Beheerst vereenvoudigen

Beheerst vereenvoudigen
Een corporatiesector zonder staatssteun, kan het nog simpeler?
Strakke regulering lijkt onontkoombaar voor de woningcorporaties. Daarmee wordt hun
ondernemerschap uitgehold en worden ze teruggebracht tot uitvoeringsorganisaties van
overheidsbeleid. Een alternatief waarin het maatschappelijk ondernemerschap juist meer inhoud
krijgt, verdient nader onderzoek. Het is in ieder geval een stuk simpeler, maar het biedt ook meer
ruimte voor betere volkshuisvestelijke prestaties, tegen lagere kosten en met minder risico's dan wat
we tot nu toe hebben laten zien. Maar of we daarvoor nog de tijd krijgen...?
Drie grote probleemdossiers
Er is alle aanleiding voor een fundamentele herbezinning op het Nederlandse stelsel van
woningcorporaties: de parlementaire enquête, de voortdurende pogingen tot aanpassing via een
novelle van het wetsvoorstel Herziening Woningwet, het Woonakkoord, de invoering van de
verhuurdersheffing en de uitwerking van de afspraken tussen Aedes en het kabinet. Deze
aanleidingen maken die herbezinning op dit moment actueel, maar belangrijker is dat volgens mij
drie fundamentele vraagstukken het huidige stelsel in toenemende mate onhoudbaar maken:
• de Europese commissie heeft al in 2009 een aantal van de bestaande voorzieningen voor
corporaties als staatssteun aangemerkt en in het verlengde daarvan bepaald dat deze uitsluitend
aan DAEB activiteiten ten goede mogen komen. Het daaruit voortvloeiende vraagstuk van
scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is nog steeds niet opgelost,
• de Nederlandse overheid heeft inkomsten nodig om te voldoen aan Europese begrotingsnormen
en is van oordeel dat de corporaties, die ten opzichte van de marktwaarde van hun bezit relatief
lage schulden hebben, daaraan een substantiële bijdrage kunnen leveren. Dat heeft geleid tot een
verhuurdersheffing, die weliswaar juridisch lijkt te zijn geregeld, maar waarvan het nog
onduidelijk is welke effecten deze gaat krijgen op de verhoudingen in de Nederlandse
woningmarkt, de toegankelijkheid van die markt voor lage en middeninkomens en de
investeringskasstromen van corporaties in de door de crisis zwaar getroffen bouw- en
vastgoedmarkt,
• de Nederlandse corporatiesector is in de afgelopen jaren zwaar geteisterd door een zodanig groot
aantal ongelukken dat niet meer van incidenten kan worden gesproken. In de meeste gevallen
voltrokken deze ongelukken zich in de openbaarheid en zagen veel collega's in de sector en
externe toezichthouders ze al van verre aankomen. Maar er werd niet ingegrepen en tot op de
dag van vandaag valt niet uit te sluiten dat zich nieuwe ongelukken zullen voordoen.
Met de brutering werden corporaties op grotere afstand van de overheid geplaatst. De reflex die
door de problemen van vandaag wordt opgeroepen, is vooral die van meer regels, voor een kleinere
corporatiesector, die als taakorganisatie wordt gericht op het voorzien in de basisbehoefte van
woonruimte voor de allerarmsten. Corporaties zouden de ruimte voor ondernemerschap, die ze met
de Brutering kregen, slecht hebben gebruikt en daarom niet verdienen. Daarmee wordt de Brutering
gedeeltelijk teruggedraaid.
Ik denk dat er een andere, betere weg is uit de problemen van vandaag. Waarbij op de principes van
de Brutering niet wordt teruggekomen, maar deze lijnen juist verder worden doorgetrokken. Met
minder regels, maar met een subtiel evenwicht tussen de krachten en belangen van alle partijen die
belang hebben bij een goed functionerende woningmarkt voor iedereen. En met een minimale
belasting van de rijksbegroting.
Blad 1
Ik zal eerst kort stilstaan bij het fundamentele verschil tussen taakorganisaties en ondernemingen.
Vervolgens schets ik het einddoel van die andere, betere weg. Ik noem dat de stip op de horizon. En
tenslotte zal ik aangeven in welke opzichten dat systeem beter werkt dan het huidige model en beter
dan de structuur waaraan politiek en wetgever op dit moment werken.
Taakorganisatie of onderneming
Zowel binnen de sector zelf als daarbuiten wordt er vanuit gegaan dat het debat over de legitimatie
van de woningcorporaties is afgesloten. Ik betwijfel of dat terecht is. Ik merk dat termen als opgave
en maatschappelijk resultaat door elkaar worden gebruikt, terwijl ze op twee volstrekt verschillende
werelden betrekking hebben. Zo wordt ook op het ene moment gesproken over de rol van
woningcorporaties ín de woningmarkt, terwijl op een ander ogenblik wordt aangegeven dat ze zich
als aanvullend ten opzichte van die markt beschouwen en zelfs wordt beloofd dat ze zich zullen
beperken tot dat wat de markt niet kan oplossen, teneinde de werking van de markt zo weinig
mogelijk te verstoren.
Hieraan ligt een principiële en fundamentele keuze ten grondslag: is een corporatie een taak- of
uitvoeringsorganisatie in het publieke domein die in beeld komt waar de markt ophoudt? Of is het
een onderneming die met een maatschappelijke doelstelling opereert binnen die markt? Ik wil
ideologische discussies zoveel mogelijk vermijden, maar ik denk dat het gedrag, de rol en de positie
van de gemiddelde corporatie beter beschreven kan worden als die van een maatschappelijke
onderneming die haar vermogen inzet op de lokale woningmarkt om maatschappelijk te presteren
op beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, dan als die van een publieke taakorganisatie die
buiten die woningmarkt opereert. Natuurlijk kiest een onderneming met onze maatschappelijke
doelstelling andere product / marktcombinaties dan een onderneming met een financiële
winstdoelstelling. Daar ontstaat een natuurlijke en fluïde (ook in de tijd) overgang. Een belangrijk
voordeel van deze benadering is dat we hiermee rechtdoen aan de eigen verantwoordelijkheid,
keuze en kracht van de bewoner als klant.
De taakorganisatie voert een publieke opdracht uit. Zij verkrijgt middelen van de overheid en
produceert en distribueert daarmee een product of dienst. Zij heeft de opdracht om dit zo efficiënt
mogelijk te doen, met een zo klein mogelijke organisatie en zo weinig mogelijk kapitaalbeslag. In het
ideale geval maakt zij zich zelfs overbodig.
Een onderneming heeft een doelstelling en bepaalt op basis daarvan haar strategie. Zij heeft een
eigen vermogen waarmee zij tracht zoveel mogelijk waarde te creëren. Die gecreëerde waarde wordt
bestemd, besteed of uitgekeerd in het kader van de doelstelling. Als die doelstelling een
maatschappelijke is, dan betreft het een maatschappelijke onderneming. Dat is wezenlijk anders dan
een onderneming met een primair financiële doelstelling, aandeelhouders- of beleggerswaarde.
Maar iedere onderneming, maatschappelijk of primair winstgedreven, streeft naar continuïteit, zij wil
haar economische functie behouden. Dit begrenst de mate waarin de gecreëerde waarde kan
worden uitgekeerd.
Een onderneming opereert in een markt. De overheid onthoudt zich van het direct subsidiëren van
de ene of de andere partij in die markt. Wel kan de overheid de marktwerking reguleren. Zij kan de
marktwerking daartoe beïnvloeden door de vraag en/of het aanbod financieel (bijvoorbeeld fiscaal)
te ondersteunen of juist te ontmoedigen. Dat heeft effect op het evenwicht in de markt:
hoeveelheid, prijs en/of kwaliteit.
De stip op de horizon
Corporaties zijn in deze situatie private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling,
kortweg maatschappelijke ondernemingen. De (nogmaals) herziene Woningwet beperkt die
doelstelling tot het domein van het wonen. Corporaties hebben geen winstdoelstelling en zijn erop
Blad 2
gericht om zoveel mogelijk van de gecreëerde waarde direct in het bedrijfsproces aan de klanten en
aan de maatschappij ten goede te laten komen als 'maatschappelijk dividend'.
De corporatie is gericht op maximalisering van de (contante) waarde van haar resultaten
(maatschappelijk dividend) op lange termijn. Dat betekent in de praktijk dat de exploitatie precies
genoeg moet opbrengen om de rente op het vreemd vermogen te betalen en het eigen vermogen in
stand te houden. Anders gezegd: uitgaande van een marktconform exploitatiesaldo wordt de rente
op de leningen voldaan en wordt vervolgens voldoende gereserveerd om in de toekomst op
hetzelfde niveau te kunnen blijven presteren. Het meerdere wordt, als ware het dividend, aan de
maatschappij en in het bijzonder aan de klanten teruggegeven.
Het 'maatschappelijk dividend' kan worden uitgedrukt in drie dimensies:
• beschikbaarheid,
• betaalbaarheid,
• kwaliteit.
Het principe van maatschappelijk dividend kan als volgt worden toegelicht. Verhuurde woningen
kunnen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat (hierna marktwaarde) en tegen
de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde (hierna bedrijfswaarde). Hoewel beide waarden zijn gebaseerd
op de netto contante waarde van toekomstige kasstromen (DCF) van hetzelfde object, is de
marktwaarde in het algemeen substantieel hoger dan de bedrijfswaarde. Het rekenmodel is
hetzelfde, maar de parameters (huur, onderhouds- en bedrijfskosten, exploitatietermijn,
verkoopopbrengst, disconteringsvoet) hebben betrekking op verschillende exploitatiemodellen, die
het gevolg zijn van verschillende doelstellingen. Een voorbeeld: een belegger kan in huurwoningen
beleggen om er geld mee te verdienen, bijvoorbeeld voor toekomstige pensioenuitkeringen. Dat
bepaalt zijn exploitatiemodel, bijvoorbeeld bij de keuze van het moment van verkoop in de vorm van
uitponding. De woningmarkt en de klanten zijn hierbij het middel om het doel, financieel rendement,
te realiseren. Bij een woningcorporatie is de beschikbaarheid van huurwoningen een dimensie van
de doelstelling en dus een doel op zich. Dat levert niet alleen een veel langere exploitatietermijn op,
vaak de hele economische levensduur, maar ook een op die lange termijn gerichte onderhouds- en
renovatiestrategie. En dat verschil heeft een substantieel effect op de netto contante waarde van de
kasstromen. Een groot deel van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is daarmee toe
te schrijven aan de doelstelling ‘beschikbaarheid’. Het moge duidelijk zijn dat voor betaalbaarheid en
kwaliteit iets soortgelijks geldt.
Het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde is, in ieder geval in theorie, te ontbinden langs de
drie assen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. En daarmee is het, als het goed is, geen
verspilling maar een bewuste allocatie van een deel van het potentieel vermogen (marktwaarde) in
het kader van de doelstelling. En dat is een vorm van maatschappelijk dividend.
In de praktijk is niet zonder meer gegarandeerd dat de maatschappelijke onderneming haar gehele
vermogen doelmatig aanwendt in het kader van de doelstelling, dus zonder verspilling. (Dat geldt
overigens net zo goed voor de financieel gedreven onderneming.) Dit vraagt om een gedisciplineerd
exploitatiemodel. Zorgvuldig, beheerst, 'sober en doelmatig' en op lange termijn gericht. Maar ook
flexibel, slim, creatief en klantgericht. Deze disciplinering komt vanuit drie bronnen:
- marktregulering door de overheid,
- financierbaarheid,
- doelstelling, statuten en intern toezicht.
Blad 3
Disciplinering door de overheid, marktregulering
De corporatie opereert op de woningmarkt. Die ene woningmarkt bestaat uit deelmarkten voor
koop- en huurwoningen in uiteenlopende prijsklassen. Eerder is aangegeven dat de overheid de
marktwerking op een dergelijke markt kan beïnvloeden door vraag en/of aanbod te ondersteunen of
juist te ontmoedigen. Als gevolg van deze vormen van regulering verschuift het evenwicht in de
markt (prijs, kwaliteit en/of hoeveelheid), in een door de overheid gewenste richting. Op de markt
voor koopwoningen kennen we bijvoorbeeld vraagondersteuning in de vorm van
hypotheekrenteaftrek.
De overheid treedt op de huurmarkt regulerend en faciliterend op teneinde de beschikbaarheid van
betaalbare huurwoningen met een aanvaardbare basiskwaliteit te waarborgen. Daartoe heeft zij
allereerst de prijsvorming in een gedeelte van de huurwoningmarkt gereguleerd. De begrenzing van
dit gedeelte geschiedt op basis van een objectieve kwaliteitsmaatstaf voor de woning, waarbij
bovengrenzen zijn gesteld aan de waarde en/of aan punten op basis van fysieke kenmerken. De
regulering betreft de huurprijs die gemaximeerd is in relatie tot de kwaliteitsmaatstaf en, tijdens de
looptijd van de huurovereenkomst, jaarlijks slechts beperkt mag worden verhoogd.
De overheid faciliteert een gedeelte van de bevolking in het vinden van passende, betaalbare
woonruimte door aan hen, bij wijze van vraagondersteuning, een huurtoeslag toe te kennen. Dit
gedeelte van de bevolking is begrensd op basis van het belastbaar inkomen in relatie tot de
samenstelling van het huishouden. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het inkomen en van
de huurprijs. Huurtoeslag wordt uitsluitend verstrekt voor de huur van een woning in het
gereguleerde gedeelte van de woningmarkt. Natuurlijk heeft de overheid de neiging om de
gereguleerde huurprijzen laag te houden en zodoende het beroep op huurtoeslag te beperken, maar
dit gaat direct ten koste van de beschikbaarheid (nieuwbouw en doorstroming) en van de kwaliteit
(woning, woonomgeving, dienstverlening). Anderzijds zal de corporatie, die streeft naar een zo groot
mogelijk maatschappelijk dividend in de vorm van betaalbaarheid, daarmee een bijdrage leveren aan
de beperking van het beroep op huurtoeslag. Beide doelstellingen, die van de overheid en van de
corporatie, zijn daarmee niet identiek, maar liggen wel in elkaars verlengde. Uit die gelijkgerichtheid
ontstaat geen gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar wel een sterk gezamenlijk belang.
De overheid faciliteert de bouw en exploitatie van huurwoningen in het gereguleerde gedeelte door
op aanvraag de betaling van hoofdsom en rente op leningen die zijn aangegaan ter financiering van
gereguleerde woningen te garanderen. Daarvoor brengt de overheid een jaarlijkse premie in
rekening. De hoogte van de premie is afhankelijk van de kredietwaardigheid van de debiteur, de
waarde van het onderpand en de condities (rente en looptijd) van de lening. De overheid zal vanuit
budgettaire overwegingen de premie willen verhogen, maar de premie kan niet hoger zijn dan het
tariefverschil tussen leningen met of zonder staatsgarantie. In die zin is de premie marktconform.
Bovendien gaat een te hoge premie ten koste van de ruimte voor maatschappelijk dividend bij de
corporaties en dat is weer niet in het belang van de overheid.
Een garantie van de overheid heeft effect op de condities van een lening. Zonder garantie zullen
leningen met een looptijd langer dan tien jaar nauwelijks beschikbaar zijn. En bij een gegeven
looptijd resulteert de garantie in een lager rentetarief. De garantie draagt aldus bij aan de
beschikbaarheid en betaalbaarheid van kapitaal en daarmee aan de beschikbaarheid en
betaalbaarheid van het aanbod in het gereguleerde deel van de woningmarkt. De premie doet de
bijdrage aan betaalbaarheid van de lening weliswaar grotendeels teniet, maar de beschikbaarheid
van kapitaal is een sterkere beperking en rechtvaardigt ook een garantie met een substantiële
premie.
Tenslotte reguleert de overheid de kwaliteit door (minimum) eisen te stellen aan de bouwkundige,
ruimtelijke en energetische kwaliteit. Daarnaast kan zij de kwaliteit faciliteren en stimuleren via de
Blad 4
vraagzijde (huurtoeslag) en de aanbodzijde (investerings- en exploitatiesubsidies, fiscale
heffingskortingen) van de markt.
Disciplinering vanuit de financiering
De disciplinering van individuele corporaties en van de sector langs de lijn van de financierbaarheid
kent een top down en een bottom up vorm. Hiervoor wordt verwezen naar het Aedes rapport
'Toezicht met Bite' (2012).
Top down is er het prudentieel financieel toezicht dat zijn oorsprong vindt bij de minister van
Financiën en is gedelegeerd aan de Nederlandsche Bank. Naast het algemene belang van een goed
krediet- en betalingsverkeer, heeft de overheid een bijzonder belang bij de continuïteit van de
corporatiesector als gevolg van de verstrekte garanties. In 'Toezicht met Bite' is geadviseerd om het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een rol te geven in het extern toezicht, doordat de
toezichthouder (DNB) kwalitatieve normen opstelt ten aanzien van de kwaliteit en deskundigheid
van bestuur en intern toezicht, en ten aanzien van interne organisatie en risicomanagement. Het
WSW vertaalt deze normen naar een stelsel van kwaliteitseisen en ziet toe op de handhaving. Het
extern toezicht krijgt daardoor het karakter van systeemtoezicht.
De bottom up vorm van financiële disciplinering vindt zijn oorsprong bij alle individuele corporaties
en is daarom aangeduid als 'horizontale disciplinering'. Iedere corporatie heeft belang bij toegang tot
de kapitaalmarkt op betere condities dan die in het bereik van de individuele corporatie liggen. De
prijs daarvoor is onderlinge garantie; het WSW-borgingsstelsel is dan ook op de eerste plaats een
systeem van onderlinge waarborg. Een dergelijk systeem kent een hoge mate van moral hazard en is
alleen houdbaar als gezamenlijk wordt toegezien op de kwaliteit van de bedrijfsvoering van iedere
individuele deelnemer. Alle corporaties hebben het WSW met dit toezicht in het kader van de
horizontale disciplinering belast.
Dit alles plaatst het WSW in een centrale positie waar de top down en de bottom up vorm van
financiële disciplinering elkaar ontmoeten. Een centrale positie waarin zij onderhorig is aan zowel de
extern toezichthouder (DNB) als aan de collectiviteit van alle deelnemende woningcorporaties.
Daarmee vertoont die positie grote overeenkomst met die van de Centrale Rabobank.
Het WSW krijgt gedetailleerde informatie van de deelnemende corporaties, analyseert deze en
selecteert individuele corporaties voor verder onderzoek. Op basis hiervan beoordeelt het WSW de
kredietwaardigheid van de individuele corporatie en levert zij de geconsolideerde overzichten op
basis waarvan de rating agencies de kredietwaardigheid van het stelsel beoordelen. Aldus kan het
WSW exact aangeven hoe het aandeel van de individuele corporatie in het risicoprofiel en de
kredietwaardigheid van de sector zich ontwikkelt.
Het WSW beheert een stelsel voor onderlinge borging van met haar tussenkomst verstrekte
leningen, al dan niet met staatsgarantie.
Vervolgens wordt het WSW door het Rijk aangeslagen voor de risicopremie voor alle
staatsgegarandeerde leningen met WSW borging. Het fonds belast deze premie door aan de
deelnemers op basis van de omvang van hun aandeel in de totale portefeuille, maar differentieert
daarbij op basis van het individuele risicoprofiel. Corporaties met een lagere individuele rating
betalen daardoor een hoger percentage van hun geborgde schuld als risicopremie. Voor relatief
solide corporaties geldt het omgekeerde.
Als het risicoprofiel van een individuele corporatie verslechtert tot onder een gedefinieerd minimum,
wordt de corporatie onder verscherpt toezicht gesteld. De borging van nieuwe financieringen wordt
opgeschort en het bestuur krijgt opdracht om een herstelplan op te stellen. Slaagt zij daar niet in,
dan heeft het WSW vergaande bevoegdheden om in te grijpen, met als uiterste vorm gedwongen
sanering door fusie of door overdracht van delen van de portefeuille aan solide corporaties in de
omgeving. De bestuurders van de falende corporatie maken dat uiteraard niet meer in functie mee...
Blad 5
Disciplinering vanuit de juridische structuur
De derde bron van disciplinering van corporaties ligt in de juridische structuur, de beperkingen ten
aanzien van de doelstelling, voorschriften betreffende de governance en het stelsel van lokale
prestatieafspraken:
De corporatie beperkt haar doelstelling tot het wonen. Door de beschikbaarheid van gegarandeerde
financiering en doordat zij zichtbaar wil presteren in de ogen van haar belanghouders in het kader
van de doelstelling (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit) beperkt zij zich in het bijzonder tot
de verhuur van woningen in het gereguleerde segment. Alle overige activiteiten, maatschappelijk
vastgoed, commercieel vastgoed, niet-gereguleerde huur en de ontwikkeling en verkoop van
koopwoningen, zijn in beginsel toegelaten, maar zullen van ondergeschikte betekenis en dienstbaar
zijn ten opzichte van de hoofdactiviteit. De Woningwet geeft aan de minister van Binnenlandse
Zaken de opdracht en bevoegdheid tot handhaving op de beperking tot het wonen.
Het is de corporatie verboden om winst uit te keren.
De Woningwet bevat tevens voorschriften voor verbindingen en voor overeenkomsten tussen
corporaties en derden, waaronder verkoopovereenkomsten van woningen aan niet-bewoners, welke
voorschriften moeten verhinderen dat derden de controle krijgen over het vermogen van corporaties
of dat vermogen in andere vorm dan als maatschappelijk dividend naar derden toevloeit.
De Woningwet heeft niet alleen een restrictief karakter, ze beperkt niet alleen de doelen waarvoor
het vermogen van de corporaties mag worden ingezet. De wet bepaalt ook dat de corporatie naar
vermogen presteert en aldus een, met inachtneming van het vereiste van continuïteit, maximale
bijdrage levert aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen in haar
werkgebied. Mede voor dit doel bevat de Woningwet voorschriften ten aanzien van de
prestatieafspraken met de gemeenten waarin de corporatie werkzaam is (VNG-commissie Dekker).
Het bestuur van de corporatie staat onder toezicht van een raad van commissarissen die in totaal
voldoet aan eisen ten aanzien van onafhankelijkheid (toezicht minister van BiZa) en deskundigheid
(toezicht DNB -> WSW) en waarvan een aantal leden zijn benoemd op bindende voordracht vanuit de
georganiseerde huurdersvertegenwoordiging.
Bepaalde besluiten van het bestuur zijn onderworpen aan voorafgaand advies of instemming van de
ondernemingsraad en/of de huurdersvertegenwoordiging en/of aan goedkeuring van de Raad van
Commissarissen.
Oplossingen voor de drie dossiers
Het zal duidelijk zijn dat deze stip aan de horizon geen instrumenten of instituties kent die we in het
huidig stelsel niet kennen. Het systeem wordt alleen met al die bekende onderdelen net even anders
in elkaar gezet. En ik denk dat we daarmee een beter antwoord geven op de eerdergenoemde drie
probleemdossiers: de staatssteun, de verhuurdersheffing en de ongelukken.
Het staatssteundossier is eigenlijk al direct opgelost zodra de corporaties gaan betalen voor de
staatsgarantie en deze mogelijkheid op gelijke condities openstaat voor andere aanbieders van
woningen in het gereguleerde segment. Natuurlijk kan de premie voor een institutionele belegger
die het zonder onderlinge borging moet doen, hoger uitpakken dan voor een woningcorporatie,
maar dat is het gevolg van de omstandigheid dat de corporaties beschikken over een relatief groot
eigen vermogen waar geen financieel belang van een aandeelhouder op drukt. En dat is in de ogen
van de Europese commissie geen staatssteun. Hoewel dat vermogen in oorsprong met staatssteun is
opgebouwd, heeft het dat karakter met de Brutering in 1995 verloren. De overige door Europa als
staatssteun betitelde vormen van steun aan corporaties, spelen evenmin nog een rol. De
saneringssteun van het CFV bestaat niet meer (evenmin als het CFV zelf) en grond die is bestemd om
er woningen in het gereguleerde segment op te bouwen, heeft als gevolg van die bestemming een
lagere marktwaarde.
Blad 6
In landen als Duitsland en Oostenrijk wordt volkshuisvesting op een dergelijke manier bevorderd,
terwijl men daar geen last heeft van Europese bemoeienis vanwege staatssteun. Op deze wijze
ontstaat nu ook in Nederland een 'level playing field' in de hele woningmarkt.
Als we aldus ook in de Nederlandse verhoudingen de angel uit de staatssteundiscussie trekken,
verdwijnt de hele problematiek van DAEB en niet-DAEB, administratieve of juridische scheiding,
inkomenstoetsing etc., achter de horizon.
De verhuurdersheffing vinden we als zodanig niet meer terug in het model van de stip op de
horizon. Maar ten opzichte van de huidige situatie verschijnt hier wel een premie voor de
staatsgarantie. Op dit moment garandeert de staat ongeveer €85 mrd. aan leningen verstrekt aan
woningcorporaties. Een premie van 2% van de hoofdsom zou dus per jaar €1,7 mrd. opbrengen. Een
fors bedrag, dat ons bekend in de oren klinkt. Daar lijken de corporaties dus niet veel mee op te
schieten.
Er is echter een belangrijk verschil. De premie is namelijk gekoppeld aan de garantie en die
vertegenwoordigt daadwerkelijk een waarde voor de corporatie. Daar mag wel iets tegenover staan.
En, zoals eerder betoogd, als de staat overvraagt, dan kunnen de corporaties het zonder
staatsgarantie stellen. Dat kan zich ook voordoen als de corporatiesector het stelsel van onderlinge
borging zodanig weet te versterken, of de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat dusdanig
verslechtert, dat de premie niet meer marktconform is.
Een premie die een relatie heeft met de waarde van de garantie, werkt minder marktverstorend. De
verhuurdersheffing maakt beleggen in Nederlandse woningen onaantrekkelijk omdat ze een hoge
mate van irrationeel risico met zich brengt. Op het investeringsobject drukt een last die geen
economische relatie heeft met dat object. Natuurlijk, er is een relatie gelegd met de huurtoeslag
waarvoor deze woningen in aanmerking komen, maar de huurtoeslag is een vorm van
vraagondersteuning, waarvan dus de gebruiker en niet de belegger profiteert. Vraagondersteuning
waarvan bovendien maar een deel van die gebruikers profiteert, terwijl de verhuurder geacht wordt
de heffing grotendeels te dekken uit huurverhogingen die worden opgelegd aan een gedeelte van de
klanten die juist níet van de ondersteuning profiteren. Politiek is dat misschien voorstelbaar, maar
economisch druist het tegen alle ratio in. En zal het op termijn ongetwijfeld tot allerlei pervers of
ontwijkend gedrag leiden, dat vervolgens weer nieuwe wetgeving oproept.
Een simpele premie voor een garantie is economisch zonder meer verdedigbaar en prikkelt juist tot
rationeel gedrag waarmee uiteindelijk de overheid als garantsteller ook is gebaat.
In Toezicht met Bite is, tot nu toe onweersproken, uiteengezet waarom een stelsel met sterk extern
toezicht, bij voorkeur gesplitst in volkshuisvestelijk en financieel toezicht (twin peaks), in combinatie
met horizontale disciplinering op bedrijfstakniveau, effectieve waarborgen bevat om fouten als
gevolg van slecht ondernemerschap, moral hazard en regulatory capture, te kunnen voorkomen.
Voor de corporaties betekent dit wel een cultuuromslag. Maar in essentie betekent het de erkenning
van het feit dat een sector van vierhonderd bedrijven die in feite onbeperkt voor elkaar borg staan,
moet worden beschouwd als één onderneming, met een beperkte autonomie voor de individuele
'vestiging' en met een beperkte soevereiniteit voor haar bestuurder.
En dat werd tijd.....
Eindhoven, 16 juni 2014,
Marc Eggermont
Blad 7

Download Report