BEHANDELI NGSFOR M ULI ER AB
Onderwerp
Portefeuillehouder
Beleidstaak
Voorgesteld
besluit
Korte
motivering
Financiële
gevolgen
Bijlagen
Gevolgde
procedure
Vergadering 19-2-2014
Agendapunt 9
Evaluatie van de 30%-afspraak voor realisering van sociale woningbouw in
Haaglanden
De heer ir. B. Emmens
Wonen
Kennis nemen van de inhoud van de evaluatie van de regionale afspraken over
sociale woningbouw en van de bijgesloten notitie met conclusies voor het
vervolg.
Bij de vaststelling van de regionale prestatieafspraken 2010 – 2014 (met de
Sociale verhuurders Haaglanden) is door het algemeen bestuur gevraagd
halverwege de periode de 30%-afspraak voor realisering van sociale
woningbouw in Haaglanden te evalueren. Bijgaand de evaluatie en een notitie
over de uitkomsten en het vervolg. In deze notitie staat aangegeven dat uit het
evaluatierapport geconcludeerd kan worden:
- dat de voornaamste doelstellingen van de oorspronkelijke afspraken
kwaliteitsverbetering en regionale spreiding niet ter discussie staan;
- dat het beginsel van een afspraak over sociaal in basis gehandhaafd
blijft, maar
- dat in de komende periode bij diverse processen aandacht is voor
maatwerk en de vormgeving (precieze omvang, percentage- of
getalsafspraak) van de realisatie van de sociale doelstelling.
Uitkomsten van deze evaluatie zijn/worden meegenomen in de discussie over de
gevolgen van o.a. de verhuurdersheffing, de afstemming van de
woningbouwcijfers en bij de besprekingen voor het opstellen van nieuwe
prestatieafspraken.
Eventuele opmerkingen vanuit de commissie RGVM worden mondeling ter
vergadering ingebracht.
-Rapportage ‘Herijken 30% Sociaal’
Bestuurlijk overleg
29 januari 2014
Dagelijks bestuur
5 februari 2014
Commissie van advies
12 februari 2014
Overleg/inspraak
Anders, te weten
Verdere
Procedure
Publiciteit
-
Nee
Vergadering:
Agendapunt:
19 februari 2014
9
Nummer:
Portefeuillehouder:
Contactpersoon:
Doorkiesnummer:
dhr ir. B. Emmens
J. de Wijs
070 750 1 676
Den Haag, 5 februari 2014
Aan het algemeen bestuur
Evaluatie van de 30%-afspraak voor realisering sociale woningbouw in
Haaglanden
Inleiding
Bij de vaststelling van de regionale prestatieafspraken 2010 – 2014 (met de Sociale
Verhuurders Haaglanden) is door het algemeen bestuur aangegeven halverwege de periode
van de uitvoering van de afspraken, de afspraak om gemeentelijk ‘30% sociale woningbouw’
te realiseren, via een evaluatie nader te onderzoeken.
Eind 2012 is deze evaluatie uitgevoerd (zie bijlage bijgaand) en besproken in het Bestuurlijk
Overelg (BO) Wonen. Op advies van het BO Wonen zijn de uitkomsten in de afgelopen tijd
betrokken bij uitwerking van projecten van de sector Wonen.
Hieronder worden de conclusies en de verdere behandeling hiervan aan u ter kennis
gebracht.
Evaluatie 30% sociaal
Jaarlijks wordt de voortgang van de uitvoering van de regionale prestatieafspraken (2010 tot
en met 2014) beschreven in het Jaarverslag regionale prestatieafspraken. Ook de realisatie
van de ‘30% sociaal’ afspraak is hierin opgenomen. Uit de jaarverslagen 2010, 2011 en 2012
blijkt dat de bouw van 30% sociaal ruim gehaald werd. Ook is de verwachting dat in de rest
van de periode de 30% gehaald wordt. Dit komt mede door de geringe prestaties van
ontwikkelaars in het marktsegment.
Naast opname in de jaarverslagen, is de 30% sociaal afspraak als beleidsafspraak (in o.a.
regionale woonvisie Haaglanden en Regionaal Structuurplan Haaglanden) uitgebreider
geëvalueerd. De belangrijkste conclusies van deze evaluatie zijn:
- De afspraak 30% sociaal te bouwen per gemeente draagt bij aan spreiding van lage
inkomens.
- De afgelopen jaren is het percentage van de afspraak ruim gehaald, mede door de
verminderde productie in andere woningmarktsegmenten.
- De verwachting is dat in de komende jaren de vraag naar het sociale segment
onverminderd groot blijft.
De evaluatie is door het BO Wonen en met de bestuurders van Vereniging Sociale
Verhuurders Haaglanden (SVH) besproken. De leden van het BO Wonen en SVH hebben
naar aanleiding van de evaluatie allereerst de voornaamste doelstellingen van de 30%afspraak nogmaals onderschreven. Deze zijn:
- kwaliteitsverbetering van de voorraad en
- regionale spreiding.
Daarnaast werd de conclusie uit het rapport dat de druk op de sociale woningmarkt
eerder is toegenomen dan afgenomen, door hen gedeeld. Gemeenten en corporaties
gaven tevens aan dat het in de laatste jaren financieel veel lastiger is geworden om
nog 30% sociaal te realiseren. Er hoeft ook niet per bouwplan 30% sociaal gerealiseerd
1
te worden als maar gemeentelijk 30% sociaal gerealiseerd wordt. Dit vraagt om
maatwerk. Naast de nieuwbouwafspraak heeft doorstroming de aandacht van
gemeenten om de druk op de sociale voorraad te verminderen. Met name de
doorstroom van ouderen.
Naar aanleiding van de bespreking van het evaluatierapport kan geconcludeerd
worden:
- dat de voornaamste doelstellingen van de oorspronkelijke afspraken
kwaliteitsverbetering en regionale spreiding niet ter discussie staan;
- dat het beginsel van een afspraak over sociaal in basis gehandhaafd blijft, maar
- dat in de komende periode bij diverse processen aandacht is voor maatwerk en
de vormgeving (precieze omvang, percentage- of getalsafspraak) van de
realisatie van de sociale doelstelling.
Uitwerking
In 2013 zijn de uitkomsten/conclusies van de evaluatie meegenomen bij:
- Het opstellen van de reactie op het beleid van het Rijk t.a.v. het Herstelplan
Vestia en de Verhuurdersheffing. Nadruk werd hierbij gelegd op hetgeen in
Haaglanden bereikt is onder andere door de 30% afspraak. Door het beleid van
het Rijk staat deze afspraak onder druk.
- De bespreking van het regionaal afgestemd woningbouwprogramma. De
provincie Zuid-Holland vraagt in het provinciaal (woon)beleid, maar ook in het
voorliggende voorstel voor de Visie Ruimte en Mobiliteit, om regionale
afstemming van ‘sociaal’ (doelgroepen en woningbouw/voorraad). Aan de
provincie is na bespreking van een regionaal afgestemd woningbouwprogramma
in december jl. aangegeven op dit moment nog geen uitspraak te kunnen doen
over de exacte invulling van ‘sociaal’ in de komende periode. Prognoses en
onderzoek wijzen uit dat de druk op het sociale segment hoog blijft en de
doelgroep eerder toe- dan afneemt. De recessie en veranderingen die
plaatsvinden binnen de corporatiesector maken echter dat eerst het
fundamentele gesprek over de realisatiemogelijkheden van een beleidsprincipe
30%-sociaal verder gevoerd dient te worden. Waarbij doelgroepontwikkelingen,
veranderingen in de (bestaande) sociale woningvoorraad, en ontwikkelingen ten
aanzien van de investeringsruimte van corporaties en financiele mogelijkheden
van gemeenten onderdeel van dit gesprek zijn.
- De start van de besprekingen over mogelijk nieuwe regionale prestatie
afspraken. In 2014 gaan deze besprekingen verder met het beoogd doel nieuwe
afspraken eind 2014 te kunnen bevestigen. Bij de eerste besprekingen is
gebleken dat de doelstellingen kwaliteitsverbetering van de voorraad en
regionale spreiding nog steeds overeind staan. Vraag is of een 30% nieuwbouw
afspraak, gezien de huidige ontwikkelingen, nog geschikt is om deze
doelstellingen te bereiken. Corporaties hebben onder andere door de
Verhuurdersheffing minder financiële armslag waardoor mogelijkheden nieuw te
bouwen beperkt wordt. Bovendien zijn zij voornemens meer woningen te
verkopen. Hierdoor is naar verwachting een nieuw type afspraak nodig om
dezelfde doelstellingen te bereiken.
Voorstel: kennis nemen van de inhoud van de evaluatie van de regionale afspraken over
sociale woningbouw en van bovenstaande toelichting over het vervolg.
2
RIGO Research en Advies BV
Woon- werk- en leefomgeving
www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Herijken van ‘30% sociaal’
Bouwstenen voor gesprek
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt
vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV
Woonwerk- en
leefomgeving
De bewoonde
omgeving
www.rigo.nl
V
EINDRAPPORT
Herijken van ‘30% sociaal’
Bouwstenen voor gesprek
Opdrachtgever
Stadsgewest Haaglanden, mw. J. De Wijs
Auteurs
Sjoerd Zeelenberg, Petra Burger, m.m.v. Steven Kromhout
Uitgave
15 oktober 2012
Rapportnummer
P22880
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12 ∙ 1011 AB Amsterdam
020 522 11 11 ∙ [email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud
1
Inleiding
1
1.1
Waarom dit rapport?
1
1.2
Leeswijzer
1
2
Over de 30%-prestatieafspraak
2
2.1
Geschiedenis van ‘30% sociaal’
2
2.2
De regionale 30%-prestatieafspraak
4
2.3
Redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw
5
3
Woningmarktontwikkelingen
6
3.1
De regionale woningvoorraad
6
3.2
Druk op de sociale huursector
13
3.3
Ontwikkeling van inkomensgroepen
16
4
Conclusies
20
4.1
Inzichten
20
4.2
Wat betekent dit voor de 30%-afspraak?
22
4.3
Tot slot: alternatieven
24
Bijlagen
26
B1
Voorraadontwikkelingen
27
B1.1
Omvang en samenstelling voorraad
27
B1.2
Voorraadontwikkeling
29
B1.3
Huurprijzen corporatiebezit
31
B2
Sociale huursector
33
B2.1
Aanbod en verhuringen
33
B2.2
Actief woningzoekenden
36
B2.3
Druk op de sociale voorraad
36
B3
Doelgroepontwikkeling
38
B3.3
Huishoudens
38
B3.4
Toekomstverkenning
42
B4
Begrippen, bronnen en methoden
51
B4.1
Begrippen
51
B4.2
Bronnen en methoden
52
1
Inleiding
In dit rapport leveren we achtergronden en onderbouwing ten dienste van
het gesprek in de regio Haaglanden gevoerd gaat worden over nut en noodzaak van de ‘30%-afspraak’.
In 2010 hebben het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden
(SVH) prestatieafspraken gemaakt, onder andere over nieuwbouwproductie. Bij vas tstelling van de prestatieafspraken is afgesproken om halverwege de periode van ui tvoering de afspraken te heroverwegen. Door het algemeen bestuur van het Stadsg ewest is bij vaststelling van de regionale prestatieafspraken verzocht in het bijzonder
te kijken naar de zogenaamde ‘30%-afspraak’.
1.1
Waarom dit rapport?
Na de zomer van 2012 willen gemeenten in Haaglanden in gesprek –met elkaar en
met andere (markt)partijen – over nut en noodzaak van de regionale 30%-afspraak.
Dit gesprek vindt plaats tegen de achtergrond van de herijking van het Regionaal
Structuurplan. Om dat gesprek gefundeerd te kunnen voeren, is behoefte aan onderbouwing. Dit rapport voorziet in die onderbouwing. Die onderbouwing bestaat uit het
op een rij zetten van de achtergronden en overwegingen bij de 30%-afspraak en een
blik op de relevante woningmarktontwikkelingen.
Onderwerp van deze evaluatie is niet de vraag of de 30% -afspraak is gerealiseerd. Het
onderwerp is ook niet hoe de afspraak heeft gefunctioneerd. Het gaat om het beleid sstreven dat onderwerp van gesprek is: de wens 30% sociaal in de nieuwbouw per
gemeente te realiseren. De kern van dat gesprek, en dus de hoofdvraag van deze evaluatie, is als volgt samen te vatten:

Is het nog wel nodig vast te houden aan de afspraak om per gemeente ‘30% soc iaal’ te realiseren?
Dit rapport bevat geen conclusies over nut en noodzaak van de 30%-afspraak. Wél
bevat het feiten en constateringen. Aan de hand van de inzichten die daaruit volgen,
kunnen Stadsgewest en SVH het voortouw nemen in het voeren van het gesprek.
1.2
Leeswijzer
Dit rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de achtergronden van de
30%-afspraak besproken. Hoofdstuk 3 is een samenvatting van de bevindingen uit het
onderzoek. Hoofdstuk 4 bevat een aantal inzichten, naar aanleiding van de voorgaa nde hoofdstukken. De uitkomsten van het onderzoek zijn uitgebreider terug te vinden
in de bijlagen B1 t/m B3. Tot slot bevat bijlage B4 definities en informatie over het
onderzoek.
1
2
Over de 30%-prestatieafspraak
In dit hoofdstuk gaan we in op de inhoud en de achtergronden van de 30% prestatieafspraak.
2.1
Geschiedenis van ‘30% sociaal’
‘30% sociaal’ is een begrip in de wereld van de woningbouwprogramma’s. In veel
gemeenten in Nederland speelt dit streven een rol. Het lijkt vanzelfsprekend, maar is
dat allerminst. Wat is de geschiedenis van ‘30%-sociaal’?
Vinex-afspraken
De oorsprong van de ‘30% sociaal’ ligt in de Vinex-afspraken. Eén van de doelen van
Vinex was om de (forse) opgave in de woningbouw zo veel mogelijk binnen of nabij
bebouwd gebied te realiseren. Met de Vinex-afspraken werd een nieuw sturingsmodel
geïntroduceerd door het Rijk. Een belangrijk onderdeel van dat sturingsmodel was dat
het Rijk bijdroeg aan de grondexploitaties van de uitleglocaties, door middel van het
Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS).
Aan de BLS-subsidies verbond het Rijk voorwaarden. Eén van die voorwaarden had
betrekking op het percentage te bouwen woningen in het ‘marktsegment’: ten minste
70%. Een reden voor deze voorwaarde was het risico van oplopende tekorten op de
grondexploitaties door een groter aandeel ‘sociale woningen’ en, als gevolg daarvan,
1
hogere BLS-bijdrages door het Rijk. Minder dan 70% marktsegment betekende simpelweg een te groot risico voor het Rijk. Dit was een belangrijke, maar niet de enige
reden voor de 30%. Het belang van gedifferentieerde nieuwbouw en ve rnieuwingsruimte voor corporaties in binnenstedelijke gebieden waren andere redenen voor het
Rijk om de voorwaarde op te nemen dat in de nieuwbouw 30% sociale woningen werden gerealiseerd.
December 1994 bereikten het Rijk en het Stadsgewest Haaglanden ove reenstemming
2
over de Vinex-voorwaarden , waarop het Vinex-uitvoeringsconvenant 1995-2004
Haaglanden op 29 juni 1995 werd vastgesteld. Het Rijk stelde ruim f260 miljoen beschikbaar voor de ontwikkeling van bouwlocaties. Het Stadsgewest verzekerde op zijn
beurt de toevoeging van 42.000 woningen aan de voorraad. Op het regionale totaal
van de uitleglocaties bedroeg het aandeel in de ‘sociale bouwsector’ 30% , zo werd
1
Evaluatie verstedelijking VINEX 1995 tot 2005, RIGO Research en Advies en OTB i.o. v. Ministerie van VROM, januari 2007.
2
TK 24 054, nr. 2., 22 februari 1995.
2
3
afgesproken, waarbij differentiatie per bouwlocatie mogelijk was – na goedkeuring
4
door het algemeen bestuur van de regio.
Regionale woonvisie, verstedelijkingsafspraken en het regionaal structuurplan
Tegen het einde van de looptijd van de Vinex-afspraken is eind 2003 de regionale
woonvisie Haaglanden 2000-2015 vastgesteld. Deze bevat een regionaal kwantitatief
woningbouwprogramma van 90.000 woningen waardoor de voorraad de facto met
zo’n 60.000 woningen zal toenemen. In de woonvisie wordt gesproken over een ‘b ehoefte aan variatie’, wat ertoe leidt dat het woningbouwprogramma in ieder geval
30% sociale woningen bevat waarvan twee derde in de sociale huursector. Dit moet
5
bovendien leiden tot nieuwe kwaliteiten in dit prijssegment.
De komst van de regionale woonvisie liep parallel met een aanpassing in het Vinexinstrumentarium begin jaren ’00. De Vinex-convenanten werden vervangen door verstedelijkingsafspraken tussen het Rijk en de regio’s. De BLS -subsidies bleven bestaan
– zij het in afgeslankte vorm. Die verstedelijkingsafspraken hadden ten doel de woningbouwproductie te stimuleren en zo het woningtekort te verlagen en bovendien
6
ruimte te creëren voor stedelijke vernieuwing.
De verstedelijkingsafspraken waren primair kwantitatief van aard en kregen hun kwalitatieve uitwerking in de Meerjaren Ontwikkelingsprogramma’s van het ISV -2. In het
convenant tussen Stadsgewest en Rijk werd al gewezen op het belang van regionale
samenhang in omvang én samenstelling van het gemeentelijk woningbouwpro gram7
ma. Expliciet is het uitgangspunt van het Rijk opgenomen dat randgemeenten rond
de grote steden dienen bij te dragen aan de huisvesting van lage inkomensgroepen.
De BLS-gelden waren verbonden aan de realisatie van de woningbouwambities uit de
regionale woonvisie: alleen de regionaal afgesproken 30% sociale woningbouw komt
8
9
voor subsidiëring in aanmerking. Die 30% moest per gemeente gehaald worden; het
was dus een regionale afspraak over gemeentelijke prestaties.
3
Vinex-uitvoeringsconvenant 1995-2004, 29 juni 2009.
4
TK 23 599, nr. 9, 13 april 1994; Uitvoeringsconvenant Vinex Haagse regio, brief aan de g emeenteraad van Den Haag, 3 februari 1995.
5
Woonvisie Haaglanden 2000-2015, p. 76.
6
Evaluatie woningbouwafspraken 2005 – 2009, RIGO Research en Advies i.o.v. Ministerie van
VROM, oktober 2010.
7
Convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 Haaglanden, 2004.
8
Brief aan de gemeenteraad van Den Haag, 8 maart 2005.
9
Gemeenten die in de periode 2005-2010 minder dan 25% sociale woningbouw realiseerden
ontvingen in het geheel geen financiële middelen. Bij een aandeel sociale woningbouw tu ssen 25 en 30% gold dat naar rato van het aantal niet-gerealiseerde sociale woningen een
korting werd toegepast.
3
In 2008 werd het streven naar 30% sociaal in de nieuwbouw per gemeente vastgelegd
10
in het Regionaal Structuurplan. Het belang van regionale samenhang in de woningbouwprogrammering, een gedifferentieerd aanbod, vitale wijken en het spreiden van
de doelgroep over de regio golden als belangrijkste argumenten voor dit s treven.
Regionale prestatieafspraken 2010-2014
De regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen Stadsgewest en SVH zijn een voortzetting van de eerder ingeslagen koers, waarin een ongedeelde regio het gezamenlijk
streven is en het adequaat huisvesten van de lage inkomens een gezamenlijke regio11
nale zorg. Het streven naar 30% sociaal in de nieuwbouw, zoals eerder vastgelegd in
het Regionaal Structuurplan en de regionale woonvisie, wordt overgenomen in de
vorm van de 30%-prestatieafspraak, zie hierna in paragraaf 2.2.
2.2
De regionale 30%-prestatieafspraak
In de vorige paragraaf werd de voorgeschiedenis van de 30% -afspraak geschetst. Deze
paragraaf is gewijd aan de afspraak zelf: wat staat er precies in de prestatieafspraken?
In de Regionale Prestatieafspraken 2010 – 2014 tussen SVH en Stadsgewest Haaglanden is opgenomen dat partijen een wederzijdse inspanning erkennen met betrekking
tot het realiseren van sociale nieuwbouw. In feite zijn er drie afspraken gemaakt:
a)
Per gemeente wordt (ten minste) 30% van de totale nieuwbouw in de sociale
sector gerealiseerd. Voor de 30% geldt dat ten minste 2/3 uit daadwerkelijk
nieuwgebouwde woningen en maximaal 1/3 uit vernieuwde woning en bestaat.
12
Onder ‘sociale woningen’ worden zowel sociale huurwoningen als sociale koopwo13
ningen verstaan. Over de samenstelling van de sociale nieuwbouwproductie zijn
nadere afspraken gemaakt:
b)
Op regionaal niveau wordt minimaal 25% in de sociale huur gerealiseerd en per
gemeente wordt maximaal 10% in de sociale koop gerealiseerd.
Tot slot is een afspraak gemaakt over de minimale regionale productie door corporaties:
c)
De corporaties garanderen jaarlijks ten minste 900 sociale woningen te bouwen
en partijen streven ernaar om de aantallen woningen in het Regionaal Structuu rplan en de Regionale Woonvisie te realiseren .
Het Stadsgewest draagt ervoor zorg dat de afspraak per gemeente wordt gerealiseer d
en dat gemeenten worden aangesproken indien deze afspraak niet wordt gereal i-
10
Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020, vastgesteld 16 april 2008.
11
Regionale prestatieafspraken Haaglanden 2010-2014, pp. 2-4.
12
Huurwoningen met een subsidiabele huurprijs onder de huurprijsgrens.
13
Woningen waarvan de geraamde kosten voor het in eigendom verkrijgen niet hoger zijn dan
€181.000 (prijspeil januari 2009).
4
seerd. De SVH draagt er zorg voor dat de afspraak ook daadwerkelijk door de aang esloten leden wordt ingevuld.
In de regionale prestatieafspraken is een aantal voorwaarden opgeno men om de gewenste regionale productie tot stand te brengen, bijvoorbeeld over de preferente
positie van de SVH-corporaties. Verder is afgesproken dat de precieze samenstelling
en productie op gemeentelijk niveau door gemeente en corporatie(s) worden bepaald. Naast de afspraken over nieuwbouwproductie hebben SVH en Stadsgewest
onder andere huisvestings- en toewijzingsafspraken gemaakt.
2.3
Redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw
Waarom zouden corporaties en gemeenten afspraken maken over social e nieuwbouw? Er zijn ten minste acht redenen waarom het zin heeft om op regionaal niveau
afspraken te maken over sociale nieuwbouw. Sommige zijn in dit hoofdstuk impliciet
al naar voren gekomen. De vraag in hoeverre deze overwegingen in Haaglanden een
rol hebben gespeeld, is hier niet aan de orde: het gaat hier om het benoemen van de
afzonderlijke, mogelijke redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw.
1)
Het is wenselijk dat de kwaliteit van de sociale voorraad verbetert. Delen van
de sociale voorraad voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd (waar onder
ook qua duurzaamheid) en moeten verbeterd of vervangen worden. De omvang
van de voorraad mag daarbij echter niet afnemen en dus moeten in de nieuwbouw sociale woningen worden gerealiseerd.
2)
Het is wenselijk de sociale voorraad beter over de regio te spreiden. Een betere
ruimtelijke spreiding draagt bij aan de spreiding van lage inkomens over de regio.
Dit vermindert bovendien het risico op een eenzijdige bevolkingsopbouw in wijken.
3)
Het is wenselijk dat (een deel van de) nieuwbouw in de regio betaalbaar is. Ook
de lage inkomens moeten immers in aanmerking komen voor een nieuwbouwwoning.
4)
Het is wenselijk dat de sociale voorraad aansluit bij de regionale vraag en dus
in omvang aansluit bij de huidige en nieuwe doelgroepen.
5)
Het is wenselijk een gevarieerde wijkopbouw te krijgen en eenvormigheid in de
sociale productie te voorkomen.
6)
Er is sprake van een regionaal werkende woningmarkt en dus moeten afspraken
over die woningmarkt zoveel mogelijk vanuit regionaal perspectief vorm krijgen.
Hadden de eerste zes afspraken een inhoudelijk karakter, de volgende twee zijn van
meer procedurele of intentionele aard.
7)
Partijen willen gezamenlijk een beleidslijn bevestigen en uitspreken hier samen
voor te willen gaan.
8)
De aandacht voor sociale nieuwbouw mag niet verslappen. Sociale nieuwbouwproductie moet op de regionale en lokale agenda’s blijven staan.
5
3
Woningmarktontwikkelingen
De wereld heeft niet stilgestaan sinds SVH en het Stadsgewest de prestati eafspraken ondertekenden. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste w oningmarktontwikkelingen samengevat. Dat doen we door te kijken naar
ontwikkelingen in de voorraad (3.1), de druk op de sociale voorraad (3.2) en
de ontwikkeling van de inkomensgroepen (3.3).
3.1
De regionale woningvoorraad
3.1.1
Omvang en samenstelling
14
15
De totale woningvoorraad in Haaglanden bedraagt in 2011 ongeveer 478.000 woni ngen, waarvan de helft in de gemeente Den Haag staat. Midden-Delfland is met ruim
7.100 woningen de kleinste gemeente. In de regio is de helft van de woningen een
koopwoning (49%), maar tussen de regiogemeenten bestaan grote verschillen. Zo ligt
het aandeel koopwoningen in Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp
16
aanmerkelijk hoger (rond 65%), en in Delft, Den Haag en Rijswijk lager.
In de regio is een derde van de woningen een corporatiewoning. In Figuur 1 en Figuur
2 is het aandeel corporatiewoningen per gemeente te zien. Duidelijk is dat de corporatiesector in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp kleiner is dan gemiddeld, en in
Rijswijk, Delft en Zoetermeer juist groter (zie ook Figuur 8). Die corporatiewoningen
zijn in meer dan 95% van de gevallen sociale huurwoningen: woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens. De helft van de woningen betreft een woning met een
huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens. Zie Figuur 3.
Die sociale huurwoningen zijn gemiddeld genomen iets duurder geworden in de afgelopen drie jaar, als gevolg van mutaties en de jaarlijkse huurverhoging. In Figuur 3 is
te zien dat de sociale huurwoningen in Delft en Zoetermeer goedkoper dan het regionaal gemiddelde, en in Westland en Pijnacker-Nootdorp aanmerkelijk duurder zijn.
Ook voor de koopsector geldt dat er behoorlijke verschillen tussen gemeente in de
regio zijn. Van alle woningen in de regio was in 2009 ruim 13% een goedkope koo pwoning (tot €180.000 destijds), zoals te zien is in Figuur 4. Met name Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg hadden een relatief grote voorraad goedkope koo pwoningen. De opbouw van de voorraad heeft vanzelfsprekend zijn invloed op het
aanbod. Ter illustratie toont Figuur 5 het aanbod van koopwoningen op Funda medio
augustus 2012; in Rijswijk en Den Haag ligt het percentage woningen met een vraa gprijs onder €188.000 ruim boven het regionaal gemiddelde (van een derde).
14
Een toelichting op de cijfers in dit hoofdstuk is te vinden in bijlagen B1, B2 en B3.
15
Zie Bijlage 4 voor een overzicht van de gehanteerde begrippen en definities.
16
Zie Bijlage 1 voor de bijbehorende tabellen.
6
In 2009 werd al geconcludeerd dat de vraag naar koopwoningen aanmerkelijk groter
17
is dan het aanbod (ruim 18.000 was de schatting in 2009). Het ligt voor de hand dat
een dergelijk tekort een prijsopdrijvend effect heeft, waardoor het voor lage inkomens moeilijker wordt op de koopmarkt te slagen. De daling van de huizenprijzen als
gevolg van de economische crisis zal de afgelopen jaren ongetwijfeld voor verlichting
18
hebben gezorgd voor de lagere inkomens , maar daar staan de aangescherpte financieringseisen dan weer tegenover. Al met al ligt het niet voor de hand dat het vraa gdruk substantieel verminderd is.
In Figuur 6 is de vraagdruk in de koopsector per gemeente in de regio uitgesplitst
naar prijsklasse, door de vraag te confronteren met de voorraad in de gemeente. Die
vraagdruk moet als volgt worden geïnterpreteerd. In Pijnacker -Nootdorp is de vraagdruk 1, wat betekent dat de vraag naar koopwoningen tot €215.000 even groot is als
de voorraad. Te zien is dat in gemeenten met een relatief kleine goede koopsector de
vraagdruk naar goedkope koopwoningen logischerwijs hoog is. Er zijn geen recentere
gegevens over de (toekomstige) vraag naar goedkope koopwoningen beschikbaar.
F i g u u r 1 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t i e w o n in g e n in c lu s ie f v r ij e s e c t o r ( 2 0 1 2 )
Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO
17
Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke Planning, november
2010.
18
Zoals valt af te leiden uit de Woningmarktmonitor Haaglanden 2009.
7
F i g u u r 2 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e re g io
Haaglanden, 2012
100%
7%
11%
90%
22%
19%
23%
80%
70%
12%
overige huur
18%
22%
corporatiebezit
22%
koop
26%
37%
27%
48%
36%
33%
60%
8%
10%
20%
33%
26%
50%
40%
70%
30%
20%
68%
66%
53%
41%
45%
45%
51%
51%
49%
10%
0%
Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO
F i g u u r 3 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d c o rp o ra t ie b e z it p e r g e m e e n t e n a a r p r ij s
(2011)
100%
2%
90%
14%
4%
24%
80%
4%
24%
4%
3%
6%
17%
24%
7%
6%
2%
4%
> vrije sectorgrens
15%
22%
17%
37%
31%
aft. grens tot vrije
sectorgrens
70%
60%
kwal.grens tot
aft.grens
54%
62%
50%
53%
40%
60%
61%
63%
< kwal. kortingsgrens
59%
55%
30%
56%
64%
20%
10%
29%
18%
13%
0%
9%
16%
5%
12%
20%
18%
4%
Bron: SVH, bewerking RIGO
8
F i g u u r 4 V e r d e l i n g w o n i n g v o o r ra a d n a a r p r ij s k la s s e k o o p e n h u u r (2 0 0 9 )
Bron: WoON 2009 in ‘Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke
Planning, november 2010
F i g u u r 5 V e r d e l i n g a a n b o d v a n k o o p w o n in g e n n a a r v ra a g p r ij s (p e r 1 3 - 8 - 2 0 1 2 )
< €188.000
Delft
406
Den Haag
629
3.177
Leidschendam-Voorburg
3.875
415
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
> €188.000
691
15
106
28
562
Rijswijk
439
Wassenaar
343
37
Westland
500
176
Zoetermeer
1.058
539
regio Haaglanden
1.104
5.232
0%
20%
8.868
40%
60%
80%
100%
Bron: Funda, bewerking RIGO
9
F i g u u r 6 V r a a g d r u k n a a r p r i j s k la s s e in d e k o o p s e c t o r p e r g e m e e n t e
Bron: WoON 2009 in ‘Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke
Planning, november 2010
3.1.2
Ontwikkelingen in de voorraad
In de periode 2008 tot en met 2011 zijn aan de woningvoorraad in Haaglanden bijna
21.750 woningen toegevoegd en ongeveer 5.000 woningen onttrokken. Jaarlijks
groeide de voorraad dus gemiddeld met zo’n 4.200 woningen.
De gemeenten waar de afgelopen jaren de meeste nieuw- en verbouw werd gerealiseerd zijn Den Haag (gemiddeld zo’n 2.700 woningen per jaar), Pijnacker-Nootdorp
(ca. 700 woningen per jaar) en Delft (ca. 650 woningen per jaar) . Voor Den Haag wekt
19
dit geen verbazing; dit is immers de grootste gemeente van de regio.
Door die groei van de voorraad is de verdeling huur – koop in de regio én per gemeente niet noemenswaardig veranderd. Dit is, gelet op de relatief kleine aantallen,
op zichzelf niet verwonderlijk. Desalniettemin is een duidelijke lijn te zien: in bijna
alle gemeenten worden meer huurwoningen dan koopwoningen gesloopt en meer
koopwoningen gerealiseerd dan huurwoningen.
Het aantal toevoegingen aan de voorraad neemt de afgelopen jaren duidelijk af, o nder invloed van de crisis. Dat is duidelijk te zien in Figuur 7. Daarbinnen groeit het
aandeel huurwoningen. Was in 2009 het merendeel van de toevoegingen nog een
koopwoning, na 2010 worden meer huurwoningen gerealiseerd. Een teken dat de
afgelopen jaren vooral de markt voor koopwoningen is ingezakt.
Uit de woningmarktmonitor van het Stadsgewest is af te leiden dat in 201 1 46% van
de toevoegingen in de regio een ‘sociale woning’ was. Het betreft alleen toevoegin19
Zie voor de cijfers de tabellen in Bijlage 1.
10
gen en niet vernieuwbouw. Bovendien gaat het voor verreweg het grootste deel om
sociale huursector.
Figuur 8 toont de relatie tussen het aandeel corporatiebezit en aandeel sociaal in de
toevoegingen per gemeente (en voor de regio). De figuur maakt de grote verschillen
tussen het aandeel corporatiebezit per gemeente duidelijk. De onderlinge verschillen
in het aandeel sociaal in de toevoegingen (waar de 30% -afspraak over gaat) zijn ook
groot.
Uit Figuur 8 is een verband af te leiden, namelijk dat in gemeenten met relatief veel
corporatiebezit het aandeel sociale nieuwbouw hoger ligt dan in andere gemeenten.
Een verklaring voor dat verband kan zijn dat in gemeenten met veel corporatiebezit
relatief veel ‘activiteit’ is door corporaties, en in die gemeenten dus verhoudingsgewijs veel sociale woningbouw plaatsvindt. De ‘extreme’ positie van Delft in de figuur
wordt verklaard door de vele studentenwoningen in de stad. De gemeente PijnackerNootdorp lijkt een uitzondering op dit verband, maar ook hiervoor is een logische
verklaring, namelijk de oplevering van een groot complex dat stamt uit de VINEX periode.
F i g u u r 7 T o e v o e g i n g e n a a n d e re g io n a le w o n in g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m e n a a n deel huur
5.000
100%
4.500
90%
toevoegingen koop
4.000
80%
percentage huur
3.500
70%
3.000
60%
2.500
50%
2.000
40%
1.500
30%
1.000
20%
500
10%
-
toevoegingen huur
0%
2008
2009
2010
2011
Bron: Stadsgewest Haaglanden
11
F i g u u r 8 R e l a t i e t u s s e n a a n d e e l c o rp o ra t ie b e z it (2 0 1 2 ) e n a a n d e e l t o e v o e g in g e n
sociaal (gemiddelde 2009 -2011) per gemeente
60%
% corporatiebezit
50%
Delft
40%
Rijswijk
Den Haag
Zoetermeer
regio Haaglanden
LeidschendamWassenaar
Voorburg
Westland
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
30%
20%
10%
0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
% toevoegingen sociaal
Bron: SVH, bewerking RIGO en Stadsgewest Haaglanden
3.1.3
Belangrijkste conclusies
Op basis van de informatie over de regionale woningvoorraad in deze paragraaf ku nnen de volgende, samenvattende, conclusies worden getrokken:

In de regio is één op de drie woningen een corporatiewoning. Dat zijn in 95% van
de gevallen sociale huurwoningen en in 75% van de gevallen woningen met een
huurprijs onder de aftoppingsgrens.

Het aandeel corporatiewoningen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de
voorraad in Den Haag; daar staan de helft van alle corporatiewoningen in de r egio. Maar er zijn verschillen in percentage corporatiewoningen: bijvoorbeeld in
Delft is de corporatievoorraad groter (48%).

Ook in de koopsector bestaan grote verschillen. De goedkope koopsector is met
name in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk groter dan het regionaal
gemiddelde.

De vraag naar goedkope koopwoningen in de regio is aanzienlijk. In gemeenten
met een kleine goedkope voorraad (zoals Midden -Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp) is de vraagdruk groter dan in gemeenten met een relatief grote
goedkope koopvoorraad.

De corporatiewoningen zijn iets duurder geworden sinds 2009; dit lijkt een logisch gevolg van harmonisatie en de jaarlijkse huurprijsstijging.

In Pijnacker-Nootdorp en Westland is de corporatievoorraad duurder dan in de
andere gemeenten; in Delft en Zoetermeer zijn ze gemiddeld genomen juist iets
goedkoper.
12

De totale woningvoorraad groeit. Die groei neemt wel af, zeker in de koopsector,
als gevolg van de crisis.

Dat heeft onder andere tot gevolg dat de 30% sociale toevoegingen op regionaal
niveau ruim wordt gehaald in de afgelopen drie jaar: in 39% van de gevallen betrof het ‘sociale woningbouw’.

Er zijn wat dit betreft duidelijke verschillen tussen gemeenten. In de gemeenten
Midden Delfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30%
de afgelopen jaren gemiddeld genomen niet gehaald; in Delft was ruim 80% soc iaal toegevoegd.

Er is een positief verband zichtbaar tussen het aandeel corporatiebezit en %
sociale toevoegingen in een gemeente: een groot aandeel corporatiebezit in een
gemeente gaat gepaard met een groot aandeel sociale nieuwbouw.

Hieruit kan je opmaken dat de gemeentelijke woningvoorraden qua samenste lling niet meer op elkaar gaan lijken, maar dat de onderlinge verhoudingen grosso
modo in stand blijven.
3.2
Druk op de sociale huursector
3.2.1
Ontwikkeling aanbod
In 2011 werden in de regio Haaglanden ruim 8.900 corporatiewoningen via adverten20
ties aangeboden. In de helft van de gevallen betrof het woningen in Den Haag; Zo etermeer en Delft zijn beide goed voor zo’n 13-14% van de advertenties. Het corporatieaanbod loopt langzaam maar gestaag terug; in 2011 lag het aanbod 5% lager dan in
2009.
Hierin zitten opvallende verschillen: alleen in de gemeenten Den Haag, Midden -Delfland en Zoetermeer is het aantal advertenties lager uitgevalle n. In de andere gemeenten werden in 2011 meer woningen aangeboden dan in 2009. In Zoetermeer ligt een
mogelijke verklaring in de herstructurering en sloopopgaven de afgelopen jaren en de
teruglopende dynamiek als gevolg daarvan. Dit geldt niet voor Den Haa g aangezien
hier het corporatiebezit de afgelopen jaren is toegenomen.
3.2.2
Prijzen en inkomens
Binnen de verhuringen zien we een verschuiving naar de duurdere huurklassen on tstaan. In 2011 had 74% van de verhuurde corporatiewoningen in Haaglanden een
huur tot de aftoppingsgrens; in 2009 was dit nog 79%. Bij mutatie kunnen corporaties
de huur van een woning harmoniseren: bijstellen aan de hand van het streefhuurb e21
leid van de corporatie. Vanwege de veranderende financiële omstandigheden neemt
20
Het betreft hier reguliere woningaanbiedingen zoals opgenomen in de SVH aanbodrapportage.
21
Zoals de consequenties van de Europese beschikking, de toekomstige bi jdrage aan de Huurtoeslag en de teruglopende inkomsten uit verkoop.
13
voor veel woningcorporaties de druk toe om hogere streefhuren te gaan hanteren.
Toch is het overgrote deel van het aanbod in Haaglanden (met huurtoeslag) nog altijd
betaalbaar voor de primaire doelgroep.
Als we per gemeente kijken naar de prijsklassen waarin de corporatiewoningen zijn
aangeboden, dan zien we dezelfde verschillen tussen de gemeenten die we eerder
zagen bij de voorraad. Met aan de ene kant Delft, waar relatief veel goedkope woni ngen worden aangeboden. En aan de andere kant Pijnacker -Nootdorp, waar een relatief groot deel van het aanbod een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen heeft.
Figuur 9 toont de relatie tussen de prijzen van de woningen die zijn verhuurd en d e
inkomens van de woningzoekenden die de woningen hebben gekregen. Uit de figuur
blijkt dat er een sterke relatie is tussen de prijzen van de woningen en de inkomens
van geslaagde woningzoekenden. Hoe groter het deel van de woningen dat een huu rprijs tot de aftoppingsgrens heeft, hoe meer woningen in een gemeente zijn verhuurd
aan woningzoekenden die tot de primaire doelgroep behoren. Delft, Den Haag en
Zoetermeer zijn gemeenten met relatief veel betaalbaar aanbod en daardoor veel
verhuringen aan doelgroephuishoudens. In Pijnacker-Nootdorp en Westland is het
omgekeerde het geval. De relatie tussen prijzen en inkomens verloopt niet helemaal
één op één.
F i g u u r 9 R e l a t i e t u s s e n a a n d e e l v e rh u r in g e n t o t d e a f t o p p in g s g re n s e n a a n d e e l
v e r h u r i n g e n a a n d e p r i m a i r e d o e lg ro e p , 2 0 1 1
22
90%
% verhuringen aan doelgroep
85%
80%
Delft
75%
Den Haag
regio Haaglanden
LeidschendamVoorburg
Midden-Delfland
70%
65%
Pijnacker-Nootdorp
Westland
60%
Zoetermeer
Wassenaar
Rijswijk
55%
50%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
% verhuringen tot aftoppingsgrens
Bron: SVH aanbodrapportage, bewerking RIGO
22
Hiervoor is het totaal aantal verhuringen gebruikt, inclusief de verhuringen aan rechtspers onen.
14
3.2.3
Woningzoekenden, inschrijvingsduur en reacties
Eind 2011 stonden ruim 113.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haa glanden. Vorig jaar hebben ruim 68.000 woningzoekenden een of meerdere keren op
aangeboden woningen gereageerd; ruim 8.000 minder dan in 2009. Er zijn dus minder
woningzoekenden actief dan enkele jaren geleden. Eén van de verklaringen hiervoor
is de Europese beschikking, waardoor woningzoekenden met een hoger inkomen
nauwelijks meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het ligt voor de
hand dat zij als gevolg hier van minder (of niet meer) reageren.
Ook uit het aantal reacties van woningzoekenden per aangeboden woning blijkt dat
de vraagdruk op de sociale huursector is afgenomen. Ondanks de daling van het aanbod is het aantal reacties per woning in alle prijsklassen flink gedaald ten opzichte
van 2009. Dit heeft overigens nog niet geleid tot een duidelijke afname van de wach ttijden. De gemiddelde inschrijvingsduur van geslaagde woningzoekenden bij verh uring bedroeg 39 maanden in 2011.
Figuur 10 laat per gemeente zien hoeveel reacties er in 2011 per woning zijn uitgebracht en hoeveel inschrijvingsduur de geslaagde woningzoekenden hadden. Wanneer
veel woningzoekenden op een woning reageren, betekent dat nog niet dat er ook veel
inschrijvingsduur nodig is om de woning te krijgen. Er wordt het meest gereageerd op
woningen in Rijswijk en Zoetermeer, maar de benodigde inschrijvingsduur lag in 2011
maar net boven het regionale gemiddelde. In Midden -Delfland is de gemiddelde inschrijvingsduur het hoogst.
3.2.4
Belangrijkste conclusies
Op basis van de informatie over de druk op de sociale huursector in deze paragraaf
kunnen de volgende, samenvattende, conclusies worden getrokken:

Het vrijkomend aanbod in de sociale huursector in 2011 is gedaald ten opzichte
van het aanbod in 2009.

Er vindt een verschuiving van het aanbod plaats naar duurdere huurklassen.

Desalniettemin heeft bijna driekwart van de nieuwe verhuringen door corpor aties een huur onder de aftoppingsgrenzen.

Het aandeel verhuringen aan de primaire doelgroep hangt duidelijk samen met
het aandeel aangeboden woningen onder de aftoppingsgrenzen.

Het aantal actief woningzoekenden is afgenomen, dit kan een gevolg zijn van de
Europese beschikking, als gevolg waarvan hogere inkomen nog maar beperkt in
aanmerking komen voor sociale huurwoningen.

De gemiddelde benodigde inschrijvingsduur voor een woning is ongeveer gelijk
gebleven.

Ondanks dat de vraagdruk iets lijkt af te nemen, is deze over het algemeen hoog
in de regio.
15
F i g u u r 1 0 R e l a t i e t u s s e n g e m id d e ld e in s c h r ij v in g s d u u r (in m a a n d e n ) b ij v e rh u rin g
e n g e m i d d e l d a a n t a l r e a c t i e s p e r a a n g e b o d e n w o n in g p e r g e m e e n t e ( 2 0 1 1 )
23
80
Midden-Delfland
gemiddelde inschrijfduur
70
Westland
60
50
Wassenaar
LeidschendamVoorburg
Rijswijk
Pijnacker-Nootdorp
regio Haaglanden
40
Zoetermeer
Delft
Den Haag
30
60
80
100
120
140
160
180
200
220
gemiddeld aantal reacties per woning
Bron: SVH aanbodrapportage, bewerking RIGO
3.3
Ontwikkeling van inkomensgroepen
3.3.1
Inkomensgroepen in 2012
De inkomensgroepen zijn niet gelijk verdeeld over de gemeenten in de reg io Haaglanden. In Delft en Den Haag wonen beduidend meer huishoudens die tot de primaire
doelgroep behoren dan in de andere gemeenten. Vooral in Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar wonen relatief veel huishoudens met een inkomen boven
de inkomensgrenzen uit de RPA (zie bijlage 4 voor de inkomensgrenzen) .
De verdeling van de inkomensgroepen hangt nauw samen met andere kenmerken van
het huishouden. In gemeenten waar veel doelgroephuishoudens wonen, wonen ook
relatief veel jongeren en alleenstaanden. Deze groepen hebben over het algemeen
een lager inkomen dan huishoudens in de gezinsfase.
23
Het gaat om verhuringen exclusief de verhuringen via rechtspersonen en om reactie per
regulier aangeboden woningen.
16
F i g u u r 1 1 R a m i n g h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n den in 2012
100%
90%
80%
38%
41%
48%
48%
54%
70%
63%
58%
61%
45%
54%
hoge
inkomens
midden
inkomens
primaire
doelgroep
60%
13%
50%
20%
20%
18%
20%
30%
19%
49%
19%
17%
39%
26%
10%
18%
19%
21%
22%
40%
32%
30%
21%
23%
28%
36%
0%
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO
F i g u u r 1 2 R a m i n g h u i s h o u d e n s n a a r D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in d e re g io
Haaglanden in 2012
100%
90%
80%
45%
50%
70%
63%
60%
59%
72%
72%
28%
28%
65%
59%
55%
66%
niet DAEB-doelgroep
DAEB-doelgroep
50%
40%
30%
20%
10%
55%
50%
37%
41%
35%
41%
45%
34%
0%
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO
17
3.3.2
Toekomstverkenning
Om de toekomstige ontwikkeling van de inkomensgroepen te verkennen, hebben we
een raming uitgevoerd op basis van de bevolkingsprognose van het CBS en drie ec onomische scenario’s (zie voor toelichting Bijlage 4).
Het aantal huishoudens in Haaglanden zal de komende jaren naar verwachting to enemen, van ruim 495.000 huishoudens in 2012 naar meer dan 507.000 huishoudens
in 2015, bijna 525.000 huishoudens in 2020 en 556.000 huishoudens in 2030.
Hoeveel van die huishoudens tot de primaire doelgroep zullen behoren, is afhankelijk
van de economische ontwikkeling. Tot 2015 zal het percentage dat tot de primaire
doelgroep behoort in alle scenario’s nog toenemen, tot 37% in 2015. Wanneer de
economie na 2015 weer aantrekt, kan dit aandeel weer gaan dalen, maar bij een o ngunstige economische ontwikkeling is ook een verdere stijging mogelijk (Figuur 13).
Gezien de verwachte huishoudensgroei zal het aantal huishoudens in Haaglanden dat
tot de primaire doelgroep behoort, zelfs in het lichtecrisisscenario bli jven stijgen tot
2030. In het basisscenario stijgt dit aantal van 176.000 doelgroephuishoudens in 2012
naar ruim 200.000 in 2030.
F i g u u r 1 3 O n t w i k k e l i n g v a n a a n d e e l p r im a i re d o e lg r o e p v o lg e n s d e b a s is v a ria n t ,
i n c l u s i e f b a n d b r e e d t e b i j z w a re c r is is v a ria n t (z w c ) e n d e l ic h t e c ris is v a r ia n t ( lc ),
2009, 2012, 2015, 2020 en 2030
45%
basis
zwc
40%
lc
35%
30%
25%
20%
2009
2012
2015
2020
2030
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
Als we (grof gezegd) de huidige woonsituatie van inkomensgroepen projecteren op de
toekomstige huishoudens, dan groeit de behoefte aan sociale woningen de komende
jaren flink, als gevolg van de toename van de doelgroep. Dit komt voor een belangrijk
deel doordat de behoefte aan woningen tot de huurprijsgrens groeit. In de basisvari-
18
ant neemt deze behoefte toe van 197.000 in 2012 naar 207.000 in 2020 en 214.000 in
2030 (Figuur 14).
F i g u u r 1 4 P r o j e c t i e v a n b e h o e f t e a a n h u u rw o n in g e n o n d e r d e v r ij e s e c t o rg r e n s ,
volgens de basisvariant, 2009, 2012, 2015, 2020 en 2030
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
3.3.3
Belangrijkste conclusies
Op basis van de informatie over de ontwikkeling van de inkomensgroepen in deze
paragraaf kunnen de volgende, samenvattende, concl usies worden getrokken:

36% van de huishoudens in de regio Haaglanden behoort tot de primaire inkomensgroep (in 2012).

Deze huishoudens zijn niet evenredig verdeeld over de gemeenten in de regio.

Het aantal huishoudens in de regio neemt naar verwachting toe met ruim 10%
(zo’n 61.000 huishoudens) tot 2030.

Afhankelijk van de economische ontwikkeling in de komende 20 jaar neemt het %
doelgroephuishoudens af (lichtecrisisvariant) of toe (zware crisisvariant).

Als gevolg van bovenstaande twee punten zal ook in een relatief gunstig econ omisch scenario de primaire doelgroep in omvang toenemen.

Als de toekomstige vraag van de primaire doelgroep zich, net als in 2012, richt op
huurwoningen tot de huurprijsgrens, dan zal de behoefte aan deze woningen als
gevolg van de demografische en economische ontwikkeling dus tot 2030 nog
toenemen.
19
4
Conclusies
Op basis van de vorige hoofdstukken komen we tot een aantal inzichten en
conclusies met betrekking tot de regionale afspraken over sociale nieu wbouw, die dienen als gespreksstof voor de regio. Per onderwerp hebben we
de kern in bullets samengevat.
4.1
Inzichten
In hoofdstuk 2 is een achttal redenen genoemd om regionale afspraken te maken over
sociale nieuwbouw. Uiteindelijk vragen die redenen om een mening: je kunt er iets
van vinden. De woningmarktontwikkelingen uit het vorige hoofdstuk bieden houvast
bij het vormen van die mening. Ten minste drie zaken werden duidelijk.
4.1.1
Spreiding voorraad en inkomensgroepen

Er zijn grote verschillen in de opbouw van de voorraad tussen de gemeenten.

Daardoor zijn er ook duidelijke verschillen in de verdeling van inkomensgroepen.

Spreiding van sociale nieuwbouw draagt dus bij aan spreiding van lage inkomens.
Allereerst is duidelijk geworden dat er grote verschillen zijn in de opbouw van de
voorraad in de regio, zowel in de huur- als in de koopsector. In absolute zin staan de
meeste corporatiewoningen in Den Haag. In relatieve zin is Delft een uitschieter
(48%) ten opzichte van het regionaal gemiddelde van 33%. De goedkope koopsector
en het goedkope aanbod zijn met name in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en
Rijswijk groter dan het regionaal gemiddelde.
Ook in de verdeling van inkomensgroepen zijn duidelijke verschillen. In de gemeenten
Delft en Den Haag ligt het aandeel huishoudens dat behoort tot de DAEB-doelgroep
boven het regionaal gemiddelde van 45% (in 2012). Met name in Pijnacker-Nootdorp
en Midden-Delfland is dat aandeel lager: 28% (in 2012). De lage inkomensgroepen zijn
dus niet evenredig verdeeld over de gemeenten.
Tussen beide zit een duidelijk verband. In gemeenten met een grote betaalbare voo rraad zijn meer primaire inkomens te vinden. Dat betekent ook dat we kunnen concl uderen dat het spreiden van sociale nieuwbouw bijdraagt aan de spreiding van de lage
inkomens.
4.1.2
Sociale nieuwbouw

De regionale woningvoorraad groeit jaarlijks gemiddeld met 4.200 woningen. De
woningbouwproductie loopt wel terug, als gevolg van de economische tege nwind.

De afgelopen jaren was een substantieel deel van de nieuwbouw sociaal: 39%.
Een belangrijke verklaring daarvoor is de verminderde productie in andere woningmarktsegmenten.
20

Tussen de gemeenten zitten duidelijke verschillen. In Midden Delfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30% de afgelopen jaren
gemiddeld genomen niet gehaald; in Delft was ruim 80% sociaal toegevoegd.

Een groot aandeel corporatiebezit in een gemeente gaat gepaard met een groot
aandeel sociale nieuwbouw.

De onderlinge verhoudingen in samenstelling van de woningvoorraad blijven dus
grosso modo in stand.
In de periode 2009-2011 groeide de regionale woningvoorraad jaarlijks met zo’n
4.200 woningen. Verreweg de meeste woningen werden gebouwd in Den Haag en
Delft, gevolgd door Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer. Die groei neemt de laatste
jaren duidelijk af, zeker in de koopsector, als gevolg van de crisis.
De afgelopen jaren (2009 – 2011) was 39% van de nieuwbouw in de regio Haaglanden
sociaal. Tussen gemeenten zijn duidelijke verschillen: in de gemeenten MiddenDelfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30% de afgelopen
jaren gemiddeld genomen niet gehaald. In Delft was ruim 80% sociaal toegevoegd.
Dat meer dan 30% van de nieuwbouw in de regio sociaal is, heeft onder andere te
maken met het terugvallen van de woningbouwproductie in de and ere segmenten.
Met name in de koopsector is de nieuwbouw de afgelopen jaren ingezakt. Het is aa nnemelijk dat het de komende tijd ook voor woningcorporaties in Haaglanden moeili j24
ker wordt om de nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren te continueren.
4.1.3
Aansluiten bij de vraag

Er is niet een één op één relatie te leggen tussen omvang van de doelgroep ene rzijds en omvang van de sociale voorraad anderzijds.

De druk op sociale voorraad blijft onverminderd hoog. Dat geldt voor zowel de
sociale huur- als de sociale koopsector.

De behoefte aan goedkope huur- en koopwoningen zal de komende 20 jaar dan
ook niet afnemen – het tegendeel lijkt realistischer.
Er is niet een één op één relatie te leggen tussen omvang van de doelgroep enerzijds
en omvang van de sociale voorraad anderzijds. Dat komt omdat een deel van de lage
inkomens in andere delen van de voorraad zal wonen (onzelfstandig, particuliere
huur, koopwoning) en tegelijkertijd de sociale voorraad ook de hogere inkomens
wordt bewoond.
De druk op de sociale voorraad blijft – de regionale verschillen daargelaten – onverminderd hoog in Haaglanden, ondanks de gerealiseerde nieuwbouw. Het aanbod in de
sociale huurvoorraad is teruggelopen van zo’n 9.400 in 2009 naar ruim 8.900 corpora-
24
Denk bijvoorbeeld aan de veranderende marktomstandigheden sinds 2010 en de malheur bij
Vestia.
21
25
tiewoningen in 2011. Ondanks dat het aantal actief woningzoekenden is verminderd
– waarschijnlijk als gevolg van de Europese regelgeving waardoor woningzoekenden
met een hoger inkomen nauwelijks meer in aanmerking komen voor een sociale
huurwoning – bedroeg de gemiddelde benodigde inschrijvingsduur in 2011 nog 39
maanden en kon een woningadvertentie gemiddeld genomen op bijna 140 reacties
rekenen.
De vraag naar goedkope koopwoningen in de regio is aanzienlijk. In gemeenten met
een kleine goedkope voorraad (zoals Midden -Delfland, Wassenaar en PijnackerNootdorp) is de vraagdruk groter dan in gemeenten met een relatief grote goedkope
koopvoorraad (zoals Den Haag en Rijswijk)
Het aantal huishoudens in de regio neemt naar verwachting toe met ruim 10% (zo’n
61.000 huishoudens) tot 2030. Afhankelijk van de economische ontwikkeling in de
komende 20 jaar neemt het aandeel doelgroephuishoudens af of toe. Als gevolg hie rvan zal ook in een relatief gunstig economisch scenario de primaire doelgroep in o mvang toenemen. Dit vertaalt zich naar verwachtin g in een grotere druk op de sociale
voorraad.
Op regionaal niveau zijn er grosso modo voldoende sociale huurwoningen; dat beeld
26
is niet veranderd. Op basis van de verwachte bevolkingsontwikkeling en de economische scenario’s is het echter aannemelijk dat de behoefte aan sociale woonruimte
in Haaglanden niet zal afnemen de komende 20 jaar – het tegendeel lijkt realistischer.
4.2
Wat betekent dit voor de 30%-afspraak?

Als je het wenselijk vindt de lage inkomensgroepen (beter) over Haaglanden te
spreiden, of de spreiding ervan in ieder geval niet te verminderen, dan ligt een
afspraak over het aandeel sociaal in de regionale nieuwbouw voor de hand.

Maar een absolute afspraak over uitbreiding van de voorraad is dan evenzeer van
belang.

Je kunt ook vinden dat het handhaven van de regionale voorraad om een afspraak over aantallen vraagt: bijvoorbeeld in de vorm van een afspraak over minimale omvang van de regionale voorraad.

Als je het belangrijk vindt dat vraag en aanbod in de toekomst op elkaar aan
(blijven) sluiten, dan is er gegeven het huidige gebruik weinig ruimte voor afname van de sociale voorraad in Haaglanden.

Als je de huisvesting van lage inkomensgroepen of de kwaliteit en samenstelling
van de voorraad regionale zaken en verantwoordelijkheden vindt, dan liggen gezamenlijk beleid en afspraken voor de hand.
25
Het betreft hier reguliere woningaanbiedingen zoals opgenomen in de SVH aanbodrapportage.
26
In essentie is dat ook de lijn in het regionaal structuurplan, de woonvisie en de verstedeli jkingsafpsraken.
22
We hebben gezien dat het spreiden van de sociale voorraad bijdraagt aan de spreiding van de lage inkomensgroepen en dat beide onevenredig zijn verdeeld in Haa glanden. Als je het wenselijk vindt de lage inkomensgroepen (beter) over Haaglanden
te spreiden, of de spreiding ervan in ieder geval niet te verminderen, dan ligt een a fspraak over het aandeel sociaal in de regionale nieuwbouw voor de hand. Tegelijkertijd leidt de 30%-afspraak niet per se tot een evenwichtigere verdeling van de sociale
voorraad; zie het voorbeeld van de gemeente Delft. Je kunt een stap verder gaan om
de verschillen in percentage sociale woningen tussen de regiogemeenten minder
groot te maken. Bijvoorbeeld door per gemeente een percentage sociaal in de nieuwbouw af te spreken afhankelijk van de opbouw van de bestaande woningvoorraad.
De 30%-afspraak op zichzelf zegt niets over de absolute productie. Worden er geen
woningen gebouwd, dan blijft de afspraak dus ook zonder e ffect. Daaruit kan je opmaken dat voor het spreiden van de lage inkomensgroepen een afspraak over de ui tbreiding van de voorraad evenzeer van belang is. In dit licht is de aanvullende afspraak in de huidige prestatieafspraken (corporaties streven ernaar jaarlijks tenminste
900 sociale woningen te realiseren) dus minstens zo belangrijk als de 30% -afspraak.
Ook met deze afspraak zou je een stap verder kunnen gaan – naar analogie van de
vorige alinea – door per gemeente (netto) productieafspraken te maken.
Het is zeer onwaarschijnlijk dat de omvang en vraag van lage inkomens in de regio
naar sociale woonruimte de komende 20 jaar afnemen – het tegendeel lijkt realistischer. Als je het belangrijk vindt dat vraag en aanbod in de toekomst op elkaar aan
(blijven) sluiten, dan is er gegeven het huidige gebruik weinig ruimte voor afname van
de omvang van de sociale voorraad in Haaglanden. Om voldoende sociale woonruimte te garanderen, zal afname van de betaalbare voorraad op de ene plek gecompe nseerd moeten worden met een toename elders. Dat kun je bereiken door met elkaar
afspraken te maken over het aandeel sociaal in de nieuwbouw en over de minimale
(sociale) productie op regionaal niveau: ongeveer zoals de huidige afspraken dus.
27
Maar je kunt ook vinden dat – met het oog op de toekomstige ontwikkelingen – het
handhaven van de regionale omvang om een ‘hardere’ afspraak vraagt: bijvoorbeeld
in de vorm van een afspraak over minimale omvang van de regio nale voorraad.
Ditzelfde geldt voor het belang van de kwaliteitsverbetering van de bestaande sociale
voorraad en het doorbreken van eenvormigheid in bepaalde wijken. Als je belang
hecht aan beide en tegelijkertijd niet wilt dat de sociale voorraad in omva ng terugloopt, dan zal je ervoor moeten zorgen dat een afname op de ene plek elders wordt
gecompenseerd.
Er zijn op het oog twee redenen om belang te hechten aan betaalbaarheid , specifiek
in de nieuwbouwwijken. De eerste is omdat je vindt dat ook lage inkomens in een
nieuwbouwwoningen moeten kunnen wonen; de tweede is dat je het wenselijk vindt
om een gevarieerde wijkopbouw te krijgen. De afspraak als de huidige 30%-afspraak
draagt er aan bij dat, indien er nieuwbouw wordt gerealiseerd , een deel daarvan sociaal is. En dus dat een deel betaalbaar zal zijn en de wijkopbouw gevarieerd. In dit
27
En dan in het bijzonder de naar verwachting toenemende vraag van de doelgroep en de
afnemende woningbouwproductie (sociaal en niet-sociaal).
23
licht is een regionale afspraak over het aandeel sociaal in de nieuwbouw logisch en
passend. Betaalbaar wonen begint immers met de prijs van een woning. Maar je kunt
voor wat betreft betaalbaarheid ook kiezen een stap verder te gaan, bijvoorbeeld
28
door subjectgerichte afspraken te maken over de betaalbaarheid van nieuwbouw.
Tot slot gaat het maken van regionale afspraken over sociale nieuwbouw over de
vraag in hoeverre je de woningmarkt als een regionale markt beschouwt. En dus over
in hoeverre je vindt dat iedere gemeente of corporatie een vergelijkbare bijdrage
moet leveren aan een regionale opgave. Als je vindt dat de huisvesting van lage inkomensgroepen of de kwaliteit en samenstelling van de voorraad regionale zaken en
verantwoordelijkheden zijn, dan liggen gezamenlijk beleid en afspraken voor de hand.
Scherper geformuleerd: als je vindt dat van – bij wijze van voorbeeld – Westland gevraagd mag worden een bijdrage te leveren aan de huisvesting van lage inkomens om
zo de eenzijdige wijken in Den Haag te kunnen verbeteren, dan liggen regionale afspraken voor de hand. Ze helpen dan voorkomen dat ontwikkelingen in de ene gemeente een onwenselijk effect hebben op de voorraadontwikkeling elders of de facto
de vrijheidsgraden van andere regiogemeenten beperken. Maar misschien nog wel
belangrijker: ze benadrukken de regionale ambitie en wens er gezamenlijk de schouders onder te zetten.
4.3
Tot slot: alternatieven
Het algemene beeld uit deze studie is dat er bij gelijk gebruik weinig tot geen ruimte
voor afname van de sociale voorraad is in de regio. Dit is het gevolg van demografische en economische ontwikkelingen en teruglopende woningproductie en dynamiek
in de voorraad. Wat betekent dit voor de 30% afspraak? Zijn er alternatieven of vari aties denkbaar?
Gelet op de voorgeschiedenis van de ‘30%’ en de verhouding tussen bestaande voorraad en nieuwbouw, is het percentage van 30% uiteindelijk arbitrair. Je zou net zo
goed 25% of 40% kunnen afspreken met elkaar. Belangrijker dan het precieze getal is
het streven naar een substantieel deel sociale nieuwbouw in alle regiogemeenten.
Ten minste, als je wilt kunnen blijven investeren in de bestaande wijken zonder dat de
voorraad afneemt en als je een gevarieerde wijkopbouw en regionale samenhang in
woningprogrammering nastreeft.
De 30% anders verdelen (bijvoorbeeld 40% sociale nieuwbouw in de ene gemeente ne
20% in de andere) kan eraan bijdragen dat de verschillen in woningvoorraad minder
groot worden. Mits er gebouwd wordt natuurlijk. Maar, gelet op de aantallen, moeten
we dat effect niet overschatten. Bovendien is het de vraag of dat wenselijk is: Wes tland vervult nu eenmaal een andere rol op de regionale woningmarkt dan Den Haag.
En daar hoort een andere woningvoorraad bij. Met een gelijk percentage levert iedere
gemeente een vergelijkbare bijdrage aan het oplossen van een regionale opgave.
28
Over verhuringen aan inkomensgroepen, woon- of energielasten, huurprijzen afhankelijk van
inkomen et cetera.
24
In het licht van de teruglopende woningproductie is het met alleen een 30% -afspraak
goed denkbaar dat de omvang van de voorraad afneemt. Absolute afspraken over
nieuwbouwproductie winnen dan aan belang, zoals die er nu ook al zijn. Maar let wel:
met een zo’n absolute afspraak dwing je niet éxtra productie af. Bij stokkende produ ctie lijkt het dan vooral zaak te voorkomen dat de bestaande voorraad te veel krimpt
zonder compensatie elders. Dit zou kunnen door middel van het afspreken van een
minimale omvang van de voorraad op regionaal niveau. Wat die ‘kritieke ondergrens’
zou moeten zijn, is op basis van dit onderzoek niet te zeggen.
Er ligt overigens een kans in de regio om de voorraad doelmatiger te benutten, name29
lijk door de scheefheid terug te dringen. Van belang is evenwel de constatering dat
er altijd enige mate van scheefheid zal bestaan omdat deze bij een normale huishoudens ontwikkeling past. Om die reden zal altijd een zekere overmaat in de kernvoorraad nodig zijn om die ‘scheefwoners’ te accommoderen.
29
Bijvoorbeeld door het creëren van een aantrekkelijk aanbod in het middensegment en de
extra jaarlijkse huurverhoging voor inkomens boven de €43.000. Of deze laatste maatregel
wordt toegepast en wat het effect ervan is, blijft vooralsnog de vraag. Nadere informatie
volgt hierover.
25
Bijlagen
26
B1 Voorraadontwikkelingen
Hoe is de woningvoorraad in Haaglanden samengesteld en wat zijn de ve rschillen tussen gemeenten? In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan op de
samenstelling van de woningvoorraad en de ontwikkelingen daarin.
B1.1
Omvang en samenstelling voorraad
In tabel 1 en figuur 1 zijn de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad in Haaglanden weergegeven.
In de regio Haaglanden staan 478.440 woningen in 2012. Ruim de helft staat in Den
Haag. De kleinste gemeente is Midden-Delfland met 7.150 woningen. In de regio is
49% van de woningen een koopwoning. Dit komt vooral omdat het aandeel koopw oningen in Den Haag 45% is. Ook in Delft en Rijswijk ligt het aandeel koopwoningen
onder het regionaal gemiddelde. Het aandeel koopwoningen is in 2012 het hoogste in
Midden-Delfland (70%). In 2009 was dit nog Pijnacker -Nootdorp met 71%, maar het
aandeel is gedaald tot 68% in 2012.
Tussen 2009 en 2012 is het corporatiebezit met 3.417 woningen gegroeid (dit is inclusief corporatiewoningen die wat betreft huurprijs in de vrije sector vallen). De toename was het grootst in Den Haag (+2.602) en Pijnacker-Nootdorp (+653). Het aantal
corporatiewoningen is in Westland en Zoetermeer afgenomen (respectievelijk -104 en
-107 woningen). In dezelfde periode nam de totale woningvoorraad in de regio Haaglanden toe met 11.880 woningen.
30
T a b e l 1 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e re g io
Haaglanden, 2009 -2012
2009
corporatiebezit overig huur
2012
koop
totaal
corporatiebezit overig huur
koop
totaal
Delft
21.910
4.490
17.760
44.160
21.990
4.890
18.560
45.440
Den Haag
76.850
50.800
106.740
234.390
79.450
53.690
107.420
240.560
Leidschendam-Voorburg
9.510
6.890
19.010
35.400
9.580
7.160
18.980
35.710
Midden-Delfland
1.670
410
4.720
6.800
1.670
480
5.000
7.150
Pijnacker-Nootdorp
3.500
1.610
12.590
17.700
4.150
1.880
13.100
19.130
Rijswijk
8.570
4.680
10.950
24.210
8.770
4.770
11.110
24.650
Wassenaar
3.190
2.620
6.180
12.000
3.210
2.690
6.240
12.140
Westland
10.750
2.970
25.910
39.630
10.650
3.280
26.510
40.440
Zoetermeer
19.700
6.170
26.410
52.270
19.590
6.410
27.230
53.220
155.650
80.640
230.280
466.560
159.060
85.240
234.140
478.440
regio Haaglanden
Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO
30
Het corporatiebezit is inclusief woningen met een huurprijs boven de vrije sectorgrens.
27
F i g u u r 1 5 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t i e w o n in g e n in 2 0 1 2 , in c lu s ie f v ri j e s e c torhuur
Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO
28
F i g u u r 1 6 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e r e g io
Haaglanden, 2012
100%
7%
11%
90%
22%
19%
23%
80%
70%
12%
22%
22%
18%
overige huur
corporatiebezit
koop
26%
37%
27%
48%
36%
33%
60%
8%
10%
20%
33%
26%
50%
40%
70%
30%
20%
68%
66%
53%
41%
45%
45%
51%
51%
49%
10%
0%
Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO
B1.2
Voorraadontwikkeling
De afgelopen jaren is de samenstelling van de voorraad in percentages weinig vera nderd. Dit houdt echter niet in dat er niets gebeurd is in de woningvoorraad. Van begin
31
2008 tot eind 2011 zijn in de Regio Haaglanden bijna 21.750 woningen toegevoegd
en ongeveer 5.000 woningen aan de voorraad onttrokken.
In Tabel 2 zijn de nieuwgebouwde woningen tussen 2008 en 201 1 naar eigendom en
per gemeente weergegeven. De gemeenten waar de afgelopen jaren de meeste
nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd zijn Den Haag en Pijnacker -Nootdorp. Voor Den
Haag is dit niet verwonderlijk, dit is immers de grootste gemeente van de regio.
Nieuwbouw in Pijnacker-Nootdorp is echter wel relatief hoog. Uitgedrukt als aandeel
van de bestaande woningvoorraad, was dit 4% voor 2009. Voor de ove rige gemeenten
ligt dit rond 1 à 2%. Onder invloed van de economische crisis is het aantal woningtoevoegingen vanaf 2010 in de koop teruggelopen. Hierdoor is het aandeel huurwoni n32
gen toegenomen.
31
Het totaal aantal toevoegingen bestaat uit nieuwbouw en andersoortige toevoegingen.
32
Eventueel zouden we nog dieper in kunnen gaan op de verschillen in nieuw - of verbouw en
onttrekkingen naar eigendomssegment per gemeente.
29
33
T a b e l 2 A a n t a l t o e v o e g i n g e n n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e , 2 0 0 8 - 2 0 1 1
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2008
huur
koop
114
350
1.027 1.654
35
119
96
67
477
793
103
34
11
28
54
257
91
389
2.008 3.691
2009
huur
koop
231
320
1.921 2.228
79
201
6
221
323
456
68
64
18
82
25
509
132
606
2.803 4.687
2010
huur
koop
408
89
1.388
888
215
107
16
86
462
205
6
63
25
37
322
109
206
2.698 1.934
2011
huur
koop
733
333
925
811
29
13
44
37
80
180
133
8
41
258
146
151
2.091 1.831
% huur
2009
42%
46%
28%
3%
41%
52%
18%
5%
18%
37%
2008
25%
38%
23%
59%
38%
75%
28%
17%
19%
35%
2010
82%
61%
67%
16%
69%
0%
72%
10%
35%
58%
Bron: CBS
Voor het in beeld brengen van het aantal en aandeel sociale toevoegingen zijn we
aangewezen op de Monitor Woningmarkt 2011 van het Stadsgewest, aangezien de
gegevens in Tabel 2 niet beschikbaar zijn voor sociale koop of huur. Uit Tabel 3 blijkt
dat 45% van de woningtoevoegingen in 2010 sociaal was; over de afgelopen drie jaar
bedroeg het gemiddelde 39%. Per gemeente kan het aandeel echter (fors) verschillen.
Delft, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar zitten fors boven de 30% met respectievelijk
89%, 62% en 55%. Alleen Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp zitten net
onder de 30%. Deze cijfers betreffen alleen nieuwbouw.
T a b e l 3 A a n t a l t o e v o e g i n g e n s o c ia a l, p e r g e m e e n t e
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
totaal
208
3948
173
224
755
98
94
532
730
6762
2009
sociaal % sociaal
189
91%
1185
30%
35
20%
36
16%
274
36%
38
39%
57
11%
299
41%
2113
31%
totaal
331
1829
311
98
650
86
359
306
3970
34
2010
sociaal % sociaal
294
89%
632
35%
90
29%
25
26%
401
62%
0%
47
55%
150
42%
143
47%
1782
45%
totaal
1.074
1.467
33
44
116
304
5
328
252
3.623
2011
sociaal % sociaal
843
78%
406
28%
80
69%
104
34%
84
26%
137
54%
1654
46%
Bron: Stadsgewest Haaglanden
In Tabel 5 is het aantal zelfstandige corporatiewoningen afgezet tegen het totaal aa ntal woningen in de woningvoorraad. Voor de regio Haaglanden is het aandeel corpor atiewoningen gelijk gebleven: 33%. In de meeste gemeenten is het aandeel echter
afgenomen. Dit is het geval in Delft, Midden -Delfland, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. De oorzaak lijkt in Delft vooral te liggen in het aantal onttrokken huurwoni ngen (zie Tabel 4).
33
Deze cijfers kunnen alleen onderscheiden worden naar huur en koop. Onderscheid naar
sociale toevoegingen is niet te maken, aangezien het CBS hier geen informatie over heeft.
34
Het totaal aantal toevoegingen in 2010 wijkt hier af van het aantal in Tabel 2. Dit komt waarschijnlijk omdat de cijfers in Tabel 3 de voorlopige cijfers (bron CBS) betroffen.
30
2011
69%
53%
69%
0%
32%
58%
0%
14%
49%
53%
T a b e l 4 A a n t a l o n t t r e k k i n g e n n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e , 2 0 0 8 - 2 0 1 1
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2008
huur
113
616
76
1
806
koop
34
92
2
1
11
2
7
48
197
2009
huur
74
853
139
21
158
322
1.567
koop
139
109
6
5
9
22
49
6
345
2010
huur
koop
169
156
521
75
72
11
4
27
5
4
5
31
25
63
5
883
290
2011
huur
koop
249
8
288
35
91
14
5
60
12
3
8
69
40
4
757
129
2008
77%
87%
97%
8%
80%
% huur
2009
35%
89%
96%
49%
76%
98%
82%
2010
52%
87%
87%
84%
55%
93%
75%
2011
97%
89%
87%
83%
63%
85%
Bron: CBS, bewerking RIGO
T a b e l 5 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t ie w o n in g e n a ls a a n d e e l v a n d e w o n in g voorraad, per gemeente, 2009 en 2012
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2009
50%
33%
27%
25%
20%
35%
27%
27%
38%
33%
2012
48%
33%
27%
23%
22%
36%
26%
26%
37%
33%
Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO
T a b e l 6 A a n b o d v a n k o o p w o n in g e n n a a r v ra a g p r i j s e n t y p e , p e ild a t u m 1 3 - 8 - 2 0 1 2
eg
< €188.000 > €188.000 % <€188.000
Delft
52
410
11%
Den Haag
191
1.795
10%
Leidschendam-Voorburg
4
409
1%
Midden-Delfland
1
90
1%
Pijnacker-Nootdorp
6
451
1%
Rijswijk
4
176
2%
Wassenaar
3
400
1%
Westland
65
842
7%
Zoetermeer
28
862
3%
regio Haaglanden
354
5.435
6%
app
< €188.000 > €188.000 % <€188.000
354
219
62%
2.986
2.080
59%
411
282
59%
14
16
47%
22
111
17%
435
167
72%
34
100
25%
111
216
34%
511
242
68%
4.878
3.433
59%
totaal
< €188.000 > €188.000 % <€188.000
406
629
39%
3.177
3.875
45%
415
691
38%
15
106
12%
28
562
5%
439
343
56%
37
500
7%
176
1.058
14%
539
1.104
33%
5.232
8.868
37%
Bron: Funda, bewerking RIGO
B1.3
Huurprijzen corporatiebezit
In paragraaf B1-1 hebben we gezien dat het zelfstandige corporatiebezit in de regio
Haaglanden 159.060 woningen groot is; 33% van de zelfstandige woningvoorraad. De
gemeenten Pijnacker-Nootdorp (22%) en Midden-Delfland (23%) liggen hier ver onder. Delft ligt hier met 48% ver boven.
31
Die zelfstandige woningvoorraad is in de afgelopen jaren relatief duurder geworden.
Het aandeel woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens is in alle gemee nten afgenomen. Hetzelfde kan gezegd worden ove r de woningen met een huur tot de
ste
1 aftoppingsgrens en (in mindere mate) de vrije sectorgrens.
F i g u u r 1 7 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r p r ij s p e r g e m e e n t e ,
2009 (boven) en 2011 (onder)
100%
2%
90%
12%
4%
17%
1%
16%
2%
2%
20%
80%
2%
3%
22%
20%
2%
5%
> vrije sectorgrens
19%
28%
38%
3%
32%
1e aft. grens tot vrije
sectorgrens
70%
60%
kwal.grens tot 1e
aft.grens
51%
52%
50%
59%
50%
60%
48%
53%
59%
40%
49%
< kwal.kortingsgrens
52%
30%
20%
34%
10%
26%
22%
18%
26%
30%
10%
23%
11%
9%
4%
5%
0%
100%
2%
90%
14%
5%
5%
15%
21%
80%
4%
21%
26%
6%
4%
24%
26%
4%
> vrije sectorgrens
30%
31%
23%
1e aft. grens tot vrije
sectorgrens
70%
60%
47%
50%
50%
52%
57%
40%
kwal.grens tot 1e
aft.grens
49%
53%
46%
52%
57%
55%
8%
10%
< kwal.kortingsgrens
30%
20%
10%
34%
31%
22%
16%
0%
20%
16%
4%
24%
20%
Bron: SVH, bewerking RIGO
32
B2 Sociale huursector
De marktpositie van corporatiewoningen kan per gemeente verschillen. In
deze bijlage brengen we aan de hand van cijfers van SVH de ontwikkelingen
binnen de corporatiesector
B2.1
35
in beeld.
Aanbod en verhuringen
Het totaal aantal woningadvertenties in de regio bedroeg in 2011 ruim 8.900 (zie
Tabel 7). De helft van die advertenties betrof woningen in Den Haag; Zoetermeer en
Delft zijn beide goed voor zo’n 13-14% van de advertenties.
Over het jaar 2011 werden 432 corporatiewoningen minder aangeboden dan over het
jaar 2009. Alleen in de gemeenten Den Haag, Midden -Delfland en Zoetermeer is het
aantal advertenties lager uitgevallen. In de andere gemeenten werden meer woningen aangeboden.
T a b e l 7 A a n t a l a d v e r t e n t i e s in h e t j a a r 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 , p e r g e m e e n t e
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2009
abs.
1.207
4.896
523
121
195
491
124
553
1.229
9.339
rel.
13%
52%
6%
1%
2%
5%
1%
6%
13%
100%
2011
abs.
1.232
4.395
552
70
245
493
139
603
1.178
8.907
rel.
14%
49%
6%
1%
3%
6%
2%
7%
13%
100%
verschil 2009-2011
25
-501
29
-51
50
2
15
50
-51
-432
Bron: SVH, bewerking RIGO
In Figuur 18 zijn de verhuringen in het jaar 2009 en 2011 weergegeven naar prijsklasse. In Delft en Den Haag worden vergeleken met het regionaal gemiddelde relatief
veel woningen verhuurd met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Dit wordt verklaard door de grote voorraad studentenwoningen en kleine sociale huurwoningen. In
Pijnacker-Nootdorp, Westland, Midden-Delfland en Leidschendam-Voorburg zijn de
corporatiewoningen relatief duur. Dit wordt, in het geval van Pijnacker-Nootdorp
waarschijnlijk verklaard door de grote hoeveelheid nieuwbouw, wat over het algemeen leidt tot een hogere huurprijs.
Figuur 19 toont de verhuringen naar inkomensklassen. Die corporatiewoningen we rden in 2011 in 70% van de gevallen verhuurd aan een huishouden dat behoorde tot
de BBSH-doelgroep (conform de regionale prestatieafspraken). Afgezien van Delft
35
Met corporatiesector wordt bedoeld alle woningen van de SVH -corporaties.
33
(bijna 80%) en Den Haag (70%) lag dat percentage in de andere gemeenten lager. Wel
zijn de verschillen ten opzichte van 2009 minder groot geworden. Regionaal werd in
2011 zo’n 8% verhuurd aan huishoudens met een hoog of hoog middeninkomen.
F i g u u r 1 8 V e r h u u r d e c o r p o r a t ie w o n in g e n n a a r p r ij s , in 2 0 0 9 e n 2 0 1 1
Bron: SVH, bewerking RIGO
34
F i g u u r 1 9 V e r h u r i n g e n i n 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 n a a r in k o m e n s k la s s e
36
Bron: SVH, bewerking RIGO
36
De SVH-rapportages maken in 2009 en 2011 gebruik van verschillende inkomensklassen. De
doelgroep is de BBSH-doelgroep; lage middeninkomens is 1,5* BBSH-doelgroep.
35
B2.2
Actief woningzoekenden
Voordat woningzoekenden kunnen reageren op een woning, moeten zij ingeschreven
zijn. Veel woningzoekenden schrijven zich in, maar ondernemen nog geen actie om
een woning te bemachtigen. In de regio Haaglanden stonden aan het einde van 2011
ruim 113.000 woningzoekenden ingeschreven. Daar van hadden ruim 68.000 woningzoekenden in hetzelfde jaar minstens een keer op een woning gereageerd (60%). Ui teindelijk is deze laatste groep, de actief woningzoekenden , echt van belang voor de
woningmarkt. Immers, dit zijn de woningzoekenden die concreet op zoek zijn naar
een woning.
Vergeleken met 2011 waren er in 2009 meer woningzoekenden actief; daarvan was
52% een starter. De afname van het aantal actief woningzoekenden kan veroorzaakt
zijn door het invoeren van de Europese inkomensgrens. Een deel van de woningzoekenden kan zijn ‘afgehaakt’. Een andere oorzaak kan het afnemende woningaanbod
zijn.
De meeste actief woningzoekenden komen uit Den Haag of zijn afkomstig van buiten
regio Haaglanden. Ook in Zoetermeer woont een fors aantal actief woningzoekenden.
Wassenaar heeft relatief weinig woningzoekenden.
T a b e l 8 A a n t a l a c t i e f w o n i n g z o e k e n d e n n a a r d o o rs t ro m e rs e n s t a rt e rs in h e t j a a r
2009 en 2011, per gemeente
doorstromers
Delft
3.920
Den Haag
19.505
Leidschendam-Voorburg
1.830
Midden-Delfland
180
Pijnacker-Nootdorp
590
Rijswijk
1.481
Wassenaar
358
Westland
1.398
Zoetermeer
3.627
buiten Haaglanden
4.445
onbekend
45
totaal
37.379
2009
starters
3.843
20.365
1.529
312
729
1.125
383
1.318
4.054
5.455
89
39.202
totaal doorstromers
7.763
3.439
39.870
18.076
3.359
1.560
492
159
1.319
585
2.606
1.281
741
325
2.716
1.370
7.681
3.607
9.900
3.395
134
23
76.581
33.820
2011
starters
2.987
18.883
1.247
243
656
919
293
1.210
3.513
4.445
40
34.436
totaal
6.426
36.959
2.807
402
1.241
2.200
618
2.580
7.120
7.840
63
68.256
Bron: SVH, bewerking RIGO
B2.3
Druk op de sociale voorraad
Woningzoekenden die staan ingeschreven bij Woonnet Haaglanden bouwen inschrijvingsduur op. Bij doorstromers wordt bij inschrijving ook een deel van hun woonduur
in de inschrijvingsduur verrekend. Op basis van deze inschrijvingsduur vindt de volgordebepaling plaats van woningzoekenden die gereageerd hebben op een woning.
Woningzoekenden met een hoge inschrijvingsduur maken meer kans op het vinden
van een woning.
In Tabel 9 is de gemiddelde inschrijvingsduur bij verhuring weergegeven, naar doorstromers en starters. Tussen 2009 en 2011 zijn de wachttijden nauwelijks veranderd.
36
Gemiddeld hadden geslaagde woningzoekenden in 2009 40 maanden inschrijvingsduur opgebouwd; in 2011 is dit 39 maanden. Vergeleken met het regionaal gemiddelde hebben woningzoekenden in Midden-Delfland, Westland en Wassenaar een hoge
gemiddelde inschrijvingsduur nodig om een woning te bemachtigen.
T a b e l 9 G e m i d d e l d e i n s c h r i j v in g s d u u r b i j v e rh u r in g ( in m a a n d e n ) , in 2 0 0 9 e n
2 0 1 1 , n a a r d o o r s t r o m e r s e n s t a r t e rs , p e r g e m e e n t e
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
totaal
2009
starters
25
22
27
32
20
27
32
26
25
23
doorstromers
52
51
60
81
61
70
63
69
50
54
totaal doorstromers
37
54
35
50
48
54
69
87
46
57
51
62
53
60
54
69
40
50
40
54
2011
starters
27
22
29
40
27
28
30
34
26
25
totaal
38
34
44
71
46
48
50
58
39
39
Bron: SVH, bewerking RIGO
Een laatste indicatie voor de druk op de corporatiesector is het gemiddeld aantal
reacties op een woning; in Tabel 10 zijn deze weergegeven.
Vergeleken met het gemiddeld aantal reacties per woning in 2009 is in bijna alle g emeenten en bij alle prijsklassen het gemiddeld aantal reacties per woning afgenomen.
Ook dit lijkt een gevolg van het teruglopende aantal actief woningzoekenden. Alleen
in Zoetermeer en Westland is bij bijna alle prijsklassen sprake van een hoger gemi ddeld aantal reacties per woning in 2011. In Zoetermeer zou dit een gevolg kunnen zijn
van het afgenomen aanbod (zie ook Tabel 7).
In Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp komen relatief weinig reacties binnen op een
woning, vergeleken met het regionaal gemiddelde. Woningen met een huurprijs b oven de vrije sectorgrens krijgen in Leidschendam -Voorburg fors meer reacties dan in
de rest van de regio Haaglanden.
T a b e l 1 0 G e m i d d e l d a a n t a l r e a c t ie s p e r w o n in g n a a r h u u r k l a s s e , in 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 ,
per gemeente
2009
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regio Haaglanden
tot kwa l i tei ts tot a ftoppi ngs
korti ngs grens
grens
203
175
218
188
182
156
80
107
115
148
273
231
102
122
86
143
171
170
207
179
2011
tot huurpri js boven vri je
grens s ectorgrens
115
155
130
124
145
330
111
80
134
69
136
70
58
31
95
60
135
53
127
105
tot kwa l i tei ts
korti ngs grens
116
156
131
136
85
170
96
120
139
142
tot a ftoppi ngs tot huurpri js boven vri je
grens
grens s ectorgrens
158
112
147
165
94
74
155
94
269
62
83
133
125
72
13
186
97
76
79
56
20
97
126
92
178
140
56
154
100
90
Bron: SVH, bewerking RIGO
37
B3 Doelgroepontwikkeling
Hoeveel huishoudens wonen er in Haaglanden? Hoe zijn de inkomensgro epen over de gemeenten verdeeld? En hoe ontwikkelen deze groepen zich in
de toekomst? Deze bijlage is gewijd aan de ontwikkeling van de doelgro epen.
B3.3
Huishoudens
Voordat we gaan kijken naar de ontwikkeling van de doelgroepen, brengen we eerst
de huishoudenopbouw in beeld. Dit is immers de basis voor de toekomstverkenning
en helpt ontwikkelingen te interpreteren.
Op 1 januari 2009 telt de regio Haaglanden 477.650 huishoudens. Het merendeel van
de huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens (43%). Drie jaar later is het aantal
huishoudens gegroeid naar 495.324, de verdeling naar huishoudentype is nagenoeg
gelijk gebleven.
F i g u u r 2 0 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in d e r e g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9
(werkelijk) en 2012 (geraamd)
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
regio Haaglanden 2009
regio Haaglanden 2012
30.000
20.000
10.000
1p. 2+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2+p.
< 25 jaar
25-35 jaar
35-45 jaar
45-65 jaar
65-75 jaar
75> jaar
Bron: CBS, bewerking RIGO
38
Tussen de verschillende gemeenten zijn grote verschillen waarneembaar in de verd eling naar leeftijd en type. Delft heeft veruit de jongste bevolking. Niet verwonderlijk
aangezien het een studentenstad is. Ook in Den Haag wonen veel jonge huishoudens.
Gemeenten als Wassenaar, Rijswijk en Leidschendam -Voorburg zijn daarentegen sterk
vergrijsd.
F i g u u r 2 1 H u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9
(werkelijk) en 2012 (geraamd)
2009
100%
90%
9%
10%
8%
9%
80%
14%
70%
60%
15%
16%
12%
14%
30%
16%
15%
19%
13%
13%
15%
19%
24%
8%
17%
18%
21%
13%
11%
13%
14%
9%
9%
10%
3%
3%
3%
3%
16%
12%
13%
14%
70%
15%
15%
9%
45-55
6%
2%
16%
19%
11%
15%
14%
16%
13%
25-35
23%
19%
19%
24%
14%
17%
4%
7%
12%
9%
10%
12%
11%
25%
19%
16%
3%
11%
3%
12%
15%
3%
3%
<25
19%
19%
7%
2%
35-45
21%
18%
14%
13%
55-65
25-35
22%
17%
7%
21%
16%
19%
22%
18%
20%
18%
18%
65-75
45-55
16%
19%
20%
21%
<25
19%
2%
14%
18%
18%
35-45
75+
24%
20%
0%
19%
14%
40%
10%
20%
16%
20%
21%
19%
30%
55-65
2012
9%
80%
50%
10%
16%
100%
60%
65-75
22%
28%
19%
16%
22%
18%
21%
20%
11%
10%
20%
22%
19%
11%
9%
18%
18%
16%
0%
90%
17%
18%
20%
10%
75+
11%
18%
50%
40%
12%
8%
13%
2%
14%
4%
17%
7%
Bron: CBS, bewerking RIGO
39
Het verschil in leeftijdsopbouw is ook van invloed op verdeling naar huishoudent ypen. De jonge steden worden gedomineerd door alleenstaanden, terwijl de gemeenten met een relatief oudere bevolking veel gezinnen bevatten.
F i g u u r 2 2 H u i s h o u d e n s n a a r t y p e , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9
(werkelijk) en 2012 (geraamd)
2009
3+p.
100%
90%
2p.
23%
29%
26%
30%
80%
44%
34%
48%
42%
40%
1p.
32%
70%
24%
60%
22%
30%
30%
29%
31%
40%
30%
26%
31%
50%
53%
20%
48%
33%
29%
44%
41%
25%
10%
43%
35%
25%
22%
31%
0%
2012
3+p.
100%
90%
2p.
22%
30%
30%
80%
70%
26%
42%
48%
22%
38%
30%
29%
32%
1p.
25%
31%
50%
32%
40%
20%
42%
23%
60%
30%
33%
55%
48%
29%
44%
41%
10%
26%
29%
32%
23%
43%
36%
26%
32%
0%
Bron: CBS, bewerking RIGO
40
Gekeken naar de ontwikkeling van de inkomensgroepen tussen 2009 en 2012 blijkt
dat de verdeling van de inkomensgroepen nauwelijks gewijzigd is. Echter, de absolute
ontwikkeling laat zien dat alle inkomensgroepen in aantal zijn toegenomen (zie Tabel
11). De primaire doelgroep is alleen in de gemeenten Leidschendam -Voorburg, Rijswijk en Wassenaar iets in aantal afgenomen.
F i g u u r 2 3 H u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e r e g io H a a g la n d e n ,
2 0 0 9 ( w e r k e l i j k ) e n 2 0 1 2 ( g e ra a m d )
2009
100%
90%
80%
39%
41%
48%
54%
70%
63%
49%
58%
62%
46%
hoge
inkomens
midden
inkomens
primaire
doelgroep
54%
60%
13%
50%
20%
22%
40%
20%
30%
20%
48%
18%
17%
19%
21%
39%
27%
10%
21%
19%
30%
23%
31%
19%
18%
28%
35%
0%
2012
100%
90%
80%
38%
41%
48%
48%
54%
70%
63%
58%
61%
45%
hoge
inkomens
midden
inkomens
primaire
doelgroep
54%
60%
13%
50%
20%
20%
30%
20%
10%
19%
49%
18%
19%
17%
39%
26%
18%
21%
19%
21%
22%
40%
30%
32%
23%
28%
36%
0%
Bron: CBS, bewerking RIGO
41
T a b e l 1 1 H u i s h o u d e n s n a a r i n k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9
(werkelijk) en 2012 (geraamd)
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
2009
pri ma i re
mi dden
hoge
doel groep i nkomens i nkomens
25.250
6.670
20.250
93.660
48.410
98.240
9.240
6.820
18.810
1.260
1.230
4.310
3.540
2.970
10.690
7.240
5.280
11.350
2.650
2.170
6.580
11.910
8.120
18.940
14.370
9.440
28.270
169.120
91.100
217.430
ontw. 2009-2012
pri ma i re
mi dden
hoge
doel groep i nkomens i nkomens
1.520
390
500
3.560
2.110
3.800
-100
280
90
60
120
210
550
340
950
-170
60
210
-50
10
100
890
250
400
630
50
920
6.880
3.610
7.180
totaa l
52.170
240.300
34.870
6.800
17.190
23.880
11.400
38.960
52.080
477.650
2012
pri ma i re
mi dden
hoge
doel groep i nkomens i nkomens
26.770
7.060
20.750
97.220
50.520
102.040
9.150
7.110
18.890
1.320
1.350
4.520
4.090
3.310
11.630
7.080
5.340
11.570
2.600
2.180
6.680
12.800
8.370
19.340
15.000
9.480
29.190
176.010
94.720
224.600
totaa l
54.570
249.770
35.140
7.180
19.030
23.980
11.460
40.510
53.670
495.320
totaa l
2.410
9.470
270
390
1.830
110
60
1.550
1.590
17.670
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO
B3.4
Toekomstverkenning
De toekomstverkenning is uitgevoerd op basis van de CBS/PBL-prognose 2011. Omdat
deze prognose al bijna een jaar geleden is uitgekomen, is de ontwikkeling van de
prognose geprojecteerd op het geraamde huishoudensaantal in 2012. De regio Haaglanden zal dan tot 2030 groeien met 12%. De grootste relatieve groei vindt plaats in
Pijnacker-Nootdorp. Dat komt omdat de migratiestromen van het verleden, veroo rzaakt door een forse nieuwbouwrealisatie, zijn doorgetrokken richting de toekomst.
Gemeenten als Delft, Westland en Midden-Delfland gaan naar verwachting nog met
zo’n 17% groeien.
Tabel 12 Huishoudenprognose per gemeente, 2012 -2030
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2012
54.570
249.770
35.140
7.180
19.030
23.990
11.460
40.510
53.670
495.320
2015
57.090
253.900
35.340
7.390
21.010
24.370
11.520
41.850
54.460
506.940
2020
59.690
259.290
36.170
7.800
23.500
25.060
11.670
44.420
55.950
523.560
2030
63.250
271.760
38.280
8.460
27.540
26.280
12.240
48.020
59.240
555.060
2012-2015 2012-2020 2012-2030
105%
109%
116%
102%
104%
109%
101%
103%
109%
103%
109%
118%
110%
124%
145%
102%
104%
110%
101%
102%
107%
103%
110%
119%
101%
104%
110%
102%
106%
112%
Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO
42
Naast de demografische prognose van het CBS/PBL houden we rekening met economische ontwikkelingen (zie voor verdere toelichting bijlage 4.2). Daarbij rekenen we
drie toekomstvarianten door: de basisvariant, de zwarecrisisvariant en de lichtecrisisvariant. In Figuur 24 is de verwachte ontwikkeling van de primaire doelgroep weerg egeven. Hier is de bandbreedte weergegeven waarbinnen de primaire doelgroep zich
naar verwachting zal ontwikkelen. Bij de zwarecrisisvariant neemt de primaire doelgroep toe tot 38% in 2030. Als de economie zich iets gunstiger ontwikkelt (basisvar iant), zal de primaire doelgroep op 36% uitkomen. Bij de lichtecrisisvariant zal een
derde van de huishoudens in 2030 tot de primaire doelgroep kunnen worden ger ekend.
De toename van de primaire doelgroep komt deels door de toename van het aandeel
65-plussers (zie Tabel 13). Dit betekent ook dat niet alle huishoudens die tot de primaire doelgroep gerekend kunnen worden, in de sociale sector gehuisvest hoeven te
worden, omdat deze groep deels groeit door de groei van het aantal 65-plussers. Deze
groep zal namelijk relatief vaak in bezit zijn van een (afbetaalde) koopwoning.
F i g u u r 2 4 O n t w i k k e l i n g v a n d e p r i m a i re d o e lg ro e p v o lg e n s d e b a s is v a r ia n t , i n c l u s i e f b a n d b r e e d t e b i j d e z w a r e c r is is v a r ia n t e n d e l ic h t e c r is is v a ria n t , 2 0 0 9 ,
2012, 2015, 2020 en 2030
45%
basis
zwc
40%
lc
35%
30%
25%
20%
2009
2012
2015
2020
2030
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
43
T a b e l 1 3 A a n d e e l 6 5 - p l u s s e r s (b o v e n ) e n a a n d e e l 6 5 - p lu s s e rs (o n d e r ) b e h o re n d
t o t d e p r i m a i r e d o e l g r o e p , p e r g e m e e n t e in d e re g i o H a a g la n d e n , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 ,
2 0 1 5 , 2 0 2 0 , 2 0 3 0 v o l g e n s h e t b a s is s c e n a r io
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2009
17%
18%
28%
22%
18%
29%
33%
22%
18%
20%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2009
22%
22%
38%
44%
37%
42%
38%
38%
40%
27%
Aandeel 65+
2012
2015 basis
2020 basis
18%
18%
19%
18%
18%
19%
30%
30%
31%
24%
27%
29%
20%
22%
23%
29%
29%
29%
34%
35%
36%
24%
26%
28%
19%
22%
26%
20%
21%
22%
Aandeel 65+ van de primaire doelgroep
2012
2015 basis
2020 basis
21%
21%
22%
22%
21%
22%
40%
39%
39%
44%
49%
51%
39%
41%
42%
42%
41%
40%
40%
41%
40%
39%
41%
44%
42%
44%
49%
27%
27%
29%
2030 basis
22%
22%
34%
37%
30%
30%
39%
34%
34%
26%
2030 basis
25%
25%
40%
59%
50%
42%
40%
49%
58%
33%
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
De primaire doelgroep is het grootst in de gemeente Delft. In 2012 kan 49% tot deze
groep gerekend worden. Ook Den Haag bevat een groot aandeel primaire doelgroep:
39%. Gemeenten als Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar hebben een
relatief groot aandeel hoge inkomens (respectievelijk 63%, 61% en 58%). Als we ui tgaan van het basisscenario, zal de primaire doelgroep in Delft in 2030 zijn afgenomen
tot 44%. In Den Haag blijft de primaire doelgroep ongeveer gelijk. Voor de gemeenten
Westland, Wassenaar en Midden-Delfland wordt een forse toename van de primaire
doelgroep verwacht.
44
T a b e l 1 4 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g l a n d e n , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , v o l g e n s d e b a s i s v a r ia n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c r is is v a ria n t ,
2015, 2020, 2030
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
2009
2012
pri ma i re
mi dden
hoge
pri ma i re
mi dden
hoge
doel groep i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens
25.250
6.670
20.250
26.770
7.060
20.750
93.660
48.410
98.240
97.220
50.520
102.040
9.240
6.820
18.810
9.150
7.110
18.890
1.260
1.230
4.310
1.320
1.350
4.520
3.540
2.970
10.690
4.090
3.310
11.630
7.240
5.280
11.350
7.080
5.340
11.570
2.650
2.170
6.580
2.600
2.180
6.680
11.910
8.120
18.940
12.800
8.370
19.340
14.370
9.440
28.270
15.000
9.480
29.190
169.120
91.100
217.430
176.010
94.720
224.600
2015 ba s i s
pri ma i re
mi dden
hoge
pri ma i re
doel groep i nkomens i nkomens doel groep
28.130
7.370
21.590
28.450
101.600
51.730
100.580
102.940
9.580
7.260
18.490
9.780
1.500
1.470
4.430
1.510
5.010
3.790
12.210
5.000
7.570
5.510
11.300
7.560
2.690
2.200
6.630
2.750
14.040
8.720
19.080
14.170
16.520
9.460
28.480
16.460
186.640
97.510
222.790
188.620
2020 ba s i s
pri ma i re
mi dden
hoge
pri ma i re
doel groep i nkomens i nkomens doel groep
28.580
7.870
23.250
29.520
103.560
52.280
103.460
108.220
9.780
7.520
18.870
10.380
1.640
1.570
4.590
1.660
5.540
4.410
13.560
5.680
7.750
5.540
11.770
8.130
2.800
2.170
6.710
2.910
15.320
9.080
20.020
15.880
17.840
9.600
28.500
18.220
192.810
100.020
230.720
200.600
2030 ba s i s
pri ma i re
mi dden
hoge
pri ma i re
doel groep i nkomens i nkomens doel groep
29.050
9.130
25.070
31.020
105.010
54.700
112.040
115.920
10.270
7.700
20.320
11.360
1.900
1.770
4.800
2.000
6.920
4.930
15.700
7.420
7.980
5.680
12.620
8.620
2.880
2.110
7.250
3.200
16.910
9.530
21.570
18.180
19.920
10.340
28.990
21.350
200.830
105.880
248.350
219.070
2015 ZWC
2015 LC
mi dden
hoge
pri ma i re
mi dden
hoge
i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens
7.290
21.360
27.950
7.530
21.620
51.240
99.720
100.460
51.480
101.970
7.230
18.330
9.560
7.280
18.500
1.490
4.390
1.470
1.490
4.440
3.830
12.190
4.860
3.820
12.340
5.550
11.260
7.530
5.460
11.390
2.200
6.570
2.690
2.160
6.670
8.720
18.960
14.040
8.570
19.240
9.580
28.420
16.310
9.460
28.690
97.110
221.210
184.860
97.250
224.840
2020ZWC
2020LC
mi dden
hoge
pri ma i re
mi dden
hoge
i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens
7.760
22.410
27.820
8.300
23.570
52.130
98.950
99.270
52.610
107.420
7.430
18.370
9.560
7.350
19.260
1.640
4.500
1.570
1.560
4.680
4.240
13.580
5.380
4.110
14.020
5.690
11.240
7.620
5.440
11.990
2.210
6.560
2.660
2.140
6.870
9.040
19.500
14.740
9.180
20.490
9.900
27.830
17.100
9.660
29.190
100.020
222.940
185.720
100.350
237.480
2030ZWC
2030 LC
mi dden
hoge
pri ma i re
mi dden
hoge
i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens
8.240
23.980
28.160
8.870
26.220
54.110
101.730
97.030
53.400
121.330
8.030
18.900
9.770
7.600
20.910
1.930
4.530
1.730
1.800
4.930
5.240
14.890
6.730
4.900
15.910
5.970
11.690
7.360
5.450
13.460
2.120
6.910
2.630
2.040
7.570
9.370
20.470
15.390
9.230
23.400
10.420
27.470
18.540
10.640
30.070
105.420
230.560
187.340
103.930
263.790
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
45
T a b e l 1 5 A a n d e e l h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n den, 2015, 2020, 2030
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
pri ma i re
doel groep
49%
40%
27%
20%
24%
31%
23%
34%
30%
37%
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
pri ma i re
doel groep
48%
40%
27%
21%
24%
31%
24%
34%
32%
37%
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tla nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
pri ma i re
doel groep
46%
39%
27%
22%
25%
30%
24%
35%
34%
36%
2015 ba s i s
mi dden
i nkomens
13%
20%
21%
20%
18%
23%
19%
21%
17%
19%
2020 ba s i s
mi dden
i nkomens
13%
20%
21%
20%
19%
22%
19%
20%
17%
19%
2030 ba s i s
mi dden
i nkomens
14%
20%
20%
21%
18%
22%
17%
20%
17%
19%
hoge
i nkomens
38%
40%
52%
60%
58%
46%
58%
46%
52%
44%
pri ma i re
doel groep
50%
41%
28%
20%
24%
31%
24%
34%
30%
37%
hoge
i nkomens
39%
40%
52%
59%
58%
47%
57%
45%
51%
44%
pri ma i re
doel groep
49%
42%
29%
21%
24%
32%
25%
36%
33%
38%
hoge
i nkomens
40%
41%
53%
57%
57%
48%
59%
45%
49%
45%
pri ma i re
doel groep
49%
43%
30%
24%
27%
33%
26%
38%
36%
39%
2015 ZWC
mi dden
i nkomens
13%
20%
20%
20%
18%
23%
19%
21%
18%
19%
2020ZWC
mi dden
i nkomens
13%
20%
21%
21%
18%
23%
19%
20%
18%
19%
2030ZWC
mi dden
i nkomens
13%
20%
21%
23%
19%
23%
17%
20%
18%
19%
hoge
i nkomens
37%
39%
52%
59%
58%
46%
57%
45%
52%
44%
pri ma i re
doel groep
49%
40%
27%
20%
23%
31%
23%
34%
30%
36%
hoge
i nkomens
38%
38%
51%
58%
58%
45%
56%
44%
50%
43%
pri ma i re
doel groep
47%
38%
26%
20%
23%
30%
23%
33%
31%
35%
hoge
i nkomens
38%
37%
49%
54%
54%
44%
56%
43%
46%
42%
pri ma i re
doel groep
45%
36%
26%
20%
24%
28%
21%
32%
31%
34%
2015 LC
mi dden
i nkomens
13%
20%
21%
20%
18%
22%
19%
20%
17%
19%
2020LC
mi dden
i nkomens
14%
20%
20%
20%
17%
22%
18%
21%
17%
19%
2030 LC
mi dden
i nkomens
14%
20%
20%
21%
18%
21%
17%
19%
18%
19%
hoge
i nkomens
38%
40%
52%
60%
59%
47%
58%
46%
53%
44%
hoge
i nkomens
39%
41%
53%
60%
60%
48%
59%
46%
52%
45%
hoge
i nkomens
41%
45%
55%
58%
58%
51%
62%
49%
51%
48%
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
T a b e l 1 6 A a n t a l h u i s h o u d e n s b e h o re n d t o t d e D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in
de regio Haaglanden, 2009, 2012, 2015, 2020, 2030
2009
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
2012
basis
31.500
129.920
13.500
2.280
6.480
10.330
4.150
17.970
19.750
235.870
28.300
30.070
119.810
124.900
12.860
12.910
1.890
2.020
4.500
5.260
9.840
9.820
4.050
4.040
15.200
16.420
17.600
18.200
214.040
223.640
ontw 2012-2015
basis
zwc
lc
1.420
1.640
1.350
5.020
6.020
3.950
590
810
550
270
270
250
1.210
1.200
1.060
510
530
430
110
180
90
1.550
1.630
1.550
1.550
1.490
1.320
12.230
13.770
10.540
2015
zwc
lc
31.710
31.420
130.920
128.850
13.720
13.460
2.290
2.260
6.460
6.320
10.350
10.250
4.220
4.140
18.050
17.960
19.700
19.520
237.410
234.180
ontw 2012-2020
basis
zwc
2.030
2.900
7.490
11.860
970
1.640
470
540
2.090
2.320
740
1.120
190
330
3.240
3.750
2.990
3.410
20.190
27.880
basis
32.100
132.390
13.880
2.480
7.350
10.550
4.230
19.660
21.190
243.830
lc
1.610
3.270
490
400
1.860
480
40
2.610
2.300
13.070
2020
zwc
lc
32.980
31.690
136.760
128.170
14.550
13.400
2.550
2.410
7.580
7.120
10.940
10.300
4.380
4.090
20.170
19.020
21.610
20.500
251.510
236.700
ontw 2012-2030
basis
zwc
3.310
4.840
11.500
22.080
1.690
3.220
790
1.000
4.080
4.760
1.020
1.780
260
570
5.310
6.570
6.220
7.270
34.190
52.070
basis
33.380
136.410
14.600
2.800
9.340
10.840
4.300
21.730
24.430
257.820
2030
zwc
34.910
146.980
16.130
3.010
10.020
11.600
4.610
22.980
25.470
275.710
lc
32.150
128.180
13.800
2.660
9.190
9.970
4.020
20.070
22.930
242.970
lc
2.070
3.280
890
650
3.930
160
-20
3.660
4.730
19.340
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
46
T a b e l 1 7 A a n d e e l h u i s h o u d e n s b e h o re n d t o t d e D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in
de regio Haaglanden, 2009, 2012, 2015, 2020, 2030
2009
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
regio Haaglanden
54%
50%
37%
28%
26%
41%
36%
39%
34%
45%
2012
55%
50%
37%
28%
28%
41%
35%
41%
34%
45%
basis
55%
51%
38%
31%
31%
42%
36%
43%
36%
47%
2015
zwc
56%
52%
39%
31%
31%
42%
37%
43%
36%
47%
lc
55%
51%
38%
31%
30%
42%
36%
43%
36%
46%
basis
54%
51%
38%
32%
31%
42%
36%
44%
38%
47%
2020
zwc
55%
53%
40%
33%
32%
44%
37%
45%
39%
48%
lc
53%
49%
37%
31%
30%
41%
35%
43%
37%
45%
basis
53%
50%
38%
33%
34%
41%
35%
45%
41%
46%
2030
zwc
55%
54%
42%
36%
36%
44%
38%
48%
43%
50%
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
In de volgende tabellen en figuren bepalen we de fysieke opgaven die voortkomen uit
de optelsom van demografische en economische ontwikkelingen. Hierbij wordt geen
rekening gehouden met de woningvraag van potentiële starters. In de demografische
prognose wordt er immers al van uitgegaan dat de starters van nu in de toekomst een
zelfstandig huishouden zijn gaan vormen.
Bij het bepalen van de woningbehoefte wordt de woonsituatie van huishoudens –
naar type, leeftijd en inkomenssituatie – constant gehouden. Bekeken wordt welke
woningvoorraad benodigd is als alle huishoudens in 2015, 2020 en 2030 op soortgeli jke wijze wonen als op dit moment. Het is dus en projectie: de huidige woonsituatie
van de huishoudens wordt geprojecteerd op de huishoudens van de toekomst. Hierbij
is er voor de 60-plussers rekening mee gehouden dat er wezenlijke verschillen zijn
tussen generaties. De ouderen van de toekomst zullen vaker dan de ouderen anno
2012 in een koopwoning wonen. Voor dit soort generatieverschillen is gecorrigeerd.
Het verloop van de crisis – zoals dat naar voren komt door het verschil tussen de scenario’s – is het sterkst van invloed op de verhouding huur en koop. De afweging tu ssen eengezins en meergezins is veel minder economisch en veel meer demografisch
bepaald. Het aantal oudere huishoudens neemt toe en deze huishoudens wonen naar
verwachting vaker in een koopwoning dan de huidige generatie ouderen. Daarnaast
geldt dat de meerderheid van de (aankomende) gezinnen met kinderen altijd in een
eengezinswoning wil wonen, of het nu goed of slecht gaat met de economie en of
men nu een hoog of een laag inkomen heeft. Vandaar dat de behoefte aan eeng ezinswoningen en meergezinswoningen minder grote verschillen laat zien tussen de
economische scenario’s.
47
lc
51%
47%
36%
31%
33%
38%
33%
42%
39%
44%
T a b e l 1 8 P r o j e c t i e v a n d e w o n in g b e h o e f t e n a a r v o r m e n e ig e n d o m , 2 0 0 9 e n 2 0 1 2
e n v o l g e n s d e b a s i s v a r i a n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c ri s is v a ria n t 2 0 2 0
2009
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
koop
eg
mg
11.280
5.630
35.570
65.840
10.720
7.420
4.140
400
11.270
900
3.790
6.690
4.960
850
22.010
2.920
19.190
6.490
122.930
97.140
koop
eg
mg
12.990
7.670
37.630
71.220
10.870
8.090
4.640
540
13.690
1.480
3.900
7.450
5.000
1.110
24.040
3.820
18.920
7.680
131.680 109.040
2012
huur
eg
mg
4.140
20.990
13.030 108.240
3.080
12.560
1.170
830
2.520
2.420
1.800
10.880
3.410
2.050
8.810
4.390
9.540
15.610
47.500 177.980
2020 ba s i s
huur
eg
mg
4.430
23.130
15.140 114.540
2.970
13.090
1.190
1.110
3.360
4.180
1.960
11.300
3.140
2.330
9.570
5.040
9.070
18.540
50.810 193.240
tota a l
48.210
238.520
35.010
7.470
22.720
24.610
11.580
42.460
54.200
484.770
tota a l
42.040
222.670
33.780
6.540
17.110
23.160
11.280
38.140
50.820
445.550
koop
eg
mg
11.420
6.250
35.630
66.420
10.680
7.430
4.380
430
11.710
950
3.760
6.870
4.970
900
22.420
3.100
19.560
6.910
124.520
99.260
koop
eg
mg
12.380
7.450
36.390
70.330
10.540
8.110
4.570
570
13.750
1.470
3.680
7.370
4.870
1.090
23.620
3.950
18.700
7.640
128.490 107.980
2020 ZWC
huur
eg
mg
4.480
23.790
15.420 115.920
2.890
13.420
1.220
1.120
3.330
4.120
1.980
11.540
3.320
2.280
9.960
4.840
8.980
19.370
51.560 196.390
huur
eg
mg
4.310
21.290
14.550 111.930
3.170
12.810
1.180
890
2.850
2.980
2.080
10.870
3.350
2.190
8.880
4.530
9.050
16.230
49.420 183.710
tota a l
48.100
238.050
34.950
7.480
22.670
24.570
11.550
42.360
54.700
484.430
tota a l
43.260
228.530
34.080
6.880
18.500
23.580
11.410
38.920
51.740
456.900
koop
eg
mg
12.960
7.970
38.810
72.300
11.260
7.930
4.680
530
13.810
1.420
4.140
7.450
5.040
1.130
24.360
4.000
19.680
7.290
134.750 110.020
2020 LC
huur
eg
mg
4.380
23.290
15.110 112.550
2.950
12.940
1.150
1.110
3.430
4.040
1.980
11.090
3.100
2.310
8.970
5.080
8.830
18.300
49.900 190.690
tota a l
48.600
238.770
35.070
7.460
22.700
24.660
11.590
42.420
54.100
485.360
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
T a b e l 1 9 O n t w i k k e l i n g v a n d e w o n in g b e h o e f t e n a a r v o r m e n e ig e n d o m , 2 0 0 9 2 0 1 2 e n d e o n t w i k k e l i n g v o l g e n s d e b a s i s v a r ia n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c ris is variant, 2012 -2020
2009-2012
huur
eg
mg
170
290
1.520
3.690
80
250
10
60
340
560
280
-10
-60
140
70
130
-490
620
1.920
5.730
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
koop
eg
mg
140
620
70
580
-40
10
230
30
450
50
-20
170
50
400
180
360
430
1.590
2.120
Del ft
Den Ha a g
Lei ds chenda m-Voorburg
Mi dden-Del fl a nd
Pi jna cker-Nootdorp
Ri js wi jk
Wa s s ena a r
Wes tl a nd
Zoetermeer
regi o Ha a gl a nden
ontw. 2012-20 ba s i s
koop
huur
eg
mg
eg
mg
1.570
1.410
120
1.840
1.990
4.790
590
2.610
200
660
-200
280
260
100
10
220
1.980
530
510
1.200
130
590
-120
420
30
220
-220
140
1.620
720
690
510
-630
760
20
2.310
7.160
9.790
1.390
9.530
tota a l
1.220
5.860
300
340
1.380
420
130
780
920
11.350
tota a l
4.950
9.990
930
590
4.220
1.020
170
3.540
2.460
27.870
ontw. 2012-2020 ZWC
koop
huur
eg
mg
eg
mg
960
1.200
170
2.510
760
3.910
870
3.990
-140
680
-280
610
200
140
40
230
2.040
520
470
1.140
-80
510
-100
660
-100
190
-30
90
1.200
850
1.080
310
-850
730
-70
3.150
3.980
8.720
2.150
12.690
tota a l
4.840
9.520
870
600
4.170
990
140
3.440
2.950
27.530
ontw. 2012-2020 LC
koop
huur
eg
mg
eg
mg
1.550
1.710
80
2.010
3.180
5.880
560
620
580
500
-220
130
300
100
-30
220
2.100
470
580
1.050
380
580
-100
220
80
240
-250
120
1.950
900
100
550
130
380
-220
2.070
10.230
10.760
480
6.980
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
48
tota a l
5.340
10.230
990
580
4.200
1.080
180
3.500
2.350
28.460
F i g u u r 2 5 P r o j e c t i e v a n w o n i n g b e h o e f t e , h u u r w o n i n g e n n a a r v o r m , v o lg e n s d e
b a s i s v a r i a n t , d e z w a r e c r i s i s v a r ia n t e n d e li c h t e c r is i s v a r ia n t , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , 2 0 1 5 ,
2020 en 2030
300.000
huur mg
huur eg
250.000
huur mg
huur eg
huur mg - zwc
200.000
huur eg - zwc
150.000
100.000
50.000
2009
2012
2015 basis
2020 basis
2030 basis
300.000
huur mg
huur eg
250.000
huur mg
huur eg
huur mg - lc
200.000
huur eg - lc
150.000
100.000
50.000
2009
2012
2015 basis
2020 basis
2030 basis
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
Vergeleken met de basisvariant zal bij de zwarecrisisvariant de behoefte verschuiven
naar (goedkopere) huurwoningen. Bij de lichtecrisisvariant, de meest positieve variant
van de drie, neemt de behoefte aan huurwoningen af. In het bijzonder aan goedkope
huurwoningen.
49
F i g u u r 2 6 P r o j e c t i e v a n w o n i n g b e h o e f t e , h u u r w o n i n g e n n a a r p ri j s , v o lg e n s d e
b a s i s v a r i a n t , d e z w a r e c r i s i s v a r ia n t e n d e li c h t e c r is i s v a r ia n t , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , 2 0 1 5 ,
2020 en 2030
>vrije sectorgrens
300.000
< vrije sectorgrens
>vrije sectorgrens
250.000
< vrije sectorgrens
>vrije sectorgrens - zwc
< vrije sectorgrens - zwc
200.000
150.000
100.000
50.000
2009
2012
2015 basis
2020 basis
2030 basis
300.000
>vrije sectorgrens
< vrije sectorgrens
250.000
>vrije sectorgrens
< vrije sectorgrens
>vrije sectorgrens - lc
200.000
< vrije sectorgrens - lc
150.000
100.000
50.000
2009
2012
2015 basis
2020 basis
2030 basis
Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO
50
B4 Begrippen, bronnen en methoden
In deze bijlage geven we een toelichting op de gehanteerde begrippen, bronnen en methoden.
B4.1
Begrippen
De in dit onderzoek gehanteerde begrippen zijn als volgt:
Primaire doelgroep:
Dit zijn de huishoudens met een inkomen onder de grenzen van de Huurtoeslag :
2009
2012
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 20.975
€ 22.025
Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar
€ 19.800
€ 20.675
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 28.475
€ 29.900
Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar
€ 27.075
€ 28.225
Middeninkomens (als gedefinieerd in de regionale prestatieafspraken):
1,5 doelgroepgrens. Deze grens zal deels boven en deels onder de Europa -doelgroep
vallen. De SVH hebben bepaald ook deze groep te willen bedienen. Echter de focus zal
dan liggen op de meerpersoonshuishoudens.
2009
2012
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 31.460
€ 33.035
Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar
€ 29.700
€ 31.010
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 42.713
€ 44.850
Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar
€ 40.613
€ 42.338
Hoge inkomens: Huishoudens met een inkomen boven de middeninkomensgrenzen.
Naast de bovenstaande inkomensgroepen zal ook apart de Europa-doelgroep of
DAEB-doelgroep weergegeven worden. Het gaat hier om de huishoudens met een
inkomen tot €34.085 (2012).
51
Voor het in beeld brengen van de woonsituatie zoomt RIGO in op een aantal kenme rken van de woningvoorraad. In onderstaande tabel staat de indeling weergegeven die
hiervoor gehanteerd is.
Eigendom
Type
huur
eengezins
meergezins
koop
eengezins
meergezins
Eigendom
2009
2012
Sociale huur
< € 632
< € 665
≥ € 632
≥ € 665
Sociale koop
< 181.000
< € 188.000
Overig koop
≥ 181.000
≥ 188.000
Overig huur
B4.2
Bronnen en methoden
WoON 2009
Voor het in beeld brengen van de ontwikkeling van de doelgroepen in de regio Haaglanden heeft RIGO gebruikgemaakt van het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2009)
van het Ministerie van VROM. RIGO heeft uit dit bestand de cases van de gemeenten
in de regio geselecteerd. Aangezien regio Haaglanden oversampeld heeft, waren er
voldoende respondenten beschikbaar om de analyses op te baseren.
Voor de woningmarktsimulatie is gebruikgemaakt van informatie van het CBS en van
de voorraadrapportages van de corporaties in de regio (uitgevoerd door Explica).
Omdat de huishoudenaantallen in 2012 nog niet beschikbaar zijn, hebben we deze
met behulp van de voorlopige bevolkingsaantallen geraamd. Bij het in beeld brengen
van de woningmarkt houden we rekening met (frictie)leegstand, hierdoor kunnen we
een goede inschatting maken van de ‘bewoonde voorraad ’. Het is namelijk niet realistisch om aan te nemen dat op een bepaald moment alle beschikbare woningen ook
daadwerkelijk bewoond worden. In overleg met gemeente Den Haag is besloten a lleen voor de gemeenten Den Haag en Wassenaar af te wijken van de door C BS bepaalde leegstand. Door de vele ambassades en pieds-à-terre is de leegstand waarschijnlijk te hoog ingeschat.
De omvang en samenstelling van de doelgroepen is op basis van het verkregen b estand in beeld gebracht voor de jaren 2009, 2012, 2020 en 2030.
52
T a b e l 2 0 L e e g s t a n d p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g l a n d e n , C B S , 2 0 1 0
Delft
's-Gravenhage
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
leegstand
5%
5%
5%
4%
3%
4%
6%
4%
3%
Bron: CBS, 2010
Demografische ontwikkelingen
Voor de toekomstige situatie zijn onder meer twee zaken van belang: demografische
en economische ontwikkelingen. Wat betreft demografie is op verzoek van regio
Haaglanden aangesloten bij de meest recente PEARL -prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) uit 2011.
De prognose van het CBS/PBL geeft de ontwikkeling van het aantal huishoudens op
hoofdlijnen weer. RIGO heeft vervolgens een verdiepingsslag uitgevoerd. We hebben
gewerkt met lokaalspecifieke ‘headshiprates’. Headshiprate is een aanduiding voor
een percentage van het aantal inwoners (personen) in een bepaalde leeftijdsklasse
dat hoofd is van een (particulier) huishouden. Het gaat hier om een stati stische methode: achterliggende gebeurtenissen van huishoudenvorming (zoals het uit huis gaan
van kinderen, het gaan samenwonen, gaan scheiden, langer zelfstandig blijven wonen
van ouderen etc.) zijn niet afzonderlijk voorspeld. Op het punt van het effect van dit
soort gebeurtenissen in de toekomst is wederom aangesloten op de voorspellingen
van het CBS/PBL. Uitkomst is informatie over de toekomstige huishoudenontwi kkeling
in de regio, niet alleen naar type (CBS/PBL), maar ook naar leeftijd.
53
T a b e l 2 1 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s h e t C B S / P B L e n d e in d i t ra p p o rt
g e h a n t e e r d e h u i s h o u d e n a a n t a l le n , 2 0 1 2 t / m 2 0 3 0
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
CBS
2015
28.500
27.200
114.250
133.450
13.760
20.840
1.900
5.400
5.570
15.530
10.400
13.900
4.140
7.360
11.400
29.500
18.300
36.100
2012
27.550
25.450
115.100
128.400
13.740
20.660
1.700
5.400
4.500
14.600
10.300
13.600
4.060
7.340
10.400
29.200
17.400
36.200
2020
29.250
29.250
115.000
138.100
14.300
21.100
2.170
5.530
6.700
16.900
10.560
14.440
4.400
7.300
12.930
30.470
19.840
36.060
2030
30.150
31.850
122.600
142.600
15.740
21.660
2.470
5.830
8.730
18.870
11.060
15.140
4.800
7.400
15.270
31.630
23.000
36.200
2012
30.170
24.410
121.020
128.750
14.500
20.640
1.840
5.340
4.410
14.620
10.600
13.380
4.130
7.330
10.660
29.860
17.400
36.270
Schatting rapportage
2015
2020
31.040
31.730
26.040
27.960
120.090 120.830
133.810 138.460
14.510
15.080
20.830
21.090
2.060
2.350
5.330
5.450
5.460
6.560
15.550
16.930
10.700
10.850
13.680
14.200
4.190
4.430
7.330
7.240
11.680
13.250
30.160
31.170
18.300
19.820
36.160
36.120
2030
32.760
30.490
128.790
142.970
16.610
21.670
2.680
5.780
8.590
18.950
11.380
14.900
4.860
7.380
15.620
32.390
22.990
36.250
Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO
T a b e l 2 2 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s h e t
C B S / P B L e n d e i n d i t r a p p o r t g e h a n t e e rd e h u is h o u d e n a a n t a l le n , 2 0 1 2 t / m 2 0 3 0
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
ep
mp
CBS - % ontwikkeling
2012-2015 2012-2020 2012-2030
3%
5%
9%
7%
15%
25%
-1%
0%
6%
4%
8%
11%
0%
4%
15%
1%
2%
5%
12%
28%
46%
0%
2%
8%
24%
49%
95%
6%
16%
30%
1%
2%
7%
2%
6%
11%
1%
7%
17%
0%
-1%
1%
10%
24%
47%
1%
4%
8%
5%
14%
32%
0%
0%
0%
Schatting rapportage - % ontwikkeling
2012-2015 2012-2020 2012-2030
3%
5%
9%
7%
15%
25%
-1%
0%
6%
4%
8%
11%
0%
4%
15%
1%
2%
5%
12%
28%
46%
0%
2%
8%
24%
49%
95%
6%
16%
30%
1%
2%
7%
2%
6%
11%
1%
7%
17%
0%
-1%
1%
10%
24%
47%
1%
4%
8%
5%
14%
32%
0%
0%
0%
Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO
Economische ontwikkelingen
De economische crisis zorgt voor een stagnatie van de loonontwikkeling, inkomen sverlies door minder werkgelegenheid en bezuinigingen. Samen heeft dit een negati eve invloed op de koopkracht. Er is een einde gekomen aan de jarenlange afname van
de lage inkomensgroepen. Door de crisis en de flexibilisering van de arbeidsmarkt zijn
bovendien minder mensen voor langere tijd verzekerd van een vast inkomen.
54
Het Centraal Planbureau maakt ramingen van de ontwikkeling van de koopkracht. In
Figuur 27 is de meest recente raming van het CPB afgebeeld. We gebruiken deze r aming in de doorkijk naar 2020 om aan de hand van de ontwikkeling van het bestee dbare inkomen de inkomensverdeling van huishoudens in 2020 in beeld te brengen (zie
hoofdstuk 3).
F i g u u r 2 7 K o o p k r a c h t s c e n a r i o ’ s o p b a s is v a n ra m in g C P B
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
-1,00
-2,00
werkelijk
werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 2011
positief scenario
basisscenario
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
-3,00
negatief scenario
Bron: CPB, toekomstraming RIGO
De woonwensen van huishoudens die willen verhuizen hangen samen met het inkomen. Al is het maar omdat de woonwensen gekleurd worden door wat mensen ku nnen betalen. De omvang en aard van de vraag naar woningen is dus (deels) afhankelijk
van de inkomensverdeling binnen de groep woningvragers.
Bronvermelding en nauwkeurigheid
Voor alle figuren en tabellen die in dit rapport worden gepresenteerd geldt dat ze zijn
gebaseerd op gegevens van het CBS, SVH, de CBS/PBL -prognose en het WoON 2009.
Deze bronnen zijn bewerkt door RIGO.
Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn in de tabellen alle absolute uitkomsten
afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de randt otalen en de opgetelde celwaarden.
55

Download PDF - de Opvoedpoli

Inschrijfformulier cursus EPA-W adviseur 2015

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Bewonersbrief Betreft bewoners/eigenaren Vuursteen en Vuistbijl

Goburg B.V.

thema 1 vergroten onbenutte potentie - aug2014

Quickjet freesmachine type QVS

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S