STUDIE
Betongoldrausch in Deutschland
Paradiesische Zeiten oder kurz vor der Katerstimmung? –
Herausforderungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Competence Center Financial Services
April 2015
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Kurz und knapp: fünf Schlaglichter auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung
in Deutschland
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland, definiert als die Finanzierung drittverwendungsfähiger
Immobilien für Investoren, umfasst nach Berechnungen von Roland Berger Strategy Consultants ein aktuelles
Volumen von rund 535 Mrd. EUR. Hierbei wurden auch kleinere gewerbliche Akteure mit berücksichtigt. Das
Finanzierungsvolumen verteilt sich in etwa gleichen Teilen auf die Objektkategorien Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Eigennutzer – sowohl private, als auch Unternehmen – werden in dieser Studie nicht thematisiert. Sie haben andere
Bedürfnisse, was ihre Investitionsstrategie und Finanzierungsstrukturen betrifft. Auf Seiten der Finanzinstitute werden
sie daher in separaten Einheiten bzw. Vertriebsstrukturen betreut und die strategischen Implikationen für die
Finanzinstitute unterscheiden sich deutlich.
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung hat in den vergangenen Jahren eine beeindruckende Aufwärtsentwicklung
erlebt. Doch je länger der Boom anhält, desto stärker rücken strategische Fragen in den Vordergrund: Wie
wahrscheinlich ist es, dass der Markt in den kommenden Jahren umschlägt? In welche Richtung könnte es dann
gehen? Und wie bereiten sich die Marktteilnehmer am besten auf neue Zeiten vor? Diese Studie liefert Antworten. Sie
basiert auf einer fundierten Analyse der aktuellen Marktlage und künftig wahrscheinlicher Entwicklungen. Fünf
Schlaglichter auf die Studienergebnisse:
Schlaglicht 1: Exogene Trends treiben und verändern den Markt
Der demografische Wandel verstärkt die Nachfrage nach Wohnimmobilien, die altersgerecht ausgestattet sind. Eine
gleichzeitig fortschreitende Urbanisierung lässt die Preise für Immobilien in Ballungszentren weiter steigen. Der Trend
der energetischen Sanierung erhöht die Dynamik zusätzlich. Das historische Zinstief wird weiterhin anhalten, was die
Immobiliennachfrage der Investoren künftig treibt, weil günstige Finanzierungsangebote fortbestehen und alternative
Anlagemöglichkeiten mit attraktiven Renditen fehlen. Immobilien werden zu "Betongold". Auch die digitale
Transformation der Wirtschaft, die inzwischen fast alle Branchen erfasst hat, wird einen Einfluss auf die
Marktentwicklung haben. Schon jetzt ist eine verstärkte Nachfrage nach Logistikimmobilien zu verzeichnen, die als
Umschlag- und Lagerplätze für den Online-Handel gebraucht werden. Die Fortsetzung dieses Trends in den
kommenden Jahren ist zu erwarten.
Schlaglicht 2: Jeder Teilmarkt hat und behält seine eigene Dynamik
Attraktive Risiko-Rendite-Profile und geringe Leerstände befördern zwar eine verstärkte Nachfrage nach
Wohnimmobilien, die Renditen dieser relativ stabilen Anlageklasse geraten dabei allerdings zunehmend unter Druck.
Büroimmobilien stehen verstärkt im Fokus von Investoren, weisen aber höhere Leerstände und damit ein höheres
Risiko auf. Sie reagieren zudem stärker auf konjunkturelle Veränderungen als Wohnimmobilien. Logistikimmobilien
bieten Spitzenmietrenditen im Markt. Leerstände bei Handelsimmobilien, insbesondere in B-Lagen, steigen durch das
veränderte Konsumverhalten in der digitalen Welt: Online schlägt Offline immer häufiger. Der Nischenmarkt der
Pflegeimmobilien gewinnt durch eine inzwischen anhaltend hohe Nachfrage weiter an Bedeutung.
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Schlaglicht 3: Deutschlands Investorenlandschaft bleibt weiter heterogen
Das Investitionsvolumen in Immobilien von gewerblichen Investoren in Deutschland wird von Roland Berger Strategy
Consultants auf rund 1.940 Mrd. EUR geschätzt. Auf private professionelle Investoren, gemeinnützige
Wohnungsunternehmen und kapitalmarktorientierte Investoren entfallen rund 80 Prozent dieser Summe. Sie stellen
damit die wichtigsten Kundengruppen für die Fremdkapitalgeber dar.
Der Investitionsfokus der kommunalen, kirchlichen Wohnungsunternehmen, sowie genossenschaftlich
organisierter Investoren generell, die einen Wohnungsbestand im Wert von rund 510 Mrd. EUR halten, wird durch
regionale sowie soziale und politische Einflüsse bestimmt. Kosteneffizienz der Finanzierungen steht für diese
Investorengruppe im Vordergrund. Der Trend zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden und Neubauten in
Ballungszentren, aber auch der Rückbau von Wohnanlagen in manchen Regionen bestimmt deren Finanzierungsbedarf. Allerdings ist hier aufgrund des hohen Standardisierungsgrads des Geschäfts, der großen Volumina und der
als gering eingeschätzten Risiken ein zunehmender Preiswettbewerb zu erkennen. Banken haben in diesem
Marktsegment nur geringe Differenzierungsmöglichkeiten. Diese Investoren durch ihre Zahl und das hohe
Investitionsvolumen weiter eine große Kundengruppe, allerdings müssen sich Fremdkapitalgeber durch den harten
Wettbewerb auf weiter sinkende Erträge einstellen.
Kapitalmarktorientierte Investoren, die in der Summe ein Investitionsvolumen von 490 Mrd. EUR auf sich vereinen,
unterscheiden sich von anderen Kundenkategorien hinsichtlich der Höhe der Finanzierungsbedarfe, der Komplexität
ihrer spezifischen Anforderungen und des Zugangs zu alternativen Finanzierungsquellen durch ihre Börsennotierung.
Die durch zahlreiche Fusionen und Übernahmen wachsende durchschnittliche Unternehmensgröße und eine
wachsende Professionalisierung der Unternehmen ergeben für die Fremdkapitalgeber große Herausforderungen: Sie
müssen ein breites Produktangebot vorhalten und überall konkurrenzfähige Preise anbieten können. Die Nachfrage
dieser Investorengruppe nach Immobilien (insbesondere in der Objektart Wohnen) wird voraussichtlich weiter steigen,
ihre Bedeutung als Interessenten klassischer Fremdkapitalfinanzierung allerdings vermutlich auf einem stabilen
Niveau bleiben.
Die Gruppe der Fonds, die insgesamt 180 Mrd. EUR in alle Immobilienkategorien investiert haben, reicht von
Anbietern offener Publikumsfonds, die in der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 schwer getroffen wurden, über
Spezialfonds, die von Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen genutzt werden, bis hin zu geschlossenen
Fonds. Offene Publikumsfonds sind durch ihre hohen Eigenkapitalquoten, verursacht durch die hohe Liquidität im
Markt, sowie neue regulatorische Vorschriften, für Banken als Kundengruppe derzeit nur wenig attraktiv. Bei den
Anbietern geschlossener Fonds lösen Regulierung und Anlegerschutzbestimmungen einen Trend zu Größe und
zunehmender Professionalisierung aus. Insbesondere diese Fonds bleiben wegen ihres höheren Leverages eine für
Fremdkapitalgeber relevante und attraktive Kundengruppe unter den Immobilieninvestoren.
Das anhaltende Zinstief sorgt für limitierte Anlagealternativen im festverzinslichen Bereich und rückt Immobilien aller
Objektkategorien in den Fokus von Versicherungen und Pensionskassen. Diese stellen die größte und
prominenteste Gruppe unter den sogenannten sonstigen institutionellen Investoren dar. Ihr Investitionsvolumen im
Immobilienbereich liegt bei rund 120 Mrd. EUR. Sie treten, abgesehen von Investitionen in Spezialfonds, direkt im
Markt auf, investieren aber im Wesentlichen ihr Eigenkapital ohne einen Bedarf an zusätzlicher Finanzierung und sind
daher als Kundengruppe für die Banken bis heute von nachrangiger Bedeutung. Im Falle eines allgemeinen Anstiegs
des Zinsniveaus ist es wahrscheinlich, dass Versicherungen und Pensionskassen vermehrt in andere Asset-Klassen
investieren, da Immobilienanlagen dann relativ an Attraktivität verlieren werden.
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Die starke Nachfrage insbesondere nach Wohnraum und günstige Finanzierungskonditionen fördern das Geschäft der
Projektentwickler, Bauträger und Aufteiler. Insgesamt sind gut 50 Mrd. EUR in derzeit im Bau befindliche Projekte
investiert. Die Wachstumsmöglichkeiten sind allerdings sowohl durch die Knappheit an Flächen und Objekten, sowie
der hohen Auslastung der erforderlichen Ressourcen deutlich begrenzt. Die besondere Risikostruktur und die starke
Schwankungsanfälligkeit des Geschäfts machen Immobilienentwickler besonders anfällig für Marktveränderungen. Für
Banken als Fremdkapitalgeber bietet diese Gruppe besondere Möglichkeiten der Differenzierung und die Chance auf
Wachstum. Sie können darauf setzen, dass ihre Kompetenz als Kreditgeber von Projektentwicklern, Bauträgern und
Aufteilern unabdingbar wird, weil wenige oder keine alternativen Finanzierungsmöglichkeiten existieren. Jedoch sind
die Anforderungen an das Risikomanagement und die Kosten der Kundenbetreuung besonders hoch.
Nach wie vor stellen private professionelle Investoren, die sowohl größere Wohnungsbestände als auch
Gewerbeimmobilien besitzen, die größte Investorengruppe dar: Sie verantworten Investitionen von mehr als 590 Mrd.
EUR – was etwa 30 Prozent des Gesamtvolumens der getätigten Investitionen in Deutschland entspricht. Die
Tatsache, dass seit der Krise die Sicherung des Vermögens bei vielen Anlegern eine deutlich höhere Priorität als der
Aufbau von Vermögen genießt, führt bei den privaten professionellen Investoren zu vermehrten Aktivitäten im
Immobiliensektor. Bestlagen sind hierbei besonders beliebt. Ein hoher Anteil an Eigenkapital steigert die Reaktivität
und stärkt die Verhandlungsposition. Diese Kundengruppe dürfte als Nachfrager von Immobilien weiter sehr relevant
bleiben. Insbesondere Universalbanken haben die Möglichkeit, durch einen integrierten Betreuungsansatz stabile
Kundenbeziehungen zu entwickeln und zu pflegen.
Schlaglicht 4: Der Finanzierungsmarkt bleibt hart umkämpft – Strategie und Agilität entscheiden
Die Fremdkapitalgeber haben sich nach der Finanzkrise neu aufgestellt. Inzwischen ist eine Situation erreicht, in der in
Deutschland wieder intensiver Wettbewerb herrscht, der über die Marge, aber auch zunehmend über Risikoparameter
geführt wird. Der Markt teilt sich in unterschiedliche Gruppen auf – das Spektrum reicht vom schlanken Spezialisten
bis hin zu Universalbanken mit breitem Produktangebot.
Nach den überwundenen Krisenjahren gehören Landesbanken wieder zu den bedeutendsten Spielern in der
gewerblichen Immobilienfinanzierung Das Finanzierungsvolumen aller Häuser beträgt rund 16 Prozent des
Gesamtvolumens in Deutschland – ebenso hoch ist der Anteil am Neugeschäft. Die Landesbanken konzentrieren sich
auf das Geschäft in Ballungszentren. Die Erhöhung der Granularität des Portfolios, gegebenenfalls durch die
Zusammenarbeit mit den Sparkassen und eine verbesserte Nutzung der hausinternen Produktexpertise aus dem
Kapitalmarktbereich, ist Kernanforderung an die künftige strategische Aufstellung der Häuser.
Die Anbietergruppe der Hypothekenbanken hat sich durch die Krise stark verändert. Nachdem einige große Spieler
aus dem Neugeschäft ausgeschieden sind, haben die verbleibenden Akteure ihre Neuausrichtung und Positionierung
im Markt konsequent vollzogen. Viele Institute konzentrieren sich inzwischen wieder auf das deutsche Geschäft und
sind hier in dem günstigen allgemeinen Umfeld stark gewachsen. Derzeit stehen diese Häuser für rund 18 Prozent des
gesamten Finanzierungsvolumens im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Sie sind aufgrund ihres
Geschäftsmodells besonders von der Entwicklung des deutschen Markts abhängig und sollten sich frühzeitig
Gedanken über alternative Ertragsquellen machen, wenn in ihrem angestammten Bereich geringere Erträge zu
erzielen und höhere Risikokosten zu tragen sind.
Bei Geschäftsbanken zeichnet sich deutlich deren Rückkehr in den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung
ab. Die UniCredit ist in diesem Segment einer der Kernakteure. Nachdem die Deutsche Bank im Zuge der Finanzkrise
ihre Aktivitäten zunächst reduziert hatte, ist sie heute wieder mit einem spezialisierten Bereich "Commercial Real
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Estate" auf den europäischen und amerikanischen Märkten präsent und bietet Finanzierungslösungen in allen
wichtigen Objektklassen an. Auch die Commerzbank hat nach dem Stopp des Neugeschäfts der Eurohypo in 2009
beschlossen, das Geschäft der gewerblichen Immobilienfinanzierung in der Mittelstandsbank wieder selektiv zu
betreiben. Das Angebot einer breiten Produktpalette, insbesondere auch kapitalmarktorientierte
Finanzierungslösungen, ist eine Stärke dieser Institute.
Förderinstitute waren auch während der Krise verlässliche Finanziers. Sie sind als Partner für Geschäftsbanken
bedeutende Marktteilnehmer. Auch ihre Kreditvergabekapazitäten und günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten tragen
zu dieser starken Positionierung bei. Die Schaffung von Mehrwert durch attraktive Förderangebote ist aufgrund des
aktuellen Zinsniveaus schwierig. Förderbedarfe bestehen aber angesichts des knappen Wohnraums in
Ballungsgebieten und des hohen Bedarfs an energetischer Sanierung im Gewerbebereich weiterhin. Die Definition
neuer Förderfelder steht daher im Fokus aktueller Überlegungen.
Lokale Expertise und Verankerung sind starke Argumente für eine solide Marktposition der Sparkassen und
Genossenschaftsbanken. Betrachtet man den Gesamtmarkt, so erreichen sie durchschnittlich einen Marktanteil von
ca. 40 Prozent. Die Anteile schwanken jedoch kräftig mit den betrachteten Größenklassen der Finanzierungen. Bei
geringen Transaktionsvolumina kann eine starke Positionierung im Markt verteidigt werden. Für die Institute besteht
allerdings die Gefahr, dass Kunden aus der bisherigen Größenordnung herauswachsen und mit steigender
überregionaler Geschäftstätigkeit nach neuen Finanziers Ausschau halten. Zudem steigen überregional tätige Banken
in die regionalen Märkte ein und bieten sich verstärkt auch kleinen und mittleren Unternehmen als neue Kreditpartner
an.
Die Aufwärtsentwicklung des deutschen Immobilienmarkts und die Aussicht auf stabile Umsätze in den kommenden
Jahren motiviert den Markteintritt internationaler Institute. Allerdings ist der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt
bei klassischen Produkten von einer eigenen Dynamik geprägt und daher nur schwer für neue internationale Akteure
zugänglich. Die Institute suchen daher den Markteintritt insbesondere über das Angebot von kapitalmarktnahen
Produkten.
Die geringe Rentabilität vieler traditioneller Objektklassen treibt zunehmend auch Nichtbanken in die
Fremdkapitalvergabe. Einzelne Unternehmen, wie zum Beispiel die Allianz, haben begonnen, bankenähnliche
Strukturen aufzubauen, um gemeinsam mit traditionellen Instituten als Fremdkapitalgeber aktiv zu werden. Die
Bedeutung der neuen Wettbewerber relativiert sich allerdings dadurch, dass diese in der Auswahl der zu
finanzierenden Objekte stärker eingeschränkt sind. Der Aufbau adäquater Prozesse und RisikomanagementRahmenbedingungen stellt Herausforderungen dar, die sich nur dann lohnen, wenn man plant, langfristig in diesem
Marktsegment aktiv zu sein.
Schlaglicht 5: Die Zinswende kann kommen – der Roland Berger Ansatz erlaubt die Ableitung individueller
Erfolgsstrategien für Immobilienfinanziers
Der aktuelle "Goldrausch" wird vor allem durch das niedrige Zinsniveau befördert. Nach Prognosen wird dieses
Zinstief noch mindestens die nächsten zwei Jahre anhalten, bevor es zu graduellen Anpassungen kommt. Dies und
eine mögliche Abkühlung der Konjunktur sind die bedeutendsten Treiber für die Entwicklung der gewerblichen
Immobilienfinanzierung.
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Für die finanzierenden Institute geht es heute darum, sich im zunehmend umkämpften Markt strategisch klug zu
positionieren, um mittelfristig auf eine Abflachung des Booms beziehungsweise eine Normalisierung der Verhältnisse
eingestellt zu sein. Es besteht allerdings kein Grund zur Katerstimmung, denn es bleibt ausreichend Zeit zum
Handeln. Für die Institute muss es darum gehen, im Rahmen eines systematischen Ansatzes das Geschäftsmodell,
die Schwerpunkte und damit auch Vertrieb und Aufstellung des Unternehmens zu hinterfragen und gegebenenfalls
nach zu justieren.
Das Roland Berger Strategiemodell dient hier als Analyseansatz. Kernfragen, die sich die Institute stellen müssen,
beziehen sich zunächst auf ihre heutige Positionierung im Markt, mögliche Zielsegmente und die Wirkung der
dargestellten Trends auf diese. Darauf aufbauend können die Erfolgsfaktoren für das Erreichen der Zielpositionierung
definiert werden. Das für die jeweilige Kundengruppe angemessene Betreuungsmodell, die im Rahmen der Strategie
erforderliche Produktpalette und das optimale Effizienzniveau können dann Schritt für Schritt abgeleitet werden.
Im komplexen Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit seinen spezifischen Einflussfaktoren und
heterogenen Kunden kann es angesichts der unterschiedlichen Ausrichtung der Institute keine "one-size-fits-all"Handlungsempfehlungen geben. Es müssen individuelle, maßgeschneiderte Antworten gefunden werden, um
langfristigen Erfolg zu gewährleisten.
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Inhaltsverzeichnis
1.
Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland – Kerngeschäft des deutschen
Finanzsektors...................................................................................................................................................................................... 9
2.
Demografie, Draghi und Digitalisierung – wesentliche Einflussfaktoren für die Marktentwicklung ........ 12
2.1.
Soziologische Trends verändern zukünftige Immobiliennachfrage .................................................................................. 13
2.3
Ökonomisches Umfeld fördert Immobiliennachfrage und Fremdkapitalfinanzierung ................................................. 17
2.4
Technologische Entwicklung als eruptiver Trend verändert Nutzung von Immobilien ............................................... 18
3.
Immobilien sind nicht alle gleich – Objektkategorien entwickeln sich zunehmend heterogen .................. 21
3.1
Wohnimmobilien dominieren den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung ................................................... 22
3.2
Büroobjekte sind der Platzhirsch unter Gewerbeimmobilien .............................................................................................. 24
3.3
Handelsimmobilien im Wandel des Konsumverhaltens ........................................................................................................ 25
3.4
Logistikimmobilien als Gewinner der Globalisierung ............................................................................................................. 26
3.5
Pflegeimmobilien profitieren vom demografischen Wandel ................................................................................................ 27
3.6
Insbesondere von Ketten betriebene Hotels attraktive Nische........................................................................................... 27
4.
In Vielfalt geeint – heterogene Investorenlandschaft in Deutschland .................................................................... 29
4.1
Kommunale, kirchliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen – sozialer Auftrag in Zeiten klammer
kommunaler Kassen ......................................................................................................................................................................... 30
4.2
Kapitalmarktorientierte Investoren – Kunden mit hohen Anforderungen an die Finanzierer.................................... 32
4.3
Fonds – nach der Finanzkrise zunehmend im Fokus der Regulatorik............................................................................. 34
4.5
Immobilienentwickler, Bauträger und Aufteiler – Boomzeiten und aktuell hohe Nachfrage ..................................... 37
4.6
Private professionelle Investoren – Vermögenssicherung im Fokus................................................................................ 38
5.
Und wer finanziert das alles? – Fremdkapitalgeber im Spannungsfeld zwischen Wettbewerbsdruck,
Kundenanforderungen und Renditeanspruch ................................................................................................................... 40
5.1
Hypothekenbanken – Immobilienfinanzierung als Geschäftszweck ................................................................................. 42
5.2
Geschäftsbanken – integriertes Angebot und ganzheitliche Betreuung ......................................................................... 42
5.3
Landesbanken – mit großvolumigen Tickets zentrale Akteure des Marktes ................................................................. 43
5.4
Förderinstitute – Wohnraumförderung als Auftrag ................................................................................................................. 44
5.5
Sparkassen und Genossenschaftsbanken – Platzhirsche im kleinvolumigen und lokalen Geschäft.................... 45
5.6
Internationale Institute – deutscher Markt lockt mit stabiler Nachfrage ........................................................................... 46
5.7
Nichtbanken – aktuelles Phänomen im Zuge der Niedrigzinspolitik ................................................................................. 46
6.
Jetzt die Weichen für die Zukunft stellen – wie können Banken heute eine starke Positionierung für
die nächsten Jahre sichern? ...................................................................................................................................................... 48
6.1
Jeder Goldrausch endet irgendwann – man muss lediglich darauf vorbereitet sein................................................... 48
6.2
Welche Vorbereitungen müssen Banken heute treffen? – Die Antwort ist nicht für alle Häuser die gleiche...... 50
6.3
Handlungsempfehlungen für Institute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ................................................... 52
Autoren................................................................................................................................................................................................................ 54
Das Unternehmen im Profil .......................................................................................................................................................................... 55
Quellen ................................................................................................................................................................................................................ 56
Disclaimer........................................................................................................................................................................................................... 58
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Fokus der Studie
Aktuelle Entwicklungen der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind regelmäßig Inhalt von Fachpublikationen. Viele
dieser Publikationen analysieren für Investoren, also Eigenkapitalgeber, das Marktumfeld verschiedener
Objektkategorien und loten Anlagechancen aus. Fragestellungen und Herausforderungen der Finanzierer, also der
Fremdkapitalgeber, in werden in der Regel nur am Rande thematisiert.
Die vorliegende Studie versucht, diese Lücke zu schließen, und legt den Fokus auf die Herausforderungen der
Fremdkapitalgeber, die angesichts des historisch einmaligen Marktumfelds in den Vordergrund rücken.
Der Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist vielschichtig und insbesondere von der privaten
Immobilienfinanzierung in Randgebieten schwer abzugrenzen. Aufgrund der grundlegend anderen
Finanzierungsbedürfnisse gewerblicher Investoren liegt der Fokus der Studie ausschließlich auf der gewerblichen
Immobilienfinanzierung.
Roland Berger Strategy Consultants hat ein Marktmodell entwickelt, das für die im Rahmen dieser Studie gezogenen
Schlussfolgerungen als Basis dient. Aus unserem Analysemodell sind je nach individueller Perspektive konkrete
Handlungsempfehlungen für die Finanzinstitute ableitbar. Wesentlicher Input für die dem Modell zugrunde liegenden
Hypothesen und inhaltlichen Prognosen war eine umfangreiche Serie von Interviews mit Marktakteuren entlang der
gesamten Wertschöpfungskette.
Abbildung 1: Analysemodell gewerblicher Immobilienfinanzierung
OBJEKTKLASSEN
Kommunale/
Kirchliche
INVESTORENGRUPPEN
Kapitalmarktorientierte
Fonds
Sonstige
Institutionelle
Immobilienentwickler
Private
Professionelle
Wohnen Büro Handel Logistik Pflege
Hotel
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
1.
Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland – Kerngeschäft
des deutschen Finanzsektors
>
>
>
Gewerbliche Immobilienfinanzierung umfasst das Volumen aller Finanzierungen
drittverwendungsfähiger Immobilien zu Vermietungszwecken in allen Objektkategorien für
gewerbliche Investoren
Das Finanzierungsvolumen beträgt nach dem Roland Berger Marktmodell ca. 535 Mrd. EUR in
Deutschland – bei ca. 80-100 Mrd. EUR Neugeschäft pro Jahr
Die Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist ein wichtiges Geschäftsfeld für Banken mit
Bruttoerträgen von jährlich ca. 6-7 Mrd. EUR
Marktdefinition
Die Finanzierung drittverwendungsfähiger Immobilien zu Vermietungszwecken steht im Fokus der Studie, der
einerseits von dem Markt der privaten Immobilienfinanzierung (bestehend aus Selbstnutzern und
"Amateurvermietern") und andererseits von dem Markt der Finanzierung betriebsnotwendiger und selbstgenutzter
Immobilien für Firmenkunden klar abzugrenzen ist. Diese Marktdefinition entspricht in ihrer Grundlogik auch der
Abgrenzung des Geschäftsfelds "Gewerbliche Immobilienfinanzierung" oder "Commercial Real Estate Finance" vom
Privatkunden- und Firmenkundengeschäft bei den meisten Fremdkapitalgebern.
Unterschiedliche Abgrenzungen und Unschärfen in der Marktdefinition bestehen insbesondere bei Wohnimmobilien,
da die Grenze zwischen Privatpersonen, die als Amateure einige wenige Wohnungen vermieten, und gewerblich
tätigen Immobilieninvestoren fließend ist. Ab welchem Finanzierungsvolumen man von einem gewerblichen Investor
spricht, wird daher von Institut zu Institut individuell gehandhabt. Roland Berger Strategy Consultants verwendet im
Rahmen der Studie eine vergleichsweise "breite" Marktdefinition.
Abbildung 2: Ausstehendes Finanzierungsvolumen Immobilienkredite [Q4 2014; Mrd. EUR]
1.225
Selbstnutzer und Amateurvermieter
Gewerbliche Investoren
705
CMBS
∑ 535
280
153)
240
Immobilienkredite
Wohnungsbaukredite
Gewerbeimmobilienkredite
Quelle: Deutsche Bundesbank (Kreditnehmerstatistik); Statistisches Bundesamt (Mikrozensus 2011); Bloomberg (CMBS vom 28.01.2015);
Roland Berger Strategy Consultants
Damit ergibt sich für die gewerbliche Immobilienfinanzierung Finanzierungsvolumen (Bestand) von ca. 535 Mrd. EUR.
Im Bereich der Wohnimmobilien gelten alle Investoren als gewerblich, die eindeutig als gewerblich einzustufen sind,
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wie zum Beispiel Bauträger, oder Fonds, oder in Übereinstimmung mit der Definition des Mikrozensus Objekte in
einem Umfang von mehr als zwölf Wohneinheiten halten. Aufgrund dieser Definition werden von den insgesamt 985
Mrd. EUR Wohnungsbaukrediten etwa 705 Mrd. EUR (ca. 72 Prozent) der privaten Immobilienfinanzierung, also dem
Geschäft mit Selbstnutzern und Amateurvermietern zugerechnet, während 280 Mrd. EUR (ca. 38 Prozent) für
gewerbliche Investoren verbleiben.
Marktstruktur
Der Gesamtmarkt von 535 Mrd. EUR teilt sich zu etwa gleichen Teilen in Wohnimmobilien (53 Prozent) und
Gewerbeimmobilien (47 Prozent) auf. Büroimmobilien nehmen am Gesamtvolumen mit 21 Prozent vor Handel
(13 Prozent), Logistik (4 Prozent) und Hotelimmobilien (3 Prozent) den größten Anteil am Markt ein.
Das Volumen der Kredite zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland belief sich in 2013 auf 240 Mrd.
EUR.
Der Vollständigkeit halber wurden auch Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) mit Sicherheiten aus
Deutschland in die Berechnung aufgenommen, da es sich bei diesen 15 Mrd. EUR um verbriefte Bankfinanzierungen
handelt.
Für die gewerbliche Wohnungsbaufinanzierung wird gemäß der dargestellten Abgrenzung ein etwas höheres Volumen
von ca. 280 Mrd. EUR ermittelt.
Die hohe Regionalität des Marktes ist eine Besonderheit in Deutschland. Nur etwa ein Drittel des Gesamtvolumens
bezieht sich auf Immobilien in den sechs wichtigsten Ballungsgebieten.
Abbildung 3: Ausstehendes Finanzierungsvolumen gesamt [Q4 2014; Mrd. EUR]
963
705
535
222
Firmenkredite
Private
Immobilienkredite
Gewerbliche
Immobilienkredite
Konsumentenkredite
Quelle: Deutsche Bundesbank (Bankenstatistik/Kreditnehmerstatisitik); Bloomberg (CMBS vom 28.01.2015);
Roland Berger Strategy Consultants
Vergleicht man diesen Markt mit dem Firmenkundenkreditegschäft, dem Konsumentenkreditgeschäft oder auch der
private Baufinanzierung so wird die Bedeutung deutlich: Kredite in der gewerblichen Immobilienfinanzierung spielen
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
mit einem Bestand von ca. 535 Mrd. EUR eine wichtige Rolle für Kreditinstitute im deutschen Markt. Bezogen auf das
gesamte Finanzierungsvolumen schätzen wir die Bruttomarge gemäß unserer Interviews im Durchschnitt auf ca. 100120 bp, das heißt, mit der Finanzierung des ausstehenden Volumens wird in Deutschland ein Bruttoertrag von etwa 57 Mrd. EUR verdient. Damit ist und bleibt das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft Kernertragssäule der
deutschen Kreditwirtschaft.
Der wichtigste Treiber für die Entwicklung des Bestandsvolumens ist das jährliche Neugeschäft, das durch Neubauten,
Transaktionen und Refinanzierungen von Bestandsimmobilien determiniert wird und konjunkturellen Schwankungen
unterliegt. Im Jahr 2014 betrug das Neugeschäftsvolumen ca. 80-100 Mrd. EUR. Grund dafür war weniger der starke
Neubau (ca. 9 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen des gewerblichen Immobilienmarkts in Q1 2014) als
vielmehr die gestiegene Anzahl an Transaktionen von Bestandsimmobilien (Anteil am Transaktionsvolumen in 2013
bei ca. 75 Prozent, in Q1 2014 bei ca. 90 Prozent).
Bei angenommener moderater Zinsentwicklung in den nächsten Jahren und einer stabilen Konjunktur geht Roland
Berger Strategy Consultants davon aus, dass der Gesamtmarkt auf ca. 600 Mrd. EUR in 2018 wachsen wird.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
2.
Demografie, Draghi und Digitalisierung – wesentliche Einflussfaktoren für die
Marktentwicklung
>
>
>
>
Soziologische Trends: Durch demografischen Wandel und zunehmende Urbanisierung wird weiterer
Investitionsbedarf in Ballungszentren und altersgerechte Ausstattung von Wohnimmobilien erwartet
Politische Trends: Die Auswirkungen der Mietpreisbremse werden als begrenzt eingestuft,
energetische Sanierung geht zulasten der Mieter und zunehmende Regulatorik zwingt zum Wandel
von Investmentstrategien
Ökonomische Trends: Die historische Niedrigzinspolitik der EZB unter Mario Draghi wird zunächst
weiterhin anhalten und die Immobiliennachfrage sowohl durch günstige Finanzierung als auch durch
Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten antreiben
Technologische Trends: Die zunehmende Digitalisierung verändert die Art und Weise, wie wir wohnen
und arbeiten und damit auch die Anforderungen, die an Immobilien gestellt werden
Die aktuellen Marktentwicklungen sind nicht nur dem historisch niedrigen Zinsniveau zuzuschreiben. Im Wesentlichen
lassen sich die Trends in vier Kategorien einteilen (Soziologie, Politik, Ökonomie und Technologie), welche die
Entwicklung des betrachteten Marktes unterschiedlich stark beeinflussen.
Abbildung 4: Analysemodell gewerblicher Immobilienfinanzierung – Trends
Soziologische Trends
Urbanisierung
Demografischer Wandel
Politische Trends
OBJEKTKLASSEN
Kommunale/
Kirchliche
INVESTORENGRUPPEN
Kapitalmarktorientierte
Fonds
Sonstige
Institutionelle
Immobilienentwickler
Private
Professionelle
Wohnen Büro Handel Logistik Pflege
Hotel
Mietpreisbremse
Energetische Sanierung
Ökonomische Trends
Konjunktur
Zinsenwicklung
Technologische Trends
Digitalisierung
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants
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2.1.
Soziologische Trends verändern zukünftige Immobiliennachfrage
>
>
Demografischer Wandel und Urbanisierung sind die wesentlichen soziologischen Entwicklungen mit
Einfluss auf den gewerblichen Immobilienmarkt
Angesichts knapper werdender Investitionsmöglichkeiten in Premiumstädten (A-Städten) und
Ballungszentren werden soziologische Trends zunehmend relevanter bei der Suche nach Objekten,
die bisher weniger im Fokus standen (zum Beispiel Pflegeimmobilien oder Immobilien in
Randgebieten der A-Städte)
Demografischer Wandel mit starken Auswirkungen auf Wohnausstattung
Der demografische Wandel in Deutschland hat substanziellen Einfluss auf das Gesamtgefüge von Wirtschaft, Politik
und Gesellschaft. Seit dem Jahr 2003 sinkt die Einwohnerzahl in Deutschland. Das Statistische Bundesamt rechnet
mit einer Reduktion der Bevölkerung bis zum Jahr 2025 um ca. 3 Mio. (2060; 17 Mio.). Gleichzeitig wird die
Bevölkerung immer älter, wodurch sich viele Bedürfnisse des Alltags ändern. Der Anteil der über 65-Jährigen an der
Gesamtbevölkerung wird von ca. 20 Prozent in 2008 über 26 Prozent im Jahr 2025 bis auf 34 Prozent in 2060 steigen.
Einige Regionen und Städte werden bereits heute deutlich mit dieser Entwicklung konfrontiert. Mitte Oktober 2014
berichtete die Frankfurter Allgemeine Zeitung von der Initiative "Wohnlotsen" in Cuxhaven, einer Stadt, in der bereits
2006 etwa 27 Prozent der Einwohner über 65 Jahre alt waren. Der Einfluss des demografischen Wandels auf das
Stadtbild wird detailliert geschildert: "Im Erdgeschoss Geranien, oben Plastikblumen. Weil der Gang die Treppe hoch
Mühe macht." In der Nordseestadt wird seitdem verstärkt versucht, der jüngeren Bevölkerung die Angst vor den
ebenfalls alternden Immobilien aus den 50er und 60er Jahren zu nehmen und somit dem Abriss oder Verfall ganzer
Viertel entgegenzuwirken. Cuxhaven ist in Deutschland keine Ausnahme.
Der Effekt des prognostizierten weiteren Sinkens der Bevölkerung in Deutschland von heute ca. 80 Millionen
Menschen auf 63 Millionen in 2060 wird dabei leicht durch die Tendenz zu mehr 1- und 2-Personen-Haushalten mit
einem jährlichen Zuwachs von rund 4 Prozent kompensiert. Insgesamt hat sowohl die Zunahme des
Durchschnittsalters als auch das Wachstum an Single-Haushalten einen Wandel des Bedarfs hin zu hochwertigen
kleineren Einheiten zur Folge. Ebenso werden Wohnungen mit Zusatzleistungen für ältere Menschen, aber auch für
die arbeitende junge Bevölkerung relevant.
Urbanisierung als Treiber des Strukturwandels in der Wohnwirtschaft
Der Immobilienmarkt ist in seiner Natur stark von den lokalen Gegebenheiten abhängig. Die deutschen Metropolen –
insbesondere die "Big Six" – bewegen sich am oberen Ende der Skala und zeichnen sich durch starke Verknappung
von Wohnraum und erhöhte Quadratmeterpreise aus. Die Metropolen locken immer mehr Einwohner mit beruflichen
Perspektiven sowie einem umfangreichen kulturellen Angebot und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten an. Gleich
dahinter steht eine Reihe von Mittelstädten, wie zum Beispiel Freiburg im Breisgau, Paderborn oder Regensburg,
deren Immobilienmarkt von einem wachsenden Zustrom an Einwohnern und Unternehmen stark profitiert. Das
Schlusslicht bilden einzelne Regionen, wie beispielsweise die Eifel und der Harz, oder auch Städte wie Dessau, die
durch eine zunehmende Entvölkerung geprägt sind. Diese Regionen besitzen ein Überangebot an Immobilien und
einen damit verbundenen höheren Leerstand.
Immobilienpreise und Mieten für Gewerbe- und Wohnimmobilien steigen in den Metropolen deutlich. Diese
Entwicklung spiegelt sich in den erhöhten Transaktionsvolumina von Gewerbeimmobilien in den "Big Six"-Standorten
13
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wider (Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und München), die einen zunehmenden Anteil am
Gesamtvolumen einnehmen, absolut wie relativ.
Dem Andrang in Ballungszentren steht die Entvölkerung und Überalterung ganzer Landstriche gegenüber. In vielen
Teilen Deutschlands ist dies deutlich zu erkennen. Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2030 einzelne
strukturschwache Regionen in den neuen Bundesländern einen Bevölkerungsrückgang von bis zu 20 Prozent erfahren
werden. Auch im Westen sind vereinzelt Regionen von einer schrumpfenden Bevölkerung um bis zu 10 Prozent
betroffen.
Die "Landflucht" stellt die betroffenen Regionen im Allgemeinen, aber auch örtliche Immobilienbesitzer im Speziellen
vor große Herausforderungen. Die Leerstände werden nur bedingt durch reduzierte Mieten verringert, da die
Motivation zum Leben in der Stadt neben monetären Faktoren von einer gesteigerten Lebensqualität bzw.
Karriereaussichten ausgeht. Da ungenutzte Immobilien auch die Vermietungschancen der angrenzenden Immobilien
verschlechtern, die Preise senken und das Vandalismusrisiko erhöhen, sind alternative Nutzungsmöglichkeiten sowie
Maßnahmen zur Verschönerung der Wohnviertel notwendig, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Auch
Rückbaumaßnahmen sind erforderlich, um Leerstandsviertel innerhalb der Städte zu vermeiden.
Abbildung 5: Wanderungssaldo nach Kreisen, Ø 2006-2010
Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
2.2 Begrenzter Einfluss politischer Aktivitäten auf Nachfrage im Immobilienmarkt
>
>
Um die Situation in angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland zu lockern, führt die große
Koalition die Mietpreisbremse ein, welche die Mieterhöhung bei Wiedervermietungen begrenzt – der
Einfluss auf den Mietmarkt ist umstritten
Energetische Sanierung von Bestandsimmobilien mit dem Ziel der nachhaltigen Reduzierung von
Mietnebenkosten ist politisch gewollt und wird verstärkt gefördert – Investoren entscheiden sich
14
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
>
vermehrt für entsprechende Modernisierungsmaßnahmen, um einen attraktiven Bestand
sicherzustellen
Die Regelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip verdeutlicht die Aufmerksamkeit der
Politik im Hinblick auf den deutschen Wohnungsmarkt – die Auswirkung auf die Mietnachfrage wird
als begrenzt eingeschätzt
Mietpreisbremse als Instrument der Preiskonstanz?
Mit dem Ziel, den Verbraucherschutz zu erhöhen, führt die große Koalition die Mietpreisbremse ein, um den teils
deutlich ansteigenden Mieten in angespannten Wohnmärkten zu begegnen. Die Einführung des Gesetzes sieht vor,
dass die Mieterhöhung bei Wiedervermietungen nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Laut dem Bundesministerium für Verbraucherschutz sollen Mieter durch die neue Preisbremse, abgesehen von den
entfallenden Provisionen, jährlich über 280 Mio. EUR sparen.
Durch teils unzureichende Datenqualität ist dies jedoch ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern – besonders
in begehrten Wohnlagen. Dabei ist bereits die Frage nach der Relevanz des lokalen Mietpreisspiegels umstritten.
Anwendung soll das Gesetz nur bei Bestandswohnungen finden: Neubauten oder Gebäude, die umfangreich
modernisiert wurden, sollen aufgrund der gesteigerten Wohnqualität und zur Refinanzierung des eingesetzten Kapitals
von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sein. Investoren dürfte die Bremse also nicht von geplanten
Immobilieninvestitionen im Bereich Neubau und Modernisierung abhalten. In Interviews mit Investoren wurde die
Erwartung geäußert, dass es zu Luxussanierungen auf der einen Seite kommen wird und auf der anderen Seite in
Bestandsimmobilien, die der Mietpreisbremse unterliegen, deutlich zurückhaltender investiert wird. Dadurch bleiben
die Margen für die Vermieter relativ unangetastet. Für bestehende Mietverhältnisse soll das Gesetz keine Wirksamkeit
haben.
Energetisches Sanieren als Kernelement der Energiewende, aber wer trägt die Kosten?
Neben dem Mietzins sind die Nebenkosten der wesentliche Kostentreiber für Mieter sowohl von Gewerbe- als auch
von Wohnimmobilien. Für Investoren werden Ausstattungen, die zu einer Energieersparnis führen, immer mehr zu
einem Vertriebsargument. Schließlich lassen sich ca. 35 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland auf die
Nutzung von Immobilien zurückführen.
Dies zeigt sich auch dadurch, dass zahlreiche Immobilienbesitzer das Angebot einer Unterstützung durch die
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen, die zum Ende des Jahres 2013 Investitionen für
energieeffizientes Bauen und Sanieren in Höhe von 34,2 Mrd. EUR in über 409.000 Wohneinheiten gefördert hat.
Daneben bieten die Förderinstitute finanzielle Unterstützung. Es wird davon ausgegangen, dass der Sanierungsbedarf
das Angebot an Fördermitteln jedoch um ein Vielfaches übersteigt und sich somit ein attraktives Geschäftsfeld für
immobilienfinanzierende Banken ergibt. Ziel der Bundesregierung ist es, bis 2050 den gesamten Immobilienbestand in
Deutschland zu sanieren, was jährlich die Sanierung von 375.000 Gebäuden bedeuten würde. Nach Hochrechnung
der KfW-Bank werden dafür insgesamt 840 Mrd. EUR Investitionskapital benötigt.
Die hohen Kosten der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien werden in der Regel im Nachgang auf die
Kaltmiete umgelegt, wodurch diese nach Studien um ca. 20 Prozent ansteigen kann. Da dies je nach Standard und
Struktur der Mieter nicht immer möglich ist, insbesondere weil die Ersparnis auf der Nebenkostenseite den Mietanstieg
meist nicht deckt, sind gerade bei weniger hochwertigen Immobilien Sanierungen nach wie vor nur opportunistisch
möglich.
15
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
In höherwertigen Regionen oder Gegenden, wo im Rahmen der Gentrifizierung zahlungsstärkere Mieter Einzug
halten, entscheiden sich Immobilieninvestoren vielfach für die energetische Sanierung ihrer Objekte durch zum
Beispiel Wärmedämmung der Fassade, bessere Isolierung der Fenster oder effizientere Heizmittel.
Insgesamt macht die Modernisierung aus energetischen Gründen schon heute einen Großteil aller durchgeführten
Modernisierungsmaßnahmen aus. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW)
geht in einer eigenen Erhebung unter seinen Mitgliedern davon aus, dass knapp 65 Prozent der durchgeführten
Modernisierungen energetisch motiviert sind.
Abbildung 6: Stand der energetischen Modernisierungen von Wohnungen (GdW-Mitgliedsunternehmen) in Deutschland [2005-2013]
70
64,7%
59,1%
60
50,4%
50
28,3%
26,6%
40
24,2%
30
20
26,2%
10
32,5%
36,4%
2009
2013
0
2005
teilweise energetisch modernisiert
vollständig energetisch modernisiert
Quelle: GdW
Weitere politische Initiativen
Das ebenfalls viel diskutierte Gesetzesvorhaben zur Maklerprovision, das im Juni 2015 in Kraft treten soll, sieht eine
Regelung nach dem Bestellerprinzip vor. Auch wenn die Maklerprovision nur eine sehr geringe Auswirkung auf die
Mietnachfrage hat, ist eine Veränderung derselben durch die geplante Gesetzesänderung abzuwarten.
Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftssteuer werden zukünftig lediglich
solche Immobilien steuerlich begünstigt sein, die dem Zweck des Unternehmens dienen. Damit wird das Halten von
Immobilien als Teil der Vermögenssicherung potenziell weniger attraktiv. Die konkreten Auswirkungen auf die
Investitionsbereitschaft der entsprechenden Unternehmer bleiben aufgrund der Vielzahl an Einflussfaktoren
abzusehen.
16
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
2.3
Ökonomisches Umfeld fördert Immobiliennachfrage und Fremdkapitalfinanzierung
>
>
Die positive Konjunkturentwicklung in Deutschland schafft gute Voraussetzungen für einen
attraktiven Investitionsstandort
Das historische Zinstief wird mittelfristig anhalten und lädt dazu ein, Immobilien verstärkt mit
Fremdkapital zu finanzieren
Positive Konjunkturentwicklung
Die deutsche Konjunktur hat sich in der Finanzkrise und der folgenden Eurokrise als relativ resilient erwiesen.
Während Länder wie Großbritannien und Spanien unter dem Einbruch des Immobilienbooms leiden und Nachbarn wie
Frankreich und Griechenland schmerzhaft die Folgen eines zu langen Reformstaus erleben, erfährt Deutschland nach
wie vor ein moderates Wirtschaftswachstum von 0,5 bis 3,9 Prozent in den letzten fünf Jahren.
Abbildung 7: Bruttoinlandsprodukt (links) und Arbeitslosenquote (rechts) Deutschland [in Mrd. EUR, bzw. %]
+1,07%
2.613
2008
2.565
2010
2.674
2012
-2,02%
2.723
2014
2.846
2016E
7,78
2008
7,68
2010
6,83
6,69
6,61
2012
2014
2016E
Quelle: Oxford Economics, Bundesagentur für Arbeit
Die Arbeitslosenquote in Deutschland hat sich im selben Zeitraum ebenfalls deutlich positiv entwickelt und nach
7,7 Prozent im Jahr 2009 einen neuen Tiefstwert von 6,7 Prozent in 2014 erreicht.
Die immer noch ausgeprägte Sparquote von 9,1 Prozent, gepaart mit einer starken Konjunktur und Beschäftigung,
ermöglicht den deutschen Bundesbürgern einen positiven wirtschaftlichen Handlungsspielraum. Dennoch sitzen die
Erfahrungen aus der europäischen Wirtschafts- und Finanzkrise tief. Der Investitionsfokus vieler Deutscher (und auch
Europäer) hat sich in Richtung konservativer Anlageprodukte und Immobilien verschoben, was den Markt für
gewerbliche Immobilien zusätzlich aufheizt. Projektentwickler und Immobilienunternehmen konnten von dieser starken
privaten Nachfrage profitieren.
Historisches Zinstief
Im Zuge der anhaltenden Wirtschafts- und Finanzkrise im Euroraum senkte die Europäische Zentralbank (EZB)
kontinuierlich den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsfazilität. Er fiel deutlich unter die 1,00 Prozent und beläuft sich
seit September 2014 auf den historischen Tiefstwert von 0,05 Prozent.
17
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Langfristige Fremdkapitalfinanzierung ist damit so günstig wie nie zuvor. EZB-Präsident Mario Draghi verkündet im
Rahmen des Europäischen Bankenkongresses in Frankfurt am 21. November 2014, dass "angesichts des anhaltend
schwachen Preisauftriebs […] die effektive Untergrenze bei den Leitzinsen erreicht" ist. Der Fokus der monetären
Instrumente liegt vorerst auf dem Ankauf von Wertpapieren. Dies wurde durch den am 22.01.2014 verkündeten
umfangreichen Anleihenkauf von 60 Mrd. EUR monatlich bis September 2016 erneut bestätigt. Somit ist weiterhin
absehbar, dass die Notenbankzinsen im Euroraum, nach Prognosen von EZB und Bundesbank übereinstimmend mit
der Meinung vieler Marktakteure mindestens für die kommenden zwei Jahre, auf dem aktuellen Niveau bleiben.
Das bestehende Zinstief in der Eurozone beeinflusst den Immobilienmarkt in historisch einmaliger Weise. Die
günstigen Finanzierungsmöglichkeiten laden dazu ein, verstärkt mit Fremdkapital zu finanzieren. Auch weniger
profitable Investments werden bei gegebenen Debt Service Coverage Ratios darstellbar.
Abbildung 8: Entwicklung EZB fixed-rate tender [%]
2,50
1,00
1,00
1,00
0,75
0,25
0,05
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Europäische Zentralbank
Außerdem werden opportunistische Investoren aufgrund mangelnder Alternativen im Immobilienmarkt zunehmend
aktiv. Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen verstärken den Nachfragedruck weiter.
2.4
Technologische Entwicklung als eruptiver Trend verändert Nutzung von Immobilien
>
>
Die Digitalisierung verändert die Art und Weise, wie wir wohnen, arbeiten und konsumieren, und
beeinflusst somit die Anforderungen an Immobilien nachhaltig
Logistikimmobilien können im Gegensatz zu Handelsimmobilien von zunehmender Globalisierung
und steigendem Online-Handel profitieren
"The digital revolution is far more significant than the invention of writing or even of printing", so hat Douglas Engelbart,
US-amerikanischer Computertechniker und Vordenker für die Entwicklung des PCs, die Reichweite der Entwicklungen
der letzten Jahre charakterisiert. In der Tat gibt es kaum einen Bereich des täglichen Lebens, der sich in den letzten
zehn Jahren nicht massiv durch die Digitalisierung verändert hätte. Die zunehmende Einfachheit der Kommunikation
18
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
"online" sowie der Weitergabe von Informationen hat das Arbeitsleben verändert. Immer mehr Arbeitnehmer sind
mittels Internet nicht mehr an einen festen Arbeitsplatz gebunden und haben ihren heimischen Schreibtisch in ein
Home-Office umgewandelt. Laut Umfragen nutzen bereits 51 Prozent der Angestellten das Home-Office. 23 Prozent
machen dies sogar bereits regelmäßig.
In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der zukünftigen Rolle von Büroimmobilien. Die physische
Präsenz am Arbeitsplatz wird nicht flächendeckend verschwinden. Dennoch werden bereits heute Büroflächen im
"shared office spaces" reduziert. Um vom heimischen Arbeitsplatz effizient arbeiten zu können, bedürfen die genutzten
Wohnungen eines bestimmten technischen Standards sowie infrastruktureller Anbindung an leistungsfähige
Internetverbindungen.
Doch nicht nur zum Zwecke der Arbeit muss Wohnraum in Zukunft auf der technischen Höhe der Zeit sein. Bürger
aller Altersklassen, ob Teil der erwerbstätigen Bevölkerung oder nicht, legen vermehrten Wert auf einen hohen
technischen Standard ihres Wohnorts. Dies ist nicht zuletzt durch die prognostizierte "vierte industrielle Revolution"
begründet – dem "internet of things". Hierbei sind die Objekte und Gegenstände in Wohnungen mit Elektronik
versehen, die entweder Daten über die direkte Umgebung oder auch den eigenen Zustand über das Internet
weitergeben. Diese Vernetzung verschiedener Alltagsgeräte hat in den vergangenen Jahren rasant zugenommen und
erstreckt sich heute bereits von Online-Kameras über selbststeuernde Heizungsanlagen auf Basis intelligenter
Thermostate bis hin zum automatisierten Herd, der sich aus der Ferne über das Smartphone bedienen lässt. Die
Entwicklung in diesem Bereich hat jedoch gerade erst begonnen und wird in Zukunft an Einfluss gewinnen.
Auch das Einkaufsverhalten hat sich fundamental verändert. Roland Berger Strategy Consultants hat diese
Entwicklung bereits 2013 in einer think:act STUDY mit dem Titel "Dem Kunden auf der Spur – Wie wir in einer
Multichannel-Welt wirklich einkaufen" in Kooperation mit ECE untersucht. Der stationäre Handel erfüllt eine weiterhin
wichtige Rolle im Einkaufsverhalten vieler Konsumenten. Dennoch muss er sich neu definieren, um sich dauerhaft als
Ergänzung des Online-Angebots halten zu können.
Abbildung 9: Anteil des E-Commerce am deutschen Einzelhandelsumsatz [%]
11,1
11,1
2013
2014
9,3
7,2
7,4
2009
2010
8,2
2011
2012
Quelle: HDE, DB Research
19
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Der intensive Konsum von Online-Angeboten führt zu steigenden Volumina bei Paketen und Warenlieferungen. Diese
müssen in großen Hallen an infrastrukturellen Knotenpunkten gelagert und umgeschlagen werden. Das steigende
Angebot und die Nutzung von "Same-Day-Delivery" bedingt in diesem Zusammenhang einen weiteren Anstieg an
dezentralen Logistiklagern, um den zeitlich kritischen Lieferprozess abzubilden. Die Nachfrage nach Immobilien im
Bereich der Logistik steigt. In diesem Zusammenhang ist auch ein Ausbau der erforderlichen (Verkehrs-) Infrastruktur
zu sehen. Finanzinstitute versuchen sich hier mit der Finanzierung von public-private-partnerships zu positionieren.
Immer weniger Konsumenten finden aufgrund dieser Entwicklung den Weg in den lokalen Einzelhandel und erzeugen
somit Druck auf Immobilienbesitzer in B-Lagen, die zunehmend mit Leerständen zu kämpfen haben.
20
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
3.
Immobilien sind nicht alle gleich – Objektkategorien entwickeln sich zunehmend
heterogen
>
Starke Preissteigerungen und geringe Leerstände sorgen für einen Run auf Wohnimmobilien, die
Margen geraten dabei unter Druck
Büroimmobilien sind zunehmend im Fokus von Investoren, weisen aber höhere Leerstände und damit
ein höheres Risiko auf
Logistikimmobilien bieten Spitzen-Mietrenditen im Markt
Leerstände in Handelsimmobilien, insbesondere in B-Lagen, steigen durch das veränderte
Konsumverhalten
Sonstige: Nischenmarkt Pflegeimmobilien ist von zunehmender Bedeutung und potenziell starker
Nachfrage gekennzeichnet; Hotels können attraktive Investitionsobjekte sein
>
>
>
>
Der Gesamtmarkt von 535 Mrd. EUR teilt sich zu etwa gleichen Teilen in Wohnimmobilien (280 Mrd. EUR) und
Gewerbeimmobilien (255 Mrd. EUR) ein. Büroimmobilien nehmen mit 108 Mrd. EUR vor Handel (59 Mrd. EUR),
Logistik (27 Mrd. EUR) und Hotelimmobilien (19 Mrd. EUR) den größten Anteil am Markt ein.
Abbildung 10: Marktstruktur gewerbliche Immobilienfinanzierung nach Objektklassen [2014]
Marktstruktur gewerbliche Immobilienfinanzierung
Durchschnittliche Mietrendite in den "Big Six"1)
[%]
7,0
Sonstige
Hotel
Logistik
4%
8%
6,4
6,5
5%
Logistik
6,0
Handel
5,5
11%
52% Wohnen
20%
Büro
Gewerbeimmobilien
5,0
4,6
4,5
4,1
4,0
3,6
0,0
2012
2013
Büro
Handel
Wohnen
2014
1) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München
Quelle: BNP Paribas; Cash.Special Immobilien 2014
Unterschiede zwischen den Objektarten beschränken sich nicht nur auf die Art der Nutzung oder den Betriebszweck,
sondern behalten auch hinsichtlich Marktdynamik und ökonomischer Indikatoren ihre Gültigkeit. In diesem Zuge sind
den einzelnen Objektkategorien auch deutlich unterschiedliche Risiko- und Renditeprofile zuzurechnen.
Die Übersicht über die Mietrenditen zeigt, dass gerade Logistikimmobilien von einer starken Nachfrage sowie
umfassend verfügbaren und attraktiven Standorten profitieren können. Allerdings birgt eine schwierigere
Wiedervermietbarkeit ein erhöhtes Risiko. Dies steht in deutlichem Gegensatz zu Wohnimmobilien, die von hohen
Preisen aufgrund einer Übernachfrage und eines knappen Angebots charakterisiert werden. In den von Roland Berger
Strategy Consultants geführten Experteninterviews zeigt sich deutlich: "Viele [Wohn-]Immobilien werden heute zu
21
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
teuer gekauft." Dies schlägt sich in ungleich niedrigeren Mietrenditen nieder, die nur ca. halb so hoch sind wie im
Bereich Logistik. Allerdings muss das insbesondere in Metropolen geringe Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko
berücksichtigt werden. So betrug die Leerstandsquote von Wohnimmobilien in München in 2013 gerade einmal 0,4
Prozent.
Abbildung 11: Analysemodell gewerblicher Immobilienfinanzierung – Objektklassen
Risiko/
Rendite
Wachstum
Größe
Komplexität
Wohnen
OBJEKTKLASSEN
Kommunale/
Kirchliche
INVESTORENGRUPPEN
Kapitalmarktorientierte
Büro
Fonds
Sonstige
Institutionelle
Immobilienentwickler
Private
Professionelle
Handel
Wohnen Büro Handel Logistik Pflege Hotel
Logistik
Starke Ausprägung
Schwache Ausprägung
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants
3.1
Wohnimmobilien dominieren den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung
>
>
>
Hohe Transaktionsvolumina sind durch starke Nachfrage nach Immobilien als Anlageobjekte bedingt
Steigende Preise drücken Mietrendite; das Risiko bleibt auch aufgrund der niedrigen Zyklizität
überschaubar; Leerstände in Metropolen gering
Wohnimmobilien werden wegen großer Vertrautheit mit der Bewirtschaftung als ideales Asset zum
Markteinstieg in den Immobiliensektor gesehen
Einordnung im Gesamtmarkt
Wohnimmobilien stellen die wichtigste Objektkategorie im Immobilienmarkt dar. Allein auf Wohnportfolios entfiel in
2014 ein Transaktionsvolumen von 12,7 Mrd. EUR im Vergleich zu 14,7 Mrd. EUR im Vorjahr. Die gesamte Größe des
Marktes beträgt ca. 280 Mrd. EUR. Aufgrund der Marktgröße und der hohen Granularität des Marktes im Bereich der
Wohnimmobilien kann davon ausgegangen werden, dass ein beträchtliches Volumen im Rahmen von Einzeldeals
durch gewerbliche Investoren erworben wurde und somit der Gesamtanteil an Wohnimmobilien gegebenenfalls noch
größer sein dürfte.
22
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Entwicklung
Viele der im vorigen Kapitel aufgeführten Trends wirken auf die Mietnachfrage nach Wohnimmobilien. Insbesondere in
städtischen Ballungszentren werden durch die soziologischen Trends vermehrt Wohnungen nachgefragt. Dies führt in
großen Städten zu einem zunehmenden Engpass auf dem Markt und zu Mietpreissteigerungen. Auch in Zukunft ist
davon auszugehen, dass sowohl in A- als auch in B-Lagen die Nachfrage nach Mietwohnungen steigen wird, was
diese Objektkategorie für alle Arten von Investoren attraktiv macht. Die Eigentumsquote liegt in Deutschland bei 43
Prozent (2013) und damit deutlich niedriger als in fast allen anderen europäischen Märkten. Deutschland ist und bleibt
dadurch der größte Mietmarkt für Wohnimmobilien in Europa.
Abbildung 12: Wohneigentumsquoten in den deutschen Bundesländern [2013; %]
60,5
57,5
53,6
50,4
49,5
48,5
48,5
42,9
42,2
42,1
41,6
Ø 43,0
38,2
36,4
35,4
23,8
Berlin
Hamburg
Sachsen
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen-Anhalt
Nordrhein-Westfalen
Bremen
Brandenburg
Thüringen
Hessen
Niedersachsen
Bayern
Schleswig-Holstein
Baden-Württemberg
Rheinland-Pfalz
Saarland
15,2
Quelle: Statistisches Bundesamt (Einkommens- und Verbrauchsstichprobe)
Nur in einigen ausgewählten Standorten bzw. Lagen zeichnet sich eine Reduzierung der Zuwachsraten ab, da das
langsamere Wachstum von Löhnen und Gehältern dieser Entwicklung entgegenwirkt. Diese geringe Zyklizität und das
damit verbundene geringere Risiko machen diese Objektkategorie besonders für risikoaverse Investoren interessant.
Investoren
Die Besonderheit von Wohnimmobilien liegt darin, dass auch weniger professionelle Investoren mit den
Herausforderungen vertraut sind, die sich aus einer Bewirtschaftung von Wohnimmobilien ergeben. Darüber hinaus
sind Zyklizität und Komplexität überschaubar und die Objekte in kleinerer Stückelung verfügbar. Deswegen ist es
folgerichtig, dass private Investoren sich vor allem in diesem Marktsegment bewegen. Die etwa 23 Mio. vermieteten
Wohneinheiten in Deutschland befinden sich etwa 12 Mio. (52 Prozent) in der Hand von Amateurvermietern, welche
23
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
die Vermietung von einer Wohnung oder bis zu zwölf Wohnungen zum Nebenerwerb betreiben. Etwa 11 Mio.
Wohneinheiten (48 Prozent) sind in der Hand gewerblicher Investoren und stellen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 1.200 Mrd. EUR und einem daraus abgeleiteten Gesamtfinanzierungsvolumen von 280 Mrd. EUR den
den größten Teil des deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkts dar. Diese Investoren können bei
Neubauten, beim Kauf oder bei der Refinanzierung von Wohnimmobilien von den wirtschaftlichen Trends
(insbesondere des historisch niedrigen Zinsniveaus) profitieren, sind aber auch von ökologischen Trends wie der
energetischen Sanierung betroffen. Aktuelle Marktentwicklungen und die Vertrautheit mit dem Asset "Wohnen" haben
jedoch auch zu starken Preisanstiegen in einigen lokalen Immobilienmärkten geführt. Gerade in den deutschen
Metropolen kam es zu einer Verteuerung von Kauf- und Mietimmobilien im Bereich Wohnen. Viele B-Standorte ziehen
nun nach. So haben sich die Quadratmeterpreise in Freiburg im Breisgau im Zeitraum 2008 bis 2013 um ca. 48
Prozent auf 4.269 EUR erhöht. Die Mieten sind im selben Betrachtungszeitraum durchschnittlich um 27 Prozent
gestiegen. Die niedrigen Zinsen führen dazu, dass durchschnittliche Mietrenditen im Bereich Wohnen von ca. 3
Prozent auch bei den derzeit hohen Quadratmeterpreisen von durchschnittlich ca. 6.000 EUR in Prime-Regionen wie
München noch immer als attraktive Investments wahrgenommen werden.
3.2
Büroobjekte sind der Platzhirsch unter Gewerbeimmobilien
>
>
>
Keine andere Klasse der Gewerbeimmobilien verzeichnet so viele Transaktionen
Die große Diversität hinsichtlich Rendite und Risiko lockt eine Vielzahl von Investoren
Büroimmobilien in Metropolen sind in der Wahrnehmung vieler Investoren bereits ebenfalls
überteuert, Investitionen werden zunehmend selektiv durchgeführt
Einordnung im Gesamtmarkt
Büroimmobilien repräsentieren in Deutschland die größte Gruppe an Gewerbeimmobilien und vereinigen nach den
Wohnimmobilien mit etwa 100-110 Mrd. EUR das zweitgrößte Finanzierungsvolumen im Rahmen der gewerblichen
Immobilienfinanzierung auf sich. Ihre Bedeutung zeigt sich auch in einem starken Transaktionsvolumen von über 16,9
Mrd. EUR in 2014. Im Vergleich zu 2013 offenbaren die Transaktionsvolumina von 13,5 Mrd. EUR somit 2014 ein
stark ausgeprägtes Wachstum im Markt. Ein breites Spektrum an Investoren richtet ein besonderes Augenmerk auf
den deutschen Markt für Büroimmobilien und sorgt für eine weiterhin stabile Nachfrage sowie hohe Volumina. Dies
spiegelt sich auch in einem soliden Preisanstieg bei Büroimmobilien von 5,9 Prozent im selben Betrachtungszeitraum
wider. Ein Großteil der Aktivität lässt sich auf Versicherungen, Pensionskassen und Fonds vereinen.
Entwicklung
Büroimmobilien sind im Vergleich zu Wohnimmobilien durch attraktive Mietrenditen von zurzeit durchschnittlich 4,6
Prozent gekennzeichnet. Durch die aktuelle konjunkturelle Situation in Deutschland wächst die Nachfrage nach zu
mietenden Büroflächen. Wachstum wird gebremst durch zunehmende Flächeneffizienz, Shared-Office Konzepte,
sowie generell die Zurückhaltung vieler Unternehmen bei der Investition in Immobilien. Die Nachfrage nach
Büroimmobilien konzentriert sich im Wesentlichen auf die "Big Six". Zunehmend rücken aber auch Büroimmobilien in
B-Lagen in den Fokus von Investoren.
24
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Investoren
Büroimmobilien sind für viele Investoren ein attraktives Anlageobjekt, wie das Transaktionsvolumen in diesem
Segment zeigt. Die durchschnittliche Leerstandsrate von 7,7 Prozent der Büroimmobilien in den deutschen Metropolen
im ersten Halbjahr 2014 liegt zwar deutlich über den Leerständen im Bereich der Wohnimmobilien. Insbesondere
Fonds und sonstige institutionelle Investoren mischen Büroimmobilien aber gerne bei, um ihre Risiko-Renditeprofile
auszubalancieren.
3.3
Handelsimmobilien im Wandel des Konsumverhaltens
>
>
>
Handelsimmobilien stehen durch steigenden Online-Handel stark unter Druck
A-Lagen sind weiterhin begehrt, was hohe Preissteigerungen in den letzten Jahren zur Folge hatte
B-Lagen sowie Klein- und Mittelstädte verzeichnen erhöhte Leerstände
Einordnung im Gesamtmarkt
Handelsimmobilien machen mit einem Finanzierungsvolumen von 70 Mrd. EUR den drittgrößten Teilmarkt in der
gewerblichen Immobilienfinanzierung aus. Im Wesentlichen lässt sich die Objektklasse Handelsimmobilien in drei
Subsegmente einteilen: Auf der einen Seite stehen große Einkaufszentren mit zahlreichen Mietern und einem breiten
Sortiment, entweder auf der grünen Wiese oder in Innenstadtlagen. Daneben stehen Fachmarktzentren in suburbanen
oder ländlichen Gebieten, welche durch gute Erreichbarkeit und mehrere Fachgeschäfte, zum Beispiel Bau-, Drogerieund Supermärkte, geprägt sind. Des Weiteren existieren die klassischen Handelsimmobilien in innerstädtischen
Einkaufsstraßen, welche in der Regel durch einen einzelnen Mieter betrieben werden.
Entwicklung
Handelsimmobilien verzeichneten in den vergangenen Jahren eine heterogene Entwicklung. In A-Lagen wie der
Maximilianstraße in München oder der Goethestraße in Frankfurt sind sie gut ausgelastet und werden zu hohen
Preisen vermietet oder verkauft. Die Höchstmieten in diesen Lagen sind in den vergangenen Jahren weiterhin
kontinuierlich angestiegen. In Frankfurt verzeichnen die Höchstmieten in 2013 ein Niveau von 320 EUR pro m² und
sind seit 2005 von 260 EUR pro m² um ca. 23 Prozent gestiegen. Trotz des hohen Preisniveaus in Frankfurt, nach
München die Stadt in Deutschland mit den höchsten Mieten im Bereich der Handelsimmobilien, zeigen Mieter
weiterhin großes Interesse an Top-Lagen.
Die Situation abseits der bekannten Einkaufsstraßen ist eine fundamental andere. In vielen Klein- und Mittelstädten,
insbesondere im ländlichen Raum, wird sogar vielfach von einem "Sterben der Innenstädte" gesprochen. Die
fortschreitende Digitalisierung der Gesellschaft und des Konsumverhaltens fordert ihren Tribut. Sowohl der OnlineHandel als auch der Bau von Shopping-Centern reduzieren den Bedarf an klassischen Ladenstraßen. Diese
Entwicklung hat Konsequenzen für Investoren.
Auf der anderen Seite steigt das Interesse an Shopping-Centern und Fachmarktcentren weiterhin. Insgesamt lässt
sich in Bezug auf den stationären Handel eine Tendenz zur Konsolidierung auf weniger und größere Standorte
feststellen.
25
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Die Entwicklung der Mietnachfrage in dieser Objektkategorie ist stark an die Entwicklung des stationären Handels
geknüpft. Trends, welche die Mietnachfrage beeinflussen, sind neben der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung die
fortschreitende Digitalisierung und auch soziologische Trends wie der demografische Wandel und die zunehmende
Urbanisierung. Jedoch wird dem stationären Handel auch in Zeiten einer zunehmend digitalen Gesellschaft nach wie
vor eine bedeutende Rolle zuteil.
Investoren
Für Investoren sind Handelsimmobilien in guter Lage nach wie vor äußerst attraktive Anlageobjekte. Im Jahr 2014
entfiel auf diese Objektart ein Transaktionsvolumen von 9,3 Mrd. EUR (8,9 Mrd. EUR; 2013).
Unter den besonders aktiven Marktakteuren aufseiten der Investoren finden sich neben den Immobilienentwicklern,
die für den Neubau dieser Objekte, insbesonders in den Subsegmenten der Shoppingcenter und der
Fachmarktzentrensorgen, primär kapitalmarktorientierte Investoren und geschlossene Fonds sowie mit einem
beachtlichen Anteil auch private professionelle Investoren, insbesondere bei klassischen Einzelhandelsimmobilien in
den Innenstädten. Aufgrund der zunehmenden Nachfrage nach Core-Immobilien in deutschen Metropolen und des
hierdurch ansteigenden Preisniveaus rücken Handelsimmobilien in B-Lagen zunehmend in den Investitionsfokus von
Investoren.
3.4
Logistikimmobilien als Gewinner der Globalisierung
>
>
>
Der weltweite Anstieg der Handelstätigkeit treibt die Bedeutung von Logistikimmobilien voran
Gesamtvolumina sind noch überschaubar, wobei eine positive Entwicklung bereits sichtbar ist
Logistik verlangt nach spezialisierten und hoch professionalisierten Investoren
Logistikimmobilien umfassen ein Volumen von ca. 27 Mrd. EUR und konnten nicht zuletzt von der fortschreitenden
Digitalisierung und dem starken Wachstum des Online-Handels profitieren. In vielen Bereichen werden heute bereits
knapp 20 Prozent des Handels "online" abgebildet. Die Waren, die diesen Transaktionen zugrunde liegen, müssen an
ihre neuen Besitzer ausgeliefert werden, was in den letzten Jahren einen starken Anstieg von Paket- und
Warensendungen verursacht hat. Um diesen neuen Herausforderungen entsprechend begegnen zu können, hat die
Nachfrage von Logistik- und Handelsunternehmen nach zu mietenden Flächen für (Zwischen-)Lager spürbar
zugenommen. Diese Entwicklung erachtet Roland Berger Strategy Consultants als den größten Treiber für das jüngste
Wachstum im Bereich der Logistikimmobilien.
So waren es Logistikimmobilien, die von 2013 auf 2014 nach Hotelimmobilien den größten relativen Zuwachs im
Rahmen von Gewerbeimmobilien-Transaktionen aufweisen konnten. Sie stiegen von 2,8 Mrd. EUR auf 4,2 Mrd. EUR
um mehr als 50 Prozent an. Diese Transaktionen können zum größten Teil auf kapitalmarktorientierte Investoren und
Fonds zurückgeführt werden. Nach Experteneinschätzung im Rahmen der geführten Interviews sind im Bereich der
Logistikimmobilien weiterhin Wertsteigerungen zu verzeichnen. Die Investitionen in dieser Kategorie sind allerdings
komplex, wenig fungibel und nur in großen Losgrößen möglich.
26
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
3.5
Pflegeimmobilien profitieren vom demografischen Wandel
> Der demografische Wandel steigert die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen
> Die konkreten Auswirkungen der Altersstruktur sind lokal kalkulierbar
> Spezifisches Know-how ist bei Pflegeimmobilien essenziell
Pflegeimmobilien stellen eine wichtige Kategorie innerhalb der Sonderimmobilien dar. Aufgrund ihrer zunehmenden
Bedeutung in den letzten Jahren und ihrer Präsenz in Diskussionen und Publikationen lohnt es, diese Objektkategorie
gesondert aufzuführen. In Expertengesprächen mit Investoren und Finanzierern zeigt sich, dass Pflegeimmobilien
zunehmend in den Investitionsfokus geraten. Investoren hoffen, von einem wachsenden Bedarf an altersgerechtem
Wohnen zu profitieren. Bisher sind die Transaktionsvolumina noch überschaubar. Dennoch sprechen der
demografische Wandel hin zu einer "alternden Gesellschaft" und die steigende Lebenserwartung für Investitionen in
Pflegeimmobilien. Die Auswirkung des demografischen Wandels lässt sich lokal kalkulieren und unterstützt die
Analyse von Investitionsvorhaben. Viele Marktteilnehmer wähnen sich noch am Anfang dieser Entwicklung, sodass im
Regelfall und in Bezug auf Pflegeimmobilien im engeren Sinne mit gut darstellbaren Preisen wie auch Mieten
gerechnet werden kann.
Für viele Investoren ist jedoch das Betreiben dieser Immobilien mit offenen Fragen behaftet. Für eine
erfolgversprechende Investition ist es notwendig, einen fachkundigen Betreiber zu finden, der um die konkreten
Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner weiß und entsprechend auf diese eingehen kann. Ebenso der Verkauf von
Pflegeimmobilien und die sozial heikle Frage des Umgangs mit den Bewohnern bei Mietrückständen des Betreibers
lassen viele Investoren zurückschrecken. Der demografische Wandel wird von Investoren allerdings zunehmend im
Rahmen der seniorengerechten Ausstattung von Wohnungen, zum Beispiel durch ebenerdige Duschen, Aufzüge etc.,
berücksichtigt.
3.6
Insbesondere von Ketten betriebene Hotels attraktive Nische
>
>
Hotelimmobilien mit Nischencharakter
Komplexität der Bewirtschaftung bei gleichzeitiger Individualität der Immobilien verlangt eine solide
Expertise
Gewerbliche Investoren suchen im Bereich Hotel in der Regel nach Objekten, die durch eine Hotelkette betrieben
werden. Die aus dieser Betreibersituation resultierende Standardisierung, höhere Transparenz und Unabhängigkeit im
Vergleich zu einem inhabergeführten Hotel machen solche Investitionen attraktiv. Im Rahmen der geführten Interviews
zeigt sich weiter, dass Hotelketten die großen Ballungszentren verlassen, um inhabergeführte Hotels zu übernehmen
und somit neue Märkte zu erschließen.
Die Beliebtheit bei Investoren wird im deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen sichtbar. Im Vergleich zu 2013
stiegen die Transaktionen von Hotelimmobilien um 76 Prozent auf ca. 3 Mrd. EUR. Die größte Steigerung konnte im
mittleren Segment der 3- bis 4-Sterne-Häuser realisiert werden. Kurzfristig wird mit einem anhaltenden Trend im Markt
gerechnet.
27
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Der Digitalisierung und somit erleichterten Kommunikation und dem verbesserten Datenaustausch in der Arbeitswelt
steht eine gestiegene Reisetätigkeit durch Privatleute gegenüber. Buchungsseiten profitieren vom wachsenden
Tourismus ebenso, wie die Hotellerie selbst. Laut Statistischem Bundesamt erreichte die Bettenauslastung in
deutschen Hotels mit durchschnittlich 42,9 Prozent in 2013 den höchsten Wert seit 1992. Diese Entwicklung spricht für
die Investition in Hotelimmobilien.
28
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
4.
In Vielfalt geeint – heterogene Investorenlandschaft in Deutschland
>
>
>
Die Investoren in der Immobilienbranche lassen sich in sechs Gruppen aufteilen, die sich hinsichtlich
ihrer Investitionsschwerpunkte und ihrer Bedürfnisse in Bezug auf die gewerbliche
Immobilienfinanzierung unterscheiden
Das gesamte Investitionsvolumen dieser sechs Gruppen in Deutschland wird auf ca. 1.940 Mrd. EUR
geschätzt – sie fragen ein Finanzierungsvolumen von 535 Mrd. EUR nach und unterscheiden sich
deutlich hinsichtlich ihrer Fremdkapitalquote
Private professionelle Investoren, gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie
kapitalmarktorientierte Investoren sind die größten Investorengruppen und stellen 80 Prozent des
Marktes dar
Investoren lassen sich aus Sicht der Fremdkapitalgeber in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in sechs
Kundengruppen einteilen. Hierbei stehen im Rahmen der Studie solche Investoren im Fokus, die in Deutschland
investieren.
Abbildung 13: Analysemodell gewerblicher Immobilienfinanzierung – Investorengruppen [Mrd. EUR]
Übersicht Kundengruppen – Investitionsvolumen Gesamtmarkt
OBJEKTKLASSEN
Kommunale/
Kirchliche
INVESTORENGRUPPEN
Kapitalmarktorientierte
Fonds
Sonstige
Institutionelle
Immobilienentwickler
Öffentliche Wohnungsbauu.2)
Kapitalmarktorientierte
Investoren
Private Wohnungsunternehmen
Fonds
Gewerbliche
Investoren
(ca. 1.940)
Private
Professionelle
Wohnen Büro Handel Logistik Pflege
Kommunale/kirchliche/genossenschaftl. Wohnungsunt.
Sonstige Institutionelle
Investoren
Hotel
Immobilienentwickler
Private Professionelle
Investoren
1) Sowohl offene als auch geschlossene Fonds
3) Datengrundlage basiert auf externen Studien
Wohnungsgenossenschaften
Immobilienunternehmen/ REITs
Spezialfonds1)
Publikumsfonds1)
Versicherungen
Pensionskassen
Private Equity
Banken
Gewerbeimmobilienentwickler
Bauträger
Private Profis
Family Offices
5103)
(26%)
4904)
(25%)
1803)
(10%)
1203)
(6%)
504)
(3%)
5903)
(30%)
2) Inkl. kirchliche Wohnungsbauu.
4) Unter Annahmen ermittelt
Quelle: Statistisches Bundesamt (Mikrozensus 2011, Vermögensbilanz 2013); Verbandsstatistiken; Roland Berger Strategy Consultants
Die wichtigsten Kundengruppen für die Fremdkapitalgeber lassen sich auf Basis ihres Anteils am Investitionsvolumen
und anhand der jeweiligen Fremdkapitalquoten ableiten. Private professionelle Investoren (30 Prozent), kommunale,
kirchliche und genossenschaftlich organisierte Wohnungsunternehmen (26 Prozent) sowie kapitalmarktorientierte
Investoren (25 Prozent) halten den größten Anteil am Immobilienvermögen und stellen die größten Kundengruppen für
Fremdkapitalgeber dar. Aufgrund der hohen Liquidität im Markt beträgt bei ihnen die Fremdkapitalquote lediglich ca.
50-60 Prozent. Bei anderen Gruppen wie den sonstigen Institutionellen ist die Fremdkapitalquote oftmals noch
29
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
geringer wegen der limitierten Anlagemöglichkeiten und des Zwangs, Eigenkapital zu investieren. Bedingt durch die
Regulatorik nehmen Fonds zumeist weniger als 50 Prozent Fremdkapital auf. Bei Immobilienentwicklern, Bauträgern
und Aufteiler ist die Fremdkapitalquote am höchsten. Je nach Länge der Beziehung zu ihrem finanzierenden Institut
und "track record" erreichen Sie bis zu 90 Prozent bei einzelnen Transaktionen.
Das Fremdkapitalvolumen, das von den Fremdkapitalgebern an diese Investoren vergeben wurde, sagt insgesamt nur
wenig über ihre Aktivität als Kunden von Finanzierungslösungen aus. Die Investorengruppen unterscheiden sich auch
bei der Laufzeit der Finanzierungen, dem Risikoprofil, dem Zugang zu Finanzierungsalternativen und damit in Bezug
auf die für die Banken erzielbaren Erträge aus diesem Gesamtportfolio. So agieren die Projektentwickler sehr
kurzfristig, Fonds wiederum weisen im Allgemeinen einen regelmäßigen, oft mittelfristigen Umschlag der Assets auf,
während private professionelle Investoren in der Regel einen sehr langen Investitionshorizont verfolgen und die einmal
erworbenen Assets eher im Bestand halten. Insgesamt sehen viele Marktakteure aber einen Trend, Immobilien kürzer
zu halten.
Die Grenzen zwischen den Investorengruppen sind jedoch nicht so trennscharf, wie die Darstellung vermuten lässt.
Investoren, die Immobilien zuerst entwickeln und sie dann in eine Fondslösung für Anleger überführen, existieren
ebenso wie Versicherungen oder Pensionskassen, die ihr Eigenkapital entweder direkt oder über einen Spezialfonds
investieren. Diese Verknüpfungen sind bei der Analyse der Kundenkategorien für die Fremdkapitalgeber zu
berücksichtigen.
Ein Gros der gewerblichen Investoren legt den Fokus auf Wohnimmobilien. Fonds und sonstige Institutionelle
versuchen eher, ihre Portfolios zu diversifizieren. Zudem gibt es einen Trend, insbesondere bei progressiveren,
weniger regulierten Investoren, Sonderimmobilien (zum Beispiel Hotels) beizumischen. Aber auch einige
Fondsgesellschaften legen spezialisierte Fonds für Sonderimmobilien auf.
Besonders komplex, gerade aus Sicht der Immobilienfinanzierer, ist die unterschiedliche Wertschöpfungstiefe der
Investoren vom Kauf fertiger Immobilien zum Halten und Vermieten am einen Ende bis hin zu der Entwicklung von
Projekten, dem Verkauf von Immobilien und dem Management der Immobilien am anderen Ende.
Bei einigen Investorengruppen befindet sich der Markt in einem Konsolidierungs- und Professionalisierungsprozess.
Dies wird zum einen durch die Regulatorik (zum Beispiel bei Fonds) und zum anderen durch Skaleneffekte (zum
Beispiel bei den börsennotierten Wohnungsgesellschaften) getrieben. Gleichzeitig ist der Markt in Teilsegmenten
wenig konsolidiert, eine Vielzahl von Investoren ist besonders im wenig transparenten Segment der privaten
Professionellen aktiv.
4.1
Kommunale, kirchliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen – sozialer Auftrag in
Zeiten klammer kommunaler Kassen
>
>
>
Der Investitionsfokus wird durch regionale sowie soziale und politische Einflüsse bestimmt –
Abhängigkeit zur finanziellen Ausgestaltung der Haushalte beeinflusst deren Tätigkeit
Angespannte Wohnungsmärkte steigern weiterhin die Bedeutung kommunaler, kirchlicher und
genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen
Fremdkapital ist aufgrund der Finanzsituation der Kommunen von steigender Bedeutung –
Finanzierungsstrukturen sind langlaufend und einfach sowie durch niedriges Risikoprofil
gekennzeichnet
30
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Abbildung 14: Sachanlagevermögen und Fremdkapital der fünf größten kommunalen Wohnungsunternehmen [2013; Mio. EUR]
Sachanlagevermögen
Fremdkapital
SAGA GWG (Hamburg)
3.278
DEGEWO (Berlin)
HOWOGE (Berlin)
2.144
2.505
2.065
GEWOBAG (Berlin)
1.677
ABG FH (Frankfurt)
1.662
2.067
969
1.594
1.115
Quelle: Unternehmen; Geschäftsberichte
Kommunale und kirchliche sowie generell genossenschaftliche Vereinigungen als Betreiber von Wohnimmobilien (im
Folgenden "kommunale Wohnungsunternehmen") agieren ebenso wie die privaten Professionellen stark regional. Sie
sind allerdings von sozialen und politischen Beweggründen in ihren Entscheidungen bestimmt und daher sowohl
abhängig von der finanziellen Lage der Haushalte als auch, im Hinblick auf das Ausmaß ihrer Aktivität, von der
wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung in ihrer Region. Der Fokus liegt dabei auf Themen wie Stadtteilentwicklung,
Rückbau bzw. Bereitstellung von ausreichend Wohnraum sowie zunehmend auch energetischer Sanierung. Sie füllen
die Lücke, wo andere Marktteilnehmer nicht investitionsbereit sind. Zweckmäßigkeit und Kosteneffizienz stehen im
Fokus.
In den vergangenen Jahren gab es in vielen Ballungszentren hinsichtlich der Bedeutung der kommunalen
Wohnungsunternehmen Schrumpfungstendenzen. Angesichts der hohen Mieten und knappen Wohnflächen in vielen
Städten haben die Kommunen den Bedarf an unterstützenden Maßnahmen erkannt. Kommunale
Wohnungsunternehmen treten in Städten wie Berlin und München aktiv im Markt auf und halten derzeit zum Beispiel
in Berlin fast 20 Prozent des Wohnungsbestands.
Angesichts der angespannten Finanzsituation vieler Kommunen sowie einer immer weiteren Entwicklung hin zu
privatwirtschaftlichen Unternehmensmodellen sind kommunale Wohnungsunternehmen auf eine verlässliche
Finanzierung durch Fremdkapitalgeber angewiesen. Für Genossenschaften trifft dies sicher in einem geringeren Maße
zu, da diese tendenziell über ein erhöhtes Eigenkapital verfügen. Diesen Kunden kommt es vor allem auf einen
vertrauensvollen und gut abgestimmten Ablauf der Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und Bank an.
Auf der Finanzierungsseite sind die natürlichen Ansprechpartner die lokalen Kreditinstitute und die
Landesförderinstitute, die ihrem öffentlichen Auftrag durch die Finanzierung gerecht werden. Auch andere
Immobilienfinanzierer schätzen die kommunalen Wohnungsunternehmen als Kunden, weil die
Finanzierungsstrukturen langlaufend und einfach sind sowie ein niedriges Risikoprofil aufweisen. Vom Risikoprofil her
sind die Finanzierungsabläufe und -strukturen stark mit der klassischen Kommunalfinanzierung vergleichbar. Auch
hier ist vor allem ein Preiskampf zu sehen, da die Finanzierungen mit einem niedrigen Risiko behaftet sind. Den
besten Zugang haben hier gewöhnlich die öffentlichen Institute.
31
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Traditionell wurden die Investitions- und Managemententscheidungen in den Kommunen getroffen. In einigen
Bereichen sieht man inzwischen aber eine Tendenz zu Fondsstrukturen. Bei Investitions- und Managemententscheidungen sind dabei auch immer die politischen Gegebenheiten in der Kommune relevant.
4.2
Kapitalmarktorientierte Investoren – Kunden mit hohen Anforderungen an die Finanzierer
>
>
>
Übernahme großer Wohnportfolios der öffentlichen Hand in der Vergangenheit macht die
kapitalmarktorientierten Investoren zu einem der bedeutendsten Anbieter von Wohnraum
Im Rahmen der Kapitalmarktorientierung und eines damit verbundenen Strebens nach Effizienz wird
eine zunehmende Professionalisierung dieser Kundengruppe beobachtet
Ein breites Angebotsspektrum, das auch kapitalmarktnahe Produkte beinhaltet, und die
Darstellbarkeit großer Volumina spielen zunehmend eine wichtige Rolle
Wohnungsunternehmen wie die Deutsche Annington oder LEG haben in den letzten Jahren große Wohnportfolios
übernommen. Diese Investoren sind sowohl bezüglich ihrer Aufstellung als auch im Hinblick auf ihre Finanzierung
kapitalmarktorientiert. Die Deutsche Annington ist beispielsweise seit dem 22. September 2014 im MDAX gelistet, die
nordrhein-westfälische LEG seit Februar 2013.
Viele Wohnportfolios gehörten früher der öffentlichen Hand oder Industrieunternehmen, die sie als
Mitarbeiterwohnungen bzw. für die Deckung von Rentenansprüchen hielten. Seit den 90er Jahren wurden viele dieser
Portfolios als nicht betriebsnotwendige Immobilien verkauft. Durch Private-Equity-Firmen wurden sie konsolidiert und
nach dem Exit in kapitalmarktorientierte Unternehmen umgewandelt. Insbesondere in der jüngeren Vergangenheit
sind zunehmende Fusionsbestrebungen zu beobachten. Die hieraus entstandenen Konstruktionen werden nicht nur
größer, sondern es ist auch ein Trend zur Weiterentwicklung von Geschäftsmodellen erkennbar. So ist beispielsweise
Patrizia heute als Partner für institutionelle Investoren, die Gelder in Immobilienfonds anlegen wollen, aktiv und hat
sich dadurch neue Märkte erschlossen.
Generell kann bei dieser Kundengruppe ein starker Trend zur Professionalisierung zu beobachtet werden, sowohl in
Bezug auf interne Abläufe und Prozesse als auch im Hinblick auf die Schnittstelle zu den Fremdkapitalgebern.
32
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Abbildung 15: Sachanlagevermögen der fünf größten Immobilienkonzerne in Deutschland – Wohn- und Gewerbeimmobilien [2013; Mio. EUR]
Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
Deutsche Annington/GAGFAH
10.266
Deutsche Wohnen
8.937
LEG
5.163
TAG Immobilien
Grand City Properties
3.544
1.375
Deutsche Euroshop
DIC Asset
Alstria
2.962
2.256
1.632
Fokus: Handel
Fokus: Büro/Handel
Fokus: Büro
Deutsche Office
1.299
Fokus: Büro
TLG
1.124
Fokus: Büro
Quelle: Unternehmensdaten
Kapitalmarktorientierte Investoren stellen eine zentrale Investorengruppe im Markt dar. Nach Erwartung von Roland
Berger Strategy Consultants ist mit einer weiteren Konsolidierung und damit einhergehend wachsenden
Unternehmensgrößen zu rechnen. Erste Beispiele zeichnen sich ab: Seit Anfang 2015 befindet sich die Deutsche
Wohnen in Gesprächen mit dem österreichischen Wohnimmobilienkonzern Conwert. Aufgrund ihres bereits heute
hohen Professionalisierungsgrads sind kapitalmarktorientierte Investoren Vorreiter bei energetischen Sanierungsvorhaben. Allerdings wird die Suche nach geeigneten Investitionsobjekten perspektivisch schwieriger, da die großen
Portfolios aus der Vergangenheit verteilt sind. Neue Objektkategorien wie insbesondere Pflege könnten daher in den
Fokus rücken.
Für die Banken, vor allem für die auf größere Tickets fokussierten Institute, sind die kapitalmarktorientierten Investoren
attraktive, aber herausfordernde Kunden. Die kapitalmarktorientierten Investoren sind besonders preissensitiv, da sie
die Kosten ihrer Kapitalstruktur gegenüber Investoren transparent machen müssen und an einer möglichst optimalen
Aufstellung ihrer Kapitalaufnahme gemessen werden.
Aufgrund ihrer Preissensitivität sind kapitalmarktorientierte Investoren in Bezug auf ihre Finanzierungsquellen von
einer starken Wechselbereitschaft geprägt. Um sie als Kunden in der Finanzierung zu gewinnen und zu halten, gilt es,
ein breites Produktspektrum, kapitalmarktorientierte Finanzierung mit eingeschlossen, zu bieten und die inneren
Prozesse in solch einem Maß auf Effizienz auszurichten, dass eine ausreichende Schnelligkeit und Preiseffizienz
gewährleistet ist.
In diesem Zusammenhang müssen sich die finanzierenden Institute mit komplexeren Finanzierungsstrukturen
auseinandersetzen und intern eine strukturierte Zusammenarbeit der involvierten Produktbereiche gewährleisten. Um
Effizienz sicherzustellen, bevorzugen viele kapitalmarktorientierte Investoren Banken, die ihnen das komplette
Produktspektrum von Fremdkapital- bis hin zu Eigenkapitallösungen in einem abgestimmten Produktangebot bieten
können.
33
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
4.3
Fonds – nach der Finanzkrise zunehmend im Fokus der Regulatorik
>
>
>
Offene Immobilien-Publikumsfonds waren in der Krise schwer getroffen – seitdem deutliche Erholung
sichtbar
Gerade offene Spezialfonds als Anlagevehikel bestimmter institutioneller Investoren sind zunehmend
ein wichtiger Faktor im Markt, geschlossene Fonds bleiben ein Nischenprodukt
Eine aufgrund der Regulatorik hohe Eigenkapitalquote und zunehmend begrenzte
Investitionsgelegenheiten führen zu begrenzter Nachfrage nach Fremdkapital mit sehr niedrigem
Risikoprofil
Der Begriff "Fonds" im Bereich Immobilien war nach den Schwierigkeiten offener Publikumsfonds im Zuge der
Finanzkrise eine Zeit lang negativ behaftet. Mehr als ein Dutzend offener Immobilienfonds musste die Rücknahme von
Anteilen in dieser Zeit verweigern. Inzwischen treten aber insbesondere geschlossene Fonds und Spezialfonds wieder
im Markt auf und erreichen neue Rekordhöhen. Das Volumen der offenen Immobilienfonds betrug zur Mitte des
Jahres 2014 rund 124 Mrd. EUR, wovon rund 80 Mrd. EUR auf offene Immobilien-Publikums- und 44 Mrd. EUR auf
offene Immobilien-Spezialfonds entfielen. Zu den größten offenen Immobilien-Publikumsfonds gehören mit 13 Mrd.
EUR der Deka-Immobilien Europa, gefolgt von UniImmo: Deutschland mit rund 10 Mrd. EUR und UniImmo: Europa
mit ebenfalls knapp 10 Mrd. EUR.
Offene Spezialfonds und geschlossene Fonds werden vor allem von institutionellen Investoren nachgefragt. Erstere
besonders massiv. So flossen in 2014 netto 6 Mrd. EUR den offenen Spezialfonds zu.
Seit der Finanzkrise hat sich die Regulatorik im Finanzsektor deutlich verschärft. Für Versicherer werden die Struktur
ihrer Portfolios und die Neuanlage von Prämien stark durch die Anlageverordnung beeinflusst, die Höchstgrenzen der
Immobilienquote sowie Eigenkapitalunterlegung von 25 Prozent der Immobilieninvestments vorschreibt.
Investmentfonds wurden in den letzten Jahren ebenfalls mit tiefgreifenden Änderungen durch den Beschluss der
europäischen Richtlinien für Manager alternativer Investmentfonds (AIFM) konfrontiert. Dabei zählen die offenen
Fonds zu den "alternativen Investmentfonds" (AIFs) und sind nun einem neuen Regelwerk unterworfen. Während vor
der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) lediglich die offenen Fonds geregelt wurden, beinhaltet die
KAGB nun auch Richtlinien für geschlossene Immobilienfonds. Die Struktur geschlossener Fonds war früher im
Wesentlichen steuer- und gesellschaftsrechtlich geprägt. Zukünftig regelt das KAGB die Verwaltung sämtlicher
OGAWs (Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren) und AIFs offener und geschlossener Art
gleichermaßen und entspricht damit den EU-Vorgaben.
Die zu beobachtenden Veränderungen in der Regulatorik erhöhen Kosten und Komplexität für Investorengruppen wie
Versicherer, Fonds und kapitalmarktorientierte Investoren.
Da sie Investitionsobjekte mit Volumina von zum Teil 30-50 Mio. EUR benötigen, sind sie zumeist auf Ballungsräume
fokussiert. Offene Spezialfonds fokussieren sich darüber hinaus häufig auf Büroimmobilien. Viele Fonds halten derzeit
große Cash-Reserven oder Investitionszusagen, teilweise in vergleichbarer Höhe des investierten Kapitals, die sie
aufgrund mangelnder Investitionsobjekte nicht realisieren können. Im Rahmen der geführten Interviews zeigt sich,
dass sich die Aktivität im Markt im Wesentlichen auf "weniger Transaktionen mit großen Volumina" beschränkt.
Allerdings gewinnen wegen der Enge des Marktes andere Länder bzw. kleinere Tickets an Bedeutung.
Abbildung 16: Immobilienfonds – Auswahl größter offener und geschlossener Immobilienfondsanbieter [Fondsvermögen Ende 2015, Mio. EUR]
34
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Anbieter offener Fonds
Anbieter geschlossener Fonds
Deka
23.168
Union Investment
Commerz Real
21.946
9.640
Deutsche Bank
6.635
IVG
430
Signa
421
Real I.S.
228
fairvesta
176
JAMESTOWN
167
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants; Geschäftsberichte; BVI; Statista
Im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds betrug das Volumen der geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland
mit Investitionen im Inland rund 50 Mrd. EUR.
Aufgrund eines starken Zuflusses an Eigenkapital finanzieren sich die Fonds mit Fokus auf Immobilien nur zu einem
begrenzten Teil aus Fremdmitteln. Insbesondere geschlossene Fonds und Spezialfonds verfügen über einen großen
Eigenkapitalanteil bei ihren Investitionen. Im Jahr 2013 konnte ein durchschnittlicher Eigenkapitalanteil von rund
60 Prozent festgestellt werden. Heute nehmen die meisten Fonds maximal bis zu 50 Prozent Fremdkapital zur
Beimischung auf, deutlich weniger als vor der Krise. Dabei unterscheiden sich die Fonds in Bezug auf ihren
Eigenkapitalbedarf und ihre Preissensitivität. Letztere ist bei offenen Publikumsfonds deutlich in den Vordergrund
getreten, während geschlossene Fonds vor allem eine verlässliche und stabile prozessuale Abwicklung der
Zusammenarbeit mit den Fremdkapitalgebern fordern.
Klassischerweise war die Zwischenfinanzierung von Eigenkapital bei Fonds ein wichtiges Thema. BridgeFinanzierungen zur Überbrückung der Einzahlungen spielen jedoch aktuell eine untergeordnete Rolle, was der hohen
Liquidität des Marktes geschuldet ist.
Die Komplexität der Fondsstrukturen, die zusätzlich zur Bonität und Werthaltigkeit der Immobilien analysiert werden
muss, stellt dabei besondere Anforderungen an die Finanzierer. Einige Finanzinstitute haben darauf mit der
Einrichtung spezialisierter Einheiten reagiert, aber die Fondsindustrie sieht hier weiterhin Verbesserungspotenzial.
Angesichts der großen Volumina und auch erhöhter Transaktionsaktivität sind sie attraktive Kunden der Finanzierer.
4.4
Sonstige institutionelle Investoren – Zinstief fördert Immobilieninvestitionen
>
>
>
Das Zinstief sorgt für begrenzte Anlagealternativen und rückt Immobilien in den Fokus der
Versicherungen und Pensionskassen als typische Vertreter der sonstigen institutionellen Investoren
Bei einem Ansteigen der Zinsen wird mit einem deutlichen Rückzug dieser Investorengruppe aus dem
Immobilienmarkt gerechnet
Sie treten als Investoren aktiv im Markt auf sowohl direkt als auch über Spezialfonds – zeigen aber
eine geringe Fremdkapitalnachfrage
35
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Versicherungen und Pensionskassen sind insbesondere seit der Finanzkrise im Immobilienmarkt aktiv. Sie treten
dabei in unterschiedlichen Rollen auf und agieren als direkte Investoren im Markt oder investieren in Fonds. Sie treten
aber auch in anderen Segmenten der Wertschöpfungskette zum Beispiel als Makler, Verwalter und Fremdkapitalgeber
auf. Gleichzeitig sind sie getrieben von strikten Anlagevorschriften wie Solvency II oder der Anlageverordnung und
dem niedrigen Zinsniveau, das eine profittragende Refinanzierung der Versichertengelder zunehmend schwierig
macht. Immobilien in Prime-Regionen dienen als wenig risikobehaftete Investition der Stabilisierung des Portfolios.
Dabei stoßen die institutionellen Investoren vermehrt an ihre Grenzen in Bezug auf geeignete Investitionsobjekte, sind
sie doch hauptsächlich auf stattliche Losgrößen ausgerichtet.
Welche Bedeutung der Immobilie als Anlageklasse in den Portfolios institutioneller Anleger beigemessen wird, hängt
sehr stark von der individuellen Risikoorientierung des Investors ab. Die Struktur der Kapitalanlagen der Erst- und
Rückversicherer kann jedoch als Hinweis auf ein risikoaverses Durchschnittsportfolio gesehen werden. Eine Analyse
der Kapitalanlagen zeigt deutlich, dass der Anteil an Immobilieninvestitionen, auch wenn gering im Vergleich zur
Gesamtanlage, kontinuierlich über die Jahre 2010 bis 2013 ausgebaut wurde (CAGR 7,5 Prozent).
Abbildung 17: Immobilieninvestitionen großer Versicherer in Deutschland [Mio. EUR]
Allianz
10.000
Münchner Rück
Generali Deutschland
Talanx
3.762
2.162
1.623
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants, Geschäftsberichte
Die Gruppe der sonstigen institutionellen Investoren agiert opportunistisch im gewerblichen Immobilienmarkt. Sollte
sich das Zinsniveau ändern, rechnen wir mit einem Schwenk zu anderen Anlageklassen.
Als Kunden der Fremdkapitalgeber spielen die sonstigen institutionellen Investoren eine eher untergeordnete Rolle. Ihr
Ziel ist es naturgemäß, die vorhandene Liquidität anzulegen. Fremdkapital wird maximal aus Optimierungsgründen
beigemischt, weist dann niedrige LTVs auf und ist entsprechend margenschwach.
36
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
4.5
Immobilienentwickler, Bauträger und Aufteiler – Boomzeiten und aktuell hohe Nachfrage
>
>
>
Eine starke Nachfrage und günstige Finanzierungskonditionen treiben Immobilienentwicklung
Die besondere Risikostruktur macht Immobilienentwickler sehr feinfühlig für Marktänderungen –
Aktivität im Markt wird durch Verfügbarkeit von Grund und Objekten stark begrenzt
Aufgrund heterogener Strukturen sind die gestellten Anforderungen an eine Fremdkapitalfinanzierung
vielschichtig – detaillierte lokale Kenntnis des Immobilienmarkts ist für das Geschäft essenziell
Immobilienentwickler und Bauträger investieren nicht in Bestandsimmobilien, sondern entwickeln neue Projekte. Sie
unterscheiden sich dabei in Hinblick auf ihr Geschäftsmodell.
Bauträger im engeren Sinne agieren nach der MABV (Makler- und Bauträgerverordnung). Die Kunden der Bauträger
zahlen Zug um Zug für den Bau der Immobilie. Am Ende gehört das Objekt dem Kunden. Das einzige Risiko ist das
Fertigstellungsrisiko bzw. das Risiko, dass Zahlungen der Kunden ausfallen bzw. die Kunden abspringen.
Immobilienentwickler dagegen planen und bauen auf eigene Kosten, verwalten das Objekt und vertreiben am Ende
die möglichst weitgehend vermietete Immobilie an einen Bestandsinvestor. Der Entwickler trägt daher das Risiko der
Fertigstellung selbst und muss mit der Unsicherheit des Verkaufspreises kalkulieren.
Aufteiler wiederum haben sich darauf spezialisiert, Bestandimmobilien, vor allem Wohnhäuser zu modernisieren und
die Wohnung einzeln zumeist an Privatinvestoren zu verkaufen.
Alle drei sind stark von der konjunkturellen Entwicklung abhängig und erleben in den letzten Jahren, getrieben durch
das Zinsniveau und die konjunkturelle Entwicklung, einen Boom. In Bezug auf ihren Investitionsfokus sind sie die am
stärksten diversifizierte Investorengruppe. Sie agieren in allen Regionen und Immobilienklassen. Die Spanne reicht
vom lokalen Bauträger, der ein Reihenhaus entwickelt, oder dem Aufteiler, der ein Mehrfamilienhaus saniert, die diese
Immobilien an die zukünftigen Bewohner verkaufen, bis hin zum Projektentwickler, der große Immobilien wie
Shopping-Center oder Bürotürme plant.
In der jüngsten Vergangenheit zeigt sich, dass Immobilienentwickler, Bauträger und Aufteiler mit der knappen
Verfügbarkeit von Entwicklungsprojekten und Ressourcen zu kämpfen haben. Herausstechende Projekte sind selten.
Der Wettbewerb unter den Finanzierern von Prestigeprojekten hat sich deutschlandweit massiv intensiviert und
schließt mittlerweile alle Großen der Branche mit ein. Dennoch bietet dieses Kundensegment weiterhin attraktive
Projekte jenseits der Core-Locations. Diese werden oft durch kleine, regional aktive Banken finanziert, weil viele
überregionale Institute insbesondere das Entwickler- und Bauträgergeschäft in ihrer Risikopolitik restriktiver
behandeln, da ihnen die regionale Nähe fehlt, die für die Einschätzung und Begleitung dieser Vorhaben oftmals
ausschlaggebend ist. Aufgrund zunehmender Größe und Professionalisierung dieser Investoren wird dieses
Geschäftssegment perspektivisch auch für größere Institute immer interessanter.
Die Anforderungen an eine Fremdkapitalfinanzierung vielschichtig. Für das Geschäft ist eine detaillierte lokale
Kenntnis essenziell. Eine zunehmende Unternehmensgröße und steigende Professionalisierung innerhalb dieser
Kundengruppe erhöhen die Anforderungen. Weiter ist von besonderer Bedeutung, die eigenen Prozesse sowie die
Schnittstellen zum Kunden optimal zu gestalten und somit unnötige Zeitverzögerungen zu verhindern. Zeit stellt in der
Projektentwicklung einen kritischen Faktor dar. Deshalb arbeiten Immobilienentwickler zunehmend mit Eigenmitteln,
um interessante Objekte in kürzester Zeit zu erwerben und somit vom Markt zu nehmen.
37
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Für Bauträger als Kunden der Banken sind besonders auch Produkte im Zahlungsverkehrsbereich interessant, um die
Zahlungsströme zwischen Kunde und Bauträger während der Bauphase transparent abzubilden. Abgesehen davon
sind sie auch klassische Finanzierungskunden, wobei sich viele Banken in Anbetracht der komplexeren Risikostruktur
bei der Abbildung von Geschäften ebenso wie bei Immobilienentwicklern schwertun. Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind daher häufig ihr natürlicher Partner.
Starke Finanzierungspartner, die eine Finanzierung innerhalb eines kurzen, definierten Zeitrahmens sicherstellen
können, gewinnen für Immobilienentwickler in diesem sehr kompetitiven Marktsegment an Bedeutung. Gerade im
Kundensegment der Immobilienentwickler können sich Banken mithilfe eines durchdachten und speziell auf die
Bedürfnisse ihrer Kunden ausgerichteten Angebots differenzieren. Dies erfordert jedoch ein tiefes Verständnis der
spezifischen Dynamik des Geschäftsmodells durch die Bank. Sie muss ihren Kunden und seine Bedarfe in der Tiefe
durchblicken und reagieren.
Die Risikostruktur ist bei einer nichtbestehenden Immobilie eine grundsätzlich andere und die Analyse komplexer, da
mehr Annahmen über künftig eingehende und ausgehende Geldströme getroffen werden müssen. Als Sicherheit kann
außerdem lediglich das Grundstück dienen. Einige Banken sind bei diesem Geschäft daher zurückhaltend, wobei die
derzeitigen Marktverhältnisse auch das Geschäft mit den Bauträgern sehr attraktiv machen.
4.6
Private professionelle Investoren – Vermögenssicherung im Fokus
>
>
>
Vermögenssicherung steht stärker als in der Vergangenheit im Fokus der privaten professionellen
Investoren und führt zu erhöhter Aktivität im Immobiliensektor
Bestlagen stehen als Mittel zur Risikominimierung im Fokus – eine Veränderung des Zinsniveaus
lässt eine Veränderung des Investitionsfokus erwarten
Ein hoher Anteil an Eigenkapital steigert Reaktivität und stärkt Verhandlungsposition – Fremdkapital
wird selektiv und auch zunehmend nach Kauf der Immobilie aufgenommen
Das Segment der privaten professionellen Kunden deckt ein breites Spektrum ab. Vom lokalen Investor vor Ort, der
einige Mietshäuser besitzt, bis zu Family Offices mit mehreren hundert Millionen EUR Anlagevermögen ist alles
vertreten. Insgesamt stellt dieses Segment eine zunehmend aktive und immer noch wenig im Fokus stehende
Investorengruppe innerhalb des gewerblichen Immobilienmarkts dar.
Durch den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten mit aktiven Risiko-Rendite-Profilen ist diese Gruppe
insbesondere in den letzten Jahren sehr aktiv. Studien zum Investitionsverhalten von Family Offices belegen, dass
fast 90 Prozent der Family Offices direkt in Immobilien investieren. Gerade Mehrfamilienhäuser werden von dieser
Investorengruppe gekauft. Die verstärkte Präsenz am Markt lässt sich anhand überdurchschnittlich steigender
Immobilienpreise in diesem Segment ableiten. In 2014 erhöhten sich die Preise für Mehrfamilienhäuser um ca.
7,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Betrachtet man den gleichen Zeitraum von 2012 auf 2013, ist eine
Preissteigerung von lediglich 4,8 Prozent zu verzeichnen.
Ebenso wie die sonstigen institutionellen Investoren, erwarten wir bei dieser Gruppe einen Rückgang des
Engagements in Immobilien, sobald eine Änderung des Zinsniveaus eintritt. Immobilien werden weiterhin zur
Beimischung im Portfolio interessant sein, aber weniger stark als heute.
38
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Auf der Finanzierungsseite verfügen die privaten professionellen Investoren häufig über substanzielle
Eigenkapitalanteile, was sie auf der einen Seite relativ unabhängig macht, auf der anderen Seite besonders attraktiv
als Fremdkapitalnehmer. Teilweise werden Fremdkapitalstrukturen im Nachhinein aufgebaut, um die
Kapitalausnutzung attraktiv zu gestalten. Ansprechpartner für die privaten professionellen Investoren, die
normalerweise zuerst in der Nähe ihres heimischen Umfelds investieren, sind in vielen Fällen die regional aktiven und
relativ persönlich agierenden Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Dies resultiert aus den begrenzten
Einzelticketgrößen. Sie führen dazu, dass diese Investoren durch das Raster der großen gewerblichen
Immobilienfinanzierer fallen, auch wenn das Gesamtengagement am Ende umfangreich ist.
Die großen privaten professionellen Investoren agieren zumeist über Family Offices. Sie werden auch bei den Banken
in den Family-Office-Bereichen betreut. Hier fehlt oft eine frühzeitige Abstimmung und Einbeziehung der gewerblichen
Immobilienfinanzierung, um dieses Geschäft im eigenen Haus zu halten. Interne Verrechnungsmechanismen und
Prozesse innerhalb der Banken sind oft nicht darauf ausgerichtet, diese zu incentivieren.
39
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
5.
Und wer finanziert das alles? – Fremdkapitalgeber im Spannungsfeld zwischen
Wettbewerbsdruck, Kundenanforderungen und Renditeanspruch
>
>
>
>
>
Anbieterlandschaft hat sich nach der Finanzkrise neu sortiert – anstelle eines Verkäufermarkts sind
seit ca. zwei Jahren wieder viele Wettbewerber im Markt, die sich einen Kampf um die Finanzierungen
liefern
Sowohl spezialisierte Finanzierer als auch Universalbanken sind wichtige Player im Markt
Lokale Institute mit wichtiger Rolle vorwiegend im kleinteiligen Marktsegment – auf den Gesamtmarkt
bezogen ca. 40 Prozent
Margenanforderungen sinken, Risikobereitschaft steigt – Kunden, Objekte, Größenklassen und
Regionen als wesentliche Differenzierungsfaktoren
Hype um alternative Fremdkapitalgeber wie Versicherungen, Pensionskassen – zukünftige Bedeutung
voraussichtlich nur in eng abgegrenzten Teilsegmenten gegeben
Markttrends insbesondere im soziologischen und ökonomischen Bereich, die Entwicklung in den Objektkategorien
sowie die damit verbundenen strategischen Ziele der Investoren sind die Kerntreiber der Aktivitäten im gewerblichen
Immobilienmarkt. Die Auswirkung dieser Einflussfaktoren ist dabei je Marktsegment und Region äußerst
unterschiedlich. Die Fremdkapitalgeber-Landschaft trägt dieser Tatsache durch ein hohes Maß an Differenzierung in
Aufstellung und Geschäftsfokus zwischen den einzelnen Bankengruppen Rechnung. Die Erschließung alternativer
Fremdkapitalquellen durch die Investoren ist jedoch für die traditionell in der Immobilienfinanzierung tätigen Banken
ein Thema, das die letzten Jahre geprägt hat. Der Wettbewerb wird nicht nur innerhalb der Gruppe der traditionellen
Banken härter, auch von außen weht ein stärkerer Wind. Dieser ist zunehmend geprägt durch die
Fremdkapitalbeschaffung über den Kapitalmarkt, die aus einem Anlagenotstand resultierenden Markteintritte von
Pensionskassen oder Versicherungen, die als Fremdkapitalgeber zur Verfügung stehen möchten, oder gar das
Aufkommen von Kreditfonds.
Abbildung 18: Spektrum von Finanzierern am Markt für gewerbliche Immobilieninvestoren mit Marktanteilen am Bestand 2014
Hypothekenbanken
Geschäftsbanken
Landesbanken
22%
16%
18%
Finanzierer
Auslandsbanken/Nicht-Banken
2%
2%
Förderinstitute
40%
Sparkassen und
Genossenschaften
xx%
Marktanteil der jeweiligen Finanzierergruppe in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Quelle: Verband der deutschen Pfandbriefbanken; Unternehmensdaten; Roland Berger Strategy Consultants
40
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Ein Blick auf den Hypothekenbestand der großen deutschen Institute zeigt, dass die Helaba und die Aareal Bank ihren
Bestand an Hypotheken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung deutlich ausgebaut haben, um ihre Position zu
verteidigen. Einzig die pbb verzeichnet ebenfalls einen spürbaren Rückgang ihres Portfolios von 2012 auf 2013, der im
Wesentlichen ihrer Neuausrichtung geschuldet ist. In Bezug auf das Wettbewerbsumfeld ist die Wahrnehmung im
Markt jedoch, dass "mehr neue Akteure in den Markt eintreten wollen, als ihn zu verlassen".
Abbildung 19: Hypothekenbestand ausgewählter gewerblicher Immobilienfinanzierer in Deutschland [Mrd. EUR ]
21,0 20,7
2012
16,9
14,5
2013
15,6
14,0
11,0
15,2
13,9 14,1
12,0
13,4
9,5 9,4
7,4 7,6
LBBW 1) Bayern LB
PBB
1) Enthält auch private Baufinanzierung
Helaba Berlin Hyp DG Hyp2)
HSH
Deutsche
Hypo
5,2 5,5
5,3 5,3
DKB
NordLB
3,3 3,7
Aareal
2) Um private Baufinanzierung bereinigt
Quelle: Verband der deutschen Pfandbriefbanken; Unternehmensdaten; Roland Berger Strategy Consultants
Insgesamt herrscht ein hoher Wettbewerbsdruck im Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung, der sich von
einem Nachfragemarkt in einen Angebotsmarkt gedreht hat. "Im Moment wird der Markt mit Fremdkapital überflutet,
wir können uns die Banken aussuchen", sagt ein Investor im Rahmen der geführten Experteninterviews. Von sehr
restriktiven Niveaus um ca. 60 Prozent in den letzten Jahren kommend, wird man in den nächsten Jahren wieder mehr
Transaktionen mit Beleihungs-Ausläufen bis zu 80 Prozent sehen. Einige Interviewpartner berichten bereits heute,
dass bei LTVs um die 75 Prozent und dreistelligen Millionenbeträgen manche Banken eine Finanzierung bereitstellen
möchten. Insgesamt kann man eine Entwicklung von einem nachfragegetriebenen Markt in einen
angebotsgetriebenen Markt beobachten. "Kreditinstitute bewegen ihr Geschäft gegenwärtig in drei Richtungen: Marge
runter, LTVs rauf und Fokus auf neue Standorte und Asset-Klassen", fasst ein Interviewteilnehmer die Entwicklung
zusammen.
Momentan zeigt sich, dass unterschiedliche Lehren aus der vergangenen Krise gezogen wurden. Einige Institute
sehen ihre Hausaufgaben intern als gemacht und gehen den Markt mit aggressiven Konditionen an, um gezielt
Volumina in dem gegenwärtig positiven Marktumfeld aufzubauen. Andere hingegen sind weiterhin stark risikoavers
und lehnen Anfragen ab.
41
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Die erzielbaren Margen auf den Bestand liegen gemäß unserer Analyse zwischen 50 bp und 200 bp, wobei
Wohnobjekte in der Regel margenschwächer sind und der Margenabstand im Wesentlichen durch den Loan-to-Value
(LTV) getrieben wird. Bezogen auf das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt die durchschnittliche Bruttomarge ca.
120 bp, das heißt, mit der Finanzierung des ausstehenden Volumens werden in Deutschland etwa 6-7 Mrd. EUR
verdient.
5.1
Hypothekenbanken – Immobilienfinanzierung als Geschäftszweck
>
>
>
Hypothekenbanken stellen knapp 100 Mrd. EUR Kreditvolumen in der gewerblichen
Immobilienfinanzierung
Fokus der Hypothekenbanken auf größere Tickets, auch längerlaufende Finanzierungen möglich
Eine Diversifizierung in andere Marktsegmente wird wichtiger Teil der Strategie
Mit einem Kreditvolumen von ca. 100 Mrd. EUR stellen Hypothekenbanken 18 Prozent des Marktes der gewerblichen
Immobilienfinanzierung dar. Kernakteure in dieser Kategorie sind die Aareal Bank, Berlin Hyp, DG Hyp und pbb.
Klassischer Geschäftsschwerpunkt der Hypothekenbanken ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Traditionell
haben sie sich auf die Finanzierung von großvolumigen Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen mit
Ticketgrößen ab 20 Mio. EUR fokussiert und hier in der Vergangenheit eine tiefe Expertise entlang verschiedener
Objektkategorien, Standorte, Finanzierungsstrukturen und weiterer Besonderheiten aufgebaut.
Einige Institute aus diesem Segment waren durch die vergangene Finanzkrise und deren Auswirkungen auf den
Immobiliensektor angeschlagen. Nach dem Ausscheiden einiger Akteure und der Restrukturierung anderer ist dieser
Prozess nun weitgehend abgeschlossen.
Hypothekenbanken zeichnen sich durch ihre Spezialisierung auf gewerbliche Immobilieninvestoren aus. Durch ihre
günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten, insbesondere über den Pfandbrief, können sie auch langfristige
Finanzierungsstrukturen in größeren Volumina stemmen und sind daher vor allem für kommunale sowie für
kapitalmarktorientierte Investoren Kernansprechpartner.
Ihr fokussiertes Geschäftsmodell stellt aber auch eine der Kernherausforderungen der Hypothekenbanken dar. Sie
haben limitierte Möglichkeiten, integrierte Produktangebote zu schaffen. Darüber hinaus sind sie durch diese
Fokussierung nicht in der Lage, andere Produkte als Substitute einzusetzen, wenn der Goldrausch im
Immobilienmarkt nachlässt. Sie müssen daher in erster Linie einen Fokus auf Kundenbindung legen, um
sicherzugehen, dass sie auch in einem weniger aktiven Marktumfeld auskömmliche Erträge erwirtschaften. Über
Diversifikationsmöglichkeiten sollte ebenfalls nachgedacht werden.
5.2
Geschäftsbanken – integriertes Angebot und ganzheitliche Betreuung
>
>
>
Geschäftsbanken stellen ca. 22 Prozent des Marktes
Vermehrte Rückkehr in den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung sichtbar
Das Angebot einer breiten Produktpalette bedingt gesteigerte Aktivität im Markt
42
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
>
Neue Strategien stellen zunehmend einen starken Service und umfassendes Know-how in den Fokus
Auf Seiten der Geschäftsbanken dominieren Großbanken wie die UniCredit, die Commerzbank und die Deutsche
Bank das Segment, zusätzlich jedoch umfasst es eine Vielzahl von kleineren und mittelgroßen Privatbanken. Einige
Geschäftsbanken hatten sich zeitweise ganz oder fast ganz aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung
zurückgezogen. Aufgrund einer positiven Marktentwicklung ist die Mehrheit dieser Institute nun zurück. Angesichts
ihres gesamthaften Produktportfolios können sie Investoren als Hausbank dienen und ihnen sämtliche
Dienstleistungen zur Verfügung stellen.
Die Strategien der Geschäftsbanken unterscheiden sich im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung deutlich.
Einige Marktakteure verringern ihre Portfolios kontinuierlich. Andere sind in diesem Marktbereich sehr aktiv und bauen
ihr Geschäft stetig aus. Ebenso gibt es jedoch Institute, die nach einem anfänglichen Abbau die gewerbliche
Immobilienfinanzierung als Geschäft wiederentdeckt haben. Dazu zählt die Commerzbank, die das Portfolio der
Eurohypo kontinuierlich abgebaut hat. Allerdings ließ sie Ende Dezember 2014 vermelden, dass 2016 einige
ausgesuchte Teile des Portfolios in das Kerngeschäftsfeld der Mittelstandsbank transferiert werden sollen, wo bereits
ein vorsichtiger Wiedereinstieg in das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft stattgefunden hat.
Die Geschäftsbanken decken die weiteste Spanne von gewerblichen Investoren ab, häufig allerdings über
verschiedene Bereiche. So treten sie im Retail-/Gewerbekundensegment mit den Sparkassen und
Genossenschaftsbanken in Konkurrenz und verfügen meist über separate Einheiten für die großen Strukturierungen.
Potenziell sind sie auch in der Lage, Querverbindungen zu anderen Dienstleistungen für bestimmte Investoren zu
schaffen, zum Beispiel durch eine Abstimmung von Family-Office-Strategien mit Immobilienstrukturierungen.
In der Praxis gibt es oft organisatorische Trennungen, die dazu führen, dass Cross-Selling-Potenziale nicht
ausreichend ausgeschöpft werden. Im aktuellen Wettbewerbsumfeld wird die Herausforderung für die
Geschäftsbanken darin bestehen, ihre gute Ausgangslage besser zu nutzen, um dem Kampf um niedrige Margen
attraktive integrierte Angebote gegenüberzustellen.
5.3
Landesbanken – mit großvolumigen Tickets zentrale Akteure des Marktes
>
>
>
>
Nach den überwundenen Krisenjahren stellen die Landesbanken erneut zahlreiche Top-Player im
Markt
Insgesamt beträgt das Finanzierungsvolumen durch die Landesbanken ca. ca. 80-85 Mrd. EUR
Fokus liegt auf Ballungszentren und auf einem breiten Produktangebot
Die Prozessoptimierung zur Steigerung von Schnelligkeit und Verlässlichkeit gewinnt an Bedeutung
Landesbanken waren vor wie nach der Krise 2008/2009 zentrale Akteure der gewerblichen Immobilienfinanzierung,
die große Strukturierungstransaktionen durchführen. Sie sind es auch heute noch und stellen insgesamt 16 Prozent
des Marktes. Einige Häuser, wie die LBBW, die Helaba und die HSH betreiben das Geschäft ausschließlich selbst,
andere wie die BayernLB und die NordLB auch über Töchter.
Anders als viele Wettbewerber verfügen die Landesbanken nicht über ein dichtes Filialnetz und sind zumeist nur in
wenigen Städten in Deutschland mit kleinen Vertriebsbüros vertreten. Ihre Finanzierungen bewegen sich im Bereich
ab ca. 30 Mio. EUR und legen den Fokus auf Ballungszentren.
43
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Aufgrund ihres hohen Spezialisierungsgrads sind sie gerade für international aufgestellte, auch kapitalmarktorientierte
Investorengruppen gute Ansprechpartner. Eine bedeutende Herausforderung für Landesbanken liegt wie für
Geschäftsbanken auch darin, Cross-Selling-Potenziale beispielsweise in Bezug auf DCM und ECM effektiv zu nutzen.
Ein großer Investor sieht bereits einen Trend, diese Aufgabe für Banken selbst zu erledigen, wenn diese das nicht
selbst schaffen. In diesem Fall werden die professionellen Investoren die Banken in ihre Prozesse zwingen oder sich
andere Finanzierungsquellen direkt am Kapitalmarkt sichern.
Wegen ihrer extrem unterschiedlichen Erfahrungen in der Finanzkrise ist auch die Positionierung der Landesbanken in
der gewerblichen Immobilienfinanzierung sehr divergierend. Die Helaba behauptet sich seit Jahren als Marktführer
und tat dies auch im Verlauf der Krise, während Akteure wie die HSH Nordbank nach internen Restrukturierungen nun
wieder zurückgekehrt sind.
Der langfristige Erfolg der Landesbanken in einem derart umkämpften Umfeld wird von ihrer Fähigkeit abhängen,
gewachsene Kundenbeziehungen mit effizienteren Abläufen zu kombinieren. Die Landesbanken können sich trotz des
zunehmenden Wettbewerbs nach wie vor unter den Top-Transaktionen im deutschen Immobilienmarkt positionieren.
Im Jahr 2013 war die LBBW Immobilien in die sechstgrößte Gewerbeimmobilien-Transaktion der Hofstatt (München)
mit einem Volumen von 410 Mio. EUR involviert. Im Bereich der Wohnimmobilien konnte die BayernLB die
zweitgrößte Transaktion über einen 92-Prozent-Anteil an der GBW mit 32.000 Wohneinheiten und einem Volumen von
2.450 Mio. EUR begleiten.
5.4
Förderinstitute – Wohnraumförderung als Auftrag
>
>
>
>
>
Förderinstitute waren auch während der Finanzkrise stabile Marktakteure
Sie besetzen mit ca. 2 Prozent eine Nische des Marktes
Die Abgrenzung durch attraktive Förderangebote ist aufgrund des aktuellen Zinsniveaus zunehmend
schwierig
Die Abgrenzung durch attraktive Förderangebote ist aufgrund des aktuellen Zinsniveaus zunehmend
schwierig
Die Definition des zukünftigen Geschäftsmodells ist die Herausforderung für die nächsten Jahre
Die Förderinstitute sind mit ca. 11 Mrd. EUR ein wichtiger Akteur im Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung.
Der Fokus der Finanzierung liegt klar auf Wohnobjekten, die dem Förderauftrag der Wohnraumförderung entsprechen.
Im gewerblichen Bereich haben sich insbesondere die Landesförderinstitute stark positioniert und agieren zumeist als
Partner anderer Finanzinstitute.
Immobilienförderung und -finanzierung gehört bei den meisten Förderinstituten zum Kernauftrag. Sie waren im
Rahmen ihres Förderauftrags auch in der Finanzkrise konstant als Fremdkapitalgeber präsent und verzeichneten
dadurch positive Effekte, während andere Banken sich zurückziehen mussten. Nun sehen sich die Förderinstitute
zunehmend gestiegenen Anforderungen des Marktes gegenüber, dem sie durch Straffung der Prozesse und
Professionalisierung zu begegnen versuchen.
Infolge ihres strikten Auftrags und häufig strenger Risikoauflagen sowie ihres angesichts des niedrigen Zinsniveaus
deutlich reduzierten "Fördereffekts" sind ihre Volumina eher stabil bzw. rückläufig.
44
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Für die Förderinstitute stellt sich für die nächsten Jahre die Frage, welche Segmente förderungsbedürftig und -würdig
sind, wobei aufgrund sinkender Zuschüsse auch gleichzeitig ein positiver Ertragseffekt für das Förderinstitut
erforderlich ist, um weiterhin Leistungen zur Verfügung stellen zu können. Insofern sollten die Förderinstitute
überlegen, ob neue Bereiche wie die Finanzierung von Pflege- und Seniorenheimen oder auch Förderprogramme für
die energetische Sanierung gewerblicher Immobilien wichtige Geschäftsgebiete für die Zukunft sein werden.
5.5
Sparkassen und Genossenschaftsbanken – Platzhirsche im kleinvolumigen und lokalen
Geschäft
>
>
>
>
Sparkassen und Genossenschaftsbanken stehen für ein Finanzierungsvolumen von ca. 210-220 Mrd.
EUR
Lokale Expertise und Verankerung sind ein starkes Argument für eine solide Marktposition
Bei geringen Transaktionsvolumina mit attraktiven Margen kann eine starke Positionierung im Markt
verteidigt werden
Ein steigender Wettbewerb durch große Institute ist in klassischen Sparkassen- und
Genossenschaftskunden-Segmenten zu beobachten
Das Finanzierungsvolumen von Sparkassen und Genossenschaftsbanken ist wegen der Granularität des Sektors
intransparent. Es umfasst insgesamt ca. 210-220 Mrd. EUR und stellt somit den größten Teil des Marktes.
Traditionell sind die Sparkassen besonders stark in der lokalen Wirtschaft verankert und damit auch in der lokalen
Bauwirtschaft. Sie verfügen über langjährige Geschäftsbeziehungen mit lokalen Investoren und ausgeprägte Kenntnis
über lokale Besonderheiten. Insbesondere im Geschäft am unteren Ende des Spektrums der gewerblichen Investoren,
Volumina betreffend, können sich die Sparkassen und Genossenschaftsbanken gut positionieren. Dort ist die
Preissensitivität auf Kundenseite häufig geringer und attraktive Margen sind weiterhin möglich. Künftig wird viel Wert
auf Kontinuität in der Betreuung und Verlässlichkeit im Prozess gelegt.
Im Bereich der Finanzierung von öffentlichen Gebäuden und öffentlichem Wohnraum sind sie ebenfalls stark vertreten.
Sie arbeiten hier eng mit den Kommunen zusammen. Allerdings sind leichte Verschiebungen zu erkennen, da einige
Kommunen inzwischen ihr Immobilienmanagement professionalisieren und teilweise sogar in Spezialfonds einbringen.
Es zeigt sich, dass besonders das Segment kleiner gewerblicher Investoren als Kunden der Finanzinstitute – wenn
auch schwer zu erobern – dennoch interessant für die großen Marktteilnehmer sein kann, wenn ihnen Finanzierungskunden im klassischen Segment ausgehen. Dies wird bereits wahrgenommen und umgesetzt, wie die Rückmeldung
vieler Sparkassen bestätigt, die über einen zunehmenden Druck durch neue Mitbewerber berichten. Um dieser
Entwicklung entgegenzuwirken, sind eine enge Kundenbeziehung, lokale Marktkenntnis und umfassende Betreuung
so wichtig wie selten zuvor. Gleichzeitig gilt es, Effizienz zu erhöhen, um die wachsenden Kosten insbesondere
aufgrund regulatorischer Vorschriften kompensieren zu können.
Auf der anderen Seite stehen die Sparkassen und Genossenschaftsbanken aufgrund ihrer begrenzten Größe, was
Kosten- und Prozesseffizienz betrifft vor besonderen Herausforderungen. Auch die Umsetzung von regulatorischen
Anforderungen ist für sie besonders aufwendig. Gleichzeitig ist bei vielen Investoren ein Trend zum Wachstum und zur
Professionalisierung zu beobachten. Die lokalen Institute müssen sich entsprechend weiterentwickeln, wenn sie diese
Kunden nicht verlieren wollen.
45
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
5.6
Internationale Institute – deutscher Markt lockt mit stabiler Nachfrage
>
>
>
Die Sicherheit und Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts motiviert den Markteintritt
internationaler Institute – sie stellen immer noch eine kleine Größe von ca. 2 Prozent des Marktes dar
Deutscher Immobilienfinanzierungsmarkt ist für neue Akteure schwer zugänglich
Das Angebot von bisher wenig vertretenen, kapitalmarktnahen Produkten stellt ein mögliches
Differenzierungsmerkmal dar
Der deutsche Bankenmarkt ist für internationale Institute in fast allen Segmenten traditionell schwer zu erobern. Einzig
im Bereich der großvolumigen Transaktionen, insbesondere auch bei Beimischung kapitalmarktnaher Produkte
positionieren sich die internationalen Investmentbanken. Der mangelnde Zentralisierungsgrad, die hohe Granularität
der Akteure und die lokale Verbundenheit ganzer Investorenklassen erschweren den Markteintritt für
Geschäftsbanken. Hinzu kommen im Vergleich zu anderen EU-Staaten niedrige Margen, welche die Attraktivität des
deutschen Marktes einschränken. In den von Roland Berger Strategy Consultants geführten Interviews zeigt sich,
dass "das Geschäft bis ca. 50 Mio. EUR [Dealvolumen] stark in deutscher Hand [ist] – danach stehen jedoch auch
viele internationale Kapitalgeber zur Verfügung, gerade im dreistelligen Millionenbereich". Insgesamt kann von einem
Finanzierungsvolumen von ca. 11 Mrd. EUR ausgegangen werden.
Dennoch entscheiden sich immer mehr internationale Banken, gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland
anzubieten, weil die Investoren hier als relativ solide und die zu finanzierenden Immobilien als wertstabil gelten.
Gerade im Sinne der Risikodiversifikation eines Gesamtportfolios ist Deutschland daher hoch attraktiv. Die Deutsche
Bundesbank zeigt in ihren Statistiken, dass die Niederlassungen internationaler Kreditinstitute in Deutschland ihr
Engagement im Bereich der Gewerbeimmobilien von 940 Mio. EUR im Jahr 2008 auf knapp über 1 Mrd. EUR im Jahr
2013 erweitern und somit 0,41 Prozent am gesamten Finanzierungsvolumen (2013) ausmachen. Im Bereich der
Wohnimmobilien haben die Auslandsinstitute ihr Engagement von ca. 10 Mrd. EUR im Jahr 2013 und stellen somit
insgesamt ca. 2 Prozent am Gesamtmarkt.
Zwei weitere Faktoren erhöhen zudem die Attraktivität des deutschen Marktes in ausgewählten Segmenten: Deutsche
Investoren haben Nachholbedarf, was die Nutzung von Kapitalmarktinstrumenten und komplexeren
Finanzierungsformen betrifft. Hier sind die internationalen Banken erfahren und erheblich flexibler als deutsche
Institute. Weiter zeichnet sich ein deutlicher Trend ab, dass immer mehr internationale Investoren auf dem deutschen
Immobilienmarkt aktiv sind, um dort sichere Investitionen zu tätigen. Die internationalen Banken folgen ihren Kunden
in den deutschen Markt
5.7
Nichtbanken – aktuelles Phänomen im Zuge der Niedrigzinspolitik
>
>
>
Das Niedrigzinsumfeld und die Suche nach Rendite treiben einige Marktakteure in die
Fremdkapitalvergabe
Einzelne Unternehmen bauen vermehrt bankähnliche Strukturen auf
Die Übernahme von Kreditportfolios von Finanzinstituten ermöglicht Nichtbanken eine schnelle
Partizipation
46
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Nichtbanken als gewerbliche Immobilienfinanzierer sind der intransparenteste und heterogenste Teil der deutschen
Finanzierungslandschaft.
Darunter fallen Privatleute und Family Offices, die insbesondere im Bereich der Projektentwicklung Finanzierungen
bereitstellen. Banken halten sich hier nach wie vor eher zurück, da die Komplexität aus Immobilienbewertung sowie
Cashflow-Analyse und die damit verbundenen fundamental anderen Risikostrukturen gescheut werden.
Ein zunehmend aktiver Akteur sind die Versicherer, die "vermehrt in allen Rollen, ob Investor, Fondsanbieter oder
eben auch Finanzierer, auftreten", wie einige Interviewpartner erklären. Sie sind vor allem getrieben durch das
niedrige Zinsniveau und den Mangel an alternativen Investitionsmöglichkeiten. Da sie auch als Investoren auftreten,
agieren sie oft in integrierten Strukturen. Sie finanzieren aber durchaus auch Fremdinvestoren und treten damit in
direkte Konkurrenz zu den Banken. Einige große Versicherungsunternehmen, darunter auch die Allianz, stellen sich
wie Banken auf, um die Fremdkapitalvergabe bestmöglich zu gewährleisten und an diesem Markt zu partizipieren. Sie
nutzen dabei bereits vorhandenes internes Know-how aus klein-volumigem Geschäft. Andere, kleinere Versicherer
gehen Partnerschaften mit Banken ein, die nach dem "originate-to-distribute"-Modell Immobilienfinanzierungen
initiieren, um die ausgegebenen Kredite später an den Versicherer zu übertragen. Solange das Zinsniveau so niedrig
bleibt, wird diese Finanzierergruppe auch weiterhin sehr aktiv sein. Direkte Marktpräsenz werden sie allerdings
vermutlich nur im Segment sehr großvolumiger Transaktionen haben.
Für Banken stellt sich in Bezug auf Nichtbanken die Frage, wie sie deren Geschäftsmodelle oder Produkte
internalisieren können. Mezzanine und Projektfinanzierungen kommen infrage, sind aber auch mit deutlich anderen
und höheren Risikoprofilen versehen. Gerade Mezzanine werden vermehrt von Immobilienentwicklern nachgefragt,
aber von Banken kaum angeboten. Ihre Stelle besetzen heute spezialisierte Investmentboutiquen.
47
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
6.
Jetzt die Weichen für die Zukunft stellen – wie können Banken heute eine starke
Positionierung für die nächsten Jahre sichern?
Schon heute können sich die Immobilienfinanzierer nur durch ein hohes Maß an Effizienz und Vertriebseffektivität im
hart umkämpften Markt positionieren. Es sei denn, sie wollen den wenig empfehlenswerten Weg von Preiskämpfen
und Quersubventionen unprofitabler Transaktionen wählen. Gegenwärtig gibt es bereits Unterschiede im Hinblick auf
die Positionierung der Immobilienfinanzierer. Das bezieht sich sowohl auf Kundensegmente und regionale
Schwerpunkte als auch auf die Frage, ob der Fokus eher auf hohe Geschwindigkeit und Kundennähe gelegt wird, um
auskömmliche Margen und Risikoprofile abzubilden, oder ob eine Preisführerschaft angestrebt wird, um Marktanteile
zu gewinnen.
Alle Finanzierer müssen sich heute in einem umkämpften Marktumfeld positionieren und gleichzeitig auf eine
Veränderung der makroökonomischen Umstände vorbereiten, die den Markt zurzeit beflügeln. Die optimale
Ausrichtung von Strategie, Produktstrukturen und Prozessen wird zum entscheidenden Faktor, um weiterhin
erfolgreich gewerbliche Immobilienfinanzierung betreiben zu können.
Abbildung 20: Übersicht Handlungsempfehlungen
6.1
Wie sind die FK-Geber von
den Trends im gewerblichen
Immobilienmarkt betroffen?
6.2
Wie ist das konkrete
Institut strategisch
positioniert?
6.3
Welche Handlungsempfehlungen
ergeben sich?
> Wie wirken Urbanisierung und
demografischer Wandel in den
Regionen?
> Welche Intensität haben die
Auswirkungen von Konjunktur
und Zinsen?
> Wie wirken politische Maßnahmen
und Digitalisierung?
> Welche Objektkategorien und
welche Investoren sind jeweils
betroffen?
> Wo ist das Institut heute
positioniert? Wie ist die
Positionierung im Vergleich
zum Gesamtmarkt?
> Was sind strategische Ziele des
Instituts? Welche Produkte oder
Segmente wären noch
interessant?
> Was sind die Key Success Factors
im Marktsegment, das das
Zielsegment ist?
> Wie kann die Kundenbindung
durch ein besseres
Kundenverständnis erhöht
werden?
> Was ist das angemessene
Produktangebot und was sind
sinnvolle Produktbündel?
> Welches ist das richtige Ausmaß
von Geschwindigkeit und
Kosteneffizienz?
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants
6.1
Jeder Goldrausch endet irgendwann – man muss lediglich darauf vorbereitet sein
Das Zusammenwirken einflussreicher Trends und insbesondere die historisch einmalige Zinssituation haben zu einem
wahren Betongoldrausch im gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland geführt.
Der demografische Wandel verändert die Struktur des Lebens und Arbeitens in Deutschland nachhaltig. Ehemals
blühende Regionen werden entvölkert, der Drang auf die Städte stellt die Verwaltung vor große Herausforderungen in
48
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Bezug auf technische und logistische Infrastruktur sowie das Angebot von Wohn- und Arbeitsflächen. Gleichzeitig
verändert sich auch die Binnenstruktur der Bevölkerung. Die Zuwanderung kann das wachsende Durchschnittsalter
der Bewohner Deutschlands nur bremsen, nicht stoppen. Dies und der steigende Anteil von Single-Haushalten sowie
die höhere Fluktuation zwischen Städten und Regionen verändern die Anforderungen der Menschen besonders an die
Gestaltung, Lage und Ausstattung von Wohnungen. Der Bedarf an "Single-Wohnungen" wächst ebenso wie die
Notwendigkeit, Wohnungen altersgerecht auszustatten, um sie an eine möglichst breite Bevölkerungsschicht
vermietbar zu machen. Büro- und Handelsflächen in Wegzuggebieten stehen leer, umgekehrt herrscht weiterhin hoher
Bedarf in Ballungszentren. Für Investoren hat dieser Trend vor allem Implikationen im Hinblick auf die Ausstattung von
Neubauten oder die Gestaltung von Sanierungen. Darüber hinaus ist eine direkte Implikation der massive Preisanstieg
in Ballungszentren, der die Mietrenditen insgesamt unter Druck bringt. Auf der anderen Seite sichert der hohe Drang
auf Ballungszentren niedrige Leerstände und minimiert dadurch Ausfallrisiken. Da inzwischen die Regionen um
Ballungszentren nachziehen, ergeben sich hier ebenfalls attraktive Investitionsmöglichkeiten.
Auf den starken Andrang der Menschen auf gewisse Regionen und die damit verbundenen teilweise rasanten
Preissteigerungen reagiert die Politik zunehmend aktiv mit Regulierungsversuchen, wie jüngste Vorstöße unter den
Stichworten Mietpreisbremse und Maklerprovision oder auch Erbschaftssteuer zeigen. Die Wirksamkeit dieser
Unterfangen wird in der Branche kontrovers diskutiert. Ihre Existenz zeigt auf alle Fälle die sozialen
Herausforderungen, die mit der Marktentwicklung verbunden sind. In diesem Zuge gewinnt auch die öffentlich
geförderte Bereitstellung von Wohnraum durch Neubauten in einigen Städten wieder an Bedeutung. Implikationen der
politischen Regulierungsversuche auf Objektkategorien und damit Investoren sind derzeit begrenzt. Die Bereitstellung
bezahlbaren Wohnraums wird aber ein Thema der Politik bleiben – insofern können hier in Zukunft Eingriffe die
Struktur des Marktes verändern.
Neben diesen auch langfristig in eine absehbare Richtung wirkenden Trends haben vor allem das wirtschaftliche
Umfeld der letzten Jahre und insbesondere die Zinspolitik den Immobilienmarkt beeinflusst. Eine immer noch starke
Konjunktur in Deutschland, immer neue Exportrekorde und positive Zukunftsaussichten der Unternehmen und
Menschen heizen die Mietnachfrage an. Gemeinsam mit der gegebenen Mietnachfrage treiben die niedrigen Zinsen
private wie gewerbliche Investoren in Immobilien. Der Wettbewerb hat sich dramatisch intensiviert, was die Kaufpreise
für Investoren besonders in A-Regionen und A-Städten in die Höhe treibt und Mietrenditen senkt. Die Finanzierung
über Fremdkapitel ist dabei heute kein Problem. Für Investoren, deren eigentliches Geschäft Immobilien sind,
bedeutet dies eine hohe Liquidität im Markt und breiten Verhandlungsspielraum bei Volumina, Konditionen und
Covenants.
Die vergangenen zwei Jahrzehnte haben gezeigt, wie wenig die eruptiven Entwicklungen unter dem Stichwort
Digitalisierung in diesem Feld vorhersehbar sind. Was sich aber sagen lässt ist, dass die Digitalisierung zunehmend
auch Einfluss auf die Anforderung an Einkaufen, Arbeiten und Wohnen nimmt. Logistikimmobilien werden durch den
zunehmenden Online-Handel immer relevanter – entsprechende Investitionen gehen damit einher. Der steigende
Anteil von Heimarbeitsplätzen und mobilen Büros, ermöglicht durch die entsprechende technische Infrastruktur, die
wachsenden Anforderungen der Mieter an Smart-Home-Lösungen – von programmierbaren Heizungen bis zur
integrierten Steuerung der gesamten Wohnung – müssen in steigendem Maße von Investoren berücksichtigt werden.
Logistikimmobilien nehmen in ihrer Bedeutung vis-à-vis Handelsimmobilien zu, die Ausstattung von Wohnimmobilien
ändert sich und der Bedarf an Büroimmobilien wird langfristig eher zurückgehen.
Der derzeitige Goldrausch ist maßgeblich getrieben vom historisch niedrigen Zinsniveau. Dieses wird nach Prognosen
von EZB und Bundesbank sowie den Erwartungen im Markt auf absehbare Zeit von ca. zwei Jahren erst einmal
niedrig bleiben.
49
STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
In dieser Zeit wird der Wettbewerb auf ähnlich intensivem Niveau weiter stattfinden, sodass die Margen noch stärker
unter Druck geraten. Durch den zunehmenden Mangel an qualitativ hochwertigen Investitionsobjekten werden bei
günstigen Finanzierungsbedingungen auch weniger attraktive Immobilieninvestitionen in der Gesamtkalkulation eines
Investors rentabel.
Laut der Interviews und Recherchen von Roland Berger Strategy Consultants liegen die Beleihungsausläufe der
Bankfinanzierungen im Durchschnitt weiterhin bei moderaten 65 Prozent. Je nach Investorenklasse sind relativ hohe
Eigenkapitalanteile zu sehen. Wenn dies angesichts des derzeitigen Marktumfelds allerdings aufweicht, steigen die
Risiken eines bösen Erwachens nach dem Ende der Niedrigzinsphase.
Abgesehen von Änderungen des Leitzinses würde auch eine Abflachung der Konjunktur und die damit verbundene
sinkende Mietnachfrage den aktuellen Goldrausch beenden. In jedem Fall ist anstelle einer Verwerfung eher eine
langsame Abkühlung zu erwarten. Opportunistische Investoren werden sich wieder auf andere Anlageklassen
fokussieren. Investitionen, die zu knapp kalkuliert waren, insbesondere im Bauträgerbereich, werden zur
Herausforderung für die finanzierenden Banken. Ansonsten werden selbst bei sinkenden Immobilienpreisen die
Banken aufgrund der aktuellen LTV-Niveaus und des zunächst weiterhin über Mieten gesicherten Schuldendiensts
keine massiven Ausfälle zu erwarten haben. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass in den kommenden Jahren die
Kreditvergabestandards der Institute angesichts des Wettbewerbs nicht aufgeweicht werden. Statt einer solchen
Differenzierung von Wettbewerbern erscheint eine klare Definition der strategischen Ziel-Positionierung und Ableitung
entsprechender Handlungsempfehlungen als nachhaltigerer Weg, sich auch im aktuell umkämpften Markt zu
behaupten.
6.2
Welche Vorbereitungen müssen Banken heute treffen? – Die Antwort ist nicht für alle
Häuser die gleiche
6.2.1
Definition des strategischen Zielbildes des Immobilienfinanzierers
Marktanalysen und die im Rahmen der Studie geführten Interviews bestätigen, dass sich die großen
Immobilienfinanzierer nach wie vor auf Ballungsräume und Core-Immobilien fokussieren und den Markt der kleineren
Finanzierungen zwischen 5 und 20 Mio. EUR in den B- und C-Städten und B- und C-Regionen den Sparkassen und
Genossenschaftsbanken überlassen.
Angesichts der attraktiven Renditeprofile auch in diesen Märkten sowie des intensiven Kampfes um Kunden in
Ballungsräumen und der damit verbundenen niedrigen Margen von teilweise nur wenig mehr als 100 Basispunkten ist
eine klare strategische Positionierung erforderlich. Zahlreiche Interviewpartner bestätigen, dass "die Suche nach
Nischen essenziell [ist], um sich im Markt zu behaupten".
Asset-Klassen, wie Pflegeimmobilien und Hotels, die bisher von vielen Banken grundsätzlich oder de facto gemieden
wurden, gewinnen allmählich an Attraktivität. Wegen des demografischen Wandels in Deutschland und der damit
verbundenen fundamentalen Veränderung der Bedürfnisse der Bevölkerung als Mieter werden es sich weder
Investoren noch Banken auf die Dauer leisten können, diesen Markt zu ignorieren.
Auch Engagements mit der öffentlichen Hand, insbesondere in Bezug auf das Thema Stadtentwicklung und Rückbau
von Leerstandsimmobilien, sollten analysiert werden.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Die massiven Veränderungen im Wohnimmobilienmarkt hat Roland Berger Strategy Consultants bereits in der Studie
"Trends im Markt für Wohnimmobilien" vom Juli 2014 näher beschrieben. Sie wirken unmittelbar zunächst auf die
Investoren, die dem demografischen Wandel, der Urbanisierung und anderen Megatrends Rechnung tragen müssen.
Diese Veränderungen fordern aber auch die Finanzierer heraus, die Investoren auf diesem Weg zu begleiten, wenn
sie neue Marktsegmente nicht an andere Akteure verlieren wollen.
Das Analysemodell von Roland Berger Strategy Consultants dient den Finanzierern dazu, zunächst ihre spezifische
Positionierung im Markt einzuordnen sowie die aktuelle Situation und strategische Ziele im Detail zu analysieren. Das
Modell hilft dabei, die Komplexität des Marktes in die einzelnen Dimensionen zu zerlegen und so diskutierbar zu
machen. Auf dieser Basis kann eine Zielpositionierung für das Institut entwickelt werden.
Abbildung 21: Analysemodell gewerblicher Immobilienfinanzierung
OBJEKTKLASSEN
Kommunale/
Kirchliche
INVESTORENGRUPPEN
Kapitalmarktorientierte
Fonds
Sonstige
Institutionelle
Immobilienentwickler
Private
Professionelle
Wohnen Büro Handel Logistik Pflege
Hotel
Quelle: Roland Berger Strategy Consultants
6.2.2
Klarheit über Key Success Factors in jedem Segment als Basis für Erfolg
Auf Grundlage der Einordnung eines Instituts in das Analysemodell müssen für jeden im Fokus stehenden Quadranten
in der Matrix die Key Success Factors definiert werden. Sie sind die Basis für die Ableitung von Betreuungsmodell,
Produktangebot und Effizienzanspruch.
So muss ein Institut, das Wohnimmobilien als Objektkategorie finanziert, in Abhängigkeit der jeweiligen Investoren als
Kundengruppe die wesentlichen Differenzierungsmerkmale ableiten. Bei kapitalmarktorientierten Kunden mag es eher
die Möglichkeit eines integrierten Produktangebots sowie die Geschwindigkeit und Fähigkeit sein, große Tickets
anzubieten. Bei kommunalen Wohnungsunternehmen wird der Preis ausschlaggebend sein. Bei Bauträgern und
Entwicklern hingegen ist ein Verständnis der besonderen Cashflow-Strukturen essenziell.
In Abhängigkeit der verfügbaren Möglichkeiten und Fähigkeiten kann systematisch der erforderliche
Anpassungsbedarf und die damit verbundenen Kosten definiert werden, um auf diese Weise das Zielbild für ein
spezifisches Institut zu validieren.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
6.3
Handlungsempfehlungen für Institute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
6.3.1
Kundenbindung durch ein besseres Verständnis des Kunden
Auf Basis der Festlegung der Strategie des Immobilienfinanzierers ist die Frage zu klären, wie die als Zielkunden
definierten Investorengruppen optimal betreut werden können. Dabei ist sowohl die Art der internen Aufstellung von
Relevanz als auch die grundsätzlichere Thematik der ausreichenden Expertise nicht nur in Bezug auf Produkte,
sondern vor allem in Bezug auf Objektkategorien und Geschäftsmodelle der Investoren.
Investoren, die im Rahmen der Studie befragt wurden, wiesen auf ein zum Teil mangelndes Verständnis ihrer
Strategie und ihres Geschäftsfelds durch die Banken hin, das zusammen mit zunehmend zerklüfteten Prozessen
innerhalb der Banken und wechselnden Ansprechpartnern im Laufe des Prozesses die Verhandlungen erschwert.
Gerade für die größeren Häuser stellt dies einen massiven Wettbewerbsnachteil dar. Einige Investoren berichten
jedoch auch von nicht ausreichender Analyse der Objekte. "Viele haben Immobilien, die sie finanzieren, nie von innen
gesehen", fasst ein Investor zusammen.
Heute sind die meisten Institute nach Regionen aufgestellt, was seine Berechtigung darin findet, dass das
Immobiliengeschäft ein regionales ist, die Unterschiede zwischen den Regionen fundamental sind und ein tiefes
Verständnis der lokalen Gegebenheiten erfordern. Gerade für die Betreuung und Zusammenarbeit mit zunehmend
professionalisierten Investorengruppen, wie kapitalmarktorientierten Investoren, Fonds oder auch privaten
professionellen Investoren mit ihren jeweils spezifischen Bedürfnissen, empfiehlt es sich, innerhalb des Finanzinstituts
gewisse Expertisen zu entwickeln, um den Bedürfnissen dieser Kunden entsprechen zu können. Alternativ ist eine
objektspezifische Betreuung aufgrund der steigenden Diversität von investmentrelevanten Objektkategorien und deren
Besonderheiten denkbar, insbesondere bei Pflege- und Hotelimmobilien. Die Frage, ob eine Ausdifferenzierung des
Betreuungsmodells sinnvoll ist, hängt dabei von der individuellen Größe und Strategie des Finanzinstituts ab. Eine
engere Betreuung stellt hier besonders im aktuell intensiven Wettbewerb nicht sicher, dass eine Bank den Zuschlag
für eine Finanzierung bekommt, aber bewirkt, dass die Bank mitbieten kann und Zugang zum Kunden behält sowie
eine zeitnahe Risikoabschätzung leisten kann.
6.3.2
Ein angemessenes Produktangebot und sinnvolle Produktbündel als Basis für Erfolg
Die Ableitung des Zielproduktportfolios als Konsequenz der Positionierung eines Instituts innerhalb des Roland Berger
Strategiemodells muss immer auf Basis einer Orientierung an Kundenbedürfnissen erfolgen. Die mögliche
Produktpalette muss darüber hinaus dem Risikoappetit des Instituts entsprechen und abbildbar in den Systemen sein.
Darüber hinaus ist eine entsprechende Vertriebsunterstützung und Incentivierung der Mitarbeiter erforderlich.
Auf dieser Grundlage ist eine systematische Definition der Zielprodukte möglich. Klassische Finanzierungsprodukte,
die sich im Kern nur durch die geforderten Sicherheiten und Covenants unterscheiden, sind weiterhin wesentliches
Ankerprodukt der Finanzinstitute.
Wenn ein Finanzinstitut ausreichende Größe und Expertise aufweist, kann eine Integration zusätzlicher Produkte von
Vorteil sein. DCM-Produkte, (Wandel-)Anleihen, Mezzanine-Produkte oder eine stärkere Verschränkung mit anderen
Vertriebsbereichen, wie zum Beispiel Family Offices und Private Banking, sollten in diesem Zusammenhang analysiert
werden.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Insbesondere die für Banken aufgrund ihrer Größe und ihres Bedarfs attraktiven kapitalmarktorientierten Investoren
suchen Institute, die ihnen integrierte Lösungen im Sinne differenzierter Produktbündel bieten. Die Fähigkeit,
kurzfristig eine Bridge-Finanzierung bereitstellen zu können, während die Langfristfinanzierung ausgearbeitet wird,
und zusätzlich Eigenkapitalprodukte oder Mischprodukte abwickeln zu können, das Gesamtpaket beim Pricing zu
berücksichtigen und einen einheitlichen Kundenauftritt trotz der Mitarbeit unterschiedlichster Abteilungen sicherstellen
zu können, wird zum entscheidenden Erfolgsfaktor für Universalbanken.
6.3.3
Kosteneffizienz und Geschwindigkeit als Differenzierungsfaktoren
Angesichts stetig steigender regulatorischer Anforderungen kämpfen viele Finanzinstitute, trotz kontinuierlicher
Maßnahmen zur Verbesserung der Effizienz, mit Brüchen im Prozess, Doppelarbeiten und in der Folge langen
Bearbeitungszeiten von sechs bis zehn Wochen. Dabei besteht ein Spannungsverhältnis zwischen der immer höheren
Komplexität und steigenden Anforderungen an Prozessstabilität und Verlässlichkeit auf der einen und der
Notwendigkeit, schnell zu sein, auf der anderen Seite.
Waren es in den vergangenen Jahren die Belastungen aus BSA, AQR und Stresstest, so ist in der Zukunft mit großem
Aufwand resultierend aus BCBS 239 zu rechnen. Neben diesen Themen die notwendigen Effizienzen zu heben, um
wettbewerbsfähig zu sein, ist eine Herausforderung, die alle Institute betrifft.
Kleinere Institute haben hier häufig den Vorteil, dass sie aufgrund ihrer kapazitativen Begrenzungen schlankere
Berichtslinien und weniger Schnittstellen im Prozess aufweisen und damit schneller und verlässlicher in Bezug auf die
Kreditzusage sein können.
Neben der Geschwindigkeit ist vor allem die Verbindlichkeit des Prozesses, d.h. die Übereinstimmung zwischen einem
ersten indikativen "term sheet" und der Kreditzusage, für die Kunden ausschlaggebend. Je komplexer der Prozess, je
mehr Akteure und Stufen, umso schwieriger ist dies sicherzustellen. Und umso teurer wird der Prozess auch für das
Finanzinstitut. Im Vergleich zu internationalen Banken sehen einige Interviewpartner eine deutlich höhere Bürokratie
im deutschen Kreditprozess mit einem starken Fokus auf zeitintensive Wertgutachten und einer Tendenz der
Überbetonung formaler Kriterien vor inhaltlichen Erwägungen.
Die Einrichtung von Deal Teams, wie sie in einigen Instituten vorhanden sind und wo in einem frühen Stadium die
Machbarkeit und Rahmenparameter einer Transaktion vorbesprochen werden, kann Abhilfe schaffen. Sie
funktionieren allerdings nur, wenn sich alle Akteure, Markt und Marktfolge wirklich als Teil eines Teams verstehen.
Vom Vorstand bis zum Sachbearbeiter muss die Idee gelebt werden, dass die Marktfolge sich nicht nur als Kontrolleur
des Marktes versteht, sondern innerhalb des regulatorisch Möglichen auf der Suche nach einer aus Risikosicht für
Bank und Kunde tragbaren Lösung mitarbeitet. Umgekehrt gilt jedoch auch, dass der Markt ein gewisses Verständnis
für regulatorische und das Risikomanagement betreffende Limitierungen hat. Die Aussagen von Interviewpartnern im
Rahmen der Studie zeigen, dass alle Definitionen von Schnittstellen, Service-Level-Agreements und Prozessanalysen
nicht ausreichen, Geschwindigkeit zu erhöhen und Reibungsverluste sowie Konflikte zu reduzieren. Eine konsequente
Digitalisierung im Formular- und Archivierungsbereich sowie Change-Management-Initiativen zur Überwindung von
Verständnisschwierigkeiten zwischen Markt und Marktfolge sind ebenfalls essenziell.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Autoren
Dr. Markus Strietzel
Co-head Competence Center
Financial Services
[email protected]
+49 (160) 744-2244
Klaus Juchem
Partner
[email protected]
+49 (160) 744-6323
Dr. Dominik Löber
Partner
[email protected]
+49 (160) 744-6105
Dr. Viktoria Jagersberger
Senior Project Manager
Christoph Wessendorf
Consultant
Dr. Markus Strietzel verfügt über Projekterfahrung aus mehr als 19 Jahren Tätigkeit im
Bereich Financial Services und ist Experte für
Immobilienbanken. Schwerpunktmäßig arbeitet er
auf Projekten aus den Bereichen Pre- und PostMerger Integration, Kostenreduzierung und
Reorganisation.
Klaus Juchem ist seit mehr als 14 Jahren als
Berater im Bereich Financial Services mit
Schwerpunkt in der Immobilienfinanzierung und
im Firmenkundengeschäft tätig. Dabei befasst er
sich primär mit der Weiterentwicklung von
Geschäftsmodellen
sowie
aufbauund
ablauforganisatorischen Optimierungen.
Dr. Dominik Löber ist nach mehr als zehnjähriger
Erfahrung im Bereich Financial Services Experte
für Strategien im Kreditgeschäft, Kreditprozesse
und Kreditorganisation. Diese Expertise
sammelte er bei Instituten im Firmenkundengeschäft, in der Immobilienfinanzierung und in
der Absatzfinanzierung für Industriegüter.
Dr. Viktoria Jagersberger verfügt nach mehr als
acht Jahren Erfahrung im Bereich Financial
Services über umfangreiches Wissen im Bereich
Organisation und Kreditprozesse sowie Vertriebsund Produktmanagement mit Fokus auf
Firmenkundengeschäft und
Asset Based
Finance.
Christoph Wessendorf verfügt über mehrjährige
Projekterfahrung im Bereich Financial Services
mit Schwerpunkt auf Asset Based Finance und
Transaction Banking sowie auf Reorganisation
und Entwicklung von Geschäftsmodellen.
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Das Unternehmen im Profil
Roland Berger Strategy Consultants, 1967 gegründet, ist die einzige weltweit führende Unternehmensberatung
europäischer Herkunft und mit deutschen Wurzeln. Mit rund 2.400 Mitarbeitern in 36 Ländern sind wir in den global
wichtigsten Märkten erfolgreich aktiv. Unsere 50 Büros befinden sich an zentralen Wirtschaftsstandorten weltweit.
Roland Berger Strategy Consultants berät international führende Industrie- und Dienstleistungsunternehmen sowie
öffentliche Institutionen. Das Beratungsangebot umfasst die gesamte Bandbreite – von der Strategieberatung bis zur
erfolgreichen Umsetzung. Dazu zählen unter anderem neue Führungs- und Geschäftsmodelle, innovative Prozesse
und Services, Mergers & Acquisitions, Private-Equity- und Restrukturierungsprojekte sowie die Unterstützung beim
Management von großen Infrastrukturprojekten. Die Auswirkungen der Digitalisierung und Prognosen bezüglich ihres
zukünftigen Einflusses stehen dabei zunehmend im Fokus.
Im Competence Center Financial Services arbeiten Experten aus den Bereichen Retail Banking, Corporate &
Investment Banking sowie Asset Management & Private Banking und haben durch erfolgreiche Projekte der
vergangenen Jahrzehnte umfangreiche Branchenexpertise aufgebaut. Aufgrund unserer europäischen Herkunft
besitzen wir umfangreiches Marktwissen der europäischen Finanzmärkte, weshalb viele Klienten auf unsere Erfahrung
vertrauen und von uns auf Projekten verschiedenster Art erfolgreich begleitet und unterstützt werden.
Ein wesentlicher Stützpfeiler ist die Beratung von Finanzinstituten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Roland
Berger Strategy Consultants hat in diesem Bereich in den letzten Jahren mit zahlreichen Akteuren im Markt eng
zusammengearbeitet. Die Erkenntnisse aus dieser Zusammenarbeit sind eine der Grundlagen der vorliegenden
Studie.
Roland Berger Strategy Consultants GmbH
Competence Center Financial Services
Sederanger 1
80538 München
Germany
+49 89 9230-0
www.rolandberger.com
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STUDIE Betongoldrausch in Deutschland
Quellen
Roland Berger Strategy Consultants
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Roland Berger Strategy Consultants (2010), "Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement",
Studie
Roland Berger Strategy Consultants (2013), "Dem Kunden auf der Spur - Wie wir in einer
Multichannel-Welt wirklich einkaufen", think:act STUDY
Roland Berger Strategy Consultants (2014), "Trends im Markt für Wohnimmobilien",
Studie
Weitere Quellen
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Pressemitteilung
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Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) (2014), "vdp-Indizes für Mehrfamilienhäuser",
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Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) (2014), "Der Pfandbrief 2014/2015 - Fakten
und Daten zu Europas führendem Covered Bond"
Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) (2014), "vdp-Indizes für Büroimmobilien"
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