JAARVERSLAG OVER HET BOEKJAAR 2013 mei 2014 INHOUDSOPGAVE Pagina I Algemene gegevens 3 II Aanbieding jaarverslag 2013 4 III Goedkeuring van de Raad van Commissarissen 5 IV Volkshuisvestingsverslag A B C D E F V Algemene beschouwing Organisatie Verklaring van het bestuur Kengetallen over de afgelopen vijf jaar 31 33 42 43 Jaarrekening A B C D E F VII 6 14 19 20 26 30 Jaarverslag A B C D VI De kwaliteit en instandhouding van het woningbezit Het verhuren van woningen Betrekken van huurders bij beheer en beleid Het financiële beleid en beheer Leefbaarheid Wonen en zorg Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht (indirecte methode) Toelichting op balans Niet uit de balans blijkende verplichtingen Toelichting op winst- en verliesrekening 45 47 48 49 61 62 Overige gegevens Winstbestemming Accountantsverklaring 66 67 I ALGEMENE GEGEVENS Statutaire naam : Stichting Lyaemer Wonen Werkzaam in de gemeente : Lemsterland Adres : Straatweg 54, 8531 PZ Lemmer Correspondentieadres : Postbus 21, 8530 AA Lemmer Telefoonnummer : 0514-609000 Faxnummer : 0514-609001 Internet adres E-mail : : www.lyaemerwonen.nl [email protected] Datum oprichting : 19 december 1906 Datum en nummer van Koninklijk Besluit waarbij de corporatie laatstelijk is toegelaten : 15 maart 1972, nr. 236 Datum en nummer van inschrijving in het stichtingenregister bij de Kamer van Koophandel : 5 juni 2003, nr. 01031931 Datum waarop de statuten laatstelijk zijn gewijzigd : 5 juni 2003 3 II AANBIEDING JAARVERSLAG 2013 Hierbij bied ik u met genoegen het jaarverslag over 2013 aan. In dit jaarverslag wordt aandacht besteed aan de volkshuisvestingsprestaties en de financiële positie van de Stichting Lyaemer Wonen. Het jaar 2013 was wederom een belangrijk jaar voor wat betreft de toekomst van Lyaemer Wonen. Dit keer niet zozeer door alles wat aan de binnenkant van de organisatie gebeurde, al stonden we daar ook niet stil door onder andere een samenvoeging van teams, het herijken van processen, het volop inzetten op leefbaarheid en kwaliteit- en duurzaamheidverbetering van het woningbezit. Bepalend in 2013 waren zaken aan de buitenkant van de organisatie. In dit jaar is namelijk voor het eerst de verhuurdersheffing en de saneringsheffing ingerekend. Corporaties staan onverminderd, en in het algemeen niet positief, in de spotlights. Er is in 2013 gewerkt aan diverse nieuwbouwprojecten die verder zijn gebracht in de planvorming. Het gaat daarbij om: 1. Locatie De Splitting te Echtenerbrug: 25 woningen. 2. Locatie Steile Bank/Urkerstraat te Lemmer: 28 grondgebonden woningen. 3. De Multifunctionele Accommodatie in de wijk Lemstervaart te Lemmer. 4. Twee woningen aan de Kempenaarsweg te Echtenerbrug. In 2013 is ook weer fors geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van de woningen en energiebesparende maatregelen en ook in de komende jaren willen we hiermee verder gaan. Dit investeringsprogramma is echter voor een groot deel afhankelijk van de verkoopopbrengsten van bestaande woningen. In 2013 zijn 11 woningen verkocht dit waren er zes woningen meer dan begroot. Duidelijk is dat de corporatiefinanciën onder druk staan en dat er een aanslag wordt gedaan op de investeringscapaciteit en solvabiliteit van de organisatie. Het verslagjaar 2013 is afgesloten met een positief resultaat van € 2.589.000,--. In de begroting 2013 was rekening gehouden met een negatief resultaat van € 1.258.000,--. De belangrijkste verschillen worden in dit jaarverslag toegelicht. Een woord van dank is op zijn plaats voor een ieder die heeft bijgedragen aan de in 2013 geboekte resultaten. Dit geldt zowel voor de medewerkers van Lyaemer Wonen als de Raad van Commissarissen. We zien de toekomst nog steeds positief tegemoet. Lemmer, maart 2014. A. Rekers, directeur-bestuurder 4 5 IV VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG A. DE KWALITEIT EN INSTANDHOUDING VAN HET WONINGBEZIT 1. Het bouwen, verwerven, bezwaren, slopen en verkopen van woningen a. Het bouwen De nadruk ligt op het bouwen van levensloopgeschikte woningen, bereikbaar voor een brede doelgroep. Bij de voorbereiding van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met aspecten zoals betaalbaarheid, energiezuinigheid, levensloopgeschikt en duurzaamheid. Nieuwbouwwoningen kenmerken zich door hun woon- en onderhoudstechnische kwaliteit op langere termijn. Er is daarbij ook aandacht voor de grootte van de woning en de architectonische uitstraling. Om een beeld te geven van de activiteiten met betrekking tot de bouw wordt dit onderdeel hieronder opgesplitst. gereedgekomen nieuwbouwprojecten 1. Christiaan de Vriesstraat te Lemmer Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 19 verpleeghuisplaatsen en 17 levensloopgeschikte woningen Chr. de Vriesstraat, Lemmer KAW architecten en adviseurs, Groningen Aannemingsmaatschappij Friso BV maart 2012 maart 2013 nieuwbouw in voorbereiding 1. De Splitting / De Roede te Echtenerbrug Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 19 appartementen, 6 grondgebonden woningen De Splitting /De Roede, Echtenerbrug INBO, Heerenveen nog niet bekend volgens planning 2014 volgens planning 2015 2. Steile Bank te Lemmer Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 14 grondgebonden woningen Steile Bank, Lemmer INBO, Heerenveen nog niet bekend volgens planning 2014 volgens planning 2014 3. Urkerstraat te Lemmer Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 14 grondgebonden woningen Urkerstraat, Lemmer INBO, Heerenveen nog niet bekend volgens planning 2014 volgens planning 2014 6 4. Kempenaersweg te Echtenenerbrug Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 2 grondgebonden woningen Kempenaersweg, Echtenerbrug Zijlstra architecten, Bakhuizen nog niet bekend volgens planning 2014 volgens planning 2015 5. MFA te Lemmer Project: Locatie: Architect: Aannemer: Start bouw: Oplevering: Multifunctionele accommodatie Schokker, Lemmer KAW architecten en adviseurs, Groningen nog niet bekend volgens planning 2014 volgens planning 2015 b. Het verwerven Regelmatig vindt overleg plaats met de gemeente met betrekking tot verschillende locaties. Incidenteel wordt o.a. met makelaars of collega corporaties gesproken over eventuele nieuwe locaties. In 2013 zijn geen locaties aangekocht. c. Het bezwaren Bestaande woningen en gebouwen zijn niet bezwaard voor zekerheidsstelling van derden. d. Het slopen Sloop van woningen wordt als reële optie gezien als de (woon)kwaliteit niet op een verantwoorde manier aan de eisen van de tijd kan worden aangepast of als sprake is van opwaardering van de wijk. Voorts wordt sloop overwogen indien de locatie uitermate geschikt is voor levensloopgeschikte- en zorgwoningen. In 2013 zijn geen woningen gesloopt. e. Het verkopen Het verkopen van een woning kan als volgt: - aanbieding aan zittende huurder met 5% korting op taxatie waarde - woningen die door mutatie vrijkomen en voor de verkoop zijn aangewezen worden verkocht tegen taxatiewaarde Per januari 2013 zijn nog 276 woningen beschikbaar voor de verkoop. In 2013 zijn van deze lijst 5 woningen teruggehaald naar de verhuur. Dit zijn de 5 appartementen in het Arcade complex. Deze 5 huurappartementen maken onderdeel uit van in totaal 30 koopappartementen. Deze appartementen zijn gelegen in de duurdere sector (> € 225.000). Op dit moment is hier, in Lemmer, geen vraag naar. In 2013 zijn 11 woningen verkocht. Hiermee komt het aantal nog te verkopen woningen per 1 januari 2014 op 260. 7 2. Het in stand houden en treffen van voorzieningen aan woningen Algemeen In 2012 is in samenwerking met het bureau Companen uit Arnhem een strategisch voorraadplan opgesteld. Dit plan wordt jaarlijks geactualiseerd. De uitkomsten zijn vertaald in de meerjaren begroting 2013-2017. Om een inzicht te geven in de activiteiten met betrekking tot het in stand houden en verbeteren van de bestaande voorraad, wordt dit onderdeel hieronder opgesplitst. a. groot onderhoudsprojecten Het volgende groot onderhoudsproject is in voorbereiding: 1. 47 woningen Lemmer en Oosterzee Project: Locatie: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 47 woningen Lemmer en Oosterzee Urkerstraat, Zuiderzeestraat, Schoklandstraat en Wieringerstraat (Lemmer) en Herenweg en M. Poppiusstraat (Oosterzee) Bouwgroep Dijkstra Draisma, Bolsward maart 2014 2014 De werkzaamheden bestaan o.a. uit: - Saneren asbesthoudend dakbeschot en aanbrengen nieuw dakbeschot met isolatie - Aanbrengen vloerisolatie - Aanbrengen mechanische ventilatie - Vervangen hemelwaterafvoeren - Herstel voeg- en metselwerk - Beloopbare zolder Alvorens gestart kon worden met de werkzaamheden zijn eerst losse asbestdeeltjes op 15 zolders gesaneerd. Dit project was begroot voor 2013. De ontdekking van asbest maakte een saneringsaanpak noodzakelijk waarbij uitgebreid met de bewoners is gecommuniceerd. Het volgende groot onderhoudsproject is in uitvoering: 1. 38 woningen Oosterzee en Echtenerbrug Project: Locatie: Aannemer: Start bouw: Oplevering: 38 woningen Oosterzee en Echtenerbrug De Veenscheiding en Zr. Jacobsstraat (Echtenerbrug) en G. Roordastraat, Herenweg en M. Poppiusstraat (Oosterzee) Jorritsma Bouw BV, Bolsward najaar 2013 maart 2014 De werkzaamheden bestaan o.a. uit: - Verwijderen en afvoeren schoorstenen - Isoleren dak - Vervangen dakgoten - Bekleden dakoverstek kopgevels - Aanbrengen mechanische ventilatie - Aanbrengen vloerisolatie 8 b. herstructurering 1. wijkvisie Lemstervaart In opdracht van Lyaemer Wonen heeft KAW architecten en adviseurs uit Groningen een wijkvisie opgesteld voor de wijk Lemstervaart. Het resultaat is vertaald in een aktieplan. Belangrijk onderdeel is het nieuw te realiseren MFA. Met de gemeente is overleg om te komen tot een gezamenlijke uitwerking voor wat betreft aanpak openbaar gebied. De maatregelen voor de woningen zijn vertaald in de meerjarenbegroting. c. strategisch voorraadbeleid Onderhoud op basis van strategisch voorraadbeleid bestaat uit energiebesparende maatregelen en (extra) basiskwaliteit. 1. energiebesparende maatregelen Het label op het energieprestatiecertificaat geeft aan hoe energiezuinig de woning is en geeft de corporatie inzicht in de mogelijke energiebesparende maatregelen. Het label geeft tevens de bewoner inzicht in mogelijke energiebesparende maatregelen. Woningbouwcorporaties gebruiken de gegevens als sturingsinstrument bij investeringen en om inzicht te krijgen in mogelijke verbeteringen. Alle woningen hebben een energielabel. Overzicht labeling: label A B C D E F G totaal 01-01-2013 aantal 52 424 776 270 63 0 0 1585 % 3% 27% 49% 17% 4% 0% 0% 100% 31-12-2013 aantal 69 489 687 285 61 0 0 1591 % 4% 31% 43% 18% 4% 0% 0% 100% In 2013 is tegen huurverhoging bij 7 woningen de aangebouwde berging geïsoleerd. Tijdens de uitvoering van schilderwerkzaamheden is bij 24 woningen het enkele beglazing vervangen door dubbel glas. Verduurzaming 47 woningen in Oosterzee en Lemmer is doorgeschoven naar 2014. Dit geldt tevens voor 12 woningen van complex 11. 2. (extra) basiskwaliteit In toenemende mate wordt door huurders een woning met een hoogwaardig kwaliteitsniveau gevraagd, tegen een concurrerende prijs. Naast de bestekskwaliteit wil Lyaemer Wonen aan deze vraag tegemoet komen door het bieden van een basiskwaliteit (o.a. centrale verwarming, meterkast met vier groepen, wasmachine aansluiting en thermostaatmengkraan).Daarnaast wordt vanuit het strategisch voorraadbeleid ook extra kwaliteitsverbetering uitgevoerd. De belangrijkste in 2013 uitgevoerde werkzaamheden zijn: diverse complexen: schuttingen aanbrengen (20 woningen) complex 2, 73, 79: bergingen vorstvrij maken (23 woningen) complex 90: portiek upgraden 9 complex 91: portiek upgraden complex 93: tuinafscheiding Uitgevoerde energiebesparende maatregelen en basiskwaliteit 2013 2011 2012 Onderhoud € 811.824,00 € 630.404,00 € 197.806,00 Activa € 33.927,00 € 30.049,00 € 57.016,00 d. Onderhoud n.a.v. reparatieverzoeken Uitgangspunt is dat reparatieverzoeken binnen twee werkdagen worden afgehandeld. Spoedeisende reparatieverzoeken worden direct afgehandeld. Dit onderhoud wordt veelal door de eigen technische dienst uitgevoerd. Voor cv-onderhoud, glasherstel en rioolverstoppingen worden derden ingeschakeld. De kosten van het onderhoud als gevolg van reparatieverzoeken zien er als volgt uit: Kosten reparatieverzoeken Aantal meldingen Aantal meldingen per woning Kosten per melding € 2011 2012 1756 1482 1,11 0,94 161,08 € 197,83 2013 1477 0,92 € 182,99 Reparatieverzoeken 2009-2013 2200 2038 2000 Aantallen 1916 1800 1756 1600 1482 1477 2012 2013 1400 2009 2010 2011 Jaren 10 Reparatieverzoeken 2009-2013 ( kosten per melding) 220,00 197,83 Bedragen in € 200,00 182,99 180,00 161,08 160,00 140,00 125,75 132,86 120,00 100,00 2009 2010 2011 2012 2013 Jaren klein onderhoudsfonds Tegen een kleine maandelijkse vergoeding worden kleine reparaties uitgevoerd. Zoals reparaties aan sloten, afvoeren, deuren etc. Er is een afname van het aantal meldingen t.l.v. het klein onderhoudsfonds. Klein onderhoudsfonds Aantal meldingen Aantal meldingen per woning Kosten per melding 2011 628 0,40 57,46 € € 2012 531 0,33 62,03 € Aantallen Klein onderhoudsfonds 2009-2013 800 700 600 500 400 300 200 100 0 586 638 628 531 258 2009 2010 2011 Jaren 11 2012 2013 2013 258 0,16 75,67 Klein Onderhoudsfonds 2009-2013 2009 ( kosten per melding) 90,00 75,67 Bedragen in € 80,00 70,00 60,00 62,03 57,46 52,91 47,85 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 2009 2010 2011 2012 2013 Jaren e. mutatie onderhoud De kosten van het mutatieonderhoud zien er als volgt uit: De stijging van de kosten wordt o.a. veroorzaakt door; asbestsanering, kwaliteitsverbetering en de extra kosten om een woning weer bewoonbaar te maken. Mutatie onderhoud Kosten per mutatie 2011 2012 20 2013 € 1.305,31 € 900,91 € 1.882,18 882,18 Mutaties 2009-2013 2009 (kosten per mutatie) 1.950,00 1.882,18 1.850,00 Bedragen in € 1.750,00 1.650,00 1.550,00 1.450,00 1.350,00 1.305,31 1.287,69 1.171,83 1.250,00 1.150,00 1.050,00 900,91 950,00 850,00 2009 2010 2011 Jaren 12 2012 2013 f. WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) aanpassingen In 2013 zijn 14 aanpassingen gedaan met een totale investering van € 4.450,--. De aanpassingen betroffen hoofdzakelijk wijzigingen van het sanitair, aanpassing van het straatwerk en plaatsen van drempelhulpen. Er is sprake van een daling t.o.v andere jaren, wat veroorzaakt wordt door het feit dat door de gemeente minder vergoedingen worden verstrekt. g. planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud aan de woning kan onderscheid worden gemaakt tussen de buiten- en de binnenschil. Dit onderhoud wordt uitgevoerd volgens de meerjarenplanning onderhoud. Bij het onderhoud aan de buitenschil is collectief onderhoud de meest doelmatige onderhoudsvorm. Uitgangspunt is daarbij de bestekskwaliteit. Met betrekking tot het onderhoud aan de binnenschil wordt steeds meer rekening gehouden met de wensen van de klant. Keukenvervanging wordt projectmatig aangeboden en tevens kan eerdere vervanging worden uitgevoerd tegen bijbetaling of bij verhuizing. Uitgangspunt is vervanging na 18 jaar, waarbij de bewoner bij eerdere vervanging moet bijbetalen. De belangrijkste in 2013 uitgevoerde werkzaamheden zijn: complex 12, 14, 15, 18, 41, 44, 50, 89, 90: schilderwerk en herstel houtrot (128 woningen) complex 12, 14, 15, 18, 41, 44, 50, 51, 89, 90: straatwerk (194 woningen) complex 12: goten vervangen (26 woningen) complex 18: onderhoud kunststof kozijnen (8 woningen) Daarnaast zijn op diverse adressen douches en/of toiletten gerenoveerd en keukenblokken vervangen. Planmatig onderhoud Kosten per woning 2011 € 693,00 13 2012 € 646,06 2013 € 589,18 B. Het verhuren van woningen 1. Doelgroepen Woningen worden toegewezen aan diverse doelgroepen. Primair zijn wij er voor mensen, die door financiële, sociale of fysieke omstandigheden belemmerd worden in hun huisvestingskansen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot € 681,02 (peiljaar 2013). Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een bepaald maximaal belastbaar inkomen. Voor 2013 lag deze grens op maximaal € 34.229,--. 10% van de sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan inkomens boven deze inkomensgrens. Lyaemer Wonen heeft in 2013 acht woningen van de 130 verhuurde sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.229,--. Dit betreft 6%. Doelgroepen zijn o.a.: Starters Starters, dit zijn voornamelijk één- en tweepersoonshuishoudens die nog geen zelfstandige woning bewonen op het moment van toewijzing. Er wordt een onderscheid gemaakt in jonger en ouder dan 23 jaar. Dit heeft te maken met het wel of niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen geldt voor jongeren tot 23 jaar een maximale huur van € 374,44 (peiljaar 2013). De maximale aftoppingsgrens voor 23 jaar en ouder is € 681,02 (peiljaar 2013). Starters tot 23 jaar: Binnen het bestaande woningbezit worden huurwoningen met een huur tot € 374,44 zoveel mogelijk toegewezen aan deze groep. Ook bij huurharmonisatie wordt hiermee rekening gehouden. Het is moeilijk, financieel gezien, om voor deze doelgroep in de nieuwbouw woningen te realiseren. In 2013 zijn 13 woningen beschikbaar gekomen voor starters tot 23 jaar. Hiervan zijn 10 woningen toegewezen aan deze doelgroep. Het gemiddelde aantal reacties op een woning voor deze doelgroep was 24. Hierbij de opmerking dat ± 25% van het aantal reacties ouder was dan 23 jaar. Starters/doorstromers van 23 jaar en ouder: Deze groep komt in beginsel voor alle huurwoningen tot € 681,02 (peiljaar 2013) in aanmerking. Ook in de nieuwbouw wordt voor deze groep gebouwd. In 2013 zijn 88 woningen toegewezen aan huishouders van 23 jaar en ouder (tot en met 64 jaar). Het gemiddelde aantal reacties op een woning was 27. Door bestaande huurwoningen te verkopen (verkoopprijs tot ± € 130.000,--) wordt een bepaalde groep starters en/of eerste kopers op de woningmarkt bediend. Ouderen Woningen met natte cel en slaapkamer gelijkvloers worden bij voorrang toegewezen aan ouderen. Het streven is om vóór 2015 30% van de woningvoorraad geschikt te laten zijn voor senioren. Eind december 2013 is het percentage ± 26%. De bestaande woningvoorraad is moeilijk aan te passen. Het zal voornamelijk in de nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Er wordt gewerkt met een sterrensysteem voor gelijkvloerse woningen. Een woning kan maximaal vier sterren toegewezen krijgen, hierbij is de woning rolstoel toe- en doorgankelijk. In 2013 zijn 47 woningen beschikbaar gekomen voor ouderen. Hiervan zijn 32 woningen toegewezen aan de doelgroep ouderen (65+). Het gemiddelde aantal reacties per woning was 10. Het zijn niet alleen ouderen die hierop reageren, maar ook woningzoekenden jonger dan 65 jaar. Mensen met een beperking Aangepaste woningen worden bij mutatie met voorrang toegewezen aan deze doelgroep. Daarnaast bieden wij huisvesting aan cliënten van Talant (11 woningen). Talant biedt mensen met een beperking de zorg en ondersteuning die zij nodig hebben om zelfstandig te kunnen functioneren. Tevens fungeert een woning als steunpunt voor deze bewoners in combinatie met kamertraining. In 2013 zijn vier woningen aan cliënten verhuurd die begeleid worden door de J.P. van Bentstichting. Het betreft hier de nieuwbouwlocatie aan de Chr. de Vriesstraat te Lemmer. Daarnaast zijn in 2013 19 verpleeghuisplaatsen opgeleverd, op deze zelfde locatie, aan Zorggroep Plantein. 14 Statushouders De gehele taakstelling voor 2013 is ingevuld. In totaal zijn 15 statushouders gehuisvest. Hiervoor heeft Lyaemer Wonen 7 woningen beschikbaar gesteld. Dak- en thuislozen. Uitgezette huurders waarbij sprake is van meervoudige problematiek kunnen, onder de voorwaarde dat zij woonbegeleiding accepteren, een tweede kans krijgen. In 2013 is dit niet aan de orde geweest. 2. Aantal woningzoekenden Het aantal woningzoekenden aan het eind van het verslagjaar bedroeg 943. Jaarlijks wordt het woningzoekendenbestand opgeschoond. Woningzoekenden die langer dan één jaar staan ingeschreven ontvangen een brief met het verzoek het antwoordformulier , binnen een gestelde termijn, te retourneren. Bijna de helft retourneert het antwoordformulier. Degenen die niet reageren worden uitgeschreven als woningzoekenden. Dit is zonder problemen verlopen. Aantallen Woningzoekenden 980 960 940 920 900 880 860 840 820 800 957 943 923 875 862 2009 2010 2011 2012 2013 3. Woningtoewijzing De beschikbaar komende woningen worden via onze website gepubliceerd. Lyaemer Wonen hanteert het aanbodmodel. Toewijzing vindt plaats op basis van zoekduur. De langst zoekende krijgt de woning toegewezen. 4. Mutaties Het aantal mutaties in 2013 bedroeg 113. Een mutatie betreft een woning die na opzegging weer wordt verhuurd. Tevens zijn 17 nieuwbouwappartementen en 19 verpleeghuisplaatsen opgeleverd. In totaal zijn 130 woningen verhuurd. 5. Maatwerk Lyaemer Wonen levert in uitzonderlijke situaties maatwerk aan woningzoekenden. Negen huishoudens die onder het sociaal plan vielen van herstructurering Urkerstraat hebben met voorrang andere woonruimte toegewezen gekregen i.v.m. sloop van hun woning. 6. Leegstand Aan het einde van het verslagjaar stonden 28 woningen leeg, 11 woningen voor de verkoop, 12 i.v.m. toekomstige sloop, 2 bestemd als wisselwoning, 2 woningen voor grootonderhoud (project 47 woningen) en 1 woning voor verhuur (is op 3 januari 2014 weer verhuurd). Daarnaast staan 2 ruimtes in het Delphion gebouw leeg. Deze ruimtes worden niet meer verhuurd i.v.m. toekomstige sloop van het Delphion gebouw. 15 Verhuringen 2013 1 persoon Leeftijd =< 65 > 65 Huurklasse Inkomen <= 21.025,00 > 21.025,00 <= 21.100,00 > 21.100,00 12 4 0 0 16 Totaal 2 personen Leeftijd =< 65 > 65 Inkomen <= 28.550,00 > 28.550,00 <= 28.725,00 > 28.725,00 3 of meer personen > 65 20 13 10 2 48 > 535,91 Totaal 5 37 1 18 6 16 0 2 12 76 13 5 3 0 22 > 535,91 Totaal 2 18 0 5 10 13 1 1 13 38 55 21 Huurklasse 374,44 535,91 <= 374,44 3 0 0 0 3 Totaal Leeftijd =< 65 374,44 535,91 <= 374,44 23 15 Huurklasse Inkomen <= 28.550,00 > 28.550,00 <= 28.725,00 > 28.725,00 374,44 574,35 <= 374,44 0 0 0 0 0 Totaal Totaal generaal 16 15 2 0 0 17 > 574,35 Totaal 2 17 1 3 0 0 0 0 3 20 130 20 0 7. Tuinonderhoud. De wijkbeheerder spreekt als eerste de bewoners aan op hun tuinonderhoud. Als dit niet tot het gewenste resultaat leidt dan wordt de bewoner aangeschreven. In 2013 hebben 24 (2012: 53) bewoners een brief ontvangen met het verzoek de tuin op te knappen. Vervolgens is aan 13 (2012: 28) bewoners een herhaald verzoek gedaan, waarvan 4 (2012:15) een brief hebben gehad, dat wij de tuin op kosten van de bewoner gaan opknappen. Bij 2 bewoners (2011: 6) heeft de wijkbeheerder de tuin opgeknapt en zijn de uitgevoerde werkzaamheden in rekening gebracht. Lyaemer Wonen biedt huurders de mogelijkheid om tegen een huurverhoging van € 1,00 per meter, in de kale huur, een schutting te laten plaatsen. In 2013 zijn 16 schuttingen geplaatst (2012:14). 8. Bezwaarschriften In 2013 zijn 26 bezwaarschriften ingediend tegen de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013. Lyaemer Wonen maakte gebruik van inkomensafhankelijke huurverhoging. De reden van bezwaar was met name dat het inkomen in 2012 afweek (naar beneden) t.o.v. 2011 waarop de huurverhoging was gebaseerd. De bewoners zijn hierbij in het gelijk gesteld. Eén bezwaarschrift is doorgestuurd naar de huurcommissie aangezien de bewoner geen stukken kon overleggen waarop het bezwaar was gebaseerd. De huurcommissie heeft Lyaemer Wonen vervolgens in het gelijkgesteld. 9. Jaarverslag geschillencommissie 2013 Huurders en medehuurders kunnen klachten indienen bij de geschillencommissie. In een reglement is de samenstelling en werkwijze geregeld. In het reglement zijn tevens termijnen opgenomen, waarbinnen tot een afhandeling van een klacht moet zijn gekomen. De geschillencommissie is op 22 oktober 2002 geïnstalleerd en bestaat uit drie leden. De leden van de geschillencommissie zijn allen onafhankelijk van Lyaemer Wonen. Eén lid wordt voorgedragen door de Huurdersvereniging Lemsterland. Eén lid wordt voorgedragen door de Ondernemingsraad van de corporatie. Voornoemde leden dragen samen een derde lid voor, die tevens als voorzitter van de commissie optreedt. De leden worden benoemd voor een periode van drie jaar. Aftredende leden zijn twee keer opnieuw benoembaar voor een periode van drie jaar. Het rooster van aftreden: Mevrouw M. Blok (voorzitter) : 2015 De heer H. van Ettekoven (secretaris) : 2014 De heer W. van der Weide : 2016 De commissie is in het jaar 2013 één keer bijeen geweest. Dit betrof een behandeling van een geschil. Hierbij is het advies van de commissie door het bestuur overgenomen. 10. Kwaliteitszorg Nadat in 2012 het vernieuwde huurincassoproces is geïmplementeerd is in 2013 een start gemaakt met de implementatie van het herziene verhuur- mutatieproces. Onderdeel van deze herziening was ook de tevredenheidsmetingen richting klanten. Zowel voor het proces reparatieverzoeken en het verhuur- en mutatieproces zijn de enquêtes inhoudelijk beoordeeld en aangepast. Daarbij is het versturen en verwerken van de enquêtes efficiënter en effectiever ingericht. Eind 2013 is gestart met het houden van tevredenheidsmetingen. Dit betreft de metingen “reparatieverzoeken” en dienstverlening “nieuwe huurders”. 17 11. Woningmarkt In 2013 zien wij, na een daling in 2012, weer een stijging van het aantal woningzoekenden. Eind 2012 had Lyaemer Wonen 875 woningzoekenden en eind 2013 waren dit er 943. Hoewel het aantal woningzoekenden stijgt, neemt het gemiddelde aantal reacties per woning af. Van 40 reacties eind 2012 naar 29 eind 2013. Een reden zou kunnen zijn de slechte huidige economische situatie. Betaalbare huurwoningen komen nauwelijks beschikbaar omdat er geen doorstroming is naar betaalbare koopwoningen. Voor een grote groep is het moeilijk een hypotheek af te sluiten. Zij willen wel, maar kunnen onvoldoende lenen. Kortom de woningmarkt zit vast. Lyaemer Wonen zal doorgaan met het verkopen van huurwoningen en waar mogelijk ook met het bouwen van woningen. 18 C. Betrekken van huurders bij beheer en beleid Het BBSH en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders leggen de verantwoordelijkheid van corporaties vast om huurders zoveel mogelijk bij beleid en beheer te betrekken. Overleg Huurdersvereniging Lemsterland In de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders is geregeld dat de verhuurder er zorg voor draagt, dat deze organisatie redelijkerwijs de werkzaamheden, die met hun taak verband houden, kan uitvoeren. De Huurdersvereniging Lemsterland en Lyaemer Wonen hebben een samenwerkingsovereenkomst. In 2013 zijn vier gezamenlijke vergaderingen geweest met de Huurdersvereniging. Aan de orde kwamen o.a. het huurbeleid 2012, activiteitenplan Huurdersvereniging, sloop-, nieuwbouw- en renovatieprojecten, onderhoudsbegroting 2014, jaarrekening Lyaemer Wonen 2012, begroting 2013 en meerjarenprognose 2014 t/m 2023 van Lyaemer Wonen en begroting 2013 van de Huurdersvereniging. Naast de structurele vergaderingen heeft Lyaemer Wonen twee ledenvergaderingen van de Huurdersvereniging bijgewoond. De Huurdersvereniging is akkoord dat Lyaemer Wonen inkomensafhankelijke huurverhoging hanteert. Met de Huurdersvereniging is overeenstemming bereikt over het voorstel van 3%, 4% en 5,5% voor de verschillende inkomensgroepen. De financiering van de Huurdersvereniging wordt op basis van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders vergoed. Over 2013 is aan de Huurdersvereniging een bijdrage toegekend van € 13.226,77. Tijdens het verslagjaar heeft de voormalige penningmeester uitgaven gedaan die niet verantwoord c.q. achterhaald kunnen worden. De Huurdersvereniging heeft een verliespost van € 5.799,42 genomen. Tijdens de ledenvergadering van de Huurdersvereniging op 18 november 2013 hebben zij hun leden hierover geïnformeerd. Naast een financiële vergoeding voor de uitvoering van de werkzaamheden faciliteren wij o.a. vergaderruimte. De bestuursvergaderingen van de Huurdersvereniging vinden plaats in het gebouw van Lyaemer Wonen. In het hoofdstuk over leefbaarheid staat beschreven bij welke onderdelen huurders betrokken zijn geweest met betrekking tot woonomgeving. 19 D. HET FINANCIËLE BELEID EN BEHEER 1. Financiële positie De financiële positie van de corporatie is solide. De solvabiliteit bedraagt 32,97%. Verwacht wordt dat het vermogen vanaf 2014 afneemt door o.a.: investeringen in kwaliteit door woningverbetering en energiebesparende maatregelen; onrendabele investeringen in nieuwbouw; heffingen, zoals o.a. de verhuurdersheffing en saneringsheffing met ingang van 2013. 2. Financiering De corporatie heeft groot belang bij continuïteit in de financiering tegen een acceptabele prijs. De behoefte aan leningen wordt vooral gedekt door de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. Gedurende de laatste jaren hebben wij veel leningen afgelost en geherfinancierd en daarbij nieuwe renteafspraken gemaakt. Op dit moment wordt vooral gebruik gemaakt van leningen met een korte looptijd. Rentabilitieit vreemd vermogen lang Percentage 6 5,5 5 5,33 4,94 5,22 4,37 4,5 4,33 4 2009 2010 2011 2012 2013 Jaar 4. De financiën a. Solvabiliteit: Lyaemer Wonen is een financieel gezonde organisatie. Wij beschikken over een behoorlijk eigen vermogen. Vanuit ons strategisch voorraadbeleid hebben wij echter een aantal nieuwbouwambities geformuleerd. Dit legt een maximale claim op onze financiële ruimte, waardoor financiële ruimte voor andere maatschappelijke opgaven beperkt is. Hierbij houden we ons aan de volgende normen: 20 • Wij hebben onze voorgenomen ambities bijgesteld waardoor onze solvabiliteit in de komende jaren boven de 15% blijft, op basis van een voorzichtige waardering tegen historische kostprijs. • De komende jaren zullen onze kasstromen steeds meer bepalend worden voor onze mogelijkheden. Wij merken dat door toegenomen financiële lasten, zoals de VPB (vennootschapsbelasting) en de verhuurdersheffing met ingang van 2014 onze liquide middelen verder afnemen. Daarnaast stagneert in de huidige economische situatie de verkoop van huurwoningen. Dit vraagt daarom continue aandacht voor onze liquiditeitspositie. Bij het bespreken van onze maatschappelijke inzet met onze partners zijn we rond deze beide begrippen transparant over onze financiële mogelijkheden en vooral ook onmogelijkheden. b. De huursom 2013 De huren zijn per 1 juli 2013 gemiddeld met 3,2% verhoogd. Per 1 juli 2013 zijn onderstaande huurverhogingen toegepast: Percentage 0 3 4 5,5 Aantal woningen 32 1237 154 168 Huurverhogingspercentage Bezwaarschrift huurverhoging Verzoekschrift naar Huurcommissie Uitspraak Huurcommissie Verzoekschrift naar Huurcommissie i.v.m. niet betalen huurverhoging 2011 1,3 - 2012 2,3 - 2013 3,2 26 1 1 - - - c. De huuromzet De totale huuromzet (inclusief bijkomende vergoedingen) bedraagt in het verslagjaar € 8.685.000,--, ten opzichte van 2012, waarin de totale huuromzet € 8.227.000,-- bedroeg, betekent dit een toename van € 458.000.--. De toename is ontstaan door o.a. de huurverhoging per 1 juli en het in exploitatie nemen van 17 appartementen en 19 verpleeghuisplaatsen. 21 d. De huurderving (leegstaande woningen) Huurderving % van huuromzet per jaar 1,20% 1,00% 0,99% 0,87% 0,73% 0,80% 0,60% 0,40% 0,34% 0,38% 2011 2012 0,20% 0,00% 2009 2010 2013 De grote afwijking ten opzichte van 2012 wordt grotendeels verklaart door de leegstand van te slopen woningen en de leegstand van te verkopen woningen. e. De Huurachterstand (achterstand in betaling van de huur) Huurachterstand % van huuromzet per jaar 2,00% 1,75% 1,51% 1,52% 2012 2013 1,50% 1,25% 1,00% 0,75% 0,86% 0,63% 0,70% 0,50% 0,25% 0,00% 2009 2010 2011 22 f. Incasso huurachterstand I.v.m. de wet op de schuldsanering worden grotere risico's gelopen aangaande incasso van de huur bij faillissement. Een hogere huurachterstand is onacceptabel en (meer) huisuitzettingen zijn sociaal onaanvaardbaar. In het voortraject worden de huurders daarom actief benaderd. Hiermee moet worden bereikt, dat de huurachterstanden binnen de perken blijven, dat de deurwaarder zo weinig mogelijk hoeft te worden ingeschakeld en dat minder vaak onbetaalde rekeningen moeten worden afgeboekt, dan wel ter incasso aan een incassobureau moeten worden overgedragen. De huuradministratie actueel houden, de gemaakte afspraken over betalingsregelingen intensief bewaken, duidelijkheid verschaffen over de gevolgen van gerechtelijke incasso en actieve benadering, blijven de belangrijkste actiepunten met daarnaast het bespreken van een plan van aanpak in het Sociaal Team. 2011 15 2 21 Incasso gerechtsdeurwaarder Huisuitzettingen (huurachterstand) In behandeling einde verslagjaar 2012 12 3 28 2013 7 26 5. Financieel statuut De risico's in verband met renteconversie en herfinanciering van leningen worden jaarlijks in kaart gebracht. Vastgelegd is in welke situaties intern dan wel extern wordt gefinancierd. Over de hoofdsom worden geen risico's geaccepteerd. Jaarlijks worden afspraken gemaakt met de huisbankier inzake rentevergoeding over onze liquide middelen. Actualisatie van het financieel statuut vindt jaarlijks plaats en wordt in de Raad van Commissarissen besproken. De uitgangspunten van het financieel statuut zijn beheersbaarheid van de rentelasten, het minimaliseren van de risico's van rentestijgingen en optimaal liquiditeiten beheer. 6. Investeringsstatuut Sedert een aantal jaren heeft Lyaemer Wonen een investeringsstatuut. Dit statuut is een gedragscode voor Lyaemer Wonen als het gaat om haar investeringsbeleid. In dit statuut komen naast een uiteenzetting van het investeringsbeleid ook aan de orde de verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van de uitvoering en de controle op dat beleid. Tot slot is in dit statuut de informatievoorziening aan de Raad van Commissarissen uiteengezet. Actualisatie van het investeringsstatuut vindt jaarlijks plaats en wordt in de Raad van Commissarissen besproken. 7. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De garantie van bestaande leningen wordt verstrekt door het WSW. De financiële positie wordt door het WSW jaarlijks herbeoordeeld. Blijkens de uitslag van de herbeoordeling 2013 voldoet Lyaemer Wonen aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van het vorenstaande kan Lyaemer Wonen gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds tot en met 2015. De gemeente De Friese Meren (voorheen Lemsterland) heeft een gelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW afgesloten, na verlenging t/m 2018. 23 8. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) In het kader van haar toezichthoudende taak ontvangt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op basis van het BBSH (besluit beheer sociale- huursector) de jaarstukken van de corporatie. Dit zijn: Jaarrekening en jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Cijfermatige kerngegevens Accountantsverklaring etc. De toezichtstaak staat centraal in de doelstellingen van het CFV. Dit betekent dat het verbeteren van het financiële toezicht op het door corporaties beheerde maatschappelijk vermogen voortdurend de aandacht van het CFV heeft. Het CFV oefent enerzijds toezicht uit op individuele corporaties en onderzoekt anderzijds de financiële positie van de gehele corporatiesector. De gegevens worden centraal aangeleverd aan CorpoData, die ze verzameld en verwerkt voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting en voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Lyaemer Wonen heeft in 2013 over de DPI 2012 (=meerjarenbegroting) alsmede de DVI 2012 (jaarrekening) een A1 oordeel gekregen. Een A1 oordeel wil zeggen dat de voorgenomen en uitgevoerde activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie van Lyaemer Wonen. 9. De administratie De administratie, de samenstelling van het jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, prognose en kerncijfers, de kostenbegroting en de financiële meerjarenprognose worden door het eigen werkapparaat opgesteld. De controle op de administratie is aan BDO Audit& Assurance BV opgedragen. De controle van de jaarrekening 2013 is uitgevoerd door BDO Audit & Assurance BV, die de bijgevoegde controleverklaring heeft afgegeven. 10. Waardeveranderingen Onrendabele top: Het betreft: terugname te veel genomen onrendabele top Chr. de Vriesstraat € 147.000,--. Afwaardering: Het betreft: de afwaardering van diverse complexen € 575.000,--. Opwaardering: Het betreft: opwaardering naar hogere bedrijfswaarde van diverse complexen € 543.000,--. 11. Activiteiten ten aanzien van verbindingen In 2008 heeft Lyaemer wonen een BV opgericht voor haar fiscale activiteiten. Er zijn in 2013 geen activiteiten uitgevoerd in de BV. De BV is momenteel leeg. Lyaemer Wonen heeft een verbindingenstatuut opgesteld, dat in 2012 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. 24 12. Administratieve organisatie en interne controle Gedurende het boekjaar 2013 zijn een aantal procedures zoals o.a. verhuur-mutatieproces, klachtenaanname opnieuw beschreven. Dit werd mede ingegeven door het in gebruik nemen van een nieuw automatiseringssysteem. In de loop van 2014 zullen genoemde processen een audit ondergaan. Als onderdeel van de interne risicobeheersing is een aantal jaren geleden een intern controleplan opgesteld; het controleplan zal in 2014 worden geactualiseerd. 13. Resultaat ten opzichte van de begroting Het verslagjaar 2013 is afgesloten met een voordelig resultaat van € 2.589 (bedragen x € 1.000,00) Verslagjaar Begroting Opbrengsten Huren Vergoedingen Verkopen onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Lasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële activa Lonen & Salarissen (incl. sociale lasten) Onderhoud Overige bedrijfslasten Verhuurdersheffing/saneringssteun Rentelasten Verslagjaar 2013 2013 2012 8.373 220 959 165 88 9.805 8.322 219 400 93 40 9.074 7.973 213 1.416 170 133 9.905 1.555 - 116 1.208 1.620 3.030 1.281 1.574 370 1.179 1.489 1.338 386 1.373 7.233 1.270 1.368 363 1.401 10.333 1.901 1.798 28 1.349 8.199 Belastingen - 17 -,- -987 Resultaat 2.589 1.259 719 De belangrijkste verschillen bestaan uit: Meevallers (x € 1.000,--): Huren: - hogere huren, ontstaan door huurharmonisatie ineens Waarde verandering: - onrendabele top Steilebank/Urkerstraat, MFA Lemstervaart en Kempenaarsweg in verband met uitstel project - opwaardering naar hogere bedrijfswaarde Verkopen: - zes meer woningen verkocht dan begroot Tegenvallers (x 1.000,--) Waardeverandering - afwaardering bedrijfswaarde diverse complexen per saldo Onderhoud - extra onderhoud door o.a. asbestsanering, kwaliteitsverbetering - 25 € 51 - 3.030 - 543 - 559 - 574 - 220 E. Leefbaarheid Lyaemer Wonen wil dat haar klanten in een plezierig woonklimaat wonen en is bereid een actieve bijdrage te leveren op het gebied van het woon- en leefklimaat. Investeringen in de leefbaarheid en in duurzame woonomgeving kunnen gaan om: 1. Investeren in de uitstraling en differentiatie van het vastgoed. Op locaties, welke wij verwerven, wordt nieuwbouw gecreëerd die uiteraard aansluit bij de behoefte van onze klanten en die een meerwaarde hebben voor de buurt, wijk of dorp. Met meerwaarde bedoelen wij ook uitstraling, blikvanger en passend in de omgeving. 2. Investeren in sociaal beheer: Overlast meldingen Bemiddelen bij overlast en bewonersparticipatie. Lyaemer Wonen bemiddelt bij overlastzaken tussen huurders. In 2013 hebben we 42 meldingen van overlast binnen gekregen wat betrekking had op 21 verschillende dossiers / huurders. Meerdere dossiers zijn eveneens doorgespeeld naar het Sociaal Team omdat daar een meervoudige problematiek achter schuil ging. Dat betrof minimaal 10 dossiers. Overlast zaken zijn in 2013 gestructureerd opgepakt. Na een melding is er altijd binnen 2 dagen contact geweest met de klager, maar ook altijd binnen een week met de overlastgever. Op 1 à 2 dossiers na, zijn na interventie de klachten gestopt. Bij de overgebleven dossiers speelt een gerechtelijke procedure of heeft het sociaal team ingegrepen. Ook zijn er twee overlast veroorzakers verhuisd nadat een wietplantage is opgerold. 3. Sociaal team In de gemeente Lemsterland / De Friese Meren is een Sociaal Team werkzaam in het kader van het beleid m.b.t. integrale veiligheid. Het Sociaal Team heeft tot doel hulp te organiseren rond mensen die te kampen hebben met meervoudige problemen en die daardoor regelmatig voor overlast zorgen. Tevens is de opzet om huisuitzettingen te voorkomen, zowel in het kader van overlast als bij huurschulden. In het Sociaal Team hebben zitting: de gemeente Lemsterland, politie, GGZ, Stichting maatschappelijk werk Fryslân, verslavingszorg Noord Nederland en Zienn opvang en ondersteuning. Deze partijen hebben in 2010 het convenant “Sociaal Team Lemsterland” ondertekend. De coördinatie van het Sociaal Team wordt verzorgd door Timpaan Welzijn. In 2013 is het Sociaal Team 8 maal bijeengeweest. Maar door het werken met KEDO is er eigenlijk sprake van doorlopend contact binnen het Sociaal Team. De deelnemers zijn tevreden over de samenwerking met elkaar. De resultaten voor Lyaemer Wonen zijn positief. In 2013 zijn 40 casussen besproken. Er hebben 8 zorgoverleggen plaatsgevonden. Lyaemer Wonen heeft 12 nieuwe aanmeldingen gedaan. Deze hadden voornamelijk betrekking op huurachterstand maar ook op overlast. Het aantal huurders met betalingsproblemen is merkbaar toegenomen in 2013. De meldingen die door andere organisaties zijn gedaan hadden betrekking op drugs- en alcoholverslaving en huiselijk geweld. Ondanks meerdere huisuitzettingvonnissen is er uiteindelijk geen enkele ontruiming geweest. Partners binnen het Sociaal Team hebben dit gezamenlijk weten te voorkomen. 4. Ondersteunen van buurtbeheer: Onderhoud groen, voetpaden en zwerfvuil. De wijkbeheerder, in dienst bij Lyaemer Wonen, inspecteert de woonomgeving, signaleert en verwijdert vervuiling, houdt toezicht op algemene ruimten, houdt het magazijn op orde en verricht hand- en spandiensten voor bewoners tijdens grote renovatie- en/of sloopprojecten. De wijkbeheerder spreekt bewoners aan die de tuin slecht onderhouden en maakt hierover, met de bewoner, concrete afspraken. Door persoonlijke benadering zien wij dat bewoners sneller actie ondernemen om de tuin op te knappen. Voor het afvoeren van afval stellen wij een aanhangwagen beschikbaar. In bijzondere situaties, ouderen en/of mensen met een beperking, helpt de wijkbeheerder mee. De wijkbeheerder vervult een belangrijke rol bij grootschalige renovatie- en sloopprojecten. Hij helpt de bewoners mee met bijv. het verplaatsen van schuttingen, het ophangen van noodlampen, 26 zorgt ervoor dat bewoners hun afval kunnen wegbrengen e.d. Daarnaast bemiddelt hij bij lichte bewonersproblematiek en biedt een luisterend oor. 5. Duurzame woonomgeving:. Hiervoor is jaarlijks een bedrag van € 100.000,-- beschikbaar. Investeringen in bijv. (achterpad) verlichting, verkeersveiligheid, groenvoorziening en aanleg speelveld/ontmoetingsplekken vallen onder duurzame woonomgeving. Het jaarlijkse budget voor duurzame woonomgeving is meegenomen in het strategisch voorraadbeheer. Hierdoor wordt meer een beleidsmatige aanpak bereikt. Daarnaast worden initiatieven vanuit buurten gestimuleerd. In Oosterzee bij het complex grenzend aan het Novacplein en de parkeerplaats aan de Herenweg bestond een rommelige erfafscheiding. In overleg met de bewoners is hier een hekwerk met begroeiing tussen geplaatst. Hierdoor hebben de bewoners wat meer privacy in hun achtertuinen. Daarnaast is er een uniforme erfafscheiding ontstaan vanuit de parkeerplaats waardoor ook losse spullen in tuinen uit het zicht zijn. Kortom, het ziet er een stuk netter uit. Daarnaast is in Oosterzee een grootschalig plan ontwikkeld voor een Jongeren Ontmoetingsplek (JOP). Dit plan is tot stand gekomen door de inwoners zelf. Ook de ontwikkeling en beheer wordt door bewoners (jong en oud) zelf ter hand genomen. Binnen het JOP is ruimte voor meerdere sporten, elkaar ontmoeten voor zowel inwoners als toeristen. Het totale project kost € 180.000,-waarvan Lyaemer Wonen, onder voorwaarden, € 30.000,-- heeft toegezegd voor de inrichting van het JOP. Realisatie vindt plaats in 2014. In de wijk Lemstervaart zijn bij twee complexen de tuinen, in overleg met de bewoners, opgeknapt. In het Rienplan zijn diverse zij- en achterpaden verbreed. Dit was nog een voortvloeisel uit de gehouden wijkschouw in 2012. 6. Wijkschouw In 2013 is in navolging van 2012 de wijkschouw verder opgepakt. Deze heeft in juni plaatsgevonden in de Lemstervaart. Met de betrokkenen van de buurtvereniging, huurdersvereniging, politie, Gemeente Lemsterland en collega’s van Lyaemer Wonen werd een ronde door de wijk gedaan en was de aandacht gericht op mogelijke verbeteringen op het gebied van leefbaarheid, openbare ruimte, veiligheid , onderhoud van het groen en de woningen. Vooraf aan de wijkschouw konden de huurders suggesties doen voor verbeteringen in de wijk door eens schouwformulier in te vullen. Daarnaast is er ook ruimte geboden op een inloopmiddag van de wijkvisie Lemstervaart om verbeteringen door te voeren. Er kwamen rond de 35 reacties binnen. Daar zijn we erg tevreden mee! Tijdens de wijkschouw kwam naar voren dat bewoners suggesties voor verbeteringen hebben voor de snelheid van het verkeer, opruimen van hondenpoep, opknappen van speelplekken, het toevoegen van groen in de wijk, verbeteringen van de inrichting van verschillende wegen. Vervolgens is er door Lyaemer Wonen overleg geweest met de gemeente ten aanzien van mogelijke verbeteringen. Zo zijn er door de gemeente snoeiwerkzaamheden verricht, is er een groenplan gemaakt waarbij verschillende perken zijn herplant, worden er 50 bomen toegevoegd, zijn de speelplekken voorzien van nieuw zaagsel en zullen binnen 3 jaar alle perken opnieuw worden ingericht. Daarnaast is Lyaemer Wonen in overleg met de gemeente om de infrastructuur rondom de nieuwe MFA te herinrichten. De gemeente maakt bovendien een plan om andere infrastructurele verbeteringen door te voeren in de wijk. De uitkomsten van de wijkschouw zijn huis aan huis teruggekoppeld via de nieuwsbrief Lemstervaart. Verder zijn structurele afspraken gemaakt met de gemeente over het uitvoeren van 2 tot 3 wijkschouwen per jaar in wijken en dorpen waar Lyaemer Wonen bezit heeft. Lyaemer Wonen heeft het achterpaden budget gekoppeld aan de duurzame leefomgeving, zodat er ook budget beschikbaar is om uitkomsten uit een wijkschouw daadwerkelijk te kunnen oppakken. Een nieuwe en blijvende manier om samen met de omwonenden de leefomgeving te verbeteren aan de hand van concrete wensen in plaats vanuit een lange termijn planning. 27 7. Investeringen in andere gebouwen dan woningen: In 2013 is verder gewerkt aan het vormgeven van een Multi Functionele Accommodatie (MFA) in de Lemstervaart. (zie pagina 7) 8. Sponsoring van activiteiten; In 2013 is € 17.500,-- beschikbaar gesteld voor verbetering van de sociale samenhang in buurten, wijken en dorpen. Ingediende verzoeken worden besproken in de commissie van advies, bestaande uit een vertegenwoordiger van de verenigingen van Plaatselijk Belang, van de buurtverenigingen, van de Huurdersvereniging en van Lyaemer Wonen, welke laatste tevens voorzitter is. De commissie van advies brengt advies uit aan Lyaemer Wonen over de besteding en de verdeling van het budget. In het jaar 2013 is voor ruim € 9.500,-- toegezegd en uitbetaald. Hieronder een selectie van activiteiten die een bijdrage ontvingen in 2013: Plaatselijk belang Trije Doarpen voor aantrekkelijk maken van het dorp Opname libdup kinderen van Oosterzee 75-jarig jubileum Oranjevereniging Bantega Griezeltocht Lemstervaart Intocht Sinterklaas Echtenerbrug Bijdrage stimuleren sporten van kinderen Echtenerbrug Speelmiddag kinderen Bantega Buiten buren kerstfeest in de Lemstervaart en Echtenerbrug Eastersimmer Oosterzee Diverse buurt- en dorpsverenigingen voor buurt- en dorpsactiviteiten Overige sponsoring; Sponsoring Lemster Skûtsje Nazomeren in Lemmer Tobbedansen in Oosterzee Stuiterballen actie voor speeltoestellen bij scholen Nieuwjaarsrevue Radio Lemsterland i.c.m. reclame spotje. 9. NL doet Lyaemer Wonen heeft in 2013 met een groot aantal collega’s meegedaan met de vrijwilligersdag NL-doet. We hebben bij Suderigge meegeholpen bij de grote voorjaarsschoonmaak. Allemaal klusjes waar de begeleiding niet aan toekomt. Een inspirerende en leuke dag waarbij veel oudere bewoners blij zijn gemaakt. Ook voor ons was het een waardevolle team-buildingsdag. 10. Woonfraude Woonfraude is gedefinieerd als alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning. Ook huisvesting van illegalen valt hieronder. (Bron: Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeente). Woonfraude geeft een negatieve impuls aan een goed sociaal leefklimaat in buurten en wijken. Woonfraudeurs overtreden de wet en lappen de regels van woonruimteverdeling aan hun laars. Vaak hebben zij ook een veel mindere binding met de buurt of wijk. Het gaat bij woonfraudeurs er alleen maar om dat zij een dak boven het hoofd hebben en bij degene die het toelaat, de rechtmatige huurder, gaat het om financieel gewin. Voordat een woning definitief wordt toegewezen vindt met de kandidaat (= toekomstige huurder) een aanbiedingsgesprek plaats. De kandidaat moet een uittreksel bevolkingsregister met een historisch (woon)overzicht en een, indien van toepassing, verhuurdersverklaring meenemen. Bij twijfels over hun woon/leefgedrag worden, na overleg met de kandidaat, zaken nagetrokken. In 2013 hebben wij één melding van woonfraude ontvangen. Bij onderzoek bleek dat de woning onrechtmatig werd onderverhuurd. De onderhuurder veroorzaakte ook andere problemen. Lyaemer Wonen heeft deze (onder)huurder uitgeschreven en bij de gemeente aangemeld ten aanzien van mogelijke uitkeringsfraude. De huurder was sociaal en psychisch zwak. De huurder is een traject met de GGZ ingegaan en gezamenlijk met de GGZ is besloten de huurder met begeleiding succesvol terug te laten keren in zijn woning. 28 11. Sociale invulling wijkvisie Lemstervaart. Vanuit de wijkvisie Lemstervaart is in 2013 ook specifiek gekeken of we vanuit Lyaemer Wonen de sociale samenhang en daarmee de leefbaarheid van de wijk kunnen verbeteren, naast de fysieke projecten zoals vermeld in de wijkvisie. Na een wat bredere oriëntatie is er samenwerking gezocht met Miks Welzijn uit Joure. De door Miks Welzijn ontwikkelde KKEK methode (Kleine Kernen Eigen kracht) is er op gericht om onderlinge burenhulp te verstevigen. Waar dit gaat eindigen is nog niet zeker omdat het een project van, voor en door inwoners is. In 2013 is dit project voorbereid wat in 2014 zal gaan starten, mede op initiatief van Lyaemer Wonen. Een voorbeeld hoe we van buiten naar binnen aan leefbaarheid werken in gemeenschappelijkheid met belanghouders waarbij wederkerigheid een sleutelbegrip is. 12. Coördinator leefbaarheid Sinds 1 januari is de vacature van Coördinator leefbaarheid ingevuld. Deze functie is ontstaan vanuit het ondernemingsplan “klaar om te wenden”. De achtergrond van deze functie is dat LW zich richt op alle 5 aspecten van de piramide van Maslow, van primaire behoeften: dak boven je hoofd, veiligheid &zekerheid, sociaal contact, waardering en erkenning en zelfontplooiing LW wil meer van buiten naar binnen werken, meer de belanghouders betrekken bij beleid en uitvoering, meer zichtbaar maken wat we daarin betekenen naar de buitenwereld (gemeentehuurders-welzijn-partijen- iedereen). LW is bij uitstek de partij die participatie van mensen kan bevorderen aldus het ondernemingsplan. De Functie is in 2013 ingevuld waarbij de volgende werkzaamheden zijn ondergebracht: Participatie bevorderen (woonvisie Oosterzee, wijkvisie Lemstervaart / KKEK / ontwikkelplannen met overlegwijk invullen) waarbij wederkerigheid een sleutelbegrip is Sponsoren leefbaarheid Overlast oplossen Namens LW deelname in het Sociaal Team Communicatie rondom activiteiten / projecten (vanuit belang huurder / belanghebbenden) Belanghouders overleggen organiseren en contacten onderhouden met belanghouders (huurders, wijk- en dorpsverenigingen, gemeente, welzijnspartijen, etc). Beheerstichting MFA Bijblijven in ontwikkelingen (via verschillende netwerken zoals Aedes, Roeg en Roem etc). 29 F. Wonen en Zorg Begeleid wonen Lyaemer Wonen verhuurt 11 woningen aan cliënten van Talant. Talant biedt mensen met een beperking de zorg en ondersteuning die zij nodig hebben om zelfstandig te kunnen functioneren. Tevens hebben wij een woning beschikbaar gesteld die fungeert als steunpunt voor deze bewoners in combinatie met kamertraining. In 2013 zijn 4 woningen verhuurd aan huurders die begeleid worden door de J.P. van Bent Stichting. De J.P. van Bent stichting ondersteunt, net als Talant, mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking. De leeftijdscategorie van deze huurders is van 23 jaar tot 30 jaar. Aangepaste woningen Aangepaste woningen worden bij mutatie met voorrang toegewezen aan personen die behoefte hebben aan dit type woning. Delphion In het verleden is het pand Delphion aangekocht om in de toekomst op deze locatie levensloopgeschikte woningen te bouwen. Hiervoor zijn wij in 2011 een onderzoek gestart, niet alleen gericht op de nieuwbouw van woningen op deze locatie maar ook op de herhuisvesting van de partijen die in Delphion gehuisvest zijn. Deze partijen zijn anno 2013: Caesartherapie, Timpaan welzijn, Vluchtelingenwerk en een Psycholoog. Twee ruimtes in het gebouw staan leeg. Lyaemer Wonen heeft inmiddels besloten geen nieuwbouw te realiseren voor de huidige gebruikers. De reden hiervan is dat corporaties vanuit overheidsoverwegingen zich meer op eigen kerntaken moeten richten en zeker ook dat met gebruikers geen lange meerjaren afspraken gemaakt kunnen worden. Dergelijke partijen willen maximaal een vijfjarig huurcontract. Lyaemer Wonen vindt dit te risicovol. De gebruikers zijn geïnformeerd over toekomstige sloop van het gebouw. Samen met de partijen gaat Lyaemer Wonen op zoek naar passende bedrijfsruimte. 30 V JAARVERSLAG A. ALGEMENE BESCHOUWING Bestuurlijke structuur De bestuurlijke structuur van de stichting is vorm gegeven door te werken met het twee lagen model. De Raad van Commissarissen geldt hierbij als intern toezichthoudend orgaan en de directeurbestuurder vormt het bestuur van de stichting. Jaarstukken 2013 De jaarrekening en het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag, het overzicht van cijfermatige kerngegevens en prognoses en de accountantsverklaring zullen in juni 2014 ter kennisgeving naar de gemeente verzonden. Tevens worden bovengenoemde stukken, aangevuld met een accountantsmededeling inzake de juiste opstelling van cijfermatige kerngegevens en aannames en een bedrijfswaardeberekening in juni 2014 naar het ministerie van VROM verzonden. Bovenaangehaalde stukken worden tevens naar CorpoData ( DVI), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gezonden in juni 2014. Op 25 november 2013 ontvingen wij van de minister de Oordeelsbrief 2012. De brief is, inclusief de reactie van Lyaemer Wonen, ter kennisname verstrekt aan de Raad van Commissarissen. Ondernemingsplan Eind 2011 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld, getiteld “Klaar om te wenden”. Lyaemer Wonen wil meer zijn dan alleen een woningbeheerder. Ze ziet voor zichzelf een bredere taakopvatting. De woning is een hulpmiddel en geen doel op zich. Immers, niet de woning moet centraal staan maar de mensen die er in wonen. Wij faciliteren mensen om hun eigen plek in de maatschappij goed in te vullen. In 2013 is er voortschrijdend gewerkt aan de realisatie van dit plan. Een aantal structuurmaatregelen zijn genomen, waarmee de randvoorwaarden voor het realiseren van het plan zijn gecreëerd. Daarnaast werden een aantal werkzaamheden uitgevoerd waarin expliciet de doelstellingen van het ondernemingsplan (van buiten naar binnen werken, de mens centraal stellen en de efficiency verbeteren) zijn te ontdekken. (Meerjaren)begroting De (meerjaren)begroting 2014 t/m 2018 is geactualiseerd. Activiteitenoverzicht Een samenvatting van voorgenomen activiteiten voor het jaar 2014 is in maart 2014 aan de toekomstige fusiegemeente De Friese Meren toegezonden. Samenwerking Met de gemeente is gewerkt aan het samenstellen van een woonvisie voor de nieuwe gemeente De Friese Meren. 31 Gemeente Lemsterland Overleg met de gemeente vindt zowel structureel als incidenteel plaats op ambtelijk en bestuurlijk niveau. De gemeente Lemsterland is met ingang van 1 januari 2014 ook formeel opgegaan in de gemeente De Friese Meren. Ook met deze gemeente is inmiddels overleg op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau. Aedes Aedes is de branche-organisatie van woningcorporaties, waarbij Lyaemer Wonen is aangesloten. De stichting wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. Tevens worden thema- en platformbijeenkomsten bijgewoond. Onderschrijven van de AedesCode maakt onderdeel uit van het lidmaatschap van Aedes. Deze code verschaft alle belanghouders in de branche duidelijkheid over de maatschappelijke taakopvatting van Aedes-leden. Visitatie De visitatie wordt éénmaal per vier jaar uitgevoerd. In 2012 is Lyaemer Wonen gevisiteerd door Raeflex. De gemiddelde score was 6,9. Per onderdeel waren er de volgende scores: Presteren naar Ambities 6,9 Presteren naar Opgaven 7,0 Presteren volgens Belanghebbenden 6,8 Presteren naar Vermogen 7,0 Governance 6,6 Belanghouders Lyaemer Wonen heeft uiteenlopende contacten met verschillende belanghouders in de gemeente. Zo eens per jaar worden deze belanghouders uitgenodigd om input te leveren voor de te voeren strategie en te evalueren wat de resultaten tot nu toe zijn. De belanghouders van Lyaemer Wonen zijn: gemeente, politieke partijen, Zorggroep Hof en Hiem, Zorggroep Plantein, Miks Welzijn, Thuiszorg ZWF, stichting Timpaan Welzijn, Politie team Lemmer-Joure, collega corporaties, Huurdersvereniging Lemsterland, Gearhing (primair onderwijs), stichting Speelwerk, makelaardij, notaris, buurtverenigingen, verenigingen van plaatselijk belang en jongerenwerk (PAC). Belangrijk discussiepunt was in de afgelopen periode de betrokkenheid van Lyaemer Wonen bij leefbaarheidsvraagstukken. Uitkomst was dat de belanghouders een belangrijke verbindende rol voor Lyaemer Wonen weggelegd zien op het gebied van de leefbaarheid. Uiteindelijk zal in 2014 een belanghoudersoverleg worden gehouden waarbij de concrete invulling van deze uitkomst het onderwerp van gesprek is. Belangrijkste toekomstige ontwikkelingen - programma bepalen en implementeren voor wat betreft leefbaarheidsverbetering; uitvoering, voorbereiding en ontwikkeling nieuwbouwprojecten; verduurzamen bestaand woningbezit; invoering nieuw puntensysteem ter stimulering energiebesparende maatregelen; verhuurdersheffing; betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad . 32 B. ORGANISATIE VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit verslag verstrekt de Raad van Commissarissen informatie over haar activiteiten in 2013. Samenstelling De Raad van Commissarissen bestaat uit de volgende vijf leden: Mevrouw mr. J. Koopmans: functie: voorzitter; leeftijd 50 jaar; beroep: zelfstandig ondernemer organisatie en advies, heeft gewerkt als bedrijfsjurist en heeft tevens een pedagogische opleiding afgerond; nevenfunctie(s): geen; eerste benoeming: 21 september 2005. Afgetreden per 16 september 2013. De heer P. van der Schaaf: functie: vicevoorzitter; leeftijd 52 jaar; beroep: manager uitzendbureau; nevenfunctie(s): bestuurslid schoolbestuur; eerste benoeming: 5 juni 2002. Afgetreden per 16 september 2013. De heer mr. F.A.J.M. van Beek: functie: lid; leeftijd 56 jaar; beroep: griffier gemeente Leeuwarden; nevenfunctie(s): voorzitter Rekenkamercommissie Harlingen, voorzitter Rekenkamercommissie Littenseradiel; eerste benoeming: 19 september 2011; aftredend volgens rooster in 2015. Per 16 september 2013 de functie van voorzitter RvC. De heer P. Ettema: functie: lid; leeftijd 45 jaar; beroep: regiodirecteur accountantskantoor; nevenfunctie(s): penningmeester Businessclub KV Drachten; eerste benoeming: 19 september 2011; aftredend volgens rooster in 2015. Mevrouw drs. C.J.M. Peeters: functie: lid; leeftijd 36 jaar; beroep:zelfstandig ondernemer adviesbureau sociaalruimtelijke vraagstukken; nevenfunctie(s): bestuurslid Stichting De Noorderstroom; eerste benoeming: 19 september 2011; aftredend volgens rooster in 2015. De heer J. van der Meer: Per 16 september 2013 de functie van vicevoorzitter; leeftijd 53 jaar; beroep: zelfstandig ondernemer adviseur vastgoedmanagement; nevenfunctie(s): toezichthouder Woongroep Marenland, lid van gezamenlijke geschillencommissie woningcorporaties Midden Groningen; eerste benoeming per 16 september 2013; aftredend volgens rooster in 2017. Mevrouw drs. I.L.S Kruijshaar Per 16 september 2013 de functie van lid; leeftijd 46 jaar; beroep: directeur algemene zaken bij zorginstelling; nevenfunctie(s): toezichthouder bij Stichting Carrefour; aftreden volgens rooster in 2017. Benoeming De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Raad van Commissarissen (artikel 12, lid 1 van de statuten). Voor de benoeming van twee leden van de Raad van Commissarissen worden huurders of in het belang van die huurders werkzame organisaties in de gelegenheid gesteld een bindende voordracht te doen (artikel 12, lid 4 van de statuten). Benoeming vindt plaats na opstelling van een schriftelijk profiel, waarin omvang, deskundigheden en leeftijdsopbouw zijn opgenomen. Kandidaat-commissarissen, die door de Raad van Commissarissen worden voorgedragen, worden geworven middels een advertentie in de regio. De ondernemingsraad en huurdersorganisatie (m.u.v. huurderszetels) worden om een schriftelijk advies gevraagd. 33 Onverenigbaarheden Zowel in de statuten (artikel 15) als in het reglement werkwijze (artikel 4) zijn de onverenigbaarheden beschreven. Indien een lid van de Raad van Commissarissen voorziet dat een (schijn van) onverenigbaarheid zou kunnen optreden, of een anderszins tegenstrijdig belang tussen de woningcorporatie en het desbetreffende lid van de Raad van Commissarissen, dient het desbetreffende lid de voorzitter van de Raad van Commissarissen hiervan in kennis te stellen. De statuten en het reglement zijn nageleefd. Onverenigbaarheden zijn niet geconstateerd. Onafhankelijkheid In de profielschets van de Raad van Commissarissen is de onafhankelijkheid van de commissaris beschreven. Kenmerk van de Raad van Commissarissen is dat men in staat moet zijn kritisch-afstandelijk op te treden. Met name voor het kunnen vervullen van een kritische rol in onafhankelijkheid is een eerste vereiste. Onafhankelijkheid vertaalt zich in: onafhankelijkheid ten opzichte van de directeur; onafhankelijkheid ten opzichte van elkaar; onafhankelijkheid ten opzichte van de organisatie. De leden van de Raad van Commissarissen hebben voldaan aan het onafhankelijk functioneren. Reglement werkwijze van de Raad van Commissarissen De werkwijze van de Raad van Commissarissen is vastgelegd in “Het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen van Stichting Lyaemer Wonen” d.d. 23 september 2003. Hierin zijn onder meer beschreven de vaststelling en reikwijdte van het reglement, de samenstelling, benoeming, onverenigbaarheden, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, taken, werkgeverschap, schriftelijk profiel van de voorzitter, secretariaat, honorering en vergoeding van kosten, vergaderingen en besluitvorming, tijdige en welke informatie, relatie tot de accountant, relatie tot de ondernemingsraad, relatie tot de huurdersorganisatie, informele contacten en externe verantwoording. In de reguliere vergaderingen worden te bespreken onderwerpen volgens een vast schema behandeld. Profielschets van de Raad van Commissarissen In de profielschets wordt beschreven: de functie van de Raad van Commissarissen, omvang van de Raad van Commissarissen, algemeen kwaliteitsprofiel, bezetting van de Raad van Commissarissen, onafhankelijkheid ten opzichte van de directeur-bestuurder, ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de organisatie, collegiaal functioneren, kritische rol, afstandelijkheid, netwerken en leeftijdsopbouw. Dit profiel wordt één keer per twee jaar in de vergadering van de Raad van Commissarissen besproken. De laatste keer was in 2011. Kwaliteitsprofiel voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter beschikt over de volgende kwaliteitsprofielen: uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden, kennis van bestuurlijke besluitvormingsprocessen, ruime bestuurlijke ervaring, kennis op tenminste Hbo-niveau, oog voor managementtaken van de directeur-bestuurder, kunnen omgaan met belangentegenstellingen, motiverend en spreekvaardig, brede maatschappelijke belangstelling en gevoel voor publiciteitszaken. Dit profiel is niet in 2013 in een vergadering van de Raad van Commissarissen besproken. Reglement bindende voordracht Dit reglement regelt het doen van een bindende voordracht voor de benoeming van twee leden van de Raad van Commissarissen, zijnde de “huurderzetels”. Hierin wordt geregeld: begripsbepalingen, wie benoemt, wie een bindende voordracht kunnen doen, procedure voor het doen van een bindende voordracht, ontnemen bindend karakter van een voordracht, als geen voordrachten zijn opgemaakt en als meerdere bindende voordrachten zijn opgemaakt. 34 Bestuursreglement Een bestuursreglement is aanwezig en is gedateerd en ondertekend op 18 november 2003. In dit reglement zijn vastgelegd: de werkwijze van de Raad van Commissarissen, samenstelling van de Raad van Commissarissen, vergaderingen, informatievoorziening en vaststelling/wijziging reglement. Klokkenluidersregeling Deze regeling is aanwezig. Een commissie is benoemd en bestaat uit: mevrouw mr. J. Koopmans tot 16 september 2013; daarna mevrouw drs. I. Kruijshaar, namens de Raad van Commissarissen. De heer B. Schotpoort namens de ondernemingsraad en de heer H. Olthof, namens het managementteam. De regeling is op de website geplaatst. In 2013 zijn geen reacties door de commissie ontvangen. Verbindingen Lyaemer Wonen heeft een verbinding met Lyaemer Wonen Beheer BV. Maar er vinden geen activiteiten plaats. Website De volgende informatie is op de website www.lyaemerwonen.nl te vinden: statuten, profiel van de Raad van Commissarissen, werkwijze van de Raad van Commissarissen, rooster van aftreden, reglement geschillencommissie, AedesCode, Governancecode, klokkenluidersregeling, integriteitscode en het ondernemingsplan. Financieel beleid Mede ingegeven door externe factoren is Lyaemer Wonen genoodzaakt om haar bouwactiviteiten voor de komende jaren bij te sturen. Als gevolg hiervan zijn de projecten verder in de tijd gezet en heeft zij al haar overige inspanningen kritisch bekeken met het gevolg dat de solvabiliteit voor de komende jaren boven de 15% zal uitkomen. Een treasury- en investeringsstatuut is aanwezig en wordt jaarlijks geactualiseerd. Het beleid van verkoop voor 2013 was afgestemd op de planning van sloop- en nieuwbouwprojecten. Het aantal woningen dat daadwerkelijk verkocht is, was zes meer dan begroot. De gemiddelde opbrengst was iets hoger dan begroot. Diverse projecten zijn in voorbereiding, in uitvoering en opgeleverd. Hiervoor wordt verwezen naar het volkshuisvestingsverslag. Verslag van werkzaamheden De Raad van Commissarissen kwam in 2013 bijeen voor vier reguliere vergaderingen. Bij deze vergaderingen waren, behalve de commissarissen, in afwisselende samenstelling aanwezig de directeur-bestuurder één of meer leden van het managementteam, de accountant. De accountant heeft het accountantsverslag toegelicht en heeft de ontwikkelingen in de branche besproken. Daarnaast kwam de Raad van Commissarissen in 2013 bijeen voor de volgende niet reguliere vergaderingen: - voor drie bijeenkomsten in het kader van zelfevaluatie, beoordeling RvC en toetsingskader. - voor drie bijeenkomsten in het kader van een overleg en de beoordeling van de directeurbestuurder. - voor vijf bijeenkomsten voor de werving en selectie van 2 nieuwe RvC leden. - voor een vergadering om 2 nieuwe RvC leden te benoemen. In deze vergadering zijn 2 RvC leden afgetreden. - een informeel overleg met de directeur-bestuurder om de strategie van Lyaemer Wonen te bespreken. De Raad van Commissarissen acht zich verantwoordelijk voor de strategie van de corporatie, toezicht financieel beleid en volkshuisvestelijke opgaven conform de taakvelden van het BBSH. 35 Belangrijkste besluiten De belangrijkste besluiten waren: - goedkeuringen wijzigingen in governancestructuur; - dat in overeenstemming met de AedesCode is gehandeld; - goedkeuring van de bijgestelde (meerjaren)begroting 2013 t/m 2017. - goedkeuring van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag 2012, met het accountantsverslag. Rapport van bevindingen en Assurance rapport en is aan het bestuur decharge verleend; - benoeming van 2 nieuwe RvC leden; - benoeming van de heer F.A.J.M. van Beek tot voorzitter van de RvC; - benoeming van de heer J. van der Meer tot vice-voorzitter van de RvC; - goedkeuring opdrachtbrief accountantscontrole 2013; - goedkeuring (meerjaren)begroting 2014 t/m 2018. Beoordeling functioneren bestuur De Raad van Commissarissen heeft de directeur-bestuurder beoordeeld voor wat betreft het functioneren, volgens een door de raad opgesteld stappenplan. Leidraad was het Ondernemingsplan 2012-2016. Beoordeeld is in hoeverre ‘harde criteria’ uit dit ondernemingsplan in 2012 zijn gehaald (verkoop woningen, halen doelen begroting 2012, ontwikkelen wijkvisie Lemstervaart). Daarnaast vond de beoordeling plaats over ‘zachte criteria’ (werkgeversrol, in hoeverre wordt ondernemingsplan gedragen en daadwerkelijk geïmplementeerd). Om deze zachte criteria te toetsen heeft de remuneratiecommissie interviews gehouden met afgevaardigden van managementteam, ondernemingsraad, huurdersvereniging en belanghouders. De commissie heeft de directeur-bestuurder gevraagd punten aan te geven met betrekking tot zijn persoonlijke ontwikkeling en wensen en in hoeverre hier al aan is voldaan in 2012. De commissie heeft haar uiteindelijke bevindingen in hoofdlijnen gerapporteerd aan de voltallige raad en is tot een voorlopige beoordeling gekomen. In het gesprek van 12 februari 2013 met de bestuurder heeft terugkoppeling plaatsgevonden en zijn tevens de ontwikkel- en aandachtspunten voor de toekomst besproken en vastgelegd. Met de schriftelijke vastlegging van dit gesprek (d.d. 22 april 2013) was de beoordeling definitief. Remuneratiecommissie Er is een remuneratiecommissie ingesteld voor de beoordeling van het bestuur bestaande uit de heren Van Beek en Van der Schaaf en mevrouw Koopmans. Per 16 september 2013 vervullen de heer Van Beek en mevrouw Kruijshaar deze rol. Het functioneren van de Raad van Commissarissen Het functioneren van de Raad van Commissarissen wordt jaarlijks besproken, 1x per twee jaar door een extern bureau. In 2013 heeft een evaluatie plaatsgevonden onder externe begeleiding van mevrouw Marjon Roefs van CCT op 2 april 2013. In deze zelfevaluatie is – onder meer aan de hand van een vooraf ingevulde individuele zelfevaluatie – van gedachten gewisseld over de verschillende rollen, die de RvC vervuld, de interne huishouding van de RvC, de samenstelling in verband met het ontstaan van 2 vacatures in het kalenderjaar en de stijlen van toezichthouden. Deelname aan opleidingen, symposia De Raad van Commissarissen heeft deelgenomen aan diverse opleidingen en symposia. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. AedesCode en Governancecode Beide codes zijn in de vergadering van 25 februari 2013 doorgenomen. Er zijn geen tegenstrijdigheden waargenomen en de code wordt onderschreven. De wijzigingen in de Governancecode zijn in genoemde vergadering eveneens goedgekeurd. 36 Compliance risico’s Momenteel is met name het principe “ pas toe of leg uit “ van kracht met betrekking tot de in de AedesCode geregelde Governancecode Woningcorporaties (GCW). Lyaemer Wonen heeft de Governancecode in 2006 integraal overgenomen en toegepast en hiervan verslag gedaan in haar jaarrekening van 2006. In 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. Alle documenten waarvan in de GCW een aanbeveling is opgenomen zijn op onze website vermeld. Toetsingskader van de Raad van Commissarissen Bij het nemen van besluiten geldt als toetsingskader voor de Raad van Commissarissen het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), het ondernemingsplan 2012-2016, het financieel- en investeringsstatuut en de jaarlijkse (meerjaren)begroting. De voortgang wordt periodiek besproken met de directeur-bestuurder. Honorering van de Raad van Commissarissen De honorering over het jaar 2013 was voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen € 5.208,-- (2012: € 5.191,--) en voor de overige leden van de Raad van Commissarissen € 3.472,-- (2012: € 3.461,--). Het betreft hier een totaaltelling per commissaris (inclusief de vertrokken en nieuw benoemde commissarissen). De onkosten worden op basis van declaratie vergoed. Het bestuur De stichting werkt vanaf 16 juni 1994 met het Raad van Commissarissenmodel. In dit model vormt de directeur-bestuurder het bestuur. Lyaemer Wonen wordt bestuurd door de heer A. Rekers, directeur-bestuurder, leeftijd 49 jaar (geb. 21 augustus 1964), nevenfunctie: zelfstandig adviseur en interim-manager, vanaf 1 april 2011 in dienst van de corporatie. De bezoldiging van de bestuurder is conform de sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. In de rechtspositieregeling met de directeur-bestuurder is de CAO Woondiensten van toepassing verklaard op enkele punten van de arbeidsovereenkomst. De directeur-bestuurder heeft recht op de (vroeg)pensioenen volgens de statuten en reglementen van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. De werkgever heeft voor zijn rekening, op naam van de directeur-bestuurder, een verzekering afgesloten m.b.t. wettelijke bestuurdersaansprakelijkheid. Beloning bestuur: de totale beloning bedraagt over het verslagjaar 2013: € 99.615,-( 2012: € 85.904--). Gespecificeerd in vast inkomen € 72.186,-- ( 2012: € 64.516,--), variabel loon is niet van toepassing, werkgeversaandeel (vroeg)pensioenpremies € 18.353,-- ( 2012: € 14.458,--) en werkgeversaandeel sociale lasten, vergoeding ziektekostenverzekering en overige vergoedingen € 9.075 ,-(2012: € 6.930,--). In de rechtspositieregeling zijn afspraken vastgelegd m.b.t. beëindiging arbeidsovereenkomst. De onkosten worden op basis van declaratie vergoed. De belangrijkste bestuursbesluiten waren: - Oprichting VVE Weegschaal 40-44 - Begrotingswijziging 2013 - Benoeming voor onbepaalde tijd Hein de Haan en benoeming tijdelijke vacature klantadviseur woonservice Bernadette Jaspers. 37 Lyaemer Wonen Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder Ondernemingsraad Manager Bedrijfsvoering Manager Woonservice Manager Projecten Klantadviseurs Woonadviseurs Managementassistent Technisch Woonadviseur Coördinator Techniek All-round vakmannen 38 Wijkbeheerder Medewerkers Bedrijfsvoering Het personeel Per 31 december 2013 waren 19 personen in dienst van de corporatie: Naam Functie Aantal uren In dienst per Bestuur: A. Rekers Directeur-Bestuurder 29,6 uur per week 01-04-2011 Projecten: Y.A. Tiemensma Manager Projecten 36 uur per week 02-02-1994 Woonservice: W. Hoekstra-Vreeling A.A. Hoekstra J. Frankema A.G. van der Iest J. Groenewoud B. Schotpoort K. de Vries-Hoogendijk I. Koopmans-van der Werff P. Bruning M. Terpstra J. Sipkema P. Visser P. Verkerk H. de Haan Manager Woonservice Woonadviseur Woonadviseur Woonadviseur Technisch Woonadviseur Wijkbeheerder Klantadviseur Klantadviseur Klantadviseur Coördinator Techniek All-round vakman All-round vakman All-round vakman Coördinator Leefbaarheid 30 uur per week 36 uur per week 36 uur per week 36 uur per week 36 uur per week 36 uur per week 20 uur per week 16 uur per week 20 uur per week 32 uur per week 36 uur per week 36 uur per week 20 uur per week 36 uur per week 01-02-2003 19-05-1980 01-09-1979 01-06-1990 01-06-1985 01-05-2004 11-01-1988 01-04-2002 17-12-2007 01-07-2007 01-02-1980 01-02-1987 01-01-1990 01-01-2013 Bedrijfsvoering: H. Olthof S. Hulzinga I. Koopmans-van der Werff Manager Bedrijfsvoering Medewerker Bedrijfsvoering Medewerker Bedrijfsvoering 36 uur per week 36 uur per week 20 uur per week 01-02-2003 17-10-1977 01-04-2002 Secretariaat: T.M. Coehoorn-Hoekstra Managementassistent 24 uur per week 01-08-1980 Het ziekteverzuim over 2013 bedroeg 4,36 % (2012: 8,97% en 2011: 4,83%). De ziekteverzuimbegeleiding is met ingang van 1 januari 2007 opgedragen aan De Friesland te Leeuwarden evenals de interventieverzekering en zorgverzekering. In 2013 zijn door de medewerkers diverse opleidingen gevolgd ten behoeve van specifieke volkshuisvestingszaken en automatisering. Verder wordt meegewerkt aan het beschikbaar stellen van stageplaatsen aan middelbaar beroepsonderwijs. 39 ARBO en Bedrijfshulpverlening In het kader van de ARBO-wetgeving hebben een drietal medewerkers een opleiding gevolgd voor bedrijfshulpverlener. De betreffende medewerkers zijn: de heren J. Frankema, M. Terpstra en H. Olthof. Jaarlijks vindt een follow-up plaats. Daarnaast is de heer Y.A. Tiemensma preventiemedewerker. Integriteitsbeleid In 2009 heeft Lyaemer Wonen deelgenomen aan het onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting om een inventarisatie te houden onder woningcorporaties in hoeverre zij Integriteitsbeleid geïmplementeerd hebben en/of preventief bezig zijn. Omdat het beleid en instrumentarium rondom integriteit nog beperkt uitgewerkt was, hebben we in 2010 deelgenomen aan een vervolgmeting. De uitkomst van die meting toonde aan dat er verbeteringen zijn aangebracht, zowel voor wat betreft integer handelen als het toezicht daarop. Het integriteitsbeleid komt een aantal keren per jaar aan de orde in de diverse werkbesprekingen alsmede in het management overleg en het overleg van bestuur en RvC. Vertrouwenspersoon Lyaemer Wonen heeft een externe vertrouwenspersoon. Deze persoon heeft in 2013 geen vraagstukken ter behandeling voorgelegd gekregen. Ondernemingsraad Conform de bepalingen van de CAO is door het personeel een ondernemingsraad (OR) benoemd die uit drie leden bestaat. Per 31 december 2013 zijn dit: J. Frankema P. Bruning B. Schotpoort Voorzitter Secretaris Lid De leden van de OR treden om de drie jaar in één keer af (artikel 4 van het reglement van de ondernemingsraad). Derhalve loopt de zittingsduur van de OR tot 15 december 2014. De belangrijkste punten, die met de directeur zijn besproken, zijn: - Jaarstukken 2013 - Voortgangsrapportages - (Meerjaren)begroting 2014 e.v. - Secundaire arbeidsvoorwaarden - Voortgang projecten - Benchmarkt 2012 40 Het woningbezit Woningen in eigendom van de corporatie aan het begin van het verslagjaar Mutaties: - wegens verkoop - wegens sloop - oplevering nieuwbouw 1585 11 17 +6 1591 Totaal einde verslagjaar Verder zijn in eigendom: - een voormalig schoolgebouw t.b.v. peuterspeelzaal. - Jongerencentrum (PAC) - Delphion t.b.v. WMO en zorg. - 47 garages. - Gebouw t.b.v. thuiszorg - Grond t.b.v. de bouw van 19 appartementen en 6 woningen in Echtenerbrug en grond t.b.v. de bouw van 28 woningen in Lemmer. Tenslotte wordt het administratief beheer (deels) gedaan voor de stichting aanleunwoningen Hof en Hiem te Lemmer van 19 aanleunwoningen. Aantal woningen 1675 Aantal 1650 1625 1600 1602 1591 1589 1575 1585 1582 1550 2009 2010 2011 2012 41 2013 C. VERKLARING VAN HET BESTUUR In het volkshuisvestingsverslag is ingegaan op de zes prestatievelden vanuit het BBSH. Aan de hand van deze prestatievelden is duidelijk gemaakt dat een positieve bijdrage is geleverd aan de volkshuisvesting in de gemeente Lemsterland. Het bestuur verklaart dat zij door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het prestatieveld "uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting". Lemmer, 20 mei 2014. Goedkeuring jaarverslaglegging bestuur: A Rekers, directeur-bestuurder. 42 D KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN VIJF JAAR (ULTIMO BOEKJAAR) 2013 2012 2011 2010 2009 1591 1585 1.582 1.589 1.602 14 14 14 14 14 8 7 47 47 47 47 47 5 5 4 4 4 TOTAAL 1.665 1.658 1.647 1.654 1.667 Gemiddelde verzekerde waarde per woning 74400 72.700 73.900 78.000 78.000 133806 139.427 145.485 143.000 145.000 1. Aantal opgeleverd 17 20 - - 26 2. Aantal aangekocht - - - - - 3. Aantal verkocht 11 17 7 13 14 4. Aantal gesloopt - - - - 51 237 269 298 338 355 1354 1316 1.284 1.251 1.247 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 0,92 0,94 1,11 1,28 1,18 2. Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning 0,69 0,76 0,70 0,70 0,80 3. Percentage woningen woningverbetering 4,20 3,15 9,17 18,88 6,30 4. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 269,53 155,37 139,36 108,56 229,37 5. Kosten planmatig onderhoud per woning 541,80 646,06 693,06 723,37 540,08 6. Kosten woningverbetering per woning 124,45 397,73 534,61 456,07 471,55 7. Totaalkosten onderhoud per woning 935,78 1199,16 1.367,04 1.288,00 1.241,00 GEGEVENS WONINGBEZIT AANTAL VERHUUREENHEDEN IN EXPLOITATIE Sociaal 1. Woningen/woongebouwen 1a Garages 2. Overige verhuureenheden Commercieel 1. Autoboxen 2. Overige verhuureenheden Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting per woning 01-01 MUTATIES IN HET WONINGBEZIT AANTAL WONINGEN NAAR HUURPRIJSKLASSE 1. Laag < 374,44 2. Overig > 374,44 KWALITEIT 43 2013 2012 2011 2010 2009 151 142 136 135 133 438 420 407 399 394 7,10 7,50 7,00 7,00 8,00 68,00 67,00 70,00 73,00 70,00 3. Huurachterstand in % huuromzet 1,52 1,51 0,86 0,70 0,63 4. Huurderving in % huuromzet 0,99 0,38 0,34 0,73 0,87 32,97 29,11 30,23 30,81 26,92 5,18 3,36 2,89 3,26 1,83 14,46 4,7 -3,76 18,58 9,34 4,33 4,37 4,94 5,22 5,33 PRIJS-KWALITEITVERHOUDING 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde nettohuurprijs HET VERHUREN VAN WONINGEN 1. Mutatiegraad 2. Acceptatiegraad FINANCIELE CONTINUITEIT 1. Solvabiliteit:Balanstotaal 2. Liquiditeit 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Rentabiliteit vreemd vermogen L.L. schulden 5. Rentabiliteit totaal vermogen E.V. & L.L. schulden 8,06 4,39 2,02 10,03 6,63 2604,41 1446,63 637,70 2.512,90 1.434,14 11.256,65 9.665,75 9.229,39 9.534,16 7.699,56 2. Totaal opbrengsten per woning 6.107,74 6.165,37 5.632,39 5.985,26 5.933,31 3. Kapitaalslasten per woning 1.711,86 1.993,77 3.042,40 1.915,97 1.523,62 4. Onderhoudskosten 935,78 1.199,16 1.367,04 1.287,64 1.240,99 5. Lonen en Sociale lasten per woning 759,37 743,55 772,22 663,53 642,98 6. Overige bedrijfslasten per woning 841,20 1.134,67 749,86 751,99 854,06 7. Sektor specifieke heffingen per woning 242,55 17,63 58,27 52,59 51,30 8. Belastingen per woning -10,37 622,75 -10,43 -458,07 901,57 1.627,36 453,83 -346,96 1.771,60 718,78 6. Cash-flow per woning BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 1. Eigen vermogen per woning 9. Jaarresultaat per woning PERSONEELSBEZETTING Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten 1. Directeur- Bestuurder 0,6 0,6 0,4 - - 2. Secretariaat 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 3. Woondiensten 4,0 3,4 3,4 3,5 3,5 4. Financiële zaken 1,6 1,6 1,6 1,6 1,6 5. Techniek en Ontwikkeling 4,1 4,1 5,3 5,3 5,3 6. Totaal formatieplaatsen per 1000 woningen 10,6 10 11,1 10,8 10,8 7. Werkelijk aantal personeelsleden per 1000 woningen 11,9 11,4 12,7 11,9 11,9 44 VI JAARREKENING A. BALANS (na winstbestemming) in € Activa 31-12-2013 31-12-2012 44.148.944 688.021 42.132.078 2.646.580 1.233.309 1.266.357 46.070.275 46.045.015 462.008 472.042 18.000 18.000 46.550.283 46.535.056 87.324 91.608 132.119 71.179 312.200 124.301 73.313 489.519 Liquide middelen 7.166.383 5.313.151 Totaal vlottende activa 7.769.205 6.091.892 54.319.488 52.626.949 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Overlopende activa TOTAAL 45 Passiva 31-12-2013 31-12-2012 Overige reserves 17.909.332 15.320.211 Totaal eigen vermogen 17.909.332 15.320.211 Voorziening onrendabele investering Voorziening belastinglatentie Voorziening onderhoudslatentie Voorziening uitgestelde beloning 2.485.209 101.700 1.003.563 50.935 2.552.409 118.200 1.003.563 47.208 Totaal voorzieningen 3.641.407 3.721.380 8.733.239 8.733.239 Leningen kredietinstellingen 22.536.820 23.039.593 Totaal langlopende schulden 31.270.059 31.772.831 Schulden aan leveranciers 531.356 518.221 Belastingen en premies sociale verzekeringen 102.582 138.346 Overlopende passiva 864.752 1.155.959 1.498.690 1.812.526 54.319.488 52.626.949 EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen onder overheidsgarantie KORTLOPENDE SCHULDEN Totaal kortlopende schulden TOTAAL 46 B. W I N S T- E N V E R L I E S R E K E N I N G op € 31-12-2013 31-12-2012 8.372.869 219.944 959.482 165.122 9.717.417 7.972.724 212.911 1.416.414 170.061 9.772.111 1.554.495 -115.824 898.339 309.820 1.488.830 1.338.350 385.893 5.859.903 1.573.593 370.583 887.788 290.745 1.900.674 1.798.451 27.949 6.849.784 3.857.514 2.922.327 88.320 1.373.213 133.006 1.348.953 2.572.621 1.706.380 -16.500 987.063 2.589.121 719.317 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkopen onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Centraal Fonds Volkshuisvesting Som der bedrijfslasten Totaal Rentebaten Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING Belastingen JAARRESULTAAT 47 C Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2013 (x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten 2012 (x € 1.000) 3.496 2.922 1.554 1.574 275 371 Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeveranderingen Veranderingen in werkkapitaal: - afname vlottende middelen - afname kortlopende schulden 199 386 -362 253 Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten -163 639 5.162 5.506 - rentebaten 88 133 -rentelasten -1.373 -1.349 -1.285 -1216 3.877 4.290 Kasstroom uit investeringsactiviteiten: - investeringen - desinvesteringen -1.799 -7.262 278 477 -1.521 -6.785 Kasstroom uit financieringsactiviteiten: - aflossing langlopende schulden - toename langlopende schuilden -503 0 Mutatie liquide middelen 48 -1.529 6000 -503 4.471 1.853 1.976 D. TOELICHTING OP BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens BW2 titel 9 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in de jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor balans en winst- en verliesrekening, zoals opgenomen in bijlage van de RJ 645. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Materiële vaste activa Sociaal Vastgoed Het woningbezit wordt gewaardeerd op basis van de historische kostprijs tot maximaal de bedrijfswaarde op complexniveau. Hierbij is het woningbezit opgedeeld in circa 70 complexen, gebaseerd op de bouwperiode. Voorgaande is afgestemd op het beleid van de corporatie. Met ingang van 2007 is het als gevolg van wijzingen in de regelgeving niet meer mogelijk om de post aangegane verplichtingen te benoemen. Dit geldt zowel voor de activa c.q. passiva kant. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarde 2013 € 462.008,-- ( 2012 € 472.042,-). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond De restwaarde van de grond wordt als volgt bepaald: De restwaarde wordt bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken (met andere woorden: gecorrigeerd voor te maken kosten om de grond weer in oorspronkelijke staat te brengen). Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond (uitgaande van continue exploitatie) is bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming. Deze waarde zal veelal ontleend kunnen worden aan het grondprijsbeleid van de gemeente. Dit betreft veelal een huidige waarde. Deze huidige waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt met de disconteringsfactor. 49 Onroerende zaken in exploitatie. Afschrijving grond en stichtingskosten Op grond wordt niet afgeschreven, omdat grond niet onderhevig is aan economische of technische slijtage. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het annuïteitensysteem. De stichtingskosten bestaan uit verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: - stichtingskosten, waaronder c.v., lift, isolatie e.d. - woningaanpassing - geriefsverbeteringen Lineair 50 jaar resterende levensduur complex resterende levensduur, minimaal 20/25 jaar Overnames van c.v.-installaties en dubbele beglazing van bewoners en woningaanpassingen worden gedurende de restant levensduur van de woningen afgeschreven. Groot-onderhoud De kosten van groot-onderhoud worden deels als onderhoudskosten geboekt. De restant levensduur van het complex wordt na groot-onderhoud tot 25 jaar verlengd, waarna aanpassing van de bedrijfswaarde plaatsvindt. Geriefsverbeteringen In beginsel wordt uitgegaan van een kostendekkende exploitatie. Bij het aanbrengen van douches wordt de helft door een huurtoeslag gedekt (ná mutatie) de andere helft wordt ineens afgeboekt. In het kader van de uitvoering van het voorraadbeleidsplan wordt het aanbrengen van c.v. voor 75% geactiveerd; de rest komt ten laste van het onderhoud. De huurvergoeding bedraagt een vast bedrag per maand. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Het kantoor en werkplaats zijn gewaardeerd tegen taxatiewaarde. De waarde wordt regelmatig getoetst op basis van een actuele taxatie. In 2012 heeft een taxatie plaatsgevonden op basis waarvan is besloten in 2012 een bedrag van € 149.000 af te boeken. De overige zaken zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Als criterium voor activering geldt: investeringen onder de € 2.269,00 per eenheid worden ineens afgeboekt. De afschrijvingen zijn toegepast op basis van het lineaire systeem. Termijnen Telefooninstallatie Stoffering/vitrage/lamellen Zonwering Vervoermiddelen Machines/gereedschappen Meubilair Kantoormachines Hardware Software Kleinere softwarepakketten worden ineens afgeboekt. 50 8 jaar 10 jaar 5 jaar 5/7 jaar variabel 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar Systeem lineair lineair lineair lineair lineair lineair lineair lineair lineair Financiële vaste activa Belastingen Belastingen Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Omdat de afspraken (VSO2) nog op een aantal punten onduidelijk zijn wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. Voor de verwerking van belastingen in de jaarrekening van de woningcorporaties is er nog geen eenduidige uitgewerkte regelgeving. In de nieuwe RJ 645 richtlijnen zal de regelgeving verder worden uitgewerkt, maar deze richtlijn is nog in de ontwerpfase. In de basis zijn de regels zoals omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ ook voor woningcorporaties van toepassing. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichting en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden is ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 25%. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar is, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 t/m 2011 nog wijzigingen ondergaan. Deelnemingen Het betreft het geplaatst kapitaal in Lyaemer Wonen Beheer B.V. Vlottende activa Voorraden Waardering vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzensysteem plus indien noodzakelijk voorziening voor incourantheid. Vorderingen Gewaardeerd bij eerste opname tegen reële waarde. Vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs. Langlopende schulden (leningen) Waardering bij eerste opname tegen reële waarde. Vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs. 51 De leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen) hetzij in gedeelten en wel op basis van het annuïteitensysteem, het dynamische kostprijssysteem of het systeem van lineaire aflossing. Pensioenen De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor woningcorporaties en is naar zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. Lyaemer Wonen heeft in het geval van een tekort geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Voorziening onrendabele investeringen De voorziening voor onrendabele investeringen betreft het voorzienbare verlies van materiële vaste activa in ontwikkeling onder aftrek van de bestede kosten. De voorziening voor onrendabele investeringen wordt per project bepaald. Voorziening jubileum uitkering De jubileumvoorziening betreft een voorziening van toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening betreft de contante waarde van de in de toekomst uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is gebaseerd op gedane toezeggingen, blijf kans, sterfte kans en leeftijd. Kort lopende schulden Waardering bij eerste opname tegen reële waarde. Vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs. 52 GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Algemeen Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. Door een wijziging in de regelgeving worden aangegane verplichtingen niet meer opgenomen voor onderhoudsverplichtingen. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke in de balans werden toegepast. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren De huren zijn opgenomen onder aftrek van huurderving. De huurverhoging is toegepast overeenkomstig de overheidsvoorschriften. Verkopen De verkoopopbrengst is opgenomen onder aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten. Overige opbrengsten Hieronder worden o.a. verantwoord het in rekening brengen bij huurders, doorbelaste kosten inzake projecten. BEDRIJFSLASTEN Zodra de lasten gemaakt of bekend zijn, worden de lasten opgenomen. Voor een nadere toelichting van de bedrijfslasten verwijzen wij naar de toelichting op Balans en Winsten Verliesrekening. Afschrijvingen Het betreft hier de afschrijvingen over het jaar volgens de lineaire methode. Overige waardeveranderingen Onder deze post worden afboekingen dan wel terugnemingen van bijzondere waardeverminderingen opgenomen. Een bijzondere waardevermindering ontstaat als de investering of boekwaarde hoger is als de bedrijfswaarde. Lonen en sociale lasten Het betreft hier de uitbetaalde lonen conform de CAO Woningcorporaties en de afdrachten aan het pensioenfonds voor woningcorporaties en de belastingdienst inzake te betalen premies. Onderhoudslasten Het betreft hier de onderhoudslasten uitgevoerd aan ons bezit door eigen medewerkers en derden minus de loonkosten van onze eigen medewerkers daar die reeds zijn meegenomen onder de post lonen en salarissen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn o.a.: overige personeelskosten, onderhoud gebouw, algemene kosten belastingen, verzekeringen, servicekosten en incidentele lasten. 53 Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balans posten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. 54 Toelichting op balans ACTIVA Huidig boekjaar Vorig boekjaar € 40.884.322 40.984.673 € VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie: Deze post is als volgt samen gesteld; a. Woningen DAEB b. Niet zijn de woningen DAEB Subtotaal 3.264.622 1.147.405 44.148.944 42.132.078 Het verloop van deze post in 2013 is als volgt: Saldo per 1 januari: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Woningen DAEB Niet zijn de woningen DAEB Totaal 61.579.809 20.595.136 1.217.604 70.199 62.797.412 20.665.335 40.984.673 1.147.405 42.132.078 1.525.327 -278.070 -1.386.609 7.359 31.641 -100.351 2.172.219 55.001 2.227.220 3.697.546 -278.070 -1.331.608 7.359 31.641 2.126.869 62.858.707 21.974.386 3.389.823 125.200 66.248.530 22.099.586 40.884.322 3.264.622 44.148.944 Mutatie in het boekjaar: -investeringen -desinvesteringen -afschrijvingen -correcties afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Saldo per 31 december: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde De onroerende en roerende goederen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade (inclusief opruimingskosten). De totale verzekerde waarde per balansdatum is € 118.000.000,-- Per woning is dit € 74.400,00. Voornoemde waarde is vastgesteld op basis van een gemiddelde per woning en wordt jaarlijks via indexering bijgesteld. Met ingang van 2013 is ons bezit in onderpand gegeven van het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw ten behoeve van onze leningen. ACTUELE WAARDE: De WOZ waarde van onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt per 1 januari 2013 € 213.422.000,-Dit is gemiddeld per woning € 133.806,--. VERKOPEN: Het aantal woningen met een verkoop bestemming bedraagt 265 stuks. In 2013 zijn 11 woningen verkocht. Voor 2014 is de verkoop van 10 woningen gepland. De verwachte opbrengst bedraagt € 1.100.000,-- en de verwachte winst bedraagt € 800.000,--. BEDRIJFSWAARDE: Voor de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende parameters gehanteerd: - disconteringsrente: 5,25% - huurverhoging: vanaf 2014 3,2% vanaf 2015 2% . - huurderving: 1 % - gemiddelde kostenstijging: 2014 en verder 3%, onderhoud 3,%. Het bedrag voor onderhoud is gebaseerd op de planning voor de komende 10 jaren . De verhuurdersheffing is ingerekend voor 2014 t/m 2017. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 4.1 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar het betreft de ongecorrigeerde bedrijfswaarde. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren. De voorgenomen maar nog niet ingerekende bedragen ten aanzien van de heffingen over de periode 2014 tot en met restant looptijd hebben tot gevolg dat de bedrijfswaarde met ruim € 14 miljoen zal dalen. Toelichting Bedrijfswaarde begin boekjaar Bedrijfswaarde grond Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de onderhoudslasten In de overige lasten In de huren (niveauwijzingingen) In de extra kwaliteit levensduur verhuurdersheffing Gevolgen van mutaties in het bezit Nieuwbouw Verkoop Overig Bedrijfswaarde ultimo boekjaar (incl. grond) Sociaal vastgoed 56.383 8.081 -3.163 2.794 -1.283 -479 1.400 1.082 2.222 -3.551 4.409 -408 1.119 68.606 55 ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN IN ONTWIKKELING Saldo begin boekjaar Investeringen -Nieuwbouw Tramdijk Oost -Nieuwbouw Chr. de Vriesstraat -Nieuwbouw de Steilebank/Urkerstraat -Diversen Desinvesteringen -Tramdijk Oost -Nieuwbouw Chr. de Vriesstraat Huidig boekjaar Vorig boekjaar 2.646.580 321.208 1.297.795 72.288 186.691 3.698.682 2.217.538 35.904 71.930 -3.515.333 -3.698.682 - 688.021 2.646.580 Saldo einde boekjaar ONROERENDE EN ROERENDE GOEDEREN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE Deze post is als volgt samengesteld: a. Kantoorgebouw met werkplaats 920.000 920.000 b. Kantoorinventaris 296.433 318.700 c. Machines en gereedschappen 1.264 1.685 d. Vervoermiddelen 15.613 25.972 1.233.309 1.266.357 Sub-totaal Het verloop van deze post in 2013 is als volgt: Saldo per 1 januari: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Kantoorpand met Werkplaats Kantoorinventaris Machines en Gereedschappen Vervoermiddelen Totaal 1.454.194 534.194 566.802 248.102 14.260 12.575 89.722 63.750 2.124.978 858.621 920.000,00 318.700,06 1.685,28 25.971,62 1.266.356,96 Mutatie in het boekjaar: -Investeringen -Desinvesteringen -Afschrijvingen -Correcties afschrijvingen -Waardeveranderingen - 69.803 -92.071 -421 -10.359 -22.268 -421 -10.359 69.803 -102.851 -33.048 1.454.194 534.194 636.605 340.172 14.260 12.996 89.722 74.109 2.194.781 961.472 920.000 296.433 1.264 15.613 1.233.309 Saldo per 31 december: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn als onderstaand aangegeven verzekerd. Soort dekking Straatweg 54 Brand- en uitgebreide gevaren: - Opstallen - Inventaris Reconstructieverzekering Brand, explosie, bliksem: - Computerinstallatieverzekering All-risk (max. drie jaar), daarna WA-plus: - Vervoermiddelen Verzekerde waarde Datum en wijze bepaling verzekerde waarde 1.600.050 december 2010 inspectie verzekeraar 616.443 december 2010 inspectie verzekeraar 226.890 december 2010 inspectie verzekeraar 83.850 december 2010 inspectie verzekeraar cataloguswaarde aankoopdatum 56 - Huidig boekjaar Vorig boekjaar Commercieel vastgoed in exploitatie Deze post is als volgt samen gesteld; a. Woning en woongebouwen in exploitatie 462.008 472.042 Het verloop van deze post in 2013 is als volgt: Comercieel vastgoed Saldo per 1 januari: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 771.328 299.286 472.042 Mutatie in het boekjaar: -investeringen -desinvesteringen -afschrijvingen -correcties afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 10.033 10.033 Saldo per 31 december: -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde 771.328 309.319 462.008 BEDRIJFSWAARDE: Voor de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende parameters gehanteerd: - disconteringsrente: 5,25%. - huurverhoging: vanaf 2013 3,5% vanaf 2014 2% . - huurderving: 0,75%. - gemiddelde kostenstijging: 2014 en verder 3%, onderhoud 3%. Het bedrag voor onderhoud is gebaseerd op de planning voor de komende 10 jaren . Toelichting Comercieel vastgoed Bedrijfswaarde begin boekjaar Bedrijfswaarde grond 875 128 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de onderhoudslasten In de overige lasten In de huren (niveauwijzingingen) In de extra kwaliteit Gevolgen van mutaties in het bezit Nieuwbouw Verkoop Overig -13 0 -4 -30 0 0 0 0 Bedrijfswaarde ultimo boekjaar (incl. grond) 956 Als gevolg van de stelselwijziging heeft er een verandering plaatsgevonden in de indeling van de vaste activa. Het commercieel vastgoed bestaat uit de verhuur van een aantal bedrijfspanden en garages. De totale taxatiewaarde ( 2013) van genoemde panden bedraagt: € 601.000,-- ( 2012: idem) Financiële vaste activa Deelneming Deelneming Lyaemer Wonen Beheer bv 18.000 18.000 Totaal Financiële activa 18.000 18.000 87.324 91.608 132.119 71.179 312.200 124.301 73.313 489.519 515.498 687.133 VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Volgens voorraadlijst per Het betreft hier de voorraden die nodig zijn voor de dagelijkse werkzaamheden en aanpassingen bij mutaties. Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: a. b. c. Huurdebiteuren ( looptijd korter dan één jaar) Overige debiteuren ( looptijd langer dan één jaar) Overlopende activa Totaal vorderingen 57 Ad a. Huurdebiteuren CONTRACT GEBONDEN - Contracten Ad b. Overige debiteuren CONTRACT GEBONDEN - Overige contracten - Niet-actieve contract gebonden (o.a. vertrokken bewoners) - Huurtoeslag 2013 en voorgaande jaren Af: oninbaar (geraamd plus minus 50%) Huidig boekjaar Vorig boekjaar 132.119 124.301 132.119,40 124.300,57 26.163 90.266 -250 45.000 6.242 144.756 -134 77.551 71.179 73.313 71.179 73.313 Ad. c. Overlopende activa a. -Rente Opbrengsten 4e kwartaal b. -Rente deposito's c. -Diversen d. -Belastingen 238 80.490 2.985 228.487 2.495 57.480 32.936 396.608 Totaal overlopende activa 312.200 489.519 Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: a. b. c. Kas Postbank Rabobank d. Spaar Deposito 979 3.360 312.044 Totaal liquide middelen Deze middelen staan in zijn geheel ter vrije beschikking en de looptijd is korter dan één jaar. 58 1.041 40.552 771.558 316.383 6.850.000 813.151 4.500.000 7.166.383 5.313.151 Huidig boekjaar Vorig boekjaar € Overige reserves a. Eigen vermogen begin boekjaar b. Resultaat boekjaar 15.320.211 2.589.121 14.600.894 719.317 Totaal Eigen Vermogen 17.909.332 15.320.211 PASSIVA € EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering a. b. c. Saldo: Af; kosten 2012 Chr. De Vriesstraat, De Spltting en Tramdijk Oost Af; kosten 2013 De Spltting 2.552.409 67.200 4.699.793 2.147.384 2.485.209 2.552.409 Voorziening uitgestelde beloning a. b. c. stand 1 januari Vrijval Dotatie saldo 31-12-2013 47.208 3.727 50.935 47.208 - 47.208 Voorziening belasting latenties De voorziening belasting latenties is gevormd voor de tijdelijke verschillen in de fiscale waardering voor leningen. a. b. c. Stand 1 januari Correctie leningen o/g Vrijval latentie boekjaar 2012/2013 leningen o/g Saldo 31-12-2013 118.200 16.500 134.700 16.500 101.700 118.200 Voorziening onderhouds latenties De voorziening onderhouds latenties is gevormd voor de fiscale waardering voor onderhoudsvoorziening. a. b. c. Stand 1 januari Vrijval Dotatie Saldo 31-12-2013 1.003.563 - 1.003.563 1.003.563 - 1.003.563 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen onder overheidsgarantie 8.733.239 8.733.239 Leningen kredietinstellingen 22.536.820 23.039.593 Totaal langlopende schulden 31.270.059 31.772.831 Het verloop van deze post in 2013 is als volgt: Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: -Opgenomen leningen -Aflossingen -Extra/vervroegde aflossingen Leningen Leningen Totaal onder kredietinoverheidsgarantie stellingen 8.733.239 23.039.593 31.772.831 ( af) ( af) 502.772 502.772 - -502.772 22.536.820 -502.772 31.270.059 - Saldo Eindsaldo 8.733.239 De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft zich borg gesteld voor alle geldleningen. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaren conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognoses geen beroep te doen op de obligo verplichting. Voor een bedrag van € 24.250.000,00 bedraagt de resterende looptijd meer dan vijf jaar. Voor een bedrag van € 59.000,-- bedraagt de looptijd € 59.000,-- korter dan één jaar. Het schuldrestant in 2013 met circa € 503.000,-- vermindert. Gemiddeld rentepercentage over 2013 is 4.33% ( 2012: 4.37%). 59 Huidig boekjaar Vorig boekjaar Schulden aan leveranciers 531.356 518.221 Belastingen en premies sociale verzekeringen 102.582 138.346 KORTLOPENDE SCHULDEN Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Handelscrediteuren Totaal schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen a. Af te dragen loonbelasting en sociale premies december b. Af te dragen btw Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 864.752 1.155.959 1.498.690 1.812.526 531.356 531.356 518.221 518.221 27.729 74.853 20.246 118.100 102.582 138.346 Alle kortlopende schulden worden betaald binnen één jaar met uitzondering van punt f. onder overlopende passiva de te betalen vakantieregeling/loopbaaznregeling. Overlopende passiva a. b. c. d. e. f. g. Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur MVROM voorschot huurtoeslag Te betalen inzake Accountantscontrole Te betalen btw voorgaande jaren Te betalen vakantieregeling/loopbaanregeling Overige Totaal overlopende passiva 60 612.715 50.032 17.500 5.396 113.831 65.277 638.972 56.007 80.815 15.000 5.396 106.904 252.863 864.752 1.155.959 E. NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Lyaemer Wonen heeft een obligoverplichting naar het WSW. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Het obligobedrag ultimo 2013 bedraagt circa € 1.203.897,-In 2013 heeft Lyaemer Wonen de volmacht getekend als bedoeld in het Reglement van Deelneming van het Waarborgfonds Sociale woningbouw ( “Reglement”). Dit conform artikel 30 uit dit reglement. Het betreft hier het verzoek van het WSW om eventueel op een bepaald moment hypotheekvestiging te plaatsen op ons onderpand zonder dat er op dat moment medewerking van ons nodig is. 61 F. Toelichting op Winst- & Verliesrekening Huidig boekjaar BEDRIJFSOPBRENGSTEN Vorig boekjaar € HUREN 1. Te ontvangen nettohuur . woningen . auto boxen en overige ruimten € 8.212.715 240.468 2. Af: huurderving .wegens leegstand .wegens overige redenen Totaal 7.872.336 130.760 8.453.183 8.003.096 80.314 - 30.368 3 8.372.869 7.972.724 231.932 231.932 224.161 224.161 6.236 -5.752 1.226 -10.024 219.944 212.911 959.482 1.416.414 De belangrijkste wijzigingen in de te ontvangen netto huur zijn als volgt ontstaan: - de algemene huurverhoging per 1 juli 2013; - huurverhoging wegens het aanbrengen van o.a. cv installaties; - huurharmonisatie ineens na mutatie. - oplevering 17 verhuurappartementen en 19 verpleeghuisplaatsen De huurderving is grotendeels ontstaan wegens leegstand van woningen bestemd voor sloop, verkoop. VERGOEDINGEN 1. Te ontvangen vergoedingen: Overige zaken, leveringen en diensten Subtotaal 2. Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af: te verrekenen servicekosten Totaal vergoedingen De belangrijkste wijzigingen zijn als volgt ontstaan: - aanpassing vergoedingen - mutaties woningen VERKOPEN ONROERENDE ZAKEN - Verkoop woningen Verkoopopbrengst Af-Boekwaarde Af-Verkoopkosten 1.289.340 270.171 59.688 Boekwinst verkopen Aantal verkochte woningen in 2013 : 11 ( 2012: 17) OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN. - Vergoedingen/verrichte diensten: Vergoedingen mutaties/vertrokken bew./Suderigge/etc. 54.131 130.191 54.131 56.260 130.191 22.115 24.118 30.612 15.678 2.078 165.122 170.061 AFSCHRIJVINGEN OP MATERIELE VASTE ACTIVA EN ACTIVA TEN DIENSTE DER EXPL. EN NEVENEXPL. - Afschrijvingen in exploitatie DAEB - Afschrijvingen in exploitatie niet DAEB - Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie - Nevenexploitaties 1.441.438 10.033 102.851 172 1.481.744 20.916 70.857 77 Totaal afschrijvingen 1.554.495 1.573.593 - Geactiveerde kosten Overige bedrijfsopbrengsten: -Toezicht projecten/planvoorbereiding -Diverse overige opbrengsten BEDRIJFSLASTEN: 62 F. Toelichting op Winst- & Verliesrekening Huidig boekjaar Vorig boekjaar 574.738 -147.127 -543.435 -115.824 168.921 149.000 52.662 370.583 890.447 10.654 2.762 863.305 45.061 20.577 898.339 887.788 WAARDEVERANDERINGEN MATERIELE VASTE ACTIVA - Afwaardering commerciele bedrijfsruimten Afwaardering Huisvesting Onrendabele top 20 woningen Tramdijk Oost Lemmer Afboeking naar lagere bedrijfswaarde diverse complexen teruggave onrendabele top Chr. de Vriesstraat Opboeking naar hogere bedrijfswaarde diverse complexen LONEN EN SALARISSEN - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Verplichtingen vakantiegeld/loopbaanbudget/jubileumvergoeding - Af: Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen Het gemiddeld aantal werkenemers in 2013 was 19. A Rekers Directeur-Bestuurder Bruto salaris 72.186 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 2.602 Voorzieningen tbv beloningen betaalbaar op termijn (pens Pr) 18.353 Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) 12 Omvang van het dienstverband in het boekjaar 28 De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Naam P vd Schaaf J Koopmans P Ettema F J A M van Beek K Peeters J vd Meer I Kruijshaar de Vries Functie Lid Raad van Commissarissen t/m 16-09 Voorzitter Raad van Commissarissen t/m 16-09 Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen t/m 15-09 / Voorzitter Raad van Commissarissen vanaf 16-09 Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen vanaf 16-09 Lid Raad van Commissarissen vanaf 16-09 Bezoldiging 2.604 3.906 3.472 3.906 3.472 868 868 19.096 De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenomeing op basis van overgangsrecht. SOCIALE LASTEN: - Sociale lasten - Pensioenlasten 131.397 178.423 123.023 167.722 Totaal sociale lasten 309.820 290.745 LASTEN ONDERHOUD - Exploitatie woningen - Nevenexploitaties 1.538.107 98.348 Totale dekking Af: Onderhoudslasten werkapparaat Totaal lasten onderhoud 63 1.955.706 99.132 1.636.455 147.625 2.054.838 154.164 1.488.830 1.900.674 F. Toelichting op Winst- & Verliesrekening Huidig boekjaar OVERIGE BEDRIJFSLASTEN - Overige personeelslasten - Huisvestingskosten - Af: afschrijvingen - Vorig boekjaar 118.899 76.944 - 133.762 73.008 1.162 76.944 7.504 Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Accountantskosten jaarrekening Accountantskosten advieskosten Accountantskosten fiscaal (VPB,loonbelasting,btw) Af: afschrijvingen 455.803 27.193 8.682 12.147 102.851 71.846 7.466 415.802 26.622 5.293 30.544 69.694 400.974 56.260 333.163 53.997 408.566 22.115 7.926 320.515 48.575 2.042 4.046 1.746 3.012 89.559 21.241 77.490 1.628 21.391 76.006 90.442 2.570 3.315 1.386 - 50.000 37.493 23.611 30.578 6.312 187.500 8.925 17.136 281.109 29.750 1.338.350 1.798.451 Bijdrage saneringssteun Bijdrage wijkenaanpak Bijdrage verhuurdersheffing 356.625 29.269 27.949 - Totaal 385.894 27.949 Rekening-courant en termijnspaarrekening Rente Belastingen 82.225 6.095 69.644 63.362 Totaal rentebaten 88.320 133.006 Verschuldigde rente leningen o/g. Kosten betalingsverkeer 1.365.167 8.046 1.345.940 3.013 Totaal 1.373.213 1.348.953 - Werk derden vaste activa Groot materiaal debiteuren Belastingen Verzekeringen Overige direkte exploitatielasten: Kosten mutatie (behang en sauswerk) BTW autoboxen,nagekomen energielasten bedrijfsruimten Nevenexploitaties(huurboilers, portiekverlichting, gasverbruik, schoonmaken alg. en elektriciteitsverbruik) Opslagen service onderhoud VVE bijdrage - Overige lasten: Kosten inzake dubieuze debiteuren/oninbare nota's Diverse overige lasten Bijdrage duurzame woonomgeving Bijdrage leefbaarheid Kosten energielabel Kosten woononderzoek Reorganisatie kosten Treasury scan Strategisch voorraadbeleid Afboeking projectkosten Visitatie Totaal overige bedrijfslasten CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING RENTEBATEN RENTELASTEN 64 F. Toelichting op Winst- & Verliesrekening Huidig boekjaar Vorig boekjaar -16.500 -16.500 -16.500 1.003.563 987.063 BELASTINGEN Vrijval latentie Vorming latentie onderhoudsvoorziening De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en- verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren ( voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van de nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke tarief bedraagt 25,5%. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2013 Bij: fiscaal lagere afschrijving MVA fiscaal Saneringsheffing geen waardeveranderingen CFV fiscaal vrijval (dis)agio op leningen overheid en kredietinstellingen fiscaal lagere onderhoudskosten gemengde kosten 2.572.621 1.374.939 356.625 82.670 174.282 4.400 1.992.915 Af: fiscaal lagere opbrengst verkoop woningen afwaardering onroerende zaken in exploitatie fiscaal geen waardevermindering MVA investeringsaftrek 970.834 13.615.056 115.824 15.470 14.717.184 Belastbare winst 2013 -10.151.648 Belastbaar bedrag 2013 -10.151.648 1e schijf => tot € 200,000 2e schijf => vanaf 200.000 Tarief 20,00% 25,50% Belastbaar 0 Te betalen vennootschapsbelasting 0 65 VII Overige gegevens Winstbestemming Het resultaat over 2013 positief € 2.589.000,-- is ten gunste gebracht aan de overige reserves. 66 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Stichting Lyaemer Wonen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Lyaemer Wonen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Lyaemer Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Groningen, 20 mei 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. W.M. Jacobs RA 2
© Copyright 2024 ExpyDoc
