RIB Stip op de horizon Strijp-T

A
gemeente Eindhoven
Raadsnummer
14R5826
Inboeknummer
14bst00732
Dossiernummer 14.15.206
16 april 2014
Raads informatiebrief
Onderwerp: stip op de horizon Strijp-T.
Inleiding
Bij vertrek van Philips zijn voor Strijp S en R aan de voorkant ontwikkel-/transformatievisies ontwikkeld,
en heeft verkoop op basis van bidbooks aan één partij plaatsgevonden. Dit in tegenstelling tot T, waar –
wat polariserend gesteld – ieder pand/kavel dat vrijkwam aan de aantrekkelijkste bieder is verkocht.
Gevolg: versnipperd bezit in een conserverend bestemmingsplan, waarbij sturing in een mogelijke
veranderrichting een lastige opgave is, terwijl er vooral vanuit de stedelijke ontwikkeling een
toenemende druk op dit bedrijventerrein ontstaat. De behoefte/noodzaak is aanwezig tot het bepalen
van een ‘stip op de horizon voor Strijp T’.
x
o
o
o
Actueel maatschappelijk onderwerp/probleem
Coalitieafspraak
Motie/amendement/toezegging
Anders, namelijk
Besluit van college van burgemeester en wethouders
1. Kennis te nemen van de situatie/ontwikkelingen rondom en op Strijp T.
2. Voor de zone grenzend aan de Beukenlaan, tussen station Beukenlaan en Zwaanstraat, de
gebruiksmogelijkheden te verruimen vooral voor lichtere vormen van bedrijvigheid i.c. categorie 2 (qua
beleving meer als onderdeel van Strijp S te beschouwen).
3. In dialoog te gaan met de ondernemers/eigenaren over de keuze om het overige (leeuwen-)deel van
Strijp T duurzaam te behouden volgens vigerend bestemmingsplan.
4. De principekeuze te maken om de oude energiecentrale TR (gemeente-eigendom) in te zetten voor een
creatief/cultureel (bedrijfs-)concept, en op hetzelfde perceel aan de achterzijde een biomassa-centrale
(nieuwbouw) te realiseren.
5. Voor het creatief/cultureel concept in te stemmen met het voorbereiden van een verkoopovereenkomst
onder marktconforme voorwaarden (o.a. taxatie), en deze binnen 3 maanden aan het college voor te
leggen. Daarbij een ontbindende voorwaarde opnemen tot het moment van het onherroepelijk zijn van
de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw biomassa-centrale.
6. Voor de te bouwen biomassa-centrale in te stemmen met:
a. het inrichten van het gebouw als bio-energiecentrale, de warmte in eerste instantie te bestemmen voor
invoeging op het bestaande warmtenet (afname door ELES/Essent), en mogelijk op termijn voor
gemeentelijke gebouwen (denk aan panden op het Stadhuisplein en omgeving);
A
Raadsnummer
14R5826
b. het aanwenden van de in de gemeente beschikbare houtsnippers, zoveel als mogelijk, afkomstig uit
particuliere tuinen en plantsoenen van de gemeente, als brandstof voor de bio-energiecentrale tegen
een marktconform tarief;
c. het beschikbaar stellen van een krediet van € 9.985.000 excl. btw en middels exploitatie te voorzien in
de dekking van deze investering:
- de raad middels raadsinformatiebrief en begrotingswijziging hierover te informeren;
- er vanwege de tijdsdruk mee in te stemmen dat voor voorbereiding per direct tot ca. € 100.000 aan
verplichtingen kunnen worden aangegaan;
d. de dekking van de exploitatielasten uit de verkoop van warmte aan de gebruikers in de komende 12
jaar, uit de verkoop van de opgewekte elektriciteit, en daar bovenop gebruik te maken van de verstrekte
SDE-subsidie (zie vertrouwelijke bijlage);
e. jaarlijks de afweging maken in hoeverre de batige saldi in een bestemmingsreserve dienen te worden
gestort ter afdekking van evt. tegenvallers (m.n. in de jaren 2027 en volgende vanwege het wegvallen
van de SDE-subsidie);
f. de budgettaire resultaten middels begrotingswijziging te verwerken in de reguliere begroting
raadsprogramma Milieu, collegeprogr. 8.5.6.; daarbij rekening houden met het feit dat het college
jaarlijks wenst te bepalen in hoeverre batige saldi in een bestemmingsreserve wordt gestort, danwel
anderszins worden ingezet (zie onder e.);
g. het betrekken van ELES/Essent voor de inbreng van hun expertise voor ontwikkeling en bouw, en
binnen 1 maand een contract met hen voor te bereiden (in lijn met vertrouwelijke bijlage) waarin
toezeggingen zijn verankerd: afname-bereidheid met looptijd van 10-12jr; gezamenlijke risicobeheersing beschikbaarheid houtchips; intrekken huidige milieuvergunning/-contour; bereidheid om
z.s.m. participatie in exploitatie/bedrijfsvoering en/of algehele overname/aankoop te onderzoeken;
Argumenten/kanttekeningen
1.1 De ‘stedelijke druk’ op Strijp T neemt min of meer organisch toe, de omgeving verandert, en op het
terrein zelf zijn ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op huidig en toekomstig functioneren.
Vanuit een helicopterview zien we de volgende omliggende, grotere ruimtelijke ontwikkelingen, welke
zich kenmerken door omvorming naar en/of investering in ‘zachtere’ functies, woonbestemmingen en
gemengde doeleinden: Landelijk Strijp, Vredeoord, Woensel-West, Strijp S, Philipsdorp, Drents Dorp en
Strijp R. Tevens ontstaan op concreter schaalnivo aan de rand van Strijp T diverse mutaties van de
aangrenzende openbare ruimte, en verandert het gebruik er van (activiteiten en zelfs events).
Naast bovengenoemde ‘externe’ ontwikkelingen, zijn er op Strijp T ook ‘interne’ bewegingen (kansen en
bedreigingen) waarneembaar: leegstandsproblematiek (mede i.r.t. bestemmingsplan-voorwaarden),
verhuur aan (kleine, lichtere) bedrijfjes en evenementen op dit relatief zware bedrijventerrein, mogelijke
sluiting (of in ‘slaapstand’ plaatsing) van de ESSENT-centrale, herbestemmingsvraag met betrekking tot
vroegere oude energiecentrale (gemeente-eigendom), behoefte betere ontsluiting op wegennet, etc.
2.1 Door de gebiedsontwikkeling Strijp S, de ruimtelijke en programmatische verbinding tussen Strijp S en
Strijp R langs de Groene Corridor, en de (beperkte) kwaliteit van de rafelige rand van Strijp T aan de
zijde van de Beukenlaan, liggen er verbeterkansen in de zone grenzend aan de Beukenlaan.
In uitersten geredeneerd, kan er voor worden gekozen om voor geheel Strijp T het vigerende
bestemmingsplan strak vast te houden. Aan de andere kant van het spectrum staat een totale
(gefaseerde) transformatie van het gebied naar doeleinden die wellicht beter passen binnen de
oprukkende stedelijke ontwikkelingen. In iedere variant zal op professionele wijze rekening gehouden
moeten worden met de belangen van de zittende bedrijven. Bedrijven, maakindustrie, en
2
A
Raadsnummer
14R5826
werkgelegenheid die van bijzonder belang zijn in de economische positie van de Brainport-regio.
Bedrijven, die het verdienen om toekomstbestendig gefaciliteerd te worden.
Het college heeft gekozen voor een lijn/tussenvariant, waarbij vooral voor de percelen grenzend aan de
(ventweg) Beukenlaan ruimtelijke en programmatische verbeterkansen worden gezien. Verbetering van
de stedelijke aansluiting van Strijp S op Strijp T, zonder de bedrijfsfuncties op Strijp T aan te tasten.
4.1 De realisatie van een biomassa-centrale op Strijp T is een mooie kans op weg naar verdere
verduurzaming van de stad. Het college kiest voor een nieuwbouwvariant achter gebouw TR.
Het college ziet dit als geweldige impuls voor duurzame energie-opwekking, een uitgelezen bijdrage
aan het verduurzamen van de warmtelevering in de stad. Milieudoelstellingen worden met de realisatie
verder ingevuld, de geproduceerde duurzame energie neemt met meer dan 50% toe, een extra CO2besparing van ca. 11.500 ton/jr. De centrale in Strijp T is de equivalent van 55.000 zonnepanelen.
Bovendien verdraagt het zich goed met (ook ‘zachtere) functies in haar directe omgeving.
Er is een haalbaarheidsonderzoek (én second opinion) verricht voor een bio-energiecentrale in de
vroegere energiecentrale, gebouw TR. De conclusies hiervan geven aan dat de realisatie van een
gemeentelijke bio-energiecentrale (uiteraard onder voorwaarden) haalbaar wordt geacht.
ESSENT is sterk geïnteresseerd in afname van de groene energie. Ondanks aanvankelijke
terughoudendheid vanwege investeringsstop en commercieel vereist rendement, heeft ESSENT
(vanwege de overname door PGGM/Dalkia) inmiddels aangegeven diepgaand te willen overleggen over
participatie en/of overname van exploitatie en eigendom. Vanwege de tijdsdruk in het kader van de
SDE-subsidiebeschikking op gemeente-naam zullen die gesprekken parallel verlopen.
5.1 Inzet gebouw TR tot Innovation Powerhouse als programmatisch zachtere aansluiting Strijp S - Strijp T.
Van Berlo (creatieve produktinnovatie, -design, en -marketingconcepten) heeft de ambitie om te
investeren in het (beoogd) gemeentelijk monument, haar bedrijf te verplaatsen, en daarbij de faciliteiten
(prototype-werkplaats, apparatuur, kennis, etc.) in een bedrijvencentrum-achtige setting beschikbaar te
stellen aan andere creatieve bedrijven. Met mede-gebruikers/huurders o.a. tot intensievere cocreatie/ontwikkeling van produkten en kennis te komen, waarbij de meerwaarde van de aanwezigheid
van de ‘creatieve campus’ Strijp S een belangrijke rol speelt.
De gemeente onderzoekt deze verkoop van dit pand, echter zal hiertoe pas overgaan nadat
duidelijkheid bestaat over de nieuwbouw biomassa-centrale. Tot dat moment wordt dit gebouw nog als
achtervang-scenario vastgehouden, mocht de nieuwbouw onverhoopt stagneren.
Kosten en dekking
De investering voor de biomassa-centrale wordt op dit moment ingeschat op € 10 miljoen. De
terugverdientijd van ca. 8 jaar is mede gebaseerd op € 22,4 miljoen aan subsidie, welke gespreid over
een periode van 12 jaar kan worden verkregen. In de business case wordt de eerste 12 jaren een
voordeel becijferd van € 6,5 miljoen NCW. Na 12 jaar kan worden bepaald of de exploitatie wordt
voortgezet zonder aanvullende subsidie.
Bijgevoegd: bijlage A bij RIB Stip op de Horizon Strijp T bijgevoegd: uitgebreide toelichting en
achtergronden
Ter inzage gelegde stukken: Vertrouwelijke Bijlage B, met cijfers (ter inzage bij griffie)
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
3

Download Report