Rapport - Gemeente Sliedrecht

RIGO Research en Advies
Woon- werk- en leefomgeving
www.rigo.nl
RAPPORT 03-06-2014
Woonlastenonderzoek regio
Zuid-Holland Zuid
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt
vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies
Woon- werk- en leefomgeving
www.rigo.nl
RAPPORT
Woonlastenonderzoek regio
Zuid-Holland Zuid
Opdrachtgever
Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid
Auteurs
Marlies van der Vlugt
Ilse Giesbers
Steven Kromhout
Rapportnummer
P27910
Uitgave
03-06-2014
RIGO Research en Advies BV
De Ruyterkade 112C
Postbus 2805
020 522 11 11
1011 AB Amsterdam
1000 CV Amsterdam
[email protected]
www.rigo.nl
Inhoud
Samenvatting 1
1
Actuele woningmarktsituatie
1
2
Actuele woon- en huurlasten
2
3
Betaalbaarheid van corporatiewoningen
2
1
Inleiding
4
2
Actuele woningmarktsituatie
5
2.1
Inleiding
5
2.2
Samenstelling woningvoorraad
5
2.3
Huishoudenssamenstelling
8
2.4
De huurderspopulatie
11
3
Betaalbaarheid van corporatiewoningen
15
3.1
Inleiding
15
3.2
Actuele woon- en huurlasten
15
3.3
Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering
17
3.4
Bestedingsruimte versus werkelijk woonlasten
19
3.5
Sturingsmogelijkheden
23
Bijlage 1
Aanvullende tabellen
26
Samenvatting
1
Actuele woningmarktsituatie
Omvang en samenstelling sociale huursector
Anno 2013 bestaat circa 33% van de woningvoorraad in de regio Zuid-Holland Zuid uit
sociale huurwoningen (ongeveer 65.000 woningen). Dit is iets hoger dan het landelijk
aandeel van 31% in 2012 (bron: WoON 2012). In Hoeksche Waard is de sociale huursector het kleinst (27%) en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden het grootst (35%). In
Drechtsteden bestaat de sociale huursector vooral uit appartementen (66%) en in de
andere twee subregio’s vooral uit grondgebonden woningen (61%). In elke regio bestaat de sociale huurvoorraad vooral uit huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens (< € 574, prijspeil 2013). In de periode 2009 tot 2013 is in elke regio het aandeel woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 374, prijspeil 2013)
afgenomen en het aandeel woningen met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens (> € 574, prijspeil 2013) toegenomen. Hierdoor zijn de woonlasten van de huurders mogelijk onder druk komen te staan.
Omvang en samenstelling huishoudens
De regio Zuid-Holland wordt - in vergelijking met de landelijke situatie - gekenmerkt
door veel 65-plussers (28%; landelijk 25%) en een relatief geringe omvang van de
1
doelgroep van woningcorporaties (39%; landelijk 43%). Binnen de regio Zuid-Holland
Zuid is Drechtsteden de minst vergrijsde subregio, met de meeste eenpersoonshuishoudens en de meeste lagere inkomens. Hoeksche waard is de meest vergrijsde subregio en er wonen naar verhouding veel huishoudens met een hoog inkomen. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wonen naar verhouding de meeste gezinnen.
Functie sociale huursector
Circa 56% van de doelgroep van woningcorporaties woont in de sociale huursector. De
sociale huursector vervult daarmee een belangrijke functie in de huisvesting van de
lagere inkomensgroepen. Dit beeld is zichtbaar in elke subregio.
Maar niet alle doelgroephuishoudens doen een beroep op de sociale huursector: 31%
woont in de koopsector, 8% in particuliere huurwoningen en 6% in onzelfstandige
woonruimten.
1
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.229, prijspeil 2013. Op bladzijde 10 is
de afbakening van de inkomensgroepen in dit onderzoek weergegeven.
1
Samenstelling van de huurderspopulatie
De huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat
voor bijna de helft uit eenpersoonshuishoudens en voor 43% uit 65-plussers. In de
sociale huursector in Drechtsteden wonen naar verhouding de meeste eenpersoonshuishoudens. Het meest vergrijsd is de sociale huursector in de subregio Hoeksche
Waard en het minst vergrijsd in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In de
toekomst is er in de huursector mogelijk een ontgrijzing te verwachten als gevolg van
sterfte. De regio als geheel zal verder vergrijzen, maar de vergrijzingsgolf die eraan zit
te komen bestaat grotendeels uit eigenaar-bewoners.
In de regio Zuid-Holland Zuid behoort circa 44% van de huurderspopulatie van de
woningcorporaties tot de primaire doelgroep en 25% tot de secundaire doelgroep. Er
wonen relatief veel midden- en hogere inkomens in de sociale huursector (31%, landelijk 26%). Dit wordt ook wel goedkope scheefheid genoemd. In de subregio Drechtsteden is de goedkope scheefheid het kleinst (28%) en in de subregio AlblasserwaardVijfheerenlanden het grootst (37%).
2
Actuele woon- en huurlasten
De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere
componenten, zoals de kosten voor gas, elektriciteit en water. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in Zuid-Holland Zuid rond de
€ 390 in de maand kwijt aan de netto huur en € 515 aan wonen. De verschillen tussen
de subregio’s zijn klein.
De mediane woonquote (het deel dat huurders aan wonen kwijt zijn ten opzichte van
hun inkomen) ligt in Drechtsteden op 29%, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden op
27% en in en Hoeksche Waard op 28%. Onder de doelgroep van woningcorporaties
ligt dit percentage in elke regio op 32%.
3
Betaalbaarheid van corporatiewoningen
Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering
Om te kunnen bepalen in hoeverre de woonlasten voor de huurders betaalbaar zijn, is
in dit onderzoek aangesloten bij de budgetbenadering. De budgetbenadering wordt
onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij
de budgetbenadering wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de
overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. Door de
ruimte voor betaalbare woonlasten te vergelijken met de werkelijke woonlasten van
huurders wordt inzichtelijk welke huurders te maken hebben met te hoge woonlasten,
dan wel hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen.
Huurders met te hoge woonlasten
Anno 2013 hebben circa 7.500 huishoudens in de gereguleerde sociale huursector in
de regio Zuid-Holland Zuid te maken met te hoge woonlasten. Het gaat om 12% van
2
de huurderspopulatie. In de subregio Drechtsteden gaat het om 13%, in de subregio
Hoeksche Waard om 12% en in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om 10%.
Het gaat hier vooral om alleenstaanden die tot de primaire doelgroep behoren. De
meeste huishoudens komen maandelijks tot € 100 te kort en moeten besparen op
andere uitgaven om rond te kunnen komen.
Huurders met een ruimere bestedingsruimte
Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid zou hun woonlasten goed
moeten kunnen betalen. Een deel zal het echter alsnog niet breed hebben. Uitgaande
van de in dit onderzoek gehanteerde normen houdt 31% van de primaire doelgroep in
de regio Zuid-Holland Zuid tussen de € 1 en € 100 ‘over’ na het betalen van hun
woonlasten en hun overige uitgaven. Deze groep zal goed op de uitgaven van het
huishouden moeten letten om daadwerkelijk rond te kunnen komen. Als deze groep
te maken krijgt met huurverhogingen (1,5% bovenop de inflatie van 2,5% in 2014)
ontstaan er mogelijk te hoge woonlasten.
Daarnaast zijn er huurders die meer aan woonlasten zouden kunnen betalen dan dat
ze op dit moment doen. Het gaat vooral om huurders met een midden- en hoger inkomen, maar ook onder de secundaire doelgroep bevinden zich huurders met een
ruimere bestedingsruimte. Het gaat bijvoorbeeld om huurders met een – binnen de
secundaire doelgroep – wat hoger inkomen die in een goedkope huurwoning wonen.
3
1
Inleiding
Aanleiding onderzoek
De Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van het wonen voor haar huurders. Onder invloed van onder meer de
verhuurdersheffing stijgen de huurprijzen, terwijl inkomens dalen en er bezuinigd is
op de huurtoeslag. De Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid heeft daarom
RIGO gevraagd om inzicht te bieden in de omvang, samenstelling en woonlasten van
haar huurderspopulatie en hoeveel huurders met hun woonlasten in de knel zitten.
Voorliggend onderzoek biedt antwoord op deze vragen voor de drie subregio’s in de
regio Zuid-Holland Zuid: het gaat om Drechtsteden, Alblasserwaard-Vijfheerenlanden
en Hoeksche Waard (figuur 1-1). Het onderzoek is gebaseerd op het (herwogen)
WoON 2012.
Leeswijzer
In hoofdstuk twee wordt ingegaan op de actuele woningmarktsituatie in Zuid-Holland
Zuid en de drie subregio’s en biedt inzicht in de omvang en samenstelling van de sociale huursector en de huurderspopulatie. In hoofdstuk drie worden de actuele woonlasten van de huurders weergegeven, gevolgd door inzicht in de huurders met te hoge
woonlasten, dan wel hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen. De snelle
lezer verwijzen we naar de samenvatting aan het begin van dit rapport.
figuur 1-1 De drie subregio’s in de regio Zuid-Holland Zuid
4
2
Actuele woningmarktsituatie
De regio Zuid-Holland Zuid wordt - in vergelijking met de landelijke situatie - gekenmerkt door een omvangrijke sociale huursector, veel ouderen, een
relatief geringe omvang van de doelgroep van woningcorporaties (39% tot
€ 34.229) en veel midden- en hogere inkomens in de sociale huursector. Binnen de regio Zuid-Holland Zuid is Drechtsteden de minst vergrijsde subregio, met de meeste eenpersoonshuishoudens en huurappartementen. De omvang van de doelgroep van woningcorporaties is in Drechtsteden het grootst
en de goedkope scheefheid het kleinst. Hoeksche waard is de meest vergrijsde subregio met de meest vergrijsde huurderspopulatie. Er wonen naar verhouding veel huishoudens met een hoog inkomen en de woningvoorraad in
Hoeksche Waard wordt gedomineerd door grondgebonden koopwoningen. In
Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is het aandeel sociale huurwoningen het
grootst, maar de doelgroep van woningcorporaties is in aandeel kleiner dan
in Drechtsteden. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wordt de sociale huurvoorraad het vaakst bewoond door midden- en hogere inkomens.
2.1
Inleiding
Dit hoofdstuk beschrijft de actuele woningmarktsituatie in de regio Zuid-Holland Zuid
als totaal en de drie subregio’s Drechtsteden, Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en
Hoeksche Waard. We gaan in op de voorraad- en huishoudenssamenstelling en op de
omvang, samenstelling en woonsituatie van de huurderspopulatie.
2.2
Samenstelling woningvoorraad
Omvang en samenstelling voorraad
Op 1 januari 2013 bestond de bewoonde woningvoorraad in de regio Zuid-Holland
Zuid uit circa 198.780 woningen, waarvan 113.720 in Drechtsteden, 50.550 in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en 34.500 in Hoeksche Waard. De totale woningvoorraad
is wat groter, omdat een klein deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand, door bijvoorbeeld een verhuizing of voorgenomen sloop of renovatie.
Anno 2013 bedraagt de (frictie)leegstand ongeveer 4% in de regio Zuid-Holland Zuid.
In figuur 2-2 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven.
Ruim de helft van de voorraad in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit grondgebonden koopwoningen en een derde bestaat uit huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Dit is iets hoger dan het landelijk aandeel van 31% in 2012 (bron: WoON
2012). In Hoeksche Waard is het aandeel corporatiewoningen het kleinst (circa 27%)
en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden het grootst (35%).
5
figuur 2-1 Omvang woningvoorraad in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid,
2013
Hoeksche Waard;
34.500 ; 17%
Drechtsteden;
113.720 ; 57%
AlblasserwaardVijfheerenlanden;
50.550 ; 26%
Bron: CBS, bewerking RIGO
figuur 2-2
Samestelling van de bewoonde woningvoorraad in de drie subregio’s
in Zuid-Holland Zuid (2013) en in Nederland (2012)
100%
90%
80%
70%
60%
50%
33%
35%
7%
8%
5%
2%
52%
57%
3%
40%
30%
20%
27%
68%
corporatie huur
33%
31%
6%
5%
9%
9%
56%
50%
totaal ZHZ
Nederland
particuliere huur
koop appartement
koop grondgebonden
10%
0%
Drechtsteden AlblasserwaardVijfheerenlanden
Hoeksche
Waard
Bron: CBS, CFV, WoON 2012, bewerking RIGO
Omvang en samenstelling corporatiebezit
Het corporatiebezit in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit ongeveer 65.000 (bewoonde) woningen, waarvan 58% in Drechtsteden staat (tabel 2-1). Bijna de helft van
de corporatiewoningen in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit grondgebonden woningen en iets meer dan de helft bestaat uit huurappartementen. Drechtsteden wordt
gedomineerd door huurappartementen, terwijl in de andere twee subregio’s vooral
grondgebonden huurwoningen te vinden zijn.
De meeste woningen (92%) in de regio Zuid-Holland Zuid hebben een huurprijs tot de
tweede aftoppingsgrens (< € 574, prijspeil 2013). De verschillen tussen de drie subregio’s zijn gering. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden staan de meeste huurwoningen
6
met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (< € 374, prijspeil 2013) en in Hoeksche Waard staan naar verhouding de meeste huurwoningen boven de liberalisatiegrens (> € 699, prijspeil 2013).
Hoewel het bezit van de corporaties in de regio Zuid-Holland Zuid anno 2013 vooral
bestaat uit betaalbare huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens, is de omvang
van dit segment in de periode 2009 tot 2013 afgenomen. Het gaat vooral om een afname van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens: van 24% in 2009 tot 20% in 2013.
Deze ontwikkeling deed zich voor in elke regio, het meest in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden (van 28% in 2009 tot 23% in 2012). Het aantal woningen boven de
tweede aftoppingsgrens nam in deze regio toe van 3% in 2009 tot 7% in 2012.
tabel 2-1
Samenstelling van de corporatie huurvoorraad naar type en prijs in
de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013 (prijspeil 2013)
< € 374
€ 374 - € 536
€ 536 - € 574
€ 574 - € 681
> € 681
totaal
grondgebonden
appartement
totaal
totaal aandeel
Drechtsteden
7.080
22.570
5.000
2.640
430
37.720
aantal
Alblasserwaard- Hoeksche
Vijfheerenlanden
Waard
4.210
1.940
9.840
4.960
2.630
1.270
880
830
370
330
17.930
9.330
13.010
24.710
37.720
58%
10.730
7.190
17.920
28%
5.950
3.370
9.320
14%
totaal
13.230
37.380
8.890
4.350
1.130
64.980
Drechtsteden
19%
60%
13%
7%
1%
100%
29.700
35.270
64.970
100%
34%
66%
100%
aandeel
Alblasserwaard- Hoeksche
Vijfheerenlanden
Waard totaal
23%
21%
20%
55%
53%
58%
15%
14%
14%
5%
9%
7%
2%
4%
2%
100%
100% 100%
60%
40%
100%
64%
36%
100%
Bron: CBS, CFV, WoON 2012, bewerking RIGO
figuur 2-3
Samenstelling van de corporatie huurvoorraad naar prijs in de drie
subregio’s in Zuid-Holland Zuid, in 2009 en 2013
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
6%
8%
72%
73%
22%
19%
2009
2013
Drechtsteden
> tweede aftoppingsgrens
3%
7%
9%
70%
66%
28%
23%
25%
2009
2013
2009
68%
AlblasserwaardVijfheerenlanden
6%
8%
70%
71%
21%
24%
20%
2013
2009
2013
12%
67%
Hoeksche Waard
kwaliteitskortingsgrens tot tweede aftoppingsgrens
totaal regio
< kwaliteitskortingsgrens
Bron: CFV, bewerking RIGO
7
46%
54%
100%
Ook landelijk is het aantal goedkope huurwoningen afgenomen en het aantal duurdere huurwoningen toegenomen in de periode 2009 tot 2012. In combinatie met een
negatieve koopkrachtontwikkeling heeft dit geleid tot hogere huur- en woonquotes
(bron: WoON 2009 en 2012). Vermoedelijk zijn de huur- en woonquotes ook in de
regio Zuid-Holland Zuid toegenomen. Voor sommige huishoudens zal dit geen probleem zijn, maar er zullen ook huishoudens zijn die met hun woonlasten in de knel
komen. In het volgende hoofdstuk geven we de omvang van deze groep weer.
2.3
Huishoudenssamenstelling
Op 1 januari 2013 woonden in de regio Zuid-Holland Zuid circa 204.900 huishoudens,
waarvan meer dan de helft in de regio Drechtsteden woont (figuur 2-4). Het aantal
huishoudens is in iedere regio groter dan het aantal bewoonde woningen. In de regio
Zuid-Holland Zuid wonen circa 6.140 huishoudens buiten de reguliere woningvoorraad (circa 3%, ongeveer gelijk aan het landelijke aandeel). Het gaat om huishoudens
in ‘bewoonde andere ruimten’ (zoals woonwagens en recreatiewoningen), studentenhuisvesting en inwonende huishoudens. In het onderzoek spreken we van onzelfstandige woonruimten of onzelfstandig wonende huishoudens.
figuur 2-4
Omvang van het aantal huishoudens in de drie subregio’s in Zuid-
Holland Zuid, 2013
Hoeksche Waard;
35.300 ; 17%
Drechtsteden;
117.290 ; 57%
AlblasserwaardVijfheerenlanden;
52.310 ; 26%
Bron: CBS, bewerking RIGO
Samenstelling naar leeftijd en type
In figuur 2-5 en figuur 2-6 is de huishoudenssamenstelling naar type en leeftijd weergegeven. In de regio Zuid-Holland Zuid is er sprake van een gelijkmatige verdeling wat
betreft type huishoudens. De gezinnen, de tweepersoonshuishoudens (zonder kinderen) en de eenpersoonshuishoudens maken ieder bijna een derde uit van het totaal
aantal huishoudens. Daarnaast is circa 7% een eenoudergezin. In Drechtsteden wonen
relatief wat meer eenpersoonshuishoudens en minder gezinnen. In Hoeksche Waard
wonen naar verhouding de meeste tweepersoonshuishoudens en in AlblasserwaardVijfheerenlanden de meeste gezinnen.
8
Circa 28% van de huishoudens in de regio Zuid-Holland Zuid is 65 jaar of ouder en
13% is ouder dan 75 jaar. Deze percentages zijn iets hoger dan de landelijke percentages van respectievelijk 25% en 11% in 2013 (bron: CBS). Hoeksche Waard is met 30%
65-plussers de meest vergrijsde subregio en Drechtsteden met 27% de minst vergrijsde subregio. In Drechtsteden wonen meer huishoudens tot 45 jaar en in Hoeksche
Waard wonen – naast ouderen – meer huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Het gaat
hier vermoedelijk vooral om empty nesters: oudere stellen waarvan de kinderen de
deur uit zijn.
figuur 2-5
Huishoudenssamenstelling naar type huishouden in de drie subre-
gio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
100%
90%
80%
70%
7%
6%
6%
7%
29%
34%
32%
31%
60%
50%
30%
40%
31%
35%
31%
29%
27%
31%
eenoudergezin
gezin
tweepersoons
eenpersoons
30%
20%
34%
10%
0%
Drechtsteden
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
totaal
Bron: CBS, bewerking RIGO
figuur 2-6
Huishoudenssamenstelling naar leeftijd hoofd huishouden in de drie
subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
100%
90%
13%
13%
13%
13%
80%
14%
15%
17%
15%
70%
60%
50%
75+
65 tot 75 jaar
45 tot 65 jaar
25 tot 45 jaar
37%
38%
41%
38%
33%
32%
28%
32%
< 25 jaar
40%
30%
20%
10%
0%
3%
Drechtsteden
3%
2%
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
3%
totaal
Bron: CBS, bewerking RIGO
9
Samenstelling naar inkomen
In tabel 2-3 en figuur 2-7 is de omvang van vier inkomensgroepen weergegeven
(prijspeil 2013). Het gaat om:
1.
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen
tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen zijn weergegeven in tabel 2-2.
tabel 2-2 Maximum inkomensgrenzen doelgroep huurtoeslag 2013
eenpersoonshuishouden < 65 jaar
eenpersoonshuishouden >= 65 jaar
meerpersoonshuishouden < 65 jaar
meerpersoonshuishouden >= 65 jaar
inkomensgrenzen
€ 21.025
€ 21.100
€ 28.550
€ 28.725
Bron: Ministerie van BZK
2.
Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229. De primaire en secundaire doelgroep samen worden de doelgroep van woningcorporaties genoemd.
3.
Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229
en € 43.785.
4.
Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan
€ 43.785.
In de regio Zuid-Holland Zuid behoort circa 23% tot de primaire doelgroep en 39%
behoort tot de doelgroep van woningcorporaties, wat iets lager is dan het landelijke
aandeel van 43%. Circa 12% van de huishoudens heeft een middeninkomen en 49%
heeft een hoger inkomen. In Hoeksche Waard wonen naar verhouding de meeste
huishoudens met een hoger inkomen. In Drechtsteden is de omvang van de primaire
doelgroep (en de doelgroep van woningcorporaties) het grootst.
tabel 2-3
Omvang inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid,
2013
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
doelgroep woningcorporaties (A+B)
aandeel doelgroep woningcorporaties
AlblasserwaardDrechtsteden Vijfheerenlanden Hoeksche Waard
29.770
11.030
6.370
18.440
8.720
5.350
14.700
5.700
3.910
54.400
26.860
19.680
117.310
52.310
35.310
48.210
41%
19.750
38%
11.720
33%
totaal
47.160
32.500
24.310
100.940
204.910
79.660
39%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
10
figuur 2-7
Omvang inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid,
2013
100%
hogere inkomens
90%
80%
46%
70%
51%
56%
49%
secundaire doelgroep
60%
50%
13%
40%
16%
30%
20%
Drechtsteden
11%
17%
25%
10%
0%
11%
15%
21%
18%
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
middeninkomens
12%
primaire doelgroep
16%
23%
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
2.4
De huurderspopulatie
In de regio Zuid-Holland Zuid wonen bijna 65.000 huishoudens in een sociale huurwoning. De sociale huursector vervult daarmee een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen: 56% van de doelgroep van woningcorporaties
woont in de sociale huursector (tabel 2-4). Dit beeld is zichtbaar in elke subregio.
Maar niet alle doelgroephuishoudens doen een beroep op de sociale huursector: 31%
woont in de koopsector, 8% in particuliere huurwoningen en 6% in onzelfstandige
woonruimten. In de bijlage is in tabel b- 1 een volledig overzicht van de woonsituatie
van de inkomensgroepen weergegeven per subregio.
tabel 2-4
Aandeel huishoudens dat in een sociale huurwoning woont naar in-
komensgroep in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
Drechtsteden
60%
51%
27%
12%
32%
37.720
doelgroep woningcorporaties (A+B)
57%
AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard
63%
61%
49%
44%
37%
28%
17%
10%
34%
26%
17.920
9.320
57%
53%
totaal
61%
50%
29%
13%
32%
64.970
56%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
11
De huurderspopulatie naar leeftijd en type
De huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat
voor bijna de helft uit eenpersoonshuishoudens. In Drechtsteden worden wat meer
eenpersoonshuishoudens bediend door de corporatiesector dan in de andere twee
regio’s. Circa 43% van de huurderspopulatie is 65 jaar of ouder. Het meest vergrijsd is
de sociale huursector in de regio Hoeksche Waard (46%) en het minst vergrijsd in
Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (40%).
figuur 2-8
Samenstelling van de huurderspopulatie van de woningcorporaties
in Zuid-Holland Zuid naar huishoudenstype in de drie subregio’s, 2013
100%
90%
80%
70%
12%
10%
10%
11%
12%
19%
14%
14%
27%
31%
27%
44%
45%
47%
26%
60%
50%
eenoudergezin
gezin
tweepersoons
eenpersoons
40%
30%
49%
20%
10%
0%
Drechtsteden
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
figuur 2-9
Samenstelling van de huurderspopulatie van de woningcorporaties
in Zuid-Holland Zuid naar leeftijd in de drie subregio’s, 2013
100%
90%
80%
70%
60%
24%
21%
19%
19%
32%
34%
22%
23%
30%
20%
10%
0%
23%
23%
20%
75+
65 tot 75 jaar
45 tot 65 jaar
25 tot 45 jaar
< 25 jaar
50%
40%
23%
3%
Drechtsteden
31%
32%
20%
22%
3%
3%
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
3%
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
12
De leeftijdsopbouw van huurders versus eigenaar-bewoners
In figuur 2-10 staat de leeftijdsopbouw van zowel de huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid als de populatie eigenaar-bewoners
gedetailleerd weergegeven. De vergrijzingsgolf die eraan zit te komen bestaat grotendeels uit eigenaar-bewoners. Puur en alleen kijkend naar de huurderspopulatie is
zelfs een ontgrijzing te verwachten als gevolg van sterfte. De aankomende generatie
ouderen in de huursector is kleiner van omvang en daarnaast is het mogelijk dat het
aantal jongere huurders toeneemt omdat de koopsector minder toegankelijk is geworden. Anno 2013 wonen er circa 1.900 huishoudens tot 25 jaar in de sociale huursector.
figuur 2-10 De leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en van de huurderspopulatie van de woningcorporaties in Zuid-Holland Zuid, 2013
30.000
eigenaar bewoners
25.000
huishoudens in
sociale huursector
20.000
15.000
10.000
85+
75 tot 85
65 tot 75
55 tot 65
45 tot 55
35 tot 45
25 tot 35
0
< 25 jaar
5.000
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
De huurderspopulatie naar inkomen en goedkope scheefheid
In figuur 2-11 is de samenstelling van de huurderspopulatie van corporatiewoningen
naar inkomensgroep weergegeven. Bijna de helft van de huishoudens in de sociale
huurvoorraad behoort met hun inkomen tot de primaire doelgroep en circa 69% behoort tot de doelgroep van woningcorporaties (figuur 2-11). Circa 11% van de voorraad wordt bewoond door middeninkomens en 20% van de voorraad wordt bewoond
door hogere inkomens. In Drechtsteden is de omvang van de primaire doelgroep in de
sociale huursector met 47% het grootst en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden met
39% het kleinst.
In tabel 2-5 is de samenstelling van de huurderspopulatie nogmaals weergegeven,
maar nu in de gereguleerde huurvoorraad van de woningcorporaties (< € 681, prijspeil 2013). Omdat het aantal vrije sector huurwoningen gering is (2% van de corporatiewoningen), is het beeld dat naar voren komt vrijwel gelijk aan het overzicht in figuur 2-11. Circa 31% van de gereguleerde huurvoorraad wordt bewoond door midden- en hogere inkomens, waarmee ook de goedkope scheefheid 31% bedraagt. Dit is
13
hoger dan het landelijke scheefheidspercentage van 26% in 2012 (bron: WoON 2012).
In Drechtsteden is de goedkope scheefheid met 28% het kleinst en in AlblasserwaardVijheerenlanden met 37% het grootst.
figuur 2-11 Samenstelling van de huurderspopulatie naar inkomensgroep in de
drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
100%
90%
17%
80%
10%
70%
60%
22%
20%
12%
11%
24%
25%
25%
39%
41%
44%
25%
12%
25%
50%
hogere inkomens
middeninkomens
secundaire doelgroep
primaire doelgroep
40%
30%
47%
20%
10%
0%
Drechtsteden
Alblasserwaard- Hoeksche Waard
Vijfheerenlanden
totaal
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
tabel 2-5
Bewoning van de gereguleerde huurvoorraad van woningcorporaties
in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens (C )
hogere inkomens (D)
totaal
Drechtsteden
47%
25%
11%
17%
100%
doelgroep woningcorporaties (A+B)
overige huishoudens (C+D)
72%
28%
AlblasserwaardVijfheerenlanden
39%
24%
12%
25%
100%
Hoeksche Waard
41%
26%
12%
21%
100%
totaal
44%
25%
11%
20%
100%
63%
37%
67%
33%
69%
31%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
14
3
Betaalbaarheid van corporatiewoningen
Een doorsnee huurder in de sociale huurvoorraad in de subregio Drechtsteden is 29% van zijn inkomen kwijt aan wonen. In de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden gaat het om 27% en in de subregio Hoeksche Waard
om 28%. Onder de doelgroep van woningcorporaties ligt dit percentage in
elke regio op 32%. Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid
kan hun woonlasten goed betalen en sommige huurders zouden zelfs wat
meer huur kunnen betalen. Ongeveer 13% van de huurders heeft moeite met
het betalen van hun woonlasten; in 12% als gevolg van te hoge woonlasten
(in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 10%, in Drechtsteden 13%
en in Hoeksche Waard 12%). Het gaat vooral om alleenstaanden die tot de
primaire doelgroep behoren. De meeste huishoudens komen maandelijks tot
€ 100 te kort. Zij moeten besparen op andere uitgaven om rond te kunnen
komen.
3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de woonlasten en woonquotes van huurders in de
huurvoorraad van de corporaties in Zuid-Holland Zuid. We vergelijken de actuele
woonlasten van huurders (huur + energielasten) met hun bestedingsruimte voor
woonlasten op basis van Nibud-cijfers. Dit biedt inzicht in de omvang en de samenstelling van de groep huurders met te hoge woonlasten.
3.2
Actuele woon- en huurlasten
De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere
2
componenten, zoals de kosten voor gas, elektriciteit en water. In tabel 3-1, tabel 3-2
en tabel 3-3 zijn deze kosten voor de drie subregio’s binnen Zuid-Holland Zuid weer3
gegeven. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in
Drechtsteden rond de € 510 in de maand kwijt aan wonen. In AlblasserwaardVijfheerenlanden gaat het om € 525 en in Hoeksche Waard om 530. De verschillen
tussen de regio’s zijn klein.
2
Lokale heffingen van de gemeenten en het waterschap (en eventuele kwijtschelding daarvan)
zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.
3
Omdat in de tabellen medianen zijn weergegeven tellen de netto huur en de overige woonlasten niet exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een
reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.
15
Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten).
Het gaat in Drechtsteden om € 365, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om € 400 en
in Hoeksche Waard om € 405. Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen
huurtoeslag en betalen mede daardoor ongeveer € 150 tot € 200 minder aan huur
dan huishoudens uit de andere doelgroepen. De energie- en waterrekening van huurders in de sociale huursector bedraagt tussen € 120 en € 130 per maand.
De mediane woonquote (het deel dat huurders aan wonen kwijt zijn ten opzichte van
hun inkomen) ligt in Drechtsteden op 29%, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden op
27% en in en Hoeksche Waard op 28%.
tabel 3-1
Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen pe rmaand
van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio
Drechtsteden
Drechtsteden
netto huur (incl. huurtoeslag)
gas, elektriciteit en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudinkomen
woonquote
huurquote
energiequote
primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B)
€ 280
€ 435
€ 335
€ 110
€ 105
€ 110
€ 405
€ 545
€ 450
€ 1.235
€ 1.650
€ 1.405
32%
24%
9%
30%
24%
6%
32%
24%
8%
midden
inkomens
€ 440
€ 135
€ 585
€ 2.340
hogere
inkomens
€ 460
€ 155
€ 630
€ 3.115
totaal
€ 385
€ 120
€ 510
€ 1.635
25%
19%
6%
19%
14%
4%
29%
22%
7%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
tabel 3-2
Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand
van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio
Alblasserwaard-Vijfheerenlanden
Alblasserwaard-Vijfheerenlanden
netto huur (incl. huurtoeslag)
gas, elektriciteit en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudinkomen
woonquote
huurquote
energiequote
primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B)
€ 285
€ 425
€ 340
€ 120
€ 105
€ 115
€ 425
€ 545
€ 460
€ 1.660
€ 1.440
€ 1.265
33%
23%
9%
30%
23%
7%
32%
23%
8%
midden
inkomens
€ 435
€ 155
€ 580
€ 2.315
hogere
inkomens
€ 470
€ 170
€ 635
€ 3.410
totaal
€ 400
€ 130
€ 525
€ 1.830
25%
18%
6%
18%
13%
4%
27%
20%
7%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
16
tabel 3-3
Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand
van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio
Hoeksche Waard
Hoeksche Waard
netto huur (incl. huurtoeslag)
gas, elektriciteit en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudinkomen
primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B)
€ 295
€ 440
€ 350
€ 130
€ 110
€ 120
€ 425
€ 545
€ 470
€ 1.260
€ 1.700
€ 1.475
woonquote
huurquote
energiequote
33%
24%
9%
30%
24%
6%
32%
24%
8%
midden
inkomens
€ 450
€ 140
€ 595
€ 2.345
hogere
inkomens
€ 490
€ 150
€ 635
€ 3.305
totaal
€ 405
€ 130
€ 530
€ 1.815
25%
19%
6%
19%
14%
4%
28%
21%
7%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
tabel 3-4
Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand
van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, in de
totale regio Zuid-Holland Zuid
Zuid-Holland Zuid
netto huur (incl. huurtoeslag)
gas, elektriciteit en water
totaal netto woonlasten
besteedbaar huishoudinkomen
woonquote
huurquote
energiequote
primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B)
€ 280
€ 435
€ 340
€ 115
€ 105
€ 110
€ 420
€ 545
€ 455
€ 1.245
€ 1.650
€ 1.425
33%
24%
9%
30%
24%
6%
32%
24%
8%
midden
inkomens
€ 440
€ 140
€ 590
€ 2.335
hogere
inkomens
€ 470
€ 160
€ 630
€ 3.280
totaal
€ 390
€ 125
€ 515
€ 1.705
25%
19%
6%
19%
14%
4%
28%
21%
7%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
3.3
Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering
De bovenstaande cijfers geven inzicht in de feitelijke woonlasten van huurders van
corporatiewoningen, maar bieden geen antwoord op de vraag in hoeverre de woonlasten betaalbaar zijn. Om die vraag te kunnen beantwoorden hebben we normen
nodig om te bepalen welke woonlasten wel betaalbaar zijn en welke niet.
Er zijn in Nederland geen algemeen aanvaarde normen voor betaalbare woonlasten.
Het Rijk houdt zich al lange tijd afzijdig van deze discussie. Bij gebrek aan landelijke
normen bepalen andere partijen op verschillende manieren wat zij betaalbare woonlasten vinden. De budgetbenadering is een gangbare benadering die RIGO in verschillende onderzoeken heeft toegepast.
De budgetbenadering
De budgetbenadering wordt onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor
Budgetvoorlichting (Nibud), bijvoorbeeld bij het adviseren van woningcorporaties
over betaalbare huren en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het
17
verkrijgen van een hypotheek. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten
bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te
trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun
woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen
bekostigen.
Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel
zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid
tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke bestedingspatroon
van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers
berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten.
Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde
tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn
van het inkomen (zie figuur 3-1). In dit onderzoek sluiten we hierbij aan.
Een laatste belangrijke keuze is om per type huishouden een minimale bestedingsruimte aan woonlasten te hanteren, die gebaseerd is op de bestedingsruimte van
minima. De redenering hierachter is dat wanneer de woonlasten van huishoudens net
zo hoog (of lager) zijn als wat de minima kunnen betalen, er geen sprake kan zijn van
te hoge woonlasten, hooguit van een inkomensprobleem.
figuur 3-1 Budgetbenadering Nibud (schematische weergave)
inkomen
voorbeeld overige
uitgaven
50 %
ruimte voor
woonlasten
Uitgaven
norm overige
uitgaven
50 %
basis overige
uitgaven
Inkomen
Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten
18
3.4
Bestedingsruimte versus werkelijk woonlasten
In onze analyses zetten we de bestedingsruimte voor woonlasten (huur + energielasten) op basis van de budgetbenadering af tegen de werkelijke woonlasten van de
huurderspopulatie. We maken hierbij onderscheid in drie groepen:
1.
Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten. Hierbij geven we aan hoeveel geld huurders maandelijks te kort komen om goed rond te kunnen komen.
2.
Huurders in de knel als gevolg van een laag inkomen.
3.
Huurders die hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen. Hierbij geven
we aan hoeveel ruimte deze huurders maandelijks overhouden voor minder
noodzakelijke uitgaven.
Huurders in de knel
Anno 2013 hebben circa 8.240 huishoudens in de gereguleerde sociale huursector in
de regio Zuid-Holland Zuid te maken met te hoge woonlasten (tabel 3-5). Het gaat om
13% van de huurderspopulatie. Voor bijna 800 huurders geldt dat dit komt door een
(te) laag inkomen, omdat men bijvoorbeeld schulden heeft of niet (volledig) gebruik
maakt van ondersteunende financiële regelingen zoals de huur- en zorgtoeslag of het
kindgebonden budget.
Voor circa 7.500 huurders geldt dat hun woonlasten te hoog zijn voor het inkomen dat
ze hebben. Het gaat om circa 12% van de huurderspopulatie. In de subregio Drechtsteden gaat het om 13%, in de subregio Hoeksche Waard om 12% en in de subregio
Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om 10%.
tabel 3-5
Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten of een te laag
inkomen in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013
aantal
totaal huurders in de knel
als gevolg van te hoge woonlasten
als gevolg van een te laag inkomen
Drechtsteden
5.060
4.690
370
aandeel binnen totale
huurderspopulatie
totaal huurders in de knel
als gevolg van te hoge woonlasten
als gevolg van een te laag inkomen
14%
13%
1%
Alblasserwaard- Hoeksche
Vijfheerenlanden
Waard
1.970
1.200
1.770
1.070
200
130
totaal
8.240
7.520
720
11%
10%
1%
13%
12%
1%
13%
12%
1%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
De meeste huishoudens met te hoge woonlasten behoren tot de primaire doelgroep
(91% in de regio Zuid-Holland Zuid, tabel 3-6). Binnen deze groep gaat het om 24%
van de huurders en binnen de doelgroep van woningcorporaties om 17%. Huishoudens met een midden- of hoger inkomen die een corporatiewoning huren, kunnen
hun woonlasten over het algemeen prima betalen. Dit is in elke subregio het geval.
19
De groep met te hoge woonlasten bestaat voor 30% uit eenpersoonshuishoudens tot
65 jaar, voor 40% uit eenpersoonshuishoudens boven de 65 jaar en voor 10% uit eenoudergezinnen (tabel 3-7). Naar verhouding hebben vooral eenpersoonshuishoudens
te maken met te hoge woonlasten. De meeste tweepersoonshuishoudens kunnen hun
woonlasten over het algemeen goed betalen.
Van de huishoudens met te hoge woonlasten in de regio Zuid-Holland Zuid betaalt
66% tot € 100 te veel aan woonlasten (tabel 3-8), uitgaande van de in dit onderzoek
gehanteerde normen. Een kwart betaalt € 100 tot € 200 te veel aan woonlasten en bij
9% gaat het om meer dan € 200.
tabel 3-6
Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten naar inko-
mensgroep in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013
AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard
1.540
930
230
130
1.770
1.070
aantal
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
totaal
Drechtsteden
4.330
350
4.690
aandeel
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
totaal
92%
7%
100%
87%
13%
100%
87%
12%
100%
91%
9%
100%
aandeel
binnen primaire doelgroep
binnen groep binnen secundaire doelgroep
binnen doelgroep woningcorporaties
binnen totale huurderspopulatie
25%
4%
17%
13%
23%
5%
16%
10%
25%
6%
18%
12%
24%
4%
17%
12%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
20
totaal
6.810
710
7.520
tabel 3-7
Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten naar huis-
houdenstype in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013
aantal
alleenstaande tot 65 jaar
alleenstaande vanaf 65 jaar
paar tot 65 jaar
paar vanaf 65 jaar
eenoudergezin
gezin
totaal
aandeel
alleenstaande tot 65 jaar
alleenstaande vanaf 65 jaar
paar tot 65 jaar
paar vanaf 65 jaar
eenoudergezin
gezin
totaal
aandeel
alleenstaande tot 65 jaar
binnen groep alleenstaande vanaf 65 jaar
paar tot 65 jaar
paar vanaf 65 jaar
eenoudergezin
gezin
totaal
Drechtsteden
1.480
1.700
300
260
390
550
4.680
32%
36%
6%
5%
8%
12%
100%
16%
18%
3%
3%
4%
6%
49%
AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard
570
180
670
600
50
30
160
140
250
90
60
40
1.770
1.070
32%
17%
38%
56%
3%
2%
9%
13%
14%
8%
3%
3%
100%
100%
14%
9%
16%
30%
1%
1%
4%
7%
6%
4%
1%
2%
43%
53%
totaal
2.230
2.970
380
560
730
650
7.520
30%
40%
5%
7%
10%
9%
100%
14%
19%
2%
4%
5%
4%
48%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
tabel 3-8
Bedrag dat huurders maandelijks te kort komen onder huurders in de
knel als gevolg van te hoge woonlasten in de gereguleerde sociale huursector in
de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
aantal
Drechtsteden
< € 100
2.980
€ 100 tot € 200
1.260
> € 200
450
totaal
4.690
aandeel < € 100
€ 100 tot € 200
> € 200
totaal
AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard
1.190
820
400
170
190
70
1.780
1.060
64%
27%
10%
100%
67%
23%
10%
100%
77%
16%
7%
100%
totaal
4.980
1.830
700
7.510
66%
24%
9%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
21
Huurders met een ruimere bestedingsruimte
Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid zou hun woonlasten dus goed
moeten kunnen betalen. Een deel zal het echter alsnog niet breed hebben. Uitgaande
van de in dit onderzoek gehanteerde normen houdt 31% van de primaire doelgroep in
de regio Zuid-Holland Zuid tussen de € 1 en € 100 ‘over’ na het betalen van hun
woonlasten en hun overige uitgaven (tabel 3-8). Deze groep zal goed op de uitgaven
van het huishouden moeten letten om rond te kunnen komen. Circa 42% houdt tussen
de € 100 en € 200 over en ongeveer een kwart meer dan € 200: vooral deze laatste
groep zal geen zorgen hebben over het betalen van hun woonlasten. Er is weinig verschil tussen de subregio’s.
Daarnaast zijn er huurders die meer aan woonlasten zouden kunnen betalen dan dat
ze op dit moment doen. Het gaat vooral om de huurders met een midden- en hoger
inkomen, maar ook onder de secundaire doelgroep bevinden zich huurders met een
ruimere bestedingsruimte. Het gaat bijvoorbeeld om huurders met een – binnen de
secundaire doelgroep – wat hoger inkomen die in een goedkope huurwoning wonen.
tabel 3-9
Bedrag dat huurders maandelijks overhouden onder huurders met
een ruimere bestedingsruimte in de gereguleerde sociale huursector in de drie
subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
midden- en
hogere inkomens
totaal
< € 100
€ 100 tot € 200
€ 200 tot € 400
> € 400
totaal
< € 100
€ 100 tot € 200
€ 200 tot € 400
> € 400
totaal
< € 100
€ 100 tot € 200
€ 200 tot € 400
> € 400
totaal
< € 100
€ 100 tot € 200
€ 200 tot € 400
> € 400
totaal
Drechtsteden
33%
39%
28%
0%
100%
11%
28%
50%
11%
100%
1%
1%
24%
74%
100%
16%
24%
32%
28%
100%
AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard
27%
30%
47%
41%
26%
28%
0%
0%
100%
100%
14%
10%
19%
23%
55%
53%
12%
14%
100%
100%
0%
1%
1%
1%
20%
25%
78%
73%
100%
100%
13%
13%
21%
21%
31%
34%
36%
32%
100%
100%
totaal
31%
42%
28%
0%
100%
12%
25%
52%
12%
100%
1%
1%
23%
75%
100%
15%
23%
32%
31%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
22
3.5
Sturingsmogelijkheden
In dit onderzoek is de betaalbaarheid van het wonen onderzocht voor huurders in de
sociale huursector in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid. Hoe kunnen de gemeenten in de regio’s en de woningcorporaties inspelen op de ontwikkeling van de woonlasten?
De betaalbaarheid van het wonen wordt bepaald door de relatie tussen de woonlasten en het inkomen van huishoudens. Deze relatie kan op verschillende manieren
worden beïnvloed, zoals weergegeven in het schema in figuur 3-2.
figuur 3-2 Mogelijkheden om te sturen in de betaalbaarheid
In de eerste plaats is het van belang te beseffen dat het lokale woonbeleid de woonquote van huurders maar voor een klein deel kan beïnvloeden. Op de ontwikkeling
van de besteedbare inkomens heeft het woonbeleid op lokaal niveau geen invloed,
net zo min als op energieprijzen. Nationale (bezuinigingen) en internationale ontwikkelingen (denk aan de Oekraïne) spelen daarbij een veel belangrijkere rol.
Er blijven drie knoppen over waarmee de woonlasten beïnvloed kunnen worden:
1.
De huurprijzen. Voor de huurders uit de primaire doelgroep is en blijft het van
groot belang dat er voldoende woningen worden aangeboden onder de aftoppingsgrenzen. Boven deze grenzen moeten zij een hoge eigen bijdrage betalen,
die in 2012 door bezuinigingen op de huurtoeslag is gestegen.
2.
Het energieverbruik. Om de energielasten beheersbaar te houden is het allereerst
van belang om bij nieuwbouw en renovatie hoge eisen te stellen aan de duurzaamheid. Ook in de bestaanbare woningvoorraad nemen de verwachtingen ten
aanzien van de duurzaamheid toe. Op landelijk niveau hebben het Rijk, Aedes en
de Woonbond afgesproken dat corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B moeten hebben. Of de woonlasten voor huurders daarmee verbeteren,
hangt af van de vraag in hoeverre de investeringskosten voor energiebesparende
23
maatregelen worden doorberekend in de huur. Daarnaast is het zaak om consumenten bewuster te maken van de invloed van hun gedrag op de energierekening.
3.
Match tussen woonlasten en inkomen. Dit kan verbeteren door bij de toewijzing
van woningen gebruik te maken van huurinkomensnormen. Een alternatief voor
huurinkomensnormen is het geven van meer informatie over de woonlasten. Op
die manier kunnen woningzoekenden zelf meer verantwoordelijkheid nemen voor
hun woonlasten.
Bovenstaande punten geven een indruk van de sturingsmogelijkheden die er zijn. Op
lokaal niveau kunnen er meer mogelijkheden zijn. We denken daar graag over mee.
Ook kunnen we (in een vervolgopdracht) het woonlastenonderzoek desgewenst verfijnen tot het niveau van de afzonderlijke gemeenten in de regio Zuid-Holland Zuid.
24
Bijlagen
25
Bijlage 1 Aanvullende tabellen
tabel b- 1 Woonsituatie inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland
Zuid, 2013
Drechtsteden
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
doelgroep woningcorporaties (A+B)
Alblasserwaard- primaire doelgroep (A)
Vijfheerenlanden secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
doelgroep woningcorporaties (A+B)
Hoeksche Waard primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
doelgroep woningcorporaties (A+B)
totaal
primaire doelgroep (A)
secundaire doelgroep (B)
middeninkomens
hogere inkomens
totaal
N=
doelgroep woningcorporaties (A+B)
koop
25%
36%
63%
83%
58%
68.410
corporatie huur particuliere huur onzelfstandig
totaal
N=
60%
8%
8%
100% 29.770
51%
10%
3%
100% 18.440
27%
10%
0%
100% 14.700
12%
4%
1%
100% 54.400
32%
6%
3%
100% 117.300
37.720
7.600
3.570 117.300
29%
57%
9%
6%
100%
48.210
22%
42%
58%
77%
58%
30.090
63%
49%
37%
17%
34%
17.920
8%
5%
4%
4%
5%
2.530
7%
4%
0%
2%
3%
1.760
100%
100%
100%
100%
100%
52.310
11.030
8.720
5.700
26.860
52.310
31%
57%
7%
6%
100%
19.750
29%
47%
68%
86%
68%
24.000
61%
44%
28%
10%
26%
9.320
5%
6%
4%
2%
3%
1.180
6%
3%
0%
1%
2%
800
100%
100%
100%
100%
100%
35.300
6.370
5.350
3.910
19.680
35.310
37%
53%
5%
4%
100%
11.720
25%
39%
63%
82%
60%
122.490
61%
50%
29%
13%
32%
64.970
7%
8%
7%
3%
6%
11.310
31%
56%
8%
7%
100% 47.160
100% 32.510
3%
0%
100% 24.310
1%
100% 100.940
3%
100% 204.910
6.140 204.910
6%
100%
Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO
26
79.670

Download Report