MEERJAREN
PERSPECTIEF
GRONDBEDRIJF
2014
DEEL 1
Gemeente Enschede
Programma Stedelijke Ontwikkeling
Afdeling Planeconomie
25 april 2014
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-1-
INHOUDSOPGAVE
0. Samenvatting en conclusies
blz. 3
1. Inleiding, doelen, leeswijzer
1.1
Inleiding ............................................................................................................ blz. 9
1.2
Doelen MPG ..................................................................................................... blz. 9
1.3
Leeswijzer ........................................................................................................ blz. 10
2. Kaders en uitgangspunten
2.1
Beleidskaders .................................................................................................. blz. 11
2.2
Nota van uitgangspunten MPG: de 5 P’s ........................................................ blz. 13
2.3
Uitgangspunten risicoberekening .................................................................. blz. 14
2.3.1
Bandbreedte kostenstijging, opbrengstenstijging en rente ......................... blz. 15
2.3.2
Bandbreedte faseringsrisico ....................................................................... blz. 15
2.3.3
Bandbreedte grondprijzen .......................................................................... blz. 16
3. Realisatie en financieel resultaat 2013
3.1
Algemeen ......................................................................................................... blz. 17
3.2
Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren .................... blz. 17
3.3
Bouwgrond in exploitatie ............................................................................... blz. 20
3.3.1
Lopende grondexploitaties ........................................................................... blz. 20
3.3.2
Af Te Sluiten Complexen (ATSC) ............................................................... blz. 23
3.4
Strategische voorraad (NIEGG en overige gronden)) ................................... blz. 23
3.5
Administratieve complexen ........................................................................... blz. 24
3.5.1
Erfpachtgronden ........................................................................................... blz. 24
3.5.2
Overige gronden ........................................................................................... blz. 24
3.5.3
Kleine projecten ............................................................................................ blz. 24
3.5.4
Administratief overig ..................................................................................... blz. 24
3.6
Financiële stand per 31-12-2013 en weerstandsvermogen ......................... blz. 25
3.6.1
Financiële stand per 31-12-2013 ................................................................. blz. 25
3.6.2
Weerstandsvermogen ................................................................................. blz. 27
3.7
Winstneming ..................................................................................................... blz. 29
3.8
Boekwaarde en financieringsbehoefte ............................................................ blz. 30
3.9
Actualisatie kredietverlening............................................................................. blz. 31
4. Doorkijk Grondbedrijf
4.1
Relevante ontwikkelingen ................................................................................... blz. 33
4.1.1
Ontwikkelingen in beleid .................................................................................. blz. 33
4.1.2. Ontwikkelingen in projecten............................................................................. blz. 33
4.1.3. Overige ontwikkelingen .................................................................................. blz. 34
4.2
Marktontwikkelingen en MPG-prognoses .......................................................... blz. 35
4.2.1. Wonen ............................................................................................................ blz. 35
4.2.2. Bedrijventerreinen ........................................................................................... blz. 37
4.2.3. Kantoren .......................................................................................................... blz. 38
Bijlagen
Bijlage 0:
Bijlage 1:
Bijlage 2a:
Bijlage 2b:
Bijlage 3:
Bijlage 4a:
Bijlage 4b:
Begrippenkader MPG
Bijdrage Ruimtelijke ontwikkelingen
Bouwgrond in exploitatie
Bouwgrond in exploitatie
Af Te Sluiten Complexen
Strategische gronden
Strategische gronden
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
tarieven 2014
overzicht mutaties in 2013
overzicht te verwachten eindresultaat
overzicht te verwachten eindresultaat
voorraad- en boekwaardeontwikkeling 2013
waardering per 1-1-2014
-2-
Samenvatting en conclusies
Voor u ligt het MPG 2014 waarin de stand van stand van zaken van het Grondbedrijf per 31-12-2013 is
weergegeven. Het MPG gaat over in exploitatie genomen gronden, de (nog) niet in exploitatie genomen
gronden (NIEGG) en overige gronden (bijvoorbeeld ruilgronden). In deze samenvatting zetten we de grote
lijnen voor u uit.
Aanjagen en begeleiden
De tijden zijn veranderd. De gemeente is minder aan zet en krijgt steeds meer een rol in het aanjagen en
begeleiden van nieuwe initiatieven dan dat het zelf projecten ontwikkelt. Projecten lopen daarbij minder vaak
lineair van voorbereiding tot realisatie. Ze duren langer en vragen een andere meer procesgerichte inzet van
onze adviseurs en projectleiders, zij moeten arrangeren. Er is daardoor aan de ene kant minder capaciteit
nodig omdat er minder projecten lopen. Aan de andere kant is er wel een slagvaardige kernorganisatie nodig
die projecten aanjaagt en begeleid. Gemeentelijke investeringen in de prille voorfase van projecten leveren
namelijk een veelvoud aan investeringen op, zowel vanuit de markt als van andere overheden zoals de
provincie (multiplier-effect).
Er is dan ook een voorstel in voorbereiding door de directeur Stedelijke Ontwikkeling. Doel is een
kernformatie voor Stedelijke Ontwikkeling te realiseren die werkt aan het versterken van het centrum en
projecten en initiatieven in de stad aanjaagt. Deze kernformatie moet minder of helemaal niet meer drukken
op het MPG. Daarnaast worden veel apparaatskosten toegerekend aan het grondbedrijf. Dit terwijl deze
kosten niet altijd een directe relatie lijken te hebben met het grondbedrijf cq het MPG. Een mogelijkheid is om
dergelijke structurele kosten niet toe te rekenen aan het grondbedrijf maar te dekken met algemene
middelen.
Partners en de markt
Met de partners in de Netwerkstad wordt intensief samen gewerkt. Samen met hen en de provincie is het
afgelopen jaar gezocht naar methoden om de financiële druk van de, niet meer te ontwikkelen, gronden te
verlagen. De provincie heeft daarvoor de mogelijkheden van een grondfonds onderzocht. Dit heeft nog niet
tot een concrete oplossing voor de gronden in Enschede geleid. Wij blijven in Netwerkstadverband in
gesprek om oplossingen te onderzoeken.
Het MPG is een momentopname
Er zijn de afgelopen jaren veel (deel)projecten stopgezet en afgeboekt. De markt blijft echter moeizaam en
onvoorspelbaar door de economische omstandigheden. De eerste signalen van een aantrekkende economie
zijn zichtbaar, maar of nieuwe uitfaseringen of verdere afboekingen nodig zijn moet de nabije toekomst
uitwijzen. Doordat de overheid minder aan zet is moeten we voor onze gronden zoeken naar nieuwe
verdienmodellen. Dé oplossing hebben we tot nu toe nog niet gevonden. Dit is een zoektocht die we in 2014
voortzetten. Ook moet de komende jaren blijken hoe marktconform de huidige gemeentelijke portefeuille is.
Grip op grond
De kern van het MPG 2014 is dat de basis verder op orde is gebracht. Opnieuw zijn belangrijke stappen
gezet in het beter ‘grip krijgen op grond’. Elk jaar wordt de fasering op orde gebracht en de grondprijzen
aangepast aan de marktsituatie. De parameters zijn met input van een expertpanel op orde gebracht, de
bedrijventerreinenvisie en het grondprijsbeleid zijn geactualiseerd. Met deze ingrepen blijven we met het
MPG zo dicht mogelijk bij de snel veranderende werkelijkheid. Er ligt dus een gedegen basis. Dat neemt niet
weg dat er onzekerheden en risico’s blijven bestaan. Enerzijds betreft het risico’s die de gemeente loopt met
haar eigen projecten. Anderzijds gaat het om projecten waar de gemeenten met andere partijen in
participeert zoals de Zuiderval, XL Business Park en ADT en waarvoor in het MPG voorzieningen zijn
getroffen. Hierbij moet worden opgemerkt dat het ADT geen onderdeel uitmaakt van het MPG.
De afhankelijkheid van een beperkt aantal grote projecten is sterker geworden (zoals de Usseleres en
Vaneker). Daarnaast is het aantal winstgevende grondexploitaties in 2013 afgenomen. Om tijdig te kunnen
bijsturen, is in 2013 voor het eerst een monitor gemaakt. Deze monitor legt een verband tussen de feitelijke
marktsituatie en de vanuit de gemeente geprognotiseerde aantallen. De monitor wordt twee keer per jaar
gemaakt.
Door bovenstaande is verder invulling gegeven aan het actualiseren van de financiële, organisatorische en
beleidskaders en het daarmee verder ‘op orde brengen van de basis’. Hiermee zijn alle moties die
betrekking hadden op het grondbeleid afgehandeld.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-3-
Dit heeft echter, tezamen met de voor 2013 tegenvallende kavelverkoop, wel zijn financiële weerslag op het
Grondbedrijf. De financiële effecten hebben we kunnen opvangen binnen het MPG.
Het financiële resultaat
De reserve Grondbedrijf is ten opzichte van het MPG 2013 verslechterd met € 5,0 miljoen naar een
negatieve stand van € 10,1 miljoen.
Een aantal aspecten heeft een negatieve weerslag gehad op de reserve. De belangrijkste zijn de
grondprijsverlagingen van de woningbouwkavels (gemiddeld 5%), extra benodigde plankosten, de
uitfasering van de uitgifte van woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren en de geraamde opbrengst- en
kostenstijging (parameters). De financiële effecten hiervan zijn opgevangen door het inzetten van de
voorziening bedrijventerreinen uit de Stedelijke koers, de vrijval van het gereserveerde bedrag voor
bouwclaims en de vrijval van de extra getroffen voorziening binnen de NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen
Gronden).
Het saldo van de reserve grondbedrijf is inclusief de gevolgen van de vaststelling van de
bedrijventerreinenvisie Netwerkstad in maart 2014. De visie heeft uitgewezen dat de voorziening die bij de
stedelijke koers is gevormd voor uitname van gronden niet benodigd is. De voorziening is ontstaan vanuit de
Stedelijke Koers en ten laste gegaan van de algemene middelen. Met de overheveling van de vrijval van
€ 5,6 miljoen aan de algemene reserve komt dit bedrag nu ook weer ten gunste van de algemene middelen.
De te maken kosten en nog te ontvangen opbrengsten zijn in dit MPG gestegen ten opzichte van het MPG
2013.
De nog te realiseren opbrengsten zijn gestegen met 4% tot € 282 miljoen. Dit komt door de verdere
uitfasering van de opbrengsten en door het toevoegen van nieuw verworven subsidies.
De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn ook toegenomen. Dit komt in hoofdzaak door
het verder uitfaseren van projecten en de daarmee gestegen rentelasten. De nog te maken kosten bedragen
€ 293 miljoen. De helft hiervan bestaat uit rentekosten.
Leeswijzer
Hieronder wordt op iets meer detail ingegaan op diverse onderdelen uit het MPG. Het begint met de kaders
vanuit het beleid en daarna de financiële onderdelen zoals de uitgifte-prognoses, de ontwikkeling van de
reserve van het grondbedrijf, de nog te maken kosten en opbrengsten etc.
De basis is op orde
Jaarlijks monitoren
De raad heeft met het vaststellen van de Stedelijke Koers opdracht gegeven om jaarlijks te evalueren en te
monitoren op het gebied van wonen, kantoren en bedrijventerreinen en vervolgens de programmering en
fasering te actualiseren. De monitor wordt twee keer per jaar opgesteld. In het najaar van 2013 is de eerste
monitor verschenen. In het tweede kwartaal van 2014 verschijnt de tweede monitor. De uitkomsten van de
monitor worden gebruikt voor het in balans brengen dan wel houden van de projectenportefeuille.
Expertpanel voor de parameters
Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De
raad heeft het college verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen en
keuzes inzichtelijk te maken. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld en zijn de
parameters voor het MPG 2014 samen met dit expertpanel opgesteld. Hoewel de raad daar niet expliciet om
gevraagd heeft, zijn we plan om elk jaar de parameters aan een expertpanel voor te leggen.
Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad
Op 10 maart 2014 is de herijking van de bedrijventerreinenvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Uit deze
herijking blijkt dat er geen sprake is van een kwantitatief overaanbod en dat de hele voorraad inclusief de
harde plannen nodig is. Wel is het nodig de planvoorraad uit te faseren. De geprognosticeerde uitgifte is
gemiddeld 3,5 ha per jaar tot en met 2039.
Actualisatie Grondprijsbeleid
Eind 2013 is een nieuwe nota Grondprijsbeleid door de raad vastgesteld. Met het vaststellen van deze nota
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-4-
is het beleid geworden om elk jaar de grondprijzen voor de projecten in uitgifte te gaan taxeren. Hiermee
worden de meest marktconforme prijzen bereikt.
Op basis van de Nota Grondprijsbeleid zijn voor het tweede opeenvolgende jaar de grondprijzen voor
woningbouw verlaagd. In dit MPG zijn de grondprijzen voor woningbouw met gemiddeld 5 % verlaagd (in het
vorige MPG was dat 8%). De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn gemiddeld met 2% verlaagd. Voor
woningbouw sorteert de grondprijsverlaging tezamen met de voorzichtig aantrekkende economie al effect. In
het eerste kwartaal van 2014 zijn al meer gemeentelijk kavels verkocht dan in heel 2013.
Uitgifteprognoses
De volgende figuren geven de afzetprognoses voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren weer.
De MPG uitgifteprognose woningbouw laat zien dat tot einde looptijd (2030) in totaal nog 1.549 woningen
gerealiseerd moeten worden. Het gaat om 766 woningen uit gemeentelijke grondexploitaties (eerste figuur)
en om 783 woningen uit particuliere grondexploitaties (tweede figuur). De door de gemeente te realiseren
aantallen woningen zijn meer gespreid over de totale looptijd.
De fasering bedrijventerreinen is gebaseerd op de door de raad op vastgestelde bedrijventerreinenvisie
Netwerkstad (maart 2014).De uitgifte is gemiddeld 3,5 hectare per jaar. De niet verkochte opbrengsten uit
2013 zijn verder uitgefaseerd. De fasering loopt nu van 2014 tot en met 2039. De MPG uitgifteprognose
bedrijventerreinen laat zien dat tot einde looptijd (2039) in totaal nog 81 hectare uitgegeven moet worden.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-5-
De MPG uitgifteprognose kantoren laat zien dat t/m 2020 in totaal nog ruim 36.000 m2 bvo uitgeefbaar is.
Tot het einde van de looptijd (2030) is in totaal nog bijna 71.000 m2 bvo uitgeefbaar.
Reserve Grondbedrijf
De Reserve Grondbedrijf kende per 1-1-2013 een negatieve stand van € 5,0 miljoen (inclusief rente is dat
€ 5,2 miljoen negatief per 31-12-2013). Op 31-12-2013 was deze met € 5,0 verslechterd naar een negatieve
stand van € 10,1 miljoen. De verslechtering is het gevolg van de directe overheveling van € 5,6 miljoen naar
de Algemene Reserve.
In onderstaande tabel zijn de effecten van verschillende onderwerpen weergegeven.
Totaal financieel effect Grondbedrijf
Het financiële effect op het grondbedrijf betreft niet alleen het effect op de reserve van € 5,0 miljoen (zie
figuur hierboven) maar ook het effect op de toekomstige winsten in de lopende grondexploitaties (BIE) ter
hoogte van € 5,7 miljoen (zie pagina 30 MPG deel 1). Het totale effect op het grondbedrijf betreft derhalve
een verslechtering met € 10,7 miljoen.
Parameters
Gegeven de verwachte marktontwikkelingen wordt na consultatie van het Expertpanel uitgegaan van een
opbrengstenstijging van 0% in de periode tot en met 2017 en vanaf 2018 langjarig 2%. De kostenparameter
is bepaald op 0% in 2014, 1% tot en met 2017 en vanaf 2018 langjarig 2%.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-6-
In schema ziet dit er als volgt uit:
Kosten
Opbrengsten
Rente
2014
0%
0%
5%
2015
1%
0%
5%
2016
1%
0%
5%
2017
1%
0%
5%
2018
2%
2%
5%
2019 e.v.
2%
2%
5%
Het prijspeil van de opgenomen (nominale) kosten en opbrengsten is 1-1-2014.
Hierdoor worden voor het jaar 2014 de kosten- en opbrengstenparameter op 0% gezet.
Rekenrente
De feitelijke gemiddelde rente op de totale leningenportefeuilles bedraagt op dit moment ongeveer 4,4%. De
intern in rekening gebrachte rente voor het MPG bedraagt 5%. Gezien de positie van het Grondbedrijf is een
heroverweging van de hoogte van de rekenrente wenselijk. Op basis van de uitkomsten van een lopend
onderzoek vindt er voor het MPG 2015 overleg plaats over de vraag hoe om te gaan met deze parameter.
Strategische voorraad (NIEGG en overige gronden)
Zowel op de NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) als de overige gronden is de afgelopen jaren
afgewaardeerd. Dit wordt conform landelijke regelgeving gedaan als blijkt dat de boekwaarde hoger is dan
de economische waarde. De economische waarde neemt de laatste jaren af als gevolg van dalende gronden vastgoedprijzen.
Op de NIEGG is € 10,6 miljoen afgewaardeerd. Voor deze afwaardering wordt een verliesvoorziening
getroffen die afgetrokken wordt van de boekwaarde. Dat resulteert vervolgens in de balanswaarde. De
balanswaarde van de NIEGG bedraagt op 31-12-2013 € 16,2 miljoen.
Op de overige gronden is € 13,9 miljoen afgewaardeerd. De balanswaarde hiervan na herwaardering
bedraagt € 8,9 miljoen (€ 1,3 miljoen + € 7,6 miljoen).
Voor de overige gronden - te verkopen hebben in 2013 enige transacties plaatsgevonden. De aan en –
verkopen zijn financieel in evenwicht en hierdoor wijzigt de boekwaarde niet. Rente- en beheerskosten
worden niet op de projecten bijgeschreven. Dit heeft dus geen effect op de boekwaarde.
Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit.
Ontwikkeling nog realiseren opbrengsten en kosten
De nog te realiseren opbrengsten zijn € 282,4 miljoen en bestaan voor bijna een derde uit de
woningbouwprojecten en voor 38% uit bedrijventerreinprojecten. De geraamde opbrengsten van kantoren is
gering met circa 4%. De overige opbrengsten bestaan uit subsidies, detailhandel en overige bestemmingen.
Wat betreft de woningbouwprojecten zijn er 4 grote projecten. Van de te realiseren opbrengsten moet 29%
komen uit het Vaneker, 17% uit het Brunink, 18% uit Roombeek-binnenstad en 19% uit de Eschmarke. Dit is
nagenoeg gelijk aan het MPG 2013.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-7-
Bij de bedrijventerreinen bedraagt het aandeel van de Usseleres bijna driekwart (71%) in het totaal van de
nog te realiseren opbrengsten.
De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn ook toegenomen. Dit komt in hoofdzaak door
het verder uitfaseren van projecten en de daarmee gestegen rentekosten. De nog te maken kosten
bedragen € 293 miljoen.
Bestemmingsreserve Gronduitgifte
Met het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid is er een bestemmingsreserve Gronduitgifte ingesteld.
Deze reserve is ingesteld om een stimulans te kunnen geven in de uitgifte en meer maatwerk te kunnen
leveren. In 2013 is hier voor Diekman een bedrag van € 40.000 uitgenomen.
Risicobeheersing en weerstandsvermogen Grondbedrijf
Om zich te kunnen wapenen tegen risico’s is het noodzakelijk een weerstandsvermogen te hebben. Dit
weerstandsvermogen wordt ingezet op het moment dat risico’s werkelijkheid worden. Deze risico’s zijn
bijvoorbeeld de fasering, gronduitgifteprijzen, kostenstijging en rente. Voor elk risico’s is per grondexploitatie
een voorziening getroffen voor het geval het betreffende risico zich voordoet.
Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en
gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de
niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd.
Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s
wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde
weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90%
zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit.
De beschikbare weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf – inclusief stille reserves – is € 1,0 miljoen
negatief. De op basis van de uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele
complexen berekende benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 18,9 miljoen.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-8-
1.
Inleiding, doelen, leeswijzer
1.1 Inleiding
In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op de doelen die met het Meerjarenperspectief Grondbedrijf
(MPG) worden nagestreefd en op welke wijze het MPG is opgebouwd (‘leeswijzer’).
In de Beheersregels Grondexploitatie 2012 is de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve
processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), de niet in exploitatie genomen grond
(NIEGG) en de administratieve complexen vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de raad
over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen. De belangrijkste paragrafen –
waaronder de regels omtrent verlies en winstneming - uit de Beheersregels grondexploitaties zijn in het
artikel 25 ‘Beheergrondexploitaties’ van de Financiële verordening (2012) opgenomen..
De administratieve inrichting is in het blauw weergegeven.
Figuur 1 Administratieve inrichting MPG
De wijze waarop de Reserve Grondbedrijf zich vormt vanuit de resultaten per (deel)complex is in het groen
weergegeven.
1.2
Doelen MPG
Het MPG is een document waarin de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid worden
weergegeven (‘realisatie’) en waarin ook wordt vooruitgekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op
de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van
eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG
2014 altijd alleen financieel-technisch van aard.
In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2013 vastgelegd naar aanleiding van de actualisatie
van de kosten en opbrengsten in alle complexen (zie figuur 2). De actualisatie is op basis van de huidige
kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen
komen voort uit de boekwaarde en de nog te maken kosten en de te verwachten opbrengsten.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-9-
De besluitvorming over het MPG gebeurt separaat van de jaarrekening en de begroting. Door het vaststellen
van het MPG 2014 wordt voor de complexen BIE, NIEGG en het administratieve complex het
geactualiseerde budgetkader vastgesteld.
De uitkomsten van het MPG worden verwerkt in de jaarrekening, de kadernota en de programmabegroting.
Dit is terug te vinden in de paragraaf grondbeleid die zowel in de jaarrekening als in de begroting wordt
opgenomen.
In onderstaand figuur wordt de inhoudelijk relatie van het MPG en de IPC-producten weergegeven.
Figuur 2 Relatie MPG 2014 met de IPC-cyclus
Met dit MPG worden de volgende doelen nagestreefd:
- Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van:
• de ontwikkelingen in 2013 in de verschillende complexen
• de ontwikkeling van de reserve van het Grondbedrijf
• het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf
• de ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf
• de in 2013 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan de programma’s wonen en werken
• de gehanteerde uitgangspunten en parameters
• de risico’s
- Input leveren voor evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid
- Input leveren voor de programmasturing en monitoring van wonen, bedrijventerreinen en
kantoren
- Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder andere jaarrekening en programmabegroting)
1.3
Leeswijzer
Het MPG 2014 bestaat uit twee delen.
- Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin een samenvattend verslag op hoofdlijnen van de
‘prestaties’ in het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het
Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes
gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de
programmabegroting.
- Deel 2 is het niet-openbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende
grondexploitaties (complex BIE) en de functionele complexen.
In dit openbare deel 1 wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de (nieuwe) kaders en de gehanteerde
uitgangspunten voor het MPG. Hoofdstuk 3 geeft weer wat er in 2013 is gerealiseerd en tot welk financiële
uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren.
Tenslotte
Alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2014, tenzij anders
vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond kan het voorkomen dat een totaal van
een cijferreeks niet op decimalen sluit met de telling.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 10 -
2
Kaders en uitgangspunten
De basis is verder op ‘orde’ gebracht
Ook dit MPG is vooral niet meer en niet minder dan de financieel technische vertaling van eerder genomen
besluiten. De opzet van het product is nagenoeg gelijk als in de voorgaande jaren. Een product als resultaat
van een andere manier van werken! Voor het MPG 2014 is bijvoorbeeld voor het eerst gebruikt gemaakt van
zogenaamde Nota van uitgangspunten. Dit in het kader van het lean maken van de werkprocessen.
Door in het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, plankosten,
programma, planning en prijzen (de 5 P’s) vast te stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer
worden geactualiseerd.
Uiteraard hebben ook nu nog Grip op Grond en de Stedelijke Koers impact op de manier van werken en de
huidige projectenportefeuille. Opnieuw is een aantal financiële en organisatorische kaders geactualiseerd
namelijk: de monitor wonen en werken, het instellen van een expertteam ten behoeve van het bepalen van
de parameters, de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad en de Nota Grondprijsbeleid.
Daarmee is “de basis verder op orde gebracht”. Het betekent ook dat alle moties die betrekking hadden op
het grondbeleid / het grondbedrijf zijn afgehandeld.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste (beleids)kaders die recent zijn vastgesteld of
binnenkort worden geactualiseerd.
2.1
Beleidskaders
In februari 2010 is de Nota Grondbeleid door de raad van Enschede vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat
wordt ingezet op een actief grondbeleid, “tenzij”. In de praktijk betekent dit dat er sprake is van “situationeel
grondbeleid”. Per project wordt - op basis van een realisatiestrategie - gekozen uit een scala aan
grondbeleidstrategieën: actief, passief of faciliterend grondbeleid. Naast het zelf actief realiseren van een
nieuwe bestemming in het kader van het actieve grondbeleid – de gemeentelijke grondexploitaties -, is de
gemeente ook financieel betrokken bij particuliere grondexploitaties (via exploitatieovereenkomsten), Publiek
Private Samenwerkingsconstructies of (regionale) samenwerkingsverbanden.
De laatste jaren wordt nauwelijks grond gekocht en is sprake van een passief en faciliterend grondbeleid
De Nota Grondbeleid 2010 is de afgelopen jaren uitgewerkt in diverse beleidsnota’s zoals de Nota Bijdrage
Ruimtelijke Ontwikkelingen (2011), de beheerregels Grondexploitaties (2012) en de Nota
weerstandsvermogen en risicomanagement (2012).
In 2013 is een aantal nieuwe (beleids)kaders vastgesteld. Hieronder worden deze kort beschreven.
Nota van Uitgangspunten voor het MPG
Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Nota van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het
begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, plankosten, programma,
planning en prijzen (de 5 P’s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden
geactualiseerd (Lean-traject).
De Nota van Uitgangspunten MPG is een nieuw product dat is geïntroduceerd in het Advies
“Programmatisch sturen en monitoren” (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het
proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten
voor het MPG.
Monitor Wonen en Werken
De raad heeft met het vaststellen van de Stedelijke Koers opdracht gegeven om jaarlijks te evalueren en te
monitoren op het beleid met betrekking tot wonen, kantoren en bedrijven en vervolgens de programmering
en fasering te actualiseren. Hiertoe is in oktober 2013 het Advies “Programmatisch sturen en monitoren”
inclusief eerste monitor Wonen en werken - door B&W vastgesteld. De Monitor Wonen & Werken maakt
een koppeling tussen de feitelijke marktsituatie, de bestaande programmering en trends. In tegenstelling tot
de Stedelijke Koers gaat de Monitor behalve over koopwoningen ook over huurwoningen. De monitor zal
twee keer per jaar worden opgesteld.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 11 -
Opbouw parameters MPG en expertpanel
Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De
raad heeft het college verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van
keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het
voorjaar 2013 in de raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld.
Samen met het expertpanel zijn de parameters voor het MPG 2014 bepaald en vastgelegd in de Nota van
Uitgangspunten MPG.
Actualisatie Nota Grondprijsbeleid
Eind 2013 is een nieuwe nota Grondprijsbeleid door de raad vastgesteld. Met het vaststellen van deze nota
is het beleid geworden om elk jaar de grondprijzen voor de projecten in uitgifte te gaan taxeren. Hiermee
worden de meest marktconforme prijzen bereikt.
Bestemmingsreserve Gronduitgifte
Met het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid is er een bestemmingsreserve Gronduitgifte van € 2,5
miljoen ingesteld. Deze reserve is ingesteld om een stimulans te kunnen geven in de uitgifte en meer
maatwerk te kunnen leveren. Het college van B&W beslist hierover.
Het kan bijvoorbeeld gaan om kavels met incourante hoeken of reststroken op een terrein die ongewild
blijken in de markt. Sommige van deze bedrijfs- of woningbouwkavels liggen al jaren op een afnemer te
wachten. Daarnaast kan het om unieke gevallen gaan waarbij van de afnemer een tegenprestatie wordt
verwacht in de vorm van onderscheidende duurzaamheidsmaatregelen of social return on investment.
Alle moties van ‘Grip op grond’ afgehandeld
Door bovenstaande is verder invulling gegeven aan het actualiseren van de financiële, organisatorische en
beleidskaders en het daarmee verder ‘op orde brengen van de basis’. Het betekent dat alle moties naar
aanleiding van Grip op grond die betrekking hadden op het grondbeleid / het grondbedrijf zijn afgehandeld.
Dit geldt ook voor de 4 aangenomen moties naar aanleiding van de Stedelijke koers.
Motie Grip op grond (juli 2012)
Nadere periodisering van projectenportefeuille op
korte termijn
Koppelen overzicht MPG aan alle ruimtelijke
projecten en overzicht mogelijke risico’s BE
Eenduidige begrippen
Externe toetsing parameters grondexploitaties
Uitgewerkte methodiek bepaling
weerstandscapaciteit
Codering en normering financiële positie
grondbedrijf
Eisen aan de verevening van verlieslatende
grondexploitaties
Cursus grondbedrijf
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
Afgehandeld door
Vaststellen Stedelijke koers (24 sept. 2012)
Programmabegroting 2013-2016 en bijlage 4.4.
jaarrekening 2012
Vaststellen Beheersregels Grondexploitaties (okt.
2012), Financiële verordening (dec. 2012) en Nota
Weerstandsvermogen en Risicomanagement (dec.
2012)
Onderzoek Twijnstra Gudde (eind 2012), vervolgens
vaststellen raadsvoorstel opbouw parameters (april
2013), toetsing door expertpanel (nov 2013),
Vaststellen Grondprijsbeleid (dec. 2013)
Vaststellen Nota van Uitgangspunten door B&W
(jan. 2014) en informeren raad (febr. 2014)
Vaststellen Nota Weerstandsvermogen en
Risicomanagement (dec. 2012)
Vaststellen Nota Weerstandsvermogen en
Risicomanagement (dec. 2012)
Vaststellen Nota Weerstandsvermogen en
Risicomanagement (dec. 2012) en Financiële
verordening (dec. 2012)
Gehouden in september 2012.
- 12 -
Moties Stedelijke koers (september 2012)
Motie “Voorkomen verloedering”
Motie “Stadsweide”
Motie “Evaluatie besluit MSI buiten grondbedrijf”
Motie “Investeren in herstructureren”
Afgehandeld door
Fietsrondgang en vervolgens brief aan raad (26
maart 2013)
Diverse info-bijeenkomsten, Raadsvoorstel febr.
2014
Brief aan raad (26 februari 2013)
In kader besluitvorming programmabegroting
2013-2016 (nov. 2011)
Nota Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen
In de Nota Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen (november 2011) zijn de beleidsregels opgesteld om aan
ontwikkelaars een bijdrage te vragen voor ontwikkelingen met tekorten elders in de gemeente. In de nota
wordt aangegeven welke systematiek - binnen de kaders van de wet - in Enschede gehanteerd worden.
De nota is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2010 – 2013. Om deze nota uit te kunnen voeren is in de
uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie Enschede een inhoudelijke relatie gelegd met de Nota Bijdrage
Ruimtelijke ontwikkelingen. In bijlage 1 is aangegeven welke tarieven in 2014 worden gehanteerd.
De ontvangen bijdrage worden toegevoegd aan het deelcomplex Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen en is
als zodanig onderdeel van de reserve van het Grondbedrijf. Uit dit deelcomplex kunnen vervolgens weer
bijdragen worden gedaan ter dekking van tekorten in MPG-projecten die bijdragen aan de doelen van de
structuurvisie.
2.2.
Nota van uitgangspunten MPG: de 5 P’s.
Als basis voor het MPG 2014 is het eerst gewerkt met een Nota van Uitgangspunten.
De nota is opgebouwd volgens vijf p’s:
Parameters
Plankosten
Programmering en Planning
Prijzen
Op 21 januari 2014 heeft het college de Nota van Uitgangspunten MPG 2014 en daarmee de 5 P’s
vastgesteld. Op 3 februari 2014 is de inhoud van de Nota van uitkomsten en de verwachte financiële
effecten op het MPG 2014 in een besloten bijeenkomst met de raad gedeeld.
In paragraaf 3.6 worden de financiële effecten aangegeven.
Parameters
In april 2013 is in een raadsbesluit vastgelegd hoe de parameters bepaald worden.
Met de gemeenteraad is afgesproken om de parameters voor het MPG te toetsen in een expertpanel. Dit
heeft in november 2013 plaatsgevonden. Het expertpanel bestond uit de volgende deelnemers: Twijnstra
Gudde, STEC, Saxion, gemeente Apeldoorn en Post jr. makelaars.
Opbrengsten en kosten
Gegeven de verwachte marktontwikkelingen op korte termijn wordt uitgegaan van een opbrengstenstijging
van 0% in de periode tot en met 2017 en vanaf 2018 langjarig 2%. De kostenparameter is 0% in 2014, 1%
tot en met 2017 en vanaf 2018 langjarig op 2%.
In schema ziet dit er als volgt uit:
Kosten
Opbrengsten
Rente
2014
0%
0%
5%
2015
1%
0%
5%
2016
1%
0%
5%
2017
1%
0%
5%
2018
2%
2%
5%
2019 e.v.
2%
2%
5%
Het prijspeil van de opgenomen (nominale) kosten en opbrengsten is 1-1-2014. Hierdoor worden voor het jaar 2014 de kosten- en
opbrengstenparameter op 0% gezet
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 13 -
Rekenrente
Voor de rente wordt uitgegaan van de omslagfinanciering. Dit wil zeggen dat de afdeling gemeentefinanciën
de rekenrente voorschrijft die binnen het MPG gehanteerd dient te worden.
De feitelijke gemiddelde rente op de totale leningenportefeuilles bedraagt op dit moment ongeveer 4,4%. De
in rekening gebrachte rente voor het MPG bedraagt 5%.
Gegeven een totale netto financieringsbehoefte binnen het MPG van € 65,1 miljoen negatief, betekent dit
een jaarlijkse bijdrage van het grondbedrijf aan het concern van € 0,4 miljoen. Op eindwaarde (2030)
betekent dit een bijdrage van € 15,4 miljoen vanuit het MPG aan de Algemene middelen. Gezien de positie
van het grondbedrijf is een heroriëntatie van de rekenrente derhalve wenselijk. Op basis van de uitkomsten
van een onderzoek zal er een discussie plaatsvinden over hoe om te gaan met name deze parameter.
Plankosten
De nog te maken plankosten zijn in 2013 gebenchmarkt. Alle nog te maken plankosten zijn daartoe afgezet
tegen de beschikbare plankostenbudgetten in de grondexploitaties. Ook alle taakstellingen en
doorbelastingen zijn in beeld gebracht. Vervolgens is een onderverdeling gemaakt in extra plankosten die
ten laste van de reserve komen (verlieslatende grexen) en plankosten die binnen het project opgevangen
kunnen worden (winstgevende grexen).
Er heeft daarnaast een verkenning plaatsgevonden om projecten stil te leggen of te stoppen. Dit is op dit
moment, op een enkele uitzondering na, niet mogelijk; er liggen veelal privaatrechtelijke overeenkomsten
onder, er zijn reeds veel investeringen gedaan en afboeking is nodig als projecten uit productie worden
genomen.
Programmering en planning
Woningbouw
In de stedelijke koers is de fasering wonen opgenomen conform de woonvisie. Het in het MPG
geprognosticeerde programma is in 2013 echter niet gerealiseerd (zie paragraaf 3.2). Dit niet gerealiseerde
woningbouwprogramma is – rekening houdend met de uitkomsten van de eerste monitor – uitgefaseerd.
Bedrijventerreinen
In de Stedelijke Koers is voor de bedrijventerreinen besloten om de Enschedese voorraad met 21,8 ha. te
verkleinen. Daarbij is echter aangemerkt dat pas na de herijking van de bedrijventerreinenvisie van de
Netwerkstad Twente bepaald zou gaan worden hoe en waar deze voorraad uit de markt moet worden
genomen. Op 10 maart 2014 is de herijking van de bedrijventerreinenvisie in de raad vastgesteld. Uit deze
herijking blijkt dat er geen sprake is van een kwantitatief overaanbod en dat de hele voorraad inclusief de
harde plannen nodig is. Wel is het nodig de planvoorraad uit te faseren. De geprognosticeerde uitgifte is
gemiddeld 3,5 ha per jaar tot 2040.
Kantoren
In de Stedelijke koers is voor kantoren besloten 50.000 m² b.v.o. aan plannen uit de markt te halen. De
fasering in de Stedelijke Koers voor kantoren is conform de kantorenvisie (2012). In 2013 is de
geprognotiseerde uitgifte niet gehaald.
Prijzen grond 2014
In oktober 2013 heeft een uitgebreide taxatie plaatsgevonden van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen
en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2014 voortgekomen. Gemiddeld is in het MPG 2014
sprake van een grondprijsdaling voor de woningbouw van 5% en voor bedrijventerreinen van 2%. De
afgelopen jaren zijn de grondprijzen, met name voor woningbouw een aantal keren verlaagd. Dit heeft geleid
tot lagere opbrengsten in het MPG.
Met het vaststellen van de nota Grondprijsbeleid (eind 2013 door de raad) en de Nota van Uitgangspunten
MPG 2014 (begin 2014 door B&W) zijn de grondprijzen 2014 bepaald.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 14 -
2.3
Uitgangspunten risicoberekening
In de Nota Weerstandsvermogen en risicomanagement worden de kaders met betrekking tot
risicobeheersing aangegeven.
Evenals vorig jaar is er voor het faseringsrisico en het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf
vastgestelde bandbreedtes op basis van de looptijd.
Voor de overige parameters (kostenstijging, opbrengstenstijging en rente) zijn voor alle risicoberekeningen
dezelfde bandbreedte aangehouden.
Gehanteerde bandbreedtes
Wanneer wordt uitgegaan van een gelijke negatieve als positieve bandbreedte wordt ingeschat dat de kans
op een daling en stijging even groot is. Er is dan sprake van een ‘neutraal riscico’.
Wanneer aan de kostenkant de negatieve bandbreedte groter is dan de positieve bandbreedte is de kans op
een daling groter dan de kans op een stijging. Qua kosten is dat een positief risico. Een negatief risico is
wanneer de kans op een stijging groter is dan de kans op een daling. Voor de opbrengstenkant geldt precies
het omgekeerde.
2.3.1
Bandbreedte kostenstijging, opbrengstenstijging en rente
De volgende bandbreedtes zijn gehanteerd.
Kostenstijging:
- 50% vs + 50%
Opbrengstenstijging: - 50% vs + 0%
Rente:
- 15% vs + 5%
De uitgangspunten voor de te hanteren bandbreedte voor de kostenstijging, opbrengstenstijging en
faseringsrisico zijn gelijk gehouden. De gehanteerde bandbreedte voor rente is gewijzigd in -15% vs 5%
(MPG 2013: -20% vs + 20%).
Rente:
e
Momenteel (1 kwartaal 2014) wordt onderzocht of het rentepercentage dat door concern in rekening wordt
gebracht verlaagd zou kunnen worden. In de grondexploitatie gaan we nu nog uit van langjarig 5%. Mogelijk
kan dit verlaagd worden naar 4,75% of lager. Voor de risicoanalyse gaan we nu uit van een positieve
bandbreedte van tussen de 4,25% en 5,25%. Dit betekent een gemiddelde van 4,75%. Vorig jaar werd
uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 4% en 6%.
Kostenstijging:
In de grondexploitaties is als uitgangspunt een kostenstijging van 1% tot 2017 en daarna langjarig 2%.
Gegeven de huidige marktontwikkelingen wordt uitgegaan van een risicobandbreedte van - 50% en 50%.
De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 3%.
Opbrengstenstijging:
In de grondexploitaties is als uitgangspunt een opbrengstenstijging van 0% tot 2017 en daarna langjarig 2%.
Gegeven de huidige marktontwikkelingen wordt uitgegaan van een risicobandbreedte van - 50% en 0%.
De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 2%.
2.3.2
Bandbreedte faseringsrisico
De bandbreedte duidt hier op het risico op een korter uitgiftetempo versus een langer uitgiftetempo.
De bandbreedte van dit risico is – op basis van verwachte economische ontwikkelingen - verdeeld over drie
staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen bedrijventerrein
en woningbouw.
Woningbouw
Voor de korte periode kan het risico beter worden ingeschat, derhalve wordt het risico op een lager uitgifte
tempo op 10% geschat en op een korter uitgifte tempo op 0%. Op de middellange als lange termijn wordt het
faseringsrisico voor woningbouw geneutraliseerd (gelijke percentages - en +). Hoe langer de looptijd hoe
groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte), niettemin blijft het in evenwicht.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 15 -
Looptijd in jaren
0 t/m 3
4 t/m 10
>10
Bandbreedte
0% vs +10%
-20% vs +20%
-30% vs +30%
Bedrijventerreinen en kantoren
De fasering is conform de Bedrijventerreinenvisie NWS verwerkt in de grondexploitaties. Op grond hiervan
wordt er op dit moment van uitgegaan dat er geen sprake is van een faseringsrisico: gegeven de lange
looptijd wordt uitgegaan van een ‘neutraal’ risico. Daartoe wordt een bandbreedte van -20% en + 20%
gehanteerd.
Looptijd in jaren
Bandbreedte
Alle looptijden
-20% t/m +20%
2.3.3. Bandbreedte grondprijzen
Gelijk aan het faseringsrisico wordt de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd
van het complex verdeeld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijventerrein en woningbouw.
Woningbouw
Ondanks dat er recentelijk een taxatie heeft plaatsgevonden en er een grondprijsverlaging is doorgevoerd
voor kavels bestemd voor woningbouw (gemiddeld 5%) wordt een voorzichtige benadering voor
woningbouwkavels gehanteerd.
Ten opzichte van vorig jaar is alleen het percentage voor de korte termijn (0 t/m 3 jaar) licht aangepast (was
-25% vs + 0%).
Looptijd in jaren
Bandbreedte
0 t/m 3
-10% vs +0%
4 t/m 10
-25% vs +20%
>10
-30% vs +30%
Dit betekent dat er rekening is gehouden met een risico van een extra grondprijsverlaging van 10%. De
komende drie jaar wordt niet geanticipeerd op een verhoging van de grondprijs. Voor de (middel)lange
termijn wordt uitgegaan dat het grondprijsrisico ‘neutraliseert’ naarmate de looptijd langer wordt
Bedrijventerrein
Op basis van de recent uitgevoerde taxatie (op basis van de door de raad vastgestelde genormeerde
residuele methode) wordt rekening gehouden met een neutrale bandbreedte m.b.t. de mogelijke
daling/stijging van de grondprijs. De bandbreedte wordt breder naarmate de looptijd toeneemt. Ten opzichte
van vorig jaar is ook hier alleen de bandbreedte voor de korte termijn aangepast (was -10 vs + 20%)
Looptijd in jaren
Bandbreedte
0 t/m 3
-10% vs +10%
4 t/m 10
-20% vs +20%
>10
-30% vs +30%
Voor de korte termijn wordt in de risicoberekening rekening gehouden met een ontwikkeling van de
grondprijs die varieert tussen de -10% en + 10%. Voor de (middel)lange wordt een benadering toegepast
waarbij de bandbreedtes van de grondprijzen in deze staffels ’in evenwicht’ zijn. De bandbreedte wordt
breder naarmate de looptijd toeneemt.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 16 -
3. Realisatie en financieel resultaat 2013
3.1
Algemeen
Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten van de programma’s Stedelijke
Ontwikkeling, Economie & Werk, Wijkontwikkeling, Zorg & Welzijn en Leefomgeving.
Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit het coalitieakkoord, de Toekomstvisie, de
Woonvisie Enschede 2025, de Economische visie Enschede, de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad en de
Kantorenvisie Netwerkstad. De (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2009) en de structuurvisie
Enschede (2011) zijn hier de integrale, ruimtelijke vertaling van. In de nota Grondbeleid 2010 is vastgelegd
op welke wijze het grondbeleid deze ambities en doelen faciliteert.
3.2
Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren
In deze paragraaf wordt ingegaan op de in 2013 gerealiseerde aantallen woningen, hectares
bedrijventerreinen en m2 b.v.o. kantoren. Daarbij wordt steeds onderscheid gemaakt tussen ‘Ontwikkelingen
in 2013” waarin een relatie wordt gelegd met de beleidsdoelstellingen en ‘Realisatie uitgifte MPG’.
e
De aantallen zoals genoemd onder “Ontwikkelingen 2013” komen uit de 2 monitor Wonen en Werken. Het
zijn de in 2013 gerealiseerde aantallen. De genoemde aantallen onder “Realisatie uitgifte MPG” zijn
financiële cijfers, dat wil zeggen de gemeente heeft in 2013 het geld ontvangen. Ze zijn daarom niet 1 op 1
met elkaar te vergelijken. De daadwerkelijke realisatie / oplevering van bijvoorbeeld een woning vindt
immers later plaats dan de financiële afrekening. Dit kan betekenen dat een woning in dit MPG 2014 (grond
betaald in 2013) pas gerealiseerd wordt in 2014 en dus volgend jaar bij de realisatie van de aantallen wordt
gepresenteerd.
Programma wonen
Ontwikkelingen in 2013 (bron: de 2e monitor Wonen en Werken, mei 2014)
Nieuwbouw koop
Eengezinswoningen projectmatig
Particulier opdrachtgeverschap
- op gemeentelijke kavel
- overig (particuliere kavels)
Berekende
behoefte
jaarlijks
120
Realisatie
2013
40
20
14
12
10
190
134
Appartementen
Totaal Koop
Nieuwbouw huur
Eengezinswoning
Appartement
Totaal Huur
Zorgwoningen
210
210
Onzelfstandige zorgeenheden
TOTAAL
108
274
40
314
24
400
472
Tabel Gerealiseerde nieuwbouwwoningen naar koop, huur en zorg
De nieuwbouwproductie in 2013 was ruim 10% hoger dan geprognotiseerd. Geprognotiseerd waren 400
nieuwbouwwoningen (190 koopwoningen en 210 huurwoningen). In 2013 zijn 448 woningen opgeleverd:
134 (30%) koopwoningen en 314 (70% huurwoningen). Ca 90% van de gereedgekomen woningen is
grondgebonden en ongeveer 10% appartement. Daarnaast zijn 24 onzelfstandige zorgwoningen
gerealiseerd.
In de woonvisie wordt uitgegaan van sloop van gemiddeld 150 woningen per jaar. Dit is onder andere.
gebaseerd op de opgave van de corporaties. De afgelopen jaren zijn er gemiddeld per jaar 200 woningen
gesloopt. In 2013 zijn 365 woningen gesloopt waarvan 350 corporatiewoningen: 182 woningen (waaronder 23
appartementen) aan de Pollenbrink, 54 woningen in de Laares, 82 woningen aan de Sibculobrink en 30 woningen aan
de Schipholtstraat.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 17 -
2013: realisatie uitgifte MPG
In totaal werd in het MPG 2013 een gronduitgifte verkoop voor 142 woningen begroot: 34 woningen in
gemeentelijke projecten en 108 woningen in particuliere projecten.
In de Woonvisie uitgegaan wordt van 40 te verkopen gemeentelijke kavels per jaar. Uiteindelijk is in 2013
grond verkocht voor in totaal 27 woningen: 13 gemeentelijke kavels (6 in Roombeek, 5 in Boddenkamp en 2
in Brunink).en 14 woningen in het particuliere project Bleekerij.
De uitgifte is hiermee achtergebleven bij de verwachting van 142.
De financiële effecten van de lagere uitgifte zijn verwerkt in het MPG.
Projectnaam
begroot MPG 2013 uitgegeven 2013
De Eschmarke
1
Diekman wonen
1
Brunink
1
2
Vaneker
10
Gesssinkweg Bijvank
1
Kansrijke stedelijke locaties
1
Hardick en Seckel
8
Binnenstad Roombeek
11
11
Totaal gemeentelijke projecten
34
13
De Laares
30
Bleekerij
42
14
GEM Zuiderval
36
Totaal particuliere projecten
108
14
Eindtotaal
142
27
Programma werken: bedrijventerreinen
Ontwikkelingen 2013 (bron: de 2e monitor Wonen en Werken, mei 2014)
Eind 2013 bedroeg het totale aanbod aan bestaande panden (huur en koop) bijna 190.000 m2
(2012:164.600 m2). Hiervan ligt het grootste deel op de bedrijventerreinen, namelijk bijna 164.000m2.
Het gaat daarbij grotendeels om frictieleegstand. Het meeste aanbod (in meters bvo) is op de Marssteden en
het Havengebied.
De opname in 2013 lag ca. 10.000 m2 lager als in 2012 en kwam uit op ruim 78.000 m2. Ongeveer 2/3 deel
daarvan vond plaats op de bedrijventerreinen. De grootste opname staat op naam van Van Merksteijn
Plastics BV op de Groote Plooij.
De uitgifte van hectares bedrijventerrein in de periode 2003 – 2013 laat het volgende beeld zien:
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 18 -
2013: realisatie uitgifte MPG
In 2013 is binnen het MPG in totaal bijna 0,3 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Het gaat hier om een
kavel in erfpacht op de Marssteden.. Daarnaast is er buiten het MPG om nog 1,5 hectare bedrijventerrein
uitgegeven.
In 2013 is in totaal 1,8 hectare uitgegeven. In onderstaande tabel wordt dit per project aangegeven.
begroot MPG 2013 realisatie 2013
(in hectare)
(in hectare)
Binnenstad Roombeek
0,51
Euregiopark II
1,08
0,27
Josink Es
1,39
Unisson bedrijventerein
0,20
Westerval
0,66
Hardick en Seckel
0,31
Twekkeleres (3e havenarm)
0,66
Totaal lopende projecten
4,81
0,27
De Marssteden
1,53
1,53
Totaal af te sluiten projecten
1,53
1,53
Eindtotaal
6,34
1,80
Projectnaam
In 2013 is de geprognotiseerde uitgifte niet gehaald. De financiële effecten van de lagere uitgifte zijn
verwerkt in het MPG.
Eveneens is in het MPG rekening gehouden met een uitfasering tot 2040. In maart 2014 is de herijking van
de bedrijventerreinenvisie in de raad vastgesteld. Uit de herijking blijkt dat de hele voorraad
bedrijventerreinen inclusief de harde plannen nodig is. De geprognosticeerde uitgifte is voor de hele periode
gemiddeld 3,5 ha per jaar en loopt tot 2040.
Programma werken: kantoren
Ontwikkelingen 2013 (bron: de 2e monitor Wonen en Werken, mei 2014)
Per 31-12-2013 wordt circa 104.000 m2 bvo op de markt aangeboden. Bijna de helft daarvan, zo’n 46.000
m2 bvo, is gelegen in het centrum.
Het aandeel van het aanbod in de totale voorraad (het totaal aan kantoorgebouwen in de stad) bedraagt
14.8% (was 16.7% in 2012). De sterke daling ten opzichte van 2012 wordt mede veroorzaakt door een
wijziging in de meetmethodiek van de totale kantorenvoorraad. Deze groeide hierdoor van circa. 680.000 m2
naar 724.000 m2. Dit veroorzaakt een (extra) verschil van 0,5%.
De opname van kantoorruimte in 2013 was 19.300 m2 bvo. Dit is een daling van ruim 50% ten opzichte van
2012. Het jaar 2012 was een ‘goed jaar’ door drie grotere transacties op het B&S-park.
De opname zat voor 70% in bestaande gebouwen. ( Bron: Vastgoedrapportage Twente )
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 19 -
Realisatie 2013 MPG
In 2013 zijn er geen kantoorkavels uitgegeven. De verkoop van een kavel van 1.997 m² is door de koper
weer teruggedraaid. Dit is echter na de peildatum van het MPG (31-12-2013) gebeurd, waardoor de verkoop
nog in 2013 geboekt staat.
De financiële effecten van de lagere uitgifte zijn verwerkt in het MPG.
Projectnaam
begroot MPG 2013 realisatie 2013
(in m2 bvo)
Binnenstad Roombeek
(in m2 bvo)
77
0
B&S Park
7.286
0
GEM Zuiderval
8.470
0
Totaal lopende projecten
15.833
0
B&S park
6.000
1.997
Totaal af te sluiten projecten
6.000
1.997
Eindtotaal
21.833
1.997
3.3
Bouwgrond in exploitatie (BIE)
De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief en faciliterend grondbeleid voert (bouwgrond
produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het
initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen, wordt een exploitatieberekening ter
goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de raad
hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het
grondexploitatieproject.
De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te
verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe
alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht.
De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en
uitvoering, de verwerving van de benodigde gronden, het bouw- en woonrijpmaken, bijdrage aan
bovenwijkse voorzieningen en bijkomende kosten.
De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de
verwachte opbrengstenstijging. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en
ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er
rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen.
Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de
tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert
op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie. Om de grondexploitaties met verschillende einddata te
kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de
huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de
eindwaarde terug te rekenen tegen het in de grondexploitatie gehanteerde rentepercentage.
3.3.1
Lopende grondexploitaties
In 2013 is er 1 nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld (Hoog en Droog Vitens). Per 31-12-2013
kent het Grondbedrijf 30 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van € 69,1
miljoen op netto contante waarde (NCW) 1-1-2014, waarvan:
• 18 verliesgevende en 4 financieel sluitende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort
van € 83,8 miljoen op NCW 1-1-2014. Hiervoor is een voorziening getroffen.
• 8 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van € 14,7 miljoen op NCW 1-12014. Daarvan is € 3,8 miljoen al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst
bedraagt € 10,9 miljoen.
Zie bijlage 2a en 2b.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 20 -
Het aantal lopende grondexploitaties heeft zich als volgt ontwikkeld:
MPG 2005
MPG 2006
MPG 2007
MPG 2008
MPG 2009
MPG 2010
MPG 2011
MPG 2012
MPG 2013
MPG 2014
Aantal grexen
40
29
35
36
40
43
37
33
32
30
Verlieslatend
20
15
20
18
20
24
18
18
18
22
winstgevend
20
14
15
18
20
19
19
15
14
8
nieuw
2
0
8
7
4
3
4
2
0
1
afgesloten
1
11
2
6
0
0
10
6
1
3
Het aantal lopende grondexploitaties is de afgelopen 10 jaren redelijk constant gebleven. Vanaf 2011 is er
sprake van een lichte daling. Ook hieruit blijkt dat gebiedsontwikkeling vaak een lange looptijd kent. Een
portefeuille opgebouwd in vele jaren, gevoed door rijks- provinciaal en lokaal beleid, is niet in een beweging
om te zetten. Het aantal winstgevende grondexploitaties is in 2013 afgenomen.
Dit komt door de uitfasering van projecten, de grondprijsverlagingen die zijn doorgevoerd en plankosten. De
afgelopen jaren is een te groot deel van de geraamde plankosten verbruikt waardoor er nu extra
plankosten/VTU aan de jaarschijven 2014 en 2015 moet worden toegevoegd.
Ontwikkeling ‘Nog te maken kosten in lopende grondexploitaties‘
De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in 2013 vooral door een toename van de
rentekosten als gevolg van het verder uitfaseren (van 2029 naar 2039) met bijna 12% gestegen: van € 262,5
miljoen naar € 293,5 miljoen. Dit geldt voor alle te onderscheiden posten.
De nog te maken kosten bestaan bijna voor de helft uit rentekosten (47%). Daarna zijn de kosten voor het
bouw- en woonrijp maken de grootste post. Het aandeel van nog te realiseren verwervingen in projecten is
opnieuw gedaald. De (ambtelijke) planvoorbereidingskosten (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten
(VTU)) bedragen in totaal 8% van de totale kosten.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 21 -
Ontwikkeling ‘Nog te realiseren opbrengsten in lopende grondexploitaties’
De nog te realiseren opbrengsten zijn met 4% gestegen van € 270,8 miljoen naar € 282,4 miljoen.
Dit wordt veroorzaakt door een toename van subsidies, de exploitatiebijdragen en de opbrengstenstijging
door het verder uitfaseren (van 2029 naar 2039).
De nog te realiseren opbrengsten bedrijven en woningbouw zijn beiden iets gedaald.
De nog te realiseren opbrengsten komen voor bijna een derde uit de woningbouwprojecten en voor 38% uit
de bedrijventerreinprojecten. De geraamde opbrengsten van kantoren in het totaal beslaan bijna 4%.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 22 -
Wat betreft de woningbouwprojecten moet 29% van de nog te realiseren opbrengsten komen uit het project
Het Vaneker. Het aandeel van de andere grote woningbouwprojecten als volgt: Brunink 17%, Roombeekbinnenstad 18% en De Eschmarke 19%. Dit is nagenoeg gelijk aan het MPG 2013.
Bij de bedrijventerreinen bedraagt het aandeel van de Usseleres bijna driekwart (71%) in het totaal van de
nog te realiseren opbrengsten.
Bestemmingsreserve Gronduitgifte
Bij de vaststelling van het grondprijsbeleid is afgesproken onttrekkingen uit de reserve te verantwoorden via
het MPG en de jaarrekening. In 2013 is hier vanuit Diekman een bedrag van € 40.000 uitgenomen.
3.3.2
Af Te Sluiten Complexen (ATSC)
Per 1-1-2013 zijn er 3 grondexploitaties afgesloten welke nu in deze categorie worden meegenomen. Het
betreft de grondexploitaties: Lonnekererf, Spoorzone Lonneker en Waalstraat/Dollardstraat.
De actualisatie van te sluiten complexen leidt tot een verslechtering van het begrote resultaat met € 40.000.
Dit is het gevolg van het verwerken van de boekwaarde en het bijstellen van de ramingen naar actuele
inzichten. Zie ook bijlage 3.
3.4
Strategische voorraad (NIEGG en overige gronden)
Bij het vaststellen van de nieuwe financiële beheersregels is besloten om de strategische grondvoorraad die
voorheen was opgenomen in het CVG (complex verspreide gronden) op te delen in Niet in exploitatie
genomen gronden (NIEGG) en de Overige gronden. Strategische grondvoorraad welke bestemd is voor
toekomstige planontwikkeling wordt opgenomen in NIEGG en gronden welke niet bestemd zijn voor
toekomstige planontwikkeling (o.a. ruilgronden, te verkopen gronden) worden opgenomen onder de Overige
gronden.
NIEGG
In het NIEGG zit in totaal 93,8 ha. aan gronden en opstallen met een boekwaarde van € 26,8 miljoen. Hierop
is in de afgelopen jaren € 10,6 miljoen afgewaardeerd op die gronden waar de boekwaarde hoger is dan de
economische waarde. De balanswaarde bedraagt € 16,2 miljoen per 31-12-2013.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 23 -
Overige gronden
In het administratieve complex – Overig zat in totaal 160,4 ha. aan gronden en opstallen met een
boekwaarde van € 22,8 miljoen (€ 1,3 miljoen + €21,5 miljoen). Er is € 13,9 miljoen afgewaardeerd op
gronden waar de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. Per 31-12-2013 bedraagt de
balanswaarde € 8,9 miljoen (€ 1,3 miljoen + € 7,6 miljoen).
Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit.
Zie ook de bijlagen 4a en 4b.
Stille reserve
Daarnaast is er ook sprake van een stille reserve van € 9,2 miljoen, omdat er ook percelen bij zijn waarvan
de boekwaarde lager is dan de economische waarde.
NIEGG
Administratief complex overig – ruilgronden
Administratief complex – te verkopen
Totaal Stille reserve
3.5
3.5.1
€
€
€
€
4,9 miljoen
0,2 miljoen
4,1 miljoen
9,2 miljoen
Administratieve complexen
Erfpachtgronden
Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van
toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd.
In 2013 is één perceel met een totale oppervlakte van 1,53 hectare toegevoegd. Er zijn geen verkopen
geweest. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 20,0 hectare grond met een boek- en balanswaarde
van € 9,6 miljoen.
De exploitatie van het complex Erfpachtgronden heeft in 2013 een batig saldo van € 0,07 miljoen.
3.5.2
Overige gronden
Zie paragraaf 3.4
3.5.3
Kleine projecten
Dit zijn de projecten waarbij de gemeente medewerking verleend aan particuliere initiatieven en waarbij de
kosten worden verhaald middels het afsluiten van exploitatieovereenkomsten.
In totaal gaat het om ongeveer € 1,1 miljoen aan kosten en € 1,3 miljoen aan opbrengsten.
Het bestaat uit 68 projecten (MPG 2013: 58 projecten) met een positieve boekwaarde van € 0,2 miljoen en
een begroot sluitend eindsaldo op 31-12-2013.
De actualisatie van het complex Kleine projecten leidt niet tot een verslechtering van het begrote resultaat.
3.5.4
Administratief overig
In het complex Administratief overig worden kosten en opbrengsten geadministreerd m.b.t. specifieke
functies die niet onder eerder genoemde complexen te verantwoorden zijn. Jaarlijks worden deze
begrotingen geactualiseerd. Het saldo van het administratieve complex bedraagt per 31-12-2013 € - 6.7
mln. Dit is een optelling van zowel positieve als negatieve bedragen.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 24 -
De resultaten van de deelcomplexen zien er als volgt uit:
Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling
€ 11,1 miljoen
Voorziening voor particuliere grondexploitaties en PPS-en - € 21,8 miljoen
Bijzondere plankosten
- € 4,6 miljoen
Algemene grondproductiekosten
- € 3,6 miljoen
Subsidie BLS Vinac
Uitwerking Stedelijke Koers
Totaal (ncw 1-1-2014)
€ 5,3 miljoen
€ 6,9 miljoen
- € 6,7 miljoen
Voor de verplichtingen die voortkomen uit deze complexen zijn voorzieningen getroffen ter grootte van € 6,7
miljoen op NCW 1-1-2014.
De benodigde voorziening in het Administratieve complex – overig is in 2013 verminderd met € 16,2 miljoen.
Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de inzet voorziening bedrijventerreinen conform
bedrijventerreinenvisie (€ 9,6 miljoen), vrijval voorziening bedrijventerreinen t.b.v. de directe overheveling
naar de algemene reserve (€ 5,6 miljoen) en de vrijval voorzieningen claims (€ 2,0 miljoen). Hiertegenover
staat een toename van de voorziening met € 1,0 miljoen (RBT € 0,7 miljoen en overige posten € 0,3
miljoen).
3.6
Financiële stand per 31-12-2013 en weerstandsvermogen
3.6.1
Financiële stand per 31-12-2013
De belangrijkste uitkomsten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden in deze
paragraaf weergegeven.
In onderstaand schema wordt in het groen weergegeven op welke wijze de Reserve Grondbedrijf zich vormt
vanuit de resultaten per (deel)complex.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 25 -
De Reserve Grondbedrijf wordt gevormd door de (in het verleden) behaalde winsten en de getroffen
voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties (bouwgrond in exploitatie (BIE)), de Niet in exploitatie
genomen gronden (NIEGG) en de administratieve complexen.
De Reserve Grondbedrijf kende per 1-1-2013 een negatieve stand van € 5,0 miljoen (inclusief rente is dat
€ 5,2 miljoen negatief per 31-12-2013). Op 31-12-2013 was deze met € 5,0 verslechterd naar een negatieve
stand van € 10,1 miljoen. De verslechtering is het gevolg van de directe overheveling van € 5,6 miljoen
vrijval voorziening bedrijventerreinenvisie naar de Algemene Reserve.
In het volgende figuur wordt aangegeven door welke effecten dit komt.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 26 -
Toelichting vrijvallen middelen in het Administratief complex overig
In het verleden zijn voor verschillende doeleinden middelen gereserveerd om verwachte kosten te kunnen
dekken. Door verschillende redenen zijn deze middelen niet meer nodig voor de doelen waarvoor ze ooit zijn
ingesteld. Hieronder volgt een toelichting op deze middelen.
Voorziening Claims (€ 2,0 miljoen)
Bij de vaststelling van de Stedelijke koers is een voorziening opgenomen ter dekking van mogelijke afkoop
van bouwclaims. Naar aanleiding van de onderhandelingsgesprekken met partijen en de resultaten daarvan
moet er minder worden vergoed dan eerder geraamd. Op basis van deze uitkomsten wordt ingeschat dat
van deze voorziening € 2.0 miljoen kan vrijvallen.
Voorziening Bedrijventerreinen (€ 9,6 miljoen + € 5,6 miljoen)
Bij de vaststelling van de Stedelijke koers is er ter dekking van de mogelijke effecten door uitfasering dan wel
uitname van bedrijfsterreinen een voorziening getroffen ter hoogte van € 18 miljoen op ncw 1-1-2013. Hierbij
is aangegeven dat eerst op de uitkomsten van de actualisatie Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad zou
worden gewacht alvorens te besluiten tot inzet van deze voorziening. Op 10 maart 2014 is deze visie
vastgesteld. De onderliggende grondexploitaties zijn uitgefaseerd conform deze visie. Ten gevolge van deze
uitfasering is € 9,6 miljoen vrijgevallen om deze kosten te dekken.
Omdat in 2013 ook rente is toegevoegd resteert nog een bedrag van € 9,2 miljoen. Dit hele bedrag kan niet
geheel vrijvallen ten gunste van de algemene reserve. Dit omdat bij de besluitvorming over de stedelijke
koers een deel van de voorziening is gereserveerd voor het afboeken van incourante/onrendabele gronden
op bestaande bedrijventerreinen. Het gaat hier om 3,8 hectare in 3 projecten (Unison, Josink Es, Euregio),
De kosten hiervan bedragen € 3,6 miljoen. Voor toevoeging aan de algemene reserve resteert daardoor een
bedrag van € 5,6 miljoen.
Extra voorziening NIEGG/Overige gronden (€ 3,7 miljoen)
Naast de voorziening t.b.v. de waardering van de strategische grondvoorraad (NIEGG en Overige gronden)
werd er ook een extra voorziening aangehouden voor de rente- en beheerslasten. Deze extra voorziening
werd gebaseerd op het uitgangspunt dat de hierin opgenomen panden en gronden nog minimaal 3 jaar in
bezit van het grondbedrijf zouden blijven. Deze voorziening is niet volgens de BBV regels maar op
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 27 -
is op basis van de beheerverordening 2003 ingesteld. Bij de huidige financiële beheersregels zijn deze
afspraken vervallen waardoor de noodzaak beleidsmatig vervalt. Aangezien de rente- en beheerslasten in
het geval van de Overige gronden jaarlijks conform de BBV regels ten laste van de reserve moeten worden
gebracht en niet t.l.v. deze voorziening is er voor gekozen deze vrij te laten vallen ter verbetering van de
reserve grondbedrijf. Jaarlijks zal echter wel rekening moeten worden gehouden met extra lasten voor
beheer, rente en eventuele afwaardering.
3.6.2.
Weerstandsvermogen
Volgens de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement 2012 bestaat het weerstandsvermogen uit de
relatie tussen:
• het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote
kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit);
• alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in
relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit).
Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in
het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in een ratio voor alle risico’s van de
gemeente (gemeentelijke ratio) met daarnaast een in grondbedrijfratio als sturingsinstrument voor de
activiteiten van het grondbedrijf.
Risicoanalyse en -simulatie
De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van het risicoprofiel (inschatting van kans
en gevolg). De kans dat alle risico’s tegelijkertijd met het maximale gevolg zullen optreden is zeer klein.
Dit rechtvaardigt het reserveren van een geringer bedrag om die risico’s op te vangen.
Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en
gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de
niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd.
Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s
wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde
weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90%
zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit.
Benodigde weerstandscapaciteit
Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, de niet in exploitatie genomen gronden en de
administratieve complexen is de risico-simulatie uitgevoerd.
De resultaten van de risicosimulatie zijn in de onderstaande grafiek weergegeven. Hieruit blijkt dat met 90%
procent zekerheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het grondbedrijf maximaal € 18,9 miljoen
kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. In
het MPG 2013 werd rekening gehouden met een maximaal risico van € 20,6 miljoen.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 28 -
De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2013 nauwelijks gewijzigd. Op totaalniveau is de kans
op een beter resultaat nog steeds kleiner dan de kans op een slechter resultaat. Er is een aantal positieve
risico’s in de grondexploitatie opgenomen. Daarnaast is het aantal negatieve risico's toegenomen waardoor
het risicoprofiel is verslechterd. In totaliteit is het risicoprofiel is ten opzichte van eind 2012 licht verbeterd.
Lopende grondexploitaties
De grondexploitaties gaan uit van reëel, behoudende ramingen. In de woningbouwprojecten zijn actuele,
realistische programmeringen en faseringen verwerkt op basis van de Monitor Wonen en Werken.
De effecten van het uitfaseren (faseringsrisico) in de individuele exploitaties van bedrijventerreinen zijn nu
verwerkt op basis van de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad.
De belangrijkste oorzaken van de daling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn:
• aanpassing van het risicoprofiel op de rentekosten;
• door verlaging van de grondprijzen is dit risico gedeeltelijk verwerkt in de grondexploitaties;
• in enkele grondexploitaties (o.a. B&S Park, Boddenkamp, Beekwoude en Twekkelerveld) is het
positieve risicoprofiel omgeslagen in een negatief risicoprofiel, of is het negatieve risicoprofiel nog
negatiever geworden. Ook is sprake van het opnemen van positieve risico’s in de grondexploitaties
wat een negatief effect heeft op het risicoprofiel. Hierdoor worden de hierboven genoemde positieve
effecten grotendeels teniet gedaan.
NIEGG en overige gronden
Het risicoprofiel van de strategische grondvoorraad is door de aanpassing van de waarde naar aanleiding
van de actuele taxaties verbeterd. De gronden en opstallen worden gewaardeerd op basis van de huidige
bestemming. Er wordt geen rekening gehouden met de toekomstige waarde. In het risicoprofiel wordt
rekening gehouden met een grotere kans op een daling dan een stijging van de waarde.
Administratieve complexen
Het risicoprofiel in het complex ‘administratief overig’ is verbeterd. In het vorige MPG was in het complex
Administratief overig een voorziening opgenomen voor de financiële effecten van de uitwerking van de
Stedelijke koers op de bedrijventerreinen. Zoals bij het faseringsrisico aangegeven is de fasering op basis
van de op 10 maart 2014 vastgestelde Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad in de grondexploitaties verwerkt.
Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er op dit moment geen sprake is van een faseringsrisico. Wel wordt nog
uitgegaan van een restrisico op de bedrijventerreinen (o.a. uitname van – incourante - gronden of het beter
verkoopbaar maken). Dit risico is berekend over de restantvoorziening in het Administratief Complex Overig.
Het risico op uitname van gronden wordt groter geacht dan een korter uitgiftetempo.
Verbonden partijen
Het risico m.b.t. het Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) is overgenomen van de risicoberekening zoals
die vermeld is in de jaarstukken van het RBT. Het risicobedrag van het RBT is voor het gemeentelijk aandeel
(23%) meegeteld in onze risicoberekening.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 29 -
Voor de GEM Zuiderval is in de risicoberekening een neutraal risico op de deelneming meegenomen met
een bandbreedte van -20% en /+20%.
Het is niet nodig om extra risico’s mee te nemen omdat in het MPG een voorziening is gevormd ter dekking
van de financiële gevolgen van de Stedelijke koers.
Beschikbare weerstandscapaciteit
De beschikbare weerstandscapaciteit wordt vooral gevormd door stille reserves.
Reserve Grondbedrijf
Stille Reserve
- 10,2 miljoen
9,2 miljoen
Beschikbare Weerstandscapaciteit - 1,0 miljoen
Weerstandsvermogen
Om inzicht te krijgen in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt de beschikbare
weerstandscapaciteit afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit. De beschikbare
weerstandscapaciteit – inclusief stille reserves – bedraagt 1,0 miljoen negatief. De op basis van de
uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele complexen berekende
benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 18,9 miljoen.
Het weerstandsvermogen Grondbedrijf is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. In de
nota weerstandsvermogen is bepaald dat de gemeente streeft naar een ratio weerstandsvermogen tussen
de 1,0 en 1,4.
3.7
Winstneming
Op basis van de uitkomsten van het MPG 2014 worden de voorzieningen op het benodigde niveau gebracht.
De voorzieningen worden getroffen ten laste van de reserve.
Daarnaast wordt er voortijdig winst genomen met betrekking tot die complexen waar (een deel van) de
begrote winst als zeker bestempeld mag worden. Er wordt binnen het MPG – conform de BBV winstgenomen indien de gemaakte kosten en ook de geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt
door de gerealiseerde verkopen. Elke volgende verkoop wordt dan gezien als gerealiseerde winst. Deze
winstnemingen worden gestort in de reserve.
De nog te realiseren winst van € 10,9 miljoen komt naar verwachting uit de grondexploitaties van de
volgende projecten:
Woningbouw
Nog te nemen winst
Jaar van afsluiting
complex
A.
Diekman-wonen
€ 1,0 miljoen
(2018)
B.
Brunink
€ 4,9 miljoen
(2028)
C.
Vrijkomende locaties Brede School € 0,8 miljoen
(2017)
D.
Velve Lindenhof
(2018)
€ 0,9 miljoen
Totaal woningbouw
€ 7,6 miljoen
Bedrijventerreinen
Nog te nemen winst
1.
Euregiopark II
€ 2,3 miljoen
(2029)
2.
B&S Park
€ 1,0 miljoen
(2030)
Totaal bedrijventerreinen
Jaar van afsluiting
complex
€ 3,3 miljoen
In totaal € 7,6 miljoen uit woningbouwprojecten (A t/m D) en € 3,3 miljoen uit bedrijventerreinprojecten (1 en
2). Het aangegeven jaartal betreft de einddatum wanneer de winst naar verwachting kan worden toegevoegd
aan de reserve.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 30 -
De verwachte nog te realiseren winst in het MPG 2013 bedroeg € 16,7 miljoen (op ncw 1-1-2014). Ten
opzichte van het MPG 2013 is de verwachte nog te realiseren winst dus afgenomen met € 5,7 miljoen. Dit
komt onder andere door het verhogen van de VTU (plankosten) voor de -jaarschijven 2014 en 2015,
verlaging van de grondprijzen en aanpassing van de fasering
3.8 Boekwaarde en financieringsbehoefte
Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de
ontwikkeling binnen het grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle
complexen in het grondbedrijf.
De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2013 als volgt ontwikkeld:
Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van
de financieringsbehoefte van het grondbedrijf.
In bovenstaande grafiek is de boekwaarde van alle gezamenlijke complexen opgenomen. Opvallend is de
stijging in de periode 2008 t/m 2010. Deze stijging werd veroorzaakt door nieuwe strategische aankopen in
het voormalige complex CVG, voorinvesteringen in de lopende grondexploitaties en het toevoegen van de
grondexploitatie Roombeek-Binnenstad.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 31 -
De afname in 2011 wordt met name veroorzaakt door het afsluiten van het project Marssteden.
De afname in 2012 komt door het verrekenen van de historische kosten Roombeek met de daarvoor
getroffen voorziening alsmede het afsluiten van een 6 tal projecten (o.a. Horstlanden Veldkamp, B&S I en II).
De afname in 2013 is vooral te verklaren door het uit productie nemen van grote delen van project de
Eschmarke in het kader van de uitwerking Stedelijk koers en door het aanpassen van de
waarderingsmethodiek van de strategische grondvoorraad (NIEGG en Overige gronden).
De toename in 2014 wordt met name veroorzaakt door voorinvesteringen in de lopende grondexploitaties en
het uitgeven van een bedrijfskavel in erfpacht.
De financieringsbehoefte (gele lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (blauw) en de lijn saldo
reserves + voorziening (rood).
De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2013 met € 15,3 miljoen gestegen: van € 65,1 miljoen
naar € 81,0 miljoen.
3.9
Actualisatie kredietverlening
Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de raad hiervoor een krediet beschikbaar
stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject.
Kader en spelregels
Eind 2012 heeft de Raad de Financiële verordening Gemeente Enschede vastgesteld. In de verordening zijn
de belangrijkste beheersregels voor grondexploitaties opgenomen.
De regels en de rol van de raad ten aanzien van de kredieten zijn:
Het kredietbedrag wordt berekend als de som van de nominale kosten, de rentekosten en
kostenstijging. Het krediet wordt gedekt door de inkomsten - inclusief opbrengstenstijging - zoals
geraamd in de grondexploitatie (art. 3.5)
jaarlijks worden de grondexploitatiebegrotingen, de kredieten, de parameters en de risicoanalyses
geactualiseerd en opgenomen in het MPG. De raad stelt het MPG vast inclusief de geactualiseerde
grondexploitatiebegrotingen en kredieten (art. 4.1).
Als de herziening van de grondexploitatiebegroting een overschrijding van het krediet met 5% of
meer ten opzichte van het laatst vastgestelde krediet in het MPG tot gevolg heeft - met als
ondergrens € 50.000 - wordt hierover verantwoording aan de Raad afgelegd in het MPG (art. 4.3).
Actualisatie van de kredieten in het MPG
Door het vaststellen van dit MPG worden ook de kredieten geactualiseerd. Om te voldoen aan de nieuwe
regels zijn de kredieten van alle ‘complexen’ aangepast. De actualisatie leidt op totaalnivo tot de
onderstaande aanpassing van de kredieten.
De kredietbedragen per project zijn opgenomen in het MPG 2014, deel 2.
Verantwoording m.b.t. projecten met een overschrijding van het krediet van 5% of meer
In algemene zin zijn de overschrijding in de projecten te verklaren door:
• Oplopende rentekosten door verdere uitfasering, met name ten gevolge van het verwerken van de
op 10 maart 2014 vastgestelde bedrijventerreinenvisie netwerkstad.
• Het feit dat er de afgelopen jaren een te groot deel van de geraamde plankosten is verbruikt
waardoor er nu extra plankosten/VTU aan de jaarschijven 2014 en 2015 moet worden toegevoegd,
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 32 -
Door toename van de kosten is extra krediet nodig.
Voor de verantwoording per project word verwezen naar hoofdstuk 11 “Bijlagen (overzicht kredieten)” van
het vertrouwelijke deel 2.
In de loop van dit jaar zullen aan de raad de grondexploitaties waar de oorzaak van de overschrijding ligt in
een gewijzigd kader ter besluitvorming worden voorgelegd.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 33 -
4. DOORKIJK MPG
Er is een aantal ontwikkelingen en trajecten die effect zullen hebben op het komende MPG
Deze worden hierna kort toegelicht.
4.1
Relevante ontwikkelingen
Hiertoe wordt onderscheid gemaakt in ontwikkelingen in beleid, ontwikkelingen in projecten en overige
ontwikkelingen.
4.1.1
Ontwikkelingen in beleid
Beleidsevaluatie en actualisatie van beleidskaders.
Zoals afgesproken in het kader van het Advies “Programmatisch sturen en monitoring” zullen beleidsnota’s n
worden geëvalueerd en - indien nodig – geactualiseerd worden.
Een actualisatie van de Nota Grondbeleid is voorzien. In de vastgestelde PB 2014-2017 staat hierover op
blz. 88 het volgende: We stellen voor om de looptijd van de Nota Grondbeleid, die volgens de financiële
verordening in 2014 geactualiseerd moet worden, met 4 jaren te verlengen.
Actualisatie van beleid kan positieve en negatieve consequenties hebben voor het MPG. De financiële
effecten zullen in het voorstel worden aangegeven.
In de toekomst anders ontwikkelen (Gebiedsontwikkeling 3.0)
Geen eigen grondposities meer in nemen, gemeentelijke kosten verhalen bij initiatiefnemers door middel van
het sluiten van exploitatieovereenkomsten en initiatief overlaten aan marktpartijen en deze initiatieven zo
goed mogelijk faciliteren.
Samenwerking en afstemming grondbedrijven Netwerkstad.
Is een continue proces waarop ook in 2015 en verder ingezet zal worden. In PB 2014 – 2017 staat op blz. 88
hierover: “We werken samen met de grondbedrijven Netwerkstad en gaan o.a. de uitgangspunten van
beleid verder uniformeren”. Voorbeeld hiervan is het onderzoeken van het hanteren van dezelfde
parameters in alle vijf Netwerkstad gemeenten. Dit onderzoek gaat in 2014 lopen. Dit kan positieve en
negatieve consequenties hebben voor het MPG.
Onderzoek rekenrente
De rente parameter heeft verreweg de grootste invloed op het MPG. De hoogte van de hanteren parameter
rente nader wordt op dit moment onderzocht. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek zal er een
discussie plaatsvinden over hoe om te gaan met name deze parameter.
4.1.2.
Ontwikkelingen in projecten
Monitoren en regelmatig de portefeuille heroverwegen
Regelmatig zal de projectenportefeuille worden heroverwogen. Structureel via PDCA cyclus / monitoring en
‘groot’ eind najaar 2015). Ook nieuwe initiatieven zullen hierbij worden betrokken Niet alleen kijken of ruimte
is voor nieuw initiatief maar ook of lopende initiatieven nog bijdragen aan de doelstellingen.
Grondoffensief: beter vermarkten kavels / grondverkoop stimuleren.
Ontwikkeling en inzet van nieuwe instrumenten gericht op het optimaliseren van het kavelaanbod op de
woonwensen en verdere professionalisering van de eigen verkooporganisatie.
Ambachtschool
In het kader van het MPG 2014 is de Ambachtsschool verder afgewaardeerd. Dit mede in relatie tot de
slechte staat van onderhoud. Een verdere afwaardering in de toekomst is niet uitgesloten.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 34 -
DNA Twekkelerveld
Vanwege zowel de gewijzigde marktomstandigheden alsmede de gemeentelijke prioritering - zoals bepaald
in de Stedelijke Koers - zullen enkele locaties in Twekkelerveld op middellange termijn niet tot ontwikkeling
komen. De raamovereenkomst Twekkelerveld en uitvoeringsovereenkomsten Voermanstraat en
Spoordijkstraat zullen worden beëindigd.
GEM Zuiderval
Het tekort in de GEM Zuiderval zal in 2014 naar verwachting groter zijn dan de contractueel gemaakte
afspraken. De gemeente Enschede en AM zijn daarom in onderhandeling over de toekomst van de GEM
Zuiderval. Deze onderhandeling kan enerzijds leiden tot het continueren van de GEM Zuiderval met
gewijzigde financiële afspraken of tot een beëindiging van de GEM Zuiderval.
4.1.3.
Overige ontwikkelingen
Grondfonds Provincie Overijssel
Het oorspronkelijke voorstel waarbij de provincie gronden overneemt van de gemeenten in Overijssel en
daarmee de gemeenten afboekingstijd geeft wordt niet doorgezet. De provincie heeft na een
verkenningsperiode besloten zich te richten op het meer in balans brengen van vraag en aanbod op de
woning- en bedrijventerreinenmarkt via de reguliere beleidsinstrumenten. Het grondfonds is niet meer aan
de orde.
Taskforce vastgoed: verkoop gemeentelijk vastgoed
In de programmabegroting 2013 is een bezuinigingsopgave geconcretiseerd in een onttrekking uit de
reserve vastgoed van € 1,64 miljoen. De onttrekking uit de reserve vastgoed dient middels
verkoopopbrengsten (de komende jaren) weer aangevuld te worden. De verkoop vloeit voort uit de
adviesnota Taskforce vastgoed dat in het college van 18 december 2012 is vastgesteld. In het kader van de
bezuinigingsopgave is de vastgoedportefeuille van de gemeente – inclusief het vastgoed van het
grondbedrijf - tegen het licht gehouden. Op basis van een aantal criteria is vooraf bekeken welke panden
voor verkoop in aanmerking komen. In verschillende tranches zal gemeentelijk vastgoed op de markt worden
gezet.
Risicomanagement: verder inzetten op risicobeheersing / - beperking
Mogelijke oplossingsrichtingen waar in dit kader aan gedacht wordt zijn onder andere
• Opknippen grondexploitaties in combinatie met looptijd verkorten.
• Kosten ieder jaar afboeken.
• Regelmatig de portefeuille heroverwegen (zie hierboven)
• Sturen op juiste indicatoren, de grote kostensoorten ((zoals Bouw en woonrijp maken) en op de afzet
van bouwgrond en grondprijsontwikkeling
• Na iedere fase besluiten om door te gaan of niet.
• Projecten overdragen aan particuliere ontwikkelaars
Financiering plankosten in relatie tot gebiedsontwikkeling nieuwe stijl
De tijden zijn veranderd. De gemeente is minder aan zet en krijgt steeds meer een rol in het aanjagen en
begeleiden van nieuwe initiatieven dan dat het zelf projecten ontwikkelt. Projecten lopen daarbij minder vaak
lineair van voorbereiding tot realisatie. Ze duren langer en vragen een andere meer procesgerichte inzet van
onze adviseurs en projectleiders, zij moeten arrangeren. Er is daardoor aan de ene kant minder capaciteit
nodig omdat er minder projecten lopen. Aan de andere kant is er wel een slagvaardige kernorganisatie nodig
die projecten aanjaagt en begeleid. Gemeentelijke investeringen in de prille voorfase van projecten leveren
namelijk een veelvoud aan investeringen op, zowel vanuit de markt als van andere overheden zoals de
provincie (multiplier-effect).
Er is dan ook een voorstel in voorbereiding door de directeur Stedelijke Ontwikkeling. Doel is een
kernformatie voor Stedelijke Ontwikkeling te realiseren die werkt aan het versterken van het centrum en
projecten en initiatieven in de stad aanjaagt. Deze kernformatie moet minder of helemaal niet meer drukken
op het MPG. Daarnaast worden veel apparaatskosten toegerekend aan het grondbedrijf. Dit terwijl deze
kosten niet altijd een directe relatie lijken te hebben met het grondbedrijf cq het MPG. Een mogelijkheid is om
dergelijke structurele kosten niet toe te rekenen aan het grondbedrijf maar te dekken met algemene
middelen.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 35 -
4.2.
Marktontwikkelingen en MPG-prognoses
4.2.1 Wonen
Nieuwbouw:
De Enschedese woningmarkt is begin 2014 nog steeds ontspannen. Van een evenwichtige woningmarkt is
sprake wanneer in een kwartaal tegenover elk verkochte woning 6 woningen te koop staan. In Enschede
staan tegenover elk verkochte woning 16 nieuwbouwwoningen te koop: tegenover elk verkocht appartement
staan 20 appartementen te koop en tegenover elk verkochte eengezinswoning 10 eengezinswoningen.
Er zitten nog ongeveer 400 woningen in de pijplijn: circa 85 koopwoningen en circa 315 huurwoningen. Het
gaat hier om plannen waarvoor de bouwvergunning is aangevraagd, maar die nog niet gerealiseerd zijn.
De verwachting is dat hiervan in 2014 slechts circa 125 woningen zullen worden opgeleverd.
Er stonden begin 2014 nog 165 nieuwbouwwoningen te koop: 73 ( 45%) grondgebonden woningen en 91
( 55%) appartementen. Van de te koop staande woningen behoort éénderde tot het goedkope segment (<€
170.000), éénderde tot het middeldure segment (> € 170.000 en < € 210.000,--) en éénderde tot het dure
segment (> € 210.000). Over de nieuwbouwprijsklassen in het huursegment zijn momenteel (maart 2014)
nog geen gegevens beschikbaar.
Bestaande voorraad
Ook de markt van bestaande woningen is nog steeds ontspannen. De huidige woningmarkt is ten opzichte
van begin 2013 wel minder ontspannen geworden. Begin vorig jaar stonden per kwartaal 27 woningen per
verkochte woning te koop. Begin 2014 is dit gedaald naar 14 woningen. Het aantal te koop staande
woningen neemt af en het aantal verkochte woningen is het afgelopen jaar licht toegenomen..
In de woonvisie wordt uitgegaan van sloop van gemiddeld 150 woningen per jaar. Dit is onder andere.
gebaseerd op de opgave van de corporaties. De afgelopen jaren zijn er gemiddeld per jaar 200 woningen
gesloopt. In 2014 zullen er naar verwachting slechts 50 woningen worden gesloopt.
Verwachtingen woningmarkt
In Enschede trekt de woningmarkt voorzichtig aan. Redenen hiervan zijn onder andere het feit dat er sprake
is van een ‘pril positivisme’ in de markt door de zeer lage hypotheekrente, de fiscaal gunstige schenkingsmogelijkheden, de forse huurverhoging voor scheefwoners, de lage verkoopprijzen / het relatief dure
alternatief huur en het ruime aanbod. In het eerste kwartaal van 2014 zijn al meer gemeentelijk kavels
verkocht dan in heel 2013. (NB. Een deel van het geld komt mogelijk pas in 2015 binnen = het MPG 2016.)
Daarnaast zijn er ook nog steeds ontwikkelingen die een negatieve werking hebben op de woningmarkt,
onder andere: restschulden, de werkloosheid stijgt nog steeds, een groeiend aantal zzp-ers (krijgen minder
makkelijk een hypotheek, aangescherpte hypotheekregels, vanaf 1 juli a.s een verlaging van Nationale
hypotheekgrens (NHG) grens tot € 265.000 en een concurrentienadeel van nieuwbouw ten opzichte van de.
bestaande koopvoorraad (o.a. overdrachtsbelasting en het lage BTW tarief voor verbouw.)
De nieuwbouw profiteert dan ook nog steeds niet van het aantrekken van de woningmarkt.
MPG-prognose wonen
In de Stedelijke koers wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 120 grondgebonden
woningen, 10 appartementen en 40 kavels per jaar.
Op 1 januari 2014:
• waren 4 koopovereenkomsten (allen in Roombeek) getekend;
• stonden 21 kavels staan in de zogenaamde verlengde reservering (waarvan 12 in Roombeek, 5 in
Boddenkamp, 1 in Brunink, 1 in Diekman en 2 in ‘t Geessink)
• was op 14 kavels een optie genomen (4 in Boddenkamp, 1 in Brunink en 9 in ’t Vaneker).
Het MPG 2014 gaat uit van een verwachte gronduitgifte van 43 kavels en 61 projectmatige woningen.
Hieronder is een overzicht opgenomen waarin dit per project staat aangegeven, gesplitst naar gemeentelijke
plannen en plannen van (deels) derden.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 36 -
Projectnaam
De Eschmarke
Diekman wonen
Brunink
Vaneker
Gesssinkweg Bijvank
Kansrijke stedelijke locaties
Hardick en Seckel
Binnenstad Roombeek
Rosinkweg Usselo
Vrijkomende locaties
Bredeschool Stadsveld
Westerval
Beekwoude
Totaal gemeentelijke projecten
De Laares
Bleekerij
GEM Zuiderval
Winkelcentrum Stokhorst
Twekkelerveld
Hoog en Droog Vitens
Totaal particuliere projecten
Eindtotaal
begroot MPG
2014
2
1
5
5
1
2
0
27
0
0
0
0
Nog uit te gegeven Nog uit te geven
t/m 2020
na 2020
86
49
7
0
32
49
34
45
6
0
10
14
32
0
194
83
4
4
27
0
1
77
43
47
10
4
0
0
0
3
9
510
170
57
444
40
28
7
61
104
256
0
9
0
0
28
0
746
1256
37
293
De MPG uitgifteprognose woningbouw laat zien dat tot einde looptijd (2030) in totaal nog 1.549 woningen
gerealiseerd moeten worden. Het gaat om 766 woningen uit gemeentelijke grondexploitaties en om 783
woningen uit particuliere grondexploitaties.
Tot en met 2020 gaat het om 1.256 woningen: 510 woningen uit gemeentelijke projecten en om 746
woningen uit particuliere projecten. De door de gemeente te realiseren aantallen woningen zijn meer
gespreid over de totale looptijd. In het MPG 2013 waren t/m 2020 1.187 woningen geprognosticeerd
waarvan 550 woningen gemeentelijke gronduitgifte en 637 woningen particuliere grondexploitaties.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 37 -
4.2.2.
Bedrijventerreinen
Wij verwachten dat de vraag naar kavels voorlopig niet sterk zal groeien. Bedrijven zitten als gevolg van de
economische crisis ‘ruim in hun jasje’. Wanneer de economie weer aantrekt, dan zullen zij eerst deze ruimte
(weer) benutten. Nieuwbouw van kantoren of bedrijfsruimte is op dit moment bovendien lastig te realiseren
omdat het in de huidige markt moeilijk is om het benodigde kapitaal aan te trekken.
De programmering van bedrijventerreinen vindt plaats op regionale schaal. Voor de bedrijventerreinen in
Enschede wordt in het MPG uitgegaan van circa 3,5 ha per tot 2040. Voor de periode tot 2020 gaan we in
Enschede uit van een uitgifte van 2,25 ha per jaar. Dit komt omdat er de eerste jaren relatief meer
bedrijventerreinen door de andere Netwerksteden wordt uitgegeven. Hier is voor gekozen om dat de kwaliteit
van die terreinen beter past bij de vraag op korte termijn.
Het MPG 2014 gaat uit van een verwachte gronduitgifte van 2,59 hectare bedrijventerrein.
Hieronder is een overzicht opgenomen waarin dit per project staat aangegeven.
Projectnaam
Binnenstad / Roombeek
Euregiopark II
Josink Es
Unisson bedrijventerrein
Usseleres
Westerval
Hardick & Seckel
e
Twekkeleres (3 havenarm)
Eindtotaal
Prognose 2014 Nog uit te gegeven Nog uit te geven
(in ha)
t/m 2020 MPG
na 2020 MPG
0
0,59
0,49
0,74
4,76
6,10
0,77
4,35
2,26
0,31
0,61
0
0
2,00
55,58
0,17
1,31
0
0,23
1,12
0
0,37
2,62
0
2,59
17,36
64,43
De fasering in de grondexploitaties in dit MPG 2014 is gebaseerd op de op 10 maart 2014 door de raad
vastgestelde bedrijventerreinenvisie netwerkstad. Hierdoor wordt ook aangesloten op de in de Stedelijke
Koers opgenomen gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 3,5 hectare. De niet verkochte opbrengsten uit 2013 zijn
verder uitgefaseerd. Gevolg hiervan is dat de fasering nu loopt van 2014 tot en met 2039.
In totaal waren er op 31-12-2013 12.400 m² opties op de bedrijventerreinen Euregiopark II (10.200 m2) en
Hardick en Seckel (2.200m2).
De MPG uitgifteprognose bedrijventerreinen laat zien dat tot einde looptijd (2039) in totaal nog ruim 81
hectare uitgegeven moet worden. Tot en met 2020 gaat het om ruim 17 hectare uitgeefbare voorraad
(inclusief 2 hectare Usseleres).
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 38 -
4.2.3.
Kantoren
In MPG 2014 wordt uitgegaan van een gronduitgifte van bijna 8.000 m2 bvo kantoren. Ten opzichte van het
vorige MPG is het aantal m2 kantoren verminderd en uitgefaseerd. Voor 2014 betekent dit dat we uitgaan
van een halvering van het aantal m2 bvo dat wordt uitgegeven.
Hieronder is een overzicht opgenomen van de uitgifteprognose per project.
Projectnaam
Binnenstad / Roombeek
B&S Park
GEM Zuiderval
Muziekkwartier*
Eindtotaal
Prognose 2014 Nog uit te gegeven Nog uit te geven
(in m2 bvo)
t/m 2020 MPG
na 2020 MPG
529
3.933
5.295
6.628
10.265
28.925
807
18.147
0
0
4.365
0
7.964
36.710
34.220
*Het geplande kantoor in het Muziekkwartier (Wilminkplein) is omgezet in appartementen. De vergunning is echter pas na de peildatum
van het MPG (1-1-2014) verleend waardoor het nog geregistreerd staat onder kantoren.
De MPG uitgifteprognose kantoren laat zien dat t/m 2020 in totaal nog ruim 36.000 m2 bvo uitgeefbaar is.
Tot het einde van de looptijd (2030) is in totaal nog bijna 71.000 m2 bvo uitgeefbaar.
In de Kantorennota wordt de uitgifte geraamd op gemiddeld circa 4.500 m2 bvo per jaar. In 2013 is er echter
niets verkocht en daarmee is de uitgifteprognose MPG 2013 niet gehaald.
In de Stedelijke Koers is besloten om 50.000 m2 bvo aan plannen uit de markt te halen. Hieronder bevindt
zich een aantal locaties in Roombeek en de Spoorzone. In het te actualiseren bestemmingsplan Kennispark
wordt 9.500 m2 minder aan kantoren opgenomen. In de nieuwe grondexploitatie wordt 22.500 m2
gereduceerd. In het bestemmingsplan wordt dit niet in zijn totaliteit meegenomen om zodoende flexibiliteit in
de uitgifte te houden.
Over het verminderen van het aantal uit te geven m2 kantoren voor de Zuiderval wordt nog onderhandeld.
De uitkomsten hiervan worden verwerkt in het volgende MPG.
Belangrijk is dat de incourante leegstand wordt verminderd: 20.000 m² bvo in 5 jaar. In 2013 zijn daartoe 2
concrete cases uitgewerkt. Een daarvan is
het voormalige Arke pand aan de Deurningerstraat. Dit al jaren leegstaande kantoorpand zal waarschijnlijk
worden gesloopt. Hiermee zou circa 3.900 m2 incourante kantoorleegstand van de markt worden gehaald.
De gemeente werkt mee aan dit initiatief. Daarnaast is in 2013 een onderzoek uitgevoerd naar de
verduurzaming van een kantoorpand op het B&S Park. Dit onderzoek heeft een drietal scenario’s opgeleverd
voor verduurzaming. De eigenaar zoekt op dit moment een nieuwe gebruiker voor het pand op basis van
deze scenario’s.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 39 -
Bijlage 0 Begrippenkader MPG
Aanwezige weerstandscapaciteit:
Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het grondbedrijf
van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van
het grondbedrijf.
BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten):
Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden
moeten voldoen.
Bestuurlijke kaders van een project:
Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een
project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat.
Boekwaarde:
Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De
boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte
kosten, minus gerealiseerde opbrengsten).
Complex:
Het grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële)
activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het grondbedrijf aan te brengen wordt deze
opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en
administratieve complexen.
Economische waarde:
De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer
Eindwaarde:
Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële
eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen.
Grondexploitatieberekening
De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van
activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en
de overdracht dan wel uitgifte van gronden.
Gevoeligheidsrisico’s:
Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en
effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat.
Grondbedrijf
De administratieve eenheid grondbedrijf waarbinnen BIE, NIEGG en administratieve complexen vallen.
Historische kostprijs:
De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving.
Kostenstijging:
Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen
stijgen.
Krediet:
De gelden die door de raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het
geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 40 -
Lopende grondexploitatie:
Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in
bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na
vaststelling door de raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE)
opgenomen.
Netto contante waarde:
De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag,
teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde.
Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een
rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100)
Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente.
Planontwikkelingskosten
Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten.
Project
Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering,
waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek
deel van de gemeente worden gerealiseerd.
Raamkrediet
Gelden die door de raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de
gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad.
Ramingrisico’s:
Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingrisico’s. Deze
houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn
niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen
meevallen maar ook tegenvallen.
Reserve Grondbedrijf:
De reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze
reserve is een onderdeel van de algemene reserve van de gemeente.
Risico’s Grondbedrijf:
Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het
Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard gebeurtenissen die kunnen optreden en
vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële
afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex
daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld.
Risicosimulatie:
Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen
met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s
kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te
kunnen bieden.
Spreidingsrisico
Synoniem voor ramingsrisico.
Stille reserve:
Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde,
meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels
verkoop gerealiseerd kan worden.
Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve
Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige
weerstandscapaciteit.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 41 -
Vereiste weerstandscapaciteit:
De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken.
Voorzichtigheidsbeginsel:
Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas
genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn.
Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een
verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten
uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve GB zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker
is.
Voorziening:
Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort.
De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen
onderdeel uit van het eigen vermogen.
Weerstandsparagraaf:
Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente
heeft om de risico’s af te dekken.
Weerstandsvermogen Grondbedrijf:
De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit
grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het grondbedrijf in staat is om de risico’s af te
dekken.
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 42 -
BIJLAGE 1 Tarieven Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen
De (maximale) bijdrage wordt berekend over een x-bedrag per m2 uitgeefbaar terrein voor respectievelijk
(grondgebonden) woningbouw, bedrijventerrein, kantoren / horeca en maatschappelijke voorzieningen. Voor
gestapelde woningbouw wordt een bedrag per appartement gerekend. Voor kantoren / horeca een bedrag
per m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) op het moment dat dit groter is dan het aantal m2 uitgeefbaar.
De jaarlijkse indexering van de bedragen is gekoppeld aan de ontwikkeling van de parameter kostenstijging
uit het MPG. Voor 2014 worden de volgende tarieven gehanteerd:
Woningbouw
Woningbouw
Bedrijven
Kantoren / horeca
Kantoren / horeca
Maatschappelijke voorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen
Kunst
€
10,41 per m2 uitgeefbaar terrein
€ 1.041,00 per appartement (zelfstandige wooneenheden)
€
7,28 per m2 uitgeefbaar terrein
€
7,28 per m2 uitgeefbaar terrein
€
7,28 per m2 BVO (indien groter dan uitgeefbaar terrein)
€
7,28 per m2 uitgeefbaar terrein
€
7,28 per m2 BVO (indien groter dan uitgeefbaar terrein)
1 % van de kosten sloop en bouw- en woonrijpmaken, inclusief hoofdinfrastructuur
toe te rekenen aan het plan
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 43 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 44 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
- 45 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-1-
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-2-
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
-3-
Bijlage 4b
Voorraad verspreide gronden
waardering NIEGG en Overige gronden
Waardering voorraad per 1-1-2014
Groep
NIEGG
Overige gronden - ruilgronden
Overige gronden - te verkopen
Algemeen
Totaal
Voorraad +
verplichtingen
938.060 m2
261.680 m2
1.342.800 m2
0 m2
2.542.540 m2
boekwaarde + herwaarderings- afwaardering /
verplichtingen
waarde
verliesvoorz.
27.951.110
2.537.753
22.361.249
0
52.850.113
17.282.277
2.537.136
9.248.604
-2.417
29.065.600
10.668.834
617
13.112.645
2.417
23.784.513
stille
reserve
4.851.103
195.547
4.180.768
2.417
9.229.835
Waardering voorraad per 1-1-2014
Voorraad +
verplichtingen
Voorraad met Boekwaarde > Economische waarde
Voorraad met Boekwaarde <= Economische waarde
Totaal
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2014 DEEL 1
1.068.313 m2
1.474.227 m2
2.542.540 m2
boekwaarde +
verplichtingen
economische
waarde
44.838.843
8.011.270
52.850.113
21.054.330
17.241.105
38.295.435
-4-
afwaardering /
verliesvoorz.
23.784.513
0
23.784.513
stille
reserve
0
9.229.835
9.229.835

raadsvoorstel MPG 2014 DEF

Download - MK2 Supplies

Programmarekening deel 2

Is uw grondportefeuille op orde?

de Sam

Vaststellen Perspectiefnota 2014 Voorstel

Flyer KPS Weiterbildung 0108

Technisch vragen Karin Wagt rv Activeren.....

14-10354 - Gemeente Venlo

Grondenbank Uitbreiding Zwin