Bijlage A: Stip op de Horizon Strijp T

Bijlage A bij RIB Stip op de Horizon Strijp T: uitgebreide toelichting en achtergronden
‘Autonome’ ontwikkelingen/waarnemingen omgeving Strijp T.
1.1 De ‘stedelijke druk’ op Strijp T neemt min of meer organisch toe.
Vanuit een helicopterview zien we de volgende omliggende, grotere ruimtelijke ontwikkelingen:
- Aan de noordwest-zijde het groene Landelijk Strijp, waarbij geïnvesteerd wordt in versterking van de
ecologische/groene waarden (Groene Corridor van Lichttoren tot Groene Woud, incl. verkeersluwer
maken van Zwaanstraat en Oirschotsedijk);
- Aan de noord-kant het verkleuren van Vredeoord naar gemengde (woon-) doeleinden.
- Noordoostelijk de opwaardering van het woongebied Woensel-West.
- Zuidoostelijk de transformatie van Strijp S naar 2e hoogstedelijk (creatief) centrum van Eindhoven.
- Aan de zuid-zijde de stevige investering in het opwaarderen van het wonen in Philipsdorp.
- Meer zuidwestelijk het zelfde voor wat betreft Drents Dorp.
- En tenslotte aan de west-kant de transformatie van Strijp R naar een nieuw woongebied.
1.2 Op een concreter schaalnivo ontstaan (letterlijk) aan de rand van Strijp T diverse mutaties.
- Allereerst zijn er voorgenomen of in uitvoering zijnde aanpassingen van de openbare ruimte:
o (her-)inrichting parkeerterrein ten behoeve van Strijp S (en evt. ook te benutten voor P&R), gelegen
voor de oude energiecentrale;
o doortrekking van de Torenallee tot aan de Zwaanstraat;
o verbetering resp. aanleg van parallelwegen incl. fietspaden aan beide zijden van Beukenlaan;
o realisatie lichtproject John Körmeling onder het ‘Strijps bultje’;
o uitvoering quick wins op en rondom station Beukenlaan;
o nagestreefde opwaardering i.c. herstel van het ‘Gloeilampenplantsoen’ (evenals gebouw TQ
eigendom van Lips);
o verkeersaansluiting van Philitelaan en Achtseweg-Zuid op de Beukenlaan (studie over vorm loopt);
o voornoemde verkeersextensivering (en herprofilering) van de Zwaanstraat;
o intensivering van de Achtseweg-Zuid incl. kruispuntaanpassing Bezuidenhoutseweg (in lijn met visie
“Eindhoven op weg”).
- Daarnaast verandert het gebruik van die aangrenzende openbare ruimte. Met toenemende
frequentie ontstaan er activiteiten (en zelfs events). Voorbeelden daarvan:
o er is een ontmoetingspaviljoen onder het ‘Strijps bultje’ gerealiseerd (Piet Hein Eek, in opdracht van
Woonbedrijf);
o het gebruik van de ruimte onder het ‘Strijps bultje’; o.a. DDW, Urban CampScape, uitbreiding danwel
verplaatsing Feel Good Market, etc.;
o het ontstaan van gerichte initiatieven tot ‘organische gebiedsontginning’ (denk aan voorbeeld vm.
Flux S-organisatie).
1.3 Tegelijkertijd zijn er op Strijp T zelf ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op het functioneren
en/of de toekomst van het terrein.
Naast bovengenoemde ‘externe’ ontwikkelingen, die een zekere organische/natuurlijke ‘druk’
uitoefenen op het functioneren van het bedrijventerrein Strijp T en de daar gevestigde bedrijven, zijn
er ‘binnen de hekken’ van het terrein ook ‘interne’ bewegingen (kansen en bedreigingen)
waarneembaar. Ontwikkelingen:
- Een leegstandsproblematiek van eigendommen die binnen vigerend bestemmingsplan, min of meer
los van de huidige markt, niet te slechten is. Dit geldt voor meerdere gebouwen, waarbij qua
schaalgrootte en verpaupering het vm. NXP-gebouw (eigendom Goevaers) en het langjarig
leegstaande gebouw TQ (van Lips) het meest in het oog springen. Dit laatste gebouw omvat
15.000m2 bedrijfshallen, maar vooral ook 25.000m2 (qua lay-out feitelijk) kantoorruimte; het gebouw
is niet/nauwelijks van een nieuwe gebruiker te voorzien, daar het bestemmingsplan enkel
kantoordoeleinden toestaat als ondersteuning van eigen industriële bedrijfsactiviteiten (een solitair
kantoor mag niet). Vroeger, toen Philips eigenaar was van alle bedrijfsruimten op Strijp T, was
25.000m2 ondersteunende kantoorruimte voor het totale terrein realistisch. Nu vormt deze
bestemmingsplan-voorwaarde een te grote beperking. In dit lege pand voert stichting Ruimte het
beheer, en zitten enkele, kleine tijdelijke huurders. Huurders die qua bedrijvencategorie
(hoogstwaarschijnlijk) in de huidige vorm planologisch niet passen.
- Daarnaast huisvest minimaal 1 gebouw van Goevaers bedrijfjes met creatieve en ambachtelijke
activiteiten, o.a. early adopters die de pioniersfase van Strijp S hebben verlaten. Bij gebrek aan
marktvraag naar bedrijfsgebouwen kiezen gebouweigenaren op dit moment ook voor verhuur aan dit
soort kleine, lichtere bedrijfjes. Dientengevolge zijn deze bedrijfjes in de huidige vorm vermoedelijk
aanwezig in strijd met het huidige bestemmingsplan.
- Eveneens zien we dat lege gebouwen/terreinen gebruikt worden door/voor events, hetgeen
eveneens een spanning (overtreding) oproept ten opzichte van bestemmingsplan en externe
veiligheidsaspecten.
- Ten aanzien van de nog in werking zijnde ESSENT-centrale (grijze gebouw) zijn er steeds
frequentere en betrouwbaardere berichten dat de produktiecapaciteit sterk gereduceerd is. Dit zal dan
op enig moment betekenen dat de milieucontouren ten gevolge van deze inrichting feitelijk gaan
verdwijnen i.c. hun beperkende werking naar de omgeving zullen verliezen. In geval van de bouw van
een biomassa-optie zal dit hoogstwaarschijnlijk per direct kunnen worden ‘afgedwongen’, in het
andere geval zal het vermoedelijk organischer verdwijnen.
- De oude energiecentrale TR is een aantal jaren geleden door de gemeente gekocht, voornamelijk
om het parkeerterrein te kunnen benutten voor Strijp S/NatLab. Bij de aankoop is met ESSENT
afgesproken, dat zij een gedeelte van het gebouw kunnen blijven huren voor een opwek installatie,
ondersteunend aan de andere/grote centrale, zolang de andere/grote centrale “-navenant- nog in
bedrijf” is. Het gebouw TR geniet in de procedure tot aanwijzing als gemeentelijk monument
voorbescherming. Vanwege de ligging in de rand van T aan de door te trekken Torenallee van Strijp
S, wordt ingezet op herbestemming sec voor urban culture en/of design/creatieve bedrijvigheid. Er ligt
een serieus initiatief van designbedrijf Van Berlo, “The Innovation Powerhouse”. Daarnaast is er ook
de optie van het vestigen van een biomassa-centrale (oudbouw-variant).
- De ondernemers geven aan behoefte te hebben aan een betere ontsluiting van het bedrijventerrein.
Zij hebben zorgen bij de afsluiting van de Oirschotsedijk, en vinden dientengevolge dat het kruispunt
Achtseweg-Zuid/Bezuidenhoutseweg verbeterd moet worden, en er tevens extra inritten (vooral op de
Achtseweg-Zuid) moeten komen. Beide zaken zijn inmiddels opgepakt, waarbij het vrachtverkeer
meer op de Achtseweg-Zuid geconcentreerd wordt.
- Daarnaast blijven m.n. de beleggers Goevaers en Lips met regelmaat de gemeente benaderen met
de vraag om het omheinde (particuliere) bedrijventerrein Strijp T letterlijk en figuurlijk meer open te
mogen maken. Hiermee doelen zij naast genoemde betere ontsluiting en ruimere
bestemmingsmogelijkheden voor bedrijvigheid (ook lichtere bedrijven), ook op het op termijn wellicht
publiek toegankelijk maken van de buitenruimte (deels verwijderen hekken) en wellicht zelfs het dan
toestaan van gemengde doeleinden/functies. Laatstgenoemde zaken zijn ambtelijk consequent
afgehouden.
1.4 Juist vanwege de onder 1.1 t/m 1.3 beschreven redelijk organische, feitelijke ontwikkelingen, ontstaat
het risico dat we als gemeente dubbele signalen kunnen gaan uitzenden.
Uiteraard geldt de formele lijn zoals vastgelegd in het vigerende bestemmingplan, in het externe
veiligheidsbeleid, etc., en houden we de vraag tot het ontwikkelen van een masterplan voor Strijp T af.
Maar tegelijkertijd zien we dat we als gemeente afwijkend gebruik gedogen, en door doorverwijzing
van accommodatievragen en events afwijkend gebruik eigenlijk soms zelfs ‘stimuleren’. Uiteraard
gebeurt dit laatste vaak onbewust van bestemmingsplan en externe veiligheidsrisico’s, en goed
bedoeld met het oog op lege panden en de wat desolate omgeving; het lijkt allemaal zo logisch en zo
voor de hand liggend. Het mogelijk hiermee impliciet oproepen van onze eigen handhavingskwesties
moeten we voorkomen. Ook om die reden is het zaak om naar Strijp T te kijken
Waarborgen continuïteit voor ondernemers Strijp T met vigerend bestemmingsplan.
Percelen aan Beukenlaan als overgangszone i.c. ‘zachte’ aansluiting in overleg te verruimen.
2.1 Door de gebiedsontwikkeling Strijp S, de ruimtelijke en programmatische verbinding tussen Strijp S en
Strijp R langs de Groene Corridor, en de (beperkte) kwaliteit van de rafelige rand van Strijp T aan de
zijde van de Beukenlaan, liggen er verbeterkansen in de zone grenzend aan de Beukenlaan.
In uitersten geredeneerd, kan er voor worden gekozen om voor geheel Strijp T het vigerende
bestemmingsplan strak vast te houden, bijvoorbeeld indien het stedelijk of regionaal de voorkeur zou
hebben om een/de toekomstige ruimtevraag voor ‘zwaardere’ bedrijven op deze stedelijke locatie in te
kunnen vullen, danwel dat alternatieve invullingen het bestaansrecht van zittende bedrijven negatief
beïnvloeden. Strak vasthouden aan het bestemmingsplan impliceert uiteraard tevens toezien op
naleving.
Aan de andere kant van het spectrum staat een totale (gefaseerde) transformatie van het gebied naar
doeleinden die beter passen binnen de oprukkende stedelijke ontwikkelingen. Daarbij speelt de vraag
over kwantitatieve en kwalitatieve behoeften (beschikbaar programma; een vraag kan maar een keer
worden geaccommodeerd, men moet zich afvragen waar het de ontwikkeling van de stad het beste
dient). Gezien de huidige overprogrammering in de stad enerzijds en de actuele leegstaand van
vooral kantoren anderzijds, verwachten we dat er op de korte- en middellange termijn (5-10 jaar)
onvoldoende behoefte/grondslag is voor een totale transformatie van Strijp T.
In iedere variant zal op professionele wijze rekening gehouden moeten worden met de belangen van
de zittende bedrijven.
Het college heeft gekozen voor een lijn/tussenvariant, waarbij vooral voor de percelen grenzend aan
de (ventweg) Beukenlaan ruimtelijke en programmatische verbeterkansen worden gezien. Diverse
actuele waarnemingen/bewegingen (zie 2.2 en 2.3) in deze zone kunnen leiden tot verbetering van de
stedelijke aansluiting van Strijp S op Strijp T, zonder de bedrijfsfuncties op Strijp T aan te tasten; de
zone wordt nadrukkelijker gevoeld als onderdeel/afronding van Strijp S. Als overgangszone van
woonfuncties en gemengde doeleinden van Strijp S, naar de (zwaardere) bedrijvigheid op Strijp T. De
rondweg wordt een minder harde grens i.c. barrière, mede doordat de percelen aan de parallelweg
Beukenlaan dan ‘zachtere’ functies kunnen krijgen.
2.2 Reeds opgestarte/voorgenomen acties in infra en openbare ruimte vormen een goede aanzet en
worden voortgezet.
De maatregelen zoals bedoeld onder 1.2 dragen in sterke mate bij aan het verzachten van de
aansluiting tussen beide gebieden. Het gebruik van de openbare ruimte (of gebouwen) voor
activiteiten/events krijgt groeikansen, maar moet nadrukkelijker en consequenter worden getoetst op
de effecten van en voor de zittende bedrijven (waaronder contouren/zones van bedrijven en spoor).
2.3 Door de 3 gebouwen aan Beukenlaanzijde (met bijbehorende percelen) onder voorwaarden
planologisch ruimere mogelijkheden te bieden, ontstaan ook programmatische kansen op een
zachtere overgang, wordt verpaupering tegen gegaan, en wordt tevens gestimuleerd dat
gebruiksbeperkingen vanwege milieu- en veiligheidscontouren worden beperkt.
Meer concreet betreft dit percelen en gebouwen TQ (eigenaar Lips), ESSENT-centrale (eigenaar
ELES/ESSENT), en TR (voorbescherming als beoogd gemeentelijk monument, eigenaar gemeente).
In hoeverre ook daadwerkelijk tot verruiming zal worden overgegaan, is afhankelijk van overleg,
beoordeling van initiatieven.
3.1 Voor geheel Strijp T, met (hierboven bedoelde mogelijke) uitzondering van de gebouwen/percelen aan
de Beukenlaan, worden de mogelijkheden conform het vigerende bestemmingsplan behouden.
Eigenaren en zittende bedrijven zullen de verlangde duidelijkheid verkrijgen, dat zij duurzaam/
toekomstbestendig kunnen blijven produceren en investeren.
Een aantal ondernemers/eigenaren hebben verzocht om helderheid ten behoeve van hun toekomst.
De oprukkende stedelijke ontwikkelingen rondom Strijp T baarden hen enige zorgen. Voorliggend
dossier erkent hun importantie voor de economische ontwikkeling van stad en regio, en geeft
duidelijkheid over een verantwoorde ruimtelijke en programmatische (letterlijke) aanhaking op de
omgeving v.v.; een verzachting aan de Beukenlaan-zijde, geen (mogelijk bedreigende) lichtere of
gevoeligere bestemmingen op het overige terrein, medewerking aan een betere logistieke ontsluiting
(met – voor het vrachtverkeer – grotere oriëntatie op de Achtseweg-Zuid), en gerichtere
communicatielijnen met de gemeente. Een eerste verkenning met Strijp T-vertegenwoordigers duiden
op draagvlak. Uiteraard zal men kritisch blijven, vooral op infrastructurele bereikbaarheid en
communicatie.
Goede kansen voor duurzame energie:
realisatie gemeentelijke biomassa-centrale, relatie met ESSENT.
4.1 De herontwikkeling van het gemeentelijke gebouw TR als biomassa-centrale, maar ook een
nieuwbouwvariant aan de achterzijde van het zelfde perceel, zijn serieuze opties.
Een dergelijke inzet kan bijdragen aan het verduurzamen van de warmtelevering in de stad.
Milieudoelstellingen worden met de realisatie van een bio-energiecentrale verder ingevuld, de
geproduceerde duurzame energie neemt fors toe: een extra duurzame energieproductie van 0,19 PJ /
jaar (is 1,25% van totale energieverbruik in de stad), alsmede een extra jaarlijkse CO2-besparing van
ca. 11.500 ton. De bio-energiecentrale in Strijp is de equivalent van 56.000 zonnepanelen.
Een bio-energiecentrale verdraagt zich met ‘gevoelige’ functies in haar directe omgeving. Op een
afstand van 50-100 meter zouden bijv. woningen kunnen worden gebouwd. Ook de consequenties
van ca. 5 vrachtwagens per werkdag, mede afgezet tegen het nu reeds aanwezige vrachtverkeer,
worden als acceptabel beschouwd, zeker als de logistiek vooral aan de achterzijde (over Strijp T naar
de Achtseweg-Zuid) wordt afgewikkeld. Achter het Gebouw TR is buiten een bunker/kelder
beschikbaar waarin de houtchips worden gestort.
Deze bunker/kelder is in beide varianten te benutten.
4.2 Het realiseren van een biomassa-centrale gaat uit van gemeentelijke investering/exploitatie.
Er is een haalbaarheidsonderzoek (én second opinion) verricht voor een bio-energiecentrale in de
vroegere energiecentrale, gebouw TR. De conclusies hiervan geven aan dat de realisatie van een
gemeentelijke bio-energiecentrale (uiteraard onder voorwaarden) haalbaar wordt geacht.
Ondanks een positief exploitatieresultaat zijn private (energie-) bedrijven, zoals ook in Meerhoven is
gebleken, vooreerst niet bereid/geïnteresseerd om dit voor eigen rekening en risico op zich te nemen.
Dit vanwege commercieel verlangd rendement. Tegen de achtergrond dat een/de gemeente zwaarder
tilt aan haar maatschappelijke en milieudoelstellingen, en (in mindere mate) doordat overheden veelal
over iets gunstigere financieringsconstructies kunnen beschikken, neemt zij genoegen met geringer
rendement.
6.1 Rol Essent, recente verkoop van RWE aan PGGM/Dalkia
Essent als afnemer van groene energie.
Buurman ESSENT mocht onder het regiem van moedermij RWE niet meer investeren; de
naastgelegen huidige centrale (gestookt op fossiele brandstof) met afnemende rendementen dient
vermoedelijk in de komende jaren te worden gesloten (danwel met stevige financiële consequenties
omgebouwd/vergroend). En dat terwijl ESSENT nog zeer lang lopende leveringscontracten in de stad
dient na te komen of af te kopen. Daardoor is ESSENT uitermate geïnteresseerd in de realisatie van
een bio-energiecentrale door de gemeente, waarbij zij dan graag de opgewekte groene energie wil
kopen; bij levering van de energie aan hen, kunnen zij hun verplichtingen in de stad nakomen.
Daarom wordt een contract opgesteld waarin o.a. de toegezegde bereidheid wordt vastgelegd voor de
afname van (in principe alle) duurzame warmte voor een periode van 10-12 jaar, tegen een bedrag
overeenkomstig de gemeentelijke business case. Tevens denken zij mee in de risicobeheersing met
betrekking tot houtchips, en zijn zij bereid om bij start levering hun huidige milieuvergunning/-contour
van hun eigen gebouw in te leveren.
Essent als participant/koper van de biomassa-centrale.
Uit zeer recente gesprekken met Essent blijkt inmiddels een verdergaande bereidheid. Essent is
namelijk verkocht aan PGGM/Dalkia (Essent heet voortaan ENNATUURLIJK).
Deze jonge speler/investeerder in de energiemarkt heeft toegezegd dat men bereid is om met de
gemeente financiële participatie in exploitatie en eigendom te onderzoeken. De nieuwe eigenaren van
Essent/ENNATUURLIJK bieden hen hiervoor ruimte. Om de SDE-subsidiebeschikking niet te
verliezen kan dit onderzoek echter niet worden afgewacht, bij een evt. positieve uitkomst zal dit later
ingevlochten worden. De gemeente is er bij gebaat dat de milieu-doelstellingen worden gehaald, maar
zal onder voorwaarde van verantwoorde condities deze taak uiteraard zo spoedig mogelijk aan de
markt overlaten.
Programmatische kansen voor overgangszone met creatieve industrie.
5.1 Vanuit de behoefte aan een programmatisch zachtere aansluiting Strijp S - Strijp T heeft designbedrijf
Van Berlo een (volledig) particulier initiatief tot herontwikkeling van gebouw TR tot Innovation
Powerhouse.
Van Berlo (creatieve produktinnovatie, -design, en -marketingconcepten) heeft ruim een jaar geleden
zijn belangstelling en concept bekend gemaakt. Zij hebben de ambitie om te investeren in het
(beoogd) gemeentelijk monument, het bedrijf vanwege uitbreidingsnoodzaak naar TR te verplaatsen,
en daarbij de faciliteiten (prototype-werkplaats, apparatuur, kennis, etc.) in een bedrijvencentrumachtige setting beschikbaar te stellen aan andere creatieve bedrijven. Van Berlo geldt daarbij als
eigenaar, en wenst met mede-gebruikers/huurders o.a. tot intensievere co-creatie/ontwikkeling van
produkten en kennis te komen. Ofschoon samenwerking met individuele (student-)designers en
industriële vormgevers tot de mogelijkheden behoort, is de huisvesting vooral bedoeld voor bestaande
bedrijven met personeel. De meerwaarde van de aanwezigheid van de ‘creatieve campus’ Strijp S
speelt een belangrijke rol.
De gemeente onderzoekt deze verkoop van dit pand, echter zal hiertoe pas overgaan nadat
duidelijkheid bestaat over de nieuwbouw biomassa-centrale. Tot dat moment wordt dit gebouw nog als
achtervang-scenario vastgehouden, mocht de nieuwbouw onverhoopt stagneren.

Download Report