2 – Ymere jaarverslag 2013
Inhoudsopgave
Jaarverslag
5
1.
Voorwoord
2.
Bericht van de Raad van Bestuur
3.
Verslag van de Raad van Commissarissen
19
4.
Strategie, ontwikkelingen en beleid
35
5.
Bezit
43
6.
Toewijzing en beheer
49
7.
Resultaten van onze ambities
59
8.
Maatschappelijke verankering
65
9.
Personeel en organisatie
71
10.
Financiën
75
Ymere in 't kort
94
Verklaring Raad van Bestuur
95
9
Jaarrekening
98
11.
Geconsolideerde balans per 31 december 2013
12.
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013
101
13.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
103
14.
Algemeen
105
15.
Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen
113
16.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
129
17.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
137
18.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
141
19.
Kasstroomoverzicht
145
20.
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013
147
21.
Toelichting en specificatie winst-en-verliesrekening
167
22.
Overige informatie
175
23.
Enkelvoudige balans per 31 december 2013
178
24.
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013
183
25.
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013
185
26.
Toelichting en specificatie van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
191
27.
Overige informatie
193
Overige gegevens
194
Controleverklaring
196
Holdingstructuur
198
Bijlagen
Governancecode
Activiteiten in de gemeente Almere
Activiteiten in de gemeente Amsterdam
Activiteiten in de gemeente Haarlem
Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer
Activiteiten in de gemeente Leiden
Activiteiten in de gemeente Noord-Kennemerland
1
1.Voorwoord
Het jaar 2013 was een turbulent jaar voor Ymere. Net als alle andere woningcorporaties
werden we geconfronteerd met de gevolgen van het Woonakkoord, dat aan het begin van
het jaar werd gesloten tussen het kabinet en enkele oppositiepartijen. Begin oktober werden
de maatregelen uit dit akkoord gepreciseerd in een aanvullend akkoord tussen de minister
van Wonen en koepelorganisatie Aedes. Het meest ingrijpende element daarvan was de verhuurdersheffing. Voor Ymere bedroeg die in 2013 Z 1,8 miljoen. Daarnaast kregen we een
saneringsheffing van Z 17,5 miljoen opgelegd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV). Vlak voor het begin van dit verslagjaar werd Ymere bovendien onder verscherpt toezicht van het CFV geplaatst.
Met de (oplopende) heffingen in het verschiet heeft Ymere de investeringen beperkt. Ook
kijken we de laatste jaren extra kritisch naar de kosten van de organisatie. Tegelijkertijd
willen we zo goed mogelijk invulling blijven geven aan onze missie: mensen kansen bieden
om te wonen, leven en groeien in perspectiefvolle buurten. Aan die missie hielden en houden we vast. De samenleving waarin we opereren, verandert echter voortdurend en zal dat
blijven doen. Dat komt niet alleen door de soms grillige veranderingen in de politieke besluitvorming. De wereld verandert ook in een ander opzicht. We leven in een digitale netwerksamenleving waarin burgers steeds vaker zelf initiatief ontplooien, vaak – of zelfs bij
voorkeur – los van instituties. Andere groepen dreigen juist het overzicht te verliezen en
vragen om meer ondersteuning van deze instituties.
Ymere wil aansluiten bij deze veranderingen. We willen onze klanten goed en efficiënt bedienen, met oog voor de verschillen tussen klanten. In 2013 gaven we deze ambitie concreet
en bedrijfsbreed vorm. Onder de noemer Ymere vernieuwt hebben we een ingrijpend reorganisatieproces in gang gezet. We willen dichter bij de klant opereren, dichter bij de samenleving. In het nieuwe Ymere bepalen de wensen van onze klanten, hoe uiteenlopend ook, de
manier waarop we onze klantprocessen organiseren en aansturen. Daarbij past dat we zelf
ook anders te werk gaan. Vanaf 1 oktober 2013 werken we met een nieuw besturingsmodel.
Een Directieraad, bestaande uit drie statutaire directeuren en vijf niet-statutaire directeuren,
geeft leiding aan Ymere. Roel Steenbeek, voorzitter van de Raad van Bestuur, en bestuurder
Stefan Schuwer traden eind 2013 af. We danken hen op deze plaats hartelijk voor hun enorme inzet en belangrijke rol in de ontwikkeling van Ymere.
Eind 2013 heeft het CFV het verscherpte toezicht voor Ymere opgeheven. Het ministerie
van Wonen gaf begin december toestemming voor de voorgenomen fusie met corporatie
De Woningbouw in Weesp, een belangrijke stap om de volkshuisvestingsopgave in de regio
beter te kunnen beantwoorden. Tot slot stellen we vast dat we efficiencyverbeteringen met
succes hebben ingezet en dat we dit jaar financieel beter hebben gepresteerd, dankzij een
forse bijsturing.
Ymere jaarverslag 2013 – 5
We danken onze medewerkers, de ondernemingsraad, onze belanghouders en onze zakelijke
relaties voor hun grote betrokkenheid en voor de samenwerking. We ervaren die als een
steun en stimulans om in deze bijzondere en onzekere tijd onze volkshuisvestelijke ambitie
hoog te houden.
Namens de Directieraad,
Ber Bosveld en Pieter de Jong
6 – Ymere jaarverslag 2013
Ymere jaarverslag 2013 – 7
2
8 – Ymere jaarverslag 2013
2.Bericht van de Raad van
Bestuur
2.1 Terugblik op 2013
De Raad van Bestuur1 kijkt terug op een bijzonder jaar. De corporatiesector staat onder grote
druk. Die druk wordt veroorzaakt door het economische klimaat in Nederland, maar ook door
het kabinetsbeleid, dat afkoerst op een inperking van het domein van woningcorporaties tot
‘de kerntaak’ (het bouwen en beheren van louter sociale huurwoningen) en door de verhuurdersheffing, die aan de corporaties is opgelegd. Deze heffing zal de komende jaren oplopen,
waardoor de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties in nieuwbouw, renovatie en
onderhoud fors worden verkleind. Weliswaar krijgen corporaties ruimte om de verhuurdersheffing in het huurbeleid te compenseren, maar Ymere voorziet dat een te stevig huurbeleid
gedurende vele jaren bij groepen huurders tot betaalbaarheidsproblemen kan leiden.
In 2013 is veelvuldig overlegd met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in verband
met het verscherpte toezicht waaronder Ymere eind 2012 werd gesteld. Dit overleg was
constructief en heeft ertoe geleid dat het verscherpte toezicht in november 2013 werd opgeheven. Ymere voelt zich hiermee door het CFV gesteund in haar beleidsvoornemens.
Onder de vlag Ymere vernieuwt richten we onze bedrijfsprocessen opnieuw in, waarbij we
de wensen van de klant centraal stellen. Door een effectieve en efficiënte inrichting geven
we ook invulling aan de noodzakelijke verdere reductie van onze bedrijfslasten. In 2013
heeft dit geleid tot een aantal (organisatie)veranderingstrajecten, waarbij helaas ook sprake
was van gedwongen ontslagen. Ook de besturing van de organisatie werd aangepast. Sinds
1 oktober 2013 wordt Ymere geleid door een Directieraad, bestaande uit een combinatie
van statutaire en niet-statutaire directeuren.
De gemeenten Weesp en Muiden vormen het scharnierpunt tussen Amsterdam en Almere
en bieden woonmilieus en woningen die elders binnen de metropoolregio Amsterdam onvoldoende aanwezig zijn en waar een grote vraag naar is van woningzoekenden. Corporatie
De Woningbouw concludeerde in 2012 dat zij de volkshuisvestelijke opgave (vervanging en
nieuwbouw) niet zelfstandig kan waarmaken en koos na een selectietraject voor Ymere als
fusiepartner. Na zorgvuldig intern onderzoek namen beide corporaties in 2013 een voorgenomen besluit tot fusie. Vervolgens is het traject van aanvragen van adviezen en zienswijzen
ingezet. Dit is succesvol afgerond, waarna het verzoek tot fusie formeel is ingediend bij de
minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). In december heeft het ministerie de gevraagde toestemming verleend; op 1 maart 2014 is de fusie een feit geworden.
We stellen met trots vast dat Ymere ondanks roerig vaarwater volkshuisvestelijk en financieel goed presteert. Zoals in dit jaarverslag op diverse plekken, en zeker in de afzonderlijke
gemeentelijke hoofdstukken, naar voren komt heeft Ymere veel activiteiten verricht in haar
wijken en daarmee een goede maatschappelijke prestatie geleverd. De investeringen in
eigenwoningbezit liggen met Z 265 miljoen nog op een behoorlijk niveau. Ze zijn Z 107 mil-
1 In dit jaarverslag wordt nog gesproken over Raad van Bestuur. In de praktijk wordt de organisatie inmiddels geleid door een Directieraad, bestaande uit statutaire en niet-statutaire directeuren. De aanpassing
van de statuten aan deze wijziging wordt in 2014 geëffectueerd.
Ymere jaarverslag 2013 – 9
joen lager dan in 2012 en deze daling zal de komende jaren verder doorzetten richting
Z 100 miljoen. We leverden 705 nieuwbouwwoningen op en renoveerden 408 woningen. Het
lukte ons ook weer om een groot aantal bestaande woningen (905) te verkopen, wat mede
noodzakelijk is om onze investeringen te financieren. Tevens is het van belang voor de doorstroming op de woningmarkt en het creëren van gemengde wijken. Op vele plekken werken
we succesvol en innovatief samen met bewoners(organisaties), belanghouders en zakelijke
partners.
Financieel gezien sturen we op de kasstroom. Met een operationele kasstroom van
Z 101 miljoen, een cashflowindicator van 2,5% en een direct rendement van 3,2% op ons
vastgoed mogen we tevreden zijn. De operationele kasstroom bedraagt Z 101 miljoen. In
totaal sluit onze winst-en-verliesrekening op Z 115 miljoen negatief. Dit wordt vooral veroorzaakt door de onrendabele investeringen, die voortvloeien uit onze maatschappelijke opgave, en de waardeverandering als gevolg van dalende marktwaardes van ons bezit.
De Raad van Bestuur is van mening dat Ymere gezond is en een solide financieel beleid
voert. Uiteraard lopen we als maatschappelijke ondernemer bepaalde risico’s. We voeren
daarom een professioneel risicomanagement en hebben afdoende buffers om tegenvallers
en risico’s te kunnen opvangen. De waarde van ons bezit in verhuurde staat bedraagt
Z 9,3 miljard. Dit is gefinancierd met een leningenportefeuille van Z 4,0 miljard. Het eigen
vermogen en onze solvabiliteit bieden ruimte om een eventuele verdere waardedaling van
woningen op te vangen.
We zetten de bedrijfslastenreductie voort. Wat betreft de kasstroom en de solvabiliteit zien
we een solide en gezonde financiële toekomst van Ymere voor ons op de middellange termijn. In de nieuwe werkelijkheid, binnen de financiële kaders waarin we moeten opereren,
zal Ymere inzetten op maximaal volkshuisvestelijk presteren als breed actieve woningcorporatie. We blijven dus werken aan wijken met perspectief, lokaal dicht bij de klant, vanuit ons
motto: wonen, leven, groeien. Deze inzet is afgestemd op onze financiële mogelijkheden,
waarvan de grenzen mede door (overheids)heffingen en toezichthouders bepaald worden.
2.2Algemeen
De Raad van Bestuur bestuurt de stichting Ymere. De statuten geven regels over onder meer
de samenstelling van het bestuur, de besluitvorming, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. In de statuten staat ook welke voorgenomen
besluiten het bestuur vooraf ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen. In oktober is de besturing van de organisatie gewijzigd (zie verder onder ‘Directieraad’). De wijze van besturen van de onderneming is verder vastgelegd in het ‘Reglement
van de statutaire directie en Directieraad van Stichting Ymere’.
Samenstelling Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur bestond voor het grootste deel van 2013 uit vier leden. Op 1 oktober
is de heer Schuwer afgetreden als bestuurslid. Hij blijft tot zijn afscheid in februari 2014 aan
als directeur Projectontwikkeling. Op 1 december trad de heer Steenbeek terug als bestuurder en voorzitter. De heer Steenbeek zal na afloop van zijn sabbaticalperiode, die in zijn
arbeidsovereenkomst is overeengekomen, op 1 mei 2014 uit dienst treden.
Dat betekent dat de Raad van Bestuur ultimo 2013 bestond uit de heren Bosveld en De Jong.
10 – Ymere jaarverslag 2013
Het onderstaande schema geeft de samenstelling van de Raad van Bestuur gedurende 2013
aan.
Naam
Functie
Portefeuille
R. Steenbeek Voorzitter Raad van
Bestuur
Werkzaam
Werkzaam bij Ymere of
Geboorte- in huidige
rechtsvoorjaar
functie sinds ganger sinds Afgetreden
Algehele coördinatie
Externe vertegenwoordiging
Concernstaf
1956
2008
1994
L.A. Bosveld
Lid Raad van Bestuur, Waardesturing,
tevens plaatsvervan- Financiën en Ondergend voorzitter
steuning
1955
2008
2000
P.D. de Jong
Lid Raad van Bestuur Wonen
1953
2001
1999
S.J. Schuwer
Lid Raad van Bestuur Gebieds- en Project- 1959
ontwikkeling
2007
2007
1-12-2013
1-10-2013
Een actueel overzicht van de samenstelling van de Raad van Bestuur staat op
www.ymere.nl.
Nevenfuncties leden Raad van Bestuur Ymere in 2013
De leden van de Raad van Bestuur van Ymere oefenen een aantal nevenfuncties uit. Een
bestuurder die een nevenfunctie wil accepteren, legt deze vooraf ter goedkeuring voor aan
de Raad van Bestuur. Voor structureel betaalde nevenfuncties of andere werkzaamheden
vragen de leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Incidenteel betaalde werkzaamheden leggen de leden van de Raad van Bestuur
vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter meldt
zijn incidenteel betaalde werkzaamheden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van een nevenfunctie spelen onder meer de
eventuele strijdigheid met het bedrijfsbelang, de (schijn van) belangenverstrengeling en het
verwachte tijdsbeslag een rol.
De leden van de Raad van Bestuur van Ymere bekleedden in 2013 de volgende relevante
nevenfuncties. De betreffende personen ontvangen voor deze nevenfuncties geen vergoeding, tenzij anders (met een *) is aangegeven.
Naam
Nevenfunctie
L.A. Bosveld
-
-
-
-
-
P.D. de Jong
- Lid Raad van Toezicht Humanitas Woonzorg Plus Den Haag*
- Lid bestuur stichting Studenten voor Samenleving
- Lid dagelijks bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
(AFWC)
- Lid Agendacommissie Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad
- Lid bestuur stichting Het Hofje De Zeven Keurvorsten
- Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere
- Lid Raad van Advies Master of Urban & Area Development, Hogeschool
Utrecht
S.J. Schuwer
-
-
-
-
-
-
Lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw tot 1 juli 2013
Penningmeester bestuur stichting Boom Ruygrok
Lid bestuur Stichting Colonnade DuHaf Holding
Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere
Lid Raad van Toezicht HWW Zorg, Den Haag*
Lid bestuur NEPROM
Voorzitter commissie Duurzaamheid en transformatie NEPROM
Lid bestuur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Lid lokale adviesraad AISEC
Lid bestuur stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal
Docent leergang projectontwikkeling NEPROM
Ymere jaarverslag 2013 – 11
Naam
Nevenfunctie
R. Steenbeek
-
-
-
-
-
Lid dagelijks bestuur de Vernieuwde Stad
Lid bestuur ABC Architectuurcentrum Haarlem
Voorzitter Raad van Toezicht stichting DIGH
Lid bestuur Platform Openbare Ruimte
Lid bestuur Stichting Vastgoed Overleg
Een actueel overzicht van nevenfuncties van de bestuurders is te vinden op www.ymere.nl.
In 2013 waren er bij de besluitvorming van het bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn
geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.
In het kader van governance heeft de Raad van Bestuur in 2013 opdracht gegeven aan de
afdeling Forensic Services van PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. om in officiële registraties een onderzoek te doen naar nevenfuncties van zowel de bestuurders als de (top)managers van Ymere. Hieruit zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.
Directieraad
Op 1 oktober 2013 is er een verandering in de topstructuur van Ymere aangebracht door de
vorming van een Directieraad. In deze Directieraad hebben zowel statutaire als niet-statutaire directeuren zitting. Samen leiden ze de organisatie en ontwerpen ze de strategie van
Ymere. De bestuurlijke verantwoordelijkheid ligt bij de statutaire directeuren. De niet-statutaire directeuren in de Directieraad zijn de directeuren die verantwoordelijk zijn voor de vier
hoofdprocessen van Ymere – Verhuur en Verkoop, Wonen en Leven, Investeren en Ontwikkelen, Vastgoedbeheer – en voor het geheel van ondersteunende processen, belegd bij Concernzaken. Op deze wijze is een integrale aansturing van de organisatie gewaarborgd.
De werkwijze van de Directieraad staat beschreven in het reglement Directieraad Ymere.
Ultimo 2013 zag de Directieraad van Ymere er als volgt uit:
Naam
Functie
Portefeuille
Vacature
Voorzitter Directieraad en
Voorzitter statutaire directie
Algehele coördinatie
Externe vertegenwoordiging
(Concernzaken, Wonen en Leven,
Strategie, Beleid en Innovatie)
De heer L. A. Bosveld
Statutair directeur, tevens
plaatsvervangend voorzitter
Directieraad
Financiën,
(Verhuur en Verkoop en Vastgoedbeheer)
De heer P.D. de Jong
Statutair directeur
Transitie
Afbouw ontwikkelportefeuille
(Investeren en Ontwikkelen)
Vacature
Directeur
Verhuur en Verkoop
De heer H.J.G. van Kaam
Directeur
Wonen en Leven
Mevrouw D.S.M. Louwerens Directeur
Vastgoedbeheer
Mevrouw V. A.C. Regout
Directeur
Investeren en Ontwikkelen
Mevrouw L. E. Sas
Directeur
Concernzaken
2.3 Corporate governance
De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden ‘goed ondernemingsbestuur’
(corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk
verantwoordelijk voor het onderwerp governance en bespreken dit meerdere keren per jaar,
12 – Ymere jaarverslag 2013
onder andere in de door de Raad van Commissarissen ingestelde Governancecommissie. In
overeenstemming met de statuten keurt de Raad van Commissarissen de wijzigingen in de
governancestructuur goed.
De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Ymere zijn als volgt.
- Ymere heeft als rechtsvorm de stichting;
- de Raad van Bestuur bestuurt de onderneming Ymere;
- de Raad van Commissarissen ziet toe op de Raad van Bestuur en op de algemene gang
van zaken van de stichting, en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies;
- de Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beloning, schorsing en ontslag van
de bestuurders;
- Ymere legt verantwoording af aan en overlegt met belanghebbenden. Ymere ziet hierbij
de huurders als primaire belanghouders. Daarnaast zijn het Centraal Fonds Volkshuisvesting (als externe toezichthouder), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (borgingsinstituut voor corporaties, WSW), gemeenten en banken de belangrijkste belanghouders;
- Ymere streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit;
- voor Ymere is de Governancecode Woningcorporaties leidend. Daarnaast is naar relevante onderdelen uit overige codes gekeken (zie verder);
- de corporate-governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als:
- de statuten van Ymere
- het reglement Raad van Commissarissen Ymere
- het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere
- de profielschets Raad van Commissarissen Ymere
- de profielen van de leden van de Statutaire Directie Ymere
- het reglement Directieraad Ymere
- het investeringsstatuut Ymere
- het verbindingenstatuut Ymere
- het treasurystatuut Ymere
- het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant
- de integriteitscode Ymere
- de klokkenluidersregeling Ymere
- de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen
- de Raad van Bestuur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring
voor aan de Raad van Commissarissen.
Een uitgebreide beschrijving van de hoofdlijnen van de governancestructuur staat op
www.ymere.nl.
Ontwikkelingen corporate governance in 2013
Verandering topstructuur
De Raad van Commissarissen besprak met de Raad van Bestuur de omvorming van de
topstructuur van Ymere. Zoals hiervoor al aangegeven, heeft het model met een Raad van
Bestuur op 1 oktober plaatsgemaakt voor een model met een Directieraad. In lijn met het
nieuwe reglement van de statutaire directie en Directieraad zijn ook de reglementen voor de
Raad van Commissarissen en voor de commissies van de Raad van Commissarissen aangepast. Zie voor meer informatie het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 3).
Ymere jaarverslag 2013 – 13
Plaatsing governancedocumenten op website
In overeenstemming met de Governancecode Woningcorporaties staan de governancestructuur, de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, het reglement van de Raad van Commissarissen en zijn commissies, de profielschets van de Raad van Commissarissen, het rooster
van aftreden en het overzicht van nevenfuncties vermeld op de website. Ymere beschikt ook
over een verbindingenstatuut en een investeringsstatuut.
Betrekken van belanghouders bij vastgoedsturing en beleidscyclus
In 2013 heeft Ymere haar belanghouders – zoals gemeenten en collega-woningcorporaties –
op verschillende manieren intensiever betrokken bij de vastgoedsturing en de beleidscyclus.
Ymere hecht hier veel waarde aan, omdat hierdoor de lokale verankering, en daarmee de
legitimiteit, wordt geborgd. Dit gebeurt onder meer met de zogenoemde cockpitsturing,
waarbij Ymere ‘aan de voorkant’ nagaat welke investeringen ze in welk gebied wil doen.
Daarnaast proberen we op lokaal niveau allianties aan te gaan. Ook bij de opstelling van het
Jaarplan 2014, waarin onze voorgenomen activiteiten voor 2014 zijn aangegeven, hebben
we onze belanghouders betrokken.
De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties
Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate
Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties.2 Beide codes zijn gebaseerd
op het principe ‘pas toe of leg uit’. Het is mogelijk om af te wijken van de meeste aanbevelingen in de code, maar dat dient wel te worden gemotiveerd (zie bijlage).
Integriteit
Ymere vindt integer handelen van haar medewerkers en de bedrijven waarmee wordt samengewerkt vanzelfsprekend van groot belang. De kern van het integriteitsbeleid van Ymere
is dat integer handelen enerzijds duidelijke regels vergt, en anderzijds een bedrijfscultuur
vereist waarin het handelen op basis van deze regels vanzelfsprekend is. Het bestuur vindt
het ook van groot belang dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid durven te nemen voor
hun activiteiten. Dit vanuit de ervaring dat de werkelijkheid complexer en afwisselender is
dan vooraf in regels is te vangen. Om werkelijk integer handelen te bevorderen, gaat het dus
om het vinden van de juiste balans tussen regels en eigen verantwoordelijkheid.
De regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vastgelegd in:
-de integriteitscode Ymere. Deze code geeft regels met betrekking tot integer handelen
waaraan het bestuur en de medewerkers zich moeten houden en is terug te vinden op
www.ymere.nl. In 2013 werden geen sancties opgelegd vanwege het niet volgen van de
code;
-de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere. Deze cultuur is gebaseerd op
principes als eigen verantwoordelijkheid, transparant handelen, het goede voorbeeld geven en elkaar aanspreken op gedrag;
-de klokkenluidersregeling Ymere. Deze regeling biedt medewerkers de mogelijkheid
om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en
andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Het meldpunt
ontving in 2013 één melding van operationele aard, die inmiddels intern in behandeling is
genomen;
2 De Nederlandse Corporate Governance Code is een belangrijke basis voor de Governancecode
Woningcorporaties.
14 – Ymere jaarverslag 2013
-het reglement van de statutaire directie en Directieraad Ymere. Dit reglement
bevat regels voor statutaire en niet-statutaire leden van de Directieraad over onverenigbaarheden in hun werkzaamheden. Het schrijft ook voor hoe ze moeten handelen bij
mogelijke gevallen van belangenverstrengeling;
-de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen. Zie hiervoor het verslag van de
Raad van Commissarissen, hoofdstuk 3;
-de Aedes-code;
-de NEPROM-gedragscode;
-de AO/IC (administratieve organisatie/interne controle). Hierin worden regels gegeven
met betrekking tot de bevoegdheid van medewerkers van Ymere tot het aangaan van
verplichtingen en de controle daarop.
De Raad van Bestuur is van oordeel dat elke bestuurder zijn functie in 2013 onafhankelijk en
integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle bestuurders voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode
Woningcorporaties.
In 2013 deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Bestuur geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.
Ymere werkt met een transactieregister waarin de relevante gegevens van elke businessto-business vastgoedtransactie worden vastgelegd en gedocumenteerd. Zodoende kunnen
transacties achteraf worden getoetst op correctheid, integriteit en wettelijkheid.
2.4Toezicht
Het toezicht op het bestuur van Ymere bestaat uit intern en extern toezicht en uit de dialoog
met de omgeving.
- Intern toezicht: door de Raad van Commissarissen. Zie hiervoor hoofdstuk 3.
- Extern toezicht: corporaties vallen onder toezicht van de minister van Wonen en Rijksdienst (onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
BZK). De financiële toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).
In 2012 heeft het CFV Ymere onder verscherpt toezicht geplaatst. Hoewel Ymere financieel gezond is, waren er wel diverse aandachtspunten voor de toekomst. Ze betroffen de
ontwikkeling van het volkshuisvestelijke vermogen, de aard en omvang van de leningenportefeuille, de omvang van de groepsmaatschappijen en de kwaliteit van de aangeleverde informatie.
Het CFV constateerde eind 2013 dat Ymere goede maatregelen heeft genomen ter verbetering van de beschreven aandachtspunten. Dit is voor het CFV aanleiding geweest om
het verscherpte toezicht op te heffen per december 2013 (zie ook 10.8). Het oordeel is
overgenomen door de minister van BZK in zijn oordeelsbrief over 2012. In deze brief
vraagt de minister om nadere informatie met betrekking tot overig maatschappelijk vastgoed en het verstrekken van leningen aan derden. Ymere heeft daar inmiddels op geantwoord.
- Dialoog met de omgeving: ook collega-corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of
andere belanghouders kunnen ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk aan te
geven waarop we aanspreekbaar zijn, heeft Ymere de Aedes-code (voor woningcorpora-
Ymere jaarverslag 2013 – 15
ties) en de NEPROM-gedragscode (voor projectontwikkelaars) onderschreven. In 2013
hebben we in overeenstemming met beide codes gehandeld. De Aedes-code en de
NEPROM-gedragscode staan op www.ymere.nl.
2.5 Vooruitblik 2014
De Directieraad ziet 2014 als het jaar waarin de veranderingen die in 2013 zijn ingezet
worden voortgezet en aangescherpt. Hierin past de start van de nieuwe voorzitter van de
Directieraad in de loop van 2014.
Ymere ziet uitdagingen op vier terreinen:
- Ten eerste: in het kader van onze ambitie om goede woningen aan te bieden en dienstverlening op maat te leveren, zullen we het onderhoud verder intensiveren. Hierbij richten we onze organisatie zo in dat de dienstverlening veel meer zal uitgaan van de vraag
van de klant en het bieden van oplossingen op maat aan die klant. Verder neemt de
noodzaak voor het verrichten van onderhoud toe, doordat complexen later aan bod komen voor een ingreep als gevolg van de reductie van het investeringsvolume.
- Ten tweede: wat betreft de zorg voor het leefklimaat in buurten en wijken, zullen we
onze wijkaanpak verder vormgeven. De wijkaanpak zal meer focus krijgen. We blijven
voor onszelf een rol in het sociale domein zien, maar wel sterk gerelateerd aan de wijken
waar we zelf een substantieel aandeel van de woningvoorraad hebben.
- Ten derde: er ligt een opgave voor ons wat betreft de financierbaarheid van de opgave en
het streven naar meer efficiëntie en transparantie. Het is essentieel dat we inspelen op
ontwikkelingen in onze omgeving, dat we de ondernemingsstrategie vertalen binnen heldere kaders, en dat we goed en duidelijk communiceren over wat Ymere kan en wil.
Daarnaast blijft het voor het bedrijf van belang om het kostenniveau terug te brengen en
de huur- en verkoopopbrengsten te optimaliseren, zodat er financiële ruimte blijft bestaan voor investeringen in de woningvoorraad.
- Ten slotte: de ingezette cultuurverandering in de organisatie zal moeten beklijven. De
nieuwe kernwaarden (we zijn een goede buur, we zijn er voor de klant en we maken het
waar) gaan we in dialoog met de medewerkers laden. Hierbij maken we gebruik van de
nieuwe kernkwaliteiten: klantgerichtheid, aanspreekbaarheid, voortdurend verbeteren en
co-creatie.
De forse verhuurdersheffing en de bijdrage aan de financiële sanering van collega-corporaties
zetten de financiële huishouding van Ymere onder grote druk. De voorgenomen wijziging van
het wettelijke kader waarbinnen corporaties moeten opereren (de Novelle van minister Blok)
dreigt de mogelijkheden van Ymere om effectief en efficiënt te opereren om haar doelen te
bereiken, te verminderen. Ymere opereert zorgvuldig om in deze situatie een passend huurbeleid te voeren dat de betaalbaarheid voor onze doelgroepen intact laat en tegelijkertijd
voldoende financiële ruimte biedt om te investeren in de volkshuisvestelijke opdrachten
waarvoor we staan. Onze ambities voor wat betreft betaalbaarheid en investeringsprogramma komen bij een voortzetting van het huidige regeringsbeleid steeds meer onder druk te
staan.
Tegelijkertijd zal in 2014 ook de fusie van Ymere met De Woningbouw in Weesp haar beslag
krijgen. Deze uiteenlopende uitdagingen vragen om leiderschap en goed werkgeverschap in
de gehele Ymere-organisatie. Daarmee wil de Directieraad waarborgen dat Ymere de corporatie kan zijn en blijven die van belang is voor klanten en belanghouders, zowel in de stad
als in de regio.
16 – Ymere jaarverslag 2013
Ymere jaarverslag 2013 – 17
3
18 – Ymere jaarverslag 2013
3.Verslag van de Raad van
Commissarissen
3.1 Terugblik op 2013
Net als in 2012 kijkt de Raad van Commissarissen met zorg, maar ook met waardering,
terug op het afgelopen jaar. Zorg is er over het klimaat waarin woningcorporaties (moeten)
acteren; waardering hebben we voor de resultaten die Ymere desondanks boekt.
Er woedt een discussie over wat nu precies het domein is van de woningcorporaties, maar
ook over de vraag welke bijdrage ze moeten leveren aan de oplossing van de begrotingsproblemen van de rijksoverheid. Het huidige kabinet huldigt primair de koers dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak: het zorgen voor adequate huisvesting van de lagere
inkomens. Ymere heeft altijd een bredere taakopvatting gehad. Er is bewust voor gekozen
om ook de lagere middeninkomens te bedienen en te zorgen voor een goed leefklimaat in
wijken en buurten in de metropoolregio Amsterdam.
Het akkoord tussen de minister en branchevereniging Aedes laat uiteindelijk toch ruimte
voor deze ambities. De keerzijde ervan is dat de woningcorporaties het betalen van de verhuurdersheffing hebben moeten accepteren, althans voor deze kabinetsperiode.
Het is zonneklaar dat (het inrekenen van) de verhuurdersheffing, in combinatie met de financiële crisis en de stagnerende woningmarkt, het investeringsklimaat voor Ymere ernstig bemoeilijkt. De Raad van Commissarissen heeft tot zijn tevredenheid gezien dat Ymere goed
op deze nieuwe realiteit wil en kan inspelen. Dat komt tot uitdrukking in de reductie van
het investeringsvolume, de terugdringing van de bedrijfslasten en de scherpere focus van de
organisatie. De raad hecht aan een gezonde financiële positie van Ymere en heeft daarover
ook gesproken met het CFV (voorjaar 2013) en het WSW (najaar 2013). Uiteindelijk heeft het
CFV het verscherpte toezicht op Ymere in november 2013 weer opgeheven. Dat is een duidelijk signaal dat het CFV vertrouwen heeft in de financiële sturing van Ymere.
De Raad van Commissarissen constateert verder dat de organisatie met de operatie Ymere
vernieuwt in 2013 een enorme slag maakt naar een moderne, procesgeoriënteerde en klantgerichte organisatie. Er is hard gewerkt om de verandering van de organisatie voor te bereiden; deze is op 1 januari 2014 geëffectueerd. Daarnaast is de sturing van het bedrijf veranderd: van een model met vier bestuurders naar een Directieraad met zowel statutaire als
niet-statutaire directeuren. Tot slot heeft de minister eind 2013 toestemming gegeven voor
de fusie met De Woningbouw te Weesp, een fusie die een duidelijke volkshuisvestelijke
meerwaarde heeft.
Net als de voorgaande jaren heeft de Raad van Commissarissen veel aandacht besteed aan
good governance. Een kapitaalintensief en complex bedrijf als Ymere moet voldoen aan de
hoogste standaard. De raad is te allen tijde bereid inzicht te geven in de inrichting, aanpak
en keuzes die hij als toezichthouder en adviserend orgaan maakt.
3.2Algemeen
Verantwoordelijkheden Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Ymere houdt toezicht op het functioneren van de Raad
van Bestuur van Ymere en de algemene gang van zaken binnen Ymere. De raad adviseert
daarnaast de Raad van Bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de be-
Ymere jaarverslag 2013 – 19
noeming (en eventuele schorsing of ontslag) van bestuurders, en stelt de beoordeling en
arbeidsvoorwaarden van de bestuurders vast. De Raad van Commissarissen geeft de
accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening
goed voor de visitatie die Ymere elke vier jaar laat uitvoeren.
De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn
omschreven. Een actuele versie van deze statuten is te vinden op www.ymere.nl. De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement Raad van Commissarissen Ymere en, wat
de commissies binnen de Raad betreft, in het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere.
Leden Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestaat ultimo 2013 uit acht personen. Per 1 januari 2014 zijn
de heren F.J. Smit en Th. Sijmons geen lid meer van de raad en bestaat de raad uit zeven
personen. We zijn hun veel dank verschuldigd voor hun bijdrage aan de Raad van Commissarissen en de professionalisering van Ymere. De heer Smit heeft daarnaast als voorzitter van
de Auditcommissie binnen Ymere een belangrijke bijdrage geleverd aan diverse ontwikkelingen binnen het financiële domein, en de heer Sijmons als voorzitter van de commissie
Gebieds- en Projectontwikkeling aan het domein van projectontwikkeling.
Op 1 oktober 2013 is de heer dr. A. de Groot toegetreden tot de Raad van Commissarissen.
Hij zal op 1 januari 2014 het voorzitterschap van de Auditcommissie op zich nemen. Per
1 januari 2014 is mevrouw ir. C.B. Nauta benoemd als lid van de Raad van Commissarissen.
Van 1 oktober 2012 tot 1 oktober 2013 heeft de heer J-P. Schaaij stage gelopen als commissaris. Deze stage komt voort uit een initiatief van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) om (kandidaat-)commissarissen zo goed mogelijk voor te bereiden op
hun werkzaamheden. Hij heeft zijn ervaringen in die periode op schrift gesteld. De Raad van
Commissarissen vindt het een waardevol stuk. Onderdelen hiervan zijn bruikbaar voor de
zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen en ook biedt het goede aanknopingspunten
voor een gesprek over rolopvatting.
De Raad van Commissarissen bestond in 2013 uit de volgende leden:
Naam
Geboortejaar
Functie in Raad van Commissarissen
Benoemd op voordracht van
Benoemingstermijn
Mevrouw drs. M.H. Carrilho
1960
Voorzitter Governancecommissie,
lid commissie Volkshuisvesting
Voorgedragen door de samenwerkende
huurdersorganisaties Ymere
Benoemd tot en met 31 december 2014
(herbenoembaar)
20 – Ymere jaarverslag 2013
Relevante (neven)functie(s)
Functie:
- Zelfstandig adviseur
Nevenfunctie(s):
- Lid Raad van Toezicht Fonds Podiumkunsten,
Den Haag
- Lid bestuur Holland Festival, Amsterdam
- Penningmeester bestuur Theater ZO!, Amsterdam
- Penningmeester bestuur stichting Julius Leeft,
Amsterdam (stichting gericht op het onder de aandacht brengen van maatschappelijke onderwerpen
bij breed publiek)
- Voorzitter Stichting Week van de Amateurkunst
Mevrouw mr. E.F. van Galen
1961
Voorzitter Remuneratiecommissie, lid Governancecommissie
Voorgedragen door Ondernemingsraad
Benoemd tot en met 30 september 2016
(herbenoembaar)
Mevrouw drs. M.W. Gout-van Sinderen
1954
Lid Auditcommissie, lid commissie
Gebieds- en Projectontwikkeling
Benoemd tot en met 31 december 2017
(niet herbenoembaar)
De heer dr. A. de Groot
1958
Voorzitter Auditcommissie (per 1 januari
2014)
Functie:
- Partner bij TheRockGroup BV
Nevenfunctie(s):
- Bestuurslid Nederlandse Emissieautoriteit
- Commissaris Oasen
- Voorzitter Raad van Commissarissen GITP
- Lid Green Deal Board
- Bestuurslid De Balie, Amsterdam
- Lid Raad van Advies Share business
- Bestuurslid Stichting Rijnkade 1630
Functie:
- President-directeur ProRail, Utrecht
Nevenfunctie(s):
- Lid Raad van Toezicht Haagse Hogeschool, Den
Haag (onderwijs)
- Lid Raad van Advies ROC Midden-Nederland
- Voorzitter bestuur Intercoach (onderdeel ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), Den
Haag (coaching van leidinggevenden en adviseurs bij
overheid)
Functie:
- Partner bij Smits-Nusteling & De Groot
Benoemd tot en met 30 september 2017
(herbenoembaar)
De heer prof. dr. ir. V.H. Gruis
1972
Voorzitter commissie Volkshuisvesting
Voorgedragen door Samenwerkende
Huurdersorganisaties Ymere
Benoemd tot en met 31 december 2016
(herbenoembaar)
De heer ir. Th. Sijmons
1940
Voorzitter commissie Gebieds- en Projectontwikkeling
Functie:
- Hoogleraar Housing Management TU Delft
- Lector Vernieuwend Vastgoedbeheer aan de
Hogeschool Utrecht
Nevenfunctie(s):
- Bestuurslid Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON)
- Lid bestuur stichting 033Energie
Functie:
- Directeur-eigenaar Amstate B.V., Rosmalen (bedrijfsorganisatorisch adviesbureau)
Nevenfunctie(s):
Benoemd tot en met 31 december 2013
en aftredend per 1 januari 2014 (niet herbenoembaar)
De heer drs. F.J. Smit
1947
Voorzitter Auditcommissie (tot 1 januari
2014)
Nevenfunctie(s):
- Lid Raad van Commissarissen Hartekampgroep
(zorginstelling voor mensen met een verstandelijke
en/of lichamelijke beperking)
Benoemd tot en met 31 december 2014
en aftredend per 1 januari 2014 (niet herbenoembaar)
De heer mr. G.H.N.L. van Woerkom
1955
Voorzitter Raad van Commissarissen,
Voorzitter Agendacommissie
Benoemd tot en met 31 december 2015
(herbenoembaar)
Functie:
- Hoofddirecteur ANWB, Den Haag
Nevenfunctie(s):
- Diverse internationale functies gerelateerd aan de
ANWB
- Voorzitter Raad van Toezicht Hotelschool, Den Haag
- Vicevoorzitter Stichting Wetenschappelijk Onderzoek
Verkeersveiligheid, Leidschendam
- Lid Dagelijks Bestuur VNO-NCW, Den Haag (ondernemingsorganisatie)
- Voorzitter Bestuur Algemene Werkgevers Vereniging,
Den Haag
- Lid Sociaal Economische Raad (SER)
- Lid Bestuur Fonds Slachtofferhulp, Den Haag
- Penningmeester Stichting Nederland Schoon, Den
Haag
- Lid Formule E-team, Den Haag (bevordering van het
elektrisch rijden in Nederland)
- Voorzitter Maatschappelijke dialoog Rijk-Regiobesluiten Amsterdam-Almere-Markermeer
- Raad van Advies Stichting Innovatie Recreatie &
Ruimte, Den Haag
- Waarnemend voorzitter FET-team
Ymere jaarverslag 2013 – 21
Een actueel overzicht van de samenstelling, de commissies en de relevante (neven)functies
van de Raad van Commissarissen is te vinden op www.ymere.nl. De Raad van Commissarissen is op de hoogte van de gevolgen van de Wet Bestuur en Toezicht en de Wet Normering
Topinkomens, die sinds 1 januari 2013 gelden (zie ook WNT-tabel in de jaarrekening). Alle
commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De Raad van Commissarissen is van
oordeel dat de raad voldoende divers is samengesteld wat deskundigheid en competenties
betreft. De samenstelling en deskundigheid van de raad sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de profielschets van de Raad van Commissarissen.
3.3 Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2013
In 2013 kwam de Raad van Commissarissen acht keer bijeen voor een formele vergadering.
Naast deze vergaderingen waren er besprekingen in verschillende commissies en tijdens
diverse bijeenkomsten. In mei vond de strategiedag plaats en in november de themabijeenkomst.
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 één dagexcursie afgelegd. Daarbij werden projecten bekeken waarbij de volgende thema’s centraal stonden: de kwaliteit van de openbare
ruimte, vernieuwende energieconcepten (zowel WKO als zonnepanelen), de herpositionering
van bestaande portieketageflats en veranderingen in de zorg en huisvesting voor bijzondere
doelgroepen. Deze bezoeken worden als waardevol en inspirerend ervaren.
De Raad van Bestuur was aanwezig bij de bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen.
Voorafgaand aan de vergadering houdt de Raad van Commissarissen een intern beraad.
De zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen werd om agendatechnische redenen verplaatst van december 2013 naar februari 2014. Bij deze evaluatie is de Raad van Bestuur niet
aanwezig.
Investeringsbeslissingen
De Raad van Commissarissen heeft in 2011 een investeringsstatuut vastgesteld. Investeringsbeslissingen die een bepaald bedrag te boven gaan, dienen ter goedkeuring te worden
voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In 2013 was er sprake van een forse neerwaartse aanpassing van het investeringsvolume en het aantal investeringsbesluiten. Hierdoor was het in 2013 niet nodig om voor investeringsbesluiten goedkeuring te vragen aan
de Raad van Commissarissen. In 2014 zal met het oog op deze ontwikkelingen en in relatie
met de te verschijnen Novelle het investeringsstatuut worden geactualiseerd.
Besluitvorming in 2013
In 2013 heeft de Raad van Commissarissen 36 besluiten genomen. Het betreft 13 goedkeuringsbesluiten, 17 vaststellingsbesluiten en 6 besluiten ter kennisname. Eén besluit is buiten
de vergadering genomen en één besluit is genomen tijdens een separate telefonische
vergadering. Alle besluiten worden geregistreerd en zijn inzichtelijk voor de accountant. De
besluitenlijst van een vergadering wordt tijdens een volgende vergadering vastgesteld, net
als het verslag.
Majeure gespreksonderwerpen
Het regeringsbeleid en de strategie van Ymere
Diverse malen heeft de Raad van Commissarissen gesproken over het beleid van de rijksoverheid en de gevolgen daarvan voor Ymere. In de eerste plaats hebben de diverse heffingen financiële gevolgen voor woningcorporaties; deze gevolgen moeten worden ingerekend.
De grootste is de verhuurdersheffing, die volgens eerste berekeningen Ymere in 2017 uitein-
22 – Ymere jaarverslag 2013
delijk meer dan Z 70 miljoen cash out op jaarbasis zal kosten. Daarnaast zijn er de saneringsheffingen voor Vestia en andere corporaties in financiële problemen. Beide typen heffingen zorgen ervoor dat het investeringsvolume van Ymere van meer dan Z 300 miljoen per
jaar daalt tot uiteindelijk Z 100 miljoen. Met de raad, en met enkele commissies, is gesproken over de wijze waarop Ymere haar investeringsportefeuille afbouwt. De gevolgen zijn
vertaald in het financiële meerjarenplan dat de raad in december 2013 heeft vastgesteld. De
Raad van Commissarissen vond het daarbij van groot belang dat scherp wordt gekeken naar
het onderhoudsniveau van woningen, nu zoveel investeringen niet of pas later doorgaan.
Als compensatie kregen woningcorporaties in 2013 meer ruimte om de huren te verhogen.
De stijging van de maximale huurprijs en het invoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging zorgen voor extra inkomsten voor Ymere. Een te extreem huurbeleid is echter met
het oog op de betaalbaarheid niet gedurende lange tijd vol te houden, zo constateerde de
Raad van Commissarissen op de themabijeenkomst in november 2013.
Een ander debat gaat over de taak en betekenis van corporaties. Aanvankelijk leek het
rijksbeleid af te stevenen op een zeer beperkte taakstelling. Corporaties zouden zich feitelijk
alleen mogen bezighouden met het bouwen en beheren van sociale huurwoningen voor de
laagste inkomens. Ymere wil – zo bevestigde de raad ook nadrukkelijk – als solide en innovatieve corporatie echter een bredere rol spelen, zowel bij de bevordering van de sociale
duurzaamheid in buurten en wijken (maar dan wel met meer focus) als bij het bedienen van
klantgroepen die nu tussen de wal van de sociale huur en het schip van de koop vallen. Het
akkoord dat minister Blok in oktober sloot met brancheorganisatie Aedes geeft ruimte voor
deze ambities. In ruil daarvoor moesten de corporaties wel de verhuurdersheffing gedurende
deze kabinetsperiode accepteren.
Verscherpt toezicht
De minister besloot eind november 2012 om Ymere onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te plaatsen. Hoewel Ymere financieel gezond is, had het
CFV diverse aandachtspunten voor de toekomst.
De Raad van Commissarissen betreurde het verscherpte toezicht. Daarom heeft een delegatie van de raad begin 2013 een gesprek gevoerd met de directie van het CFV. Voorts heeft
het bestuur veel werk verzet om de door het CFV gewenste verbeteringen door te voeren. In
november 2013 gaf het CFV aan dat op de cruciale terreinen belangrijke vooruitgang was
geboekt en werd het verscherpte toezicht opgeheven. De Raad van Commissarissen was
daarover zeer tevreden.
Tevreden was de raad ook over het positieve advies van het CFV over de voorgenomen fusie
tussen Ymere en De Woningbouw. Het WSW had al eerder een positief advies gegeven.
Daarna gaf ook de minister van Wonen het groene licht voor de fusie, die een duidelijke
volkshuisvestelijke meerwaarde heeft.
De Raad van Commissarissen concludeerde dat het voor adequaat (intern) toezicht van belang is dat er niet alleen op interne uitgangspunten wordt gestuurd. Ook de parameters van
de externe toezichthouders moeten scherp worden gemonitord. Inmiddels is dat verankerd
in de sturing en rapportages van Ymere.
Ymere vernieuwt
Ymere kende tot vorig jaar vier bedrijfsonderdelen rond de hoofdfuncties van de corporatie:
Wonen, Gebieds- en Projectontwikkeling, Waardesturing/Financiën/Ondersteuning en Concernzaken. Elk onderdeel had een eigen bestuurder in de Raad van Bestuur. Met Ymere ver-
Ymere jaarverslag 2013 – 23
nieuwt is een traject gestart om op een meer integrale manier de klant beter te bedienen,
volgens het concept ‘customer intimacy’. Dat vraagt om een bedrijfsstructuur waarbij de
klantprocessen centraal staan. De aansturing moet integraal zijn, niet sectoraal.
Uitgangspunt voor het nieuwe besturingsmodel is dat Ymere een procesorganisatie moet
worden. De vier bedrijfsonderdelen verdwijnen, terwijl strategie en operatie beter worden
verbonden. De procesorganisatie moet gericht zijn op de verscheidenheid van klanten van
nu en van de toekomst. Niet bedrijfsonderdelen, maar de operationele processen van Ymere
vormen het uitgangspunt: verhuur/verkoop, onderhoud, wonen/leven en investeren/ontwikkelen. Qua structuur vraagt dat om een netwerkorganisatie, bestaande uit teams waarbinnen een goede samenwerking tussen medewerkers vereist is. Daarbij is er één eindverantwoordelijke voor elk proces.
Aan de top bestaat behoefte aan integrale sturing. Daarbij is gekozen voor het model van de
Directieraad, bestaande uit een aantal statutaire directeuren – bestuurders in de zin van de
wet – en een aantal niet-statutaire directeuren. De Raad van Commissarissen werd tijdens
elke vergadering geïnformeerd over de voortgang van Ymere vernieuwt, en besprak daarbij
de uitgangspunten en uitwerkingen. Ook een aparte bijeenkomst in april en de strategiedag
van mei waren aan dat thema gewijd. Uiteindelijk gaf de raad goedkeuring aan de hoofdstructuur van een Ymere-organisatie die is gebouwd rond vier primaire processen en ondersteunende processen bij Concernzaken. De nieuwe Directieraad bestaat uit vijf directeuren
die verantwoordelijk zijn voor deze primaire en ondersteunende processen, en drie statutair
directeuren (na de transitiefase twee). De nieuwe organisatie is op 1 januari 2014 van start
gegaan.
Fusie De Woningbouw Weesp
De Raad van Commissarissen was actief betrokken bij de voorbereidingen van de fusie met
De Woningbouw en nam met twee leden deel in de begeleidingscommissie.
3.4 Raad van Commissarissen in toezichthoudende rol
Toezicht op de strategie
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de organisatie en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De raad besprak in mei de strategie
van Ymere. De raad ontvangt jaarlijks in december het bedrijfsplan van Ymere. Dit bedrijfsplan bevat een concrete uitwerking van de geldende strategie voor het komende jaar.
Toezicht op beheersing van financiële risico’s
De Raad van Commissarissen heeft een Auditcommissie. Deze commissie rapporteert haar
bevindingen aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur onder meer over
haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het risicoprofiel, de
treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. De Auditcommissie
heeft de jaarrekening 2012 besproken met het bestuur en de accountant. Ook zijn in november in aanwezigheid van de accountant de uitkomsten van de interim-controle besproken.
Veel aandacht was er in de diverse commissievergaderingen voor het verscherpte toezicht
van het CFV en de risicosystematiek die het WSW hanteert. Ten slotte is het treasuryjaarplan aan de orde geweest.
De Raad van Commissarissen is het orgaan dat (financiële) besluiten goedkeurt of vaststelt.
Het financieel meerjarenplan (FMP) van Ymere heeft betrekking op de ontwikkeling van de
financiële positie van de organisatie in de komende vijf jaar. De Raad van Commissarissen
24 – Ymere jaarverslag 2013
keurt jaarlijks het FMP goed. Hierbij neemt de raad ook kennis van het risicomanagement.
De begroting die de Raad van Commissarissen jaarlijks ter goedkeuring ontvangt, bevat de
operationele en financiële doelstellingen van Ymere voor het komende jaar. In december
2013 heeft de Raad van Commissarissen de begroting 2014 en het FMP 2014-2018 goedgekeurd. Hierbij werd ook gerapporteerd over de wijze waarop Ymere voldoet aan de financiële ratio’s van CFV en WSW.
De financiële pijlers van de financiële sturing van Ymere staan aangegeven in hoofdstuk 10
van dit jaarverslag. Via tertiaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen gedurende het jaar informatie over de ontwikkeling van de financiële positie van Ymere. De Auditcommissie wordt maandelijks geïnformeerd over de ontwikkeling van de belangrijkste
(financiële) cijfers.
Interpretatie bedrijfsrisico’s Raad van Commissarissen
Tegelijkertijd met het meerjarenplan bespreekt de Raad van Commissarissen het financiële
risicoprofiel van Ymere. Dit profiel benoemt en kwantificeert risico’s die Ymere loopt op het
gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. De Raad van Commissarissen was – na beoordeling van de informatie die van het bestuur is ontvangen en na het
overleg met de accountant – van oordeel dat Ymere in voldoende mate rekening houdt met
en stuurt op de diverse risico’s. Wel sprak de raad af dat in volgende jaren aan een bredere
risicosystematiek zal worden gewerkt.
Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties
De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks informatie over het investeringsprogramma
van Ymere. Hierin wordt aangegeven welke initiatieven Ymere de komende tien jaar wil ontplooien op het gebied van onder andere nieuwbouw, renovatie, sloop, aankoop, samenvoegen en verkoop van onder meer woningen, teneinde de gewenste opbouw van de vastgoedportefeuille te bereiken. Het meerjareninvesteringsprogramma vormt de basis voor het FMP.
De Raad van Commissarissen ontvangt rapportages en informeert zich daarnaast periodiek
over specifieke onderwerpen. Via de commissie Volkshuisvesting, de Auditcommissie en de
commissie Gebieds- en Projectontwikkeling bespreekt de raad thema’s op het gebied van
volkshuisvesting en gebieds- en projectontwikkeling.
Herziene Woningwet
De inwerkingtreding van de Herziene Woningwet was voorzien voor 1 januari 2013. De minister van Wonen en Rijksdiensten wil echter enkele gevolgen van het regeerakkoord hierin
verwerken, vervat in een zogeheten Novelle. Daardoor is de inwerkingtreding uitgesteld. De
Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen op dit terrein.
Toezicht op verbindingen
In het belang van risicospreiding en de overzichtelijkheid van de organisatie vindt een deel
van de activiteiten van Ymere niet plaats in de stichting Ymere, maar in andere rechtspersonen of samenwerkingsverbanden. In de rapportages worden activiteiten van Ymere verwerkt, ongeacht of deze in de toegelaten instelling dan wel haar verbindingen worden uitgevoerd. Ymere is direct of indirect 100% aandeelhouder van deze entiteiten of – bij
samenwerking met andere organisaties – voor een beperkter deel. Ymere heeft een verbindingenstatuut dat regels stelt ten aanzien van het aangaan van en handelen in verbindingen. Op de website www.ymere.nl staat aangegeven hoe Ymere omgaat met verbindingen.
Ymere jaarverslag 2013 – 25
3.5 Raad van Commissarissen in werkgeversrol
De Raad van Commissarissen vervult de werkgeversrol voor de bestuurders van Ymere.
Deze werkgeversrol krijgt onder meer gestalte door het sluiten van arbeidsovereenkomsten.
Hierin zijn afspraken gemaakt over bijvoorbeeld salariëring, variabele beloning, pensioenvoorziening, nevenactiviteiten en declaratiemogelijkheden.
De Raad van Commissarissen heeft de bestuurders benoemd voor onbepaalde tijd. De raad
kiest hiervoor vanwege het belang van continuïteit in de besturing van de organisatie. De
opzegtermijn van elke bestuurder is minimaal vier maanden.
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 geen bestuurders berispt, geschorst of ontslagen.
De Raad van Commissarissen is medio 2013 gestart met de werving van een nieuwe voorzitter Directieraad voor Ymere. Voor het profiel is uitgebreid input gevraagd aan en geleverd
door de Raad van Bestuur, Ondernemingsraad, de Samenwerkende Huurdersorganisaties
Ymere en enkele directeuren binnen Ymere. De werving is in handen gelegd van een gerenommeerd searchbureau, dat een openbaar werving-en-searchtraject is gestart. Deze werving heeft in 2013 nog niet geleid tot een benoeming. Daarom wordt het traject in 2014
voortgezet.
Op 1 december trad de heer R. Steenbeek af als voorzitter van de Raad van Bestuur. De
Raad van Commissarissen is hem uiterst erkentelijk voor al die jaren dat hij Ymere – en haar
rechtsvoorgangers – heeft geleid. Hij heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de volkshuisvesting in het algemeen en Ymere in het bijzonder. De heer Steenbeek zal na afloop van
zijn sabbaticalperiode, die in zijn arbeidsovereenkomst is overeengekomen, op 1 mei 2014
uit dienst treden.
De heer S.J. Schuwer trad per 1 oktober af als bestuurder met de portefeuille Gebieds- en
Projectontwikkeling. Hij heeft op 1 februari 2014 de organisatie verlaten. Ook hem is de raad
zeer dankbaar voor al hetgeen hij heeft gedaan om Ymere verder te professionaliseren, in het
bijzonder voor het realiseren van de investeringsambities van Ymere.
De Raad van Commissarissen heeft besloten dat de overige twee statutaire directeuren,
de heren Bosveld en De Jong, de statutaire taken verdelen tot de nieuwe voorzitter van de
Directieraad is benoemd. Samen met de op 1 oktober geïnstalleerde directeuren vormen zij
de Directieraad, die leiding geeft aan Ymere.
Beleid inzake beloning Raad van Bestuur
Voor de fusie van 1 januari 2008, waarbij Ymere en de Woonmaatschappij samengingen,
werd een beoordelings- en beloningsbeleid opgesteld dat gekoppeld is aan benchmarkgegevens van Hay. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor een honorering tussen die van de
overheid en de markt in, waarbij de salarishoogte onder het maximum blijft van de destijds
bestaande adviesregeling-Izeboud.
Bij Ymere gold indertijd een systematiek van drie schalen met salaristreden. De pensioenregeling en indexatie zijn conform de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties.
Ook is een systematiek met variabele beloning van toepassing, gekoppeld aan concern-, bedrijfsonderdeel- en individuele prestaties. Tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek tussen
de bestuurder en de Remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen wordt duidelijk welk percentage van de variabele beloning wordt toegekend. De bestuurders beschikken
26 – Ymere jaarverslag 2013
over een leaseauto. Er zijn en worden geen leningen aan bestuurders verstrekt. Er is geen
sprake van specifieke beëindigingsafspraken in de arbeidsovereenkomsten.
In 2012 is afgesproken om de variabele beloning van maximaal 25% te verlagen naar maximaal 8% van het brutojaarsalaris. Ook is overeengekomen om geen verdere salaristreden
meer toe te kennen en de salarissen van de bestuurders te indexeren conform de inflatiecorrectie uit de cao woningcorporaties.
De afgelopen jaren is een toenemende discussie waarneembaar met betrekking tot de salarissen van bestuurders. In verband daarmee is een beloningscode opgesteld die verplicht
deel uitmaakt van de (door Ymere onderschreven) Aedes-code. Deze beloningscode geldt
voor nieuwe bestuurders.
Inmiddels is op 1 januari 2013 de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) van kracht geworden. Deze wet is van toepassing op bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Er is ook een overgangsregeling opgenomen voor huidige bestuurders en commissarissen. Ymere past deze regeling toe (zie ook
jaarrekening WNT-tabel).
Beoordeling over 2012
Jaarlijks wordt een beoordelingskader voor het bestuur vastgesteld. Hierin zijn gezamenlijk
geformuleerde doelstellingen vastgelegd, waaronder het realiseren van de begroting. Op basis van het beoordelingskader 2012 heeft de Remuneratiecommissie in juni 2013 met de bestuurders beoordelingsgesprekken gevoerd over 2012. De beoordelingsresultaten zijn positief. Ze zijn met de voltallige Raad van Commissarissen besproken. Bij de beoordeling over
2012 gold onder andere als voorwaarde dat het bestuur zich inspant om ervoor te zorgen dat
het verscherpte toezicht van het CFV in 2013 weer zou worden opgeheven. Nu dat gebeurd
is, heeft de raad mede op grond daarvan besloten om de bestuurders de variabele beloning
van 8% van het brutojaarsalaris toe te kennen.
De Raad van Commissarissen ervaart de samenwerking met de bestuurders als goed. Er bestaat een sfeer van openheid en wederzijdse waardering, waarbinnen zaken transparant en
bespreekbaar zijn. Er is sprake van de benodigde scherpte tussen beide gremia.
Beoordelingskader Raad van Bestuur 2013
De Raad van Bestuur wordt over 2013 beoordeeld op basis van:
1. het beoordelingskader 2013, dat aangeeft op welke onderwerpen de Raad van Commissarissen het bestuur aanspreekt. Deze onderwerpen liggen onder meer op het gebied
van volkshuisvesting, waardeontwikkeling, risicobeheersing, efficiency, ondernemerschap, legitimiteit, leiderschap en bestuur;
2. begroting 2013;
3. de onderwerpen die zijn opgenomen in de tertiaalrapportage voor de Raad van Commissarissen.
De bovenstaande documenten zijn door de Raad van Commissarissen vastgesteld (1) of
goedgekeurd (2 en 3). Zodoende bereikt de raad een evenwichtige beoordeling van volkshuisvestelijke en financiële prestaties. De beoordelingsgesprekken over 2013 vinden plaats
in juni 2014.
Ymere jaarverslag 2013 – 27
Beloning leden Raad van Bestuur Ymere in 2013
(in Z, afgerond op hele bedragen)
Naam
Functie
Totaal vast inkomen1
Variabel inkomen2
Total cash3
2013
2012
2013
2012
2013
2012
L.A. Bosveld
Lid RvB
226.845
225.861
19.132
17.792
246.027
243.653
P.D. de Jong
Lid RvB
191.628
191.491
16.372
15.085
208.000
206.575
S.J. Schuwer
Lid RvB
169.984
225.861
19.132
17.792
189.116
243.653
R. Steenbeek
Voorzitter RvB
212.525
230.771
19.526
18.179
232.051
248.949
1 Totaal vast inkomen: het totale gegarandeerde jaarinkomen, inclusief vakantietoeslag, exclusief kostenvergoedingen.
2 Variabel inkomen: het niet-gegarandeerde variabele deel van het inkomen dat afhankelijk is van behaalde prestaties.
3 Total cash: totaal vast inkomen + variabel inkomen (exclusief kostenvergoedingen).
Er zijn in 2013 of eerder geen aandelen, leningen of garanties verstrekt aan bestuurders.
Het is beleid om dat ook niet te doen.
Het beoordelingskader 2014 wordt door de Remuneratiecommissie en het bestuur voorbereid. Begin 2014 zal het door de Raad van Commissarissen worden vastgesteld.
Werving nieuwe commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft een reglement voor werving en selectie. De raad werkt
met vastgestelde profielschetsen voor (potentiële) leden. Voor de actuele profielen wordt op
het moment van vacaturestelling verwezen naar de website www.ymere.nl.
In 2013 is de openbare werving van twee nieuwe commissarissen gestart. Het betrof de
opvolging van de heer Th. Sijmons en de heer F.J. Smit. Inmiddels heeft de werving geresulteerd in de benoeming van de heer A. de Groot per 1 oktober 2013 en van mevrouw
C.B. Nauta per 1 januari 2014 tot leden van de Raad van Commissarissen van Ymere. Met
deze nieuwe commissarissen zijn de deskundigheid en de verscheidenheid in de Raad van
Commissarissen gewaarborgd.
Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen
Jaarlijks wordt uitgebreid aandacht besteed aan de evaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn individuele leden. Deze zelfevaluatie, bestaande uit een digitale vragenlijst, input
vanuit het bestuur en de bespreking van beide, is om agendatechnische redenen doorgeschoven van december 2013 naar februari 2014.
Bezoldiging Raad van Commissarissen 2013
De bezoldiging die de Raad van Commissarissen in 2013 ontving, bedroeg in totaal
Z 109.626 (2012: Z 108.089). De aangegeven honoraria betreffen brutobedragen, waarover
nog belastingen en heffingen worden afgedragen.
28 – Ymere jaarverslag 2013
Bezoldiging Raad van Commissarissen 2013
Ontvangen honorarium (bruto, in Z)
M.H. Carrilho
14.484
E.F. van Galen
14.484
M.W. Gout-Van Sinderen
15.519
A. de Groot
2.858
V.H. Gruis
13.449
Th. Sijmons
13.449
F.J. Smit
16.967
G.H.N.L. van Woerkom
18.416
Totaal
109.626
Beloningscode toezichthouders woningcorporaties
Het honorarium van de Raad van Commissarissen is vanaf 2013 gebaseerd op de WNT.
Dit betekent dat commissarissen die na 1 januari 2013 benoemd of herbenoemd zijn, gehonoreerd worden conform de WNT. Voor commissarissen bij een woningcorporatie van
de grootteklasse van Ymere betekent dat een jaarlijkse vergoeding van Z 11.430. Voor de
voorzitter geldt een hoger bedrag, namelijk Z 17.145. Zittende commissarissen vallen onder
de overgangsregeling van de WNT als afspraken voor hun honorering zijn gemaakt vóór
1 januari 2013. Deze honorering mag, conform de WNT, maximaal vier jaar na 1 januari 2013
worden genoten., Daarna moet de vergoeding in drie jaar worden afgebouwd tot het WNTmaximum. De honorering van de commissarissen valt binnen deze regeling. Onkosten
kunnen op basis van werkelijk gemaakte kosten worden gedeclareerd.
3.6 Raad van Commissarissen en belanghouders
Huurdersorganisatie
Het contact met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) verloopt in de regel
via de commissarissen die op voordracht van de SHY zijn benoemd. In 2013 was er eenmaal
een officieel overleg tussen de SHY en een delegatie van de Raad van Commissarissen bestaande uit de voordrachtcommissarissen en de voorzitter. De gespreksonderwerpen waren
onder andere: de positie van huurders en van de SHY in de nieuwe organisatievorm van
Ymere, de Herzieningswet en de daarin aangekondigde voornemens, de lokale verankering
en de benoeming van de nieuwe directievoorzitter. De Raad van Commissarissen is van
mening dat de betrokkenheid en inzet van de SHY hoog is.
Ondernemingsraad
De voordrachtcommissaris en de voorzitter van de Raad van Commissarissen spraken tweemaal met de Ondernemingsraad. Dit overleg stond in het teken van de algemene gang van
zaken, de financiële continuïteit van Ymere, de relatie met de externe toezichthouders, de
reorganisatie bij Ymere, en de voorgenomen fusie met De Woningbouw.
De Raad van Commissarissen ervaart de sfeer en de betrokkenheid in de Ondernemingsraad
als prettig. Het traject Ymere vernieuwt vraagt veel van de Ondernemingsraad. De raad
heeft grote waardering voor de enorme inzet die de Ondernemingsraad daarbij toont en
heeft getoond.
Ymere jaarverslag 2013 – 29
Geschillenadviescommissie Ymere
De Raad van Commissarissen nam kennis van de uitspraken van de Geschillenadviescommissie van Ymere in 2013 via het jaarverslag.
Overige belanghouders
De Raad van Commissarissen heeft zich door het bestuur van Ymere nadrukkelijk laten
informeren over het gevoerde overleg met verschillende belanghouders. De raad acht de
dialoog met de belanghouders van belang om de volkshuisvestelijke opgave goed te kunnen
uitvoeren. Ymere geeft hierdoor mede actief invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. De raad heeft besloten om zich in 2014 actiever bezig te houden met belanghoudersmanagement.
3.7 Raad van Commissarissen en corporate governance
Raad van Commissarissen en goed ondernemingsbestuur
De Raad van Commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van
groot belang. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden dit een onderwerp dat behoort tot de gezamenlijke verantwoordelijkheid van beide gremia. Voor overige
informatie hierover verwijzen we naar hoofdstuk 2, het bericht van de Raad van Bestuur.
Integriteitsbeleid
Ymere kent verschillende regelingen die betrekking hebben op integriteit, waaronder de integriteitscode en de klokkenluidersregeling. In diverse regelingen en reglementen komen
aanvullende bepalingen voor die elk op hun terrein invulling geven aan het breed ingevulde
integriteitsbeleid van Ymere. De Raad van Commissarissen heeft dit onderwerp besproken.
Leningen en garanties
Ymere heeft geen leningen en garanties verstrekt aan leden van de Raad van Commissarissen, bestuurders en medewerkers van Ymere.
3.8 Interne aangelegenheden Raad van Commissarissen
De Agendacommissie
De Agendacommissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor in
overleg met de voorzitter van de Raad van Bestuur en stelt het conceptverslag van de Raad
van Commissarissen op. De Agendacommissie kwam in 2013 zesmaal bijeen.
De Selectie-, Beoordelings- en Remuneratiecommissie
(kortweg: Remuneratiecommissie)
De Remuneratiecommissie doet onder meer voorstellen aan de Raad van Commissarissen
voor de benoeming, de beoordeling, beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders en
commissarissen. De Remuneratiecommissie kwam in 2013 zesmaal bijeen. Daarnaast is de
commissie vele malen bijeen geweest in verband met de werving van de twee nieuwe commissarissen en de werving van de nieuwe voorzitter Directieraad.
De Auditcommissie
De Auditcommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur
onder meer over haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het
risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. De Auditcommissie kwam in 2013 vijfmaal bijeen.
30 – Ymere jaarverslag 2013
De Governancecommissie
De Governancecommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het
bestuur over onder meer haar bevindingen met betrekking tot de governance van de organisatie, de werking van de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ymere, de transparantie, de invloed die belanghouders hebben op het beleid van Ymere en de kwaliteit van
intern toezicht, waaronder begrepen de permanente educatie. De commissie herijkt – als dat
relevant is – de statuten van Ymere, het reglement van de Raad van Commissarissen en het
reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere. De Governancecommissie kwam
in 2013 driemaal bijeen.
De commissie Volkshuisvesting
De commissie Volkshuisvesting rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert
het bestuur over onder meer haar bevindingen op het gebied van verhuur, woonruimteverdeling, verkoop van woningen, leefbaarheid, VvE-beheer, onderhoud en lokale verankering.
De commissie Volkshuisvesting kwam in 2013 tweemaal bijeen.
De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling
De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling rapporteert aan de Raad van Commissarissen over haar bevindingen op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling en bespreekt
ook periodiek de grootste en meest risicovolle investeringsprojecten. De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling kwam in 2013 tweemaal bijeen.
Alle commissies handelen op basis van het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere. De commissies hebben geen besluitvormende bevoegdheden, met twee uitzonderingen:
- De Remuneratiecommissie is bevoegd de beoordeling van de Raad van Bestuur vast te
stellen, indien deze beoordeling past binnen het door de Raad van Commissarissen vastgestelde beoordelingskader.
- De Auditcommissie is bevoegd wijzigingen van de zogeheten indekmatrix, zoals opgenomen in het treasurybeleidsplan, goed te keuren.
- De Raad van Commissarissen kan besluiten een commissie het mandaat te geven om
over een specifiek onderwerp te besluiten.
De Raad van Commissarissen heeft besloten om de commissies in 2014 enigszins te herschikken. Dit heeft vooral te maken met de nieuwe, procesgerichte inrichting van de Ymereorganisatie en het aantreden van de Directieraad. Daarmee zullen de naamstelling, de bemensing en het inhoudelijke profiel worden aangepast. De Raad van Commissarissen heeft
daartoe een gewijzigd reglement vastgesteld.
Informatievoorziening, lidmaatschappen Raad van Commissarissen en opleidingsmogelijkheden
De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel mede op informatie van de Raad van
Bestuur (onder andere via de zogeheten tertiaal- of viermaandsrapportages en andere periodieke rapportages), de accountant, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW), het ministerie van BZK, de gemeenten en de pers. Daarnaast
vormen de gesprekken van de Raad van Commissarissen met de huurdersorganisaties en de
Ondernemingsraad een basis voor de beoordeling van het bestuur.
Ymere jaarverslag 2013 – 31
De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied, en
op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Ymere.
De Raad van Commissarissen ontvangt via de tertiaalrapportages informatie over onder
meer:
- externe ontwikkelingen;
- financiële resultaten;
- successen en aandachtspunten;
- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambities Goede woningen en diensten op maat, Woongenot in leefbare wijken, Keuzevrijheid en wooncarrières,
Talentontwikkeling en sociale stijging en Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken;
- ontwikkeling van de klanttevredenheid;
- financierbaarheid en efficiency;
- ontwikkeling van enkele kerncijfers.
De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de VTW. Ze ontvangen diverse vaktijdschriften en brochures. De leden worden daarnaast in de gelegenheid gesteld om opleidingen te volgen.
Onafhankelijkheid commissarissen
De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2013
onafhankelijk heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Mogelijke strijdige belangen worden door leden van de Raad van
Commissarissen gemeld in de plenaire vergaderingen. De bestuurders melden mogelijke
tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen.
In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen
onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een
tegenstrijdig belang.
Integriteit
De leden van de Raad van Commissarissen hebben allen een integriteitsverklaring Raad van
Commissarissen ondertekend. Door deze ondertekening geeft een commissaris aan dat hij
of zij zich in het verleden, het heden en in de toekomst integer en in overeenstemming met
wet- en regelgeving en bedrijfsregels heeft en zal gedragen. Bij de benoeming van nieuwe
commissarissen hanteert de Raad van Commissarissen voortaan een zogeheten integriteitscheck.
3.9 Vooruitblik 2014
Het jaar 2014 zal opnieuw van betekenis zijn voor de volkshuisvesting. De lang verwachte
Herzieningswet – inclusief de Novelle – zal waarschijnlijk dit jaar opgeleverd worden. Dat
zal mogelijk ingrijpende gevolgen hebben voor het domein waarop woningcorporaties kunnen acteren en voor hun interne bedrijfsvoering. De Parlementaire Enquêtecommissie zal
met haar oordeel komen; de consequenties daarvan zijn vooralsnog ongewis.
Ymere krijgt een nieuwe voorzitter van de Directieraad en gaat werken in de nieuwe, procesgerichte organisatie. Bovendien zal de fusie met De Woningbouw in Weesp op 1 maart
haar beslag krijgen.
32 – Ymere jaarverslag 2013
3.10 Verklaring bestede middelen
In de vergadering van de Raad van Commissarissen op 1 april 2014 zijn de jaarrekening en
het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag) van stichting Ymere met de accountant
besproken. Nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant heeft
de Raad van Commissarissen op 1 april 2014 de jaarrekening en het jaarverslag 2013 goedgekeurd.
Tot slot
De Raad van Commissarissen bedankt de onlangs afgetreden commissarissen Sijmons en
Smit, de bestuurders en de medewerkers van Ymere van harte voor hun inzet in 2013.
Ondertekening
Dit verslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Ymere,
De heer G.H.N.L. van Woerkom, voorzitter
Mevrouw E.F. van Galen, vicevoorzitter
Mevrouw M.H. Carrilho
Mevrouw M.W. Gout-van Sinderen
De heer A. de Groot
De heer V.H. Gruis
Mevrouw C.B. Nauta
Amsterdam, 1 april 2014
Ymere jaarverslag 2013 – 33
4
34 – Ymere jaarverslag 2013
4.Strategie, ontwikkelingen
en beleid
4.1 Ondernemingsstrategie en missie
De wereld verandert in hoog tempo. Ymere moet op die veranderingen inspelen, maar
onze missie en ons gedachtegoed blijven onveranderd van kracht. Juist van een maatschappelijke onderneming als Ymere mag worden verwacht dat ze oog heeft voor de lange termijn
en continuïteit. We moeten realistisch blijven over wat kan, waar nodig anticiperen op wat
moet en we moeten ons flexibel tonen. Maar het is ook van belang om koers te houden en
houvast te bieden aan onze klanten en aan de samenleving. We laten onze ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid niet los, maar zoeken wel een nieuwe balans.
Met de ondernemingsstrategie, de reorganisatie Ymere vernieuwt en de in januari 2013 vastgestelde aangepaste meerjarenprognose hebben we de lat hoog gelegd. Hoewel onze ondernemingsstrategie een samenhangend geheel vormt, werd het meer en meer duidelijk dat
we een prioritering moesten aanbrengen in wat moet doorgaan en wat (eventueel tijdelijk)
niet. Het was een noodzakelijke exercitie. De grenzen van wat Ymere financieel aankan en
wat verstandig is vanuit het perspectief van de continuïteitsdoelstelling kwamen in zicht.
Dit kwam voornamelijk doordat we worden belast met een verhuurdersheffing en een saneringsheffing, maar het heeft ook te maken met de verslechterde woningmarkt. We moesten
de kwaliteit van onze cashflowprognoses verhogen, omdat het WSW veel strakker stuurt op
het plafond van het financieringsvolume. Dit heeft geleid tot een nadere focus van onze activiteiten en een stevige financiële en organisatorische uitdaging.
4.2 Verkenning van de toekomst van de woningcorporatie
Is er in 2030 nog behoefte aan woonondersteuning in de brede zin des woords? En is er dan
nog wel behoefte aan woningcorporaties? Spannende en leerzame vragen, die we in 2013
samen met een brede groep mensen van binnen en buiten Ymere – van wetenschappers tot
publicisten, van ondernemers tot medewerkers – hebben opgeworpen. Een noodzakelijke
denkoefening ook, omdat we constateerden dat het oude verdien- en investeringsmodel van
woningcorporaties niet langer sluitend is. De maatschappij plaatst bovendien vraagtekens
bij instituties als woningcorporaties.
Ymere heeft het resultaat van die verkenning beschreven in de publicatie START HIER. We
hebben lessen geleerd die we vandaag al kunnen toepassen bij de vernieuwing van Ymere.
Daarnaast hebben we het debat aangezwengeld over de corporatie van de toekomst.
4.3 Externe ontwikkelingen
Er ligt een wetsvoorstel op tafel tot wijziging van de Woningwet: de Herzieningswet. De
minister past dit wetsvoorstel nog aan via een zogeheten Novelle. Deze Novelle gaat na
consultatie voor advies naar de Raad van State en is openbaar bij indiening aan de Tweede
Kamer. In de Novelle wordt het samenspel tussen gemeenten en corporaties in de Woningwet verankerd. De gemeente krijgt naar verwachting een sterkere rol; de woningcorporatie
moet ‘naar redelijkheid’ bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke beleid en daarover afspraken maken. Om het bod van de corporatie te beoordelen, kan de gemeente gebruikmaken van het oordeel van de financiële toezichthouder over de corporatie, of de cor-
Ymere jaarverslag 2013 – 35
poratie zelfstandig om inlichtingen vragen. Het streven is om de nieuwe Woningwet op
1 januari 2015 in werking te laten treden.
Op de valreep van 2013 heeft de Eerste Kamer – in wat de ‘Nacht van Duivesteijn’ had
kunnen worden – ingestemd met het Woonakkoord dat het kabinet eerder sloot met enkele
oppositiepartijen (de 'C-3'). Minister Blok moest hiertoe slechts een aantal toezeggingen
doen over de verhuurdersheffing. Deze heffing kan worden aangepast als blijkt dat de maatregel voor ‘ernstige schadelijke effecten’ zorgt. Verder is bepaald dat begin 2016 een grondige evaluatie zal plaatsvinden. Daarnaast komt er een onderzoek naar de oprichting van een
investeringsfonds.
Op 3 oktober had het Aedes-congres al ingestemd met de afspraken met het kabinet over
het werkdomein van woningcorporaties, het toezicht in de sector, de verhuurdersheffing en
de investeringen. De woningcorporaties beschouwen daarmee de verhuurdersheffing voor
de huidige kabinetsperiode (maximaal tot 2017) als een voldongen feit. De heffing voor woningcorporaties gaat van Z 1,1 miljard in 2014 naar Z 1,7 miljard in 2017. Corporaties kunnen
sociale huurwoningen (Diensten van Algemeen Economisch Belang, DAEB) blijven bouwen
en verhuren, en een bijdrage blijven leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, verbetering
van achterstandswijken en de bouw van gemengde wijken waar commerciële partijen dat
laten afweten en als het volkshuisvestelijke beleid van een gemeente daarom vraagt. Wel
moeten (niet-DAEB)-activiteiten met ongeborgde leningen worden gefinancierd. Ook moeten corporaties die taken binnen de organisatie scheiden. Een corporatie kan zelf kiezen of
die scheiding administratief of juridisch is. Daarbij kwam uit het ‘Energieakkoord voor duurzame groei’ Z 400 miljoen beschikbaar voor energiebesparende maatregelen in de sociale
huursector en verviel de btw-integratieheffing. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) krijgt een grotere rol bij de sanering van corporaties. Het WSW beoordeelt de risico’s
van corporaties op het moment dat ze bij banken leningen aangaan.
Ymere heeft in 2013 Z 1,8 miljoen aan verhuurdersheffing moeten betalen. Op basis van de
gemaakte afspraken betekent dit dat deze heffing in 2014 oploopt tot Z 48 miljoen en verder
stijgt tot Z 61 miljoen in 2017.
Saneringsheffing 2013
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beheert een saneringsfonds. Hieruit worden de kosten
betaald voor de aangegane betalingsverplichtingen voor corporaties in financiële problemen.3 Voor de bijdrageheffing voor saneringssteun is in het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting de mogelijkheid opgenomen om jaarlijks maximaal 5% van de totale jaarhuur
van de woongelegenheden van alle corporaties te heffen. Voor 2013 is een saneringsheffing
van 4% vastgesteld. De saneringsheffing 2013 bedraagt Z 225 per zelfstandige woongelegenheid en Z 112,50 per onzelfstandige eenheid. Voor Ymere komt dit neer op een bedrag
van Z 17,5 miljoen.
Warmtewet
De Warmtewet is op 1 januari 2014 ingegaan. Door deze wet worden woningcorporaties ook
als energieleveranciers aangemerkt. De Warmtewet is een initiatief van de Tweede Kamer
3 De steuntoekenning van het CFV aan Vestia bedroeg in 2012 Z 675 miljoen en aan WSG in 2012/2013
Z 118 miljoen. Dit legde een groot beslag op het saneringsfonds. In 2013 is er een heffingsopbrengst van
Z 508 miljoen.
36 – Ymere jaarverslag 2013
om consumenten te beschermen. Deze betalen geen hogere prijs voor warmte dan personen
met een individuele cv-installatie. In principe vallen nu ook blokverwarmingsnetten en netten met warmte-koudeopslag onder de werking van de wet, die daarmee geldt voor bijna
7.000 netten. Bij Ymere vallen bijna 10.000 huurders in 120 complexen onder de Warmtewet.
Dit heeft gevolgen voor het servicekostenproces. Ymere moet een redelijke kostprijs bepalen
voor de warmte die ze levert; het verbruik moet in beginsel via individuele meters worden
afgerekend met de bewoners. De wet biedt huurders de mogelijkheid om schadevergoeding
te claimen indien de warmtelevering meer dan vier uur is onderbroken. In 2013 is overlegd
met de SHY over enkele onduidelijke bepalingen in de wet en de invulling ervan.
Betaalbaarheid
In 2013 zijn tal van onderzoeken gedaan naar de betaalbaarheid van het wonen. Daaruit
komt naar voren dat de betaalbaarheid van woningen terugloopt: niet alleen door stijgende
huren, maar ook door een teruglopend besteedbaar inkomen en door oplopende overige
kosten, waaronder de kosten voor energie.
De betaalbaarheid van het wonen staat bij de meeste corporaties hoog op de agenda, zeker
ook bij Ymere. Op het Aedes-congres van 3 oktober hebben woningcorporaties afgesproken
om de betaalbaarheid in de sociale huursector nauwlettend te volgen. Aedes heeft daartoe
een Bestuursadviescommissie Betaalbaarheid ingesteld. Deze commissie gaat uitgangspunten formuleren voor de betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid van goede woningen.
Ook Ymere heeft in 2013 geanalyseerd welke huishoudens moeite hebben met het betalen
van de huur, hoe het zit bij nieuwe huurders, en welke rol de energieprijzen spelen. De analyses hebben als concreet resultaat dat Ymere in 2014 de huishoudens tegemoet zal komen
die dat het hardst nodig hebben.
Stijgende armoede
Volgens Armoedesignalement 2013 (CBS/SCP) heeft er een sterke toename van de armoede
plaatsgevonden. De kans op armoede is het hoogst bij eenoudergezinnen, alleenstaanden
tot 65 jaar, niet-westerse huishoudens en bijstandontvangers. De armoede concentreert zich
voornamelijk in de grote steden. Circa 11% van de huishoudens met een laag inkomen had
een achterstand opgelopen bij de betaling van huur of hypotheek. Om betalingsachterstanden bij de huurders van Ymere te voorkomen, gaan we in 2014 door met de verdere optimalisatie van het huurincassoproces.
4.4 Ymere in 2014
Ymere vernieuwt werd in 2013 met kracht doorgezet om in veranderende tijden zo goed
mogelijk invulling te blijven geven aan onze ambitie: zorgen voor goede woningen voor
een specifieke doelgroep, in wijken waar bewoners veilig en prettig kunnen leven en zich
kunnen ontwikkelen. Deze missie – mensen laten wonen, leven, groeien – is niet veranderd.
De samenleving waarin we opereren, is dat echter wel.
In een complexe netwerk- en participatiesamenleving ontplooien burgers steeds vaker
zelf initiatief, vaak los van aloude instituties. Andere groepen dreigen juist het overzicht te
verliezen en vragen om meer ondersteuning. Ymere wil aansluiten bij deze veranderingen.
We willen onze klanten goed en efficiënt bedienen, ook als ze zelf hun woonwensen willen
waarmaken, wat steeds vaker het geval is.
Ymere jaarverslag 2013 – 37
We organiseren ons werk daarom anders: dichter bij de klant, dichter bij de samenleving.
In het nieuwe Ymere bepalen de wensen van onze klanten, hoe uiteenlopend ook, de manier
waarop we onze klantprocessen organiseren en aansturen. Daar komt nog iets bij. Met de in
het Woonakkoord besloten verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting wordt een grote aanslag gedaan op de financiële positie van corporaties. Ook Ymere moet bezuinigen: door investeringen terug te schroeven, formatieplaatsen
te schrappen en de kosten van onze organisatie te reduceren. Ymere vernieuwt is mede
bedoeld om de efficiency en effectiviteit van ons werk te vergroten, waardoor we ook de
bedrijfslasten kunnen verlagen.
Ymere werkt per 1 januari 2014 vanuit processen waarin de klantwensen leidend zijn:
Wonen en Leven, Investeren en Ontwikkelen, Vastgoedbeheer, Verhuur en Verkoop, en
Concernzaken.
4.5Vastgoedsturing
De vastgoedportefeuille die nodig is voor onze missie, krijgt vorm en inhoud door middel
van de zogenoemde cockpitsturing. Cockpitsturing bestaat uit een cyclus waarin debatten
worden georganiseerd op drie niveaus: het metropoolniveau (strategisch), het wijkniveau
(tactisch) en het complexniveau (operationeel). In deze debatten wordt de vastgoedstrategie
bepaald op basis van de maatschappelijke urgentie om in een gebied te investeren (het
maatschappelijk perspectief) en de verwachting die we voor een gebied hebben (het beleggersperspectief). Natuurlijk gaat het ook om de concrete kansen en bedreigingen in deze
gebieden.
Onder de noemer ‘operationele cockpit’ vonden het afgelopen jaar op alle vestigingen van
Ymere debatten plaats op complexniveau. Hierbij werden de uitkomsten van de tactische
cockpits uit 2012 verder uitgewerkt tot de meest geschikte beheerstrategie: behouden en
gewoon beheren, afstoten, of juist investeren (bijvoorbeeld door renovatie). Bij de tactische
cockpits waren voor het eerst belanghouders aanwezig (onder andere wethouders, ambtenaren en huurders). Deze vastgoedsturingscyclus krijgt in 2014 een vervolg met de strategische cockpit, waarin we ons (strategische) portefeuillebeleid vernieuwen. De uitwerking
volgt later in 2014 en 2015.
4.6 Gebieds- en projectontwikkeling
De huidige interne en externe ontwikkelingen dwingen ons tot herijking van onze koers. We
hebben aanzienlijk minder financiële middelen ter beschikking, dat noopt ons tot het maken
van scherpe keuzes. Leidraad bij de keuze is dat we actief zijn in die gebieden waar we door
onze kennis en door het marktgebied toegevoegde waarde bieden bij gebieds- en projectontwikkeling.
Daarbij spelen de volgende uitgangspunten een belangrijke rol:
- Ymere gaat uit van co-making en co-creatie;
- Ymere gelooft in gemengde wijken;
- Ymere heeft deskundigheid in het creëren van duurzame wijken;
- Ymere stuurt vanuit maatschappelijk- en beleggersoptiek op waardeontwikkeling;
- Ymere heeft een rol in gebieds- en projectontwikkeling daar waar (substantieel) eigen
bezit is of waar het gewenst is om nieuw bezit op te bouwen.
38 – Ymere jaarverslag 2013
We onderscheiden de volgende categorieën in gebieden waarin we verschillende rollen
hebben in de gebieds- en projectontwikkeling (nieuwbouw en renovatie met speciale aandacht voor duurzaamheidsmaatregelen).
1. Zielgebieden: Ymere als vernieuwer en initiator
Dit zijn veelal gebieden met een hoge concentratie van sociale huurwoningen. Ymere heeft
hier een flinke opgave, al dan niet met andere corporaties en gemeente. Ymere neemt, het
liefst samen met andere betrokken corporaties, het initiatief om door gerichte ingrepen de
transformatie van het gebied in gang te zetten. Meestal is er geen of zeer beperkt interesse
van marktpartijen. Ymere creëert de eerste stap in waardeontwikkeling vanuit de overtuiging dat andere investeerders zullen volgen en op termijn het stokje van Ymere (deels)
kunnen overnemen. We renoveren onze woningen en zijn ontwikkelaar van de sociale huurwoningen, de vrijesectorhuurwoningen (in zijn algemeenheid tot Z 900) en het middensegment koopwoningen. Ook kunnen we in deze wijken maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte toevoegen. Verder gaan we ook op zoek naar bewoners die willen
investeren in de buurt, bijvoorbeeld via collectief of particulier opdrachtgeverschap.
In de zielgebieden treedt Ymere op als vernieuwer en toevoeger van bezit.
Voorbeelden: Schalkwijk, Reimerswaal, De Punt, Van der Pekbuurt.
2. Ziel-en-zakelijkheidgebieden: Ymere zoekt per definitie allianties/co-creatie
In die gebieden waar we bezit hebben of waar we vanuit de strategische cockpit bezit
willen hebben, heeft Ymere een toegevoegde waarde als ontwikkelaar van sociale huurwoningen. Daarbij werken we vanuit een integrale wijk-/buurtvisie. We gaan allianties aan
met partijen die koop- en/of vrijesectorhuurwoningen willen ontwikkelen. In deze gebieden
zijn commerciële ontwikkelaars/beleggers meestal wel geïnteresseerd.4 Ook gaan we cocreatie aan met toekomstige bewoners, bijvoorbeeld in de vorm van cascobouw.
In de ziel-en-zakelijkheidgebieden treedt Ymere vooral op als opdrachtgever met een sterke
regie- en aanjaagrol.
Voorbeelden: Bloom, panden Rozenprieel, Centrumpanden, clusterpanden Oost.
3. Nieuwe gebieden aan de randen van onze wijken waarin we nieuw bezit willen
opbouwen: Ymere als pionier/visionair op wijk-/buurtniveau
Aan de randen van onze wijken dienen zich nieuwe kansen aan om nieuwe woonmilieus
te ontwikkelen. We hebben de overtuiging dat dit de toekomstige ziel-en-zakelijkheidsgebieden zijn. We hebben in deze gebieden een actieve rol, indien:
- de streefportefeuille aangeeft dat er specifieke aanvulling nodig is op ons bezit op basis
van een klantbehoefte/vraag en als de locatie daartoe de mogelijkheid biedt;
- het gebied deel uitmaakt van de tactische cockpit;
- het nieuw te ontwikkelen gebied de mogelijkheid biedt tot gewenste doorstroming ten
behoeve van de aangrenzende wijk, waar we veel bezit hebben;
- de nieuwe ontwikkeling een waardevermeerdering voor ons bestaand bezit genereert.
In deze gebieden ichten we ons op de lange termijn.
In de nieuwe gebieden is Ymere opdrachtgever en/of afnemer van sociale huurwoningen en
4 Commerciële partijen zijn er echter nauwelijks of niet geïnteresseerd in om een rol te spelen bij bestaande complexen die we willen laten veranderen naar deels sociaal en deels markt (huur of koop). Deze blokken zullen we dus voor het grootste deel zelf moeten ontwikkelen. De uitdaging bij deze blokken is om cocreatie aan te gaan in de vorm van particulier of collectief opdrachtgeverschap. We willen zo veel mogelijk
bewoners laten participeren in de ontwikkeling van hun woning/buurt (zoals bij de Tugelawegblokken).
Ymere jaarverslag 2013 – 39
zetten we actief onze denkkracht in voor de ontwikkeling van duurzame wijken.
Voorbeelden: Houthavens, Bloemendalerpolder (exclusief. de huidige grondpositie koop,
vrijesectorhuur).
De huidige geprioriteerde projectenportefeuille van Ymere bestaat voor 65% uit projecten
in zielgebieden, voor 25% uit projecten in ziel-en-zakelijkheidsgebieden en voor 10% uit
projecten in nieuwe gebieden aan randen van wijken waar Ymere bezit wil opbouwen.
4.7Co-makership
Ymere heeft de laatste jaren positieve ervaringen opgedaan met co-makership. Bij comaking formuleren partijen een gezamenlijk doel. Ze zien het als een uitdaging om dat doel
gezamenlijk zo efficiënt mogelijk te bereiken: dat scheelt tijd en levert meer kwaliteit op
voor hetzelfde budget. Hierbij is het resultaat geen optelsom van de deelresultaten van de
betrokken partijen. Beide partijen zoeken juist naar synergie en maken vooral ook gebruik
van elkaars expertise. Bij co-making gaat het totaalresultaat boven het deelresultaat, en het
langetermijnbelang boven het kortetermijnbelang. Co-making gaat om het delen van dilemma’s en het betrekken van de andere partij bij afwegingen, om tot een beter resultaat te
komen. Dat vraagt een hoge mate van transparantie en vertrouwen.
De herinrichting van de afdelingen Klant en Vastgoed en Strategisch Vastgoedbeheer begin
2013 is mede gebaseerd op een ontwikkeling die Ymere in de maatschappij ziet: van generalisme naar specialisme, van individualisme naar samenwerking. We hebben goed in de spiegel gekeken en bepaald waar we goed in zijn, en welke specialismen we zelf in huis willen
hebben om onze klanten goed te bedienen. Daarmee hebben we er ook voor gekozen om
bepaalde specialismen niet in huis te houden of te halen, maar te beleggen bij co-makers.
Dit heeft geleid tot de selectie van diverse co-makers op het gebied van warmte en comfort,
onderhoud van daken en niet-ingrijpende woningverbetering. Hiermee komt Ymere op dit
gebied veel meer in een regierol.
In 2013 zijn we daarnaast begonnen met het invoeren van de samenwerking met onze comakers. Door gezamenlijk te werken aan teamontwikkeling en zakelijke afspraken is steeds
duidelijker geworden waar we elkaar aanvullen. Dit heeft geleid tot een beter inzicht in ons
bezit en heeft deels antwoord gegeven op de vraag waar we onze middelen het meest effectief kunnen inzetten. Veelzeggend is dat we ondanks een reductie van het aantal medewerkers dezelfde omzet hebben gerealiseerd als voorgaande jaren, terwijl ook de klanttevredenheid op hetzelfde niveau is gebleven.
In 2014 werken we samen met onze co-makers aan de afronding van de verdienmodellen
op basis van onze KPI’s (conditie vastgoed, conditie installaties, E-label, klanttevredenheid
en medewerkerstevredenheid). Zo kunnen we meten welke verbeteringen we met onze comakers realiseren voor onze klant en ons vastgoed, vanuit onze ambitie om te zorgen voor
goede woningen en diensten op maat.
Het resultaat van co-making komt niet door onderhandelen tot stand, maar door samenwerken: samen werkt beter.
4.8Duurzaamheid
Het belangrijkste speerpunt in het duurzaamheidsbeleid van Ymere is beheersing van
woonlasten. In 2013 heeft Ymere een nieuwe dimensie kunnen geven aan dit speerpunt
door een project te starten rond de installatie van zonnepanelen op onze woningen in de
40 – Ymere jaarverslag 2013
Haarlemmermeer. Dit project is uniek, doordat een gemeentelijke BV de financiering, de installatie en het beheer regelt. Ymere faciliteert rond bewonerscommunicatie, projectbegeleiding en kwaliteitsborging. Bewoners zijn de winnaars, want zij worden volkomen ontzorgd
rond de plaatsing van de panelen. Ze sluiten daartoe een contract waarmee ze gegarandeerd minimaal Z 4,50 per maand besparen op hun energierekening. In twee complexen is
de plaatsing van panelen gestart en groeit het enthousiasme onder onze huurders om deel
te nemen.
De Directieraad heeft in 2013 ‘zonbeleid’ geaccordeerd waarmee in 2014 concrete projecten
kunnen worden gerealiseerd. Het beleid is gebaseerd op een samenwerking met co-makers
die gespecialiseerd zijn in systemen voor grondgebonden woningen of juist gestapelde
bouw. Ook worden projecten gestart met de zonnestroomverdeler, zodat ook huurders in gestapelde bouw direct kunnen profiteren van de opbrengst van zonnepanelen.
Andere kenmerken van het beleid zijn dat, net als in de Haarlemmermeer, de financiering
van de systemen door derden plaatsvindt en bewoners een voordeel behalen op hun energielasten.
In het voorjaar van 2014 wordt volgens dit concept een groot project gestart in AmsterdamNoord. Op maar liefst zes complexen worden bijna vierhonderd panelen geïnstalleerd.
Daarnaast maakt het installeren van zonnepanelen nu deel uit van het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen). Dit was een wens van bewoners en daarmee heeft Ymere een
belemmering weggenomen voor individuele huurders om hun woning te verduurzamen.
Een andere positief punt is de uitbreiding van onze aanpak om het gebruik van ‘goed hout’
met FSC-label af te dwingen. Al onze aannemers hebben inmiddels de verplichting om FSChout te gebruiken. Hier wordt ook op gecontroleerd. We dragen zo bij aan verantwoord bosbeheer.
Ymere ligt ook goed op schema om de ambities rond het verwezenlijken van groendaken
waar te maken. In 2013 zijn drie nieuwe projecten opgeleverd waarmee bijna 500 m2 groendak was gemoeid. In 2020 hopen we bijna 90.000 m2 aan groendak te bezitten. We hebben
in de eerste drie jaar van ons groendakbeleid ongeveer een derde van dat metrage verwezenlijkt.
Als gevolg van de verhuurdersheffing is onze investeringsruimte in 2013 substantieel geslonken. Daardoor moeten we onze doelstellingen voor het maken van energielabelstappen
bijstellen. Van de 7.000 stappen die we jaarlijks willen maken, hebben we er in 2013 net
4.000 behaald. De resultaten vallen vooral tegen door de versobering in het NIW- en het
woningverbeteringsprogramma.
Ymere jaarverslag 2013 – 41
5
42 – Ymere jaarverslag 2013
5.Bezit
5.1 De voorraad
Het bezit van Ymere bestaat uit verschillende soorten verhuureenheden: 76.847 woningen,
546 verzorgingsplaatsen in verzorgingstehuizen, 2.062 eenheden bedrijfsonroerend goed,
5.967 garages/parkeerplaatsen en 508 overige wooneenheden/objecten. Deze 86.013 verhuureenheden bevinden zich in 16 gemeenten.
Aantallen woningen per gemeente en per categorie op 31 december 2013
Sociale huur
Gemeente
Vrije sector
Totaal
Huur < Z 374,44
Huur > Z 374,45 < Z 574,34
Huur > Z 574,35 < Z 681,01
Huur > Z 681,02
Alkmaar
31
536
52
56
675
Almere
630
4.348
2.029
459
7.466
13.239
21.932
5.970
2.660
43.801
1.871
5.442
1.402
418
9.133
Haarlemmerliede
en Spaarnwoude
77
252
132
44
505
Haarlemmermeer
1.325
7.207
3.554
1.146
13.232
Heemstede
30
29
54
19
132
Heerhugowaard
12
41
117
101
271
Hillegom
15
1
16
Langedijk
47
290
50
1
388
874
98
61
1.033
Amsterdam
Haarlem
Leiden
Leiderdorp
28
1
29
8
28
10
46
92
Teylingen
8
24
Weesp
12
12
7
23
30
18.194
40.211
13.394
5.048
76.847
23,7%
52,3%
17,4%
6,6%
100%
Lelystad
Zaanstad
Totaal
71.799 (93,4%)
32
5.048 (6,6%)
Monumenten
Monumenten en andere beeldbepalende gebouwen zijn van groot belang als iconen van
kwaliteit, eigenheid en herkenbaarheid van steden. Ymere bezit ca. 360 monumenten (met
ruim 4.800 verhuureenheden) in Amsterdam, Haarlem, Hoofddorp en Vijfhuizen.
Vereniging van Eigenaren (VvE)-beheer: Yver
Yver (de nieuwe naam voor Ymere VvE-beheer vanaf 1 februari 2013) beheert en administreert eind 2013 ruim 31.000 (2012: 30.000) appartementsrechten5 voor 666 (2012: 602) Ver5 Een appartementsrecht kan betrekking hebben op meerdere appartementen, garages en dergelijke.
Ymere jaarverslag 2013 – 43
enigingen van Eigenaren. Samen bevatten ze bijna 23.200 appartementen (waarvan 13.600
in eigendom bij Ymere) en ruim 750 bedrijfsruimten. Yver voldoet aan de kwaliteitseisen
van Samen Kwaliteit Waarborgen en heeft het procescertificaat Beheerders Vereniging
van Eigenaren.
5.2 Ontwikkeling van de voorraad
Ymere wil bijdragen aan een sterkere stad en samenleving. We willen dat vooral doen door
binnenstedelijke nieuwbouw en renovatie, met veel aandacht voor bewonersparticipatie,
samenwerking met de overheid en verbetering van de omgeving. Onze focus leidt tot concentratie van onze investerings- en ontwikkelkracht in de wijken waar we een substantieel
deel van de woningen bezitten. We willen de meest kwetsbare wijken, de zogeheten groeiwijken, niet alleen via fysieke ingrepen aanpakken, maar ook via sociale en economische
maatregelen. Nieuwe wijkconcepten, verdichting, verdunning en sociale duurzaamheid zijn
voor Ymere belangrijke accenten. Uiteraard vindt onze aanpak plaats in samenwerking met
andere partijen. Aan woningverbetering en nieuwbouw in de huursector heeft Ymere in
2013 Z 265 miljoen besteed (2012: Z 256 miljoen).
We zijn er trots op dat we voor het project Kraaipan de Zuiderkerkprijs 2013 voor het beste
woningbouwproject in Amsterdam hebben gewonnen. De jury vond dit project een vanzelfsprekende integratie van het gebouw in de wijk, ook op het niveau van het gevelbeeld, en
een optimalisering van de woonbeleving.
Ymere vindt het belangrijk om gedifferentieerde wijken te creëren. De wensen van onze
klanten verschillen immers. Daarom bouwen we koop- en huurwoningen in verschillende
prijscategorieën. Van 311 nieuwbouwhuurwoningen en 30 koopwoningen die in 2013 zijn
opgeleverd, bedroegen de stichtingskosten meer dan Z 200.000. Dit wordt veroorzaakt door
de complexiteit van de opgave, hoge grondkosten, hoge bouwprijzen en – voor een beperkt
deel – het ontwerp en/of de grootte van de woning.
5.3 Onderhoud en herstructurering
Ymere doet reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud, en investeert
daarnaast in herstructurering en verbetering van het bestaande bezit. Ymere heeft in 2013
Z 85,3 miljoen besteed aan het onderhoud van woningen (2012: Z 82,4 miljoen). Dit is inclusief de toegerekende apparaatskosten van ons interne servicebedrijf (Z 12,5 miljoen).
De aangekondigde scherpere sturing op kosten van onderhoud heeft geleid tot een andere
manier van programmeren. In 2013 zijn we gestart met het integraal programmeren van de
(met name technische) behoefte van ons vastgoed om aan onze ambities te voldoen. Door te
sturen op een complete set van prestatie-indicatoren, zoals de technische staat van het casco, de installaties en de veiligheidsrisico’s, wordt beter inzichtelijk wat de behoefte precies
is, en hoe we de middelen het meest effectief kunnen inzetten. De conditiescore gebruiken
we nog steeds om de technische staat van het casco vast te stellen. In 2013 is wel duidelijk
geworden dat het systeem waarmee we tot deze conditiescores komen, verbeterd kan worden. Samen met TNO gaan we hiermee in 2014 aan de slag.
De gemiddelde conditiescore van het vastgoed van Ymere komt in 2013 uit op 2,1. Dit voldoet aan de norm (< 2,6). Het percentage complexen met een slechtere score dan 3,7 is afgenomen: van 7% in 2012 naar 6,4% in 2013. De norm van 5% is daarmee nog niet gehaald.
44 – Ymere jaarverslag 2013
Overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart
Gemeente
Almere
Amsterdam
Renovatie*
Nieuwbouw
Renovatie*
Huur
31
0
0
0
Koop
0
0
8
Totaal
31
0
8
0
549
268
228
300
Huur
Koop
Haarlemmerliede en
Spaarnwoude
Haarlemmermeer
Heemstede
Heerhugowaard
Leiden
Totaal
TOTAAL
Bouw gestart
Nieuwbouw
0
140
228
188
549
408
456
488
Huur
0
0
0
0
Koop
13
0
0
0
Totaal
13
0
0
0
Huur
12
0
0
0
Koop
0
0
12
0
Totaal
12
0
12
0
Huur
0
0
0
0
Koop
6
0
0
0
Totaal
6
0
0
0
Huur
29
0
0
0
Koop
8
0
0
0
Totaal
37
0
0
0
Huur
48
0
0
0
Koop
0
0
0
0
Totaal
48
0
0
0
Huur
0
0
0
0
Koop
9
0
155
0
Totaal
9
0
155
0
Huur
669
268
228
300
Koop
36
140
403
188
705
408
631
488
Totaal
Haarlem
Opgeleverd
1.113
1.119
In dit overzicht zijn de woningen (nieuwbouw of gerenoveerde woningen van nieuwbouwkwaliteit) opgenomen die
zijn opgeleverd, respectievelijk waarvan de bouw is gestart, door Ymere zelf of door een samenwerkingsverband
waarin Ymere actief is. Indien sprake is van samenwerking, is het aantal woningen opgenomen dat overeenkomt met
ons aandeel in het samenwerkingsverband.
* Soms is ook renovatie nodig om een woning verkoopgereed te maken.
Ymere jaarverslag 2013 – 45
Door in 2014 te blijven focussen op verbetering van bestaand vastgoed – bijvoorbeeld door
niet-ingrijpende woningverbeteringsprojecten – werken we aan verbetering van dit percentage.
Ymere streeft naar prettige, gedifferentieerde wijken met kwalitatief goede woningen die
aansluiten op de wensen van de bewoners, en naar een bijpassend voorzieningenniveau. We
proberen dit op verschillende manieren te bereiken, bijvoorbeeld door het samenvoegen,
verbeteren en op hoog niveau renoveren van woningen, maar ook door het slopen (met vervangende nieuwbouw) en verkopen van woningen.
In 2013 investeerden we Z 48 miljoen (2012: bijna Z 67 miljoen) in de verbetering van ons bestaande woningbezit. Daarbij ging het zowel om ingrijpende verbetering (kosten hoger dan
Z 15.000) als om niet-ingrijpende verbetering (kosten tot Z 15.000).
Ymere verbeterde 1.229 huurwoningen (2012: 2.049). Hiervan zijn in het kader van herstructurering 268 huurwoningen ingrijpend verbeterd (2012: 178). Bij de overige 961 woningen
zijn zowel ingrijpende als niet-ingrijpende verbeteringen aangebracht.
Huurders die moeten verhuizen omdat hun woning wordt gerenoveerd of gesloopt, krijgen
daarvoor een bijdrage in de verhuiskosten. De minister stelt jaarlijks de hoogte van het bedrag vast. De bijdrage is sinds maart 2013 Z 5.658. Dit bedrag zal in maart 2014 opnieuw
worden geïndexeerd.
5.4Verkoop
De opbrengsten van de verkoop van woningen uit onze bestaande woningvoorraad hebben
we nodig voor het financieren van investeringen in de nieuwbouw. In totaal heeft Ymere op
dit moment 22.234 woningen aangewezen voor verkoop, verdeeld over de verschillende gemeenten waarin we actief zijn. Dit is de zogenoemde verkoopvijver. Hiervan zijn op dit moment 15.573 woningen verkoopgereed. De huidige huurders krijgen bij aanvang van het verkoopproces een korting van maximaal 10%. In de praktijk blijkt echter slechts een klein
percentage van de huurders bereid en/of in staat om het huis te kopen. Als ze niet tot koop
overgaan, gaat de woning op de vrije markt in de verkoop zodra ze vrijkomt.
In 2013 heeft Ymere 805 woningen verkocht: 81 aan zittende bewoners en 724 na mutatie.
Daarnaast zijn in Alphen aan den Rijn 100 woningen complexgewijs verkocht. De diverse
verkoopacties leidden tot een nettoresultaat van ruim Z 111,8 miljoen. In de huidige moeilijke marktomstandigheden is dat een zeer goed resultaat.
Nieuwbouw koopwoningen
Het lukt ons steeds beter om de nieuw te bouwen woningen goed aan te sluiten bij de
wensen van de kandidaat-kopers. In 2013 zijn er 588 nieuwbouwkoopwoningen verkocht
(2012: 444).
In Amsterdam heeft de toewijzing van nieuwe koopwoningen in de vrije sector plaatsgevonden in overeenstemming met de ‘Spelregels met betrekking tot de toewijzing van nieuwe
vrijesectorkoopwoningen in Amsterdam’ van 13 december 2006 (verlengd op 10 februari
2009) tussen de Vereniging Eigen Huis en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
46 – Ymere jaarverslag 2013
Veranderingen in de voorraad in 2013
Bezit
Per 1/1/2013
Overige
BedrijfsVerzorgings- wooneen- onroerendWoningen
tehuis
heden
goed
Garages/
parkeerplaatsen
Overige
objecten
Totaal
Verloop
in 2012
77.278
546
96
1.962
5.724
422
86.028
85.016
Verkopen
-905
0
-2
-17
-108
0
-1.032
-885
Sloop
-193
0
-5
-33
-18
0
-249
-407
Opleveringen/
aankopen/fusie
767
0
0
164
388
0
1.319
2.351
Samenvoegen
-116
0
0
-14
-17
-147
-284
Herverdeling
eenheden
Omlabeling
segmenten
Per 31/12/2013
11
11
16
8
-11
-2
-11
0
237
76.847
546
97
2.062
5.967
411
85.930
86.028
Ymere jaarverslag 2013 – 47
6
48 – Ymere jaarverslag 2013
6.Toewijzing en beheer
6.1 Woningtoewijzing sociale huurwoningen
In 2013 verhuurde Ymere in totaal circa 4.116 leeggekomen sociale huurwoningen opnieuw
(2012: 3.685). Dat komt neer op een mutatiegraad van ons sociale woningbezit van ongeveer
5,8% (2012: 5,2%; 2011: 5,26%). De mutatiegraad is voor het eerst sinds enige jaren iets toegenomen, maar ligt nog steeds op een laag niveau. Dat heeft een relatie met de vastgelopen
woningmarkt. Als gevolg van de Europese regelgeving6 kunnen door de inkomensgrens in
potentie minder mensen op huurwoningen reageren. Dat belemmert de doorstroming. Ook
kopen minder sociale huurders een woning, als gevolg van een combinatie van de economische crisis en beperkingen van de leencapaciteit. Ze blijven daardoor in hun sociale huurwoning wonen. Het gevolg van dit alles: in de populairste woongebieden van Ymere stijgt
zowel het aantal gemiddelde reacties als de acceptatiegraad. Er reageren meer mensen op
een vrijkomende sociale huurwoning, maar ze zijn wel kritischer bij het accepteren van de
woning.
In 2013 heeft Ymere 97% van de woningen in de sociale huursector toegewezen aan mensen
met een inkomen onder Z 34.229. Daarmee hebben we aan de Europese regelgeving voldaan. Deze bepaalt dat minimaal 90% van de toewijzingen in deze categorie moet vallen.
Ymere regelt de toewijzing van haar sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam en
Almere via WoningNet. Woonservice is de organisatie voor de toewijzing van de woningen
in Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude. In Teylingen en Leiden verloopt de toewijzing via Woonzicht, en in Alkmaar via Enserve. Deze instanties verzorgen de inschrijving van
woningzoekenden, de woningbemiddeling bij urgentieverklaringen, de publicatie van het
actuele woningaanbod van de woningcorporaties en het op volgorde zetten van de kandidaten op basis van lokale regels.
Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen
en acceptatiegraad7 in een aantal gemeenten
Gemiddeld aantal reacties
Acceptatiegraad
2013
2012
2013
2012
Almere
153
204
4,0
3,3
Amsterdam
209
157
9,5
9,3
Haarlem
129
125
11,0
9,1
Haarlemmermeer
112
87
4,8
3,5
Huuraanpassing 2013
In 2013 heeft Ymere de huren van de meeste woningen met gemiddeld 4,3% verhoogd. Het
jaar 2013 was het eerste jaar waarin woningcorporaties de zogenoemde inkomensafhanke6 We moeten minimaal 90% van ons sociale bezit (dus met een maandhuur tot € 681) verhuren aan
huishoudens met een inkomen in 2013 van minder dan € 34.229.
7 Een acceptatiegraad van bijvoorbeeld 4 betekent dat gemiddeld elke 4e persoon aan wie wij een
woning aanboden, de woning accepteerde.
Ymere jaarverslag 2013 – 49
lijke huurverhoging konden toepassen. Ymere heeft ervoor gekozen deze huurverhoging toe
te passen met inachtneming van deze hoofdregels:
Inkomen
Huurverhoging
Huurverhoging
< Z 34.000
inflatie +1,5%
Z 34.000 - Z 43.000
inflatie +2%
4,5%
> Z 43.000
inflatie +4%
6,5%
4%
De inflatie over 2012 was 2,5%. Zo’n 75% van de huurders heeft een huurverhoging gekregen van 4%. Bijna 10% van de huurders kreeg een huurverhoging van 4,5% en 15% kreeg
een huurverhoging van 6,5%.
Huurders van woningen die in de nabije toekomst worden gesloopt of gerenoveerd, kregen
geen huurverhoging. In ons huurbeleid zijn woningen aangewezen die binnen de huurtoeslaggrens moeten blijven. Huurders van woningen met een huurprijs die met 4% huurverhoging boven de huurtoeslaggrens zouden uitkomen, kregen geen of een lagere huurverhoging.
De SHY stond negatief ten opzichte van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als Ymere
deze huurverhoging toch zou toepassen, adviseerde ze om een goede en brede beroepsprocedure voor huurders te creëren, met onder andere maatregelen bij een eventuele inkomensachteruitgang van een huurder in 2013. Ymere heeft dat laatste overgenomen en een eigen
beroepsregeling ontworpen.
Bezwaren tegen huurverhoging 2013
In 2013 hebben we 127 inkomensafhankelijke en 40 reguliere bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen (2012: 26). Van de reguliere bezwaren waren er 4 gegrond, zijn er 8 intrekkingen ontvangen en 16 doorgestuurd naar de Huurcommissie. Van de inkomensafhankelijke bezwaren waren er 74 gegrond, zijn er 31 ingetrokken en 20 doorgestuurd naar de
Huurcommissie. We hebben dus 36 zaken doorgestuurd naar de Huurcommissie. In 6 gevallen is het verzoek door de huurder ingetrokken voordat er een uitspraak was. In 3 gevallen
moest de huur worden aangepast en in 27 gevallen heeft de Huurcommissie Ymere in het
gelijk gesteld.
Huurharmonisatie
Bij een verhuring biedt Ymere de woning aan tegen de zogenaamde ‘streefhuur’. Deze
streefhuur is de maximaal redelijke huurprijs van de woning die geregeld verlaagd wordt
(‘aftoppen’) om de woning voor het sociale segment te behouden en om specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld grote gezinnen, ouderen, jongeren met laag inkomen) aan een betaalbare woning te helpen.
Het gemiddelde nettohuurniveau van onze sociale huurwoningen was eind 2013 ruim Z 479
(2012: Z 454). De huurprijzen bedroegen eind 2013 gemiddeld 70% (2012: 70%) van de huurprijs die op grond van regelgeving als maximaal redelijk kan worden beschouwd.
Huurderving
In 2013 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand van alle verhuureenheden
Z 9,4 miljoen (2012: Z 10,3 miljoen). De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen
50 – Ymere jaarverslag 2013
was in 2013 Z 1,8 miljoen (2012: Z 1,4 miljoen). De totale huurderving bedroeg in 2013 dus
Z 11,2 miljoen (2012: Z 11,7 miljoen).
6.2 Bijzonder aanbod voor speciale doelgroepen
Ymere heeft het bijzondere aanbod van woningen en overig vastgoed gesplitst over twee
afdelingen: Maatschappelijk vastgoed en Commercieel vastgoed. De reden daarvoor is dat
onze klanten verschillen. Ook kunnen we zodoende onderscheid maken tussen DAEBactiviteiten en niet-DAEB-activiteiten, zoals het Europese beleid van ons vraagt. De twee
afdelingen ondersteunen ook het beleid, de exploitatie en projecten.
6.3 Commercieel vastgoed
De afdeling Commercieel vastgoed bedient klanten voor huurwoningen in de vrije sector,
bedrijfsonroerendgoed en parkeerplaatsen.
Huurwoningen vrije sector
De portefeuille met huurwoningen in de vrije sector van Ymere telt circa 4.300 (2012: 3.400)
huurwoningen. De groei ten opzichte van vorig jaar is het gevolg van nieuwbouwopleveringen en van verhuur van sociale huurwoningen bij leegkomst, tegen een marktconforme
huurprijs (circa 330). Ymere vindt het belangrijk om voldoende aanbod te hebben in het middensegment met huurprijzen vanaf de huurtoeslaggrens tot Z 900. Mensen met een inkomen tussen Z 34.000 en Z 38.000 komen volgens de huidige overheidsregels niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar ze kunnen vaak ook geen woning kopen. Met ons
aanbod in de vrije sector bevorderen we de doorstroming op de woningmarkt en dragen we
bij aan gemengde wijken. De mutatiegraad van deze portefeuille bedroeg circa 10%. Dit is
een daling ten opzichte van 2012.
In 2013 zijn net als in 2012 circa 1.100 huurcontracten getekend met een gemiddelde
maandhuur van Z 850. Daarvan vielen 880 verhuringen in het segment van Z 700 tot Z 950. In 2013 hebben ruim 5.500 nieuwe woningzoekenden aangegeven op zoek te zijn naar een
middeldure huurwoning. Ze zoeken voornamelijk naar woningen op goede locaties in de regio Amsterdam. Van alle inschrijvers geeft 65% aan een woning in Amsterdam te zoeken.
Woonticket
In 2013 zijn 482 kandidaten met een zogenoemd Woonticket8 bemiddeld naar een huurwoning in de vrije sector. Hiervan kwamen er 30 uit een sociale huurwoning van Ymere. In
totaal staan 11.000 woningzoekenden ingeschreven voor een Woonticket. Eind 2013 hadden
bijna 1.650 inschrijvers een actief Woonticket.
Het afgelopen jaar hebben we onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om onze handelingen op dit terrein te automatiseren en efficiënter te werken. Dit heeft ertoe geleid dat alle
inschrijvers een automatisch gegenereerd persoonlijk advies ontvangen. Doordat dit advies
kort na de inschrijving wordt verzonden, zijn meer inschrijvers bereid om documenten op
te sturen en zo voor het Woonticket in aanmerking te komen. De komende periode ligt de
nadruk op bemiddeling van kandidaten met een actief Woonticket. We schrijven ze recht-
8 Woonticket is een extra service voor huishoudens met een middeninkomen tussen € 34.229 en € 44.000.
Via onze website kunnen deze huishoudens gemakkelijker zoeken naar een huur- en koopwoning die bij
hun inkomen past.
Ymere jaarverslag 2013 – 51
streeks aan met nieuw aanbod. Ook onderzoeken we wat we nog meer kunnen doen om
nog meer kandidaten succesvol te bemiddelen.
Bedrijfsruimte
Ymere bezit circa 2.250 verhuureenheden (circa 305.000 m2) aan bedrijfsruimte in de regio.
Het gaat voornamelijk om kleinschalige bedrijfsruimte en multiculturele voorzieningen. In
2013 zijn circa 175 huurcontracten (circa 24.000 m2, inclusief 9.500 m2 aan het Waterlandplein) voor de commerciële bedrijfsruimten getekend. Voor maatschappelijk vastgoed ging
het om circa 100 huurcontracten (circa 16.500 m2). De gemiddelde wederverhuurprijs bedroeg circa Z 120 per m2 exclusief btw.
We zien dat veel bedrijven en ondernemers in zwaar weer zitten. De winkel als het enige
verkooppunt lijkt (of is) achterhaald. We hebben daarom onze portefeuille bedrijfsonroerendgoed kritisch tegen het licht gehouden. Ymere is gestart met het verkopen van bedrijfsonroerendgoed dat we uit maatschappelijk oogpunt niet willen aanhouden. Ook leggen we de
nadruk op verhuur van kleinschalige ruimten tussen de 75 en 150 m2. De ervaring leert dat
met name grotere ruimten moeilijker verhuurbaar zijn. Daarom zoeken we nu voor een groot
pand meerdere huurders, zodat we het kunnen splitsen in kleinere units. Dit blijkt te werken; de leegstand van de bedrijfsruimte is verder teruggebracht. Het financiële leegstandspercentage bedraagt nu circa 8%. De helft van deze leegstand wordt veroorzaakt door een
klein aantal panden.
Elke dag schrijven (potentiële) ondernemers zich bij ons in. Van deze inschrijvers geeft 66%
aan binnen twee jaar zeker een bedrijfspand te gaan huren; 20% geeft te kennen dat waarschijnlijk te willen doen. Bijna 40% van de inschrijvers huurt momenteel een bedrijfsruimte.
Van de 60% die geen bedrijfsruimte huurt, werkt bijna 70% vanuit huis. De meeste inschrijvers zoeken een bedrijfsruimte of horecaruimte. In 2014 zullen we meer aandacht besteden
aan het proactief adviseren van ondernemers.
De vraag naar langlopende huurcontracten is nihil. Voor Ymere is het belangrijk om hierop in
te spelen; we willen namelijk voorkomen dat we potentiële huurders afschrikken door minimale huurtermijnen te vermelden. Sleutelwoorden hierbij zijn: flexibiliteit en luisteren naar
de klant.
Parkeren
Ymere heeft ruim 6.000 parkeerplaatsen/parkeerboxen in bezit. We verhuren deze aan
externen en aan onze eigen huurders. Ons beleid is dat we parkeerplaatsen bij sociale huurwoningen niet gekoppeld verhuren. Het gevolg is wel dat daardoor meer parkeerplekken
leegstaan.
In gebieden waar gratis parkeren op straat mogelijk is, blijft het moeilijk om een parkeerplaats te verhuren. Met de gemeente Amsterdam hebben we afspraken gemaakt over het
afgeven van parkeervergunningen. De gemeente geeft nu geen parkeervergunningen meer
af aan de huurders, maar verwijst ze door naar ons voor het huren van een parkeerplek in de
parkeergarage.
Ymere heeft in 2013 bijna 875 parkeerplaatsen verhuurd. Daarvan zijn er ongeveer 450 gekoppeld meeverhuurd met een woning. Ruim 425 parkeerplaatsen zijn los verhuurd. Het
leegstandspercentage is verder teruggebracht naar 25%. Ons doel is en blijft om meer par-
52 – Ymere jaarverslag 2013
keerplekken te verhuren. We spannen ons ervoor in om dat in het bijzonder te doen in de
parkeergarages op IJburg en in Haarlem. Dat heeft tot positieve resultaten geleid: de huurtarieven zijn hier scherper gesteld en we hebben klantgerichter gewerkt.
Ymere wordt helaas geconfronteerd met beheerproblemen, zoals inbraken in en diefstal van
voertuigen, of illegaal parkeren. In 2013 hebben we deze problemen proactief aangepakt,
onder meer door controles van parkeerplekken. Dat heeft tot positieve resultaten geleid.
6.4 Maatschappelijk vastgoed
De afdeling Maatschappelijk vastgoed bedient mensen met een zorgvraag, studenten, en
klanten voor maatschappelijk vastgoed. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we alle
gebouwen die worden gebouwd of getransformeerd met de primaire doelstelling om leefbare en vitale steden, wijken en buurten te realiseren. Het gaat dan om:
1. voorzieningen voor zorg, welzijn, onderwijs, cultuur en sport;
2. speciale woonzorgvormen, vaak verhuurd aan of via zorg- of opvangorganisaties;
3.studentenwoningen;
4. bedrijfsverzamelgebouwen, ‘broedplaatsen’ en ateliers;
5. combinaties van functies (woon, werk, educatie, zorg, economie, cultuur).
De portefeuille van de afdeling Maatschappelijk vastgoed omvat in totaal 4.661 eenheden en
vertegenwoordigt medio 2013 een huursom van circa Z 38,5 miljoen per jaar. Hiervan is ongeveer Z 17 miljoen per jaar afkomstig van zorghuisvesting, circa Z 8 miljoen van studentenwoningen en zo’n Z 13,5 miljoen van overig maatschappelijk vastgoed. Zorg
Ymere vindt het van belang dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk in hun eigen
omgeving kunnen blijven wonen. Omdat de samenleving langzaam maar zeker vergrijst,
vergt dit woningaanpassingen en aanpassing van het verzorgingsniveau in buurten.
In 2013 lag de focus op de volgende drie punten:
1. in samenwerking met zorgpartijen ontplooien van initiatieven voor buurt- en wijkgerichte zorgvoorzieningen;
2. heroriëntatie op de verzorgingstehuizen in onze portefeuille: van verzorging naar verpleging;
3. huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals begeleid wonen voor mensen met een
verstandelijke beperking.
Studentenhuisvesting
Ymere beheert in Amsterdam, Haarlem en Almere 2.228 studenteneenheden, waarvan 1.195
met een campuscontract9 en 86 gemeubileerde eenheden met een short-staycontract. Deze
laatste eenheden zijn speciaal bestemd voor internationale studenten van de Universiteit
van Amsterdam, de Vrije Universiteit, de Hogeschool van Amsterdam en de Amsterdamse
Hogeschool voor de Kunsten.
Omdat studentenhuisvesting een bijdrage moet leveren aan wijken met perspectief, is
Ymere altijd op zoek naar synergie met (andere bewoners in) de wijk en de buurt. Daarom
verhuren we, in afwachting van verkoop, renovatie of sloop, onze tijdelijke woningen in
Amsterdam aan studenten. Om studenten ook te betrekken bij de vernieuwing van de buurt,
9 Een campuscontract is een huurovereenkomst waarin is aangegeven dat de huurder de woning verlaat
wanneer hij of zij de studie beëindigt. Op die manier blijft de woning beschikbaar voor studenten.
Ymere jaarverslag 2013 – 53
hebben we voor leefbaarheidsprojecten een samenwerkingsverband met VoorUit en de
Stichting Academie van de Stad.
Overig maatschappelijk vastgoed
Het overige maatschappelijke vastgoed bevindt zich vaak in de plinten van onze (sociale
huur)woningen. In totaal gaat het om circa 950 verhuureenheden vastgoed, waaronder ateliers, kinderopvang en buurthuizen. De focus ligt op de bijdrage die het maatschappelijk
vastgoed levert aan onze leef- en groeiwijkwijken.
6.5 Interventie en preventie
De Taskforce Interventie Preventie (TIP) van Ymere ondersteunt de vestigingen bij het optimaliseren van huurincasso. Het doel is huurachterstanden zo laag mogelijk te houden en
financiële problemen en ontruimingen op basis van huurschuld zo veel mogelijk te voorkomen. Voor 2013 was onze doelstelling om minder dan 200 ontruimingen te verrichten in verband met huurschuld. In 2012 zijn de werkprocessen om dat te bereiken aangescherpt. We
nemen veel eerder contact op met de huurder (nu al bij minder dan twee maanden achterstand), zodat de huurachterstand dan nog relatief beperkt is. Ook houden we meer de vinger
aan de pols bij ‘Vroeg-eropaf-trajecten’, om ook bij deze trajecten de huurachterstand beperkt te houden. Deze aanpak werpt duidelijk vruchten af. Ook het komende jaar zullen we
weer enkele processen verbeteren. De nieuwe doelstelling voor 2014 is daarom: minder dan
180 ontruimingen op basis van huurschuld.
Woningontruimingen
(totaal)
Haarlem- NoordAlmere Amsterdam Haarlem mermeer K. land
Ontruimingen in verband
met huurschuld
Ontruimingen in verband
met combinatie overlast of
woonfraude en huurschuld
Ontruimingen in verband
met woonfraude
Totaal aantal ontruimingen
Totaal
2013
Totaal
2012
30
68
15
18
1
132
205
8
54
3
3
0
68
13
7
2
5
4
0
18
149
45
124
23
25
1
218
367
Bestrijding woonfraude
Een speciale unit van het team is gericht op de opsporing van woonfraude. Ymere hecht
veel belang aan de bestrijding ervan. Woonfraude frustreert de woningmarkt en heeft een
negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken. Ook kan fraude leiden tot onveilige
woonsituaties, zoals vaak het geval is bij hennepkwekerijen in woningen. Het afgelopen jaar
lag de focus op ingewikkelde en tijdsintensieve zaken, onder andere voor bedrijfspanden.
Hierdoor valt het totale aantal huuropzeggingen lager uit dan Ymere zich had voorgenomen
(530). Desondanks zijn we tevreden met het resultaat.
De afgelopen 8½ jaar heeft deze opsporingsunit de aanpak van woonfraude binnen en
buiten Ymere stevig op de kaart gezet. En met succes: meer dan 3.500 woningen extra zijn
vrijgemaakt voor mensen die er wél recht op hebben. Nu gaan we, met een procesgestuurde, nieuwe centrale afdeling Woonfraude en Overlast, verder op de ingeslagen weg om deze
beheertaken te optimaliseren.
54 – Ymere jaarverslag 2013
Woonfraude
Haarlem- NoordAlmere Amsterdam Haarlem mermeer K. land
Totaal
2013
Totaal
2012
Ontruimingen in verband
met woonfraude
15
56
8
7
0
86
149
Huuropzeggingen in
verband met woonfraude
27
254
53
34
4
372
389
42
310
61
41
4
458
538
6.6 Klantcontacten
Ymere vindt het belangrijk dat een onafhankelijke partij toetst of we de kwaliteit leveren
waar de huurder om vraagt. De toekenning van een label is voor huurders een waarborg dat
Ymere aan de branchenormen voor goed verhuurderschap voldoet. Het huidige KWH-label
van Ymere is geldig tot en met 1 september 2014.
Voor de beoordeling van de kwaliteit van haar dienstverlening heeft Ymere een meetmethodiek op maat ontwikkeld; deze is in 2013 door de Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV)
van het KWH gevalideerd. In deze nieuwe methodiek staat het oordeel van de klant over de
kwaliteit van de door Ymere geboden dienstverlening centraal. Uit de metingen kwam naar
voren dat de kwaliteit van met name telefonische dienstverlening en klachtafhandeling door
Ymere nog verbetering behoeft.
Ymere heeft de te verbeteren aspecten van haar dienstverlening inmiddels voortvarend opgepakt. In het verlengde van de binnen Ymere doorgevoerde reorganisatie is vanaf 1 januari
2014 de afhandeling van klachten gecentraliseerd en in handen van speciaal daarvoor aangestelde specialisten gelegd. Wat betreft telefonie is inmiddels een aantal verbeteracties
doorgevoerd die met name tot doel hebben de bereikbaarheid van de backoffice te vergoten.
De verwachting is dat deze maatregelen en de voortdurende aandacht voor de kwaliteit van
dienstverlening ertoe zullen leiden dat de door het KWH geconstateerde verbeterpunten bij
de nieuwe meting in augustus/september 2014 daadwerkelijk verbeterd zullen zijn.
Het Centraal Contact Center (CCC) en Ymere Service spelen een belangrijke rol bij het
contact met onze klanten. In 2013 heeft het CCC 548.093 (2012: 588.521) klantvragen ontvangen. Ymere Service heeft 121.562 (2012: 133.551) reparatieverzoeken afgehandeld.
In het contact met onze klanten kunnen dingen misgaan. Voor het signaleren en herstellen
van fouten in de dienstverlening hadden we in 2013 een Centraal Meldpunt Klachten. Als
toch een meningsverschil blijft bestaan over onze dienstverlening, kan de klant een geschil
voorleggen aan de Geschillenadviescommissie Ymere.
In 2013 zijn bij het Centraal Meldpunt Klachten 1.571 klachten (2012: 1.415) geregistreerd.
De Geschillenadviescommissie heeft uiteindelijk in 2013 63 (2012: 41) zaken in behandeling
genomen. Daarnaast werden 11 zaken niet-ontvankelijk verklaard. In 58 zaken (deels nog uit
2012) is uitspraak gedaan.
In 2013 vond de werving van de nieuwe voorzitter van de Geschillenadviescommissie
plaats. De heer mr. F. van der Brug is afgetreden per 31 december 2013. Hij is opgevolgd
door de heer mr. N.B.F. Telders, met ingang van 1 januari 2014.
Ymere jaarverslag 2013 – 55
Samenstelling van de Geschillenadviescommissie Ymere op 31 december 2013
Naam
Functie
Benoemd op
Aftredend per
De heer mr. F. van der Brug
Voorzitter
1 februari 2005
31 december 2013
De heer V. Thöne
Lid, voorgedragen door SHY
1 januari 2011
31 december 2014
Mevrouw M. Langendijk
Lid, voorgedragen door Ymere 1 januari 2012
31 december 2015
De heer C. van Maanen
Plaatsvervangend lid, voorgedragen door Ymere
1 januari 2011
31 december 2014
Mevrouw W. van der Zwaard Plaatsvervangend lid, voorgedragen door SHY
1 januari 2013
31 december 2016
Uitspraken Geschillenadviescommissie Ymere in 2013
2013
2012
Aantal
Aandeel
Aantal
Aandeel
Ongegrond
22
38%
11
23%
Gegrond
26
45%
30
61%
Deels gegrond/
deels ongegrond
7
12%
4
8%
Overig
3
5%
4
8%
Totaal
58
100%
49
100%
Het bestuur van Ymere heeft alle adviezen van de Geschillenadviescommissie overgenomen.
56 – Ymere jaarverslag 2013
Ymere jaarverslag 2013 – 57
7
58 – Ymere jaarverslag 2013
7.Resultaten van onze
ambities
7.1 Goede woningen en diensten op maat
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Goede woningvoorraad en passend beheer
Onderhoud doorgelicht op
efficiëntie en effectiviteit
Ja
Doorontwikkelen operationele
cockpit
Aantal ontruimingen in verband
met huurschuld < 200
Ja, 132
Aantal ontruimingen in verband
met huurschuld <180
Verhoogde aandacht voor duurzaamheid
Concretiseren nieuwe duurAmbitie fysieke duurzaamheid
Ja, er zijn diverse NIW- en
zaamheidambities
vertalen naar concrete projecten duurzame renovatieprojecten
opgeleverd. Ook zijn specifieke
projecten met het gebruik van
duurzame materialen (o.a. FSChout) uitgebreid
Ambitie duurzaamheid vertalen
naar Ymere-kantoorpanden
Verder uitzetten van de duurJa, verlichting parkeergarages
zaamheidsacties voor de
kantoren vervangen door ledverlichting. De Milieubarometer Ymere-kantoorpanden
wordt gehanteerd om de milieuprestaties van onze kantoren te
meten en om bewuster om te
gaan met onder meer energie,
papier en afval
Diensten op maat
Klantsegmentatie implementeren
Nee, klantsegmentatie is uitgewerkt. Implementatie voorjaar
2014
Implementatie klantsegmentatie
Pilots customer intimacy combi- Ja, uitgangspunten klantvisie
neren met Ymere vernieuwt
geïntegreerd in de nieuwe organisatie (en processturing)
Uitwerken klantvisie voor commerciële doelgroepen
Ja, module Woonticket is aan- Blijven inspelen op marktontwikkelingen
gepast; grote bedrijfsruimten
worden gesplitst in kleine units,
huurcontracten zijn aangepast
Implementeren nieuw
KWH-huurlabel
Ja, we meten conform Meten
op Maat
Leer- en verbetercyclus
implementeren
Ymere in ’t kort
• Ymere bezit ruim 77.000 woningen
• Ymere administreert en beheert voor Verenigingen van Eigenaren bijna 31.000 woningen (waarvan 13.600 huurwoningen in eigendom van Ymere)
• Gemiddeld nettohuurniveau per sociale huurwoning per maand: Z 479
• Huurachterstand: Z 7,7 miljoen
• Huurderving: Z 11,2 miljoen
• Onderhoudsuitgaven: Z 85,3 miljoen
Ymere jaarverslag 2013 – 59
7.2 Woongenot in leefbare wijken
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Woongenot in de woning realiseren en bestendigen
Per vestiging minimaal 4 bewonersinitiatieven ondersteunen
met de Betere Buurtprijs
Ja
Per wijkteam minimaal 3 bewonersinitiatieven ondersteunen
met de Betere Buurtprijs
530 woningen vrij door aanpak
woonfraude
Nee, 458. Veel ingewikkelde
en arbeidsintensieve zaken bij
bedrijfspanden
300 woningen vrij door aanpak
woonfraude
Minimaal 400 bezoekers Dag
van de Huismeester
Ja, 454 bezoekers en 100 betrokkenen (inclusief minister
Blok)
Minimaal 400 bezoekers Dag
van de Huismeester
Leefbare wijken
Ymere in ’t kort
• Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2013: Z 12 miljoen
• Initiatieven op het gebied van ‘schoon, heel en veilig’ (onderdeel van leefbaarheid): Z 2,5 miljoen
• Samenwerkingsprojecten op het gebied van kunst, groen en ontwerp openbare ruimte: Z 354.000
7.3 Keuzevrijheid en wooncarrières
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden
Woonticket voortzetten.
Implementatie nieuw regionaal
toewijzingssysteem in Haarlem
en Almere
Ja
Woonticket voortzetten
Minimaal 90% van de sociale
huurwoningen toewijzen aan
mensen met een inkomen tot
Z 34.229.
Ja, 98%
Minimaal 90% van de sociale
huurwoningen toewijzen aan
mensen met een inkomen tot
Z 34.229
Vergroten van de mogelijkheden tot wooncarrière
Promotiecampagne om klanten- Ja
bestand te actualiseren
Verkopen van 750 woningen
Ja, 805
Netto verkoopresultaat van
Z 100 miljoen
Streefportefeuille Ymere is beschreven
Nee
Streefportefeuille Ymere is beschreven
Toelichting bij dé Woonswitch
Dit bemiddelingsmodel moet ervoor zorgen dat huurders van Ymere in Zuid-Kennemerland
sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen. Via dé
Woonswitch heeft Ymere in 2013 20 huurders bemiddeld (2012: 45). Per 31 december 2013
staan 1.310 huurders van Ymere ingeschreven (2012: 1.192). Daarvan zijn 725 (2012: 648)
huurders actief op zoek met gemiddeld 6 switchverzoeken per persoon. Dit zijn in totaal 4.301 switchverzoeken, een toename van 679.
60 – Ymere jaarverslag 2013
7.4 Talentontwikkeling en sociale stijging
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Speerpunt Wijkeconomie en ondernemerschap
Doorontwikkeling van 6 buurtbeheerbedrijven en 2 klussenteams
Ja, 6e buurtbeheerbedrijf gestart in Almere. Functie van
werkmeester is geformaliseerd
bij Servicebedrijf; alle werkmeesters hebben diploma gehaald. 2 klussenteams actief.
Klussenteam Hoofddorp kwalitatief en kwantitatief geëvalueerd
Kostendaling zonder kwaliteitsverlies
Organisatie conferentie over
etnisch ondernemerschap
Ja, 5 november MKB-congres
Toekomst Winkelgebieden
2 kennisdeelsessies met externen organiseren en 4 interne
workshops over de programmalijnen
70 startende ondernemers en
zzp’ers zijn ondersteund met
kennisdeling en huisvesting
Nee, 69
70 startende ondernemers en
zzp’ers zijn ondersteund met
kennisdeling en huisvesting
200 leer-werkplekken
Ja, 262
200 leer-werkplekken
140 stageplekken
Nee, 117. Door reorganisatie te 140 stageplekken
weinig interne snuffelstages mogelijk
100 studenten actief in onze
wijken
Ja, 118
100 studenten actief in onze wijken
1.200 kinderen bereiken via
huiswerkbegeleiding, mentorschap en weekendscholen
Ja, 1.587
1.200 kinderen bereiken via
huiswerkbegeleiding, mentorschap en weekendscholen
Speerpunt Werk en meedoen
Speerpunt Armoede en schulden
30 deelnemers bij ondersteuning Nee, 21. Opstarten van nieuwe
vormen van samenwerking kost
schulden of schuldpreventie
meer tijd dan verwacht
315 huishoudens bezocht via
aanpak ‘achter de voordeur’
Samen met afdeling Huurincasso projecten efficiënter en effectiever uitvoeren
Nee, 273. Enkele voorgenomen
projecten zijn niet gestart
Speerpunt Leefbare en veilige wijk
720 deelnemers bij groene pro- Ja, 793
jecten (moestuinen, greenteams)
720 deelnemers bij groene projecten
Inzicht in maatschappelijk rendement
Uitvoeren MKBA, onderwerp in
overleg met 10 voor MKBA
Ja, MKBA Verkoop woningen
uitgevoerd
Organiseren symposium Tijd
voor effectiviteit
Implementatie Wat werkt in de
Wijk
Ja, database is aangevuld met
Ymere-projecten; nee, gebruik
van database bij opstart nieuwe
projecten kan beter
Integratie Wat werkt in de Wijk
en 10 voor MKBA
Verdere implementatie bij
nieuwe wijkteams
Toelichting bij cijfers:
Leefbaarheidsprojecten voeren we altijd uit in samenwerking met partners in de wijk. Twee
derde van de projectkosten is betaald door de partners (cofinanciering).
Ymere in ’t kort
• Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2013: Z 12 miljoen
Ymere jaarverslag 2013 – 61
7.5 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Start bouw huurwoningen: 83010 228
364
Start bouw koopwoningen: 49011 403
368
Ymere realiseert sociaal duurzame wijken
Principes sociale duurzaamheid
zijn toegepast bij de ontwikkeling van Nobelhorst en Toolenburg-Zuid
Ja, maar ook doorlopend proces Meerjarige evenwichtige actieve
projectenportefeuille, gebaseerd
op beoogde meerjarige investeringsvolume
Evaluatie en maatschappelijke effecten
MKBA-instrument uitgewerkt en Ja
ingezet bij pilots
Uitwerking uitkomsten 10 voor
MKBA
Volledige implementatie van strategische, tactische en operationele cockpit
Implementatie operationele
cockpit voltooien
Ja, op alle vestigingen is een
operationele cockpit uitgevoerd
Resultaten tactische cockpit
2012 verwerken
Ja, resultaten zijn uitgewerkt in
de operationele cockpit
Doorontwikkelen van het model
en doorvertaling in complexbeheerplan
Ymere in ’t kort
• Geïnvesteerd in het eigen bezit (exclusief aankopen): Z 265 miljoen
• Renovatie/herstructurering: 268 woningen
• Verbeterde woningen (ingrijpend en niet-ingrijpend): 961
Ymere heeft op verschillende locaties in de metropoolregio grond in bezit om in de toekomst sociale woningbouw op aantrekkelijke locaties mogelijk te maken. In 2013 zijn geen
gronden aangekocht. Er is 5 hectare grond verkocht bij Zwaanshoek. Eind 2013 heeft Ymere
315 hectare grond in bezit (2012: 320 hectare).
10 Deze ambitie is achterhaald in verband met de noodzakelijke, nieuwe prioritering van projecten in 2013.
11 Zie noot 10.
62 – Ymere jaarverslag 2013
Ymere jaarverslag 2013 – 63
8
64 – Ymere jaarverslag 2013
8.Maatschappelijke
verankering
8.1Bewonersparticipatie
Ymere werkt in nauwe samenwerking met actieve bewoners aan verbetering van de bewonersparticipatie. Ons doel is een participatiestructuur waarin we beter samenwerken met
onze actieve huurders (de formele participatie). Ook willen we meer en verschillende groepen huurders leren kennen om hun expertise te benutten (de informele participatie). Over
de achtergrond van het vernieuwde beleid is meer te lezen op www.ymere.nl/participatie.
Een belangrijke eerste stap op weg naar betere bewonersparticipatie is het op peil brengen
van de kennis van wetten en regels rond de formele participatie. Ook kijken we samen naar
de mogelijkheden om beter samen te werken. Sinds 2012 bieden we jaarlijks een training
aan: Van wetten en regels naar prettige praktijken. In 2013 namen 29 medewerkers en actieve bewoners hieraan deel.
Ymere werkt nu twee jaar met een digitaal klantenpanel. Het behoort tot de nieuwe instrumenten die we samen met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) inzetten
in het kader van ons vernieuwde participatiebeleid. Het digitale klantenpanel is een goed
instrument om van de klant te vernemen of we de goede dingen doen. Het geeft onze klanten de mogelijkheid om online – dus op een moment dat het ze uitkomt – mee te praten over
onderwerpen als het Ymere-beleid, hun woning en de woonomgeving.
In 2013 hebben we het digitale klantenpanel verder uitgebouwd. Het beheer van het panel
is uitbesteed aan een onderzoeksbureau, dat snel een nette rapportage verzorgt. Er zijn
nieuwe flyers voor het klantenpanel gemaakt en we hebben een nieuwe website ontwikkeld
(www.klantenpanelymere.nl), waarop meer informatie te vinden is en waar klanten zich kunnen aanmelden. Huurdersblad Ymere Ontmoet besteedt steevast een nieuwsbericht aan het
klantenpanel en aan de onderzoeken. In een zomerpoll hebben we gevraagd naar ideeën
voor de werving van nieuwe panelleden; in het najaar hebben we een onderzoek naar verkoop gehouden. De resultaten van beide onderzoeken zijn gepubliceerd op de website en in
Ymere Ontmoet.
In 2014 gaan we weer nieuw onderzoek doen, onder meer naar huurdersopties. Bovendien
zullen we verder werk maken van de werving van nieuwe panelleden. Uiteindelijk willen we
het digitale klantenpanel uitbouwen tot een volwaardig klantmeetinstrument. Dat doel is
bereikt als we met dit instrument een voldoende representatieve groep klanten bereiken.
Voor een goede bedrijfsvoering en onze verantwoording daarover is het immers essentieel
dat we weten wat er bij de klant speelt.
Binnen het werkgebied van Ymere zijn in totaal 229 bewonerscommissies actief. Op bestuursniveau overlegt Ymere over beleidszaken met de SHY. In de SHY zijn vijf lokale huurdersorganisaties van Ymere vertegenwoordigd: de Stedelijke Bewonersorganisatie uit
Amsterdam (SBO), de Huurdersvereniging Almere (HVA), de Waakvlam uit Haarlem, de
Vereniging Huurdersorganisaties Haarlemmermeer (VHH) en de Stichting Huurdersbelangen (SHB) uit Noord-Kennemerland. Eenmaal per jaar vindt ook overleg plaats tussen de
SHY en de Raad van Commissarissen van Ymere.
Ymere jaarverslag 2013 – 65
Ymere betrekt de huurdersorganisaties al vroeg bij beleidszaken. Hiertoe is een werkgroep
ingesteld met beleidsmedewerkers van Ymere en bewoners. Deze werkgroep bereidt de formele adviesaanvraag voor. Tijdens de vijf overlegbijeenkomsten met het bestuur in 2013 zijn
in- en extern onderwerpen besproken en ter advisering aan de huurders voorgelegd: de
huurverhoging van 2013, de fusie met De Woningbouw in Weesp, de strategiebrief en het
bedrijfsplan, de huurmonitor, de betaalbaarheid van de huren, de gevolgen van de nieuwe
Warmtewet, de scheiding van wonen en zorg, de klantsegmentatie, SEPA (het standaardiseren van eurobetalingen in Europa), het digitale klantenpanel, de afrekening van de servicekosten, het onderhoud en de relatie met duurzaamheid, en de wijkaanpak.
In 2013 zijn ook regelmatig actuele onderwerpen ter sprake geweest in het overleg, zoals
de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging, het Woonakkoord en de afspraken
tussen Aedes en het kabinet, maar ook het nieuwe bestuursmodel van Ymere en de herinrichting van de organisatie. De gevolgen van ons sturen op processen voor de lokale verankering zullen ook in 2014 weer op de agenda staan. Door de herinrichting van de Ymereorganisatie zal de samenwerkingsovereenkomst tussen de huurdersorganisaties en Ymere
in 2014 worden herzien.
8.2Belanghouders
Algemeen
Op allerlei manieren onderhoudt Ymere contact met haar belanghouders: persoonlijk, via
digitale nieuwsbrieven, via het relatiemagazine Ymere werkt en dergelijke. In 2012 heeft
Ymere werkt de Grand Prix Customer Media Award gewonnen in de categorie business-tobusiness. Hier zijn we trots op. Volgens de jury geeft dit magazine onze organisatie een
warm gezicht.
Gemeenten
Gemeenten zijn belangrijke partners van Ymere bij het bereiken van de doelstellingen op
het gebied van volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de verschillende gemeenten en stadsdelen in ons werkgebied, zowel bestuurlijk als ambtelijk. Omdat ons
werkgebied uitgebreid is, hebben we met veel gemeenten te maken. We streven naar duidelijke prestatieafspraken met alle gemeenten.
Andere overheden
Overheden hebben publieke verantwoordelijkheden die ons vakgebied raken. Samen
werken we aan goede huisvesting. We voeren regelmatig overleg met de Provincie NoordHolland, het ministerie van Wonen en Rijksdienst, en met de financiële toezichthouder, het
Centraal Fonds Volkshuisvesting, dat onder andere de financiële positie van woningcorporaties beoordeelt.
Partijen op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs
Ook zorg- en welzijnsorganisaties en middelbare en hogere onderwijsinstellingen zijn belangrijke samenwerkingspartners. Ymere vindt combinaties van wonen, zorg en welzijn en
van wonen, leren en werken belangrijk.
Andere woningcorporaties
Ymere is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en ook van een aantal netwerken van woningcorporaties. Daartoe behoren lokale netwerken zoals de AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties), het ROSV (Regionaal Overleg Sociale Verhuurders in
66 – Ymere jaarverslag 2013
Zuid-Kennemerland), de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek en Waterland, de
SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland) en de Vereniging van Woningcorporaties
Holland Rijnland. Ymere participeert daarnaast ook in het landelijke netwerk van corporaties
met grootstedelijke vraagstukken (De Vernieuwde Stad). De voorzitter van de Raad van Bestuur, Roel Steenbeek, was tot zijn aftreden in december 2013 lid van het dagelijks bestuur
van de Vernieuwde Stad.
Projectontwikkelaars/bouwbedrijven
Projectontwikkelaars en bouwbedrijven, zeker die waarmee samenwerkingsovereenkomsten
zijn gesloten in het kader van co-makership, zijn voor Ymere belangrijke partners. We nemen
deel in de stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal (LNP), waar bijvoorbeeld via Nieuwbouw
Kiezen (Niki.nl) het aanbod van nieuwbouwwoningen wordt gepresenteerd. Ymere is lid van
de NEPROM, de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen.
Overige organisaties
Een andere belangrijke belanghouder voor Ymere is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) dat onze leningen borgt en ons monitort. Ber Bosveld, bestuurder met de portefeuille
Waardesturing, Financiën en Ondersteuning, was tot 1 juli 2013 lid van de deelnemersraad.
We vinden het belangrijk om te participeren in de ontwikkeling en vernieuwing van kennis
en beleid. Daarom zijn we actief in een aantal organisaties: DeltaMetropool (de organisatie
die zich bezighoudt met vraagstukken op het snijvlak van verstedelijking, culturele en historische waarden, bedrijvigheid en groen), Platform31 en de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).
8.3 Lokale verankering
Ymere voelt zich langdurig en intensief betrokken bij de wijken en buurten waarin we actief zijn. Daarin ligt onze kracht. We willen goed weten wat er speelt. Die lokale verankering
maken we waar door en in onze lokale vestigingen. Ymere heeft kantoren in de gemeenten
Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer (Hoofddorp) en Noord-Kennemerland (Alkmaar). Ons beleid is gericht op de specifieke situatie van de gebieden waarin we opereren.
Op die manier combineren we lokale dienstverlening en schaalgrootte. Met de gemeenten
waar we werkzaam zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt.
8.4Sponsoring
Het sponsorbeleid van Ymere bepaalt dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn
aan onze missie in het kader van wonen, leven en groeien. Daarmee is gewaarborgd dat
onze sponsoring een relatie heeft met de kerntaken van woningcorporaties.
Ymere sponsort alleen wanneer een tegenprestatie wordt geboden die in verhouding staat
tot de investering in publiciteitswaarde of activiteiten. Bijvoorbeeld doordat Ymere hierdoor
de mogelijkheid krijgt om bewoners en/of belanghouders te ontvangen. Bovendien ontplooien we de sponsoractiviteiten alleen in ons eigen werkgebied. Buiten de uitgaven voor de
initiatieven gericht op wonen, leven en groeien waren de belangrijkste sponsoractiviteiten
in 2013 de Open Monumentendag, architectuurbijeenkomsten/architectuurcentra en de Dag
van de Dialoog.
8.5 Ymere en het buitenland
Ymere stond in 2013 garant voor elf leningen die via Dutch International Guarantees for
Housing (DIGH) lopen, waarbij het accent lag op Zuid-Afrika. DIGH zal op termijn worden
Ymere jaarverslag 2013 – 67
gesaneerd en het beleid is erop gericht om de lopende portefeuille af te bouwen en risico’s
in kaart te brengen en te managen.
De buitenlandactiviteiten van Ymere vallen binnen de kaders die het ministerie van BZK
stelt aan de activiteiten van woningcorporaties in het buitenland. Financieel gezien blijft
de omvang van de garantstelling van Ymere onder de norm van maximaal 0,03% van het
balanstotaal.
68 – Ymere jaarverslag 2013
Ymere jaarverslag 2013 – 69
9
70 – Ymere jaarverslag 2013
9.Personeel en organisatie
Doelstelling 2013
Doelstelling 2013 gerealiseerd Ambitie 2014
Ziekteverzuim < Verbaannorm
(4,22%)
Ja, 3,73%
Ziekteverzuim < 3,5%
(Verbaannorm 4,28%)
Behouden CRF-keurmerk
Top Employer
Ja, keurmerk behouden
Behouden CRF-keurmerk
Top Employer
Nieuwe vorm van Medewerkerstevredenheidsonderzoek
Ymere in ’t kort
• Eind 2013 had Ymere 930 medewerkers (874 fte’s) in dienst
• Verzuimfrequentie: 1,09 per medewerker
• De salariskosten bedroegen Z 66,4 miljoen
• Aan externe opleidingen gaf Ymere Z 1,1 miljoen uit
9.1Organisatie
Ymere vernieuwt
In het kader van customer intimacy en de verbetering van de efficiency en effectiviteit is in
2012 onder de noemer Ymere vernieuwt de herinrichting van start gegaan. In 2013 zijn herinrichtingsplannen gemaakt voor Ymere Service, Wonen & Leven, VvE-beheer, Verhuur &
Verkoop, Investeren & Ontwikkelen, de Topstructuur, Financiën, Supporting staff, Strategie,
beleid & innovatie en Eerstelijns klantcontacten.
Het sociaal plan, eerder al verlengd tot 30 juni 2013, was ook van toepassing voor medewerkers die in de tweede helft van 2013 te maken kregen met reorganisaties als gevolg van
Ymere vernieuwt.
Algemeen
Het mobiliteitscentrum van Ymere (MCY) heeft in 2013 75% van de medewerkers die in 2012
zijn ingestroomd begeleid naar een nieuwe baan.
Het managementsysteem voor VGW (Veiligheid, Gezondheid en Welzijn), met bijbehorende
protocollen, is in 2013 geïmplementeerd.
9.2Medewerkers
Aantal personeelsleden
Eind 2013 had Ymere 930 medewerkers in dienst (874 fte’s); een daling van 130 medewerkers (118 fte’s) ten opzichte van 2012. Daarnaast waren er op 31 december 48 medewerkers
(44,8 fte’s) ondergebracht in het mobiliteitscentrum. Deze medewerkers zijn nog wel in
dienst bij Ymere, maar concentreren zich op het vinden van een andere baan en verrichten
geen werkzaamheden meer voor Ymere.
Personeelskosten
De totale brutopersoneelskosten bedroegen in 2013 Z 79,8 miljoen (2012: Z 83,5 miljoen).
Onderdeel hiervan zijn onder andere de salariskosten, de kosten van externen, en opleidingskosten. De salariskosten (salarissen, vakantietoeslag, sociale lasten, pensioenlasten en
Ymere jaarverslag 2013 – 71
variabele beloning/gratificaties) bedroegen in 2013 Z 66,4 miljoen (2012: Z 71,2 miljoen). De
kosten van uitzendkrachten, interim-medewerkers en andere externen bedroegen in 2013
Z 6,9 miljoen (2012: Z 5 miljoen). De kosten voor (de medewerkers in) het mobiliteitscentrum
waren Z 4,2 miljoen.
Personeelsbeoordeling en -ontwikkeling
Ymere heeft een systeem van variabele beloning. Deze variabele beloning wordt toegekend
als de van tevoren afgesproken doelstellingen zijn behaald, en is boven de cao. Het in 2012
ingevoerde beoordelingssysteem helpt medewerkers en managers om heldere afspraken
te maken over de resultaten en de ontwikkeling. De Raad van Bestuur onderschreef deze
systematiek ook in 2013. De resultaatgerichtheid van medewerkers wordt daarbij naar rato
extra beloond.
Gezien de ontwikkelingen in de markt, de afspraken met het CFV over de beheersing van
de personele kosten, de impact van de saneringsheffing en de verhuurdersheffing was het
maximumpercentage van 8% voor de variabele beloning niet haalbaar. In overleg met de
Ondernemingsraad is vervolgens afgesproken om aan de medewerkers die minimaal conform de afspraken hebben gepresteerd een extra beloning van Z 1.000 bruto (naar rato van
het dienstverband) uit te keren.
In 2013 zijn 15 medewerkers geslaagd voor de opleiding Servicemedewerker Gebouwen. Zij
beschikken daardoor over een landelijk erkend diploma op mbo-niveau. Verder heeft Ymere
84 stagiairs gelegenheid geboden om werkervaring op te doen. Dit past bij onze maatschappelijke taak: we dragen bij aan scholing, ervaring en kansen voor starters op de arbeidsmarkt. Ook versterkt dit stagebeleid onze positie op de arbeidsmarkt. Vier personen hebben
het traineeship verhuurmakelaar succesvol afgesloten. Aan externe opleidingen heeft Ymere
in 2013 Z 1,1 miljoen (2012: Z 1,7 miljoen) uitgegeven.
Ziekteverzuim
Bij het ziekteverzuim hanteert Ymere de zogenoemde Verbaannorm. Deze norm houdt rekening met de leeftijd en het opleidingsniveau van de medewerkers. Hoe hoger de leeftijd, hoe
hoger de norm; hoe hoger het opleidingsniveau, hoe lager de norm. De Verbaannorm voor de
totale organisatie ligt op 4,22%. Het ziekteverzuim over 2013 kwam bij Ymere uit op 3,7%
(2012: 3,7%). De verzuimfrequentie bedroeg (net als in 2012) 1,09 per medewerker.
9.3Ondernemingsraad
In 2013 overlegden de Raad van Bestuur en de Ondernemingsraad (OR) negen keer. Daarnaast waren er nog drie thema- en informatieve bijeenkomsten, en twee bijeenkomsten
waarin de algemene gang van zaken aan de orde kwam. Bij deze laatste bijeenkomsten was
ook een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen aanwezig.
Onderwerpen waarover de OR in 2013 adviseerde of waarvoor instemming van de OR werd
gevraagd, waren onder meer:
- de herinrichtingsplannen in het kader van Ymere vernieuwt;
- het voorstel tot fusie met woningcorporatie De Woningbouw in Weesp, de inrichting van
de vestiging Weesp en het transitieplan;
- het digitaliseren van de loonstrook;
- het uitbesteden van de salarisadministratie;
- afschaffing van het bedrijfsfitnessabonnement;
72 – Ymere jaarverslag 2013
- overstap naar een nieuwe arbodienst;
- de interne verhuizing binnen Huys Azië en Huys Afrika;
- variabele beloning in 2013;
- verplicht verlof in 2014.
De OR heeft de handen vol gehad aan alle reorganisaties, met ook nog eens een voorgenomen fusie. In totaal heeft de OR in 2013 twintig adviezen uitgebracht en zes instemmingsverzoeken afgewikkeld. De Ondernemingsraad heeft daarbij een grote en constructieve inzet getoond. Daarom is een apart dankwoord daarvoor voor de leden van de OR hier zeker
op zijn plaats.
Ymere jaarverslag 2013 – 73
10
74 – Ymere jaarverslag 2013
10.Financiën
Doelstelling 2013
Realisatie 2013
Ambitie 2014
Financierbaarheid en efficiency
Cashflowindicator > 2,0%
2,5%
Cashflowindicator > 2,0%
Interest coverage ratio > 1,4
1,26
Solvabiliteit > 50%
Solvabiliteit > 50%
54,7%
Faciliteringsvolume van het
WSW
Ymere in 't kort
• Maatschappelijke prestatie: Z 300 miljoen
• Jaarresultaat: Z 115 miljoen negatief
• Totale omzet: Z 963 miljoen, waarvan Z 249 miljoen interne omzet ten bate van de eigen portefeuille
• Eigen vermogen: Z 5.447 miljoen
• Balanstotaal: Z 9.954 miljoen
• Waarde in verhuurde staat: Z 9,3 miljard
• Bedrijfswaarde op basis van RJ 212: Z 5.087 miljoen
• Bedrijfswaarde op basis van CFV-parameters: Z 4.814 miljoen
• WOZ-waarde van de woningen: Z 14,6 miljard
• Investeringen in eigenwoningbezit (inclusief aankopen): Z 265 miljoen
• Direct rendement op bestaand bezit: 3,2% (op basis van de marktwaarde in verhuurde staat)
• Indirect rendement op bestaand bezit: -0,7%
• Van de investeringen in 2013 is 5% extern gefinancierd (leningen van banken) en
95% intern (positieve kasstroom uit operationele activiteiten en verkoop bestaand bezit)
10.1Algemeen
Het jaar 2013 is voor Ymere een jaar geweest met een grote impact. Begin 2013 heeft Ymere
een bijgestelde meerjarenprognose gemaakt op de bedrijfsvoering, enerzijds als gevolg van
de lastenverzwaring door de verhuurdersheffing en saneringssteun, anderzijds door de gewenste afbouw van de leningenportefeuille. De genomen bijsturingsmaatregelen betreffen:
1. optimalisatie van de huurinkomsten, rekening houdend met afspraken met gemeenten;
2. beheersing van de apparaatskosten;
3. bestendiging van de verkopen bestaand bezit (op niveau van Z 100 miljoen per jaar);
4. reductie van het investeringsvolume in huurproducten van ruim Z 300 miljoen naar
Z 100 miljoen op jaarbasis.
Als gevolg van de inkrimping van de ontwikkelportefeuille is in het najaar 2013 besloten tot
een aanzienlijke reductie van personeel binnen de afdeling projectontwikkeling. Ook in de
andere onderdelen van het bedrijf heeft een herinrichting plaatsgevonden.
Ymere was en is financieel gezond en heeft de risico’s van haar vastgoedposities (grond,
onderhanden projecten en te verkopen woningen) goed in beeld. Ook is er voldoende financiële buffer om tegenvallers op te vangen.
De externe financieringsbehoefte voor borgbare investeringen en herfinancieringen wordt
geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Ymere jaarverslag 2013 – 75
In 2012 is uitgebreid gediscussieerd over het gebruik van derivaten en de effecten daarvan
op de financiële positie van woningcorporaties. Ymere heeft de afgelopen jaren rentederivaten gebruikt om bij relatief lage renteniveaus haar renterisico in de toekomst te beperken. In
2013 heeft Ymere, net als in 2012, geen nieuw derivatencontract afgesloten.
De Beleidsregel voor financiële derivaten van het ministerie van Binnenlandse Zaken, die
per 1 oktober 2012 effectief geworden is, heeft het gebruik van derivaten beperkt. Dit zal negatieve consequenties hebben voor het renterisicomanagement in de toekomst. Ymere heeft
in het verleden ervoor gekozen om geen CSA’s (Credit Support Annex) af te sluiten, zodat er
geen liquiditeitsrisico is (margin calls). Wel zijn rentederivaten afgesloten met zogenoemde
break-clauses in de toekomst (vanaf 2018). Omdat hierin afspraken zijn gemaakt over mogelijke liquiditeitsstortingen die aan een (bekend) tijdstip gekoppeld zijn en niet aan een (onbekend) renteniveau, zal Ymere hierop anticiperen in haar treasuryactiviteiten en waar
nodig tijdig maatregelen treffen.
De maatschappelijke prestatie voor 2013 is gestegen naar Z 300 miljoen (2012: Z 249 miljoen). Tegelijkertijd is de kasstroom uit operationele activiteiten gestegen naar Z 101 miljoen
(2012: Z 97 miljoen). Hogere huurinkomsten en kostenbeheersing hebben geresulteerd in
een hogere kasstroom uit operationele activiteiten en daarmee in een gunstige ontwikkeling
van de cashflowindicator. In 2013 heeft deze indicator zich gestabiliseerd op 2,5%. De ICR is
uitgekomen op 1,26 en voldoet daarmee niet aan de norm van 1,4. Ymere verwacht op basis
van de meest recente meerjarenprognose vanaf 2016 te voldoen aan de norm.
Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat laat ook een verbetering zien. Het jaarresultaat is
door deze positieve ontwikkeling verbeterd ten opzichte van 2012, maar is, met name vanwege de nog voortdurende slechte woningmarkt, nog steeds negatief.
10.2 Financiële positie en continuïteit
Het financiële beleid van Ymere is gebaseerd op de volgende financiële pijlers: financierbaarheid, rendementssturing en solvabiliteit. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beoordeelt vanaf dit jaar de kredietwaardigheid van een corporatie op andere kengetallen.
Deze kengetallen zijn meegenomen in de meerjarenprognoses. Het meerjarenbeleid van
Ymere is erop gericht om binnen deze beoordelingsnormen van het WSW en CFV maximaal
volkshuisvestelijk te presteren.
Binnen de strategische financiële sturing hanteert Ymere de volgende belangrijke financiële
doelen:
1.Financierbaarheid:
- solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (conform uitgangspunten WSW en CFV);
- loan to value op basis van bedrijfswaarde (conform uitgangspunten WSW);
- Interest Coverage Ratio (conform uitgangspunten WSW);
- Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) (conform uitgangspunten WSW);
- cashflowindicator;
- gemiddelde rente.
2.Rendementssturing:
- rendementseis op investeringsprojecten;
-
direct rendement op bestaand bezit.
3.Solvabiliteit
4. Boekhoudkundig jaarresultaat
76 – Ymere jaarverslag 2013
Financierbaarheid
De cashflowindicator (operationele kasstroom/net debt) is over 2012 uitgekomen op 2,5%.
Dit is boven de norm van 2,0% die Ymere hanteert. Ymere heeft een positieve operationele
kasstroom van Z 101 miljoen.
Ymere heeft een interest coverage ratio (ICR) van 1,26 over 2013 (2012: 1,21). Deze ratio
geeft aan in hoeverre Ymere in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie
van het bestaande bezit (exclusief verkopen bestaand bezit en kasstromen nieuwbouw
koop). Een overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van minimaal 1,4 gewenst. Ymere houdt
deze 1,4 aan als randvoorwaarde.
Eigen vermogen en solvabiliteit
x € 1 miljoen
31-12-2013
31-12-2012
5.447
5.562
54,7%
55,6%
Totaal eigen vermogen
Solvabiliteit
Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2013 Z 5.447 miljoen. Dit betekent een daling van
Z 115 miljoen ten opzichte van 2012. Dit is het gevolg van de resultaatbestemming voor
Z 115 miljoen negatief in 2013. De solvabiliteit op basis van marktwaarde blijft ruim boven
de norm van 50%.
De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde RJ212 bedraagt 33%, ruimschoots boven de
norm van 20%. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde komt, conform de afgegeven
prognose-informatie uit boven de norm van 15%.
Waardering van het bezit
Het vastgoed kan op diverse wijzen worden gewaardeerd. Ymere heeft voor de marktwaarde
in verhuurde staat gekozen als waarderingsmaatstaf. Dit is een door onafhankelijke, externe
taxateurs jaarlijks vastgestelde waarde van de gehele vastgoedportefeuille. Deze waarderingsmethode wordt ook door commerciële vastgoedbeleggers gehanteerd.
De bedrijfswaarde, contante waarde van de inkomsten en uitgaven gedurende de levensduur van de vastgoedportefeuille is eveneens een in de sector gehanteerde waarderingsmethodiek. De raad voor de Jaarverslaggeving en het CFV kennen hierbij een specifieke
waarderingsmethode. Ten slotte waardeert de gemeente vastgoed op basis van de leegwaarde per woning (WOZ-waarde).
Samenvattend:
Marktwaarde
Z 9,3 miljard
Bedrijfswaarde CFV
Z 4,8 miljard
Bedrijfswaarde RJ
Z 5,1 miljard
WOZ-waarde
Z 14,6 miljard
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt woningcorporaties kwalitatief op de
volgende punten:
- kwaliteit financiële verantwoording;
- behoud maatschappelijk gebonden vermogen;
Ymere jaarverslag 2013 – 77
- financieel risicobeheer;
-liquiditeit;
-solvabiliteit;
- draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten.
Het CFV heeft Ymere het verscherpte toezicht in november 2013 geplaatst omdat het zorgen had over de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen in relatie tot de leningportefeuille van Ymere. Het CFV heeft het verscherpte toezicht in november 2013 opgeheven, omdat het constateerde dat Ymere op een goede wijze uitvoering heeft gegeven
aan de afgesproken bijsturingsmaatregelen.
De in dit jaarverslag weergegeven bedrijfswaarde is zo veel mogelijk conform de uitgangspunten van het CFV opgesteld, maar kan nog wijzigen op basis van de uniformeringsberekeningen van het CFV zelf. Per balansdatum 31-12-2013 bedraagt de bedrijfswaarde conform uitgangspunten CFV Z 4.814 miljoen (2012: 4.451 miljoen) en de net debt Z 4.004 miljoen (2012: Z 3.986). Dit laat zien dat ten opzichte van vorig jaar de bedrijfswaarde sterker is
gestegen dan de net debt.
10.3 Analyse jaarresultaat
Opbouw jaarresultaat
Realisatie 2013
Realisatie 2012
255
256
-154
-158
Kasstroom uit operationele activiteiten
101
97
Verkoopresultaat
125
79
Kasstroomgerelateerd resultaat
225
176
Lasten m.b.t. investeringen en afschrijvingen
-34
-33
Waardeveranderingen
-125
-120
Desinvesteringen
-106
-96
-75
-158
Niet-kasstroomgerelateerd resultaat
-341
-408
Jaarresultaat
-115
-232
Net debt primo
3.390
3.850
Cashflow-indicator
2.5%
2,5%
x € 1 miljoen
Exploitatieresultaat
Renteresultaat
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
De operationele kasstroom is Z 3 miljoen gestegen ten opzichte van 2012 en ligt Z 7 miljoen
boven de doelstelling voor 2013. Het exploitatieresultaat is gelijk gebleven aan dat van 2012,
wat een goed resultaat is voor Ymere, gezien de extra lasten voor verhuurdersheffing, saneringssteun en de kosten van de organisatieverandering. De stijging in lasten wordt gecompenseerd door een toename van Z 28 miljoen in de huuropbrengsten als gevolg van de jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie en nieuw in exploitatie genomen complexen. Verder is
door kostenbeheersing de exploitatielast (exclusief de kosten voor de organisatieverandering,
78 – Ymere jaarverslag 2013
de verhuurdersheffing en de saneringssteun, gezamenlijk ter waarde van Z 32 miljoen) gedaald met Z 5 miljoen. Hierdoor blijft op totaalniveau het exploitatieresultaat gelijk aan dat
van 2012. De toename van de operationele kasstroom is toe te wijzen aan de verbetering
van het renteresultaat met Z 4 miljoen.
De hierboven geschetste positieve ontwikkeling heeft er mede toe geleid dat het direct rendement gestegen is van 3,1% in 2012 tot 3,2% in 2013. Het direct rendement wordt bepaald
door de nettohuurinkomsten af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De nettohuurinkomsten bestaan uit de huurinkomsten na aftrek van beheersen onderhoudslasten. Het indirecte rendement van -0,7% (2012: -3,3%) is bepaald door de
waardemutatie in het jaar af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De ontwikkeling van het indirecte rendement is in lijn met de vergelijkbare indices bij de commerciële verhuurders. Ymere vraagt vanwege haar maatschappelijke doelstelling niet de maximale huur en houdt bij de huurstelling rekening met de betaalbaarheid
van haar huurwoningen. Mede hierdoor is het directe rendement lager dan dat van commerciële verhuurders.
De verbetering van het renteresultaat van Z 4 miljoen wordt veroorzaakt door Z 2 miljoen
lagere rentelasten en Z 2 miljoen hogere rentebaten. De rentelasten van Z 171 miljoen zijn
Z 2 miljoen lager ondanks de toename van de leningportefeuille met Z 220 miljoen. Dit is
met name het gevolg van omzetting van kortlopend rekening-courantkrediet naar langlopende schulden. De gewogen gemiddelde rente van de financieringsportefeuille per
31-12-2013 is 3,96% (2012: 4,08%). De gemiddelde rente is gedaald ten opzichte van 2012
als gevolg van het gevoerde treasurybeleid.
Het verkoopresultaat bestaat vooral uit de opbrengst die wordt gerealiseerd uit de verkopen van bestaand bezit. De verkoop van bestaand bezit leverde een bedrag van Z 112 miljoen op. Dit is een stijging ten opzichte van 2012 (Z 98 miljoen). In 2013 zijn 905 woningen
verkocht. Ten opzichte van de 876 verkochte woningen in 2012 vertonen de aantallen verkopen een stabiele lijn.
Het kasstroomgerelateerde resultaat zoals hierboven toegelicht is verbeterd ten opzichte
van 2012. Hierdoor heeft Ymere wederom een groot deel van haar investeringen kunnen
financieren uit eigen middelen (95%).
Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat is negatief, maar beter dan in 2012. De mutatie
van de waarde van het bezit van Z 75 miljoen negatief wordt in de niet-gerealiseerde waardeveranderingen gepresenteerd (2012: Z 158 miljoen). Deze mutatie betreft de daling van de
marktwaarde in verhuurde staat van de woningen en bedrijfsruimten. De omvang van deze
post wordt bepaald door de ontwikkelingen in de woningmarkt en het gevoerde huurbeleid.
De overige waardeveranderingen bedragen Z 133 miljoen (2012: Z 103 miljoen). Hierin is een
voorziening van Z 13 miljoen opgenomen voor afwaarderingen op grondposities en herontwikkellocaties (2012: Z 38 miljoen), ook deze afwaardering is het gevolg van de ontwikkelingen in de woningmarkt. Daarnaast is Z 120 miljoen het gevolg van genomen besluiten om
nieuwe huurwoningen te bouwen en omvangrijke renovaties uit te voeren, waarvan de investering voor een deel onrendabel is (2012: Z 63 miljoen).
Ymere jaarverslag 2013 – 79
De verkoop van woningen levert enerzijds een opbrengst op. Deze is verantwoord in het
kassttroomgerelateerde resultaat. Anderzijds neemt door deze verkoop de waarde van de
portefeuille af. Deze waardering van Z 106 miljoen (2012 Z 96 miljoen) maakt een belangrijk
deel uit van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat. Dit is de waarde waarvoor de daadwerkelijk verkochte woningen op de balans stonden aan het begin van het jaar.
Bij de ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’ gaat het om de
gedeeltelijke ineffectiviteit van de hedge (niet aan leningen gekoppelde derivaten) op de
derivatenportefeuille. Deze waardeverandering bedraagt in 2013 Z 8 miljoen positief. Deze
daling van de overhedge wordt veroorzaakt doordat tegenover een deel van de, voorheen ineffectieve, derivaten nu leningen zijn gezet (Z 6 miljoen). Anderzijds was er een daling (verbetering) van de negatieve marktwaarde van de derivaten in enkele leningcontracten met
Z 2 miljoen.
Het restant van de waardering van het ineffectieve deel van de hedgerelatie zal gedurende
de resterende looptijd van de derivatencontracten vrijvallen ten gunste van het resultaat.
Ten slotte is het belastingresultaat onderdeel van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat.
In voorgaande jaren heeft Ymere haar latente belastingvordering volledig voorzien. Dit is gebeurd omdat op basis van de fiscale vertaling van het geactualiseerde Financieel Meerjarenplan (FMP) verrekening met fiscale winsten op korte termijn niet waarschijnlijk is.
Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat veroorzaakt het negatieve jaarresultaat van 2013.
Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat bedraagt Z 341 miljoen negatief en wordt grotendeels gecompenseerd door positieve resultaten in de kasstroomgerelateerde resultaten
(Z 225 miljoen).
10.4 Maatschappelijke prestaties
Ymere toont al verschillende jaren achtereen in het jaarverslag haar maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld. Zo maken we zichtbaar welk financieel resultaat we niet hebben
gerealiseerd vanwege onze maatschappelijke functie.
Op basis van het Woningwaarderingsstelsel kan Ymere voor de sociale portefeuille een
maximaal redelijke huur vragen van Z 565 miljoen per jaar. We wijken hiervan bewust af. In
ons huurbeleid maximeren we bij het leegkomen van een woning in een fors aantal gevallen
de nieuwe huur op de liberalisatiegrens of een aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Ook bij
de jaarlijkse huurverhoging wordt (waar nodig) de nieuwe huur op deze grenzen gemaximeerd. Zodoende behouden we een betaalbare woningvoorraad voor mensen met lage inkomens. Dit beleid is in een aantal gemeenten ook vastgelegd in prestatieafspraken. Het
werkelijke huurniveau van de sociale portefeuille van Ymere in 2013 bedraagt Z 396 miljoen.
De maatschappelijke bijdrage in het huurniveau is daarmee in 2013: Z 169 miljoen.
Het verschil tussen de markthuur en de gerealiseerde huur leidt tot een marktwaarde in verhuurde staat die doorgaans lager is dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor
ontstaan de zogenoemde onrendabele investeringen. Deze onrendabele investeringen voor
nieuwbouw en (grootschalige) renovatie bedragen Z 72 miljoen voor in 2013 opgeleverde
projecten. Daarnaast is er in 2013 voor Z 30 miljoen onrendabel geïnvesteerd in renovaties in
bewoonde staat. Er is in 2013 Z 17 miljoen uitgegeven aan woningverbeteringen zonder dat
daar een huurverhoging tegenover staat. Het totaal aan onrendabele investeringen in 2013
is Z 119 miljoen.
80 – Ymere jaarverslag 2013
Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Ymere vanuit haar visie op wonen, leven en
groeien in 2013 Z 12 miljoen uitgegeven.
Bovengenoemde bedragen aan leefbaarheid, onrendabele investeringen en niet-maximale
huur zijn uitgaven die een woningcorporatie doet en een commerciële verhuurder (vastgoedonderneming) niet.
De conclusie is dat Ymere een jaarresultaat had kunnen realiseren dat zo’n Z 300 miljoen
(2012: Z 249 miljoen) hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege onze maatschappelijke functie
hebben we hier niet voor gekozen.
Bijdrage leefbaarheid € 12 mln.
Bijdrage onrendabele investeringen € 119 mln.
Marktconform rendement
€ 300 mln.
co
€ nfo
56 rm
5 e
m hu
ln u
.
r
kt
ar
M
d
ei
h
ar
ba
al .
ta ln
be m
e 69
ag € 1
pr
ijs
r
jd
Bi
10.5Treasury
De treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als de kortetermijnfinanciering
van Ymere concernbreed verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag
mogelijke kosten. De activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. Ymere heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten
en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan.
In het treasurybeleidsplan zijn de (interne) regels voor het managen van het renterisico
opgenomen. De belangrijkste zijn:
- het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe investeringen in
enig jaar, mag maximaal 25% van de bestaande leningenportefeuille uitmaken; dit maximumrisico van 25% is gebaseerd op de WSW-norm voor het renterisico op de herfinanciering van de bestaande leningenportefeuille van 15% en een aanvullende interne norm
van 10% voor het renterisico op de financiering van nieuwe leningen als gevolg van
investeringen;
- als de rente relatief laag is, wordt gekozen voor het aantrekken van leningen met langere
looptijden.
De ontwikkeling van de net-debtpositie wordt bepaald door het deel van de investeringen dat niet door het kasstroomgerelateerde resultaat kan worden gedekt. Dit verschil
wordt grotendeels gefinancierd met langlopende WSW-geborgde leningen. In 2013 is voor
Z 1.042 miljoen aan leningen aangetrokken, benodigd voor de herfinanciering. Voor de extra
financieringsbehoefte is Z 14 miljoen aan leningen aangetrokken. Ymere prognosticeert de
Ymere jaarverslag 2013 – 81
ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van twaalf maanden
vooruit.
De leningenportefeuille (Z 4.050 miljoen) bestaat uit 252 leningen (2012: 253). Het gemiddelde volume per lening bedraagt Z 16,1 miljoen (2012: Z 15,0 miljoen). De leningenportefeuille
betreft voor Z 3.974 miljoen aan DAEB-leningen (door WSW geborgd) en voor Z 75 miljoen
aan niet-DAEB-leningen (niet door WSW geborgd).
De verdeling van de leningenportefeuille naar type lening laat het volgende beeld zien:
Type leningen
Roll-over 64%
Fixe 26%
Annuïtair 10%
Op basis van de Financiële Meerjarenprognose, waarin kasstromen uit het meerjareninvesteringsprogramma zijn verwerkt, is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor
de periode 2014-2018. Hierbij is rekening gehouden met de consequenties van het regeerakkoord van 2012, waaronder met name de verhuurdersheffing. Op basis van de meerjarige
liquiditeitenplanning wordt een actief rentemanagement gevoerd. Hierbij is de afgelopen
jaren gebruikgemaakt van ‘forwardleningen’ (leningen met uitgestelde storting) maar vooral
van ‘forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met startdata in de toekomst) en
caps. In 2013 zijn geen forward-startingleningen en nieuwe derivatencontracten afgesloten.
Ymere loopt een renterisico tussen 2014 en 2018 ten gevolge van renteconversies en herfinancieringen over een totaalbedrag aan leningen van Z 1.424 miljoen. Het managen van
dit renterisico op de hierboven beschreven wijze wordt beperkt door de beleidsregels van
het ministerie van BZK. Hierdoor zal het renterisico in te toekomst toenemen, maar naar
verwachting wel onder de door het WSW gestelde grenzen blijven.
Door in voorgaande jaren afgesloten interest-rateswapovereenkomsten met een startdatum
in de toekomst is hiervan Z 80 miljoen afgedekt. Voor 2014 en 2015 is het renterisico geheel
afgedekt. In de latere jaren ontstaat er een renterisico voor in totaal Z 681 miljoen. Daarvan
is Z 481 miljoen een volledig renterisico en gaat het voor Z 200 miljoen om de opslag op de
basisrenteleningen (en niet over de totale rente op deze leningen). Voor de komende jaren
blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenportefeuille.
De grafiek op pagina 83 geeft het renterisico weer van de leningen die begin 2014 aanwezig
zijn in de leningenportefeuille van Ymere.
82 – Ymere jaarverslag 2013
Totaal renterisico Ymere 2014-2018
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
Afgedekt d.m.v. swaps en caps
Open risico totale portefeuille
Waarvan basisrenteleningen
15%-grens
2014
2015
2016
2017
2018
80
0
0
0
0
-17
5
79
347
255
100
100
546
526
605
585
561
Sinds 1995 heeft Ymere één beleggingsproduct in portefeuille: een deposito, groot
Z 18,2 miljoen, 8,2% rente, met een looptijd tot 2025.
Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt Ymere
gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts twee typen producten: interest
rate swaps (IRS'en) en caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten zijn
afgesloten door Stichting Ymere. Per ultimo 2013 heeft Ymere 107 contracten afgesloten met
7 verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDAagreements afgesloten. Ymere is geen Credit Support Annexes overeengekomen. Met de
ABN AMRO Bank (voorheen Fortis Bank) heeft Ymere een negatieve rescontrelimiet afgesproken. In 26 IRS-contracten zijn breakclausules afgesproken: 2 optional early termination
breaks en 24 mandatory early termination breaks. Deze breaks worden van kracht in de jaren
2018 tot en met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt
ultimo Z 686 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2013 Z 139 miljoen negatief.
De marktwaarde is een momentopname en wordt bepaald door het verschil tussen het
rentepercentage dat in de overeenkomsten is opgenomen en het wettelijke rentepercentage
ultimo 2013. De marktwaarde is nihil als het rentepercentage in de overeenkomsten gemiddeld overeenkomt met het werkelijke rentepercentage.
Overzicht breakclausules in IRS-contracten
x Z 1 miljoen
bedrag
aantal IRS'en
marktwaarde
2018
200
8
-64
2019
96
4
-10
2020
55
2
-16
2021
75
3
-16
2022
160
5
-22
2023
0
0
0
2024
0
0
0
2025
100
4
-11
Totaal
686
26
-139
jaar
Ymere jaarverslag 2013 – 83
De onderliggende contracten bevatten bepalingen die uitgelegd zouden kunnen worden
als toezichtbelemmerende bepalingen. In dit kader heeft Ymere een extern onderzoek laten
doen, waarvan de uitkomst ter beschikking is gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Op grond van de beleidsregels van de minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties van 5 september 2012, nr. 2012-000051585, heeft Ymere voor 1 maart
2014 een plan van aanpak opgesteld met als doel het schrappen van deze toezichtbelemmerende bepalingen. Ymere kent 3 ISDA-contracten met deze bepalingen, waarvan 1 contract
alleen gebruikt is voor het afsluiten van caps.
Ymere voldoet per eind 2013 aan de stresstest van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Ymere heeft een positieve reactie ontvangen van het CFV op de ‘zelfevaluatie
artikel 3 beleidsregels derivaten’. Ymere heeft de aanbevelingen van het CFV overgenomen.
De totale waarde van de door Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2013 bedraagt Z 2.770 miljoen (2012: Z 2.837 miljoen). Dit bedrag bestaat voor Z 125 miljoen aan
caps, voor Z 80 miljoen aan IRS’en met een startdatum na 31 december 2013, en voor Z 2.565
miljoen uit lopende IRS’en. De gewogen gemiddelde rente van de IRS’en en caps bedraagt
4,04%. Ymere heeft per 31 december 2013 derivaten met een negatieve marktwaarde van
Z 495 miljoen (2012: negatief Z 706 miljoen). Behoudens de breakclausules, kan deze marktwaarde in de jaren 2018 tot en met 2025 niet worden opgevraagd.
Overzicht afgesloten derivaten
x € 1 miljoen
actieve caps
125
actieve IRS’en (payers)
2.565
actieve IRS’en (receivers)
0
forward starting IRS’en 2014
80
Totaal afgesloten derivaten
2.770
De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar
x € 1 miljoen
2013
2.690
2014
2.752
2020
1.902
2030
915
2040
786
2050
786
2060
95
2070
0
Ymere past het generieke model van kostprijshedgeaccounting toe. Daarbij wordt het totaal
van de derivatenportefeuille afgezet tegenover het renterisico. Per ultimo 2013 is er sprake
van een gedeeltelijk ineffectieve hedgerelatie. Dit betekent dat de omvang van de derivaten
de omvang van de onderliggende waarde overstijgt. Voor eind 2013 is dit het geval voor
Z 151 miljoen nominaal.
84 – Ymere jaarverslag 2013
10.6 Risicoprofiel en risicomanagement
Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Hierbij betrekt zij onder andere de algemene politieke risico’s, de risico’s op het gebied van projectontwikkeling en grondkosten, de waarde
van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten en salariskosten, en nu ook het risico van
structurele saneringssteun CFV en het opvragen van het obligo door WSW vanuit de achtervangregeling. Op een aantal belangrijke punten is het risico-kanspercentage aangepast ten
opzichte van vorig jaar. Er zijn twee achterliggende doelen waarom jaarlijks het risicoprofiel
wordt opgesteld.
- In de eerste plaats de toetsing van de hoogte van de solvabiliteitsnorm. Ymere wil maatschappelijk verantwoord omgaan met haar vermogen. Daarom is toetsing van de juiste
omvang van het eigen vermogen een blijvend aandachtspunt. Met het risicoprofiel wil
Ymere een beeld krijgen van het minimaal benodigde weerstandsvermogen (lees: eigen
vermogen) waarmee risico’s kunnen worden opgevangen. Een te laag weerstandsvermogen is gevaarlijk voor het bereiken van de volkshuisvestelijke doelen van het bedrijf. Omgekeerd is een te hoog eigen vermogen niet in overeenstemming met de maatschappelijke oriëntatie van Ymere. Het is daarom goed om inzicht te hebben en te houden in de
normatieve ondergrens van het eigen vermogen.
- In de tweede plaats de sturing; het risicoprofiel geeft inzicht in de gevoeligheid en
kwetsbaarheid van de bedrijfsprocessen op basis waarvan kan worden gestuurd en
waarover voortgangsinformatie kan worden gegeven in de managementrapportages
(sturen op beheersing en het verkleinen/elimineren van risico’s).
Op basis van de in het najaar van 2013 bijgestelde risicoanalyse bedraagt de totale risicosom
Z 3.720 miljoen. Het uitgangspunt voor de risicoanalyse was voorheen de bedrijfswaarde,
maar de analyse is nu voor het eerst gebaseerd op de beleggerswaarde. In 2013 is het eigen
vermogen wederom voortdurend hoger geweest dan de totale som van het risicoprofiel dat
Ymere op enig moment in 2013 had op basis van de waarderingsgrondslag beleggerswaarde.
Het risicomanagement stelt Ymere in staat om de belangrijkste risico’s te monitoren en daar
waar nodig aanvullende beheersingsmaatregelen te nemen.
Het systeem van risicomanagement is besproken met de accountant, het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen.
De risicocategorieën van Ymere
2013
a. Maatschappelijke risico’s
b. Vastgoedrisico’s
Z 124 miljoen
Z 3.310 miljoen
c. Klantrisico’s
Z 44 miljoen
d. Organisatierisico’s
Z 71 miljoen
e. Financiële risico’s
Z 171 miljoen
Totaal
Z 3.720 miljoen
Maatschappelijke risico’s
Maatschappelijke risico’s zijn risico’s waarop Ymere slechts beperkt invloed kan uitoefenen.
Ymere houdt rekening met eventuele gebeurtenissen. Een voorbeeld hiervan is het politieke
Ymere jaarverslag 2013 – 85
risico van een mogelijke beperking van de huurverhoging als gevolg van wat de markt kan
dragen óf door veranderingen in de regelgeving (bijvoorbeeld de hoogte van de inkomensafhankelijke huurverhoging). De maatschappelijke risico’s zijn afgenomen ten opzichte van
voorgaand risicoprofiel. In voorgaand risicoprofiel was hierin nog de kans op de invoering
van de verhuurdersheffing opgenomen; deze is nu verwerkt in het financieel meerjarenbeleid.
Vastgoedrisico’s
Deze risico’s hebben met name betrekking op algemene vastgoedrisico’s, daarnaast ook op
specifieke risico’s, zoals op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten voor
nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten.
Algemene vastgoedrisico’s
Het eigen vermogen van Ymere is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij de hoogste waarde van een uitpond- of exploitatiescenario leidend is. Ten opzichte van
de bedrijfswaarde zijn het balanstotaal en het eigen vermogen van Ymere circa Z 5 miljard
hoger. Deze waarde ligt besloten in ’de stenen’ en representeert het bedrag dat een derde
zou betalen voor het vastgoed in verhuurde staat. Dit is niet direct liquide te maken. Ymere
hanteert een algemeen vastgoedrisico van 30% van het balanstotaal op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is niet ongebruikelijk in de vastgoedbranche. Hiermee worden onder andere de volgende risico's ondervangen:
- als Ymere wordt gedwongen om relatief grote delen van haar bezit aan (commerciële)
beleggers te verkopen, zal dat de prijs aanzienlijk drukken;
- het beleid van Ymere wijkt af van dat van (commerciële) beleggers. De kosten zijn hoger
(bijvoorbeeld door leefbaarheidsuitgaven) en het huidige huurbeleid en de daarover met
gemeenten, stadsdelen en huurdersorganisaties gemaakte afspraken gaan uit van gemiddeld een lagere maximumhuur dan op grond van het Woningwaarderingsstelsel mogelijk
zou zijn. Door hogere kosten en lagere huren daalt het gerealiseerde directe rendement;
- de uitpondwaarde van de Ymere-complexen is doorgaans hoger dan de exploitatiewaarde. De hogere uitpondwaarde bepaalt de beleggerswaarde en het hogere eigen vermogen van Ymere. Ymere pondt jaarlijks minder snel uit en daardoor daalt het gerealiseerde
indirecte rendement.
Grondposities
Ymere heeft diverse grondposities. Deze posities zijn ingenomen om de bouwproductie
voor de (sociale) woningbouw zeker te stellen, tegen betaalbare condities. De risico’s die
met grondaankoop gepaard gaan, worden beperkt doordat Ymere verwacht binnen een
termijn van tien jaar te kunnen overgaan tot ontwikkelingsactiviteiten op de ingenomen
grondposities.
In de risicosfeer is een belangrijk onderscheid te maken tussen:
- grondposities waarop nog geen bestemming woningbouw rust;
- grondposities waarop de gewenste RO-bestemming rust;
- verkregen posities (bijv. prijsvragen) van gronden in erfpacht, of ontwikkellocaties zonder RO-problematiek.
86 – Ymere jaarverslag 2013
Projectontwikkeling
De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Financiële risico’s
worden drie keer per jaar op projectniveau in kaart gebracht aan de hand van projectbegroting, realisatie en prognose. Vanuit risico-optiek werkt Ymere bij grote bouwprojecten vaak
samen met derden in de vorm van samenwerkingsverbanden. Hiertoe worden separate juridische entiteiten opgericht. Risico’s bij de uitvoering worden zo veel mogelijk beperkt door
te werken met vooraf afgesproken bouwkosten. Projecten worden in principe niet eerder
gestart dan nadat 70% van de woningen bij voorintekening is verkocht. De laatste jaren is
gebleken dat de economische crisis het behalen van deze voorverkoopeis bemoeilijkt. Bij
enkele projecten is, in geval van een lage risicoverwachting, van de voorverkoopeis afgeweken om de productie niet te laten stagneren, omdat deze was gekoppeld aan de realisatie
van sociale huur.
Klantrisico’s
Bij klantrisico’s kan worden gedacht aan de toenemende druk van de markt op het vergroten van de kwaliteit van de dienstverlening. Daarnaast onderkent Ymere het risico dat
koopkrachtverlaging leidt tot extra huurderving.
Organisatierisico’s
Ymere vindt het van belang om continu strategisch noodzakelijke competenties aan te trekken, te ontwikkelen, optimaal in te zetten en te behouden. De kwaliteiten van medewerkers
worden daarmee optimaal benut en ontwikkeld. Ymere kan zo haar strategische doelstellingen blijven realiseren. Organisatierisico’s worden beperkt door het HRM-beleid en door de
synergie die wordt verkregen door de inzet van op elkaar afgestemde HRM-instrumenten.
De jaarlijkse cao-stijging ligt buiten de directe invloedssfeer van Ymere.
Financiële risico’s
Risico’s vanuit financiële optiek zijn bijvoorbeeld een tariefstijging boven inflatie van de zakelijke lasten (zoals de onroerendezaakbelasting) en veranderingen in het belastingklimaat.
Ook het risico van structurele saneringssteun CFV en het opvragen van het obligo door
WSW vanuit de achtervangregeling vormen financiële risico's.
De renteontwikkeling is van grote invloed op de toekomstige kasstromen en het eigen vermogen van Ymere. Om het renterisico te beperken voert Ymere een actief treasurybeleid,
waarvan de mogelijkheden overigens zijn beperkt door de in 2012 ingevoerde nieuwe derivatenrichtlijn van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De treasuryactiviteiten omvatten
cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. In het treasurystatuut zijn de
uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een
treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. Een treasurycommissie, waarin ook een externe deskundige zitting heeft, adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het
treasurybeleid.
Ymere stuurt op risico’s
Ymere stuurt op risico’s door de mogelijke risico’s in kaart te brengen, bereidt zich op de
consequenties goed voor en creëert hiervoor een financiële buffer. Ymere maakt voor het
doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een ALM-pakket (Wals) en
heeft daarnaast ook een eigen systematiek voor het opstellen van een risicoprofiel waarin
alle bovenstaande risicogebieden financieel zijn vertaald. Daarop worden scenario’s doorgerekend, waarbij de financierbaarheid van onze ambities ‘worst case’ wordt beoordeeld.
Ymere jaarverslag 2013 – 87
Ook in 2013 zijn de scenario’s op diverse momenten in het jaar meerjarig doorgerekend.
Hierdoor komen de effecten op cashflowindicator en solvabiliteit nader in beeld en kan
Ymere tijdig bijsturen bij (materiële) afwijkingen.
Conclusie risicoprofiel
Onze solvabiliteitsdoelstelling leiden we mede af van het risicoprofiel, waarbij we het minimale weerstandsvermogen uitdrukken in een percentage van het balanstotaal.
De huidige solvabiliteitseis op basis van beleggerswaarde (50%) is hoger dan de benodigde
risicobuffer vanuit het risicoprofiel (37%). De marge tussen de solvabiliteitseis op basis van
beleggerswaarde en minimaal benodigd op basis van het risicoprofiel is hiermee 13%.
Het eigen vermogen in de balans 31-12-2013 (Z 5.447 miljoen/55%) is Z 1.727 miljoen/17%
hoger dan minimaal benodigd op basis van het risicoprofiel (Z 3.720 miljoen/37%). De marge
tussen de aanwezige solvabiliteit op basis van beleggerswaarde en minimaal benodigd op
basis van het risicoprofiel is hiermee 17%.
Er is dus voldoende comfort en er is vanuit de risico’s geen reden de solvabiliteitsnorm bij te
stellen.
10.7Verbindingen
Uitsluitend ten behoeve van mitigatie van bedrijfsrisico’s in de ontwikkelingsprojecten is
onder Stichting Ymere een structuur van holdings en juridische entiteiten (bv's, vofs en cv's)
georganiseerd. In de onderste lagen van de structuur vinden de daadwerkelijke projecten/
werkzaamheden plaats.
Deze deelnemingen worden gefinancierd door middel van het verstrekken van eigen vermogen, leningen en rekeningen-courant. Het beleid is om entiteiten waarin Ymere deelneemt
met een of meerdere partners, zo veel mogelijk extern te financieren.
Ymere financiert haar projecten grotendeels door middel van:
- het verstrekken van rekeningen-courant van Stichting Ymere aan Ymere Holding BV;
- het verstrekken van rekeningen-courant van Stichting Ymere aan Ymere Ontwikkeling BV;
- het verstrekken van eigen vermogen van Ymere Holding BV aan Ymere Ontwikkeling BV.
Over de rekening-courantfinanciering wordt at arm’s length rente in rekening gebracht.
De rekening-courantfinanciering aan Ymere Holding BV wordt vrijwel geheel als eigen vermogen ingebracht in Ymere Ontwikkeling BV.
De Holding BV is een tussenschakel; de activiteiten en het bezit (bijvoorbeeld grondposities
en onderhanden werk op projecten) worden in de administratie verwerkt van Ymere Ontwikkeling BV en/of in de administratie van onderliggende rechtspersonen voor projectontwikkeling.
Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten als Waterlandplein, Laan van Spartaan, Polderweggebied en Overhoeks (alle in Amsterdam) en de Entree
(Haarlem) in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in
vof/cv/bv-structuren.
De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen, zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng door Stichting Ymere.
De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en ver-
88 – Ymere jaarverslag 2013
kopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmee passend binnen de mogelijkheden en grenzen die
het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder in aanbouw genomen dan nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht.
De belangrijkste samenwerkingen van Ymere op 31 december 2013:
x € 1 miljoen
Totaal
Aandeel Stichting Ymere
BalansLeningen
totaal van derden
%
Activiteitengebied
BalansLeningen
totaal van derden
Overhoeks CV
89,2
0,0
30,00%
26,8
0,0
Amsterdam-Noord
Vof Polderweg
58,5
0,0
33,33%
19,5
0,0
Amsterdam
GEM Spiegelhout CV
44,1
0,0
25,00%
11,0
0,0
Almere
Wesopa CV
16,7
15,3
50,00%
8,4
7,6
Weesp
Ontwikkelingsmij 023 CV
24,6
0,0
25,00%
6,2
0,0
Haarlem
VOF Nieuweramstel
9,9
0,0
50,00%
5,0
0,0
Amsterdam
GEM Lisserbroek CV
14,4
20,0
33,33%
4,8
6,7
Lisserbroek
Groep Waterstad 3 CV
18,7
0,0
20,00%
3,7
0,0
Amsterdam
Ringvaart Hillegom CV
6,5
0,0
50,00%
3,2
0,0
Hillegom
VOF Nobelhorst
5,1
0,0
50,00%
2,5
0,0
Almere
Vof aan het Spaarne
6,5
0,0
33,33%
2,2
0,0
Haarlem
Vof De Stadstuinen
3,6
0,0
50,00%
1,8
0,0
Amsterdam
OC Y AM Home CV
3,5
0,0
50,00%
1,7
0,0
Almere
KEA CV
3,0
0,0
50,00%
1,5
0,0
Amsterdam
Belcanto VOF
4,4
0,0
33,33%
1,5
0,0
Haarlem
Vof Hofmakerij
2,8
0,0
50,00%
1,4
0,0
Amsterdam
Beinsdorp CV
3,0
0,0
33,33%
1,0
0,0
Beinsdorp
Vof de Loodsen
1,7
0,0
50,00%
0,9
0,0
Amsterdam
De Mooie Stad CV
1,5
0,0
50,00%
0,8
0,0
Amsterdam, Haarlem
VOF Renovatie Het Breed
1,4
0,0
50,00%
0,7
0,0
Amsterdam
Vof BB de Dijk
1,4
0,0
50,00%
0,7
0,0
Amsterdam
Nieuw Waterlandplein CV
1,3
0,0
50,00%
0,7
0,0
Amsterdam-Noord
321,9
35,3
105,8
14,3
Totaal
De Z 321,9 miljoen balanstotaal van de samenwerkingsverbanden vormt 98% van het balanstotaal van samenwerkingen waarin Ymere activiteiten heeft ondergebracht. De leningen van
derden van Z 35,7 miljoen (2012: Z 59,7 miljoen) betreffen door de verbindingen zelfstandig
aangetrokken leningen van kredietinstellingen. Voor het overige deel worden de samenwerkingsverbanden gefinancierd door Ymere en haar partners.
Ymere jaarverslag 2013 – 89
Behalve in de deelnemingen die in de consolidatie zijn betrokken, neemt Ymere deel in
een aantal entiteiten waarin het belang van zeer beperkte financiële betekenis is (totaal
Z 1,4 miljoen). Hieronder staan deze verbindingen aangegeven, met de bijbehorende percentages.
1. Stadsherstel Amsterdam NV, Amsterdam
0,60%
2. Gaasperplas I CV, Hoevelaken
99,80%
3. Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV, Haarlem
41,10%
4. Woningnet NV, Utrecht
17,90%
5. Kleinschalig Vastgoed Amsterdam BV, Amsterdam
90,00%
6. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV, Amsterdam
12,50%
7. NV Zeedijk, Amsterdam
2,80%
8. Goed Wonen Vastgoed BV, Amsterdam
100%
In 2011 is een verbindingenstatuut opgesteld om het risiconiveau te bewaken. Dit statuut
stelt nadere regels aan de verbindingen die Ymere aangaat. In het statuut worden met name
de beheersingsmaatregelen en de verantwoordingsgegevens op diverse niveaus afgebakend
om de risico’s die voortvloeien uit de activiteiten van de verbindingen af te dekken.
Deelname in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV
Ymere neemt vanaf 2006 deel in het glasvezelproject Amsterdam. Sinds 2009 is Ymere aandeelhouder in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV (GGA BV) met een aandeelpercentage van 12,5. Deze BV, waarin ook drie andere Amsterdamse woningcorporaties en de gemeente Amsterdam aandeelhouder zijn, bezit voor 30% aandelen in Glasvezelnet
Amsterdam BV (GNA BV), waarin ook Reggefiber ttH BV (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) participeert. GNA BV heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnetwerk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren. Binnen GGA BV hebben de aandeelhouders (corporaties en gemeente) de krachten gebundeld voor hun inbreng in GNA BV.
Per 1 januari 2010 hebben de in GGA BV participerende woningcorporaties een gewijzigde
toestemming van het ministerie voor hun deelname in de aanleg van dit open glasvezelnetwerk. Deze nieuwe toestemming is gebaseerd op het zogenoemde proportionaliteitsbeginsel (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezelnetwerk mag niet hoger zijn, dan de kosten die zouden zijn gemaakt indien de corporaties zelf glasvezel hadden
aangelegd van wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). Ymere voldoet in 2013
aan de door het ministerie verbonden voorwaarden voor participatie in een glasvezelnetwerk.
10.8 Voortgang afspraken Centraal Fonds Volkshuisvesting
Eind 2012 is Ymere onder verscherpt toezicht komen te staan. De reden voor het verscherpte
toezicht betrof de omvang van het door het CFV berekende volkshuisvestelijke vermogen in
relatie tot de leningenportefeuille van Ymere. Tevens waren er in de ogen van het CFV onvolkomenheden in de kwaliteit van de financiële verantwoording aan het CFV.
Met het CFV is een aantal activiteiten afgesproken, waarop we hierna ingaan.
1. Verbetering van de kwaliteit van de financiële verantwoording
Ymere hanteert in haar bedrijfswaardeberekening voor de financiële verantwoording de
normen en parameters zoals voorgeschreven door het CFV. Afwijkingen tussen de verantwoording van de bedrijfswaarde aan het CFV en de verantwoording zoals opgenomen
in de toelichting van de jaarrekening (volgens de richtlijnen voor de jaarverslaggeving)
90 – Ymere jaarverslag 2013
worden transparant toegelicht in de jaarrekening. Ze worden puur veroorzaakt door verschillen in regelgeving van CFV en richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De bedrijfswaardeberekening heeft de aandacht van het management van Ymere en is gestoeld op
de gekozen beleidsuitgangspunten.
Gedurende 2013 is besloten tot een andere sturing van Ymere, waarbij de klant centraal
staat en Ymere verandert naar een procesgestuurde onderneming. Ook de financiële
functie binnen Ymere vroeg daarbij om een herijking. Hierbij zijn de verschillende financiële functies samengevoegd, is er één lijn van reporting, is de financial-controlfunctie
verstevigd en is een betere kwaliteit van de financiële verantwoording geborgd. Daarnaast is business control verder vormgegeven, gericht op procesverbetering en resultaatsturing binnen de processen.
2. Beheersing van het leningenvolume
Het CFV heeft aandacht gevraagd voor de omvang van de leningenportefeuille in relatie
tot de bedrijfswaarde van het bezit van Ymere. In de meerjarenprognose is vastgelegd
hoe Ymere de omvang van haar leningenvolume terugbrengt. Gedurende 2013 heeft
Ymere maatregelen getroffen middels de prioritering van haar investeringen om deze
afspraken meerjarig na te komen.
3. Ontwikkeling van het door het CFV berekende volkshuisvestelijke vermogen
Ymere heeft fors bijgestuurd op de investeringen. Daarnaast hebben we ingezet op
beheersing van de apparaatskosten, zijn de huurinkomsten geoptimaliseerd en is het
verkoopprogramma bestaand bezit bestendigd. Dit is weergegeven in de financiële
meerjarenprognose 2014-2018 en leidt tot een positieve ontwikkeling van het volkshuisvestelijke vermogen in de komende jaren conform de verwachtingen van het CFV.
4. Vorderingen op groepsmaatschappijen
Ymere verricht haar ontwikkelactiveiten in verbindingen en/of deelnemingen. Deze
groepsmaatschappijen vormen een organisatorische en economische eenheid met de
stichting en de gegevens worden in de geconsolideerde jaarrekening van de stichting
verantwoord. Het CFV signaleert de relatieve hoogte van de post 'vorderingen op
groepsmaatschappijen'. In 2013 is deze post licht toegenomen ten opzichte van 2012. Dit
is het effect van vóór 2013 gestarte projecten. De afname van deze post zal pas in de komende jaren zichtbaar worden.
Het CFV heeft zijn zorg uitgesproken over de complexiteit van de nevenstructuur en het
aantal groepsmaatschappijen. Met het oog op risicospreiding en sturing heeft Ymere ervoor
gekozen om projecten in afzonderlijke deelnemingen onder te brengen. Afgesproken werd
dat Ymere vóór de jaarverantwoording aan CFV een evaluatie zou verrichten van de verbindingen. Het CFV constateert dat Ymere goede uitvoering heeft gegeven aan de hiervoor beschreven aandachtspunten. De voortgang hierop is voor het CFV aanleiding om het verscherpte toezicht op te heffen per december 2013.
10.9 Vooruitblik 2014
In diverse hoofdstukken in dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering
met betrekking tot het wonen. Voor een deel hiervan is het niet zeker of en in welke mate
ze ook werkelijkheid gaan worden. Ymere zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze ook direct vertalen in haar eigen
sturing. Vooruitlopend hierop zijn de mogelijke maatregelen in beeld gebracht en financieel
Ymere jaarverslag 2013 – 91
vertaald. De impact van de aangekondigde maatregelen is aanzienlijk. Voor de jaren 20142018 heeft Ymere op grond van de vastgestelde hoogte van de verhuurdersheffing en de
prognose van het bezit, en een inschatting van de saneringsheffing een bedrag van Z 330
miljoen aan te betalen verhuurders- en saneringsheffingen ingerekend in haar financiële
meerjarenprognose.
Om de impact van de verhuurders- en saneringsheffing op te vangen houdt Ymere er rekening mee dat (rekening houdend met de betaalbaarheid) optimaal (en dus niet maximaal)
gebruikgemaakt wordt van de toegestane huurverhogingen. Bij schaarse woningen (bijvoorbeeld grote woningen) wordt de huurverhoging afgetopt om deze voor de sociale doelgroep
betaalbaar te houden. Tevens wordt bij huurverhoging na leegkomst dusdanig gestuurd dat
minimaal 75% van de verhuringen binnen de sociale huurgrenzen kan worden aangeboden
en maximaal 25% aangeboden wordt in de geliberaliseerde huur.
Voor de jaren 2014-2018 heeft Ymere huurinkomsten ingerekend gebaseerd op het verruimde huurbeleid. Dit heeft betrekking op twee zaken:
- een meeropbrengst aan huur door toepassing van het nieuwe huurbeleid van Ymere. Dit
komt erop neer dat de huur met gebruikmaking van de zogenoemde Donnerpunten bij
leegkomst naar 100% van de maximaal redelijke huur gaat, met een beperking dat
schaarse woningen (bijvoorbeeld grote woningen) voor de sociale doelgroep bereikbaar
blijven door daarvan de huur af te toppen. Er is sprake van groei van het aantal woningen
voor middengroepen (huur boven liberalisatiegrens). Gemiddeld vindt jaarlijks 80% van
de nieuwe verhuringen in de sociale sector plaats en 20% in de geliberaliseerde sector.
- voor de huurverhoging 2014 en daarna gaat Ymere uit van een voortzetting van het vigerende rijksbeleid: de zogenoemde inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekent dat
huurders in de sociale sector met een inkomen onder Z 34.000: 1,5% boven inflatie aan
huurverhoging krijgen, inkomens tussen Z 34.000-Z 43.000: 2,5% boven inflatie en inkomens boven Z 43.000: 4% boven inflatie.
Om ondanks de heffingen te kunnen blijven investeren in bestaande en nieuwe huurwoningen en in duurzaamheid, moet Ymere méér doen dan gebruikmaken van de huurverruimingsmogelijkheden. Het is ook noodzakelijk om onze bedrijfslasten te verlagen. In 2013 zijn de
processen ingericht op verbetering van de klanttevredenheid, waarbij we ook streven naar
een verbetering van de efficiency en effectiviteit.
Voor de periode 2014-2018 is een verdere bedrijfslastenverlaging (exclusief leefbaarheid) ten
opzichte van de begroting 2012 ingerekend van Z 8 miljoen in 2014, oplopend tot Z 17 miljoen in 2018.
Teneinde de inkomsten van Ymere te vergroten zetten we maximaal in op het continueren
van het in de afgelopen jaren bereikte verkoopvolume uit de bestaande voorraad huurwoningen.
Voor de periode 2014-2018 is een verkoopopbrengst van Z 100 miljoen per jaar ingerekend.
Om deze opbrengst te realiseren zullen naar verwachting in totaal circa 4600 woningen uit
de bestaande voorraad worden verkocht.
De hierboven genoemde maatregelen neemt Ymere om aan de door de regering en het
CFV opgelegde heffingen te kunnen voldoen. Binnen het door Ymere vastgestelde financiële
kader (te weten: minimaal 2,0% cashflowindicator, 50% solvabiliteit) en binnen de parameters die het WSW en het CFV volgens hun risicobeleid hanteren, leiden ze tot een meerjarig
92 – Ymere jaarverslag 2013
investeringsvolume voor huurproducten van Z 100 miljoen. Dit is een daling van het investeringsvolume van zo’n Z 200 miljoen per jaar. De projectenportefeuille is inmiddels op basis
van dit volume geprioriteerd. Door deze ingreep is de bezetting van formatie die bij ontwikkelprojecten betrokken is met een vergelijkbaar aandeel teruggebracht. De projectenportefeuille, afgestemd op een groter productievolume, moet worden afgebouwd. Daarvoor is in
2012 een voorziening getroffen van Z 50 miljoen. In 2013 is gebleken dat deze voorziening
toereikend is.
Activiteiten om de ingerekende kostenbesparingen te realiseren zijn inmiddels gestart. Ze
hebben al tot resultaten geleid. Naar verwachting zal de kostenbesparing ten opzichte van
de begroting 2012 voor 2014 (circa Z 8 miljoen) worden gerealiseerd. Voor 2015 en verder
zullen de nu lopende activiteiten nog moeten leiden tot concrete resultaten. Deze zullen in
de begroting van 2015 worden opgenomen.
Ymere heeft een bezit met een marktwaarde van Z 9,3 miljard. De waarde van het gedeelte
dat als niet-DAEB moet worden aangemerkt, is Z 1.286 miljoen. In 2013 heeft Ymere hierin
circa Z 55 miljoen geïnvesteerd en voor circa Z 127 opgeleverd. Dit heeft Ymere geheel
gefinancierd met eigen middelen. Deze aanwending van eigen middelen past binnen het
eigenmiddelenbeleid van het WSW. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 heeft Ymere een
investeringsambitie van Z 77 miljoen in niet-DAEB-bezit. Hiervan is per balansdatum circa
Z 31 miljoen gecommitteerd. De financiering van deze investeringsverplichting past binnen
het eigenmiddelenbeleid van het WSW.
Hopelijk zal in 2014 meer duidelijkheid ontstaan over de effecten van de aangekondigde
Herzieningswet. Naar verwachting zullen hierin kaders worden opgenomen voor de activiteiten waarop corporaties zich moeten richten. Voor Ymere is het hierbij van belang dat deze
kaders niet slechts betekenen dat corporaties woningen tot een bepaald huurniveau mogen
verhuren, maar dat ze gericht blijven op de bredere rol van corporaties met activiteiten in
wijken met een combinatie van sociale en geliberaliseerde huur- en koopwoningen.
De Parlementaire Enquête woningcorporaties, ingesteld naar aanleiding van de Vestia-zaak
en andere incidenten bij woningcorporaties, zal ongetwijfeld impact hebben op de gehele
sector en op de organisatie van het toezicht. Ymere gaat ervan uit dat ook de goede prestaties van corporaties in de afgelopen periode op waarde worden geschat.
Al met al staan er voor 2014 en verder nog veel vraagpunten open. Hopelijk worden ze op
korte termijn met definitief beleid beantwoord. In 2013 heeft Ymere maatregelen getroffen
om haar bedrijfsvoering aan te passen aan de nieuw ontstane situatie. Voor 2014 en voor de
jaren daarna zijn reeds – of worden momenteel – plannen gemaakt. Deze zullen bij het opstellen van de (meerjaren)begroting 2015 in november gereed zijn. Belangrijke punten zijn
de mogelijkheid om de ingerekende huurinkomsten te genereren en beheersing van de investeringen. Ymere zal zich inspannen om bij beide aspecten zo veel mogelijk rekening te
houden met de maatschappelijke effecten ervan (onder andere de betaalbaarheid), zodat
Ziel en Zakelijkheid geborgd blijven.
Ymere jaarverslag 2013 – 93
Ymere in ’t kort
Jaarresultaten
2013
2012
Maatschappelijke prestatie
Z 300 miljoen
Z 249 miljoen
Jaarresultaat na belastingen
Z 115 miljoen negatief
Z 230 miljoen negatief
Totale omzet
Z 963 miljoen
Z 900 miljoen
Huuromzet
Z 477 miljoen
Z 449 miljoen
Eigen vermogen
Z 5,4 miljard
Z 5,6 miljard
Balanstotaal
Z 10,0 miljard
Z 10,0 miljard
Waarde in verhuurde staat
Z 9,3 miljard
Z 9,3 miljard
Bedrijfswaarde op basis van RJ 212
Z 5,1 miljard
Z 5,5 miljard
WOZ-waarde van de woningen
Z 14,6 miljard
Z 15,0 miljard
Cashflowindicator
2,5%
2,5%
Solvabiliteit
54,7%
55,4%
Interest coverage ratio*
1,26
1,21
Investeringen in het eigenwoningbezit
Z 265 miljoen
Z 372 miljoen
Nieuwbouw koopwoningen
Z 89 miljoen
Z 121 miljoen
Onderhoud aan woningen
Z 85 miljoen
Z 82 miljoen
Investeringen in leefbaarheid van de wijken en
buurten
Z 12 miljoen
Z 14 miljoen
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
669
719
Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen
36
511
Verkochte nieuwbouwkoopwoningen
588
444
Verbeterde woningen
1.229
2.049
Verhuureenheden
85.930
(76.847 woningen)
86.028
(77.278 woningen)
Gemiddeld nettohuurniveau sociale huurwoningen
Z 479
Z 454
Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging
4,3%
2,23%
Financiële kengetallen
Omzet en investeringen
Productie
Bezit
Verkochte bestaande huurwoningen
905
876
Mutatiegraad
5,8%
5,2%
Ontruimingen
218
367
Aantal fte’s per 31 december
874
992
Totale brutopersoneelskosten
Z 79,8 miljoen
Z 83,5 miljoen
Ziekteverzuim
3,7%
3,7%
Organisatie
* Op basis van WSW-berekeningswijze
94 – Ymere jaarverslag 2013
Verklaring Raad van
Bestuur
De Raad van Bestuur van stichting Ymere verklaart:
1. dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend bestemt
voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting;
2. dat de Raad van Commissarissen op 1 april 2014 de jaarstukken 2013, inclusief het
volkshuisvestingsverslag 2013, heeft goedgekeurd;
3. dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2013 een goedkeurende
verklaring heeft afgegeven.
Amsterdam, 1 april 2014
L.A. Bosveld
P.D. de Jong
Ymere jaarverslag 2013 – 95
96 – Ymere jaarrekening 2013
11.Geconsolideerde balans
per 31 december 2013
(na resultaatbestemming)
(x ! 1.000.000)
Activa
Ref
Vaste activa
31-12-2013
Materiële vaste activa
31-12-2012
(On)roerende zaken ten dienste van exploitatie
20.1.1
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
92
102
20.1.2
1.286
796
Sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd als
vastgoedbelegging
20.1.2
8.020
8.520
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
20.1.2
148
130
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
20.1.2
154
191
Grondposities
20.1.3
69
83
9.768
9.822
Financiële vaste activa
Deelnemingen
20.2.1
2
2
Latente belasting vorderingen
20.2.2
0
0
Leningen u/g
20.2.3
10
9
Overige financiële vaste activa
20.2.3
21
21
Te vorderen BWS-subsidies
20.2.4
1
2
35
35
9.857
Totaal vaste activa
9.803
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
20.3
9
12
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
20.3
42
81
Overige voorraden
20.3
1
1
51
94
Onderhanden projecten
20.3.1
4
15
Vorderingen
Huurdebiteuren
20.4.1
8
8
Debiteuren koopwoningen
20.4.2
12
8
Belasting vorderingen
20.4.3
0
2
Overige vorderingen
20.4.4
6
14
Overlopende activa
20.4.5
11
8
37
41
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
98 – Ymere jaarrekening 2013
59
0
92
151
9.954
10.007
Geconsolideerde balans
per 31 december 2013
(na resultaatbestemming)
(x ! 1.000.000)
Passiva
Ref
Groepsvermogen
20.5
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
31-12-2013
31-12-2012
5.447
5.563
20.6.1
76
95
Overige voorzieningen
20.6.2
37
27
112
121
Langlopende schulden
Leningen overheid
20.7.1
87
108
Leningen kredietinstellingen
20.7.1
3.525
2.882
Derivaten
20.7.2
15
23
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 20.7.3
147
131
Waarborgsommen
20.7.4
5
4
Kortlopende schulden
Aflossingsverplichtingen langlopende leningen
3.779
3.148
20.7.1
438
840
Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet
20.8.1
13
160
Schulden aan gemeenten
2
0
Schulden aan leveranciers
22
19
Belastingen en premies sociale verzekeringen
20.8.2
9
15
Overige schulden
7
8
Overlopende passiva
20.8.3
123
133
615
1.175
9.954
10.007
Totaal passiva
Ymere jaarrekening 2013 – 99
12
100 – Ymere jaarrekening 2013
12.Geconsolideerde winst-en verliesrekening over 2013
(x ! 1.000.000)
Ref
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
2013
2012
21.1.1
477
449
Opbrengsten servicecontracten
21.1.2
26
27
Overheidsbijdragen
21.1.3
1
2
Opbrengsten uit beheer
504
478
Opbrengst verkoop bestaand bezit
21.1.4
112
98
Netto omzet projectontwikkeling
21.1.5
113
141
Mutatie onderhanden werk projectontwikkeling
21.1.5
-25
-32
Geactiveerde productie eigen bedrijf
5
10
Overige bedrijfsopbrengsten
21.1.6
4
4
Totaal bedrijfsopbrengsten
714
699
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
13
12
Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
21.1.5
73
124
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
21.2.1
133
103
Desinvesteringen materiële vaste activa
106
96
Erfpacht
4
4
Lonen en salarissen
50
54
Sociale lasten
7
8
Pensioenlasten
10
10
Onderhoudslasten
21.2.2
74
70
Leefbaarheid
21.2.3
12
14
Lasten servicecontracten
28
28
Saneringssteun
17
Verhuurderheffing
Overige bedrijfslasten
21.2.4
2
79
74
Totaal bedrijfslasten
608
597
Bedrijfsresultaat
106
102
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
21.2.5
-75
-158
8
-18
Waardeveranderingen van
financiële vaste activa en van effecten
Rentebaten
21.2.6
17
15
Rentelasten
21.2.6
-171
-173
Financiële baten & lasten
-146
-176
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
-115
-232
Vennootschapsbelasting
21.2.8
0
0
-115
-232
Resultaat na belasting
Ymere jaarrekening 2013 – 101
13
102 – Ymere jaarrekening 2013
13.Geconsolideerd
kasstroomoverzicht
(x ! 1.000.000)
Ref
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
106
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen (incl. boekresultaten verkoop materiële vaste
activa)
13
12
Vrijval/dotatie voorzieningen
10
85
Overige: waardeverminderingen vaste activa
133
38
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden
20.3
54
41
Vorderingen
20.4
4
23
Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
20.8
-13
-5
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
102
309
296
Ontvangen interest
3
2
Betaalde interest
-170
-163
Kasstroom uit overige bedrijfsoperaties
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
-167
-161
142
135
20.1
-261
-372
20.1
106
96
Investeringen in financiële vaste activa
20.2
-2
-1
Desinvesteringen financiële vaste activa
20.2
1
2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-156
-275
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
20.7.1
1.056
796
Aflossing langlopende schulden
20.7.1
-836
-653
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
220
143
206
3
Toename/(afname) geldmiddelen in boekjaar
Ymere jaarrekening 2013 – 103
14
104 – Ymere jaarrekening 2013
14.Algemeen
14.1Algemeen
Woningcorporatie Ymere is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling’ op het
gebied van de volkshuisvesting. Zij is actief in de metropoolregio Amsterdam, met name in
de gemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Alkmaar en Leiden en is
werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale
Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam, de feitelijke vestigingsplaats is
Jollemanhof 8 te Amsterdam. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
14.2Groepsverhoudingen
Stichting Ymere staat aan het hoofd van de Ymere-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening gesproken wordt gesproken over Ymere wordt hiermee bedoeld Stichting
Ymere en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
14.3
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen van Stichting Ymere en haar
groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en
economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen
waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen
betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen voor
zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van
groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende
waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie
van de grondslagen afgezien.
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
deelname %
in kapitaal
consolidatie
1.
Ymere Beleggingen BV, Amsterdam
100%
100%
2.
Bolwerkfonds BV, Alkmaar
100%
100%
3.
Waterstad Beheer BV, Amsterdam
8,33%
8,33%
3.1
Waterstad IJburg CV, Amsterdam
4.
Waterstad 3 Beheer BV, Amsterdam
4.1
Groep Waterstad 3 CV, Amsterdam
5.
Park de Meer Beheer BV, Amsterdam
5.1
Park de Meer CV, Amsterdam
6.
Ymere Holding BV, Amsterdam
6.1
Ymere Ontwikkeling BV, Amsterdam
100%
6.1.1
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I BV, Amsterdam
100%
0,19%
20,00%
20,00%
2,44%
33,33%
1,00%
100%
Ymere jaarrekening 2013 – 105
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
deelname %
in kapitaal
consolidatie
6.1.1.1
V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika,
33,33%
6.1.1.2
V.o.f. Vogelpark, Heemstede
50,00%
6.1.2
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere II BV, Amsterdam
6.1.2.1
V.o.f. Hofmakerij, Amsterdam
6.1.3
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere III BV, Amsterdam
6.1.3.1
V.o.f. Ontwikkelingscombinatie De Loodsen, Zoetermeer
6.1.4
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IV BV, Amsterdam
100%
6.1.5
Nieuwe Land BV, Amsterdam
100%
6.1.5.1
GEM Spiegelhout CV, Amsterdam
24,00%
6.1.5.2
Gebiedsontwikkeling Wesopa CV, Utrecht
48,00%
6.1.5.3
De Mooie Stad CV, Alkmaar
49,00%
6.1.5.4
GEM Bloemendalerpolder CV, Amsterdam
14,21%
6.1.5.5
Andros CV, Rotterdam
49,00%
6.1.5.6
Waterstad IJburg CV, Amsterdam
6.1.5.7
Groep Waterstad 3 CV, Amsterdam
19,51%
6.1.5.8
Park de Meer CV, Amsterdam
33,00%
6.1.5.9
Nieuw Waterlandplein CV, Amsterdam
48,00%
6.1.5.10
Groenoord CV, Amsterdam
99,50%
6.1.5.11
Euroquartier CV, Rotterdam
16,50%
6.1.5.12
GEM Lisserbroek CV, Amsterdam
32,00%
6.1.5.13
Overhoeks CV, ‘s Gravenhage
29,40%
6.1.5.14
Ontwikkelingmaatschappij Lelylaan CV, Amsterdam
49,00%
6.1.5.15
De Ringvaart Hillegom CV, Nieuwegein
48,00%
6.1.5.16
Beinsdorp CV, ‘s Gravenhage
33,00%
6.1.5.17
Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV, Nieuwegein
49,00%
6.1.5.18
Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV, Haarlem
24,00%
6.1.5.19
Ontwikkelingscombinatie Ripperda Kazerne CV, Huizen
48,00%
6.1.5.20
Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV, Warmenhuizen
50,00%
6.1.5.21
KEA CV, Rotterdam
49,00%
6.1.5.22
Ontwikkelingscombinatie Wilgenhoek CV, Volendam
32,67%
6.1.6
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI BV, Amsterdam
6.1.6.1
V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied, Amsterdam
6.1.7
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VII BV, Amsterdam
6.1.7.1
V.o.f. BB de Dijk, Haarlem
50,00%
6.1.7.1.1
V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Pontsteiger, Amsterdam
33,33%
6.1.8
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VIII BV, Amsterdam
6.1.8.1
V.o.f. De Stadstuinen, Haarlem
6.1.9
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IX BV, Amsterdam
6.1.9.1
V.o.f. Reimershoven, Haarlem
6.1.10
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere X BV, Amsterdam
6.1.10.1
V.o.f Ontwikkelingscombinatie De Verwondering, Enschede
6.1.11
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XI BV, Amsterdam
106 – Ymere jaarrekening 2013
100%
50,00%
100%
50,00%
8,32%
100%
33,33%
100%
100%
50,00%
100%
50,00%
100%
50,00%
100%
deelname %
in kapitaal
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
consolidatie
6.1.11.1
V.o.f. Zeetuinen, Haarlem
50,00%
6.1.12.
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XII BV, Amsterdam
6.1.12.1
V.o.f. Nieuweramstel, Amsterdam
6.1.13
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIII BV, Amsterdam
6.1.13.1
V.o.f. EenBlok Stad, Zoetermeer
6.1.14
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIV BV, Amsterdam
6.1.14.1
V.o.f. Aan het Spaarne, Utrecht
6.1.15
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XV BV, Amsterdam
6.1.15.1
V.o.f. IJ-Delta Ontwikkeling, Beverwijk
25,00%
6.1.15.2
V.o.f. De Noordtuinen, Haarlem
50,00%
6.1.16
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVI BV, Amsterdam
6.1.16.1
V.o.f. Belcanto, Haarlem
6.1.17
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVII BV, Amsterdam
6.1.17.1
V.o.f. Renovatie Het Breed, Amsterdam
6.1.18
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVIII BV, Amsterdam
6.1.18.1
V.o.f. Zee-Delta, Amsterdam
50,00%
6.1.18.2
V.o.f. Middachter, Hengelo
50,00%
6.1.19
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIX BV, Amsterdam
6.1.19.1
V.o.f. Nobelhorst, Amsterdam
50,00%
6.1.19.2
V.o.f. IbbA Ymere, Amsterdam
50,00%
6.1.20
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XX BV, Amsterdam
100%
6.1.21
Ymere Management BV, Amsterdam
100%
6.1.22
Ymere Nacohuis BV, Amsterdam
100%
6.1.23
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere V BV, Amsterdam
100%
6.1.24
GEM Spiegelhout Beheer BV, Amsterdam
6.1.24.1
GEM Spiegelhout CV, Amsterdam
6.1.25
Gebiedsontwikkeling Wesopa Beheer BV, Nieuwegein
6.1.25.1
Gebiedsontwikkeling Wesopa CV, Nieuwegein
6.1.25.2
GEM Bloemendalerpolder Beheer BV, Amsterdam
100%
50,00%
100%
50,00%
100%
33,33%
100%
100%
33,33%
100%
50,00%
100%
100%
25,00%
4,00%
50,00%
4,00%
29,00%
6.1.25.2.1 GEM Bloemendalerpolder CV, Amsterdam
2,00%
6.1.26
De Mooie Stad Beheer BV, Alkmaar
6.1.26.1
De Mooie Stad CV, Alkmaar
50,00%
6.1.27
Andros Beheer BV, Rotterdam
6.1.27.1
Andros CV, Rotterdam
6.1.28
Nieuw Waterlandplein Beheer BV, Amsterdam
6.1.28.1
Nieuw Waterlandplein CV, Amsterdam
6.1.29
Geo Beheer BV, Amsterdam
50,00%
6.1.29.1
Groenoord CV, Amsterdam
1,00%
6.1.30
Euroquartier Beheer BV, Rotterdam
6.1.30.1
Euroquartier CV, Rotterdam
6.1.31
GEM Lisserbroek Beheer BV, Amsterdam
6.1.31.1
GEM Lisserbroek CV, Amsterdam
2,00%
50,00%
2,00%
50,00%
4,00%
16,67%
1,00%
33,33%
4,00%
Ymere jaarrekening 2013 – 107
deelname %
in kapitaal
De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:
consolidatie
6.1.32
Overhoeks Beheer BV, ‘s Gravenhage
30,00%
6.1.32.1
Overhoeks CV, ‘s Gravenhage
6.1.33
Beheermaatschappij Lelylaan BV, Amsterdam
6.1.33.1
Ontwikkelingmaatschappij Lelylaan CV, Amsterdam
6.1.34
De Ringvaart Hillegom Beheer BV, Nieuwegein
6.1.34.1
De Ringvaart Hillegom CV, Nieuwegein
6.1.35
Beinsdorp Beheer BV, ‘s Gravenhage
6.1.35.1
Beinsdorp CV, ‘s Gravenhage
6.1.36
023 Beheer BV, Haarlem
6.1.36.1
Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV, Haarlem
6.1.37
Huzarenstuk Ripperda Haarlem BV, Huizen
6.1.37.1
Ontwikkelingscombinatie Ripperda Kazerne CV, Huizen
6.1.38
Stichting Beheer ‘OSH CV’, Warmenhuizen
6.1.38.1
Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV, Warmenhuizen
50,00%
6.1.39
Ontwikkelingscombinatie Y AM Home Beheer BV, Nieuwegein
50,00%
6.1.39.1
Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV, Nieuwegein
6.1.40
KEA Beheer BV, Rotterdam
6.1.40.1
KEA CV, Rotterdam
6.1.41
Wilgenhoek Ontwikkeling BV, Volendam
6.1.41.1
Ontwikkelingscombinatie Wilgenhoek CV, Volendam
2,00%
6.2
Ymere Wonen BV, Amsterdam
100%
6.2.1
Ymere Monumenten BV, Amsterdam
100%
6.2.2
V.o.f. Zona Matadero, Velserbroek
33,33%
6.3
Ymere Markten BV, Amsterdam
100%
2,00%
50,00%
2,00%
50,00%
4,00%
33,33%
1,00%
25,00%
4,00%
50,00%
4,00%
2,00%
50,00%
2,00%
33,33%
Ter verduidelijking is een grafisch overzicht opgenomen van de holdingstructuur (zie
bijlage).
Buiten de consolidatie blijven (gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs):
1.
Stadsherstel Amsterdam NV, Amsterdam
2.
Gaasperplas I CV, Hoevelaken
99,80%
0,60%
3.
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV, Haarlem
41,10%
4.
Woningnet NV, Utrecht
17,90%
5.
Kleinschalig Vastgoed Amsterdam BV, Amsterdam
90,00%
6.
Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV, Amsterdam
12,50%
7.
NV Zeedijk, Amsterdam
2,80%
8.
Goed Wonen Vastgoed BV, Amsterdam
100%
Deze verbindingen zijn niet geconsolideerd deels omdat geen sprake is van een groepsrelatie, en voor het overige omdat deze afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.
Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden
tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercom-
108 – Ymere jaarrekening 2013
pany transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany transacties tussen in de consolidatie opgenomen
groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
14.4
Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen
Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van
Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in VOF/CV/BV-structuren.
De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng en de ter beschikking gestelde
financiering door Stichting Ymere.
De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en verkopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die
het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder aanbesteed dan
nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht. De risico’s
bij uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema’s.
Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa
en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is het moment waarop overheersende zeggenschap
kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij.
De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele
direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de
reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill
geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het
nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het
verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.
De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment
dat de overheersende zeggenschap wordt overgedragen. De BV/CV-constructies worden
in gezamenlijkheid proportioneel geconsolideerd.
14.5Stelselwijziging
In 2013 heeft zich de volgende stelselwijziging voorgedaan:
Tot en met 2012 werden de in langlopende leningen besloten derivaten niet afzonderlijk gewaardeerd. Met ingang van boekjaar 2013 wordt de eventuele negatieve boekwaarde van
deze derivaten opgenomen als langlopende schuld. De mutatie in de marktwaarde wordt
ten laste van het resultaat gebracht. Hiermee wordt voldaan aan RJ 290.
Op basis deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2013 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van Z 7,6 miljoen.
Ymere jaarrekening 2013 – 109
Het resultaat over 2013 bedraagt op basis van deze nieuwe grondslag Z 115 miljoen
negatief. Indien op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat
Z 117 miljoen negatief bedragen.
Het resultaat over 2012 bedraagt op basis van de oude grondslag Z 230 miljoen
negatief. Indien op de nieuwe grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat
Z 232 miljoen negatief bedragen.
14.6Presentatiewijziging
Op basis van Richtlijn 290 dient de in 2012 gevormde voorziening voor het ineffectieve
deel van de derivaten portefeuille gepresenteerd te worden als een langlopende schuld.
De vergelijkende cijfers in de jaarrekening zijn hiervoor aangepast. Hierdoor is het totaal van de voorzieningen in 2012 verlaagd met Z 15,4 miljoen en de langlopende schulden met Z 15,4 miljoen verhoogd. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op
resultaat en vermogen.
14.7Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening
vormt de Raad van Bestuur van Ymere zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien
het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is
de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen
opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
110 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 111
15
112 – Ymere jaarrekening 2013
15.Grondslagen voor waardering
van activa en verplichtingen
15.1Algemeen
15.1.1Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van
het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is
vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties
wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
15.1.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn, met uitzondering van de in paragrafen 14.5 en 14.6 toegelichte stelselwijzigingen, ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
15.1.3
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan
richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft
plaatsgevonden.
15.2
Materiële vaste Activa en Vastgoedbeleggingen
15.2.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële
vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te
rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelij-
Ymere jaarrekening 2013 – 113
ke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de
bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale
vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum
worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te
laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele
boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs
van de grond.
Verwerking van groot onderhoud
Ymere verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze
onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen
niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van
de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel
vast actief.
15.2.2
(On-)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie (eigen gebruik) worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten,
onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur
en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa
worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.
15.2.3Vastgoedbeleggingen
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 15.2.1) zijn ook van
toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in deze paragraaf 15.2.3 anders is vermeld.
Afschrijvingen
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs
114 – Ymere jaarrekening 2013
boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Ymere waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.
Overige uitgangspunten
De uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.3 (zie hierna) zijn
ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie.
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had
kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:
1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen
in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen
die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste
transactiedata;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van
Ymere, zoals lopende huurcontracten.
Ten behoeve van de modelmatige uitwerking van de waarde heeft Ymere gebruik gemaakt
van een taxatie managementsysteem . Aan de hand van het taxatie managementsysteem
bepaalt Ymere de marktwaarde in verhuurde staat van de woongelegenheden. In een driejaars periode wordt de gehele portefeuille getaxeerd door onafhankelijk taxateurs. In 2013
zijn 542 van de 1925 complexen getaxeerd door externe taxateurs. Dit vertegenwoordigt een
evenredig deel van het bezit.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van
Ymere, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat
de Ymere bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme
huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager
uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het
algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het
verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een
vastgoedbelegger niet zou maken.
Ymere houdt voor 2014 rekening met een huurstijging waarin 2,0% voor inkomensafhankelijke huurstijging is meegenomen. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens
woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de
Ymere jaarrekening 2013 – 115
liberalisatiegrens. Volgens het wetsvoorstel voor de verhuurderheffing is deze heffing alleen
verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit
dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden
met de verhuurdersheffing.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk
als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens
is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is
verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en
culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande
de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van Ymere is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen.
Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het
maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op
waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Ymere zich als vastgoed belegger en is de
marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.
Waarderingsgrondslag
Ymere waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming
van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling
actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.
Waarderingsmethode
Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve
markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid,
wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige,
op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
116 – Ymere jaarrekening 2013
Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet
specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de
toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook
wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar
de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een
disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).
Gehanteerde werkwijze taxaties
Ten behoeve van de modelmatige uitwerking van de waarde heeft Ymere gebruik gemaakt
van een taxatie managementsysteem . Aan de hand van het taxatie managementsysteem
bepaalt Ymere de marktwaarde in verhuurde staat van de woongelegenheden. In een driejaars periode wordt de gehele portefeuille getaxeerd door onafhankelijk taxateurs. In 2013 is
34% getaxeerd door externe taxateurs. Dit vertegenwoordigd een evenredig deel van het
bezit. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel roulerend plaats met een cyclus
van 25% per kwartaal.
Gehanteerde scenario’s en variabelen
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s;
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige
complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de
markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis
van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad
verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het
object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging
maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste
uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële
waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan.
De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object.
De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom
van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en
nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden
gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten
maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken
splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit
besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is
beëindigd.
Ymere jaarrekening 2013 – 117
De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.
De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een
24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het
investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en
welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering
is grofweg in drie typen te onderscheiden:
1.locatieveroudering;
2. economische / markttechnische veroudering en
3. technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij
het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement
gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto
Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd
aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn
de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de
locatie van invloed.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als
‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen
vermeld.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde, zoals opgenomen in de toelichting van de jaarrekening, wordt
verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen
toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die
de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen
zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken
een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en
overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig
groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde
groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
118 – Ymere jaarrekening 2013
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van
de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van
deze posten op de balans.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd
als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige
verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode
van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor
zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van
de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze
kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de
grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
15.2.4
Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
Ymere verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde
korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af
van de contractuele voorwaarden. Ymere onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en
verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.
Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
- verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde
na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur;
- van deze verkopen wordt het verschil tussen de bruto verkoopopbrengst en de direct
toerekenbare verkoopkosten op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder
de post ‘Opbrengst verkoop bestaand bezit’. De desinvestering wordt apart verantwoord
tegen marktwaarde in verhuurde staat.
Als financieringstransactie kwalificeren:
- verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
- verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd
op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als
volgt verwerkt:
De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd
Ymere jaarrekening 2013 – 119
tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil
met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging,
en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger
is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen
historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen
als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste
waardering).
De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis
van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen
contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de
verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 15.10.2.
15.2.5
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in
exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt
bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente
tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale
vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden
binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden
en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
120 – Ymere jaarrekening 2013
15.2.6Grondposities
Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling
plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk
en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze
waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht.
15.3
Financiële vaste activa
15.3.1Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd
volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van
de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor
aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de
betreffende deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is,
wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Ymere in deze situatie geheel of ten
dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen
heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening
getroffen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de
identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering
worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de
waarden bij eerste waardering.
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt
waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de
winst-en-verliesrekening.
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd
tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs
waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.
15.3.2
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de
boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de
latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die
Ymere jaarrekening 2013 – 121
op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren
gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de Stichting in
staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk
is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde (zie ook 16.3.12). Als
disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 6% (2012: 6%) genomen.
15.3.3
Effecten en leningen
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt
gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering
Overige effecten
Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
De onder effecten opgenomen deposito’s worden gewaardeerd tegen nominale waarde,
overige beleggingen tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde.
De vooruitbetaalde premie inzake caps wordt verantwoord tegen de kostprijs. De premie
wordt tegen effectieve rente methode afgeschreven gedurende de looptijd van de gekoppelde leningen. Deze afschrijvingslast wordt onder de rentelasten verantwoord (zie 16.3.11).
Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening.
15.3.4. Te vorderen BWS-subsidies
Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet
en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van
deze post is toegelicht.
122 – Ymere jaarrekening 2013
15.3.5
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Ymere op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen
van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve
aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Ymere de omvang van het
verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de
winst-en-verliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang
van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van
het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt
tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te
waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies
wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
15.4Voorraden
15.4.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden
op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging
zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte
vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling
en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 16.3.11 toegerekende
rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
15.4.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs
of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met
de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige
plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen
directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne
logistiek alsmede toegerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare
verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de
incourantheid van de voorraden.
Ymere jaarrekening 2013 – 123
15.4.3
Overige voorraden
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt
plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor
mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
15.5
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit
de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 16.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten
negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de
voorraden.
15.6Vorderingen
15.6.1Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid
gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op
de boekwaarde van de vordering.
15.7
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
15.8Groepsvermogen
Het groepsvermogen wordt in hoofdstuk 20.5 toegelicht.
15.9Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van
middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichting vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden
indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding
geeft.
124 – Ymere jaarrekening 2013
15.9.1
Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten
en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke
verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een
complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is
dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit
complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen.
15.9.2
Voorziening reorganisatiekosten
Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in
het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden.
15.9.3
Overige voorzieningen
Voorziening convenantsverplichtingen
Ten aanzien van de verkoop van huurwoningen is in Amsterdam een convenant gesloten
waarin afspraken zijn vastgelegd over de staat van de woningen. Voor woningen die reeds
verkocht zijn, maar de woning nog niet op het afgesproken niveau is, wordt een voorziening
gevormd.
15.10 Langlopende schulden
15.10.1Leningen
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het
ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde
wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt.
Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de
vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.
In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord. Het effect van
de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet.
Het kortlopende deel van de langlopende leningen, de aflossingsverplichting voor de komende 12 maanden, is opgenomen onder de kortlopende schulden.
15.10.2 Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden
In het kader van de woningen verkocht onder voorwaarden heeft Ymere een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in
het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de
Ymere jaarrekening 2013 – 125
verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting
onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 15.2.4.
15.10.3Waarborgsommen
De waarborgsommen worden bij de eerste verwerking verwerkt tegen reële waarde. Jaarlijks wordt over de verstrekte waarborgsom rente bijgeschreven.
15.11Leasing
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de Groep ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit
hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen
van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van
het contract.
15.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Ymere maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Deze worden tegen
geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen
van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële
instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting
wordt toegepast, wordt er door Ymere een voorziening getroffen voor een eventuele reële
waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.
Ymere past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van
een hedge relatie, wordt dit door Ymere gedocumenteerd. Ymere stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte
positie Indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte
positie niet aan elkaar gelijk zijn.
Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag
van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk
van de afgedekte post. Dit betekent dat Ymere derivaten tegen kostprijs waardeert omdat
de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
126 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 127
16
128 – Ymere jaarrekening 2013
16.Grondslagen voor bepaling
van het resultaat
16.1Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde
prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden
verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar
zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:
- vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie;
- vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie
- onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;
- afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
16.1.1Opbrengstverantwoording
Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen
goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt
voldaan:
a. alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met
betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper;
b. de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Ymere feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van
die goederen;
c. het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
d. het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie
Ymere zullen toevloeien;
e. de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met
betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
f. de boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo
van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van
de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
a. het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
b. het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie
Ymere zullen toevloeien;
c. op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald;
d. de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om
de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Ymere jaarrekening 2013 – 129
16.1.2
Projectopbrengsten en projectkosten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de
verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een
verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze
regel.
Voor onderhanden projecten (zie ook 15.5), waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan
worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte
woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van
de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de
PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum
gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als
netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt
in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel
op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens
de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit
hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald.
Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het
algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan
het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening
verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het
verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
16.2Bedrijfsopbrengsten
16.2.1Huren
De huren zijn het resultaat van het huurprijsbeleid dat door Ymere is ontwikkeld binnen de
Rijkskaders, onder aftrek van derving oninbaarheid.
16.2.2
Opbrengsten servicecontracten
Deze post betreft vergoedingen die Ymere ontvangt van haar huurders voor servicekosten,
inclusief de te verrekenen servicekosten, en vergoedingen voor het serviceabonnement, onder aftrek van derving oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
16.2.3Overheidsbijdragen
Onder deze post worden bijdragen of subsidies (niet zijnde BWS-subsidies of investeringssubsidies) verantwoord van (lokale) overheden.
130 – Ymere jaarrekening 2013
16.2.4
Opbrengst verkoop bestaand bezit
Onder deze post wordt de verkoopopbrengst van huurwoningen onder aftrek van de toegerekende verkoopkosten verantwoord. Deze opbrengsten onder aftrek van de toegerekende
verkoopkosten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als
verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de
koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen VOV, en wordt jaarlijks met inachtname van
de contractvoorwaarden gewaardeerd (zie 15.2.4 en 15.10.2).
De desinvestering van deze verkochte woningen wordt apart verantwoord tegen de marktwaarde in verhuurde staat.
16.2.5
Netto omzet projectontwikkeling
De netto omzet bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (Percentage of Completion methode).
Het voortgangspercentage wordt bepaald op basis van intern gehanteerde fasering van
projecten.
16.2.6
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden
projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de
verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een
verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze
regel.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de
‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum
gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als
netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt
in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel
op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens
de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit
hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald.
Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in
het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden
aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden
toegerekend.
Ymere jaarrekening 2013 – 131
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening
verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het
verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
16.2.7
Geactiveerde kosten
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling
(activa ten behoeve van verhuur) worden hier verantwoord.
16.3Bedrijfslasten
16.3.1Afschrijvingen
Afschrijvingen hebben alleen betrekking op roerende en onroerende activa ten dienste van
de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven.
16.3.2
Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
Onder deze post wordt de kostprijs van (verkochte) koopwoningen verantwoord.
16.3.3
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking
dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (marktwaarde in verhuurde
staat) ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.
16.3.4Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden
erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel
van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen.
16.3.5
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in
de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
16.3.6Pensioenlasten
Ymere heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:
Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Ymere heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar
(middelloonregeling).
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Ymere betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft
betaald.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad
van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële
132 – Ymere jaarrekening 2013
verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad
van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten
minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet
geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Ymere
heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij
SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting
leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
16.3.7Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de
balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en kosten
van het eigen servicebedrijf. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van het servicebedrijf opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten. De kosten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit
dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.
16.3.8Leefbaarheid
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover
staat.
16.3.9
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking
hebben.
16.3.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen
die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar en de terugname van waardeveranderingen uit het verleden worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de
bedrijfslasten.
16.3.11 Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop.
(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening
houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwer-
Ymere jaarrekening 2013 – 133
king van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op
de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden
meegenomen.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten
wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen
die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
De premie op caps wordt gedurende de looptijd van de gekoppelde leningen effectieve rente
methode afgeschreven en als rentelast verantwoord. Zie ook 15.3.3.
Activeren van Rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief
gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van
de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de
gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn
toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
De geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening als bouwrente als onderdeel
van de rentebaten verantwoord.
16.3.12Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2008 is Ymere integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds
1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO-2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De VSO-2 wordt jaarlijks stilzwijgend verlengd.
De post vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de geraamde
over het boekjaar te betalen of terug te vorderen ‘acute’ belasting vermeerderd of verminderd met de mutatie in de balansposten latente belastingvorderingen en latente belasting
verplichtingen. De acute belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor
belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare, fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.
Dit resultaat is in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen. Zie ook 15.3.2.
134 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 135
17
136 – Ymere jaarrekening 2013
17.Financiële instrumenten
en risicobeheersing
Gedurende verslagjaar 2012 is het treasury statuut en het treasury beleidsplan voor
2013-2016 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het statuut is aangepast op basis
van de Beleidsrichtlijn. In het treasurystatuut en beleidsplan zijn de randvoorwaarden vastgelegd waarbinnen Ymere mag opereren. In het jaarplan, welke wordt goedgekeurd door de
Raad van Bestuur en wordt voorgelegd aan de Audit commissie van de Raad van Commissarissen, wordt jaarlijks specifiek de activiteiten van Ymere benoemd. De activiteiten van
Ymere worden bewaakt door een Treasury commissie, welke tenminste vier keer per jaar bijeen komt. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Ymere dient het gebruik van afgeleide
financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op
grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een
speculatieve positie.
Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Ymere zich volgens haar treasury
statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten
instellingen volkshuisvesting. In 2013 zijn geen nieuwe derivaten posities afgesloten.
Onderdeel van de Beleidsregels is ook regelgeving omtrent toezicht belemmerende bepalingen in afgesloten derivatencontracten. Ymere heeft in dit kader een extern onderzoek laten
doen, waarvan de uitkomst ter beschikking is gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
Per ultimo 2013 heeft Ymere met drie banken contracten met toezicht belemmerende bepalingen. Ymere heeft daarom voor 1 maart 2014 een plan van aanpak ingediend bij het CFV
met als doel het schrappen van deze bepalingen in de derivatencontracten.
De volgende financiële risico’s zijn relevant voor Ymere:
Prijsrisico
Ymere loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten. Ymere beheerst het marktrisico door stratificatie aan te
brengen in de portefeuille, en limieten te stellen.
Valutarisico
Ymere is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Renterisico
Ymere loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten
als gevolg van wijzingen in de marktrente. Ymere maakt geen gebruik van derivaten om dit
risico af te dekken.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Ymere risico ten aanzien
van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking
Ymere jaarrekening 2013 – 137
tot bepaalde (toekomstige) variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen)
heeft Ymere renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per
financieringsbesluit maakt Ymere een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een
rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De
criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten:
(a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo
gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen
voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd
maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente.
Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat
wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en
einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.
Bij een stijging van de marktrente met 1% (100 basispunten) neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met Z 40 miljoen toe. Door het afdekken van
het renterisico is dit bedrag voor 2014 teruggebracht naar Z 0.
Kredietrisico
Ymere heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Ymere maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Criteria om met tegenpartijen zaken te doen zijn formeel vastgelegd
in het treasurybeleidsplan en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Ymere zeker heeft gesteld
dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.
Met de huisbank heeft Ymere afspraken gemaakt over een omvangrijke kredietfaciliteit voor
liquiditeiten.
Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare
kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant
gemonitord.
Ymere heeft in 2013 geen liquiditeitsbuffer behoeven aan te houden in het kader van de
Beleidsregels gebruik financiële derivaten in het kader van de stresstest van het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting.
Beschikbaarheidsrisico
De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties.
Ymere heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de
beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt.
Ymere voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.
138 – Ymere jaarrekening 2013
Omdat Ymere minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Ymere doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot
stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Ymere het eigen middelen beleid van het
Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Ymere heeft daardoor de mogelijkheid om
niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit.
Over 2013 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Ymere ook in 2014 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde
financiering.
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief
kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie
bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is
aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde
van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
Ymere jaarrekening 2013 – 139
18
140 – Ymere jaarrekening 2013
18.Belangrijke inschattingen
ten aanzien van waardering
en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening
van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en
vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management:
- vastgoedbeleggingen, reële waarde;
- timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering;
- verwerking fiscaliteit;
- verwerking projectresultaten.
18.1Vastgoedbeleggingen
Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.
De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door Ymere gedefinieerd.
Ymere hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat. In de waardering
zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en
uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijkheidverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
18.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en
herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Ymere zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Ymere rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief
ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen
kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer
wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
18.3
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Ymere
een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2010 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste stand-
Ymere jaarrekening 2013 – 141
punten betreffen:
- de waardebepaling van de ontwikkelrechten;
- het onderscheid tussen onderhoudslasten en investeringen;
- de verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
- de waardebepaling op de fiscale openingsbalans per 1-1-2008.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. Zie ook 15.3.2 en 16.3.12.
De aangifte over 2012 moet nog opgesteld en ingediend worden.
18.4
Verwerking projectresultaten
Ymere wordt geconfronteerd met maatregelen van de regering met betrekking tot wonen.
De impact van de aangekondigde maatregelen is aanzienlijk. De voorgenomen maatregelen
hebben impact op de omvang van de projectenportefeuille, welke was afgestemd op een
groter productievolume. De financiële gevolgen zijn in mindering gebracht van de betreffende balansposten en ten laste van de overige waardeveranderingen.
142 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 143
19
144 – Ymere jaarrekening 2013
19.Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode
wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen
invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten
en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen m.u.v.
deposito’s onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid
gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking
tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa
worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente, ontvangen dividenden en winstbelastingen
zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn
opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de
verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven
groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.
Ymere jaarrekening 2013 – 145
20
146 – Ymere jaarrekening 2013
20.Toelichting op de
geconsolideerde balans
per 31 december 2013
20.1
Materiële vaste activa
20.1.1
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
Het verloop van de materiële vaste activa ten dienste van exploitatie is:
Gebouwen
Verbouwingen/
inventaris
Automatisering
Totaal
73,9
25,2
66,2
165,3
-12,5
-9,0
-41,8
-63,3
61,4
16,2
24,4
102,0
Investeringen
3,7
0,4
1,5
5,5
Overboeking
-1,4
0,0
1,4
0,0
Desinvestering
-5,4
0,0
0,0
-5,4
2,1
0,0
0,0
2,2
Afschrijvingen
-2,9
-0,2
-9,6
-12,7
Totaal mutaties
-3,9
0,2
-6,7
-10,4
Aanschafwaarde per 31 december
70,7
25,6
69,1
165,3
Cumulatieve afschrijving
-13,2
-9,1
-51,3
-73,7
Boekwaarde per 31-12
57,4
16,4
17,7
91,6
(x ! 1.000.000)
Aanschafwaarde per 1 januari
Cumulatieve afschrijving
Boekwaarde per 1-1
Mutaties in het boekjaar
Afschrijving desinvestering
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
- grond
geen afschrijvingen;
- gebouwen
lineair 50 jaar;
- verbouwingen
lineair 10 jaar;
- inventaris
lineair 10 jaar;
- automatisering
lineair 5 jaar.
Er zijn geen activa die een bijzondere waardeverandering hebben ondergaan.
Ymere jaarrekening 2013 – 147
20.1.2Vastgoedbeleggingen
(x ! 1.000.000)
CommerOnroerende
cieel vastSociaal
zaken vergoed in vastgoed in kocht onder
exploitatie exploitatie voorwaarden
Aanschafwaarde per 1 januari
460,7
4.347,9
133,3
285,1
Herwaarderingen
606,5
4.471,7
6,0
-271,4
-299,6
795,8
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 1-1
Mutaties in het boekjaar
Investeringen
Onroerende zaken
in ontwikkeling
ten behoeve van
eigen exploitatie
Totaal
Netto
-94,3
190,8
5.132,7
5.084,2
-8,7
-579,7
8.520,0
130,6
285,1
-94,3
190,8
9.637,2
Bruto
Voorziening
0,0
27,3
16,3
237,7
237,7
281,4
-27,0
-79,4
-106,4
9,1
-83,8
0,6
-74,0
126,8
153,7
-280,5
-280,5
0,0
0,0
-8,3
8,3
8,3
0,0
-36,2
-91,9
128,1
128,1
0,0
-130,8
-130,8
-130,8
Overgang Sociaal-Commercieel
417,8
-417,8
Totaal mutaties
490,4
-500,2
17,0
-34,4
-2,7
-37,1
-29,8
Aanschafwaarde per 31 december
769,3
4.232,3
149,6
250,7
-96,9
153,7
5.305,0
Herwaarderingen
834,5
4.179,0
5,7
5.009,2
-307,6
-391,5
-7,8
-707,0
1.286,2
8.019,8
147,6
250,7
-96,9
153,7
9.607,3
Desinvesteringen
Mutatie actuele waarde
Overboeking opgeleverde projecten
Overboeking tbv sloop/nieuwbouw
Overboeking onrendabele top
opgeleverde projecten
Presentatie voorziening onrendabele
top gestarte projecten
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 31-12
In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling Z 9,2 miljoen bouwrente geactiveerd. De gehanteerde gemiddelde rentevoet is 5%.
Ymere heeft voor 2014 een verkoopprognose opgesteld waarin 852 onroerende zaken voor
verkoop zijn geoormerkt. De geschatte directe opbrengstwaarde van deze onroerende zaken
bedraagt circa Z 103 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar circa Z 97 miljoen.
In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een
verhuurdersheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin
opgenomen tarieven van respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ
waarde. De verhuurdersheffing zit in de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie
besloten, waarbij dit in de eerste vier jaar als kasstroom is opgenomen.
De gemiddelde resterende looptijd van bestaande huurcontracten is voor contracten met
een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor
woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van
historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 7,8%.
148 – Ymere jaarrekening 2013
In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 85.930 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde op basis van de meest recente WOZ beschikking bedraagt Z 14,6 miljard.
De activa zijn verzekerd tegen voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast
aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.
Het onroerend goed is naast het beschikbare eigen vermogen grotendeels gefinancierd met
kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven
met een marktwaarde van Z 133,4 miljoen. Ten behoeve van de borging door het WSW is ultimo 2013 een WOZ waarde van circa Z 12 miljard prijspeil 2012 ingebracht als onderpand.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa
voor een bedrag van Z 195 miljoen. Ingebruikname zal in plaatsvinden in een periode van
1 tot 3 jaar.
In 2013 zijn er 105 woningen verkocht onder voorwaarden uit het bestaande bezit en
0 woningen als nieuwbouw. Ymere heeft eind 2013 in totaal 1.084 (2012: 979 woningen)
woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant”
principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 25% en een terugkoopverplichting voor Ymere.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie:
- gebaseerd op bedrijfswaarde conform RJ 212 (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) bedraagt Z 5.087 miljoen;
- gebaseerd op bedrijfswaarde (bij benadering1) conform uitgangspunten Centraal Fonds
Volkshuisvesting bedraagt Z 4.814 miljoen exclusief rentabiliteitswaarde correctie. Inclusief rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt de bedrijfswaarde Z 5.031 miljoen.
Hieronder volgt een specificatie van het verschil tussen de waarden:
(x ! 1.000.000)
Bedrijfswaarde conform RJ 212
5.087
Terugdraaien ingerekende verkopen bestaand bezit
-273
Bedrijfswaarde conform uitgangspunten CFV
4.814
Rentabiliteitswaardecorrectie (van in de balans opgenomen leningen)
217
Bedrijfswaarde inclusief RwC
5.031
De belangrijkste uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekening zijn:
De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie (bij benadering) conform uitgangspunten Centraal Fonds Volkshuisvesting (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) is gebaseerd op de volgende uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting:
1 De bedrijfswaarde is zoveel mogelijk conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgesteld, maar kan nog wijzigen op basis van de uniformeringsberekeningen van het CFV zelf.
Ymere jaarrekening 2013 – 149
Discontering
- disconteringspercentage: 5,25%
- moment van disconteren: medio het jaar
Inflatie
- 2013: 2,5%
- 2014: 1,5%
- 2015 e.v.: 2%
- jaarlijkse huurstijging 1 juli
Beheerkostenstijging
- 2014: 2,5%
- 2015 e.v.: 3%
Bouw- en onderhoudskostenstijging
- 2014: 1,5%
- 2015 e.v.: 3%
Overige
- Huurverhoging is gemaximeerd op jaarlijks 3% voor inflatie en harmonisatie samen
- Verhuurderheffing is conform CFV beleidsregels 2014
Ingerekende lastennormen Ymere
-Beheerlasten: Z 1.134 per vhe
- Zakelijke lasten: Z 394 per vhe
-Onderhoudslasten: Z 900 per vhe
De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde conform de uitgangspunten van RJ212. De inkomensafhankelijke huurverhoging maakt, conform de uitgangspunten
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en RJ 212, geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Mocht de inkomensafhankelijke huurverhoging deel uitmaken van de bedrijfswaarde,
dan bedraagt de bedrijfswaarde van de inkomensafhankelijke huurverhoging Z 792 miljoen.
20.1.3Grondposities
Het verloop van de grondposities per bestemming is:
Woningbouw
Agrarisch
Gemengd
Totaal
17
50
16
83
Mutaties
Omzetting RO-bestemming
(x ! 1.000.000)
Grondpositie per 1-1
Aankopen
Herwaardering grond
-5
-4
Verkopen
-4
-13
-1
Totaal mutaties
-6
-4
-4
-14
Grondpositie per 31-12
11
45
12
69
150 – Ymere jaarrekening 2013
Voor de gronden die een agrarische bestemming hebben, heeft Ymere de verwachting dat
deze gronden binnen 10 jaar een bouwbestemming krijgen. Alle grondposities vallen binnen
het statutaire werkgebied van Ymere.
20.2
Financiële Vaste Activa
20.2.1Deelnemingen
De mutaties in de deelnemingen zijn in het volgende schema samengevat:
2013
2012
2,4
2,5
Resultaat deelnemingen
-0,1
-0,1
Liquidatie deelnemingen
0,0
0,0
-0,1
-0,1
2,3
2,4
2013
%
Stadsherstel Amsterdam NV
0,4
0,6%
Gaasperplas I CV
0,0
99,8%
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV
0,0
41,1%
Woningnet NV
0,7
17,9%
Kleinschalig Vastgoed Amsterdam BV
0,0
90,0%
Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV
0,9
12,5%
NV Zeedijk
0,2
2,8%
Goed Wonen Vastgoed BV
0,0
100,0%
Totaal
2,3
(x ! 1.000.000)
Deelnemingen per 1-1
Mutaties
Totaal mutaties
Deelnemingen per 31-12
Deelnemingen die buiten de consolidatie blijven:
(x ! 1.000.000)
De reële waarde van de Financiële vaste activa benadert de boekwaarde.
Ymere jaarrekening 2013 – 151
20.2.2
Latente belastingen
Het verloop van de latente belastingen is als volgt:
2013
2012
Compensabele verliezen
40,5
37,1
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille
21,0
25,0
Waarderingsverschillen ontwikkelrechten
19,0
22,0
Waarderingsverschil verkopen bestaand bezit
-23,0
-29,0
Voorziening latente belastingvordering
-57,6
-55,1
0,0
0,0
Boekwaarde per 1-1
Latente belastingvordering per 1-1
Mutaties
Toevoegingen
Compensabele verliezen
-9,6
4,1
Waarderingsverschillen Leningen/Swapportefeuille
0,0
0,0
Waarderingsverschillen Ontwikkelrechten
0,0
0,0
Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit
4,0
6,0
Verdampte compensabele verliezen
-0,5
-0,6
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille
-3,0
-4,0
Waarderingsverschillen ontwikkelrechten
-4,0
-3,0
0
0
13,1
-2,4
0,0
0,0
Compensabele verliezen
30,5
40,5
Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille
18,0
21,0
Waarderingsverschillen ontwikkelrechten
15,0
19,0
Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit
-19,0
-23,0
Voorziening latente belastingvordering
-44,5
-57,6
0,0
0,0
Onttrekkingen / vrijval
Waarderingsverschillen Verkopen Bestaand Bezit
Voorziening latente belastingvordering
Totaal mutaties
Boekwaarde per 31-12
Latente belastingvordering per 31-12
De volledige latente belastingvordering is voorzien omdat de gevolgen van de novelle op de
fiscale resultaat ontwikkeling nog onduidelijk is. Tevens is er nog verschil van inzicht met de
Belastingdienst ten aanzien van enkele onderdelen uit de latente belastingvordering (zie ook
11.2.8). Het verschil tussen de fiscale waarde van de materiële vaste activa (70% van de
WOZ-waarde prijspeil 1-1-2008) en de commerciële boekwaarde bedraagt Z 1,2 miljard.
152 – Ymere jaarrekening 2013
20.2.3
Leningen en overige financiële vaste activa
De mutaties zijn in het volgende schema samengevat:
(x ! 1.000.000)
Deposito’s Premie Caps
Boekwaarde per 1-1
Leningen
derden
Totaal
18,2
3,1
9,2
30,5
Toevoegingen rente
0,0
0,0
0,0
0,0
Toevoegingen
0,0
0,5
1,1
1,6
Aflossingen / amortisatie
0,0
-0,4
-0,4
-0,9
Investeringen
0,0
0,0
0,0
0,0
Totaal mutaties
0,0
0,1
0,7
0,8
18,2
3,2
9,9
31,2
Mutaties
Boekwaarde per 31-12
Het deposito heeft een nominale waarde van Z 18,2 miljoen, een rentepercentage van 8,2%,
een looptijd tot 2025 en is niet direct opeisbaar. De intentie van Ymere is om het deposito tot
het einde van de looptijd aan te houden. Dit deposito is verpand als zekerheid voor kasgeldfaciliteiten. De lening aan derden is verstrekt voor 3 ontwikkelposities waarin Ymere met
deze partij projecten uitvoert. Deze worden afgelost bij het bouwrijp opleveren van de betreffende grond. Voor deze leningen zijn hypothecaire zekerheden verstrekt. De leningen en
overige financiële vaste activa hebben alle een looptijd langer dan een jaar.
Te vorderen BWS-subsidies
2013
2012
1,8
2,5
Toevoeging rente
0,2
0,0
Toevoegingen
0,5
0,0
Afgekochte BWS-subsidies
0,0
0,0
Ontvangen BWS-subsidies
-1,2
-0,6
Totaal mutaties
-0,6
-0,6
1,3
1,8
(x ! 1.000.000)
Te vorderen BWS-subsidies per 1-1
Mutaties
Te vorderen BWS-subsidies per 31-12
In 2013 heeft er geen afkoop van subsidies plaatsgevonden.
Van de BWS-subsidies heeft Z 0,6 miljoen een looptijd korter dan een jaar en Z 0,7 miljoen
een looptijd van langer dan 1 jaar. De gemiddelde looptijd van de subsidies bedraagt 3 jaar
met een rentevoet van 5%
Ymere jaarrekening 2013 – 153
20.3Voorraden
31-12-2013
31-12-2012
8,6
12,3
41,6
81,1
0,7
0,8
51,0
94,2
31-12-2013
31-12-2012
Onderhanden projecten met een debet saldo
25,9
34,9
Onderhanden projecten met een credit saldo
-21,7
-19,7
4,2
15,2
31-12-2013
31-12-2012
210,6
169,6
-204,6
-149,8
-1,8
-4,6
4,2
15,2
(x ! 1.000.000)
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Voorraad Servicebedrijf
Totaal
Deze voorraden zijn voor rekening en risico van Ymere.
20.3.1
Onderhanden projecten
(x ! 1.000.000)
Totaal
(x ! 1.000.000)
Gerealiseerde projectopbrengsten
Reeds gedeclareerde termijnen
Voorziening marktsituatie
Totaal
De positie onderhanden projecten heeft volledig betrekking op verkochte koopwoningen.
20.4Vorderingen
20.4.1Huurdebiteuren
(x ! 1.000.000)
Huurdebiteuren tot 6 maanden oud
31-12-2012
4,5
5,0
Huurdebiteuren ouder dan 6 maanden
6,5
6,1
Voorziening dubieuze huurdebiteuren
-3,4
-3,3
7,7
7,8
31-12-2013
31-12-2012
Debiteuren koopwoningen
12,2
8,6
Voorziening dubieuze debiteuren koopwoningen
-0,3
-0,2
Totaal
11,9
8,5
Totaal
20.4.2
31-12-2013
Debiteuren koopwoningen
(x ! 1.000.000)
154 – Ymere jaarrekening 2013
20.4.3
Belasting vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
Te verrekenen BTW
0,2
2,4
Overige belastingen
0,1
0,1
Totaal
0,2
2,5
31-12-2013
31-12-2012
Vorderingen op partners in verbindingen
1,4
6,7
Vorderingen uit hoofde van dienstverlening aan huurders en
oud huurders
1,9
2,0
Overige
4,0
6,6
(x ! 1.000.000)
20.4.4
Overige Vorderingen
(x ! 1.000.000)
Voorziening oninbare vorderingen
-1,1
-1,3
6,2
14,1
31-12-2013
31-12-2012
Nog te ontvangen rente
1,3
1,5
Vooruitbetaalde erfpacht
0,3
0,4
Overige transitoria
8,9
6,3
10,5
8,2
Totaal
20.4.5
Overlopende activa
(x ! 1.000.000)
Totaal
De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde.
De vorderingen hebben een looptijd van < 1 jaar.
20.5Groepsvermogen
Het verloop van het vermogen is als volgt:
(x ! 1.000.000)
2013
Stand per 31-12 voorgaand boekjaar
5.570,2
Stelselwijziging ‘embedded derivatives’
-7,6
Stand per 1-1
5.562,6
Resultaatbestemming
-115,5
Stand per 31-12
5.447,1
De stelselwijziging welke verwerkt is in het vermogen is toegelicht in
paragraaf 14.5
Ymere jaarrekening 2013 – 155
20.6Voorzieningen
20.6.1
Voorziening onrendabele investeringen
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Voorziening onrendabele investeringen per 1-1
94,5
115,9
111,0
80,1
-130,0
-101,5
-19,0
-21,4
75,5
94,5
Mutaties
Toevoeging voorziening
Mutatie voorziening naar onroerende zaken in ontwikkeling
Totaal mutaties
Voorziening onrendabele investeringen per 31-12
Aan de voorziening worden de verlieslatende contracten op basis van de genomen investeringsbesluiten toegevoegd. In mindering gebracht worden de voorziene verlieslatende
contracten van de gestarte projecten. Deze worden gepresenteerd onder de materiële vaste
activa in ontwikkeling. De voorziening onrendabele investeringen heeft een looptijd van
langer dan 1 jaar.
20.6.2
Overige voorzieningen
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Voorziening convenantsingrepen per 1-1
26,6
21,8
Toevoeging voorziening
4,9
8,5
Onttrekking voorziening
-5,6
-3,7
Totaal mutaties
-0,7
4,8
Voorziening convenantsingrepen per 31-12
25,9
26,6
Mutaties
De voorziening Convenantsingrepen is gevormd ten behoeve van de verplichtingen die
Ymere heeft naar de kopers van voormalige huurwoningen in Amsterdam. Deze verplichting
tot het op Convenantsniveau brengen van de fundamentele onderdelen van de woning heeft
een looptijd van maximaal 5 jaar.
2013
2012
0,0
0,0
Toevoeging voorziening
10,8
0,0
Onttrekking voorziening
0,0
0,0
Totaal mutaties
10,8
0,0
Reorganisatievoorziening per 31-12
10,8
0,0
(x ! 1.000.000)
Reorganisatievoorziening per 1-1
Mutaties
156 – Ymere jaarrekening 2013
De in 2013 gevormde reorganisatievoorziening betreft de verwachte kosten voor de afwikkeling van de organisatieverandering. Dit betreft de kosten voor de afvloeiing van medewerkers. Van de voorziening heeft circa Z 3 miljoen een looptijd langer dan een jaar.
20.7
Langlopende schulden
20.7.1Leningen
2013
2012
108,3
158,4
Leningen kredietinstellingen
2.882,1
2.908,4
Saldo per 1-1
2.990,4
3.066,8
839,7
619,7
3.830,1
3.686,5
1.056,0
796,0
-836,2
-652,5
219,8
143,6
4.049,9
3.830,1
-438,5
-839,7
3.611,4
2.990,4
86,6
108,3
3.524,8
2.882,1
(x ! 1.000.000)
Leningen overheid
Kortlopend deel van de langlopende leningen
Leningportefeuille per 1-1
Mutaties
Nieuwe leningen
Aflossingen
Totaal mutaties
Leningenportefeuille per 31-12
Aflossingsverplichting volgend boekjaar
Saldo per 31-12
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Specificatie leningen:
31-12-2013
(x ! 1.000.000)
Leningen onder WSW-borging
Leningen - niet geborgd
Totaal leningen t.b.v. exploitatie
Leningen nevenstructuur
Totaal
aflossingstermijn
< 5 jaar
aflossingstermijn
> 5 jaar
Totaal
1.926,4
2047,9
3.974,3
17,8
41,2
59,0
1.944,2
2.089,1
4.033,3
16,6
1.944,2
2.089,1
4.049,9
Ten behoeve van investeringen in commerciële verhuuractiviteiten zijn ook leningen aangetrokken welke niet onder de borging van het WSW vallen.
De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichtingen bedragen Z 438,5 miljoen. De gewogen gemiddelde rente van de leningenportefeuille per 31-12-2013 is 3,96%
(2012: 4,08%).
Het rente- en looptijdenbeleid van Ymere is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen op de bestaande leningenportefeuille (WSW-norm). Het totale renterisico, dus
Ymere jaarrekening 2013 – 157
zowel van herfinancieringen als van nieuwe leningen in enig jaar, mag maximaal 25% van
de bestaande leningenportefeuille bedragen (Ymere-norm).
Ymere loopt een renterisico tussen 2014 en 2018 ten gevolge van renteconversies en herfinancieringen over een totaalbedrag aan leningen van Z 1.424 miljoen. Door het afsluiten
van swap- en cap-overeenkomsten met een startdatum in de toekomst is hiervan Z 80 miljoen afgedekt. Voor de komende jaren blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenportefeuille.
De ‘duration’ van de gehele portefeuille inclusief de derivaten bedraagt 8,7 jaar (2012:
8,1 jaar).
Ymere heeft 4 basisrenteleningen van in totaal Z 200 miljoen. De margeherzieningen vinden
plaats in 2017 (Z 100 miljoen) en 2018 (Z 100 miljoen).
Het verloop van de langlopende leningen is als volgt:
Verloop langlopende leningen per leningtype
4.500
4.000
Schuldrestant x € 1.000.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2055
2050
Fixe
2045
2035
Roll over
2040
2030
2025
2020
2015
0
2013
Annuïtair
Korter dan
(x ! 1.000.000)
Annuïtair
Fixe
Restant
20 jaar looptijd
1 jaar
2 jaar
3 jaar
4 jaar
5 jaar
10 jaar
75
66
23
16
17
83
109
13
79
17
83
58
88
136
278
328
Roll over
283
355
302
315
167
132
262
750
Totaal
437
438
409
389
272
350
648
1.091
158 – Ymere jaarrekening 2013
Net debt
De net debt positie zoals Ymere deze hanteert is als volgt opgebouwd:
31-12-2013
31-12-2012
87
108
3.525
2.882
438
840
13
160
-59
0
4.004
3.990
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Derivaten per 1-1
23,0
5,5
(x ! 1.000.000)
Leningen o/g overheid
Leningen o/g kredietinstellingen
Aflossingsverplichtingen
Kasgeldleningen en rekening-courant krediet
Af: positieve stand Liquide middelen
Totaal net debt
20.7.2Derivaten
Mutaties
Toevoeging
0,0 17,5
Onttrekking
-7,6
0,0
Totaal mutaties
-7,6
17,5
Derivaten per 31-12
15,5
23,0
De post Derivaten heeft betrekking op een gedeeltelijke ineffectiviteit van de derivaten in
de hedge relatie. Ymere heeft als beleid om de derivaten te koppelen aan haar (toekomstige)
leningenportefeuille. De in 2012 ontstane gedeeltelijke ineffectiviteit hangt samen met de
gedaalde financieringsbehoefte door lagere investeringen en het gewijzigde overheidsbeleid
met betrekking tot derivaten. De overhedge zou in 2012 ongedaan gemaakt kunnen zijn
door kortlopende rollovers af te sluiten die aan de derivaten gekoppeld zijn. Op basis van het
renterisicomanagement en het zeker stellen van de beschikbaarheid van de funding op lange termijn, heeft Ymere echter langlopende leningen afgesloten tegen de lage rentes van dit
moment. Eind 2012 is, vanwege de hierboven beschreven redenen, in deze relatie een (gedeeltelijke) ineffectiviteit geconstateerd. De overhedge is naar rato van de marktwaarde van
de totale derivatenportefeuille toegerekend en contant gemaakt tegen de gewogen gemiddelde rente van de derivatenportefeuille rente. De post heeft een verwachte looptijd van 5
jaar. In 2013 is een deel van de ineffectiviteit (Z 5,6 miljoen) vervallen. Daarnaast is ter grootte van de negatieve marktwaarde van de ‘embedded derivatives’ een dotatie gedaan, conform de in 2013 van kracht geworden RJ 290. De negatieve marktwaarde per ultimo 2013
bedroeg Z 5,6 miljoen (2012 Z 7,6 miljoen negatief). De afname van de negatieve marktwaarde is ten gunste van het resultaat gebracht.
Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt
Ymere gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts 2 types producten: Interest Rate Swap’s (IRS’s) en Caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten
zijn afgesloten door Ymere. Per ultimo 2013 heeft Ymere 107 contracten afgesloten met 7
verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDA
agreements afgesloten. Ymere is geen Credit Support Annexes overeengekomen. Met de
Ymere jaarrekening 2013 – 159
ABN AMRO Bank (oud Fortis Bank) heeft Ymere een Negative Rescontre Limiet afgesproken. De voorwaarden in de overeenkomst zullen niet leiden tot een margin call. Ymere hoeft
daarom geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Ymere heeft per ultimo 2013 geen Margin
Calls verstrekt.
Ymere heeft per 31 december 2013 derivaten met een negatieve marktwaarde van Z 495 miljoen (2012: negatief Z 706 miljoen). Bij een daling van de marktrente met 1% zou de negatieve marktwaarde Z 918 miljoen bedragen. Bij een stijging van de rente met 1%-punt zou de
marktwaarde Z 165 miljoen negatief bedragen.
Ymere voldoet per eind 2013 aan de stresstest van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Ymere heeft een positieve reactie ontvangen van het CFV op de “zelfevaluatie
artikel 3 beleidsregels derivaten”. De aanbevelingen van het CFV zijn door Ymere overgenomen.
De onderliggende contracten bevatten in enkele gevallen bepalingen die uitgelegd zouden
kunnen worden als toezicht belemmerende bepalingen. In dit kader heeft Ymere een extern
onderzoek laten doen, waarvan de uitkomst ter beschikking is gesteld aan het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Op grond van de beleidsregels van de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties van 5 september 2012, nr. 2012-000051585 heeft
Ymere voor 1 maart 2014 een plan van aanpak opgesteld met als doel het schrappen van de
deze toezichtbelemmerende bepalingen. Ymere kent 3 ISDA contracten met deze bepalingen, waarvan 1 contract alleen gebruikt is voor het afsluiten van Caps. In de voorliggende
jaarrekening is hier daarom geen rekening mee gehouden.
De onderliggende derivaten zijn momenteel voor de nominale waarde begrepen in een
hedge relatie. Bij een eventuele afwikkeling van deze contracten zal de negatieve marktwaarde worden toegerekend aan de resterende periode van de hedge relatie. Zie hiervoor
ook hoofdstuk 17. Ymere heeft niet de intentie om deze contracten af te wikkelen.
Het totaal van de door Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2013 is Z 2.770
(2012: Z 2.837 miljoen). Dit bedrag bestaat voor Z 125 miljoen aan Caps, voor Z 80 miljoen
aan IRS’s met een startdatum na 31 december 2013 en Z 2.565 miljoen aan lopende IRS’s. De
gewogen gemiddelde rente van de IRS’s en Caps bedraagt 4,04%.
De swap- en capcontracten laten zich als volgt specificeren:
(x ! 1.000.000)
actieve Caps
actieve IRS’s (payers)
forward starting IRS’s 2014
Totaal afgesloten derivaten
160 – Ymere jaarrekening 2013
31-12-2013
125
2.565
80
2.770
De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar bedragen:
(x ! 1.000.000)
2013
2.690
2014
2.752
2020
1.902
2030
915
2040
786
2050
786
2060
95
2070
0
In 26 IRS-contracten zijn Breakclausules afgesproken: 2 Optional Early Termination en 24
Mandatory Early Termination Breaks. Deze Breaks worden van kracht in de jaren 2018 tot en
met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2013
Z 686 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2013 Z 139 miljoen negatief (2012: Z 219
miljoen negatief). Bij een daling van de rente met 1%-punt zou de negatieve marktwaarde
Z 372 miljoen bedragen. Bij een stijging van de rente met 1%-punt bedraagt de marktwaarde
Z 25 miljoen positief
De breakclausules laten zicht als volgt specificeren:
aantal IRS
nominaal
marktwaarde
31-12-2013
rente
-/- 1%-punt
rente
+/+ 1%-punt
2018
8
200
-64
-140
-11
2019
4
96
-10
-40
12
2020
2
55
-16
-45
4
2021
3
75
-16
40
2
2022
5
160
-22
-66
9
2023
0
0
0
0
0
2024
0
0
0
0
0
2025
4
100
-11
-41
10
26
686
-139
-372
25
(x ! 1.000.000)
Totaal
Ymere past kostprijs hedge accounting toe op haar derivatenportefeuille. Ymere past het
generieke kostprijs hedged accounting model toe waarbij het totaal van de derivatenportefeuille wordt afgezet tegenover het renterisico. Per ultimo 2013 is er sprake van een gedeeltelijke ineffectieve hedge relatie. Dit betekent dat de omvang van de derivaten de omvang
van de onderliggende waarde overstijgt. Voor eind 2013 is dit het geval voor Z 151 miljoen
nominaal en een marktwaarde van Z 9,8 miljoen negatief.
Ymere jaarrekening 2013 – 161
20.7.3
Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden
De mutaties in het boekjaar zijn aan de activazijde verwerkt onder 20.1.2 Vastgoedbeleggingen.
2013
2012
132,3
117,3
-1.7
-0,3
130,6
117,0
15,8
15,0
1,0
-1,4
16,8
13,5
148,1
132,3
-0,7
-1,7
147,4
130,6
2013
2012
Ontvangen waarborgsommen
3,7
3,4
Rente waarborgsommen
0,6
0,7
Waarborgsommen per 1-1
4,3
4,1
Toegevoegde rente
0,0
0,0
Toegevoegde waarborgsommen
1,2
0,9
Uitbetaalde rente
-0,1
-0,1
Uitbetaalde waarborgsommen
-0,8
-0,7
Totaal mutaties
0,3
0,2
31 december
Ontvangen waarborgsommen
4,1
3,7
Rente waarborgsommen
0,5
0,6
Waarborgsommen per 31-12
4,6
4,3
(x ! 1.000.000)
1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Waardeverminderingen / -vermeerderingen
Langlopende verplichtingen per 1-1
Mutaties
Overdrachten
Herwaarderingen
Totaal mutaties
31 december
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
Waardeverminderingen / -vermeerderingen
Langlopende verplichtingen per 31-12
20.7.4Waarborgsommen
Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:
(x ! 1.000.000)
1 januari
Mutaties
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen
en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en/of mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging
van de huurovereenkomst verrekend.
162 – Ymere jaarrekening 2013
20.8
Kortlopende schulden
20.8.1
Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet
Door de ING Bank zijn kasgeld- en rekeningcourantfaciliteiten ter beschikking gesteld voor
een totaal bedrag van Z 150 miljoen. Per balansdatum is binnen de rekeningcourantfaciliteiten Z 0 miljoen opgenomen. De ING heeft daarnaast ook een garantiefaciliteit ter beschikking gesteld van Z 10 miljoen voor het afgeven van bankgaranties. Stichting Ymere heeft
voor deze faciliteit een contragarantie afgegeven van eveneens Z 10 miljoen.
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.
20.8.2
Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013
31-12-2012
Te betalen BTW
5,8
10,4
Loonbelasting, bedrijfsvereniging, pensioen en VUT-premies
3,4
4,1
Totaal
9,1
14,6
31-12-2013
31-12-2012
6,9
8,2
(x ! 1.000.000)
20.8.3
Overlopende passiva
(x ! 1.000.000)
Aanbesteed planmatig onderhoud
Transitorische rente
80,9
80,6
Vooruitontvangen huren
7,5
9,8
Te ontvangen facturen
7,9
4,3
19,5
30,4
122,8
133,3
Overige overlopende passiva
Totaal
De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde.
20.9
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
- de verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen Z 3,8 miljoen,
welke betrekking heeft op:
- 2014: Z 1,5 miljoen;
- 2015-2019: Z 2,2 miljoen;
- voor een totaal bedrag van Z 195 miljoen zijn verplichtingen aangegaan met aannemers
en architecten. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een
periode van 1 tot 3 jaar;
- voor een totaal bedrag van Z 3,1 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven;
- bij bestemmingswijziging van verworven grondposities bestaat een verplichting tot
nabetaling voor een totaal bedrag van Z 28,9 miljoen;
- Ymere heeft voor 1 project een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van Z 38 miljoen;
- voor een aantal leningen die verbindingen van Ymere zijn aangegaan heeft Stichting
Ymere een garantie afgegeven van in totaal Z 18,8 miljoen (2012: Z 18,8 miljoen);
- een langjarig deposito van Z 18,2 miljoen is ten behoeve van de verstrekte kasgeldfaciliteiten verpand;
- per 31 december 2013 heeft Stichting Ymere een obligo uitstaan ten bedrage van Z 148
miljoen (2012: Z 144 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen;
Ymere jaarrekening 2013 – 163
- voor de Stichting DIGH is per balansdatum een leningengarantie afgegeven van
Z 7,6 miljoen. De jaarlijkse annuïteit (circa Z 0,7 miljoen) verbonden aan deze garantstelling blijft binnen de kaders van VROM;
- Stichting Ymere vormt een fiscale eenheid met haar dochtermaatschappijen;
- Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huurverhoging bij het leegkomen
van woningen;
- in het convenant Splitsen en Verkoop Sociale Huurwoningen 2011 t/m 2020 hebben de
gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
en de Huurdersvereniging Amsterdam afspraken gemaakt over het splitsen en verkopen
van huurwoningen van woningcorporaties. In het convenant zijn afspraken gemaakt
over: de uitbreiding van de verkoop van huurwoningen van woningcorporaties, de verdeling daarvan over de stadsdelen, de kwaliteitseisen van de verkochte woningen, de procedure bij het verkoopgereed maken van huurwoningen van woningcorporaties. Ten
aanzien van de te verkopen woningen in Haarlem en Almere zijn afspraken gemaakt met
de betreffende VvE’s ten aanzien van de staat van onderhoud van de woningen;
- het WSW heeft middels een volmacht de mogelijkheid om hypotheek te vestigen op het
onderpand van de door het WSW geborgde leningen.
20.10 Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende
zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend.
Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van
Ymere en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Met haar deelnemingen heeft Ymere naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie,
waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van
de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd
op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
164 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 165
21
166 – Ymere jaarrekening 2013
21.Toelichting en specificatie
winst-en-verliesrekening
21.1Bedrijfsopbrengsten
21.1.1Huren
2013
2012
Bruto huuropbrengst
488,0
460,7
Af: derving leegstand
-9,4
-10,3
Af: derving oninbaar
-1,8
-1,4
476,8
448,9
(x ! 1.000.000)
Netto huuropbrengst
De huuropbrengsten laten zich als volgt naar gemeente specificeren:
2013
2012
Alkmaar
4,2
3,6
Almere
49,7
47,7
0,0
1,0
263,4
250,5
54,1
51,3
3,1
2,9
84,3
81,6
Heemstede
1,9
1,7
Heerhugowaard
2,2
1,5
Langedijk
2,3
2,1
Leiden
6,9
0,3
Lelystad
0,6
0,6
Zaanstad
1,4
1,4
Overige
2,7
2,9
476,8
448,9
(x ! 1.000.000)
Alphen aan den Rijn
Amsterdam
Haarlem
Haarlemmerliede en Spaarnwoude
Haarlemmermeer
Totaal
De netto huuropbrengst is gewijzigd als gevolg van:
- verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering
tot een bedrag van Z 10,4 miljoen;
- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte
woningen tot een bedrag van Z 13,9 miljoen;
- het uit exploitatie nemen van woningen als gevolg van sloop, verkoop en samenvoegingen tot een bedrag van Z 8,5 miljoen negatief;
- het harmoniseren van huren bij nieuwe verhuring tot een bedrag van Z 6,4 miljoen;
- effecten van huurverhogingen van voorgaand jaar tot een bedrag van Z 6,5 miljoen.
Ymere jaarrekening 2013 – 167
21.1.2 Opbrengsten servicecontracten
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Overige goederen, leveringen en diensten
27,2
27,5
Af: derving leegstand / oninbaar
-1,0
-0,7
Opbrengsten servicecontracten
26,1
26,9
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:
- verhoging/verlaging van de vergoedingen tot een bedrag van Z 1,1 miljoen.
- uitbreiding van de activiteiten op het gebied van de exploitatie van overige goederen,
leveringen en diensten tot een bedrag van Z 1,5 miljoen.
21.1.3Overheidsbijdragen
De overheidsbijdragen betreffen de ontvangen Vogelaartoeslagen ten behoeve van leefbaarheidsinvesteringen. In 2013 is een restant ontvangen van Z 1 miljoen vanuit de verdeling
tussen de Amsterdamse woningcorporaties (AFWC).
21.1.4
Opbrengst verkoop bestaand bezit
2013
2012
151,6
140,7
Af : direct toerekenbare kosten
-39,8
-42,4
Verkoopresultaat bestaand bezit
111,8
98,2
(x ! 1.000.000)
Opbrengst verkoop bestaand bezit
In 2013 zijn 905 woningen verkocht (2012: 876). De direct toerekenbare kosten zijn in 2012
relatief hoger dan huidig jaar doordat in 2013 een aanzienlijk deel niet particuliere verkopen
betroffen, waar relatief minder verkoopkosten voor gemaakt worden.
21.1.5
Netto omzet / kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
De gepresenteerde omzet en kosten hebben alleen betrekking op reeds verkochte koopwoningen.
21.1.6
Overige opbrengsten
2013
2012
Aan huurders doorberekende kosten
0,0
1,5
Overige
4,0
2,5
Totaal overige opbrengsten
4,0
4,0
(x ! 1.000.000)
168 – Ymere jaarrekening 2013
21.2Bedrijfslasten
21.2.1
Overige waardeverandering vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen zijn als volgt opgebouwd:
2013
2012
103,0
42,0
0,1
2,2
Afwaardering grond en gebouwenposities
13,1
37,8
Onrendabele vestigingsinvesteringen
16,9
20,8
133,1
102,8
(x ! 1.000.000)
Onrendabele top investeringen huurportefeuille
Mutatie terugkoopverplichting Verkocht onder Voorwaarden
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Het onrendabele deel op nieuwbouw en renovatieprojecten waarover in het betreffende jaar
besluitvorming heeft plaatsgevonden wordt hier verantwoord. Daarnaast heeft er afwaardering plaatsgevonden op grondposities, die zijn getaxeerd door een externe taxateur.
21.2.2Onderhoudslasten
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Dagelijks onderhoud
33,5
37,3
Planmatig onderhoud
52,7
45,0
Bruto onderhoudslasten
86,2
82,4
-12,5
-12,1
73,7
70,3
2013
2012
Steengerelateerde investeringen
4,7
5,5
Mensgerelateerde investeringen
7,0
8,3
11,7
13,8
2013
2012
2,6
2,6
30,4
30,0
Huisvestingslasten en kantoorkosten
6,2
6,1
Automatisering
5,2
4,7
Overige personeelslasten
6,4
7,3
Extern personeel
6,9
5,0
Organisatieverandering
1,4
5,0
10,8
0,0
Af: gefactureerde kosten servicebedrijf
Onderhoudslasten
21.2.3Leefbaarheid
(x ! 1.000.000)
Leefbaarheidsinvesteringen
21.2.4
Overige bedrijfslasten
(x ! 1.000.000)
Bijkomende kosten en overige exploitatielasten
Zakelijke lasten
Dotatie reorganisatievoorziening
Overige algemene lasten
9,2
12,9
Overige bedrijfslasten
79,1
73,6
Ymere jaarrekening 2013 – 169
In de exploitatielasten (inclusief onderhoudslasten) is voor Z 0,3 miljoen aan kosten opgenomen voor objecten die in 2013 geen huuropbrengsten hebben gekend (2012: Z 0,3 miljoen).
21.2.5
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet gerealiseerde waardeveranderingen van Z 74,6 miljoen negatief betreffen de mutatie
van de actuele waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie in 2013 vanwege verslechterde marktomstandigheden.
2013
2012
9,1
-3,0
Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging
-83,8
-155,3
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-74,6
-158,3
2013
2012
5,1
6,5
Rente leningen kredietinstellingen
165,5
167,0
Totale rentelasten (A)
170,6
173,5
Rentebaten op financiële vaste activa
1,5
1,5
Rentebaten op vorderingen
2,2
1,0
Bouwrente
12,9
12,8
Totale rentebaten (B)
16,6
15,3
Renteresultaat (B-A)
-154,0
-158,1
(x ! 1.000.000)
Commercieel vastgoed in exploitatie
21.2.6
Financiële baten en lasten
(x ! 1.000.000)
Rentelasten
Rente leningen overheid
Rentebaten
21.2.7Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
2013
2012
Controle van de jaarrekening
0,3
0,3
Andere controlewerkzaamheden
0,2
0,3
Fiscale advisering
0,1
0,1
Andere niet-controlediensten
0,4
0,6
Totaal accountantshonoraria
1,0
1,3
(x ! 1.000.000)
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de
in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties
en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
170 – Ymere jaarrekening 2013
21.2.8Belastingen
Het wettelijke belastingtarief voor de vennootschapsbelasting is 25%. De effectieve belastingdruk wordt in onderstaande tabel toegelicht.
Het fiscale resultaat is als volgt bepaald:
2013
2012
-115,5
-231,6
0,0
0,0
-115,5
-231,6
-6,7
7,3
-12,0
Geactiveerde kosten
5,8
9,8
Resultaat projectontwikkeling
3,0
-5,0
Afschrijving ontwikkelrechten
-1,8
-1,8
119,8
75,5
Ongerealiseerde waardeveranderingen
74,6
158,3
Mutatie FVA
-7,6
17,5
Afwaardering op grondposities
13,1
27,3
Onderhoudsinvesteringen
-39,5
-58,9
Bijdragen Vogelaargelden
-1,1
-2,4
-14,3
-16,1
2,9
3,8
17,5
153,8
215,3
Resultaat deelnemingen
0,0
0,1
Totaal eliminatie fiscaal niet relevante posten
0,0
0,1
Fiscaal resultaat
38,3
-16,3
Acute belastingen
9,6
-4,1
-9,6
4,1
0,0
0,0
(x ! 1.000.000)
Resultaat boekjaar
Vennootschapsbelasting
Resultaat voor belastingen
Fiscaal andere behandeling van
Opbrengst verkoop bestaand bezit
Toevoegen HIR
Waardeveranderingen
Afschrijving (dis-)agio op leningen en swaps
Rentebaten
Saneringssteun
Totaal fiscaal andere behandeling
Eliminatie fiscaal niet relevante posten
Voorziening latente belastingen
Vennootschapsbelasting
Opbrengst verkoop bestaand bezit
De fiscale waardering van de bestaande vastgoedportefeuille wijkt af van de commerciële
waardering. Commercieel wordt het bezit tegen reële waarde gewaardeerd. Fiscaal wordt
gewaardeerd tegen 70% van de WOZ-waarde peildatum 1 januari 2008 gewaardeerd. Als
gevolg van de fiscaal hogere waardering is het verkoopresultaat fiscaal lager. Het fiscale
verkoopresultaat kan gedoteerd worden aan de herinvesteringsreserve. Echter, gezien de
opgebouwde fiscale verliespositie kiest Ymere er voor om in 2013 van deze faciliteit geen
gebruik te maken.
Ymere jaarrekening 2013 – 171
Resultaat projectontwikkeling
Sinds 2008 is de vaststellingsovereenkomst (VSO2) van toepassing op gemengde projecten die worden ontwikkeld binnen de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting dan
wel middels samenwerkingsverbanden. De projecten die aan deze criteria voldoen zijn herrekend naar de fiscale maatstaven. Op grond van de herrekening valt het fiscale resultaat op
projectontwikkeling hoger uit dan het commerciële resultaat.
Afschrijving ontwikkelrechten
De afschrijving van de ontwikkelrechten loopt fiscaal anders dan commercieel. Commercieel
(enkelvoudig) wordt de helft van de aan een project toerekenbare ontwikkelrechten verantwoord bij aanvang van het project, de andere helft in het jaar daarna. Fiscaal worden de ontwikkelrechten pas verantwoord bij vervreemding van het onroerend goed.
Overige Waardeveranderingen vastgoedportefeuille en ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Deze post bestaat voornamelijk uit de onrendabele top die commercieel op (nieuw) ontwikkelde (sociale) huurwoningen wordt verantwoord. De ongerealiseerde waardeveranderingen
betreft de mutatie van de actuele waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie. Fiscaal
mogen dergelijke mutaties niet als last in aanmerking worden genomen. Deze posten hebben wij dan ook uit het fiscale resultaat verwijderd.
Onderhoudslasten
Naast ‘reguliere’ onderhoudslasten maakt Ymere ook kosten voor ingrijpend verbeteren,
samenvoegen, energie-investeringen en woningverbeteringen. Fiscaal zijn de mogelijkheden om deze kosten ten laste van het resultaat te brengen ruimer dan commercieel. Dit
leidt derhalve tot een commercieel - fiscaal verschil.
Vogelaarheffing
De Vogelaarheffing (t.b.v. leefbaarheid in de Vogelaarwijken) mag fiscaal niet ten laste van
het resultaat worden gebracht. Indien een corporatie echter Vogelaarheffing ontvangt, dan
wordt deze bate ook niet belast. Ymere heeft in 2013 een bijdrage over 2011 uit Vogelaargelden ontvangen, dit betrof de afrekening binnen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties over eerdere jaren.
Afschrijving (dis)agio op leningen en swaps
De fiscale waardering van de leningen en swapportefeuille wijkt af van de commerciële
waardering. Fiscaal zijn de financiële activa en passiva per 1 januari 2008 tegen marktwaarde gewaardeerd. Het verschil met de nominale waarde (agio) wordt gedurende de looptijd
van de leningen en swaps jaarlijks voor een deel in het fiscale resultaat verantwoord.
Resultaat deelnemingen
De post ‘Resultaat deelnemingen’ heeft geen invloed op de hoogte van het fiscaal resultaat.
Deze posten hebben wij fiscaal dan ook geëlimineerd.
172 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 173
22
174 – Ymere jaarrekening 2013
22.Overige informatie
22.1Werknemers
Het aantal werknemers in dienst van Stichting Ymere per 31 december 2013 was 978 (2012:
1.060). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 919 (2012: 992). Geen van de medewerkers is
werkzaam buiten Nederland (2012: 0).
22.2Bestuurders
De bezoldiging (zogenaamde werkgeverslasten/totale loonkosten) van de Raad van Bestuur
in 2013 is Z 1.013.914 (2012: Z 1.155.511) inclusief sociale lasten, pensioenpremie en vakantietoeslag.
Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd:
Periodiek
Beloningen
betaalde beloningen betaalbaar op termijn
Naam, functie
Variabele beloning
2013
2012
2013
2012
2013
2012
R. Steenbeek,
Voorzitter Raad van Bestuur
(tot 1-12-‘13)
212.525
230.770
47.364
56.319
19.526
18.179
L.A. Bosveld,
Lid Raad van Bestuur
226.895
225.861
55.567
55.059
19.132
17.792
S.J. Schuwer,
Lid Raad van Bestuur
(tot 1-10-’13)
169.984
225.861
27.783
55.059
19.132
17.792
P.D. de Jong,
Lid Raad van Bestuur
191.628
191.490
46.664
46.244
16.372
15.085
Totaal
801.032
873.982
177.379
212.681
74.162
68.848
22.3Commissarissen
Ter zake van bezoldiging van commissarissen is in 2013 Z 110.376 (2012: Z 108.333) ten laste
van het resultaat gebracht. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt
worden gespecificeerd1:
Naam, Functie
2013
2012
0
16.684
M.H. Carrilho, Lid Raad van Commissarissen
16.826
14.242
E.F. van Galen, Lid van Raad van Commissarissen
16.826
3.104
M.W. Gout-Van Sinderen, Lid Raad van Commissarissen
15.519
15.259
3.320
13.449
A.W. Kouwets, Lid Raad van Commissarissen
0 13.225
C.B. Nauta, Lid Raad van Commissarissen
0
750
245
Th. Sijmons, Lid Raad van Commissarissen
13.449
13.225
F.J. Smit, Lid Raad van Commissarissen
16.967
14.242
G.H.N.L. van Woerkom Voorzitter Raad van Commissarissen
18.416
18.108
115.522
108.333
W.T. Brethouwer, Lid Raad van Commissarissen
A. de Groot, Lid Raad van Commissarissen
V.H. Gruis, Lid Raad van Commissarissen
J.P. Schaaij, Stagiair Raad van Commissarissen
Totaal
Ymere jaarrekening 2013 – 175
De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de ‘Code
voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties’ opgesteld. Vanaf 1 januari
2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing.
Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT is op nieuw aan te treden commissarissen van toepassing.
22.4
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Vanaf 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector van kracht. De wet is van toepassing op de topfunctionarissen binnen de organisatie.
Vermelding op basis van de WNT is tevens van toepassing op alle medewerkers die in het
boekjaar een bezoldiging of een uitkering bij ontslag hebben ontvangen welke de grens van
Z 228.599 te boven gaat.
(Bedragen x !)
Naam, Functie
topfunctionarissen
Duur en omvang dienstverband
Topfunctionarissen
Beloning
Belastbare
vaste en
variabele Voorziening
Uitkering
onkosten- beloningen bij beëindivergoe- betaalbaar ging dienstdingen
op termijn
verband
L.A. Bosveld, Lid Raad
van Bestuur/Directieraad
1-1-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
258.654
0
55.567
P.D. de Jong, Lid Raad
van Bestuur/Directieraad
1-1-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
219.810
798
46.664
S.J. Schuwer, Lid Raad
van Bestuur
1-1-2013 t/m 30-9-2013, 1,00 fte
189.115
4.500
41.675
R. Steenbeek, Voorzitter
Raad van Bestuur
1-1-2013 t/m 30-11-2013, 1,00 fte
242.646
21
52.101
910.225
5.319
196.007
Totaal Statutaire Directie
H.J.G. van Kaam,
Lid Directieraad
1-10-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
32.274
0
6.670
D.S.M. Louwerens,
Lid Directieraad
1-10-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
27.816
0
5.577
V.A.C. Regout,
Lid Directieraad
1-10-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
32.518
2.552
7.336
L.E. Sas, Lid Directieraad
1-10-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
41.077
0
7.002
133.685 2.552 26.585 1.005.253
7.871
222.592
0
Totaal overige Directieraadleden
Totaal topfunctionarissen
Gewezen topfunctionarissen
S.J. Schuwer, Lid Raad
van Bestuur
1-10-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
56.911
1.930
13.892
0
R. Steenbeek, Voorzitter
Raad van Bestuur
1-12-2013 t/m 31-12-2013, 1,00 fte
19.298
0
4.747
0
115.830
1.930
18.639
0
Totaal gewezen topfunctionarissen
176 – Ymere jaarrekening 2013
(Bedragen x !)
Naam, Functie
topfunctionarissen
Commissarissen
Duur en omvang dienstverband
Beloning
Belastbare
vaste en
variabele Voorziening
Uitkering
onkosten- beloningen bij beëindivergoe- betaalbaar ging dienstdingen
op termijn
verband
1-1-2013 t/m 31-12-2013
14.484
E.F. van Galen, Lid van
1-1-2013 t/m 31-12-2013
Raad van Commissarissen
14.484
M.W. Gout-Van Sinderen,
Lid Raad van Commissarissen
15.519
2.858
1-1-2013 t/m 31-12-2013
13.449
Th. Sijmons, Lid Raad van 1-1-2013 t/m 31-12-2013
Commissarissen
13.449
F.J. Smit, Lid Raad van
Commissarissen
1-1-2013 t/m 31-12-2013
16.967
G.H.N.L. van Woerkom,
1-1-2013 t/m 31-12-2013
Voorzitter Raad van Commissarissen
18.416
109.626
0
0
0
1
M.H. Carrilho, Lid Raad
van Commissarissen
1-1-2013 t/m 31-12-2013
A. de Groot, Lid Raad van 1-10-2013 t/m 31-12-2013
Commissarissen
V.H. Gruis, Lid Raad van
Commissarissen
Totaal Commissarissen
Overige functionarissen
Technische projectleider
Beeïndigd in 2013 obv kantonrechtersformule
271.057
Consulent gebiedsbeheer
Beeïndigd in 2013 obv kantonrechtersformule
268.108
0
539.165
Totaal overige functionarissen
0
0
* Beloningsbedragen voor de commissarissen zijn exclusief BTW.
Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de
Beleidsregels toepassing WNT d.d. 28 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd.
Ymere herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft
deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.
Bij de volgende functionarissen bedraagt de totale bezoldiing méér dan de van toepassing
zijnde WNT-norm, waarbij de WNT-norm zo nodig herrekend is op basis van een dienstverband korter dan een vol jaar en/of een dienstverband lager dan een voltijdsdienstverband
Topfunctionarissen en
gewezen topfunctionarissen bezoldiging
Totale
bezoldiging WNT-norm Motivering overschrijding
L.A. Bosveld
314.221
228.599 Functionaris maakt gebruik van de
overgangsregeling.
P.D. de Jong
267.272
228.599 Functionaris maakt gebruik van de
overgangsregeling.
S.J. Schuwer
308.024
228.599 Functionaris maakt gebruik van de
overgangsregeling.
R. Steenbeek
319.766
228.599 Functionaris maakt gebruik van de
overgangsregeling.
Ymere jaarrekening 2013 – 177
23.Enkelvoudige balans per
31 december 2013
(na resultaatbestemming)
(x ! 1.000.000)
Activa
ref
Vaste activa
Materiële vaste activa
(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie
92
102
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
1.286
785
Sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd als
vastgoedbelegging
7.949
8.465
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
148
130
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
2
113
Grondposities
10
13
9.486
Financiële vaste activa
Deelnemingen
25.2.1
1
2
Leningen aan groepsmaatschappijen
25.2.2
11
28
Latente belasting vorderingen
-27
-26
Leningen u/g
25.2.3
2
1
Overige financiële vaste activa
25.2.3
21
21
Te vorderen BWS-subsidies
1
2
10
28
Totaal vaste activa
9.496
9.637
Vlottende activa
Voorraden
1
1
Overige voorraden
31-12-2013
31-12-2012
9.609
1
Vorderingen
Huurdebiteuren
8
8
Vorderingen op groepsmaatschappijen
336
398
Belastingvorderingen
2
1
Overige vorderingen
25.3.2
2
5
Overlopende activa
25.3.3
61
51
410
Liquide middelen
36
Totaal vlottende activa
447
463
Totaal activa
9.943
10.099
178 – Ymere jaarrekening 2013
1
462
0
Enkelvoudige balans per
31 december 2013
(na resultaatbestemming)
(x ! 1.000.000)
Passiva
ref
Eigen Vermogen
31-12-2013
31-12-2012
5.447
Overige reserves
25.4.1
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
24.5.1
86
95
Overige voorzieningen
26
27
112
87
108
3.510
2.880
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
5.563
121
Derivaten
15
23
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder
voorwaarden
147
131
Langlopende overlopende passiva / ontwikkelrechten
25.5.1
34
54
Waarborgsommen
5
4
3.797
Kortlopende schulden
Aflossingsverplichtingen langlopende leningen
25.5
437
819
Kasgelden en rekening-courantkrediet
13
177
Schulden aan gemeenten
2
0
Schulden aan leveranciers
3
7
Schulden aan groepsmaatschappijen
6
71
Belastingen en premies sociale verzekeringen
5
12
Onderhanden projecten
4
2
Overige schulden
0
1
Overlopende passiva
25.6.1
115
126
586
1.215
9.943
10.099
Totaal passiva
In de enkelvoudige balans zijn enkele posten opgenomen die in de geconsolideerde balans
niet voorkomen of substantieel afwijken. De belangrijkste zijn:
- de post deelnemingen is in de geconsolideerde balans verlaagd met de deelname in de
nevenstructuur, hiervoor zijn de activa en passiva van de deelnemingen opgenomen in
de geconsolideerde balans. Als gevolg van het consolideren vallen de posten Vorderingen
op groepsmaatschappijen en schulden aan groepsmaatschappijen tegen elkaar weg. Dit
Ymere jaarrekening 2013 – 179
3.200
geldt ook voor de langlopende overlopende passiva;
- de onroerende zaken in exploitatie wijken enkelvoudig beperkt af van de geconsolideerde post. Dit wordt veroorzaakt doordat in één van de dochtermaatschappijen woningen
in exploitatie zijn. Dit betreft een samenwerking met twee andere woningcorporaties;
- voor de posten die in de enkelvoudige jaarrekening niet substantieel afwijken, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening;
- voor de beloningen bestuurders wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
180 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 181
24
182 – Ymere jaarrekening 2013
24.Enkelvoudige winst-en verliesrekening over 2013
(x ! 1.000.000)
ref
2013
2012
Opbrengsten
Huuropbrengsten
474
447
Opbrengsten servicecontracten
26
27
Overheidsbijdragen
1
2
Opbrengsten uit beheer
501
477
Opbrengst verkoop bestaand bezit
112
98
Netto omzet projectontwikkeling
21
0
Mutatie onderhanden werk
-3
15
Geactiveerde kosten
4
7
Overige opbrengsten
20
21
Totaal bedrijfsopbrengsten
656
Bedrijfslasten
Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
25
15
Afschrijvingen
12
12
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
131
33
Desinvesteringen materiële vaste activa
106
96
Erfpacht
4
4
Lonen en salarissen
50
54
Sociale lasten
7
8
618
Pensioenlasten
10
10
Onderhoudslasten
73
70
Leefbaarheid
12
14
Lasten servicecontracten
28
28
Saneringssteun
17
Verhuurderheffing
2
Overige bedrijfslasten
75
67
Totaal bedrijfslasten
553
Bedrijfsresultaat
103
207
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
-69
-158
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 8
-18
411
Rentebaten
16
21
Rentelasten
-172
-186
Financiële baten & lasten
-149
-183
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
-115
-134
Vennootschapsbelasting
-1
-26
Gerealiseerd intercompany resultaat
9
7
Resultaat deelnemingen
26.1
-9
-79
-115
Resultaat na belastingen
Ymere jaarrekening 2013 – 183
-231
25
184 – Ymere jaarrekening 2013
25.Toelichting op de
enkelvoudige balans per
31 december 2013
25.1Algemeen
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening
en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk.
25.1.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groeps-
maatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 15.3.1 in de geconsolideerde jaarrekening.
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 14.3 in de geconsolideerde jaarrekening.
25.1.2
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de
reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale
waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering
plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele
bijzondere waardevermindering.
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het
resultaat wordt verwezen naar de vanaf pagina 47 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
25.2
Financiële Vaste Activa
25.2.1Deelnemingen
(x ! 1.000.000)
Deelnemingen per 1-1
Mutaties
Resultaat deelnemingen
2013
2012
2,0
1,9
-8,8
-78,6
Afstoting van deelnemingen
0,0
0,0
Afwaardering negatieve deelnemingen
8,2
78,7
Stelselwijziging
0,0
0,0
Deelnemingen Goed Wonen
0,0
0,0
-0,6
0,1
1,4
2,0
Totaal mutaties
Deelnemingen per 31-12
De opwaardering betreft het negatieve eigen vermogen van Ymere Holding BV en Bolwerkfonds BV. Deze opwaardering is in mindering gebracht op de vorderingen op deze groepsmaatschappijen.
Ymere jaarrekening 2013 – 185
De deelnemingen laten zich als volg spcificeren:
31-12-2013
%
Ymere Holding BV
0,0
100,00%
Ymere Beleggingen BV
0,0
100,00%
Bolwerkfonds BV
0,0
100,00%
Park de Meer Beheer BV
0,0
33,33%
Waterstad Beheer BV
0,0
8,33%
Waterstad 3 Beheer BV
0,0
20,00%
Totaal Groepsmaatschappijen
0,1
Stadsherstel Amsterdam NV
0,4
0,56%
Gaasperplas I CV
0,0
99,50%
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV
0,0
41,11%
Woningnet NV
0,7
16,58%
NV Zeedijk
0,2
2,80%
Goed Wonen Vastgoed BV
0,0
100,00%
Totaal overige deelnemeningen
1,4
Totaal
1,4
(x ! 1.000.000)
De statutaire vestigingsplaats van alle deelnemingen is Amsterdam met uitzondering van de
volgende:
Gaasperplas I CV is gevestigd in Hoevelaken, Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV
is gevestigd in Haarlem, Woningnet NV is gevestigd in Utrecht.
25.2.2
Leningen aan groepsmaatschappijen
31-12-2013
31-12-2012
OC Ripperda Kazerne CV
0,0
0,9
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIV BV
8,0
7,9
Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVI BV
3,2
3,1
Bolwerkfonds BV
0,0
15,7
11,2
27,6
(x ! 1.000.000)
Totaal
Over het gemiddeld saldo van deze rekening-courantverhoudingen wordt 3-maands Euribor
plus een opslag van 1,5% berekend.
186 – Ymere jaarrekening 2013
25.2.3
Leningen en overige financiële vaste activa
(x ! 1.000.000)
Deposito’s Premie Caps
Boekwaarde per 1-1
18,2
Leningen
Totaal
3,1
1,2
22,5
Mutaties
Aflossingen
0,0
Afschrijvingen
-0,4
-0,4
Investeringen
1,1
1,1
0,0
-0,4
1,1
0,7
18,2
2,7
2,3
23,1
Totaal mutaties
Boekwaarde per 31-12
De leningen betreffen verstrekte startersleningen.
25.3Vorderingen
25.3.1
Vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2013
31-12-2012
11,8
2,0
180,2
251,0
1,5
1,5
141,9
142,6
Ymere Wonen BV
0,4
0,4
Zona Matadero Vof
0,4
0,3
336,2
397,7
31-12-2013
31-12-2012
Vorderingen uit hoofde van dienstverlening aan
bewoners en gebruikers van onroerende zaken
1,9
2,0
Overige
1,6
4,2
-1,1
-1,3
2,4
4,9
31-12-2013
31-12-2012
Nog te ontvangen rente
1,3
1,3
Vooruitbetaalde erfpacht
0,3
0,4
Overige transitoria
4,6
4,1
Vooruitbetaalde verkoopkosten
55,1
44,7
Totaal overlopende activa
61,3
50,5
(x ! 1.000.000)
Bolwerkfonds
Ontwikkeling BV
VOF Nieuweramstel
Ymere Holding BV
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
25.3.2
Overige vorderingen
(x ! 1.000.000)
Voorziening oninbare vorderingen
Totaal overige vorderingen
25.3.3
Overlopende activa
(x ! 1.000.000)
Ymere jaarrekening 2013 – 187
25.4
Eigen vermogen
25.4.1
Overige reserves
(x ! 1.000.000)
Overige reservers per 31-12 voorgaand boekjaar
Stelselwijziging embedded derivatives
2013
5.570,3
-7,5
Overige reserves per 1-1
5.562,8
Uit resultaatbestemming
-115,4
Overige reserves per 31-12
5.447,4
Ultimo 2013 is in totaal Z 5.009 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige
reserves begrepen (2012: Z 5.084 miljoen).
25.5
Langlopende schulden
25.5.1
Langlopende overlopende passiva
(x ! 1.000.000)
2013
2012
Langlopende overlopende passiva 1-1
54,4
99,2
Vrijval ontwikkelrechten
-20,8
-44,8
Totaal mutaties
-20,8
-44,8
33,6
54,4
Langlopende overlopende passiva 31-12
De waarde van de ontwikkelrechten betreft de nog niet gerealiseerde opbrengst van de aan
Ymere Ontwikkeling BV verkochte ontwikkelrechten op nog te realiseren koop- en
markthuurwoningen.
Vrijval vindt plaats naar op basis van ontwikkeling of afwaardering van verkochte posities.
25.6
Kortlopende schulden
25.6.1
Overlopende passiva
(x ! 1.000.000)
Aanbesteed planmatig onderhoud
Transitorische rente
31-12-2013
31-12-2012
6,9
8,2
80,9
80,6
Vooruit ontvangen huren
7,5
9,2
Te ontvangen facturen
3,6
2,6
Overige overlopende passiva
15,8
24,8
Totaal overlopende passiva
114,7
125,4
188 – Ymere jaarrekening 2013
25.7
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
- de verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen Z 3,8 miljoen,
welke betrekking heeft op:
- 2014: Z 1,5 miljoen;
- 2015-2019: Z 2,2 miljoen;
- voor een totaal bedrag van Z 3,1 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven;
- Ymere heeft voor 1 projecten een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van
Z 38miljoen;
- voor een aantal leningen die verbindingen van Ymere zijn aangegaan heeft Stichting
Ymere een garantie afgegeven van in totaal Z 18,8 miljoen (2012: Z 18,8 miljoen);
- een langjarig deposito van Z 18,2 miljoen is ten behoeve van de verstrekte kasgeldfaciliteiten verpand;
- per 31 december 2013 heeft Stichting Ymere een obligo uitstaan ten bedrage van
Z 148 miljoen (2012: Z 144 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen;
- voor de Stichting DIGH is per balansdatum een leningengarantie afgegeven van
Z 7.6 miljoen. De jaarlijkse annuïteit (circa Z 0,7 miljoen) verbonden aan deze garantstelling blijft binnen de kaders van VROM;
- Stichting Ymere vormt een fiscale eenheid met haar dochtermaatschappijen;
- in het convenant Splitsen en Verkoop Sociale Huurwoningen 2011 t/m 2020 hebben de
gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
en de Huurdersvereniging Amsterdam afspraken gemaakt over het splitsen en verkopen
van huurwoningen van woningcorporaties. In het convenant zijn afspraken gemaakt
over: de uitbreiding van de verkoop van huurwoningen van woningcorporaties, de verdeling daarvan over de stadsdelen, de kwaliteitseisen van de verkochte woningen, de
procedure bij het verkoopgereed maken van huurwoningen van woningcorporaties. Ten
aanzien van de te verkopen woningen in Haarlem en Almere zijn afspraken gemaakt met
de betreffende VvE’s ten aanzien van de staat van onderhoud van de woningen;
- het WSW heeft middels een volmacht de mogelijkheid om hypotheek te vestigen op het
onderpand van de door het WSW geborgde leningen;
- Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huurverhoging bij het leegkomen
van woningen.
Ymere jaarrekening 2013 – 189
26
190 – Ymere jaarrekening 2013
26.Toelichting en specificatie
van de enkelvoudige
winst-en-verliesrekening
26.1
Resultaat deelnemingen
2013
2012
-0,1
0,0
Waterstad beheer BV
0,0
0,0
Waterstad 3 Beheer BV
0,0
-0,1
Stadsherstel Amsterdam NV
0,0
0,0
Coöperatieve herverzekeringsmij woningcorporaties UA
0,0
0,0
Bolwerkfonds BV
0,1
0,1
Goed Wonen Vastgoed BV
0,0
0,0
Woningnet NV
0,0
0,0
-8,8
-78,6
Ymere Beleggingen BV
0,0
0,0
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV
0,0
0,0
Gaasperplas I CV
0,0
0,0
NV Zeedijk
0,0
0,0
-8,8
-78,6
(x ! 1.000.000)
Park de Meer BV
Ymere Holding BV
Totaal resultaat uit deelnemingen
Ymere jaarrekening 2013 – 191
27
192 – Ymere jaarrekening 2013
27.Overige informatie
27.1Werknemers
Het aantal werknemers in dienst van Stichting Ymere per 31 december 2013 was 978 (2012:
1.060). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 919 (2011: 992). Geen van de medewerkers is
werkzaam buiten Nederland (2012: 0).
Amsterdam, 1 april 2014
De Raad van Bestuur van Ymere
De Raad van Commissarissen van Ymere
L.A. Bosveld
M.H. Carillho
P.D. de Jong
E.F. van Galen
M.W. Gout-van Sinderen
V.H. Gruis
A. De Groot
C.B. Nauta
G.H.N.L. van Woerkom
Voorzitter Raad van Commissarissen
Ymere jaarrekening 2013 – 193
Overige gegevens
Voorstel statutaire resultaatbestemming
Aan de Raad van Commissarissen is voorgesteld het jaarresultaat ter grootte van Z 115 miljoen negatief ten laste van de Overige reserves te brengen. De resultaatbestemming is, vooruitlopend op goedkeuring door de Raad van Commissarissen van Stichting Ymere, conform
de statuten in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum
Stichting Ymere is op 1 maart 2014 gefuseerd met Stichting De Woningbouw uit Weesp. De
gefuseerde Stichting Ymere zal voor het eerst over boekjaar 2014 rapporteren.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring is opgenomen op pagina 196.
194 – Ymere jaarrekening 2013
Ymere jaarrekening 2013 – 195
Controleverklaring
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de raad van commissarissen en het bestuur van Stichting Ymere
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Ymere te Amsterdam
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per
31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de
toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en
andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het
vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag,
beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen
in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de
Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT).
Bij de toepassing van de WNT heeft het bestuur gekozen voor de mogelijkheid in de beleidsregels om
zich over 2013 niet te verantwoorden over de ‘externe niet-topfunctionarissen. Het bestuur van de
stichting is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk
acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang
als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze
controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de
‘Beleidsregels toepassing WNT’, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de
voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat
een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel
belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de
bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van
de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat
de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking
die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op
het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Daarbij neemt de
accountant tevens in aanmerking de rechtmatige naleving van de overige bepalingen van de WNT.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle
T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284),
PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions,
Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen hand elen en diensten verlenen. Op
deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze
vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschapp en, waaronder deze algemene
(inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
196 – Ymere jaarrekening 2013
Dit betreft het door de entiteit instellen van terugvorderingen van betalingen van topfunctionarissen,
gewezen topfunctionarissen en toezichthoudende organen die op grond van de WNT als
onverschuldigd zijn aan te merken en, indien noodzakelijk, het opnemen en afzonderlijk toelichten in
de jaarrekening van een vordering vanwege onverschuldigde betalingen. In overeenstemming met de
aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht voor
de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (‘externe niet-topfunctionarissen)’.
De risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de
effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Een controle omvat tevens het evalueren van
de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van
de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele
beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van Stichting Ymere per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de ‘Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde
jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek
of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde
bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid
1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens
vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de
jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Zwolle, 1 april 2014
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA
Pagina 2 van 2
Ymere jaarrekening 2013 – 197
Holdingstructuur Ymere
Stichting Ymere
op 31 december 2013
100%
Ymere
Holding BV
100%
100%
Ymere
Beleggingen BV
100%
Ymere
Ontwikkeling BV
Bolwerkfonds BV
100%
100%
33,33%
Ymere
Wonen BV
vof Zona Matadero
Ymere
Markten BV
100%
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere VI BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere VII BV
100%
Ymere
Monumenten BV
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere I BV
33,33%
vof OC
Nieuw Amerika
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere II BV
50,00%
100%
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere III BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere IV BV
100%
Nieuwe Land BV
Commandiet
50,00%
vof Hofmakerij
33,33%
vof OC
Polderweggebied
vof OC De Loodsen
50,00%
50,00%
vof BB de Dijk
33,33%
vof Vogelpark
vof OC Pontsteiger
8,33%
20,00%
33,33%
25,00%
50,00%
Waterstad
Beheer BV
beherend
Waterstad 3
Beheer BV
beherend
Park de Meer
Beheer BV
beherend
GEM Spiegelhout
Beheer BV
beherend
Gebiedsontwikkeling
Wesopa Beheer BV
beherend
0,19%
2,44%
1,00%
4,00%
4,00%
Waterstad IJburg CV
Groep Waterstad 3 CV
Park de Meer CV
GEM Spiegelhout CV
8,32%
19,51%
33,00%
24,00%
Gebiedsontwikkeling
Wesopa CV
48,00%
GEM BDP
CV
14,21%
De Mooie Stad
CV
49,00%
Andros
CV
49,00%
Nieuw
Waterlandplein CV
48,00%
Groenoord
CV
99,50%
Euroquartier
CV
16.50%
GEM Lisserbroek
CV
32,00%
Ontwikkelingsmij
023 CV
24,00%
OC Ripperda
Kazerne CV
48,00%
OC Stadshart
Heerhugowaard CV
50,00%
Overhoeks
CV
29,40%
Ontwikkelingmij
Lelylaan CV
49,00%
29,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
GEM BDP
Beheer BV
beherend
De Mooie Stad
Beheer BV
beherend
Andros
Beheer BV
beherend
2,00%
2,00%
2,00%
Nieuw Waterlandplein beherend
Beheer BV
4,00%
Geo Beheer BV
beherend
1,00%
16.67%
33,33%
25,00%
50,00%
30,00%
50,00%
50,00%
33,33%
50,00%
50,00%
33,33%
198 – Ymere jaarrekening 2013
Euroquartier
Beheer BV
beherend
GEM Lisserbroek
Beheer BV
beherend
023 Beheer BV
1,00%
4,00%
beherend
4,00%
Huzarenstuk Ripperda beherend
Haarlem BV
4,00%
Stichting Beheer
OSH CV
beherend
Overhoeks
Beheer BV
beherend
Beheermaatschappij
Lelylaan BV
2,00%
beherend
2,00%
De Ringvaart Hillegom beherend
Beheer BV
4,00%
Beinsdorp
Beheer BV
beherend
OC Y AM Home
Beheer BV
beherend
KEA
Beheer BV
beherend
Wilgenhoek
Ontwikkeling BV
beherend
1,00%
2,00%
2,00%
2,00%
De Ringvaart Hillegom
CV
48,00%
Beinsdorp
CV
33,00%
OC Y AM Home
CV
49,00%
KEA
CV
49,00%
OC Wilgenhoek
CV
32,67%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere VIII BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere IX BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere X BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XI BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XII BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XIII BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XIV BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XV BV
50,00%
vof De Stadstuinen
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
33,33%
vof Reimershoven
vof OC
De Verwondering
vof Zeetuinen
vof NieuwerAmstel
vof Een Blok Stad
100%
100%
100%
100%
Ymere
Management BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere V BV
Ymere
Nacohuis BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XX BV
50,00%
vof IBBA Ymere
25,00%
50,00%
IJ-Delta
Ontwikkeling VOF
vof De Noordtuinen
100%
100%
100%
100%
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XIX BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XVIII BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XVII BV
Werkm.Proj.Ontw.
Ymere XVI BV
50,00%
vof Nobelhorst
vof Aan het Spaarne
50,00%
50,00%
vof Middachter
vof Zee-Delta
50,00%
vof Renovatie
het Breed
Ymere jaarrekening 2013 – 199
33,33%
vof Belcanto
Bijlage
De belangrijkste afwijkingen van Ymere van de Nederlandse Corporate Governance Code en
de Governancecode Woningcorporaties
- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. Ymere heeft haar bestuurders voor onbepaalde tijd benoemd. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen in verband met de
continuïteit in de besturing van het bedrijf.
- De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten claw-backclausule in
de arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger om
een aan een bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning
achteraf gezien is toegekend op grond van onjuiste gegevens. De huidige arbeidsovereenkomsten van de bestuurders kennen een dergelijke bepaling niet. Bij nieuwe arbeidsovereenkomsten
zal de Raad van Commissarissen het opnemen van een dergelijke bepaling overwegen.
- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Ymere wordt geen apart remuneratierapport opgesteld; de onderdelen van een dergelijk rapport worden opgenomen in het verslag
van de Raad van Commissarissen.
- Het remuneratierapport krijgt bij Ymere vorm via het verslag van de Raad van Commissarissen
zoals opgenomen in het jaarverslag. Daarin staan de inkomens van de individuele bestuursleden
vermeld. Vanzelfsprekend zal de geldende wetgeving over de openbaarheid van (bijzondere) vergoedingen aan bestuurders worden gerespecteerd.
- Ymere onderschrijft evenals de Governancecode Woningcorporaties het belang van het voorkómen van belangenverstrengeling. De code geeft aan dat om die reden het management, het
bestuur of de Raad van Commissarissen van een corporatie niet lid is van het management,
het bestuur of de Raad van Commissarissen van een andere corporatie binnen hetzelfde werkgebied. Ymere onderschrijft dit, maar maakt daarbij één uitzondering: een personele unie tussen
corporaties (management, bestuur en/of Raad van Commissarissen) in hetzelfde werkgebied is
mogelijk wanneer dit een meerwaarde oplevert voor de volkshuisvesting.
- De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat leden van de Raad van Commissarissen
op openbare wijze worden geworven. De Raad van Commissarissen onderschrijft dit, met twee
nuances:
- De Raad van Commissarissen wil naast een openbare werving ook de mogelijkheid om zelf
mensen actief te benaderen om hen attent te maken op een mogelijk lidmaatschap van de
Raad van Commissarissen. Dit vergroot de mogelijkheid om de juiste kandidaat te vinden.
Kandidaten via openbare werving en kandidaten die door de Raad van Commissarissen zelf
zijn benaderd, doorlopen dezelfde selectieprocedure. Beoordeling vindt plaats op basis van
de criteria die in de profielschets zijn omschreven en van een ‘klik’ met de commissarissen.
- Drie leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie en de Ondernemingsraad (respectievelijk twee leden en één lid). De Raad
van Commissarissen zal bij deze instanties het belang van een openbare werving onder de
aandacht brengen, maar de uiteindelijke wijze waarop het wervingsproces wordt vormgegeven, is aan de voordragende instantie.
- De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat de profielschets van de Raad van Commissarissen vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de Raad hanteert ten
aanzien van diversiteit. Voor zover de bestaande situatie afwijkt van de doelstelling, legt de Raad
hierover verantwoording af in het jaarverslag. Hij geeft daarbij aan in welke termijn hij verwacht
de doelstelling te realiseren. De Raad van Commissarissen telt vanaf 2012 zeven personen. Het
is niet mogelijk alle mogelijke vormen van diversiteit (kennisgebieden, geslacht, beroepsgroepen,
etniciteit, leeftijd etc.) te verenigen in die zeven personen. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van een grote diversiteit van de Raad, maar wil daar geen aantallen of percentages aan verbinden.
- De Governancecode Woningcorporaties en de Nederlandse Corporate Governance Code bevelen aan dat de Raad van alle commissievergaderingen van de Raad van Commissarissen een
verslag ontvangt. De Raad van Commissarissen heeft als regel dat van de vergaderingen van de
agendacommissie en de remuneratiecommissie een actielijst wordt gemaakt, en geen verslag.
Het besprokene in deze commissies leidt in de regel direct tot verwerking ervan in de stukken
voor de Raad van Commissarissen voor de daaropvolgende vergaderingen van de Raad. Het
Ymere jaarstukken 2013
opstellen van een verslag zou dan ‘dubbelop’ zijn. Als het relevant is, koppelen de agendacommissie en de remuneratiecommissie mondeling terug aan de Raad van Commissarissen.
- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de Raad van Commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt
betrokken bij de inhoud en de publicatie van financiële berichten. Ymere is van mening dat het
opstellen van (financiële) berichten tot de bevoegdheid van het bestuur behoort. Wanneer daar
aanleiding toe is, betrekt het bestuur de accountant en/of de Raad van Commissarissen bij het
opstellen van deze berichten.
- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen de belangrijkste bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Ymere
neemt deze aanbeveling niet over. Ymere (RvB/RvC) bespreekt de bevindingen over het functioneren van de accountant met de accountant. Van een dergelijke bespreking maken we melding
in het jaarverslag. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het besprokene
vermelden we echter niets over de inhoud of conclusies van de bespreking.
- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. De opdrachtgever van de interne controller is het bestuur. De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt daarom
ook aan het bestuur plaats. Het bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken
met de accountant, de auditcommissie en/of de Raad van Commissarissen. De interne controller
heeft overigens rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de auditcommissie wanneer dat naar
het oordeel van de interne controller noodzakelijk is.
- De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat het bestuur in zijn verantwoording zichtbaar maakt tot welke aanpassingen in het beleid de dialoog met belanghebbenden aanleiding
heeft gegeven. Ymere vindt het van groot belang dat belanghouders in de gelegenheid zijn om
het beleid van Ymere te beïnvloeden. De visitatiecommissie gaf aan dat dit goed gaat met betrekking tot huurdersorganisaties. Met betrekking tot andere belanghouders is verbetering mogelijk.
Ymere gaat op dit moment na welke verbeteringen in de jaarplancyclus en in de vastgoedsturingscyclus mogelijk zijn teneinde de invloed van overige belanghouders te vergroten. Dit met als uiteindelijke doel om – conform onze ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid – de tevredenheid van belanghouders over Ymere verder te vergroten. Ymere geeft in haar verantwoording aan
hoe Ymere het beleid laat beïnvloeden door belanghouders, en welke ontwikkelingen zich daarin
in het afgelopen jaar hebben voorgedaan. Tegelijkertijd wekt de formulering van de code de suggestie dat beïnvloeding eenduidig aan te geven is. In de praktijk is dat lang niet altijd het geval.
Wijzigingen van (voorgenomen) beleid komen vaak tot stand als gevolg van gesprekken met verschillende internen en externen. Ymere zal daarom niet altijd kunnen aangeven tot welke beleidsaanpassingen de dialoog met belanghebbenden heeft geleid. Overigens geven we bij adviezen
van huurdersorganisaties altijd aan of en hoe we deze adviezen overnemen.
- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen en het
bestuur gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de opdracht voor visitatie. Ymere kiest ervoor
dat alleen het bestuur opdrachtgever is van visitatie. De Raad van Commissarissen keurt de
opdracht tot visitatie goed.
- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan het visitatierapport op de website te plaatsen, evenals het standpunt ter zake van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Ymere
neemt deze aanbeveling over, met één nuance: vertrouwelijke informatie in het visitatierapport
(zoals informatie over personen) plaatsen we niet op de website.
Het overzicht van de aanbevelingen die Ymere niet overneemt, en de motivatie daarvoor, is
ook te vinden op www.ymere.nl.
Ymere jaarstukken 2013
Bijlage
Activiteiten in de gemeente Almere
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Ymere overlegt regelmatig met de gemeente Almere. Dit overleg bestrijkt verschillende
onderwerpen, zoals de wijkaanpak, de huisvesting van bijzondere doelgroepen, nieuwbouw,
renovatie en de woonruimteverdeling. Vanaf begin 2013 is een nieuwe urgentieregeling
van kracht. De invoering daarvan maakt deel uit van de nieuwe Huisvestingsverordening
Almere.
Voor het eerst werken we met de gemeente en de twee andere Almeerse woningcorporaties
(De Alliantie en GoedeStede) samen aan wederzijdse prestatieafspraken op het gebied van
enkele woonthema’s. Door onze ambities te bundelen, kunnen we beter prioriteiten stellen
en tot een gezamenlijke aanpak komen.
Overleg met huurders
Met de Huurdersvereniging Almere (HVA) voert Ymere eenmaal per kwartaal overleg. In
2013 zijn diverse onderwerpen besproken, waaronder de afrekening van de servicekosten,
de bewonersparticipatie, de Betere Buurtprijs, Woningnet, de huurdersbetrokkenheid binnen
de VvE’s, de prestatieafspraken met de gemeente en de projecten Nobelhorst, de Wierden en
Stationade.
Met de bewonerscommissies voert Ymere gemiddeld twee keer per jaar overleg. In totaal
heeft Ymere in Almere zeventien bewonersgroepen. Daarvan zijn er tien aangesloten bij
onze huurdersorganisatie, HVA. Voor ons renovatieproject de Stationade in het stadscentrum hebben we ook in 2013 weer overleg gevoerd met de klankbordgroep, teneinde
deze renovatie in nauwe samenwerking vorm te geven. Ook nu de renovatie en de verduurzaming van het Stationade-complex zijn afgerond, blijft Ymere graag in gesprek met de
klankbordgroep. In Nobelhorst hebben we ervaring opgedaan met bewonersparticipatie
door voortdurend in overleg te zijn met de buurtcoöperatie en de nieuwe huurders van de
Melkfabriek.
Adviesraad Ymere Almere
Ymere wil weten wat er speelt in de Almeerse samenleving. Daartoe laten we ons door
diverse disciplines informeren en inspireren. In 2004 hebben we het initiatief genomen om
de Adviesraad Almere op te richten. Dit informele adviesorgaan levert een bijdrage aan de
lokale verankering van Ymere in Almere. De leden adviseren over maatschappelijke ontwikkelingen in de stad die van invloed kunnen zijn op ons functioneren. Ze zijn op persoonlijke
titel lid van de Adviesraad, hebben een sterke band met Almere en weten wat er in de stad
leeft en speelt.
In 2013 verwelkomden we een viertal nieuwe leden: mevrouw Buiter, de heer Van Schooten,
de heer Bröring en de heer Okkers.
Ymere jaarstukken 2013
Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Almere
Mevrouw S. Calkin
diversiteit, participatie en emancipatie
Mevrouw G. Verduin
kunst en cultuur
Mevrouw J. Jacobus Durand
zelfstandig ondernemer
Mevrouw M. Buiter
student, oprichter Cupidohof
De heer O. Telkamp
economie
De heer R. Telderman
veiligheid
De heer J.A. Bakx
zorg, bijzondere doelgroepen
De heer A. Gijsberts
ondernemer, groene woonomgeving
De heer H.J. Linzel
zorg, maatschappelijke ondersteuning
De heer P. Roelofs
milieu, welzijn
De heer P. van Schooten
communicatie
De heer G. Bröring
makelaar
De heer C. Okkers
zelfstandig advocaat
In 2013 heeft de Adviesraad gesproken en geadviseerd over een grote diversiteit aan onderwerpen, zoals goedkoper bouwen, actualiteiten in de corporatiesector, en de participatiemaatschappij.
Overige belanghouders
Ymere neemt deel aan de Futuregroep, een samenwerkingsplatform van het maatschappelijk middenveld in Almere. Deze groep adviseert het college van burgemeester en wethouders gevraagd en ongevraagd over ontwikkelingen in de stad. Verder werken we goed
samen met de andere Almeerse woningcorporaties. In 2013 was dat bijvoorbeeld het geval
rond de afstemming van de woonruimteverdeling en de prestatieafspraken.
Goede woningen en diensten op maat
De voorraad in Almere
2013
Aantal woningen
7.466
Gemiddelde maandhuur
Z 535
Percentage maximaal redelijk
78%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
121
Aantal parkeerplaatsen/garages
550
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
31
Verkochte huurwoningen
91
Onderhoud en duurzaamheid
In Almere is in 2013 Z 6,2 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was Z 1,6 miljoen voor
reparatieonderhoud, Z 1,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 3,5 miljoen voor planmatig
onderhoud.
In 2013 is de uitvoering van de renovatie en verduurzaming van de Stationade afgerond.
Ymere jaarstukken 2013
Bijzonder aanbod: zorg
Samen met bewoners, maatschappelijke instanties, collega-woningcorporaties en de
gemeente werken we aan de pilot Waterwijk Seniorenproof. De vraag is hoe we de groeiende groep ouderen beter kunnen ondersteunen, zodat ze langer zelfstandig en/of passend
kunnen blijven wonen. In 2013 heeft de gemeente diverse onderzoeken op dit gebied laten
doen. Die willen we in 2014 vertalen in maatregelen.
Woongenot in leefbare wijken
Ymere verdeelt de wijken in woon-, leef- en groeiwijken. Aan de hand van deze indeling
hebben we een beschrijving gemaakt van de gewenste resultaten op het gebied van
‘schoon, heel en veilig’. Ook is een plan van aanpak gemaakt om overlast te bestrijden.
In de Wierden en de Hoven maken we tijdelijk werk van extra beheer. We werken daarbij
samen met De Alliantie, zodat we het gebiedsbeheer gezamenlijk vorm kunnen geven in
de integrale wijkaanpak.
In de Bouwmeesterbuurt zijn we begonnen met inbraakpreventie. Voor ons gehele bezit is
een plan van aanpak gemaakt; dit wordt de komende jaren uitgevoerd.
Keuzevrijheid en wooncarrière
Woningtoewijzing
Huur
< Z 374,44
Huur Z 374,45 < Z 535,91
Huur
> Z 535,92
Totaal
46
21
246
313
Huishoudens van drie
of meer personen
0
18
101
119
Onbekend
7
4
4
15
53
43
351
447
Een- en tweepersoonshuishoudens
Totaal aantal toewijzingen Almere 2013
In Almere is 94% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen
onder Z 34.229.
In 2013 zijn we doorgegaan met de invoering van de huisvestingsverordening die door de
gemeente is vastgesteld. Vanaf het begin van het jaar is een nieuwe urgentieregeling van
kracht. Over de invoering van de overige onderdelen van de huisvestingsverordening maken
we (proces)afspraken met de gemeente en de andere corporaties.
Voor het nieuwe stadsdorp Nobelhorst hebben we in 2013 een huurderscollectief opgericht
met de (toekomstige) bewoners van de Melkfabriek. Inmiddels zijn we begonnen met de
voorbereidingen voor een tweede huurderscollectief, voor de toekomstige bewoners van
twintig eengezinswoningen in de Langehoutbuurt in Nobelhorst.
Talentontwikkeling en sociale stijging
In de Bouwmeesterbuurt voeren we in het kader van de Integrale Wijkaanpak (IWA) vanaf
2012 een uitgebreid programma uit samen met al onze partners, zoals het welzijnswerk, het
opbouwwerk, de Brede School, de Sportondersteuning van TIO en de politie. Hieronder lichten we er enkele projecten uit:
Ymere jaarstukken 2013
- na een lange voorbereiding is het buurtbeheerbedrijf Bouwmeesterbuurt B5 geopend
op een vernieuwde locatie aan het Van Eesterenplein. Dit gebouw is een combinatie van
een buurtloket en een plek voor vrijwilligersactiviteiten, de buurtvoorlichters en de stagiairs van het leer-werkbedrijf;
- in en rond het Bouwmeesterhuis en de scholen zijn veel activiteiten georganiseerd, zoals
sportbegeleiding, buurtfeesten en naschoolse activiteiten;
- met de gebruikers van het Bouwmeesterhuis zijn twee sessies georganiseerd om het
gebruik onderling goed af te stemmen en het praktische beheer te regelen. B5 is de ‘huisbaas’ en regelt facilitaire zaken met de gebruikersgroepen;
- in samenspraak met de gemeente, de school en de buurtbewoners hebben we een
prachtige wijkmoestuin ontworpen en ingericht. Er is een tuincommissie in het leven geroepen en de tuin heeft definitief een naam gekregen: De Vrolijke Spruit;
- het lichtkunstwerk van Daan Roosegaarde heeft veel extra aandacht gekregen in de
media.
In de Wierden en de Hoven heeft Ymere veel werk verzet bij de voorbereiding van de
voorgenomen renovatie en de nieuwbouw. Het prioriteitenprogramma voor de Integrale
Wijkaanpak 2013 is uitgebreid met activiteiten op het gebied van armoedeaanpak. Er ligt
meer nadruk op buurtinitiatieven en we gaan door met succesvolle projecten, zoals het
Wierdendok. Langzamerhand wordt duidelijk dat we voor een effectieve integrale aanpak
het blikveld verbreden naar het niveau van de binnenring van Almere-Haven. We hebben inmiddels ook aansluiting gezocht bij partners op het gebied van welzijn en zorg.
- in januari is een ‘APK’ gedaan op 96 adressen aan de Oldewierde en de Kimwierde. Onze
servicemonteurs hebben een grote diversiteit aan klusjes ter hand genomen. Tegelijkertijd legden ze contact met de bewoners over eventuele leefbaarheids- en sociale problemen en noteerden ze relevante zaken. Voor de bewoners was dat een aangename kennismaking met ons Servicebedrijf Almere, en voor ons een nuttig contactmoment met
onze klant;
- in de Wierden hebben we op sommige plekken te maken met overlast. Een van de maatregelen om die aan te pakken is een betere organisatie van de instroom van nieuwe
huurders. Aan de hand van een persoonlijk gesprek, voorafgaand aan de verhuur, toetst
Ymere een aantal criteria die een rol kunnen spelen in de beoordeling van ‘goed huurderschap’. Zodoende willen we huurders aantrekken die een positief effect hebben op de
directe leefomgeving in de wijk;
- Ymere heeft JINC geïntroduceerd in Almere. JINC helpt kinderen uit achterstandswijken
op weg naar een goede start op de arbeidsmarkt. In Almere hebben inmiddels meer dan
300 leerlingen meegedaan aan bliksemstages en sollicitatietrainingen;
- Ymere heeft met een bijdrage de start van de Weekend Academie in Almere mogelijk
gemaakt.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
In november 2013 leverde Ymere de Melkfabriek in stadsdorp Nobelhorst op. Het gaat om
31 appartementen (waarvan 30 in de sociale huur) en een gezamenlijke ruimte. De community besluit in samenspraak over de invulling van de gezamenlijke ruimte. Met deze nieuwe
manier van participatie leggen we de basis voor een sociaal duurzame wijk.
Team Nobelhorst heeft in september 2013 een sessie belegd waarbij alle belanghouders van
Nobelhorst aan tafel kwamen: Ymere, Dura Vermeer, SVP architectuur en stedenbouw, de ge-
Ymere jaarstukken 2013
meente Almere en de klant. Doel: in een kort tijdsbestek samen een nieuw en betaalbaar
woonproduct voor Nobelhorst ontwerpen. Het resultaat mag er zijn: een ontwerp voor een
woon- en werkgebouw met 42 appartementen in de sociale huur.
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Portefeuille
Nobelhorst
31
Sociale huur
Totaal huurwoningen
31
Totaal koopwoningen
0
Ymere jaarstukken 2013
Bijlage
Activiteiten in de gemeente Amsterdam
De voorraad in Amsterdam
2013
Aantal woningen
43.801
Gemiddelde maandhuur
Z 451
Percentage maximaal redelijk
70%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
1.693
Aantal parkeerplaatsen/garages
3.570
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
549
Verkochte huurwoningen
516
Onderhoud en duurzaamheid
In Amsterdam heeft Ymere in 2013 Z 53,7 miljoen besteed aan onderhoud. Daarvan was
Z 11,5 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 7,2 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 35,0 miljoen voor planmatig onderhoud.
Woningtoewijzing
Huur
< Z 374,44
Huur
Z 374,45 < Z 535,91
Huur
> Z 535,92
Totaal
17
178
1034
1229
7
39
190
236
Een- en tweepersoonshuishoudens
Huishoudens van drie of
meer personen
Onbekend
Totaal aantal toewijzingen
Amsterdam 2013
1
4
19
24
25
221
1243
1489
In Amsterdam is 97% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een
inkomen onder Z 34.229.
Amsterdam-Centrum
Maatschappelijke verankering
Overleg met de professionele belanghouders
In 2013 heeft Ymere onverminderd veel energie gestoken in het onderhouden van de relaties
met onze belanghouders. We vinden het belangrijk om te bespreken en uit te leggen wat we
doen en waarom. We laten zien tegen welke problemen we aanlopen en willen graag horen
welke ideeën bij onze belanghouders leven. Dit doen we op bestuurlijk, ambtelijk en politiek
niveau.
Ymere jaarstukken 2013
In het vroege voorjaar organiseerden we samen met Eigen Haard een fietstocht in stadsdeel
Centrum. Op dat moment stond de besluitvorming over het nieuwe bestemmingsplan voor
de westelijke binnenstad op stapel. Ons doel was politici en ambtenaren van het stadsdeel
te laten zien dat het nieuwe bestemmingsplan niet samengaat met de wens van het stadsdeel en corporaties om levensloopbestendige woningen te bouwen. Helaas heeft dit niet geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.
Begin september organiseerden we onze jaarlijkse jaarplanmiddag voor belanghouders.
Met een groep ambtenaren, raadsleden, bewonersondersteuners en corporatiemedewerkers
maakten we een fietstocht door Amsterdam-Zuid. Aan de hand van praktijkvoorbeelden
bespraken we de dilemma’s waar we tegen aanlopen. De resultaten van deze gesprekken
verwerken we onder andere in ons jaarplan voor 2014. In november hebben we – als voortvloeisel van deze bijeenkomst – een algemeen overleg gevoerd met de SP in stadsdeel
Centrum. Dit contact zetten we voort in 2014.
Bijeenkomsten met belanghouders leveren ons waardevolle informatie op. We merken dat in
sommige delen van de buitenwereld een beeld van ons bedrijf en ons werk bestaat waarin
we ons niet herkennen. We blijven eraan werken om dit beeld bij te stellen.
Overleg met huurders en huurdersorganisaties
In 2013 verliep het overleg met een aantal bewonerscommissies rond renovatieprojecten
moeizaam. De commissies bundelden hun krachten en spraken ons gemeenschappelijk
aan op onze plannen. De weerstand daartegen is groot. Dat kost veel tijd, inzet en energie
en levert soms ook imagoschade op. Net als vorig jaar stuitten we er regelmatig op dat de
aandacht die we besteden aan een zorgvuldige participatie niet leidt tot overeenstemming
over de inhoud van het project. We blijven werken volgens de kaderafspraken. Voor 2014
hebben we een aantal aanvullingen op de standaardmaatregelen uit het sociaal plan op stapel staan. We verwachten dat deze het overleg zullen versoepelen.
Bij twee kleine projecten in Zuid zijn we in 2013, in overleg met onze huurderskoepel, bij
wijze van experiment gestart met de planvorming zonder bewonerscommissie. We overleggen hier met iedere huurder afzonderlijk.
De bewonerscommissie van een renovatieproject aan de Marnixstraat heeft de kantonrechter gevraagd de voorbereidingen van de renovatie te laten opschorten, omdat we ons niet
aan de overlegwet zouden hebben gehouden. De rechter heeft dit verzoek afgewezen.
Naast de overleggen met bewonerscommissies in projecten, hebben we net als in voorgaande jaren overleg gevoerd met andere bewonerscommissies. Ieder kwartaal voeren we daarnaast overleg met de huurderskoepel Stichting BewonersOrganisatie (SBO) over het beleid
van Ymere.
Goede woningen en diensten op maat
In 2013 hebben we goede stappen gezet bij het verbeteren van onze dienstverlening. Per
januari is de afdeling gereorganiseerd die verantwoordelijk is voor het dagelijkse technisch
beheer van het vastgoed. Het uitgangspunt is dat de klant meer centraal komt te staan.
Naarmate we meer gewend raakten aan de nieuwe werkwijze, begonnen alle betrokkenen
er de vruchten van te plukken.
Ymere jaarstukken 2013
Daarnaast hebben we veranderingen doorgevoerd in de manier waarop we bepalen waar
we planmatig onderhoud uitvoeren. Dit heeft ertoe geleid dat in 2014 een relatief groot deel
van het bedrijfsbrede onderhoudsbudget naar ons werkgebied gaat. Ook kunnen we door
onze nieuwe werkwijze vanaf 2014 jaar betrouwbaarder en geloofwaardiger informatie verschaffen aan onze klanten over de plaats en planning van ons onderhoud, met een tijdshorizon van meer dan het jaar zelf. Dit geldt zowel voor huurders als voor eigenaren in
VvE’s.
Ymere heeft veel energie gestoken in de afhandeling van huurcommissiezaken. Het aantal
af te handelen zaken is fors geslonken. Tegelijkertijd komen er nieuwe zaken binnen. Door
meer planmatig onderhoud uit te voeren hopen we de oorzaak hiervan weg te nemen.
Met onze huurdersvereniging in het Handelsbladgebouw – een complex met tientallen,
vooral onzelfstandige woningen – hebben we geïnvesteerd in een betere samenwerking en
beter beheer. We verwachten eind december 2013 de nieuwe beheerovereenkomst te ondertekenen.
De servicekosten vergden veel aandacht, en dat zal in 2014 zo blijven. In 2013 hebben we
veel opgeschoond, maar we zijn er niet in geslaagd om alle achterstanden in te lopen en via
structurele oplossingen toekomstige problemen voor te zijn. We doen ons uiterste best om
dit te verbeteren. In 2014 gaat een team van start dat zich voor de gehele Ymere-organisatie
uitsluitend met de servicekosten bezighoudt.
Het voornemen in ons jaarplan was om bij nieuwe verhuringen betere buurtinformatie te
geven. Vanwege de naderende sluiting van de vestiging Centrum hebben we dit voornemen
niet doorgezet. Een ander voornemen was om een pilot te starten waarbij huurders meer
betrokken zouden worden bij onze investeringen in hun woning. Deze pilot is uiteindelijk
uitgevoerd in andere vestigingen. De implementatie zal in 2014 in alle vestigingen plaatsvinden.
In ons jaarplan namen we ons voor om werk te maken van het opstellen van algemene
duurzaamheidsverbeteringen die we kunnen uitvoeren als een woning van huurder wisselt.
Door het afgenomen investeringsvolume van Ymere kwam dit niet van de grond. Bij mutatie
nemen we deze verbeteringsmaatregelen nu waar dat mogelijk is, maar wel binnen krappere investeringskaders dan voorheen.
Een aantal malen hebben we de hulp ingeroepen van de vrijwilligers van de Stichting
Present om hulpbehoevende mensen te helpen met het opknappen van hun tuin. In totaal
hebben we zo zes tuinen onder handen genomen.
Tot slot: in 2013 zijn we erin geslaagd om de periode waarin woningen leeg staan bij
mutatie flink te laten afnemen. Dit is gunstig voor onze klanten (de woningen zijn sneller
beschikbaar) én voor Ymere (minder huurderving).
Woongenot in leefbare wijken
Het Hercules Segherskwartier in De Pijp heeft de afgelopen jaren veel aandacht van Ymere
gekregen. Ons doel was om de leefbaarheidsaanpak hier in 2013 af te ronden. Door onverwachte wendingen in de planvorming voor de onderdoorgang tussen de Albert Cuypstraat
Ymere jaarstukken 2013
en de Govert Flinckstraat zijn we nog niet zover. De start van de renovatie van de onderdoorgang is nu voor januari 2014 gepland. Als dit klaar is, ronden we de leefbaarheidsaanpak af met een opknapbeurt van de laatste portiek uit een reeks van dertien die Ymere de afgelopen jaren heeft aangepakt.
Voor het complex Gran Vista aan het Waterlooplein hadden we ons werkzaamheden voorgenomen die de duurzaamheid en de leefbaarheid verbeteren. Voortschrijdend inzicht heeft ertoe geleid dat er geen ingrijpende renovatie plaatsvindt, maar stevig planmatig onderhoud.
Eind 2012 hebben we de werkzaamheden in de Nieuwe Houttuinen opgeleverd. Hier zijn
maatregelen genomen die de duurzaamheid en de uitstraling van het complex verbeteren.
Afgelopen jaar hebben we – in samenspraak met de bewoners en de oorspronkelijke architect van het complex – kunst laten aanbrengen op het complex.
2013 was het tweede jaar waarin we de Betere Buurtprijs in nieuwe stijl hebben uitgevoerd.
Bewoners konden het gehele jaar initiatieven indienen om hun buurt te verbeteren. Er zijn
zes projecten uitgevoerd. In november hebben we alle initiatiefnemers gezamenlijk in het
zonnetje gezet.
Keuzevrijheid en wooncarrière
We doen niet alleen ons best voor huishoudens die aangewezen zijn op een sociale huurwoning; ook huishoudens met een laag middeninkomen zien we als onze doelgroep. Voor
deze groep hebben we meer aanbod gecreëerd met ons nieuwe huurbeleid. Ook met andere
maatregelen hebben we deze groep in 2013 beter kunnen bedienen. Zo hebben we in ons
renovatieproject Olympia een deel van de woningen die aanvankelijk bestemd waren voor
verkoop, omgezet in huurwoningen voor middeninkomens. Al deze woningen zijn in korte
tijd en met weinig reclame verhuurd. Dat is een indicatie dat er veel vraag naar is.
In ‘Bouwen aan de Stad 2’ is afgesproken om het samenvoegen van bestaande woningen
voor middeninkomens aantrekkelijker te maken. In 2013 hebben we dit voor het eerst kunnen doen: een HAT-eenheid met twee kamers is samengevoegd tot een middensegmentwoning die één pand beslaat.
Talentontwikkeling en sociale stijging
Een van de actiepunten uit het Ymere Jaarplan 2013 was: een plan van aanpak maken voor
mensen in ons werkgebied met ‘wijkaanpakachtige’ problemen. Als gevolg van de herijking
van onze prioriteiten is dit voornemen opgeschort.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Een belangrijke ontwikkeling was het terugschroeven van het investeringsvolume van
Ymere. Hierdoor hebben we een nieuwe prioritering moeten aanbrengen in onze renovatieen nieuwbouwprojecten, en in de projecten waar we een niet-ingrijpende woningverbetering hadden gepland. Voor de vestiging Centrum betekende dit dat enkele projecten een andere planning kregen, dat programma’s zijn aangepast (iets meer koop, iets minder huur), en
dat we enkele projecten moeten afstoten, zodat Ymere de investering niet hoeft te doen.
Vooral in stadsdeel Centrum heeft Ymere veel kleine complexen, bestaande uit één of twee
panden. Een deel daarvan is vanwege de slechte technische staat toe aan ingrijpende verbetering. Dit zijn kostbare en tijdrovende ondernemingen. In 2013 hebben we daarom ener-
Ymere jaarstukken 2013
gie gestoken in het opstellen van een nieuwe werkwijze bij dit soort projecten. Door kleine
projecten te clusteren, één aannemer als co-maker te selecteren en de interne besluitvorming voor de geclusterde projecten efficiënter in te richten, kunnen we efficiënter werken
en beter inspelen op de behoefte van huidige en toekomstige klanten. Ook kunnen verhuisbewegingen makkelijker tot stand komen en halen we meer resultaat uit onze beperkte
financiële middelen.
In 2013 hebben we twee renovatieprojecten opgeleverd:
- Prinsengracht 688: hier zijn na een ingrijpende renovatie twee huurders teruggekeerd in
hun sociale huurwoningen. Twee vrijgekomen woningen zijn verkocht.
- Project Olympia: de voltooiing nadert. In 2013 hebben we fase 3 van de vijf fasen opgeleverd, en zijn we gestart met de vierde fase. In beide fasen hebben we in totaal 122 woningen opgeleverd: een combinatie van sociale huur, vrijesectorhuur voor middeninkomens
en koopwoningen. Daarnaast hebben we ook bedrijfsruimten aan de Marathonweg opgeleverd. In september hebben we deze mijlpaal gevierd met een opleverfeest voor de
buurt.
Amsterdam-Noord
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Zoals gebruikelijk heeft de regiodirecteur in 2013 bestuurlijk overleg gevoerd met de stadsdeelvoorzitter en de wethouder Wonen van Stadsdeel Noord. Met de wethouder is ook een
aantal keren bilateraal overleg gevoerd. Het overleg vond zes keer plaats en ging voornamelijk over lopende projecten, met name de Van der Pekbuurt en Het Breed. Ook is gesproken
over de (beheer)problemen bij de opgeleverde nieuwbouw van het Waterlandplein.
Overleg met huurders
Vier keer hebben we om de tafel gezeten met de Bewonersraad van Noord. Aan de orde
kwamen onder meer het nieuwe participatiebeleid, de huurverhoging, de reorganisatie en de
stand van zaken van de lopende projecten.
De klankbordgroep in de Van der Pekbuurt is een belangrijke overlegpartner voor de aanpak
waarmee Ymere daar is gestart en die de komende jaren verder doorgaat.
Noord heeft negen actieve bewonerscommissies, waarmee minimaal vier keer per jaar is
overlegd. Er zijn ruim dertig VvE’s. De een is wat actiever dan de ander, maar Ymere probeert altijd op de algemene jaarvergadering aanwezig te zijn. Overigens werken we aan een
transformatie van al deze overlegvormen. We willen af van het onderscheid tussen huurders
en kopers en zoeken naar een overlegvorm met álle bewoners.
Overleg met overige belanghouders
Ymere heeft op verschillende niveaus deelgenomen aan diverse bijeenkomsten, zoals de
overlegbesprekingen met professionals, het beheeroverleg, het buurtveiligheidsteam en het
huismeesteroverleg.
Goede woningen en diensten op maat
In juni is het groot onderhoud van de Motorwal feestelijk opgeleverd. Het complex staat er
weer prima bij, tot grote tevredenheid van de bewoners.
Ymere jaarstukken 2013
Net als vorig jaar blijven we ons concentreren op een correcte en snelle afhandeling van terugbelnotities en klachten. Wat betreft de achterstand in de afrekening van de servicekosten,
heeft Noord dit jaar een slag kunnen maken: 90% van de afrekeningen over 2012 is gereed.
Om te voorkomen dat in deze moeilijke economische tijden het aantal woningontruimingen
toeneemt, maken we – net als vorig jaar – gebruik van ‘Vroeg eropaf’. Medewerkers van de
Stichting Doras bezoeken op onze indicatie bewoners met een huurachterstand van twee
maanden. Ook hebben we (als pilot) een spreekuur ingesteld in de Van der Pekbuurt en Het
Breed, de wijken met de hoogste huurachterstand. Deze pilot was succesvol; er wordt veel
gebruik van gemaakt. We hebben daarom besloten om beide spreekuren komend jaar voort
te zetten.
Woongenot in leefbare wijken
Het afgelopen jaar was onze inzet vooral gericht op het schoon, heel en veilig houden van
de buurten. Daarbij spelen onze gebiedsbeheerders een belangrijke rol. Op het vernieuwde
Waterlandplein is een nieuwe gebiedsbeheerder aangesteld. Dat was nodig ook: na oplevering van de eerste woningen was er direct sprake van jongerenoverlast. Samen met andere
partijen (het stadsdeel, de politie, winkeliers en huurders) gaan we dit aanpakken. Het mobiele podium (geschonken door Ymere) kan daarbij een rol spelen. Het stadsdeel neemt de
programmering voor zijn rekening.
Er zijn diverse groenacties georganiseerd. Ook zetten we vrijwilligers van de Stichting Present in om tuinen op te schonen voor bewoners die dat zelf niet meer kunnen. In Het Breed
is een project gestart met tuinierbakken. Hierin kunnen bewoners zelf een moestuin aanleggen. De actie is een groot succes: er is nu zelfs een wachtlijst.
In Floradorp is alweer de derde buurtkamer geopend: een ontmoetingsplek voor de buurt die
buurtbewoners zelf beheren. Ymere faciliteert de ruimte, de bewoners verzorgen de activiteiten en het onderhoud.
Keuzevrijheid en wooncarrière
In 2013 is eindelijk de aanpak van de woningen in Het Breed gestart. In december was het
eerste blok gereed. Het resultaat mag er zijn: de schil van de woning is aangepakt en we hopen dat de overlast op de galerijen zal verminderen door het afsluiten van de trappenhuizen.
De bewoners zijn tevreden. De lege woningen worden verkocht. Dat verloopt veelbelovend:
de verkoopmanifestatie in de modelwoning, een gezamenlijke actie van Verkoop en Vrije
Sector Huur, leverde meteen goede resultaten op.
De gemeenschappelijke verklaring Van der Pekbuurt december 2012 heeft geleid tot samenwerking tussen Ymere, Stadsdeel Amsterdam-Noord, Bureau Monumenten & Archeologie,
de Dienst Wonen, Zorg & Samenleven en de huurdersvereniging. Uiteindelijk is er overeenstemming bereikt over bloksgewijze aanpak variërend van uitgebreide renovatie tot beperkte maatregelen. Ook zijn we het eens over de toewijzingsregels voor de gerenoveerde en begin 2014 op te leveren woningen in het voorbeeldblok in de Van der Pekstraat. Hoewel de
optie sloop/nieuwbouw van bepaalde delen nog steeds een twistpunt is, is een plan van
aanpak opgesteld voor (een deel van) het onderzoeksgebied van de Van der Pekbuurt. Overeenstemming op bestuurlijk niveau in 2014 moet de weg vrijmaken voor de daadwerkelijke
realisatie van de eerste fase.
Ymere jaarstukken 2013
Talentontwikkeling en sociale stijging
De wijkaanpak in de Van der Pekbuurt begint vruchten af te werpen. De Van der Pekstraat
wordt een steeds levendiger winkelstraat. Hier is het fenomeen ‘wisselwinkel’ geïntroduceerd: startende ondernemers kunnen in deze winkel tegen soepele voorwaarden uitproberen of hun initiatief kansrijk is. De eerste ondernemer van de wisselwinkel heeft zich al
definitief kunnen vestigen in de Van der Pekstraat. Sinds het najaar is in ons pand op het
Meidoornplein ‘Het Ondernemershuis’ gevestigd. Startende ondernemers kunnen hier terecht voor advies en hulp. Ook is de eerste winkel geopend die gebruikgemaakt heeft van
crowdfunding. In Tuindorp Oostzaan is in navolging van Floradorp een volksopera georganiseerd. Met twee uitverkochte voorstellingen in juni en ruim 100 enthousiaste deelnemende
bewoners was het een groot succes. Alle afdelingen in Noord maken gebruik van stagiairs
op verschillende niveaus.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Portefeuille
Waterlandplein
90
Sociale huur
Waterlandplein
142
Vrije sector
Totaal huurwoningen
232
Amsterdam-Oost
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Op verschillende niveaus heeft Ymere in 2013 overleg gevoerd met de stadsdelen Oost en
Zuidoost. Vier keer per jaar is er bestuurlijk overleg tussen Ymere en de wethouders. Daarnaast neemt Ymere deel aan diverse afstemmingsoverleggen op buurt-, wijk- of stadsdeelniveau met het stadsdeel, de collega-woningcorporaties en de politie:
- Samen Indische Buurt (stuurgroep, programmagroep, beheergroep)
- Regiegroep IJburg (stuurgroep, beheergroep)
- Afstemmingsoverleg Oostelijk Havengebied
- Afstemmingsoverleg Dapperbuurt
- Buurtprogrammateam Oosterparkbuurt
- Buurtprogrammateam Betondorp
- Programmaoverleg Transvaalbuurt
- Afstemmingsoverleg H-Buurt (regiegroep, beheergroep)
- Programmateam EGK-Buurt
- Afstemmingsoverleg Venserpolder
Belangrijke onderwerpen in 2013 waren de herprioritering van projecten (in verband met
het afnemende investeringsvolume van Ymere) en de inzet van de wijkaanpak, die wordt afgebouwd in de vooroorlogse wijken Transvaal en de Indische Buurt, maar juist wordt geïntensiveerd in Zuidoost. Ook de algehele veiligheid op stadsdeelniveau en in het bijzonder in
het Oostelijk Havengebied en op IJburg kreeg dit jaar bijzondere aandacht.
Ymere jaarstukken 2013
Overleg met huurders
Met de Stichting BewonersOrganisatie (SBO) voert Ymere ieder kwartaal regulier overleg.
Met de actieve bewonerscommissies is minimaal één keer overleg gevoerd. Ook hier was de
herprioritering van de projecten een belangrijk gesprekspunt, evenals het verkoopbeleid, het
huurbeleid en de betaalbaarheid, en de afrekening van de servicekosten.
Goede woningen en diensten op maat
De vestiging Oost heeft in 2013 veel werk gemaakt van verbetering van de dienstverlening
aan de klanten.
Activiteiten
- De aansturing van alle huismeesters is geprofessionaliseerd. Er zijn duidelijke afspraken
gemaakt over taken en verantwoordelijkheden.
- Voor de Dapperbuurt en de Rudolf Dieselbuurt zijn beheerplannen opgesteld en in uitvoering gebracht. Samen met onze partners werken we aan de verbetering van de leefbaarheid in beide buurten.
- Voor het complex Hoptille in de H-Buurt is een integrale analyse gemaakt en een plan
opgesteld. De uitvoering start in 2014. De focus ligt op planmatig onderhoud, schuldsanering en armoedebestrijding.
- Er loopt een pilot op het gebied van maatwerk bij huurachterstanden in de Transvaalbuurt. De focus ligt op preventie, signaleren en doorverwijzen.
- We hebben scherper gestuurd op tijdige afhandeling van klachten en het voorkomen van
geschillen. De klachtenafhandelingsprocedure is hierdoor verbeterd, maar het aantal geschillen is nog niet afgenomen.
- De eigenaarsrol van Ymere binnen de VvE’s is verder geprofessionaliseerd.
- We hebben hard gewerkt aan onze dienstverlening rond het betrekken van een nieuwe
woning. Dit zien we terug in goede resultaten op het gebied van de klanttevredenheid.
Woongenot in leefbare wijken
In 2013 is gestart met integraal gebiedsbeheer. Verschillende soorten expertise komen
samen in wijkteams die samen werken aan het (sociaal) beheer. Vooral de samenwerking
met andere partners in Betondorp, de Indische Buurt, Transvaal, het Eenhoornterrein en op
IJburg zorgt voor een gemeenschappelijke agenda op het gebied van leefbaarheid, veiligheid, verkoop en economisch klimaat, en betrokkenheid van bewoners.
Keuzevrijheid en wooncarrière
We betrekken bewoners waar mogelijk bij het planmatige onderhoud van de woningen. Zo
was er begin 2013 een bewonersschouw aan het Archimedesplantsoen. De daaruit volgende
onderhoudswerkzaamheden zijn nagenoeg afgerond. Grootschalige projecten die moesten
worden uitgesteld, leiden in de tussentijd tot noodzakelijk onderhoud. Hierover is uitgebreid
overleg gevoerd, bijvoorbeeld in het complex Vijver ter Gouw.
Talentontwikkeling en sociale stijging
De vestiging Oost van Ymere heeft drie zogenoemde groeiwijken: de Indische Buurt, de
Transvaalbuurt en de H-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Hier – maar ook in andere wijken –
werken we samen met bewoners en belanghouders aan talentontwikkeling, sociale stijging
en leefbaarheid. Een greep uit onze activiteiten in 2013:
- Bij het Tugelahuis is de kindertuin opgeleverd. Er was al een tuin voor volwassen bewoners, maar nu is er dus ook een plek voor kinderen met groene vingers.
Ymere jaarstukken 2013
- Ymere heeft samen met Fifteen het eerste Wereldkampioenschap Koken georganiseerd. De
landenteams bestonden uit actieve bewoners uit de Transvaalbuurt: Marokko, Turkije, Nederland, Suriname, Egypte en Ghana. De teams werden tijdens de wedstrijd beoordeeld op
hun kookkunsten, maar ook op de manier waarop ze het land van hun team presenteren. Samen koken verbindt: het brengt mensen met verschillende culturele achtergronden bij elkaar.
- Ymere heeft meegewerkt aan het Pleinenfestival in de Oosterparkbuurt: een theaterfestival
dat zich enkele weekenden achter elkaar afspeelde op steeds een ander plein in de buurt.
Samen met Stadsdeel Zuidoost en projectontwikkelaar Reggs heeft Ymere een innovatieve
speeltuin geopend in de H-Buurt in Amsterdam-Zuidoost. Kinderen en volwassenen wekken
hier al spelend energie op, die er vervolgens voor zorgt dat ze verschillende spellen kunnen
spelen via oplichtende kleuren. Het pleintje is bovendien een ontmoetingsplek voor jong en
oud.
- Het multimediale kunstproject Home Recording is geopend in het wooncomplex voor
conservatoriumstudenten op IJburg. Een appartement in het pand is volledig ingericht als
lowtech opnamestudio. Vanuit deze ruimte kunnen bewoners met een simpele handeling
liveopnames uitzenden via de website www.homerecording.nu. De grote lamp aan de gevel
van het pand, geïnspireerd op de ‘on air’ lamp uit radio- en tv-studio’s, geeft buurtbewoners
te kennen wanneer de stream live is.
- In 2013 is onderzocht of een betekenisvolle bestemming kan worden gevonden voor het
geboortehuis van Johan Cruijff in Betondorp. Alle betrokken partijen waren het erover eens
dat het een dynamische plek moet worden waar jongeren hun talent kunnen ontwikkelen in
de geest van de wereldberoemde voetballer. De vraag naar het hoe en wat wordt nog uitgewerkt. Totdat er een concreet voorstel komt, kunnen studenten via de Academie van de
Stad anderhalf jaar lang in deze woning wonen, in ruil voor acht uur vrijwilligerswerk per
week in de wijk. Ze zullen zich in eerste instantie richten op ondersteuning van de ouderen
in de buurt. Ymere werkt hierbij nauw samen met het stadsdeel, de medeopdrachtgever van
dit project.
- Onder de naam Inside Oost is de vestiging Oost in 2012 een jongerennetwerk gestart in een
aantal wijken in Amsterdam-Oost. Het doel: jongeren actief betrekken bij de buurt en hun
mening horen over wat ze belangrijk vinden voor de verschillende buurten. In totaal ging
het om zo’n 25 actieve jongeren. We streefden ernaar dit jongerennetwerk in 2013 te leren
naar zelfstandigheid toe te werken, en trainden de jongeren met het oog daarop in projectmatig werken. Helaas is het niet gelukt om de gewenste zelfstandigheid te realiseren. Er is
dan ook besloten om niet langer te investeren in Inside Oost.
- In de Domselaerstraat is een leegstaande woning in tijdelijk gebruik gegeven aan het Karel
Appelhuis. De woning wordt gebruikt als kinderbuurtatelier. Van restmateriaal, onder meer
afkomstig van de Dappermarkt, maakten buurtkinderen de kleurrijke tentoonstelling Onderwater Wereld.
- Ymere voorzag de Dappertuin (de moestuinbakken op de speelplek in de Pieter Nieuwlandstraat) van een watertappunt. Deze watervoorziening is noodzakelijk om de tuin te kunnen blijven onderhouden. De tuin zorgt voor ontmoetingen tussen bewoners en vergroot de
sociale cohesie in de buurt.
Mensen moeten de mogelijkheid hebben om te verhuizen naar een woning die bij ze past. We
creëren die mogelijkheid door een gedifferentieerd aanbod van huur- en koopwoningen. De opbrengsten die onze woningverkopen genereren, heeft Ymere hard nodig om te kunnen blijven
investeren in andere delen van het sociale bezit. In Oost is de verkoop in 2013 goed verlopen:
onze verkooptarget van 150 woningen is gerealiseerd.
Ymere jaarstukken 2013
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Portefeuille
Kraaipanschool nieuwbouw
55
Sociale huur
Totaal huur
55
Met het project Kraaipan won Ymere de Zuiderkerkprijs 2013 voor het beste woningbouwproject in Amsterdam. De jury merkte op:
Het project Kraaipanschool geeft daadwerkelijk een ‘cadeau aan de stad’ door juist op deze
plek een nieuw plein te creëren. Een vanzelfsprekende integratie van het gebouw in de wijk,
ook op het niveau van het gevelbeeld, en een optimalisering van de woonbeleving met onder meer een grote inkomsthal die flexibel bruikbaar blijkt, deuren en suite, intieme gevelopeningen en eenvoudige, maar zorgvuldig vormgegeven galerijen aan de achtergevel. Het
is daarnaast prijzenswaardig dat juist in de sociale huursector bijzondere en daardoor dure
architectonische onderdelen zoals de geïntegreerde bloembakken aan de achtergevel, ronde
kozijnen en bijzondere daklijst als gevolg van de synergie tussen architect en opdrachtgever
toch zijn doorgevoerd. Een optimistisch project dat een wezenlijke en hoopvolle bijdrage
heeft geleverd aan de verbetering van een probleemwijk.
Ymere werd ook genomineerd voor de Schildersvakprijs 2012 voor de kleurrijke gevel in
complex Heesterveld. Helaas vielen we hierbij buiten de prijzen.
Amsterdam-West
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Ymere overlegt frequent met de stadsdelen Amsterdam-West en Amsterdam-Nieuw West.
Dit overleg bestrijkt verschillende onderwerpen, zoals de wijkaanpak, nieuwbouw, renovatie
en de woonruimteverdeling. Met name de (her)prioritering van de projecten stond in 2013
regelmatig op de agenda, om onze partners goed op de hoogte te houden.
Overleg met huurders
In juni heeft een Y-Atelier plaatsgevonden. Bewonerscommissies en betrokken huurders
gingen hier in gesprek over onze jaarplandoelen en participatie. Ook de oprichting van nieuwe bewonerscommissies heeft de aandacht gehad. Er kwamen acht nieuwe commissies bij.
Overleg met overige belanghouders
Ymere is actief aanwezig geweest bij verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en
professionele partners in de buurt. Verder zijn we actief op sociale media, zoals Facebook en
Twitter.
Goede woningen en diensten op maat
In de Reimerswaalbuurt zijn tussen eind 2013 en begin 2014 120 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd. De bewoners van deze woningen schuiven door uit omliggende wooncomplexen die op termijn zullen worden gesloopt. Voordat ze hun woning kunnen betrekken,
Ymere jaarstukken 2013
hebben ze een intensief bewonerstraject van Ymere doorlopen. Huurachterstanden zijn (onder andere) aangepakt en we hebben gesproken met huurders die in het verleden overlast
hebben veroorzaakt.
In Bloom IV, een van onze renovatieprojecten, is collectief particulier opdrachtgeverschap
een van de producten die we willen ontwikkelen. In de Reimerswaalbuurt en in de Punt zijn
in overleg met het stadsdeel zogenoemde vlekken aangewezen voor zelfbouwkavels. Met
dit soort initiatieven heeft Ymere in 2013 een begin gemaakt met de ontwikkeling en het
aanbod van meer gedifferentieerde woonproducten.
Woongenot in leefbare wijken
In september 2012 zijn de Buurtveiligheidsteams van start gegaan. Dit is een samenwerkingsproject van Ymere, het stadsdeel Nieuw-West en de politie. Iedere wijk van Ymere
heeft een verdubbelde politiecapaciteit gekregen, een eigen handhaver van het stadsdeel en
een eigen toezichtteam van Ymere (een leermeester met ROC-stagiairs). In 2013 waren deze
teams actief in alle buurten in Nieuw-West. Hun aanwezigheid wordt als positief ervaren;
bewoners geven aan dat hun gevoel van veiligheid is toegenomen. Omdat het werkgebied
van de teams groot is, blijft hun zichtbaarheid een aandachtspunt.
In alle buurten in Amsterdam (Nieuw)-West was in 2013 een gebiedsbeheerder actief.
Deze heeft zich ingezet voor het leeg en schoon krijgen en/of houden van de trappenhuizen.
Ymere heeft samen met bewoners zogenoemde leefregelborden ontwikkeld. Ze zijn in een
dertigtal trappenhuizen opgehangen. Ook verwaarloosde tuinen hebben veel aandacht gekregen van de gebiedsbeheerders. Bewoners zijn actief aangesproken op het onderhoud
van hun tuin. Als bleek dat men niet in staat was het tuinonderhoud zelf te doen, is de tuin
samen met Stichting Present opgeknapt.
Keuzevrijheid en wooncarrière
Vestiging West heeft in 2013 haar verkoopprogramma ruimschoots gehaald. Door meer
kopers naar de westelijke stadsdelen te trekken hebben we een bijdrage geleverd aan meer
diversiteit in de bewonerssamenstelling. In buurten met een overschot aan lege, te verkopen
woningen, hebben we een deel van deze woningen teruggenomen in de huur. Zo voorkomen
we dat we de markt verstoren. Het afwerkingsniveau van ons koopaanbod was zeer divers:
van volledig gerenoveerd tot kluswoning.
Talentontwikkeling en sociale stijging
Met Express Your Best (Nieuw-West) en Best Of The West (West) heeft Ymere zich in 2013
ingezet voor de talentontwikkeling van jongeren. Een diversiteit aan workshops – van het
ontwerpen van kleren tot het leren hoe je een speech geeft – sloeg aan bij veel enthousiaste
jongeren.
Springlevend Landlust, een project waarbij studenten zich in ruil voor een woning inzetten
voor de wijk waarin ze wonen, heeft zich in 2013 onder meer gericht op zogenoemde multiprobleemgezinnen. Buurtpraktijkteams hebben deze gezinnen bezocht en geholpen bij het
beheren van hun uitgavenpatroon.
Budgetbuddies, een soortgelijk project, heeft in Nieuw-West huurders geholpen om overzicht te scheppen in hun beschikbare budget en zo betalingsachterstanden terug te dringen
dan wel te voorkomen. Met het project ‘Oren en Ogen’ van de wijk heeft locatie West haar
Ymere jaarstukken 2013
servicemonteurs actief opgeroepen signalen over overlast en vervuiling door te geven. Veel
servicemonteurs hebben hieraan gehoor gegeven. Daardoor kon de consulent op de vestiging acties uitzetten om overlastzaken op te lossen, nog voordat een huurder dit kon melden.
Ymere zet zich ieder jaar ervoor in om leer-werkplekken te creëren. Ymere West neemt hiervan altijd een groot deel voor haar rekening. Op de vestiging hebben we meerdere meeloopstages voor (v)mbo-leerlingen en langdurige stages voor hbo-studenten aangeboden. In
onze buurtbeheerbedrijven in Amsterdam-West en in een aantal andere maatschappelijke
voorzieningen hebben we dit jaar bijna 150 leer-werkplekken aangeboden.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Samenwerking met de gemeente, de politie, het welzijnswerk, actieve bewoners en andere
spelers is cruciaal om de sociale kaart van een wijk goed te kennen. Onze beperkte financiële middelen maken scherpe keuzes in de samenwerking noodzakelijk. Juist in tijden van
economische crisis neemt het belang van samenwerking toe en komen partners op de beproefde producten van Ymere af, zoals de buurtbeheerbedrijven.
Meer dan ooit dwingen we onszelf tot samenwerking vanaf de start van het initiatief. Daarnaast zoeken we actief naar cofinanciering door fondsen en het bedrijfsleven. In dit verband
kunnen we melden dat het samenwerkingsprogramma voor West voor meer dan 80% financieel wordt gedekt door cofinanciering.
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Portefeuille
Laan van Spartaan Zuidstrook
84
sociale huur
AB-24 Nieuwbouw
47
sociale huur
Reimerswaal
26
sociale huur
Multi Functioneel Centrum
41
sociale huur
De Punt
48
vrijesectorhuur
Confucius
16
vrijesectorhuur
Totaal huurwoningen
Ymere jaarstukken 2013
262
Bijlage
Activiteiten in de gemeente Haarlem
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Op verschillende niveaus heeft Ymere in 2013 overleg gevoerd met de gemeente Haarlem.
Een van de belangrijkste resultaten is de ondertekening van het Lokaal Akkoord Haarlem
(LAH). Samen met de gemeente Haarlem en de andere woningcorporaties hebben we in dit
akkoord afspraken vastgelegd over diverse thema’s rond wonen en leefbaarheid, waaronder
het in stand houden van een kernvoorraad van minimaal 18.000 huurwoningen.
Met de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is overleg gevoerd over nieuwe prestatieafspraken. We hebben afstemming gezocht over thema’s die de gebouwde omgeving
aangaan. Naar verwachting zal dit in 2014 tot een hernieuwde overeenkomst leiden.
Op bestuurlijk-ambtelijk niveau hebben de directies van de Haarlemse woningcorporaties
daarnaast vier keer per jaar contact in het zogenoemde Geco-overleg. Twee keer per jaar is
er bestuurlijk overleg tussen Ymere en de wethouders. Ook met de gemeenten Heemstede
en Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2013 zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau
overleg gevoerd.
Overleg met huurders
Met huurdersorganisatie de Waakvlam en de bewonerscommissies hebben we een voorjaars- en een najaarsbijeenkomst belegd. Deze bijeenkomsten werden goed bezocht; zo’n
70% van de actieve huurders was aanwezig. Aan de orde kwamen de huurverhoging, de
servicekosten, het jaarplan 2014 en de herprioritering van onze projecten. Daarnaast was er
een excursie langs de Haarlemse vastgoedprojecten.
Adviesraad Haarlem
De Adviesraad Haarlem bestaat uit mevrouw H. van de Molen, mevrouw H. de Vilder, de
heer A. van Zon, mevrouw J. de Groot, de heer E. Vonk, mevrouw T. Rumpff, de heer T. Stöver
en mevrouw N. Jelles. Van de heer J. Beumer, een zeer gewaardeerd lid van de adviesraad,
hebben we helaas afscheid moeten nemen vanwege zijn overlijden.
De raad is vier keer bijeengekomen in 2013. Er werd inhoudelijk gediscussieerd en advies
uitgebracht over onder andere het vastgoedbeleid van Ymere en de herprioritering van projecten. Ook was er een intervisiebijeenkomst over de participatiemaatschappij. Daarnaast
werd een excursie georganiseerd naar IJburg en Almere. Thema was het collectieve opdrachtgeverschap.
Overige belanghouders
De digitale nieuwsbrief van Ymere in Haarlem wordt vier keer per jaar verspreid onder
belanghouders. De samenwerkingspartners worden in diverse overlegbijeenkomsten geïnformeerd.
Ymere jaarstukken 2013
Goede woningen en diensten op maat
De voorraad in Haarlem
2013
Aantal woningen
9.133
Gemiddelde maandhuur
Z 488
Percentage maximaal redelijk
70%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
141
Aantal parkeerplaatsen/garages
888
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
Verkochte huurwoningen
0
94
Onderhoud en duurzaamheid
In Haarlem is in 2013 Z 10,8 miljoen aan onderhoud besteed. Daarvan was Z 2,6 miljoen voor
reparatieonderhoud, Z 1,9 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,3 miljoen voor planmatig
onderhoud.
Ymere participeert in Haarlem in het consortium Watt voor Watt. Met subsidie van het
ministerie van Binnenlandse Zaken zet dit consortium zich in voor energiebesparende maatregelen en een groter energiebewustzijn van de Haarlemmers. Watt voor Watt ondersteunt
daarbij initiatieven van bewoners/huurders zelf. Vaak is de wijk of de buurt het vertrekpunt
voor projecten.
Een concreet resultaat is de samenwerking met Alliander. Die leidt ertoe dat bij groot onderhoud aan woningen slimme meters worden aangebracht. Met de ingrijpende woningverbeteringen van de Engelandlaan hebben we bij 102 woningen grote sprongen gemaakt in het
Energielabel. Daarmee zetten we een flinke stap in de goede richting: eind 2014 wil Ymere
namelijk samen met de andere Haarlemse corporaties 1.500 labelstappen hebben gemaakt.
In de pijplijn van renovatie en onderhoud zitten nog de Kanaalweg, de Wadden/Gaasterlandstraat en de Briandlaan. De betrokkenheid van bewoners bij deze renovatie- en onderhoudsprojecten is goed gewaarborgd: overal zijn klankbordgroepen actief. Daarnaast is een
behoorlijk aantal labelstappen behaald door mutatieplus-onderhoud. Een standaardonderdeel van ons mutatieplus-beleid is overigens dat de huurstijging in verhouding staat tot de
ingreep.
Studenten
In 2013 is het StudentenWoningWeb in Zuid-Kennemerland ingevoerd. Daarmee is de
woonruimteverdeling voor studenten gelijkgeschakeld met die van de stadsregio.
Woongenot in leefbare wijken
Portiekportiers zijn actief in de complexen Braillelaan en omgeving en in de Edward
Jennerstraat en omgeving (Schalkwijk).
Interim-beheer in Delftwijk leidt tot afstemming ‘aan de voorkant’ en voorkomt (extra) bewonersoverlast. Onze contacten met collega-corporaties, de gemeente en de wijkraad zijn
goed. Ook in het project Delftwijk-Zuid is, gezien de toekomstige herstructurering, aandacht
voor interim-beheer.
Ymere jaarstukken 2013
In Delftwijk-Noord is de ontmoetingsplek van de 21e eeuw gerealiseerd en in het Rozenprieel is gestart met de uitvoering van de ontmoetingsplek.
Keuzevrijheid en wooncarrière
Ymere Haarlem heeft in 2013 bijna de gestelde verkooptarget gehaald: we hebben
102 woningen geleverd, 3 minder dan was begroot (105). In oktober 2013 is een verkoopmarkt georganiseerd om Ymere-huurders voor te lichten en te interesseren voor het kopen
van een huurwoning. Deze actie was succesvol; het leverde zo’n 20 serieus geïnteresseerde
kopers op.
Woningtoewijzing
Huur
< Z 374,44
Huur
Z 374,45 < Z 535,91
Huur
> Z 535,92
Totaal
137
43
280
460
0
13
44
57
Een- en tweepersoonshuishoudens
Huishoudens van drie of
meer personen
Onbekend
Totaal aantal toewijzingen
Haarlem e.o. 2013
14
6
6
26
151
62
330
543
In Haarlem is 92% van de huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder
Z 34.229. Voor de regio Zuid-Kennemerland (Haarlem, Heemstede, Haarlemmerliede en
Spaarnwoude) is dat 91%.
Beweging op de woningmarkt
In 2013 heeft Ymere dé Woonswitch verder gestroomlijnd. Alle informatie van het woningbezit en de switchverzoeken van de klanten zijn geactualiseerd. Via dé Woonswitch zijn in
2013 20 huurders bemiddeld (2012: 45). Per 31 december 2013 staan 1.310 huurders van
Ymere ingeschreven (2012: 1.192). Daarvan zijn 725 (2012: 648) huurders actief op zoek, met
gemiddeld zes switchverzoeken per persoon. Dit zijn in totaal 4.301 switchverzoeken, een
toename van 679.
In Zuid-Kennemerland zijn we met onze collega-corporaties en de gemeenten in gesprek
over het oprekken van de toewijzingsgrenzen met de IJmondgemeenten. Eind 2013 is met
de portefeuillehouders een principeakkoord bereikt over een pilot in 2014. Woningzoekenden
uit beide gebieden kunnen dan over en weer reageren op een huurwoning.
Talentontwikkeling en sociale stijging
Haarlem-Oost
Het buurtbeheerbedrijf Haarlem-Oost is van start gegaan op een herkenbare, goed bereikbare plek in de wijk. We hebben nadrukkelijk samenwerking gezocht met allerlei partners. Het
resultaat: een bemande balie op de locatie, een wijkonderhoudsploeg, een klussenteam en
een dienstenteam.
Er zijn twee netwerkbijeenkomsten georganiseerd voor ondernemers in Haarlem-Oost.
MediaLab in Parkwijk is gecontinueerd. Daarbij is samenwerking gezocht met andere
partijen.
Ymere jaarstukken 2013
Een eerste aanzet is gegeven om de KwiqFit, een sportschool in en voor de wijk met een sociaal-maatschappelijke doelstelling, terug te geven aan een groep enthousiaste vrijwilligers.
Bavodorp
Bavodorp bestaat uit 288 woningen en 6 winkelruimten. Een groot deel van deze panden
(244 woningen en 6 bedrijfsruimten) heeft funderingsproblemen en moet worden vernieuwd
of gerenoveerd.
In 2013 hebben we verdere stappen gezet in de planontwikkeling voor Bavodorp. Met de
gemeente is een Nota van Uitgangspunten voor de verdere planontwikkeling vastgesteld.
Eind november is de massastudie naar de nieuwbouwmogelijkheden afgerond. In het voorjaar van 2013 zijn de bewoners tijdens zes informatiebijeenkomsten geïnformeerd over de
stand van zaken van de haalbaarheidsonderzoeken en over de voorlopige planning.
Rozenprieel
Het project Rozenprieel bevindt zich in de haalbaarheidsfase. In maart en april 2013 zijn
bouwblokgesprekken georganiseerd om de huurders van de aard van het project op de
hoogte te brengen. Uiteraard konden ze ook hun mening geven. Ruim de helft van de 109
huishoudens deed hieraan mee. Ook is een klankbordgroep gevormd met vertegenwoordigers uit nagenoeg alle bouwblokken. Deze groep zal in de verdere planvorming participeren.
Verschillende onderzoeken hebben in 2013 de basis gelegd voor het masterplan, dat in september is goedgekeurd. Het uitgangspunt van het plan is ‘renovatie als het kan, sloop of
nieuwbouw als het moet’. In de prioritering is dit project overeind gebleven, met de opdracht om 30% van de woningen na de ingreep te verkopen. De vaste huurders hebben het
recht van terugkeer in het project.
Schalkwijk
Schalkwijk aan Zee is een succes geworden. De tweede editie van dit festival trok in de
zomer van 2013 meer bezoekers dan het jaar ervoor. Mede dankzij het goede weer, de toplocatie aan het water en het gevarieerde programma was de sfeer uitstekend. Leona
Philippo, de Haarlemse winnares van ‘The Voice of Holland 2012’, maakte het festival met
een spetterend optreden compleet.
Groenprojecten
In samenwerking met Landschap Noord-Holland is een aantal kleinschalige groenprojecten
tot stand gekomen.
- Dankzij de goede coördinatie van Landschap Noord-Holland maken de gemeente en de
corporaties Elan, Pré Wonen en Ymere nu een gemeenschappelijk plan voor kleinschalige
groenprojecten in Schalkwijk.
- In maart vond de eerste activiteit plaats: ruim 100 schoolkinderen verzorgden plantenbakken in de Molenwijk (bij woningen van Elan).
- In Meerwijk begon medio juli de eerste fase van het project achter de M.L. Kinglaan (woningen van Ymere): een combinatie van moestuinbakken en een natuurlijke speeltuin. De
tweede fase van het project werd in oktober afgerond. Er zijn zes vaste moestuinders:
een mix van Ymere-bewoners, buurtbewoners en bewoners die begeleid wonen.
- In de Europawijk is samen met de Huibersschool, basisschool De Piramide en de Stichting Rozemarijn een projectplan gemaakt voor de inrichting van het pad naast de school
en het grasveld. De uitvoering volgt in het najaar van 2014.
Ymere jaarstukken 2013
- De schooltuinen in de Poelpolder worden uitgebreid. De sponsoring door Ymere en de
Rabobank kwam hier niet helemaal uit de verf. Wel was er een wisseling tussen scholen,
maar er zijn niet meer schoolklassen bereikt. De coördinatie werd te laat uitgebreid, omdat de financiering meer tijd in beslag nam.
Catwalkshow
In de Vishal in Haarlem heeft een catwalkshow plaatsgevonden, georganiseerd door jongeren uit Schalkwijk. Ze toonden hun zelfontworpen kleding.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Portefeuille
Sint Adalbertus
(Gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude)
12
Sociale huur
Totaal huurwoningen
12
De Entree
13
Totaal koopwoningen
13
In 2013 is gestart met de bouw van het Huis van Hendrik aan de Berlagelaan. Verder is aan
de Zuidstrook stevig doorgebouwd. De opleveringen vinden respectievelijk begin en eind
2014 plaats.
Herstructurering
In Delftwijk-Zuid heeft Ymere verdere plannen ontwikkeld voor het project Delftlaan-Zuid.
Met de gemeente Haarlem is het nieuwe ontwerpplan besproken. Als alles goed gaat, kan
deze laatste stap van de herstructurering van Delftwijk worden afgerond in 2015-2016.
In Halfweg zijn de plannen voor de nieuwbouw aan de Mientekade doorontwikkeld. De
sloop van de eerste fase van de oudbouw vond al in 2012 plaats. De gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2013 akkoord gegaan met de nieuwbouwplannen.
Ymere jaarstukken 2013
Bijlage
Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
In februari 2013 hebben de gemeente Haarlemmermeer en Ymere nieuwe prestatieafspraken
opgesteld en ondertekend. Belangrijke thema’s zijn de bereikbaarheid van woningen voor
lagere inkomens, aandacht voor de middeninkomens en de positie van de kleine dorpen in
de gemeente. In het strategische traject van de gemeente heeft Ymere onder leiding van
Roel in ’t Veld meegedacht over de mogelijke toekomst van de Haarlemmermeer.
Verder is overeenstemming bereikt met de gemeente Haarlemmermeer over de achtervang
van de door WSW geborgde leningen.
Daarnaast is regelmatig overlegd over nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en over
de thema’s duurzaamheid en leefbaarheid. In 2013 is Ymere begonnen om samen met het
Duurzaam Bedrijf van de gemeente zonnepanelen te plaatsen op eengezinswoningen in
Graan voor Visch. Deze samenwerking wordt in 2014 voortgezet en uitgebreid.
Overleg met huurders
Met de Vereniging van Huurders in Haarlemmermeer (VHH) voert Ymere ieder kwartaal
regulier overleg. Daarnaast was er structureel overleg met de diverse bewonerscommissies
die actief zijn in de Haarlemmermeer. Er is bijvoorbeeld intensief overlegd over de servicekosten. Tot slot hebben we op 5 oktober een drukbezochte zaterdagochtend met onze bewonerscommissies georganiseerd en zijn we met geïnteresseerden langs enkele projecten
van Ymere gegaan.
Adviesraad Haarlemmermeer
In 2013 is de Adviesraad Haarlemmermeer intensiever in contact getreden met huurders
én medewerkers van Ymere. Tijdens de jaarlijkse bijeenkomst van actieve huurders heeft
uitwisseling van kennis en ervaringen plaatsgevonden. Een bezoek aan de structureelmaatschappelijke opvang bood inzicht in de wereld van gezinnen die extra aandacht nodig
hebben. Op de dag van de duurzaamheid nam boer Paul Bos vijftig Ymere-medewerkers
mee in zijn zoektocht naar nieuwe en innovatieve manieren van landbouw en natuureducatie, onder het motto ‘vooruit naar vroeger’. Daarnaast bood de Adviesraad Ymere verschillende podia om aan de buitenwereld te laten zien waarmee woningcorporaties bezig zijn. Fred
de Ruyter hield twee presentaties bij de Rotary in Hoofddorp en Nieuw-Vennep. Ook organiseerde de Adviesraad een scholierendebat over volkshuisvesting.
Ymere jaarstukken 2013
Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Haarlemmermeer
Mevrouw S. de Boer (voorzitter)
onderwijs
Mevrouw S. Leclaire
kunst, cultuur en participatie
De heer P. Bos
duurzaamheid
De heer M. van der Weijden
franchiseondernemer
De heer F. Bodner kunst en cultuur
De heer L. Schenk woningmarkt en vastgoed
Mevrouw M. Usta
participatie
Mevrouw G. van der Linden
welzijn
Overige belanghouders
Ymere voert gebiedsgericht overleg met zorg- en welzijnsorganisaties, onderwijsinstellingen
en de politie in de Haarlemmermeer. Daarnaast is er regelmatig contact met de AM-groep,
het Leger des Heils en de RIBW. Ook neemt Ymere deel aan de workshops van de zogenoemde Raad van 100. Samen met het Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en
Schiphol heeft Ymere verschillende lezingen rond het thema ‘wonen en leven’ in de wijk georganiseerd. Ook is een diner met belanghouders gehouden in de moestuin van Tudorpark
en zijn we betrokken bij een scholierenproject van het Kaj Munkcollege in Hoofddorp. Het
Natuur- en Milieucentrum heeft samen met Ymere bewustwordingsactiviteiten over duurzaamheid opgezet.
Goede woningen en diensten op maat
De uitvoering van het plan ‘Aanpak brandrisicowoningen in de Haarlemmermeer’ vordert
gestaag. Complexen waar eenvoudige ingrepen vereist waren, hebben we inmiddels afgerond. Complexen die grotere ingrepen vergen, zijn nu aan de beurt. In 2013 is een groot
project opgeleverd en is de aanpak van vier andere complexen gestart. In 2015 zullen alle
brandrisicowoningen zijn aangepakt.
In ons bezit hebben we minder energielabelsprongen gemaakt dan in ons Jaarplan 2013
stond. Dit komt omdat enkele grote projecten in 2014 nog doorlopen, zoals Kalslagerring in
Nieuw-Vennep en Graan voor Visch in Hoofddorp. Het renovatieproject Nauerna in Zwanenburg is in 2013 afgerond en opgeleverd. Daarnaast zijn in verschillende woningen op verzoek van de huurders dubbel glas en zuinige cv-ketels geplaatst.
In 2013 is 50% van ons bezit in de Haarlemmermeer gecontroleerd op de aanwezigheid van
asbest. Bewoners van deze complexen zijn geïnformeerd over het wel of niet aanwezig zijn
van dit bouwmateriaal. Waar nodig, zijn maatregelen getroffen om dit asbest te verwijderen.
Ymere jaarstukken 2013
De voorraad in Haarlemmermeer
2013
Aantal woningen
13.232
Gemiddelde maandhuur
Z 526
Percentage maximaal redelijk
68%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
80
Aantal parkeerplaatsen/garages
708
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
0
Verkochte huurwoningen
103
Onderhoud en duurzaamheid
In Haarlemmermeer is in 2013 Z 13,3 miljoen aan onderhoud besteed. Daarvan was
Z 3,4 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 2,8 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 7,1 miljoen
voor planmatig onderhoud.
Woongenot in leefbare wijken
Ymere wil klantgerichter werken. Dat kan alleen door goed naar onze klant te luisteren én
door intern beter en wijkgerichter samen te werken. In 2013 is Ymere daarom in NieuwVennep een pilot gestart met het werken in wijkteams. In zo’n wijkteam stemmen verschillende afdelingen hun werkzaamheden beter op elkaar af. Zodoende creëren we meer betrokkenheid bij onze wijken en kunnen we de bewoners beter bedienen. Ook werken de wijkteams nauw samen met het sociaal team van de gemeente.
Bornholm-Overbos, een zogenoemde bloemkoolwijk, is een ‘leefwijk’ volgens de indeling
waarin Ymere woon-, leef- en groeiwijken onderscheidt. In deze wijk doen we daarom méér
dan het reguliere beheer. We ontplooien bijvoorbeeld leefbaarheidsactiviteiten en zetten een
klussenteam in. In 2013 is het klussenteam ook in Graan voor Visch aan de slag gegaan. Dit
team biedt jongeren werkstages; ze kunnen zich bezighouden met groenonderhoud en
zwerfafvalbestrijding.
In de Puttersbus hebben we samen met de bewoners het groen rond het complex aangepakt. In de moestuin in Tudorpark kunnen huidige en toekomstige bewoners elkaar ontmoeten.
Keuzevrijheid en wooncarrière
Woningtoewijzing
Huur
< Z 374,44
Huur
Z 374,45 < Z 535,91
Huur
> Z 535,92
Totaal
55
35
264
354
Huishoudens van drie of
meer personen
0
14
77
91
Onbekend
0
1
4
5
55
50
345
450
Een- en tweepersoonshuishoudens
Totaal aantal toewijzingen
Haarlemmermeer 2013
Ymere jaarstukken 2013
In de Haarlemmermeer is 97% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met
een inkomen onder Z 34.229.
In 2013 heeft Ymere een nieuw huurbeleid ingevoerd. Begin 2014 volgt een evaluatie van dit
beleid. De Stadsregio Amsterdam heeft in 2013 nieuwe toewijzingsregels afgesproken. Een
deel van de woningen wordt sinds april toegewezen via loting. Zodoende hebben spoedzoekers meer kans op de woningmarkt.
Door de succesvolle opsporing van woonfraude zijn 41 woningen vrijgekomen voor woningzoekenden. Daarnaast zijn 10 hennepplantages ontmanteld. Via het experiment ‘doorstroming senioren’ bieden we senioren een gelijkvloerse woning. De eengezinswoningen die
deze huurders achterlaten, kunnen we verhuren aan gezinnen.
In 2013 was er extra aandacht voor de middeninkomens. Met het Woonticket hebben ruim
600 huishoudens met een inkomen tussen Z 34.085 en Z 44.000 in de Haarlemmermeer voorrang gekregen voor een huurwoning met een huur tussen de Z 681 en Z 900.
Talentontwikkeling en sociale stijging
Eind 2013 is in de toekomstige wijk Tudorpark het informatiecentrum geopend. De eerste
woningen worden hier al in 2014 gebouwd, maar het zal nog jaren duren voordat het gehele
gebied is ontwikkeld. Tot die tijd kan de grond deels voor andere activiteiten worden gebruikt, zoals voor een moestuin. Deze tuin is in 2013 opgezet; hij brengt toekomstige bewoners van de nieuwe wijk en huidige bewoners uit de omgeving bij elkaar. De aanleg van
moestuinen houdt de omgeving leefbaar en kan bewoners stimuleren tot activiteiten.
Atelier en ruilwinkel de Goudvisch is in 2013 een belangrijk ontmoetingsplek geworden voor
de wijk Graan voor Visch. In dit atelier kunnen wijkbewoners terecht met en voor tweedehands- en zelfgemaakte artikelen. Daarnaast biedt het atelier cursussen aan.
Door een aangepaste visie op de wijkaanpak focust Ymere zich op de programmalijnen wijkeconomie en ondernemerschap, veiligheid en leefbaarheid, werk en meedoen en armoede en
schulden. Sportactiviteiten vallen hier niet onder.
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
In de prestatieafspraken is Ymere met de gemeente Haarlemmermeer overeengekomen dat
we in de kleinste kernen woningen in principe verkopen via de Koopgarantregeling (sociale
koop), waarbij bewoners uit die kern voorrang krijgen. Hierdoor bieden we lokale starters
een kans op de woningmarkt en houden we de woningen in het sociale segment.
Door de voorspoedige verkoop van woningen in Tudorpark kunnen we in 2014 beginnen met
de bouw van de eerste koopwoningen en een complex van 37 sociale huurwoningen.
In de Ewijkstraat en omgeving zijn de laatste bewoners eind 2013 uitgeplaatst naar een
andere woning. De sloop van de woningen zal in het voorjaar 2014 plaatsvinden, de start
bouw volgt in de loop van 2014.
In 2013 is het NIW-project (Niet Ingrijpende Woningverbetering) Nauerna in Zwanenburg
opgeleverd. De projecten Kalslagerring en Graan voor Visch (laagbouw) zijn gestart; de afronding volgt begin 2014. In Graan voor Visch zijn – zoals hiervoor aangegeven – samen met
Ymere jaarstukken 2013
het Duurzaam Bedrijf Haarlemmermeer zonnepanelen geplaatst. Samen met de bewoners
zijn we met de voorbereidingen voor het project Korsholm gestart.
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Totaal huurwoningen
0
Jansonius
6
Totaal koopwoningen
6
Ymere jaarstukken 2013
Portefeuille
Bijlage
Activiteiten in Leiden
Begin 2013 is het bezit van Ymere in Leiden verder toegenomen door de overname van
woningen van woningcorporatie Portaal. Daarmee komt ons bezit in Leiden op een totaal
van 1.033 verhuureenheden.
De voorraad in Leiden
2013
Aantal woningen
1.033
Gemiddelde maandhuur
Z 488
Percentage maximaal redelijk
72%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
Aantal parkeerplaatsen/garages
0
63
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
0
Opgeleverde koopwoningen
9
Ymere is in 2013 onderzoek gestart naar de wijze waarop we richting onze huurders en
stakeholders in Leiden het best kunnen werken. Dit onderzoek is nog niet afgerond. Voorop
staat dat onze huurders goed moeten worden bediend. Dat gebeurt ook op dit moment.
Portaal en Ons Doel voeren beheer en verhuur uit.
Ruim een jaar geleden was Ymere van plan om in 2013 te beginnen met de tweede fase van
het plan Groenoord. Als gevolg van de verhuurdersheffing kunnen we echter fors minder investeren in nieuwbouw. Daarom zijn alle projecten opnieuw geprioriteerd. Ymere verwacht
daardoor op z’n vroegst in 2018 een start te kunnen maken met de tweede fase. In fase 1 van
Groenoord is met de bouw van 155 koopwoningen gestart en zijn in 2013 9 koopwoningen
opgeleverd.
Als gevolg van de prioritering zou ook het project op de locatie Van Voorthuijzen worden
uitgesteld. Woningcorporatie De Sleutels toonde belangstelling voor algehele overname van
dit project. In het najaar van 2013 heeft dat tot een overeenkomst geleid. Omdat de voorbereiding van dit project al ver gevorderd was, kan in 2014 snel begonnen worden met de
bouw. Daardoor zullen op korte termijn toch 230 nieuwe sociale huurwoningen aan de
woningvoorraad in Leiden worden toegevoegd.
Ymere was in 2013 in gesprek met Ons Doel om huurwoningen in de vrije sector te realiseren in het project De Noordelijke Sportvelden. In 2013 bleek echter dat dit project niet levensvatbaar is.
Onderhoud
Ymere heeft voor ongeveer Z 500.000 geïnvesteerd in planmatig onderhoud van de bestaande voorraad in Leiden. Het gaat hierbij met name om schilderwerk en bouwkundige werkzaamheden aan woningen in de Transvaalbuurt, de Ververstraat en een aantal woningen in
de binnenstad.
Ymere jaarstukken 2013
Ymere heeft in het najaar een woondebat georganiseerd over het thema ‘Wonen en Zorg’,
met het oog op de vele veranderingen op dit gebied. Tijdens het debat zijn de deelnemende
partijen geïnspireerd om voor Leiden met passende oplossingen aan de slag te gaan.
Ymere jaarstukken 2013
Bijlage
Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland
Maatschappelijke verankering
Overleg met de gemeente
Ymere heeft samen met de drie andere in Alkmaar actieve woningcorporaties in 2013 twee
themabijeenkomsten georganiseerd. De thema’s waren jongerenhuisvesting, duurzaamheid
en het woonruimteverdeelsysteem.
In een bijeenkomst met de wethouders Wonen van Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk is
uitleg gegeven over het prioriteringsbesluit van Ymere en de consequenties voor de regio
Noord-Kennemerland. Het prioriteringsbesluit houdt voor de regio een investeringsstop in
tot 2019.
Samen met de gemeenten uit de regio en de volkshuisvestelijke partijen heeft Ymere deelgenomen aan de zogenoemde Strategische Kamer. Hierin is het gesprek gevoerd over de
kansen en de bedreigingen voor het woningbouwprogramma in de regio voor de komende
jaren. In 2014 volgt een vervolgtraject.
Met de gemeente Heerhugowaard is in 2013 overleg geweest over de uitvoering van de
prestatieafspraken. Ook is overleg geweest over de exploitatie van het maatschappelijk
vastgoed in de plint van het complex De Horst.
Met de gemeente Langedijk is in 2013 tweemaal overleg geweest in het Bestuurlijk Overleg
Volkshuisvesting. Deelnemers waren de gemeente Langedijk en de in de gemeente actieve
woningcorporaties.
Overleg met huurders
Met de huurdersorganisatie SHB is in 2013 vier keer overleg gevoerd. Een belangrijk gespreksonderwerp in 2013 was de inkomensafhankelijke huurverhoging versus de in 2011
gemaakte fusieafspraken over het huurverhogingspercentage tot en met 2014. De samenwerking met SHB en de bewonerscommissies is goed. SHB is in 2013 nauw betrokken bij de
NIW-projecten Sint Pancras en Burgemeester Kooimanstraat. Met de huurdersorganisatie en
de bewonerscommissie hebben we in 2013 themabesprekingen georganiseerd over de verantwoordelijkheid van de huurder voor een actieve houding ten opzichte van de eigen
woonomgeving, en over de ondersteuning en facilitering die Ymere hierbij kan bieden.
Overige belanghouders
In de regio Noord-Kennemerland werken de corporaties samen in het SVNK (Sociale Verhuurder Noord Kennemerland). In 2013 hebben de SVNK-corporaties besloten een onderzoek te laten doen naar de betaalbaarheid van woningen in Noord-Kennemerland. De
resultaten van het onderzoek zullen in het eerste kwartaal van 2014 bekend zijn.
In 2013 is driemaal met het Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland overleg gevoerd. Dit platform is opgericht in het kader van de fusie tussen Ymere en Goed Wonen in
2011. Centraal in de overleggen stonden de consequenties van het prioriteringsbesluit voor
de positie van Ymere in de regio.
Ymere jaarstukken 2013
De samenstelling van het Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland
De heer N. Alsemgeest
voormalig wethouder Wonen
Mevrouw M. Franken (voorzitter)
adviseur strategische en bestuurlijke vraagstukken
De heer E. Jongejan
organisatieadviseur
De heer G. Valk
voorzitter Kamer van Koophandel
Mevrouw T. Valkering
directeur International Affairs bij Tata Steel
Goede woningen en diensten op maat
De voorraad in Noord-Kennemerland
2013
Aantal woningen
1.334
Gemiddelde maandhuur
h 537
Percentage maximaal redelijk
69%
Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed
25
Aantal parkeerplaatsen/garages
66
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
48
Verkochte huurwoningen
1
Onderhoud en duurzaamheid
In Noord-Kennemerland is in 2013 Z 1,2 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was
Z 0,3 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,2 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 0,7 miljoen
voor planmatig onderhoud.
In Sint Pancras is voor drie complexen een project gestart om de energielabels te verbeteren
en bij de opgeleverde nieuwbouwwoningen in Stad van de Zon zijn zonnepanelen aangebracht.
Bij de meting door KWH in januari bleek dat de vestiging op alle KWH-onderdelen een ruime
voldoende haalt (7 of meer).
Woongenot in leefbare wijken
Heerhugowaard
Met de huurders van het complex De Horst en de exploitanten en gebruikers van de voorzieningen in de plint hebben we goede afspraken gemaakt over de invulling van de plint van
het gebouw; daarmee zijn de ontmoetingsmogelijkheden uitgebreid.
Bij complex Willem van Grafterf, een moderne stolpboerderij uit 2008, hebben de bewoners
met ondersteuning van Ymere en een hovenier een ontwerp voor de gemeenschappelijke
tuin gemaakt. In goede samenwerking tussen bewoners en hovenier is dit ontwerp in 2013
uitgevoerd.
Alkmaar
In overeenstemming met de fusieafspraak over inventarisatie van onveilige plekken hebben
we in overleg met de huurdersorganisatie een plan van aanpak opgesteld ter verbetering
van de veiligheid in de directe woonomgeving van onze complexen.
Ymere jaarstukken 2013
Keuzevrijheid en wooncarrière
Woningtoewijzing
Huur
< Z 374,44
Huur
Z 374,45 < Z 535,91
Huur
> Z 535,92
Totaal
Een- en tweepersoonshuishoudens
0 24
50 74
Huishoudens van drie of
meer personen
0
2 11
13
Onbekend
0
0 0
0 Totaal aantal toewijzingen
Noordkennemerland 2013
0 26
61
87
Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken
Opgeleverde nieuwbouwwoningen
Naam project
Aantal
Tuinen van Luna
48
Totaal huurwoningen
48
Totaal koopwoningen
0
Portefeuille
Gemeente
Alkmaar
Ymere jaarstukken 2013
Colofon
Ymere
Jollemanhof 8
1019 GW Amsterdam
Postbus 2412
1000 CK Amsterdam
T. 088 000 89 00
[email protected]
We hebben er, in tegenstelling tot vorige jaren, voor gekozen de jaarrekening en het jaarverslag
te integreren en niet meer apart te presenteren. De jaarstukken zijn ook digitaal beschikbaar via
www.jaarverslagymere.nl.
© Ymere 2014
Ymere jaarrekening 2013 – 203
wonen, leven, groeien

Huurdersvereniging Centrum Elandsgracht 70 1016 TX Amsterdam

Presentatie Uitreiking MQM Certificaat Ymere Service 21-1

BBB5nieuwsbrief mei 2014

SERVICEKAART WESTERKAAP II

19 juni 2014 - Huurdersvereniging Centrum

informeert - Ymere - van der Pek buurt

L2070 Toezichtbrief 2014

Besluit geschil woningcorporatie Ymere en Eurofiber

opdrachtgevers zien ons als strategisch partner en

Huur opzeggen