DEMETRIS CRÉDITS HABITATION BNP PARIBAS FORTIS

DEMETRIS
CRÉDITS HABITATION
BNP PARIBAS FORTIS
SYLLABUS 2015
Version: 2015/01
Last update : 24/12/2014
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Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Contenu
Table des matières
Page
Introduction
4
Update Syllabus
5
I. Produits offerts par Demetris
6
II. Généralités crédits habitation
7
III. Crédit d’amortissement
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Caractéristiques
13
Formules
14
Frais
19
Mise à disposition du capital
22
Remboursement du crédit
26
Tarifs
27
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Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Contenu
Table des matières
Page
IV. Critères d’acceptation
Généralités, politique d’acceptation et buts
35
Immeubles de rapport et refinancements externes
39
Crédit minimum – crédit maximum
41
Quels revenus?
42
Capacité d’emprunt maximale: exemple
45
Niveaux de décision
46
V. Expertises – Valorisation du bien
47
VI. Traitement administratif des dossiers
53
VII. Garanties
58
VIII. Crédit de soudure
60
IX. Crédit Habitation Souple
64
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I. Souplesse au début du crédit
65
II. Souplesse en cours de vie du crédit
69
III. Tableau résumé des avantages
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Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Introduction
Ce syllabus reprend quelques directives essentielles en vue de
l'introduction correcte d’une demande de crédit auprès de
Demetris.
La publication de ces directives a pour seul objet d'aider le
courtier dans le cadre de la recherche de la plus grande
efficacité commerciale.
Pour éviter tout malentendu, nous précisons que ces directives
ne constituent pas une offre de crédit et n'impliquent pas
d'obligation d'octroi d'un crédit. Elles sont en outre susceptibles
d'être adaptées à tout moment.
Les engagements relatifs aux crédits ne sont contenus que dans
les documents émis suite à l'introduction d'une demande: offre,
contrat, conditions générales, etc …
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Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Update syllabus
Version 2015/01 – 03/11/2014
• Nouvelle grille tarifaire: page 29 et suivantes
• Valorisation des rénovations pour des petits montants: page 51
• Incorporation du chapitre ‘Crédit Habitation Souple’ avec avantages et exemples: page 64 et suivantes Version 2014/03 ‐ 14/02/2014 & 26/02/2014 Autorisation de reprise de prêts à tempérament si le prêt initial soit à but immobilier: pages 42 et 44
Version 2014/02 ‐ 31/01/2014 • Adaptation du schéma de tarification: pages 33 ‐ 34 • Dérogation de taux à partir du 1/1/2014 ‐ impact sur la commission: page 37
Version 2014/01 ‐ 01/10/2013 & 27/11/2013
• Prélèvement de fonds: pages 27
• Tarification & simulations: pages 32 – 33
• Mention de la référence sur l’avenant de transfert assurance SRD: page 64
• Crédits couverts par un Mandat Hypothécaire: page 67
• Avantages Crédit Souple: page 76
Version 2013/05 ‐ 13/09/2013 & 16/09/2013 • Réductions conditionnelles: page 34
• Grille tarifaire Premium / Classic (Immeubles de rapport): pages 35 ‐ 36
• Checklist à la passation de l’acte et pour le paiement de la commission: page 61
• Suppression de la page 64
• Crédit de soudure ‐ validité de l’offre: page 70
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I. Produits offerts par Demetris
Demetris vend des crédits habitation BNP Paribas Fortis,
éventuellement en combinaison avec un crédit de soudure.
 Crédit Habitation
► Essentiellement : CRÉDIT D’AMORTISSEMENT
 Crédit de soudure
► Uniquement octroyé en combinaison avec une demande de crédit
habitation
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II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’
 Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme avec
garantie hypothécaire (hypothèque ou mandat hypothécaire) destiné :
► à financer l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers
► ou au remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts
 Caractéristiques :
► uniquement les personnes physiques ayant leur résidence habituelle en
Belgique
► acquisition ou conservation de biens immobiliers
► crédit destiné principalement à des fins privées
► crédit garanti par une hypothèque (ou un mandat d’hypothèque) sur un
bien situé en Belgique
 Réglementation légale :
► Loi Wathelet du 4/8/1992 (d’application depuis le 1/1/1995)
► Loi Di Rupo du 13/3/1998 (d’application depuis le 1/9/1998)
► Loi du 19/04/2014 portant insertion du Livre VII ‘Services de paiement
et de crédit’ dans le Code de droit économique (d’application en phases:
29/05/2014, 1/04/2015 et 1/07/2015)
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II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’ – Pour qui?
 Uniquement pour les personnes physiques ayant leur
résidence habituelle en Belgique
► qui sont capables juridiquement
► qui peuvent justifier des revenus suffisants
► et prioritairement destiné à un usage privé
(exception: but mixte = voir plus loin)
 Remarques:
► Les crédits aux sociétés sont donc exclus
► Une exception peut être envisagée pour les personnes physiques
résidant à l’étranger pour autant qu’un bien immobilier situé en Belgique
puisse être donné en garantie
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II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’ – But
 But immobilier: acquisition ou conservation d’un bien
immobilier à usage privé:
► Achat terrain à bâtir, achat d’une habitation
► Construction d’une habitation
► Transformation d’une habitation (y compris seconde résidence)
► Financement des droits de succession dus sur des biens immobiliers
► Acquisition de droits réels comme l’usufruit, la nue-propriété, le droit de
superficie, l’emphytéose
 Remarque
► Reprise de crédits hypothécaires existants = OK
► Reprise d’autres crédits comme prêt auto = NON OK
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II. Généralités crédits habitation
Les Crédités
 Les emprunteurs interviennent en qualité de débiteursbénéficiaires
 Le débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir,
(co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit
 BNP Paribas Fortis a décidé de ne plus accepter les
cautions en tant qu’intervenants dans les demandes de
crédit habitation
 Emprunteurs mariés:
► En principe, ils doivent intervenir tous les 2 en qualité de débiteursbénéficiaires
► Exceptions:
• les emprunteurs sont mariés sous le régime de la séparation des biens
• et pour autant que le bien donné en garantie ne soit pas le logement familial
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II. Généralités crédits habitation
Les Crédités
 Cohabitants légaux:
► En principe: les 2 personnes interviennent en qualité de débiteursbénéficiaires
► Exception: le bien donné en garantie n’est pas le logement familial
 Cohabitants de fait ou personnes qui n’habitent pas
ensemble:
► Chaque débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir,
(co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit
► Les cautions ne sont pas acceptées
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II. Généralités crédits habitation
Forme du contrat - Types
 Forme du contrat: crédit réutilisable, sous forme d’OC
(ouverture de crédit)
► Avec une durée indéterminée, dans laquelle sont octroyées une ou
plusieurs avances
► Acte authentique: via notaire avec constitution d’une hypothèque
► Acte sous seing privé: le plus souvent avec mandat hypothécaire, via
notaire
 Types de crédits habitation
► Crédit remboursable par amortissement (essentiellement)
► Crédit ‘bullet’ ou crédit à terme fixe
• Le capital est exigible et attendu en un seul versement à l’échéance finale
• L’origine de ce remboursement doit être connue à l’avance (contrat
d’assurance-groupe, placement BNP Paribas Fortis existant avec garantie
de capital)
• Conditions:
o
o
o
o
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quotité: max. 70% de la valeur du bien (60% si il s’agit d’un immeuble de rapport)
assurance en cas de décès
durée limitée: ± 10 ans
formules: 1/1 ; 5/5 ; 10/5 et 10 ans fixe
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III. Crédit d’amortissement
Caractéristiques
 2 possibilités:
► Remboursement par mensualités constantes
► Remboursement par amortissements constants du capital
 Durée:
► Formules à taux variable : minimum 2 ans et maximum 30 ans
► La durée sera de max. 25 ans en cas de financement d’un immeuble
destiné à un usage privé propre d’une valeur > 750.000 €.
La durée maximale pour un immeuble de rapport est de 15 ou 20 ans.
► Remarque : la durée doit être de 10 ans minimum (avec hypothèque)
pour bénéficier de certains avantages fiscaux
 Délai de prélèvement du crédit: 3 ans
 Dispense amortissements de capital: max. 36 mois
(la
période d’exemption est comprise dans la durée totale)
 Formules offertes
► Formules à taux fixe (à partir de 10 ans fixe)
► Formules à taux variable
► Formules accordéon (durée variable)
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III. Crédit d’amortissement
Formules à taux fixe
 7 possibilités
► 10 ans fixe: durée > 5 ans et ≤ 10 ans
► 13 ans fixe: durée > 10 ans et ≤ 13 ans
► 15 ans fixe: durée > 13 ans et ≤ 15 ans
► 18 ans fixe: durée > 15 ans et ≤ 18 ans
► 20 ans fixe: durée > 18 ans et ≤ 20 ans
► 25 ans fixe: durée > 20 ans et ≤ 25 ans
► 30 ans fixe: durée > 25 ans et ≤ 30 ans
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III. Crédit d’amortissement
Formules à taux variable
 Variable
► 1/1 +3/-3 Indice A
• Révision annuelle du taux
• Augmentation limitée par la loi au début du crédit: max. 1% la 2e année et
maximum 2% la 3e année
• Durée maximale: 30 ans
► 5/5 +4/-4 Indice E
• Révision quinquennale du taux
• Durée maximale: 30 ans
 Semi-fixe
► 10/5 +2/-5 Indice E
• Taux fixe pour une durée de 10 ans, révision à ce moment, et ensuite tous
les 5 ans
• Durée maximale: 30 ans
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III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon
 Crédit accordéon 15-18
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
•
•
•
•
Révision annuelle du taux
Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
Durée initiale = 15 ans
En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée de remboursement est prolongée de 3 ans au maximum (durée
maximale = 18 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée
est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des mensualités égales’
 Crédit accordéon 20-25
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
•
•
•
•
Révision annuelle du taux
Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
Durée initiale = 20 ans
En cas d’augmentation du taux: la mensualité reste inchangée mais la durée
de remboursement est prolongée de 5 ans au max. (durée max = 25 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée
est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’
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III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon
 Crédit accordéon 25-30
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
•
•
•
•
Révision annuelle du taux
Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
Durée initiale = 25 ans
En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée de remboursement est prolongée de 5 ans au maximum (durée
maximale = 30 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’
• Surtout pour les jeunes
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III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon – avantages concurrentiels
 Plusieurs banques disposent également d’une formule 1/1
+3/-3 à durée variable
 Mais BNP Paribas Fortis est la seule banque à pouvoir
garantir au client que sa mensualité n’augmentera pas.
Si l’augmentation du taux est telle que la durée du crédit
devrait en principe dépasser la durée maximale, un taux plus
bas sera appliqué au crédit. Le client bénéficie donc à ce
moment d’un ‘cadeau en intérêts’
 À la concurrence:
► Lorsque la prolongation maximale de la durée est atteinte, la
mensualité augmente
► Le client doit faire le nécessaire lui-même pour adapter son ASRD
(chez AGI Bank Channel: les primes de risque suivent la durée)
► Le client doit demander chaque année avant la révision du taux que la
durée du crédit soit adaptée au lieu de la mensualité
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III. Crédit d’amortissement
Frais
 Frais de dossier: 350 euro par dossier (dès le 16/4/2012)
► Lorsque le client dispose d’un compte à vue BNP Paribas Fortis actif,
Demetris fera le nécessaire pour encaisser les frais
► Si le client ne dispose pas de compte à vue BNP Paribas Fortis, il est
recommandé de demander au client une provision et de la verser sur le
compte de Demetris SA avec en communication le ‘nom du client’.
Le compte Demetris à utiliser est fonction du siège de contact:
•
•
•
•
•
Siège de Namur: BE03 0013 0409 5884
Siège de Tournai: BE46 0010 3224 8536
Siège Centre (Grand-Bigard): BE04 0010 2584 6031
Siège de Gand: BE44 0010 3800 1545
Siège de Lummen: BE79 0013 3968 0033
► Récupération sur les commissions de l’intermédiaire si l’acte ne se
signe pas (offre refusée par le client) et qu’aucune provision n’a été
prévue
 Frais d’expertise:
► Montants: voir chapitre ‘Expertises’ (page 47)
► Paiement:
• Soit sur le compte de Demetris (numéros de compte supra) avec en
communication le ‘nom du client + N° du dossier’
• Soit à l’acte via le décompte communiqué au notaire
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III. Crédit d’amortissement
Frais
 Frais éventuels pendant la durée du crédit en cas de:
► Modification importante du contrat: allongement, raccourcissement de la
durée, franchise en capital (2 x 6 mois), changement du mode de
remboursement, variabilité optionnelle, sauf modification du taux
 200 euro
► Prise en charge: opération par laquelle le demandeur prend en charge
tous les engagements contractés solidairement avec d’autres personnes
(divorce, séparation)  300 euro
► Adjonction de crédité  200 euro
► Transfert d’hypothèque  300 euro
► Mainlevée partielle d’hypothèque  200 euro
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III. Crédit d’amortissement
Frais
 Commission de réservation
► Compensation financière pour la mise à disposition de fonds
► Uniquement appliquée sur les fonds non prélevés du crédit
► Donc uniquement pour construction et transformation (crédit prélevé en
différentes tranches)
► Montant: 0,15% par mois après 6 mois, calculés sur le montant non
prélevé du crédit
► Exception: pas de commission de réservation dans le cas des
avantages ECO (voir ‘Crédit Habitation Souple’ dernier chapitre).
 Indemnité de remploi
► Indemnité due en cas de remboursement anticipé partiel ou total
► Montant: 3 mois d’intérêts calculés sur le montant du remboursement
anticipé
► Remarque: l’indemnité de remploi n’est pas due en cas de
remboursement anticipé par l’assurance vie liée au crédit
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III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital
 Achat : la totalité du montant du crédit est prélevée le
jour de l’acte
Les intérêts pour la 1re période sont calculés prorata temporis.
Exemple: si une avance est signée le 10 du mois, le client doit payer des
intérêts du 10 au 30 (tous les mois sont des mois de 30 jours)
 Construction et transformations: par tranches, en
fonction de l’état d’avancement des travaux.
Si un permis de bâtir est requis, celui-ci doit être produit à la passation de
l’acte. Aucun montant ne peut être libéré tant que celui-ci n’a pas été
produit.
► Si le permis est présenté à la signature de l’acte: 5% au moins du
capital doivent être mis à disposition (sauf si franchise en amortissement de
capital de min. 12 mois, et max. 36 mois)
► Si le permis n’est pas présenté à la signature de l’acte: l’acte peut être
signé s’il est prévu une franchise en amortissement de capital de
minimum 12 mois (et maximum 36 mois) pour l’avance concernée
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III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – délai de prélèvement
 Principe: le délai de prélèvement du crédit est de 3 ans
 Après 36 mois, BNP Paribas Fortis peut mettre fin à la
période de prélèvement. Si les fonds ne sont pas prélevés
dans leur totalité quelques semaines avant cette échéance,
le client aura la possibilité:
► Soit de renoncer au prélèvement des fonds disponibles. Un nouveau
tableau d’amortissement sera alors établi;
► Soit de continuer à prélever les fonds au-delà de l’échéance de la
période de prélèvement. Règles à suivre dans ce cas:
Si le solde à prélever ...
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alors ...
> 5% du montant de l’avance et < 12.500 euro le délai de prélèvement peut être prolongé de 1 an moyennant le paiement de 200 euro de frais.
 12.500 euro
une nouvelle demande de Crédit habitation doit être introduite.
< 5% du montant de l’avance (avec un max. de 1.250 euro) prélèvement obligatoire avant la fin de la période de prélèvement, sans contrôle sur la destination des fonds ou le client renonce définitivement à prélever. Toutefois, le dossier doit disposer de factures pour au minimum le montant du crédit.
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III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – délai de prélèvement
 Constructions et transformations - règles générales:
► Les emprunteurs devront d’abord faire appel à leurs fonds propres.
Ensuite, le capital emprunté pourra être libéré par tranches
successives, au fur et à mesure de l’avancement des travaux
► Le capital emprunté sera libéré en fonction du plan financier fourni à
Demetris et étayé par des plans, devis et estimation des coûts
► Les prélèvements ne peuvent se faire que sur présentation de factures
► Toute demande de modification du plan d’investissement:
• après la décision d’octroi du crédit habitation
 doit être soumise à l’accord de Demetris qui demandera éventuellement
l’accord de BNP Paribas Fortis
• après la passation de l’acte
 doit obligatoirement faire l’objet, en plus, d’une nouvelle ‘fiche-but fiscal’
(voir Newsletter 19/2007)
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III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – constructions et
transformations
LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS D'UNE NOUVELLE CONSTRUCTION - TABLE DES MAXIMA
MAX % À QUEL MOMENT ?
20%
À la moitié du gros oeuvre
40%
À l’achèvement du gros oeuvre (sans mise sous toit)
50%
Après mise sous toit de l’immeuble
60%
Après placement des canalisations et menuiseries extérieures
70%
Après plafonnage
80%
Après placement des revêtements de sol
90%
Après placement des installations sanitaires
Après placement des menuiseries intérieures
100%
Le cas échéant, Demetris et/ou BNP Paribas Fortis sont autorisés à faire établir à tout moment par Gudrun Xpert un rapport
d'expertise de constat d'achèvement des travaux, aux frais des emprunteurs.
LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS DE TRANSFORMATIONS
Grosses transformations : application de la table prévue pour les constructions (voir ci-dessus)
Autres transformations : - au fur et à mesure de l'avancement des travaux
- sur base du plan financier, avec factures
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III. Crédit d’amortissement
Remboursement du crédit
 Date prise d’effet du crédit: le 1er du mois au cours
duquel l’acte est passé
 Date du 1er paiement:
► Le 1er du mois qui suit le mois de la passation de l’acte
► Remarque: si l’acte est passé le 30 (31) du mois: la 1re échéance est
déjà le lendemain
Exemple : acte passé le 30/9: 1re échéance = 1/10 !
Première mensualité = 1 jour d’intérêts + l’amortissement de capital
(sauf s’il est prévu un différé d’amortissement)
 Le remboursement du crédit ne doit pas obligatoirement
se faire au départ d’un compte BNP Paribas Fortis.
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III. Crédit d’amortissement
Tarification – durée de la validité
 Nous pratiquons un système de taux hebdomadaires.
Les tarifs sont valables du lundi au samedi inclus.
La nouvelle grille tarifaire est publiée le vendredi
(www.demetris.be)
 A partir de la date d’enregistrement du dossier chez
Demetris: délai de 4 mois pour passer l’acte
► Sur demande de l’intermédiaire justifiée par des raisons commerciales,
le taux peut être revu à la baisse pendant cette période de 4 mois (une
seule possibilité).
Le nouveau taux est celui de la grille tarifaire au moment de la
demande d’adaptation.
► Et si l'acte n'a pas été passé endéans les 4 mois?
La demande peut être prolongée une seule fois pour une période de 4
mois ... au tarif d'application au moment de la prolongation
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III. Crédit d’amortissement
Tarification - simulations
 Via www.demetris.be vous pouvez (un login est nécessaire):
► Consulter nos taux
(via l’extranet: MyDemetris > Crédit Habitation > Taux et Simulations)
► Via ‘Simulation Crédit Habitation’
Effectuer des simulations
► Via l’application ‘MyCredit Planner’:
• effectuer des simulations de crédit habitation
• Établir, gérer et envoyer une demande de crédit à Demetris
► Grâce à MyFiles, vous pouvez suivre l’évolution
de vos demandes de crédit introduites
Notre App MyDemetris mobile
vous permet de faire rapidement, facilement et où que vous
soyez des simulations personnalisées, que vous pouvez conserver
et/ou envoyer à vos clients
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014)
Nouveau
Grille tarifaire PREMIUM: e.a. déterminée par les 3 critères de qualité (a):
1.
2.
3.
Quotité ≤ 80%
[Revenus – charges financières] ≥ 2.000 euro par mois (couple)
≥ 1.500 euro par mois (isolé)
Ratio charges / revenus ≤ 33%
► La différence entre les tarifs Classic, Bronze, Silver et Gold est chaque fois de 0,15%
Nouveau
► Les 2 conditions suivantes qui permettaient d’avoir accès au tarif Premium sont supprimées:
● ‘domiciliation des revenus des emprunteurs sur un compte de BNP Paribas Fortis’
● ‘les revenus professionnels suffisent pour faire face aux charges des immeubles de rapport’
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014)
 Grille tarifaire PREMIUM:
► Répondre au minimum à l’un des 3 critères de qualité:
•
1 critère
 Premium Bronze
•
2 critères  Premium Silver
•
3 critères  Premium Gold
► Dans chaque sous-catégorie [Bronze, Silver ou Gold], il existe 4
tarifs possibles (voir page 32):
•
Base: sans conditions
•
A: une seule réduction conditionnelle est souscrite
•
B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites
•
C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites
Remarque: la grille tarifaire PREMIUM n’est pas accessible aux crédits d’une durée
> 25 ans (la formule Accordéon 25-30 n’est toutefois pas visée par
cette restriction)
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire
 La grille tarifaire CLASSIC est d’application:
► Si le dossier ne répond à aucun des critères de qualité
► Pour les crédits d’une durée > 25 jaar (la formule Accordéon 25-30
n’est toutefois pas visée par cette restriction)
► Il existe 4 tarifs possibles:
•
•
•
•
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Tarif de base: sans conditions
Classic A: une seule réduction conditionnelle est souscrite
Classic B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites
Classic C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Réductions conditionnelles (3/11/2014)
Nouveau
Nouveau
Nouveau
-0,15%
3 réductions conditionnelles déterminent les tarifs A,B et C (b):
1.
2.
3.
Domiciliation des revenus sur un compte à vue BNP Paribas Fortis
 - 0,15%
Souscription d’une assurance Top Habitation auprès de AG Insurance  - 0,15%
Souscription d’une assurance SRD auprès de AG Insurance ou CARDIF  - 0,15%
(≥ 100% du montant du crédit, Hypo Protect 2WIn de Cardif  100% sur 2 têtes!)
Nouveau
Notre meilleur tarif sans compte à vue BNP P F = Premium Gold B
► Chaque réduction ainsi octroyée, s’élève à 0,15%
 Majoration du taux en cours de crédit en cas de non respect d’une des
conditions.
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014
 RÉDUCTION EXTRA = en plus des réductions critères de
qualité et réductions conditionnelles
 d’application pour chaque tarif (Classic et Premium)
 Compétence = courtier (sans autorisation préalable de Demetris)
► Basse quotité (≤ 80%)  réduction automatique de 0,15%
 sans diminution de commission
► Haute quotité (> 80%)  réduction extra de 0,05%, 0,10% ou 0,15%
 avec diminution de commission de
respectivement 0,15%, 0,30% ou 0,45%
24/12/2014
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III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014
 MAJORATIONS DE TAUX (voir tableau ci‐dessous)
Demetris n’appliquera PLUS la majoration de taux, même si le tarif CLASSIC est d’application: ► pour les dossiers en ‘haute quotité’ (crédit > 80% de la valeur vénale)
► pour un crédit avec mandat hypothécaire (à condition que cette garantie soit acceptée par Demetris)
MAJORATIONS DE TAUX CUMULATIVES
Crédit > 80% et ≤ 100% de la valeur vénale
Crédit garanti par un mandat hypothécaire
Crédit d’une durée < 10 jaar
24/12/2014
0,25%
0,00%
0,25%
0,00%
0,25%
Crédit en 2e rang (1re rang n’est pas BNP Paribas Fortis)
Crédit < 12.500 euro
À partir du 13/02/2012
0,50%
1,00%
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IV. Critères d’acceptation
Généralités
 La décision d'octroi d'un crédit habitation n'est pas une
décision automatique basée sur le résultat d'un calcul de
scoring.
 C’est pourquoi nous accordons la priorité à l'étude de la
solvabilité et à la capacité de remboursement des
personnes:
► les emprunteurs doivent disposer de revenus financiers suffisants pour
faire face à leurs charges dans de bonnes conditions
► les emprunteurs doivent disposer des moyens financiers suffisants
pour réaliser leur projet: le plan financier doit être en équilibre (fonds
propres + fonds empruntés)
 Chaque dossier fait l'objet d'une analyse complète dans
laquelle les critères décrits ci-après sont pris en compte.
 La décision d'octroi de crédit ne peut reposer sur la
valeur seule des garanties.
24/12/2014
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IV. Critères d’acceptation
Normes de qualité
 Notre politique d’acceptation se concentre sur 3
principales normes de qualité:
► Quotité: max. 100%
► Revenu disponible : [revenus - charges financières]  1.250 euro
► Rapport charges / revenus: max. 40%
 Notion de ‘charges financières’
► Charge mensuelle de la demande de crédit
► Charges financières existantes d’une durée restante > 6 mois
► Pension alimentaire payée
► Loyer qui continuera à être payé dans le futur pour une habitation
24/12/2014
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IV. Critères d’acceptation
Groupe cible / Buts acceptés
 Personnes physiques domiciliées en Belgique
► Règle générale: âge du crédité à la fin du crédit  65 ans.
Cette règle s’applique au niveau de l’emprunteur le plus jeune
Exceptions possibles: sur base des revenus réels justifiés après l’âge
de 65 ans.
 Groupe cible: les particuliers. Exclu: les sociétés
 Buts acceptés:
acquisition ou conservation de droits immobiliers (pleine propriété,
nue-propriété, usufruit, emphytéose, superficie) essentiellement
pour un usage privé:
► Achat d’un terrain, d’une maison, d’un appartement
► Construction d’une habitation
► Transformation d’une habitation (aussi bien 2e résidence)
► Financement des droits de succession en vue de la conservation du
patrimoine immobilier
► Remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IV. Critères d’acceptation
Buts exclus
 Exclusions par la loi:
► Reprise de crédits dont le but initial n’était pas ‘immobilier’
(exemple: financement voiture)
► Crédits aux sociétés (crédits d’investissement)
 Autres exclusions:
► Reprise de prêts à tempérament, à moins que le prêt initial soit à but
immobilier
► Personnes avec un fichage actif à la CCP (Centrale des Crédits aux
Particuliers de la BNB)
► Clients surendettés ou en règlement collectif de dettes
► Reprises de crédits au sein du groupe BNP Paribas Fortis
► Crédit pour un membre du personnel de Fortis Banque (contrat définitif)
s’il s’agit de son premier crédit habitation ou s’il a encore droit – même
partiellement – aux conditions spécifiques réservées aux membres du
personnel.
Cette personne doit suivre la voie interne de BNP Paribas Fortis
24/12/2014
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IV. Critères d’acceptation
Immeubles de rapport
 Définition ‘immeuble de rapport’
► le bien est destiné principalement à la location à des tiers
► l’opération s’inscrit dans le patrimoine privé
► remarque: la location épisodique de la seconde résidence n’en fait pas un
‘immeuble de rapport’
 Règles spécifiques:
► expertise obligatoire
► quotité empruntée = max. le plus petit de ces 2 montants:
80% de la valeur en vente normale / 100% de la valeur en vente forcée
► durée du crédit:
• max. 15 ans, éventuellement majorée de 2 ans dans le cas d’une construction
• 20 ans si immeuble de rapport de type ‘résidentiel’ (= non commercial) et si des revenus
autres que des loyers suffisent au remboursement du crédit
► revenus professionnels indispensables (le remboursement du crédit sur base
des revenus locatifs seuls ne suffit pas)
► apport personnel: min. 20% + les frais liés au crédit (frais bancaires, frais de
notaire)
► domiciliation obligatoire des loyers de l’immeuble à financer sur un compte
BNP Paribas Fortis
► les normes de qualité ‘Revenu disponible’ et ‘Rapport revenus / charges’ sont
d’application sur ces opérations
24/12/2014
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IV. Critères d’acceptation
Refinancements externe – But mixte
 Refinancements externes
► Reprise auprès de dispensateurs de crédit différents de BNP Paribas
Fortis:
• de crédits hypothécaires
• et de prêts à tempérament uniquement à but immobilier
► Le montant maximum de la partie ‘refinancement externe’:
• le remboursement total du crédit initial, indemnité de remploi et intérêts
compris,
• les frais relatifs à la clôture de l’opération antérieure (notamment les frais
d’acte de mainlevée) et les frais de la nouvelle opération (notamment les frais
de notaire).
 Crédits à but mixte: usage en partie privé et en partie
professionnel par l’emprunteur
► Immeuble à but mixte utilisé en partie à des fins professionnelles par
l’emprunteur : si partie professionnelle < 50% de la valeur totale
► Immeuble à but mixte à des fins de location: l’opération relève de la loi sur
le Crédit Hypothécaire:
• si partie professionnelle < 50%: conditions normales
• si partie professionnelle > 50%: le taux est majoré de 0,50%
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IV. Critères d’acceptation
Crédit minimum - maximum
 Crédit Minimum:
► Nouvelle Ouverture de Crédit (OC): 12.500 euro
► Reprise d’encours au sein de la même OC: 7.500 euro
► Reprise d’encours avec majoration d’OC: 12.500 euro
 Crédit Maximum:
► Dépend du but du crédit: voir rubrique ’Expertises’
► En cas d’expertise: dépend de la valeur vénale.
Règle générale (en cas d’expertise) = max. 100% de la valeur vénale
► … et sans dépasser le total des dépenses
• Exemple: crédit pour la construction d’une maison (client déjà propriétaire de
son terrain)
o Coût total de la construction=200.000 euro (TVA, architecte, coûts du crédit compris)
o Valeur expertisée (via la société Gudrun Xpert) = 240.000 euro (valeur du terrain
comprise)
o Crédit maximum = 200.000 euro = coût total du projet
► En cas d’un immeuble destiné à un usage privé propre d’une valeur
> 750.000 euro, le crédit = max. le plus petit de ces 2 montants:
• 80% de la valeur en vente normale
• 100% de la valeur en vente forcée
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IV. Critères d’acceptation
Quels revenus?
 Salariés
► Revenus professionnels: revenu mensuel net y compris le pécule de
vacances, le 13e mois et les primes récurrentes
• employé: revenu mensuel net * 13,85 / 12
• ouvrier / fonctionnaire: revenu mensuel net * 12,50 / 12
• retraité, handicapé (mutuelle), administrateur de société: revenu mensuel net
► Indemnité de chômage: 90% de l’indemnité minimale
► Autres revenus: avec preuve de leur récurrence (extraits de compte)
► Documents à fournir - preuves ou justificatifs:
• Attestation d’emploi
• Fiches de paie des 3 derniers mois
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IV. Critères d’acceptation
Quels revenus?
 Indépendants
► Revenus nets après impôts + amortissements
► Documents à fournir (justificatifs ou preuves):
• Dernier avertissement extrait de rôle disponible
• Déclaration fiscale des 3 dernières années avec les annexes + les comptes
d’exploitation
 Revenus locatifs
► Revenus locatifs existants: à concurrence de 80%
• Documents à fournir: copie des baux enregistrés et preuve du versement en
compte
► Revenus locatifs futurs (après transformation par exemple): 80% du
montant mentionné du rapport d’expertise de Gudrun Xpert
 Revenus qui NE SONT PAS pris en considération
► Allocations familiales
► Pensions alimentaires perçues pour les enfants
► Remboursement des frais de déplacement par l’employeur
► Chèques repas
► Avantages en nature
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IV. Critères d’acceptation
Quels revenus? – exemple charges/revenus
 Exemple
► Ménage avec un revenu total de 3.650 euro
► Charges existantes:
•
•
•
•
650 euro: loyer (disparaît)
200 euro: PAT auto (reste 9 mois)
250 euro: pension alimentaire (enfant d’un précédent mariage)
750 euro: mensualité du crédit demandé
► Calcul du disponible = revenus - charges
• Revenus = 3.650 euro
• Charges = 750 + 250 + 200 = 1.200 euro
• Revenus = 3.650 euro  ratio ‘charges / revenus’
= max. 40% = max. 1.460 euro
(3.650 euro * 40% = 1.460 euro  OK, puisque les charges s’élèvent à 1.200 euro)
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IV. Critères d’acceptation
Calcul de la capacité d’emprunt maximale: exemple
Combien peut-on emprunter (maximum) ? Quelle est la capacité d'emprunt maximale?
Revenus
€ 3.650
Maximum à dépenser
€ 1.460
Charges financières
€ 450
Solde
 Maximum 40% …
 moins les charges financières actuelles
€ 1.010
A combien s'élève la capacité d'emprunt maximale pour une mensualité de 1010 EUR ?
10
10 ans
Vue d'ensemble de la capacité d'emprunt
15
20
15 ans
20 ans
25
25 ans
30
30 ans
3,00%
€ 104.800
€ 146.667
€ 182.781
€ 213.934
€ 240.806
3,50%
€ 102.404
€ 141.816
€ 175.000
€ 202.940
€ 226.465
4,00%
€ 100.094
€ 137.208
€ 167.713
€ 192.786
€ 213.395
4,50%
€ 97.864
€ 132.827
€ 160.882
€ 183.395
€ 201.461
5,00%
€ 95.713
€ 128.659
€ 154.473
€ 174.699
€ 190.546
5,50%
€ 93.637
€ 124.693
€ 148.454
€ 166.636
€ 180.546
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IV. Critères d’acceptation
Niveaux de décision
 2 Niveaux:
► Demetris: jusque 750.000 euro
► BNP Paribas Fortis
 Règles spécifiques, toujours à décider par BNP Paribas
Fortis:
► crédits avec encours > 750.000 euro (y compris les crédits existants)
► revenus locatifs > 50% du total des revenus
► revenus locatifs > revenus professionnels
► Personnes avec un fichage actif à la CCP (la Centrale des Crédits aux
Particuliers de la BNB) avec incident régularisé
► crédité domicilié à l’étranger (habitera en Belgique une fois l’immeuble
acheté)
► crédits ‘Bullet’ et Crédit Branche 23
►…
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V. Expertises – Valorisation du bien
Principe
 Règle générale: pas d’expertise
 Détermination de la valeur du bien: via un ‘modèle de valorisation’
dépendant du but du crédit.
Remarque: Toutefois, Demetris se réserve le droit de faire procéder
dans tous les cas à une expertise, même pour un dossier qui répond
aux conditions ‘sans expertise’
 En dérogation de la règle générale, l’expertise reste obligatoire
dans les cas suivants:
► pour les immeubles de rapport
► pour les immeubles à usage professionnel partiel
► pour les immeubles à usage privé propre d’une valeur > 750.000 euro
 Lorsqu’une expertise est demandée:
► c’est toujours via Gudrun Xpert
► c’est Demetris qui commande l’expertise
► la ‘Valeur Expertisée’ = valeur vénale sur base d’une vente de gré à gré
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Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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V. Expertises – Valorisation du bien
Procédure ‘expertise Gudrun’
 Procédure en cas d’expertise par Gudrun:
► Demetris envoie une ‘demande d’expertise’ par voie électronique à la
société Gudrun
► Demetris intervient comme intermédiaire dans la procédure de
paiement des frais
► Demetris paie les frais d’expertise directement sur le compte de
Gudrun
► Gudrun contacte le client afin de planifier l’expertise (sans attendre le
paiement)
► Gudrun envoie un rapport d’expertise complet au client et à Demetris
 Remarques
► Annulation de la mission avant la visite: 35 euro TVA comprise
► Replanification après 2 visites manquées: 50 euro TVA comprise
► En cas de construction ou de transformation: constat d’avancement
ou d’achèvement des travaux: 91,36 euro TVA comprise
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Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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V. Expertises – Valorisation du bien
Frais d’expertise
BATIMENT (honoraires, TVA 21% comprise)
VdV
La valeur vénale en vente de gré à gré estimée par
Gudrun Xpert, augmentée du montant (TVA comprise)
des travaux, prévus ou nécessaires, réalisés par un
entrepreneur
Cat. 1
Cat. 2
Cat. 3
Habitation
unifamiliale
(1)
Biens avec max. 3
entités (2) dont max.
150 m 2 destinés à un
usage professionnel
Biens avec plus de 3
entités (2) et/ou plus de
150 m 2 destinés à un usage
professionnel
€ 225
€ 225
€ 350
350.000 EUR < VdV 750.000 EUR
€ 225
€ 350
€ 450
750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR
€ 350
€ 450
€ 675
1.000.000 EUR < VdV 1.500.000 EUR
€ 450
€ 675
€ 900
1.500.000 EUR < VdV 2.000.000 EUR
€ 675
€ 900
€ 1.250
VdV 350.000 EUR
s ur offre
VdV > 2.000.000 EUR ou bien s pécial (3)
(1) Éventuellement avec un es pace à usage profes s ionnel de max. 30 m 2
(2) Une entité es t p.e. un appartem ent, un s tudio, un rez-de-chaus sée com m ercial, …
(3) Un bâtim ent s pécial es t p.e. une églis e, un hôpital, un château, … ou un bien grevé d'un droit de s uperficie ou d'un bail
emphytéotique, d'un leas ing imm obilier, etc. .
TERRAIN (honoraires, TVA 21% comprise)
Cat. 1
Cat. 2
Cat. 3
VdV 250.000 EUR
€ 150
Une parcelle destinée à un
bâtiment de Cat. 2
OU une parcelle composée
(2)
€ 225
250.000 EUR < VdV  350.000 EUR
€ 225
€ 350
€ 450
350.000 EUR < VdV  500.000 EUR
€ 350
€ 450
€ 675
500.000 EUR < VdV  750.000 EUR
€ 450
€ 675
€ 900
750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR
VdV > 1.000.000 EUR ou terrains
s péciaux (4)
€ 675
€ 900
€ 1.250
VALEUR VÉNALE ESTIMÉE (VVE)
Une parcelle destinée
à un bâtiment de Cat. 1
(1)
Une parcelle destinée à un
bâtiment de Cat. 3 (3)
OU un terrain à lotir
€ 350
s ur offre
(1) Un ens em ble de parcelles adjacente s is s oit en zone agricoles s oit en zone fores tière es t cons idérée com m e de Cat. 1
(2) Par parcelle com pos ée on entend :
- une parcelle pour une m ais on unifam iliale avec un terrain adjacent s is en zone agricole ou fores tière OU
- un ens em ble de parcelles adjacentes s itué en partie en zone agricole en en partie en zone fores tière
(3) On entend ici aus s i p.e. un terrain à bâtir pour des im m eubles à appartem ents , com m erce, PME, indus trie ou bureaux
(4) Des terrains des tinés à des fonctions publiques ou des bâtim ents s péciaux (3 s ous 6.1.1.) ou des terrains grevés d'un droit de
s uperficie ou d'un bail em phytéotique, d'un leas ing im m obilier, etc.
24/12/2014
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V. Expertises – Valorisation du bien
Valeur du bien
Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit
 But = achat
► La valeur = 100% du montant du compromis de vente
► À noter que les frais d’achat ne sont pas pris en compte
► Pièces à fournir:
• Le compromis de vente
• Une attestation du notaire
 But = transformations OU achat + transformations OU
construction OU achat terrain + construction
► Valeur:
• Terrain ou maison: 100% du montant du compromis de vente, frais d’achat
exclus
+
• 90% du montant (TVA incluse) des travaux ou de la construction suivant devis
officiel(s) et accepté(s) par les parties
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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V. Expertises – Valorisation du bien
Valeur du bien
Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit
 But = refinancement externe
► Le but initial = achat
• Détermination de la valeur du bien = montant du compromis de vente
► Le but initial = achat + transformations OU construction
• Détermination de la valeur du bien = l’expertise existante ou nouvelle
expertise
Valorisation des rénovations pour des petits montants
(à partir du 1/11/2014)
► Les travaux de rénovations dont le montant est inférieur à 10% de la
valeur de l’immeuble avant travaux, ne seront plus pris en compte pour
la détermination de la valeur de l’immeuble, sauf si le montant des
travaux est au moins de 12.500 euro.
Ces travaux peuvent toutefois, comme par le passé, être financés pour
autant que la valeur de l’immeuble (sans tenir compte des ‘petits’
travaux) soit suffisante.
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V. Expertises – Valorisation du bien
Plan financier: exemple
Achat terrain + construction
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VI. Traitement administratif des dossiers
 À fournir par le courtier:
► Constitution du dossier: de la manière la plus complète possible à l’aide
de la ‘checklist’
► Au moment de l’enregistrement du dossier auprès de Demetris: carte
d’identité du (des) crédité(s) + n° de registre national obligatoires
 Demetris:
► Décision: par Demetris ou BNP Paribas Fortis
► Traitement: par Demetris (gestionnaire de dossiers)
► Emission de l’offre: par Demetris qui l’adresse à l’intermédiaire et/ou au
client
► Projet d’acte: par Demetris qui l’adresse au notaire
► Passation de l’acte:
• Demetris envoie tous les documents au notaire ou à l’intermédiaire s’il s’agit
d’un acte sous seing privé
• l’intermédiaire est habilité à signer l’acte comme porte-fort
• Il n’y a pas de représentant de Demetris à la signature de l’acte.
Le courtier est libre de choisir d’être présent.
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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VI. Traitement administratif des dossiers
Dossier complet - checklist
Les documents qui doivent obligatoirement être présents
dans le dossier sont:
 À la passation de l’acte
► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis:
attestation de l’employeur (pour au moins un co-emprunteur dont les
revenus sont suffisants pour couvrir le paiement des mensualités du
crédit)
► SRD: avenant d’annexion (Transfert de bénéfice)
► Assurance habitation: copie de la police
 Pour le paiement de la commission
► Documents déjà nécessaires pour passer l’acte (voir supra)
► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis:
versement effectif des revenus sur le compte
En pratique, les revenus d’au moins un co-emprunteur (suffisants pour couvrir le
paiement des mensualités du crédit) doivent être versés sur le compte par
l’employeur.
Toutefois, la commission sera payée, même si le client ne respecte pas son
engagement de faire domicilier ses revenus, dans un délai de ± 2 mois après le
1er rappel au courtier. (voir Demetris News 2013/04).
Le client sera averti de l’augmentation du taux par lettre recommandée.
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VI. Traitement administratif des dossiers
MyCredit Planner
Avec MyCredit Planner, vous pouvez traiter et suivre vos dossiers de
manière professionnelle
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VI. Traitement administratif des dossiers
Assurances
FORMALITÉS Ass. SRD et ASSURANCE HABITATION
 Assurances placées auprès de AG Insurance – bank channel
(= ex FB Assurances):
► Demetris s’occupe du traitement (l’intermédiaire fournit au moins la
déclaration médicale signée)
► Simulation Ass. SRD: via notre site web
► Simulation Assurance Top Habitation: via votre siège de Demetris ou
votre délégué commercial
 Assurances placées auprès d’une autre compagnie, y compris
AG Insurance - brokers channel (= ex Fortis AG):
► L’intermédiaire doit fournir lui-même à Demetris les polices et/ou
l’avenant hypothécaire
 Cession de bénéfice à:
BNP Paribas Fortis SA, Montagne du Parc 3 - 1000 Bruxelles
24/12/2014
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VI. Traitement administratif des dossiers
Assurances – point d’attention
Assurance solde restant dû:
Nantissement (Avenant de ’transfert de bénéfice’)
 Le courtier doit introduire lui-même le créancier
hypothécaire correct à la création de la police Ass. SRD
(sauf si la police est réalisée via AG Insurance – bank channel =
ex FB Assurances)
► Créancier Hypothécaire:
BNP Paribas Fortis sa, Montagne du Parc 3, 1000 Bruxelles
► Mention de la référence sur l’avenant, suivant votre choix:
• Le N° de l’ouverture de crédit: 012/8xxxxxx/xx (pour dossiers FR)
• ou le N° de l’avance: 012/7xxxxxx/xx (pour dossiers FR)
• ou la mention ‘Crédit Habitation Demetris’
24/12/2014
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VII. Garanties
Hypothèque
 Principe = ouverture de crédit couverte par une
hypothèque en 1er rang
Remarques:
► Hypothèque en 2e rang (si hypothèque en 1er rang prise par un prêteur
autre que BNP Paribas Fortis):
• Principe = exclu
• Si autorisé: majoration du taux d’intérêt de 0,50%
► Hypothèque en 2ème rang après une première inscription au profit de
Fortis Banque = aucune majoration du taux d’intérêt
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VII. Garanties
Mandat hypothécaire
 Crédits couverts par un ‘mandat d’hypothèque’:
Envisageable pour les dossiers de qualité:
► au niveau de la solvabilité,
► au niveau de la capacité d’emprunt
… et lorsque le crédit répond au minimum:
► aux conditions de notre tarif Premium Bronze
► et que la partie couverte par une hypothèque représente 50% au moins
du crédit
 Dossiers existants

► par exemple en cas de majoration d’une ouverture de crédit: si le
premier dossier est couvert par une hypothèque, un assouplissement
des conditions du crédit complémentaire peut être envisagé au cas par
cas
Remarque: pas d’avantage fiscal sans hypothèque dans le cadre de
l’Habitation Propre et Unique’ ou de ‘l’Épargne Long Terme’
Cette indication a pour but de vous guider dans votre démarche commerciale. Elle ne peut toutefois constituer un engagement de notre part: une décision de crédit, et a fortiori avec mandat, résulte en effet toujours d'une analyse du dossier spécifique du client.
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VIII. Crédit de soudure
Description et conditions
 Cadre légal: le crédit est octroyé dans le cadre de la loi
sur le crédit hypothécaire (Loi Wathelet)
 Le crédit de soudure est réalisé sous forme d’ouverture
de crédit sur un compte distinct
 Le crédit de soudure est uniquement octroyé en
combinaison avec une demande de crédit habitation
 But:
► Le crédit de soudure est uniquement destiné à des fins immobilières
privées, dans l’attente de la vente d’un bien immobilier existant
► Le crédit de soudure couvre la période qui sépare l’achat ou la
construction d’un nouveau bien et la vente d’un bien immobilier
personnel situé en Belgique
 Durée: la durée est limitée à un an (possibilité de
prolongation non automatique mais à négocier)
 Frais de dossier: 250 euro
24/12/2014
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VIII. Crédit de soudure
Description et conditions
 Taux & calcul des intérêts
► Voir ‘Prospectus BNP Paribas Fortis - Partie II’
► Le taux est fixe pour toute la durée. Il est disponible sur le site de
Demetris.
► L’offre reste valable pendant 4 mois
► les intérêts sont payables à la fin de chaque trimestre et sont calculés
sur le montant prélevé
► Les intérêts sont comptabilisés automatiquement via domiciliation sur le
compte à vue ‘normal’ à la fin de chaque trimestre
 Le prélèvement peut avoir lieu en une ou plusieurs fois
 Le crédit doit être remboursé par apurement du solde
débiteur:
► Au moment de la vente du bien
► Et au plus tard à la fin de la période du crédit (max. 1 an)
 Montant minimum = 12.500 euro
 Montant maximum = valeur du bien à vendre, diminuée de
la dette éventuelle y relative
24/12/2014
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VIII. Crédit de soudure
Description et conditions
 Garanties:
► Règle générale: mandat hypothécaire
► Dans certains cas, un crédit de soudure peut être envisagé sans mandat
hypothécaire; dans ce cas, une promesse sous seing privée de conférer
hypothèque est signée
• Il existe déjà un compromis signé pour le bien à vendre
• Fortis Banque dispose d’une inscription hypothécaire pour les 2 biens
 Estimation de la valeur du bien immobilier à vendre:
► Sur base d’une convention de vente signée: 100% à condition que
l’avance éventuelle soit consignée chez le notaire jusqu’à la passation
de l’acte de vente authentique
► Sur base d’une expertise par Gudrun Xpert: 90%
► Autre (valeur déterminée par un notaire, par une agence immobilière,
par un expert autre que Gudrun): 80%
 Pouvoir de décision: BNP Paribas Fortis dans tous les cas
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VIII. Crédit de soudure
Calcul du montant net - exemple
CALCUL DU MONTANT NET
Exemple :


Achat d'un nouveau bien immobilier :
€ 200.000
Vente d'un bien immobilier existant :
€ 140.000
(prix de ce dernier a été évalué par un notaire ; pas de compromis de vente signé)
Pouvoir d'emprunt en Crédit de Soudure :
- Quotité sur base d'une expertise par un notaire : max. :
80%
- Valeur :
€ 140.000
Crédit maximum = € 112.000

-€ 54.000
- Soldes restant dus d'un (des) crédit(s) existant(s) à rembourser :
Pouvoir d'emprunt maximum : € 58.000
Plan Financier (du nouvel achat)
Inventaire des frais
Financement de l'opération
Prix d'achat : (*)
Frais d'achat :
Autres frais éventuels
Frais d'acte de crédit
Total
(*) achat en région wallonne
24/12/2014
200.000
27.915
250
4.150
232.315
Crédit hypothécaire :
Moyens propres :
Acompte payé :
Crédit de soudure :
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160.000
315
20.000
52.000
232.315
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IX. Crédit Habitation Souple
Description
Une réponse simple et concrète aux besoins des
emprunteurs
 Les besoins des ménages évoluent au fil des années.
Ainsi, des changements dans leur vie familiale (divorce, décès,..)
ou professionnelle (perte d’emploi) peuvent considérablement
influencer leurs revenus
 C’est pourquoi, BNP Paribas Fortis a choisi de développer un
crédit qui s’adapte aux circonstances changeantes de la vie et qui
répond aux nouveaux besoins des clients
► Le Crédit Habitation Souple:
un ensemble de modalités qui permettent au crédit
de s’adapter à l’évolution de la vie des clients
► Il offre de la souplesse au début
et en cours de vie du crédit
24/12/2014
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IX. Crédit Habitation Souple
I. Souplesse au début du crédit
1. Le taux est valable 4 mois à partir de la date de demande
de crédit (= date de l’introduction chez Demetris)
► Pendant cette période le client a la garantie de ne pas voir augmenter
son taux (sur base des critères de Demetris)
2. Possibilité de report des remboursements en capital
jusqu’à 3 ans
► Permet d’alléger la charge de remboursement au cours des premières
années du crédit en autorisant une franchise en capital pour une durée
de 3 ans maximum
► Pendant cette période, votre client ne paie que des intérêts. Votre client
détermine librement la durée de la franchise en capital. Celle-ci sera
prise en compte dans la durée totale du crédit; autrement dit la durée
du crédit n’est pas allongée
► Ceci est particulièrement intéressant en cas de construction ou de
rénovations importantes car à ce moment le budget du client doit
supporter le cumul des charges locatives et de l’emprunt
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
I. Souplesse au début du crédit
Exemple Report des remboursements en capital
Données:
 Crédit habitation 100.000 euro / 20 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche)
 Report des remboursements en capital : 3 ans (= maximum)
Sans report de
capital
3 ans de
report des
remboursements en
capital
24/12/2014
Mensualité
Charge totale
674,85 euro
161.964,00 euro
3 premières
17 années suivantes
années
(règlement report des
uniquements des remboursements en capital)
intérêts
Mensualité réduite
= 439,00 euro
743,04 euro
167.384,16 euro
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
I. Souplesse au début du crédit
3. Emprunter la prime unique de l’assurance SRD en plus
du crédit
► Souscription auprès de AG Insurance: jusqu’à 105% de quotité
financée
► Optimalisation de la situation fiscale du client
► Pas de majoration de taux pour très haute quotité à payer par le client
► Stimule la vente d’assurances décès avec prime unique
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
67
IX. Crédit Habitation Souple
I. Souplesse au début du crédit
4. Les avantages éco
Les prélèvements peuvent être répartis sur 36 mois sans frais
supplémentaires  pas de commission de réservation à payer
► D’application en cas de nouvelle construction avec
un niveau d’isolation K ≤ 35 ou niveau d’énergie E ≤ 50
• Le niveau K montre le niveau d’isolation de la construction.
Plus le niveau K est bas, mieux l’habitation est isolée
• Plus le niveau E est bas, plus le coût de l’énergie de l’habitation est faible
► Valable en cas de travaux de transformation lorsque le but du crédit comporte
au moins 1 investissement en vue d’économiser l’énergie:
•
•
•
•
•
•
•
•
24/12/2014
Isolation du toit, des murs, du sol
Vitrage à haut rendement ou vitrage super isolant
Pompe à eau géothermique
Boiler solaire
Panneaux solaires photovoltaïques
Remplacement de chaudière de chauffage / nouvelle chaudière à haut rendement
Système de ventilation C ou D
Récupération de l’eau de pluie
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
1. Payer temporairement moins par mois
► Payer uniquement des intérêts, pas du capital
► Maximum 2 fois en cours de crédit, chaque fois pendant 6 mois max.
► La durée du crédit est prolongée du même délai que la franchise en
capital
Possible dans les circonstances suivantes:
Mise au chômage (licenciement), divorce ou séparation de fait de l’emprunteur cohabitant,
maladie grave ou invalidité, décès du co-emprunteur, indisponibilité de l’habitation pour cause
d’incendie ou d’inondation, en cas de vente d’une maison afin d’acquérir une autre maison
durant la période de soudure
Conditions:
o
o
o
o

Le crédit est en cours de remboursement (cap. + int.) depuis au moins 12 mois
Un délai d’au moins 12 mois entre la fin de la 1re suspension et la 2e demande
Maximum 2 retards de paiement pendant les 12 derniers mois
Le preneur ne peut pas être fiché dans le volet négatif de la Centrale des Crédits
aux Particuliers (CCP) de la BNB
Non valable pour les formules accordéon
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
Exemple Rembourser temporairement moins mensuellement
(payer uniquement des intérêts)
Données:

Crédit habitation 100.000 euro / 20 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche)

Difficultés financières après 5 ans  diminution de la mensualité
pendant 6 mois (maximum)

2e fois difficultés financières après 10 ans  diminution de la mensualité
pendant 6 mois (maximum)
 La durée du crédit passe de 20 à 21 ans (= 20 ans + 6 m + 6 m)
Mensualité
initiale
Capital
Intérêts
Mensualité
diminuée
(uniquements
intérêts)
1re demande
après 5 ans
674,85 euro 306,75 euro 368,10 euro
368,10 euro
2e demande
après 10 ans
674,85 euro 388,60 euro 286,25 euro
286,25 euro
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
Diminution
mensualité
de
45%
(= 306,75 euro)
58%
(= 388,60 euro)
70
IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
2. Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit
Suite à une amélioration de sa situation financière, le client souhaite
rembourser une mensualité plus élevée
► Diminution de la charge totale de remboursement
Conditions:
o
o
La durée totale du crédit doit être d’au moins 10 ans (fiscalité)
Il doit rester au moins 25% de la durée initiale après la diminuation
exemple:
Durée initiale = 30 ans.
Après 10 ans le client souhaite raccourcir la durée du crédit. Raccourcissement maximum:
la durée restante du crédit peut passer de 20 à 7,5 ans, soit 25% de la durée initiale du
crédit (30 ans).
Après adaptation, la durée totale du crédit sera de 17,5 ans
[17,5 ans = 10 ans (= déjà passées) + 7,5 ans (= 25% de 30 ans)]

24/12/2014
Non valable pour les formules accordéon
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
Exemple 1 Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit
Point de départ: diminution de la durée restante du crédit
Données:

Crédit habitation 100.000 euro / 30 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche)

Après 10 ans les emprunteurs souhaitent raccourcir la durée restante de 20 à
10 ans (la durée totale passe de 30 ans à 20 ans)
Mensualité
Charge totale
Mensualité initiale
553,32 euro
199.195,20 euro
Nouvelle mensualité
880,42 euro
172.048,80 euro
(la durée est diminuée)
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
Intérêts en moins
à payer
27.146,88 euro
72
IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
Exemple 2 Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit
Point de départ: augmentation de la mensualité
Données:

Crédit habitation 100.000 euro / 30 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche)

Après 10 ans les emprunteurs souhaitent raccourcir la durée du crédit et
rembourser environ 800 euro par mois
Mensualité Durée totale Charge totale
Mensualité initiale
553,32 euro
30 ans
199.195,20
euro
Nouvelle
mensualité
augmentée
801,93 euro
21 ans et
4 mois
175.460,88
euro
(la durée totale est
réduite)
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
Intérêts en moins
à payer
23.734,80 euro
73
IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
3. Rembourser moins mensuellement en allongeant la
durée du crédit
► Diminuation permanente du revenu de l’emprunteur
ex. travail à temps partiel, fin de carrière ou licenciement
► ou augmentation des charges
ex. nouvel investissement immobilier ou achat nouvelle voiture
► La durée du crédit peut être allongée avec, en principe, un maximum de
5 ans
 Uniquement pour les formules à taux variable
 Non valable pour les formules accordéon
24/12/2014
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
Exemple Rembourser moins mensuellement en allongeant la
durée du crédit
Données:

Crédit habitation 100.000 euro / formule 1/1/+3/-3 15 ans / 5,10% (taux d’affiche)

Après 10 ans, les emprunteurs souhaitent diminuer la mensualité et demandent
une prolongation de la durée du crédit de 5 ans
Durée
crédit
Mensualité
Situation initiale
15 ans
789,75 euro
Prolongation
de la durée
du crédit
20 ans
443,68 euro
24/12/2014
Diminution de la
mensualité avec
Charge totale
142.155,00 euro
346,07 euro
Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation
148.011,60 euro
75
IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
4. Taux variable ou fixe? Le choix ne doit pas être définitif.
• Le client recherche plus de sécurité, il ne veut plus courir le risque de taux
et il peut donc passer à une formule à taux fixe
• Le client s’attend à une hausse de taux à court terme
• Le client souhaite fixer son taux pour une longue période à un moment où
les taux à long terme (taux fixes) sont bas
► Lors de la révision contractuelle du taux:
• taux variable vers une autre formule à taux variable
• taux variable vers un taux fixe
► Aux conditions en vigueur au moment de la modification
► La durée initiale reste inchangée
 Uniquement pour les formules à taux variable
 Non valable pour les formules accordéon
24/12/2014
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
5. Modification du mode de remboursement
► Passer d’un crédit à amortissements de capital à un crédit à
mensualités égales
► Passer d’un crédit à mensualités égales à un crédit à amortissements
de capital constants
 Non valable pour les formules accordéon
24/12/2014
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IX. Crédit Habitation Souple
II. Souplesse en cours de vie du crédit
6. Réemprunter via les reprises d’encours jusqu’à 120%
maximum du montant initial du crédit
► Sans nouveaux frais d’hypothèque
= évite de passer à nouveau devant le notaire = gain de temps et d’argent
► Pour la partie qui dépasse 100% par une promesse d’hypothèque
Conditions:
o
o
o
o
24/12/2014
Le crédit doit être en cours de remboursement (capital + intérêts) depuis au
moins 36 mois
Le preneur ne peut pas être fiché dans le volet négatif de la Centrale des Crédits
aux Particuliers (CCP) de la BNB
Il n’y a pas eu de retard de paiement au cours des 12 derniers mois
En outre, les règles normales d’acceptation restent d’application
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IX. Crédit Habitation Souple
III. Tableau résumé des avantages
Formules de crédit
classiques
Formules accordéon
(Formule 1/1/+3/-3
à mensualités fixes)
OK
OK
OK
OK
Emprunter la prime unique de l’assurance
SRD de AG Insurance: quotité max. 105%
OK
OK
2 x 6 mois de franchise capital
OK
NOK
Raccourcir la durée
OK
NOK
Avantages
Avantages
au début
du crédit
Frais = 0 euro
Avantages
en cours de vie
de crédit
Validité du taux d’intérêt:
4 mois
Franchise d’amortissements en capital:
max. 36 mois
OK
Allonger la durée
(uniquement formules
à taux variable)
NOK
OK
Frais= 200 euro pour
bénéficier d’un des
avantages énumérés
(Frais de dossier nouvelle
demande = 350 euro)
24/12/2014
Changer de formule à la révision du taux
(variable vers fixe ou
autre variable)
NOK
Changer le mode de remboursement
OK
NOK
Reprise d’encours max. 120%
OK
OK
Avantages eco
OK
OK
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IX. Crédit Habitation Souple
Action ‘BON Crédit Habitation Souple’
 Action 2014
Le client ne doit pas payer les frais de dossier – actuellement 200 euros –
pour la première modification de son Crédit Habitation Souple. Pour cela le
client va reçevoir un BON qu’il doit soigneusement conserver avec les
documents de son prêt.
Conditions:
► Le crédit habitation a été souscrit entre 1/01/2014 et 31/12/2014
► Pour les clients qui réalisent leur premier projet chez BNP Paribas Fortis
(achat, construction, achat + rénovation ou refinancement externe) dans
le cadre de l’habitation propre et unique
► Le bon n’est pas valable pour une reprise d’encours
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