zijn presentatie

13-6-2014
AGENDA
I.
Kenmerken van een vastgoedfinanciering
II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland
III. Herontwikkelingsopgave
IV. Financiering bij transformatie
De herontwikkelingsopgave
vanuit financieringsoptiek
18 juni 2014
Kenmerken van
een vastgoedfinanciering
V. Vragen
Maarten Donkers
EV
(eigenaar)
Waarde
object
VV
(bank)
financiering
1
13-6-2014
EV
(eigenaar)
Commercieel vastgoed
(mogelijke) restschuld
Waarde
(nieuw)
object
VV
(bank)
financiering
voldoende
cashflow
+
marktherstel
onvoldoende
cashflow
+
geen herstel
Waarde factoren voor een belegger
1. Cashflow nu
2. Courantheid (cashflow later = exit)
3. Rendement – risico
4. Direct rendement en/of indirect rendement
Financiering van de belegger
5. Zekerheden
- eerste hypotheek
- pandrecht huurpenningen
- additionele zekerheden (garanties e.d.)
Taxatie van het object
Bancaire beoordeling
Waarde zegt niet alles, er is veel meer.
Waarde is een resultante:
• Taxatie object
• Beoordeling huurder(s)
• Beoordeling gegoedheid belegger/debiteur
• Beoordeling additionele zekerheden
• LTV (Loan to Value) ratio (= hoofdsom risico)
• LLD (leninglastendekking) ratio (= cashflow risico)
• Rendementsdoelstelling bank
Leidt tot een kredietvoorstel, risicobeoordeling en fiat van de
kredietcommissie voor het aangaan van een financiering door de bank
•
•
•
•
•
•
Locatie (“locatie, locatie, locatie”)
Object (alternatieve aanwendbaarheid)
Bestemming
Verkoopbaarheid (is er een beleggersmarkt? -> exit?)
Verhuurbaarheid
Gebruik, huurcontract(en) en exploitatielasten
2
13-6-2014
Bron: DNB
Financiële markten
Bron: Z24
De vastgoedfinancieringsmarkt
in Nederland
Toezicht / regelgeving
Bron: nrc
Imago
Crisis: financiële sector in een spagaat
FD
Totaal vastgoed
Commercieel
Vastgoed
Hypotheekleningen
Ook gevolgen voor vastgoedfinanciering
Financiering
commercieel
vastgoed
3
13-6-2014
Sectoren en vastgoedwaarde
Sector
Totale hypotheekschuld
Totale waarde vastgoed
(in EUR miljard)
Waarde verhuurd CV
(in EUR miljard)
Woningmarkt:
- Eigen woningbezit
- Verhuurde woningen
€ 1.100
€ 500
€
70
Zakelijk vastgoed:
- kantoren
- winkels
- industrial
- hotel/leisure
€
€
€
€
95
90
175
15
€
€
€
€
55
55
15
5
Maatschappelijk vastgoed
€
125
-
Totaal
€ 2.100
Marktwaarde
(in EUR mld.)
Hypotheekleningen
(in EUR Bn.)
Woningen
€ 1.100
± € 640
Commercieel vastgoed
€
± € 90
200
€ 200
Crisis: landschap vastgoedfinanciering verschoven
Huidige stand van zaken
Toetreders/groei
Consolidatie
Uittreders/afbouw
ABN Amro Vastgoedfinanciering
FGH Bank/Rabobank
SNS Property Finance
Goldman Sachs
ING Real Estate Finance
Eurohypo
Svenska Bank
HSH Nordbank
Düsseldorfer Hypothekenbank
Areaal Bank
West Immo
HRE
e.a.
4
13-6-2014
Consequenties financieringsmarkt
< 2 jaar
3-5 jaar
1. Kunnen (vastgoed)banken nog groeien?
2. Is er voldoende aanbod aan financiers?
3. Hoe lossen we herfinancieringen op?
> 5 jaar
Herontwikkelingsopgave
4. Is er een alternatief?
5. Waar ligt de focus van vastgoedfinanciers?
Trendrichting
Gevolgen voor gebruik van vastgoed
Demografisch
Krimp, vergrijzing, verstedelijking
Economisch
Welvaartsgroei, -verdeling, internationaal
Sociaal-cultureel
(tijdelijke) samenwerking, delen, online
Technologisch
Kenniscreatie, innovatie, toepasbaarheid
Demografisch
Economisch
Sociaal
Technologisch
Ecologisch
Politiek
Woningen
Ecologisch
Verduurzaming, ruimte, circulaire economie
Politiek
Sociaal-economisch beleid, lokale keuzes
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimte
5
13-6-2014
D Perspectief
Kantorenmarkt: ontstaan van leegstand
Marktverzadiging
winkels
Discussie
leegstand
Leegstand wordt structureel
woningen
kantoren
Waarde permanent onder druk
zorgwoningen
Groei
structureel
aanbod
Nog scherpere keuzes
short-stay
Alternatieven?
Achtergrond: focus op nieuwbouw
Gemiddeld 1990 - 2013:
Nieuw
: 1,2 miljoen m2
Onttrokken : 110 duizend m2
Netto saldo : 1,1 miljoen m2
Waarom weinig actie?
Gedeeltelijke leegstand
Wachten op betere tijden
Herbestemming moet passen binnen wet- en
regelgeving
Gebrek aan alternatieve markt/functie
Eigenaar relatief weinig kennis herontwikkeling
Onvoldoende vermogen bij investeerders
6
13-6-2014
Financiering
bij transformatie
Wat nu als de huurder wegvalt?
Alternatieven:
- Weder verhuren
- Afwachten
- Afboeken
- Afstoten
- Herontwikkelen of transformeren
De keuze die wordt gemaakt, wordt hoofdzakelijk bepaald door de
mogelijkheden van het object in de markt, de doelstellingen en horizon van de
belegger en de financiële armslag.
Voorbeelden
Wanneer transformatie?
-
Locatie moet ander gebruik accommoderen
Object moet o.a. bouwkundig herindeelbaar zijn
Bestemming en overig RO moet breder kunnen zijn
Vastgoedmarkt moet ruimte bieden voor nieuw aangepast aanbod
Belegger moet investering kunnen doen
Vertrouwen in de ondernemer: X-factor
6 keer MOET, met andere woorden transformatie het lukt niet zomaar!
7
13-6-2014
Vragen?
8

Download Report