都市再開発促進の新しい取組と定期借家制度山崎福壽（上智大学）市街地再開発事業（権利変換）のしくみ六本木六丁目地区第一種市街地再開発事業 11.0ha • • • • • • • 1990年再開発準備組合発足 1995年都市計画決定 1998年再開発組合を設立（東京都からの認可） 1999年権利変換計画の認可 2000年着工 2003年4月完成 2004年3月再開発組合解散プット・オプション＋権利床＝保険の提供開発事業者は、従前の土地所有者に対して、従前の土地と交換に、再開発によって生みだされる権利床とこの権利床についてのプット・オプションを供与する。このプット・オプションの権利行使価格は従前の土地の価格と等しく設定する。従来の問題点とその改善点 •分配上の不公平性（借家人・転出者） •将来の不確実性（資産価値） •居住の安定性 •悪循環：将来の不確実性・不公平感 →権利調整の遅れ→事業の遅れ→ 不確実性の増大プット・オプションと権利床の総価値プット・オプションの価値と利害調整のインセンティブ •リスクの移転地権者→開発業者 •地権者に協調のインセンティブ（オプション価値の上昇） •成功確率を高く予想する投資家がオプションを購入（悲観的な地権者は土地と権利床を売却）ゴネ得とプット・オプションの価値 •効率的な事業への反対行動は他の地権者に不利益をもたらす •代替的な土地利用計画者は、プット・オプションを購入して対抗する。 •収用権の必要性事業の認可基準の問題点 •事業認可には、組合設立・都市計画決定、権利変換の各段階で全体の地権者の3分の 2の同意が必要（面積要件に変更すべき）･さらに、一定の基準（権利変換基準）が定められており、全員同意の場合にしか、この基準の変更ができない（弾力化の必要性）権利調整を阻害する税制と借地借家法 •特例によって、土地譲渡所得税（税率 26％）や登録免許税は免除。 •権利変換以前に事業者に土地を売却して転出してしまった土地所有者には、この特例は認められない。 •従前の土地と交換される権利床が、従前の土地と同一の施工区域と認定されなければならない。→買い換え特例 •借地借家人の存在（借家権の金銭補償）定期借家の問題点 • 書面による重複説明義務の廃止 • 借家人による中途解約権は転貸とのオプションとすべき • サブリース事業への普及促進（原契約は普通借家減額請求権が発生）