Kans op tweedeling markt studentenkamers

Themavisie Studentenhuisvesting
ING Economisch Bureau
Kans op tweedeling
markt studentenkamers
Op lange termijn dreigt leegstand C-locaties
De vraag naar studentenkamers zal in de toekomst
afnemen als gevolg van dalende studentenaantallen
en minder uitwonenden. Studenten krijgen daarbij
steeds meer voorkeur voor woonruimte met eigen
voorzieningen en gelegen in het stadscentrum, bij de
campus of daar tussenin. Net als op de kantorenmarkt
kan er een tweedeling ontstaan tussen gewilde hoogwaardige studentenhuisvesting, met eigen voorzieningen, op “A-locaties” en onaantrekkelijke Clocaties zonder OV verbinding en gedeelde voorzieningen waar leegstand ontstaat.
Figuur 2 Prijzen studentenhuisvesting in € per
maand, 2013
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300
€ 200
Grote opgave bouw studentenhuisvesting
Volgens de Kences monitor studentenhuisvesting 2013 is net
wat minder dan de helft (267.000) van het aantal studenten
thuiswonend waarvan een deel woningzoekend is (figuur 1).
Het aantal studenten dat uitwonend is komt neer op 282.000.
De grootste groep van de uitwonende studenten woont in
kamers met gedeelde voorzieningen. Uit onderzoek van
Figuur 1 Overzicht markt studentenhuisvesting
Kamer zonder
eigen
voorzieningen
, 188.940
Kamer met
eigen
voorzieningen
, 93.060
Thuiswonend
en zoekend,
30.000
Bron: OCW, 2013; Savills, 2014
Internationale
studenten,
52.000
Thuiswonend,
237.000
€ 100
€0
Nederland
Gedeelde
Met eigen
voorzieningen voorzieningen
Zelfstandige
woning
Amsterdam
Tilburg
Bron: ABF, 2013. Kamernet, 2013
Savills blijkt dat tot 2025 nog 70.000 nieuwe studenteneenheden nodig zijn om aan de vraag naar studentenhuisvesting te
voldoen. Hierin is het effect van de invoering van het sociale
leenstelsel nog niet meegewogen.
Algemene situatie markt voor studentenhuisvesting
De gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer bedroeg
in 2013 € 420,87. De oppervlakte van een studentenkamer
was gemiddeld 22,75 m2. In Amsterdam is een gemiddelde
kamer met een huurprijs van € 538,54 het duurst. Met een
huurprijs van € 309,85 is een studentenkamer in Tilburg het
goedkoopst. Tilburg is tevens de stad waar de kleinste kamers zijn van gemiddeld 18 m2. Den Haag heeft de grootste
kamers met een oppervlakte van 29,54 m2. Kamers met gedeelde voorzieningen worden voor gemiddeld € 346 per
maand verhuurd. De studenten die op kamers met eigen
voorzieningen wonen betalen circa € 457 per maand. Met
een gemiddelde huurprijs van € 540 zijn studenten met een
‘eigen woning’ het duurste uit (figuur 2).
Figuur 3 Afname studenten na 2025
700.000
30%
600.000
25%
500.000
20%
400.000
15%
300.000
10%
200.000
5%
100.000
0%
0
1990
-100.000
Aantal studenten
2000
2010
2020
2030
-5%
Ontwikkeling van het aantal studenten in % (r. as)
Bron: OCW, 2013
Het aantal studenten daalt na 2025
Tot 2021 groeit de studentenpopulatie nog ongeveer met 8%.
Het aantal studenten blijft daarna tot 2025 wel toenemen,
maar de groei vlakt af. Dit komt doordat het aantal jongeren
daalt waardoor de instroom van studenten afneemt en ook het
aantal jaren dat een student studeert neemt af. Na 2025 zet er
een daling in waardoor het aantal studenten tussen 2025 en
2030 juist afneemt met 25.000 (figuur 3) tot het niveau van
rond 2020. De daling in de vraag naar studentenhuisvesting is
riskant voor investeerders en ontwikkelaars die nu investeren
en over de lange termijn hun investering willen terug verdienen. Woningen die tussen nu en vijf jaar gerealiseerd worden, kunnen over 10 jaar wanneer de daling van het aantal
studenten inzet als onaantrekkelijk worden ervaren waardoor
leegstand dreigt.
Grote regionale groeiverschillen van studentenpopulatie tot 2021
De verwachte toename van het aantal studenten tot 2021
verschilt tussen studentensteden. De grootste stijging in het
aantal studenten wordt verwacht in Amsterdam. Utrecht, Groningen en Rotterdam. In de minder grote studentensteden
vindt procentueel wel een grotere stijging in het aantal studenten plaats dan in de traditionele vier. Zo krijgen Almere,
Wageningen, Amersfoort, Hilversum, Delft en Den Bosch
allen te maken met een stijging van respectievelijk 10% of
meer.
Verschillende regionale invulling van studentenhuisvesting
Gemeenten benaderen het huisvesten van studenten op verschillende manieren. De gemeente Almere richt zich voorlopig nog op het “labelen” van woningen naar studentenhuisvesting, waarbij een woning alleen verhuurd mag worden
aan studenten. Delft richt zich met complexvorming juist op
het clusteren van meerdere functies op een locatie. In Wageningen ligt de universiteit buiten de stad en wordt de komen-
Themavisie Studentenhuisvesting September 2014 2
de jaren vooral rondom de campus nieuwe studentenhuisvesting gebouwd.
Box: Internationale studenten
Aantal internationale studenten blijft wel stijgen
Een uitzondering in de afname van het aantal studenten zijn
de internationale studenten. Naar verwachting zal in 2021 het
aantal internationale studenten in Nederland 61.000 bedragen
ten opzichte van 52.000 nu. Voor internationale studenten is
de woonkeuze anders dan die van autochtone studenten. Zij
wonen graag in een kamer dicht bij de universiteit met zelfstandige voorzieningen. In tegenstelling tot deze voorkeur
kwam uit een onderzoek van Kences naar voren dat 63% van
de internationale studenten echter op kamers woont met
gedeelde voorzieningen.
Luxe aanbod voor (internationale) studenten
The Student Hotel is een volledig private partij die actief is op
de markt voor studentenhuisvesting. Het concept is niet specifiek gericht op internationale studenten maar voldoet wel
aan de woonwensen van deze groep studenten. De woningen
lijken op hotelkamers met eigen voorzieningen en er is keuze
in de uitvoering van de kamer. Deze luxe kamers bevinden
zich qua prijs en kwaliteit in het topsegment van de markt.
Aantal uitwonende studenten kan door sociaal leenstelsel met helft afnemen
Gemiddeld geeft 10% van de bachelor studenten aan dat ze
niet zouden zijn gaan studeren als een sociaal leenstelsel al
bestaan zou hebben. Onder bepaalde groepen studenten
(vooral oudere HBO-ers) is dit percentage beduidend hoger.
Ook blijkt dat nogal wat studenten als gevolg van het sociaal
leenstelsel vaker en/of langer thuis zullen blijven wonen of
zelfs weer terugverhuizen naar het ouderlijk huis. Volgens
onderzoek van het ABF kan daardoor de vraag naar studentenhuisvesting met de helft afnemen. Verder zou ook een flink
deel van de wat oudere masterstudenten langer thuis blijven
wonen. De vraag naar studentenhuisvesting kan dus in aanzienlijke mate afnemen.
Studenten willen kamers met eigen voorzieningen
De huidige kwalitatieve vraag van studenten wordt gekenmerkt door een sterke behoefte aan zelfstandige woonruimten. Zo wenst 61% van de studenten die willen verhuizen een
kamer met zelfstandige voorzieningen. Het huidige aanbod
van studentenhuisvesting staat in sterk contrast met de vraag.
Tweederde van alle studentenkamers zijn juist kamers met
gedeelde voorzieningen (figuur 4). Deze mis match is één
van de uitdagingen voor studentenhuisvesters.
Binnenstad en gebied rond de campus in trek
De locatie is, zoals algemeen bekend, van groot belang voor
iedere student. Voor studenten die lid zijn van een studentenvereniging is het belangrijk om dichtbij het centrum of de
sociëteit te wonen. Voor een studenteneenheid op een cen-
trale locatie hebben die studenten het er ook voor over om
dieper in de buidel te tasten. Het uitgangspunt blijft dat het
merendeel van de studenten in of dichtbij het centrum wil
wonen van de betreffende studentenstad, dit zijn de zogenoemde A-locaties. Studenten maken ook een wooncarrière
door. Waar de eerstejaarsstudenten kiezen voor gedeelde
voorzieningen verandert deze keuze in de latere studiejaren
naar een meer zelfstandige woonruimte. Verder wordt bij het
maken van de woonkeuze buiten het centrumgebied gekeken naar de beschikbaarheid van voldoende openbaar vervoersverbindingen ter plaatse en de afstand tot de onderwijsinstelling, dit zijn de zogenoemde B-locaties. Ontbreekt ook
een goede OV-verbinding met het centrumgebied of de
universiteit, dan is er sprake van een C-locatie.
Wachtlijsten nemen af
Uit een interview met de SSH blijkt dat studentencomplexen
die niet op aantrekkelijke A-locaties liggen al te maken krijgen met afnemende wachtlijsten. Een overschot aan studentenhuisvesting is op deze minder aantrekkelijke locaties nog
niet gemeten maar “we merken wel een teruglopende wachttijd,”. Vooral in de maanden februari, maart en april worden
de minder populaire plekken zichtbaar. In deze maanden
stoppen veel studenten of zijn klaar met studeren en de opname voor het nieuwe college jaar is dan nog zeer beperkt.
Het contrast met A-locaties is groot “op onze populaire plekken gaat het dan nog steeds heel prima”.
Figuur 4 Mis match aanbod vraag
Gewenste situatie
Huidige situatie
0%
20%
Gedeelde voorzieningen
40%
60%
80%
Zelfstandige voorzieningen
Bron: Kences, 2013
Scenario kantorenmarkt dreigt
De studentenhuisvestingsmarkt blijkt een interessante markt
door het huidige tekort en de nog toenemende vraag. Ondanks dat de vraag naar studentenhuisvesting tot 2025 blijft
groeien vlakt de groei vanaf 2020 wel af. Het bijbouwen van
nieuwe studentenhuisvesting op aantrekkelijke locaties zorgt
voor afnemende wachtlijsten van studentenhuisvesting op
minder aantrekkelijkere locaties. Studentenhuisvesters zullen
er rekening mee moeten houden dat zij op termijn niet iedere
Themavisie Studentenhuisvesting September 2014 3
studentenkamer meer kunnen verhuren. Potentiële studentenhuisvesters zullen goed moeten kijken naar de locatie van
en het soort studentenhuisvesting. Net als bij de kantorenmarkt kan op minder aantrekkelijke C-locaties, en in sommige gevallen op B-locaties, leegstand ontstaan. De afname van
het aantal studenten en de invoering van het sociale leenstelsel zullen de druk verder opvoeren op minder aantrekkelijke
locaties. De uitdaging ligt in het investeren in woningen met
eigen voorzieningen op een locatie dicht bij de universiteit,
het stadscentrum of daar tussenin.
Sectormanager Jan van der Doelen geeft advies
Studentenhuisvesting naar een volgende levensfase
Ruim de helft van het aantal studenten in Nederland is uitwonend (ca. 282.000). Daarnaast is een aantal thuiswonenden
constant op zoek naar eigen huisvesting en is in de komende
10 jaar nog aanvullend behoefte aan 70.000 nieuwe studenteneenheden. Nederland blijkt ook steeds aantrekkelijker
voor buitenlandse studenten. Voldoende redenen waarom de
belangstelling voor de markt van studentenhuisvesting de
afgelopen jaren fors is toegenomen. Niet in de laatste plaats
overigens ook omdat voor veel bestaande gebouwen nodig
een andere bestemming gevonden moest en nog steeds
moet worden. Vaak lenen deze gebouwen, meestal gewezen
kantoorgebouwen, zich prima voor een dergelijke toepassing. Maar op termijn gaat het aantal studenten afnemen en
zullen de eisen vanuit studenten veranderen (lees: toenemen). Voor toekomstbestendigheid moet studentenhuisvesting dan ook steeds meer de vorm aannemen van de exploitatie van een onderneming. Traditioneel wordt het vaak nog
benaderd als een vorm van belegging in vastgoed. Met de
komst van diverse professionele huisvesters van studenten
met vernieuwende concepten en een efficiënte bedrijfsvoering zal de sector in een volgende fase terecht gaan komen.
Met aanbieders die ondernemen op basis van een goed
doordacht business model. Goed voor de ontwikkeling van
het product: studentenhuisvesting maar risicovol voor bestaande aanbieders die hun product niet kunnen of willen
aanpassen. Want naast een tweedeling in locatie zoals in deze
publicatie wordt benoemd zal op termijn ook een duidelijke
tweedeling in het product zelf gaan plaatsvinden. Een kwalitatief minder product zal gaan concurreren op prijs en bij een
te hoog aanbod levert dat geen aantrekkelijk vooruitzicht op.
Het bepalen van een voor u juiste strategie en uitvoering
ervan is daarom belangrijk voor de toekomstige houdbaarheid van uw exploitatie. Hierover wil ik graag met u het gesprek aan.
Jan van der Doelen
ING Sectormanager bouw
onroerend goed en leisure
Meer weten?
Kijk op ING.nl
Of bel met
Mark Koelman,
ING Economisch Bureau
Maurice van Sante,
Senior econoom
06 836 32 062
Jan van der Doelen,
Sectormanager bouw, onroerend goed en leisure
06 55 81 22 15
Volg ons op Twitter:
INGnl_Economie
Disclaimer
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de
analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit
rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is
geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank
N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat
ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING
Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan
gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers
aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud
van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de
bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de
Autoriteit Financiële Markten.
De tekst is afgesloten op 25 september 2014.

Download Report