Factsheet - raumdaten

Standortanalyse und Nutzungskonzeption
Wohnen
Factsheet
Kontakt
raumdaten GmbH
Kanzleistrasse 126
8004 Zürich, Schweiz
T +41 43 317 92 15
[email protected]
Corinna Heye
29. April 2015
1
1. Ausgangslage
Mit der Standortanalyse und Nutzungskonzeption Wohnen unterstützt raumdaten GmbH Architekten,
Planungsstellen, Anlagestiftungen und Bauträger bei der Standortbestimmung und Planung von
neuen Überbauungen sowie Renovationen.
2. Vorgehen
Auf Basis der Analyse der wichtigsten Standortfaktoren zur Makro- und Mikrolage wird mit Hilfe der
Nachfragersegmente eine grobe Zielgruppenbestimmung abgeleitet. Zusätzlich kann auf Basis einer
Ortsbegehung und einer Internetrecherche zum Standort und zu Konkurrenzprojekten eine Wohnungs- und Nutzungskonzeption abgeleitet werden, sofern dies der Auftraggeber wünscht. Liegen
bereits Informationen zu einem konkreten Projekt vor, ist eine Würdigung des Projektes im Hinblick
auf die vorgenommene Zielgruppe möglich.
2.1. Beurteilung der Makrolage
Die wichtigsten Standortfaktoren zur Makrolage und ihre Entwicklung werden für die betreffende
Gemeinde in Relation zu den umliegenden Gemeinden und zum Kanton aufgezeigt:
•
•
•
•
•
•
•
•
Ständige Wohnbevölkerung
Ausländeranteile nach Nationengruppen
Altersverteilung
Zu- und Abwanderung
Verteilung der Lebensphasen (Haushaltsstruktur)
Verteilung der Nachfragersegmente, Einkommen, Lebensstil
Eigenschaften des Wohnungsmarktes (Bestand nach Baujahr, Zimmerzahl, EFH-Anteil und
Eigentumsquote)
Absorption auf dem Wohnungsmarkt (Neubau vs. Leerstand)
Diese Analysen erfolgen mit Hilfe von Daten des Bundesamtes für Statistik sowie dem Modell der
Nachfragersegmente und Lebensphasen (Fahrländer Partner & sotomo).
Abbildung 1: Sozialräumliche Faktoren: Bevölkerungsentwicklung und Entwicklung der Altersstruktur
Indexierte Entwicklung der Bevölkerung gesamt
Verteilung der Altersgruppen 2013
120
7.5%
115
5.0%
110
2.5%
105
100
0.0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gemeinde
Bezirk
Kanton
Schweiz
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH
0
10
20
30
Gemeinde
40
50
Bezirk
60
70
Kanton
80
90
Schweiz
100
2
Abbildung 2: Faktoren Wohnungsmarkt: Leerstandsquote und Absorption auf dem Wohnungsmarkt
Leerstandsquote nach Zimmerzahl 2010−13
Absorption auf dem Wohnungsmarkt
●
Gemeinde
++
Leerstandsquote
1.0%
Bezirk
Kanton
●
0.5%
●
●
●
● Gemeinde
● Bezirk
● Kanton
●
●
●
●
●
2002−2005
● 2006−2009
● 2010−2013
Schweiz
0.0%
0.0%
0.5%
1 Zi
2 Zi
1.0%
3 Zi
4 Zi
1.5%
5 Zi
6+ Zi
0.0%
0.5%
1.0%
Neubautätigkeit
1.5%
2.0%
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Darstellung: raumdaten GmbH
2.2. Beurteilung der Mikrolage
Basierend auf der Analyse folgender Faktoren erfolgt eine erste Desktopbeurteilung der Mikrolage:
•
•
•
•
•
Verkehrsanbindung mit ÖV- und MIV
Kleinräumige Verteilung der Nachfragersegmente und Lebensphasen
Dienstleistungs- und Nahversorgungsangebot
Lärmbelastung
Exposition etc.
Abbildung 3: Verteilung der dominanten Lebensphasen und Nachfragersegmente
Junger Single
Junges Paar
Familie mit Kinder
Ländlich Traditionelle
Klassischer Mittelstand
Bürgerliche Oberschicht
Mittlerer Single
Mittleres Paar
Einelternfamilie
Moderne Arbeiter
Aufgeschlossene Mitte
Bildungsorient. Oberschicht
Älterer Single
Älteres Paar
Wohngemeinschaft
Improvisierte Alternative
Etablierte Alternative
Urbane Avantgarde
Quelle: Fahrländer Partner & sotomo, Geostat / swisstopo, Darstellung: raumdaten GmbH
3
2.3. Zielgruppenbestimmung
Auf Basis der Beurteilung der Makro- und Mikrolage erfolgt eine grobe Zielgruppenbestimmung nach
Nachfragersegmenten und Lebensphasen.
Abbildung 4: Zielgruppe
Maximale Zahlungsbereitschaft der Zielgrupp für die
Lebensphasen:
monatliche Miete
•  Familien mit Kindern
•  mittlere und ältere Paarhaushalte
Einpersonenhaushalt
Paarhaushalt
Familien mit Kindern
0
1'000
2'000
3'000
4'000
Monatliche Miete (CHF)
5'000
Quelle: Fahrländer Partner & sotomo, Darstellung: raumdaten GmbH
2.4. Nutzungskonzeption
Nach einer Ortsbegehung sowie einer kurzen Internetrecherche zur Gemeinde und zu Konkurrenzprojekten wird die Beurteilung der Makro- und Mikrolage fundierter abgestützt. Darauf aufbauend erfolgt
eine detailliertere Zielgruppenbestimmung nach Nachfragersegmenten und Lebensphasen. Daraus
werden Empfehlungen respektive Einschätzungen bezüglich folgender Themen abgeleitet:
•
•
•
•
•
•
•
Wohnungsmix nach Zimmeranzahl
Aufteilung nach Miete und Eigentum
Ausbaustandard
Nachfragerseitige Betrachtung der Mieten resp. Kaufpreise (auf Basis der Einkommen und
Vermögen der jeweiligen Zielgruppen)
Angebotsseitige Betrachtung der Mieten resp. Kaufpreise (auf Basis der Daten aus dem ImmoDataCockpit)
Gestaltung Aussenraum
Grobe Nutzungskonzeption der unmittelbaren Umgebung (Ergänzungen des Dienstleistungsund Nahversorgungsangebots)
3. Leistungen und Preise
Die Ergebnisse der Analysen werden dem Auftraggeber in Form eines Kurzberichtes zugestellt. Der
Anhang umfasst neben Tabellen und Abbildungen die Charakterisierung der jeweiligen Zielgruppen.
Separat wird ein Methodenbeschrieb beigelegt.
Die Kosten für eine Standortanalyse und Nutzungskonzeption betragen je nach Umfang und Inhalt der
Analysen zwischen CHF 3'500 und 9'000.

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