Property Times Japan Q1 2015（PDF）

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Rent increases steadily
while vacancy up slightly
Japan Q1 2015
16 April 2015

The economy in Japan finally saw signs of recovery in Q1 2015 with improvement
both in the private and corporate sectors after almost a year since the tax increase
in April 2014, which dragged down the nation’s economic growth.

The vacancy for Tokyo CBD grade A office increased to 4.65% in Q1 2015 from
4.03% in Q4 2014. Despite a rise in vacancy rate, rents continued to increase by
3.4% quarter on quarter (q-o-q) to JPY 27,198 per tsubo per month. DTZ forecasts
that vacancy will fall by the end of the year, thanks to a moderate amount of new
supply in 2015. Consequently, rents are expected to continue to rise at a steady
pace during 2015, given the solid corporate demand (Figure 1).

Commercial real estate investment transaction volume (excluding residential and
hotel) in Q1 2015 fell 14% q-o-q to JPY1,147 billion. The quarterly fall was mainly
due to the exceptionally high volume in Q4 2014. Despite a fall in Q1, the market is
expected to be buoyant going forward, backed by strong investor appetite.

増税から間もなく 1 年となる 2015 年の第 1 四半期、景気には漸く回復の兆しが表れ、
増税以降停滞していた個人消費には明るさが、また、企業サイドにも改善が見られた。

2015 年第 1 四半期の東京 A グレードオフィスの空室率は 6 四半期振りに上昇し、前期
比 0.62％ポイント増の 4.65％となった。一方、賃料は前期比 3.4％増で 6 四半期連続
の上昇となる 27,198 円（月・坪あたり）であった。今後については、空室率は年末までに
下落、賃料については、引き続き堅調な企業のオフィス需要が見込まれることから、特に
この 1 年は、賃料が本格的に上昇すると予想している。A グレードオフィスのストックは、
ここ数年で格段に増加しており、ある一定水準の空室は必然的なものと考えるべきであ
ろう。

投資市場は今期も活況で、超大型取引と引き続き好調な J-REIT が下支えし、取引額は
1 兆 1,473 億円であった。今期の総額は前期比で 14％減の減少したものの、今後も投
資市場は活発に推移するものと思われる。
Contents
Economy
2
Tokyo office new supply
3
Tokyo office rent & vacancy
4
Investment
5
J-REITs
6
Author
Kayoko Hirao
Head of Japan Research
+81 (0)3 5512 8213
[email protected]
Figure 1
Tokyo grade A office rent (JPY, tsubo, month) and vacancy
40,000
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
35,000
30,000
Contacts
Dominic Brown
Head of Asia Pacific Research
+61 (0)2 8243 9999
[email protected]
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
Rent (actual)
Rent (forecast)
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
Vacancy
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
1
Japan Q1 2015
Economy
The economy in Japan finally saw signs of recovery in Q1 2015
after almost a year has passed since the tax increased in April
2014, which dragged down the nation’s economic growth.
Private consumption has gradually come back, while the
corporate sector has improved. Monthly based net imports
shrank thanks to declining crude oil price as well as increasing
exports triggered by the recovery of the US economy. On the
other hand, falling energy costs have made the target CPI of
2% by the government and the Bank of Japan (BOJ) almost
unachievable.
Real GDP for Q4 2014 rose by 0.4% q-o-q or 1.5% on an
annualised basis (Figure 2). This was the first rise after falls for
two consecutive quarters. Private consumption recovered,
while corporate capital investment continued to decline.
Throughout the year 2014, the economy shrank slightly by
0.03% year-on year (y-o-y) in real terms, the first contraction in
three years. However, growth in nominal terms was positive at
1.6%. Japan has therefore finally recorded inflationary growth
for the first time in 17 years.
Corporate performance improved and numerous companies
recorded their highest revenue for the fiscal year ending in
March, partly underpinned by depreciation of the yen.
Accordingly, many major companies decided to raise base
salaries of their employees. The job market remained tight as
the number of job offerings against job seekers was 1.15 in
February, the highest almost in 23 years, while the recent
jobless rate remained low at around mid-3%. A shortage of
workforce is prominent in some industries.
The Nikkei 225 average rose 30% y-o-y, closing at JPY
19,206.99 as of 31 March. It was the first time in 15 years that
the average reached above JPY 19,000 (Figure 3). The yen
remained stable from JPY119 to 121 versus the US dollar
during three months, despite some ups and downs due to
concerns over the timing of a rate rise in the US.
According to the annual land price survey as of 1 January 2015
announced by the government, commercial land prices in
urban areas stopped falling for the first time in seven years.
The highest commercial land price was observed in Ginza,
Tokyo where the price increased 14.2% y-o-y.
消費税増税から間もなく 1 年となる 2015 年の第 1 四半期、景気に
は漸く回復の兆しが表れた。増税以降停滞していた個人消費には
明るさが、また、企業サイドにも改善が見られる。原油価格の低下
や、米国の景気回復による輸出の持ち直しにより、単月の貿易収
支は赤字幅が縮小した。一方で、原油価格の低下はエネルギー価
格の下落をもたらし、2 月の消費者物価指数は増税の影響を除くと、
増税後初めて横ばいに留まった。政府・日銀が目標としている 2％
のインフレ率達成はほぼ困難な状況となっている。
2014 年 10-12 月の GDP 成長率は、2 四半期振りに上昇に転じ、
実質で前期比 0.4％増、年率換算では 1.5％の成長となった。増税
以降伸び悩んだ個人消費も 2 四半期連続で上昇し、持ち直しが鮮
明となったが、企業の設備投資はマイナスに留まった。2014 年通
期で見ると、実質で前年比 0.03％減と、僅かながらも 3 年振りのマ
イナス成長となった。しかし、名目成長率は実質を上回っており、日
本経済がインフレに転じたことが明確となった。
企業の 3 月期決算においては、続々と最高益更新が発表され、円
安効果もあり、企業業績が上向きであることが裏付けられた。春闘
では大手企業の多くがベースアップ実施に踏み切っており、今後、
給与水準の改善が、中小企業にも波及することが望まれる。2 月の
有効求人倍率は 1.15 倍となり、ほぼ 23 年振りの高い水準となっ
た。失業率は、多少の変動を含めても、このところ 3％台半ばで推
移しており、一部業種では人手不足が深刻化している。そうした業
種の一部企業においては、賃金アップによる正社員の確保、新卒
社員の採用増が図られている。とはいえ、4 月 1 日に発表された日
銀短観によると、企業の設備投資は横ばいとなっており、慎重姿勢
も依然伺える。
株式市場は 3 月半ばに日経平均が 15 年振りとなる 19,000 円台
の高値圏を記録後、20,000 円の大台が視野に入ったものの、3 月
末は結局 19,206.99 円で終わった。それでも、年間では約 30％の
高い上昇率を記録した。円は米国の利上げ観測に左右される状態
が続いているが、1 ドル 119 台から 121 円台で推移し、比較的安
定していた。
3 月に発表された 2015 年 1 月 1 日時点の公示地価は、地方都市
の平均価格が引き続き下落となったものの、都心部の商業地平均
が 7 年振りに下げ止まりとなった。2014 年は都心部において不動
産投資が活発に行われ、一部で地価を押し上げたことも要因であ
る。商業地の最高値である銀座 4 丁目の地点では、前年比 14.2％
の価格上昇を記録した。
Figure 2
Figure 3
GDP growth q-o-q annualised
Nikkei 225 and JPY exchange rate vs USD (JPY)
6%
25,000
4%
20,000
2%
15,000
0%
10,000
-2%
0
-6%
Source: Cabinet Office
www.dtz.com
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
-8%
Mar-06
Jul-06
Nov-06
Mar-07
Jul-07
Nov-07
Mar-08
Jul-08
Nov-08
Mar-09
Jul-09
Nov-09
Mar-10
Jul-10
Nov-10
Mar-11
Jul-11
Nov-11
Mar-12
Jul-12
Nov-12
Mar-13
Jul-13
Nov-13
Mar-14
Jul-14
Nov-14
Mar-15
5,000
-4%
Nikkei 225 (JPY, LHS)
140
120
100
80
60
40
20
0
JPY/USD (JPY, RHS)
Source: Nikkei, Bank of Japan
Property Times
2
Japan Q1 2015
Tokyo office new supply
There were two new large-scale office buildings completed in
the Tokyo CBD in Q1 2015.
2015 年第 1 四半期には 2 つの大型ビルが東京 CBD で新たに完
成した。
Shinagawa Season Terrace completed in Konan, Minato-ku in
February. The building, developed mainly by NTT Urban
Development, was constructed on land where the Shibaura
water reuse facility was simultaneously reinstalled underground.
The building has 32 floors above ground with GFA of 206,025
sq m (62,322 tsubo) on a vast site of 49,547 sq m (14,988
tsubo). Typical floor plates are 4,958 sq m or 1,500 tsubo.
Anchor tenants of Shinagawa Season Terrace include
Tanseisha and Fujitsu Systems East, though the building
opened with some vacant space. Shinagawa is well-sited,
being close to the Haneda Airport. Furthermore it is well
located for future infrastructure completions. Shinagawa
Station, the nearest train station to the building will be the
starting station of a magnetic levitation train which is expected
to operate in 2027. Additionally, a new station is planned to
open by 2020 between Shinagawa and Tamachi Station of JR
Yamanote circle line, which will further increase the
accessibility around the area.
2 月に港区の港南で完成したのは「品川シーズンテラス」である。
NTT 都市開発が中心となり開発した当該ビルは、芝浦水再生セン
ター再構築に伴う上部利用の事業であり、49,547 ㎡の広大な敷地
を利用し、1,500 坪の広い基準階面積を誇る。品川駅は羽田空港
に近く、将来的には 2027 年開業を目指すリニア中央新幹線の始
発駅とされており、優れた交通アクセスが特徴と言える。また、
2020 年までに田町駅・品川駅間に JR 山手線新駅が暫定開業す
ることから、さらなるポテンシャルを有している。「品川シーズンテラ
ス」の規模は延床面積：約 62,322 坪、貸床面積：約 39,400 坪、地
上 32 階建となっており、丹青社、富士通システムズ・イースト等の
入居が決定しているが、空室を残しての竣工となった。
Another completion during the quarter included Terrace Square
in Kanda-Nishikicho, Chiyoda-ku. It was developed by
Sumitomo Corp, Hakuhodo, Mitsui Sumitomo Insurance and
others. The building is located two-minutes walking distance
from Tokyo Metro Jimbocho Station. It comprises office on the
st
nd
upper floors, retail on the 1 and 2 floors and a conference
rd
hall on the 3 floor. It has NLA of 29,846 sq m (9,028 tsubo)
across 17 stories.
Although formally part of Q2 2015 supply, another new large
scale building – Tokyo Nihonbashi Tower, was completed on
the 1st of April. The building was developed by Sumitomo
Realty and Development and has GFA of 133,334 sq m
(40,333 tsubo) with 35 stories above ground. It has direct
access to Tokyo Metro Nihonbashi Station, which helped
attract tenants including insurance company T&D Holdings and
IT-based Cybozu.
千代田区神田錦町には、住友商事、博報堂、三井住友海上火災保
険等 5 社の開発による「テラススクエア」が完成した。神保町駅徒
歩 2 分に立地し、建物は地上 17 階建、延床面積：52,850 ㎡、
15,987 坪、貸床面積：29,846 ㎡、9,028 坪の規模である。1,2 階
は商業ゾーン、3 階にはカンファレンスホールを備えている。
第 2 四半期となるが、4 月 1 日には、「東京日本橋タワー」が日本
橋に完成した。住友不動産が開発した当該ビルは、延床面積：
133,334 ㎡、40,333 坪、オフィスの貸床面積は 76,181 ㎡、23,045
坪、地上 35 階建ての大型ビルである。オフィスフロアは 8-35 階を
占め、東京メトロ日本橋駅直結の交通アクセスの良さもあり、T&D
ホールディングスおよび傘下企業やサイボウズ等、既に数件の企
業が入居を発表している。
2015 年の東京 CBD におけるグレード A オフィスの新規供給面積
は、年間の供給量としては平均的な約 100,000 坪であるが、特に
上半期に竣工が集中している。
Total annual pipeline for 2015 is projected at approximately
100,000 tsubo which almost equals average annual new
supply for the past ten years. The majority of projects are
planned to complete in the first half of the year (Figure 4).
Figure 4
Tokyo grade A office new supply and net absorption
(tsubo)
200,000
150,000
100,000
50,000
0
New supply
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-50,000
Net absorption
Source: DTZ Research
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Property Times
3
Japan Q1 2015
Tokyo office rent & vacancy
The vacancy rate for Tokyo CBD grade A office increased
0.62% points to 4.65% in Q1 2015 from 4.03% in Q4 2014
(Figure 5). This was the first rise in vacancy in 18 months.
Despite a rise in the vacancy rate, rents increased by 3.4% qo-q to JPY 27,198 per tsubo per month, representing y-o-y
growth of 8.8%.
2015 年第 1 四半期の東京 A グレードオフィスの空室率は、6 四半
期振りに上昇し、前期比 0.62％ポイント増の 4.65％となった。
2014 年第 4 四半期は 4.03％と、非常に低い水準であったが、今
期は反転した。一方、賃料は 6 四半期連続の上昇となる 27,198
円（月・坪あたり）、前期比 3.4％増、前年同期比では 8.8％もの上
昇となった。
The rise in office vacancy in this quarter was mainly due to two
new completed buildings which were not fully pre-committed
when they opened. The market remains favourable to landlords,
with vacancy still below 5%. Accordingly, landlords have
shifted their strategies, taking more time for marketing without
rushing to acquire tenants by offering lower rents. Limited
supply of grade A office space in 2015 will also continue to
favour landlords over tenants.
今期の空室率上昇は、新築ビル 2 棟が空室を残したまま竣工を迎
えたことが主な要因である。空室率は 5％を下回り、前期には 4％
近くにまで低下したことから、オフィス移転におけるテナントの選択
肢はかなり限られてきている。そうした中、一部のオーナーは、満室
オープンを目指す姿勢から、時間を掛けてリーシングを進めていく
姿勢に転じたものと考えられる。比較的新規供給の少ない 2015 年
であるが、その大半が上半期に集中していることも、オーナー側が
売り急ぎをしない要因であろう。業績改善を反映し、新卒採用を増
やす企業も多く、将来的なスペース拡大が期待されると同時に、特
に IT 関連、製薬会社といった一部業種においては、引き続きオフィ
ス需要は底堅い。
On the other hand, some corporates remain cost-conscious
and are seeking to consolidate their space, resulting in a lower
overall corporate footprint. Occupiers are seeking to realize upgrading and budget saving simultaneously through more
efficient space utilization. As such, occupier office strategies
have become more diverse, often utilising a free-address office
system and co-working space.
Further new supply will be added to the market in H1 2015,
which will place upward pressure on vacancy. However, this
rise in vacancy is expected to be temporary given the solid
tenant demand and limited supply pipeline in the second half of
the year. Based on the above and that vacancy currently sits
below 5%, DTZ forecasts that rent will continue to rise at a
steady pace over the near term (Figure 6).
その一方で、テナントの設備投資に対する考え方は厳しい。オフィ
ス移転に当たっては、拡張移転もあるものの、BCP 対応や業務効
率化を図るための集約移転が多く見受けられる。その場合、スペー
スの有効利用等により、集約移転後の面積は必ずしも増加する訳
ではなく、ビルのアップグレードと面積縮小を並行させ、トータルの
設備投資を抑える、といった戦略が見てとれる。テナントのオフィス
利用は、フリーアドレスの採用や、コワーキングスペースの利用な
ど、現在多様化している。
今期のように、新築ビルが空室を抱えて竣工するケースは、今後も
増える可能性があるが、空室率の上昇は一時的なものであり、年
内の新規供給も限定的なことから、2015 年末には空室はある程度
吸収されるものと考えている。従って、今後の東京 A グレードオフィ
ス市況について、空室率は年末までに下落すると予想している。し
かし、A グレードオフィスのストックは、その供給が始まった 2000
年台初頭に比べると、格段に増加しており、ある一定水準の空室は
必然的なものと考えるべきであろう。一方、賃料については、引き
続き堅調な企業のオフィス需要が見込まれることから、本年は賃料
が上昇するであろう。特に、この 1 年は需給がタイトになるため、賃
料は本格的に上昇すると予想される。
Figure 5
Figure 6
Tokyo grade A office rent (JPY, tsubo, month) and
vacancy
Tokyo grade A office rent (JPY, tsubo, month) and
vacancy
Rent
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Vacancy
4%
2%
Rent (actual)
Rent (forecast)
2016
2015
0%
2014
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
0%
Q4 2012
0
Q3 2012
2%
Q2 2012
5,000
2013
10,000
6%
2012
4%
2011
15,000
8%
2010
6%
2009
8%
20,000
2008
25,000
10%
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2007
10%
2006
30,000
2017
On the tenant side, some corporates plan to increase new
hiring thanks to improving corporate performance, leading to
space expansion in near future. Especially demand from IT
companies and pharmaceutical companies is expected to
endure.
Vacancy
Source: DTZ Research
Property Times
4
Japan Q1 2015
Investment
The investment market remained buoyant despite a fall in
transactional activity in Q1 2015. Commercial real estate
investment transaction volume (excluding residential and hotel)
declined in Q1 2015 by 14% q-o-q to JPY1,147 billion from
JPY1,328 billion in Q4 2014 (Figure 7). There was a significant
deal over JPY100 billion which contributed to the total
transaction volume in Q1, together with buoyant J-REIT activity.
The quarterly decline in volume was partly due to the
exceptionally high transaction volume in Q4 2014. In addition,
volumes in Q1 normally jump as local companies tend to sell
their holding assets to improve their balance sheet, which was
not as prevalent this year. Rather, many local companies have
recorded improved performance over the year due to the
weakening yen and buoyant stock market, which likely led to a
smaller number of asset dispositions.
Appetite from foreign investors remained strong due to
depreciation of the yen as well as expectations of an improving
property market in Japan. As a result, the share of crossborder investment increased (Figure 8). The case was seen in
the most significant and surprising deal in Q1, which was the
re-sale of Meguro Gajoen. Meguro Gajoen is a mixed-use
complex of office, hotel, retail and historic facility and was
previously acquired by Mori Trust from Lone Star for JPY130
billion in August 2014. This time, LaSalle Investment
Management purchased it together with a sovereign wealth
fund for a reported JPY 140 billion. The price appreciation in
just five months highlights strong investor appetite for prime
assets in Tokyo.
Another notable deal was the acquisiton of a 46% stake of
Tokyo Square Garden by Tokyo Tatemono from its SPVs for
JPY 95.1 billion. The building, completed in 2013, is 100%
occupied by tenants including Bridgestone. Through a direct
holding, Tokyo Tatemono aims to improve its balance sheet
and also reduce costs.
Despite a quarterly fall in the transaction volume in Q1 2015,
the investment market in Japan is expected to be buoyant. The
market remains competitive for high quality assets, which is
expected to keep pressure on yields.
今期の投資市場は、引き続き活況に推移した。取引額は前期に比
べて減少したものの、依然高い水準を維持しており、第 4 四半期が
非常に高い取引額を記録したことを鑑みると、決して停滞感はない。
2015 年第 1 四半期の取引額（住宅、ホテルを除く商業不動産対象）
は前期比 14％減の 1 兆 1,473 億円であった。1,000 億円を超える
超大型取引と引き続き好調な J-REIT が、取引額を支えた。反面、
例年第 1 四半期には、年度末を控えた事業会社が財務改善等の
ため、保有資産を売却するケースが多く見られるが、大型のそうし
た事例は、今年に限ってはあまり見られなかった。円安や株価上昇
に伴う企業業績の改善が多くの企業に見られたことから、資産売却
を強いられる企業が少なかったことが一因であるとも考えられる。
円安を背景に、海外投資家の意欲は依然旺盛で、新規参入も散見
される。市場は J-REIT を筆頭に国内投資家が席巻しているが、海
外投資家も徐々に勢力を拡大している。
今期の最大取引は、昨年売買されたばかりの「目黒雅叙園」であり、
まさに海外投資家の意欲が強く表れたケースとして、再度市場を驚
かせた。2015 年 1 月、ラサールインベストメントマネジメントはソブ
リンウェルズファンドと共同で、オフィス、ホテル、商業施設等からな
る当該複合施設を取得したことを発表した。本物件は 2014 年 8 月
に森トラストがローンスターからを取得したばかりである。当時の価
格は約 1,300 億円、今回の価格は 1,400 億円と報じられており、
半年余りの間にも売買価格は上昇し、東京の中心エリアに立地す
る優良物件への高い投資意欲が裏付けられた事例となった。
その他の大型取引として、東京建物による、自社の出資する SPC
からの資産取得が挙げられる。対象は京橋駅に立地する「東京ガ
ーデンスクエア」の約 46％であり、価格は 951 億円であった。本物
件は 2013 年の竣工、延床面積が 117,460 ㎡、35,531 坪の規模
を持ち、ブリヂストン等の入居により満室稼働している。東京建物
は直接保有により、バランスシートの適正化および経費削減等を図
っていくとしている。
今期の取引額は減少したものの、今後も投資市場は活発に推移す
るであろう。限られた投資機会を獲得することは難しく、利回りには
引き続き下押し圧力が掛っており、こうした状況は当面継続するも
のと思われる。
Figure 8
Figure 7
Transaction activity: domestic vs foreign investors
Japan transaction volume (JPY bn)
100%
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
80%
60%
40%
20%
Source: DTZ Research
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Domestic purchase
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
0%
Foreign purchase
Source: DTZ Research
Property Times
5
Japan Q1 2015
J-REITs
The J-REIT market went through an adjustment phase in Q1
2015. The market started the year buoyantly as the TSE REIT
Index reached above the 2,000 benchmark. However following
an increase in government bond yields, which had traded at a
very low rate in recent months, the J-REIT market weakened
due to concerns over narrowing spreads between bond yields
and J-REIT dividend yields. Consequently the TSE REIT Index
fell 1.8% q-o-q to 1,896.42 at the end of March. This shows a
stark contrast to the TOPIX, the entire Tokyo stock market,
which increased 9.6% q-o-q (Figures 9). J-REIT market
capitalisation grew by 1.3% q-o-q to JPY 10.72 trillion and
remained above JPY 10 trillion thanks to two IPOs during the
quarter (Figure 10). Dividend yield decompressed by 8bps to
3.10% while the spread against the bond yield remained
almost same from Q4 2014 at 2.70%, being close to the 3%
benchmark average.
There were two new J-REITs listed in Q1 2015, which brought
the total to 51 listed REITs. Kenedix Retail REIT Investment
listed in February, focusing on the retail sector with initial AUM
at JPY80.8billion across 18 properties. It targets retail facilities
with relatively small to medium retail catchment areas such as
neighbourhood and community shopping centres. This is the
third listed J-REIT for Kenedix, which already operates two JREITs focusing solely on office and residential sectors
respectively. The second new REIT is Healthcare and Medical
Investment Corporation, which listed in March. Its initial AUM is
JPY23.6 billion across 16 assets. More than 80% of its portfolio
comprises fee-based homes for the elderly. This REIT was
established by Sumitomo Mitsui Banking Corporation, NEC
Capital Solution and Ship Healthcare Holdings which is a
specialist in the medical business industry.
これまで好調に推移してきた J-REIT 市場であるが、第 1 四半期は
調整局面を迎えた。年初は好調に推移し、東証 REIT 指数は、1 月
に一時、2,000 の大台を突破した。しかし、これまで低下傾向にあっ
た長期金利が反転すると、スプレッド縮小により REIT の投資魅力
度が低下するとの懸念が生じ、下落基調に転じた。その結果、1 月
から 2 月にかけ、REIT 指数は、1,800 台で推移した。結局、3 月末
の東証 REIT 指数は、前期比-1.8％減の 1,896.42 と僅かに下落し、
同期間で 9.6％上昇した TOPIX とは、正反対の動きとなった。しか
し、新規上場も 2 件あったことから時価総額は 10 兆円台を維持し、
3 月末は 10 兆 7,158 億円であった。分配金利回りは 3.10％となり、
前期から 8bps 上昇したが、2 月以降長期金利が上昇していること
から、スプレッドは前期と同水準の 2.70％であった。
今期も 2 件の J-REIT が新規上場を果たし、上場 REIT は計 51 と
なった。2 月に上場したケネディクス商業リート投資法人は、上場時
の資産規模が 18 物件、808 億円であった。ケネディクスは既にオ
フィスと住宅それぞれに特化した J-REIT を運用しており、本 REIT
が 3 本目の上場 REIT となる。生活密着型商業施設を対象として
おり、上場時の最大資産は千葉県八千代市の「フルルガーデン八
千代」（148 億円）である。一方、3 月にはヘルスケアセクター特化
型 REIT の第 2 号となる、ヘルスケア＆メディカル投資法人が上場
を果たした。三井住友銀行、NEC キャピタルソリューション、また、
医療関連ビジネスを行うシップヘルスケアホールディングスがスポ
ンサーとなっている。資産規模は 16 物件、236 億円で、ポートフォ
リオの 8 割以上を有料老人ホームが占めている。ヘルスケア REIT
は運用資産の専門性が高く、医療関連企業がスポンサーに名を連
ねている。
J-REIT による今期の大型取引は、イオン REIT による「イオンモー
ル KYOTO」の取得、214 億円が挙げられる。NOI 利回りは 5.1％
であった。イオンは同時に 6 物件を 353 億円で取得した。その他、
アクティビア・プロパティーズ投資法人による「汐留ビルディング」の
持ち分 15％の引渡し（303 億円）も行われた。
The most significant transaction by a J-REIT in Q1 was the
purchase of Aeon Mall KYOTO by Aeon Mall REIT for JPY21.4
billion with NOI cap rate at 5.1%. Together with Aeon Mall
KYOTO, Aeon Mall acquired other five properties for JPY 35.3
billion in total at the same time.
Figure 10
TSE REIT Index and TOPIX (Tokyo Stock Price Index)
J- REIT market capitalisation (JPY bn), dividend yield and
Japanese government bond yield (10-year)
12,000
2,500
10,000
2,000
8,000
1,500
6,000
1,000
4,000
500
2,000
0
0
Jul-03
Feb-04
Sep-04
Apr-05
Nov-05
Jun-06
Jan-07
Aug-07
Mar-08
Oct-08
May-09
Dec-09
Jul-10
Feb-11
Sep-11
Apr-12
Nov-12
Jun-13
Jan-14
Aug-14
Mar-15
3,000
TSE REIT Index
Source: J-REITs, Japan Bond Trading
www.dtz.com
TOPIX
Sep-01
Mar-02
Sep-02
Mar-03
Sep-03
Mar-04
Sep-04
Mar-05
Sep-05
Mar-06
Sep-06
Mar-07
Sep-07
Mar-08
Sep-08
Mar-09
Sep-09
Mar-10
Sep-10
Mar-11
Sep-11
Mar-12
Sep-12
Mar-13
Sep-13
Mar-14
Sep-14
Mar-15
Figure 9
Market capitalisation (JPYbn)
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
J-REIT dividend yield
Source: Tokyo Stock Exchange
Property Times
6
Japan Q1 2015
Table 1
Tokyo major new supply
Date
Building
Location
GFA (sq m)
竣工
ビル名
所在
延床面積（㎡）
Feb 15
Shinagawa Season Terrace
Minato-ku
1 Konan
品川シーズンテラス
港区
港南 1 丁目
Terrace Square
Chiyoda-ku
3 Kanda Nishikicho
Mar 15
Apr 15
Oct 15
Nov 15
テラススクエア
千代田区
神田錦町 3 丁目
Tokyo Nihombashi Tower
Chuo-ku
2 Nihonbashi
東京日本橋タワー
中央区
日本橋 2 丁目
Shin Tekko Building
Chiyoda-ku
1 Marunouchi
新鉄鋼ビル
千代田区
丸の内 1 丁目
Otemachi 1-1 Project Tower A
Chiyoda-ku
1 Otemachi
大手町 1-1 計画 A 棟
千代田区
大手町 1 丁目
GFA (tsubo)
（坪）
Storey
階数
206,025
62,322
32 / 1
52,850
15,987
17 / 2
133,334
40,333
35 / 4
117,000
35,392
26 / 3
108,000
32,670
22 / 5
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
7
Japan Q1 2015
Definitions
定義
Tokyo CBD
東京 CBD
The Tokyo CBD is divided into five wards; Chiyoda-ku, Chuoku, Minato-ku, Shinjuku-ku and Shibuya-ku.
Tokyo grade A office
東京都内主要 5 区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京 A グレードオフィス
A large-scale office building with GFA above 30,000 sq m,
located within the selected parts of CBD Tokyo
延べ床 30,000 ㎡以上、且つ主要 5 区内の特定地域に位置する事
務所ビル
New supply
新規供給
Refers to the supply of new grade A office buildings which are
confirmed
新築の A グレードオフィスの面積
ネット・アブゾープション
Net absorption
一定期間内における稼働床面積の差異
The change in the total of occupied floor space over a specified
period of time, either positive or negative
Rents
Average grade A office fixed rents exclusive of management
cost and all other costs
Vacancy rate
Refers to the percentage of total grade A office vacant spaces
賃料
A グレードオフィスの平均賃料（共益費等除く）
空室率
A グレードオフィスの合計空室面積に値する割合
Measurement
1 tsubo = 3.3 sq m
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8
Research
Research
Research
Research
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Head of Strategy Research
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Fergus Hicks
Global Head of Forecasting
+44 (0)20 3296 2307
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Richard Yorke
Head of Occupier Research
+44 (0)20 3296 2319
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Dominic Brown
Head of Asia Pacific Research
+61 (0)2 8243 9999
[email protected]
Research
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Andrew Ness
Head of Greater China
Research
+852 2507 0507
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Dennis Fung
Head of Asia Pacific
Forecasting
+852 2250 8864
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Japan
Japan
Japan
Japan
金子佳喜
Yoshiki Kaneko
CEO, Japan
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杉山実
Minoru Sugiyama
Commercial & Logistics
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高山裕之
Hiroyuki Takayama
CREM Development
[email protected]
小林充
Mitsuru Kobayashi
Occupier Service
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Japan
Japan
平尾佳誉子
Kayoko Hirao
Consulting & Research
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武部康博
Yasuhiro Takebe
Valuation
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