2 0 1 5 年 度 第 1 1 期 事業発展計画書 株 式 会 社 サ ウ ン ド プ ラ ン この事業発展計画書は、 従業員・株主・お取引先・全ステークホルダーへ向けた資料です。 既存資料を要約しておりますので、IR資料の位置付けでご覧下さい。 2 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 目次 基本 経 営 チ ー ム 略 歴 ・ 創 業 の 動 機 会 社 概 要 ビジネス 企 業 ビ ジ ョ ン 経 営 ビ ジ ョ ン 経 営 コ ン セ プ ト 不動産活性化事業 顧 客 ・ タ ー ゲ ッ ト 事 業 ミ ッ シ ョ ン ビ ジ ︵ネ 不ス 動モ 産デ 投ル 資 事 業 ︶ ミ ッ シ ョ ン ︵ 不 動 産 管 理 事 業 ︶ ビ ジ ネ ス モ ︵デ 不ル 動 産 管 理 事 業 ︶ プ ロ フ ィ ッ ト ・ モ デ ル ビ ジ ネ ス ・ モ デ ル 事 業 セ グ メ ン ト 事 業 ポ ー ト フ ォ リ オ 市 場 機 会 市 場 の 傾 向 今 後 の 計 画 タ ー ゲ ッ ト と 顧 客 ニ ー ズ 事 業 ミ ッ シ ョ ン 活 性 化 実 績 市 場 の 傾 向 ︵ 施 設 活 性 化 事 業 ︶ 競 合 他 社 と 市 場 規 模 競 合 他 社 と 市 場 規 模 全社 施設活性化事業 市 場 規 模 ︵ 不 動 産 活 性 化 事 業 ︶ 今 後 の 計 画 過 年 度 五 期 実 績 推 移 三 ヶ 年 計 画 成 長 シ ナ リ オ 個 別 成 長 シ ナ リ オ 組 織 図 主 要 取 引 先 私 た ち の お 客 様 3 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 会社概要 サウンド＝堅実・健全 社名： 株式会社サウンドプラン プラン ＝計画 （英名：SOUNDPLAN.Co.,ltd.） 所在地： 大阪市北区堂島1-5-17 堂島グランドビル6階 健全で堅実な計画のもとでお客様に喜んで頂くことを 私たちの喜びとすること 資本金： 46,750,000円 設立： 2005年8月 役員： 迫中 智信（代表取締役） 原口 永司（取締役） 事業内容：不動産活性化事業 施設活性化事業 社章の意味：無限大の幸福 4 4 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 経営チーム そ れ が 創 業 の ﹁ 想 い ﹂ で す 。 成 長 と 社 会 の 発 展 が あ る 、 ２ １ ０ ９ ０︵ ９ ８ア ０ 年パ 年 レ 株 ル寺 式 メ崎 会 ー電 取 社 カ機 締 サ ー産 役 ウ 勤業 執 ン 務株 行 ド を式 役 プ 経会 員 ラ て社 ン ︶ 就 入 任 社 ヒ ト の 相 互 関 係 に よ っ て 事 業 の 小 売 業 エ キ ス パ ー ト と な り 、 ヒ ト の つ な が り 、 企 業 と 原 口 永 司 ︵ 取 締 役 ︶ 代 表 取 締 役 就 任 目 的 が 明 確 な ら ば 方 法 は 無 限 大 ２１ ０９ ０９ ５０ 年年 有地 限域 会密 社着 サ型 ウ不 ン動 ド産 プ会 ラ社 ン 設 入 立 社 弛 ま ぬ 努 力 と 発 想 力 を 持 ち 、 不不 動動 産産 コエ ンキ セス プパ トー メト イ カ ー 迫 中 智 信 ︵ 代 表 取 締 役 ︶ 創 業 し ま し た 。 達 成 す る た め に 独 立 を 選 び 、 株 式 会 社 サ ウ ン ド プ ラ ン を 代 表 取 締 役 迫 中 智 信 は 、 不 動 産 業 界 を 変 革 す る 信 念 を 代 表 取 締 役 行 動 し 続 こ け と 。 る ﹂ 迫 中 智 信 考 え 抜 き 、 諦 め ず に 方 法 を ﹁ 信 念 を 持 っ て 5 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 企業ビジョン サウンドプランは 人と暮らしの （イメージサンプル） バリューアップ を目指し、お客様と 共に街を創る企業 地域活性化の 全体最適を実現する リーディングカンパニー 6 6 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 経営ビジョン 有るモノをどう活かすか コンセプト・メイキングをコアとした 新しい不動産事業への挑戦 7 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 経営コンセプト B u PICT s i n e s s C o n c e p t 感 動 共 創 モノからコトへ コトからストーリーへ 8 8 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 ビジネス・モデル 不動産事業で安定した財務基盤を築き、相続コンサルで顧客リレーションを保ち、 施設運営事業で潤沢なキャッシュフローを実現する。 日本想続サポート センター 不動産活性化事業（中・長期財務基盤） マーケ ティング 市場分析 相続コンサルティング コンセプト メイキング 物件DB構築 ・物件取得 顧客管理・仲介 建物管理 バリューアップ BM/PM開発 テナント開発 不動産管理部（プロパティマネジメント） 不動産投資部 不動産投資部（アセットマネジメント） 所 運用 保有 資産形成 資産 入替 コンサル ティング 不動産 投資部 売却 ↓ 不動産業者 有 者 施設活性化事業（流動的キャッシュ・フロー） マーケ ティング ユーザー分析 一 受託 コンセプト メイキング リデザイン 施設管理 企画運営 開発 テナント開発 BM開発 PM開発 販売促進 般 消 費 者 事業開発部 アウトバウンド 施設管理部 インバウンド アウトバウンド 9 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 プロフィット・モデル コンセプト・メイキングで不動産・商業を活性化し、 人の流動性を高めて収益力アップ 既存建物 コンセプト プロパティ 不動産・商業 収益の 仕入 メイキング マネジメント 価値増加 増加 人の 増加 集客の仕掛け を創り続ける 創造の 具現化 低コスト 調達 p 現状把握 p 地場産業の創出 p 課題抽出 p 収益の改善 p オーナーニーズ p 経費削減 p マーケットニーズ p 商圏の拡大 10 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 事業セグメント 事業セグメント別売上高 （ 第 1 0 期 第 1 四 半 期 末 ） ◆ 不 動 産 活 性 化 事 業 不 動 産 投 資 雑収入 3% 不 動 産 管 理 不 動 産 仲 介 不動産 賃貸管理 60% 37% ◆ 施 設 活 性 化 事 業 P M 開 発 施 設 運 営 A T C タ ウ ン コ ア キ タ マ チ 北 野 工 房 の ま ち 壇 ノ 浦 P A 11 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 事業ポートフォリオ 付加価値率 高 バランスのとれた 市場規模：小 不動産 投資 成長性：小 付加価値率：高 事業ポートフォリオ 市場規模：大 成長性：大 付加価値率：高 ■施設活性化事業 付加価値は不動産投資と比較 小 大 市場成長性/市場規模 商業 活性化 事業 不動産 管理 市場規模：小 成長性：小 市場規模：大 成長性：大 付加価値率：低 付加価値率：低 低 すると低いが、安定収益。 ■不動産活性化事業 案件絶対数は比較的少ないが、 付加価値が高い。 12 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 市場機会：差別化・優位性 コミュニティ重視 モノ＆コト 活性マネジメント 顧客目線 情報の透明性 顧客の便益性 人・コミュニティ 活性化 場の利用 人の増加 地域リソース 付加価値 の提供 コンセプト コンセプトによって メイキング 創られた場 フィードバック 地域ニーズをデザイン 顧客目線 現場力 サウンドプラン クリエイティブ集団 運営管理 イベント直営 実績・経験値 13 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 競合他社と市場規模 ：不動産活性化事業 日本の投資用不動産市場は、世界と比較的しても十分な規模にある 14 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 競合他社と市場規模 ：施設活性化事業 スーパーマーケット 業界規模 17兆8176億円 2012日経調べ SC市場はイオンとセブン＆アイの２強が際立っているが、 中規模SCもその６割を占めている。 12% 8% 市場シェア 6% 5% 69% イオンリテール イトーヨーカ堂 ユニー ダイエー その他 15 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 事業別 不動産活性化事業 16 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 顧客・ターゲット 不動産活性化事業 サ ウ ン ド プ ラ ン ステークホルダー 管理委託 不 動 産 コミュニティ 賃貸仲介委託 管 理 ・ 仲 介 事 業 不動産オーナー 管理委託 金融機関 運用益 賃貸仲介事業者 問い合わせ対応 設備メンテナンス その他付帯サービス 賃貸紹介 不 動 産 投 資 事 業 自 社 ・ 経 営 陣 テナント・賃借人 17 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 事業ミッション 顧客利益の最優先 不動産ビジネスの変革 顧客目線 従来の不動産サービス 顧客目線では 無いサービス 不動産価値 コンセプト の低迷 が無い 不動産の 付加価値の 不活性 無いサービス 管理委託 不動産の 価値増加 投 資 事 業 不 動 産 仲 管 介 理 事 ・ 業 不 動 産 ニーズの 的確な把握 管理受託 長期的資産形成 コンサルティング 各業務の効率化 18 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 ビジネスモデル（不動産投資事業） （不動産投資事業ミッション） 実績の積み上げにより、投資回収効率の最大化をはかり、 中長期的資産の形成を通じて、会社の財務基盤の安定を目指す ■物件の物理的な価値の向上 ・設備の更新・内外装の改修など ■貸出条件の柔軟な調整 ・敷金・礼金等の緩和 ■債権回収の強化 ファイナンス ・入居者の質の向上 売却 ーーーーーーー 資産入替え 購入 ・優良テナントの選定 物 件 稼 働 率 ・ 回 収 率 の 向 上 （高資産価値の物件に） （モデル） 保有 （賃料収入） ＊ n = 棟 数 A物件 D物件 -‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐ -‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐-‐ 賃料( 30,000 ) 回収率( 75％ ) 賃料( 50,000 ) 回収率( 95％ ) 30,000*n0.75 < Value < 50,000*n0.95 19 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 ビジネスモデル（不動産投資事業） 資産形成 帳簿価格と市場価格の差異が会社の純資産となる ※実際は複数の物件を保有しながら入れ替え、売却のパターンを順次繰り返して売上・利益を積み上げて行く キャピタル・ゲイン 現物不動産投資 ビジネスモデル（例） 100 101 90 102 80 103 70 償却後帳簿価格 y+0 y+1 y+2 105 104 106 107 60 y+4 109 110 ・エクイティの増加 ・売却による売上利益 50 40 30 物件市場価値 y+3 108 y+5 y+6 y+7 20 y+8 10 y+9 0 y+10 （経過年数 ） 20 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 ミッション（不動産管理・仲介事業） （不動産管理・仲介事業ミッション） ユーザーニーズを把握して物件稼働率を上げ、 オーナー収益を最大化すること ユーザーが抱いている不満 プロダクト アウト型 サービス 情報が 顧客軽視・ 部分的 不便益性 ユーザーのニーズ 不動産の 継続的収益性 への不安 不動産管理 が難しい 専門的知見 が欲しい マクロ経済 人口動向 マーケット 物件の イン型 サービス 価値向上と 長期的収益 適切な 情報 提供 顧客 重視型 便益性 魅力的 な仕様 ・運用 アドバイス 長期的 資産の 維持 21 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 ビジネスモデル（不動産管理・仲介事業） オーナーの不動産活用に関するシームレスなサービスを提供 相続対策を入り口に売却仲介・新規運用管理を受託して安定した顧客を確保 不動産管理 受託 保険代理店 家賃保証会社代理店 稼働率 向上 回収率 向上 賃貸人への適切な対応で 稼働率と回収率の向上 優良事業者と提携して対応 住まいで感じる不満ランキング 個別の物件 マッチング 金融機関 紹介 資産入替え 提案 マーケット情報から運用アドバイス、 個別の需給マッチングまで対応 税金対策 アドバイス 相続対策 アドバイス 資産売却 入れ替え 47.90% 家賃の割高感 40.70% 収納について 38.40% 間取りの表記法 36.90% 築年数と老朽化 31.90% キッチンの仕様 バス・トイレ 26.60% 隣人の生活音 26.60% 18.60% 日当り 相続コンサルティングをフックとして、 新規顧客を開拓でき、独自ネットワーク を活かした資産活用コンサルティングで 他社との差別化ができる。 17.50% 駅からの距離 新規不動産 管理受託 ネット環境 13.30% 出典（株）バルク MR事業部 2013年2月13日掲載「住まいに関する調査」 20代∼30代男女（賃貸物件暮らし） 22 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 市場規模（不動産管理・仲介事業） 近畿圏では約350万戸の賃貸用住宅が供給されている。（東京都に匹敵） Here! 出典：総務省[住宅・土地統計調査]2013 23 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 市場の傾向（不動産管理・仲介事業） 大阪地区 空室率・賃料低下は改善している Here! ※出典 UZABASE [SPEEDA]調べより 24 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 不動産活性化事業 今後の計画 （不動産投資事業） 2 0 億 円 （５年後）の 資 産 規 模 を 形 成 し て 財務基盤を堅固にする （不動産管理・仲介事業） 管 理 戸 数 1 , 0 0 0 戸 （２年後）を 達 成 す る 。 相続コンサルティングを主軸に 顧客にニーズに応えて行く 25 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 事業別 施設活性化事業 26 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 事業別 施設活性化事業 27 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 ターゲットと顧客ニーズ コミュニティ ※地域のステークホルダー全体 コミュニティのニーズ コミュニティが抱いている不満 消費者を 鑑みない サービス 地域商業の 衰退への不安 商業施設利用者 消費者の考え方・行動の変化 マーケット イン型 サービス 地域全体の 将来価値 向上 ①プレミアム消費 自分のお気にいりにこだわりがあり、その分価格は 高くても良い、自分が気に入った付加価値には対価 を払う。商品自体の良さは勿論、同じ商品を購入す るにしても、サ−ビス面で付加価値のある専門性の 高いチャネルが選ばれる。具体的には、品 えが充 実して、商品説明をする専門知識豊富な販売員がい る店舗を狙う。 出典：商業施設・アウトレットモ−ルを考える 中央学院大学 瀬戸本 浩志（2011.08) http://www2.cgu.ac.jp/kyouin/yamada/link/kyou11/0802seto.pdf テナント 軽視の 運営 一律の 個性無い 商業施設 マクロ 人口 経済 動向 テナント と 共働する 個性的で わくわくす る 商業施設 ② 最大の特徴は、大都市基盤ではない、コミュニ ティー基盤の上に成立する。そして地産地消が核、 結果、独自性の発揮になり、コンセプトの明確化に つながる。 商業の 活性化 地域 人口 増加 ・コンセプトが明確 ・固定客化 ・接客サービス、世界的な接客水準を生かす、サービス付加価値の提供 ・結果としての地域一番店 ・コミュニティー内での、相互交流、媒体を核に 出典：消費者行動の変化と新専門店, P84 L9 名古屋学芸大学メディア造形学部 高見 俊一 （研究紀要2010 VOL.3） 28 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 事業ミッション 商業施設ビジネスの変革 顧客利益の最優先 マーケットイン プロダクト アウト 商業の 不活性 地域経済 の低迷 コンセプト が無い 付加価値の 無いサービス コミュニティの 強化 商業施設の 価値増加 コンセプトを つくる コンセプトの 具体化 29 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 活性化実績 実例（神戸市・北野工房） 2014年4月より当社が施設管理 → 前年を上回る実績を達成している ACTION : 団体バス誘致活動、WEB改善・更新頻度UP、テナントのコンサルティング ↓ 140% 北野工房 実績前年対比 122.70% 115.40% 120% 100% 122.90% 117.20% 97.40% 94.60% 80% 125.90% 60% 121.50% 123.40% 116.00% 108.00% 117.30% 40% 20% 0% 110.70% 2014年4月 115.70% 2014年5月 102.90% 2014年6月 貸切バス入庫実績 103.50% 2014年7月 来館者実績 99.80% 2014年8月 120.40% 2014年9月 売上実績 30 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 市場の傾向 SC開発は堅調に上昇傾向 業界リーダー 売上高 営業利益 イオン 5兆6,853億円 1,909億円 セブン& アイホールディングス 4兆9,916億円 2,956億円 出典：野村総合研究所レポート 大手による開発計画は 続々と進行中 ２ ０ １ ３ 出 典 ： ︵ 一 社 ︶ 日 本 シ ョ ッ ピ ン グ セ ン タ ー 協 会 年 末 年 始 販 売 統 計 調 査 報 告 ２ ０ １ ４ 31 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 市場の傾向 同業種の中でSC開発が最も見込み明るい 出典：野村総合研究所レポート 32 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 施設活性化事業 今後の計画 各都市で１カ所以上の 商業施設のドミナント**を形成する 全国総SC数 3,134 ※日本ショッピングセンター協会（2013年末調査） ※店舗面積1,500㎡以上 ** 特定の地域を対象とした集中的な出店や、 特定路線沿いに次々と出店し、同一商圏内の競業他社や競合他店に比べて 市場シェア率の向上獲得や運営の効率化を意図した出店戦略 33 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 全社計画 34 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 成長シナリオ TARGET IPO ステージ 日本 We are here 大阪・神戸 ステージ • リクルーティング • マネジメントリー ダー育成 西日本 ステージ 西日本 ステージ • 関西成長 企業NO.1 アジア ステージ • アジア内 拠点数 10 ステージ • 東アジア • 各都道府県主 要都市に進出 全体に展開 • M&A • 四国地方 • 中国地方 • メトロ神戸 *ブランディング戦略 → → → → → → → → → → → → → → → → → CRM 情報コンテンツ戦略 *コアコンピテンス戦略 → → → → → → → → → → → → → → → → → クリエイティブ集団育成 2015年 2016年 人事評価制度スタート 会社サイトリニューアル 再生・活性化スペシャリスト育成 2018年 2019年 オペレーションノウハウの輸出 2020年 2022年 35 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 個別成長シナリオ 不 動 産 活 性 化 事 業 施 設 活 性 化 事 業 2015年度 2015年度 不動産投資部 管理部 事業開発部 営業戦略部 施設運営部 ファイナンス力強化 情報発信・受信 優良資産の入替え PM業務強化・リーシング営業 選択と集中 プロデュース事業 営業ツール作成 北野工房のまち 活性化 テナント施策強化 前期比102％達成 2016年度 2016年度 不動産投資部 管理部 事業開発部 営業戦略部 施設運営部 ファイナンス力強化 情報発信・受信 優良資産の入替え 管理業務強化・ 収益マンション仲介強化 プロデュース・プランニン グ・リーシングに集中 （ATC、メトロ、新規） 案件個別収支改善 提案活動 2018年コアキタリニューア ルに向けた準備 2017年度以降 2017年度以降 不動産投資部 管理部 事業開発部 営業戦略部 施設運営部 ファイナンス力強化 情報発信・受信 優良資産の入替え 中規模案件に注力・ 販売網の拡充 ディレクション 強化 案件毎収支拡大・ 新規案件獲得 人材の育成 36 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 組織図 不動産投資部 不動産活性化 事業 不動産管理部 経営企画室 施設活性化 代表取締役 迫中 智信 事業開発部 事業 施設運営部 マネジメントチーム 代表取締役 迫中 智信 経営企画室 原口 取締役 不動産投資部長 菅生 部長 不動産管理 迫中 社長（處 課長） 事業開発部 原口 取締役（樺本 部長） 施設運営部 棟廣 館長 営業戦略部 大澤 館長 管理部 大澤 館長（部長兼任） （戦略戦闘） PJ制開発チーム 営業戦略部 管理部 37 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 主要取引先 お取引先さま（敬称略） 案件名 関西テレビ （仮）兎我野地区再開発 コープ神戸 コアキタマチSC 神戸市 北野工房のまち アジア太平洋トレードセンター ATCタウン運営管理 関門海 壇ノ浦PA 38 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 私たちのお客様「あなたと共に」 39 株式会社サウンドプラン 第11期 事業計画 FIN 40
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