plan van en voor de wielewaalers

‘VAN EN VOOR DE
WIELEWAALERS’
HUIZEN TEGEN
BETAALBARE
PRIJZEN
COLOFON
© Grondbegrip Vastgoedzaken, september 2014
Dit bidbook is een gezamenlijke uitgave van:
iQwoning
Grondbegrip Vastgoedzaken
Initiatiefcomité Wielewaal
Tekst en redactie: Grondbegrip Vastgoedzaken, Initiatiefcomité Wielewaal, Cicero Productions
Vormgeving: Cicero Productions
Foto’s en illustraties: Privébezit, Google
Druk: …………………………
Met dank aan iedereen die geheel belangeloos heeft meegewerkt
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een
geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of
op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen
of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgever. Afbeeldingen kunnen afwijken. Onder voorbehoud van
eventuele toekomstige wijzigingen. Aan deze presentatie kunnen
geen rechten worden ontleend.
Contactgegevens: [email protected] / [email protected]
INHOUDSOPGAVE
• Inleidingp. 5
• Bewoners centraal
p. 19
• Woonprogrammap. 27
• Technische opzetp. 37
• Bouwsysteem en de maker
p. 45
• Iedereen hoort erbij in de Wielewaal
p. 47
• Juridische opzetp. 55
• Financieelp. 59
• Samenvattingp. 65
• Tot slotp. 71
3
‘DE
WIELEWAAL
DATEERT
VAN 1949.’
4
INLEIDING
De bewoners staan centraal, stelt Stichting Woonstad Rotterdam (Woonstad) in haar
eigen ondernemersstrategie. Laten wij – de initiatiefnemers van het plan “Van en Voor de
Wielewaalers” en 95% van de bewoners van Wielewaal dat nou ook zo zien! Je zou verwachten
dat Woonstad en bewoners elkaar dan weten te vinden in een gezamenlijke aanpak van de wijk
Wielewaal. Dat is nog niet zo. Voordat we hier verder op ingaan, eerst iets over de Wielewaal.
De Tweede Wereldoorlog veroorzaakte in heel Rotterdam een groot tekort aan woningen: veel
gebouwen waren vernield en de bouw was stil komen te liggen. Teneinde het tekort aan woningen
tegen te gaan, besloot de gemeente in 1941 tot het bouwen van noodwoningen in diverse wijken.
De Wielewaal dateert van 1949.
De Wielewaal is gesitueerd op een langgerekt terrein met hoofdzakelijk straten die van noord naar
zuid lopen. De woningen hebben daardoor een oost/west-oriëntatie, hetgeen optimale bezonning
oplevert. Elke woning heeft een achtertuin, sommige ook een kleine voortuin.
5
6
Er zijn uitsluitend grondgebonden woningen, alle op 10 na, bestaande uit één laag. De
standaardwoning omvat drie kamers. Door soms een bredere beuk toe te passen of een extra
standaardbeuk toe te voegen zijn er ook woningen met drie, vier of vijf slaapkamers. Er zijn 10
woningen met twee lagen. De oppervlakte van de woningen zonder etage varieert van 60 tot
90 m2. De woningen met twee lagen hebben een oppervlakte van 160 m².
Hoewel de bewoners graag in de Wielewaal wonen en een groot aantal er al vanaf de geboorte
woont, is bijna iedereen het er wel over eens dat de woningen technisch gezien aan vervanging toe
zijn. Toch staan mensen ook nu – ondanks de zeer matige kwaliteit van de woningen – in de rij om
een woning in de Wielewaal te kunnen huren.
7
18 mei 1949. Koningin Juliana en prins Bernard verlaten een woning in Wielewaal.
8
De huizen zijn gebouwd voor een periode van 25 jaar, maar nu na 65 jaar staan ze er nog steeds,
hoewel van de oorspronkelijke 550 woningen er 10 zijn gesloopt omdat deze dusdanig slecht
waren dat handhaven niet meer mogelijk was.
Er zijn in de loop van de tijd diverse pogingen ondernomen om de woningen te vervangen, maar
deze plannen strandden steeds op de onwil van de bewoners, gehecht als zij waren en zijn aan de
bijzondere stedenbouwkundige opzet, de onderlinge verbondenheid, een huis met een tuin voor
een betaalbare prijs. Wel is er tussentijds een aantal onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.
In 2009 is op initiatief van de Bewoners Organisatie Wielewaal (BOW) en Huurders Vereniging
Wielewaal (HVW) een bouwkundige opname van de staat van onderhoud gemaakt door BOAG
Advies & Management te Rotterdam. In het rapport dat BOAG heeft uitgebracht wordt gemeld
dat – om er weer redelijk goede woningen van te maken – een bedrag nodig is van € 42,4 miljoen,
inclusief BTW. Geactualiseerd naar 2014 betekent dit een bedrag van € 50,8 miljoen, inclusief
BTW. Een onverantwoorde investering. Sloop/nieuwbouw is dan de betere optie.
9
10
Zoals al eerder gesteld: iedereen is het er over eens dat de woningen aan vervanging toe zijn. Op
grond hiervan is door de eigenaar van 500 van de 550 woningen – Woonstad – in samenwerking
met de gemeente Rotterdam en de besturen van BOW en HVW een globaal stedenbouwkundig
plan uitgewerkt en hebben deze partijen een convenant gesloten waarin wordt voorzien in totale
sloop (inclusief alle infrastructuur) en nieuwbouw van aanvankelijk 850 woningen in de bestaande
Wielewaal. Thans is het aantal al bijgesteld naar maximaal 600. So far so good zou je zeggen. Niet
volgens 95% van alle bewoners.
Het convenant gaat uit van inmiddels achterhaalde stedenbouwkundige ideeën – zeker als het
betrekking heeft op Rotterdam-Zuid – en stelt dat er een wijk moet worden gebouwd met 30%
sociale woningen en de rest middelduur en duur. Dat deze mix van stedenbouwkundige invulling
niet (meer) werkt, wordt door Woonstad zelf bewezen in de vlakbij de Wielewaal gelegen wijk
Pendrecht. Hier wordt volgens dit stramien gebouwd, maar vindt men geen afzet voor deze
woningen. Met als gevolg prijsdalingen die daardoor qua prijszetting richting sociale bouw gaan.
11
‘WOONSTAD JE KAN HET!’
Belangrijk om te weten is wel dat het alternatieve plan “Van en Voor de Wielewaalers” is omarmd:
95% van de Wielewaalers heeft door middel van het plaatsen van een handtekening aangegeven
dat zij ons plan willen. Dit wordt mede onderstreept door het feit dat in bijna alle huizen de slogan
“Woonstad je kan het” achter het raam hangt, om zodoende de grootste eigenaar van harte uit te
nodigen het plan “Van en Voor de Wielewaalers” op te pakken en uit te voeren.
Woonstad wijst naar het convenant en stelt men dat dit is ondertekend door de gemeente, de
besturen van de BOW en de HVW. Wij hebben laten uitzoeken wat dit in juridische zin betekent
voor de bewoners. Zijn zij gebonden? Het antwoord is: neen! Van bevoegde ondertekening door
de voorzitters van BOW en HVW is echter geen sprake, omdat zij geen mandaat hebben gevraagd
aan hun leden. Overigens, waar staat geschreven dat een verkeerd ingeslagen weg gevolgd moet
blijven worden en niet mag worden verlaten teneinde betere paden te gaan bewandelen?
Wat 95% van de bewoners vooral steekt is dat in navolging van het convenant nog geen 10 %
van de sociale woningen in de huidige Wielewaal worden terug gebouwd. Bovendien zullen de
woonlasten van de terug te bouwen sociale woningen zodanig hoog worden dat deze door bijna
niemand te betalen zijn.
13
‘WAT 95% VAN
DE BEWONERS
VOORAL STEEKT,
IS DAT 30% VAN DE
SOCIALE WONINGEN
NIET IN DE HUIDIGE
WIELEWAAL
WORDEN GEBOUWD’
Eerder werd al gemeld dat 500 woningen van Woonstad zijn, maar de oplettende lezer heeft ook
zien staan dat het om 550 woningen gaat. Van wie zijn die 50 andere woningen? Door Woonstad
zijn begin deze eeuw (dus nog maar zeer kort geleden) 50 woningen verkocht in zogenaamd
Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE). Het is de vraag of een verantwoord handelende
corporatie de ook toen al kwalitatief slechte woningen had mogen verkopen.
Juist vanuit de eigenaren, verenigd in het Koperscomité Wielewaal (de kopers), is het verzet tegen
de plannen van Woonstad en de gemeente begonnen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in het
plan “Van en Voor de Wielewaalers”. Dit plan wordt gedragen door de steun van 95% van alle
bewoners, dus ook en vooral door de huurders, de klanten van Woonstad.
15
16
Er is een vijftal gesprekken geweest tussen initiatiefnemers van het plan “Van en Voor de
Wielewaalers” en vertegenwoordigers van Woonstad. Hoewel de gesprekken in het algemeen
in goede harmonie verliepen, was het de initiatiefnemers al snel duidelijk dat Woonstad blijft
vasthouden aan de uitgangspunten zoals vastgelegd in het convenant verwijzend naar de
medeondertekenaars BOW, HVW en de gemeente. Het laatste gesprek vond plaats op 24 april
2014 en duurde maar kort. Woonstad liet weten niet met 95% van de Wielewaalers in zee te
willen gaan. Reden voor de initiatiefnemers om dit bidbook uit te brengen en aan te bieden aan
de directievoorzitter van Woonstad, de wethouder van Wonen van de gemeente Rotterdam, de
directeur van de Woonbond en de voorzitter van de gebiedscommissie.
Wij kunnen het project met steun van onze partners zelf uitvoeren. In dat geval zou Woonstad
haar vastgoedpositie kunnen overdragen aan bijvoorbeeld een nog op te richten coöperatieve
bewonersvereniging. Hierdoor komen de realisatie en het beheer bij de bewoners zelf te berusten.
Een en ander geheel in lijn met het voorstel tot wetswijziging van minister Blok aan de Tweede
Kamer. Dit naar aanleiding van een toezegging aan de Eerste Kamer (op initiatief van senator
Duivesteijn).
17
18
DE BEWONERS
STAAN CENTRAAL!
Dat de Wielewaal een unieke wijk is behoeft geen betoog. De rechtsvoorgangers van Woonstad
hebben al diverse malen geprobeerd om de Wielewaal te slopen. Door inzet van de bewoners is
dat steeds voorkomen. Inmiddels is ‘vriend en vijand’ er vanwege de technisch slechte staat van
de woningen van overtuigd dat het moment van sloop/nieuwbouw nu wel is aangebroken.
Bij deze unieke – sociale – wijk horen ook unieke bewoners. Dit blijkt uit het feit dat zowel de
sociale samenhang als de sociale controle heel groot is. Niet voor niets is het verloop bijzonder
laag. En als er al een woning leeg komt, staat men – ondanks het vooruitzicht dat de wijk gesloopt
gaat worden – in de rij om een woning te huren.
In deze wijk staan de bewoners centraal, staat bewonersparticipatie hoog in het vaandel. En wie
weten nu beter hoe deze wijk aangepakt moet worden dan de bewoners zelf?
19
DE BEWONERS WETEN
WAT ZE WILLEN MET
‘ONZE WIELEWAAL.’
20
Momenteel wordt de Wielewaal overwegend bewoond door mensen van 50 jaar en ouder. Dit is
het gevolg van het kleine verloop in de wijk, alwaar alleen door bijzondere omstandigheden of
door overlijden een woning vrijkomt. Door het natuurlijk verloop zal er een goede mix ontstaan
van gezinnen en senioren.
DE INKOMENSVERDELING IS ALS VOLGT:
• 67% heeft een bruto jaarinkomen van maximaal € 19.000 per jaar,
• 4% tussen € 19.000 en € 24.000 en
• 29% tussen € 24.000 en € 44.000.
Deze cijfers maken duidelijk waarom de bewoners (onder meer!) in de Wielewaal willen blijven
wonen: niet alleen vanwege de unieke opzet van de wijk, maar ook omdat het plan “Van en Voor
de Wielewaalers” erin voorziet dat de woonlasten nagenoeg gelijk blijven. Bovendien voorziet het
plan in levensloopbestendige woningen!
21
22
Levensloopbestendig zijn woningen die zowel door gezinnen, alleenstaanden als senioren bewoond
kunnen worden. Op de begane grond zijn alle direct benodigde voorzieningen (woonkamer,
keuken, slaapkamer, badkamer en toilet) aanwezig. De verdieping krijgt twee slaapkamers, een
badkamer en een toilet en is daardoor zowel geschikt voor kinderen en gasten als eventueel
mantelzorgers. Door de multifunctionele opzet ontstaat er bij een op juiste wijze uitgevoerd
woningtoewijzingsbeleid een natuurlijke mix van gezinnen en senioren.
We kunnen ons voorstellen dat er senioren zijn die alleen maar de begane grond willen gebruiken.
Voor deze bewoners kan de bovenetage worden afgesloten. Er kan ook een traplift worden
geplaatst.
23
VEILIG
WONEN
KEND
KEND
R
E
ER
24
POL IT IE
KEURMERK
De sociale controle in de Wielewaal is groot. Op het moment dat de gordijnen bij de buren niet
opengaan zal door de omgeving actie worden ondernomen. Wij denken er aan om in samenwerking
met wijkverpleging en mantelzorgers een “belronde team” op te zetten. Indien noodzakelijk kan
direct de nodige ondersteuning geboden worden. Zo kunnen we met elkaar er voor zorgen dat
ouderen langer op verantwoorde wijze in de Wielewaal kunnen blijven wonen. Ondersteuning bij
het invullen van bijvoorbeeld de formulieren voor huur- en/of ziektekostentoeslag en het regelen
van andere zaken is reeds aanwezig.
Qua veiligheid scoorde de Wielewaal altijd hoog (9,9). Helaas neemt dit momenteel af (7,7).
Belangrijk is het om een aantal goede maatregelen te nemen. In ons plan wordt verlichting
aangebracht aan de schuur, bij de achterdeur en de voordeur. De erfafscheidingen mogen een
bepaalde hoogte niet overschrijden. Wij zullen de wijkagent regelmatig uitnodigen om over en
weer ervaringen uit te wisselen.
Naast de huidige bewoners – voor wie we dit allemaal doen – komen er op termijn natuurlijk
ook nieuwe bewoners. Er zal vooral worden ingezet op de komst van jonge gezinnen, hetgeen
gezien de variëteit in het woonprogramma goed mogelijk is. Zij worden als nieuw lid van de
bewonerscoöperatie hartelijk welkom geheten en wegwijs gemaakt in de gang van zaken binnen
de Wielewaal. Op deze wijze kunnen nieuwe bewoners gemakkelijker integreren in de wijk.
25
26
HET WOONPROGRAMMA:
De volgende woonoppervlakten worden gecreëerd: 60 m², 70 m², 90 m², 105 m², 130 m²,
140 m² of 160 m². Het aantal te realiseren kamers is 2, 3, 4, 5 of 6.
In het najaar van 2014 willen we modelwoningen plaatsen. Natuurlijk zullen de op- en aanmerkingen
van de bewoners worden meegenomen en waar technisch en financieel mogelijk worden verwerkt
in het basisontwerp. Waar behoefte is aan een luxere woning met bijvoorbeeld een dakkapel, luxe
keuken, etc. zal dat – indien mogelijk - worden meegenomen en tegen een hogere huur worden
aangeboden.
De huurprijzen voor de huidige bewoners met terugkeergarantie zijn vanaf circa € 475,00 tot
circa € 725,00. Voor de bewoners zonder terugkeergarantie en de nieuwe bewoners zijn de prijzen
vanaf circa € 580,00 tot circa € 835,00. Deze huurprijzen gelden op 1 januari 2015, daarna zullen
deze jaarlijks worden aangepast op de gebruikelijke wijze. Een en ander biedt een grote variatie
aan huurprijzen.
Omdat wij streven naar een energiearme wijk zullen de bewoners aanmerkelijk minder voor
hun energie behoeven te betalen dan thans de huidige tochtige en vochtige en dus totaal niet
energiearme woningen het geval is. In ieder geval zal het zo zijn dat bewoners ongeveer dezelfde
woonlasten hebben als nu. Dit ondanks de hogere huur die zij na realisatie van het plan gaan
betalen.
27
Huidige 3 kamer woning footprint.
4 KAMERWONING “STANDAARD” WOONOPPERVLAK 90M2
BEGANE GROND
EERSTE VERPDIEPING
‘KEUZE VOLOP!
IQ STANDAARD
OF DE LUXE?’
60 of 90 m2
2, 3 of 4 kamers
Levensloopbestendig
Energie neutraal
29
‘WAT EEN
MOGELIJKHEDEN!’
70 of 105 m2
2, 3 of 4 kamers
Levensloopbestendig
Energie neutraal
30
Huidige 4 kamer woning footprint.
4 KAMERWONING “GROOT” WOONOPPERVLAK 105M2
BEGANE GROND
EERSTE VERDIEPING
31
Huidige 5/6 kamer woning footprint.
5 KAMERWONING “BUNGALOW” WOONOPPERVLAK 140 M2
BEGANE GROND
32
EERSTE VERDIEPING
‘HET LIJKEN WEL
BUNGALOWS...’
130 of 140 m2
5 kamers
Levensloopbestendig
Energie neutraal
33
‘WAT EEN
GROOT HUIS!’
160 m2
5 kamers
Levensloopbestendig
Energie neutraal
34
Huidige footprint twee onder 1 kap.
5 KAMERWONING “2 ONDER EEN KAP” WOONOPPERVLAK 160 M2
BEGANE GROND
EERSTE VERDIEPING
35
36
TECHNISCHE OPZET
Alle 550 woningen worden fasegewijs gesloopt, inclusief fundering. Het tempo van de bouw is
zodanig dat binnen drie jaar alle woningen binnen de wijk zijn vervangen door nieuwe woningen.
Op de omtrek (footprint) van de huidige woning wordt een nieuwe woning geplaatst. Er wordt
dus gebouwd binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan, waardoor er geen dure,
tijdrovende bestemmingsplanwijzigingen hoeven te worden doorgevoerd.
De huidige woningen zijn niet onderheid, waardoor het noodzakelijk is om te heien. Omdat er
fasegewijs wordt gebouwd en de dagelijkse gang van zaken niet dient te worden gehinderd door
lawaai- en trillingsoverlast, worden er schroefpalen aangebracht.
De standaardwoning die wordt gebouwd is een vierkamerwoning, met op de begane grond naast
een keuken, badkamer/toilet en woonkamer ook een slaapkamer. Dit maakt het mogelijk voor
ouderen om tot in lengte van jaren in hun woning te blijven. De begane grond wordt scootmobiel-/
rolstoel-/rollatorvriendelijk ingericht. Hierdoor ontstaat een levensloopbestendige woning.
Omdat de huidige Wielewaal niet alleen bestaat uit vierkamerwoningen zullen er ook vijf- en
zeskamerwoningen worden gebouwd.
Onder de schuine kap van de woning worden op de 1e verdieping twee slaapkamers, een badkamer
en toilet gerealiseerd. Indien bijvoorbeeld een alleenstaande oudere geen behoefte heeft aan het
gebruik van de verdieping, dan kan de toegang tot de verdieping worden afgesloten.
37
38
In de tuin wordt standaard een houten schuur geplaatst met de nodige elektravoorzieningen,
zodat een eventuele scootmobiel niet alleen in de schuur kan worden gestald, maar daar ook
Onderhoudsvrije tuin!
De heg wordt geknipt!
opgeladen. De tuin wordt standaard met de nodige verharding en indien gewenst – belangrijk voor
ouderen en minder goed ter been zijnde bewoners – zo onderhoudsvrij als mogelijk opgeleverd.
De afwerking van de woning is door toepassing van kwalitatief goede materialen op een meer
dan gemiddeld niveau, hetgeen zal bijdragen aan een mooie uitstraling van de hele wijk. Door het
onderhoud aan heggen extern uit te besteden zal de wijk er keurig verzorgd bij komen te liggen.
In de exploitatieopzet is rekening gehouden met de kosten van dit externe onderhoud.
Al het hang- en sluitwerk van de buitendeuren en de schuurdeur voldoen aan het Politie Keurmerk
Veilig Wonen. Alle buitendeuren en de schuurdeur worden voorzien van gelijksluitende cilinders.
De woningen worden alle opgeleverd met compleet ingerichte keuken, badkamer(s) en toiletten,
inclusief betegeling waar nodig. De wanden worden behangklaar opgeleverd. De vloeren worden
glad afgewerkt, maar dienen nog door de bewoner zelf te worden voorzien van vloerbedekking.
39
40
G
De standaardwoningen van iQwoning voldoen momenteel aan een EPC-waarde van 0,6. Dit is
conform het huidige Bouwbesluit. Omdat te voorzien is dat binnen de bouwperiode van drie jaar
de EPC-waarde wordt verlaagd naar 0,4 wordt al gestreefd deze laatstgenoemde EPC-waarde te
realiseren.
F
E
D
C
B
A
In de energieneutrale woningen wordt een aantal energiebesparende maatregelen toegepast,
bijvoorbeeld:
• Het dak aan zonzijde wordt voorzien van zonnepanelen
• Hoogwaardige isolatie van de begane grondvloer, de gevels en het dak
• Extra isolerende 3-dubbele beglazing
Het streven is om te komen tot een EPC-waarde van 0,0, bijvoorbeeld door toepassing van Warmte
Koude Opslag techniek (WKO). Hierover zijn gesprekken gaande met energiedeskundigen. Indien
het lukt om een EPC-waarde van 0,0 te realiseren betekent dit dat het plan “Van en Voor de
Wielewaalers” energieneutraal wordt uitgevoerd. Hiermede wordt het plan geheel overeenkomstig
de nieuwste eisen van duurzaamheid uitgevoerd.
Een ander duurzaamheidaspect is het intact laten van de gehele infrastructuur, zowel
bovengronds als ondergronds. Hierdoor worden er niet onnodig verhardingen, kabels, buizen en
groenvoorzieningen verwijderd.
41
‘IQ+ PAKKET SPECIAAL
VOOR WIELEWAALERS:
UW SPULLEN IN 1 DAG
INGEPAKT, OPGESLAGEN
EN NA OPLEVERING
TERUGGEZET.’
42
Onderdeel van het plan is een grote logistieke operatie. Gedurende een periode van 3 jaar moeten
550 huishoudens worden verplaatst naar een tijdelijke woning. Uitgangspunt hierbij is dat de
woning op maandag moet worden verlaten en dat de bewoner uiterlijk 6 weken later op dezelfde
plaats – maar wel in een nieuwe woning – terugkeert.
De bewoner wordt geholpen door een professionele verhuizer bij het inpakken. De ingepakte zaken
worden – op persoonlijke zaken na – alle opgeslagen in nabijgelegen opbergplaatsen. De bewoner
vertrekt naar een wisselwoning in de Wielewaal. De wisselwoningen zijn de eerste woningen die
volgens het iQwoning-concept worden gebouwd. Deze wisselwoningen worden geplaatst op de
plek van de al gesloopte woningen en worden later in de exploitatie opgenomen.
De wisselwoning is standaard ingericht, waardoor er behalve kleding, beddengoed, handdoeken
en dergelijke niets naar de tijdelijke huisvesting hoeft te worden meeverhuisd.
De nieuwe woning is in enkele weken klaar, maar de bewoner zal nog willen behangen,
vloerbedekking leggen en gordijnen ophangen. Hierdoor kan hij/zij zes weken nadat de oude
woning is verlaten weer terugkeren op de oude vertrouwde locatie, in dezelfde straat, met
hetzelfde huisnummer.
43
TRAILER MET BOUWSYSTEEM
+ POLITIEKEURMERK.
44
IETS OVER HET BOUWSYSTEEM EN DE MAKER ERVAN
De iQwoning fabriek is gevestigd in Weert in een fabriekshal met een oppervlakte van 20.000m2.
Hoogwaardige betonnen elementen vormen de basis van de woning. De afbouw
(aanbrengen
van trappen, binnenwanden, keuken, tegelwerk, sanitair, bedrading en leidingwerk) vindt in de
fabriek plaats. Metselen van de buitenmuren en leggen van de pannen gebeurt in de Wielewaal.
Dankzij de 100% ideale werkomstandigheden (geen last van weer en wind) in de fabriek, biedt
iQwoning een constante hoge kwaliteit. Nadat de elementen in de fabriek gemaakt zijn worden
deze vervoerd naar de Wielewaal en gemonteerd op de bouwlocatie. Er zijn 4 weken nodig om de
woning(en) binnen en buiten klaar te maken voor oplevering.
ONDERHOUDSPROGRAMMA
iQwoning staat voor een uitstekende kwaliteit. Daarom ontwikkelt iQwoning speciaal voor de
Wielewaal een onderhoudsprogramma waardoor de kwaliteit gewaarborgd blijft. Dit geldt
niet alleen voor de bouwelementen maar ook voor de installaties, schilderwerk, reinigen van
kunststofkozijnen en beglazing, hang- en sluitwerk, tochtprofielen.
DE IQWONING IS UNIEK EN STANDAARD ZÉÉR COMPLEET:
• Korte bouwtijd, weinig overlast, duurzaam
• Degelijke materialen: Mosa, Sphinx en Grohe e.d.
• Vloerverwarming
• Kunststof kozijnen
• Complete badkamer met tegelwerk tot plafond
• Wand-/hangtoilet beneden en boven
• Complete keuken
• Vaste trap naar boven
• Geen geluidshinder door geïsoleerde muren
45
46
IEDEREEN HOORT
ERBIJ IN DE WIELEWAAL!
Wij stelden al dat de Wielewaal een unieke wijk is en dat de bewoner centaal staat. Een zeer
belangrijke groep van bewoners wordt gevormd door de cliënten van de Algemene Stichting
Voor Zorg- en dienstverlening (ASVZ). ASVZ is een organisatie voor zorg- en dienstverlening aan
mensen met een verstandelijke beperking. Deze instelling met hun bewoners is al vanaf begin
jaren 50 gevestigd in de Wielewaal. Ooit begonnen als kinderkliniek “Beatrix Irene”, daarna de
SVVGR en na de fusie in 2000 werd de naam ASVZ.
De bewoners van de ASVZ zijn helemaal in de wijk opgenomen. Voor hen is de Wielewaal een
ideale plek om te zijn, dankzij de sociale sfeer, de cultuur, de veiligheid en de rust. Belangrijk
is zeker ook dat deze bewoners “gewoon” veilig op de openbare weg kunnen lopen. Het rustige
karakter zorgt er voor dat ook bewoners die minder verkeersveilig zijn de gelegenheid hebben om
vrijelijk binnen de wijk te wandelen of werken. Alle bewoners passen hun snelheid automatisch
aan wanneer de bewoners van de ASVZ zich op de openbare weg begeven. Alle inwoners van de
Wielewaal vormen met elkaar een uitstekende combinatie!
De initiatiefnemers van het plan “Van en Voor de Wielewaalers” zijn in gesprek gegaan met de
ASVZ. In deze verkennende gesprekken ging het over de vraag wat ASVZ en de bewoners van
de wijk Wielewaal over en weer nog meer voor elkaar zouden kunnen betekenen. Met andere
woorden: welke bestaande of nieuwe diensten zou ASVZ aan de bewoners kunnen leveren; dit met
oog op de wetenschap dat senioren langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. De volgende
ideeën kwamen vanuit deze gesprekken naar voren:
47
48
MAALTIJDSERVICE.
Diverse senioren gebruiken nu in alle eenzaamheid de maaltijden thuis. De ASVZ heeft de beschikking over
een mooi restaurant en een haal-/brengservice waar gebruik van kan worden gemaakt. Er kunnen maaltijden
worden aangeboden voor circa € 8,00. Het grote voordeel is dat senioren uit hun isolement worden gehaald,
hetgeen maatschappelijk gezien zeer wenselijk is. Een goed voorbeeld is een restaurant in Zoetermeer,
waar de bediening wordt gedaan door mensen met een verstandelijke beperking. Een bezorgservice kan
ervoor zorgen dat aan mensen die liever thuis eten toch een verse maaltijd wordt aangeboden.
WIJKVERPLEGING.
“Het aanspreekpunt bij zorg in de wijk” is de wijkverpleging. Dat de wijkverpleegkundige in de toekomst
een steeds belangrijkere rol zal vervullen behoeft geen betoog. Een heel belangrijke schakel als eerste
aanspreekpunt. Hij/zij weet precies welke voorzieningen in de wijk nodig zijn. De wijkverpleegkundige heeft
direct contact met huisartsen, zorginstellingen en dergelijke en kan direct de juiste beslissingen nemen
met betrekking tot hetgeen voor de bewoner noodzakelijk of gewenst is. Het standaard aan te leggen
alarmsysteem kan hiertoe worden ingezet, zodat men vanuit het ondersteunend punt bij de ASVZ direct
de gewenste maatregelen kan nemen. Ook kan het wekelijkse bloedprikken van de STAR aldaar gebeuren.
In samenwerking met de reeds aanwezige medische zorg van het ASVZ kan (al of niet in combinatie met
andere professionele instellingen) een ondersteunende organisatie worden opgezet.
49
50
MANTELZORGERS EN VRIJWILLIGERS.
Niet alleen bewoners zelf, maar ook mantelzorgers en andere vrijwilligers kunnen tegen situaties aanlopen
waarbij hulp gewenst is. Door een intensieve samenwerking met de wijkverpleegkundige en/of het
betreffende steunpunt bij ASVZ kunnen bewoners die daar behoefte aan hebben – mogelijk in combinatie
met mantelzorgers en vrijwilligers – worden bijgestaan. Op deze wijze kunnen professionals en nietprofessionals elkaar op basis van participatie ondersteunen!
BOODSCHAPPEN-/THUISBRENGSERVICE.
Een supermarkt is aanwezig in het gebouw van ASVZ. Bewoners die niet zelf boodschappen kunnen doen
worden daarbij geholpen. Het is ook mogelijk via de bezorgservice boodschappen te laten bezorgen. Een en
ander kan gezien de gemiddeld lage koopkracht van de Wielewaalers tegen concurrerende prijzen.
SENIOREN.
Op beperkte schaal zal worden bekeken of de mogelijkheden kunnen worden benut om ouderen in beweging
te krijgen en te houden. Gedacht kan worden aan op bepaalde tijden gebruik te maken van het zwembad en
de afdeling fysiotherapie. Natuurlijk zijn er nog meer activiteiten mogelijk. Uitwerking hiervan vraagt meer
tijd maar zal later zeker aan de orde komen.
51
52
‘VAN EN VOOR DE
WIELEWAALERS...’
Er zijn talloze ideeën die in overleg tussen ASVZ en bewoners uitgewerkt zullen worden. Het
moge duidelijk zijn dat de bewoners van de ASVZ en de andere bewoners van de Wielewaal nog
veel meer voor elkaar zouden kunnen betekenen. Nu al zijn de bewoners van ASVZ in de wijk
actief in de groenvoorziening. Dit kan zeker uitgebreid worden naar andere activiteiten. Enerzijds
worden zij nog meer betrokken in en bij de wijk, anderzijds voelen zij zich nog meer gewaardeerd.
Bij de ASVZ leeft tevens de wens om, wanneer gekozen wordt voor dit plan, in aanmerking te
komen voor huizen in het plan “Van en Voor de Wielewaalers”. Dit zal worden meegenomen in
de uitwerking van ons plan. Belangrijk is de “sociale wijk Wielewaal” te handhaven in de huidige
vorm en samenstelling. De ervaring leert dat de betrokkenheid met de bewoners van ASVZ in een
sociale wijk als de Wielewaal groter is dan in een wijk met middeldure en dure woningen. Kortom:
een win-win situatie.
53
54
JURIDISCHE OPZET
Omdat het plan “Van en Voor de Wielewaalers” is opgezet vanuit het bewonersinitiatief – nog
voordat het woord burgerparticipatie van regeringswege werd gebezigd – verdient ook het vervolg
na realisatie van het plan een vanuit burgerinitiatief gedreven aanpak.
Wij stellen dan ook voor dat Woonstad de vastgoedpositie overdraagt aan een op te richten
coöperatieve bewonersvereniging (CBV). Dit betreft dan de overdracht van de grondpositie die
Woonstad thans nog heeft. Dit is het recht van erfpacht op de totale locatie Wielewaal. Hiervan
zijn de circa 50 eigenaarwoningen door Woonstad overgedragen in ondererfpacht. Uiteraard zal
ook de gemeente Rotterdam moeten instemmen met de overdracht van het erfpachtrecht en
heeft het onze voorkeur dat de gemeente ter zake van de eigenaarwoningen rechtstreeks de
erfpacht regelt zonder tussenkomst van derden.
De CBV wordt opgericht met het doel om circa 550 bestaande woningen te slopen en circa 550
nieuwe woningen terug te bouwen op de footprint van de bestaande woningen. Dit doet de CBV
op de van Woonstad over te nemen grond waarop nog een erfpachtrecht rust dat voortduurt tot
in 2093.
Voordat de realisatie van de woningen begint, neemt de CBV het beheer van de woningen op
zich en voert zij een vooraf opgesteld beheerbeleid uit. Uitgangspunten hierbij zijn: sociaal, op de
menselijke maat toegesneden en (pro-)actief op het gebied van onderhoud en instandhouding.
55
56
Voordeel van de oprichting van een CBV is dat er een organisatie ontstaat die het mogelijk maakt
om vastgoed in op te nemen. Dit is vooral ook belangrijk voor de financierbaarheid van het
project. In eerste instantie gingen wij als initiatiefnemers uit van een zogenoemd Design, Build,
Finance, Maintain, Operate model (DBFMO), maar de financiële wereld is, hoewel dit model in de
wegenbouw allang wordt toegepast, nog niet zo ver om zonder garanties op basis van DBFMO een
project als het onderhavige te financieren.
De CBV wordt – zoals vermeld – opgericht met als doel de sloop van 550 woningen, de realisatie van
550 nieuwe woningen op de footprint van de huidige woningen en het hebben van de eigendom van
circa 500 huurwoningen alsmede de exploitatie van het geheel tijdens de sloop- en realisatiefase
en daarna.
Wij zijn er voorstander van dat er een Raad van Toezicht (RvT) komt die er op toeziet dat een aantal
zaken op verantwoorde wijze worden uitgevoerd en dat het vooraf gestelde doel en beleid van de
CBV wordt nagekomen.
Mocht de oprichting van een CBV om wat voor reden dan ook nog niet haalbaar blijken dan is
iedere andere rechtsvorm wat ons betreft welkom. Mits er recht wordt gedaan aan de positie van
550 sociale huishoudens.
57
58
FINANCIEEL
Naast de 50 zogenoemde eigenaarwoningen (dat zijn de woningen die in het eerste deel van het
vorige decennium door Woonstad in Maatschappelijk Verantwoord Eigendom zijn verkocht) staan
er nog 500 huurwoningen.
Met betrekking tot de huurwoningen wordt onderscheid gemaakt tussen de oorspronkelijke
bewoners en de nieuwe bewoners. Nieuwe bewoners zijn zij die in een zeer recent verleden een
woning hebben gehuurd van Woonstad en daar – ondanks de uitermate slechte kwaliteit van
de woningen – een beduidend hogere huurprijs voor betalen dan de oorspronkelijke huurders.
Wij achten het redelijk dat zij ook in de nieuwe opzet meer huur betalen dan de oorspronkelijke
huurder. Evengoed gaat de nieuwe bewoner er qua woonlasten op vooruit: hij/zij betaalt na de
realisatie van de nieuwbouw minder dan nu.
59
BE
ST
EM
MIN
G
BE
SP
LAN
WI E
LE
WA
AL
ST
EM
MIN
WIE
GS
PLA
LE
N
WA
AL
Op
ges
teld
doo
dS+
r:
Ru V
imt
elijk
Ga
l
Pos vanis e Ord
t
300 tbus raat 1 ening
, bu
5
2 A 669
9
rea
R
RO
uB
TTE
est
em
RD
feb
min
A
r
u
M
prin
ari
gsp
tda
2
lan
tum 008
nen
1
4 fe
bru
ari
200
8
Vas
tge
ste
ld d
.d.
6n
eke
ove
urd
mb
On
d.d
er 2
her
. 23
roe
008
pel
f
e
b
ijk d
rua
ri 2
.d.
009
24
apr
il 2
009
Go
edg
60
feb
rua
ri 2
008
De geraamde totale investeringskosten van het plan “Van en Voor de Wielewaalers” bedragen
€ 61.500.000 inclusief 21% omzetbelasting. In dit bedrag zijn inbegrepen: sloop woningen, bouw
550 nieuwe woningen, per woning het leveren en plaatsen van een keuken, 2 badkamer(s) en
2 toiletten, de basisaanleg van de tuin inclusief erfafscheidingen en plaatsing van een schuur,
legeskosten WABO, notariskosten, kosten juridische bijstand, kosten bouwvoorbereiding en
bouwbegeleiding, de kosten van verhuis- en opslagkosten i.v.m. tijdelijke huisvesting.
61
‘FINANCIËLE
HAALBAARHEID
VAN HET PLAN
DOOR GEEN
ENKELE
FINANCIER
IN TWIJFEL
GETROKKEN.’
62
Zoals al eerder gemeld: er zijn circa 50 eigenaar-bewoners. We gaan er vanuit dat het alleszins
redelijk en billijk is dat minimaal de in 2011 vastgestelde taxatieprijs door Woonstad wordt
ingebracht.
Iedereen heeft wettelijk gezien bij gedwongen verhuizing recht op een vergoeding van
€ 6.000 per huishouden. Deze zal door Woonstad dienen te worden betaald.
Er is steeds veel ophef geweest over de kosten van de infrastructuur. Qua elektriciteitkabels en
gasleidingen is het nog maar de vraag of en zo ja in welke mate in de toekomst nog dergelijke
voorzieningen nodig zijn. Dit op grond van ons streven naar een energieneutrale wijk. Hoe ook,
in het plan “Van en Voor de Wielewaalers” wordt de infrastructuur niet aangetast. De eigenaren
van de infrastructuur (wegen, riolering, kabels, buizen, openbaar groen), i.c. de gemeente en de
nutsbedrijven, zijn geheel verantwoordelijk voor het onderhoud en de instandhouding. De kosten
hiervan worden gedekt door de betaling van vastrecht, belastingen en heffingen. Wel is het zo dat
indien er beschadigingen optreden als gevolg van de bouwwerkzaamheden, het herstel door de
bouwer wordt uitgevoerd dan wel dat de herstelkosten door de bouwer worden vergoed.
63
64
SAMENVATTING
In het kort komt het er op neer dat binnen een tijdsbestek van maximaal drie jaar alle 550
woningen zijn vervangen door nieuwe woningen, exact op de huidige footprint en passend binnen
het vigerende bestemmingsplan. Dit heeft een aantal grote voordelen, te weten:
• geen dure bestemmingsplanwijzigingen
• geen kostbaar tijdverlies als gevolg van bestemmingsplanwijzigingen
• geen exploitatiebijdrage
• de infrastructuur kan ongewijzigd gehandhaafd blijven
• het openbaar gebied blijft in de vertrouwde vorm gehandhaafd
• uiteindelijk levert het een en ander zeer betaalbare woningen op
Waarom het plan “Van en Voor de Wielewaalers”? In de Wielewaal zijn in 1949 550
noodwoningen gebouwd, die – althans dat was de bedoeling – maximaal 25 jaar zouden
worden gehandhaafd. In de loop van de tijd zijn vier pogingen ondernomen om de woningen
op te knappen, maar deze pogingen zijn feitelijk alle mislukt. Omdat Woonstad nog steeds
denkt in termen van gebiedsontwikkeling “oude stijl” en dus de hele wijk wil platgooien, alle
infrastructuur wil verwijderen en het geheel wil vervangen door een wijk met de bekende opzet
(30% sociaal, de rest middendure en dure woningen) komt vooralsnog de eerste tien jaar geen
enkele concrete herontwikkeling tot stand. Dit is onaanvaardbaar, gezien de zeer slechte staat
van de huizen. Gesteund door 95% van de bewoners hebben de initiatiefnemers de ontwikkeling
van het plan “Van en Voor de Wielewaalers” ter hand genomen. Dit vooral om vaart te brengen
in de herontwikkeling. Zou de vijfde poging wel lukken? Wij zijn er zeker van dat dit zo is!
65
Technisch gezien komt het er op neer dat de woningen in de Wielewaal binnen drie jaar tijd alle
zijn vervangen door nieuwe woningen. De tijdelijke huisvesting – van het moment waarop de
bewoners hun huidige huis moeten verlaten tot het moment waarop zij het nieuwe huis weer
kunnen betreden – kan plaatsvinden in de Wielewaal.
Qua duurzaamheid wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Als EPC-waarde wordt gestreefd
naar een waarde van 0,4 (thans moet worden voldaan aan een EPC-waarde van 0,6). Omdat
sprake is van het intact laten van de gehele infrastructuur, zowel bovengronds als ondergronds,
worden er niet onnodig verhardingen, kabels, buizen en groenvoorzieningen verwijderd. Ook een
belangrijk duurzaamheidaspect.
67
plaatje?
68
Juridisch gezien stellen de bewoners dat zij opteren voor een overdracht van de grondpositie
(de opstallen zelf zijn niets meer waard) aan een op te richten coöperatieve bewonersvereniging
die zorg draagt voor de vervanging van de woningen en het beheer tijdens de gehele operatie
en daarna. De grondpositie bestaat thans uit een erfpachtrecht ten gunste van Woonstad met
de gemeente Rotterdam als blote eigenaar. De circa 50 eigenaren in de Wielewaal hebben
hun perceelsgedeelte in ondererfpacht verkregen van Woonstad.
Financieel gezien kan worden gesteld dat het goed mogelijk is om het plan “Van en Voor
de Wielewaalers” te realiseren door middel van de oprichting van een coöperatieve
bewonersvereniging. Financiële haalbaarheid van het plan wordt overigens door geen enkele
financier in twijfel getrokken.
69
70
TOT SLOT
Het moge duidelijk zijn dat het plan “Van en Voor de Wielewaalers” een uitstekend initiatief is en
gebaseerd op bewonersparticipatie in de praktijk. De betrokkenheid en wensen van de bewoners
worden omgezet in een door hen gewenste situatie. De sociale controle en veiligheid zal er alleen
nog maar door toenemen.
De levensloopbestendige woningen zijn bestemd voor iedereen: van starter tot of senior. Veel
aandacht is geschonken aan de ondersteunende voorzieningen zodat bewoners die dat nu of later
nodig hebben veel langer in het zelfde huis kunnen blijven wonen.
Er is momenteel veel te doen over de wooncoöperatie. Minister Blok overweegt dienaangaande een
wijziging van de Woningwet en een aanscherping van de Wet op het Overleg Huurder Verhuurder.
Feitelijk lopen de Wielewaalers voor de muziek uit. Door te kiezen voor de organisatievorm van
een coöperatieve bewonersvereniging kunnen de beheerskosten beperkt blijven, waardoor een
lagere huurprijs mogelijk is. Daarnaast ontstaat een “wij” gevoel, waardoor de wijk er altijd
verzorgd zal blijven uitzien. Kortom de bewoners van het “vakantiepark” Wielewaal zijn trots op
hun wijk!
De Woonbond staat achter het plan en stelt zijn expertise ter beschikking om het plan “Van en
Voor de Wielewaalers” te realiseren.
71
‘DE ZORG
GAAT
TERUG
NAAR
DE WIJK:
TERUG
NAAR DE
MENSELIJKE
MAAT.’
72
Van Woonstad vragen we slechts medewerking om het plan “Van en Voor de Wielewaalers”,
mogelijk te maken. Woonstad moet er trots op zijn het beheer te kunnen overdragen aan hun
bewoners. Op deze wijze geeft Woonstad er blijk van open te staan voor de ontwikkelingen in
de maatschappij door goed in te spelen op de wensen van de bewoners. Dat is als organisatie je
maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen!
De wens van Woonstad om de beste corporatie van Nederland te worden wordt
hiermede ingevuld.
Vanuit sociaal oogpunt voldoet de Wielewaal aan het gestelde in het Collegeakkoord 2014-2018
“Volle kracht vooruit” van Leefbaar Rotterdam, CDA en D66. Citaat hieruit: “De zorg gaat terug naar
de wijk: terug naar de menselijke maat. Zorg begint met het omzien naar elkaar. Als de gordijnen
van de oudere buurvrouw maar niet opengaan, moet dat reden zijn voor buren om te vragen of
het goed gaat. Buren en familie zien om naar elkaar. Rotterdammers nemen steeds vaker zelf het
initiatief om Rotterdammers te helpen en dat is goed om te zien. Eenzame Rotterdammers worden
opgemerkt en worden geholpen: dit is een belangrijke prioriteit in de komende collegeperiode.”
en “Rotterdam is van de Rotterdammers. Dus beslissen zij in verschillende vormen direct mee.
Over de problemen die we moeten oplossen, over kansen die we niet mogen laten lopen. Wij en
onze ambtenaren zoeken de ideeën in de stad op en helpen, indien nodig, bij de realisatie van die
ideeën. Daarin zijn we integer en betrouwbaar. We doen wat we zeggen en zeggen wat we doen.”
Het collegeakkoord geeft aan dat men de ideeën van Rotterdammers niet mag laten lopen. De
slogan “Volle kracht vooruit” spreekt erg aan. De Wielewaalers zijn er klaar voor!
73

Download Report