BEHANDELI NGSFOR M ULI ER AB Onderwerp Portefeuillehouder Beleidstaak Voorgesteld besluit Korte motivering Financiële gevolgen Bijlagen Gevolgde procedure Vergadering 19-2-2014 Agendapunt 9 Evaluatie van de 30%-afspraak voor realisering van sociale woningbouw in Haaglanden De heer ir. B. Emmens Wonen Kennis nemen van de inhoud van de evaluatie van de regionale afspraken over sociale woningbouw en van de bijgesloten notitie met conclusies voor het vervolg. Bij de vaststelling van de regionale prestatieafspraken 2010 – 2014 (met de Sociale verhuurders Haaglanden) is door het algemeen bestuur gevraagd halverwege de periode de 30%-afspraak voor realisering van sociale woningbouw in Haaglanden te evalueren. Bijgaand de evaluatie en een notitie over de uitkomsten en het vervolg. In deze notitie staat aangegeven dat uit het evaluatierapport geconcludeerd kan worden: - dat de voornaamste doelstellingen van de oorspronkelijke afspraken kwaliteitsverbetering en regionale spreiding niet ter discussie staan; - dat het beginsel van een afspraak over sociaal in basis gehandhaafd blijft, maar - dat in de komende periode bij diverse processen aandacht is voor maatwerk en de vormgeving (precieze omvang, percentage- of getalsafspraak) van de realisatie van de sociale doelstelling. Uitkomsten van deze evaluatie zijn/worden meegenomen in de discussie over de gevolgen van o.a. de verhuurdersheffing, de afstemming van de woningbouwcijfers en bij de besprekingen voor het opstellen van nieuwe prestatieafspraken. Eventuele opmerkingen vanuit de commissie RGVM worden mondeling ter vergadering ingebracht. -Rapportage ‘Herijken 30% Sociaal’ Bestuurlijk overleg 29 januari 2014 Dagelijks bestuur 5 februari 2014 Commissie van advies 12 februari 2014 Overleg/inspraak Anders, te weten Verdere Procedure Publiciteit - Nee Vergadering: Agendapunt: 19 februari 2014 9 Nummer: Portefeuillehouder: Contactpersoon: Doorkiesnummer: dhr ir. B. Emmens J. de Wijs 070 750 1 676 Den Haag, 5 februari 2014 Aan het algemeen bestuur Evaluatie van de 30%-afspraak voor realisering sociale woningbouw in Haaglanden Inleiding Bij de vaststelling van de regionale prestatieafspraken 2010 – 2014 (met de Sociale Verhuurders Haaglanden) is door het algemeen bestuur aangegeven halverwege de periode van de uitvoering van de afspraken, de afspraak om gemeentelijk ‘30% sociale woningbouw’ te realiseren, via een evaluatie nader te onderzoeken. Eind 2012 is deze evaluatie uitgevoerd (zie bijlage bijgaand) en besproken in het Bestuurlijk Overelg (BO) Wonen. Op advies van het BO Wonen zijn de uitkomsten in de afgelopen tijd betrokken bij uitwerking van projecten van de sector Wonen. Hieronder worden de conclusies en de verdere behandeling hiervan aan u ter kennis gebracht. Evaluatie 30% sociaal Jaarlijks wordt de voortgang van de uitvoering van de regionale prestatieafspraken (2010 tot en met 2014) beschreven in het Jaarverslag regionale prestatieafspraken. Ook de realisatie van de ‘30% sociaal’ afspraak is hierin opgenomen. Uit de jaarverslagen 2010, 2011 en 2012 blijkt dat de bouw van 30% sociaal ruim gehaald werd. Ook is de verwachting dat in de rest van de periode de 30% gehaald wordt. Dit komt mede door de geringe prestaties van ontwikkelaars in het marktsegment. Naast opname in de jaarverslagen, is de 30% sociaal afspraak als beleidsafspraak (in o.a. regionale woonvisie Haaglanden en Regionaal Structuurplan Haaglanden) uitgebreider geëvalueerd. De belangrijkste conclusies van deze evaluatie zijn: - De afspraak 30% sociaal te bouwen per gemeente draagt bij aan spreiding van lage inkomens. - De afgelopen jaren is het percentage van de afspraak ruim gehaald, mede door de verminderde productie in andere woningmarktsegmenten. - De verwachting is dat in de komende jaren de vraag naar het sociale segment onverminderd groot blijft. De evaluatie is door het BO Wonen en met de bestuurders van Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) besproken. De leden van het BO Wonen en SVH hebben naar aanleiding van de evaluatie allereerst de voornaamste doelstellingen van de 30%afspraak nogmaals onderschreven. Deze zijn: - kwaliteitsverbetering van de voorraad en - regionale spreiding. Daarnaast werd de conclusie uit het rapport dat de druk op de sociale woningmarkt eerder is toegenomen dan afgenomen, door hen gedeeld. Gemeenten en corporaties gaven tevens aan dat het in de laatste jaren financieel veel lastiger is geworden om nog 30% sociaal te realiseren. Er hoeft ook niet per bouwplan 30% sociaal gerealiseerd 1 te worden als maar gemeentelijk 30% sociaal gerealiseerd wordt. Dit vraagt om maatwerk. Naast de nieuwbouwafspraak heeft doorstroming de aandacht van gemeenten om de druk op de sociale voorraad te verminderen. Met name de doorstroom van ouderen. Naar aanleiding van de bespreking van het evaluatierapport kan geconcludeerd worden: - dat de voornaamste doelstellingen van de oorspronkelijke afspraken kwaliteitsverbetering en regionale spreiding niet ter discussie staan; - dat het beginsel van een afspraak over sociaal in basis gehandhaafd blijft, maar - dat in de komende periode bij diverse processen aandacht is voor maatwerk en de vormgeving (precieze omvang, percentage- of getalsafspraak) van de realisatie van de sociale doelstelling. Uitwerking In 2013 zijn de uitkomsten/conclusies van de evaluatie meegenomen bij: - Het opstellen van de reactie op het beleid van het Rijk t.a.v. het Herstelplan Vestia en de Verhuurdersheffing. Nadruk werd hierbij gelegd op hetgeen in Haaglanden bereikt is onder andere door de 30% afspraak. Door het beleid van het Rijk staat deze afspraak onder druk. - De bespreking van het regionaal afgestemd woningbouwprogramma. De provincie Zuid-Holland vraagt in het provinciaal (woon)beleid, maar ook in het voorliggende voorstel voor de Visie Ruimte en Mobiliteit, om regionale afstemming van ‘sociaal’ (doelgroepen en woningbouw/voorraad). Aan de provincie is na bespreking van een regionaal afgestemd woningbouwprogramma in december jl. aangegeven op dit moment nog geen uitspraak te kunnen doen over de exacte invulling van ‘sociaal’ in de komende periode. Prognoses en onderzoek wijzen uit dat de druk op het sociale segment hoog blijft en de doelgroep eerder toe- dan afneemt. De recessie en veranderingen die plaatsvinden binnen de corporatiesector maken echter dat eerst het fundamentele gesprek over de realisatiemogelijkheden van een beleidsprincipe 30%-sociaal verder gevoerd dient te worden. Waarbij doelgroepontwikkelingen, veranderingen in de (bestaande) sociale woningvoorraad, en ontwikkelingen ten aanzien van de investeringsruimte van corporaties en financiele mogelijkheden van gemeenten onderdeel van dit gesprek zijn. - De start van de besprekingen over mogelijk nieuwe regionale prestatie afspraken. In 2014 gaan deze besprekingen verder met het beoogd doel nieuwe afspraken eind 2014 te kunnen bevestigen. Bij de eerste besprekingen is gebleken dat de doelstellingen kwaliteitsverbetering van de voorraad en regionale spreiding nog steeds overeind staan. Vraag is of een 30% nieuwbouw afspraak, gezien de huidige ontwikkelingen, nog geschikt is om deze doelstellingen te bereiken. Corporaties hebben onder andere door de Verhuurdersheffing minder financiële armslag waardoor mogelijkheden nieuw te bouwen beperkt wordt. Bovendien zijn zij voornemens meer woningen te verkopen. Hierdoor is naar verwachting een nieuw type afspraak nodig om dezelfde doelstellingen te bereiken. Voorstel: kennis nemen van de inhoud van de evaluatie van de regionale afspraken over sociale woningbouw en van bovenstaande toelichting over het vervolg. 2 RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Herijken van ‘30% sociaal’ Bouwstenen voor gesprek De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl V EINDRAPPORT Herijken van ‘30% sociaal’ Bouwstenen voor gesprek Opdrachtgever Stadsgewest Haaglanden, mw. J. De Wijs Auteurs Sjoerd Zeelenberg, Petra Burger, m.m.v. Steven Kromhout Uitgave 15 oktober 2012 Rapportnummer P22880 RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12 ∙ 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 ∙ [email protected] ∙ www.rigo.nl Inhoud 1 Inleiding 1 1.1 Waarom dit rapport? 1 1.2 Leeswijzer 1 2 Over de 30%-prestatieafspraak 2 2.1 Geschiedenis van ‘30% sociaal’ 2 2.2 De regionale 30%-prestatieafspraak 4 2.3 Redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw 5 3 Woningmarktontwikkelingen 6 3.1 De regionale woningvoorraad 6 3.2 Druk op de sociale huursector 13 3.3 Ontwikkeling van inkomensgroepen 16 4 Conclusies 20 4.1 Inzichten 20 4.2 Wat betekent dit voor de 30%-afspraak? 22 4.3 Tot slot: alternatieven 24 Bijlagen 26 B1 Voorraadontwikkelingen 27 B1.1 Omvang en samenstelling voorraad 27 B1.2 Voorraadontwikkeling 29 B1.3 Huurprijzen corporatiebezit 31 B2 Sociale huursector 33 B2.1 Aanbod en verhuringen 33 B2.2 Actief woningzoekenden 36 B2.3 Druk op de sociale voorraad 36 B3 Doelgroepontwikkeling 38 B3.3 Huishoudens 38 B3.4 Toekomstverkenning 42 B4 Begrippen, bronnen en methoden 51 B4.1 Begrippen 51 B4.2 Bronnen en methoden 52 1 Inleiding In dit rapport leveren we achtergronden en onderbouwing ten dienste van het gesprek in de regio Haaglanden gevoerd gaat worden over nut en noodzaak van de ‘30%-afspraak’. In 2010 hebben het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) prestatieafspraken gemaakt, onder andere over nieuwbouwproductie. Bij vas tstelling van de prestatieafspraken is afgesproken om halverwege de periode van ui tvoering de afspraken te heroverwegen. Door het algemeen bestuur van het Stadsg ewest is bij vaststelling van de regionale prestatieafspraken verzocht in het bijzonder te kijken naar de zogenaamde ‘30%-afspraak’. 1.1 Waarom dit rapport? Na de zomer van 2012 willen gemeenten in Haaglanden in gesprek –met elkaar en met andere (markt)partijen – over nut en noodzaak van de regionale 30%-afspraak. Dit gesprek vindt plaats tegen de achtergrond van de herijking van het Regionaal Structuurplan. Om dat gesprek gefundeerd te kunnen voeren, is behoefte aan onderbouwing. Dit rapport voorziet in die onderbouwing. Die onderbouwing bestaat uit het op een rij zetten van de achtergronden en overwegingen bij de 30%-afspraak en een blik op de relevante woningmarktontwikkelingen. Onderwerp van deze evaluatie is niet de vraag of de 30% -afspraak is gerealiseerd. Het onderwerp is ook niet hoe de afspraak heeft gefunctioneerd. Het gaat om het beleid sstreven dat onderwerp van gesprek is: de wens 30% sociaal in de nieuwbouw per gemeente te realiseren. De kern van dat gesprek, en dus de hoofdvraag van deze evaluatie, is als volgt samen te vatten: Is het nog wel nodig vast te houden aan de afspraak om per gemeente ‘30% soc iaal’ te realiseren? Dit rapport bevat geen conclusies over nut en noodzaak van de 30%-afspraak. Wél bevat het feiten en constateringen. Aan de hand van de inzichten die daaruit volgen, kunnen Stadsgewest en SVH het voortouw nemen in het voeren van het gesprek. 1.2 Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de achtergronden van de 30%-afspraak besproken. Hoofdstuk 3 is een samenvatting van de bevindingen uit het onderzoek. Hoofdstuk 4 bevat een aantal inzichten, naar aanleiding van de voorgaa nde hoofdstukken. De uitkomsten van het onderzoek zijn uitgebreider terug te vinden in de bijlagen B1 t/m B3. Tot slot bevat bijlage B4 definities en informatie over het onderzoek. 1 2 Over de 30%-prestatieafspraak In dit hoofdstuk gaan we in op de inhoud en de achtergronden van de 30% prestatieafspraak. 2.1 Geschiedenis van ‘30% sociaal’ ‘30% sociaal’ is een begrip in de wereld van de woningbouwprogramma’s. In veel gemeenten in Nederland speelt dit streven een rol. Het lijkt vanzelfsprekend, maar is dat allerminst. Wat is de geschiedenis van ‘30%-sociaal’? Vinex-afspraken De oorsprong van de ‘30% sociaal’ ligt in de Vinex-afspraken. Eén van de doelen van Vinex was om de (forse) opgave in de woningbouw zo veel mogelijk binnen of nabij bebouwd gebied te realiseren. Met de Vinex-afspraken werd een nieuw sturingsmodel geïntroduceerd door het Rijk. Een belangrijk onderdeel van dat sturingsmodel was dat het Rijk bijdroeg aan de grondexploitaties van de uitleglocaties, door middel van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS). Aan de BLS-subsidies verbond het Rijk voorwaarden. Eén van die voorwaarden had betrekking op het percentage te bouwen woningen in het ‘marktsegment’: ten minste 70%. Een reden voor deze voorwaarde was het risico van oplopende tekorten op de grondexploitaties door een groter aandeel ‘sociale woningen’ en, als gevolg daarvan, 1 hogere BLS-bijdrages door het Rijk. Minder dan 70% marktsegment betekende simpelweg een te groot risico voor het Rijk. Dit was een belangrijke, maar niet de enige reden voor de 30%. Het belang van gedifferentieerde nieuwbouw en ve rnieuwingsruimte voor corporaties in binnenstedelijke gebieden waren andere redenen voor het Rijk om de voorwaarde op te nemen dat in de nieuwbouw 30% sociale woningen werden gerealiseerd. December 1994 bereikten het Rijk en het Stadsgewest Haaglanden ove reenstemming 2 over de Vinex-voorwaarden , waarop het Vinex-uitvoeringsconvenant 1995-2004 Haaglanden op 29 juni 1995 werd vastgesteld. Het Rijk stelde ruim f260 miljoen beschikbaar voor de ontwikkeling van bouwlocaties. Het Stadsgewest verzekerde op zijn beurt de toevoeging van 42.000 woningen aan de voorraad. Op het regionale totaal van de uitleglocaties bedroeg het aandeel in de ‘sociale bouwsector’ 30% , zo werd 1 Evaluatie verstedelijking VINEX 1995 tot 2005, RIGO Research en Advies en OTB i.o. v. Ministerie van VROM, januari 2007. 2 TK 24 054, nr. 2., 22 februari 1995. 2 3 afgesproken, waarbij differentiatie per bouwlocatie mogelijk was – na goedkeuring 4 door het algemeen bestuur van de regio. Regionale woonvisie, verstedelijkingsafspraken en het regionaal structuurplan Tegen het einde van de looptijd van de Vinex-afspraken is eind 2003 de regionale woonvisie Haaglanden 2000-2015 vastgesteld. Deze bevat een regionaal kwantitatief woningbouwprogramma van 90.000 woningen waardoor de voorraad de facto met zo’n 60.000 woningen zal toenemen. In de woonvisie wordt gesproken over een ‘b ehoefte aan variatie’, wat ertoe leidt dat het woningbouwprogramma in ieder geval 30% sociale woningen bevat waarvan twee derde in de sociale huursector. Dit moet 5 bovendien leiden tot nieuwe kwaliteiten in dit prijssegment. De komst van de regionale woonvisie liep parallel met een aanpassing in het Vinexinstrumentarium begin jaren ’00. De Vinex-convenanten werden vervangen door verstedelijkingsafspraken tussen het Rijk en de regio’s. De BLS -subsidies bleven bestaan – zij het in afgeslankte vorm. Die verstedelijkingsafspraken hadden ten doel de woningbouwproductie te stimuleren en zo het woningtekort te verlagen en bovendien 6 ruimte te creëren voor stedelijke vernieuwing. De verstedelijkingsafspraken waren primair kwantitatief van aard en kregen hun kwalitatieve uitwerking in de Meerjaren Ontwikkelingsprogramma’s van het ISV -2. In het convenant tussen Stadsgewest en Rijk werd al gewezen op het belang van regionale samenhang in omvang én samenstelling van het gemeentelijk woningbouwpro gram7 ma. Expliciet is het uitgangspunt van het Rijk opgenomen dat randgemeenten rond de grote steden dienen bij te dragen aan de huisvesting van lage inkomensgroepen. De BLS-gelden waren verbonden aan de realisatie van de woningbouwambities uit de regionale woonvisie: alleen de regionaal afgesproken 30% sociale woningbouw komt 8 9 voor subsidiëring in aanmerking. Die 30% moest per gemeente gehaald worden; het was dus een regionale afspraak over gemeentelijke prestaties. 3 Vinex-uitvoeringsconvenant 1995-2004, 29 juni 2009. 4 TK 23 599, nr. 9, 13 april 1994; Uitvoeringsconvenant Vinex Haagse regio, brief aan de g emeenteraad van Den Haag, 3 februari 1995. 5 Woonvisie Haaglanden 2000-2015, p. 76. 6 Evaluatie woningbouwafspraken 2005 – 2009, RIGO Research en Advies i.o.v. Ministerie van VROM, oktober 2010. 7 Convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 Haaglanden, 2004. 8 Brief aan de gemeenteraad van Den Haag, 8 maart 2005. 9 Gemeenten die in de periode 2005-2010 minder dan 25% sociale woningbouw realiseerden ontvingen in het geheel geen financiële middelen. Bij een aandeel sociale woningbouw tu ssen 25 en 30% gold dat naar rato van het aantal niet-gerealiseerde sociale woningen een korting werd toegepast. 3 In 2008 werd het streven naar 30% sociaal in de nieuwbouw per gemeente vastgelegd 10 in het Regionaal Structuurplan. Het belang van regionale samenhang in de woningbouwprogrammering, een gedifferentieerd aanbod, vitale wijken en het spreiden van de doelgroep over de regio golden als belangrijkste argumenten voor dit s treven. Regionale prestatieafspraken 2010-2014 De regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen Stadsgewest en SVH zijn een voortzetting van de eerder ingeslagen koers, waarin een ongedeelde regio het gezamenlijk streven is en het adequaat huisvesten van de lage inkomens een gezamenlijke regio11 nale zorg. Het streven naar 30% sociaal in de nieuwbouw, zoals eerder vastgelegd in het Regionaal Structuurplan en de regionale woonvisie, wordt overgenomen in de vorm van de 30%-prestatieafspraak, zie hierna in paragraaf 2.2. 2.2 De regionale 30%-prestatieafspraak In de vorige paragraaf werd de voorgeschiedenis van de 30% -afspraak geschetst. Deze paragraaf is gewijd aan de afspraak zelf: wat staat er precies in de prestatieafspraken? In de Regionale Prestatieafspraken 2010 – 2014 tussen SVH en Stadsgewest Haaglanden is opgenomen dat partijen een wederzijdse inspanning erkennen met betrekking tot het realiseren van sociale nieuwbouw. In feite zijn er drie afspraken gemaakt: a) Per gemeente wordt (ten minste) 30% van de totale nieuwbouw in de sociale sector gerealiseerd. Voor de 30% geldt dat ten minste 2/3 uit daadwerkelijk nieuwgebouwde woningen en maximaal 1/3 uit vernieuwde woning en bestaat. 12 Onder ‘sociale woningen’ worden zowel sociale huurwoningen als sociale koopwo13 ningen verstaan. Over de samenstelling van de sociale nieuwbouwproductie zijn nadere afspraken gemaakt: b) Op regionaal niveau wordt minimaal 25% in de sociale huur gerealiseerd en per gemeente wordt maximaal 10% in de sociale koop gerealiseerd. Tot slot is een afspraak gemaakt over de minimale regionale productie door corporaties: c) De corporaties garanderen jaarlijks ten minste 900 sociale woningen te bouwen en partijen streven ernaar om de aantallen woningen in het Regionaal Structuu rplan en de Regionale Woonvisie te realiseren . Het Stadsgewest draagt ervoor zorg dat de afspraak per gemeente wordt gerealiseer d en dat gemeenten worden aangesproken indien deze afspraak niet wordt gereal i- 10 Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020, vastgesteld 16 april 2008. 11 Regionale prestatieafspraken Haaglanden 2010-2014, pp. 2-4. 12 Huurwoningen met een subsidiabele huurprijs onder de huurprijsgrens. 13 Woningen waarvan de geraamde kosten voor het in eigendom verkrijgen niet hoger zijn dan €181.000 (prijspeil januari 2009). 4 seerd. De SVH draagt er zorg voor dat de afspraak ook daadwerkelijk door de aang esloten leden wordt ingevuld. In de regionale prestatieafspraken is een aantal voorwaarden opgeno men om de gewenste regionale productie tot stand te brengen, bijvoorbeeld over de preferente positie van de SVH-corporaties. Verder is afgesproken dat de precieze samenstelling en productie op gemeentelijk niveau door gemeente en corporatie(s) worden bepaald. Naast de afspraken over nieuwbouwproductie hebben SVH en Stadsgewest onder andere huisvestings- en toewijzingsafspraken gemaakt. 2.3 Redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw Waarom zouden corporaties en gemeenten afspraken maken over social e nieuwbouw? Er zijn ten minste acht redenen waarom het zin heeft om op regionaal niveau afspraken te maken over sociale nieuwbouw. Sommige zijn in dit hoofdstuk impliciet al naar voren gekomen. De vraag in hoeverre deze overwegingen in Haaglanden een rol hebben gespeeld, is hier niet aan de orde: het gaat hier om het benoemen van de afzonderlijke, mogelijke redenen voor regionale afspraken over sociale nieuwbouw. 1) Het is wenselijk dat de kwaliteit van de sociale voorraad verbetert. Delen van de sociale voorraad voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd (waar onder ook qua duurzaamheid) en moeten verbeterd of vervangen worden. De omvang van de voorraad mag daarbij echter niet afnemen en dus moeten in de nieuwbouw sociale woningen worden gerealiseerd. 2) Het is wenselijk de sociale voorraad beter over de regio te spreiden. Een betere ruimtelijke spreiding draagt bij aan de spreiding van lage inkomens over de regio. Dit vermindert bovendien het risico op een eenzijdige bevolkingsopbouw in wijken. 3) Het is wenselijk dat (een deel van de) nieuwbouw in de regio betaalbaar is. Ook de lage inkomens moeten immers in aanmerking komen voor een nieuwbouwwoning. 4) Het is wenselijk dat de sociale voorraad aansluit bij de regionale vraag en dus in omvang aansluit bij de huidige en nieuwe doelgroepen. 5) Het is wenselijk een gevarieerde wijkopbouw te krijgen en eenvormigheid in de sociale productie te voorkomen. 6) Er is sprake van een regionaal werkende woningmarkt en dus moeten afspraken over die woningmarkt zoveel mogelijk vanuit regionaal perspectief vorm krijgen. Hadden de eerste zes afspraken een inhoudelijk karakter, de volgende twee zijn van meer procedurele of intentionele aard. 7) Partijen willen gezamenlijk een beleidslijn bevestigen en uitspreken hier samen voor te willen gaan. 8) De aandacht voor sociale nieuwbouw mag niet verslappen. Sociale nieuwbouwproductie moet op de regionale en lokale agenda’s blijven staan. 5 3 Woningmarktontwikkelingen De wereld heeft niet stilgestaan sinds SVH en het Stadsgewest de prestati eafspraken ondertekenden. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste w oningmarktontwikkelingen samengevat. Dat doen we door te kijken naar ontwikkelingen in de voorraad (3.1), de druk op de sociale voorraad (3.2) en de ontwikkeling van de inkomensgroepen (3.3). 3.1 De regionale woningvoorraad 3.1.1 Omvang en samenstelling 14 15 De totale woningvoorraad in Haaglanden bedraagt in 2011 ongeveer 478.000 woni ngen, waarvan de helft in de gemeente Den Haag staat. Midden-Delfland is met ruim 7.100 woningen de kleinste gemeente. In de regio is de helft van de woningen een koopwoning (49%), maar tussen de regiogemeenten bestaan grote verschillen. Zo ligt het aandeel koopwoningen in Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp 16 aanmerkelijk hoger (rond 65%), en in Delft, Den Haag en Rijswijk lager. In de regio is een derde van de woningen een corporatiewoning. In Figuur 1 en Figuur 2 is het aandeel corporatiewoningen per gemeente te zien. Duidelijk is dat de corporatiesector in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp kleiner is dan gemiddeld, en in Rijswijk, Delft en Zoetermeer juist groter (zie ook Figuur 8). Die corporatiewoningen zijn in meer dan 95% van de gevallen sociale huurwoningen: woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens. De helft van de woningen betreft een woning met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens. Zie Figuur 3. Die sociale huurwoningen zijn gemiddeld genomen iets duurder geworden in de afgelopen drie jaar, als gevolg van mutaties en de jaarlijkse huurverhoging. In Figuur 3 is te zien dat de sociale huurwoningen in Delft en Zoetermeer goedkoper dan het regionaal gemiddelde, en in Westland en Pijnacker-Nootdorp aanmerkelijk duurder zijn. Ook voor de koopsector geldt dat er behoorlijke verschillen tussen gemeente in de regio zijn. Van alle woningen in de regio was in 2009 ruim 13% een goedkope koo pwoning (tot €180.000 destijds), zoals te zien is in Figuur 4. Met name Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg hadden een relatief grote voorraad goedkope koo pwoningen. De opbouw van de voorraad heeft vanzelfsprekend zijn invloed op het aanbod. Ter illustratie toont Figuur 5 het aanbod van koopwoningen op Funda medio augustus 2012; in Rijswijk en Den Haag ligt het percentage woningen met een vraa gprijs onder €188.000 ruim boven het regionaal gemiddelde (van een derde). 14 Een toelichting op de cijfers in dit hoofdstuk is te vinden in bijlagen B1, B2 en B3. 15 Zie Bijlage 4 voor een overzicht van de gehanteerde begrippen en definities. 16 Zie Bijlage 1 voor de bijbehorende tabellen. 6 In 2009 werd al geconcludeerd dat de vraag naar koopwoningen aanmerkelijk groter 17 is dan het aanbod (ruim 18.000 was de schatting in 2009). Het ligt voor de hand dat een dergelijk tekort een prijsopdrijvend effect heeft, waardoor het voor lage inkomens moeilijker wordt op de koopmarkt te slagen. De daling van de huizenprijzen als gevolg van de economische crisis zal de afgelopen jaren ongetwijfeld voor verlichting 18 hebben gezorgd voor de lagere inkomens , maar daar staan de aangescherpte financieringseisen dan weer tegenover. Al met al ligt het niet voor de hand dat het vraa gdruk substantieel verminderd is. In Figuur 6 is de vraagdruk in de koopsector per gemeente in de regio uitgesplitst naar prijsklasse, door de vraag te confronteren met de voorraad in de gemeente. Die vraagdruk moet als volgt worden geïnterpreteerd. In Pijnacker -Nootdorp is de vraagdruk 1, wat betekent dat de vraag naar koopwoningen tot €215.000 even groot is als de voorraad. Te zien is dat in gemeenten met een relatief kleine goede koopsector de vraagdruk naar goedkope koopwoningen logischerwijs hoog is. Er zijn geen recentere gegevens over de (toekomstige) vraag naar goedkope koopwoningen beschikbaar. F i g u u r 1 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t i e w o n in g e n in c lu s ie f v r ij e s e c t o r ( 2 0 1 2 ) Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO 17 Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke Planning, november 2010. 18 Zoals valt af te leiden uit de Woningmarktmonitor Haaglanden 2009. 7 F i g u u r 2 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e re g io Haaglanden, 2012 100% 7% 11% 90% 22% 19% 23% 80% 70% 12% overige huur 18% 22% corporatiebezit 22% koop 26% 37% 27% 48% 36% 33% 60% 8% 10% 20% 33% 26% 50% 40% 70% 30% 20% 68% 66% 53% 41% 45% 45% 51% 51% 49% 10% 0% Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO F i g u u r 3 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d c o rp o ra t ie b e z it p e r g e m e e n t e n a a r p r ij s (2011) 100% 2% 90% 14% 4% 24% 80% 4% 24% 4% 3% 6% 17% 24% 7% 6% 2% 4% > vrije sectorgrens 15% 22% 17% 37% 31% aft. grens tot vrije sectorgrens 70% 60% kwal.grens tot aft.grens 54% 62% 50% 53% 40% 60% 61% 63% < kwal. kortingsgrens 59% 55% 30% 56% 64% 20% 10% 29% 18% 13% 0% 9% 16% 5% 12% 20% 18% 4% Bron: SVH, bewerking RIGO 8 F i g u u r 4 V e r d e l i n g w o n i n g v o o r ra a d n a a r p r ij s k la s s e k o o p e n h u u r (2 0 0 9 ) Bron: WoON 2009 in ‘Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke Planning, november 2010 F i g u u r 5 V e r d e l i n g a a n b o d v a n k o o p w o n in g e n n a a r v ra a g p r ij s (p e r 1 3 - 8 - 2 0 1 2 ) < €188.000 Delft 406 Den Haag 629 3.177 Leidschendam-Voorburg 3.875 415 Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp > €188.000 691 15 106 28 562 Rijswijk 439 Wassenaar 343 37 Westland 500 176 Zoetermeer 1.058 539 regio Haaglanden 1.104 5.232 0% 20% 8.868 40% 60% 80% 100% Bron: Funda, bewerking RIGO 9 F i g u u r 6 V r a a g d r u k n a a r p r i j s k la s s e in d e k o o p s e c t o r p e r g e m e e n t e Bron: WoON 2009 in ‘Haaglanden, verbeteren toetreding tot koopsector’, Bureau Stedelijke Planning, november 2010 3.1.2 Ontwikkelingen in de voorraad In de periode 2008 tot en met 2011 zijn aan de woningvoorraad in Haaglanden bijna 21.750 woningen toegevoegd en ongeveer 5.000 woningen onttrokken. Jaarlijks groeide de voorraad dus gemiddeld met zo’n 4.200 woningen. De gemeenten waar de afgelopen jaren de meeste nieuw- en verbouw werd gerealiseerd zijn Den Haag (gemiddeld zo’n 2.700 woningen per jaar), Pijnacker-Nootdorp (ca. 700 woningen per jaar) en Delft (ca. 650 woningen per jaar) . Voor Den Haag wekt 19 dit geen verbazing; dit is immers de grootste gemeente van de regio. Door die groei van de voorraad is de verdeling huur – koop in de regio én per gemeente niet noemenswaardig veranderd. Dit is, gelet op de relatief kleine aantallen, op zichzelf niet verwonderlijk. Desalniettemin is een duidelijke lijn te zien: in bijna alle gemeenten worden meer huurwoningen dan koopwoningen gesloopt en meer koopwoningen gerealiseerd dan huurwoningen. Het aantal toevoegingen aan de voorraad neemt de afgelopen jaren duidelijk af, o nder invloed van de crisis. Dat is duidelijk te zien in Figuur 7. Daarbinnen groeit het aandeel huurwoningen. Was in 2009 het merendeel van de toevoegingen nog een koopwoning, na 2010 worden meer huurwoningen gerealiseerd. Een teken dat de afgelopen jaren vooral de markt voor koopwoningen is ingezakt. Uit de woningmarktmonitor van het Stadsgewest is af te leiden dat in 201 1 46% van de toevoegingen in de regio een ‘sociale woning’ was. Het betreft alleen toevoegin19 Zie voor de cijfers de tabellen in Bijlage 1. 10 gen en niet vernieuwbouw. Bovendien gaat het voor verreweg het grootste deel om sociale huursector. Figuur 8 toont de relatie tussen het aandeel corporatiebezit en aandeel sociaal in de toevoegingen per gemeente (en voor de regio). De figuur maakt de grote verschillen tussen het aandeel corporatiebezit per gemeente duidelijk. De onderlinge verschillen in het aandeel sociaal in de toevoegingen (waar de 30% -afspraak over gaat) zijn ook groot. Uit Figuur 8 is een verband af te leiden, namelijk dat in gemeenten met relatief veel corporatiebezit het aandeel sociale nieuwbouw hoger ligt dan in andere gemeenten. Een verklaring voor dat verband kan zijn dat in gemeenten met veel corporatiebezit relatief veel ‘activiteit’ is door corporaties, en in die gemeenten dus verhoudingsgewijs veel sociale woningbouw plaatsvindt. De ‘extreme’ positie van Delft in de figuur wordt verklaard door de vele studentenwoningen in de stad. De gemeente PijnackerNootdorp lijkt een uitzondering op dit verband, maar ook hiervoor is een logische verklaring, namelijk de oplevering van een groot complex dat stamt uit de VINEX periode. F i g u u r 7 T o e v o e g i n g e n a a n d e re g io n a le w o n in g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m e n a a n deel huur 5.000 100% 4.500 90% toevoegingen koop 4.000 80% percentage huur 3.500 70% 3.000 60% 2.500 50% 2.000 40% 1.500 30% 1.000 20% 500 10% - toevoegingen huur 0% 2008 2009 2010 2011 Bron: Stadsgewest Haaglanden 11 F i g u u r 8 R e l a t i e t u s s e n a a n d e e l c o rp o ra t ie b e z it (2 0 1 2 ) e n a a n d e e l t o e v o e g in g e n sociaal (gemiddelde 2009 -2011) per gemeente 60% % corporatiebezit 50% Delft 40% Rijswijk Den Haag Zoetermeer regio Haaglanden LeidschendamWassenaar Voorburg Westland Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp 30% 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% % toevoegingen sociaal Bron: SVH, bewerking RIGO en Stadsgewest Haaglanden 3.1.3 Belangrijkste conclusies Op basis van de informatie over de regionale woningvoorraad in deze paragraaf ku nnen de volgende, samenvattende, conclusies worden getrokken: In de regio is één op de drie woningen een corporatiewoning. Dat zijn in 95% van de gevallen sociale huurwoningen en in 75% van de gevallen woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Het aandeel corporatiewoningen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de voorraad in Den Haag; daar staan de helft van alle corporatiewoningen in de r egio. Maar er zijn verschillen in percentage corporatiewoningen: bijvoorbeeld in Delft is de corporatievoorraad groter (48%). Ook in de koopsector bestaan grote verschillen. De goedkope koopsector is met name in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk groter dan het regionaal gemiddelde. De vraag naar goedkope koopwoningen in de regio is aanzienlijk. In gemeenten met een kleine goedkope voorraad (zoals Midden -Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp) is de vraagdruk groter dan in gemeenten met een relatief grote goedkope koopvoorraad. De corporatiewoningen zijn iets duurder geworden sinds 2009; dit lijkt een logisch gevolg van harmonisatie en de jaarlijkse huurprijsstijging. In Pijnacker-Nootdorp en Westland is de corporatievoorraad duurder dan in de andere gemeenten; in Delft en Zoetermeer zijn ze gemiddeld genomen juist iets goedkoper. 12 De totale woningvoorraad groeit. Die groei neemt wel af, zeker in de koopsector, als gevolg van de crisis. Dat heeft onder andere tot gevolg dat de 30% sociale toevoegingen op regionaal niveau ruim wordt gehaald in de afgelopen drie jaar: in 39% van de gevallen betrof het ‘sociale woningbouw’. Er zijn wat dit betreft duidelijke verschillen tussen gemeenten. In de gemeenten Midden Delfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30% de afgelopen jaren gemiddeld genomen niet gehaald; in Delft was ruim 80% soc iaal toegevoegd. Er is een positief verband zichtbaar tussen het aandeel corporatiebezit en % sociale toevoegingen in een gemeente: een groot aandeel corporatiebezit in een gemeente gaat gepaard met een groot aandeel sociale nieuwbouw. Hieruit kan je opmaken dat de gemeentelijke woningvoorraden qua samenste lling niet meer op elkaar gaan lijken, maar dat de onderlinge verhoudingen grosso modo in stand blijven. 3.2 Druk op de sociale huursector 3.2.1 Ontwikkeling aanbod In 2011 werden in de regio Haaglanden ruim 8.900 corporatiewoningen via adverten20 ties aangeboden. In de helft van de gevallen betrof het woningen in Den Haag; Zo etermeer en Delft zijn beide goed voor zo’n 13-14% van de advertenties. Het corporatieaanbod loopt langzaam maar gestaag terug; in 2011 lag het aanbod 5% lager dan in 2009. Hierin zitten opvallende verschillen: alleen in de gemeenten Den Haag, Midden -Delfland en Zoetermeer is het aantal advertenties lager uitgevalle n. In de andere gemeenten werden in 2011 meer woningen aangeboden dan in 2009. In Zoetermeer ligt een mogelijke verklaring in de herstructurering en sloopopgaven de afgelopen jaren en de teruglopende dynamiek als gevolg daarvan. Dit geldt niet voor Den Haa g aangezien hier het corporatiebezit de afgelopen jaren is toegenomen. 3.2.2 Prijzen en inkomens Binnen de verhuringen zien we een verschuiving naar de duurdere huurklassen on tstaan. In 2011 had 74% van de verhuurde corporatiewoningen in Haaglanden een huur tot de aftoppingsgrens; in 2009 was dit nog 79%. Bij mutatie kunnen corporaties de huur van een woning harmoniseren: bijstellen aan de hand van het streefhuurb e21 leid van de corporatie. Vanwege de veranderende financiële omstandigheden neemt 20 Het betreft hier reguliere woningaanbiedingen zoals opgenomen in de SVH aanbodrapportage. 21 Zoals de consequenties van de Europese beschikking, de toekomstige bi jdrage aan de Huurtoeslag en de teruglopende inkomsten uit verkoop. 13 voor veel woningcorporaties de druk toe om hogere streefhuren te gaan hanteren. Toch is het overgrote deel van het aanbod in Haaglanden (met huurtoeslag) nog altijd betaalbaar voor de primaire doelgroep. Als we per gemeente kijken naar de prijsklassen waarin de corporatiewoningen zijn aangeboden, dan zien we dezelfde verschillen tussen de gemeenten die we eerder zagen bij de voorraad. Met aan de ene kant Delft, waar relatief veel goedkope woni ngen worden aangeboden. En aan de andere kant Pijnacker -Nootdorp, waar een relatief groot deel van het aanbod een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen heeft. Figuur 9 toont de relatie tussen de prijzen van de woningen die zijn verhuurd en d e inkomens van de woningzoekenden die de woningen hebben gekregen. Uit de figuur blijkt dat er een sterke relatie is tussen de prijzen van de woningen en de inkomens van geslaagde woningzoekenden. Hoe groter het deel van de woningen dat een huu rprijs tot de aftoppingsgrens heeft, hoe meer woningen in een gemeente zijn verhuurd aan woningzoekenden die tot de primaire doelgroep behoren. Delft, Den Haag en Zoetermeer zijn gemeenten met relatief veel betaalbaar aanbod en daardoor veel verhuringen aan doelgroephuishoudens. In Pijnacker-Nootdorp en Westland is het omgekeerde het geval. De relatie tussen prijzen en inkomens verloopt niet helemaal één op één. F i g u u r 9 R e l a t i e t u s s e n a a n d e e l v e rh u r in g e n t o t d e a f t o p p in g s g re n s e n a a n d e e l v e r h u r i n g e n a a n d e p r i m a i r e d o e lg ro e p , 2 0 1 1 22 90% % verhuringen aan doelgroep 85% 80% Delft 75% Den Haag regio Haaglanden LeidschendamVoorburg Midden-Delfland 70% 65% Pijnacker-Nootdorp Westland 60% Zoetermeer Wassenaar Rijswijk 55% 50% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% % verhuringen tot aftoppingsgrens Bron: SVH aanbodrapportage, bewerking RIGO 22 Hiervoor is het totaal aantal verhuringen gebruikt, inclusief de verhuringen aan rechtspers onen. 14 3.2.3 Woningzoekenden, inschrijvingsduur en reacties Eind 2011 stonden ruim 113.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haa glanden. Vorig jaar hebben ruim 68.000 woningzoekenden een of meerdere keren op aangeboden woningen gereageerd; ruim 8.000 minder dan in 2009. Er zijn dus minder woningzoekenden actief dan enkele jaren geleden. Eén van de verklaringen hiervoor is de Europese beschikking, waardoor woningzoekenden met een hoger inkomen nauwelijks meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het ligt voor de hand dat zij als gevolg hier van minder (of niet meer) reageren. Ook uit het aantal reacties van woningzoekenden per aangeboden woning blijkt dat de vraagdruk op de sociale huursector is afgenomen. Ondanks de daling van het aanbod is het aantal reacties per woning in alle prijsklassen flink gedaald ten opzichte van 2009. Dit heeft overigens nog niet geleid tot een duidelijke afname van de wach ttijden. De gemiddelde inschrijvingsduur van geslaagde woningzoekenden bij verh uring bedroeg 39 maanden in 2011. Figuur 10 laat per gemeente zien hoeveel reacties er in 2011 per woning zijn uitgebracht en hoeveel inschrijvingsduur de geslaagde woningzoekenden hadden. Wanneer veel woningzoekenden op een woning reageren, betekent dat nog niet dat er ook veel inschrijvingsduur nodig is om de woning te krijgen. Er wordt het meest gereageerd op woningen in Rijswijk en Zoetermeer, maar de benodigde inschrijvingsduur lag in 2011 maar net boven het regionale gemiddelde. In Midden -Delfland is de gemiddelde inschrijvingsduur het hoogst. 3.2.4 Belangrijkste conclusies Op basis van de informatie over de druk op de sociale huursector in deze paragraaf kunnen de volgende, samenvattende, conclusies worden getrokken: Het vrijkomend aanbod in de sociale huursector in 2011 is gedaald ten opzichte van het aanbod in 2009. Er vindt een verschuiving van het aanbod plaats naar duurdere huurklassen. Desalniettemin heeft bijna driekwart van de nieuwe verhuringen door corpor aties een huur onder de aftoppingsgrenzen. Het aandeel verhuringen aan de primaire doelgroep hangt duidelijk samen met het aandeel aangeboden woningen onder de aftoppingsgrenzen. Het aantal actief woningzoekenden is afgenomen, dit kan een gevolg zijn van de Europese beschikking, als gevolg waarvan hogere inkomen nog maar beperkt in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. De gemiddelde benodigde inschrijvingsduur voor een woning is ongeveer gelijk gebleven. Ondanks dat de vraagdruk iets lijkt af te nemen, is deze over het algemeen hoog in de regio. 15 F i g u u r 1 0 R e l a t i e t u s s e n g e m id d e ld e in s c h r ij v in g s d u u r (in m a a n d e n ) b ij v e rh u rin g e n g e m i d d e l d a a n t a l r e a c t i e s p e r a a n g e b o d e n w o n in g p e r g e m e e n t e ( 2 0 1 1 ) 23 80 Midden-Delfland gemiddelde inschrijfduur 70 Westland 60 50 Wassenaar LeidschendamVoorburg Rijswijk Pijnacker-Nootdorp regio Haaglanden 40 Zoetermeer Delft Den Haag 30 60 80 100 120 140 160 180 200 220 gemiddeld aantal reacties per woning Bron: SVH aanbodrapportage, bewerking RIGO 3.3 Ontwikkeling van inkomensgroepen 3.3.1 Inkomensgroepen in 2012 De inkomensgroepen zijn niet gelijk verdeeld over de gemeenten in de reg io Haaglanden. In Delft en Den Haag wonen beduidend meer huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren dan in de andere gemeenten. Vooral in Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar wonen relatief veel huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit de RPA (zie bijlage 4 voor de inkomensgrenzen) . De verdeling van de inkomensgroepen hangt nauw samen met andere kenmerken van het huishouden. In gemeenten waar veel doelgroephuishoudens wonen, wonen ook relatief veel jongeren en alleenstaanden. Deze groepen hebben over het algemeen een lager inkomen dan huishoudens in de gezinsfase. 23 Het gaat om verhuringen exclusief de verhuringen via rechtspersonen en om reactie per regulier aangeboden woningen. 16 F i g u u r 1 1 R a m i n g h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n den in 2012 100% 90% 80% 38% 41% 48% 48% 54% 70% 63% 58% 61% 45% 54% hoge inkomens midden inkomens primaire doelgroep 60% 13% 50% 20% 20% 18% 20% 30% 19% 49% 19% 17% 39% 26% 10% 18% 19% 21% 22% 40% 32% 30% 21% 23% 28% 36% 0% Bron: WoON 2009, bewerking RIGO F i g u u r 1 2 R a m i n g h u i s h o u d e n s n a a r D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in d e re g io Haaglanden in 2012 100% 90% 80% 45% 50% 70% 63% 60% 59% 72% 72% 28% 28% 65% 59% 55% 66% niet DAEB-doelgroep DAEB-doelgroep 50% 40% 30% 20% 10% 55% 50% 37% 41% 35% 41% 45% 34% 0% Bron: WoON 2009, bewerking RIGO 17 3.3.2 Toekomstverkenning Om de toekomstige ontwikkeling van de inkomensgroepen te verkennen, hebben we een raming uitgevoerd op basis van de bevolkingsprognose van het CBS en drie ec onomische scenario’s (zie voor toelichting Bijlage 4). Het aantal huishoudens in Haaglanden zal de komende jaren naar verwachting to enemen, van ruim 495.000 huishoudens in 2012 naar meer dan 507.000 huishoudens in 2015, bijna 525.000 huishoudens in 2020 en 556.000 huishoudens in 2030. Hoeveel van die huishoudens tot de primaire doelgroep zullen behoren, is afhankelijk van de economische ontwikkeling. Tot 2015 zal het percentage dat tot de primaire doelgroep behoort in alle scenario’s nog toenemen, tot 37% in 2015. Wanneer de economie na 2015 weer aantrekt, kan dit aandeel weer gaan dalen, maar bij een o ngunstige economische ontwikkeling is ook een verdere stijging mogelijk (Figuur 13). Gezien de verwachte huishoudensgroei zal het aantal huishoudens in Haaglanden dat tot de primaire doelgroep behoort, zelfs in het lichtecrisisscenario bli jven stijgen tot 2030. In het basisscenario stijgt dit aantal van 176.000 doelgroephuishoudens in 2012 naar ruim 200.000 in 2030. F i g u u r 1 3 O n t w i k k e l i n g v a n a a n d e e l p r im a i re d o e lg r o e p v o lg e n s d e b a s is v a ria n t , i n c l u s i e f b a n d b r e e d t e b i j z w a re c r is is v a ria n t (z w c ) e n d e l ic h t e c ris is v a r ia n t ( lc ), 2009, 2012, 2015, 2020 en 2030 45% basis zwc 40% lc 35% 30% 25% 20% 2009 2012 2015 2020 2030 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO Als we (grof gezegd) de huidige woonsituatie van inkomensgroepen projecteren op de toekomstige huishoudens, dan groeit de behoefte aan sociale woningen de komende jaren flink, als gevolg van de toename van de doelgroep. Dit komt voor een belangrijk deel doordat de behoefte aan woningen tot de huurprijsgrens groeit. In de basisvari- 18 ant neemt deze behoefte toe van 197.000 in 2012 naar 207.000 in 2020 en 214.000 in 2030 (Figuur 14). F i g u u r 1 4 P r o j e c t i e v a n b e h o e f t e a a n h u u rw o n in g e n o n d e r d e v r ij e s e c t o rg r e n s , volgens de basisvariant, 2009, 2012, 2015, 2020 en 2030 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 3.3.3 Belangrijkste conclusies Op basis van de informatie over de ontwikkeling van de inkomensgroepen in deze paragraaf kunnen de volgende, samenvattende, concl usies worden getrokken: 36% van de huishoudens in de regio Haaglanden behoort tot de primaire inkomensgroep (in 2012). Deze huishoudens zijn niet evenredig verdeeld over de gemeenten in de regio. Het aantal huishoudens in de regio neemt naar verwachting toe met ruim 10% (zo’n 61.000 huishoudens) tot 2030. Afhankelijk van de economische ontwikkeling in de komende 20 jaar neemt het % doelgroephuishoudens af (lichtecrisisvariant) of toe (zware crisisvariant). Als gevolg van bovenstaande twee punten zal ook in een relatief gunstig econ omisch scenario de primaire doelgroep in omvang toenemen. Als de toekomstige vraag van de primaire doelgroep zich, net als in 2012, richt op huurwoningen tot de huurprijsgrens, dan zal de behoefte aan deze woningen als gevolg van de demografische en economische ontwikkeling dus tot 2030 nog toenemen. 19 4 Conclusies Op basis van de vorige hoofdstukken komen we tot een aantal inzichten en conclusies met betrekking tot de regionale afspraken over sociale nieu wbouw, die dienen als gespreksstof voor de regio. Per onderwerp hebben we de kern in bullets samengevat. 4.1 Inzichten In hoofdstuk 2 is een achttal redenen genoemd om regionale afspraken te maken over sociale nieuwbouw. Uiteindelijk vragen die redenen om een mening: je kunt er iets van vinden. De woningmarktontwikkelingen uit het vorige hoofdstuk bieden houvast bij het vormen van die mening. Ten minste drie zaken werden duidelijk. 4.1.1 Spreiding voorraad en inkomensgroepen Er zijn grote verschillen in de opbouw van de voorraad tussen de gemeenten. Daardoor zijn er ook duidelijke verschillen in de verdeling van inkomensgroepen. Spreiding van sociale nieuwbouw draagt dus bij aan spreiding van lage inkomens. Allereerst is duidelijk geworden dat er grote verschillen zijn in de opbouw van de voorraad in de regio, zowel in de huur- als in de koopsector. In absolute zin staan de meeste corporatiewoningen in Den Haag. In relatieve zin is Delft een uitschieter (48%) ten opzichte van het regionaal gemiddelde van 33%. De goedkope koopsector en het goedkope aanbod zijn met name in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk groter dan het regionaal gemiddelde. Ook in de verdeling van inkomensgroepen zijn duidelijke verschillen. In de gemeenten Delft en Den Haag ligt het aandeel huishoudens dat behoort tot de DAEB-doelgroep boven het regionaal gemiddelde van 45% (in 2012). Met name in Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is dat aandeel lager: 28% (in 2012). De lage inkomensgroepen zijn dus niet evenredig verdeeld over de gemeenten. Tussen beide zit een duidelijk verband. In gemeenten met een grote betaalbare voo rraad zijn meer primaire inkomens te vinden. Dat betekent ook dat we kunnen concl uderen dat het spreiden van sociale nieuwbouw bijdraagt aan de spreiding van de lage inkomens. 4.1.2 Sociale nieuwbouw De regionale woningvoorraad groeit jaarlijks gemiddeld met 4.200 woningen. De woningbouwproductie loopt wel terug, als gevolg van de economische tege nwind. De afgelopen jaren was een substantieel deel van de nieuwbouw sociaal: 39%. Een belangrijke verklaring daarvoor is de verminderde productie in andere woningmarktsegmenten. 20 Tussen de gemeenten zitten duidelijke verschillen. In Midden Delfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30% de afgelopen jaren gemiddeld genomen niet gehaald; in Delft was ruim 80% sociaal toegevoegd. Een groot aandeel corporatiebezit in een gemeente gaat gepaard met een groot aandeel sociale nieuwbouw. De onderlinge verhoudingen in samenstelling van de woningvoorraad blijven dus grosso modo in stand. In de periode 2009-2011 groeide de regionale woningvoorraad jaarlijks met zo’n 4.200 woningen. Verreweg de meeste woningen werden gebouwd in Den Haag en Delft, gevolgd door Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer. Die groei neemt de laatste jaren duidelijk af, zeker in de koopsector, als gevolg van de crisis. De afgelopen jaren (2009 – 2011) was 39% van de nieuwbouw in de regio Haaglanden sociaal. Tussen gemeenten zijn duidelijke verschillen: in de gemeenten MiddenDelfland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Westland werd de 30% de afgelopen jaren gemiddeld genomen niet gehaald. In Delft was ruim 80% sociaal toegevoegd. Dat meer dan 30% van de nieuwbouw in de regio sociaal is, heeft onder andere te maken met het terugvallen van de woningbouwproductie in de and ere segmenten. Met name in de koopsector is de nieuwbouw de afgelopen jaren ingezakt. Het is aa nnemelijk dat het de komende tijd ook voor woningcorporaties in Haaglanden moeili j24 ker wordt om de nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren te continueren. 4.1.3 Aansluiten bij de vraag Er is niet een één op één relatie te leggen tussen omvang van de doelgroep ene rzijds en omvang van de sociale voorraad anderzijds. De druk op sociale voorraad blijft onverminderd hoog. Dat geldt voor zowel de sociale huur- als de sociale koopsector. De behoefte aan goedkope huur- en koopwoningen zal de komende 20 jaar dan ook niet afnemen – het tegendeel lijkt realistischer. Er is niet een één op één relatie te leggen tussen omvang van de doelgroep enerzijds en omvang van de sociale voorraad anderzijds. Dat komt omdat een deel van de lage inkomens in andere delen van de voorraad zal wonen (onzelfstandig, particuliere huur, koopwoning) en tegelijkertijd de sociale voorraad ook de hogere inkomens wordt bewoond. De druk op de sociale voorraad blijft – de regionale verschillen daargelaten – onverminderd hoog in Haaglanden, ondanks de gerealiseerde nieuwbouw. Het aanbod in de sociale huurvoorraad is teruggelopen van zo’n 9.400 in 2009 naar ruim 8.900 corpora- 24 Denk bijvoorbeeld aan de veranderende marktomstandigheden sinds 2010 en de malheur bij Vestia. 21 25 tiewoningen in 2011. Ondanks dat het aantal actief woningzoekenden is verminderd – waarschijnlijk als gevolg van de Europese regelgeving waardoor woningzoekenden met een hoger inkomen nauwelijks meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning – bedroeg de gemiddelde benodigde inschrijvingsduur in 2011 nog 39 maanden en kon een woningadvertentie gemiddeld genomen op bijna 140 reacties rekenen. De vraag naar goedkope koopwoningen in de regio is aanzienlijk. In gemeenten met een kleine goedkope voorraad (zoals Midden -Delfland, Wassenaar en PijnackerNootdorp) is de vraagdruk groter dan in gemeenten met een relatief grote goedkope koopvoorraad (zoals Den Haag en Rijswijk) Het aantal huishoudens in de regio neemt naar verwachting toe met ruim 10% (zo’n 61.000 huishoudens) tot 2030. Afhankelijk van de economische ontwikkeling in de komende 20 jaar neemt het aandeel doelgroephuishoudens af of toe. Als gevolg hie rvan zal ook in een relatief gunstig economisch scenario de primaire doelgroep in o mvang toenemen. Dit vertaalt zich naar verwachtin g in een grotere druk op de sociale voorraad. Op regionaal niveau zijn er grosso modo voldoende sociale huurwoningen; dat beeld 26 is niet veranderd. Op basis van de verwachte bevolkingsontwikkeling en de economische scenario’s is het echter aannemelijk dat de behoefte aan sociale woonruimte in Haaglanden niet zal afnemen de komende 20 jaar – het tegendeel lijkt realistischer. 4.2 Wat betekent dit voor de 30%-afspraak? Als je het wenselijk vindt de lage inkomensgroepen (beter) over Haaglanden te spreiden, of de spreiding ervan in ieder geval niet te verminderen, dan ligt een afspraak over het aandeel sociaal in de regionale nieuwbouw voor de hand. Maar een absolute afspraak over uitbreiding van de voorraad is dan evenzeer van belang. Je kunt ook vinden dat het handhaven van de regionale voorraad om een afspraak over aantallen vraagt: bijvoorbeeld in de vorm van een afspraak over minimale omvang van de regionale voorraad. Als je het belangrijk vindt dat vraag en aanbod in de toekomst op elkaar aan (blijven) sluiten, dan is er gegeven het huidige gebruik weinig ruimte voor afname van de sociale voorraad in Haaglanden. Als je de huisvesting van lage inkomensgroepen of de kwaliteit en samenstelling van de voorraad regionale zaken en verantwoordelijkheden vindt, dan liggen gezamenlijk beleid en afspraken voor de hand. 25 Het betreft hier reguliere woningaanbiedingen zoals opgenomen in de SVH aanbodrapportage. 26 In essentie is dat ook de lijn in het regionaal structuurplan, de woonvisie en de verstedeli jkingsafpsraken. 22 We hebben gezien dat het spreiden van de sociale voorraad bijdraagt aan de spreiding van de lage inkomensgroepen en dat beide onevenredig zijn verdeeld in Haa glanden. Als je het wenselijk vindt de lage inkomensgroepen (beter) over Haaglanden te spreiden, of de spreiding ervan in ieder geval niet te verminderen, dan ligt een a fspraak over het aandeel sociaal in de regionale nieuwbouw voor de hand. Tegelijkertijd leidt de 30%-afspraak niet per se tot een evenwichtigere verdeling van de sociale voorraad; zie het voorbeeld van de gemeente Delft. Je kunt een stap verder gaan om de verschillen in percentage sociale woningen tussen de regiogemeenten minder groot te maken. Bijvoorbeeld door per gemeente een percentage sociaal in de nieuwbouw af te spreken afhankelijk van de opbouw van de bestaande woningvoorraad. De 30%-afspraak op zichzelf zegt niets over de absolute productie. Worden er geen woningen gebouwd, dan blijft de afspraak dus ook zonder e ffect. Daaruit kan je opmaken dat voor het spreiden van de lage inkomensgroepen een afspraak over de ui tbreiding van de voorraad evenzeer van belang is. In dit licht is de aanvullende afspraak in de huidige prestatieafspraken (corporaties streven ernaar jaarlijks tenminste 900 sociale woningen te realiseren) dus minstens zo belangrijk als de 30% -afspraak. Ook met deze afspraak zou je een stap verder kunnen gaan – naar analogie van de vorige alinea – door per gemeente (netto) productieafspraken te maken. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de omvang en vraag van lage inkomens in de regio naar sociale woonruimte de komende 20 jaar afnemen – het tegendeel lijkt realistischer. Als je het belangrijk vindt dat vraag en aanbod in de toekomst op elkaar aan (blijven) sluiten, dan is er gegeven het huidige gebruik weinig ruimte voor afname van de omvang van de sociale voorraad in Haaglanden. Om voldoende sociale woonruimte te garanderen, zal afname van de betaalbare voorraad op de ene plek gecompe nseerd moeten worden met een toename elders. Dat kun je bereiken door met elkaar afspraken te maken over het aandeel sociaal in de nieuwbouw en over de minimale (sociale) productie op regionaal niveau: ongeveer zoals de huidige afspraken dus. 27 Maar je kunt ook vinden dat – met het oog op de toekomstige ontwikkelingen – het handhaven van de regionale omvang om een ‘hardere’ afspraak vraagt: bijvoorbeeld in de vorm van een afspraak over minimale omvang van de regio nale voorraad. Ditzelfde geldt voor het belang van de kwaliteitsverbetering van de bestaande sociale voorraad en het doorbreken van eenvormigheid in bepaalde wijken. Als je belang hecht aan beide en tegelijkertijd niet wilt dat de sociale voorraad in omva ng terugloopt, dan zal je ervoor moeten zorgen dat een afname op de ene plek elders wordt gecompenseerd. Er zijn op het oog twee redenen om belang te hechten aan betaalbaarheid , specifiek in de nieuwbouwwijken. De eerste is omdat je vindt dat ook lage inkomens in een nieuwbouwwoningen moeten kunnen wonen; de tweede is dat je het wenselijk vindt om een gevarieerde wijkopbouw te krijgen. De afspraak als de huidige 30%-afspraak draagt er aan bij dat, indien er nieuwbouw wordt gerealiseerd , een deel daarvan sociaal is. En dus dat een deel betaalbaar zal zijn en de wijkopbouw gevarieerd. In dit 27 En dan in het bijzonder de naar verwachting toenemende vraag van de doelgroep en de afnemende woningbouwproductie (sociaal en niet-sociaal). 23 licht is een regionale afspraak over het aandeel sociaal in de nieuwbouw logisch en passend. Betaalbaar wonen begint immers met de prijs van een woning. Maar je kunt voor wat betreft betaalbaarheid ook kiezen een stap verder te gaan, bijvoorbeeld 28 door subjectgerichte afspraken te maken over de betaalbaarheid van nieuwbouw. Tot slot gaat het maken van regionale afspraken over sociale nieuwbouw over de vraag in hoeverre je de woningmarkt als een regionale markt beschouwt. En dus over in hoeverre je vindt dat iedere gemeente of corporatie een vergelijkbare bijdrage moet leveren aan een regionale opgave. Als je vindt dat de huisvesting van lage inkomensgroepen of de kwaliteit en samenstelling van de voorraad regionale zaken en verantwoordelijkheden zijn, dan liggen gezamenlijk beleid en afspraken voor de hand. Scherper geformuleerd: als je vindt dat van – bij wijze van voorbeeld – Westland gevraagd mag worden een bijdrage te leveren aan de huisvesting van lage inkomens om zo de eenzijdige wijken in Den Haag te kunnen verbeteren, dan liggen regionale afspraken voor de hand. Ze helpen dan voorkomen dat ontwikkelingen in de ene gemeente een onwenselijk effect hebben op de voorraadontwikkeling elders of de facto de vrijheidsgraden van andere regiogemeenten beperken. Maar misschien nog wel belangrijker: ze benadrukken de regionale ambitie en wens er gezamenlijk de schouders onder te zetten. 4.3 Tot slot: alternatieven Het algemene beeld uit deze studie is dat er bij gelijk gebruik weinig tot geen ruimte voor afname van de sociale voorraad is in de regio. Dit is het gevolg van demografische en economische ontwikkelingen en teruglopende woningproductie en dynamiek in de voorraad. Wat betekent dit voor de 30% afspraak? Zijn er alternatieven of vari aties denkbaar? Gelet op de voorgeschiedenis van de ‘30%’ en de verhouding tussen bestaande voorraad en nieuwbouw, is het percentage van 30% uiteindelijk arbitrair. Je zou net zo goed 25% of 40% kunnen afspreken met elkaar. Belangrijker dan het precieze getal is het streven naar een substantieel deel sociale nieuwbouw in alle regiogemeenten. Ten minste, als je wilt kunnen blijven investeren in de bestaande wijken zonder dat de voorraad afneemt en als je een gevarieerde wijkopbouw en regionale samenhang in woningprogrammering nastreeft. De 30% anders verdelen (bijvoorbeeld 40% sociale nieuwbouw in de ene gemeente ne 20% in de andere) kan eraan bijdragen dat de verschillen in woningvoorraad minder groot worden. Mits er gebouwd wordt natuurlijk. Maar, gelet op de aantallen, moeten we dat effect niet overschatten. Bovendien is het de vraag of dat wenselijk is: Wes tland vervult nu eenmaal een andere rol op de regionale woningmarkt dan Den Haag. En daar hoort een andere woningvoorraad bij. Met een gelijk percentage levert iedere gemeente een vergelijkbare bijdrage aan het oplossen van een regionale opgave. 28 Over verhuringen aan inkomensgroepen, woon- of energielasten, huurprijzen afhankelijk van inkomen et cetera. 24 In het licht van de teruglopende woningproductie is het met alleen een 30% -afspraak goed denkbaar dat de omvang van de voorraad afneemt. Absolute afspraken over nieuwbouwproductie winnen dan aan belang, zoals die er nu ook al zijn. Maar let wel: met een zo’n absolute afspraak dwing je niet éxtra productie af. Bij stokkende produ ctie lijkt het dan vooral zaak te voorkomen dat de bestaande voorraad te veel krimpt zonder compensatie elders. Dit zou kunnen door middel van het afspreken van een minimale omvang van de voorraad op regionaal niveau. Wat die ‘kritieke ondergrens’ zou moeten zijn, is op basis van dit onderzoek niet te zeggen. Er ligt overigens een kans in de regio om de voorraad doelmatiger te benutten, name29 lijk door de scheefheid terug te dringen. Van belang is evenwel de constatering dat er altijd enige mate van scheefheid zal bestaan omdat deze bij een normale huishoudens ontwikkeling past. Om die reden zal altijd een zekere overmaat in de kernvoorraad nodig zijn om die ‘scheefwoners’ te accommoderen. 29 Bijvoorbeeld door het creëren van een aantrekkelijk aanbod in het middensegment en de extra jaarlijkse huurverhoging voor inkomens boven de €43.000. Of deze laatste maatregel wordt toegepast en wat het effect ervan is, blijft vooralsnog de vraag. Nadere informatie volgt hierover. 25 Bijlagen 26 B1 Voorraadontwikkelingen Hoe is de woningvoorraad in Haaglanden samengesteld en wat zijn de ve rschillen tussen gemeenten? In deze bijlage wordt uitgebreid ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de ontwikkelingen daarin. B1.1 Omvang en samenstelling voorraad In tabel 1 en figuur 1 zijn de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad in Haaglanden weergegeven. In de regio Haaglanden staan 478.440 woningen in 2012. Ruim de helft staat in Den Haag. De kleinste gemeente is Midden-Delfland met 7.150 woningen. In de regio is 49% van de woningen een koopwoning. Dit komt vooral omdat het aandeel koopw oningen in Den Haag 45% is. Ook in Delft en Rijswijk ligt het aandeel koopwoningen onder het regionaal gemiddelde. Het aandeel koopwoningen is in 2012 het hoogste in Midden-Delfland (70%). In 2009 was dit nog Pijnacker -Nootdorp met 71%, maar het aandeel is gedaald tot 68% in 2012. Tussen 2009 en 2012 is het corporatiebezit met 3.417 woningen gegroeid (dit is inclusief corporatiewoningen die wat betreft huurprijs in de vrije sector vallen). De toename was het grootst in Den Haag (+2.602) en Pijnacker-Nootdorp (+653). Het aantal corporatiewoningen is in Westland en Zoetermeer afgenomen (respectievelijk -104 en -107 woningen). In dezelfde periode nam de totale woningvoorraad in de regio Haaglanden toe met 11.880 woningen. 30 T a b e l 1 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e re g io Haaglanden, 2009 -2012 2009 corporatiebezit overig huur 2012 koop totaal corporatiebezit overig huur koop totaal Delft 21.910 4.490 17.760 44.160 21.990 4.890 18.560 45.440 Den Haag 76.850 50.800 106.740 234.390 79.450 53.690 107.420 240.560 Leidschendam-Voorburg 9.510 6.890 19.010 35.400 9.580 7.160 18.980 35.710 Midden-Delfland 1.670 410 4.720 6.800 1.670 480 5.000 7.150 Pijnacker-Nootdorp 3.500 1.610 12.590 17.700 4.150 1.880 13.100 19.130 Rijswijk 8.570 4.680 10.950 24.210 8.770 4.770 11.110 24.650 Wassenaar 3.190 2.620 6.180 12.000 3.210 2.690 6.240 12.140 Westland 10.750 2.970 25.910 39.630 10.650 3.280 26.510 40.440 Zoetermeer 19.700 6.170 26.410 52.270 19.590 6.410 27.230 53.220 155.650 80.640 230.280 466.560 159.060 85.240 234.140 478.440 regio Haaglanden Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO 30 Het corporatiebezit is inclusief woningen met een huurprijs boven de vrije sectorgrens. 27 F i g u u r 1 5 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t i e w o n in g e n in 2 0 1 2 , in c lu s ie f v ri j e s e c torhuur Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO 28 F i g u u r 1 6 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e in d e r e g io Haaglanden, 2012 100% 7% 11% 90% 22% 19% 23% 80% 70% 12% 22% 22% 18% overige huur corporatiebezit koop 26% 37% 27% 48% 36% 33% 60% 8% 10% 20% 33% 26% 50% 40% 70% 30% 20% 68% 66% 53% 41% 45% 45% 51% 51% 49% 10% 0% Bron: CBS, SVH, bewerking RIGO B1.2 Voorraadontwikkeling De afgelopen jaren is de samenstelling van de voorraad in percentages weinig vera nderd. Dit houdt echter niet in dat er niets gebeurd is in de woningvoorraad. Van begin 31 2008 tot eind 2011 zijn in de Regio Haaglanden bijna 21.750 woningen toegevoegd en ongeveer 5.000 woningen aan de voorraad onttrokken. In Tabel 2 zijn de nieuwgebouwde woningen tussen 2008 en 201 1 naar eigendom en per gemeente weergegeven. De gemeenten waar de afgelopen jaren de meeste nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd zijn Den Haag en Pijnacker -Nootdorp. Voor Den Haag is dit niet verwonderlijk, dit is immers de grootste gemeente van de regio. Nieuwbouw in Pijnacker-Nootdorp is echter wel relatief hoog. Uitgedrukt als aandeel van de bestaande woningvoorraad, was dit 4% voor 2009. Voor de ove rige gemeenten ligt dit rond 1 à 2%. Onder invloed van de economische crisis is het aantal woningtoevoegingen vanaf 2010 in de koop teruggelopen. Hierdoor is het aandeel huurwoni n32 gen toegenomen. 31 Het totaal aantal toevoegingen bestaat uit nieuwbouw en andersoortige toevoegingen. 32 Eventueel zouden we nog dieper in kunnen gaan op de verschillen in nieuw - of verbouw en onttrekkingen naar eigendomssegment per gemeente. 29 33 T a b e l 2 A a n t a l t o e v o e g i n g e n n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e , 2 0 0 8 - 2 0 1 1 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2008 huur koop 114 350 1.027 1.654 35 119 96 67 477 793 103 34 11 28 54 257 91 389 2.008 3.691 2009 huur koop 231 320 1.921 2.228 79 201 6 221 323 456 68 64 18 82 25 509 132 606 2.803 4.687 2010 huur koop 408 89 1.388 888 215 107 16 86 462 205 6 63 25 37 322 109 206 2.698 1.934 2011 huur koop 733 333 925 811 29 13 44 37 80 180 133 8 41 258 146 151 2.091 1.831 % huur 2009 42% 46% 28% 3% 41% 52% 18% 5% 18% 37% 2008 25% 38% 23% 59% 38% 75% 28% 17% 19% 35% 2010 82% 61% 67% 16% 69% 0% 72% 10% 35% 58% Bron: CBS Voor het in beeld brengen van het aantal en aandeel sociale toevoegingen zijn we aangewezen op de Monitor Woningmarkt 2011 van het Stadsgewest, aangezien de gegevens in Tabel 2 niet beschikbaar zijn voor sociale koop of huur. Uit Tabel 3 blijkt dat 45% van de woningtoevoegingen in 2010 sociaal was; over de afgelopen drie jaar bedroeg het gemiddelde 39%. Per gemeente kan het aandeel echter (fors) verschillen. Delft, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar zitten fors boven de 30% met respectievelijk 89%, 62% en 55%. Alleen Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp zitten net onder de 30%. Deze cijfers betreffen alleen nieuwbouw. T a b e l 3 A a n t a l t o e v o e g i n g e n s o c ia a l, p e r g e m e e n t e Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden totaal 208 3948 173 224 755 98 94 532 730 6762 2009 sociaal % sociaal 189 91% 1185 30% 35 20% 36 16% 274 36% 38 39% 57 11% 299 41% 2113 31% totaal 331 1829 311 98 650 86 359 306 3970 34 2010 sociaal % sociaal 294 89% 632 35% 90 29% 25 26% 401 62% 0% 47 55% 150 42% 143 47% 1782 45% totaal 1.074 1.467 33 44 116 304 5 328 252 3.623 2011 sociaal % sociaal 843 78% 406 28% 80 69% 104 34% 84 26% 137 54% 1654 46% Bron: Stadsgewest Haaglanden In Tabel 5 is het aantal zelfstandige corporatiewoningen afgezet tegen het totaal aa ntal woningen in de woningvoorraad. Voor de regio Haaglanden is het aandeel corpor atiewoningen gelijk gebleven: 33%. In de meeste gemeenten is het aandeel echter afgenomen. Dit is het geval in Delft, Midden -Delfland, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. De oorzaak lijkt in Delft vooral te liggen in het aantal onttrokken huurwoni ngen (zie Tabel 4). 33 Deze cijfers kunnen alleen onderscheiden worden naar huur en koop. Onderscheid naar sociale toevoegingen is niet te maken, aangezien het CBS hier geen informatie over heeft. 34 Het totaal aantal toevoegingen in 2010 wijkt hier af van het aantal in Tabel 2. Dit komt waarschijnlijk omdat de cijfers in Tabel 3 de voorlopige cijfers (bron CBS) betroffen. 30 2011 69% 53% 69% 0% 32% 58% 0% 14% 49% 53% T a b e l 4 A a n t a l o n t t r e k k i n g e n n a a r e ig e n d o m , p e r g e m e e n t e , 2 0 0 8 - 2 0 1 1 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2008 huur 113 616 76 1 806 koop 34 92 2 1 11 2 7 48 197 2009 huur 74 853 139 21 158 322 1.567 koop 139 109 6 5 9 22 49 6 345 2010 huur koop 169 156 521 75 72 11 4 27 5 4 5 31 25 63 5 883 290 2011 huur koop 249 8 288 35 91 14 5 60 12 3 8 69 40 4 757 129 2008 77% 87% 97% 8% 80% % huur 2009 35% 89% 96% 49% 76% 98% 82% 2010 52% 87% 87% 84% 55% 93% 75% 2011 97% 89% 87% 83% 63% 85% Bron: CBS, bewerking RIGO T a b e l 5 A a n d e e l z e l f s t a n d i g e c o rp o ra t ie w o n in g e n a ls a a n d e e l v a n d e w o n in g voorraad, per gemeente, 2009 en 2012 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2009 50% 33% 27% 25% 20% 35% 27% 27% 38% 33% 2012 48% 33% 27% 23% 22% 36% 26% 26% 37% 33% Bron: SVH, CBS, bewerking RIGO T a b e l 6 A a n b o d v a n k o o p w o n in g e n n a a r v ra a g p r i j s e n t y p e , p e ild a t u m 1 3 - 8 - 2 0 1 2 eg < €188.000 > €188.000 % <€188.000 Delft 52 410 11% Den Haag 191 1.795 10% Leidschendam-Voorburg 4 409 1% Midden-Delfland 1 90 1% Pijnacker-Nootdorp 6 451 1% Rijswijk 4 176 2% Wassenaar 3 400 1% Westland 65 842 7% Zoetermeer 28 862 3% regio Haaglanden 354 5.435 6% app < €188.000 > €188.000 % <€188.000 354 219 62% 2.986 2.080 59% 411 282 59% 14 16 47% 22 111 17% 435 167 72% 34 100 25% 111 216 34% 511 242 68% 4.878 3.433 59% totaal < €188.000 > €188.000 % <€188.000 406 629 39% 3.177 3.875 45% 415 691 38% 15 106 12% 28 562 5% 439 343 56% 37 500 7% 176 1.058 14% 539 1.104 33% 5.232 8.868 37% Bron: Funda, bewerking RIGO B1.3 Huurprijzen corporatiebezit In paragraaf B1-1 hebben we gezien dat het zelfstandige corporatiebezit in de regio Haaglanden 159.060 woningen groot is; 33% van de zelfstandige woningvoorraad. De gemeenten Pijnacker-Nootdorp (22%) en Midden-Delfland (23%) liggen hier ver onder. Delft ligt hier met 48% ver boven. 31 Die zelfstandige woningvoorraad is in de afgelopen jaren relatief duurder geworden. Het aandeel woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens is in alle gemee nten afgenomen. Hetzelfde kan gezegd worden ove r de woningen met een huur tot de ste 1 aftoppingsgrens en (in mindere mate) de vrije sectorgrens. F i g u u r 1 7 Z e l f s t a n d i g e w o n i n g v o o rra a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r p r ij s p e r g e m e e n t e , 2009 (boven) en 2011 (onder) 100% 2% 90% 12% 4% 17% 1% 16% 2% 2% 20% 80% 2% 3% 22% 20% 2% 5% > vrije sectorgrens 19% 28% 38% 3% 32% 1e aft. grens tot vrije sectorgrens 70% 60% kwal.grens tot 1e aft.grens 51% 52% 50% 59% 50% 60% 48% 53% 59% 40% 49% < kwal.kortingsgrens 52% 30% 20% 34% 10% 26% 22% 18% 26% 30% 10% 23% 11% 9% 4% 5% 0% 100% 2% 90% 14% 5% 5% 15% 21% 80% 4% 21% 26% 6% 4% 24% 26% 4% > vrije sectorgrens 30% 31% 23% 1e aft. grens tot vrije sectorgrens 70% 60% 47% 50% 50% 52% 57% 40% kwal.grens tot 1e aft.grens 49% 53% 46% 52% 57% 55% 8% 10% < kwal.kortingsgrens 30% 20% 10% 34% 31% 22% 16% 0% 20% 16% 4% 24% 20% Bron: SVH, bewerking RIGO 32 B2 Sociale huursector De marktpositie van corporatiewoningen kan per gemeente verschillen. In deze bijlage brengen we aan de hand van cijfers van SVH de ontwikkelingen binnen de corporatiesector B2.1 35 in beeld. Aanbod en verhuringen Het totaal aantal woningadvertenties in de regio bedroeg in 2011 ruim 8.900 (zie Tabel 7). De helft van die advertenties betrof woningen in Den Haag; Zoetermeer en Delft zijn beide goed voor zo’n 13-14% van de advertenties. Over het jaar 2011 werden 432 corporatiewoningen minder aangeboden dan over het jaar 2009. Alleen in de gemeenten Den Haag, Midden -Delfland en Zoetermeer is het aantal advertenties lager uitgevallen. In de andere gemeenten werden meer woningen aangeboden. T a b e l 7 A a n t a l a d v e r t e n t i e s in h e t j a a r 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 , p e r g e m e e n t e Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2009 abs. 1.207 4.896 523 121 195 491 124 553 1.229 9.339 rel. 13% 52% 6% 1% 2% 5% 1% 6% 13% 100% 2011 abs. 1.232 4.395 552 70 245 493 139 603 1.178 8.907 rel. 14% 49% 6% 1% 3% 6% 2% 7% 13% 100% verschil 2009-2011 25 -501 29 -51 50 2 15 50 -51 -432 Bron: SVH, bewerking RIGO In Figuur 18 zijn de verhuringen in het jaar 2009 en 2011 weergegeven naar prijsklasse. In Delft en Den Haag worden vergeleken met het regionaal gemiddelde relatief veel woningen verhuurd met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Dit wordt verklaard door de grote voorraad studentenwoningen en kleine sociale huurwoningen. In Pijnacker-Nootdorp, Westland, Midden-Delfland en Leidschendam-Voorburg zijn de corporatiewoningen relatief duur. Dit wordt, in het geval van Pijnacker-Nootdorp waarschijnlijk verklaard door de grote hoeveelheid nieuwbouw, wat over het algemeen leidt tot een hogere huurprijs. Figuur 19 toont de verhuringen naar inkomensklassen. Die corporatiewoningen we rden in 2011 in 70% van de gevallen verhuurd aan een huishouden dat behoorde tot de BBSH-doelgroep (conform de regionale prestatieafspraken). Afgezien van Delft 35 Met corporatiesector wordt bedoeld alle woningen van de SVH -corporaties. 33 (bijna 80%) en Den Haag (70%) lag dat percentage in de andere gemeenten lager. Wel zijn de verschillen ten opzichte van 2009 minder groot geworden. Regionaal werd in 2011 zo’n 8% verhuurd aan huishoudens met een hoog of hoog middeninkomen. F i g u u r 1 8 V e r h u u r d e c o r p o r a t ie w o n in g e n n a a r p r ij s , in 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 Bron: SVH, bewerking RIGO 34 F i g u u r 1 9 V e r h u r i n g e n i n 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 n a a r in k o m e n s k la s s e 36 Bron: SVH, bewerking RIGO 36 De SVH-rapportages maken in 2009 en 2011 gebruik van verschillende inkomensklassen. De doelgroep is de BBSH-doelgroep; lage middeninkomens is 1,5* BBSH-doelgroep. 35 B2.2 Actief woningzoekenden Voordat woningzoekenden kunnen reageren op een woning, moeten zij ingeschreven zijn. Veel woningzoekenden schrijven zich in, maar ondernemen nog geen actie om een woning te bemachtigen. In de regio Haaglanden stonden aan het einde van 2011 ruim 113.000 woningzoekenden ingeschreven. Daar van hadden ruim 68.000 woningzoekenden in hetzelfde jaar minstens een keer op een woning gereageerd (60%). Ui teindelijk is deze laatste groep, de actief woningzoekenden , echt van belang voor de woningmarkt. Immers, dit zijn de woningzoekenden die concreet op zoek zijn naar een woning. Vergeleken met 2011 waren er in 2009 meer woningzoekenden actief; daarvan was 52% een starter. De afname van het aantal actief woningzoekenden kan veroorzaakt zijn door het invoeren van de Europese inkomensgrens. Een deel van de woningzoekenden kan zijn ‘afgehaakt’. Een andere oorzaak kan het afnemende woningaanbod zijn. De meeste actief woningzoekenden komen uit Den Haag of zijn afkomstig van buiten regio Haaglanden. Ook in Zoetermeer woont een fors aantal actief woningzoekenden. Wassenaar heeft relatief weinig woningzoekenden. T a b e l 8 A a n t a l a c t i e f w o n i n g z o e k e n d e n n a a r d o o rs t ro m e rs e n s t a rt e rs in h e t j a a r 2009 en 2011, per gemeente doorstromers Delft 3.920 Den Haag 19.505 Leidschendam-Voorburg 1.830 Midden-Delfland 180 Pijnacker-Nootdorp 590 Rijswijk 1.481 Wassenaar 358 Westland 1.398 Zoetermeer 3.627 buiten Haaglanden 4.445 onbekend 45 totaal 37.379 2009 starters 3.843 20.365 1.529 312 729 1.125 383 1.318 4.054 5.455 89 39.202 totaal doorstromers 7.763 3.439 39.870 18.076 3.359 1.560 492 159 1.319 585 2.606 1.281 741 325 2.716 1.370 7.681 3.607 9.900 3.395 134 23 76.581 33.820 2011 starters 2.987 18.883 1.247 243 656 919 293 1.210 3.513 4.445 40 34.436 totaal 6.426 36.959 2.807 402 1.241 2.200 618 2.580 7.120 7.840 63 68.256 Bron: SVH, bewerking RIGO B2.3 Druk op de sociale voorraad Woningzoekenden die staan ingeschreven bij Woonnet Haaglanden bouwen inschrijvingsduur op. Bij doorstromers wordt bij inschrijving ook een deel van hun woonduur in de inschrijvingsduur verrekend. Op basis van deze inschrijvingsduur vindt de volgordebepaling plaats van woningzoekenden die gereageerd hebben op een woning. Woningzoekenden met een hoge inschrijvingsduur maken meer kans op het vinden van een woning. In Tabel 9 is de gemiddelde inschrijvingsduur bij verhuring weergegeven, naar doorstromers en starters. Tussen 2009 en 2011 zijn de wachttijden nauwelijks veranderd. 36 Gemiddeld hadden geslaagde woningzoekenden in 2009 40 maanden inschrijvingsduur opgebouwd; in 2011 is dit 39 maanden. Vergeleken met het regionaal gemiddelde hebben woningzoekenden in Midden-Delfland, Westland en Wassenaar een hoge gemiddelde inschrijvingsduur nodig om een woning te bemachtigen. T a b e l 9 G e m i d d e l d e i n s c h r i j v in g s d u u r b i j v e rh u r in g ( in m a a n d e n ) , in 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 , n a a r d o o r s t r o m e r s e n s t a r t e rs , p e r g e m e e n t e Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer totaal 2009 starters 25 22 27 32 20 27 32 26 25 23 doorstromers 52 51 60 81 61 70 63 69 50 54 totaal doorstromers 37 54 35 50 48 54 69 87 46 57 51 62 53 60 54 69 40 50 40 54 2011 starters 27 22 29 40 27 28 30 34 26 25 totaal 38 34 44 71 46 48 50 58 39 39 Bron: SVH, bewerking RIGO Een laatste indicatie voor de druk op de corporatiesector is het gemiddeld aantal reacties op een woning; in Tabel 10 zijn deze weergegeven. Vergeleken met het gemiddeld aantal reacties per woning in 2009 is in bijna alle g emeenten en bij alle prijsklassen het gemiddeld aantal reacties per woning afgenomen. Ook dit lijkt een gevolg van het teruglopende aantal actief woningzoekenden. Alleen in Zoetermeer en Westland is bij bijna alle prijsklassen sprake van een hoger gemi ddeld aantal reacties per woning in 2011. In Zoetermeer zou dit een gevolg kunnen zijn van het afgenomen aanbod (zie ook Tabel 7). In Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp komen relatief weinig reacties binnen op een woning, vergeleken met het regionaal gemiddelde. Woningen met een huurprijs b oven de vrije sectorgrens krijgen in Leidschendam -Voorburg fors meer reacties dan in de rest van de regio Haaglanden. T a b e l 1 0 G e m i d d e l d a a n t a l r e a c t ie s p e r w o n in g n a a r h u u r k l a s s e , in 2 0 0 9 e n 2 0 1 1 , per gemeente 2009 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regio Haaglanden tot kwa l i tei ts tot a ftoppi ngs korti ngs grens grens 203 175 218 188 182 156 80 107 115 148 273 231 102 122 86 143 171 170 207 179 2011 tot huurpri js boven vri je grens s ectorgrens 115 155 130 124 145 330 111 80 134 69 136 70 58 31 95 60 135 53 127 105 tot kwa l i tei ts korti ngs grens 116 156 131 136 85 170 96 120 139 142 tot a ftoppi ngs tot huurpri js boven vri je grens grens s ectorgrens 158 112 147 165 94 74 155 94 269 62 83 133 125 72 13 186 97 76 79 56 20 97 126 92 178 140 56 154 100 90 Bron: SVH, bewerking RIGO 37 B3 Doelgroepontwikkeling Hoeveel huishoudens wonen er in Haaglanden? Hoe zijn de inkomensgro epen over de gemeenten verdeeld? En hoe ontwikkelen deze groepen zich in de toekomst? Deze bijlage is gewijd aan de ontwikkeling van de doelgro epen. B3.3 Huishoudens Voordat we gaan kijken naar de ontwikkeling van de doelgroepen, brengen we eerst de huishoudenopbouw in beeld. Dit is immers de basis voor de toekomstverkenning en helpt ontwikkelingen te interpreteren. Op 1 januari 2009 telt de regio Haaglanden 477.650 huishoudens. Het merendeel van de huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens (43%). Drie jaar later is het aantal huishoudens gegroeid naar 495.324, de verdeling naar huishoudentype is nagenoeg gelijk gebleven. F i g u u r 2 0 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in d e r e g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9 (werkelijk) en 2012 (geraamd) 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 regio Haaglanden 2009 regio Haaglanden 2012 30.000 20.000 10.000 1p. 2+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2p. 3+p. 1p. 2+p. < 25 jaar 25-35 jaar 35-45 jaar 45-65 jaar 65-75 jaar 75> jaar Bron: CBS, bewerking RIGO 38 Tussen de verschillende gemeenten zijn grote verschillen waarneembaar in de verd eling naar leeftijd en type. Delft heeft veruit de jongste bevolking. Niet verwonderlijk aangezien het een studentenstad is. Ook in Den Haag wonen veel jonge huishoudens. Gemeenten als Wassenaar, Rijswijk en Leidschendam -Voorburg zijn daarentegen sterk vergrijsd. F i g u u r 2 1 H u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9 (werkelijk) en 2012 (geraamd) 2009 100% 90% 9% 10% 8% 9% 80% 14% 70% 60% 15% 16% 12% 14% 30% 16% 15% 19% 13% 13% 15% 19% 24% 8% 17% 18% 21% 13% 11% 13% 14% 9% 9% 10% 3% 3% 3% 3% 16% 12% 13% 14% 70% 15% 15% 9% 45-55 6% 2% 16% 19% 11% 15% 14% 16% 13% 25-35 23% 19% 19% 24% 14% 17% 4% 7% 12% 9% 10% 12% 11% 25% 19% 16% 3% 11% 3% 12% 15% 3% 3% <25 19% 19% 7% 2% 35-45 21% 18% 14% 13% 55-65 25-35 22% 17% 7% 21% 16% 19% 22% 18% 20% 18% 18% 65-75 45-55 16% 19% 20% 21% <25 19% 2% 14% 18% 18% 35-45 75+ 24% 20% 0% 19% 14% 40% 10% 20% 16% 20% 21% 19% 30% 55-65 2012 9% 80% 50% 10% 16% 100% 60% 65-75 22% 28% 19% 16% 22% 18% 21% 20% 11% 10% 20% 22% 19% 11% 9% 18% 18% 16% 0% 90% 17% 18% 20% 10% 75+ 11% 18% 50% 40% 12% 8% 13% 2% 14% 4% 17% 7% Bron: CBS, bewerking RIGO 39 Het verschil in leeftijdsopbouw is ook van invloed op verdeling naar huishoudent ypen. De jonge steden worden gedomineerd door alleenstaanden, terwijl de gemeenten met een relatief oudere bevolking veel gezinnen bevatten. F i g u u r 2 2 H u i s h o u d e n s n a a r t y p e , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9 (werkelijk) en 2012 (geraamd) 2009 3+p. 100% 90% 2p. 23% 29% 26% 30% 80% 44% 34% 48% 42% 40% 1p. 32% 70% 24% 60% 22% 30% 30% 29% 31% 40% 30% 26% 31% 50% 53% 20% 48% 33% 29% 44% 41% 25% 10% 43% 35% 25% 22% 31% 0% 2012 3+p. 100% 90% 2p. 22% 30% 30% 80% 70% 26% 42% 48% 22% 38% 30% 29% 32% 1p. 25% 31% 50% 32% 40% 20% 42% 23% 60% 30% 33% 55% 48% 29% 44% 41% 10% 26% 29% 32% 23% 43% 36% 26% 32% 0% Bron: CBS, bewerking RIGO 40 Gekeken naar de ontwikkeling van de inkomensgroepen tussen 2009 en 2012 blijkt dat de verdeling van de inkomensgroepen nauwelijks gewijzigd is. Echter, de absolute ontwikkeling laat zien dat alle inkomensgroepen in aantal zijn toegenomen (zie Tabel 11). De primaire doelgroep is alleen in de gemeenten Leidschendam -Voorburg, Rijswijk en Wassenaar iets in aantal afgenomen. F i g u u r 2 3 H u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e r e g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9 ( w e r k e l i j k ) e n 2 0 1 2 ( g e ra a m d ) 2009 100% 90% 80% 39% 41% 48% 54% 70% 63% 49% 58% 62% 46% hoge inkomens midden inkomens primaire doelgroep 54% 60% 13% 50% 20% 22% 40% 20% 30% 20% 48% 18% 17% 19% 21% 39% 27% 10% 21% 19% 30% 23% 31% 19% 18% 28% 35% 0% 2012 100% 90% 80% 38% 41% 48% 48% 54% 70% 63% 58% 61% 45% hoge inkomens midden inkomens primaire doelgroep 54% 60% 13% 50% 20% 20% 30% 20% 10% 19% 49% 18% 19% 17% 39% 26% 18% 21% 19% 21% 22% 40% 30% 32% 23% 28% 36% 0% Bron: CBS, bewerking RIGO 41 T a b e l 1 1 H u i s h o u d e n s n a a r i n k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n d e n , 2 0 0 9 (werkelijk) en 2012 (geraamd) Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden 2009 pri ma i re mi dden hoge doel groep i nkomens i nkomens 25.250 6.670 20.250 93.660 48.410 98.240 9.240 6.820 18.810 1.260 1.230 4.310 3.540 2.970 10.690 7.240 5.280 11.350 2.650 2.170 6.580 11.910 8.120 18.940 14.370 9.440 28.270 169.120 91.100 217.430 ontw. 2009-2012 pri ma i re mi dden hoge doel groep i nkomens i nkomens 1.520 390 500 3.560 2.110 3.800 -100 280 90 60 120 210 550 340 950 -170 60 210 -50 10 100 890 250 400 630 50 920 6.880 3.610 7.180 totaa l 52.170 240.300 34.870 6.800 17.190 23.880 11.400 38.960 52.080 477.650 2012 pri ma i re mi dden hoge doel groep i nkomens i nkomens 26.770 7.060 20.750 97.220 50.520 102.040 9.150 7.110 18.890 1.320 1.350 4.520 4.090 3.310 11.630 7.080 5.340 11.570 2.600 2.180 6.680 12.800 8.370 19.340 15.000 9.480 29.190 176.010 94.720 224.600 totaa l 54.570 249.770 35.140 7.180 19.030 23.980 11.460 40.510 53.670 495.320 totaa l 2.410 9.470 270 390 1.830 110 60 1.550 1.590 17.670 Bron: WoON 2009, bewerking RIGO B3.4 Toekomstverkenning De toekomstverkenning is uitgevoerd op basis van de CBS/PBL-prognose 2011. Omdat deze prognose al bijna een jaar geleden is uitgekomen, is de ontwikkeling van de prognose geprojecteerd op het geraamde huishoudensaantal in 2012. De regio Haaglanden zal dan tot 2030 groeien met 12%. De grootste relatieve groei vindt plaats in Pijnacker-Nootdorp. Dat komt omdat de migratiestromen van het verleden, veroo rzaakt door een forse nieuwbouwrealisatie, zijn doorgetrokken richting de toekomst. Gemeenten als Delft, Westland en Midden-Delfland gaan naar verwachting nog met zo’n 17% groeien. Tabel 12 Huishoudenprognose per gemeente, 2012 -2030 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2012 54.570 249.770 35.140 7.180 19.030 23.990 11.460 40.510 53.670 495.320 2015 57.090 253.900 35.340 7.390 21.010 24.370 11.520 41.850 54.460 506.940 2020 59.690 259.290 36.170 7.800 23.500 25.060 11.670 44.420 55.950 523.560 2030 63.250 271.760 38.280 8.460 27.540 26.280 12.240 48.020 59.240 555.060 2012-2015 2012-2020 2012-2030 105% 109% 116% 102% 104% 109% 101% 103% 109% 103% 109% 118% 110% 124% 145% 102% 104% 110% 101% 102% 107% 103% 110% 119% 101% 104% 110% 102% 106% 112% Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO 42 Naast de demografische prognose van het CBS/PBL houden we rekening met economische ontwikkelingen (zie voor verdere toelichting bijlage 4.2). Daarbij rekenen we drie toekomstvarianten door: de basisvariant, de zwarecrisisvariant en de lichtecrisisvariant. In Figuur 24 is de verwachte ontwikkeling van de primaire doelgroep weerg egeven. Hier is de bandbreedte weergegeven waarbinnen de primaire doelgroep zich naar verwachting zal ontwikkelen. Bij de zwarecrisisvariant neemt de primaire doelgroep toe tot 38% in 2030. Als de economie zich iets gunstiger ontwikkelt (basisvar iant), zal de primaire doelgroep op 36% uitkomen. Bij de lichtecrisisvariant zal een derde van de huishoudens in 2030 tot de primaire doelgroep kunnen worden ger ekend. De toename van de primaire doelgroep komt deels door de toename van het aandeel 65-plussers (zie Tabel 13). Dit betekent ook dat niet alle huishoudens die tot de primaire doelgroep gerekend kunnen worden, in de sociale sector gehuisvest hoeven te worden, omdat deze groep deels groeit door de groei van het aantal 65-plussers. Deze groep zal namelijk relatief vaak in bezit zijn van een (afbetaalde) koopwoning. F i g u u r 2 4 O n t w i k k e l i n g v a n d e p r i m a i re d o e lg ro e p v o lg e n s d e b a s is v a r ia n t , i n c l u s i e f b a n d b r e e d t e b i j d e z w a r e c r is is v a r ia n t e n d e l ic h t e c r is is v a ria n t , 2 0 0 9 , 2012, 2015, 2020 en 2030 45% basis zwc 40% lc 35% 30% 25% 20% 2009 2012 2015 2020 2030 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 43 T a b e l 1 3 A a n d e e l 6 5 - p l u s s e r s (b o v e n ) e n a a n d e e l 6 5 - p lu s s e rs (o n d e r ) b e h o re n d t o t d e p r i m a i r e d o e l g r o e p , p e r g e m e e n t e in d e re g i o H a a g la n d e n , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , 2 0 1 5 , 2 0 2 0 , 2 0 3 0 v o l g e n s h e t b a s is s c e n a r io Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2009 17% 18% 28% 22% 18% 29% 33% 22% 18% 20% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2009 22% 22% 38% 44% 37% 42% 38% 38% 40% 27% Aandeel 65+ 2012 2015 basis 2020 basis 18% 18% 19% 18% 18% 19% 30% 30% 31% 24% 27% 29% 20% 22% 23% 29% 29% 29% 34% 35% 36% 24% 26% 28% 19% 22% 26% 20% 21% 22% Aandeel 65+ van de primaire doelgroep 2012 2015 basis 2020 basis 21% 21% 22% 22% 21% 22% 40% 39% 39% 44% 49% 51% 39% 41% 42% 42% 41% 40% 40% 41% 40% 39% 41% 44% 42% 44% 49% 27% 27% 29% 2030 basis 22% 22% 34% 37% 30% 30% 39% 34% 34% 26% 2030 basis 25% 25% 40% 59% 50% 42% 40% 49% 58% 33% Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO De primaire doelgroep is het grootst in de gemeente Delft. In 2012 kan 49% tot deze groep gerekend worden. Ook Den Haag bevat een groot aandeel primaire doelgroep: 39%. Gemeenten als Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar hebben een relatief groot aandeel hoge inkomens (respectievelijk 63%, 61% en 58%). Als we ui tgaan van het basisscenario, zal de primaire doelgroep in Delft in 2030 zijn afgenomen tot 44%. In Den Haag blijft de primaire doelgroep ongeveer gelijk. Voor de gemeenten Westland, Wassenaar en Midden-Delfland wordt een forse toename van de primaire doelgroep verwacht. 44 T a b e l 1 4 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g l a n d e n , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , v o l g e n s d e b a s i s v a r ia n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c r is is v a ria n t , 2015, 2020, 2030 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden 2009 2012 pri ma i re mi dden hoge pri ma i re mi dden hoge doel groep i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens 25.250 6.670 20.250 26.770 7.060 20.750 93.660 48.410 98.240 97.220 50.520 102.040 9.240 6.820 18.810 9.150 7.110 18.890 1.260 1.230 4.310 1.320 1.350 4.520 3.540 2.970 10.690 4.090 3.310 11.630 7.240 5.280 11.350 7.080 5.340 11.570 2.650 2.170 6.580 2.600 2.180 6.680 11.910 8.120 18.940 12.800 8.370 19.340 14.370 9.440 28.270 15.000 9.480 29.190 169.120 91.100 217.430 176.010 94.720 224.600 2015 ba s i s pri ma i re mi dden hoge pri ma i re doel groep i nkomens i nkomens doel groep 28.130 7.370 21.590 28.450 101.600 51.730 100.580 102.940 9.580 7.260 18.490 9.780 1.500 1.470 4.430 1.510 5.010 3.790 12.210 5.000 7.570 5.510 11.300 7.560 2.690 2.200 6.630 2.750 14.040 8.720 19.080 14.170 16.520 9.460 28.480 16.460 186.640 97.510 222.790 188.620 2020 ba s i s pri ma i re mi dden hoge pri ma i re doel groep i nkomens i nkomens doel groep 28.580 7.870 23.250 29.520 103.560 52.280 103.460 108.220 9.780 7.520 18.870 10.380 1.640 1.570 4.590 1.660 5.540 4.410 13.560 5.680 7.750 5.540 11.770 8.130 2.800 2.170 6.710 2.910 15.320 9.080 20.020 15.880 17.840 9.600 28.500 18.220 192.810 100.020 230.720 200.600 2030 ba s i s pri ma i re mi dden hoge pri ma i re doel groep i nkomens i nkomens doel groep 29.050 9.130 25.070 31.020 105.010 54.700 112.040 115.920 10.270 7.700 20.320 11.360 1.900 1.770 4.800 2.000 6.920 4.930 15.700 7.420 7.980 5.680 12.620 8.620 2.880 2.110 7.250 3.200 16.910 9.530 21.570 18.180 19.920 10.340 28.990 21.350 200.830 105.880 248.350 219.070 2015 ZWC 2015 LC mi dden hoge pri ma i re mi dden hoge i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens 7.290 21.360 27.950 7.530 21.620 51.240 99.720 100.460 51.480 101.970 7.230 18.330 9.560 7.280 18.500 1.490 4.390 1.470 1.490 4.440 3.830 12.190 4.860 3.820 12.340 5.550 11.260 7.530 5.460 11.390 2.200 6.570 2.690 2.160 6.670 8.720 18.960 14.040 8.570 19.240 9.580 28.420 16.310 9.460 28.690 97.110 221.210 184.860 97.250 224.840 2020ZWC 2020LC mi dden hoge pri ma i re mi dden hoge i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens 7.760 22.410 27.820 8.300 23.570 52.130 98.950 99.270 52.610 107.420 7.430 18.370 9.560 7.350 19.260 1.640 4.500 1.570 1.560 4.680 4.240 13.580 5.380 4.110 14.020 5.690 11.240 7.620 5.440 11.990 2.210 6.560 2.660 2.140 6.870 9.040 19.500 14.740 9.180 20.490 9.900 27.830 17.100 9.660 29.190 100.020 222.940 185.720 100.350 237.480 2030ZWC 2030 LC mi dden hoge pri ma i re mi dden hoge i nkomens i nkomens doel groep i nkomens i nkomens 8.240 23.980 28.160 8.870 26.220 54.110 101.730 97.030 53.400 121.330 8.030 18.900 9.770 7.600 20.910 1.930 4.530 1.730 1.800 4.930 5.240 14.890 6.730 4.900 15.910 5.970 11.690 7.360 5.450 13.460 2.120 6.910 2.630 2.040 7.570 9.370 20.470 15.390 9.230 23.400 10.420 27.470 18.540 10.640 30.070 105.420 230.560 187.340 103.930 263.790 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 45 T a b e l 1 5 A a n d e e l h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n , p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g la n den, 2015, 2020, 2030 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden pri ma i re doel groep 49% 40% 27% 20% 24% 31% 23% 34% 30% 37% Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden pri ma i re doel groep 48% 40% 27% 21% 24% 31% 24% 34% 32% 37% Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tla nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden pri ma i re doel groep 46% 39% 27% 22% 25% 30% 24% 35% 34% 36% 2015 ba s i s mi dden i nkomens 13% 20% 21% 20% 18% 23% 19% 21% 17% 19% 2020 ba s i s mi dden i nkomens 13% 20% 21% 20% 19% 22% 19% 20% 17% 19% 2030 ba s i s mi dden i nkomens 14% 20% 20% 21% 18% 22% 17% 20% 17% 19% hoge i nkomens 38% 40% 52% 60% 58% 46% 58% 46% 52% 44% pri ma i re doel groep 50% 41% 28% 20% 24% 31% 24% 34% 30% 37% hoge i nkomens 39% 40% 52% 59% 58% 47% 57% 45% 51% 44% pri ma i re doel groep 49% 42% 29% 21% 24% 32% 25% 36% 33% 38% hoge i nkomens 40% 41% 53% 57% 57% 48% 59% 45% 49% 45% pri ma i re doel groep 49% 43% 30% 24% 27% 33% 26% 38% 36% 39% 2015 ZWC mi dden i nkomens 13% 20% 20% 20% 18% 23% 19% 21% 18% 19% 2020ZWC mi dden i nkomens 13% 20% 21% 21% 18% 23% 19% 20% 18% 19% 2030ZWC mi dden i nkomens 13% 20% 21% 23% 19% 23% 17% 20% 18% 19% hoge i nkomens 37% 39% 52% 59% 58% 46% 57% 45% 52% 44% pri ma i re doel groep 49% 40% 27% 20% 23% 31% 23% 34% 30% 36% hoge i nkomens 38% 38% 51% 58% 58% 45% 56% 44% 50% 43% pri ma i re doel groep 47% 38% 26% 20% 23% 30% 23% 33% 31% 35% hoge i nkomens 38% 37% 49% 54% 54% 44% 56% 43% 46% 42% pri ma i re doel groep 45% 36% 26% 20% 24% 28% 21% 32% 31% 34% 2015 LC mi dden i nkomens 13% 20% 21% 20% 18% 22% 19% 20% 17% 19% 2020LC mi dden i nkomens 14% 20% 20% 20% 17% 22% 18% 21% 17% 19% 2030 LC mi dden i nkomens 14% 20% 20% 21% 18% 21% 17% 19% 18% 19% hoge i nkomens 38% 40% 52% 60% 59% 47% 58% 46% 53% 44% hoge i nkomens 39% 41% 53% 60% 60% 48% 59% 46% 52% 45% hoge i nkomens 41% 45% 55% 58% 58% 51% 62% 49% 51% 48% Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO T a b e l 1 6 A a n t a l h u i s h o u d e n s b e h o re n d t o t d e D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in de regio Haaglanden, 2009, 2012, 2015, 2020, 2030 2009 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 2012 basis 31.500 129.920 13.500 2.280 6.480 10.330 4.150 17.970 19.750 235.870 28.300 30.070 119.810 124.900 12.860 12.910 1.890 2.020 4.500 5.260 9.840 9.820 4.050 4.040 15.200 16.420 17.600 18.200 214.040 223.640 ontw 2012-2015 basis zwc lc 1.420 1.640 1.350 5.020 6.020 3.950 590 810 550 270 270 250 1.210 1.200 1.060 510 530 430 110 180 90 1.550 1.630 1.550 1.550 1.490 1.320 12.230 13.770 10.540 2015 zwc lc 31.710 31.420 130.920 128.850 13.720 13.460 2.290 2.260 6.460 6.320 10.350 10.250 4.220 4.140 18.050 17.960 19.700 19.520 237.410 234.180 ontw 2012-2020 basis zwc 2.030 2.900 7.490 11.860 970 1.640 470 540 2.090 2.320 740 1.120 190 330 3.240 3.750 2.990 3.410 20.190 27.880 basis 32.100 132.390 13.880 2.480 7.350 10.550 4.230 19.660 21.190 243.830 lc 1.610 3.270 490 400 1.860 480 40 2.610 2.300 13.070 2020 zwc lc 32.980 31.690 136.760 128.170 14.550 13.400 2.550 2.410 7.580 7.120 10.940 10.300 4.380 4.090 20.170 19.020 21.610 20.500 251.510 236.700 ontw 2012-2030 basis zwc 3.310 4.840 11.500 22.080 1.690 3.220 790 1.000 4.080 4.760 1.020 1.780 260 570 5.310 6.570 6.220 7.270 34.190 52.070 basis 33.380 136.410 14.600 2.800 9.340 10.840 4.300 21.730 24.430 257.820 2030 zwc 34.910 146.980 16.130 3.010 10.020 11.600 4.610 22.980 25.470 275.710 lc 32.150 128.180 13.800 2.660 9.190 9.970 4.020 20.070 22.930 242.970 lc 2.070 3.280 890 650 3.930 160 -20 3.660 4.730 19.340 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 46 T a b e l 1 7 A a n d e e l h u i s h o u d e n s b e h o re n d t o t d e D AE B - d o e lg ro e p , p e r g e m e e n t e in de regio Haaglanden, 2009, 2012, 2015, 2020, 2030 2009 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer regio Haaglanden 54% 50% 37% 28% 26% 41% 36% 39% 34% 45% 2012 55% 50% 37% 28% 28% 41% 35% 41% 34% 45% basis 55% 51% 38% 31% 31% 42% 36% 43% 36% 47% 2015 zwc 56% 52% 39% 31% 31% 42% 37% 43% 36% 47% lc 55% 51% 38% 31% 30% 42% 36% 43% 36% 46% basis 54% 51% 38% 32% 31% 42% 36% 44% 38% 47% 2020 zwc 55% 53% 40% 33% 32% 44% 37% 45% 39% 48% lc 53% 49% 37% 31% 30% 41% 35% 43% 37% 45% basis 53% 50% 38% 33% 34% 41% 35% 45% 41% 46% 2030 zwc 55% 54% 42% 36% 36% 44% 38% 48% 43% 50% Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO In de volgende tabellen en figuren bepalen we de fysieke opgaven die voortkomen uit de optelsom van demografische en economische ontwikkelingen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de woningvraag van potentiële starters. In de demografische prognose wordt er immers al van uitgegaan dat de starters van nu in de toekomst een zelfstandig huishouden zijn gaan vormen. Bij het bepalen van de woningbehoefte wordt de woonsituatie van huishoudens – naar type, leeftijd en inkomenssituatie – constant gehouden. Bekeken wordt welke woningvoorraad benodigd is als alle huishoudens in 2015, 2020 en 2030 op soortgeli jke wijze wonen als op dit moment. Het is dus en projectie: de huidige woonsituatie van de huishoudens wordt geprojecteerd op de huishoudens van de toekomst. Hierbij is er voor de 60-plussers rekening mee gehouden dat er wezenlijke verschillen zijn tussen generaties. De ouderen van de toekomst zullen vaker dan de ouderen anno 2012 in een koopwoning wonen. Voor dit soort generatieverschillen is gecorrigeerd. Het verloop van de crisis – zoals dat naar voren komt door het verschil tussen de scenario’s – is het sterkst van invloed op de verhouding huur en koop. De afweging tu ssen eengezins en meergezins is veel minder economisch en veel meer demografisch bepaald. Het aantal oudere huishoudens neemt toe en deze huishoudens wonen naar verwachting vaker in een koopwoning dan de huidige generatie ouderen. Daarnaast geldt dat de meerderheid van de (aankomende) gezinnen met kinderen altijd in een eengezinswoning wil wonen, of het nu goed of slecht gaat met de economie en of men nu een hoog of een laag inkomen heeft. Vandaar dat de behoefte aan eeng ezinswoningen en meergezinswoningen minder grote verschillen laat zien tussen de economische scenario’s. 47 lc 51% 47% 36% 31% 33% 38% 33% 42% 39% 44% T a b e l 1 8 P r o j e c t i e v a n d e w o n in g b e h o e f t e n a a r v o r m e n e ig e n d o m , 2 0 0 9 e n 2 0 1 2 e n v o l g e n s d e b a s i s v a r i a n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c ri s is v a ria n t 2 0 2 0 2009 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden koop eg mg 11.280 5.630 35.570 65.840 10.720 7.420 4.140 400 11.270 900 3.790 6.690 4.960 850 22.010 2.920 19.190 6.490 122.930 97.140 koop eg mg 12.990 7.670 37.630 71.220 10.870 8.090 4.640 540 13.690 1.480 3.900 7.450 5.000 1.110 24.040 3.820 18.920 7.680 131.680 109.040 2012 huur eg mg 4.140 20.990 13.030 108.240 3.080 12.560 1.170 830 2.520 2.420 1.800 10.880 3.410 2.050 8.810 4.390 9.540 15.610 47.500 177.980 2020 ba s i s huur eg mg 4.430 23.130 15.140 114.540 2.970 13.090 1.190 1.110 3.360 4.180 1.960 11.300 3.140 2.330 9.570 5.040 9.070 18.540 50.810 193.240 tota a l 48.210 238.520 35.010 7.470 22.720 24.610 11.580 42.460 54.200 484.770 tota a l 42.040 222.670 33.780 6.540 17.110 23.160 11.280 38.140 50.820 445.550 koop eg mg 11.420 6.250 35.630 66.420 10.680 7.430 4.380 430 11.710 950 3.760 6.870 4.970 900 22.420 3.100 19.560 6.910 124.520 99.260 koop eg mg 12.380 7.450 36.390 70.330 10.540 8.110 4.570 570 13.750 1.470 3.680 7.370 4.870 1.090 23.620 3.950 18.700 7.640 128.490 107.980 2020 ZWC huur eg mg 4.480 23.790 15.420 115.920 2.890 13.420 1.220 1.120 3.330 4.120 1.980 11.540 3.320 2.280 9.960 4.840 8.980 19.370 51.560 196.390 huur eg mg 4.310 21.290 14.550 111.930 3.170 12.810 1.180 890 2.850 2.980 2.080 10.870 3.350 2.190 8.880 4.530 9.050 16.230 49.420 183.710 tota a l 48.100 238.050 34.950 7.480 22.670 24.570 11.550 42.360 54.700 484.430 tota a l 43.260 228.530 34.080 6.880 18.500 23.580 11.410 38.920 51.740 456.900 koop eg mg 12.960 7.970 38.810 72.300 11.260 7.930 4.680 530 13.810 1.420 4.140 7.450 5.040 1.130 24.360 4.000 19.680 7.290 134.750 110.020 2020 LC huur eg mg 4.380 23.290 15.110 112.550 2.950 12.940 1.150 1.110 3.430 4.040 1.980 11.090 3.100 2.310 8.970 5.080 8.830 18.300 49.900 190.690 tota a l 48.600 238.770 35.070 7.460 22.700 24.660 11.590 42.420 54.100 485.360 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO T a b e l 1 9 O n t w i k k e l i n g v a n d e w o n in g b e h o e f t e n a a r v o r m e n e ig e n d o m , 2 0 0 9 2 0 1 2 e n d e o n t w i k k e l i n g v o l g e n s d e b a s i s v a r ia n t e n d e z w a r e - e n l ic h t e c ris is variant, 2012 -2020 2009-2012 huur eg mg 170 290 1.520 3.690 80 250 10 60 340 560 280 -10 -60 140 70 130 -490 620 1.920 5.730 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden koop eg mg 140 620 70 580 -40 10 230 30 450 50 -20 170 50 400 180 360 430 1.590 2.120 Del ft Den Ha a g Lei ds chenda m-Voorburg Mi dden-Del fl a nd Pi jna cker-Nootdorp Ri js wi jk Wa s s ena a r Wes tl a nd Zoetermeer regi o Ha a gl a nden ontw. 2012-20 ba s i s koop huur eg mg eg mg 1.570 1.410 120 1.840 1.990 4.790 590 2.610 200 660 -200 280 260 100 10 220 1.980 530 510 1.200 130 590 -120 420 30 220 -220 140 1.620 720 690 510 -630 760 20 2.310 7.160 9.790 1.390 9.530 tota a l 1.220 5.860 300 340 1.380 420 130 780 920 11.350 tota a l 4.950 9.990 930 590 4.220 1.020 170 3.540 2.460 27.870 ontw. 2012-2020 ZWC koop huur eg mg eg mg 960 1.200 170 2.510 760 3.910 870 3.990 -140 680 -280 610 200 140 40 230 2.040 520 470 1.140 -80 510 -100 660 -100 190 -30 90 1.200 850 1.080 310 -850 730 -70 3.150 3.980 8.720 2.150 12.690 tota a l 4.840 9.520 870 600 4.170 990 140 3.440 2.950 27.530 ontw. 2012-2020 LC koop huur eg mg eg mg 1.550 1.710 80 2.010 3.180 5.880 560 620 580 500 -220 130 300 100 -30 220 2.100 470 580 1.050 380 580 -100 220 80 240 -250 120 1.950 900 100 550 130 380 -220 2.070 10.230 10.760 480 6.980 Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 48 tota a l 5.340 10.230 990 580 4.200 1.080 180 3.500 2.350 28.460 F i g u u r 2 5 P r o j e c t i e v a n w o n i n g b e h o e f t e , h u u r w o n i n g e n n a a r v o r m , v o lg e n s d e b a s i s v a r i a n t , d e z w a r e c r i s i s v a r ia n t e n d e li c h t e c r is i s v a r ia n t , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , 2 0 1 5 , 2020 en 2030 300.000 huur mg huur eg 250.000 huur mg huur eg huur mg - zwc 200.000 huur eg - zwc 150.000 100.000 50.000 2009 2012 2015 basis 2020 basis 2030 basis 300.000 huur mg huur eg 250.000 huur mg huur eg huur mg - lc 200.000 huur eg - lc 150.000 100.000 50.000 2009 2012 2015 basis 2020 basis 2030 basis Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO Vergeleken met de basisvariant zal bij de zwarecrisisvariant de behoefte verschuiven naar (goedkopere) huurwoningen. Bij de lichtecrisisvariant, de meest positieve variant van de drie, neemt de behoefte aan huurwoningen af. In het bijzonder aan goedkope huurwoningen. 49 F i g u u r 2 6 P r o j e c t i e v a n w o n i n g b e h o e f t e , h u u r w o n i n g e n n a a r p ri j s , v o lg e n s d e b a s i s v a r i a n t , d e z w a r e c r i s i s v a r ia n t e n d e li c h t e c r is i s v a r ia n t , 2 0 0 9 , 2 0 1 2 , 2 0 1 5 , 2020 en 2030 >vrije sectorgrens 300.000 < vrije sectorgrens >vrije sectorgrens 250.000 < vrije sectorgrens >vrije sectorgrens - zwc < vrije sectorgrens - zwc 200.000 150.000 100.000 50.000 2009 2012 2015 basis 2020 basis 2030 basis 300.000 >vrije sectorgrens < vrije sectorgrens 250.000 >vrije sectorgrens < vrije sectorgrens >vrije sectorgrens - lc 200.000 < vrije sectorgrens - lc 150.000 100.000 50.000 2009 2012 2015 basis 2020 basis 2030 basis Bron: CBS/PBL 2011, WoON 2009, bewerking RIGO 50 B4 Begrippen, bronnen en methoden In deze bijlage geven we een toelichting op de gehanteerde begrippen, bronnen en methoden. B4.1 Begrippen De in dit onderzoek gehanteerde begrippen zijn als volgt: Primaire doelgroep: Dit zijn de huishoudens met een inkomen onder de grenzen van de Huurtoeslag : 2009 2012 Eenpersoonshuishouden < 65 jaar € 20.975 € 22.025 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 19.800 € 20.675 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 28.475 € 29.900 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 27.075 € 28.225 Middeninkomens (als gedefinieerd in de regionale prestatieafspraken): 1,5 doelgroepgrens. Deze grens zal deels boven en deels onder de Europa -doelgroep vallen. De SVH hebben bepaald ook deze groep te willen bedienen. Echter de focus zal dan liggen op de meerpersoonshuishoudens. 2009 2012 Eenpersoonshuishouden < 65 jaar € 31.460 € 33.035 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 29.700 € 31.010 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 42.713 € 44.850 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 40.613 € 42.338 Hoge inkomens: Huishoudens met een inkomen boven de middeninkomensgrenzen. Naast de bovenstaande inkomensgroepen zal ook apart de Europa-doelgroep of DAEB-doelgroep weergegeven worden. Het gaat hier om de huishoudens met een inkomen tot €34.085 (2012). 51 Voor het in beeld brengen van de woonsituatie zoomt RIGO in op een aantal kenme rken van de woningvoorraad. In onderstaande tabel staat de indeling weergegeven die hiervoor gehanteerd is. Eigendom Type huur eengezins meergezins koop eengezins meergezins Eigendom 2009 2012 Sociale huur < € 632 < € 665 ≥ € 632 ≥ € 665 Sociale koop < 181.000 < € 188.000 Overig koop ≥ 181.000 ≥ 188.000 Overig huur B4.2 Bronnen en methoden WoON 2009 Voor het in beeld brengen van de ontwikkeling van de doelgroepen in de regio Haaglanden heeft RIGO gebruikgemaakt van het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2009) van het Ministerie van VROM. RIGO heeft uit dit bestand de cases van de gemeenten in de regio geselecteerd. Aangezien regio Haaglanden oversampeld heeft, waren er voldoende respondenten beschikbaar om de analyses op te baseren. Voor de woningmarktsimulatie is gebruikgemaakt van informatie van het CBS en van de voorraadrapportages van de corporaties in de regio (uitgevoerd door Explica). Omdat de huishoudenaantallen in 2012 nog niet beschikbaar zijn, hebben we deze met behulp van de voorlopige bevolkingsaantallen geraamd. Bij het in beeld brengen van de woningmarkt houden we rekening met (frictie)leegstand, hierdoor kunnen we een goede inschatting maken van de ‘bewoonde voorraad ’. Het is namelijk niet realistisch om aan te nemen dat op een bepaald moment alle beschikbare woningen ook daadwerkelijk bewoond worden. In overleg met gemeente Den Haag is besloten a lleen voor de gemeenten Den Haag en Wassenaar af te wijken van de door C BS bepaalde leegstand. Door de vele ambassades en pieds-à-terre is de leegstand waarschijnlijk te hoog ingeschat. De omvang en samenstelling van de doelgroepen is op basis van het verkregen b estand in beeld gebracht voor de jaren 2009, 2012, 2020 en 2030. 52 T a b e l 2 0 L e e g s t a n d p e r g e m e e n t e in d e re g io H a a g l a n d e n , C B S , 2 0 1 0 Delft 's-Gravenhage Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer leegstand 5% 5% 5% 4% 3% 4% 6% 4% 3% Bron: CBS, 2010 Demografische ontwikkelingen Voor de toekomstige situatie zijn onder meer twee zaken van belang: demografische en economische ontwikkelingen. Wat betreft demografie is op verzoek van regio Haaglanden aangesloten bij de meest recente PEARL -prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) uit 2011. De prognose van het CBS/PBL geeft de ontwikkeling van het aantal huishoudens op hoofdlijnen weer. RIGO heeft vervolgens een verdiepingsslag uitgevoerd. We hebben gewerkt met lokaalspecifieke ‘headshiprates’. Headshiprate is een aanduiding voor een percentage van het aantal inwoners (personen) in een bepaalde leeftijdsklasse dat hoofd is van een (particulier) huishouden. Het gaat hier om een stati stische methode: achterliggende gebeurtenissen van huishoudenvorming (zoals het uit huis gaan van kinderen, het gaan samenwonen, gaan scheiden, langer zelfstandig blijven wonen van ouderen etc.) zijn niet afzonderlijk voorspeld. Op het punt van het effect van dit soort gebeurtenissen in de toekomst is wederom aangesloten op de voorspellingen van het CBS/PBL. Uitkomst is informatie over de toekomstige huishoudenontwi kkeling in de regio, niet alleen naar type (CBS/PBL), maar ook naar leeftijd. 53 T a b e l 2 1 A a n t a l h u i s h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s h e t C B S / P B L e n d e in d i t ra p p o rt g e h a n t e e r d e h u i s h o u d e n a a n t a l le n , 2 0 1 2 t / m 2 0 3 0 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp CBS 2015 28.500 27.200 114.250 133.450 13.760 20.840 1.900 5.400 5.570 15.530 10.400 13.900 4.140 7.360 11.400 29.500 18.300 36.100 2012 27.550 25.450 115.100 128.400 13.740 20.660 1.700 5.400 4.500 14.600 10.300 13.600 4.060 7.340 10.400 29.200 17.400 36.200 2020 29.250 29.250 115.000 138.100 14.300 21.100 2.170 5.530 6.700 16.900 10.560 14.440 4.400 7.300 12.930 30.470 19.840 36.060 2030 30.150 31.850 122.600 142.600 15.740 21.660 2.470 5.830 8.730 18.870 11.060 15.140 4.800 7.400 15.270 31.630 23.000 36.200 2012 30.170 24.410 121.020 128.750 14.500 20.640 1.840 5.340 4.410 14.620 10.600 13.380 4.130 7.330 10.660 29.860 17.400 36.270 Schatting rapportage 2015 2020 31.040 31.730 26.040 27.960 120.090 120.830 133.810 138.460 14.510 15.080 20.830 21.090 2.060 2.350 5.330 5.450 5.460 6.560 15.550 16.930 10.700 10.850 13.680 14.200 4.190 4.430 7.330 7.240 11.680 13.250 30.160 31.170 18.300 19.820 36.160 36.120 2030 32.760 30.490 128.790 142.970 16.610 21.670 2.680 5.780 8.590 18.950 11.380 14.900 4.860 7.380 15.620 32.390 22.990 36.250 Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO T a b e l 2 2 O n t w i k k e l i n g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s h e t C B S / P B L e n d e i n d i t r a p p o r t g e h a n t e e rd e h u is h o u d e n a a n t a l le n , 2 0 1 2 t / m 2 0 3 0 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp ep mp CBS - % ontwikkeling 2012-2015 2012-2020 2012-2030 3% 5% 9% 7% 15% 25% -1% 0% 6% 4% 8% 11% 0% 4% 15% 1% 2% 5% 12% 28% 46% 0% 2% 8% 24% 49% 95% 6% 16% 30% 1% 2% 7% 2% 6% 11% 1% 7% 17% 0% -1% 1% 10% 24% 47% 1% 4% 8% 5% 14% 32% 0% 0% 0% Schatting rapportage - % ontwikkeling 2012-2015 2012-2020 2012-2030 3% 5% 9% 7% 15% 25% -1% 0% 6% 4% 8% 11% 0% 4% 15% 1% 2% 5% 12% 28% 46% 0% 2% 8% 24% 49% 95% 6% 16% 30% 1% 2% 7% 2% 6% 11% 1% 7% 17% 0% -1% 1% 10% 24% 47% 1% 4% 8% 5% 14% 32% 0% 0% 0% Bron: CBS/PBL 2011, bewerking RIGO Economische ontwikkelingen De economische crisis zorgt voor een stagnatie van de loonontwikkeling, inkomen sverlies door minder werkgelegenheid en bezuinigingen. Samen heeft dit een negati eve invloed op de koopkracht. Er is een einde gekomen aan de jarenlange afname van de lage inkomensgroepen. Door de crisis en de flexibilisering van de arbeidsmarkt zijn bovendien minder mensen voor langere tijd verzekerd van een vast inkomen. 54 Het Centraal Planbureau maakt ramingen van de ontwikkeling van de koopkracht. In Figuur 27 is de meest recente raming van het CPB afgebeeld. We gebruiken deze r aming in de doorkijk naar 2020 om aan de hand van de ontwikkeling van het bestee dbare inkomen de inkomensverdeling van huishoudens in 2020 in beeld te brengen (zie hoofdstuk 3). F i g u u r 2 7 K o o p k r a c h t s c e n a r i o ’ s o p b a s is v a n ra m in g C P B 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 -1,00 -2,00 werkelijk werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 2011 positief scenario basisscenario 2029 2027 2025 2023 2021 2019 2017 2015 2013 2011 2009 2007 2005 2003 2001 1999 1997 -3,00 negatief scenario Bron: CPB, toekomstraming RIGO De woonwensen van huishoudens die willen verhuizen hangen samen met het inkomen. Al is het maar omdat de woonwensen gekleurd worden door wat mensen ku nnen betalen. De omvang en aard van de vraag naar woningen is dus (deels) afhankelijk van de inkomensverdeling binnen de groep woningvragers. Bronvermelding en nauwkeurigheid Voor alle figuren en tabellen die in dit rapport worden gepresenteerd geldt dat ze zijn gebaseerd op gegevens van het CBS, SVH, de CBS/PBL -prognose en het WoON 2009. Deze bronnen zijn bewerkt door RIGO. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn in de tabellen alle absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de randt otalen en de opgetelde celwaarden. 55
© Copyright 2025 ExpyDoc