Corporatieforum In het Corporatieforum kunnen professionals in de corporatiebranche informatie uitwisselen, discussies voeren, elkaar vragen stellen en hun menig geven over actuele thema’s en ontwikkelingen. CORPORATIE-FORUM Novelle Herzieningswet van 11 februari 2014: Corporaties kunnen niet-DAEB-activiteiten op hun buik schrijven Geplaatst door Hugo Priemus aan 17-2-2014 11:49 Marc Calon onderscheidt in zijn brief d.d. 27 januari 2014 aan de Tweede Kamer drie soorten activiteiten in het werkdomein van woningcorporaties: 1. Activiteiten waarvoor staatssteun is toegestaan (BBSH/DAEB). 2. Activiteiten zonder staatssteun (BBSH/niet-DAEB). 3. Commerciële projecten zonder staatssteun (niet-DAEB). Calon herinnert eraan dat de leden van Aedes al in 2011 bij congresbesluit hebben vastgelegd dat commerciële activiteiten niet meer worden gedaan. Voor niet-DAEB-activiteiten geldt al sinds 1 januari 2011 (inwerkingtreding ministeriële regeling staatssteun woningcorporaties) dat ze ongeborgd gefinancierd moeten worden. Het draait vooral om categorie 2: activiteiten zonder staatssteun, waarvoor commerciële beleggers meestal weinig interesse tonen, omdat het rendement te laag is en de risico’s te hoog. Met name moet worden gedacht aan de bouw van middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen in stedelijke probleemwijken met een zeer hoog aandeel sociale huurwoningen. Hierin wordt door gemeente en woningcorporaties vaak gestreefd naar een betere aansluiting op de gedifferentieerde woningvraag. Wat meldt de Novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting d.d. 11 februari 2014 (hierna te noemen: Novelle) over niet-DAEB-activiteiten van woningcorporaties? Allereerst lezen we dat binnen een corporatie DAEB- en niet-DAEB-activiteiten administratief moeten worden gescheiden of de corporatie moet juridisch worden gesplitst in een DAEB-organisatie en een niet-DAEB-organisatie, aangeduid als ‘woningvennootschap’. Bij een administratieve scheiding moeten de niet-DAEB-werkzaamheden binnen de toegelaten instelling direct ten dienste staan van de DAEB-werkzaamheden. De Novelle noemt expliciet de herstructurering en de stads- en dorpsvernieuwing als voorbeeld. Verwezen wordt naar de afspraken tussen Aedes en Kabinet op 28 augustus 2013. Deze afspraken worden in de Novelle uitgewerkt. De toegestane activiteiten inzake maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden bij AMvB beperkt. Het Kabinet is nu restrictiever dan de Europese Commissie die op 15 december 2009 een specificatie van maatschappelijk vastgoed vaststelde. Het Kabinet rekent een deel van het maatschappelijk vastgoed tot het woondomein, zoals hospices en opvangcentra. Functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen van toegelaten instellingen worden gerekend tot het woondomein, als zij een fysieke eenheid vormen met een woonzorggebouw (dagbesteding, zorgsteunpunten). Eigen kantoorruimte van een woningcorporatie is voor eigen gebruik bestemd, en wordt daarom als DAEB aangemerkt. In de plint van een woongebouw mogen verschillende maatschappelijke functies worden ondergebracht zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, multifunctionele centra voor jongerenopvang, maatschappelijk werk, welzijnswerk, zorgsteunpunten, maatschappelijke dienstverlening, veiligheidshuizen, bibliotheken en culturele activiteiten. Dergelijke functies worden niet meer toegestaan, als ze worden ondergebracht in een losstaand gebouw. Aan leefbaarheidsinvesteringen worden nadere eisen gesteld. Een geruststellende mededeling in de Novelle is dat werkzaamheden die in het verleden zijn toegestaan en thans niet meer zouden mogen, niet behoeven te worden beëindigd. Nieuwe werkzaamheden mogen echter niet worden opgestart, indien deze geen directe relatie hebben met de uitvoering van DAEB-taken. In beginsel mogen geen middelen uit de DAEB-tak van een corporatie worden ingezet ten behoeve van de realisatie van niet-DAEB-werkzaamheden. Drie punten staan centraal in het Kabinetsbeleid: -de corporaties moeten zich concentreren op hun kerntaken;; -marktactiviteiten mogen niet door kruissubsidies worden gesteund;; -risico’s verbonden aan marktactiviteiten, mogen niet worden afgewenteld op DAEB-activiteiten. Voor toegestane niet-DAEB-werkzaamheden gaan de volgende spelregels gelden: (1) Gemeenten moeten in de woonvisie of het volkshuisvestingsbeleid aangeven welke niet-DAEB- investeringen zij noodzakelijk achten. Deze beleidslijn dient regionaal te worden gecoördineerd. (2) Een woningcorporatie die een niet-DAEB-activiteit wil entameren moet een verklaring van de gemeente overleggen waaruit blijkt dat de gemeente de werkzaamheden noodzakelijk acht en er geen andere, commerciële marktpartijen bereid of in staat zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken. (3) De gemeente moet haar voornemens inzake niet-DAEB-ontwikkelingen publiceren in een openbare en voor alle geïnteresseerde partijen toegankelijke bron, zodat belanghebbenden de gemeente hun belangstelling kenbaar kunnen maken en, zo nodig, de minister in kennis stellen van hun zienswijze ten aanzien van de conclusie van de gemeente dat commerciële marktpartijen niet bereid en/of niet in staat zouden zijn om de desbetreffende niet-DAEB-activiteiten uit te voeren. (4) De beoordeling van door de toegelaten instelling voorgelegde niet-DAEB-werkzaamheden verloopt in twee stappen: Stap 1. De minister kan met het voornemen instemmen als de gemeente expliciet de voorgenomen activiteit noodzakelijk acht en als commerciële marktpartijen niet bereid en/of in staat blijken te zijn om deze activiteiten uit te voeren. De niet-DAEB-werkzaamheden moeten onder het functionele en geografische werkdomein van de toegelaten instelling vallen. Als de investering groter is dan € 3 miljoen is tevoren goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist. (5) Stap 2. Houdt in dat de toegelaten instelling het plan financieel doorrekent. Een toets door het WSW moet vervolgens uitwijzen of het plan in relatie tot de financiële positie van de toegelaten instelling verantwoord is. Het plan mag nu of op termijn geen risico vormen voor de uitvoering van DAEB- werkzaamheden. Als de zienswijze van het WSW geen contra-indicatie bevat, kan vervolgens de Minister het niet-DAEB-plan van de woningcorporaties goedkeuren. Wat zal de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties tevreden zijn over dit nieuwe restrictieve beleid. Investeringen in een SS Rotterdam zijn niet langer meer mogelijk. Brede scholen kunnen niet meer worden gebouwd. Investeringen in middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen worden nagenoeg onmogelijk. Het speelveld ten opzichte van commerciële marktpartijen wordt straks omgekeerd ongelijk: één briefje van een marktpartij naar de gemeente zal voldoende zijn om een initiatief van een woningcorporatie te stuiten. Voor initiatieven van een marktpartij gelden natuurlijk andere spelregels: die hoeven niet door de gemeente noodzakelijk te worden geacht. Zulke initiatieven behoeven niet te worden gepubliceerd. In een zienswijze van een corporatie inzake zulke initiatieven is het Kabinet niet geïnteresseerd. Een slagvaardig corporatiebeleid wordt compleet onmogelijk gemaakt. Bouwbedrijven worden geconfronteerd met een verdere daling in investeringen in nieuwbouw. Het gat dat door de procedurele complicaties wordt geslagen in het bouwvolume van woningcorporaties zal slechts zeer gedeeltelijk door marktpartijen worden opgevuld. In de Novelle staat op een ontelbaar aantal plaatsen dat een beslissing van de minister vereist is. De Nota-Heerma (1989) stond in het teken van twee duidelijke beleidslijnen: decentralisatie van beleid naar gemeenten en verzelfstandiging van woningcorporaties. De Novelle presenteert een centralistisch en bureaucratisch beleid dat een abrupt einde maakt aan deze beleidslijnen. De administratieve lasten en nalevingskosten zijn aanzienlijk en worden in de Novelle bovendien ernstig onderschat. Enneus Heerma zal zich in zijn graf omkeren. Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Geplaatst door Aad Leek aan 18-2-2014 14:20 Het ingewikkelde gedoe met DAEB's en niet DAEB's maakt slagvaardig corporatiebeleid sowieso lastig. Alles wijst erop dat het kabinet de rol van de corporaties op de woningmarkt wil terugdringen, ongeacht de maatschappelijke gevolgen. En dat is typerend voor de huidige en ook de vorige generatie politici. Het gaat niet om het maatschappelijk belang of zelf de effectiviteit van de maatregelen. Het hoogste doel is het realiseren van politieke stokpaardjes. Al enige tijd wordt het maatschappelijk middenveld door verschillende politieke stromingen alle kanten opgeschopt en als het niet werkt, zoals in het onderwijs of de zorg, dan geef je gewoon dat maatschappelijk middenveld de schuld. Nu is de corporatiesector aan de beurt. Natuurlijk, door schandalen, mismanagement en idiote commerciële avonturen, heeft de sector heeft er wel een beetje om gevraagd, maar de maatregelen die nu zijn bedacht schieten hun doel nadrukkelijk voorbij. Maar er zijn ook heel veel goede prestaties geleverd en het is onterecht dat die onderbelicht blijven. Het 'meebewegen' van Aedes met een rigide en ingewikkeld stelsel zoals in het akkoord is afgesproken, is dan ook een slechte strategie. Dat gaat straks niet werken en dan krijgt de corporatiesector natuurlijk de zwarte Piet. Het is veel verstandiger te bevorderen dat, binnen een ruimer kader, de uitvoering van onze maatschappelijke taak door gemeenten en corporaties in prestatieafspraken wordt vastgelegd. Daarmee kunnen we gedoe met niet DAEB's bij grof vuil zetten en ons volledig richten op de uitvoering van onze maatschappelijke opgave! Geplaatst door Vincent van Luit aan 18-2-2014 14:50 De heer Priemus geeft op een excellente wijze de door minister Blok gemaakte keuze met de consequenties voor de woningmarkt weer. Ik wil daar graag het volgende aan toevoegen. Onze corporatie in het Groene Hart kent nagenoeg enkel eengezinswoningen, deels al wat ouder. De vergrijzing slaat harder toe dan landelijk. De huurdersgroep is voor een groot deel "grijs" 40% van de huurders heeft een inkomen boven de "Brusselgrens “voor een sociale huurwoning, In ons portefeuillebeleid is gekozen om te zorgen voor doorstroming, de markt zit al enorm op slot nietwaar? De invulling van dit beleid is vooral gericht op onze senioren door de bestaande oude kleine eengezinswoningen te vervangen door grondgebonden of gestapelde nultredenwoningen. Dat past goed bij de bezuinigingen op de AWBZ waardoor mensen met een lichtere zorgbehoefte die zorg aan huis geleverd kunnen krijgen. Toch? Voor die 40% die zogenoemd scheef woont waarvan 15% in de middencatagorie, met een haalbare en betaalbare huurprijs voor de middengroep van stel € 800,= a € 850,- is echt geen commerciële belangstelling. Zeker niet in kleinschalige projecten in onze groene polder. Dat bleek nog eens ca. twee weken gelden tijdens een discussiebijeenkomst met bouwers/ontwikkelaars. De Novelle zoals nu voorgesteld biedt ons geen ruimte voor een gedeeltelijke interne financiering, dus die oudere wordende huurder moet het maar zien te rooien op termijn in zijn kleine niet op zorg aan huis voorziene eengezinswoning. Dus naast de zorg voor het stadvernieuwing en de bouw van de heer Priemus, gaat onze zorg ook vooral uit naar de doorstroming en vergrijzende middeninkomensgroep. Woningmarkt geBLOKT. Geplaatst door Tom van Doormaal aan 18-2-2014 16:19 Vraagje: hoe zetten jullie het DAEB-gedoe bij het grofvuil? Ik ben het er graag mee eens en het scheiden van markt en privaat ondernemen is een ideologisch geloofsartikel;; maar het gaat ook over Brussels regelgeving, dus kun je ongehoorzaam zijn? Wie toetst of je je aan die regels houdt en wat is de straf of sanctie? Geplaatst door Aad Leek aan 18-2-2014 16:28 Als het DAEB domein wordt verruimd en er ruimte is om met gemeenten afspraken te maken over waar lokaal / regionaal de grens tussen markt en maatschappelijke opgave ligt, vind ik dat niet DAEB's geen onderdeel meer hoeven te zijn van de activiteiten van de corporatie.
© Copyright 2024 ExpyDoc
