MARCEL ARENDSEN EN DE TOEKOMST VAN

78___inUtrecht 2014___Herontwikkeling___tekst Kees de Graaf ___ fotografie Peter van Aalst
_
Marcel Arendsen en de
toekomst van de Neudeflat
‘K ansen
zien en
partijen
bij elkaar
halen’
In Utrecht en ook daarbuiten geldt het als een ‘omstreden’ gebouw: de Neudeflat
van architect Hugh Maaskant. In de jaren zestig bruut neergelaten in de historische binnenstad, met een architectuur die – understatement – niet iedereen kan
bekoren. Dat gaat echter veranderen, als het aan makelaar Marcel Arendsen ligt.
Op zijn initiatief werkt een enthousiaste groep partijen aan een toekomstplan voor
de flat. Een kennismaking.
D
eze ochtend in het kantoor van
Brecheisen Makelaars aan de
Maliebaan schuiven nagenoeg alle
partijen aan die bij de herontwikkeling van de Neudeflat zijn betrokken. Het
verhaal krijgt daarmee een andere inkleuring
dan een sec introductie op dit Utrechtse
kantoor dat zich toenemend als bedrijfsonroerendmakelaar manifesteert, maar daar kiest
Arendsen bewust voor: ‘Ik houd niet zo van
die verhalen waarin iedereen vertelt hoe goed
ze zijn, dat moeten anderen maar beoordelen.
Ik stel liever een concreet project aan de orde,
om te laten zien welke rol wij daarbij
vervullen – samen met de andere partners.’
Het is een rol die afwijkt van de traditionele
makelaarsrol, zo wordt al snel duidelijk.
Arendsen introduceert: ‘Ik wist dat de
Wibo Rademaker
Vapiano
Michel Schipper
DNN
Bart Visscher
Achmea Vastgoed
Rob Schut
Vapiano
John Borstlap
DNN
Marcel Arendsen
Brecheisen Makelaars
80___inUtrecht 2014___Herontwikkeling
Herontwikkeling___inUtrecht 2014___81_
_
Gesprek op gang
Niet veel anders verging het Arendsen
aanvankelijk bij de Neudeflat, dat 16 hoge
weerbarstige staaltje modernisme in de
Utrechtse binnenstad. ‘Ik ben eerst met de
particuliere eigenaar gaan praten. Vervolgens
kwam Syntrus Achmea in beeld als belegger,
niet veel later gevolgd door Vapiano die hier
een restaurant wil ontwikkelen. Ik wist dat zij
een plek zochten om in Utrecht te beginnen
en dacht daarbij gelijk aan de Neudeflat. We
vonden elkaar op dezelfde ambitie: dit bijzondere gebouw teruggeven aan de stad. En niet
pas in 2017, maar nu!’ Voor de realisatie werd
ontwikkelend bouwer De Nieuwe Norm
aangetrokken. Het betekende het begin van
een intensief ontwikkelings- en onderhandelingsproces, dat meerdere keren dreigde te
stokken. Arendsen: ‘Mijn rol bestond er dan
uit om het gesprek toch weer op gang te
brengen.’ Het is een weergave die door
ontwikkelingsmanager Bart Visscher van
Syntrus Achmea wordt onderschreven: ‘Ik
ben zelf Utrechter: toen Marcel belde met dit
idee, dacht ik: dit kan niet waar zijn. Dit is
het gebouw op de beste plek van de stad, dat
echter ook de meeste aversie oproept. En toen
ik hoorde wat ze allemaal voor plannen
hadden om in het gebouw te stoppen – een
combinatie van woningen en horeca – dacht
ik gelijk: dat past nooit. Maar wat blijkt dan:
als iedereen ervoor gaat en de belangen
samenvloeien, ontstaat er toch zicht op een
bijzonder en haalbaar plan. Let wel: we zijn er
nog niet, maar de basis is zeker gelegd.’
Volgens Visscher past het plan prima in de
strategie van Syntrus Achmea om in de sterke
steden van Nederland vrije sector huurproducten – in dit geval compacte studio’s voor
stedelijk georiënteerde een- en twee-persoonshuishoudens – te ontwikkelen. ‘De behoefte
in de markt is groot. De gemeente Utrecht
onderkent het ook: veel afgestudeerde
‘Als ze dan redenen verzonnen
waarom ze niet wilden, werd ik
juist geprikkeld het tegendeel
te bewijzen.’
‘We bieden hier straks werk
aan 70 medewerkers. Ook
dat is voor de gemeente
Utrecht interessant’
jongeren verlaten nu de stad omdat er geen
geschikt aanbod is. Met plannen als deze kun
je ze behouden.’
Winst voor gemeente
Tijdens het ontwikkelingsproces moest De
Nieuwe Norm-directeur Michel Schipper zich
diepgaand in de bouwkundige (on)mogelijkheden van het gebouw – zeskantig in oppervlakte – verdiepen. ‘Transformatie is voor ons
geen nieuw thema, we hebben onder meer
hotels in bestaande gebouwen ontwikkeld in
Den Haag, Arnhem en Rotterdam. Maar ieder
gebouw is toch weer anders.’ Bijzonder aan de
Neudeflat is onder meer de constructie; in de
jaren zestig werd het met een glijbekisting
opgetrokken, rond een betonnen kern. ‘Met
A3 Architecten zijn we erop gaan studeren:
kun je hier goed woningen in maken?’ Tegelijkertijd werd het overleg met de gemeente
opgestart, waarbij onder meer de welstandscommissie erop aandrong dat een eventuele
herontwikkeling ‘in de geest van Maaskant’
moest plaatsvinden. Arendsen over het
publieke belang: ‘Voor de gemeente is het
natuurlijk interessant dat zij veel eerder dan
gepland naar het nieuwe stadskantoor kan
verhuizen. Dat scheelt de nodige huurpenningen en dat betekent maatschappelijk een
belangrijk financieel gewin. En passant mocht
het privaat gewin niet teveel in de verdrukking
komen; met een herontwikkeling als deze
moet je alles uit de kast halen voor een haalbare businesscase. Daar hebben wij aan bijgedragen door onder meer het pand te splitsen in
twee appartementsrechten. Dat scheelde een hoop
onnodige overdrachtsbelasting; geld dat je goed
kunt gebruiken voor de kwaliteit van het plan.’
Robert Oosterbroek
gemeente Utrecht in 2017 de Neudeflat zou
gaan verlaten, om te verhuizen naar het
nieuwe stadskantoor. Toen heb ik zelf een plan
bedacht om de flat te herontwikkelen en ben
begonnen om partijen daarvoor te interesseren.’ Arendsen beschrijft het als een doorontwikkeling van zijn eigen optreden als makelaar
in de stad: ‘Ik was altijd al bezig – als ik door
de stad liep – om eigenaren te verleiden hun
gebouw te verkopen, ook al dachten ze daar
zelf nog lang niet over na. Als ze dan redenen
verzonnen waarom ze niet wilden, werd ik
juist geprikkeld het tegendeel te bewijzen.’
Kans op werk
Dat die kwaliteit hoog moet zijn, is ook de
insteek van Vapiano-ondernemers Rob Schut
en Wibo Rademaker. Schut: ‘Hoewel de
ruimte eigenlijk te klein is voor ons concept
(dat dagelijks zo’n 2.000 bezoekers trekt, red.)
en we het liefst op één verdieping zitten, zien
ze het als een grote kans om op deze plek in
de Utrechtse binnenstad meer levendigheid te
brengen.’ Daarbij krijgt ook de werkgelegenheid een impuls, aldus Rademaker: ‘Wij
nemen alleen ongeschoold personeel aan, dat
vervolgens een training krijgt binnen de
Vapiano-formule. We bieden hier straks werk
aan 70 medewerkers. Ook dat is voor de
gemeente Utrecht interessant. Niet alleen
wordt het gebouw teruggegeven aan de stad,
het biedt ook Utrechters weer kans op werk.’

Download Report