Solution Market Report <Summary> Real Estate Market In Major Cities Of Japan 2014/4Q 全国主要都市 マーケット・レポート ＜サマリー版＞ 調査対象期間： 2014年第4四半期(10～12月) 東急リバブル株式会社 ソリューション事業本部 本レポートは、公表されている資料や地元不動産業者等からのヒアリング等の入手可能な情報にもとづき作成し、調査対象期間における不動産市況を概括的に示したものです。よって、本レポートの内容は、市 場の実態の全ての事象を正確に捉えたものではなく、記載された情報の正確性や有効性、将来性を保証するものではありません。また、本レポートは貴社の判断と責任において利用いただくものであり、弊社 は、貴社および貴社の関係者が本レポートに基づいて行われた判断や結果について一切の責任を負わないものとします。なお、本レポートの内容は予告なく変更となる場合があります。 東京都区部 2014/4Q 居住用 不動産 一戸建 マンション 成約件数は減少が続く 成約価格は概ね高水準 新築・中古 ともに価格上昇、取引件数は減少 賃 貸 募集賃料は上昇 空室は大幅に減少 売 買 取引件数増加 高額な取引事例が増えている 賃 貸 賃料は高水準を維持 成約件数は減少傾向 売 買 取引件数急増 利回りは低下傾向 オフィスビル レジデンス オフィス 空室率・賃料推移 10.0 マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） 件 円/坪 % 17,000 9.0 円 3,000 220,000 2,500 210,000 2,000 200,000 1,500 190,000 1,000 180,000 16,800 8.0 16,600 7.0 16,400 6.0 16,200 5.0 16,000 平均募集賃料単価 空室率 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 成約件数 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ＴＯＰＩＣＳ 日本橋二丁目28万㎡ 開発始動 開発事業が始動する。参加組合員は、三井不動産、太陽生命 総敷地面積約2.6ha内に4街区にわたる再開発を行う（うちD 【A】街区 オフィス 保険、帝国繊維の三社。 オフィス 髙島屋日本橋店を含む中央区日本橋二丁目で、市街地再 完成イメージ（概略） 【C】街区 スカイロビー、 機械室 【B】街区 （髙島屋日本橋店） 店舗 店舗 街区は小規模な倉庫）。建物の総延床面積は約28万2,000㎡ になる。 完成は2018年度の予定。 地下広場、荷捌き 駐車場 など スカイロビー、 機械室 など 地下広場、荷捌き 駐車場 など 大阪市 2014/4Q 居住用 不動産 一戸建 マンション 価格は引続き低水準 成約件数は増加 価格上昇は続く 新築販売戸数は減少傾向 賃 貸 空室率が大きく改善され、賃料下落幅は縮小 売 買 『梅田』『堺筋本町』に取引集中 賃 貸 成約件数回復 ファミリータイプの賃料上昇 売 買 取引件数は増加したが、利回りに変化なし オフィスビル レジデンス マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） オフィス 空室率・賃料推移 11.5 円/坪 ％ 円 件 12,000 800 140,000 10.5 11,500 650 135,000 9.5 11,000 500 130,000 8.5 10,500 350 125,000 7.5 10,000 200 120,000 平均募集賃料単価 空室率 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 成約件数 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ＴＯＰＩＣＳ 東海道線 支線地下化合意 大阪市とJR西日本 計画は、うめきた地区の西端地上部を運行する東海道支線 を、同地区中央部に整備予定の都市計画道路南北線の下に 移設するものである。併せて、うめきた2期区域内の駅前広場 下に、JR大阪駅と直結する新駅を設置する。 本計画地である『うめきた2期区域』は、大阪市とJR西日本が 主体の、大阪駅北東側を走る貨物線路線を廃した敷地約16 ｈａを対象とするまちづくり。東側の先行開発区域（うめきた1期 区域）では『グランフロント大阪』が2013年に開業している。 概略図 JR東海道支線の地下化 現在のルート 地下化のルート 名古屋市 2014/4Q 一戸建 居住用 不動産 マンション 成約件数はやや低水準 価格は横ばい 取引件数は少 中古の価格やや上昇 賃 貸 賃料相場は若干下落傾向 空室率は改善 売 買 中区では 毎期コンスタントに取引有 賃 貸 件数は減少したが ファミリータイプの賃料高騰 売 買 市内に広く取引がみられたが 高額帯事例なし オフィスビル レジデンス オフィス 空室率・賃料推移 マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） 12.0 円／坪 11,200 11.0 11,000 10.0 10,800 9.0 10,600 8.0 10,400 7.0 10,200 ％ 平均募集賃料単価 120 円 件 95 140,000 70 130,000 45 120,000 20 110,000 空室率 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 150,000 141 成約件数 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ＴＯＰＩＣＳ ＪＲゲートタワー 進捗についての発表 リニア中央新幹線 2014年10月、東海旅客鉄道他で開発を進めている『ＪＲ ゲートタワー』について進捗が発表され、スケジュールおよ びオフィス部分と店舗部分の概要が明らかになった。 ＪＲゲートタワー建設地 オフィスは26～44階。1フロア2,370㎡、最少区画216㎡。 一部区画に健康診断・人間ドック機能を持つ医療施設が入 居する。 店舗は2～8階部分で、『タカシマヤ ゲートタワーモール』 スケジュール 上棟 2015年冬まで が開業。約150のファッション・雑貨等のショップを集積する オフィス入居開始 2016年11月 計画である。 店舗・ホテル開業 2017年4月 札幌市 2014/4Q 一戸建 居住用 不動産 マンション 成約件数は概ね高水準 価格は横ばいが続く 中古市場は変化薄 新築の供給戸数は少、価格は上昇傾向 賃 貸 空室率減少 賃料は小幅ながら上昇傾向に転じる 売 買 通信インフラ施設１件取引あり 賃 貸 成約件数は減少傾向 ファミリーの賃料微増 売 買 中央区で５棟売買 利回りはNOI 7%前後 オフィスビル レジデンス マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） オフィス 空室率・賃料推移 件 円 円／坪 8,400 240 110,000 10.5 8,300 190 100,000 9.5 8,200 140 90,000 8.5 8,100 90 80,000 7.5 8,000 40 70,000 11.5 ％ 平均募集賃料単価 成約件数 空室率 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ＴＯＰＩＣＳ 2014年 中央区内でのホテル売買取引 2014年に売買されたホテル 3 2014年に取引が確認された合計5棟のホテルは、いずれも 札幌駅以南にあり、大通公園～すすきの・中島公園エリアに 集中している。 番 号 ホテル名 タイプ ① メルキュールホテル札幌 観光 ② ベストウェスタンホテル札幌中島公園 観光 ③ ネストホテル札幌駅前 ビジネス ④ ネストホテル札幌大通 ビジネス ⑤ アートホテルズ札幌 観光・ ビジネス 取得者 4 ジャパン・ホテル・リート 1 いちごグループHD フォートレス・インベスト メント・グループ 2 5 仙台市 2014/4Q 一戸建 居住用 不動産 マンション 成約件数・価格 高水準で横ばいに推移 新築・中古 ともに価格高騰、取引件数は少 賃 貸 賃料単価は横ばい 空室率は小幅に減少 売 買 仙台駅を挟み 東西で取引有 賃 貸 成約件数は減少 ファミリータイプの賃料回復 売 買 リートの取得２件 利回りは低水準 オフィスビル レジデンス オフィス 空室率・賃料推移 マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） 円／坪 ％ 件 円 9,200 130 14.5 9,150 105 105,000 13.0 9,100 80 100,000 11.5 9,050 55 95,000 10.0 9,000 30 90,000 16.0 平均募集賃料単価 空室率 成約件数 110,000 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず ＴＯＰＩＣＳ 仙台空港民営化後の運営権選定 国土交通省が進めるインフラ運営権売却（コンセッション） の第一弾となる仙台空港について、2014年12月に第1次審 仙台空港コンセッションのスケジュール 2014年 12/5 第1次審査書類提出期限 2015年 1/26 第1次審査結果通知 2/9 競争的対話の実施 ～ 5/1 査書類の提出期限を迎えた。 審査応募者のうち、三菱地所はＡＮＡホールディングス、 5/19 第2次審査書類の提出期限 仙台放送と企業連合を形成した。仙台市泉区の『泉パーク 8月頃 優先交渉権者選定・基本協定締結 タウン』を通じた40年にわたるまちづくりの実績がアピール 11月頃 運営権の設定・実施契約の締結 材料となる。 他の審査応募者については『三菱商事・楽天』『イオング ループ』『東急グループ』が手を挙げている。 2016年 1月頃 ビル施設等事業開始 3月頃 物品譲渡契約の締結 3月 下旬 空港運営事業開始（最長65年） 広島市 2014/4Q 居住用 不動産 一戸建 マンション 成約件数は減少傾向 成約価格は高水準を維持 中古の成約件数・価格は平年並み 新駅開業を控え、白島の新築価格は上昇傾向 賃 貸 空室率は改善傾向 賃料水準は横ばい 売 買 取引はなく 期待利回りは横ばい 賃 貸 成約件数激減 相場変動の確認不可 売 買 取引なし 期待利回りも大きな変化なし オフィスビル レジデンス 広島駅北口再開発 『二葉の里』 独立行政法人都市再生機構が施工する都市計画事 日本アイコム 二葉の里 各街区 業。広島駅新幹線口北側に隣接する地域で、総面積は イケア・ジャパン ＩＫＥＡ 約13.8ｈａ。 県歯科 医師会 区画の北東側は病院など医療施設が中心。西側には 放射線 治療センター ㈱イズミ 本社 ＩＫＥＡの出店が予定されている。 2014年5月、ビジネスの拠点として位置づけられていた ＪＲ西日本 広島鉄道病院 大和ハウス他 オフィス・ホール 『5街区』の一般競争入札が行われ、大和ハウス、広島テ ＪＲ西日本 広島支社 レビ放送および中国電力子会社が共同で落札し、オフィ スやホールを含む複合施設の開発が決まった。 至 広島駅 北口 ＴＯＰＩＣＳ ‘変わる’広島駅とその周辺 【概略図】 2018年 自由通路開通後の広島駅構内 ＪＲ広島駅構内東側にあった改札・跨線橋が閉鎖され、 北口 鎖された東側改札の上空に開通する自由通路整備 改札 （2018年完成予定）を目的としている。 新幹線ホーム することによる商業的効果が見込まれる。 事務所 線 路 みどりの 窓口 上 空 開 発 また、上記北口再開発『二葉の里』、南口再開発の二 つの新しい町を繋ぐ役割も果たすことになる。 高架下 リニューアル 乗換改札 駅北口・南口・新幹線口が空中でフラットに行き来でき るようになる通行利便性の向上と、通路脇に店舗を配置 自由通路 それぞれ西側約50ｍ地点に新設された。この変更は、閉 跨線橋 南口 福岡市 2014/4Q 居住用 不動産 一戸建 マンション 成約件数・価格 ともに高水準で推移 新築・中古 ともに価格は上昇傾向 賃 貸 賃料相場は横ばい 空室面積は大幅に解消 売 買 投資用の取引はなし 賃 貸 成約件数激減 ファミリータイプの賃料は上昇 売 買 取引７件 NOI 利回りは６%前後 オフィスビル レジデンス マンション 平均賃料・成約件数（専有面積50㎡以上） オフィス 空室率・賃料推移 14.0 円／坪 9,500 ％ 500 円 件 512 110,000 517 12.5 9,400 400 105,000 11.0 9,300 300 100,000 9.5 9,200 200 95,000 8.0 9,100 100 90,000 平均募集賃料単価 空室率 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 成約件数 平均賃料 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ＴＯＰＩＣＳ 航空法高さ制限 エリア単位での特例承認 2014年11月の国家戦略特別区域会議において、福岡市 より提案を行っていた航空法高さ制限のエリア単位での特 例が内閣府より承認された。 対象エリアの第一弾は、地区計画区域の『天神明治通り 地区』（17ha）。エリア内で建てられる建物の高さの目安を 『福岡市役所避雷針と同等』（約76ｍ）と引き上げた。これ により、従来は15階建（約67ｍ）が上限だったが、2層高い 17階建の建築が可能になった。 今回高さ制限が緩和された『天神明治通り地区』 地区の範囲 明治通り 全国主要都市マーケット・レポートは、 弊社ホームページでご覧いただけます。 http://livable-sol.biz/services/research/index.html ※キーワード検索 『全国主要都市マーケット』など 東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、広島、福岡 オフィス・マンション・商業施設・物流施設 等の不動産市場動向 連絡先 東急リバブル株式会社 ソリューション事業本部 事業統括部 デューデリジェンス部 データセンターグループ 〒100-6223 東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内23階 Tel.03-5293-1129 Fax.03-5293-1831 http://livable-sol.biz/ 発行日：2015年3月27日
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