台日経貿研究（取材:日経経済雑誌2003.06）テーマ:それでもマンション買いますか担当教官：黃淑玲先生学生：M99E0220 王漢珮発表日期:2011.4.22 バブルデフレ  バブルバブル：崩壊から10年余りで日本の風景は一変した。  デフレデフレ：資産デフレが企業をのみ込み、家計にも襲いかかる。  「住む」こと：マンションに「住む」ことをもう一度考「住む」ことえてみよう。 ☞注:バブルとは、1980年代後半~90年代初頭にかけて起こった地価、株価の高騰をいう。買いますか  購入派？賃貸派？診断するあなたにあったマンションそれでも YES NO 点数 1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う □ 2. □ □ 転職しても現状程度の収入を維持する自信がある □ 3. □ □ 配偶者が仕事を持てる環境にある . □ 4. □ □ 親からある程度の金額の相続を期待できる □ 5. □ □ 一人っ子である □ 6. □ □ 買い物をする時はローンを組むことが多い □ 7. □ □ 住宅ローンの返済のためなら趣味や旅行は我慢できる□ 8. □ □ 地価はそろそろ底を打つと思う .□ ９. □ １０. □ １１. □ １２. □ １３. □ １４. □ １５. □ １６. □ １７. □ １８. □ １９. □ ２０. □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 住宅ローン金利は今が最低水準だと思う居住用の不動産は資産だと思う家賃を払いのは無駄だと思う通勤時間は短ければ短いほどいい家族構成に応じて住み替えをしたい気に入った土地に住み続けたい子供がそろそろ独立する好みに合わせて住まいを改造したいいつかは故郷に帰りたいと思う早期にリタイアして第二の人生を歩みたい近所づき合いは最低限にしたいマイホームを持ってこそ一人前だと思う □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 点数計算表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 YES 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1 NO 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0 0~7点賃貸マンション住まいを所有することへのこだわりが少ないタイプです。す。都市部では質の高い賃貸マンションの供給増がが見込めますから。まずは賃貸市場の動向をチェックすることから始めてみましょう。 8~14点中古分譲マンション 15~20点新築分譲マンション賃貸では十分満足感がえられないようです。中古物件は新築住まいを所有したいという気持ちを強く持っていまよりも割り安なものも少なくありません。過去数年、大量供給された新築から中古市場に流れた物件を狙うのも1つの手です。ただ、新築の値下がりは顕著ですから、住宅ローンと資産価値下落のリストを考慮し、家計のバランスシートを点検してみましょう。買わない私がマンションを買わない理由は ①家計をデフレのリスクから切り離る。 →「家は借りるもの」という結論。 EX.長嶋修氏、35歳、マンション鑑定のプロだ。彼は過去２回の家を購入した経験がある。 ※二つの居住物件を持ちつつも、長嶋氏はあえて賃貸暮らしを選んでいるのだそうか。長嶋氏の理由は  １９８８年当時、長嶋さんは築１５年で購入した中古マンションの価格は２０００万円程度だったが、現在（２００３）の価値は4分の１程度。手放せば、損失が確定してしまう以上、ローンを返しながら、手元にとどめておく方がいいと判断している。 ➩これらの住宅の購入で負った借金の月々の返済額は17万円に及ぶ。 ②もう一つの例をあげます  都内の大手企業に勤める水沢裕さん（仮名、35歳）。彼は18歳で一人暮らしから現在家族4人の生活をしている。彼は一連の住み替えで、家賃と敷金、礼金などを総額2739万円も支払ってきた。 ➩水沢さんの考え方、賃貸マンションの乗り換えで、最新設備（たとえば、床暖房や24時間換気など）が、常に利用できる。メリットを享受したい。 ☞注：床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。不動産購入「２つのリスク」  考えほしい→「不動産を買うことは、いい環境に住みたいという自分の欲望にいくらの対価を払うのか」。 ➩ １つ目のリスクは、「物件リスク」：つまり「欠陥住宅問題」です。 ➩ 2つ目のリスクは、「支払い能力リスク」：リストラ、給与カットといった収入の急激な変動もある。  （１）たしかに、多くの賃貸マンションはこれまで設備、管理体制など様々な面で、分譲に見劣りするのが実情だった。  （２）しかし、大手不動産会社が相次いで一斉に賃貸強化へ、マンションを「借りる」メリットがさらに大きくなる。  （３）地価下落によって初期投資が低く抑えられるようになってきた、住む人や投資家にとって、賃貸マンションの魅力は確実に増えしてきた。 ☟ ☟ コンバージョン（用途転換）  コンバージョンでは、オフィスビルとして使われていた建物をそのまま残し、内装などに手を加えて、居住用に改造する。買わないーまとめ「安くて広くて便利」。既に「持ち家信仰」を捨て去った。  都心でも  自分の家を持つことが人生の目標だった時代は、デフレとともにおわったのだ。  新規住宅着工戸数と賃貸用住宅着工戸数の対前年伸び率 10% 0 -10 -20 1994 95 96 97 98 99 2000 01 02 買うそれでも私はマンションを買う理由  「マイホーム」という言葉は、働く者の夢をかき立て、家族の幸せを約束するかのような響きを持つ。  「マンションを買って住む」というライフスタイルが、都市生活者に定着してきた事実は、もはや否定のしよがない。購入の千差万別の動機 a.持ち家信仰から b.家族が住むのに十分な広さが欲しいから c.家賃を払い続けるだけでは資産形成にならないから d.ステータスのある暮らしをしたいから･･････････価値は急減、ローンは微減  新築マンション:９２年に分譲された首都圏の新築マンションの平均価格は４７８０万円。  中古物件：２００２年時点での価値は２８０９万円と、 ➚新築時から４０％以上も下がっている一方、急激な右肩下がりを描く資産価格と、なかなか減らないローン残高。保有するマンションを売却してもローンを完済できなくなった時、マイホームは負債以外に何物でもなくなる。  東日本不動産流通機構は、資産デフレの深刻度を探る調査によると、首都圏で新築マンション（８８～９２）を購入した人が、２００２年その物件を売却したとすると、売却損は平均で２００６万円に上る。  １９８６（バブル時代）年以前の購入層では、反対に売却益が出る。プロが教える新築購入「３つのポイント」 ①自分と同程度の所得層が多く住む地域を選ぶ ②「地域で一番」の要素がある物件を選ぶ ③タワー型派３０階以上の建物を選ぶリスクの増大は不可避でも、中古なら････  中古マンションの大きな魅力は資産デフレへの耐久度の高さだ。：中古が持つ利点は、デフレの耐久度が相対的に高い。なぜなら、中古市場で流通している物件は、既に新築時から十分すぎるほど値下がりしているだからだ。まとめ  伝統:「買う」（不動産のこと） ⇓ ⇓  現在：土地不滅＋デフレ➩新しい選択「賃貸」 ⇓ ⇓  「買う」なら  「買わない」なら ⇓ 考えるべきだご静聴ありがとうございます。