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VIABILISATION ET CESSION DES TERRAINS COMMUNAUX
OST 2
Présentation de
l’opération
Octobre 2014
CONTEXTE ET GÉNÉRALITÉS
HISTORIQUE :
Opération initiée par la Ville de Saint-Paul en 2005
Mandat d’études réalisé par la SEDRE de 2006 à 2010 – Secteurs d’étude : MONTEE PANON – PAVE
MOREL - VILLELE
25 Avril 2012 : Contrat de concession Ville de Saint-Paul / SEMADER - Durée : 9 ans (échéance avril 2021)
OBJECTIFS DE L’OPÉRATION :
-Découpage et viabilisation de parcelles, restructuration de quartiers
-Cessions des terrains communaux aux occupants sans titres
-Cession de terrains pour la réalisation de programme de logements neufs
8 SECTEURS D’INTERVENTION RÉPARTIS SUR 5 BASSINS DE VIE :
- La Plaine – Bois de Nèfles : La Croix.
- Le Guillaume : Pavé Morel,
- Saint Gilles les bains : Tamarins,
- Plateau-Caillou : Villèle,
- La Saline : Montée Panon, le Relais, chemin Mourvaye et Moivoigna
NB : Le secteur du RELAIS ne nécessite pas la réalisation de travaux d’infrastructure. Seule une régularisation foncière y est
prévue.
PROCÉDURE D’URBANISME : Permis d’Aménager
PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX
DES PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX COMMUNS :
-
Quartiers pour une majorité situés au niveau des mi- pentes, souvent impactés par les plans de
prévention des risques de la commune,
-
Un volume de travaux important avec problèmes de desserte, des voiries étroites en mauvais état,
une absence de réseaux d’assainissement Eaux Usées et Eaux Pluviales, une difficulté
d’intervention au vu des pentes importantes et de l’occupation existante,
-
382 familles occupants en attente d’une régularisation, présents depuis plusieurs générations, en
situation d’indivisions, recensés en situation de surpopulation et ayant des besoins en
décohabitation. Plus de 80% des familles enquêtées bénéficient de revenus sociaux.
-
Un règlement du PLU a révisé compte tenu de l’occupation existante et des règles à assouplir pour
réaliser les travaux.
DONNÉES SOCIALES
Recensement des familles - Enquêtes sociales de 2012
Secteur
Nombre de familles recensées
La Croix
26
Pavé Morel
58
Tamarins
15
Villèle
97
Montée Panon
107
Mourvaye
0
Moivoigna
43
Le Relais
40
TOTAL
382 familles enquêtées
MODE OPÉRATOIRE
TROIS TYPES D’INTERVENTION A METTRE EN ŒUVRE, SELON LES SECTEURS :
- 1 secteur ne nécessitant pas la réalisation de travaux d’infrastructure : LE RELAIS (40 projets) – Seule la
régularisation du foncier y est prévue,
- 6 secteurs présentant une moyenne de 69 % de cases existantes en bon état ou à améliorer nécessitant
la mise en œuvre d’un programme de résorption de l’habitat spontané (RHS) répartis en 3 tranches
opérationnelles engagé avec l’Etat,
- 1 secteur avec un taux d’insalubrité supérieur à 60 % : LA CROIX – Nécessitant la mise en œuvre d’un
programme de résorption de l’habitat insalubre, engagé avec l’Etat,
PROGRAMMATION LOGEMENT ARRETEE EN JUIN 2014
Type de produit
Nombre tous secteurs confondus
Régularisations foncières
285
Améliorations de l’habitat
58
LES
72 dont 53 nouvelles parcelles
LLS
43
PSLA
28
Lots libres
23
TOTAL
509 logements
AVANCEMENT OPERATIONNEL – ACTIONS CLES 2012/2013
En 2012 :
-Réalisation des enquêtes sociales pour l’ensemble des secteurs
-Réalisation de relevés topographiques sur l’ensemble des secteurs afin de réaliser les études de maitrise
d’œuvre
-Pour le secteur Le Relais : Choix d’un géomètre (OIT) pour réalisation des relevés, des DA et du bornage
des parcelles pour le site du RELAIS et préparation des premiers compromis de ventes
En 2013:
-Dépôt d’un dossier de demande de subvention FRAFU au stade Recevabilité en janvier -> Avis favorable
obtenu en mars 2013
-Dépôt d’un dossier de demande de subvention MOUS en janvier -> Avis défavorable du CTD RHI du
mois d’avril 2013 pour cause d’insalubrité minime (20%)
-Réalisation des enquêtes sociales sur le secteur de Moivoigna
-Consultation et sélection d’une équipe de maitrise d’œuvre : ZONE UP/CYATHEA/SOCETEM
-Réalisation des études de faisabilité et d’avant-projet Provisoire – Réévaluation de l’enveloppe
financière des travaux (qui passe de 11M€ à 20M€)
-Etudes réglementaires : réalisation des études au cas par cas de l’étude d’impact : obtention des arrêtés
de non-soumission pour l’ensemble des secteurs
-Rencontres avec l’Etat : travail de fond réalisé auprès de la DEAL en ce qui concerne le texte de loi
Letchimy relatif au dispositif RHS
ACTIONS CLES 2014
En 2014:
-Poursuite de l’analyse de la circulaire RHS et réalisation d’un bilan financier global OST 2 sur la base des
échanges effectués avec la DEAL – Mise en place d’un mode opératoire en lien avec la DEAL
-Identification des subventions de l’Etat qui peuvent-être sollicitées et réalisation des premiers dossiers de
subvention selon les modalités arrêtées (FRAFU réseaux primaires, RHS, RHI, MOUS) – Obtention d’avis
favorables au CTD RHI de mars 2014
-Obtention des certificats ARS : RHI pour le secteur La Croix et RHS pour les secteurs de Montée Panon
et Chemin Mourvaye
-Actualisation du phasage des travaux en lien avec les contraintes techniques et financières :
Tranche 1 : Montée Panon et Chemin Mourvaye
Tranche 2 : Villèle et La Croix
Tranche 3 : Pavé Morel, Tamarins et Moivoigna
-Rencontre avec l’ensemble des partenaires techniques (TCO déchets, TCO transport, Région, LA
CREOLE, EDF/SIDELEC) et réalisation des Avant-Projet Définitif sur la base de ces nouvelles données
-Rencontre avec le service urbanisme de la Ville afin d’initier le permis d’aménager à déposer pour
instruction en fin 2014-début 2015 pour la tranche 1 de travaux
-Analyse hydraulique des différents secteurs pour la réalisation des dossiers réglementaires au titre de la
loi sur l’eau
MONTAGE FINANCIER INITIAL – SUBVENTION FRAFU SECONDAIRE
Dépenses : 42,6 M€ HT de dépenses, dont 8 787 k€ en foncier et 26 039 k€ en travaux.
Recettes prévues au 1er montage financier – 2012/2013 :
Subvention : 2,2 M€ HT au titre du FRAFU - Estimation effectuée dans le cas du cumul des proportions de
logements à l’échelle de l’opération (création de 40% de logements sociaux tout secteur confondu).
N.B. : MOUS : 0€ - Aucune sollicitation possible puisque le projet n’entre pas dans le cadre d’un dispositif permettant le
financement de l’accompagnement social.
Cession : 13,8 M€ HT, selon les prix de cessions suivants :
Régularisation foncière
Constructions neuves
- OST : 40€/m²≤ 699m² et au-delà 60€/m²
- AAH/LES: 150€/m² SHON
- Locatifs : 130€/m²shon
- PSLA: 215€/m²shon
- Lots libres/OST propriétaires bailleurs : 250 €/m²
Participation des concessionnaires : 3,2 M€ HT, dont 1,2 M€ LA CREOLE et 2 M€ SIDELEC
Participation de la collectivité : 23,4 M€ HT
MONTAGE FINANCIER – SUBVENTIONS RHS/RHI/FRAFU PRIMAIRE/MOUS
FOCUS : MODALITÉS SUBVENTION RHS
Cadre :
-Caractère avéré de constructions édifiées sans droit ni titre
-Constat relatif à l’état des habitations : plus de 60% des constructions à usage d’habitation peut-être
conservée, réhabilitée et améliorée.
Pièce à obtenir : certificat d’insalubrité de l’ARS justifiant la mise en œuvre du dispositif RHS
Type de subvention : Subvention calculée sur le déficit, attribuée à hauteur de 80% pour la phase études
pré-opérationnelles et d’une valeur variante entre 40% et 60% pour la phase opérationnelle
Dépenses éligibles : acquisitions foncières, études, démolitions et remise en état de terrain, voiries et
réseaux divers, volet social…
Recettes : cessions de charge foncières au profit d’opérations d’accession neuf, cessions foncières aux fins
de régularisation des bâtiments d’habitation qui ont été construits sans droit ni titre foncier
Dispositifs pouvant être sollicités en parallèle : aides relatives à la réalisation de réseaux primaires (ex
FRAFU), MOUS
MONTAGE FINANCIER – SUBVENTIONS RHS/RHI/FRAFU PRIMAIRE/MOUS
Dépenses : 42,6 M€ HT de dépenses, dont 8 787 k€ en foncier et 26 039 k€ en travaux.
Recettes prévues au 2sd montage financier – 2014
Subvention : 4,9 M€ HT
- RHS/RHI/MOUS : 4,1 M€
- FRAFU Primaire : 0,8 M€
Cession : 10,7 M€ HT, selon les prix de cessions suivants :
Régularisation foncière
Constructions neuves
- OST aux revenus < LES: 30€/m²≤ 400m² et au-delà 40€/m²
- OST aux revenus entre LES et LLS: 40€m²≤ 400m² et au-delà 60€/m²
- OST aux revenus> LLS: 60€/m²
- AAH/LES: 15€/m²≤ 400 m² et au delà 35 €/m²
- Locatifs : 150€/m²shon
- PSLA: 215€/m²shon
- Lots libres: prix du marché
Participation des concessionnaires : 0,3 M€ SIDELEC
Participation de la collectivité : 26,7 M€ HT
Viabilisation et cession de terrains
communaux
TRANCHE 1 – QUARTIER LA SALINE : MONTEE PANON – MOURVAYE
CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES
Secteur Montée Panon :
Superficie du terrain : 9,7 ha
Nombre de familles recensées : 107
91 % de logements en bon état ou à améliorer
Des voiries à calibrer et à créer, des accès aux parcelles à
revoir, absence de réseaux d’assainissement
Secteur Mourvaye :
Superficie du terrain : 0,5 ha
Nombre de familles recensées : 0
Parcelles en friche en bordure de ravine – desserte actuelle
par un chemin en terre
Parcelle en partie impactée par le PPRI
Viabilisation et cession de terrains
communaux
MONTEE PANON – LA SALINE
Coût des travaux : 6,7M €
Démarrage travaux prévu second semestre 2015 - Durée : 24 mois
Plan de programmation
PROGRAMMATION LOGEMENTS :
94 régularisations foncières
8 lots libres
10 AAH
3 LES
22 LES nouvelles parcelles
Plan de masse
PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :
Maintien des constructions existantes
Création de réseaux : poste de refoulement, poste de transformation,
enfouissement de réseaux
Voiries : confortement et élargissement des voies existantes et des
cheminements piétons
Espaces verts : création de placettes, ébauche d’aménagement de lisière
urbaine
Autres démarches : transport en commun, ordures ménagères
Viabilisation et cession de terrains
communaux
CHEMIN MOURVAYE – LA SALINE
Coût des travaux : 600 k€
Démarrage travaux prévu second semestre 2016 - Durée : 6 mois
Plan de programmation
PROGRAMMATION LOGEMENTS :
13 LLS
Cession terrain au constructeur en 2015 pour programmation en LBU 2016
Plan de masse
PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :
Création de réseaux : poste de refoulement, poste de transformation,
enfouissement de réseaux
Voiries : confortement et élargissement des voies existantes et des
cheminements piétons – traitement de la voirie menant à Montée Panon
Espaces verts : ébauche d’aménagement de lisière, réaménagement du
parking du cimetière
Autres démarches : transport en commun, ordures ménagères
Viabilisation et cession de terrains
communaux
TRANCHE 2 – QUARTIER LA PLAINE : LA CROIX
CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES
Superficie du terrain : 1,7 ha
Secteur concerné par une RHI :
Nombre de familles recensées : 26
60 % de logements insalubres
Transit de plusieurs familles à prévoir
17 démolitions prévisibles
Circulation piétonne - Pas d’accès véhicule pour plus de la
moitié des cases
Parcelle impactée par le PPRI
Viabilisation et cession de terrains
communaux
LA CROIX – LA PLAINE
Coût des travaux : 1,8 M€
Démarrage travaux prévu premier trimestre 2017 Durée: 12 mois
Plan de programmation
PROGRAMMATION LOGEMENTS :
9 régularisations foncières
2 AAH
2 LES
12 LES nouvelles parcelles
Plan de masse
PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :
Amélioration des logements insalubres pouvant l’être / Démolition et
reconstruction sous forme de LES
Réorganisation complète de l’îlot
Voiries : création de voirie et de places de stationnement en partie basse,
élargissement et création de cheminements piétons à l’intérieur de l’îlot
Espaces verts : création de jardins familiaux
Création espaces de regroupement des ordures ménagères

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