Grenzen tussen DAEB en n...rum - Aedes

Corporatieforum
In het Corporatieforum kunnen professionals in de
corporatiebranche informatie uitwisselen, discussies voeren,
elkaar vragen stellen en hun menig geven over actuele
thema’s en ontwikkelingen.
CORPORATIE-FORUM
Grenzen tussen DAEB en niet-DAEB - Verbazing, ergernis,
aanslagen op het gezonde verstand
Geplaatst door Hugo Priemus aan 27-2-2014 12:10
In toenemende mate wordt de corporatiesector beheerst door het onderscheid tussen DAEB (= Diensten van
algemeen economisch belang) en niet-DAEB, alias het onderscheid tussen sociale sector en marktsector.
Dat is geen overbodige luxe, want uit het Sectorbeeld 2013 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt
dat de risico’s in de niet-DAEB-sfeer in toenemende mate worden afgewenteld op de DAEB-sector.
In 2012 was het resultaat uit deelnemingen: min € 238 miljoen. Dat is ruim het dubbele van het verlies van €
116 miljoen in 2011. De afgelopen jaren hebben de corporaties gezamenlijk voor ruim € 800 miljoen aan
grondwaarde afgeboekt. In de deelnemingen wordt vooral afgeboekt op projectontwikkeling en grondwaarde.
Zo’n verschijnsel wekt in politiek Den Haag en bij krantenlezende burgers veel ergernis en verbazing.
Hoe onderscheiden we nu de DAEB- en niet-DAEB-sector? DAEB kent staatssteun in de vorm van de
publieke achtervang van WSW-geborgde leningen. Het DAEB-domein wordt langs twee lijnen afgebakend:
huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2014) en woningen met een maandhuur tot € 699
(prijspeil 2014).
Hoe groot de staatssteun feitelijke is, gemeten in euro per jaar, is niet zonder meer te zeggen. Vanaf 2017
zal de verhuurderheffing € 1,7 miljard op jaarbasis bedragen. De corporaties moeten daarvan 86% betalen.
Dat is per jaar € 1,462 miljard. Het is niet uit te sluiten dat vanaf 2017 de staatsheffing groter is dan de
staatssteun. De consequenties hiervan ben ik nog niet in de beleidsdocumenten van minister Blok
tegengekomen. Misschien heb ik iets gemist.
DAEB staat voor de combinatie van WSW-geborgde leningen, staatssteun en toewijzing van tenminste 90%
van de vrijkomende woningen aan de eerder genoemde doelgroep van beleid.
Het Sectorbeeld 2013 van het CFV laat zien dat in 2012 in totaal 18 woningcorporaties nog geen 85% van de
vrijkomende woningen toewijzen aan de doelgroep. Ook dat wekt verbazing in politiek Den Haag en bij
krantenlezende burgers.
Het CFV meldt in het Sectorbeeld 2013 dat 6% van het bezit van corporaties als niet-DAEB-bezit kan worden
aangemerkt, terwijl 1% van de leningen ongeborgd is. Kennelijk komt de relatie tussen WSW-borging en niet-
DAEB vaak voor. Dat lijkt een contradictio in terminis.
Zoals bekend gaan de huren de komende jaren zeer fors omhoog. Het Kabinet streeft naar meer
marktconforme huren, ook in de sociale sector. Overigens wordt 40% van de extra huuruitgaven
gecompenseerd door een stijging van de huurtoeslagen: een nieuw explosiegevaar. Meer marktconforme
huren leiden tot grotere regionale verschillen in huur, te vergelijken met de actuele regionale verschillen in
WOZ-waarde. De liberalisatiegrens van € 699 geldt voor het hele land. Dat is een aanslag op het gezonde
verstand.
Als er al een liberalisatiegrens nodig is, moet deze natuurlijk regionaal worden gedifferentieerd. Een huur van
€ 699 per maand heeft in Amsterdam en Utrecht een compleet andere betekenis dan in Winschoten en
Terneuzen. De doelgroepgrens van € 34.229 geldt ook voor iedereen en voor heel Nederland. Alweer een
aanslag op het gezonde verstand.
Het NIBUD en het SCP hanteren armoedegrenzen die naar huishoudengrootte differentiëren. De
huurtoeslaggrenzen maken wèl onderscheid naar huishoudengrootte. Daar begrijpt de wetgever dat een
inkomen van € 34.229 voor alleenstaanden een andere betekenis heeft dan voor meerpersoonshuishoudens.
Door de geschetste onbeholpen afgrenzingen in combinatie met een toenemende verstarring van het
nationale beleid, raken middeninkomens (€ 34.000 - € 45.000) tussen de wal en het schip. Zij mogen de
corporatiesector niet in, komen meestal niet in aanmerking voor een hypotheek en treffen in grote delen van
ons land geen particuliere huurwoning die voor hen betaalbaar is. Vervolgens zetten we al onze creativiteit in
om dit probleem – gegeven het beleid – op te lossen: door startersleningen, huren op maat, tijdelijke
huurcontracten of veel te lage grondprijzen.
Terwijl we zeggen te streven naar marktwerking en vraagsturing, maken we het stelsel steeds
inconsequenter en ingewikkelder, worden woningcorporaties steeds meer afhankelijk van besluiten van de
minister en gaan de uitvoerings- en nalevingskosten als een komeet omhoog. Het complete
volkshuisvestingsbeleid is bezig steeds verder uit de hand te lopen en moet op de schop.
Mijn kleinkinderen roepen in zo’n situatie: Reset! Ik heb er geen verstand van maar ik voel aan dat ze gelijk
hebben.
Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft
Geplaatst door Pim Hogenboom aan 28-2-2014 15:12
"De liberalisatiegrens van € 699 geldt voor het hele land. Dat is een aanslag op het gezonde verstand. Als er
al een liberalisatiegrens nodig is, moet deze natuurlijk regionaal worden gedifferentieerd. Een huur van € 699
per maand heeft in Amsterdam en Utrecht een compleet andere betekenis dan in Winschoten en Terneuzen.
De doelgroepgrens van € 34.229 geldt ook voor iedereen en voor heel Nederland. Alweer een aanslag op het
gezonde verstand."
Wijze woorden. Lees hierover ook de brief van de gemeenten Amsterdam en Utrecht elders op de Aedes site:
www.aedes.nl/.../Amsterdam-en-Utrecht-willen-eigen-aanpak-woningmar.xml
Geplaatst door Jeroen Frissen aan 4-3-2014 9:53
Hugo Priemus pleit voor een reset. Ik herinner me dat hij niet zo lang geleden de volkshuisvesting vergeleek
met een te vaak geplakte fietsband, waar de plakkertjes inmiddels in meerdere lagen over elkaar zijn geplakt.
Natuurlijk moeten we op een gegeven moment een nieuwe band opleggen! Een perfecte vergelijking in mijn
ogen.
Het moeilijke van de situatie is dat de ene helft van dit corporatieforum gaat over de meest slimme
plakkertjes en de andere helft over de noodzakelijke nieuwe band. Als we het met Hugo Priemus eens zijn
dat we een nieuwe band nodig hebben, zullen we dan een tijdje stoppen met plakkertjes plakken? En onze
energie bundelen in het vormgeven van een betere volkshuisvesting?

Download Report