Vaals, 27 augustus 2014 Kenmerk Agendapunt nr. Raadsvergadering d.d. Kenmerk : 2014-MV-054 : : 29 september 2014 : JBE140040 Aan de raad der gemeente Vaals Onderwerp: Nieuwe sporthal kern Vaals Voorstel: 1. 2. 3. 4. Vast te houden aan de eerder gekozen constructie waarbij de gemeente niet meer als eigenaar van een nieuw te bouwen sportvoorziening optreedt. Ten behoeve van de lening, aan te trekken door de eigenaar, een garantiestelling af te geven. Het krediet voor gemeentelijke investeringen in de infrastructuur met € 100.000 te verhogen tot € 250.000 en de meerlasten (€ 4.000) mee te nemen bij de samenstelling van de begroting 2015. Kennis te nemen van de door het college te ondertekenen exploitatie- en erfpachtovereenkomsten. Inleiding: Op 16 december 2013 heeft de gemeenteraad van Vaals het volgende besloten inzake een nieuwe sporthal: a. het college opdracht te geven om binnen de inhoudelijke kaders van de huidige planopzet, samen met de externe partners, te komen tot de realisatie van een nieuwe sporthal b. voor de jaarlijkse exploitatielasten een financieel kader van € 300.000 te hanteren c. een krediet van € 150.000 te voteren voor het bouwrijp maken en aanleg van infra op en naar het terrein (jaarlijkse kapitaallast gemiddeld ca. € 7.500) d. de extra lasten ad € 17.500 t.o.v. de (tot op dat moment) huidige ramingen in de begroting ten laste van de vrij te besteden budgetruimte te brengen. Op grond daarvan is samen met de partners HETON Sport BV (eigenaar van de nieuwe hal), Pellikaan (bouwbedrijf) en Coresta (adviseur HETON) aan de slag gegaan met de concretisering van het project. Afspraak was om voor de zomer de financieringsconstructie te regelen alsmede de vergunningprocedure te kunnen starten. Financieringsconstructie: Bij de start van het project heeft de gemeente ervoor gekozen om geen eigenaar te willen zijn van een dergelijke sportvoorziening, maar een derde-partij te zoeken die als eigenaar tevens als risicodragend beheerder/exploitant dient op te treden. Na een lang voortraject is door HETON Sport een voorstel uitgewerkt, waarbij HETON als eigenaar/bouwer van de sporthal optreedt, deze exploiteert (mede ten behoeve van de algemeen maatschappelijke behoefte) en de gemeente een jaarlijkse bijdrage levert in de exploitatie voor het onrendabele deel, met name veroorzaakt door verenigingssport en basisonderwijs. Garantiestelling lening De investeringen in de nieuwbouw van de sporthal (raming € 3 miljoen) worden voor het grootste deel gedragen door HETON Vaals BV (behalve omliggende infra via de gemeente). Hiertoe dient HETON een geldlening aan te trekken. HETON kan ten behoeve van het aangaan van de geldlening echter geen 1 financieringszekerheden stellen, omdat geen openbare verkoop van de sporthal mogelijk is. Dit vanwege de erfpachtconstructie, waarbij de gemeente als eigenaar van de ondergrond ook het recht van eerste koop van de hal heeft. Een hypotheek op de sporthal is dan ook niet mogelijk. Dat betekent dat HETON enkel een vorm van maatschappelijk financieren kan aangaan. De enige manier om aan geld te komen is een garantiestelling door de gemeente, waar tegenover staat dat de gebruikelijke erfpachtvergoeding (waarde van het erfpacht aan het eind van het contract) niet door de gemeente hoeft te worden betaald. De gemeente dient dus garant te staan voor de betaling van rente en aflossing en de lening 'over te nemen' op het moment dat HETON Vaals BV niet meer in staat is om aan de verplichtingen te voldoen. De gemeente wordt in de overeenkomsten dan ook aangeduid als 'rechtsopvolger' van HETON Vaals BV. Deze constructie is uit gemeentelijk oogpunt ook logisch. Omdat wij de grond via een erfpachtconstructie aan HETON 'verhuren', krijgen wij via het recht van natrekking ook de eigendom van de opstallen in handen op het moment dat HETON de erfpachtverplichtingen niet meer kan nakomen. Alsdan verdient het ook aanbeveling dat wij de lening inzake de sporthal 'zelf in handen krijgen' en niet nog een derde-partij daartussen komt. In het gemeentelijk Treasury-statuut is bepaald dat garanties op geldleningen enkel worden verstrekt indien de verzoekende instantie naar het oordeel van het college overtuigend heeft aangegeven de verplichtingen aangaande rente en aflossingen te kunnen voldoen of op een andere wijze zekerheid kan bieden (bv. het recht van eerste hypotheek). De jaarlijkse rente en aflossingen zijn 1 op 1 doorvertaald naar de exploitatiebegroting, op grond waarvan de gemeente een jaarlijkse exploitatiebijdrage levert. Deze exploitatie ziet er gezond en realistisch uit. Bovendien hebben we reeds jarenlang ervaring met HETON en is gebleken dat HETON een betrouwbare en financieel gezonde partner is. Derhalve kan de garantiestelling conform het Treasury-statuut worden verleend. Wel dient op grond van artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet de raad vooraf ingelicht te worden over de uitoefening van deze bevoegdheid, indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ondanks dat wij niet voorzien dat dergelijke ingrijpende gevolgen zullen optreden, vragen wij uw raad goedkeuring om de garantiestelling voor de lening van HETON aan te gaan. Gemeente treedt op als eigenaar Bij de constructie van garantiestelling komt de gedachte op waarom de gemeente (dan) toch niet zelf als eigenaar van de sporthal gaat optreden en het reeds uitgewerkte bouwplan laat uitvoeren. De gemeente zou dan een lening moeten aantrekken, bedrag ca. € 2,6 miljoen, met een looptijd van 30 jaar, annuïtaire aflossing. Het actuele rentepercentage bij de BNG is 2,02%, met elke 10 jaar een rente-aanpassing. Deze variant leidt tot een totale jaarlast van € 308.000, dus € 8.000 meer dan in de primair gekozen variant om de eigendom bij de exploitant/beheerder te leggen. Deze variant brengt echter ook diverse risico’s met zich mee: enerzijds het risico van de rente-aanpassing na 10 jaar (stel dat de rente fors stijgt) en de mogelijkheid voor HETON om de exploitatie-bijdrage na 10 jaar aan te passen (in de eerste variant wordt dat voor 30 jaar afgekocht). Daarnaast kan de gemeente niet zomaar het bouwplan van HETON overnemen, waarbij Pellikaan als bouwer zal optreden. Enerzijds brengt HETON ons waarschijnlijk kosten in rekening, die gemaakt zijn t.b.v. bouwkundig en ook financieel advies voor het uitwerken van de nu voorgestelde constructie. Anderzijds zal een nieuwe, nationaal openbare aanbesteding moeten plaatsvinden voor het bouwplan. Dit brengt in ieder geval een vertraging van een aantal maanden met zich mee. Er zal een specifiek bestek en programma van eisen moeten worden geschreven, omdat de stukken van Pellikaan niet zomaar gebruikt kunnen worden (copyright). Daarnaast zullen ook de kosten van voorbereiding, toezicht en begeleiding van de bouw voor onze rekening komen. Deze zijn nu in de aanbieding van HETON verwerkt. Gezien de eerder principieel gekozen constructie om niet meer als eigenaar (en dus ook risicodrager) op te treden en gelet op de meerlasten en risico’s bij de variant waarin we dat wel zouden zijn, wordt voorgesteld om de samenwerking aan te gaan met HETON als eigenaar (inclusief garantstelling door de gemeente). Overeenkomsten: De verdere uitwerking heeft geleid tot een tweetal overeenkomsten inzake exploitatie en erfpacht. Exploitatie-overeenkomst Bijgevoegd is de exploitatie-overeenkomst, welke na een goedkeurend raadsbesluit, door het college ondertekend kan worden. In deze overeenkomst gaat de gemeente Vaals ingaande 1 oktober 2015 (vermoedelijke opleverdatum) voor de duur van 30 jaar een verbintenis aan met HETON Vaals BV om de 2 sporthal door HETON te laten beheren en exploiteren. Uitgangspunt is dat de gemeente het beleid ten aanzien van gebruik en tarieven van de sporthal bepaald. De overeenkomst gaat uit van een jaarlijkse gemeentelijke bijdrage van € 300.000 (bedrag jaarlijks te indiceren), met erfpachtcanon (die niet wordt gefactureerd) totaal € 320.270 (zie hierna). Daarnaast is overeengekomen dat het door de gemeente jaarlijks te ontvangen vergoeding voor bewegingsonderwijs (ca. € 12.500 via gemeentefonds) wordt 'doorgeschoven' naar HETON ter financiering van de kosten voor het gebruik van de sporthal hiertoe. Deze bedragen zijn als zodanig reeds in onze begroting verwerkt. Erfpacht-overeenkomst De grond waarop de sporthal wordt gerealiseerd wordt door de gemeente aan HETON Vaals BV in erfpacht gegeven middels bijgevoegde erfpacht-overeenkomst. De gemeente blijft eigenaar, HETON zorgt voor het onderhoud van deze grond (althans het gedeelte terras rondom de sporthal). De totale waarde van de grond in erfpacht (ca. 2300 m2) is bepaald op € 518.000. Het jaarlijkse erfpacht-canon komt dan uit op 4%, zijnde € 20.720. Reeds eerder is overeengekomen dat HETON de jaarlijkse erfpacht-canon meeneemt in de exploitatie, op grond waarvan de gemeente de betaalde erfpacht weer 'terugbetaald'. De erfpachtconstructie gaat in per 1 oktober 2014, aangezien HETON vanaf dat moment werkzaamheden op het terrein kan gaan verrichten. De overeenkomst eindigt in principe na 31 jaar, gelijktijdig met de exploitatie-overeenkomst. Beide overeenkomsten kunnen vervolgens weer verlengd worden, indien nodig. Mocht er in de loop van de jaren een aanbouw aan de sporthal plaatsvinden, bijvoorbeeld een klimwand, en HETON financiert dat middels een hypotheek, dan dient de gemeente vooraf eerst goedkeuring te geven. Bij een eventuele verkoop geldt tevens een aanbiedingsplicht aan de gemeente. Investeringen door gemeente: In het raadsbesluit van december 2013 is een krediet van € 150.000 opgenomen voor investeringen van de zijde van de gemeente in de openbare ruimte. Gedacht moet worden aan het bouwrijp maken van het terrein, het aanleggen van parkeerplaatsen etc. Inmiddels is duidelijk geworden dat dit krediet ontoereikend zal zijn. De ramingen komen uit op € 250.000. Bijkomende kosten hebben te maken met noodzakelijke fundering op palen (ca. € 90.000) en de mogelijkheid voor aanleg van extra parkeerplaatsen (totaal 35 stuks). Daarmee komt de jaarlijkse kapitaallast niet uit op gemiddeld € 7.500 maar op gemiddeld € 11.500 (dus jaarlijks € 4.000 meer). Wij vragen uw raad om het reeds gevoteerde krediet met € 100.000 te verhogen en de meerlasten mee te nemen in de begroting 2015. Subsidie-aanvraag: Inmiddels is, in overleg met de Provincie Limburg, ook een subsidie-aanvraag ingediend. De realisatie van een nieuwe sporthal draagt namelijk in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van de gemeenschap. Bij de aanvraag zijn diverse kostenposten betrokken, zodanig dat deze uitkomt op een bedrag van ca. € 500.000. Gevraagd wordt een cofinanciering van 50%, zijnde een bedrag van ca. € 250.000. Indien deze aanvraag gehonoreerd wordt, zal ruimschoots dekking aanwezig zijn voor de meerlasten. Verdere procedure: Nadat de gemeenteraad dit raadsvoorstel heeft aangenomen kunnen de exploitatie- en erfpachtovereenkomst met HETON Vaals BV worden aangegaan. Vervolgens kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd (binnen 8 weken af te geven) en kan gestart worden met de bouwwerkzaamheden. Gerekend wordt met een bouwtijd van bijna 1 jaar, waardoor, afgezien van eventuele bezwaar-/beroeps-procedures, de nieuwe hal ca. 1 oktober 2015 in gebruik kan worden genomen. mr.drs. J.H.M.J. Bertram secretaris drs. R.L.T. van Loo burgemeester 3