Voorstel Divinvest herinrichting sportcomplex VV

RAADSVOORSTEL
Aan de raad van de gemeente Wormerland
Datum aanmaak
28 juli 2014
Onderwerp
Voorstel Divinvest herinrichting sportcomplex VV Jisp
Programma en portefeuillehouder
Programma 3: Maatschappelijke participatie, Van Waaijen
Raadsvergadering
9 september 2014
Onderwerp
Voorstel Divinvest herinrichting sportcomplex VV Jisp
Gevraagde beslissing
1. met inachtneming van de strijdigheden met gemeentelijk
beleid en wet- en regelgeving het college de opdracht te
geven om het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. verder
uit te werken;
of
2. het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. gezien de
strijdigheden met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving
niet verder door het college te laten uitwerken en het college
de opdracht te geven om de haalbaarheid van de
herinrichting met woningbouw aan het lint en kunstgras
verder te onderzoeken.
Bevoegdheid
De gemeenteraad
Inleiding en probleemstelling
In navolging van de positieve zienswijze van de voorronde van
de raad d.d. 4 maart jl. ten aanzien van de verdere uitwerking
van het schetsplan voor de herinrichting van het sportcomplex te
Jisp van Divinvest heeft het college het plan in overleg met
initiatiefnemer verder gestalte gegeven. Divinvest heeft op 25
maart jl. een voorstel (bijlage 1) gedaan voor de voorwaarden
waarbinnen het plan gerealiseerd zou kunnen worden. Dit
voorstel is op 28 maart 2014 aangevuld (bijlage 2) door
Divinvest.
In mei 2014 heeft het college kennis genomen van de wijziging
van de provinciale ruimtelijke verordening (februari 2014). De
wijziging heeft tot gevolg dat het plangebied niet meer is
aangeduid als Bestaand Bebouwd Gebied. Een eventuele
wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van
woningbouw zal op basis van de nieuwe verordening door de
provincie worden beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit en nut en
noodzaak. De provincie kan als zij niet instemt met het plan een
negatieve zienswijze geven die tot dat er door de
bestuursrechter anders geoordeeld is, bepalend is voor de
rechtsgeldigheid van het bestemmingsplan.
Het voorstel van Divinvest is ambtelijk getoetst en hieruit blijkt
dat het plan in strijd is met gemeentelijk beleid en wet- en
regelgeving:
•
Het plan is in strijd met de gewijzigde provinciale ruimtelijke
verordening (februari 2014).
•
Niet aangetoond is dat de door Divinvest voorgestelde
koopsom voor circa 6500 vierkante meter gemeentelijke
grond bestemd voor woningbouw marktconform is en
daardoor niet uit te sluiten valt dat de grondtransactie wordt
gekwalificeerd als ongeoorloofde staatsteun;
•
De grondtransactie een overheidsopdracht is en er derhalve
een aanbestedingsplicht geldt. Het plan is in strijd met het
aanbestedingsbeleid en het schendt daarmee het
gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel.
Voor een verdere onderbouwing van bovenstaande punten wordt
u verwezen naar de paragraaf ‘Ambtelijke toets’.
Het college dient de (voorronde van de) raad gezien deze
constateringen te vragen of het plan verder uitgewerkt dient te
worden of dat het college de haalbaarheid van de herinrichting
met woningbouw aan het lint en kunstgras verder dient te
onderzoeken.
Ambtelijke toets
Zoals hierboven vermeld is het voorstel van Divinvest in strijd
met beleid en wet- en regelgeving. Hieronder wordt dit
puntsgewijs toegelicht.
•
Het plan is in strijd met de gewijzigde provinciale ruimtelijke
verordening (februari 2014);
Provinciale Staten hebben in februari 2014 de ruimtelijke
verordening gewijzigd vastgesteld. In de verordening is onder
meer bepaald wat gezien wordt als Bestaand Bebouwd Gebied
(BBG), voorheen de rode contour genoemd. Voor ontwikkelingen
met verstedelijking buiten BBG moet de provincie toestemming
geven. Dit gebeurt door middel van het geven van een
zienswijze in de ruimtelijke procedure. De provincie beoordeelt
dergelijke ontwikkelingen op nut en noodzaak en ruimtelijke
kwaliteit. In de vorige verordening was opgenomen dat naast de
tekst ook de kaart bij de verordening bepalend was voor wat als
BBG aangemerkt kon worden en wat niet. Met de wijziging van
de verordening is dit vervallen. Alleen de tekst is nu bepalend en
die geeft aan dat de bebouwingsmogelijkheden uit het bestaande
gemeentelijke bestemmingsplan leidend zijn. Hiermee zijn de
bebouwingsmogelijkheden van de locatie Jisp vanuit de
provincie gezien beperkt tot bebouwing die uitsluitend
gerelateerd is aan sportbeoefening. Dit is niet van toepassing op
het bestemmingsplan Neck-Zuid omdat de ruimtelijke procedure
voor dit plan gestart was voor de wijziging en reeds voorgelegd
is aan de provincie en de locatie opgenomen is als uitleglocatie
in de Streekplanuitwerking Waterlands Wonen (2006).
• Niet aangetoond is dat de door Divinvest voorgestelde
koopsom voor circa 6500 vierkante meter gemeentelijke
grond bestemd voor woningbouw marktconform is en
daardoor niet uit te sluiten valt dat de grondtransactie wordt
gekwalificeerd als ongeoorloofde staatsteun;
Bij de verkoop van grond dient er sprake te zijn van een
marktconforme prijs. Dit kan aangetoond worden door een
openbare bied procedure of een taxatie van de grondwaarde van
een onafhankelijke partij. Kuijs Reinders Kakes heeft in in januari
2012 op basis van het vorige schetsplan de residuele
grondwaarde berekend voor de grond (circa 5100 m2) bestemd
voor de bouw van 6 woningen aan het lint. De waarde voor die
grond is toen bepaald op circa € 1.000.000 ex btw. De woningen
in dit schetsplan waren geprojecteerd aan de Dorpstraat in een
eerste en tweede lijn van 3 woningen. Het voetbalveld was in
deze variant ten zuiden van deze woningen gesitueerd. In het
voorliggende schetsplan zijn 8 woningen opgenomen. De
woningen zijn niet aan de Dorpstraat gesitueerd, maar ten
zuiden van het voetbalveld. Het grotere aantal woningen en de
andere situering van de woningen hebben naar alle
waarschijnlijkheid een waardeverhogend effect. Divinvest wil de
6500 m2 grond (waarvan circa 5800 m2 bestemd is als
bouwkavel) kopen voor circa € 645.000,00 ex btw. Dit zijn de
geraamde kosten voor de aanleg van het kunstgras met
toebehoren en de renovatie van de bestaande kantine en
kleedkamers. Er is niet aangetoond dat deze koopsom
marktconform is. De koopsom lijkt gezien de waardebepaling van
Kuijs Reinders Kakes, de huidige marktsituatie, het grotere
aantal vierkante meters en woningen en de situering van de
woningen in het schetsplan niet reëel. Wanneer de
grondtransactie gekwalificeerd wordt als ongeoorloofde
staatssteun dan ligt het financiële risico dat hieraan gekoppeld is
aanvankelijk bij de ontvangende partij (Divinvest). Een
indicatieve raming van dit financiële risico gebaseerd op de
taxatie van Kuijs Reinders Kakes bedraagt € 355.000,-. De
gemeente zou op last van de Europese Commissie dit bedrag
dienen terug te vorderen.
• De grondtransactie een overheidsopdracht is en er derhalve
een aanbestedingsplicht geldt. Het plan is in strijd met het
aanbestedingsbeleid en het schendt daarmee het
gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel.
Grondverkoop door de overheid en het op eigen gronden door
marktpartijen voor eigen rekening en risico realiseren van
vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders vallen in beginsel
buiten het bereik van het aanbestedingsrecht. In het algemeen is
er sprake van een overheidsopdracht indien cumulatief wordt
voldaan aan drie voorwaarden: (1) er is een rechtstreeks
economisch belang van de overheid mee gemoeid, (2) er wordt
een bouwplicht opgelegd en (3) er worden eisen gesteld die
verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke
kader. Geconcludeerd wordt dat er met de voorgestelde
grondtransactie sprake is van een overheidsopdracht en er
derhalve een aanbestedingsplicht geldt. Wanneer de gemeente
besluit een overeenkomst met Divinvest aan te gaan, dan
handelt zij in strijd met aanbestedingsbeleid biedt zij derden niet
de kans om zich in te schrijven voor de opdracht.
Oplossingen
Hieronder worden de opties genoemd in de paragraaf
‘Gevraagde beslissing’ toegelicht.
1. Verwijzend naar de paragraaf ‘Ambtelijke toets’ is het
voorstel van Divinvest in strijd met gemeentelijk beleid en
wet- en regelgeving. Indien uw raad met inachtneming van
deze strijdigheden wenst dat het college het plan verder
uitwerkt wordt een ontwikkelovereenkomst met Divinvest aan
uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Hierin worden onder
meer de afspraken over de financiering opgenomen. Op
basis van het huidige voorstel van Divinvest draagt de
gemeente de kosten voor het vervaardigen van het
bestemmingsplan inclusief de benodigde onderzoeken
(indicatieve kosten € 20.000) Vervolgens zou de benodigde
bestemmingsplanwijziging (globaal: bestemmingswijziging
deel perceel van sport naar woningbouw) in procedure
gebracht kunnen worden. De kans is aanwezig dat andere
gegadigden de ontwikkelovereenkomst aanvechten en deze
wordt vernietigd door de rechter en/of De Europese
Commissie. De provincie kan als zij niet instemt met het
bestemmingsplan een negatieve zienswijze geven die tot dat
er door de bestuursrechter anders geoordeeld is, bepalend
is voor de rechtsgeldigheid van het bestemmingsplan.
2. Wanneer uw raad kiest voor deze optie, dan proberen wij
een richtinggevende uitspraak te krijgen van de provincie
over de ruimtelijke haalbaarheid van het plan met een
invulling welke beter aansluit op het bebouwingsbeeld van
de kern Jisp met woningbouw aan het lint. Door de wijziging
van het provinciale ruimtelijke beleid zijn de
bebouwingsmogelijkheden van de locatie Jisp minder zeker
en daarmee de bekostiging van de herinrichting van de
sportvelden met bijvoorbeeld kunstgras. Zonder enige vorm
van zekerheid over de bebouwingsmogelijkheden vanuit de
provincie zijn ontwikkelaars niet geneigd om het plan te
realiseren. Wij denken dat een positieve zienswijze van de
provincie ten aanzien van deze invulling wel haalbaar is.
Wanneer dit inzichtelijk is informeren wij u en geven wij aan
welke vervolgstappen wij nemen om de
privatiseringsdoelstelling van de gemeente verder gestalte te
geven.
Beslag op middelen
N.v.t.
Evaluatie
N.v.t.
Alle op deze zaak betrekking hebbende stukken liggen voor u op de gebruikelijke wijze ter inzage.
Burgemeester en wethouders van Wormerland,
de gemeentesecretaris,
de burgemeester,
J.J.M. Sutmuller
Bijlage: besluit
P. C. Tange
De raad van de gemeente Wormerland;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 5 augustus 2014;
b e s l u i t:
Het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. gezien de strijdigheden met gemeentelijk beleid en wet- en
regelgeving niet verder door het college te laten uitwerken en het college de opdracht te geven om de
haalbaarheid van de herinrichting met woningbouw aan het lint en kunstgras verder te onderzoeken.
Aldus besloten in de openbare vergadering
van de Raad van de gemeente Wormerland,
gehouden op 9 september 2014
<B&R/WH>
de griffier,
de voorzitter,
I.P. Vrolijk
P.C. Tange

Download Report