2014-03-20 Kranten artikel Bouwtotaal

GEBOUWBEHEER
Is uw gebouw nog in
goede conditie?
‘Onderhoudskosten bepalen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Maar er zijn ook veel verborgen kosten. Sluiten de indeling, kwaliteit en uitstraling nog wel aan bij de bedrijfsvoering? En heeft u inzicht in besparingsmogelijkheden op de energiekosten?’, zegt Jan Baars, directeur NOP Gebouwbeheer. Zijn bedrijf is gespecialiseerd in het planmatig onderhoud en beheer van gebouwen vanuit een technisch perspectief.
‘Goed georganiseerd onderhoud betekent waardebehoud van vastgoed, verlengen van de levensduur en het
vergroten van het gebruiksgenot. Dat kan door planmatig te werken, zoals met een Meerjarenonderhoudsplanning.’
8
Energiekosten
De aandacht voor de energieprestatie van
bestaande gebouwen wordt steeds groter
door de stijgende energiekosten en maatschappelijk verantwoord ondernemen
(MVO). Het besef neemt toe dat het gebruik van fossiele brandstoffen tot uitputting van grondstoffen leidt. Het is maatschappelijk niet meer verantwoord om veel
energie te verbruiken. Bedrijven willen dat
ook uitstralen, in verband met imagoverbetering. Daarnaast worden de energiekosten steeds hoger, dus wordt het financieel
steeds aantrekkelijker om energiebesparende maatregelen te nemen.
Ook convenanten, keurmerken en regelgeving dwingen gebouwbeheerders tot
het nemen van energiebesparende maatregelen. Denk aan de energieprestatie-eisen (epc) uit het Bouwbesluit, het vorige
jaar afgesloten Energieakkoord, BREAAMNL van de Dutch Green Building Council (DGBC), GreenCalc, GPR-Gebouw, EcoQuantum, LEED en energielabels voor
gebouwen.
Baars refereert ook nog aan het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim, of Activiteitenbesluit). In artikel 2.15, eerste lid staat:
‘Degene die de inrichting drijft neemt alle
energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder of alle energiebesparende maatregelen die een
positieve netto contante waarde hebben bij
een interne rentevoet van 15%.’
Jan Baars, directeur NOP Gebouwbeheer: ‘Tachtig procent van de onderhoudskosten zit in twintig procent van de gebouwkosten, zoals schilderwerk, daken en installaties. Dat geeft al aan dat er in het ontwerp goed nagedacht moet worden over de onderhoudskosten.’
‘Vaak is de enige kennis voor de te verwachte uitgaven voor onderhoud de
komende jaren de boekhouding van
voorgaande jaren. Met betrekking tot gebouwbeheer is dat niet verstandig. Het
is beter met een Meerjarenonderhoudsplanning te werken. Een goed gemaakte MJOP geeft een veel duidelijker beeld
over wat er de komende jaren uitgegeven
moet worden’ , aldus Baars.
Een goed onderhoudsplan en de keuze
voor onderhoudsarme materialen verlagen de Total Cost of Ownership (TCO). Dit
is een benaderingswijze waarbij, naast de
stichtingskosten, ook gekeken wordt naar
de financiële gevolgen van keuzes in de
ontwerpfase van gebouwen. TCO brengt
de totale kosten op korte en langere termijn in beeld om een beoogde prestatie
te kunnen realiseren. Baars: ‘Bij gebouwen is bijvoorbeeld niet alleen de huurprijs of de bouwprijs van een gebouw
relevant, maar ook de kosten tijdens gebruik voor energie, schoonmaak, (bouwkundig) onderhoud, beveiliging, bouwkundige aanpassingen en parkeerkosten.
Tachtig procent van de onderhoudskosten zit in twintig procent van de gebouwkosten, zoals schilderwerk, daken en installaties. Dat geeft al aan dat er in het
ontwerp goed nagedacht moet worden
over de onderhoudskosten.’
Hij verbaast zich er regelmatig over hoe
slecht sommige gebouwbeheerders hun
gebouw kennen: ‘Gebouwdelen en installaties zijn vaak slecht gedocumenteerd.
Ik pleit dan ook voor een gebouwdossier
waarin alle relevante eigenschappen van
gebouwdelen en installaties zijn opgenomen.’
Volgens Baars wordt er sinds kort ook gecontroleerd bij bedrijven waarvan het energieverbruik in enig kalenderjaar groter is
dan 200.000 kilowatt uur aan elektriciteit
of groter is dan 75.000 kubieke meter aardgasequivalenten aan brandstoffen. Het bevoegd gezag kan bij in gebreke blijven eisen dat er binnen een bepaalde tijd alsnog
aan de eis uit het Barim wordt voldaan.
‘Maar wat moet je met energiemaatregelen die in vijf jaar zijn terugverdiend, als
je een gebouw na zeven jaar wilt slopen?
Maak daarom een energiezorgplan waarin
alle afwegingen zijn opgenomen.’
Veel gebouwbeheerders worstelen volgens
Baars met de vraag hoe ze de energieprestatie van een gebouw integraal kunnen benaderen: ‘Dan wordt er in een deel van een
gebouw verwarmd, terwijl er elders in het
gebouw wordt gekoeld. Omdat echter alles
centraal wordt geregeld, ziet men dat niet.
Energiemonitoring, waarbij het energieverbruik per bouwdeel, ruimte of installatie zichtbaar wordt gemaakt, biedt inzicht
in de energiestromen. Je ziet nu bijvoorbeeld ook de tendens om T8-armaturen te
vervangen door T5-armaturen en led-verlichting. Maar het ontbreekt aan een visie voor de komende twintig jaar. Stel een
energieplan op en toets alle beslissingen
op het gebied van comfort, uitbreiding, indeling, et cetera, aan dat plan. Denk dus
niet: ik vervang alle T8 door T5 verlichting
en plaats TL adapters in de oude armaturen. Want over twee jaar zijn de armaturen
aan vervanging toe en kun je alle adapters
weer weggooien. Vervang dan ook gelijk
de armaturen. Kortom; een integrale visie
op energie is noodzakelijk om tot de juiste
energiebesparende maatregelen te komen.
Wij kunnen daarbij helpen.’
Vervangende nieuwbouw?
Op advies van NOP Gebouwbeheer is een laboratorium geheel voorzien van nieuwe gevelpanelen.
Dit moest gebeuren zonder dat de werkvloer van het laboratorium daar last van had. Uiteindelijk is
meer dan de helft van de gevel vernieuwd terwijl alles gewoon doorging. Baars: ‘Wij noemen dit integraal gebouwbeheer. Onderhoudswerkzaamheden moeten zo worden uitgevoerd dat het bedrijf er
zo min mogelijk last van heeft.’
Soms is er volgens Baars sprake van dermate zwaar achterstallig onderhoud dat vervanging van complete bouwdelen of zelfs
het gehele gebouw in overweging genomen moet worden: ‘Je kunt wel een meerjaren onderhoudsplanning maken voor
bouwdelen met zwaar achterstallig onderhoud, maar dan is het verstandig ook te berekenen of vervanging op de korte termijn
- over een lange termijn gezien - niet goedkoper is. Je gaat ook geen epdm-dakbedekking met een levensduurverwachting van
40 jaar op een oud dak leggen. Dat is kapitaalvernietiging. Breng je keuze in overeen-
GEBOUWBEHEER
9
Quickscan
Om een goed inzicht te krijgen in de onderhoudsbehoefte hanteert NOP Gebouwbeheer een NOP-QualitySCAN. Dit is een Quickscan van een gebouw waarbij de verschillende aandachtsgebieden globaal in kaart worden gebracht en een advies wordt gegeven over hoe de beheerder zijn gebouw het best kan beheren. Het maken van zo’n
Quickscan vraagt vier tot acht mensuren.
stemming met de levensduurverwachting
van een bouwdeel. Dan kan een goedkopere bitumen dakbaan met een kortere levensduur wel eens een betere keuze zijn.
Kortom; er is bij gebouwbeheer geen standaardoplossing.’
Baars noemt een voorbeeld van een gebrekkige dakconstructie die hij aantrof bij
een laboratorium: ‘Het dak bestond uit stalen liggers en damwandplaten. De beplating had door aantasting nog maar 70 procent van de draagkracht. Nou kun je het
hele dak vervangen, maar wij hebben geadviseerd om er in de dwarsrichting nieuwe damwandplaten overheen te leggen.
Hierop komt een pakket isolatie met dakbedekking, zodat tevens de isolatiewaarde van het dak toeneemt. Voordeel van deze aanpak is dat het dak zijn functionaliteit
weer terug heeft, de thermische isolatiewaarde fors is verhoogd en tevens de on-
derliggende ruimten nauwelijks overlast
ondervinden van de vernieuwing van het
dak. Het gaat dus vaak om een maatwerk
aanpak. Maar als we ons werk goed doen
dan verdient de gebouwbeheerder de kosten voor ons advieswerk weer ruimschoots
terug in de exploitatie.’
De scan bestaat uit de volgende onderdelen:
1. Interview met de opdrachtgever. In een kort interview wordt besproken wat de
verwachtingen met betrekking tot het pand van de opdrachtgever zijn en welke
aandachtsgebieden hij in het rapport tot uiting wil zien komen.
2. Globale bouwkundige inventarisatie en beoordeling van het gebouw. Daarbij zijn
de aandachtsgebieden: dak, gevels en constructie.
3. Globale inventarisatie en beoordeling van de gebouwgebonden installaties. Daarbij zijn de aandachtsgebieden: elektrische installatie, verwarming, koeling, luchtbehandeling, liften en overige gebouwgebonden installaties.
4. Duurzaamheidsaspecten. Daarbij zijn de aandachtsgebieden: isolatie, energieverbruik en binnenklimaat.
5. Branchegebonden regelgeving (indien van toepassing).
6. Rapportage.
Meer weten? Kijk op www.nop-gebouwbeheer.nl.
Meerjarenonderhoudsplanning
De basis van efficiënt en planmatig onderhoud is een meerjarenonderhoudsplanning (kortweg MJOP). In een meerjarenonderhoudsplan worden alle uit te voeren onderhoudswerkzaamheden beschreven en op een tijdsbalk gepland. Zo krijgt u inzicht in de
aard en de omvang van uit te voeren werkzaamheden en de termijn waarin deze moeten plaatsvinden.
Een belangrijk onderdeel vormt de meerjarenbegroting. In een meerjarenonderhoudsbegroting worden de kosten van de uit te
voeren werkzaamheden berekend en deze kosten worden per jaar getotaliseerd. Zo ontstaat er een gedetailleerde begroting voor
de komende periode (bijvoorbeeld vijf of tien jaar) en een globale begroting voor een langere termijn (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar).
Het opstellen van een MJOP verloopt in een aantal stappen.
Inventarisatie
Er wordt gekeken welke onderdelen van het gebouw onderhoudsgevoelig zijn en wie er verantwoordelijk is voor de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. Zo wordt er een onderscheid gemaakt tussen het totale gebouw en de huurder of eigenaar van een appartement en de V.v.E. Ook wordt er in deze fase gekeken naar de aanwezigheid van informatie en lopende onderhoudscontracten op onderdelen.
Inspectie
Als de bouwdelen in beeld zijn gebracht wordt de conditie van de onderdelen beoordeeld. Bekeken wordt waar onderhoudswerkzaamheden nodig zijn. Het gaat dan om schades die
geconstateerd worden en het slijtagepatroon van de onderdelen. Hierbij wordt de norm NEN 2767 ‘Conditiemeting van gebouwen’ in acht genomen.
Bevindingen
De ernst van de schade wordt per gebouwonderdeel bekeken en de termijn waarop onderhoud gepleegd moet worden. Bij de bepaling van de urgentie onderscheiden we zes gradaties (volgens NEN 2767):
1. Uitstekende conditie. Incidenteel kunnen er geringe gebreken zijn.
2. Goede conditie. Incidenteel beginnende veroudering.
3. Redelijke conditie. Plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar. Gebreken hebben geen gevolgen voor de constructie.
4. Matige conditie. Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar. Het niet verhelpen van de schade of het niet uitvoeren van het onderhoud leidt tot beschadiging van andere onderdelen.
5. Slechte conditie. De veroudering is onomkeerbaar. Er is snel actie nodig.
6. Zeer slechte conditie. Technisch rijp voor sloop. Onmiddellijk herstel is noodzakelijk, onderhoud kan niet worden overgeslagen of uitgesteld.
Opstellen MJOP
In een berekening worden onderhoudswerkzaamheden begroot en er wordt aan iedere activiteit een tijdsplan gekoppeld. Naast de benodigde kosten wordt ook het uitvoeringsjaar
gepland en de cyclus waarin het herhaald zal moeten worden. Het resultaat is een verslag met bevindingen en een meerjarenonderhoudsbegroting.
Actualisatie
Regelmatig, bijvoorbeeld eens per twee of drie jaar, dient opnieuw een inspectie uitgevoerd te worden om eventuele nieuwe schades te vast te stellen en te bekijken in hoeverre het
verouderingspatroon ook daadwerkelijk verloopt zoals voorzien. Het gaat bij een MJOP altijd om inschattingen. In werkelijkheid kunnen onderdelen sneller of juist langzamer slijten.
Het gevolg kan zijn dat geplande onderhoudswerkzaamheden uitgesteld dan wel naar voren geschoven dienen te worden. De voorgaande stappen worden opnieuw doorlopen zodat
de MJOP kan worden bijgesteld.

Download Report