J aar ve r s l ag 2 0 1 3 | D e G o e d e Wo n i n g INHOUDSOPGAVE 2 1VOORWOORD 4 2INLEIDING 5 3ONTWIKKELINGEN 6 3.1 Ontwikkelingen in Europa 3.2 Ontwikkelingen in Nederland 3.3 Regionale ontwikkelingen in Haaglanden 3.4 Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer 4 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN 12 5.24Leefbaarheidsprojecten 27 4.1 Missie en visie 12 5.25Buurtbeheerder 27 4.2 Rol en taakopvatting 12 5.26Sponsoring 27 4.3 Goed wonen in vitale buurten 28 5.14 Jongeren en studenten 23 5.15 Begeleid wonen jongeren 23 5.16Statushouders 23 5.17Woonwagenbewoners 24 5.18Verkoop 24 6 5.19 Leefbare buurten 24 6 5.20Wijkontwikkelplannen 25 9 5.21 Aanpak overlast 26 10 5.22 Het Laatste Kansbeleid 26 5.23 Buurttafel en buurtforum 26 12 5.27 4.4Hoofddoelstellingen 13 5.28AedesCode Klachtencommissies en klachtenmanagement 29 4.5Kerncompetenties 16 5.29 29 4.6 Hoe meten wij onze resultaten? 16 5.30Huurcommissie 29 5.31 29 5 VITALE BUURTEN 18 5.32Nieuwbouw 30 5.1Inleiding 18 5.32.1 Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland 30 5.2 Overzicht van ons bezit in 2013 18 5.32.2 Start bouw 40 jongerenwoningen De Chrysant 30 5.3 Aan wie hebben wij onze woningen verhuurd? 18 5.32.3 Waterzicht II 30 5.4 Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken 18 5.5 Slaagkansen Zoetermeer 19 6DUURZAAMHEID 32 5.6 Monitoring in het kader van de Europa-norm 19 6.1 Inleiding Duurzaamheid 32 5.7Huurprijsbeleid 20 6.2 Duurzaam Zoetermeer 32 5.8 De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen 20 6.3 Duurzaam onderhoud 32 5.9 Vertrokken huurders en leegstandsverlies 20 6.4 Duurzaam bouwen 32 5.10 Huurachterstanden en woninguitzettingen 21 6.5 Duurzaam wonen 32 5.11 Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering 22 6.6 Duurzaam werken 33 5.12 Aanpak illegale bewoning 23 6.7 Duurzame gebiedsontwikkeling 33 5.13 Zero tolerance bij hennepkwekerijen 23 6.8 Duurzame kansen 33 Geschillencommissie Huursector Groot- en planmatig onderhoud 6.9 Duurzame relaties 33 10 FINANCIËN & VERBINDINGEN 52 6.10 Duurzaam financieel beleid 34 10.1 Financieel beheer 52 10.2 Bezwaren en vervreemden 56 De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie 56 7BELANGHOUDERS 36 10.3 7.1 In contact met onze belanghouders 36 10.4Risicomanagement 56 7.2 De visitatie 36 10.5 57 7.3 Onze acht belanghoudersgroepen 36 8 ONZE ORGANISATIE 40 8.1Inleiding 40 8.2Organisatiestructuur 40 8.3Kengetallen 40 8.4Arbobeleid 40 8.5 41 Opleidingen en trainingen 8.6Ziekteverzuim 41 8.7Personeelsvereniging 41 8.8Organisatiecultuur 41 8.9Ondernemingsraad 42 8.10Integriteit 42 8.11 43 Risico- en fraudebeleid 8.12Klokkenluidersregeling 43 8.13Informatiebeveiliging 44 8.14 44 Voorkoming belangenverstrengeling 8.15Vertrouwenspersonen 44 8.16Toezichtsbrief 44 8.17Nevenstructuren 44 8.18 44 De toekomst 9BESTUURSVERKLARINGEN 46 9.1 Verklaring van de statutair directeur 46 9.2 Verklaring van de raad van commissarissen 46 Verbindingen met andere rechtspersonen 11KENGETALLEN 58 12JAARREKENING 60 13 OVERIGE GEGEVENS 102 14 ACCOUNTANTSVERKLARING (VOLGT) 103 3 VOORWOORD Het jaar 2013 zal voor velen die betrokken zijn bij de volkshuisvesting in Nederland waarschijnlijk De vele items die in dit jaarverslag worden belicht, geven inzicht in de omvang van de geschiedenis ingaan als markering van grote veranderingen. Plannen en voornemens van het aandachtsgebieden waar een woningcorporatie als de onze zich vandaag de dag mee bezighoudt. kabinet waren er al eerder, maar in 2013 werden grote stappen gezet naar de invoering ervan. De Het is een breed palet, maar wel doelgericht. De maatschappij is immers de afgelopen jaren afronding van de Herzieningswet met de uitgebreide novelle van minister Blok zal waarschijnlijk steeds meer gaan vragen van woningcorporaties. Dat kon en mocht ook zeker; de middelen waren in 2014 plaatsvinden, maar de verhuurdersheffing en de ongekend grote saneringsheffing waren hiervoor beschikbaar. Maar bij afnemende middelen moet opnieuw een focus worden aangebracht. in 2013 een feit. Veel woningcorporaties moesten daardoor in 2013 alle zeilen bijzetten om hun Graag betrekken wij ook nu weer al onze belanghouders bij het maken van de keuzes die hierbij plannen en ambities waar te kunnen maken. Talloze reorganisaties bij woningcorporaties kwamen horen. De ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan in 2014 geeft hiervoor volop kansen. op gang. Deze moeten op termijn gaan leiden tot een kostenbesparing. Ik kijk er met plezier naar uit om weer nieuwe uitdagingen met u en onze medewerkers aan te gaan. Ook voor ons was het belangrijk om de gevolgen goed te kennen, voordat grote Dit jaarverslag mag dan wel geschiedenis zijn, het biedt voor ons een prima basis voor het aangaan investeringsverplichtingen in nieuwbouw konden worden aangegaan. Hiervoor was een time- van deze nieuwe uitdagingen. Ik hoop dat u, al lezend in dit jaarverslag, ook tot de conclusie komt outbesluit nodig. Tijdens de time-out hebben we de gevolgen van de heffingen voor onze dat de basis hiervoor goed is. financiële positie opnieuw in kaart gebracht. Onze financiële positie bleek gelukkig sterk genoeg om de bouwplannen door te kunnen laten gaan. De voorbereiding van de plannen is tijdens de time-out niet stilgelegd, waardoor de vertraging gelukkig beperkt kon blijven. Ook de komende jaren kunnen wij verder met onze geplande investeringen en is een ingreep in de organisatie niet noodzakelijk. Onze bedrijfskosten liggen immers al jarenlang circa twintig procent lager dan die van vergelijkbare woningcorporaties. Dat neemt niet weg dat ook wij onze focus zullen moeten blijven aanscherpen. Er breekt een nieuwe tijd aan en de veranderingen in de maatschappij en de regelgeving zullen naar mijn verwachting verdergaan. Wij gaan een nieuw volkshuisvestelijk tijdperk in. Dat vraagt andere keuzes om onze missie succesvol voort te zetten. Waar het rond 1900 allemaal begon met vooral gezond én betaalbaar kunnen wonen, ging het later vooral om voldoende woningen. Met de economische voorspoed in de jaren ’80 en later, werd ook de kwaliteit van de woningen belangrijk. In de toekomst zal het de uitdaging worden om betaalbare huisvesting te blijven bieden, waarin onze huurders prettig wonen en zich thuis voelen. Een nieuwe focus die om andere keuzes zal vragen. 4 Ed Pannebakker Statutair directeur INLEIDING In 2013, het derde jaar van ons ondernemingsplan, hebben we nadat wij op stoom zijn gekomen Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijk thema is, wijden wij hier met het behalen van onze doelstellingen, enerzijds de focus gelegd op de wijze waarop wij onze een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn belangrijk voor wat wij maatschappelijk doelstellingen waarmaken en anderzijds op het voorbereiden van een verdere focus voor de kunnen presteren. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de toekomst. Hoe we dat hebben gedaan, verantwoorden wij in dit jaarverslag. Door middel van dit mensen voor wie en met wie wij onze missie ‘Goed wonen in vitale buurten’ realiseren. Daarover jaarverslag, opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van commissarissen, kunnen leest u meer in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de onze toezichthouders en onze belanghouders onze prestaties en keuzes terugvinden. zestig gezichten van De Goede Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. De persoonlijke passie voor hun werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met Via het jaarverslag vindt de formele verantwoording plaats. Om maatschappelijk goed te kunnen onze belanghouders. functioneren zijn er veel meer momenten waarop, en niveaus waarmee, wij met onze belanghouders communiceren. Bijvoorbeeld via persoonlijke communicatie, digitaal via onze website, via De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt schriftelijke communicatie en de media. Sinds enkele jaren stellen wij ook een jaarbericht op waarin u in de hoofdstukken 9, en verder. Gevolgd door de volledige jaarrekening in hoofdstuk 12 en de de samenwerking met onze belanghouders centraal staat. Dit, omdat onze maatschappelijke overige gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring. betrokkenheid en verbondenheid met onze belanghouders vandaag de dag essentieel zijn en wij hun graag een specifieke terugkoppeling geven over ons volledige speelveld en de samenhang van Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op een onze gezamenlijke inspanningen. andere website. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden. De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en vertalen wij deze ontwikkelingen naar de gevolgen, of mogelijke gevolgen, voor ons. uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website: www.dgw.nl. Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, onze manager Beleid: [email protected]. 2011 was het startjaar van ons ondernemingsplan 2011-2014 met de titel ‘Samen ... vanuit eigen kracht’. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? Over de methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten, leest u ook in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 kijken wij terug op 2013. De resultaten over 2013 voor wat betreft onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier beschreven. 5 ONTWIKKELINGEN Om het jaarverslag goed te kunnen duiden en om te tonen van welke ontwikkelingen wij ons onder 3.2 ONTWIKKELINGEN IN NEDERLAND andere bewust zijn, is dit hoofdstuk opgenomen. Akkoord Aedes en kabinet 3.1 ONTWIKKELINGEN IN EUROPA Aedes heeft in augustus met het kabinet een akkoord gesloten dat begin oktober ook door de leden van Aedes via een extra ledencongres is bekrachtigd. Het akkoord heeft heel wat losgemaakt. Europese besluiten beïnvloeden de praktijk van woningcorporaties in Nederland steeds meer. Niet alle leden waren het eens met de inhoud van het akkoord. Vooral waren er zorgen over de Er wordt graag en vaak gewezen naar ‘Brussel’ als veroorzaker van regeldruk. Tegelijkertijd geeft betaalbaarheid. Daarom is, voorafgaande aan het congres, een motie opgesteld over het maken ‘Europa’ er wel degelijk blijk van oog te hebben voor de bijzonderheden van de Nederlandse van afspraken over betaalbaarheid. De motie, die vooraf ook door ons is ondertekend, is tijdens dit huizenmarkt. De Europese Commissie (EC) ziet de Nederlandse huizenmarkt als een starre congres met bijna 90% van de stemmen aangenomen. Mede daarom hebben wij ingestemd met markt met verstorende prikkels. De maatregelen die onze regering heeft genomen om de het akkoord. woningmarkt te hervormen, worden volgens de EC te traag ingevoerd. De EC doet een aantal hervormingsaanbevelingen voor de periode 2013-2014.1 In de voorbereiding op het akkoord werden proefballonnetjes opgelaten. Bijvoorbeeld over de 142-puntengrens, waarbij corporaties hun woningbezit met meer dan 142 punten op termijn De EC pleit voor meer marktwerking en wil meer vaart zetten achter de hervormingen. Het moesten afstoten. Die afspraak zou voor ons en voor Zoetermeer desastreus zijn. Ons woningbezit Europees parlement heeft een genuanceerder oog voor de sociale huursector in Nederland. De bestaat namelijk voor 55% uit woningen met meer dan 142 punten. erkenning van het Europees parlement voor de specifieke taak en verantwoordelijkheden van de corporatiesector zorgt voor een tegengeluid op de mening van de EC, die alleen oog lijkt te Parlementaire enquête hebben voor de vermeende economische gevolgen van de organisatie en financiering van de De Tweede Kamer heeft op 16 april de onderzoeksopdracht vastgesteld en de huizenmarkt. Niet in de laatste plaats omdat men zich in sommige andere lidstaten zorgen maakt voorbereidingscommissie gekozen tot een enquêtecommissie voor de ‘Parlementaire enquête over de inkomensgrens die Nederland heeft afgesproken met de EC. woningcorporaties’. Het onderzoek richt zich op de periode van de verdere verzelfstandiging van de corporaties (begin jaren ’90) tot heden. Het doel van de enquête is tweeledig: waarheidsvinding Eind 2013 roept een meerderheid van de Tweede Kamer de minister op de inkomensgrens voor en lessen trekken voor de toekomst. De focus ligt op het functioneren van het corporatiestelsel, sociale huurwoningen op te trekken naar een gezamenlijk huishoudinkomen van € 38.000. Een inclusief de maatschappelijke gevolgen van de werking van dit stelsel en de rol van de politieke verhoging waar wij een warm voorstander van zijn. Zeker omdat in 2014 de herhuisvesting van besluitvorming. huurders in Palenstein van start gaat, is het belangrijk dat er meer ruimte komt om binnen de norm te blijven. De huidige grens zal remmend werken op het herstructureringsproces. Huurders met De enquêtecommissie schat in dat ze voor haar opdracht anderhalf jaar nodig heeft. Dit jaar een inkomen boven de huidige grens zullen meer tijd nodig hebben om een andere woning te besteedt de enquêtecommissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren vinden omdat woningcorporaties ‘slechts’ 10% ruimte hebben om woningen voor deze doelgroep door de enquêtecommissie vinden pas in de eerste helft van 2014 plaats. Het eindrapport is beschikbaar te stellen. naar verwachting in oktober 2014 gereed. Daarna weegt de Tweede Kamer de conclusies en aanbevelingen van de enquêtecommissie. Zo op het eerste oog is er ruimte voor een grondige analyse. 1 Europese Commissie; Aanbeveling over het nationale hervormingsprogramma 2013 van Nederland en met een advies van de Raad over het stabiliteitsprogramma van Nederland 6 voor de periode 2012-2017. Ontwikkelingen In opdracht van Aedes, en specifiek voor de parlementaire enquêtecommissie, heeft drs. Rudy de Actie ‘Huurders de klos’ slaat aan Jong MRE het rapport ‘De Balans Verstoord’ geschreven. Hij heeft daarin een analyse gemaakt van Het jaar 2013 heeft voor ons vooral in het teken gestaan van de (gevolgen van de) hoe de ontwikkelingen in onze branche zijn verlopen. Daarbij heeft hij de branche zelf zeker niet verhuurdersheffing. Het begon op 12 februari met het ‘Carnavalsakkoord’ over de woningmarkt gespaard. Terecht, omdat er veel te veel misstanden zijn geweest. tussen het kabinet en D66, CU en SGP. Dit is in een recordtijd tot stand gekomen, nadat met het CDA geen overeenstemming kon worden bereikt. Marc Calon, de voorzitter van Aedes, heeft namens Aedes als reactie daarop zijn verontschuldigingen uitgesproken. De misstanden hebben de reputatie van de vele Na dit akkoord zijn wij, samen met onze huurders en alle huurdersverenigingen van Zoetermeer, de woningcorporaties die wel goed hebben gefunctioneerd, geschaad. Wij zijn blij met de actie gestart ‘Huurders de klos’, waarmee wij een protest lieten horen tegen de verhuurdersheffing. parlementaire enquête omdat het onderzoek breed is opgezet en naar verwachting alle relevante Bij deze actie bleek wel degelijk dat huurders zich zorgen maakten. Het probleem zit vooral in de aspecten worden beoordeeld. Wij wachten het rapport met belangstelling af. generieke huurverhoging boven het inflatieniveau. Het kabinet heeft weliswaar fiscale maatregelen genomen om de effecten te verzachten, maar deze zullen alleen in het eerste jaar afdoende zijn. Steeds meer huurders leven in armoede Daarnaast worden meer huurders afhankelijk van huurtoeslag waardoor de totale rijksbijdrage fors In opdracht van de Woonbond heeft onderzoeksbureau Rigo onderzocht hoe de betaalbaarheid zal stijgen. Het kabinet houdt nu al rekening met een stijging van circa 25%! Men lijkt zich geen van het wonen in de gereguleerde sector zich tot 2017 zal ontwikkelen. Rigo heeft dit gedaan zorgen te maken over het blijvende effect hiervan. op basis van de uitkomsten uit WoON 2012. Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat het aantal huurders dat in armoede leeft, flink zal stijgen. In 2012 leefden 724.000 huishoudens in Wij hebben al onze huurders gevraagd de actie ‘HuurAlarm’ van de Woonbond te tekenen en wij armoede. Dat aantal zal volgens dit onderzoek tijdens de huidige kabinetsperiode stijgen tot maar hebben ruim 3.800 handtekeningen opgehaald van onze huurders voor de actie ‘Huurders de klos’. liefst 891.000 huishoudens. De armoede is daarbij berekend volgens de definitie van het Centraal De 3.800 huurders die hun handtekening hebben gezet onder onze petitie, zeggen ‘NEE’ tegen de Planbureau (CPB). extreem hoge huurverhogingen van de regering. Alle handtekeningen zijn door de heer R. Baart, lid van het dagelijks bestuur van huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ (IDGW), aangeboden Het onderzoek laat ook zien dat in 2012 nog niet eens de helft van de huurders met huurtoeslag aan de commissie Binnenlandse zaken. De heer ir. dr. G.A. van Strien, lid van de Eerste Kamer der en minder dan de helft van de jongeren tot 25 jaar beschikken over voldoende inkomen. Blijkbaar Staten-Generaal, nam, samen met een aantal commissieleden, de handtekeningen in ontvangst. schiet de huurtoeslag nu al in veel gevallen tekort. Met de aankomende bezuinigingen op de Hij heeft de toezegging gedaan om de brief die namens ons en alle huurdersverenigingen in huurtoeslag én de verhoging van de huurprijzen lijkt het standpunt van het kabinet, dat de huurders Zoetermeer was geschreven, te verspreiden onder alle commissieleden. met een laag inkomen er niet op achteruit zullen gaan, niet houdbaar. Het is dan ook opvallend hoe weinig maatschappelijk verweer er is. Wij maken ons daar zorgen over en roeren, waar mogelijk, Inkomensafhankelijke huurverhoging de trom over deze ontwikkeling. Zelf zetten wij in op betaalbaarheid; wij houden 85% van onze Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen woningen bereikbaar, toppen af op de vrijesectorgrens en voeren niet de maximale huurverhoging boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze door. maatregel wil het kabinet het zogenaamde ‘te goedkoop wonen/scheefwonen’ tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Wij onderschrijven het belang dat huurders niet alleen een passende huurprijs hebben bij een laag inkomen, maar ook bij een hoog inkomen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een grove methode die nauwelijks rekening houdt met de 7 mate waarin het inkomen te hoog is. Voor het inkomen tussen de € 33.000 en de € 43.000 is volgens De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) maakt zich vooral zorgen over de invloed die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) de extra huurstijging alleen betaalbaar zij heeft op het beleid van woningcorporaties. Omdat veel woningcorporaties in meer gemeenten voor de een- en tweepersoonshuishoudens. Dit was voor ons de reden om bij deze inkomensgroep actief zijn, zal het in de praktijk altijd lastig zijn om die invloed daadwerkelijk te kunnen uitoefenen. de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Huurders met een gezamenlijk Nog daargelaten of het wenselijk is dat gemeenten wél woningcorporaties tot investeringen huishoudinkomen van meer dan € 43.000 hebben wel een inkomensafhankelijke huurverhoging zouden kunnen dwingen, zónder dat zij voor de financiële gevolgen verantwoordelijk kunnen gekregen. worden gehouden. Uiteraard is het wel belangrijk dat gemeenten een goed inzicht hebben in de financiële mogelijkheden van een woningcorporatie. Wij proberen hierin zo transparant mogelijk In 2014 zal de inkomensafhankelijke huurverhoging helaas alweer worden afgeschaft. Hiervoor te zijn, bijvoorbeeld door het opnemen van de volledige jaarrekening bij dit jaarverslag dat via zal de huursombenadering in de plaats komen. Een instrument dat wij kennen uit het verleden onze website openbaar toegankelijk is. Daarnaast verstrekken wij ook andere overzichten aan de en waarmee wij succesvol de grootste onderlinge verschillen in prijs-kwaliteitverhouding in onze gemeente Zoetermeer die dit inzicht verder vergroten. woningvoorraad konden terugbrengen. Omdat deze onderlinge verschillen nu niet meer zo groot zijn, is de behoefte aan dit instrument ook niet groot. Heffingen De verhuurdersheffing die ons door het rijk is opgelegd, legt enerzijds een groot beslag op onze Voorstel herziening Woningwet investeringscapaciteit en anderzijds op het betaalbaar houden van ons woningbezit. In 2013 was Eindelijk is in de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet in juli 2012 deze heffing € 135.000 en deze loopt op tot € 5,5 miljoen in 2017. Naast de verhuurdersheffing is er aangenomen. In november 2012 heeft minister Blok aangekondigd een novelle te schrijven op een saneringsheffing ingerekend op basis van een percentage van de huursom, overeenkomend deze herziening. Hij wil daarin de uitgangspunten uit het Regeerakkoord meenemen. Daarnaast met 4% in 2013, 3% in 2014, 3% in 2015, 2% in 2016 en 1% voor 2017, en verder. Wij moeten is de novelle nodig om ook in de Eerste Kamer voldoende draagvlak te vinden. In augustus 2013 € 1,4 miljoen bijdragen. Dit is opmerkelijk meer dan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) werd door het kabinet op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de kaders bij de novelle. aan goedgekeurde verbeterplannen heeft vastgesteld. Zelfs inclusief de bekende concept- Zeer recent heeft de minister de novelle ter consultatie van partijen gepubliceerd. Daarbij heeft verbeterplannen is deze € 1,4 miljoen niet nodig. Het CFV geeft ook aan dat als deze middelen Aedes voornamelijk bezwaar gemaakt tegen de complicaties bij het realiseren van commerciële achteraf niet nodig blijken te zijn, het later terugstorten van de gelden niet aan de orde kan zijn. En activiteiten, op het moment dat deze niet door de markt worden opgepakt. De regels schieten dat terwijl deze heffingen een groot beslag leggen op onze investeringscapaciteit. in de ogen van Aedes het doel voorbij. Voor ons kan dit mogelijk gevolgen hebben voor onze herstructureringsafspraken in de wijk Palenstein. Een en ander is onder andere afhankelijk van de Waar Aedes en de minister zeggen dat een deel van de verhuurdersheffing kan worden juridische uitleg van de al gemaakte afspraken met de gemeente Zoetermeer. opgebracht door efficiencyverbetering, zijn wij in 2012 in de benchmark al ongeveer 16% lager in onze bedrijfskosten dan onze collega-corporaties. Het is een grote uitdaging om nog De Woonbond is met de huidige novelle bang dat teveel woningen uit het gereguleerde bezit efficiënter te gaan werken. Dit gaan wij in ons volgende ondernemingsplan nader gestalte zullen worden geliberaliseerd. Iets wat overigens nu ook al jarenlang mogelijk is, maar nog op geven. Wij zijn niet voornemens onze investeringsplannen, zoals onder andere op het gebied van beperkte schaal gebeurt. Het is vooral de verhuurdersheffing die verschillende woningcorporaties energiekostenbesparing, terug te brengen. ertoe dwingt meer woningen over te brengen naar de vrije sector. Dat staat dus los van de novelle. 8 Ontwikkelingen Warmtewet Hoofddoelstelling van de prestatieafspraken is inzet op voldoende vrijkomende sociale- Op 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De Warmtewet is een energiewet die huurvoorraad in een ongedeelde regio Haaglanden. De (vrijkomende) huurvoorraad moet de levering van warmte aan eindgebruikers (consumenten) regelt. Bij warmte is de leverancier de naar prijsopbouw en kwaliteit voldoende gedifferentieerd zijn in iedere gemeente van de exploitant van het warmtenet. In principe vallen alle netten die warmte leveren aan meer dan één regio en moet staan in leefbare wijken. Thema’s daarbij zijn doelgroep van de corporatie, afnemer onder de Warmtewet. De invoering van de Warmtewet heeft heel wat voeten in de aarde betaalbaarheid, ongedeelde regio, leefbaarheid en voldoende sociale kernvoorraad. De regionale gehad. prestatieafspraken vormen ook de basis voor de lokale prestatieafspraken. Om het proces goed te laten verlopen is een onafhankelijke voorzitter aangetrokken. Wij zijn betrokken bij de werkgroep Tot nu worden de kosten van een collectieve installatie verrekend via de servicekosten. De huurders die de prestatieafspraken voorbereidt en nemen deel aan de bestuurlijke werkgroep. betalen op die manier de kosten van het gas voor de centrale cv-ketel, de elektriciteit voor de pompen en de eventuele kosten voor de verdeelmeters en het aflezen daarvan. Door de invoering Onderzoek naar de gevolgen Woonakkoord voor de regio Haaglanden van de Warmtewet verandert dit. De huurder gaat een bedrag betalen voor vastrecht en een De omvang en de samenstelling van het corporatiebezit in de regio Haaglanden zullen de bedrag voor het variabele deel van zijn energieverbruik. Een belangrijk verschil is dat compensatie komende jaren veranderen als gevolg van huurharmonisatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Voor op het energieverbruik op grond van de ligging van de woning niet meer is toegestaan. Voor de het onderzoek ‘Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020’, Warmtewet gaven wij woningen aan de schil van een hoogbouwcomplex een liggingscorrectie, dat begin 2013 in opdracht van SVH en Stadsgewest Haaglanden is uitgevoerd, zijn de plannen van waardoor de huurder minder servicekosten betaalde. Nu mag dat niet meer en wordt de geleverde de corporaties in Haaglanden opgevraagd. In het genoemde onderzoek is het effect van acht jaar energie in rekening gebracht. huurharmonisatie gecombineerd met de verkoop, sloop en nieuwbouwplannen van de corporaties voor de periode 2013-2020. Uitgaande van deze plannen is een ontwikkelingsrichting geschetst. De Warmtewet is zonder overgangstermijn van kracht per 1 januari 2014. Dat betekende een snelle invoering van de veranderingen die met de invoering van deze wet gepaard gaan, zoals De uitwerking van dit akkoord voor de plannen van de corporaties in het stadsgewest voor de verrekening van de servicekosten. Wij hebben de veranderingen op tijd door kunnen voeren, sloop, nieuwbouw, verkoop en huurharmonisatie heeft flinke gevolgen voor de omvang van inclusief een constructief overleg met onze huurdersvereniging en voorlichting aan onze huurders. het corporatiebezit en de verdeling van het bezit naar prijsklassen. Uitgaande van de sloop-, nieuwbouw- en verkoopplannen van de corporaties neemt het aantal corporatiewoningen in 3.3 REGIONALE ONTWIKKELINGEN IN HAAGLANDEN Haaglanden in de periode 2013-2020 met ongeveer tienduizend woningen af. Dit is een afname van ongeveer 6% van het totale corporatiebezit in deze regio. Regionale prestatieafspraken Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en Stadsgewest Haaglanden willen allebei regionale Op basis van de plannen neemt de ‘betaalbare’ corporatievoorraad af 2 met ongeveer prestatieafspraken maken. Hiertoe zijn in het derde kwartaal de voorbereidingen gestart. twintigduizend woningen in de periode 2013-2020. Dit is een afname van ruim 15% naar De voorbereidingen zijn gestart in een veranderende context. In maart 2014 zijn de ongeveer 111.000 in 2020 3. Naast een afname van het totale corporatiebezit in deze regio 4 zorgt gemeenteraadsverkiezingen zodat deze afspraken worden gemaakt met een nieuw bestuur. Het huurharmonisatie bij mutatie voor een toename van het segment tussen de aftoppingsgrens en stadsgewest houdt per 1 januari 2014 op te bestaan en zal opgaan in de metropoolregio. Rekening de maximale huurprijsgrens. De woningen met een huurprijs tot € 574 per maand zijn grotendeels houdend met deze omstandigheden gaan wij kijken waar we elkaar kunnen versterken en waar we appartementen van nog geen vijftig vierkante meter. In ten minste een derde van alle wijken elkaar nodig hebben. en dorpen in Haaglanden zal in 2020 geen enkele eengezinswoning meer bereikbaar zijn voor 2 Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Explica juni 2013. 3 Idem. 4 Idem. 9 mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Wij handhaven ons woningaanbod voor de doelgroep 3.4 LOKALE ONTWIKKELINGEN IN ZOETERMEER in Zoetermeer. Helaas is dat niet meer voor elke woningcorporatie in Zoetermeer mogelijk. De bijdrage vanuit Zoetermeer aan het doel van een ongedeelde regio is daardoor afgenomen. Lokale prestatieafspraken In 2013 hebben de huurdersverenigingen positief geadviseerd over de lokale prestatieafspraken die De gevolgen van dit beleid voor de sociale-huursector zijn duidelijk. Vanuit SVH en Stadsgewest gemaakt zijn tussen de Zoetermeerse corporaties en de gemeente. De lokale prestatieafspraken Haaglanden is een brief aan minister Blok geschreven waarin staat dat men zeer geschrokken is zijn aanvullend op de regionale afspraken en zijn inmiddels in werking. De prestatieafspraken van de uitkomsten van dit onderzoek. Tevens wordt aangeboden om samen met de minister te worden gemonitord door de gemeente. In de lokale prestatieafspraken is een aantal nieuwe zoeken naar een oplossing. De minister heeft hierop geantwoord dat hij niet bevreesd is voor de afspraken gemaakt; bijvoorbeeld de ‘dag van het wonen’. De ‘dag van het wonen’ wordt eenmaal afname van de sociale-huursector omdat met de Herzieningswet wordt beoogd de doorstroming per jaar georganiseerd door een van de vier partijen die de lokale prestatieafspraken hebben in de sociale-huursector te bevorderen, waardoor de wachtlijsten voor huishoudens met een ondertekend. Het doel van de dag is elkaar een overzicht te geven van de laatste ontwikkelingen lager inkomen kunnen afnemen. De minister wil met dit beleid een bijdrage leveren aan het op het gebied van de sociale woningmarkt in Zoetermeer. Zo krijgen de deelnemers inzicht in aantrekkelijker maken van het investeren in huurwoningen, ook voor private marktpartijen. taken, rollen en verantwoordelijkheden van gemeente en corporaties, kennen zij de actuele ontwikkelingen bij de drie corporaties en de gemeente, kennen zij elkaar en weten zij bij wie ze Voor de lokale situatie en oplossingen verwijst minister Blok naar de (nieuwe) positie van de moeten zijn om een vraag te stellen of een antwoord te krijgen. Wij hebben de eerste ‘dag van het gemeente die meer sturend wordt. De corporatie moet met haar werkzaamheden naar redelijkheid wonen’ georganiseerd. bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Daarmee vindt de minister dat er gewerkt kan worden aan lokaal maatwerk en specifiek beleid in kwetsbare regio’s. Een tweede belangrijke prestatieafspraak is te komen tot nieuwe afspraken over de verlening Hij vindt dat de kabinetsmaatregelen en de inzet van alle betrokken partijen leiden tot een betere van voorrangsverklaringen. De gemeente wil zijn personele inzet op de voorrangsverklaringen werking van de woningmarkt. Wij maken gebruik van het rapport ‘Vraagontwikkeling Haaglanden verminderen en Vidomes heeft dezelfde wens. Wij willen, net als Vestia, vooral een efficiënte 2013-2025 , onder andere voor ons nieuwe ondernemingsplan en ons huurbeleid. Hoe we dat en effectieve procedure voor voorrangsverklaringen die recht doet aan de achterliggende hebben gedaan, leest u verderop in dit jaarverslag. problematiek. Inmiddels is er een werkgroep, waar wij deel van uitmaken, die werkt aan een nieuwe 5 procedure. Uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden In 2013 zijn de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden herzien. De nieuwe Een derde belangrijke prestatieafspraak is te komen tot de bouw van tweehonderd voorrangsregels gaan in op 1 januari 2014 en zijn gemoderniseerd waarbij ook is gelet op de jongerenwoningen in Zoetermeer. Wij hebben de gemeente Zoetermeer aangeboden de komende praktische uitvoerbaarheid. Op grond van de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest jaren in jongerenhuisvesting te investeren zodat jongeren ook in Zoetermeer blijven wonen. Nu Haaglanden worden de urgenties toegekend. trekken nog veel jongeren weg. Wij hebben in 2013 in Zoetermeer een eerste selectie gemaakt van tien locaties waar jongerenwoningen gebouwd kunnen worden. Wij hebben een rapport opgesteld en per locatie aangegeven welk programma (in woningaantal, gebouwhoogte en parkeerplaatsen) past bij de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de locatie. Dit rapport is aan de gemeente Zoetermeer gepresenteerd. Wij zijn nu in overleg met de gemeente over wanneer er locaties beschikbaar komen. 10 5 Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Explica juni 2013. Ontwikkelingen Huurkorting jongeren Wij willen de wachttijd voor jongeren bekorten en bouwen daarom extra jongerenwoningen. Zoetermeerse woningmarkt Woningen voor jongeren van 18 tot 23 jaar verhuren we voor een huur onder de De gevolgen voor de Zoetermeerse woningmarkt van het verkoop- en vooral ook het verhuurbeleid kwaliteitskortingsgrens. In 2013 ligt deze grens op € 374,44. Om de woningen te verhuren onder de van Vestia wordt steeds duidelijker. Het verhuurbeleid van Vestia laat de huren van zijn woningen kwaliteitskortingsgrens geven wij een flinke korting op de huur. Deze woningen kunnen wij op basis bij mutatie tot 95% maximaal redelijk stijgen. Daardoor worden de woningen van Vestia duurder van ons huurbeleid en de WWS-punten voor een veel hoger bedrag verhuren. In de praktijk blijkt en voor de doelgroep niet meer betaalbaar. Het beleid van Vestia is het gevolg van het concept- dat de jongeren meestal rond hun 22ste jaar de woning betrekken en er ook na hun 23ste jaar nog in verbeterplan dat geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Zoetermeer. De blijven wonen. In het jaar nadat de jongere 23 jaar wordt, heeft hij of zij recht op huurtoeslag voor woningen zijn hier nieuwer dan elders het geval is en beschikken daardoor per definitie over meer een hogere huur. Dit betekent dat de jongere vanaf 23 jaar de contracthuur kan gaan betalen die WWS-punten. Het gevolg hiervan is dat veel woningen helaas naar de vrije sector verdwijnen. bij deze woning hoort. Zo zetten we onze middelen efficiënt en effectief in en bevorderen we ook In Zoetermeer zien we daar duidelijk de gevolgen van. In het laatste kwartaal verhuurde Vestia nog de doorstroming in onze jongerencomplexen. Nu betalen jongeren voor hun kleine woning negentien vrijesectorwoningen, tegenover Vidomes en De Goede Woning elk één. ongeveer € 400. Voor € 100 tot € 150 meer kunnen ze ook een grotere woning huren. In Zoetermeer komen steeds minder goedkope woningen beschikbaar. In het geheel lopen Huisvesting grote gezinnen de verhuringen van Vestia terug. Ook het aantal reacties per woning loopt terug. Vestia krijgt De huisvesting van grote gezinnen is in Haaglanden een terugkerend probleem. Vanuit de SVH is in 37 reacties per woning, tegenover 98 voor Vidomes en 204 voor ons. Door ons aanhoudende, 2012 aandacht gevraagd voor een juiste labeling van woningen waarin grote gezinnen gehuisvest gematigde huurbeleid zijn onze woningen goedkoper dan die van Vestia en Vidomes. Wij zien dat kunnen worden. Wij hebben naar aanleiding van dit verzoek ons woningbezit nogmaals kritisch terug in de vraag naar onze huurwoningen. doorgelopen en het aantal woningen waar grote gezinnen in gehuisvest kunnen worden uitgebreid door goed te kijken naar niet alleen het woonoppervlak, maar ook naar de indeling van de woning. Het onderzoek van Explica naar de vraagontwikkeling in Haaglanden 7 2013-2025 laat in paragraaf Zo hebben wij in 2013 vijf grote gezinnen kunnen huisvesten. Hiermee zijn wij de enige corporatie in 4.2 zien dat de vraag naar (goedkope) corporatiewoningen in de toekomst alleen maar toeneemt, Zoetermeer die in 2013 grote 6 gezinnen heeft gehuisvest; een ontwikkeling die wij met zorg volgen. terwijl het beleid van de corporaties een afname van het betaalbare huursegment tot gevolg heeft. Dit effect doet zich ook in Zoetermeer voor. Hiermee lijkt een mismatch te ontstaan tussen vraag en Voorrangsverklaringen aanbod. Als er in Haaglanden een voorrangsverklaring (urgentie) wordt afgegeven dan geldt deze voorrangsverklaring voor heel Haaglanden. In 2013 hebben wij 69 verhuringen gedaan aan Wij staan in Zoetermeer voor goed en betaalbaar wonen en houden daarom 85% van ons bezit huishoudens met een voorrangsverklaring, tegenover Vestia met 14 huishoudens en Vidomes bij mutatie bereikbaar. Hiermee kunnen wij echter niet alle gevolgen van de situatie bij Vestia met 42 huishoudens. Deze cijfers geven grote verschillen aan, zeker gezien het feit dat wij in opvangen die in Zoetermeer spelen. Wij willen graag in discussie blijven met de Zoetermeerse Zoetermeer alle drie vergelijkbaar bezit hebben. Wij huisvesten veel van deze huishoudens in onze gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders over de kernvoorraad en appartementen. Het toekennen van veel woningen aan huishoudens met een voorrangsverklaring de gewenste aanvullingen voor de bestaande voorraad van Zoetermeer. Ons aanbod om zorgt dat gewone woningzoekenden niet voor deze woningen in aanmerking komen. Daar krijgen in Zoetermeer tweehonderd jongerenwoningen te bouwen, ligt al vast in de gemaakte wij van onze (aspirant)huurders ook vragen over. Dit soort zaken wordt zichtbaar door de benchmark prestatieafspraken. Wij sluiten graag overeenkomsten over de noodzakelijke locaties voor deze die wij ieder kwartaal maken. Wij stellen deze benchmark ook ter beschikking aan de gemeente tweehonderd jongerenwoningen in Zoetermeer. en onze collega-corporaties in Zoetermeer. De resultaten worden besproken in het overleg met de gemeente en de drie corporaties. 6 Een huishouden met zes of meer personen. 7 Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Roelof van Till en Jacolien Vogelzang, 15 juli 2013. 11 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN In 2011 zijn we gestart met ons huidige ondernemingsplan en in dit hoofdstuk beschrijven wij in 4.2 ROL EN TAAKOPVATTING het kort de negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan en hun voortgang. Wij starten met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen zijn hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van brengen wij focus aan en leggen wij accenten binnen ons BBSH-werkveld. onze belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken, is samenwerking met onze belanghouders essentieel. In 2013 hebben wij onze tweede visitatie gehad. Over de resultaten leest u in het 4.1 MISSIE EN VISIE hoofdstuk over belanghouders. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Zo hebben wij in de afgelopen jaren veel aandacht besteed Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH aan leefbaarheid. Nu focussen we ons, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen, meer op en met het besef van de belangen van onze belanghouders, een heldere koers vaart. Dat doen betaalbaarheid. wij binnen de financiële kaders en de regionale prestatieafspraken. Nadat wij de strategische keuzes voor ons ondernemingsplan hebben gemaakt, hebben wij deze aan onze belanghouders 4.3 GOED WONEN IN VITALE BUURTEN voorgelegd. Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij De kern van ons lopende ondernemingsplan, waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan juist in samenwerking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren. bijdragen, is ‘Goed wonen in vitale buurten’. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt Missie verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving. De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners kunnen voorzien. de leefbaarheid in hun complex beleven. In 2011 hebben wij uit deze nulmeting een schat aan informatie gekregen. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat veel meer huurders dan verwacht hun steentje Visie willen bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Sindsdien hebben wij ook het aantal De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning huurders dat zich voor de buurt inzet, daadwerkelijk zien groeien. In 2012 zijn wij op complexniveau maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met met de verbeterpunten voor de leefbaarheid aan de slag gegaan met als doel dat onze bewoners in onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema’s zijn jong, duurzaam 2014 de leefbaarheid in hun woning en hun buurt met een ‘7’ waarderen. De tussenmeting uit 2013 en vanuit eigen kracht. laat zien dat we hiermee al op de goede weg zijn. De bewoners vinden dat de leefbaarheid in hun complex is verbeterd 8. Wij hebben er bewust voor gekozen de leefbaarheid aan te pakken met onze partners in de wijk, en vooral met onze huurders. Uiteindelijk is het doel de huurders in hun eigen kracht te zetten, zodat zij zelf de leefbaarheid gestalte geven. 12 8 Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitscomplexen, USP juli 2013. De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan 4.4 HOOFDDOELSTELLINGEN Goed wonen in vitale buurten – duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn: succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer ‘7’. In 2014 Goed wonen in vitale buurten – jong zal het onderzoek naar de leefbaarheid in al onze complexen voor de tweede keer plaatsvinden. Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen Hoofddoel wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer ‘7’. In 2014 hebben Hoofddoel wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd. In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan. Resultaat De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze Resultaat leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt een invoelend vermogen, creativiteit, De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en waren allemaal snel verhuurd. De flexibiliteit en heeft een lange adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen en krijgen dat zeventig jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan zijn helaas niet gerealiseerd. Het project is ook terug van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. In 2013 hebben we onze inmiddels intern geschrapt omdat deze locatie niet beschikbaar kwam. Wel hebben we tijdens dit inzet bij onze prioriteitscomplexen gemeten. Conclusie uit het rapport 9: hoewel het totaaloordeel ondernemingsplan, naast de veertig jongerenwoningen in Waterzicht, ook jongerenwoningen in over de leefbaarheid bij geen van de complexen nog op de doelstelling van een ‘7’ ligt, komen het project De Chrysant gerealiseerd en is een intentieovereenkomst gesloten voor nog eens 69 we hier met een ‘6,9’ wel dicht bij in de buurt. Ook al worden nog diverse pijnpunten herkend, de jongerenwoningen in Cadenza. bewoners van de complexen vinden dat er wel een flinke verbetering is gerealiseerd. Aan de hand van de metingen stellen we jaarlijks nieuwe plannen op. Begin 2014 volgt naar verwachting de intentieovereenkomst om 67 jongerenwoningen te gaan realiseren in een al lang leegstaand kantoorgebouw in het Stadshart. Tevens wordt de haalbaarheid Goed wonen in vitale buurten – vanuit eigen kracht getoetst om nog een project met 24 jongerenwoningen in Waterzicht te ontwikkelen. In de Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn herontwikkeling van Palenstein zijn in het plan Vlek E&I 24 jongerenwoningen opgenomen. Voorts onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt hebben wij bij de gemeente aangegeven nog eens tweehonderd jongerenwoningen te willen willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten bouwen; deze zijn opgenomen in de prestatieafspraken. Wij hopen in 2014 de locaties voor deze wij dat zij hierin participeren omdat juist zij de sleutel in handen hebben tot een vitale buurt. tweehonderd jongerenwoningen met de gemeente overeen te komen. De beoogde doelstelling zal wat betreft het aantal jongerenwoningen dus ruimschoots worden gerealiseerd. 9 Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitcomplexen, USP juli 2013. 13 Hoofddoel Ruimte voor woonwensen – jong In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om het complex, dat met participatie tot stand is gekomen. de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich voor een woning hebben ingeschreven; dat is heel Resultaat erg lang. Wij zijn in overleg met de gemeente om concrete locaties beschikbaar te krijgen om de Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand tweehonderd jongerenwoningen uit de prestatieafspraken te kunnen toevoegen, zodat jongeren zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners voor de stad behouden blijven. vast te stellen. In zes prioriteitscomplexen zijn wij gestart met een plan van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid. Voor deze zes complexen is gekozen omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden Hoofddoel geleerd. De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma’s Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in 2014. die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. Inmiddels zijn wij gestart met concrete plannen en zijn successen geboekt. Resultaat Het simpelweg kopiëren van deze programma’s naar de overige complexen is niet effectief en ook In 2012 hebben wij over dit hoofddoel een tussenrapportage gemaakt. De invloed op de verkorting niet nodig. De aanpak van de verbetering van de leefbaarheid is maatwerk. Het is ook belangrijk van de wachttijd door het bouwen van jongerenwoningen, is beperkt. Dat komt door de beperkte te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders hun aantallen die wij kunnen bouwen. Maar ook omdat wij afhankelijk zijn van het huurbeleid van schutting vervangen ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en dit draagt positief bij aan de indruk andere aanbieders. Zo bieden steeds minder woningcorporaties in Haaglanden woningen met een die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er veel mooie voorbeelden van successen die we in huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens 10, exclusief aan voor jongeren. de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in onze complexen. In 2010 hebben wij in Castellum Palensteyn 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012 nog 40 jongerenwoningen in Waterzicht. In 2013 zijn we gestart met de bouw van veertig Wat duidelijk is geworden in de ervaring tot op heden is dat er keuzes gemaakt moeten worden in jongerenwoningen in project De Chrysant in de wijk Seghwaert die in het begin van 2014 zijn de aanpak. Niet alles kan door een woningcorporatie worden opgepakt en niet alle ideeën die wij opgeleverd. Verder hebben we nog extra jongerenwoningen in ontwikkeling in deelplan Waterzicht ontvangen, kunnen we waarmaken. In ons ‘spoorboekje verbetering leefbaarheid’ staan de keuzes in Oosterheem, als onderdeel van de herstructurering van Palenstein en diverse projecten in het die we gemaakt hebben in de aanpak waarin wij geloven, met als doel de leefbaarheid naar een Stadshart, waarvan een project een transformatie betreft. Daarnaast onderzoeken wij momenteel de hoger plan te tillen. Zo hebben wij in 2013 maar liefst vijf nieuwe bewonerscommissies mogen mogelijkheden van diverse locaties in Zoetermeer in opvolging van de prestatieafspraken. verwelkomen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5. 14 10 De kwaliteitskortingsgrens bedraagt € 374,44 per maand. De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan Ruimte voor woonwensen – duurzaam Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is Resultaat gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt Onze bewoners worden zo veel mogelijk betrokken bij het onderhoudsbeleid; bijvoorbeeld bij dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energieverbruik zorgt voor een kleurkeuze. Feitelijk is het actuele beleid geëvalueerd en het bleek bij nader inzien voldoende lagere CO2-uitstoot. ruimte te bieden om de bewoners hierbij te betrekken. Gezien de ontwikkelingen in de markt en een focus op het beperken van onze bedrijfskosten, achteraf bezien een verstandige keuze. Hoofddoel Zestig gezichten maken De Goede Woning – jong In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte organisatie. Resultaat Deze doelstelling is aangepast naar 7%. In 2013 zijn de energiemaatregelen op het complex Savelsbos uitgevoerd. Hiermee is eind 2013 7% (ruim € 800.000) uit het energiebeleid gerealiseerd. Hoofddoel Dit is veel lager dan wat als doelstelling is gesteld. In de praktijk blijkt de uitvoering van het beleid Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. veel weerbarstiger te zijn dan was voorzien. Wij zien dit ook bij andere woningcorporaties. De twee projecten die de afgelopen jaren wel zijn uitgevoerd, zijn erg succesvol geweest. Momenteel wordt gewerkt aan een grootschalig energiebesparingsproject met zonnepanelen waarmee een Resultaat groot deel van het budget wordt gebruikt. Naast een besparing op gaskosten wordt ook op Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Hierin staat het stimuleren van de vitaliteit van medewerkers elektrakosten bespaard. Het elektraverbruik neemt immers steeds meer toe. De voorbereiding voor centraal. Dit is terug te vinden in de arbeidsvoorwaarden, waarbij gestreefd wordt naar dit project en de pilots bij de combinatie met grootonderhoudsactiviteiten vragen een langere een optimale balans tussen werk en privé. Ook is er ruimte voor ontspanning, waarbij de voorbereidingstijd. De uitvoering hiervan komt net buiten de ondernemingsplanperiode te liggen, personeelsvereniging een belangrijke rol vervult. Wanneer medewerkers getroffen worden door een waardoor de doelstellingen met een vertraging van één à twee jaar gerealiseerd gaan worden. handicap kijken wij actief met hen naar wat eventueel wel mogelijk is. Daarnaast is er veel ruimte voor medewerkers om zichzelf te ontwikkelen, eventueel ook buiten hun eigen vakgebied. Eind Ruimte voor woonwensen – vanuit eigen kracht 2013 beschikten alle medewerkers over een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). In 2013 zijn wij, Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom op initiatief van de ondernemingsraad, contracten aangegaan met verschillende fitnessorganisaties willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak in waardoor medewerkers met korting een bedrijfscontract konden aangaan. het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Zestig gezichten maken De Goede Woning – duurzaam Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast Hoofddoel maatregelen in de cao, is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij vormen de basis. ruimte om hun woonwensen te realiseren. 15 Hoofddoel 4.5 KERNCOMPETENTIES In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH Goed Werkgeverschaplabel behaald. De drie kerncompetenties voor ons ondernemingsplan zijn: Resultaat • Samenwerken: Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is. Met de uitkomsten van het Goed Werkgeverschaplabel zijn wij aan de slag gegaan. Of wij in 2013 onze medewerkerstevredenheid daadwerkelijk zouden meten met het KWH Goed Werkgeverschaplabel was nog een vraag die wij met de ondernemingsraad zouden uitwerken. • Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf beginnen, verantwoorden en leren. Dat hebben we gedaan en we zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het KWHlabel niet voldoende paste bij onze manier van werken. Daarom hebben we ons nieuwe medewerkersonderzoek laten uitvoeren door Effectory. De rapporten zijn inmiddels klaar en de • Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren. presentaties aan het personeel zijn gegeven. Met de uitslagen worden in 2014 per afdeling/team verbeterplannen gemaakt. Gedurende de voortgang van ons ondernemingsplan hebben we deze kerncompetenties verder vertaald naar OOK: Oplossingsgericht, Openstaan en Keuzes maken. Met deze competenties Zestig gezichten maken De Goede Woning – vanuit eigen kracht werken wij nog gerichter aan een klantgerichte organisatie die haar belanghouders betrekt bij haar De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde beleid. kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend. 4.6 HOE METEN WIJ ONZE RESULTATEN? In onze hele bedrijfsvoering is de plan-do-check-act-cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek Hoofddoel geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken wij In 2012 heeft 80% van de medewerkers een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). het INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert 16 In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is ons ontwikkelbeleid per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast kennen wij het geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP’s van de directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld, de IC-verslagen en diverse andere financiële werknemers, van start gegaan. verantwoordingsverslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage. Resultaat Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke Eind 2013 is dit zelfs voor alle medewerkers gerealiseerd! maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in. De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan KWH-huurlabel Visitatie in 2012 Wij hebben het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continu wordt gemeten. In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd en in 2012 vond onze tweede visitatie plaats. Deze tweede Ook in 2013 hebben wij dit label behouden. In 2014 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven visitatie heeft een andere (verplichte) standaard meetmethode. Hierdoor zijn de twee metingen verrichten met het KWH-huurlabel of dat we voor een andere meetmethode gaan kiezen. Meten is niet geheel vergelijkbaar. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Het namelijk geen doel op zich. We willen weten hoe wij onze dienstverlening zo effectief en efficiënt rapport van de visitatie is in 2013 opgeleverd. Wij hebben met elk van de betrokken belanghouders mogelijk kunnen maken. Met het onderzoek naar een nieuwe manier van meten, kijken we ook of inhoudelijk besproken om hier van te leren en zo mogelijk en zo nodig tot nadere afspraken te we nog steeds op de onderwerpen meten die voor onze klanten van doorslaggevende betekenis komen. Meer hierover leest u in paragraaf 7.2 en op onze website www.dgw.nl. zijn in hun ervaring met kwaliteit van dienstverlening. Leefbaarheidsmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier hebben 2.027 bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Wij gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en investeringsbeslissingen, evenals bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken. In 2013 hebben wij een tussenmeting gedaan in onze prioriteitscomplexen. Hier hebben 405 bewoners aan meegedaan. In 2014 zal in al onze complexen een nieuwe meting worden gedaan. Benchmarks Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden, wordt om nadere uitleg gevraagd of voorzien wij deze van commentaar. Het is dan ook jammer dat deze benchmark ophoudt te bestaan, maar wij zijn blij dat Aedes de benchmark overneemt. Wij zouden het toejuichen als de gegevens die in de benchmark worden opgenomen meer openbaar zouden zijn. Wij maken ieder kwartaal zelf een benchmark van de drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van de woningtoewijzing. Deze benchmark wordt ter beschikking gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat, meer betekenis en leren wij continu. Ook met betrekking tot de huurincasso verzorgen wij een benchmark met onze collega-corporaties. 17 VITALE BUURTEN 5.1 INLEIDING Het eerste overzicht hierna is de actuele situatie per ultimo 2013 voor de verdeling van goedkope naar dure huur. Het betreft de contracthuur. Wij hebben 75 woningen in de vrije sector. Wij Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn verhuren 24 woningen aan een zorginstelling waardoor er 51 overblijven die ook als niet-DAEB buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. Hiervan zijn 41 woningen gelegen in het bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging wooncomplex De Elementen. Deze appartementen zijn uiteindelijk bestemd voor de verkoop. Wij gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, zien het verhuren van vrije sectorwoningen namelijk niet als onze primaire taak. ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, ons dagelijks werk. 5.2 OVERZICHT VAN ONS BEZIT IN 2013 Eind 2013 hadden wij in totaal 6.308 woningen in eigendom. Daarvan hebben wij in 2010 75 woningen gerealiseerd in de buurgemeente Lansingerland en deze in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen; de woningcorporatie waarmee wij vanuit het oogpunt van matching van taken en middelen een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Geen woningen gesloopt Subsidiabele huurprijs per maand Alleen in eigendom Totaal in beheer en eigendom t/m € 374,44 627 Van € 374,45 t/m € 574,35 36 4.008 Van € 574,36 t/m € 681,02 39 1.384 75 6.233 Vanaf € 681,03 214 11 Totaal 5.3 AAN WIE HEBBEN WIJ ONZE WONINGEN VERHUURD? In 2013 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Zeker tot 2016 verwachten wij geen woningen te slopen. In 2013 zijn in Zoetermeer door drie corporaties circa 1.426 sociale huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 415 voor onze rekening hebben genomen. 92% van de verhuringen zijn gedaan aan 42 woningen verkocht uit het bestaande bezit huishoudens die binnen de Europa-doelgroep vielen. Wel hebben wij 7 appartementen en 35 grondgebonden woningen verkocht. Deze verkoop vindt voornamelijk plaats vanuit het belang van gemêleerde woonbuurten, wat bijdraagt aan een prettig 5.4 REALISATIE WONINGTOEWIJZING REGIONALE PRESTATIEAFSPRAKEN woonklimaat voor onze huurders. Binnen Stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere Geen nieuwe woningen opgeleverd of bezwaard met een hypotheek inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te Wij hebben in 2013 geen woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de hypotheekrecht. In 2012 leverden wij nog een recordaantal nieuwe woningen op en ook de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt: komende jaren zijn nieuwe opleveringen van sociale huurwoningen voorzien. Dit gaat vooral om • minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep, jongerenwoningen waaraan in Zoetermeer een fors tekort bestaat. • minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een Wij bieden woningzoekenden voldoende kans op een goed en duurzaam woonklimaat met inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen, speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën. 11 18 Van deze woningen zijn er 75 niet-DAEB. De overige 139 woningen zijn DAEB-woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens is gestegen. Vitale buurten Slaagkansen exclusief vrije sector 2013 • minimaal 30% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen, Inkomenscategorie • binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 90% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Wij hebben onze woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Toewijzing Zoetermeer Totaal Zoetermeer percentage De Goede Woning aantal De Goede Woning percentage 100% 423 1.049 79% 341 82% 41 85% 1 100% Nieuwbouw 30% / 90% 0 n.v.t. 0 n.v.t. Europa 90% 1.285 94% 382 92% Nieuwbouw 85% Aantallen gehuisvest in Zoetermeer Aantallen gehuisvest in De Goede Woning Minima 15,0 693 228 Totaal BBSH-doelgroep 14,8 1.067 341 Lage middeninkomens 14,4 255 71 Overige inkomens 19,2 42 3 Hoewel de overige inkomens een hoger slagingspercentage hebben, wordt hier niet extra op 1.495 Bestaand 70% Slaagkanspercentage Zoetermeer bijgestuurd omdat dit te lage aantallen betreft en de 90% toewijzing Europa-doelgroep ruimschoots wordt gehaald. Het leert ook dat er in Zoetermeer voor deze doelgroep op de huurwoningmarkt weinig knelpunten zijn. De bijsturing die wij doen is slechts hogere inkomens uitsluiten wanneer de commerciële huurmarkt voldoende aanbod biedt. Voor woningen met een huurprijs vanaf € 750 is 5.5 SLAAGKANSEN ZOETERMEER er bijvoorbeeld voldoende aanbod. De andere afspraken over slaagkansen worden wel gehaald. 5.6 MONITORING IN HET KADER VAN DE EUROPA-NORM Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2013 ten minste 90% van onze woningen beneden Over slaagkansen zijn de volgende afspraken gemaakt: de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229. In 2013 • slaagkans sociale minima wordt gemonitord, hebben wij 92% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. De onderscheiding in 2012 was • slaagkans totale BBSH-doelgroep ≥ slaagkans lage middeninkomens, een incident dat geheel het gevolg was van het omvangrijke project De Elementen. Dit complex • slaagkans lage middeninkomens ≥ overige (hogere) inkomens. was nog voor de Europa-norm gecontracteerd. Ook vóór 2012 voldeden wij al aan de norm. De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter zijn dan (of gelijk zijn aan) die van de Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden € 681,03 volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de ‘totale BBSH-doelgroep’. In dit (op basis van in 2013 ingegane huurovereenkomsten) verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor Aantal aangegane huurcontracten in 2013 Zoetermeer Lansingerland Totaal aantal huurovereenkomsten 415 4 Aantal huishoudens < € 34.229 382 4 92% Aantal huishoudens > € 34.229 33 4 8% gezinnen uit op een jaarinkomen van circa € 44.800. De verhuringen in de vrije sector worden buiten beschouwing gelaten. 19 5.7 HUURPRIJSBELEID Met ons huurprijsbeleid streven wij naar het bieden van betaalbare huisvesting voor onze doelgroep door: Het jaar 2013 was voor ons spannend. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing stonden beide prominent op de politieke agenda. Wij voeren al jaren • huurprijzen onderling in evenwicht te brengen en te houden en gemiddeld het landelijk percentage van de maximaal redelijke huur (momenteel +70%) na te streven, een gematigd huurbeleid. Het gevolg daarvan is dat een woning van ons goedkoper is dan een • een prijs-kwaliteitverhouding tussen de 85% en 115%, vergelijkbare woning van onze collega-corporaties in Zoetermeer. • ten minste 85% van onze woningen bij mutatie bereikbaar te houden voor de doelgroep 12, • daarom worden sommige woningen bij mutatie ook in huurprijs verlaagd tot de aftoppingsgrens Explica heeft in het rapport ‘Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025 (juni 2013) de gevolgen (plus de eventuele energiemarge). Tegelijkertijd worden de huren niet lager dan 85% van de van het nieuwe huurbeleid van de corporaties in Haaglanden in beeld gebracht. De hogere landelijke prijs-kwaliteitverhouding, harmonisatiepercentages: Vestia gaat tot maximaal 95% en Vidomes tot 85% harmoniseren. Vidomes let er dan nog op om bij de harmonisatie van de huurprijs bij mutatie deze niet verder dan • wij voeren het Europa-beleid uit en verhuren maximaal 10% van onze dure woningen aan meerpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229 tot maximaal € 43.600. tot de aftoppingsgrens te laten stijgen. Beide corporaties voeren ook een actief verkoopbeleid. Onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ geeft desgewenst een gekwalificeerd advies over Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben ons huurbeleid. De huurdersvereniging heeft dit jaar geen gebruikgemaakt van dit recht. niet alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar ook gevolgen voor de omvang en samenstelling van het corporatiebezit. In Zoetermeer komen daardoor steeds minder In verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij acht zaken doorgezonden betaalbare woningen vrij. Wij kiezen voor betaalbaarheid. Wij houden 85% van onze vrijkomende aan de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van het woningen bereikbaar voor mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Tegelijkertijd vinden wij huurverhogingsvoorstel. Een huurder heeft alsnog de zaak ingetrokken. In de overige zaken heeft gemêleerde wijken belangrijk en willen wij ook de huurder met wat meer inkomen vasthouden in de Huurcommissie uitspraak in ons voordeel gedaan en zijn de huurverhogingsvoorstellen redelijk onze woonbuurten. Dit doen wij enerzijds door gerichte verkoop en anderzijds door een gematigd bevonden. huurbeleid. 5.8 DE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING VAN ONZE WONINGEN Zo kwam De Goede Woning tot het volgende huurbeleid: • huishoudens met een verzamelinkomen tot € 43.000 krijgen een huurverhoging van 3,25%, De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig 13. Zeker in vergelijking met andere • huishoudens met een verzamelinkomen boven € 43.000 krijgen een huurverhoging van 5,75%. sociale huurwoningen in Zoetermeer en Haaglanden. Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor onze huurders al jarenlang belangrijk vinden. De huurprijs ligt in absolute zin op een hoog Wij hebben ervoor gekozen de huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen de € 33.614 en € niveau. Datzelfde geldt ook voor de kwaliteit van onze woningen. Dit komt omdat ons bezit 43.000, die een huurverhoging mochten krijgen van inflatie plus 2% = 4,5%, een huurverhoging van gemiddeld vrij nieuw is. Wij letten bij onze prijs-kwaliteitverhouding op het landelijk gemiddelde. 3,25% te geven. Daar willen wij niet veel van afwijken. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken. Zo introduceren wij de bewonersvoorkeuren, en daarmee de kwaliteitsverschillen, in het theoretische WWS-systeem. 12 Om een eenzijdige inkomensopbouw in bepaalde complexen of buurten te voorkomen, hebben wij de regionale prestatieafspraak om 70% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan de BBSH-doelgroep intern vertaald in de doelstelling dat tussen de 75% en 85% van de vrijgekomen woningen wordt toegewezen aan de doelgroep. 20 13 In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijke corporatiegemiddelde (Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK 2011). Vitale buurten 5.9 VERTROKKEN HUURDERS EN LEEGSTANDSVERLIES Uit de grafiek blijkt tevens de trendbreuk aan het einde van de jaren ’90, waarna de mutatiegraad naar een lager niveau is overgegaan. Naar onze mening is daar het ‘gat’ in de woningmarkt Voor de huurderving wegens leegstand wordt uitgegaan van het totaal van huur en servicekosten, ontstaan. Rond die tijd ontstond tussen de koop- en huurwoningmarkt het probleem met de exclusief leegstand wegens verkoop, sloop en grootschalige renovatieprojecten. Daarbij wordt aansluiting tussen deze twee markten. Belangrijk was hierbij de versoepeling van hypotheekregels het leegstandsbedrag uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur over de betrokken van banken. Wat dat betreft zou het met het huidige kabinetsbeleid mogelijk kunnen zijn dat de periode. Over de laatste twaalf maanden waren de totaalcijfers voor frictieleegstand bij onze aansluiting inderdaad weer wordt hersteld. woningen € 104.284. Hiermee hebben wij de laagste leegstandskosten van de in Zoetermeer werkzame woningcorporaties. De huurachterstand vertoont een duidelijk dalende trend. Gezien de 5.10 HUURACHTERSTANDEN EN WONINGUITZETTINGEN sterk stijgende woonlasten en de nog oplopende werkloosheid, is het de vraag of deze trend zich ook in de toekomst zal voortzetten. Vanzelfsprekend zetten wij ons daar wel voor in. Ruim 6% van de huurders betaalt niet of niet op tijd. Een percentage dat langzaam stijgt. Voor huurders met een relatief laag inkomen is een huurachterstand al snel een groot probleem. Om In 2013 zijn er bij ons in totaal 413 huurders vertrokken. problemen niet groter te laten worden dan ze al zijn, reageren wij direct bij huurachterstand. Al bij de eerste achterstand krijgen onze huurders een herinnering. Daarvan worden er maandelijks In 1997 was het gemiddeld aantal reacties per woning dertien. In 2001 was dit gestegen naar ongeveer vijfhonderd verstuurd. Na de aanmaning, als de huurders dan nog niet betalen, bellen honderd reacties per vrijkomende woning. In 2003 was het aantal reacties gestegen naar 150 en in wij onze huurders of gaan we bij hen langs. In totaal worden maandelijks circa 1.100 herinneringen/ 2013 kregen wij gemiddeld 204 reacties per vrijgekomen woning. Als je dit in het perspectief plaatst aanmaningen verstuurd. dat de landelijke politiek het aantal sociale huurwoningen fors wil verminderen, staat dat voor onze situatie haaks op elkaar. In 2013 is gestart met het herhaaldelijk inzetten van slepersacties. Onder slepers verstaan we huurders die elke maand te laat de huur betalen. Door hen in een telefonisch gesprek te waarschuwen voor een huurachterstand willen we voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt. Een maand achterstand wordt al snel twee maanden en dat kunnen veel van onze huurders vaak niet of moeilijk oplossen, waardoor de achterstand nog verder oploopt. De gemiddelde huurachterstand is in 2013 gedaald en ligt nu op 0,82%. In 2012 was de huurachterstand gemiddeld 0,89% van de totale huuropbrengst. Voor 2014 is onze grootste zorg de groep waarbij in het verleden de huurtoeslag met de huur werd verrekend. Zij krijgen nu de huurtoeslag direct op hun rekening gestort. We hebben die groep goed voorgelicht over de verandering, maar toch vrezen we dat er huurders bij zijn die binnenkort een betalingsachterstand gaan krijgen. 21 Extra inzet via vrijwilligers van Humanitas en samenwerking met bureau 5.11 ONRECHTMATIGE BEWONING EN VROEGSIGNALERING Schuldhulpverlening Wij hebben een uitgebreide incassoprocedure waarbij we huurders ook persoonlijk bezoeken De medewerker van het wijkteam voert een uitgebreide intake bij verhuur. Potentiële huurders en adviseren. Contact met onze huurders in het incassotraject is belangrijk. Zo vragen wij al worden veel meer dan voorheen voorgelicht over de rechten en plichten bij verhuur, over de bij het eerste contact bij huurachterstand aan onze huurders of zij hulp nodig hebben bij hun samenstelling en voorzieningen in de buurt en de leefregels in het complex. Bij de intake toetsen betalingsproblemen. Wij werken hierin samen met Humanitas Thuisadministratie Zoetermeer. Zij we eveneens of een nieuwe huurder extra steun nodig heeft en of er wellicht problemen te bieden in een vroeg stadium laagdrempelige, extra hulp bij de thuisadministratie. Ook werken wij verwachten zijn. Als dat zo is, plant de verhuurmedewerker zes weken nadat de huur is ingegaan nauw samen met de schuldhulpverlening van de gemeente Zoetermeer. een bezoek met de wijkconsulent van het zelfde wijkteam. Wij informeren dan naar de ervaringen van de huurder. En als er signalen zijn die extra aandacht vragen dan gaan onze medewerkers Veel betalingsregelingen al dan niet naar de deurwaarder en soms naar de rechter met de huurder in gesprek. Als andere partijen, zoals zorg- of welzijnsorganisaties, de huurder Met ongeveer tachtig huurders hebben wij continu betalingsregelingen lopen. Als al onze inzet wellicht verder kunnen helpen dan verwijzen wij, zo nodig, door. Ook de complexbeheerder van het niet slaagt, geven wij het dossier uit handen aan onze deurwaarder. Deze had in 2013 432 dossiers wijkteam kan hierbij ingeschakeld worden. van onze huurders in zijn portefeuille. Daarvan zijn 123 dossiers van ex-huurders en 309 dossiers van huidige huurders. Ook dat leidt vaak tot een oplossing. Als alle voorgaande maatregelen Aan de andere kant krijgen huurders ook een veel gerichter en individueel advies over de geen effect hebben, moeten wij helaas in uiterste gevallen naar de rechter om ontbinding van het verhuizing, de buurt en het complex. Zo weet een toekomstige huurder wat hij of zij zoal kan huurcontract te vragen. In 2013 zijn er 25 ontruimingen geweest, waarvan twee garages. Dat zijn er verwachten van de buurt waar de woning die wij verhuren, staat. Dat wordt door onze huurders zeer zes meer dan in 2012. Voor ons is dat een hoog aantal en dit baart ons zorgen. op prijs gesteld. Een nog sterker stijgende trend is dat het aantal aanzeggingen van ontruimingen op basis van Het project ‘Onrechtmatige bewoning’ rond de bestrijding van woonfraude heeft in 2013 acht een rechterlijke uitspraak (133 in 2013 tegen 86 in 2012) toeneemt. Echter het percentage van gevallen van onderhuur geconstateerd. Het betrof in hier in alle acht van de gevallen, naast deze uitspraken dat leidt tot een daadwerkelijke ontruiming is in 2013 gedaald. Een aanzegging onderhuur, ook hennepkwekerijen. Alle acht gevallen zijn zonder juridische stappen opgelost tot ontruiming eindigt dus niet altijd in een daadwerkelijke ontruiming. Daarvoor gebeurt het nog doordat de huurder zelf het huurcontract heeft opgezegd. dat huurders alsnog een manier vinden om de huurachterstand te betalen en zo ontruiming te voorkomen. In 2012 is 22% van de aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd tegen 17% in 2013. Hieruit Een ander belangrijk project is ‘Kijken achter de voordeur’. Ofwel ‘vroegsignalering’ omdat wij, blijkt dat onze inzet ook na de rechterlijke uitspraak nodig is om ontruimingen te voorkomen. met onze partners, eerder problemen bij huurders inzichtelijk hebben en soms al actie kunnen nemen voordat zaken een huurder boven het hoofd groeien en bijvoorbeeld een huisuitzetting Hoewel we percentueel het aantal ontruimingen terugdringen, blijven we te allen tijde proberen dreigt. Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel veel informatie. een uitzetting te voorkomen. De cijfers zijn het resultaat van een combinatie van forse inzet Een woning die niet is opgeruimd of schoongemaakt, duidt soms op meerdere problemen. Het is op communicatie met huurders met een betalingsachterstand, samenwerking met partners, dus zaak bewoners met open vizier tegemoet te treden en de discussie met hen aan te gaan. De vroegsignalering en de uitgebreide intake bij verhuur. Onze prestatie zien wij in het licht van de ervaring leert dat veel huurders dat op prijs stellen. Daar hebben wij onze medewerkers ook op huidige economische situatie, die ook onze huurders niet ongemoeid heeft gelaten. getraind. Achter de voordeur kan vaak gemakkelijker over problemen met de kinderen of huiselijk geweld worden gesproken. Onze ervaring is dat hoe vroeger wij de problematiek signaleren en hoe 22 Vitale buurten sneller er wordt ingegrepen, hoe kleiner de problemen blijven. Doorverwijzing vindt plaats naar de 5.14 JONGEREN EN STUDENTEN wijkcoach die in dienst is van de gemeente en de coördinator van de zorginzet. De slaagkans van jongeren op het krijgen van een passende woning in Zoetermeer is 6,2%. Dit Wij waren in 2013 ook deelnemer in het proefproject WGH (wijkgericht handhaven). In de proef ligt aanmerkelijk lager dan het gemiddelde over alle subdoelgroepen. De gemeente Zoetermeer met wijkgericht handhaven in de wijk Meerzicht wisselen samenwerkende partijen, zoals de wil jongeren aan zich binden. Nu vertrekken er meer jongeren dan er zich hier vestigen. Als wij Belastingdienst, het UWV, de politie, de woningcorporaties, Stedin, de inspectie SZW en de ze een grotere slaagkans kunnen bieden past dit in de gemeentelijke ambities om Zoetermeer gemeente informatie uit. Uiteraard met in acht name van de Wet persoonsregistratie (WPR). aantrekkelijk te maken voor jongeren. Het draagt daarnaast bij aan het vitaal maken en houden van onze stad. Vooral op deze doelgroep hebben wij onze focus gelegd. Met dit project kunnen de partners sneller en effectiever uitkerings- en fiscale fraudeurs opsporen en misstanden in de wijk, zoals uitbuiting of hennepplantages, aanpakken. Dit komt de leefbaarheid Sinds 2010 huisvesten wij studenten van de Haagse Hogeschool, de IT-opleiding in Zoetermeer. in de wijk Meerzicht ten goede. Door wijkgerichte handhaving komen ook mensen die hulp of zorg Studenten van buiten de regio die deze opleiding volgen, kunnen met voorrang een woning krijgen nodig hebben sneller in beeld. Zo zijn er dankzij de proef vijftien huishoudens doorgeleid naar in Zoetermeer. De hogeschool verzorgt de intake en de studenten krijgen een zogenaamde HAT- hulpverlening en zijn twee zorgmeldingen bij het Advies- en Meldpunt Kindermishandeling gedaan. woning aangeboden. Er zijn in 2013 vier nieuwe studenten gehuisvest. Ook zijn er soms huishoudens die door onwetendheid geen gebruikmaken van voorzieningen, zoals schuldhulpverlening of de bijstand. Mogelijk wordt het project het komende jaar voortgezet in een 5.15 BEGELEID WONEN JONGEREN andere wijk. Waar wij tot 2013 woningen verhuurden aan het RIBW in het kader van de 5.12 AANPAK ILLEGALE BEWONING samenwerkingsovereenkomst ‘Begeleid wonen jongeren’, verhuren we nu aan de jongeren zelf. Zij huren hun huis zelfstandig en krijgen van de zorginstelling een aan de huurovereenkomst Wij hebben, in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, een aanpak ontwikkeld om illegale gekoppelde, verplichte begeleiding bij het zelfstandig wonen. In 2013 hebben we in dit kader bewoning tegen te gaan. Deze aanpak is ook in 2013 voortgezet. Binnen deze aanpak werken wij twintig jongeren gehuisvest. samen met gemeente en politie. Illegale bewoning komt in Zoetermeer gelukkig op zeer beperkte schaal voor. 5.16 STATUSHOUDERS 5.13 ZERO TOLERANCE BIJ HENNEPKWEKERIJEN Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden uitvoeren. Dit hebben wij samen met Vestia en Vidomes ook in 2013 gerealiseerd. In 2013 hebben wij achttien In heel Zoetermeer zijn in 2013 46 hennepkwekerijen opgerold. Acht van deze kwekerijen bevonden statushouders gehuisvest. zich in een van onze woningen. Deze woningen zijn allemaal ontruimd (zie ook onrechtmatige bewoning, 5.11). Het aantal opgerolde hennepkwekerijen stijgt in Zoetermeer. De stijging in Zoetermeer komt overeen met het landelijk beeld. 23 5.17 WOONWAGENBEWONERS In Oosterheem hebben wij in ons project De Elementen een aantal appartementen boven de vrijesectorgrens. Deze appartementen waren vanaf het begin bedoeld voor de verkoop. Door de In 2000 sloten de gemeente Zoetermeer en Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ), waarin marktomstandigheden zijn ze in eerste instantie ook te huur aangeboden. Eind 2013 zijn deze de drie corporaties Vestia, Vidomes en wij verenigd zijn, een overeenkomst. Wij komen deze appartementen alsnog aan de zittende huurders te koop aangeboden. overeenkomst na. SWZ heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de genoemde afspraken en heeft deze ook in 2013 voortgezet. De renovatie die op basis van deze overeenkomst voor In 2014 geven we in de bovengenoemde complexen spijtoptanten nog eenmaal de kans om hun rekening van en door de gemeente Zoetermeer zou worden uitgevoerd, is in een afrondende fase. woning te kopen en zullen wij nieuwe complexen voor verkoop aanwijzen. Na de eerste verkopen Verklaringen van de bewoners en de brandweer worden afgerond. in een complex gaan wij in het complex blokken aanwijzen die voor 100% worden verkocht. Zo ontstaat er in de wijk een menging van koop en huur die, zoals wij eerder aangaven, de 5.18 VERKOOP leefbaarheid ten goede komt. Wij hebben eerder onderzocht of verkoop bijdraagt aan de leefbaarheid in een complex. Wij zijn de 5.19 LEEFBARE BUURTEN verkoop van woningen gestart met de bedoeling een bijdrage aan de leefbaarheid in complexen te leveren. Uit ons onderzoek uit 2009 14 onder onze huurders en kopers bleek dat zowel de huurders In ons ondernemingsplan hebben wij een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Allereerst ‘Goed als de kopers vonden dat huiseigenaren beter voor hun woning zorgen en meer betrokken zijn bij wonen in vitale buurten’. Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten. hun woonomgeving. Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de leefbaarheid in het Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen waarin de bewoners goed wonen, elkaar complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers. kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Zoals u in hoofdstuk 4 heeft kunnen lezen, hebben wij hier in ons ondernemingsplan drie doelen voor bepaald. Een voor vitale De uitkomsten uit het onderzoek onder huurders en kopers heeft ons doen besluiten verkoop als buurten, een voor de leefbaarheid en een voor de eigen kracht van onze bewoners. leefbaarheidsinstrument in te zetten. Daarom hebben wij in 2013 in kwetsbare complexen met eengezinswoningen de woningen aan de zittende bewoners aangeboden. Wij zijn gestart met De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische de verkoop van woningen in de complexen in de Tuinen-/Akkerbuurt, Rodenbuurt en Weiden-/ succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Veldenbuurt. Hier hebben wij de eengezinswoningen met ten minste vier kamers te koop Daarom hebben we allereerst de leefbaarheid in onze complexen in beeld gebracht. Dat hebben aangeboden aan de zittende huurders. De twee- en driekamerwoningen verkopen we niet omdat we gedaan door middel van een enquête onder al onze bewoners. Daardoor weten we nu op deze woningen uitstekend geschikt zijn voor jongeren. De MIVA-woningen die rolstoeltoegankelijk complexniveau waar de pijnpunten zitten en waar we het eerst aan de slag moeten gaan om ons zijn, verkopen we ook niet. In 2013 hebben wij 35 eengezinswoningen aan zittende huurders doel te realiseren, namelijk in 70% van al onze complexen een ‘7’ te scoren voor de leefbaarheid. verkocht. Vanuit die enquête, de leefbaarheidsmonitor, zijn vijf prioriteitscomplexen benoemd waar de leefbaarheid onder druk staat. Daar is vanuit ons strategisch voorraadbeheer nog een complex aan 24 In 2013 hebben wij in de Bossenbuurt in de wijk Meerzicht zeven appartementen verkocht voor toegevoegd. Dat hebben we gedaan omdat ook ons strategisch voorraadbeheer zo is ingericht dat circa € 116.000. Hierdoor zijn deze appartementen uitstekend geschikt voor starters. De gemeente het signalen afgeeft die gebruikt kunnen worden om in te grijpen bij een complex. Voor al deze draagt daar, zo mogelijk, aan bij met de starterslening waardoor de appartementen nog beter complexen wordt, samen met de bewoners, een plan van aanpak gemaakt voor de verbetering van bereikbaar worden voor starters. de leefbaarheid. 14 USP-onderzoek effecten verkoop Hoevenbos en Laveibos, 2009. Vitale buurten De afdeling Wonen is ingericht in wijkteams. Die wijkteams zijn multidisciplinair; techniek en het contract beëindigd. Ervaringen uit de afgelopen jaren leert dat relatief kleine ingrepen in de sociaal zijn samengevoegd. De teams opereren gezamenlijk in de wijken. Primair zijn de teams complexen een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is het verantwoordelijk voor het verhuren van woningen, het uitvoeren van mutaties en het niet-planmatig omdraaien van de toegangsdeuren van een wooncomplex waardoor de deuren niet meer ingetrapt onderhoud van de woningen, het signaleren en bestrijden van overlast, de uitvoering van het kunnen worden. incassobeleid en van de complexbeheerdertaken in de complexen. Daarnaast zijn de teams nauw betrokken bij het formuleren en uitvoeren van de wijkplannen met als doel de leefbaarheid in de Pijler 3. De bewoner aan zet wijken te bevorderen. Bewoners worden geactiveerd deel te nemen aan bewonerscommissies, overlegvormen of sociale activiteiten binnen het complex of de wijk. Door deze participatie heeft de bewoner invloed op de In 2012 zijn we gestart met drie buurtbeheerders. De buurtbeheerders richten zich op het vergroten onderhoudsstaat van het complex en de leefbaarheid van de buurt. Wij faciliteren in ondersteuning van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet van de ‘eigen kracht’ van bewoners en op het en middelen mits vooraf duidelijk is welk resultaat, dat bijdraagt aan de leefbaarheid, zal worden versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen. Hiervoor kunnen ze een individuele behaald. en een gezinsbenadering toepassen. De buurtbeheerders maken deel uit van een team van elf complexbeheerders en voeren voor 50% van hun tijd taken uit als buurtbeheerder. Het belang van Pijler 4. Wij zijn actief achter de voordeur onze focus op leefbaarheid was de reden om ook in 2013 deze inzet met buurtbeheerders voort te Wij komen veel bij onze huurders en zien dus veel van wat zich achter de voordeur van huurders zetten. Zie hiervoor ook 5.26. afspeelt. Vraagstukken voor justitie en zorg voor lijf en psyche van onze huurders horen thuis bij de professionals die kennis van zaken hebben op dit terrein. Voor een goede hulpverlening is Ons leefbaarheidsbeleid kent vier pijlers: ketensamenwerking noodzakelijk. Formele afspraken over signalering, privacy en toewijzing zijn tussen partijen schriftelijk vastgelegd. De opgestelde sociale kaart is noodzakelijk voor effectieve Pijler 1. Aanpak overlast en juiste toewijzing van de zorg daar waar hij hoort. Onze professionals signaleren waar dat nodig Overlast wordt niet getolereerd. Bij het oplossen van overlast gaan wij uit van de eigen kracht van en gewenst is en betrekken daar uiteraard de huurders zelf bij. Uitdrukkelijke toestemming van de de bewoners. Bij een overlastmelding vragen wij eerst of de bewoner zelf de overlastgever heeft huurder voor een verwijzing is noodzakelijk. aangesproken. Als dit meerdere keren is gebeurd en de overlast blijft, wordt Buurtbemiddeling of het Laatste Kansbeleid ingezet. Als ook deze interventies geen effect hebben, wordt de rechter 5.20 WIJKONTWIKKELPLANNEN gevraagd de huurovereenkomst te ontbinden. In een uiterste geval volgt uitzetting. Dat dit voor ons de uiterste remedie is, leest u in paragrafen 5.22 en 5.23. In 2010 begon de gemeente Zoetermeer, samen met de drie Zoetermeerse corporaties, met het opstellen van wijkontwikkelplannen (WOP’s). Beoogd was de visie te beschrijven hoe elke wijk zich Pijler 2. Schoon, heel en een veilige omgeving de komende tien tot vijftien jaar moet ontwikkelen tot een gewilde wijk. Bij de totstandkoming Voor alle wooncomplexen gelden regels over schoon, heel en veilig. De omgeving rondom de is veel gesproken met bewoners en actieve partijen in de wijk. In 2011 heeft de gemeente door complexen is schoon en de tuinen moeten netjes worden onderhouden. Complexbeheerders en bezuinigingen besloten de WOP’s niet meer voor iedere wijk te ontwikkelen. buurtbeheerders handhaven de afspraken, verbaliseren de huurders bij overtreding en signaleren samen met de opzichters de kwaliteit die geleverd wordt door aannemers. Bij het niet nakomen van Nu worden door het wijkteam wijkactieplannen (WAP’s) gemaakt, in samenwerking kwaliteitsafspraken door aannemers, worden zij daarop aangesproken en in het uiterste geval wordt met de betrokken partijen in de WOP-wijken. Het is de uitkomst van overleggen met 25 bewoners(commissies), schouwen, maar ook van brieven en telefoontjes van wijkbewoners. 5.22 HET LAATSTE KANSBELEID In het wijkteam zitten vertegenwoordigers van de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnsorganisaties. Het is een plan met een minder lange beleidstermijn dan de eerdere WOP’s. Een belangrijk en laatste instrument om ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg van Voor ons is het vooral van belang dat onze bewoners extra inspraakmogelijkheden hebben om mee overlast te voorkomen, is het aanbieden van een ‘Laatste Kanscontract’. Dit is een aangepast te werken aan hun wijk. Daarnaast biedt een WAP de mogelijkheid om, zo mogelijk, plannen op contract waarbij de huurder zich verplicht om zich te laten begeleiden. Het contract stelt expliciet andere partners in de wijk af te stemmen. dat afwijkend gedrag niet meer zal worden geaccepteerd. Het aangaan van zo’n contract gebeurt op vrijwillige basis. Als de bewoner echter niet meewerkt, wordt een procedure tot ontruiming 5.21 AANPAK OVERLAST gestart. Wij hanteren het ‘Laatste Kansbeleid’ omdat wij ontruimingen zo veel mogelijk willen voorkomen en wij ervaren hebben dat we deze huishoudens anders op een andere plek weer met Het ervaren van overlast is voor huurders nadelig in de beleving van hun woonsituatie. Dat heeft dezelfde problemen tegenkomen. We willen problemen dus niet verplaatsen, maar oplossen. soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen, generaties, hobby’s, maar ook met ronduit storend woongedrag of pesterijen. Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar Als een Laatste Kanscontract wordt gesloten, spelen er vaak meer problemen. Doordat in onze onderling goed uit te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de stichting wijkteams meer disciplines nauw samenwerken, kunnen deze problemen worden onderkend MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans hun zaken en worden ook contacten gelegd met onze ketenpartners die deze huurders verder kunnen zelf onderling op te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier al helpen. Een belangrijk samenspel, waardoor niet alleen overlast wordt voorkomen, maar huurders geruime tijd aan mee. Binnen de wijkteams wordt bij overlastzaken samengewerkt. soms voor zichzelf ook weer een nieuwe toekomst vinden. Een toekomst met meer perspectief. Het Vierde Huis is de organisatie die in opdracht van de drie corporaties in Zoetermeer het In 2013 zijn 143 meldingen van overlast geweest. Een flinke afname ten opzichte van 2012. In Laatste Kansbeleid uitvoert. Ieder jaar worden het beleid en de samenwerking geëvalueerd. De ernstige gevallen zorgen wij voor een interventie die na tussenkomst van de rechter, in het ergste overeenkomst is voor 2014 verlengd. geval, kan uitmonden in het ontbinden van de huurovereenkomst. De aanpak van overlast is verscherpt. De afspraken uit de algemene voorwaarden worden nadrukkelijker dan voorheen 5.23 BUURTTAFEL EN BUURTFORUM gehandhaafd. De verscherpte handhaving laat een geringe toename van het aantal ontruimingen zien. Deze vinden echter plaats na zorgvuldige weging van het dossier en worden pas uitgevoerd Een buurttafel is een vorm van participatie, waarbij bewoners in een buurt elkaar inspireren, als er geen enkele andere optie overblijft. enthousiasmeren en plannen maken voor verbetering van de leefbaarheid in de buurt. Het buurtforum vindt plaats in dezelfde wijk en is het zorg- en welzijnsnetwerk van de professionals in De wijkteams hebben op bewonersniveau overleg met zorg- en welzijnspartijen in de wijken. Op de buurt waarin wordt gesignaleerd, wordt overgenomen en wordt gezorgd dat er zaken doorgang individueel en groepsniveau worden afspraken gemaakt om problemen aan te pakken en op vinden. In de praktijk werken buurttafel en buurtforum samen aan de leefbaarheid in de buurt. een juiste wijze door te verwijzen naar de hulpverlenende instanties. Een voorbeeld is het door jongerenorganisaties aanbieden van zinvolle dagbesteding voor jongeren om het hangen en het Sinds 2012 is er een buurttafel in ons prioriteitscomplex Wadi. Zij noemen zich De Ruifjes. veroorzaken van overlast te voorkomen. Door signalering dragen wij ons steentje hieraan bij. Minister Blok heeft Zoetermeer een werkbezoek gebracht met daarin een bezoek aan twee vertegenwoordigers van deze buurttafel. Zij hebben de minister verteld over hun inzet in de buurt en de manier waarop zij het verschil maken in hun buurt. 26 Vitale buurten De buurttafels en buurtforums kunnen alleen tot stand komen met behulp van ketenpartners in de 5.25 BUURTBEHEERDER wijk. Daarom werkt De Goede Woning samen met jongerenwerk, opbouwwerk, gemeente en politie om bewoners in de wijken bij elkaar te brengen in de buurttafels. Zo leren buren elkaar kennen en In de wijk werken wij met veel verschillende partijen. Wij richten ons samen met hen op het worden er activiteiten georganiseerd. Een buurttafel bestaat, anders dan een bewonerscommissie vergroten van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet vanuit de ‘eigen kracht’ van de in een complex, soms uit meer leden dan alleen de bewoners uit een wooncomplex. Zo hebben we bewoners. Maar ook op het versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een een buurttafel waar ook bewoners van koopwoningen in participeren. Doel van al deze activiteiten individuele en een gezinsbenadering. Wij dragen daar op verschillende manieren aan bij. Naast is de bewoners in hun kracht te zetten, de saamhorigheid in de wijk te bevorderen met als effect de complexbeheerders in de hoogbouw hebben wij sinds 2012 drie buurtbeheerders actief in de een verhoogde beleving van de leefbaarheid in de wijk. laagbouw. De drie buurtbeheerders zijn als eerste gestart in de laagbouw, waar de huurders de leefbaarheid als laagste beoordeelden. Zij zijn met concrete plannen van aanpak in verschillende 5.24 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN wooncomplexen gestart. Daarbij hebben zij zich gericht op de taakvelden schoon, (heel), veilig, groen en bevordering van de sociale cohesie. Er wordt niet alleen strikt ten behoeve van bewoners Dit jaar hebben wij onze inzet op de leefbaarheid in onze prioriteitswijken geëvalueerd. Wij hebben, die een woning van ons huren gekeken, maar wij richten ons ook op de directe leefomgeving en in zoals al eerder beschreven, onze bewoners gevraagd naar hun beleving van de leefbaarheid in die hoedanigheid ook op andere buurtbewoners. De buurtbeheerder heeft op uitvoeringsniveau hun complex . Onze bewoners gaven aan dat zij vonden dat de leefbaarheid verbeterd was contact met belanghouders in de wijk. 15 en konden zelfs aangeven welke activiteiten daarbij de meeste invloed hadden. Daarom blijven wij leefbaarheidsprojecten organiseren. Wij investeren bijvoorbeeld in bewonerscommissies en Hun regelmatige aanwezigheid heeft ertoe geleid dat bewoners consequent aangesproken werden buurttafels. op hun gedrag (afval, rommel, tuinonderhoud), met als resultaat dat de wijk een opgeruimder beeld laat zien. Ook worden bewoners uitgenodigd zelf de handen uit de mouwen te steken. De In het hoogbouwcomplex Jagersbos hebben we een zeer actieve bewonerscommissie. Zij stellen buurtbeheerder faciliteert in de start van deze inzet en ondersteunt bewoners in zelfstandigheid kritische vragen over ons beleid en denken mee. Bijvoorbeeld in het project ‘De huurder de door hen bij vragen te verwijzen naar de juiste kanalen. klos’ hebben zij een zeer actieve rol gespeeld in het benaderen van huurders en het bekend maken van de actie, waardoor de respons in dat wooncomplex vrij hoog lag. In een van onze seniorencomplexen vierde de bewonerscommissie zijn 10-jarig bestaan met de onthulling van de 5.26 S PONSORING EN BIJDRAGEN AAN PARTNERS VOOR LEEFBAARHEIDSPROJECTEN naam op het complex. Een buurttafel in de laagbouw ontving minister Blok tijdens zijn werkbezoek aan Zoetermeer. Wij sponsoren al jaren diverse organisaties, primair vanuit het belang van onze doelgroep en secundair vanuit onze rol als woningcorporatie in Zoetermeer. Ieder jaar kijken wij kritisch naar onze Andere voorbeelden van activiteiten met als doel de bewoner in zijn kracht te zetten, zijn sponsorbijdragen. Wij sponsoren alleen wanneer wij directe belangen hebben in de activiteit of de burendagen, straatfeesten en barbecues. We zetten daarbij in op participatie van buurtbewoners en resultaten van de activiteiten. waar nodig acteren wij in een passende ondersteuning. Een voorbeeld daarvan is deelname aan de netwerkbowling van de Round Table Zoetermeer. Deze Leefbaarheid, in het algemeen schoon, heel en veilig, bestaat niet alleen uit sociale activiteiten activiteit zorgde voor sponsorgelden voor Jong Perspectief. Begin september sturen wij al onze maar ook uit technische ingrepen. Denk daarbij aan achterpadverlichting, alarminstallaties, relaties een brief met daarin de vraag ons vooral geen relatiegeschenken te sturen. Wanneer zij buitenverlichting, camerabeveiliging, noodverlichting en onkruidbestrijding. toch iets willen doen, vragen wij om een bijdrage aan ons goede doel. 15 Evaluatie prioriteitscomplexen De Goede Woning, USP juli 2013. 27 Beschrijving van onze sponsoruitgaven in 2013 Ons goede doel in 2013 was Stichting Leergeld. Stichting Leergeld verzorgt ook activiteiten voor onze huurders. Zo ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken aan VKCZ/Bijdrage 2013 Jaarlijkse donatie ter bevordering van kunst en cultuur in Zoetermeer. € 250 Netwerk Bowling van Round Table Zoetermeer Deelname aan een benefietevenement, waarvan de opbrengsten ten goede komen aan het maatjesproject van Jong Perspectief 16. € 726 Extra promotie Netwerk Bowling Exposure tijdens het bovenstaande benefietevenement (vermelding van logo) als sympathisant. € 61 Bevrijdingsfestival Zoetermeer, 5 mei Sponsoring bevrijdingsfestival in Zoetermeer; een groot gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer. € 5.143 Oranje Stichting Sponsoring van Koninginnedag; een gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer. Molen de Hoop Jaarlijkse bijdrage voor het behoud van de molen als cultureel erfgoed van Zoetermeer. Stichting Van Harte Sponsoring Resto Van Harte in de wijk Buytenwegh. In deze wijk hebben wij veel bezit met bewoners die in sociaal isolement verkeren. Resto Van Harte biedt een plek en zorgt voor verbinding. € 3.334 Promotie Zoetermeer Charity Gala Deelname aan benefietgala ten behoeve van Humanitas. Als tegenprestatie begeleidt Humanitas Thuisadministratie huurders die moeilijkheden hebben met hun administratie. € 1.846 Stichting Zoetermeer Topsport De stichting is opgeheven. Om het richting de jonge sporters goed af te ronden, hebben we een bijdrage geleverd. De sporters hebben jarenlang meegedaan aan leefbaarheidsactiviteiten, waaronder de dag van Palenstein. Stichting Het Gilde Zoetermeer Sponsoring in natura: boekje ‘Doe maar normaal’ voor alle vrijwilligers van Het Gilde Zoetermeer. Stichting Het Gilde geeft Nederlandse les aan buitenlanders. Onze huurders maken ook gebruik van hun diensten. Sponsoring vervoer buurtforum Buurtforum de Bloementuinen gaat met jongeren in de buurt naar projecten, om hen te betrekken en te inspireren bij hun buurt. Hiervoor hebben ze vervoer nodig. Promotie Zoetermeer Lidmaatschap 2013. Stichting MOOI Bedrukken van T-shirts t.b.v. de dag van Palenstein. € 250 Kledingbank Zoetermeer Bijdragen voor de inrichting van de kledingbank. Een initiatief van een bewoner voor de buurt waarin de kledingbank tevens een ontmoetingsplek is. € 500 TOTAAL 28 leefbaarheidsactiviteiten in Zoetermeer. Een tweede voorbeeld is stichting Het Gilde Zoetermeer. Zij krijgen van ons de boekjes ‘Doe maar normaal’, die zij gebruiken voor de Nederlandse les aan mensen die nog weinig of nog niet bekend € 250 € 50 zijn met de taal en de gebruiken van Nederland. Ook onze bewoners maken gebruik van deze lessen. Zo is er altijd een directe relatie tussen de sponsoring en onze eigen activiteiten. Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan leefbaarheidsprojecten doen wij altijd met meer personen. Daarbij zijn het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de toegevoegde waarde van doorslaggevende betekenis. Vooraf is voor sponsoring een bescheiden post in de begroting opgenomen. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven. 5.27 KLACHTENCOMMISSIES EN KLACHTENMANAGEMENT Hoe goed wij het ook proberen te doen, klachten zijn helaas niet altijd te voorkomen. Dat kunnen klachten zijn over het gedrag van onze medewerkers of over ons handelen. Om de klachten netjes € 939 af te handelen, hebben wij de AedesCode, een Geschillencommissie Huursector en bestaat er de landelijke Huurcommissie. Deze drie worden onder 5.28, 5.29 en 5.30 nader toegelicht. € 1.073 De Klachtencommissie Woonruimteverdeling bestaat sinds 2011 niet meer. Klachten over de woonruimteverdeling moeten direct worden ingediend bij de Commissie Bezwaar en Beroep van de gemeente. Wij hebben van de gemeente geen bericht ontvangen dat er in 2013 klachten over € 200 € 2.763 € 17.385 ons zijn ontvangen. 5.28 AEDESCODE In de AedesCode 17 is de maatschappelijke functie van Aedes-leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De governancecode is een integraal onderdeel van de 16 Voor doelstellingen Jong Perspectief zie www.jongperspectief.nl. Vitale buurten AedesCode. In 2012 hebben wij onze governancecode 18 aangepast aan de nieuwe code. Deze 5.31 GROOT- EN PLANMATIG ONDERHOUD is gepubliceerd op onze website. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van woningcorporaties die zijn Voor ons groot- en planmatig onderhoud beschikken wij uiteraard over een uitgebreide (meerjaren) aangesloten bij Aedes. Voor zover bekend, zijn er geen klachten over ons op basis van deze code begroting waarin wij onze activiteiten plannen. Per jaar wordt een taakstellende begroting bij Aedes ingediend. vastgesteld. 5.29 GESCHILLENCOMMISSIE HUURSECTOR De totale onderhoudsbegroting van 2013 bedroeg € 8,8 miljoen. Binnen deze begroting zijn verschillende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Het grootste project betreft het Klachten over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning kunnen worden onderhoud aan het complex Savelsbos. Op dit complex is het bestaande cv-systeem omgebouwd gemeld bij de Geschillencommissie Huursector. Deze commissie behandelt geschillen tussen van een éénpijpssysteem naar een systeem met een aanvoer- en een retourleiding. De individuele huurders en de corporatie en bestaat uit onafhankelijke, externe deskundigen. Wij zijn elektrische keukenboilers met een inhoud van tachtig liter zijn vervangen door een collectief aangesloten bij deze regionale Geschillencommissie Huursector. In 2013 zijn drie klachten over ons warmwatersysteem. Ondanks dat de deelname hieraan vrijwillig was, is er onder de bewoners een bij deze commissie ingediend. Twee zaken zijn afgehandeld en een zaak loopt nog. Van de twee deelname van rond de 80% gehaald. In het kader van duurzame energie zijn beide installaties zaken die zijn afgehandeld, heeft een klager afgezien van verdere actie bij de geschillencommissie. gekoppeld aan gasabsorptiewarmtepompen. Deze hebben op een ander complex (Alferbos in De andere klager heeft, nadat wij contact met hem hebben gezocht, zijn klacht ingetrokken omdat 2012) een besparing van 30% op het gasverbruik gerealiseerd. wij het probleem alsnog naar tevredenheid hebben opgelost. Naast voorgenoemde werkzaamheden is er tevens grootonderhoud uitgevoerd in het complex 5.30 HUURCOMMISSIE Savelsbos met 309 woningen. Hierbij zijn in alle natte ruimten (keuken, toilet en badkamer) het tegelwerk, het keukenblok en het sanitair vernieuwd. De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van woonruimten. In 2013 zijn zes zaken Naast de werkzaamheden in Savelsbos is er ook onderhoud uitgevoerd dat heeft bijgedragen aan aangemeld en twee zaken liepen nog vanuit 2012. de thema’s schoon, heel en veilig. Er is op meerdere complexen schilderwerk uitgevoerd waarbij houtrot is gerepareerd en de oorzaak is weggenomen om herhaling te voorkomen. In de zaken van 2012 zijn de bewoners in het ongelijk gesteld. Van drie van de zes in 2013 aangemelde klachten zijn de bewoners in het ongelijk gesteld. Een bewoner heeft zijn legeskosten Het hang- en sluitwerk waarderen wij op basis van de NBR, de nationale beveiligingsrichtlijn. niet betaald en de klacht is daardoor niet-ontvankelijk verklaard. Er lopen nu nog twee zaken door Wij kiezen voor deze richtlijn omdat wij onze bewoners willen stimuleren mee te doen aan het in 2014. vernieuwen en verbeteren van het hang- en sluitwerk. In 2013 hebben we acht verzoekschriften gekregen naar aanleiding van de extra huurverhoging. De Een woning die volgens de NBR is beveiligd, krijgt een certificaat waarmee bewoners korting Huurcommissie heeft in zes dossiers uitspraak gedaan ten gunste van ons. Een huurder heeft ons kunnen krijgen op hun inboedelverzekering. Dit geldt ook voor het Politie Keurmerk Veilig Wonen verzocht het dossier in te trekken en het laatste dossier verwacht de Huurcommissie in maart 2014 (PKVW). Alleen zijn deze eisen strenger en dit vraagt een hogere bijdrage van de bewoners. Het af te ronden. opwaarderen is in 2012 begonnen en loopt door tot in 2017. 17 http://www.aedes.nl/aedescode-01012007.pdf. 18 http://www.aedes.nl/content/artikelen/bedrijfsvoering/governance/De-vernieuwde-Governancecode.xml. 29 Vitale buurten In 2013 is de wijk Buytenwegh aangepakt. Het deelnamepercentage was circa 25%. Dat is nagenoeg samenwerkingsverband aangegaan met Bouw- en aannemingsbedrijf Van Omme & De Groot, dat gelijk aan het deelnamepercentage van de wijk Seghwaert, de wijk die in 2012 is aangepakt. Vanuit optreedt als risicodragend ontwikkelaar voor het totale project. Van Omme & De Groot neemt technisch oogpunt is te verwachten dat in de overige wijken minder hang- en sluitwerk vervangen daarbij de levensloopbestendige, grondgebonden koopwoningen voor zijn rekening, terwijl De hoeft te worden. Woningen in deze wijken zijn minder oud of hebben in het verleden onderhoud Goede Woning de gestapelde jongerenwoningen ‘turn-key’ afneemt. gehad waarbij het hang- en sluitwerk al sterk verbeterd is. Het jongerenproject bestaat uit veertig tweekamerappartementen met een gebruiksoppervlakte Onze complexen in Oosterheem hebben het PKVW-keurmerk. Dit keurmerk is tien jaar geldig. Bij van circa 50 m². Aan de Akeleituin worden ook duurzaamheidstoepassingen aangebracht, zoals lage ons wooncomplex Wadi loopt dit keurmerk als eerste af. Als we het keurmerk willen continueren temperatuurvloerverwarming, vraaggestuurde ventilatie, led-verlichting in de gemeenschappelijke gaat dat gepaard met bouwkundige aanpassingen. Dit gaan wij niet doen. Wij hebben de ruimten, zonnepanelen op het dak voor het elektraverbruik van de collectieve verlichting en bewoners hierover en over de stappen die ze kunnen nemen om zelf het keurmerk te verlengen, een mos-/sedumdak. Iedere woning heeft een eigen balkon. De woningen zijn in 2013 allemaal geïnformeerd. verhuurd. Voor iedere jongerenwoning waren circa tien gegadigden. 5.32 NIEUWBOUW 5.32.3 Waterzicht II Dura Vermeer bouwt voor ons 56 energiezuinige eengezinswoningen met een A++ status in 5.32.1 Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland Waterzicht (Oosterheem). In januari 2014 start de bouw met de grondboringen voor het aanbrengen Begin 2010 heeft collega-woningcorporatie 3B Wonen ons benaderd om in het kader van onze van de bronnen voor de warmtekoudeopslag. In februari 2014 is de eerste paal de grond ingegaan. samenwerkingsovereenkomst opnieuw een project te realiseren met sociale huurwoningen. De Zoals tegenwoordig gangbaar is in de bouwsector, zet Dura Vermeer flink de vaart erin: vóór de gemeente Lansingerland heeft hiervoor eerst een onteigeningsprocedure moeten afronden. bouwvakantie 2014 vinden naar verwachting de eerste opleveringen plaats en in september/ Verwacht werd om in juni 2013 te starten met de bouw. Door de onzekere financiële en politieke oktober 2014 reiken we de laatste sleutels uit. Het betreft vierkamereengezinswoningen met een situatie rond de financiën van woningcorporaties, hebben we in 2013 een time-outbesluit moeten vrij-indeelbare zolder en een gebruiksoppervlak van circa 116 m². nemen over onze geplande investeringen. We wilden eerst meer duidelijkheid hebben over de heffingen die ons door de overheid werden opgelegd. Toen eenmaal de gevolgen van de heffing Voor de verwarming/passieve koeling wordt gebruikgemaakt van warmtekoudeopslag met duidelijk waren, is het time-outbesluit opgeheven en konden de verplichtingen voor de bouw individuele bronnen en warmtepompen. De warmteoverdracht in de woning vindt plaats via van 59 woningen in Lansingerland worden afgerond. Op 11 februari 2014 is voor het project ‘59 vloerverwarming. ’s Zomers worden de woningen via de buizen in de vloeren passief gekoeld. Het woningen in Lansingerland’ de eerste paal geslagen. ventilatiesysteem is extra energiezuinig. De mechanische afzuiging vindt vraaggestuurd plaats op basis van CO2-meting in de diverse ruimten, aangevuld met luchtvochtigheidsmeting in de 5.32.2 Start bouw 40 jongerenwoningen De Chrysant badkamer. De luchttoevoer vindt niet zoals gebruikelijk plaats via roosters in de gevelkozijnen, maar In oktober 2011 schreef de gemeente Zoetermeer een niet openbare Europese aanbesteding uit via het trappenhuis en de sleuven onder de deuren. Naast de regeling van de ventilatie via sensors voor de ontwikkeling van een woningbouwproject aan de Akelei-/Chrysantentuin in Seghwaert in kunnen de bewoners met handschakeling ook voor extra frisse lucht zorgen. Zoetermeer. Het betrof de bouw van 25 levensloopbestendige, grondgebonden koopwoningen en 40 huurappartementen bestemd voor jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar. Omdat de bouw van die jongerenwoningen ‘koren op onze molen’ is, zijn we een succesvol 30 31 DUURZAAMHEID 6.1 INLEIDING toepassen van verfsystemen die het milieu zo min mogelijk belasten. Anderzijds grijpen wij de onderhoudsmomenten aan om ons bezit te verduurzamen. Een belangrijk voorbeeld hiervan Duurzaamheid is een belangrijk maatschappelijk thema. Daarom willen wij ons hier apart over is het energiezuiniger maken van ons bezit. De drijfveer hierachter ligt in het verlagen van de verantwoorden. Duurzaamheid staat voor ons voor het zoeken naar evenwicht tussen financieel- woonlasten voor onze huurders. Het eerder beschreven project met het transformeren van het economische resultaten, sociale belangen en het milieu. Duurzaam ondernemen is voor ons verwarmingssysteem naar gasabsorptiepompen voor de 309 woningen aan het Savelsbos is hier een breed en veelomvattend begrip waarbij niet de vernieuwing het doel is, maar wij gewoon een goed voorbeeld van. nuchter kijken naar wat maatschappelijk gewenst en economisch verantwoord is. Wij benaderen duurzaamheid vanuit verschillende invalshoeken die wij hierna benoemen. 6.4 DUURZAAM BOUWEN 6.2 DUURZAAM ZOETERMEER Wat voor onderhoud geldt, is uiteraard ook van groot belang bij de nieuwbouw. De eerste keuzes die worden gemaakt zijn immers belangrijke maatgevers voor de omvang van de ecologische De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om voetstap die de woningen tijdens de exploitatieperiode maken. En verhoudingsgewijs liggen de maatregelen. De gemeente Zoetermeer maakt in het programma ‘Duurzaam Zoetermeer’ afspraken kosten veel lager als direct de juiste stap wordt gemaakt. om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. Met het programma werkt de gemeente aan een groene, schone, milieuvriendelijke stad, waarin wij zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en In het deelgebied Waterzicht in de wijk Oosterheem realiseren wij samen met andere ontwikkelaars de beschikbare groene ruimte. De gemeente heeft de ambitie om een van de tien duurzaamste een extra duurzame woonbuurt. In 2012 leverden wij hier al de eerste 158 woningen op die gemeenten van Nederland te worden. Een aantal Zoetermeerse ondernemers, waaronder wij, zijn aangesloten op warmtepompen. In 2013 hebben wij, zoals eerder toegelicht, contracten steunt deze ambities. Daarom ondertekenden wij op 12 januari 2009 het convenant ‘Duurzaam afgesloten voor het realiseren van 56 eengezinswoningen. Ook deze woningen zullen op individuele Zoetermeer’. warmtepompen worden aangesloten. Wij hebben dit ingevuld door ons expliciet te verbinden aan beleid op het gebied van energie, 6.5 DUURZAAM WONEN duurzaam inkopen en mobiliteit. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van energieverbruik door onze reclameverlichting ’s nachts uit te zetten, het gebruik van led-verlichting en het voorkomen Lang zelfstandig blijven wonen en bijdragen aan de buurt; dat is voor ons duurzaam wonen. van onnodig gebruik van de ‘stand by’-stand op apparatuur. Maar ook het verzorgen van praktische Daarom zetten wij in samenwerking met een zorgpartner bijvoorbeeld Domotica in, zodat ouderen zaken, zoals het gebruik van milieuvriendelijk papier, het plaatsen van een fietsenstalling, een in onze seniorencomplexen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat hebben wij gedaan in kilometervergoeding bij het zakelijk gebruik van fietsen, een gedeelde bedrijfsauto en het ons seniorencomplex De Witte Dame en het systeem kan ook in individuele woningen worden overstappen op minimaal energielabel B voor bedrijfsauto’s. aangebracht. Het sluit ook aan op de ontwikkeling van extramuralisering die al enige jaren geleden door de overheid is ingezet. 6.3 DUURZAAM ONDERHOUD In een ander seniorencomplex, het Camee, hebben wij in 2011 voor de bewoners een woning vrijge- 32 Duurzaam onderhoud heeft voor ons twee betekenissen. Enerzijds betekent dit dat wij maakt om als ontmoetingsruimte te dienen. Hier wordt veel gebruik van gemaakt. Bewoners zijn zelf ons onderhoud op een zo duurzaam mogelijke wijze uitvoeren. Bijvoorbeeld door het actief en op deze wijze dragen zij zelf bij aan het eigen woongenot en dat van de medebewoners. Duurzaamheid Ook stimuleren wij bijdragen aan de buurt. Daarvoor verwijzen wij naar onze leefbaarheidsactivi- de leefbaarheid op peil te houden. In 2013 heeft onze collega Vidomes het eerste sloopbesluit in teiten. Daarnaast zetten wij ons, samen met huurders, in om de leefbaarheid in buurten verder te de wijk genomen. Wij zijn bezig met een haalbaarheidsstudie van het winkelcentrum in de wijk als ontwikkelen. Elders in dit jaarverslag is dit al uitgebreid toegelicht. onderdeel van een gecombineerd project met onze nieuwe woningen. Als daar meer duidelijkheid over is, verwachten wij in 2014 ons sloopbesluit te kunnen nemen. 6.6 DUURZAAM WERKEN 6.8 DUURZAME KANSEN Hierbij kijken wij vooral naar ons eigen kantoor en ons eigen werk. Wij zijn bijvoorbeeld gaan printen op Black Label Zero Paper. Dat is het meest milieuvriendelijke papier dat op de Wij willen onze woningen zo evenredig mogelijk verdelen. Daarom houden wij de slaagkans Nederlandse markt te koop is. Uiteraard maken wij ook gebruik van fair trade-koffie. Ook zijn wij van de verschillende groepen goed in de gaten en passen, waar nodig, de labeling aan. in 2013 gestopt met het inkopen van Spa blauw. Ons kraanwater in Zoetermeer is immers van een Bijzondere aandacht hebben de starters op de woningmarkt. Gezien onze doelstellingen uit het hoge kwaliteit en belast het milieu veel minder dan de vooraf gebottelde flesjes water. ondernemingsplan zorgen wij dat de slaagkans voor deze groep bijzondere aandacht krijgt. Binnen Zoetermeer kunnen onze medewerkers gebruikmaken van de dienstfiets. Snel, groen en Daarnaast bieden wij jongeren kans op een stageplaats. In 2013 hebben we tien stagiair(e)s gehad. goed voor de conditie. Verder stimuleren wij medewerkers op andere manieren om vooral de fiets Nieuw voor ons waren daarbij de werktoppers: inwoners uit Zoetermeer die tijdelijk geen baan te nemen. Zo hebben we in de zomer van 2013 weer meegedaan aan de actie ‘Op de fiets werkt hebben. Zij krijgen vanuit de gemeente de kans om werkervaring op te doen. Wij bieden deze beter’. Dat is een actie om het fietsen naar het werk te promoten. Per 100.000 gefietste kilometers werktoppers werkervaring. Zij lopen mee met de complex- en buurtbeheerders. In 2013 hebben werd door het Stadsgewest Haaglanden € 600 aan een goed doel overgemaakt. Bij ons deden acht zeven werktoppers bij ons stage gelopen. Daarnaast hebben we nog drie hbo-studenten een medewerkers mee. stageplaats aangeboden. Daarmee voldeden we ruim aan de aan onszelf opgelegde norm van ten minste drie stageplaatsen per jaar. 6.7 DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING 6.9 DUURZAME RELATIES Een woning kan nog zo goed zijn, als het gebied eromheen niet aansluit bij de behoeften van de gebruikers kan dit het woonplezier verstoren. Bij herstructureringsprojecten liggen hier grote In onze relaties kiezen wij ook voor duurzaamheid. Wij hechten veel waarde aan relaties en kansen. In de wijk Palenstein gaan we, samen met de gemeente en Vidomes, de hoogbouw verwachten daar veel van. Vertrouwen is daarbij het sleutelwoord. Een relatie is een partij waarop je herstructureren, waarmee deze buurt prettiger is om te wonen en beter zal gaan functioneren. kunt bouwen, vertrouwen en terugvallen. Dat vraagt onder andere het jezelf inleven in de belangen De eerste mijlpaal hebben wij in 2010 bereikt met de oplevering van ons complex Castellum van anderen. Wij proberen dat zo goed mogelijk bij anderen te doen en vragen dat ook terug. Vaak Palensteyn. In 2012 hebben we de vernieuwde wijkvisie ondertekend. De vernieuwde visie voor gaat dat heel goed en zijn relaties heel bestendig, maar soms blijken onderlinge verwachtingen de stedelijke vernieuwing van de wijk Palenstein voorziet in de afspraak om de wijk in ongeveer niet te passen. Dit kan als partijen alleen een kortetermijnvisie blijken te hebben. Dan zullen wij een tien jaar tijd te vernieuwen naar een groene, gezellige, gezinsvriendelijke stadswijk. Het gaat om dergelijke relatie niet aangaan of nemen wij nadrukkelijk afscheid van elkaar. Met onze leveranciers een grote investering over een groot aantal jaren. Het is in Nederland geen vanzelfsprekendheid evalueren wij periodiek de samenwerking en de dienstverlening. Zo houden wij elkaar scherp. meer dat projecten van deze omvang door kunnen gaan. Dat maakt de vernieuwing van Palenstein redelijk uniek. Uiteraard blijven wij tussentijds technisch en sociaal beheer uitvoeren in de flats om 33 Duurzaamheid Wij investeren graag in onze relaties, zoals door onze belanghoudersbijeenkomsten en door deelname aan en inbreng in bijeenkomsten die door onze belanghouders worden georganiseerd. Ook de Zoetermeerse politiek is voor ons een zeer belangrijke relatie. Deze relatie onderhouden wij actief door geregeld vergaderingen bij te wonen, uitnodigingen van politieke partijen aan te nemen of zelf bijeenkomsten te organiseren. Bijvoorbeeld door het DGW-kenniscafé dat jaarlijks direct na het zomerreces voor gemeenteraadsleden wordt georganiseerd. 6.10 DUURZAAM FINANCIEEL BELEID Wij voeren een duurzaam financieel beleid. Onze huurders, de gemeente en andere belanghouders moeten immers niet alleen vandaag, maar ook in de toekomst op ons kunnen rekenen. We kijken naar solide financiering, wij mijden financiële risico’s en beleggen niet actief. Wij gebruiken bij de keuzes in ons financieel beleid onze Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten. Regelgeving vanuit de overheid en kostenfluctuaties hebben grote invloed op ons vermogen en onze kasstromen. Ook een adequaat risicomanagement is van groot belang. Het feit dat we jaren geleden al het risico van wisselend overheidsbeleid hebben onderkend, bleek in 2013 verstandig. Wij zijn de enige woningcorporatie in Zoetermeer die mogelijkheden heeft om te investeren en de huurprijs betaalbaar te houden en gelijktijdig te differentiëren naar de geboden kwaliteit. De voorgestelde (verhoogde) verhuurdersheffing, in combinatie met de extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, evenals saneringssteun in de komende jaren, zijn hierbij van materieel belang. Wij hebben in de hiervoor genoemde meerjarenbegroting een aantal scenario’s doorgerekend om te toetsen of ons beleid ook voor de langere termijn houdbaar is. Die toetsing hebben we gedaan op basis van de kennis die wij nu hebben. De afgelopen jaren is gebleken dat de overheid iedere keer opnieuw extra heffingen aan de corporaties oplegt. Dat vraagt een doorlopende toetsing aangezien veel huurders en belanghouders mede van ons afhankelijk zijn. De scenario’s hebben ons geleerd dat de verhuurdersheffing slechts deels gecompenseerd kan worden door de extra huurverhogingen. Ondanks het feit dat onze bedrijfskosten al lager zijn dan het gemiddelde in de branche, hebben we al in 2011 het besluit genomen om onze interne normen verder aan te scherpen. 34 35 BELANGHOUDERS 7.1 IN CONTACT MET ONZE BELANGHOUDERS Inmiddels hebben wij zelf met alle partijen de uitkomsten van dit onderzoek individueel besproken en waar mogelijk al vervolgafspraken gemaakt. Zo hebben de huurdersvereniging en de bewonerscom- Voor ons is de dialoog met onze belanghouders het belangrijkste middel om op een effectieve manier missies, naast veel complimenten, ook kritiekpunten naar voren gebracht. Punten die ook al opgete- onze doelstellingen te bepalen. Zo bepalen wij onze ambities en doelen op basis van de behoefte kend waren bij de evaluatie van de samenwerking met bewonerscommissies, die relatief kort voor dit in onze omgeving waar we werkzaam zijn. Daarom hebben wij jaarlijks, buiten het reguliere werk om, onderzoek is uitgevoerd. Een betere en dus ook meer heldere manier van communiceren was daarbij contact met onze belanghouders. Dat doen we op verschillende manieren. het belangrijkste leerpunt. Vertegenwoordigers van bewonerscommissies geven helder aan dat zij heel goed begrijpen dat niet alles wat zij graag zien gebeuren, kan en dat wij goed op de financiën In het afgelopen jaar hebben we voor de tweede maal ons DGW-kenniscafé gehouden voor de moeten letten. Maar het tijdig aangeven van wat wel en niet kan en waarom is wel heel belangrijk voor plaatselijke politiek. Voor onze samenwerkingspartners in de wijk hebben wij dit jaar een interactieve hen. En terecht. Een verbeterpunt dat wij zeer serieus nemen. Daarnaast was voor sommige andere workshop georganiseerd. Wij hebben daarbij ervaringen uitgewisseld over het activeren van burgers. partijen niet altijd duidelijk waarom verzoeken een langere afhandeling vroegen of werden afgewezen. En natuurlijk hebben wij ook diverse activiteiten georganiseerd met onze huurdersvereniging en Aanbevelingen om ook die communicatie te verbeteren, zullen wij ter harte nemen. bewonerscommissies. Zo diepen we, buiten de contacten die we in ons werk hebben, een actueel onderwerp uit. Of onze belanghouders onze inzet hierin ook herkennen en waarderen, is een van de Elke woningcorporatie die lid is van branchevereniging Aedes, zoals wij, moet elke vier jaar zo’n onderwerpen die met de vierjaarlijkse visitatie gemeten worden. onderzoek laten uitvoeren. Dit is een goede zaak omdat we er altijd weer van leren en het voorkomt dat we dingen over het hoofd zien. Gelijktijdig zijn wij natuurlijk trots als deze partijen laten opschrij- 7.2 DE VISITATIE ven dat wij het hart op de goede plaats hebben en het, in deze tijd van crisis, mogelijk blijkt te kunnen blijven investeren in onderhoud, energiebesparende activiteiten en nieuwe woningen. In 2012 zijn wij gestart met onze tweede visitatie. Het doel van de visitatie is te leren van de ervaringen van onze belanghouders over onze maatschappelijke prestaties. Om een oordeel te vellen over onze 7.3 ONZE ACHT BELANGHOUDERSGROEPEN feitelijke prestaties van de afgelopen vier jaar, worden onze prestaties afgezet tegen onze voorgenomen ambities, onze opgave én worden ze beoordeeld door onze belanghebbenden. Om tot een We hebben onze belanghouders opgedeeld in acht groepen. Bij elke groep hebben wij een ander goed oordeel te komen, wordt het maatschappelijk presteren op alle beschouwde visitatievelden in belang te dienen. samenhang en in tijdsperspectief bekeken en verwoord door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Bewoners(organisaties) Een visitatie wordt uitgevoerd volgens de vaste visitatiemethodiek. Deze keer is dat Methodiek Maat- Onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ (IDGW) bestond dit jaar vijftien jaar. Met onze schappelijke Visitatie versie 4.0. Het eindrapport wordt voorgelegd aan de Stichting Visitatie Woning- huurdersvereniging hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst corporaties Nederland (SVWN). Deze beoordeelt de rapportage op consistentie, transparantie van het is te vinden op onze website 20. Onze huurdersvereniging heeft ook een eigen website 21. IDGW en oordeel en op de wijze waarop de methodiek is gevolgd. Hierna vindt openbaarmaking van de rap- bewonerscommissies hebben in 2013 een onkostenvergoeding van respectievelijk € 37.520 22 en € 290 portage plaats. De SVWN registreert de goedgekeurde visitaties. In 2013 is het rapport opgeleverd. (per bewonerscommissie) ontvangen. De directie heeft in 2013 viermaal met de huurdersvereniging U vindt het volledige rapport op onze website . Over het geheel genomen was de waardering goed overleg gevoerd. 19 voor een ruime ‘zeven’. De beoordeling van de partijen waarmee wij samenwerken was zelfs een ‘7,6’. 36 19 http://www.dgw.nl/DeGoedeWoning/public/download/Rapport%20Ecorys%20140313.pdf. 20 www.dgw.nl onder huurdersvereniging. 21 www.indegoedewoning.nl. 22 Gebaseerd op een vooraf door het bestuur van De Goede Woning goedgekeurde begroting van de huurdersvereniging. Belanghouders De belangrijkste onderwerpen die zij besproken hebben, zijn: Periodiek heeft de directie overleg met leden van het college van burgemeester en wethouders. De • huurverhoging per 1 juli 2013, meeste contacten waren er vanzelfsprekend met de wethouder Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er • visitatierapport, binnen onze organisatie veel contacten. Voorbeelden hiervan zijn de overleggen met de wijkteams • schouw, en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld is het intensieve overleg • voortgang herstructurering Palenstein, over huisvestingszaken in Zoetermeer. Binnen dit overleg heeft de urgentieverlening in Zoetermeer • afhandeling van enkele klachten uit de Algemene Ledenvergadering van de huurdersvereniging, een prominente plaats ingenomen. In dit proces wordt intensief samengewerkt om de urgentieproce- • protestactie ‘De huurder de klos’, dure efficiënter en effectiever te laten verlopen en de dienstverlening aan de klant zo goed mogelijk • huurkorting jongeren, te handhaven. • uitgangspunten huurprijsbeleid 2014, • jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2014, Zorg, welzijn en vrijwilligersorganisaties • meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2015-2034, Samenwerkende partners zijn: • ondernemingsplan 2015-2018, • Stichting Vierstroom; samenwerkingspartner voor personenalarmering en leverancier van zorg aan • de voordracht bij herbenoeming van de heer R. Pijpers als lid van de raad van commissarissen, • de gevolgen van de nieuwe warmtewet en de communicatie aan bewoners. huis in de wijken, • Stichting Ipse; samenwerkingsverband voor huisvesting verstandelijk en meervoudig gehandicapten in ons bezit, Op complexniveau organiseren onze huurders zich in bewonerscommissies. Ook met onze zestien • RIBW Fonteynenburg; samenwerkingsverband voor huisvesting cliënten op kleine schaal in ons bezit, bewonerscommissies hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Zo weten wij wat we van elkaar • Kentalis; samenwerkingsverband voor huisvesting doven en slechthorenden op kleine schaal in ons mogen verwachten. Door de wijkteams, ondersteund door de medewerker bewonersparticipatie, bezit, wordt periodiek overleg gevoerd met alle bewonerscommissies. In 2013 hebben we veelvuldig contact • Stichting Jeugdformaat; samenwerking in verwijzing naar jeugd- en opvoedhulp, gehad met onze bewonerscommissies. Allereerst hebben wij de commissies betrokken bij onze actie • Stichting Wende; samenwerkingsverband voor huisvesting bedreigde jonge moeders in ons bezit, ‘De huurder de klos’, wij hebben het visitatierapport ook met onze bewonerscommissies besproken en • Steinmetz de Compaan = MIDDIN geworden; samenwerking in verwijzing naar instantie voor op- op gebied van de leefbaarheid zijn met de verschillende commissies verschillende activiteiten georganiseerd. Dit varieert van samen met bewoners de buurt opruimen tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over leefbaarheid. vang cliënten met verstandelijke, lichamelijke of meervoudige beperking, • Limor; samenwerking in verwijzing naar instelling voor maatschappelijke ondersteuning en rehabilitatie, • Humanitas; samenwerkingsverband voor ondersteuning in schuldhulpverlening voor onze bewoners, Gemeente Zoetermeer • Het Vierde Huis; samenwerkingsverband voor aanpak complexe sociale overlast, Zowel op politiek en bestuurlijk als ambtelijk niveau zijn er contacten en is er veelvuldig overleg • Stichting Kwadraat; samenwerking met wijkcoaches voor begeleiding bewoners in maatschappelijk gevoerd. Het management en de directie hebben regelmatig vergaderingen van gemeenteraadscommissies bijgewoond. Ook is het jaarlijkse DGW-kenniscafé (zie paragraaf 7.5) georganiseerd om politici kennis te laten maken met ons werk en onze dilemma’s. Maar vooral ook om van hen hun visie op het wonen in Zoetermeer te horen. werk, • Impegno; samenwerkingsverband als professionele hulpverlener voor jongeren in begeleiding jongeren onder dak, • WZH Oosterheem; samenwerking voor opvang intramurale zorg Oosterheem, 37 Belanghouders • Stichting Piëzo; samenwerking voor kansen bewoners in participatie en integratie, Op regionaal niveau voeren het management en de directie periodiek overleg met adviescommissies • Palet Welzijn; samenwerking in verwijzing en inzet vrijwilligers en mantelzorg in wijken en in het en het bestuur van SVH. Het management en de directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van de Camee, • Stichting MOOI; samenwerking in verwijzing naar en samenwerking met jongerenopbouwwerk in belangenbehartiging door branchevereniging Aedes en hebben in het verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijgewoond. wijken en buurten. Opdrachtnemers Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste één overleg. Als er huisvestings- Wij evalueren de kwaliteit en de dienstverlening van onze opdrachtnemers. In dit evaluatiegesprek vraagstukken aan de orde zijn, wordt uiteraard veel intensiever overleg gevoerd. wordt ook de klachtafhandeling door de opdrachtnemers besproken. Belangenorganisaties Medewerkers OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen) adviseert ons met betrekking tot huisvestingsvraagstuk- Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijke afstemming van de werkzaamheden plaats. Uiter- ken voor ouderen. De VAC (Vrouwen Advies Commissie) adviseert ons bij nieuwbouwplannen en het aard heeft er periodiek werkoverleg van de verschillende teams plaatsgevonden om werkzaamheden Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer adviseert ons over huisvestingsaangelegenheden voor te evalueren en/of knelpunten te bespreken. De directie voert periodiek overleg met de onderne- mensen met een handicap. Met de OSO is in 2013 regelmatig contact geweest via onze manager mingsraad. Zie elders in dit verslag de verdere toelichting over wat hier zoal besproken is. Beleid. De VAC heeft in 2013 onderzoek gedaan naar de woonkwaliteit in ons jongerencomplex in Palenstein. Het rapport hiervan verwachten wij in 2014. Collega-corporaties Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega’s in de regio Haaglanden en de collega’s bij 3B Wonen en Habeko waarmee wij samenwerkingsovereenkomsten hebben, zien en spreken we regelmatig. Op directie- en managementniveau wordt periodiek overleg gevoerd over de afstemming van afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid. Aedes, Ministerie van BZK, SVH en SGH • Aedes; als onze branchevereniging, • Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (Ministerie van BZK); als het ministerie dat het externe toezicht verzorgt, • Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH); als regionale belangenbehartiger, • Stadsgewest Haaglanden waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt. 38 39 ONZE ORGANISATIE 8.1 INLEIDING De statutair directeur (bestuurder), drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding. Hij draagt verantwoording af en overlegt periodiek met de raad van commissarissen, de ondernemingsraad Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samenwerken centraal staat en en de huurdersvereniging. De ondernemingsraad en het bestuur van de huurdersvereniging waarin zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers bepalen immers in belangrijke mate hebben volgens wettelijke regels een raadgevende stem en/of instemmingsbevoegdheid. Met de het succesvol realiseren van onze doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met huurdersvereniging werken wij samen volgens onze geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die uitstekende arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad participeert actief in 2010 is ondertekend. Binnen de afdelingen zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid en professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid. en voor een goede afstemming tussen en binnen de teams. 8.2 ORGANISATIESTRUCTUUR 8.3 KENGETALLEN Formatie 2013 Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties: Statutair directeur Beleid Wonen Vastgoedontwikkeling Financieel beheer & ICT Aantal personeelsleden 65 Aantal formatieplaatsen op fulltime basis 57,53 Aantal parttime functies 25 Aantal complexbeheerders/buurtbeheerders 11 Ziekteverzuim 2013 6,55% Uitgaven aan opleiding en training € 161.740 Openstaande vacatures per 31-12-2013 1 8.4 ARBOBELEID Ons managementteam bestaat uit vier leden: Ons Arbobeleid is een belangrijke randvoorwaarde waaronder onze medewerkers goed en met • drs. G.J. Leideman Wonen plezier bij ons werken. Het Arbojaarplan 2013, gebaseerd op ons Arbobeleidsplan 2010-2014, is • ir. K.A.M. Priem-Mens Vastgoedontwikkeling besproken met de ondernemingsraad. Belangrijkste punten uit het Arbojaarplan waren: • L.P. Boerman AA Financieel beheer & ICT • updatecursus voor de BHV’ers en EHBO’ers inclusief een ontruimingsoefening, • mr. R.M. Weber MPM Beleid • training ‘werken op hoogte’, • updaten van het agressie- en geweldprotocol. De leden van het managementteam sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie. Zij ontwikkelen nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en procedures, Alle punten zijn uitgevoerd. Alle medewerkers hebben in 2013 een agressietraining gehad. De dragen binnen hun portefeuille zorg voor risicobeheersing, integriteitsaangelegenheden en voeren ontruimingsoefening was onaangekondigd, ook voor de BHV’ers en voor onze baliemedewerkers van het personeelsbeleid uit. Samen met de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende het team Woonservice. De ontruimingsoefening is door een extern bedrijf opgezet als bommelding. belanghouders. Verder worden zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur/bestuurder en bewaken zij wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen. 40 Onze organisatie Alle medewerkers waren binnen de gestelde tijd buiten op de verzamelplaats. Uit de oefening 8.6 ZIEKTEVERZUIM kwamen verbeterpunten, zoals het verplaatsen van de verzamelplaats buiten. Deze wordt verplaatst omdat de verzamelplaats nu in de aanrijdroute van de hulpdiensten ligt. Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen en langdurig zieken, is 1,59%. Daarmee is het onder onze norm gebleven van 2,5%. Helaas is het langdurig ziekteverzuim, exclusief vangnetgevallen, In 2013 heeft de Inspectie van SZW intensief bij woningcorporaties geïnspecteerd hoe zij omgaan niet onder de norm van 4,5% gebleven. Over geheel 2013 is het uitgekomen op 6,55%. Daarmee met het voorkomen en beheersen van agressie tegen medewerkers. Ook wij zijn geselecteerd voor bleven we wel onder het percentage van 2012, wat 7,5% bedroeg. De doelstelling was om het deze inspectie en hebben twee arbeidsinspecteurs op bezoek gehad. Het onderzoek bestond uit langdurig verzuimpercentage in 2013 (exclusief vangnetmeldingen) terug te dringen tot 4,5%. Enkele een documentenonderzoek, een rondgang in het kantoor en drie gesprekken met medewerkers. medewerkers hadden helaas dusdanige klachten dat het langdurig ziekteverzuim hoger is uitgevallen. Tijdens het nagesprek werd aangegeven dat wij op alle punten van de inspectie voldoen om onze Het betreft een categorie die moeilijk te beïnvloeden is. Een verdere daling is in 2014 voorzien. medewerkers te beschermen tegen agressie en geweld. De inspectie heeft daarbij onder andere gelet op onze risico-inventarisatie, procedures en protocollen, de werking van het alarmsysteem, 8.7 PERSONEELSVERENIGING huisregels en voorlichting, en instructie en training aan de medewerkers over agressie en geweld. Wij hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2013 veel verschillende activiteiten heeft 8.5 OPLEIDINGEN EN TRAININGEN ontplooid. Zo organiseren zij elke maand ‘De Kuil’: een personeelsborrel in ons kantoor. Soms geven zij daar een speciaal tintje aan, zoals een haringkuil, een beaujolais-primeurkuil en een tombolakuil. Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk omdat het essentieel is dat onze medewerkers Een andere activiteit die de personeelsvereniging organiseert is een jaarlijks theaterbezoek. In 2013 zich blijven ontwikkelen. Opleidingen hebben als doel het up-to-date houden van kennis en zijn we naar de toneelvoorstelling ‘Een ideale vrouw’ geweest. Als een personeelslid een activiteit vaardigheden, maar ook om te kunnen inspireren en motiveren. Onze steeds wijzigende rol in wil organiseren met en voor andere collega’s, dan kan hiervoor aan de personeelsvereniging een de samenleving vraagt om een zich continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers zijn zich bijdrage worden gevraagd. hiervan doorgaans goed bewust en zijn bereid hierin te investeren. Daarvoor hebben wij ook een stimulerend opleidingsbeleid. Het initiatief voor een opleiding kan vanuit de medewerker of vanuit de 8.8 ORGANISATIECULTUUR leidinggevende komen. Met ons ondernemingsplan ‘Jong, duurzaam en vanuit eigen kracht 2011-2014’ hebben we een koers In 2013 is € 161.740 besteed aan opleidingen en trainingen. Deze worden veelal afgesproken uitgestippeld. In 2011 hebben we gekeken of onze organisatiecultuur past bij de door ons uitgezette tijdens de POP-gesprekken tussen leidinggevende en medewerkers. POP is het persoonlijk koers. De directie heeft in samenspraak met het managementteam bepaald welke cultuur er bij ons ontwikkelingsplan waarin de medewerker en leidinggevende afspraken maken over werk, past en nodig is om optimaal te kunnen blijven functioneren als woningcorporatie. Een en ander is competenties en opleidingen. In 2013 hadden alle medewerkers een POP voor zichzelf opgesteld vastgelegd in OOK: Openstaan, Oplossingsgericht en Keuzes maken. en dit besproken met hun leidinggevende. Dit betrof opleidingen om zowel het kennisniveau te onderhouden als voor de ontwikkeling van medewerkers/teams; zoals de hiervoor bij het Arbobeleid In een maatschappij waarin steeds meer een beroep op ons wordt gedaan, moeten we openstaan en al genoemde bedrijfsbrede agressietraining. luisteren naar onze belanghouders. We moeten oplossingsgericht werken, zodat we steeds meer en beter klantgericht werken. En ten slotte zullen we keuzes moeten maken. Ook ons budget is beperkt en we willen dat zo effectief en efficiënt mogelijk inzetten. Daarom is keuzes maken belangrijk. 41 In 2013 hebben we met ons medewerkersonderzoek gemeten hoe OOK is geland in onze organisatie. 8.10 INTEGRITEIT Uit dit onderzoek blijkt dat onze medewerkers goed weten wat OOK is en dat OOK nog niet door iedereen wordt toegepast. Wij zien wel dat de organisatie een positieve ontwikkeling heeft ingezet De afgelopen jaren zijn bij andere corporaties grote integriteitsproblemen aan het licht gekomen. Al die zeker verder zal gaan. Dat nemen we mee in de plannen van aanpak die door de afdelingen jaren nemen wij onze integriteit serieus en wij hebben dan ook al veel beleid hiervoor ontwikkeld. Dat worden gemaakt naar aanleiding van de uitkomsten van het medewerkersonderzoek dat door gaat niet alleen om beleid over welk gedrag niet mag, maar ook over het maken van integere keuzes onderzoeksbureau Effectory is uitgevoerd. en het levend houden van dit beleid. Wij hebben ook hiervoor een vaste planning en beleidscyclus. 8.9 ONDERNEMINGSRAAD Binnen onze organisatie liggen bijvoorbeeld opdracht, controle en betaling nooit in één hand. Eenmaal per drie jaar wordt het beleid herijkt, inclusief het fraude- en risicomanagement. Dit is De directeur voert sinds de oprichting van De Goede Woning in 1995 overleg met onze actieve en voor de laatste keer gebeurd in 2012. Voor investeringen, het beheer van de voorraad en voor de betrokken ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft de directeur zesmaal overleg gevoerd met de ontwikkeling van de liquiditeiten en het vermogen werken wij met jaar- en meerjarenbegrotingen. ondernemingsraad. Belangrijke onderwerpen waren: Integriteit wordt ook gecheckt door middel van interne audits. Wij zijn er alert op dat deze audits • vitaliteitsbeleid, passend zijn bij onze relatief kleine organisatie. • Meteo, • verkoop extra uren, Integriteitsbeleid • agressieprotocol, De wijze waarop wij willen omgaan met onze belanghouders hebben wij vastgelegd in ons • aanstellingsbeleid, integriteitsbeleid. Dit beleid betreft respectvolle omgangsvormen die zich de afgelopen jaren hebben • visitatie, ontwikkeld en waarop wij zowel individueel als collectief aanspreekbaar zijn. Onze integriteitscode • evaluatie Wonen II. staat vermeld op onze website. In 2012 hebben wij onze code geactualiseerd. De code is te vinden op onze website 23. We hebben een nieuwe internet- en social mediacode. Ons integriteitsbeleid krijgt Onze ondernemingsraad publiceert jaarlijks zijn eigen jaarverslag op intranet. Hier hebben zij een ieder jaar aandacht. In september krijgen al onze relaties een brief waarin uitgelegd wordt hoe wij speciale pagina die zij zelf vullen met nieuws en verslagen. omgaan met relatiegeschenken 24. Deze brief sturen we niet alleen naar al onze relaties, wij publiceren hem ook op onze website en intranet. Alle medewerkers worden door middel van een nieuwsitem op Samenstelling ondernemingsraad: intranet geïnformeerd dat de brief is verstuurd in september, en we informeren hen nogmaals rond de Voorzitter H. Lamers kerstdagen. Vicevoorzitter I. ten Have Secretaris M. Derks Zo ook in 2013. In december van dit jaar kregen wij echter zoveel taarten, chocola en oliebollen 2e secretaris Y. Pogalin binnen dat wij deze relaties nogmaals een brief hebben gestuurd met onze integriteitscode Lid A. Madho waarin staat dat wij geen relatiegeschenken aannemen. Onze relaties kunnen in plaats van een relatiegeschenk een bedrag voor ons goede doel schenken. Wij verdubbelen de gift. In 2013 hebben wij € 800 overgemaakt aan stichting Leergeld Zoetermeer. 42 23 http://www.dgw.nl/PaginaView.aspx?MenuId=144&LngId=1&SearchQuery=integriteitscode. 24 http://www.dgw.nl/Anders-geinteresseerd/Integriteit/Relatiegeschenken. Onze organisatie Naast de brieven die wij versturen hebben wij twee keer per jaar een poll op ons intranet met een We zien de AedesCode en de governancecode en het naleven daarvan onder meer als een integriteitsdilemma. Dit dilemma wordt op de afdelingen in het afdelingsoverleg besproken. ondergrens om: • onze belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en realisatie van onze maatschappelijke Governancecode en volkshuisvestelijke doelstellingen, Het gebruik van de governancecode is bij de verklaring van de raad van commissarissen nader • op transparante wijze verantwoording af te leggen aan onze belanghebbenden, toegelicht. Deze code staat ook op onze website 25. Wij hechten veel waarde aan goed, efficiënt en • onze kwaliteiten, dienstverlening en werkprocessen te verbeteren, verantwoord ondernemingsbestuur en intern toezicht. Daarom onderschrijven we de AedesCode • samenwerkingspartners, medewerkers, bestuurder en commissarissen aan te trekken, te binden en en de principes uit de governancecode voor woningcorporaties. De codes bevatten normen voor te boeien. goed bestuur en goed toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De governancecode is gekoppeld aan de AedesCode, waarmee de code onderdeel is van de 8.11 RISICO- EN FRAUDEBELEID lidmaatschapseisen van Aedes. Ons Risico- en fraudebeleid is in 2012 herijkt en in 2013 vastgesteld. Risicomanagement heeft voor We onderschrijven de governancecode volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat ons niet alleen betrekking op het voorkomen van materiële en immateriële schade maar ook op corporaties vanuit deze principes gemotiveerd moeten uitleggen of zij afwijken van de code en het voorkomen dat kansen worden gemist en de continuïteit van de organisatie is verzekerd. Het waarom. De normen/principes uit de code waar we van afwijken zijn: managen van risico’s heeft betrekking op beheersing en verantwoording en op de ontwikkeling en • de directeur-bestuurder heeft een vast dienstverband; de raad van commissarissen respecteert deze besturing van onze organisatie. rechtspositie, die is aangegaan voordat de governancecode is vastgesteld, • de inschaling en bezoldiging van de directeur-bestuurder is destijds door de raad van Uitgaande van de missie, visie en strategie onderzoeken we proactief wat de risico’s zijn die commissarissen vastgesteld met inachtneming van de toen geldende beloningscode. Per 1 het realiseren ervan in de weg kunnen staan. Wij hebben de beheersmaatregelen in onze januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) van kracht. Deze heeft de Sectorbrede bedrijfsprocessen verwerkt. De actualisatie van bedrijfsprocessen ligt dan ook vooral in onderdelen Beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties, uit de governancecode, buiten die in de vorige analyse nog in voorbereiding waren en nu zijn uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn werking gesteld. De minister heeft voor woningcorporaties specifieke regelgeving afgekondigd het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en de AO/IC-cyclus. Waar nodig zijn de risicovelden aangevuld. (de zogenaamde beloningsstaffel). De raad van commissarissen heeft besloten dat op de Nieuw is ook de relatie die gelegd is tussen de risicoanalyse en ons Interne Controleplan, om zo beloningsafspraken met de bestuurder de overgangsregeling uit de WNT van toepassing is. De ook risicoanalyse te laten voldoen aan de nieuwe governancecode die meer aandacht besteedt aan bestuurder heeft aan de raad van commissarissen kenbaar gemaakt dat hij in 2013 geen gebruik zal risicobeheersing en toezicht op verbindingen. maken van zijn recht op de overeengekomen indexatie van zijn beloning, • ook voor de beloning van de raad van commissarissen is door de raad van commissarissen besloten 8.12 KLOKKENLUIDERSREGELING gebruik te maken van het overgangsrecht uit de WNT, • de raad van commissarissen heeft voor de benoemingsperiode voor de heer prof. dr. P. Boelhouwer besloten gebruik te maken van de overgangsregeling uit de governancecode. Wij beschikken over een Klokkenluidersregeling die door een externe organisatie voor ons wordt bewaakt en die in ons jaarverslag (zie bijlage a) melding maakt van haar bevindingen. Voor onze medewerkers is een externe, onafhankelijke vertrouwenspersoon benoemd. 25 http://www.dgw.nl/DeGoedeWoning/public/download/Governancecode%20De%20Goede%20 Woning%202012.pdf. 43 Onze organisatie 8.13 INFORMATIEBEVEILIGING De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten B.V. Personeels- en huurdersdossiers, overeenkomsten, digitale bestanden en systemen en andere aktes zijn niet openbaar. Voor deze informatie zijn intern autorisatieafspraken gemaakt. We verstrekken De raad van commissarissen heeft ten aanzien van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de geen persoonlijke mededelingen over onze klanten aan derden en gaan vertrouwelijk om met toegelaten instelling De Goede Woning. de informatie over hen. Ook in de informatieverstrekking over onze zakelijke activiteiten zijn wij terughoudend. 8.18 DE TOEKOMST 8.14 VOORKOMING BELANGENVERSTRENGELING Het niveau en de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten van corporaties zijn de afgelopen jaren veelvuldig aan de orde gekomen in rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In onze reglementen en statuten zijn artikelen opgenomen die voorzien in maatregelen bij Hoge netto bedrijfslasten hebben een negatief effect op de financiële positie van een corporatie en belangenverstrengeling. Zie onze website onder Governance . verminderen de verdiencapaciteit van ons bezit. Het vermindert daarmee nadrukkelijk ook de inzet van ons. Wij zijn ons daar al sinds jaar en dag van bewust en zoeken daarom actief naar het juiste 8.15 VERTROUWENSPERSONEN evenwicht tussen inzet en bedrijfskosten. Wij hebben dan ook de opdracht de volkshuisvestelijke opgave sober en doelmatig uit te voeren. Onze vertrouwenspersoon is werkzaam bij de Arbo Unie en is voor onze medewerkers te vinden in de Kennisbank op ons intranet. De vertrouwenspersoon wordt ten minste eenmaal Wij letten hier al jaren op. Daarom hebben we ruimschoots lagere bedrijfslasten per VHE dan het per jaar via een nieuwsitem op intranet onder de aandacht van de medewerkers gebracht. Ook landelijk gemiddelde. En voor de komende jaren hebben wij afgesproken dat onze bedrijfslasten voor de Klokkenluidersregeling beschikken wij, zoals eerder vermeld, over een onafhankelijke niet meer stijgen dan de inflatie. Waar andere corporaties mensen moeten ontslaan, konden wij de vertrouwenspersoon. Overige verslaglegging over onze integriteit vindt u in het hoofdstuk van onze werkgelegenheid ook in 2013 vasthouden. Ook in 2014 kijken we kritisch naar onze bedrijfskosten. raad van commissarissen. Ook dat is kijken naar en je goed voorbereiden op een duurzame toekomst, waardoor onze huurders en andere belanghouders op ons kunnen blijven rekenen. 8.16 TOEZICHTSBRIEF Het CFV heeft in haar toezichtsbrief te kennen gegeven geen aanleiding te zien tot het doen van interventies 27. 8.17 NEVENSTRUCTUREN In december 2007 hebben wij een nevenstructuur opgericht om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die wij als woningcorporatie en toegelaten instelling ondernemen. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. 26 44 27 Zie voetnoot 17. http://www.cfv.nl/media_dirs/13483/media_files_data/l1459_toezichtbrief_2013.pdf. 45 BESTUURSVERKLARINGEN 9.1 VERKLARING VAN DE STATUTAIR DIRECTEUR 9.2 VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Het Jaarverslag 2013 geeft een getrouwe weergave van de prestaties en de financiële positie van Profielen raad van commissarissen en zijn commissies per ultimo 2013 De Goede Woning over het jaar 2013, waarbij alle bestede middelen zijn ingezet in het belang van Peter Boelhouwer de volkshuisvesting. Peter Boelhouwer (1958) is sinds oktober 2002 commissaris bij De Goede Woning. Tot en met 2013 was hij lid van de remuneratiecommissie. Hij is werkzaam als wetenschappelijk afdelingsvoorzitter/ Het is een groot goed dat (maatschappelijke) organisaties tegenwoordig kritischer worden gevolgd. hoogleraar bij de TU Delft en voorzitter van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek Ethische normen worden steeds meer expliciet. De ontstane wantoestanden in vele branches, (KCAF) en het European Network for Housing Research (ENHR). Daarnaast verricht hij regelmatig waaronder helaas niet in geringe mate ook die van woningcorporaties, waren daar in sterke mate visitaties bij woningcorporaties. Zijn zittingsperiode eindigt in oktober 2014. Peter Boelhouwer heeft de aanleiding toe. Het scherpt de alertheid van bestuurders. Het uitbreiden van governanceregels de Nederlandse nationaliteit. draagt hier ook aan bij. Ook ik ben mij hiervan bewust en handel daar naar. Het besturen conform wet- en regelgeving is daarbij een ondergrens. Het verschil tussen voldoende en adequaat besturen Raymond Pijpers vraagt de juiste alertheid bij zaken waarvoor geen regels zijn. En of dat afdoende is geweest, Raymond Pijpers (1957) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de blijkt vaak pas over een langere tijd. Het is kritiek van anderen, zoals vanuit onze belanghouders, auditcommissie. Hij is partner bij Pro4all. Voorts is hij lid van The Lighthouse Club Nederland in Den onze medewerkers, de ondernemingsraad en de raad van commissarissen, die maakt dat ik het Haag en lid van diverse onderwijsraden. Zijn zittingsperiode eindigt (na de herbenoeming in 2014) vertrouwen heb dat ik de eerste zinsnede met stelligheid durf te ondertekenen. in april 2018. Raymond Pijpers heeft de Nederlandse nationaliteit. In deze verklaring wil ik nadrukkelijk al onze belanghouders, onze medewerkers, de John van der Meulen ondernemingsraad en de raad van commissarissen bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen. John van der Meulen (1952) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de Maar ook voor hun inzet die veelal ertoe heeft bijgedragen dat wij samen het verschil konden benoemingscommissie en de remuneratiecommissie. Hij is partner bij Wielinq en daarnaast is maken en als gezonde woningcorporatie de toekomst met vertrouwen tegemoet zien. hij voorzitter van de stichting Telecom- en internetgebruikers Nederland, lid van de raad van toezicht van Veiligheid.nl en voorzitter van de businessclub van voetbalvereniging Soccer Boys. Zijn In 2013 zijn door ondergetekende de volgende bestuurlijke nevenfuncties ingevuld: Functie Organisatie Gerelateerd aan De Goede Woning Bezoldiging/ onkostenregeling Penningmeester/ penvoerder Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Ja Nee/nee Lid/ vicevoorzitter Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Ja Nee/nee Lid Stichting Zoetermeer Topsport Ja Nee/nee 46 Marie-Christine Schoordijk Marie-Christine Schoordijk (1968) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en vanaf 2014 lid van de remuneratiecommissie. Zij is concernsecretaris bij GVB Amsterdam. Hiervoor bekleedde zij dezelfde functie bij woningcorporaties Far West en Ymere. Marie-Christine Schoordijk 28 is voorts lid van de raad van commissarissen van woningcorporatie Intermaris. Haar zittingsperiode In 2013 is door ondergetekende de volgende niet-bestuurlijke nevenfunctie ingevuld: Functie Organisatie Gerelateerd aan De Goede Woning Bezoldiging/ onkostenregeling Verhuurderlid Huurcommissie Ja Nee/nee Zoetermeer, 16 april 2014 zittingsperiode eindigt in april 2016. John van der Meulen heeft de Nederlandse nationaliteit. eindigt in juli 2015. Marie-Christine Schoordijk heeft de Nederlandse nationaliteit. 29 28 Deze stichting heeft in de loop van 2013 haar activiteiten beëindigd. 29 Vergoeding vervalt aan De Goede Woning. Bestuursverklaringen Maarten Souverijn Activiteiten Maarten Souverijn (1961) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en voorzitter van de Vergaderingen en onderwerpen van discussie auditcommissie. Hij is accountant. Maarten Souverijn is voorts lid van de raad van commissarissen In 2013 heeft de raad van commissarissen zesmaal met de directeur-bestuurder vergaderd. In van Dunavie in Katwijk. Zijn zittingsperiode eindigt (na de herbenoeming in 2014) in april 2018. december 2013 heeft een zelfevaluatie van de raad van commissarissen plaatsgevonden. Hiervan Maarten Souverijn heeft de Nederlandse nationaliteit. wordt later in deze paragraaf verslag gedaan. De raad van commissarissen heeft een profielschets voor nieuwe leden van de raad van Kernpunten in het verslagjaar commissarissen opgesteld, waarin onder meer oog is voor nationaliteit, leeftijd, geslacht, ervaring, Het belangrijkste agendapunt in het verslagjaar was ‘de gevolgen van de verhuurdersheffing op de deskundigheid en maatschappelijke spreiding. De raad van commissarissen is van oordeel dat hij planvorming’. Tevens heeft de raad van commissarissen, naast het reguliere toezicht, veel aandacht divers is samengesteld wat betreft deskundigheid en competenties. Wel wordt opgemerkt dat de besteed aan het nieuwe ondernemingsplan 2015-2018 en aan de uitkomsten van de visitatie. verdeling tussen mannen en vrouwen in de raad niet helemaal in balans is. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De gemiddelde leeftijd eind 2013 was 54 jaar. Onderwerpen In 2013 heeft de raad van commissarissen zich in zijn toezichthoudende taak geconcentreerd op Een actueel overzicht van de samenstelling, de commissies en de relevante (neven)functies van de de volgende hoofdonderwerpen: de volkshuisvestelijke opgave, de financiële en niet-financiële raad van commissarissen is te vinden op www.dgw.nl. Ook is hier aangegeven voor welke functies verantwoording, risico’s, governance, visitatie en integriteit en de belangen van de diverse de Wet bestuur en toezicht geldt. stakeholders. Binnen de raad van commissarissen functioneren twee interne commissies: de auditcommissie Volkshuisvestelijke opgave en de remuneratiecommissie. De commissies hebben ieder een eigen intern reglement, waarin De raad van commissarissen heeft met veel belangstelling en toenemende zorg de ontwikkelingen taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze zijn beschreven. De reglementen zijn, evenals de gevolgd die, met name door wijzigend overheidsbeleid, op de woningcorporatie afkomen. De ‘spelregels’ die tussen de raad van commissarissen en het bestuur gelden, vastgelegd enerzijds effecten van dit overheidsbeleid voor De Goede Woning zijn met de bestuurder besproken. in de statuten van de stichting en anderzijds in de Governancecode Woningcorporaties. Ze zijn te Zo leidde de invoering van de verhuurdersheffing en het opleggen van de saneringsheffing tot raadplegen via www.dgw.nl. een time-outbesluit, waaraan wij goedkeuring verleenden. Nadat inzichtelijk was gemaakt dat de voorgenomen investeringsverplichtingen ook in de toekomst verantwoord bleken, is dit time- Verslag outbesluit opgeheven. De rol van de raad van commissarissen is gescheiden van de rol van de directeur-bestuurder. De raad van commissarissen is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op het beleid van de Met genoegen heeft de raad kennisgenomen van het akkoord dat Aedes met het kabinet heeft directeur-bestuurder en daarnaast overzicht houdt op de algemene gang van zaken en de vervulling gesloten. Met name omdat het kabinet er eerder van uitging dat woningen met meer dan 142 van de strategie van de organisatie. De raad van commissarissen staat daarnaast de directeur- punten moesten worden afgescheiden. bestuurder met raad terzijde. Ten slotte vervult de raad van commissarissen de rol van werkgever van de directeur-bestuurder. Eind 2013 is in de Tweede Kamer een motie aangenomen om de inkomensgrens voor sociale woningen te verhogen naar € 38.000. De raad van commissarissen is tevreden dat meer huurders 47 met een bescheiden middeninkomen, die niet zelfredzaam zijn op de Zoetermeerse woningmarkt, De raad van commissarissen ontvangt elk kwartaal een directieverslag, waarin verantwoording hierdoor in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. wordt afgelegd over de uitvoering van de voorgenomen activiteiten uit het jaarplan, waaronder de volkshuisvestelijke taken en de ontwikkeling van de resultaten. Ook wordt in dit verslag ruimschoots Deze hiervoor geschetste ontwikkelingen nopen tot voorzichtigheid van De Goede Woning in aandacht besteed aan de verschillende ontwikkelingen op landelijk, regionaal en lokaal niveau. In de uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave. Ook is er aandacht voor de gevolgen van deze de gezamenlijke vergaderingen is hier uitgebreid over gesproken. maatregelen voor de bewoners. Binnen de raad van commissarissen wordt regelmatig gesproken over het helaas toch stijgende aantal ontruimingen. Financiële en niet-financiële verantwoording Hiervoor zijn reeds de financiële gevolgen van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing Ook heeft de raad van commissarissen een intentieovereenkomst goedgekeurd voor de realisatie genoemd. Deze gevolgen zijn besproken en zullen ook in 2014 onze aandacht blijven vragen. van 68 appartementen voor jongeren (project Cadenza). Het is de raad van commissarissen bekend dat De Goede Woning de mogelijkheid onderzoekt een aantal jongerenwoningen te realiseren in Recente ontwikkelingen in de corporatiesector en een nieuwe (politieke) visie op toezicht hebben een bestaand kantoorgebouw. Tevens is de raad van commissarissen periodiek geïnformeerd over tot een aanpassing van het borgingsstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de voortgang van de herstructurering in Palenstein. Ten slotte heeft de raad van commissarissen het nieuwe risicobeoordelingssysteem 2014, geleid. Het WSW wil hier een betere en snellere kennisgenomen van het Statusdocument Projectontwikkeling 2013-2029. risicobeoordeling doen, met als doel dat aanspraken op het borgingsstelsel zo veel mogelijk worden voorkomen. De raad van commissarissen heeft hier kennis van genomen. Tijdens een strategiebijeenkomst, onder leiding van een externe gespreksleider, heeft de raad van commissarissen met de directeur-bestuurder van gedachten gewisseld over de verschillende Onderdeel van het risicobeoordelingssysteem 2014 is dat het WSW begin oktober 2013 alle ontwikkelingen die van belang zijn bij het tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan. corporaties heeft verzocht een volmacht te ondertekenen om, indien een corporatie in financiële De directeur-bestuurder zal deze beschouwingen meenemen in zijn afwegingen bij de verdere problemen verkeert, een hypotheekrecht te kunnen vestigen. Hoewel de raad van commissarissen uitwerking van het ondernemingsplan. De raad van commissarissen zal gedurende dit proces door er begrip voor heeft dat dit voor het WSW een belangrijk instrument is om de schade voor andere de directeur-bestuurder worden geconsulteerd. Op deze wijze is de raad van commissarissen corporaties te kunnen beperken, is de raad van commissarissen van mening dat het verstrekken van vanuit zijn toezichthoudende en adviserende rol actief betrokken bij het ontwikkelen van de nieuwe een zekerheidsrecht de mogelijkheden van corporaties beperkt (bijvoorbeeld tot het verkrijgen van strategie. ongeborgde financiering). Na ampele overwegingen heeft de raad van commissarissen besloten het verlenen van een zekerheidsrecht aan het WSW goed te keuren. Het aantal door De Goede In 2013 is in opdracht van De Goede Woning door Ecorys uit Rotterdam een visitatie uitgevoerd. Woning bij het WSW geregistreerde woningen is beperkt, evenals de behoefte aan ongeborgde De raad van commissarissen is betrokken geweest bij de selectie van dit bureau en heeft vooraf om leningen. een paar extra interviews gevraagd met de huurdersvereniging en de wethouder (interviews tevens 48 uitgevoerd door Ecorys). Dit heeft geleid tot extra inzicht in hun beleving van het functioneren van In december 2013 besprak en accordeerde de raad van commissarissen de Meerjarenbegroting De Goede Woning. De raad van commissarissen heeft vervolgens kennisgenomen van de follow-up Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2014-2023 en de Meerjarenbegroting Onderhoud & over leerpunten die de directeur-bestuurder heeft vastgesteld. Deze follow-up is met de bestuurder Beheer 2014-2023. Vanzelfsprekend heeft de raad van commissarissen ook in 2013 de (bescheiden) besproken; dit is een terugkerend gespreksonderwerp. derivatenportefeuille van De Goede Woning besproken: de financiële risico’s hiervan zijn beperkt. Bestuursverklaringen Risicobeheersing • protocol internet- en e-mail, Risicobeheersing vraagt steeds meer aandacht. Hierbij valt te denken aan liquiditeitsrisico, • regeling relatiegeschenken. renterisico, maar ook risico’s op het gebied van wet- en regelgeving, en veranderende marktomstandigheden. De verwachting is dat de risico’s de komende jaren zullen toenemen. De Er zijn geen gevallen van onrechtmatigheden bij de raad van commissarissen bekend. raad van commissarissen volgt de ontwikkelingen nauwlettend. Belangen van stakeholders Governance, onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang, en integriteitsbeleid De raad van commissarissen hecht veel waarde aan een goed contact met stakeholders (bewoners, Governance gemeente, banken, zorg- en welzijnsinstellingen). De raad van commissarissen heeft eenmaal De organisatiestructuur van De Goede Woning is gebaseerd op het raad van toezicht- met het bestuur van huurdersvereniging In De Goede Woning gesproken en eenmaal met de model. Daarbij is de statutair directeur bestuurder in de zin van de wet en houdt de raad van ondernemingsraad. Ook is er eenmaal, buiten aanwezigheid van de bestuurder, gesproken met de commissarissen actief toezicht op de bestuurder. accountant. Het is de raad van commissarissen bekend dat De Goede Woning veelvuldig contact heeft met diverse partijen. De Goede Woning heeft een nevenstructuur om commerciële en niet-commerciële activiteiten te scheiden. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Verslag van de auditcommissie Projecten B.V. De Stichting De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op Vanaf 2012 is de auditcommissie actief. De auditcommissie is een vaste commissie die functioneert haar beurt directeur van de projecten-B.V. De raad van commissarissen houdt ook toezicht op onder verantwoordelijkheid van de raad van commissarissen en heeft als taak de raad van de nevenstructuur. Met het oog op de verwachte invoering van de herziene Woningwet zal deze commissarissen te adviseren bij het toezichthouden op de naleving van interne procedures, wet- en structuur gehandhaafd blijven. regelgeving, het beheersen van bedrijfsrisico’s, het functioneren van de accountant en de kwaliteit van de informatievoorziening van en naar de raad van commissarissen en alle externe rapportages. Onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang In 2013 heeft de auditcommissie driemaal met de directeur-bestuurder en de manager Financieel De statuten en de Governancecode Woningcorporaties bevatten objectieve voorwaarden om de Beheer & ICT vergaderd. Onderwerpen van gesprek waren onder meer de jaarrekening 2012, het onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen te borgen. Alle leden van de raad accountantsverslag, de managementletter, de planning- en controlcyclus, de (totstandkoming van) van commissarissen voldoen aan deze code. managementinformatie, de begrotingen voor de komende jaren en de rol van de accountant. Ook de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2013-2023 was onderwerp van In 2013 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin sprake was van tegenstrijdig belang. overleg. Integriteitsbeleid Verslag van de remuneratiecommissie In 2012 heeft de raad van commissarissen het aangepaste integriteitsbeleid vastgesteld. De raad De bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt bepaald door de raad van commissarissen. Het van commissarissen heeft de directeur-bestuurder gevraagd te zorgen dat dit onderwerp in de beloningsniveau van de bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters organisatie blijft leven. Het is de raad van commissarissen voorts bekend dat De Goede Woning (2000). In 2010 heeft de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties de Sectorbrede over de volgende integriteitsregelingen beschikt: beloningscode bestuurders woningcorporaties vastgesteld. Voor de toenmalige raad van toezicht • klokkenluidersregeling, was dit geen aanleiding het beloningsbeleid voor de directeur-bestuurder aan te passen. Vanaf • protocol ongewenste intimiteiten, 2013 geldt de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT). 49 Specifiek voor woningcorporaties geldt hierbij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen De raad van commissarissen heeft kennisgenomen van de mededeling van de directeur-bestuurder toegelaten instellingen volkshuisvesting (de zogenaamde ‘staffel’). De WNT en de staffel hebben dat hij in 2013 geen gebruikmaakt van het overeengekomen recht op salarisstijging. grote gevolgen voor het remuneratiebeleid. De raad van commissarissen heeft in 2013 advies ingewonnen om de juridische kaders voor wat betreft de beloning van de directeur-bestuurder en Binnen De Goede Woning is er geen andere topfunctionaris geïdentificeerd en is er geen sprake die van zichzelf nader te bepalen. De WNT en de staffel kennen een overgangsregeling. De raad van een gewezen bestuur. van commissarissen heeft besloten hier gebruik van te maken. Hoofdlijnen remuneratiebeleid raad van commissarissen Benoeming Het remuneratiebeleid van de raad van commissarissen is gebaseerd op de in 2010 door de De directeur-bestuurder wordt benoemd door de raad van commissarissen. De huidige directeur- Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vastgestelde Honoreringscode bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. commissarissen van woningcorporaties. In 2012 is de honoreringscode geïndexeerd. Ook voor zijn eigen beloning maakt de raad van commissarissen gebruik van de overgangsregeling. Voor Hoofdlijnen remuneratiebeleid directeur-bestuurder nieuw te benoemen en te herbenoemen commissarissen zijn de WNT en bijbehorende staffel 30 van Het remuneratiebeleid omvat de volgende componenten: toepassing. 1.vaste bruto jaarvergoeding: de vaste bruto jaarvergoeding is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters en bedroeg in 2013 € 11.010 per maand, Beloning raad van commissarissen 2013 (exclusief btw) 2.variabele beloning: de raad van commissarissen kan besluiten een variabele beloning toe te kennen, maar dit is in 2013 niet gebeurd, 3.pensioenbijdrage: de directeur-bestuurder neemt onder dezelfde condities als de Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot (voorzitter) (t/m april 2013) € 3.743 Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-van den Berg (t/m april 2013) € 2.495 overige werknemers van De Goede Woning deel aan Stichting Pensioenfonds voor de De heer prof. dr. P.J. Boelhouwer € 7.485 woningcorporaties, De heer ing. J. van der Meulen MSc € 9.981 De heer ir. I.R. Pijpers € 7.485 Mevrouw mr. M.C.J. Schoordijk € 7.485 4.bedrijfsauto en overige emolumenten: aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. Ook ontvangt hij jaarlijks een netto onkostenvergoeding. De heer M. Souverijn AA TOTAAL Beloning directeur-bestuurder € 7.485 € 46.159 Op grond van het hierboven genoemde beleid was de remuneratie voor de heer E.E. Pannebakker in 2013 als volgt: De leden van de raad van commissarissen ontvangen geen andere vaste vergoedingen (reis- en • bruto jaarvergoeding € 142.689 • variabele beloning € • pensioenbijdrage werkgever € 33.787 Leningen en garanties • bedrijfsauto (fiscale bijtelling) € 8.541 Er zijn geen leningen en garanties verstrekt aan de directeur-bestuurder, noch aan de leden van de • netto onkostenvergoeding € raad van commissarissen. onkosten) dan hetgeen vermeld staat. - 1.986 30 50 Gebaseerd op de beloning van de directeur-bestuurder. Bestuursverklaringen Werving en selectie Verkrijgen van informatie De raad van commissarissen was in 2013 volledig op sterkte. Voor de toezichthoudende taak beschikt de raad van commissarissen onder andere over directieverslagen, die per kwartaal inzicht geven in de belangrijkste ontwikkelingen en de financiële Op 1 mei 2013 hebben mevrouw Riet Galesloot (voorzitter) en mevrouw Denise Bakker-van den en niet-financiële resultaten. Ook ontvangt de raad van commissarissen de managementletter van Berg, aan het einde van hun benoemingstermijn, de raad van commissarissen verlaten. Daarmee de accountant. Verder is de raad van commissarissen lid van de VTW, ontvangt de raad vakliteratuur, is een einde gekomen aan de tijdelijke uitbreiding van de raad. Deze tijdelijke uitbreiding was persberichten en nieuwsbrieven van berichten op intranet. Ook worden de leden van de raad van noodzakelijk omdat vier van de vijf leden vanwege de gewijzigde regelgeving binnen een zeer commissarissen in de gelegenheid gesteld cursussen te volgen. In 2013 is hier door drie leden korte tijd moesten vertrekken. Met deze tijdelijke uitbreiding kon de continuïteit in kennis en gebruik van gemaakt. ervaring van de raad van commissarissen worden zeker gesteld. Op 1 mei 2013 heeft de raad van commissarissen de heer John van der Meulen benoemd tot voorzitter. Goedkeuring jaarrekening 2013 Zoals de statuten voorschrijven, stelt de directeur-bestuurder de jaarrekening op en stelt de raad Begin 2014 is de werving gestart voor de opvolging van de heer Peter Boelhouwer. Naar van commissarissen deze vast. De jaarrekening 2013 is gecontroleerd door BDO en voorzien van verwachting wordt de vacature per oktober 2014 ingevuld. De werving en selectie wordt begeleid een goedkeurende verklaring. door een extern bureau. Bij de werving van een nieuwe commissaris zal gestreefd worden naar een evenwichtige samenstelling binnen de raad van commissarissen, waarbij voldaan wordt aan de Wet Tot slot bestuur en toezicht. De raad van commissarissen bedankt alle medewerkers en de directeur-bestuurder van harte voor hun inzet het afgelopen jaar. De raad van commissarissen wenst alle medewerkers en natuurlijk ook Zelfevaluatie de directeur-bestuurder veel wijsheid, succes en plezier toe om 2014 tot een goed jaar te maken. In december 2013 heeft de raad van commissarissen zijn eigen functioneren geëvalueerd. Nadat dit in 2012 onder externe begeleiding is gebeurd, is de zelfevaluatie dit jaar door de voorzitter Zoetermeer, 22 mei 2014 voorbereid en in gezamenlijkheid uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van een aantal stellingen. De uitkomsten zijn vastgelegd in een verslag en met de directeur-bestuurder gedeeld. Raad van commissarissen De Goede Woning John van der Meulen (voorzitter) De raad van commissarissen wil in 2014 graag een stakeholdersbijeenkomst bijwonen. Teneinde Peter Boelhouwer goed toezicht te houden op de volkshuisvestelijke opgave heeft de raad van commissarissen er Raymond Pijpers behoefte aan meer contact te hebben met medewerkers van De Goede Woning. Tijdens de schouw Marie-Christine Schoordijk van juni 2014 zullen ook de leden van het managementteam en andere medewerkers van De Goede Maarten Souverijn Woning aanwezig zijn. 51 FINANCIËN EN VERBINDINGEN 10.1 FINANCIEEL BEHEER De financiële positie Een gezonde financiële basis is een voorwaarde om de noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke Historie over de afgelopen vijf jaar inspanningen te kunnen verrichten. De solvabiliteit en financiële continuïteit van De Goede Woning zijn onveranderd goed. Gaf het CFV tot en met 2012 tweemaal per jaar een oordeel (continuïteit en solvabiliteit) af, vanaf 2013 is haar beleid veranderd en er wordt nog maar eenmaal per jaar een oordeel gegeven in de maand oktober. Dit wordt gedaan via een toezichtsbrief. In de brief van 1 oktober gaf het CFV aan dat er op dit moment geen aanleiding is tot opmerkingen of nader onderzoek en verder geeft de beoordeling geen aanleiding tot het doen van interventies. De integrale vennootschapsbelastingplicht, het inflatievolgend huurbeleid tot 2013 van het Kabinet en de bijdrage heffingen (bijdrage saneringssteun en de bijdrage verhuurdersheffing vanaf 2013) betekenen per saldo minder inkomsten en verminderen de mogelijkheid om maatschappelijke te investeren. In onze meerjarenbegroting hebben wij met de eventuele bijdrage aan de verhuurdersheffing rekening gehouden in de jaarlijkse kasstromen. Mutatie bedrijfswaarde In de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2013 is de verhuurdersheffing (in tegenstelling tot Per jaar (ultimo) x 1 miljoen Inkomsten 2013 2012 2011 2010 2009 38 35 33 32 31 6 6 5 5 5 Bedrijfskosten Werkorganisatie Onderhoud 9 11 7 9 7 Belasting en verzekeringen 2 2 2 2 2 Saneringsheffing/Verhuurdersheffing 2 0 0 0 0 Rentelasten 8 6 6 5 6 27 25 20 21 20 Operationeel resultaat voor VPB 11 10 13 11 11 Afboeking onrendabele investeringen -6 -4 -6 7 -59 Mutatie bedrijfswaarden -23 3 17 28 -1 VPB -3 -2 7 -3 -2 -21 7 31 43 -51 Vermogenstoename voorgaand jaar) ook meegenomen. Daartegenover staan hogere huuropbrengsten voor de jaren 2014 t/m 2017. Per saldo betekent dit een afwaardering op het sociaal vastgoed van circa € 35 Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het operationeel resultaat op een stabiel niveau ligt. Dit miljoen. Door lagere kosten (werkorganisatie circa € 11 miljoen en overige kosten circa € 1 miljoen) betekent ook dat de kosten van de werkorganisatie onder controle zijn. Dit blijkt ook uit de en rekening houdend met de mutatie van de verkochte woningen ad € 6 miljoen is per saldo circa vergelijking die het CFV maakt in 'Corporatie in perspectief'. Deze rapportage is in te zien via de € 18 miljoen afgeboekt op de bedrijfswaarde. Daarnaast is ruim € 5 miljoen afgeboekt op de website van het CFV. De mutatie in het vermogen fluctueert daarentegen aanzienlijk. Dit wordt 41 vrije sectorwoningen De Elementen. Deze woningen waren eind 2012 gewaardeerd tegen veroorzaakt door enerzijds de afboekingen van onrendabele investeringen en anderzijds door de de verkoopprijs en eind 2013 tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Voor een uitgebreide mutatie in de bedrijfswaarden. financiële verantwoording wordt verwezen naar het hoofdstuk jaarrekening. Prognose voor de komende vijf jaar De onderstaande kerncijfers geven, op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting 20142023, een beeld van de financiële positie over de eerstvolgende jaren. 52 Financiën en verbindingen Per jaar (ultimo) x 1 miljoen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Overige reserves 112 106 114 102 112 117 5 10 0 14 2 3 Schulden op lange termijn 192 198 198 192 194 200 Vermogensmutatie -/-21 -/-6 8 -/-12 10 5 Onderhoudsuitgaven 9 9 11 13 11 10 Liquide middelen 4 -/-1 -/-5 -/-5 -/-6 -/-6 Voorziening nieuwbouw De bovenstaande projecten zijn nog niet, buiten de 56 woningen Waterzicht II en de 59 woningen 3B Parkzoom 2, daadwerkelijk gestart en er dient daarom een voorbehoud te worden gemaakt voor de genoemde bedragen. Voor de 59 woningen 3B Parkzoom 2 in Lansingerland is de investering berekend op € 9,1 miljoen met een geprognosticeerde onrendabele afboeking op te nemen in de jaarrekening 2013 van € 4,0 miljoen. De 56 woningen Waterzicht II met een berekend investeringsbedrag van € 8,8 miljoen en een onrendabele afboeking van € 2,6 miljoen (2013). Onrendabele investeringen nieuwbouw Volkshuisvestelijk vermogen conform CFV 1 Rente dekkingsgraad -/- 6 -/-14 0 -/-19 0 -/-6 De 24 woningen Waterzicht III met een berekend investeringsbedrag van € 2,9 miljoen en een 33 32 35 32 35 35 onrendabele afboeking van € 2,4 miljoen (2014). 2,2 2,0 2,1 2,0 2,4 2,5 De 67 woningen EIM kantoor met een investeringsbedrag van € 5,9 miljoen en een onrendabele afboeking van € 5,3 miljoen (2014). 1 A fgerond op gehele percentages en inclusief veronderstelde correctie CFV ad € 8 miljoen in 2013, De 68 woningen Cadenza met een investeringsbedrag van € 7,7 miljoen en een onrendabele daarna geleidelijk afgebouwd naar € 2,0 miljoen. afboeking van € 5,9 miljoen (2014). Het vermogen daalt in 2014 en 2016 onder invloed van de geprognosticeerde onrendabele In verband met de herstructurering Palenstein is er in 2005 een samenwerkingsovereenkomst investeringen. Procentueel gezien blijft het vermogen uitgedrukt in een percentage van het met Vestia, Vidomes en de gemeente Zoetermeer afgesloten om de herstructurering van de balanstotaal ruimschoots boven de grenswaarde bepaald door het CFV ad 13,4%. De rente- hoogbouw galerijflats in Palenstein te realiseren. In 2012 is hard gewerkt aan een aanvulling op dekkingsgraad, waarvan het WSW als grenswaarde 1,3 hanteert, is eveneens ruimschoots de samenwerkingsovereenkomst in de vorm van een Allonge die in het derde kwartaal 2012 voldoende. bekrachtigd is. Daarmee komt de daadwerkelijke herstructurering van deze wijk een stuk dichterbij. Het daadwerkelijke sloopbesluit van het complex Jan van Beierenlaan zal naar verwachting eind Voor de betreffende onrendabele nieuwbouwinvesteringen is een bedrag van in totaal 2014 genomen kunnen worden. € 45 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) verwerkt in de periode 2013 tot en met 2018. Deze (beoogde) projecten betreffen: De eerste fase nieuw te bouwen woningen in de wijk Palenstein levert naar verwachting in 2016 een onrendabele investering op van circa € 19 miljoen en de tweede fase levert in 2018 naar verwachting • 59 woningen (ontwikkeling voor 3B Wonen) Parkzoom 2 in de gemeente Lansingerland (start bouw 2014) een onrendabele investering van circa € 6 miljoen. Opgemerkt dient te worden dat grondwaarde en de sloopkosten c.a. van de te slopen complexen wordt toegerekend aan de nieuwbouwcomplexen. • 56 woningen Waterzicht II (start bouw begin 2014) • 24 woningen Waterzicht III (start bouw 2014) De in het ondernemingsplan opgenomen verkooppilots betreffende de laagbouwcomplexen • 67 woningen EIM kantoor (start bouw 2014) zijn in deze prognoses verwerkt. Door het aanzienlijke verschil tussen de bedrijfswaarde • 68 Cadenza woningen (start bouw 2015) en de verkoopwaarde heeft de verkoop van woningen een sterke positieve invloed op de • Nieuwbouw herstructurering Palenstein (vanaf 2017) vermogenspositie. Voor de laagbouwcomplexen is dit circa € 7 miljoen en betreft het 55 woningen in de komende 5 jaar. 53 Mutaties in het vermogen voor de jaren (2013) 2014-2018: Negatief scenario Waardering van het sociaal vastgoed vindt plaats op basis van bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde In dit negatieve scenario zijn eveneens twee wijzigingen aangebracht ten opzichte van de MJB. geeft inzicht in de waarde van het bezit op basis van de in de toekomst te verwachten inkomende Allereerst is verondersteld dat het kabinet met ingang van 2015 ingrijpt in de mogelijkheid van extra en uitgaande kasstromen. Daarnaast worden de effecten van beleidswijzigingen inzichtelijker. Ook huurverhogingen boven inflatie. Dit betekent concreet dat de extra huurverhoging ad 2% over de schommelingen in de marktsituatie werken zichtbaar door in de bedrijfswaarde. jaren 2015 t/m 2017 is geëlimineerd. Daarbovenop is de realisatie van de verkopen op 50% gezet Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde. ten opzichte van de MJB. In 2013 is het vermogen circa € 21 miljoen gedaald, onder andere door de afname van de De beperking van de huurverhoging heeft een aanzienlijk effect op de operationele kastromen en bedrijfswaardes van het sociaal bezit ad ruim € 18 miljoen en de afwaardering met circa € 5 miljoen de benodigde financieringen. Doordat de lagere huurinkomsten een direct effect hebben op de van het commercieel vastgoed. Aan de voorziening nieuwbouw is € 6 miljoen toegevoegd. bedrijfswaarde daalt het eigen vermogen direct met circa 7%. Het effect op de rentedekkingsgraad In de jaren 2014 t/m 2018 wordt jaarlijks een operationeel positief resultaat verwacht van gemiddeld is in het begin te verwaarlozen maar loopt op naar min 0,6 in 2023. circa € 9 miljoen. Alleen doordat in de jaren 2014 en 2016 hoge afboekingen voor onrendabele investeringen in de nieuwbouwprojecten zijn begroot is het jaarresultaat in deze jaren negatief. Het daarna ook nog eens halveren van de aantallen verkochte woningen heeft als effect dat de Eind 2018 is een eigen vermogen geprognosticeerd van € 117 miljoen. solvabiliteit in 2023 op circa min 13% uitkomt. De rentedekkingsgraad verslechtert nog iets meer (0,1) en is totaal min 0,7 in 2023. In 2016 zijn de solvabiliteit (24%) en de ICR (1,9) op het laagste Scenario’s in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & liquiditeiten 2014 t/m niveau maar nog altijd boven de gestelde minimum grenzen. 2023 In deze begroting zijn een drietal scenario’s uitgewerkt. Het betreft een positief scenario ten Met dit scenario is tevens inzichtelijk gemaakt dat een aantal jaren een zeer lage inflatie ook kan opzichte van de MJB (het midden scenario), een negatief scenario en een scenario waarin extra worden opgevangen. Bij een zeer lage inflatie nemen immers de huuropbrengsten op ongeveer nieuwbouw is opgenomen om de effecten hiervan zichtbaar te maken. een gelijke wijze af. Echter zullen dan ook de kosten afnemen (en waarschijnlijk ook de rentelast). Een dergelijk scenario heeft dus minder impact dan het hier berekende scenario. Positief scenario In dit positieve scenario zijn twee wijzigingen aangebracht ten opzichte van de genoemde MJB. Extra nieuwbouw scenario Er is van uitgegaan dat de bouwkosten van de opgenomen investeringen 10% lager uitvallen. In dit scenario wordt uitgegaan van extra 200 jongerenwoningen verdeeld over 5 projecten van elk Daarbovenop is verondersteld dat er in 2014 met drie extra complexen laagbouw gestart wordt met 40 woningen. Deze projecten zijn gespreid in de tijd over de periode 2015 t/m 2019. verkoop op een gelijke wijze als nu al in deze MJB is opgenomen. Het betreft hier ruwe schattingen omdat locaties en dus locatie gebonden eigenschappen Het effect op de solvabiliteit en de rentedekkingsgraad van de eerste aanpassing is gering. en voorwaarden nog onbekend zijn. De kengetallen zijn ontleend aan recent opgeleverde Met het daarna inrekenen van extra verkopen komt de solvabiliteit uiteindelijk in 2023 op circa 6% jongerenwoningen. hoger uit. De rentedekkingsgraad is dan met 0,4 verbeterd. Het effect op de operationele kasstroom is beperkt. De feitelijke jaarlijkse kosten en opbrengsten van deze extra projecten houden elkaar in evenwicht. Slechts een beperkt deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen (circa 20%). 54 Financiën en verbindingen Het feitelijke rentetarief is veel lager dan het discontopercentage van 5,25%. Hierdoor ontstaat in In deze begroting is tevens aangegeven op welke wijze de rente- en rendementsrisico’s binnen de operationele kasstroom een heel ander beeld dan bij de afboekingen op het vermogen van de algemeen aanvaardbare proporties zijn teruggebracht. onrendabele investeringen. Het effect op de solvabiliteit loopt op van minus 2% in 2015 tot minus 6% in 2023. Pas in 2017 is er een effect op de ICR maar deze is beperkt tot minus 0,1. In 2023 loopt Financieringen met gemeentegarantie van de gemeente Zoetermeer kunnen voor maximaal de dit op tot minus 0,3. Ook hier geldt dat in het jaar 2016 de solvabiliteit (31%) en de ICR (2,0) op het exploitatieperiode van het betreffende complex met gemeentegarantie worden geherfinancierd. laagste niveau worden geprognosticeerd maar nog altijd boven de gestelde minimum grenzen. Daarna kunnen deze leningen (indien nog steeds nodig) worden ondergebracht bij het WSW. Daarmee worden de mogelijkheden voor herfinanciering van de betreffende leningen op de Voldoende middelen voor onderhoud beschikbaar kapitaalmarkt in voldoende mate gewaarborgd. De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de bedrijfslasten (circa 40%). De voor de toekomstige onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk geachte middelen zijn zowel in vermogen Voor het project 340 woningen De Elementen is, gezien de hoogte van het gefinancierde als in liquiditeiten voldoende aanwezig. Toekomstig grootonderhoud kan eveneens uit eigen bedrag van € 62,5 miljoen het renterisico, voor ondertekening van de overeenkomst, afgedekt. middelen worden bekostigd. Hiervoor is gebruik gemaakt van Swaps welke zijn afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat een (eventuele) negatieve waarde niet in liquiditeiten hoeft te worden Geen overtollige middelen aanwezig bijgestort. De gemeente Zoetermeer staat garant voor bovengenoemde financiering. De financieringsbeoordeling op korte termijn vindt plaats met behulp van een dynamische liquiditeitsbegroting, over een periode van twee jaar. Op grond van de steeds geactualiseerde Vennootschapsbelasting en vaststellingsovereenkomsten situatie worden de tijdelijk overtollige middelen voor niet langer dan een periode van zes maanden Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op uitgezet. Er is geen sprake van overtollige geldmiddelen die elders in de volkshuisvesting ingezet de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting kunnen worden. verschuldigd is, volgens de in de wet opgenomen uitgangspunten. De Goede Woning heeft zowel VSO I (model I) als VSO 2 ondertekend. De Goede Woning heeft haar financiële reserves onder andere nodig voor de eerder genoemde (onrendabele) nieuwbouwprojecten inclusief de herstructurering van de wijk Palenstein en het In deze jaarrekening en de Meerjarenbegroting 2014-2023 is rekening gehouden met de effecten opvangen van risico’s verbonden aan de exploitatie van haar woningbezit. van de integrale VPB-plicht op basis van deze vaststellingsovereenkomsten en de geldende fiscale wetgeving. Over de jaren 2008 t/m 2011 hoeft geen vennootschapsbelasting te worden betaald Financiële risico’s afdoende afgedekt omdat in die jaren gebruik is gemaakt van het vormen van een herinvesteringsreserve. Vanaf 2012 is De financiële gevolgen van nieuwbouw, onderhouds- en beheersactiviteiten zijn becijferd en dit niet meer mogelijk door een wetswijziging. In 2012 is echter wel gebleken dat de woz-waarden verwerkt in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en Liquiditeiten 2014-2023. Deze van het bezit dat is ingebracht op 1 januari 2008 sterk zijn gedaald. Op basis van de VSO2 is het begroting verschaft, rekening houdend met verschillende uitgangspunten, tevens inzicht in de mogelijk om bij de bepaling van de fiscale winst met deze waardedaling rekening te houden. Daar liquiditeits- en financieringsstroom. De uitkomst van deze informatie biedt een betrouwbare basis de waardedaling over de periode 2008 tot en met de meest recente woz-aanslagtotaal circa € 79 voor het nemen van beleidsbeslissingen op het gebied van toekomstige investeringen en de mln. bedraagt ontstaat er in 2013 (2012) een compensabel verlies. Hierdoor zal naar verwachting de financiering daarvan. komende jaren geen vennootschapsbelasting betaald hoeven te worden. 55 10.2 BEZWAREN EN VERVREEMDEN 10.4 RISICOMANAGEMENT De Goede Woning heeft in het verslagjaar zeven woningen verkocht in de hoogbouwcomplexen Een belangrijk onderdeel van het besturen van een organisatie is het nagaan op welke plaatsen Hoevenbos en Laveibos, waarvan geen woning aan zittende huurders. Dit heeft in eerdere jaren welke risico´s worden gelopen en of die voldoende beheerst worden. Elk kwartaal verantwoordt wel plaatsgevonden. Vrijgekomen woningen worden tegen marktprijs verkocht. Bij verkoop aan de manager Financieel beheer & ICT uitgebreid over de resultaten van de interne controle, de zittende huurders geldt de taxatieprijs. Verder zijn er 35 woningen verkocht in drie aangewezen de onderhoudskosten en elk half jaar over de ontwikkeling van veel beheeraspecten (via het laagbouwcomplexen aan de zittende huurder met 10% korting. complexsignaleringssysteem) en de bedrijfskosten. Bijstellingen van het interne risicobeheersingsen controlesysteem en de werking hiervan worden verantwoord in de Interne Controlerapportage. Bij een aantal verkoopwoningen is gebleken dat mede veroorzaakt door de dalende WOZ-waarden De beleidsnota Risicomanagement is in 2013 geactualiseerd. In 2013 heeft ook een verdere er meer dan 10% korting is verstrekt en dat er geen gevalideerde taxatierapporten aanwezig waren. beperkte evaluatie plaatsgevonden van de processen in het kader van frauderisico’s. Over deze problematiek is gecommuniceerd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en hierbij is aangegeven door De Goede Woning dat vanaf heden gebruik wordt gemaakt van gevalideerde De verschillende fasen van de nieuwbouwprojecten worden beheerst met status- en taxatierapporten. Het Ministerie beschouwt deze zaak verder als afgedaan. Voor het beleid met fasebeslisdocumenten. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan wordt hierover betrekking tot het bezwaren van onroerend goed wordt verwezen naar de vermelding van de formeel door de directeur een besluit genomen. Indien er zich in enig jaar geen volgende fase zekerheden in de toelichting op de balans. Daarnaast is in 2013 één vrije sectorwoningen van het aandient wordt minimaal een statusdocument per jaar opgemaakt. In zowel het fasebeslisdocument complex De Elementen verkocht bij oplevering. als het statusdocument is een risico-paragraaf een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven van de mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst indien ze zich 10.3 DE ZORG VOOR EEN GOEDE BEDRIJFSVOERING EN ADMINISTRATIE zouden voordoen. Bij het leveren van goede maatschappelijke prestaties wordt per prestatieonderdeel nagegaan Bij voorstellen door het MT aan de directie worden waar nodig de verschillende risico’s inzichtelijk welke mogelijkheden er zijn voor wat betreft de in te zetten financiële middelen en capaciteit gemaakt, zodat bij de besluitvorming rekening wordt gehouden met eventuele risico’s en de om de gewenste resultaten te realiseren. Uitgangspunt is om de doelen op een efficiënte en wijze waarop deze worden afgedekt. Het management verantwoordt elk kwartaal aan de directie effectieve wijze te bereiken. Het ondernemingsplan bepaalt de koers van de organisatie. Hierop de voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en de bijzonderheden van het betreffende wordt op een andere plaats in dit jaarverslag uitgebreid ingegaan. Het ondernemingsplan krijgt kwartaal. Tweewekelijks worden de voortgang van de projecten en processen door het een jaarlijkse vertaling in de vorm van een jaarplan. Het jaarplan bevat, indachtig het gevolgde management met de directie besproken. INK-managementmodel, ook een aantal activiteiten dat moeten leiden tot een verder leer- en verbeterproces van de organisatie. Dat werkt tot op teamniveau door. De bereikte resultaten worden door het jaar heen gevolgd via maandrapportages (teamniveau), kwartaalrapportages (managementniveau) en het directieverslag. Zo nodig wordt apart gerapporteerd. 56 Financiën en verbindingen 10.5 VERBINDINGEN MET ANDERE RECHTSPERSONEN Daarnaast is voor het complex 340 appartementen De Elementen in Oosterheem ook een aantal VvE’s opgericht in 2012. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer. Onderstaand zijn de verbindingen met andere rechtspersonen aangegeven. De Goede Woning heeft in 2013 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen. De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV Op 24 december 2007 zijn, mede ten behoeve van de invulling van de voorwaarden gesteld in de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ) VSO I, twee (dochter)vennootschappen opgericht: Samen met de Vestia Groep (statutair gevestigd in Rotterdam) en Vidomes (statutair gevestigd in Delft), wordt sinds 2000 samengewerkt in de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft als taak om de van de gemeente Zoetermeer overgenomen woonwagens en standplaatsen te beheren. Het beheer en de administratie zijn ondergebracht bij Nijbod Consultancy uit Eindhoven. • De Goede Woning Holding BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning. • De Goede Woning Projecten BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van De Goede Woning Holding BV. De Goede Woning treedt op als penvoerder namens de stichting. Zij heeft een minderheidsbelang Het gestorte aandelenkapitaal in De Goede Woning Holding BV bedraagt € 1.500.000. van tweezevende. SWZ stelt een eigen jaarverslag op. Het jaarresultaat van de stichting (aandeel De De resultaten van De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV over 2013 zijn Goede Woning) is circa € 10.000 negatief. respectievelijk € 7.260 positief en € 197.737 positief. Alle gepresenteerde cijfers in dit jaarverslag omvatten de geconsolideerde cijfers van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning BV en deze Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) onderliggende twee (dochter)vennootschappen. De Goede Woning is vanaf de oprichting lid van SVH. Onder andere via SVH weet zij haar regionale belangen te behartigen. Naast de beleidsmatige belangenbehartiging faciliteert SVH het regionale aanbodmodel. Vereniging van Eigenaren (VvE’s) Per 1 juli 2003 is de VvE Alferbos opgericht, per 1 september 2004 de VvE Laveibos. In 2006 zijn de VvE Hoevenbos en VvE Jagersbos opgericht. De VvE´s zijn het gevolg van het verkoopprogramma dat De Goede Woning in 2003 is gestart in Meerzicht-Oost voor deze vier complexen. De Goede Woning heeft als eigenaar van meer dan 70% van de woningen een meerderheidsstem in de VvE’s. De doelstelling is om in totaal 30% van de woningen te verkopen. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer. Voor het complex Castellum Palensteyn, dat in oktober 2010 is opgeleverd en waarvan het eigendom wordt gedeeld met de gemeente Zoetermeer, is op 1 februari 2011 de VvE-splitsingsakte gepasseerd. De administratie wordt tegen een kleine vergoeding door De Goede Woning gedaan. De daadwerkelijke VvE is in 2012 opgericht. 57 KENGETALLEN 2013 2012 2011 2010 2009 (a) Aantal eenheden in exploitatie - Woningen en woongebouwen: 6.308 6.351 5.858 5.862 5.684 - In aanbouw 40 0 498 340 186 - Garages 221 221 221 221 221 - Bedrijfsruimten 21 21 22 22 19 - Totaal 6.590 6.593 6.599 6.445 6.110 Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) - Overige reserves 111.625 132.705 125.915 94.890 51.976 - Voorzieningen nieuwbouw 5.269 3.513 3.203 29.198 51.286 - Huren (1) 38.056 34.376 32.778 31.649 30.667 - Vergoedingen (1) 3.093 2.630 2.618 2.723 2.738 - Mutatie vermogen -21.080 6.790 31.024 42.915 -50.785 - Toewijzing BBSH-doelgroep in % (2) 82 55 80 79 78 - Toewijzing EU-norm (vanaf 2011) in % (3) 92 90 94 Verhuur en incasso - Gemiddelde (kale) maandhuur per woning, ultimo jaar 502 484 462 455 448 - Gemiddelde toegepaste huurverhoging (per 01-07) in % 3,6 2,3 1,3 1,2 2,5 - Huurdersmutaties (alleen woningen) in % 6,5 8,3 6,4 7,7 6,8 - Huurachterstand v.d. huren en vergoedingen in % 0,93 0,88 0,94 1,14 1,33 - Huurderving v.d. huren en vergoedingen in % 0,48 0,59 0,42 0,41 0,54 Onderhoud 58 - Kosten klachtenonderhoud gemiddeld per woning 313 338 316 307 320 - Onderhoudskosten gemiddeld per mutatie 2.515 3.053 2.082 2.053 1.792 - Totaal directe onderhoudskosten per woning 1.512 1.600 1.213 1.526 1.299 Kengetallen 2013 2012 2011 2010 2009 (a) - Personeelskosten per woning (incl. werk derden/ en dekking) 637 661 733 679 657 - Overige kosten 260 278 279 280 301 Bedrijfsvoering - Personeelsbezetting einde boekjaar: Medewerkers (inclusief vacatures) 65 67 66 63 60 Formatieplaatsen (inclusief vacatures) 57,5 58,9 58,2 55,3 51,1 Idem exclusief vacatures 56,5 58,9 56,2 55,3 48,0 17.696 20.895 21.495 16.187 9.144 Financiële continuïteit - Eigen vermogen einde boekjaar, per woning 32,8 35,4 39,4 32,4 23,5 - Actuele waarde per woning 47.741 52.035 45.935 43.978 39.082 - Operationeel resultaat ( x € 1.000) (5) 8.798 7.535 19.793 7.945 9.269 - Schuldverdienratio (6) 10,3 12,6 9,4 9,0 8,5 2,2 2,2 3,2 3,0 2,9 34,5 37,0 39,4 33,5 20,5 - Volkshuisvestelijk vermogen in % - Rente dekkingsgraad (4) (7) - Solvabiliteit in % (8) - Liquiditeit 0,9 0,7 1,1 0,7 1,3 - Rentabiliteit vreemd vermogen in % 3,8 3,0 3,4 3,2 3,1 - Rentepercentage leningen 4,0 3,6 4,0 4,4 4,6 - Interne financiering per woning (inclusief in aanbouw) 19.246 22.739 19.086 20.842 17.264 - Cash-flow per woning 1.395 1.186 3.101 1.538 1.891 - Huurkapitalisatiefactor 7,9 9,6 8,2 8,1 7,2 Voor zover van toepassing kengetallen aangepast i.v.m het opnemen van de rentabiliteitswaardecorrectie leningen in de Bedrijfswaardeberekening (a) Na aftrek huurderving en te restitueren vergoedingen (1) ivm oplevering nieuwbouw relatief laag in 2012 (2) Exclusief nieuwbouw De Elementen in 2012 (3) Inclusief (in 2013 veronderstelde correctie ad € 8,0 miljoen) correcties CFV (4) Het jaarresultaat exclusief afschrijvingen en bedrijfswaardecorrecties (5) Langlopende leningen/netto kasstroom (6) Operationeel resultaat inclusief VPB en rentelasten gedeeld door de rentelasten (t/m 2011 exclusief vpb) (7) Vanaf 2012 exclusief rentabiliteitswaardecorrectie (8) 59 JAARREKENING 12.1 G ECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA Per 31-12-2013 Per 31-12-2012 VASTE ACTIVA Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 294.093.875 317.570.089 0 0 1.363.744 1.610.588 295.457.619 319.180.677 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling 14.535.542 20.246.108 0 0 14.535.542 20.246.108 Financiële vaste activa: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Deposito BNG Latente Belastingvordering 26.895 25.231 6.000.000 6.000.000 363.931 Subtotaal vaste activa 464.307 6.390.826 6.489.538 316.383.987 345.916.323 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa 387.116 330.751 0 1.415.000 6.877 17.581 757.275 859.973 2.764.634 2.989.814 3.915.902 Liquide middelen Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL 60 5.613.119 3.525.630 7.173.938 7.441.532 12.787.057 323.825.519 358.703.380 Jaarrekening PASSIVA Per 31-12-2013 Per 31-12-2012 111.624.948 132.704.896 Eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening nieuwbouw 5.269.097 3.513.000 Belastinglatentie 4.773.719 2.265.785 10.042.816 5.778.785 Lang lopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen 192.053.854 199.353.854 2.153.825 Subtotaal 2.146.294 194.207.679 201.500.148 315.875.443 339.983.829 Kortlopende schulden Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva TOTAAL GENERAAL 2.547.684 3.354.384 119.501 9.820.029 5.282.890 5.545.138 7.950.075 18.719.551 323.825.519 358.703.380 61 12.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Omschrijving Boekjaar 2013 Boekjaar 2012 38.056.009 34.375.999 Opbrengsten servicecontracten 3.093.214 2.630.424 Verkoop onroerende goederen -593.140 -36.848 91.251 152.903 40.647.334 37.122.478 Bedrijfsopbrengsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 14.312.016 14.212.795 Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie Afschrijvingen op vaste activa 4.092.549 5.705.091 Lonen en salarissen 2.520.847 2.532.672 Sociale lasten Lasten onderhoud 851.940 8.969.360 10.204.978 Leefbaarheid 1.121.403 1.305.535 Lasten servicecontracten 3.077.040 2.614.521 Overige bedrijfslasten 5.074.973 3.501.123 40.014.733 40.928.655 -5.412.377 0 -4.779.776 -3.806.177 Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Exploitatieresultaat Rentebaten 338.462 493.999 Rentelasten 7.959.205 6.696.273 -12.400.519 -10.008.451 Vennootschapsbelasting -2.608.310 -2.359.591 Resultaat deelnemingen -10.336 -14.791 -15.019.165 -12.382.833 Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Jaarresultaat 62 846.545 Jaarrekening 12.3 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen 12.3.1 ALGEMENE WAARDERINGSGRONDSLAGEN en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie grondslagen voor financiële verslaglegging zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’. is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH en in overeenstemming met boek 2 titel 9 BW Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ645), rekening houdend met de in de branche balanspost. De financiële derivaten zijn allen toegewezen voor kostprijshedge-accounting waarbij geldende richtlijnen voor de jaarverslaglegging. Voor de indeling en de presentatie van de in het effectieve deel wordt gewaardeerd tegen kostprijs. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt. verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. Geconsolideerde jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag De cijfers opgenomen in deze jaarrekening betreffen de geconsolideerde cijfers van R.K. Woning- van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. bouwstichting De Goede Woning en de 100% deelneming (rechtstreeks dan wel middellijk) in: De materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op actuele • De Goede Woning Holding B.V., te Zoetermeer waarde (bedrijfswaarde). • De Goede Woning Projecten B.V., te Zoetermeer De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten Actuele waarde (bedrijfswaarde) worden slechts genomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en Materiele vaste activa mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht Het beleid van De Goede Woning is gericht op het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken. Het genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. sociaal vastgoed kwalificeert daarom als bedrijfsmiddel en wordt gewaardeerd tegen de actuele Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening wordt een bestendige gedragslijn waarde (bedrijfswaarde). Deze bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het aangehouden. saldo van de kasstromen met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als Onderstaand worden enkele algemene waarderingsgrondslagen nader toegelicht. toekomstige bestemming aan het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend, uitgegaan van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van huurwoningen. RJ 645 De herziene richtlijn voor de verslaggeving RJ 645 ”Toegelaten instellingen volkshuisvesting” is In de materiele vaste activa zitten 10 vrije sectorwoningen verdeeld over een aantal complexen. vanaf het boekjaar 2012 (verplicht) toegepast. Materieel gezien is de betekenis hiervan minimaal. Deze 10 woningen zijn daarom niet Het sociale vastgoed is onveranderd gewaardeerd als bedrijfsmiddel tegen de actuele waarde. Het overgeheveld naar de post commercieel vastgoed in exploitatie. Daarnaast is er een beperkt aantal commercieel vastgoed is gewaardeerd als vastgoedbelegging tegen marktwaarde. bedrijfsruimten in de plint van een aantal flats dat materieel gezien een minimale betekenis heeft. Op het commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven. Deze zijn niet overgeheveld naar de post commercieel vastgoed in exploitatie. Er wordt vanaf 2012 geen rentabiliteitswaardecorrectie meer in de balans opgenomen. 63 Restwaarde woningen (grond) Verkochte woningen in het verslagjaar De Goede Woning gaat ervan uit dat de grond blijvend wordt ingezet voor haar volkshuisvestelijke In de Bossenbuurt zijn in 2013 7 woningen verkocht met een verkoopopbrengst van € 0,8 miljoen. In taak zijnde het exploiteren van sociale huurwoningen. Er wordt gerekend met een (gemiddelde) het complex De Elementen is begin januari 2013 één vrije sector woningen verkocht bij oplevering restwaarde van € 5.000 per woning (saldo van de sociale kavelprijs en de sloop- en tegen een verkoopopbrengst van € 0,3 miljoen en bij de laagbouwcomplexen zijn 35 woningen herhuisvestingskosten). Er is rekening gehouden met de (gemiddelde) restant looptijd van het hele verkocht tegen een totale verkoopopbrengst van € 5,2 miljoen. bezit (ultimo 2013 is dit 22 jaar). Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd vanaf 2014 met 2,0% per jaar en verdisconteerd tegen 5,25%. Met deze uitgangspunten is de restwaarde van de bestaande Mutatie bedrijfswaarde complexen (exclusief de twee te slopen complexen in Palenstein) vastgesteld op € 14,6 miljoen. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie van de bestaande complexen is € 294 miljoen (2012 € 317 miljoen). In 2013 zijn geen nieuwbouwcomplexen opgeleverd. Te verkopen woningen Bij sociale huurwoningen die aangemerkt zijn voor verkoop en waarvan verwacht wordt dat deze Met de op complexniveau gehanteerde uitgangspunten moest in het verslagjaar een bedrag binnen vijf jaar worden verkocht wordt bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden worden afgeboekt van circa € 23 miljoen (met inbegrip van mutatie verkopen ad € 6 miljoen) op met de verwachte verkoopopbrengst minus verkoopkosten. de bestaande complexen. De negatieve afboeking wordt voornamelijk veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing (€ 72 miljoen), daartegenover staan de hogere ingerekende Bossenbuurt huuropbreng-sten ad € 37 miljoen. Daarnaast kon door de lagere geprognosticeerde kosten Vanuit bestaand bezit gaat het hier om 42 woningen. Voor de komende vijf jaar is hier een bedrag Werkorganisatie ook nog € 11 miljoen worden teruggehaald. De overige posten zijn per saldo € 1 voor ingerekend van ruim € 4,5 miljoen. Daadwerkelijk was er aan het eind van dit verslagjaar één miljoen positief. van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2014 is dat 7 woningen worden verkocht voor totaal € 0,8 mln. Herwaarderingsreserve In die gevallen waarin de waardering van de materiele vaste activa en de vastgoedbeleggingen Laagbouwcomplexen in exploitatie hoger zijn gewaardeerd dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs is een Bij drie laagbouwcomplexen is een verkoopprogramma gestart in 2013. Hierbij zijn in eerste herwaarderingsreserve gevormd. Woningcorporaties mogen op basis van de regelgeving deze instantie de woningen aangeboden (met 10% korting) aan de zittende huurder en worden daarna reserve niet opnemen in de balans. Deze reserve is daarom alleen in de toelichting opgenomen als afhankelijk van het aangewezen blok voor verder verkoop. Voor de komende vijf jaar zijn onderdeel van de overige reserves. Mutaties in de herwaarderingsreserve zijn rechtstreeks verwerkt 55 woningen opgenomen waarvoor een bedrag is ingerekend van ruim € 8 miljoen. Daadwerkelijk in de overige reserves. waren er aan het eind van dit verslagjaar vier van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2014 is dat 13 woningen worden verkocht voor totaal Uitgangspunten bij de berekeningen € 1,9 miljoen. Van alle complexen die zijn opgenomen onder de post materiele vaste activa zijn rendementswaardeberekeningen gemaakt met de volgende uitgangspunten: De Elementen Er wordt van uitgegaan dat de 41 resterende vrije sector woningen op de langere termijn verkocht gaan worden. Voor de komende 5 jaar zijn 6 woningen ingerekend voor in totaal € 1,7 miljoen. De prognose voor 2014 is twee woningen voor in totaal € 0,6 miljoen. 64 Jaarrekening Onderhoud Huren Conform jaarbegroting Onderhoud en Beheer 2014 en meerjarenbegroting Onderhoud 2015- In de berekening van de in de balans en het resultaat verwerkte rendementswaarden is uitgegaan 2034. De cijfers t/m einde looptijd van alle complexen zijn aangeleverd door de afdeling van een basishuurverhoging in het jaar 2014 van 2,75%. Vanaf 2015 is gerekend met 2%. Deze Vastgoedontwikkeling en worden automatisch de laatste 10 jaar voor einde exploitatie lineair percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in het voorafgaande jaar. afgebouwd. Indien (groot-)onderhoud aangemerkt kan worden als levensduurverlenging wordt dit Daarnaast is rekening gehouden met extra huurverhogingen (algemeen en inkomensafhankelijk) in meegenomen in de rendementswaardeberekeningen. de jaren 2014 t/m 2017 van respectievelijk 1,5% en 0,5% (2,5% voor de inkomens boven € 43.600 met een aandeel van 20%). Het curatief onderhoud in de bedrijfswaarden is gebaseerd op de begroting Onderhoud & Beheer 2014 en vervolgens jaarlijks geïndexeerd met de verwachte inflatie. Alle bovenstaande componenten zijn contant gemaakt tegen 5,25%. Kosten Werkorganisatie Looptijd complexen Voor de jaren 2014-2018 de (meerjaren) begroting Werkorganisatie en vanaf 2019 de gemiddelde In het algemeen wordt uitgegaan, bij begin exploitatie van het complex, van 50 jaar (HAT- kosten over de jaren 2014-2018. Deze kosten worden met uitzondering van de kosten complexen 40-jaar). De minimale looptijd van de complexen is (evenals voorgaand jaar) 15 jaar. complexbeheerders verdeeld voor een gelijk bedrag per woning. Bij twee complexen (0200/0210) in de wijk Palenstein is rekening gehouden met sloop in de jaren 2015/2020. Belastingen/verzekeringen Belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke bedragen van 2013. Voor wat betreft de verzekeringen 12.3.2 BALANSWAARDERING geldt vanaf 2014 een tarief van € 18,15 per woning. Voor de diverse VvE complexen gelden andere tarieven. Voor de kostencomponent belastingen geldt een prijsstijging vanaf het jaar 2014 van 2,0%. Materiële vaste activa Voor de verzekeringscomponent geldt het stijgingspercentage van 2,0% vanaf het jaar 2015. Onroerende zaken in exploitatie Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in de genoemde jaren. De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De eerste waardering van zaken die worden toegevoegd aan Verhuurdersheffing (gebaseerd op het CFV) de onroerende zaken in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. 2014: 0,381% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen 2015: 0,449% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen Onroerende zaken in ontwikkeling 2016: 0,491% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen Van de in ontwikkeling zijnde (nog op te leveren) nieuwbouwprojecten, waarbij al verplichtingen 2017: 0,536% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen zijn aangegaan, worden rendementswaarde (bedrijfswaarde) berekeningen gemaakt met dezelfde 2018 en volgende jaren gelijk aan het tarief van 2017. uitgangspunten en parameters als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in Rekening is gehouden met een stijging van de WOZ-waarden gelijk aan inflatie van 2%. exploitatie. 65 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deposito BNG Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op Bij de BNG is een deposito per 3 maart 2005 uitgezet ad € 6 miljoen met een looptijd van 10 jaar basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het tegen een rentepercentage van 3,8%. Dit deposito dient als onderpand voor de kredietfaciliteit bij lineaire afschrijvingssysteem. de BNG ad € 6 miljoen. Hiertegenover staat een lening van de BNG (langlopende schulden) onder dezelfde condities. Commercieel vastgoed in exploitatie/in ontwikkeling Het Winkelcentrum Palenstein is gewaardeerd op taxatiewaarde. Een rapport betreffende dit Vlottende activa winkelcentrum geeft aan dat de onderhandse verkoopwaarde € 4 miljoen is. Onderhanden Projecten In 2011 is het winkelcentrum afgewaardeerd met € 558.000. Geen onderhanden projecten in 2013. Bij de herontwikkeling van het betreffende gebied is het voornemen dat deze waarde wordt ingebracht in het plan voor de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum. Vorderingen De 41 vrije sectorwoningen van het complex De Elementen zijn in tegenstelling tot voorgaand jaar De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Bij de vordering op de post Ex- gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat (voorheen verkoopprijs). Hierdoor is in 2013 circa huurders is een bedrag van € 190.000 als voorziening voor oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd € 5,4 miljoen afgeboekt. op basis van afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van Het overig commercieel vastgoed (4 bedrijfsruimten en 111 garages die niet worden verhuurd aan 0,5% van de jaarhuur. een huurder van een sociale huurwoning) is gewaardeerd tegen de getaxeerde marktwaarde. Liquide middelen Financiële vaste activa De bank- en kassaldi worden hier opgenomen. De op korte termijn uitgezette bedragen zijn vrij Deelnemingen opneembaar. Ultimo 2013 staat er een bedrag van in totaal € 8,7 miljoen op bedrijfsspaarrekeningen Deelnemingen zijn gewaardeerd op het evenredig deel van de netto vermogenswaarde. bij de Rabobank. Dit spaarbedrag wordt in 2014 aangewend voor de gestarte (te starten) In het kader van de (gedeeltelijke) overdracht van de diverse locaties standplaatsen / woonwagens nieuwbouwprojecten in 2014. Vooralsnog wordt ervanuit gegaan dat voor de nieuwbouw in 2014 te Zoetermeer (thans totaal 35 standplaatsen en 3 huurwoonwagens) naar de plaatselijk werkzame geen nieuwe leningen behoeven te worden aangetrokken. corporaties is op 19 juni 2000 de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer opgericht, met de plaatselijke corporaties als deelnemers. Voorzieningen Voorziening nieuwbouw Het verlies van 2013 ad € 35.651, waarvan voor rekening van De Goede Woning 2/7e deel, zijnde Voor het gedeelte van de berekende onrendabele investering per nieuwbouwcomplex dat de € 10.186 plus een correctie ad € 150 van 2012 is in mindering gebracht op de waarde van de ultimo het boekjaar gemaakte kosten te boven gaat wordt een voorziening gevormd. deelneming. In 2013 is voor een totaal bedrag van € 42.000 afgestort door de deelnemers, met een Deze voorziening ultimo 2013 betreft het project 40 woningen De Chrysant ad € 0,1 miljoen aandeel voor De Goede Woning van € 12.000. voordelig (in 2012 is al € 3,5 miljoen afgeboekt). Daarnaast zijn voor de complexen 56 Waterzicht II (€ 2,6 miljoen) en 59 3B Parkzoom 2 (€ 4 miljoen) voorzieningen opgenomen. De voorzieningen zijn Het beheer en de administratie zijn uitbesteed aan een daarin gespecialiseerd bedrijf. ultimo 2013 gesaldeerd met de al geboekte kosten van deze complexen. Bij de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen worden dezelfde parameters en uitgangspunten gehanteerd als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie. 66 Jaarrekening Voorziening latente belasting 12.3.3 RESULTAATBEPALING Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de commerciële balans (commerciële boekwaarde) is een belastinglatentie gevormd. Hierbij wordt gerekend met Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. het actuele belastingtarief en een discontopercentage gebaseerd op de interne rentevoet. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het De actieve belastinglatentie (betreffende de waardering van de leningen) is gevormd tot een jaar waarin zij voorzienbaar zijn. bedrag van € 0,5 miljoen daar het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De resterende looptijd is t/m 2017. Bedrijfsopbrengsten De passieve latentie is gevormd inzake de dotatie aan de voorziening groot onderhoud Verkoop onroerende goederen (gemiddelde looptijd 17 jaar) en de afwaardering van het bestaand bezit als gevolg van de De verkoopresultaten van de 7 verkochte woningen Bossenbuurt (complex 215 Laveibos, 307 daling van de WOZ-waarden. Hierdoor vindt verschuiving plaats van de te betalen belasting naar Hoevenbos en 135 Jagersbos) en de 35 verkochte woningen van de laagbouwcom-plexen (279 de toekomst (circa 6 jaar vooruit). Bij de toelichting op de vennootschapsbelasting is dit nader Rodebuurt, 403 Weiden/Veldenbuurt en 313 Tuinen/Akkerbuurt) en de één verkochte woning uit toegelicht. het nieuwbouwcomplex de 340 De Elementen zijn hier opgenomen, na aftrek van de gemaakte verkoopkosten en huurderving door leegstand. Pensioenvoorzieningen De Goede Woning heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling getroffen. Bedrijfslasten Dit is een zogenaamde salaris-/diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DB-regeling). Deze Afschrijvingen pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) en De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op verkrijgings- of wordt in de jaarrekening verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. In het geval van een tekort bij vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire afschrijvingsmethode op basis SPW heeft De Goede Woning geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders van de geschatte economische levensduur. dan hogere toekomstige premies. De risico’s van prijsindexatie en beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Dit betreft de bij(af) boeking van de nieuwe complexen op basis van een lagere bedrijfswaarde die Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. voortvloeit uit de gemaakte rendementswaardeberekening of vastgestelde taxatiewaarde versus de kostprijs (de zogenaamde onrendabele top). Daarnaast worden bij deze post tevens de jaarlijkse Leningen/Langlopende schulden afschrijvingen geboekt op basis van de Herwaarderingsreserve. Alle bestaande leningen zijn fixe en roll-over leningen en worden op de einddatum ineens afgelost of (deels) geherfinancierd. Leefbaarheid Dit betreft de kosten vanuit onderhoud en de kosten werkorganisatie (gedeeltelijk salariskosten e.d. en out-of pocket kosten). 67 Jaarrekening Overige bedrijfslasten Onderhoud versus verbetering Dit betreft de overige kosten werkorganisatie; belastingen, verzekeringen en contributie landelijke De posten in het onderhoud die fiscaal als verbetering moeten worden aangemerkt worden branchevereniging, kosten overige goederen, levering en diensten en overige (normale) lasten. De gecorrigeerd op de fiscale onderhoudslasten. Op deze fiscaal geactiveerde kosten wordt (indien overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. mogelijk) afgeschreven. Renteresultaat Toerekening kosten aan projecten Het renteresultaat omvat het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente rekening houden met Aan de onderhanden projecten wordt fiscaal rente en kosten toegerekend. De toerekening betreft de toegerekende rente aan de warmtemeters in de verschillende complexen. rente (bedrijfsfinanciering) op basis van het geïnvesteerd bedrag en de personeelskosten inclusief overhead van de afdeling vastgoedontwikkeling. Belastingen Belastingplicht Buitengewone baten en lasten Doordat in de jaren 2008 t/m 2011 gebruik is gemaakt van de herbestedingsreserve is er over die Onder buitengewone baten en lasten worden de posten opgenomen die niet uit normale jaren effectief geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Vanaf 2012 is het niet meer mogelijk bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het resultaat uit gewone bedrijfsvoering worden om een herbestedingsreserve te vormen. Hieronder volgen de belangrijkste afwijkingen tussen het verantwoord. commerciële en fiscale resultaat. 12.3.4 GRONDSLAGEN VOOR HET OPSTELLEN VAN HET Mutaties bedrijfswaarde MVA KASSTROOMOVERZICHT De onrendabele investeringen in nieuw bezit en de mutaties in de bedrijfswaarde worden fiscaal geëlimineerd. Fiscaal is in 2012 afgeschreven op de waardering van de openingsbalans in 2008 als Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals gevolg van de sterke daling van de WOZ-waarden in 2012 ten opzichte van 2008. Dit leidt tot een opgenomen in RJ 360. aanzienlijk compensabel verlies wat de komende jaren als effect heeft dat geen belasting hoeft te worden betaald. Voorziening (groot) onderhoud Vanaf 2012 vindt er jaarlijks een dotatie plaats aan de voorziening groot onderhoud voor het in de toekomst uit te voeren planmatig onderhoud. De gemiddelde cyclus van dit onderhoud is 17 jaar. De verwachting is dan ook dat na 17 jaar de dotatie aan de voorziening even groot zal zijn als de vrijval op basis van het uitgevoerde onderhoud. Voor het verschil in last commercieel versus fiscaal wordt een passieve belastinglatentie gevormd. 68 69 12.4 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA 01. Materiële vaste activa a. Recapitulatie 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 31-12-2013 31-12-2012 294.093.875 317.570.089 2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa b. Totaal overzicht materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Woningen en woongebouwen in ontwikkeling Onroerende zaken niet zijnde woningen 0 0 1.363.744 1.610.588 295.457.619 319.180.677 Overige zaken Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Stand per 1 januari Historische kostprijs 272.201.396 0 156.086 171.092 2.848.306 Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen -48.692.786 0 -9.882 -54.294 -1.237.718 Cumulatieve herwaarderingen 93.347.374 Bedrijfswaarde 316.855.984 0 116.798 1.610.588 464.103 4.841.885 99.755 60.108 451.104 597.308 Mutaties in boekjaar Investeringen (nieuwbouw) Overboeking nieuwbouw 2013 0 Overboeking cumulatieve afboekingen 0 Verkochte woningen 0 -6.489.316 Volledig afgeschreven Desinvesteringen Afschrijvingen/afboekingen -11.458.210 -3.902 Correcties (op cumulatieve afschrijvingen) -6.128.729 -23.612.152 70 -86.254 -17.703 -279.033 24.116 58.335 72.704 -246.844 -4.841.885 Saldering kosten met voorziening Mutatie Herwaardering -33.464 67.136 0 63.234 Jaarrekening b. Totaal overzicht materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Woningen en woongebouwen in ontwikkeling Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Stand per 31 december Historische kostprijs 266.176.183 4.841.885 156.086 237.383 2.822.160 Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen -60.150.996 -4.841.885 -13.784 -47.881 -1.458.416 189.502 1.363.744 Cumulatieve herwaarderingen 87.218.645 293.243.832 518.240 0 660.542 De gerealiseerde aktiva zijn volledig verzekerd tegen brandschade en verzekerd tegen stormschade met een eigen risico bij storm van € 250 per woonhuis, een maximum van € 500 per aangebouwd blok woningen of flatgebouw en een maximum van € 25.000 per stormgebeurtenis. De verzekerde waarde wordt jaarlijks middels een index-clausule aangepast. Het winkelcentrum Palenstein is verzekerd voor de herbouwwaarde van € 2.847.000 Het kantoorpand is verzekerd voor een waarde van € 2.785.000 gebaseerd op het taxatierapport januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. De bedrijfsinventaris c.a. is verzekerd voor een waarde van € 1.200.000 gebaseerd op het taxatierapport van februari 2014. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. c. Component aantal jaren Warmte-meters 10 Meubilair c.a. 10 Gereedschappen/bedrijfsauto's 5 Computer/programmatuur c.a. 5 Bedrijfspand 45 d. Zekerheden De Goede Woning heeft voor alle leningen die via Gemeentegarantie ge(her) financierd zijn een hypothecaire volmacht aan de Gemeente Zoetermeer verstrekt. Alleen bij het complex 3090 ten bedrage van € 3,676 miljoen is een recht van hypotheek verstrekt aan de Gemeente Zoetermeer. Drie leningen (totaal € 24 miljoen) zijn geborgd door het WSW. 71 e. WOZ waardes Een indicatie van de verkoopwaarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vastgoedbeleggingen is € 988 miljoen. Dit bedrag is getaxeerd op de waarde volgens de onroerend zaakbelasting met peildatum 01-01-2012. 31-12-2013 31-12-2012 14.535.542 20.246.108 0 0 14.535.542 20.246.108 02. Vastgoedbeleggingen a. Commercieel vastgoed in exploitatie b. Commercieel vastgoed in Ontwikkeling Totaal Vastgoedbeleggingen Woningen en woongebouwen Woningen en woongebouwen in ontwikkeling Onroerende zaken niet zijnde woningen Stand per 1 januari 2013 Historische kostprijs Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen 14.440.674 0 -823.674 Cumulatieve herwaarderingen Overboeking stichtingskosten 4.902.745 1.726.363 13.617.000 0 0 0 6.629.108 Investeringen Verkopen Afschrijvingen/afboekingen -299.000 -5.412.377 Herwaardering 811 -5.711.377 0 811 Historische kostprijs 14.141.674 0 4.902.745 Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen -6.236.051 Stand per 31 december 2013 Cumulatieve herwaarderingen 1.727.174 7.905.623 De Bedrijfswaarde van de Vastgoedbeleggingen is berekend op € 10,7 miljoen. 72 0 6.629.919 Jaarrekening 31-12-2013 31-12-2012 03. Financiele vaste activa a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer b. Deposito's c. Latente Belastingverplichting 26.895 25.231 6.000.000 6.000.000 363.931 464.307 6.390.826 6.489.538 25.231 24.022 a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer Stand begin boekjaar Aanvulling resultaat voorgaand boekjaar Aanvulling lening boekjaar -150 -1.612 12.000 16.000 Resultaat boekjaar -10.186 -13.179 Stand ultimo boekjaar 26.895 25.231 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 b. Deposito's BNG 3,8% per 3 maart 2005 t/m 3 juni 2015 Subtotaal overige c. Latente Belastingverplichting Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar 464.307 558.113 -100.376 -93.806 363.931 464.307 6.390.826 6.489.538 Hiervan is € 100.802 verrekenbaar binnen één jaar. Totaal vaste activa 73 VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012 04. Onderhanden projecten a. Castellum Palensteyn Investeringen t/m voorgaand boekjaar 10.210.767 Investeringen boekjaar Totaal investering 68.919 0 Verkooptermijnen t/m voorgaand boekjaar -10.483.586 Verkooptermijnen boekjaar Totaal opbrengst 10.279.686 -64.531 0 Resultaat t/m voorgaand boekjaar -10.548.117 272.819 Resultaat boekjaar 0 -4.388 Naar winst- en verliesrekening 0 4.388 Totaal onderhanden werken 0 0 05. Vorderingen a. Huurders b. Vennootschapsbelasting c. Gemeente d. Overige vorderingen e. Overlopende activa Totaal 74 387.116 330.751 0 1.415.000 6.877 17.581 757.275 859.973 2.764.634 2.989.814 3.915.902 5.613.119 Jaarrekening a. Huurders De huurachterstand ultimo boekjaar kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand in (omvang) maanden huur Aantal huurders 2013 2012 31-12-2013 31-12-2012 6 maanden of meer 7 13 19.303 48.625 5 tot 6 maanden 11 9 31.969 22.063 5 tot 5 maanden 19 11 43.756 23.562 7 tot 6 maanden 20 23 36.020 35.691 3 tot 4 maanden 140 35 149.009 41.088 1 tot 2 maanden 229 198 81.897 115.422 Minder dan 1 maand 88 193 25.162 44.300 514 482 387.116 330.751 De huurachterstand per ultimo boekjaar bedraagt 0,93% van de jaarhuur en vergoedingen over 2013; per 31-12-2012 was dit 0,88 %. Voor een totaalbedrag ter grootte van € 277.027 zijn 267 vorderingen in handen van de deurwaarder gesteld (2012 € 201.995 m.b.t. 176 huurders). Aan 79 vorderingen ter grootte van € 23.354 wordt bijzondere aandacht besteed (2012 € 31.088 m.b.t. 82 huurders). De overige vorderingen betreffen in hoofdzaak 1- en 2-maandsgevallen. 31-12-2013 31-12-2012 b. Vennootschapsbelasting Aangifte 2012 0 1.415.000 0 1.415.000 Miva bijdragen 3.011 10.617 Huurderving Miva 3.866 3.954 0 3.010 6.877 17.581 c. Gemeente Overig 75 31-12-2013 31-12-2012 d. Overige Ex-huurders 1 Voorziening ex-huurders Rekening-courant deurwaarder Debiteuren VvE 's Af te dragen BTW verkoop woning (januari 2013) BTW terug te vorderen 4e kwartaal Diverse debiteuren 593.642 472.079 -190.000 -172.000 403.642 300.079 776 316.943 108.126 134.320 0 52.765 225.263 19.550 19.468 36.316 757.275 859.973 132.427 132.427 e. Overlopende activa Te ontvangen rente op U/G lening BNG Rente spaarrekeningen VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW) 1.411.000 SPW inzake werknemers 1.506 41.402 4.959 40.637 Door te berekenen aan huurders 1.321 1.583 WOZ-(gehonoreerde) bezwaarschriften 2012 5.882 14.944 Voorbereidingskosten Herontwikkeling Palenstein Voorbereidingskosten Parkzoom 2 76 201.832 1.650.000 Door te berekenen verzekeringszaken Subsidies (2012:158 Waterzicht) 1 93.286 0 265.513 819.109 606.788 0 200.525 Voorbereidingskosten diverse projecten 18.442 8.267 Diversen 37.702 64.896 2.764.634 2.989.814 Hiervan is € 557.893 (vorig jaar € 371.317) in handen van de deurwaarder. Jaarrekening 31-12-2013 31-12-2012 06. Liquide middelen BNG De Goede Woning -5.248.984 -3.596.866 BNG De Goede Woning Holding BV 24.074 39.831 BNG De Goede Woning Projecten BV 69.048 154.465 197 3.850 Kas Rabo 19.680 6.498 Rabo, Bedrijfstelerekening 11.704 11.522 Rabo, Bedrijfsplusrekening 10 10 548.000 143.000 Rabo, Spaarvrij 0 5.000.000 Rabo, Spaarvrij 2.600.000 5.000 Rabo, Spaarvrij 5.500.000 3.400.000 Rabo, Bonusrekening Rabo, Spaarvrij Kruisposten 0 2.000.000 1.901 6.628 3.525.630 7.173.939 De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen. 77 PASSIVA 31-12-2013 31-12-2012 a. Algemene bedrijfsreserve 22.160.890 37.180.055 b. Herwaarderingsreserve 89.464.058 95.524.841 111.624.948 132.704.896 07. Eigen vermogen Overige reserves a. Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat Saldo einde boekjaar 37.180.055 49.562.888 -15.019.165 -12.382.833 22.160.890 37.180.055 Toelichting Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar 2013 37.180.055 Resultaat exploitatie woningen c.a. 34.357.389 Renteresultaat -7.615.256 Resultaat exploitatie goederen, leveringen en diensten -7.016 Netto kosten Werkorganisatie -5.656.043 Lasten onderhoud -9.366.250 Overig resultaat (verkoop onroerende goederen) Resultaat SWZ Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (inclusief afschrijvingen) Vennootschapsbelasting 2013 (inclusief mutatie latente belastingverplichting) -593.140 -10.336 -23.520.203 -2.608.310 -15.019.165 22.160.890 b. Herwaarderingsreserve Saldo begin boekjaar 95.524.841 76.351.791 Afschrijvingen boekjaar -6.580.935 -6.825.453 Herwaarderingen boekjaar 78 520.152 25.998.503 89.464.058 95.524.841 Jaarrekening 31-12-2013 31-12-2012 a. Totaal nieuwbouw 5.269.097 3.513.000 b. Belasting latentie 4.773.719 2.265.785 10.042.816 5.778.785 08. Voorzieningen a. Nieuwbouw Voorziening 40 De Chrysant begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal Saldering met geboekte kosten huidige boekjaar Voorziening 40 De Chrysant ultimo jaar Voorziening 56 Waterzicht II begin boekjaar 3.513.000 0 -68.201 3.513.000 3.444.799 3.513.000 -3.214.422 0 230.377 3.513.000 0 0 Mutatie voorziening boekjaar 2.640.192 0 Subtotaal 2.640.192 0 Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 56 Waterzicht II ultimo jaar Voorziening 59 3B Parkzoom 2 begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal -60.609 0 2.579.583 0 0 0 4.025.991 0 4.025.991 0 Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar -1.566.854 0 Voorziening 59 3B Parkzoom 2 ultimo jaar 2.459.137 0 b. Belastinglatentie Stand begin boekjaar 2.265.785 0 Mutatie boekjaar 2.507.934 2.265.785 4.773.719 2.265.785 79 31-12-2013 31-12-2012 192.053.854 199.353.854 2.153.825 2.146.294 194.207.679 201.500.148 09. Langlopende schulden a. Leningen kredietinstellingen b. Waarborgsommen a. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari 199.353.854 Mutaties in het boekjaar (Extra) aflossingen -30.624.349 Nieuwe leningen (herfinancieringen) 29.324.349 Mutatie leningen ten behoeve van de 340 woningen De Elementen (tijdelijke terugstorting) -6.000.000 -7.300.000 Looptijd langer dan 5 jaar 85.861.359 Specificatie per geldgever B.N.G.91% Nederlandsche Waterschapsbank 174.053.854 160.353.854 9% 18.000.000 39.000.000 100% 192.053.854 199.353.854 De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,0 % (2012: 3,6%). De gemiddelde looptijd van de leningen is 6,8 jaar (2012:6,4 jaar). Het kortlopende deel van de langlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar) bedraagt € 29,4 miljoen. Op 4 maart 2013 is een lening geherfinancierd van € 7,124 miljoen, tegen 3,04% met een looptijd van 13 jaar. Per 4 juli 2013 is een lening ad € 8,5 miljoen geherfinancierd, tegen 2,72% met een looptijd van 13 jaar. De rente-swap is bij deze lening tevens per 04-07-2013 beëindigd. Per 4 december 2013 is een lening ad € 15 miljoen geherfinancieerd, looptijd 2 1/2 jaar, euribor 6 maanden + opslag 0,159%, hiertegenover staat een Swap van 4,57% (t/m 04-04-2020). De effectieve rente over deze lening bedraagt (dus) per 4 december 2013 4,729%. Op 4 december 2013 is op een lening van € 12 miljoen tijdelijk € 6 miljoen afgelost. Per 4 juni 2014 wordt beoordeelt welk bedrag voor deze lening nodig is, afhankelijk van de voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten. 80 Jaarrekening Op 31 december 2013 is een lening afgelost van € 1,3 miljoen en niet geherfinancieerd. Per 2 mei 2014 moet een lening worden geherfinancieerd van € 5 miljoen, op 3 juni 2014 moet een lening van € 6,4 worden geherfinancieerd, op 4 oktober 2014 een lening van € 12 miljoen en op 4 december 2014 moet een lening van € 12 miljoen worden geherfinancieerd. Bij de laatste twee leningen staan hiertegenover Swaps van respectievelijk 4,48% en 4,6%. 31-12-2013 31-12-2012 2.146.294 1.954.492 -2.981 151.969 b. Waarborgsommen Stand begin boekjaar Mutaties in boekjaar (2012: oplevering 498 nieuwbouwwoningen) Rentebijschrijving ultimo jaar 10.512 39.833 2.153.825 2.146.294 Waarborgsommen worden geheven bij de verhuur van woningen, bedrijfsruimten en bij niet aan de woningen gekoppelde verhuur van garages. Jaarlijks wordt rente bijgeschreven gelijk aan het tarief voor een belegging van 1 jaar, welke voor 2013 is vastgesteld op 0,5 % De waarborgsom is gemaximeerd op € 320. 31-12-2013 31-12-2012 2.547.684 3.354.384 119.501 9.820.029 10. Kortlopende schulden a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen c. Overlopende passiva 5.282.890 5.545.138 7.950.075 18.719.551 1.837.229 1.657.153 a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) Onderhoud/groot-onderhoud Servicekosten, vnl. Eneco gas oktober/november/december Werkorganisatie Subtotaal crediteuren Nieuwbouwcrediteuren Totaal Leveranciers 322.956 293.664 2.160.185 1.950.817 183.803 341.228 2.343.988 2.292.045 203.696 1.062.339 2.547.684 3.354.384 81 31-12-2013 31-12-2012 b. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Aangifte B.T.W. 4e kwartaal Nog af te dragen BTW Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 119.501 109.390 0 9.708.304 0 2.335 119.501 9.820.029 3.644.379 3.270.155 c. Overlopende passiva Rentelasten Fixe-leningen Kort-geld leningen 2.578 2.359 A 3.646.957 3.272.514 Te verrekenen saldo leveringen en diensten B 417.333 372.414 Vakantietegoed ultimo jaar C 209.092 199.029 Subtotaal rente Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen 2.212 20.688 -88.304 -89.829 82.911 71.353 -3.181 2.212 24.315 17.468 -62.056 -19.978 30.668 26.825 -7.073 24.315 -10.254 26.527 Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen Totaal egalisatiefondsen 82 D Jaarrekening 31-12-2013 31-12-2012 41.883 70.566 Te ontvangen fakturen: Te ontvangen facturen inzake doorberekeningen aan huurders 9.525 50.198 0 530.864 523.489 428.066 Nieuwbouwcomplexen (2012:158 Waterzicht/340 De Elementen ) Vooruitontvangen posten : Huren Huurtoeslagen 7.387 149.934 428.334 428.334 9.144 16.692 E 1.019.762 1.674.654 Totaal overlopende passiva 5.282.890 5.545.138 Bijdrage huurgewenning Palenstein Diversen A t/m E Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van verplichtingen inzake drie nieuwbouwprojecten waarvan opdrachten Te betalen Belastingen met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag RK Woningbouwstichting De Goede Woning te Zoetermeer, De Goede Woning Holding BV en De (2013) aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op: Goede Woning Woning Projecten BV vormen met ingang van 1 januari 2008 een fiscale eenheid 2013 2012 Dit betekent dat iedere eenheid verantwoordelijk is voor het geheel van de belastingschulden van 40 De Chrysant 1.191.944 0 de fiscale eenheden indien één van de drie eenheden hieraan niet kan voldoen. 56 Waterzicht II 8.729.610 0 voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. 59 3B Parkzoom 2 Voorziening Jubileumuitkering/Loopbaanbudget 7.493.551 0 17.415.105 0 Voor een jubileumuitkering of loopbaanbudget is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze verplichting door onzekere schattingen niet betrouwbaar kan worden bepaald. Daarnaast Onderhoudsuitgaven zal deze voorziening beperkt van omvang zijn. Reguliere onderhoudsuitgaven: deze verplichtingen zijn reeds verwerkt in de berekening Rendementswaarden ultimo 2013. Pensioenvoorzieningen De risico’s die vanwege de bedrijfstakpensioenregeling nog bij de organisatie berusten (met name de prijsindexatie en het beleggingsrendement op het fondsvermogen) komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. 83 Jaarrekening Aangetrokken leningen en renteswaps Voor de financiering van het project 340 woningen De Elementen zijn in juni 2009 een 5-tal roll-overleningen aangetrokken bij de NWB. Ter afdekking van het renterisico zijn een vijftal swaps afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat er geen liquiditeiten hoeven te worden bijgestort op het moment dat de swaps de drempelwaarde van € 13,650 miljoen overschrijden. Het is dan ook niet noodzakelijk om een gevoeligheidsanalyse te maken voor een rentedaling van -1% en -2%. In het navolgende overzicht worden de roll-overleningen en swaps weergegeven inclusief de marktwaarde van de swaps ultimo 2013. Er wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. De swaps voldoen aan de kaders van het Treasurystatuut. NWB/BNG ingang Opslag einde Type Bedrag in miljoen in bp Opgenomen in miljoen 06/06/11 04/07/13 * 6 mnds euribor 10 8.500.000 8.500.000 04/12/11 04/07/15 6 mnds euribor 17 15.000.000 15.000.000 04/12/12 04/10/14 6 mnds euribor 12 12.000.000 12.000.000 04/12/13 03/04/16 6 mnds euribor 75 15.000.000 15.000.000 4-9-2011 (Flexibel) 04/12/14 6 mnds euribor 82 12.000.000 12.000.000 62.500.000 62.500.000 renteswaps Rabo Rente ingang einde 04/07/11 04/07/13 Bedrag in miljoen 3,690% Waarde 31-12-13 8.500.000 Waarde 31-12-12 * -264.000 04/11/12 04/07/15 4,260% 15.000.000 -1.170.783 -1.556.559 04/02/13 04/10/18 4,480% 12.000.000 -2.006.870 -2.440.810 04/04/13 04/04/20 4,570% 15.000.000 -2.994.423 -3.543.809 04/06/13 04/10/20 4,600% 12.000.000 -2.512.991 -2.893.704 4,473% 62.500.000 -8.685.067 -10.698.882 * Einddatum renteswap 04-07-2013, per 31-12-2013 (dus) niet meer van toepassing. Obligo’s Obligo's op drie leningen WSW ad totaal € 24 miljoen: Hoogte van deze obligo bedraagt 3,85% zijnde € 924.000. Voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2013 € 95 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum 01-01-203). In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. De overige leningen ad € 174 miljoen vallen onder de gemeente garantie Zoetermeer, hiervoor is € 343 miljoen aan WOZ waardes ingezet. Circa € 484 miljoen aan WOZwaarde is niet als onderpand ingezet. 84 85 12.5 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2013 2012 37.633.094 33.996.568 335.303 321.411 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 01. Huren 1. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen c. Winkelcentrum Palenstein 285.288 278.191 38.253.685 34.596.170 a. Wegens leegstand 95.396 180.051 b. Wegens oninbaarheid 84.280 31.120 c. Dotatie voorziening oninbare vorderingen 18.000 9.000 2. Af: Huurderving 197.676 220.171 38.056.009 34.375.999 3.101.247 2.644.432 8.033 14.008 3.093.214 2.630.424 -46.275 -4.120 -406.980 0 02. Opbrengsten servicecontracten 1. Ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand 03. Verkoop onroerende goederen Verkoop bestaand bezit Bossenbuurt (2013: 7 woningen, 2012: 3 woningen) Verkoop bestaand bezit laagbouwcomplexen (2013: 35 woningen) Verkoop nieuwbouw 340 De Elementen 0 7.782 Af: Huurderving 32.919 19.691 Verkoopkosten 106.967 16.431 Correctie resultaat Castellum Palensteyn aan gemeente Zoetermeer 86 0 -4.388 -593.140 -36.848 Jaarrekening 2013 2012 04. Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten 24.136 48.237 Opslag Miva-kosten 1.411 3.361 Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw 4.429 9.779 Opname's Ista Diversen (voornamelijk Habeko en VvE's) Aanmaningsbrieven 961 3.586 60.173 85.876 141 2.064 91.251 152.903 13.964.853 13.826.884 50.427 63.653 BEDRIJFSLASTEN 05. Afschrijvingen op materiële vaste activa a. Woningen b. Onroerende zaken niet zijnde woningen a. Overige zaken b. Onroerende en de roerende zaken t.d.v. de exploitatie 17.703 15.877 279.033 306.381 14.312.016 14.212.795 06. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie Rentabiliteitswaardecorrecties 0 9.185.000 4.075.502 -167.456 -6.534.411 -6.765.981 -46.524 -59.472 56 Waterzicht II 2.640.192 0 59 3B Parkzoom 2 4.025.991 0 Bestaande complexen op basis Historische Kostprijs Bestaande complexen op basis Herwaarderingsreserve Bestaande overig onroerende zaken niet-zijnde woningen Nieuwbouw 40 Jongerenwoningen De Chrysant (mutatie op 2012) -68.201 3.513.000 4.092.549 5.705.091 87 2013 2012 2.906.235 2.919.502 -385.388 -386.830 2.520.847 2.532.672 Sociale lasten 425.275 424.996 Sociale lasten t.l.v. Leefbaarheid -62.063 -61.088 07. Lonen en salarissen Salarissen Salarissen t.l.v. Leefbaarheid 08. Sociale lasten Pensioenpremies Pensioenpremies t.l.v. Leefbaarheid Totaal sociale lasten 363.212 363.908 551.068 555.699 -67.735 -67.667 483.333 488.032 846.545 851.940 Werknemers Gedurende het verslagjaar had De Goede Woning gemiddeld 57,7 (2012: 58,6) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en raad van commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van: - Bestuurder: hierbij wordt verwezen naar punt 9.2 van het jaarverslag. - Raad van commissarissen hierbij wordt verwezen naar punt 9.2 van het jaarverslag. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. 88 Jaarrekening 2013 2012 6.215.436 5.355.063 22.777 1.009.590 09. Lasten onderhoud (directe kosten) Planmatig Garantiebijdragen Vve Alferbos Mutatie reserves VvE's Alferbos/Laveibos/Jagersbos/Hoevenbos Kosten curatief onderhoud (inclusief overig) Onderhoud t.l.v. Leefbaarheid -239.351 635.627 3.367.388 3.814.698 -396.890 -610.000 8.969.360 10.204.978 Onderhoudskosten 396.890 610.000 Lonen en Salarissen 385.388 386.830 62.063 61.088 10. Leefbaarheid Sociale lasten Pensioenlasten Overige Bedrijfskosten 67.735 67.667 209.327 179.950 1.121.403 1.305.535 3.100.230 2.635.594 11. Lasten Servicekosten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten -23.190 -21.073 3.077.040 2.614.521 1 Aantal leden Raad van Commissarissen 7 (ultimo 2011: 5) 89 2013 2012 a. Overige kosten werkapparaat 1.376.354 1.732.872 b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes 2.063.115 1.906.499 12. Overige bedrijfskosten c. Overige baten/lasten 1.635.504 -138.248 5.074.973 3.501.123 Reis-, verblijf- en representatiekosten 157.106 153.853 Overige personeelskosten 248.208 307.882 Werk door derden 264.245 199.386 50.128 149.601 A 719.687 810.722 HuisvestingskostenB 302.229 295.589 57.333 56.875 a. Overige kosten werkapparaat Overige personeelskosten: Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten) Subtotaal overige personeelskosten Vergoedingen raad van commissarissen Overige kosten 28.596 29.343 Subtotaal bestuurskosten C 85.929 86.218 Algemene kosten D 1.042.766 1.205.028 A t/m D 2.150.611 2.397.557 -279.033 -306.381 -94.599 -81.849 Doorberekening aan servicekosten -293.658 -260.024 Doorberekening aan verkoopwoningen -106.967 -16.431 1.376.354 1.732.872 1.883.968 1.770.535 Totaal overige kosten werkapparaat Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes Belastingen Verzekeringen 90 179.147 135.964 2.063.115 1.906.499 Jaarrekening 2013 2012 -15.751 -23.345 0 109.983 -11.069 -9.932 12. Overige bedrijfskosten (vervolg) c. Overige baten/lasten Overige baten/lasten Heffing Wijkaanpak Elektra zonnecellen (complex 0330) 1.428.975 0 Verhuurdersheffing Bijdrage Saneringsheffing 134.255 0 Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand 112.926 8.902 BTW Pro-rata regelingen -13.832 -227.494 0 5.327 Verhuiskosten huurder Verschil servicekosten/dekking administratiekosten 0 -1.689 1.635.504 -138.248 -5.412.377 0 -5.412.377 0 5.487 5.193 13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 38 (44) De Elementen 14. Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen a. Overige zaken b. (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Toerekeningsrente 0 0 5.487 5.193 5.487 5.193 15. Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente Totaal renteresultaat 7.959.205 6.696.273 -7.953.718 -6.691.080 338.462 493.999 -7.615.256 -6.197.081 91 2013 2012 16. Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting Totaal Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen op materiele vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie voorziening onderhoud en verbeteringen Mutatie lening U/G en O/G Saneringssteun/Heffing Wijkaanpak Oort-kosten en overig Investeringsaftrek Resultaat koopwoningen verschil commercieel/fiscaal Fiscale afschrijving winkelcentrum Palenstein Fiscale afschrijving complexen Fiscale afschrijving verbeteringen Fiscale toerekening personeelskosten aan nieuwbouwprojecten Fiscale toerekening rente aan nieuwbouwprojecten Belastbare winst Toevoeging HIR Belastbaar bedrag Toevoeging aan compensabel verlies boekjaar 0 0 100.376 93.806 2.507.934 2.265.785 2.608.310 2.359.591 -12.400.519 -10.008.451 4.092.549 5.705.091 14.015.280 13.890.537 5.412.377 0 -4.207.470 -3.715.505 -444.502 -444.502 1.428.975 109.983 11.457 11.836 -7.167 -3.167 1.173.515 13.558 -248.786 -248.786 -40.790.749 -38.372.000 36.324 -36.324 384.881 399.961 26.064 637.476 -31.517.771 -32.060.293 613.294 0 0 32.131.065 32.060.293 64.191.358 32.060.293 Effectieve belasting druk 0,00% 0,00% Nominaal belastingtarief 25% 25% Saldo compensabel verlies Verschuldigde Vennootschapsbelasting 92 Jaarrekening 2013 2012 17. Resultaat deelnemingen Stichting woonwagenzaken Zoetermeer boekjaar -10.336 -14.791 -10.336 -14.791 -15.019.165 -12.382.833 18. Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve 19. (Toerekening) bedrijfskosten Kostensoorten Personeelskosten: Salarissen 2.520.847 2.532.672 Sociale lasten 363.212 363.908 Pensioenpremies 483.333 488.032 Reis-, verblijf- en representatiekosten 157.106 153.853 Overige personeelskosten 248.208 307.882 Werk door derden 264.245 199.386 50.128 149.601 4.087.079 4.195.334 302.229 295.589 57.333 56.875 Werk door derden Projecten Huisvestingskosten Vergoedingen raad van commissarissen Reis-, verblijf- en representatiekosten Overige kosten Subtotaal bestuurskosten Algemene kosten Algemene kosten Holding/Projecten BV Toerekening aan kosten Leefbaarheid Totaal kosten Werkorganisatie 1.499 5.042 27.097 24.301 85.929 86.218 1.252.093 1.384.978 0 0 -209.327 -179.950 5.518.003 5.782.169 93 Jaarrekening 2013 2012 94.599 81.849 19. (Toerekening) bedrijfskosten (vervolg) Externe dekkingsbronnen Servicekosten: opslag adm.kosten Dekking uit opslag MIVA 1.411 3.361 Bijdragen nieuwe huurders (incl. soc. Indicaties) 24.136 48.237 Doorberekening Habeko 18.143 39.419 Toezichtskosten brandschades Servicekosten : Complexbeheerders VvE 's 4.429 9.779 293.658 260.024 41.752 45.873 Verkoopkosten 106.967 16.431 Opname's Ista 961 3.586 Overige opbrengsten 276 582 Aanmaningsbrieven Saldo: t.l.v. de Winst- en Verliesrekening 141 2.064 586.473 511.205 4.931.530 5.270.964 42.955 40.600 * Onder de Algemene kosten zijn de volgende accountantshonoraria opgenomen: Onderzoek Jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf) Extra werkzaamheden over het boekjaar Totaal accountantskosten 94 0 0 42.955 40.600 95 12.6 KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 2013 Bedrijfsresultaat voor Belastingen -4.785 2012 -3.811 Afschrijvingen ten Dienste van de Activa 279 306 Correctie op afschrijvingen -82 -125 18 16 23.520 19.596 Afschrijvingen Warmte meters Afschrijvingen/Overige waardeverandering Mutatie Voorziening belasting latentie 2.508 2.266 26.242 22.059 Veranderingen in Werkkapitaal Vorderingen Overlopende Activa Krediteuren Overlopende Passiva 1.472 1.074 225 215 -10.507 7.112 -262 Kasstroom uit Bedrijfsoperaties 700 -9.072 9.101 12.385 27.349 Ontvangen/betaalde interest -7.615 -6.197 Betaalde (2011: Ontvangen) Winstbelasting -2.608 -2.360 -10.224 Kasstroom uit Operationele activiteiten 96 -8.557 2.161 18.792 Jaarrekening 2013 2012 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Lening c.a. Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer -12 -14 Latente Belastingverplichting 100 94 Investeringen in materiele vaste activa -5.306 -42.220 Investeringen in vastgoedbeleggingen 0 -7.146 -60 -313 Investeringen Ten Dienste van de Activa Investeringen Warmtemeters -100 -17 Verkochte woningen Materiële vaste activa 6.489 393 Verkochte woningen vastgoedbeleggingen 252 521 Desinvesteringen in Overige zaken 33 0 Desinvesteringen in Materiele vaste activa (Ten Dienste van) 86 Kasstroom uit Investeringsactiviteiten 127 1.487 -48.577 Kasstroom uit Financieringsactiviteiten Mutatie Waarborgsommen Ontvangsten uit nieuwe leningen Aflossing leningen Mutatie Geldmiddelen Stand Liquide middelen per begin boekjaar Stand Liquide middelen per einde boekjaar Toename boekjaar 8 192 23.324 60.091 -30.624 -28.891 -7.292 31.392 -3.648 1.603 7.174 5.571 3.526 7.174 -3.648 1.603 97 12.7 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA Per 31-12-2013 Per 31-12-2012 VASTE ACTIVA Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 294.093.875 317.570.089 0 0 1.363.744 1.610.588 295.457.619 319.180.677 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling 10.535.542 16.246.108 0 0 10.535.542 16.246.108 Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer 26.895 25.231 2.013.932 1.808.936 Lening U/G 2.020.000 2.270.000 Deposito BNG 6.000.000 6.000.000 Deelname De Goede Woning Holding (100%) Latente Belastingvordering 363.931 Subtotaal vaste aktiva 464.307 10.424.758 10.568.474 316.417.919 345.995.259 VLOTTENDE AKTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa 387.116 330.751 0 1.415.000 6.877 17.581 783.689 933.102 2.763.127 2.989.814 3.940.809 Liquide middelen Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL 98 5.686.248 3.432.508 6.979.642 7.373.317 12.665.890 323.791.236 358.661.149 Jaarrekening PASSIVA Per 31-12-2013 Per 31-12-2012 111.624.948 132.704.896 EIGEN VERMOGEN Overige reserves VOORZIENINGEN Voorziening Nieuwbouw 5.269.097 Belastinglatentie 4.773.719 3.513.000 2.265.785 10.042.816 5.778.785 LANG LOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen 192.053.854 199.353.854 2.153.825 2.146.294 Subtotaal 194.207.679 201.500.148 315.875.443 339.983.829 KORTLOPENDE SCHULDEN Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva TOTAAL GENERAAL 2.540.228 3.353.154 119.501 9.806.593 5.256.063 5.517.573 7.915.792 18.677.320 323.791.236 358.661.149 99 12.8 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Omschrijving Boekjaar 2013 Boekjaar 2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 37.770.721 34.097.807 Opbrengsten servicecontracten Huren 3.086.446 2.623.656 Verkoop onroerende goederen -593.140 -36.848 102.015 164.171 40.366.042 36.848.786 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa 14.312.016 14.212.795 Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie 4.092.549 5.705.091 Lonen en salarissen 2.520.847 2.532.672 846.545 851.940 Lasten onderhoud 8.920.459 10.189.846 Leefbaarheid 1.121.403 1.305.535 Lasten servicecontracten 3.070.272 2.607.753 Sociale lasten Overige bedrijfslasten 5.056.662 3.475.645 39.940.753 40.881.277 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -5.412.377 0 EXPLOITATIERESULTAAT -4.987.088 -4.032.491 Som der bedrijfslasten Rentebaten 351.688 522.699 Rentelasten 7.959.169 6.696.273 Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering -12.594.569 -10.206.065 Vennootschapsbelasting -2.619.256 -2.369.825 Resultaat deelnemingen 194.660 193.057 -15.019.165 -12.382.833 JAARRESULTAAT 100 Jaarrekening 12.9 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING Algemene waarderingsgrondslagen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, evenals voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Deelneming De Goede Woning Holding BV Dit betreft de 100% deelneming in De Goede Woning Holding BV (opgericht op 24 december 2007). Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 1.500.000 Het verloop is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde ultimo boekjaar 2013 2012 1.808.936 1.601.088 204.996 207.848 2.013.932 1.808.936 Spaarrekeningen Kas, overige banken en kruisposten Totaal -5.248.984 -3.596.866 8.659.714 10.559.531 21.778 16.977 3.432.508 6.979.642 Overige vorderingen Kortlopende schulden (afrekening servicekosten) 39 1.230 1.536 1.486 13.038 13.436 Overlopende passiva (vnl. vooruitontvangen huren) 25.291 26.079 Winst-en Verliesrekening posten 0 0 -272.277 -266.409 Overige bedrijfslasten 16.064 24.963 18.836 Kosten Onderhoud 48.901 15.132 Vennootschapsbelasting -10.947 -10.234 Winkelcentrum Palenstein 4.000.000 4.000.000 Lening De Goede Woning Holding BV 2.020.000 2.270.000 2.279 91 7.456 BTW-aangifte Afwaardering Winkelcentrum Palenstein Afwijkende posten van belang Rekening-courant Holding BV 2012 Balansposten Crediteuren Liquide middelen BNG De Goede Woning 2013 Overige afwijkende posten van te verwaarlozen betekenis Rekening-courant Projecten BV 11.187 54.332 BNG De Goede Woning projecten BV 69.048 154.465 BNG De Goede Woning Holding BV 24.074 39.831 Exploitatie winkelcentrum Renteresultaat Subtotaal Resultaat deelnemingen 13.262 28.700 -204.996 -207.848 204.996 207.848 101 OVERIGE GEGEVENS 13.1 STATUTAIRE BEPALINGEN RESULTAATBESTEMMING Op basis van de statutaire bepalingen zal het jaarresultaat 2013 worden toegevoegd aan de Overige reserves. 13.2 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM 102 ACCOUNTANTSVERKLARING 103 Storkstraat 6 | 2722 NN Zoetermeer | Postbus 11 | 2700 AA Zoetermeer T: 079 343 80 00 | F: 079 331 14 38 | [email protected] | www.dgw.nl
© Copyright 2024 ExpyDoc