Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 土地利用収益格差と土地利用転換 清水千弘(麗澤大学)・唐渡広志(富山大学) 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 1 198601 198607 198701 198707 198801 198807 198901 198907 199001 199007 199101 199107 199201 199207 199301 199307 199401 199407 199501 199507 199601 199607 199701 199707 199801 199807 199901 199907 200001 200007 200101 200107 200201 200207 200301 200307 200401 200407 200501 200507 200601 200607 200701 200707 200801 200807 Dynamics in Real Estate Market 3.0 2009/11/16 Reitaku-University Comparison House Price and CPI-house in Tokyo 3.5 Tokyo_Condo Tokyo_SingleHouse Tokyo_SingleHouse_Rent 2.5 Tokyo_CPI 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 2 Y1985Q1 Y1985Q3 Y1986Q1 Y1986Q3 Y1987Q1 Y1987Q3 Y1988Q1 Y1988Q3 Y1989Q1 Y1989Q3 Y1990Q1 Y1990Q3 Y1991Q1 Y1991Q3 Y1992Q1 Y1992Q3 Y1993Q1 Y1993Q3 Y1994Q1 Y1994Q3 Y1995Q1 Y1995Q3 Y1996Q1 Y1996Q3 Y1997Q1 Y1997Q3 Y1998Q1 Y1998Q3 Y1999Q1 Y1999Q3 Y2000Q1 Y2000Q3 Y2001Q1 Y2001Q3 Y2002Q1 Y2002Q3 Y2003Q1 Y2003Q3 Y2004Q1 Y2004Q3 Y2005Q1 Y2005Q3 Y2006Q1 Y2006Q3 Y2007Q1 Y2007Q3 Y2008Q1 Y2008Q3 Y2009Q1 Dynamics in Real Estate Market 2009/11/16 Reitaku-University 東京都区部のオフィス・住宅市場の動向 1.2 Office 1 Residential 0.8 0.6 0.4 0.2 0 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 3 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 1.本研究のねらい: Outline • • バブル崩壊後の東京オフィス市場で何が起こっていたのか? 市場調整にどうして長い時間がかかったのか? • • • ○土地利用転換の不自由 →用途ごとの土地利用に対する土地の供給量が価格に対して非弾力的と なる 下落局面では何が起こるのか? • • • オフィス市場での非効率性の上昇(機会損失の発生) →土地利用の失敗 →市場での調整確率と速度 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 4 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University オフィス市場の非効率性の測定 / 清水・唐渡(2005)より • 事務所(L1)・住宅(L2)の二つの土地利用 • 二つの期間を想定(2期間,t=1,2)→この期間において、土地所有者は、 自由に土地利用を選択 • 第一期(t1)において、収益率に格差が存在している場合には、将来収益 と転用コスト(撤去費用を含む)を加味したうえで、より高い収益が得られる のであれば、第二期(t2)にむけて用途転換が実施される (情報の完全性 ・移転費用・土地建物利用規制・外部性) • 収益格差の実態を測る • 収益ベースで見た機会損失の測定と用途転換の実態を把握 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 5 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 都心からの距離と付け値曲線 収益(賃料) 事務所 超過収益 住宅 機会損失 CBD(都心中心)からの距離 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 6 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 土地利用転換と再開発 • 理論的分析: Brueckner(1980), Wheaton(1982) – 再開発が行われる条件 V R V C 0 1 • • • 2009/11/16 – VR : 再開発された不動産から得られる収入の割引現在価値 – VC : 現在の用途から生まれる不動産収入の割引現在価値 実証分析: – [ VR－VC ] が再開発の確率をどの程度高めているか． – Rosenthal and Helsley (1994:住宅), Munneke (1996:商業不動産)， McGrath (2000:土壌汚染) • （1）の仮説を支持（シカゴ市の不動産物件を対象にした分析） →一時点のスナップショット的な関係を分析 推計上の問題と理論上の不整合性 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 7 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 本研究での実証分析の特徴 • 1991-1996,1996-2001年のオフィス→住宅の土地利用変化に着目 • オフィス→住宅(土地利用規制，土地集約コスト等,収益格差以外の要因 の排除) • パネル分析→観察不可能な変数を個別効果として抽出 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 8 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 2.再開発条件と計量経済モデル 資本 K と既存の土地面積 L を投下して，延床面積 Q の建物が生産する Q F K , L 延床面積 1 単位あたりの費用 c をかけて既存の建物を取り壊す． 割引率を i ，延床面積 Q の賃貸料を R R R R F K , L iK cQ max r K L R 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 9 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 再開発条件 既存の事務所用建物の延床面積: Q F K , L 再開発を行わない場合の事務所用建物からの収益: r C RC Q L r R rC 0 R R F K , L iK cK RC Q 0 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 10 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 再開発条件 生産関数: F K , L AK L 収益最大化のための最適化条件: R R F K , L K i 再開発条件: 1 R Q R c Q 0 R 2009/11/16 C Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 11 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 計量経済モデル • パネル・データによる2値選択モデル(binary choice model) ~ it it uit uit i it i 1,2,, n t 1, 2 uit :エラー・コンポーネント， :サンプル全体に共通の定数項係数 i :は各グループのランダム効果， it :平均ゼロ，分散 1 を仮定した標準正規分布にしたがうランダム変数 ~ it 0 it 1 ~ it 0 it 0 →再開発(土地利用転換あり) →土地利用転換なし 土地利用転換確率: ~ Prit 1 Prit 0 Prit it i it i 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 12 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 3.データ 3.1.土地利用・転用の推移 -ストックデータの作成1:東京都都市計画局「土地建物利用現況調査」H3.8.13（変換前） （変換後） 図 A-1.分割された建物データの併合 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 13 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University ストックデータの作成2 （併合） （分割） 1991 建物 1996 建物 1996 建 物 1991 建 物 1991 建 物 １ ２ １ 1996 建 物 ２ 図 A-2.画地分析の類型 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 14 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 3.2.事務所賃貸料と住宅賃貸料 • 事務所市場としての収益性:事務所賃料(ROit) • 住宅市場としての収益性:住宅賃料(RCit) • 現行土地市場 事務所→事務所賃料(ROit)< (RCit) • →機会損失が発生している • i地点t時点の事務所賃料 • i地点t時点の住宅賃料 • 現在の事務所ストック 2009/11/16 → 事務所・付け値関数の推定 → 住宅・付け値関数の推定 → 東京都「土地建物利用現況調査」 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 15 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 賃料データの記述統計量 表 2. 事務所賃貸料・住宅賃貸料データの記述統計 オフィス 平均値 標準偏差 平均値 標準偏差 賃貸料(円)/㎡ 4,851.48 1,925.12 3,248.26 824.90 契約面積(㎡) 264.02 309.87 41.03 20.63 都心距離(分) 12.46 6.25 10.53 7.17 築後年数(年) 16.19 10.29 9.26 7.28 駅までの距離(分) 4.13 2.91 6.76 3.89 延べ床面積(㎡) 3,426.36 4,520.41 - - Number of Observation= 2009/11/16 住宅 13,147 488,348 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 16 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University オフィス賃料関数・住宅賃料関数の推計 log R x ' d ' v O it O i O O i O O it log R x ' d ' v H it H i H H i H H it 立地・建物属性に合わせて，外挿するためのヘドニック関数 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 17 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 非効率性の測定 • 収益格差 RCit Re nt Gapit ROit • 非効率性のコスト(機会損失) Excess ReturnERit ROit RCit i 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 18 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 3.3.資本シェア，取り壊し費用 it を特定化するために，床面積生産に投じられる資本シェア と既存物件の単位床面積あ たり取り壊し費用 c を推定する 表 3. 再開発データ（観測値の数 107） Q K 延床面積 [m2] 実質工事費用 [100 万円] L 敷地面積 [m2] 平均 標準偏差 最小値 最大値 42,327.9 198.4 49,338.5 222.2 1,536.0 2.9 360,600.0 1,042.6 7,311.7 6,827.9 626.0 48,729.0 注．データ出所：「日本の都市再開発 第 1－6 集」（社団法人全国市街地再開発協会），実質工事費用は 2000 年基準の消費者物価 指数でデフレートしている． 「日本の都市再開発」（社団法人全国市街地再開発協会） 1982年から2001年までの期間において再開発されたビルの竣工計画や事業資金 東京都:107ケース 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 19 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 床面積生産関数の推定 コブ=ダグラス型生産関数 Q AK L ． Q :延べ床面積， K :工事費用， L :敷地面積． 表 4．床面積生産関数 coef. t-value 定数項 log K 24.140 0.390 2.673 10.704 log L 年次トレンド 0.670 −0.011 15.077 −2.396 区ダミー Yes Adj. R2 0.959 注．年次トレンドは竣工時点を表わすトレンド項の係数推定値を示す． 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 20 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 4.推定結果 4.1.事務所および住宅用途の賃貸料関数 表 5. 事務所賃貸料関数/住宅賃貸料関数・推定結果 Method of Estimation OLS Dependent Variable OR: Rent of Office (in log) Property Characteristics (in log) Coefficient t-value Coefficient t-value Constant 8.374 181.483 0.253 -24.999 FS: 契約面積 0.190 59.102 -0.197 -141.297 BY: 築後年数 -0.093 -24.174 -0.070 -259.324 WK: 最寄駅までの時間距離 -0.219 -46.556 -0.034 -70.827 ACC: 都心までの時間距離 -0.112 -25.362 -0.066 -117.539 TA:延べ床面積 0.051 16.932 - - SRC: SRC 造ダミー 0.199 34.020 0.013 29.494 D1F: 1 階ダミー - - -0.042 -76.386 DR1:ワンルームダミー - - 0.706 94.008 DRF:ファミリータイプダミー - - -1.581 -125.536 Adjusted R square= Number of Observations= 2009/11/16 RC: Rent of Condominium (in log) 0.608 0.758 13,147 488,348 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 21 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 収益格差の区別分布:2004年 Ⅰ.推定事務所賃料 市区町村名 2009/11/16 平均 標準偏差 Ⅱ.推定住宅賃料 平均 標準偏差 Ⅲ.収益格差(Ⅱ／Ⅰ) 平均 標準偏差 Ⅳ.超過収益 平均 標準偏差 事務所数 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 円/㎡:月額 6,820.27 1,431.07 7,039.60 1,502.63 7,243.32 1,383.43 6,772.99 1,518.09 5,041.03 1,048.72 4,704.48 951.60 4,160.72 644.27 3,863.30 830.35 4,894.37 1,113.52 4,704.91 1,131.35 4,598.53 1,250.32 5,079.76 1,545.11 9,064.19 1,998.76 5,189.79 1,262.86 4,619.11 1,214.04 4,947.01 939.18 4,303.71 848.53 4,023.75 799.07 4,038.83 858.21 3,949.39 953.10 4,062.19 940.96 4,234.09 840.09 円/㎡:月額 5,491.95 148.74 5,098.97 114.00 5,919.18 149.06 4,800.99 146.11 4,689.07 116.42 4,172.72 113.52 4,100.85 176.77 3,922.48 136.58 4,741.22 182.80 5,116.19 134.47 4,381.85 182.53 4,713.96 178.67 5,503.71 176.50 4,434.35 172.73 4,399.47 199.16 4,177.08 84.85 3,961.58 87.11 3,647.00 98.76 3,708.39 109.19 3,635.28 121.95 3,236.59 120.18 3,463.30 142.61 RO=RC:1 0.839 0.171 0.757 0.161 0.846 0.157 0.744 0.164 0.967 0.189 0.922 0.181 1.007 0.148 1.055 0.195 1.013 0.209 1.141 0.233 1.014 0.242 0.997 0.245 0.637 0.143 0.898 0.189 1.008 0.218 0.875 0.168 0.953 0.176 0.938 0.163 0.953 0.172 0.965 0.196 0.831 0.154 0.846 0.153 円/㎡:月額 1,328.32 1,429.16 1,940.63 1,495.60 1,324.14 1,363.26 1,972.00 1,472.08 351.96 1,006.31 531.76 933.18 59.86 667.80 -59.18 793.85 153.15 1,040.02 -411.28 1,090.66 216.68 1,176.43 365.80 1,475.27 3,560.48 1,888.54 755.44 1,168.43 219.64 1,076.60 769.92 892.76 342.14 821.11 376.74 723.72 330.44 827.90 314.11 891.35 825.60 858.58 770.79 808.34 棟 6,365 6,532 5,895 3,745 1,642 3,195 1,520 2,370 1,618 760 2,006 2,046 2,949 924 1,265 2,188 1,073 713 888 1,224 1,734 881 江戸川区 3,163.34 880.40 3,618.57 120.96 1.216 0.278 -455.23 860.03 1,357 合計 5,782.92 1,988.18 4,735.23 770.20 0.882 0.220 1,047.68 1,560.13 52,890 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 22 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 機会損失ビルの推移 Excess ReturnERit ROit RCit 0 市区町村名 1991 1995 1999 2000 2001 2002 i 2003 2004 事務所数 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.02% 0.12% 0.19% 0.11% 3.47% 0.66% 0.20% 4.51% 5.07% 14.87% 8.03% 5.23% 0.00% 1.19% 3.48% 1.19% 1.21% 0.70% 0.79% 1.96% 0.00% 0.00% 31.02% 4.62% 0.77% 3.24% 1.52% 13.95% 11.36% 13.68% 28.48% 22.56% 48.82% 26.82% 23.12% 0.34% 7.25% 25.85% 6.12% 11.74% 8.70% 10.36% 15.11% 1.21% 3.18% 53.94% 10.35% 2.68% 8.41% 3.95% 23.45% 20.44% 32.37% 44.94% 33.87% 60.66% 37.24% 37.63% 1.12% 15.80% 37.94% 10.69% 22.83% 18.93% 22.18% 28.59% 4.84% 7.26% 65.95% 10.48% 2.83% 8.63% 3.95% 23.81% 20.78% 32.89% 45.40% 34.30% 60.92% 37.84% 38.27% 1.19% 16.45% 38.26% 10.92% 23.30% 19.35% 22.64% 29.08% 4.96% 7.49% 66.47% 10.75% 3.02% 9.02% 4.06% 24.12% 21.13% 34.41% 46.16% 35.35% 61.45% 38.29% 39.20% 1.22% 16.99% 38.81% 11.15% 24.14% 19.92% 23.42% 29.82% 5.25% 7.72% 66.99% 9.76% 2.37% 7.72% 3.52% 22.53% 19.59% 29.54% 42.74% 32.51% 59.34% 36.09% 36.02% 1.02% 14.94% 36.60% 10.24% 21.34% 17.11% 20.95% 26.63% 4.27% 6.47% 64.41% 18.24% 8.36% 16.74% 8.38% 36.11% 31.61% 53.16% 60.42% 48.33% 69.74% 49.65% 51.37% 3.15% 29.65% 50.43% 18.51% 37.65% 34.92% 40.32% 43.87% 13.55% 14.76% 76.93% 6,365 6,532 5,895 3,745 1,642 3,195 1,520 2,370 1,618 760 2,006 2,046 2,949 924 1,265 2,188 1,073 713 888 1,224 1,734 881 1,357 全体平均 0.00% 2.33% 10.58% 17.89% 18.16% 18.58% 16.98% 27.58% 52,890 50%以上について青色でマーク 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 23 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 超過収益の分布 10000 8000 6000 4000 2000 標準偏差 = 1563.22 平均 = 1051.9 2009/11/16 有効数 = 52890.00 0 0. 50 12 0.0 50 11 0.0 50 10 0 . 00 95 .0 00 85 .0 00 75 .0 00 65 .0 00 55 .0 00 45 .0 00 35 .0 00 25 .0 00 15 0 0. 50 .0 00 -5 00.0 5 -1 0.0 50 -2 0 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 24 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 機会損失の区別分布:2004年 年間機会損失 事務所賃料 住宅賃料 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 百万円:年間 -3,152.38 -693.51 -3,406.39 -316.54 -2,299.61 -2,577.90 -1,566.84 -2,702.01 -2,559.46 -3,926.81 -3,337.40 -2,202.86 -59.86 -245.89 -1,618.12 -666.20 -469.85 -262.92 -271.16 -430.41 -51.68 -58.42 円／㎡:月額 5,037.07 4,747.06 5,429.39 4,317.68 4,044.20 3,694.78 3,723.89 3,343.19 3,995.86 4,095.41 3,610.61 3,993.20 4,627.74 3,886.19 3,646.30 3,637.90 3,501.26 3,222.71 3,341.28 3,159.92 2,947.33 3,170.45 円／㎡:月額 5,572.19 5,087.01 5,962.42 4,712.85 4,665.09 4,181.53 4,147.64 3,906.55 4,676.34 5,099.38 4,327.24 4,670.11 4,970.37 4,332.54 4,280.67 4,132.39 3,948.42 3,567.89 3,710.58 3,587.85 3,158.19 3,493.78 棟 1,161 546 987 314 593 1,010 808 1,432 782 530 996 1,051 93 274 638 405 404 249 358 537 235 130 棟 6,365 6,532 5,895 3,745 1,642 3,195 1,520 2,370 1,618 760 2,006 2,046 2,949 924 1,265 2,188 1,073 713 888 1,224 1,734 881 江戸川区 -3,105.44 2,788.27 3,612.96 1,044 1,357 合計 -35,981.65 3,875.41 4,443.26 14,577 52,890 市区町村名 2009/11/16 損失事務所数 事務所数合計 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 25 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 機会損失が発生しているビル:2004年 オフィスの分布 機会損失ビルの分布 Source) Shimizu and Karato(2010), Microstructure of Office Investment Market in Tokyo Metropolitan Area,(forthcoming) 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 26 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 機会損失ビルの発生プロセス.1995,2000年 1995年 2009/11/16 2000年 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 27 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 土地利用の変化パターン 変化パターン 地域区分 1991 1995 1999 2000 2001 2002 2003 2004 事務所数 地域1 地域2 地域3 地域1 地域2 地域3 地域1 地域2 地域3 地域1 地域2 地域3 地域1 地域2 地域3 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.11% 1.13% 4.38% 0.00% 0.59% 5.67% 0.00% 2.72% 4.78% 0.30% 3.17% 6.94% 0.12% 1.09% 6.36% 2.39% 7.27% 18.20% 3.38% 4.41% 21.23% 6.49% 11.28% 19.41% 7.76% 15.23% 25.46% 4.61% 8.03% 20.29% 6.25% 13.03% 28.85% 7.54% 7.78% 35.22% 14.59% 19.07% 31.59% 12.24% 23.86% 37.09% 10.83% 12.45% 32.14% 6.39% 13.22% 29.31% 7.93% 7.93% 35.59% 15.14% 19.07% 31.90% 12.54% 24.37% 37.51% 11.04% 12.61% 32.46% 6.63% 13.56% 29.98% 8.45% 8.08% 35.83% 15.14% 19.46% 32.97% 13.13% 24.62% 37.98% 11.42% 12.66% 33.05% 5.78% 12.41% 27.39% 7.15% 7.49% 33.05% 14.05% 17.90% 30.51% 11.04% 22.97% 36.08% 9.96% 11.83% 30.76% 13.08% 20.69% 41.77% 16.12% 13.22% 46.80% 26.49% 29.18% 45.15% 21.49% 36.55% 50.50% 19.72% 19.44% 45.57% 15,094 9,504 14,376 769 681 829 185 257 649 335 788 1,685 2,409 1,919 3,410 0.00% 2.33% 10.58% 17.89% 18.16% 18.58% 16.98% 27.58% 52,890 O-O-O O-O-S O-O-R O-R-R O-S-S 合計 30%以上を青色でマーク 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 28 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 土地利用パターン別・超過収益流列の統計量 変化パターン 1996-2000 2001-2004 1996-2004 3,242.95 (2,242.11) 2,343.56 (1,855.89) 2,184.87 (1,886.19) 1,524.57 (1,697.21) 869.53 (1,415.26) 765.62 (1,431.63) 2,467.79 (1994.12) 1,678.77 (1,654.88) 1,544.81 (1,679.02) O-O-O O-O-R O-R-R 事務所数 38,974 1,091 2,808 ( )内は，標準偏差 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 29 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 超過収益流列の統計分布1 6000 600 5000 500 4000 400 3000 300 2000 200 標準偏差 = 2242.11 1000 平均 = 3242.9 平均 = 2184.9 有効数 = 39259.00 0 有効数 = 2827.00 0 0. 25 0 14 50. 2 0 13 50. 2 0 12 50. 2 0 11 0. 25 10 .0 50 92 0.0 5 82 0.0 5 72 0.0 5 62 0.0 5 52 0.0 5 42 0.0 5 32 0.0 5 22 .0 50 12 0 0. 25 0.0 5 .0 -7750 -1 50.0 7 -2 0 0. 25 0 14 50. 2 0 13 50. 2 0 12 50. 2 0 11 0. 25 10 0.0 5 92 0.0 5 82 0.0 5 72 0.0 5 62 0.0 5 52 0.0 5 42 0.0 5 32 0.0 5 22 .0 50 12 .0 0 25 0.00 5 . -7750 -1 50.0 7 -2 0 標準偏差 = 1886.20 100 O-O-O:1996-2000 O-R-R:1996-2000 図 1.超過収益流列の統計分布 :O-O-O1996-2000 2009/11/16 図 1.超過収益流列の統計分布 :O-R-R1996-2000 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 30 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 超過収益流列の統計分布2 6000 600 5000 500 4000 400 3000 300 2000 200 標準偏差 = 1697.22 1000 標準偏差 = 1415.26 100 平均 = 869.5 平均 = 1524.6 有効数 = 1091.00 O-O-R:2001-2004 O-O-O:2001-2004 図 1.超過収益流列の統計分布 :O-O-O2001-2004 2009/11/16 0 0 0. 25 0 14 50. 2 0 13 50. 2 0 12 50. 2 0 11 0. 25 10 .0 50 92 0.0 5 82 0.0 5 72 0.0 5 62 0.0 5 52 0.0 5 42 0.0 5 32 0.0 5 22 0.0 5 12 0 0. 25 0.0 5 .0 -7750 -1 50.0 7 -2 = 39259.00 -2 -1 -7 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1有効数 75 75 5 5 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 425 0. 0. 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0. 0. 0. 0. 0. 0 0 0 0 0 0 0 0 図 1.超過収益流列の統計分布 :O-O-R2001-2004 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 31 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 建て替え費用を加味した収益格差 表 6. パネル・データの概要 年次 変数 単位 観測値の数 平均 1996 RR 円 40516 8399 RC 円 100 万円 40516 40516 - 2001 標準偏差 最小 最大 2836 2837 26542 4720 −10.91 765 55.11 3018 −2712.34 6451 −0.01 40516 2607 0.06 −2.25 0.25 7.07 0 −153.73 1 −0.01 37909 −11.51 56.90 −2712.34 −0.01 RR RC 円 円 40516 40516 6402 4808 2162 779 2163 3073 20232 6570 100 万円 - 40516 40516 −7.19 0.09 37.66 0.28 −1878.82 0 0.02 1 3576 36940 −1.44 −7.75 4.21 39.38 −101.27 −1878.82 0.00 0.02 注. RR は再開発された用途での賃貸料，RC は再開発されなかった場合の賃貸料を示している． 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 32 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 再開発の確率 表 7. 再開発確率のプロビット推定 全サンプル 地域 1 地域 2 地域 3 0.3181 (0.0093) 0.0576 (0.0058) 0.4447 (0.0250) 0.3407 (0.0219) −13.5617 (0.4317) −5.7765 (0.1630) −9.3597 (0.5139) −9.7961 (0.6578) 10.5011 2.9883 7.6478 8.0016 (0.3327) 0.9910 (0.0903) 0.8993 (0.4046) 0.9832 (0.4998) 0.9846 (0.0006) (0.0055) (0.0017) (0.0019) 81032 40516 1160.1 [.000] −15071.5 30110 15055 98.8 [.000] −2567.9 19898 9949 315.3 [.000] −3792.0 30468 15234 242.8 [.000] −8043.3 Constant Number of obs. Individual Number of groups Wald (chi squared) Log likelihood Note. ( )内は標準誤差を示している．被説明変数はその区画が再開発された場合 1，現状のままであれば 0 となる 2 値変数である． はランダム効果を含む誤差構造の相関係数．Wald はすべてのパラメータが 0 であるという帰無仮説に対する検定統計量（自由度 1 の カイ 2 乗分布にしたがう）．[ ] は確率値を示す． 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 33 Dynamics in Real Estate Market Reitaku-University 結論と今後の課題: • 土地収益格差は再開発の確率に影響を及ぼす • オフィス→住宅 から，住宅→オフィスの両方向での土地利用の調整機 能の明示化(浅見先生との共同研究) • 絶対収益格差と相対収益格差 • 都市全体での収益の最大化→効率的土地利用 • マクロ的な価格変動の調整速度に及ぼす影響 2009/11/16 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 34
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