Sustainable Property Reitaku-University 不動産市場のグローバル化 -環境と不動産価値Green Building and Property Value 2009年10月21日 清水建設 麗澤大学経済学部・准教授 清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 1 Sustainable Property Reitaku-University 本日のご報告 • 1.不動産市場のグローバル化と金融危機 • 2.新しい不動産リスク:環境リスク • 3.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか? • 4.持続可能性と責任不動産投資 • 5.企業は新しいリスクにどのように向き合うべきか? 2009/10/21 page. 2 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] 2008/05 2007/09 2007/01 2006/05 2005/09 2005/01 2004/05 2003/09 2003/01 2002/05 2001/09 2001/01 2000/05 1999/09 250.0 1999/01 1998/05 1997/09 1997/01 1996/05 1995/09 1995/01 1994/05 1993/09 1993/01 1992/05 1991/09 1991/01 1990/05 1989/09 1989/01 1988/05 1987/09 1987/01 1986/05 1985/09 1985/01 1984/05 1983/09 1983/01 Sustainable Property Reitaku-University 1.不動産市場のグローバル化と金融危機:世界の不動産市場 300.0 Tokyo_Condo Tokyo_SingleHouse LosAngeles NewYork London HongKong Melbourne 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 page. 3 Sustainable Property Reitaku-University 国際比較－調整スピード International property Capital index, December 2002cycles = 100 - Speed of adjustment 150 Australia 140 130 Japan US UK 120 110 100 90 80 12/02 6/03 12/03 6/04 12/04 6/05 12/05 6/06 12/06 6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09 2009/10/21 page. Sustainable Property Reitaku-University 国際比較－調整スピード International property - Speed of adjustment Capital index, Cycle Peak =cycles 100 100 Australia 95 Japan 90 US 85 UK 80 75 70 65 60 55 -60 2009/10/21 -54 -48 -42 -36 -30 -24 -18 -12 -6 0 6 12 18 24 30 page. Sustainable Property Reitaku-University 2008年のグローバル不動産市場の規模は， 419兆円（3.3兆ユーロ） 2008 Global Weights In 2008 where Europe contributes less than 40% and the US alone delivers more than 40% Australia Austria Belgium Canada Denmark KTI Finland France Germany Ireland Italy Japan Korea Netherlands New Zealand Norway Poland Portugal South Africa Spain Sweden Switzerland UK USA Source: IPD, KTI 2009/10/21 page. Sustainable Property Reitaku-University IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします 各国の不動産投資リターン:2006-2008 30% Annual Total Return 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 0.0% Dec-06 Dec-07 Dec-08 -35% 2009/10/21 SA K U U Ita Ire ly la n Ja d pa n N Ko r et he ea N ew rlan Z e ds al a N nd or w P o ay Si rtug ng al S o apo ut re * h Af ric a Sp a Sw i n S w ed itz en er la nd Au st ra l Au ia st Be ria lg i C um an a D da Ea enm st a Eu rk ro p Fi e nl an Fr d a G nce er m an y -40% page. Sustainable Property Reitaku-University IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします 各国の不動産投資リターン:2008 30% Total Return 25% 20% Income Return 15% Capital Return 10% 5% 0% -5% -10% -4.7% -15% -20% -25% -30% -35% 2009/10/21 N page. K U er la nd ew s Ze al an d N or wa y Po r So tug al ut h Af ric a Sp ai n Sw e S w den itz er la nd re a N et h Ko n pa Ja la n d y Ire m an d ce G er Fr an an Fi nl ar k en m da D an a C Au st ra l ia -40% Sustainable Property Reitaku-University わが国のセクター別投資リターン 18 16 6 months to May 08 6 months to November 08 6 months to May 09 3 months to May 09 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -12 -14 Retail 2009/10/21 Offices Residential Other All Property page. 1955.9 1956.9 1957.9 1958.9 1959.9 1960.9 1961.9 1962.9 1963.9 1964.9 1965.9 1966.9 1967.9 1968.9 1969.9 1970.9 1971.9 1972.9 1973.9 1974.9 1975.9 1976.9 1977.9 1978.9 1979.9 1980.9 1981.9 1982.9 1983.9 1984.9 1985.9 1986.9 1987.9 1988.9 1989.9 1990.9 1991.9 1992.9 1993.9 1994.9 1995.9 1996.9 1997.9 1998.9 1999.9 2000.9 2001.9 2002.9 2003.9 2004.9 2005.9 2006.9 2007.9 2008.9 対前年同期変動率(%) Sustainable Property 2009/10/21 Reitaku-University わが国の不動産市場の回復はあるのか? -高度経済成長・列島改造・一極集中，そして，国際都市へ100 六大都市 工業地 80 六大都市 商業地 六大都市 住宅地 六大都市 工業地 60 六大都市 全用途平均 六大都市 住宅地 六大都市 商業地 40 六大都市 全用途平均 20 0 -20 -40 （注１）六大都市とは，東京都区部，横浜，名古屋，京都，大阪および神戸をいう。 （注２）市街地価格指数の変動率は各年3 月時点の前年同期比を用いている。 （出典）財団法人 日本不動産研究所 「市街地価格指数」 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 10 Sustainable Property Reitaku-University 日本の人口は減少していく (千人) 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 2050 2040 2038 2036 2034 2032 2030 2028 2026 2024 2022 2020 2018 2016 2014 2012 2010 2008 2006 2004 2002 2000 50,000 出典：国立社会保障・人口問題研究所『日本の将来推計人口』（平成14年１月推計） による各年10月1日現在の推計人口より 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 11 Sustainable Property Reitaku-University 団塊世代のリタイアとオフィス市場 日本の人口ピラミッド（中位推計） 1 0 年後（2 0 1 5 年） 現在（2 0 0 5 年） （歳） 100 （歳） 100 90 90 80 80 70 70 60 60 団塊世代 50 50 男 男 女 女 団塊Jr ・ポスト団塊Jｒ 30 30 20 20 10 10 0 0 100 80 60 40 20 0 団塊Jr ・ポスト団塊Jｒ 40 40 120 団塊世代 0 20 40 60 80 100 120 （万人） 120 100 80 60 40 20 0 0 20 40 60 80 100 120 （万人） 出所）国立社会保障・人口問題研究所 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 12 Sustainable Property Reitaku-University 金融危機と不動産市場: 不動産・建設関連企業の「黒字倒産」が急増している 2009年以降、不動産・建設関連企業の倒産が急増している。2009年11月現在、2009年の大型倒産上位20社のう ち、10社を不動産・建設関連企業が占めている。 また、10月にはJ-REITとして初めてニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の適用を申請した。 これらの倒産企業の多くは、帳簿上は利益が出ていながら、運転資金が調達できず倒産に追い込まれる「黒字倒 産」の事例が多くなっている。 最近の不動産・建設関連企業の倒産事例と負債総額 ６月 ７月 ８月 スルガコーポレーション 愛松建設 ケイ・エス・シー 真柄建設 堀田建設 ダイドー住販 ゼファー 北野組 三平建設 マツヤハウジング ハウジング大興 多田建設 丸美 志多組 アーバンコーポレイション セボン 創建ホームズ 都市デザインシステム りんかい日産建設 ６２０億円 １５０億円 １００億円 ３４８億円 １１０億円 ２４８億円 ９４９億円 １２５億円 １６８億円 ２７９億円 １３８億円 １７９億円 ２２０億円 ２７８億円 ２,５５８億円 ６２１億円 ３３９億円 ２０４億円 ６３０億円 ９月 １０ 月 エフ・イー・シー 協同興産 Ｈｕｍａｎ２１ サンユー リプラス シーズクリエイト ランドコム 新井組 ニューシティレジデンス投資 法人 井上工業 ノエル ダイナシティ １３０億円 ７５３億円 ４６４億円 １４０億円 ３２６億円 １１４億円 ３１０億円 ４５０億円 １,１２３億円 １２５億円 ４１４億円 ５２０億円 出所）「日経アーキテクチュア」2009年10月13日号、「エコノミスト」2009年11月18日号等を基に作成 出所）国土交通省・都市地域整備局 都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 13 Sustainable Property Reitaku-University 資金繰り倒産の構造 : バーゼルⅡ・自己資本規制 • 近年の金融危機の影響によって、多くの金融機関は自己資本（分子）の減少とリスク資本（分母）の増加が生じて いる。 • 自己資本（分子）：当期純利益の減少や有価証券含み損の拡大を通じて自己資本が減少したため、分母のリスク量を絞る動き が加速 リスク資本（分母）：貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用リスクが増加したため、追加的な貸出余力が低下 その結果、多くの金融機関において自己資本比率の低下が生じている。 自己資本の減少とリスク量の増加による自己資本比率の低下の恐れ 有価証券含み損等 有価証券含み損等 を を通じ 通じて て自己資本 自己資本 が減少 が減少 《自己資本比率の管理》 《自己資本比率の管理》 リスク資本を 自己資本内に収める Tier2 資本 自己資本比率の 自己資本比率の 低下によ 低下による る貸出金 貸出金 の見直し の見直し や圧縮 や圧縮 オペリスク 分子の減少 市場リスク 貸出先企業破綻の 貸出先企業破綻の 増加や内部格付変 増加や内部格付変 更等を 更等を通し 通して信用 て信用 リリ スク スクが増加 が増加 Tier1 資本 信用リスク 自己資本 リスク資本 純利益の減少＆有価証券含 み損の拡大による自己資本 の減少 自己資本 信用リスク 市場リスク 自己資本比率 ８％ オペリスク 分母の増加 2009/10/21 企業破綻の増加＆内部格付 けの変更等による信用リスク 量の増加 page. 14 出所）国土交通省・都市地域整備局 都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料 Sustainable Property Reitaku-University 金融危機から何を学んだのか? • サブプライム問題の真相 • 資金繰り倒産の増加 • 不動産は本当に担保資産なのか? • (なぜ，不動産業界にお金が流れないのか???) • • • • 2009/10/21 不動産はリスク資産である →プロパティマネジメントからリスクマネジメントへ →リスクとはなにか? →グローバル市場とのリンケージ:金融システム Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 15 Sustainable Property Reitaku-University 2.新しい不動産リスク:環境リスク • 「京都メカニズム」では、2009年度より第一約束期間がスタ ートし、いよいよその成果が計測，分析され始められる． • 京都議定書の削減目標は基準年である1990年比▲6％の CO2削減であるが、2007年度においては基準年比9％の増 加となる． • 2009年 COP15 「ポスト京都議定書」 • 京都メカニズムと比べ，各国の責務の規模・範囲ともに一層 拡大していく． • 民主党政権の誕生: 1990年比25%削減 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 16 Sustainable Property Reitaku-University 責任ある投資原則: Principles for Responsible Investment • 06年、アナン国連事務総長（当時）の掛け声の下、世界の主要 機関投資家を中心にUNEP FI 等が事務局を務める中、「責任 ある投資原則：PRI：Principles for Responsible Investment」が 公表された。 • 「責任ある投資原則」とはESG問題環境((Environmental)、社 会(Social)、企業統治(Corporate Governance))を投資プロセス に組み込むことで、投資家として「持続可能な発展」に寄与する ことを宣言したものである。これは投資家自身の行動原理の規 範という意味だけでなく、投資先である運用業界への啓蒙、規 範化をも含んでおり、投資家の資産を運用する立場の運用業者 もこうした原則を十分に理解して行動していく必要が求められて いる。 • この原則には、世界で約500の機関が署名しており、日本でも12 の金融機関・機関投資家 が署名している。 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 17 Sustainable Property Reitaku-University 責任ある不動産投資: Responsible Property Investing • 「責任ある投資原則(PRI)」を受け，UNEP FIの下部組織で ある不動産ワーキング･グループで報告書が公表された。 • これはPRIの精神を受け継いだ不動産版責任投資 • （Responsible Property Investing） • 不動産投資におけるRPIの実践例の紹介 • ESG問題環境((Environmental)、社会(Social)、企業統治 (Corporate Governance))への対応 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 18 Sustainable Property Reitaku-University 責任ある不動産投資: Responsible Property Investing • • • • 私たち機関投資家には、受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を最 大限追求する義務がある。 この受託者としての役割を果たす上で、（ある程度の会社間、業種間、地域間、 資産クラス間、そして時代毎の違いはあるものの）環境上の問題、社会の問題 および企業統治の問題（ESG）が運用ポートフォリオのパフォーマンスに影響を 及ぼすことが可能であることと考える。 さらに、これらの原則を適用することにより、投資家たちが、より広範な社会の目 的を達成できるであろうことも認識している。 したがって、受託者責任に反しない範囲で、私たちは以下の事項へのコミットメ ントを宣言する。 １．私たちは投資分析と意思決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。 ２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有 方針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み入れます。 ３．私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題につい て適切な開示を求めます。 ４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移される ように働きかけを行います。 ５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。 ６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 19 Sustainable Property Reitaku-University 3.環境配慮型不動産は市場でどのように評価されるのか? 不動産価値の決まり方 yit pit R ft R pi G • • • • Yit : 費用控除後の賃料収益 Rf : 安全資産の投資利回り Rp : リスク・プレミアム G : 収益のマクロ的な上昇率 Rp f L( zi ), F ( zi ),ξ • L : 流動性リスク • F : ファイナンスリスク • ξ:予期できぬリスク 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 20 Sustainable Property Reitaku-University 環境への配慮が賃料に及ぼす影響1 : yit 収益水準にどのような影響をもたらすのか? y( z) y( x1 , x2 ,, xn , G) • G: 環境基準(Energy Star, LEED) • (賃料水準) • ３％弱程度の賃料上昇が確認(実効賃料で6%程度上昇) • Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009) “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W08-001. • (稼働率) • 稼働率の3%(Energy Star)から8%(LEED)の上昇が確認 • Fuerst, Franz and Patrick McAllister,(2009), “ An Investigation of the Effect of Eco-Labeling on Office Occupancy Rates,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-08. • (稼働率・賃料・売買価格) • 2009/10/21 Wiley,J.A, J.D.Benefield a,d K.H.Johnson,(2009), “Green Design and the Market for Commercial Office Space,” Journal of Real Estate Finance and Economics, (forthcoming). Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 21 Sustainable Property Reitaku-University 環境への配慮が賃料に及ぼす影響2 : yit なぜ，高い賃料を支払うのか? 誰が高い賃料を支払っているのか? • • • • • • 1.費用を節約することで利益を確保できる第三次産業の企業 2.株主からのCSRの要請された企業 3.環境に敏感な企業(負のイメージを払拭するため) 4.高い付加価値を生産する人材を多く抱える企業 5.政府または公的機関 6.消費者の行動に敏感な企業体 • Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009), “Why Do Companies Rent Green? Real Property and Corporate Social Responsibility.” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W09004. Amacher,G.S, E.Koskela and M. Ollikainen(2004), “Environmental quality competition and eco-labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.47,pp.284-306 . Teisl,M,F, B.Roe and R. L. Hicks(2002), “Can Eco-Labels Tune a Market? Evidence from Dolphin-Safe Labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.43,pp.39-359 . • • 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 22 Sustainable Property Reitaku-University Global Compact :テナント立地に与える影響 • 世界約130カ国、約7,000の企業が署名（日本は約80社）するこの 概念は10原則の遵守を企業に求めている。 • • • • • • • • 人権 企業は、 原則１： 国際的に宣言されている人権の保護を支持、尊重し、 原則２： 自らが人権侵害に加担しないよう確保すべきである。 労働基準 企業は、 原則３： 組合結成の自由と団体交渉の権利の実効的な承認を支持し、 原則４： あらゆる形態の強制労働の撤廃を支持し、 原則５： 児童労働の実効的な廃止を支持し、 原則６： 雇用と職業における差別の撤廃を支持すべきである。 • 環境 企業は、 • 原則７： 環境上の課題に対する予防原則的アプローチを支持し、 • 原則８： 環境に関するより大きな責任を率先して引き受け、 • 原則９： 環境に優しい技術の開発と普及を奨励すべきである。 • • 腐敗防止 企業は、 原則10： 強要と贈収賄を含むあらゆる形態の腐敗の防止に取り組むべきである。 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 23 Sustainable Property Reitaku-University 環境への配慮がリスクプレミアムに及ぼす影響2 : Rp 流動性リスクとファイナンスリスク Rp f L( zi , G), F ( zi , G),ξ • 流動性リスク・金融リスク低下の不確実性 • (市場原理では困難SRI投資の教訓→規制効果) • →責任投資原則，PRI • • • • • • 2009/10/21 Newell,G(2009), “Developing a socially responsible property investment index for UK property companies,” Journal of Property Investment & Finance, Vol.27,pp. pp. 511-521. Chan ,E.H.W, Q. K. Qian, and P. T.I. Lam(2009), “The market for green building in developed Asian cities—the perspectives of building designers,” Energy Policy, Vol.37,pp. pp. 3061-3070. Barnea,A, R. Heinkel, A. Kraus(2005), “Green investors and corporate investment,” Structural Change and Economic Dynamics, Vol.16,pp. pp. 332-346. Renneboog,L, J.T. Horst and C.Zhang(2008), “Socially responsible investments: Institutional aspects, performance, and investor behavior,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 1723-1742. Galema, R, A. Plantinga and B. Scholtens(2008), “The stocks at stake: Return and risk in socially responsible investment ,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 2646-2654. Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 24 Sustainable Property Reitaku-University 環境配慮型不動産は市場でどのように評価される!!! 不動産価値の上昇 yit pit R ft R pi G • Yit : 費用控除後の賃料収益 • 環境配慮型不動産にすることで賃料上昇 • Rp : リスク・プレミアム • 流動性リスク・ファイナンスリスクの低下 • メリットからデメリットへ • (正の効果から負の効果へ) 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 25 Sustainable Property Reitaku-University Eco Labelの重要性 : G • 不動産投資 = 不動産という「情報の塊」に対して投資 • 不動産情報とは? • -収益・費用に関する情報→経済的基準 • -性能に関する情報1.耐震性等の物理的基準 • -性能に関する情報2.土壌汚染・アスベスト等 • →エンジニアリング・レポート • -性能に関する情報3.環境基準 • LEED, Green Star, BREAM, CASBEE等々 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 26 Sustainable Property Reitaku-University 主要な環境認証制度 評価基準 ＢＲＥＥＡＭ:BRE Environmental Assessment Method 国 開始 英国 1990 ＬＥＥＤ:Leadership in Energy 米国 1996 and Environmental Desighn ＣＡＳＢＥＥ:Comprehensive Assesssment System for Built 日本 2001 Enviroment Efficiency IPD Enviroment Code 英国 2007 IPD/IPF Sustainable Property 英国 2009 Index 開発・提供者 特徴 BRE(Building Research Establishment),ECD（Energy and Environment） オフィス，商業施設，戸建住宅，集合住宅，学校，物流(倉庫)，裁判所といった 建物からコミュニティに至るまで，個別の評価基準を設定している。それぞれに おいて評価軸が異なるが，1)エネルギー効率(CO2 emission)，2)水利用効率， 3)建物に利用されている素材や4)室内環境(労働者の快適性・健康)，5)敷地 内における利用環境，から6)交通利便性，7)管理状況，8)汚染状況，9)地域生 態に与える影響を軸として評価している。主に，計画・開発段階での評価から 出発し，管理段階へと発展してきている。 U．S．Green Building Council 基本的なコンセプトはBREAMと同じであり，設計・開発段階での利用から出発 し，管理を含めた総合的な基準となっている。評価軸としては，1)エネルギー 効率，2)水利用効率，3)資源利用効率と外部性，4)設計，5)景観への配慮，6) 環境質を設定している。 （財）建築環境・省エネルギー機構 基本的なコンセプトはBREAMと同じであるが，設計・開発・既存・改修の基本 ツールを揃え，建物だけにとどまらず，まちづくりにいたるまで幅広く基準を設 定している。評価軸としては，BREAM,LEEDと大きな変わるところはないが， 「建築物の環境品質(Q)」と「建築物の環境負荷(L)」の利用面から評価し，建築 物の環境効率指標BEE(Building Environment Efficiency)から評価しているこ とが特徴である。 BREAM,CASBEE,LEEDが建築物の潜在的な機能に着目した評価軸であるの に対して，Environment Codeは，実際の利用状況に注目している点が特徴で IPD(Investment Property Databank) ある。評価軸としては，1)エネルギー効率，2)水利用効率，3)ごみ処理効率，4) 交通利便性，5)設備，6)室内環境，7)地球環境の変化への順応，から評価さ れる。 IPD Environment Codeから，とりわけ投資パフォーマンスに影響を与える情報 IPD(Investment Property Databank), を抽出し，投資パフォーマンスを示す投資指標に変換したものである。評価指 標としては，1)建物の品質，2)交通利便性，3)エネルギー効率，4)水利用効 IPF(Investment Property Forum) 率，5)ごみ処理効率，6)河川等の氾濫リスク，が抽出されている。 Source : BREAMについては(http://www.breeam.org/)，LEEDについては(http://www.usgbc.org/DisplayPage.aspx?CategoryID=19),CASBEEについては (http://www.ibec.or.jp/CASBEE/),IPD Environment Codeについては(http://www.ipdoccupiers.com/Default.aspx?TabId=1632)，IPD/IPF Sustainable Property Indexについては (http://www.ipd.com/Default.aspx?tabid=2215)により，作成 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 27 Sustainable Property Reitaku-University Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency CASBEEの基本理念 境界内 Ｑ：建築物の 環境品質・性能で評価 境界外 Ｌ：建築物の 環境負荷で評価 環境品質･性能 排気・騒音 排熱・排水 etc. 資源消費 ＣＯ2排出etc. Q 環境性能評価 (Quality) BEE= 環境負荷 L 仮想境界 (Loadings) （１)エネルギー消費 （２）資源循環 （３）地域循環 （４）室内環境 Ｑ(Quality) と Ｌ（Load) に分類・再構成 ＢＥＥの分子 Ｑ１：室内環境 Ｑ２：サービス性能 Ｑ３：室外環境（敷地内） ＢＥＥの分母 Ｌ１：エネルギー Ｌ２：資源・マテリアル Ｌ３：敷地内外環境 約８０小項目 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 28 Sustainable Property Reitaku-University IPD Occupiers: Environment Code & Sustainable Index • 技術基準から投資基準へ: Environment Code & Sustainable Index • Core Measures: • ⅰ)Energy,ⅱ)Water,ⅲ)Waste • Qualitative Measure: • ⅳ)Transport, ⅴ)Equipment and Appliances, ⅵ)Health and well-Being, ⅶ)Adaptation to Climate Change • 情報整備と情報開示 → 企業の情報公開の重要性 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] page. 29 Sustainable Property Reitaku-University 日本における先進的な取組み: シミズ・グリーンコード http://www.shimz.co.jp/theme/gc/index.html 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 30 Sustainable Property Reitaku-University 4.持続可能性(Sustainable)と責任不動産投資 Financial Times 2009.5.12 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 31 Sustainable Property Reitaku-University IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK • To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of: • • • • • • 2009/10/21 -Building quality -Building accessibility -Energy efficiency -Water efficiency -Waste management -Flood risk. Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] page. 32 Sustainable Property Reitaku-University 視点1.省エネ • 省エネ：テナントが省エネビルに対し13％高い賃料 を支払う用意があるとの調査(スイス:Banfi S.他（ 2005）「Willingness to Pay for Energy-Saving Measures in Residential Buildings」) • PRUPIM： 管理物件一括してグリーン電力購入 • ニューガイア： 日本で太陽光発電マンション。賃料 10％高いが人気 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 33 Sustainable Property Reitaku-University 視点2.環境保護 • 環境保護：リサイクルなどによるコスト削減、植栽な どで省エネも実現、節水など • イカド・パトリムワーヌ：管理物件に植樹を進め価値 向上 • 認証制度（グリーンビル）：テナントニーズも強い • 都市整備：公園の近くや広場開設は不動産価値を 10～20％向上させる • (Kathleen L. Wolf（2007）「City Trees and Property Values」Arborist News) 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 34 Sustainable Property Reitaku-University 麗澤大学・新校舎 : 森の再生 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 35 Sustainable Property Reitaku-University 視点3.都市再生 • モーリー：都市再生イグルー・ファンド。好立地だが劣悪な環 境の不動産を再生目的で投資。 環境配慮型都市再生:豊洲五丁目地区・都市再生開発事業 http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/080028_41.html 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 36 Sustainable Property Reitaku-University 視点4.労働福祉 • 労働者福祉：PMでの質の高い管理業務は賃料７ ％UPに貢献との調査。質の高い管理のためには 労働者の環境改善が重要。 • ジェネラル・グロース・プロパティーズ：労働者への 待遇改善や労働環境整備がサービスの質を高める との方針 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 37 Sustainable Property Reitaku-University 視点5.企業統治 • 企業市民（企業統治） • ハーミーズ：良好な企業統治原則を不動産にも適用 • コミュニティ開発：近隣の社会的問題（公衆衛生、犯罪防止 、教育など）を解決することにより、不動産への好影響を期 待。 • エシカル・プロパティ・カンパニー：慈善団体などが一箇所で 共同できる空間提供としての不動産購入。 • ラーニング・リンクス・センター：低中所得地域でのアパート 購入、一定比率を教員向けとし、建物内の児童に教育する ことで割引が得られる。周辺では不良のいたずらなどで空 室率が高い傾向にある中で、きわめて安定した稼動率を実 現。 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 38 Sustainable Property Reitaku-University 視点6.安全衛生 • 安全衛生：自己や犯罪の軽減は賠償責任リスクを 軽減 • PRUPIM：労働衛生安全助言サービス認証 • （OHSAS18001）取得 • ハーミーズ：PMにリスク管理徹底 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 39 Sustainable Property Reitaku-University 視点7.地球市民活動 • （デザイン）：良いデザインの不動産は社会的景観 に資するほか、不動産価値としても高い • Fuerst, F and P.McAllister and C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10. • 文化保存：ナショナル・トラスト・コミュニティでは税 優遇のある歴史的建造物 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU 2009 [email protected] page. 40 Sustainable Property Reitaku-University 5.企業は新しいリスクにどのように向き合うべきか? • 企業におけるリスクマネジメントの強化 • • • • KPIと企業のダイナミック・リサーチの重要性 →労働人口の低下→一人当たりの生産性の向上が重要 不動産市場の長期動向の見通しを持つことの必要性 →経営の長期性 • 金融市場と上手に付き合うことの重要性の上昇 • 新しい規制への計画的対応: • 環境リスクの上昇 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] page. 41 Sustainable Property Reitaku-University The Key Success to 2010: By Rupert J.Clarke (The head of Real Estate , Hermes Investment Management Limited ) 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] page. 42 Sustainable Property • Reitaku-University 清水千弘(しみずちひろ) 麗澤大学経済学部准教授 1967年生まれ。1994年東京工業大学大学院理工学研究科博士後期課程中退。東京大学博士(環境学)，財団法人 日本不 動産研究所研究員，株式会社リクルート住宅総合研究所主任研究員，早稲田大学大学院ファイナンス研究科非常勤講師， 麗澤大学国際経済学部助教授，東京大学空間情報科学研究センター客員准教授を経て，現職． 277-0062 千葉県柏市光ヶ丘2-1-1 麗澤大学経済学部 研究室B棟309 電話04-7173-3439 / FAX 04-7173-1100 / E-Mail:[email protected] http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/ 本日の資料を含む，その他の清水の研究関連情報は，下記をご覧ください。 http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/ 2009/10/21 Chihiro SHIMIZU2009 [email protected] page. 43
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