DEMETRIS CRÉDITS HABITATION BNP PARIBAS FORTIS SYLLABUS 2015 Version: 2015/01 Last update : 24/12/2014 1 Syllabus Crédits Habitation via Demetris Contenu Table des matières Page Introduction 4 Update Syllabus 5 I. Produits offerts par Demetris 6 II. Généralités crédits habitation 7 III. Crédit d’amortissement 24/12/2014 Caractéristiques 13 Formules 14 Frais 19 Mise à disposition du capital 22 Remboursement du crédit 26 Tarifs 27 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 2 Syllabus Crédits Habitation via Demetris Contenu Table des matières Page IV. Critères d’acceptation Généralités, politique d’acceptation et buts 35 Immeubles de rapport et refinancements externes 39 Crédit minimum – crédit maximum 41 Quels revenus? 42 Capacité d’emprunt maximale: exemple 45 Niveaux de décision 46 V. Expertises – Valorisation du bien 47 VI. Traitement administratif des dossiers 53 VII. Garanties 58 VIII. Crédit de soudure 60 IX. Crédit Habitation Souple 64 24/12/2014 I. Souplesse au début du crédit 65 II. Souplesse en cours de vie du crédit 69 III. Tableau résumé des avantages 79 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 3 Syllabus Crédits Habitation via Demetris Introduction Ce syllabus reprend quelques directives essentielles en vue de l'introduction correcte d’une demande de crédit auprès de Demetris. La publication de ces directives a pour seul objet d'aider le courtier dans le cadre de la recherche de la plus grande efficacité commerciale. Pour éviter tout malentendu, nous précisons que ces directives ne constituent pas une offre de crédit et n'impliquent pas d'obligation d'octroi d'un crédit. Elles sont en outre susceptibles d'être adaptées à tout moment. Les engagements relatifs aux crédits ne sont contenus que dans les documents émis suite à l'introduction d'une demande: offre, contrat, conditions générales, etc … 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 4 Syllabus Crédits Habitation via Demetris Update syllabus Version 2015/01 – 03/11/2014 • Nouvelle grille tarifaire: page 29 et suivantes • Valorisation des rénovations pour des petits montants: page 51 • Incorporation du chapitre ‘Crédit Habitation Souple’ avec avantages et exemples: page 64 et suivantes Version 2014/03 ‐ 14/02/2014 & 26/02/2014 Autorisation de reprise de prêts à tempérament si le prêt initial soit à but immobilier: pages 42 et 44 Version 2014/02 ‐ 31/01/2014 • Adaptation du schéma de tarification: pages 33 ‐ 34 • Dérogation de taux à partir du 1/1/2014 ‐ impact sur la commission: page 37 Version 2014/01 ‐ 01/10/2013 & 27/11/2013 • Prélèvement de fonds: pages 27 • Tarification & simulations: pages 32 – 33 • Mention de la référence sur l’avenant de transfert assurance SRD: page 64 • Crédits couverts par un Mandat Hypothécaire: page 67 • Avantages Crédit Souple: page 76 Version 2013/05 ‐ 13/09/2013 & 16/09/2013 • Réductions conditionnelles: page 34 • Grille tarifaire Premium / Classic (Immeubles de rapport): pages 35 ‐ 36 • Checklist à la passation de l’acte et pour le paiement de la commission: page 61 • Suppression de la page 64 • Crédit de soudure ‐ validité de l’offre: page 70 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 5 I. Produits offerts par Demetris Demetris vend des crédits habitation BNP Paribas Fortis, éventuellement en combinaison avec un crédit de soudure. Crédit Habitation ► Essentiellement : CRÉDIT D’AMORTISSEMENT Crédit de soudure ► Uniquement octroyé en combinaison avec une demande de crédit habitation 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 6 II. Généralités crédits habitation Définition ‘Crédit hypothécaire’ Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme avec garantie hypothécaire (hypothèque ou mandat hypothécaire) destiné : ► à financer l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers ► ou au remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts Caractéristiques : ► uniquement les personnes physiques ayant leur résidence habituelle en Belgique ► acquisition ou conservation de biens immobiliers ► crédit destiné principalement à des fins privées ► crédit garanti par une hypothèque (ou un mandat d’hypothèque) sur un bien situé en Belgique Réglementation légale : ► Loi Wathelet du 4/8/1992 (d’application depuis le 1/1/1995) ► Loi Di Rupo du 13/3/1998 (d’application depuis le 1/9/1998) ► Loi du 19/04/2014 portant insertion du Livre VII ‘Services de paiement et de crédit’ dans le Code de droit économique (d’application en phases: 29/05/2014, 1/04/2015 et 1/07/2015) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 7 II. Généralités crédits habitation Définition ‘Crédit hypothécaire’ – Pour qui? Uniquement pour les personnes physiques ayant leur résidence habituelle en Belgique ► qui sont capables juridiquement ► qui peuvent justifier des revenus suffisants ► et prioritairement destiné à un usage privé (exception: but mixte = voir plus loin) Remarques: ► Les crédits aux sociétés sont donc exclus ► Une exception peut être envisagée pour les personnes physiques résidant à l’étranger pour autant qu’un bien immobilier situé en Belgique puisse être donné en garantie 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 8 II. Généralités crédits habitation Définition ‘Crédit hypothécaire’ – But But immobilier: acquisition ou conservation d’un bien immobilier à usage privé: ► Achat terrain à bâtir, achat d’une habitation ► Construction d’une habitation ► Transformation d’une habitation (y compris seconde résidence) ► Financement des droits de succession dus sur des biens immobiliers ► Acquisition de droits réels comme l’usufruit, la nue-propriété, le droit de superficie, l’emphytéose Remarque ► Reprise de crédits hypothécaires existants = OK ► Reprise d’autres crédits comme prêt auto = NON OK 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 9 II. Généralités crédits habitation Les Crédités Les emprunteurs interviennent en qualité de débiteursbénéficiaires Le débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir, (co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit BNP Paribas Fortis a décidé de ne plus accepter les cautions en tant qu’intervenants dans les demandes de crédit habitation Emprunteurs mariés: ► En principe, ils doivent intervenir tous les 2 en qualité de débiteursbénéficiaires ► Exceptions: • les emprunteurs sont mariés sous le régime de la séparation des biens • et pour autant que le bien donné en garantie ne soit pas le logement familial 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 10 II. Généralités crédits habitation Les Crédités Cohabitants légaux: ► En principe: les 2 personnes interviennent en qualité de débiteursbénéficiaires ► Exception: le bien donné en garantie n’est pas le logement familial Cohabitants de fait ou personnes qui n’habitent pas ensemble: ► Chaque débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir, (co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit ► Les cautions ne sont pas acceptées 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 11 II. Généralités crédits habitation Forme du contrat - Types Forme du contrat: crédit réutilisable, sous forme d’OC (ouverture de crédit) ► Avec une durée indéterminée, dans laquelle sont octroyées une ou plusieurs avances ► Acte authentique: via notaire avec constitution d’une hypothèque ► Acte sous seing privé: le plus souvent avec mandat hypothécaire, via notaire Types de crédits habitation ► Crédit remboursable par amortissement (essentiellement) ► Crédit ‘bullet’ ou crédit à terme fixe • Le capital est exigible et attendu en un seul versement à l’échéance finale • L’origine de ce remboursement doit être connue à l’avance (contrat d’assurance-groupe, placement BNP Paribas Fortis existant avec garantie de capital) • Conditions: o o o o 24/12/2014 quotité: max. 70% de la valeur du bien (60% si il s’agit d’un immeuble de rapport) assurance en cas de décès durée limitée: ± 10 ans formules: 1/1 ; 5/5 ; 10/5 et 10 ans fixe Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 12 III. Crédit d’amortissement Caractéristiques 2 possibilités: ► Remboursement par mensualités constantes ► Remboursement par amortissements constants du capital Durée: ► Formules à taux variable : minimum 2 ans et maximum 30 ans ► La durée sera de max. 25 ans en cas de financement d’un immeuble destiné à un usage privé propre d’une valeur > 750.000 €. La durée maximale pour un immeuble de rapport est de 15 ou 20 ans. ► Remarque : la durée doit être de 10 ans minimum (avec hypothèque) pour bénéficier de certains avantages fiscaux Délai de prélèvement du crédit: 3 ans Dispense amortissements de capital: max. 36 mois (la période d’exemption est comprise dans la durée totale) Formules offertes ► Formules à taux fixe (à partir de 10 ans fixe) ► Formules à taux variable ► Formules accordéon (durée variable) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 13 III. Crédit d’amortissement Formules à taux fixe 7 possibilités ► 10 ans fixe: durée > 5 ans et ≤ 10 ans ► 13 ans fixe: durée > 10 ans et ≤ 13 ans ► 15 ans fixe: durée > 13 ans et ≤ 15 ans ► 18 ans fixe: durée > 15 ans et ≤ 18 ans ► 20 ans fixe: durée > 18 ans et ≤ 20 ans ► 25 ans fixe: durée > 20 ans et ≤ 25 ans ► 30 ans fixe: durée > 25 ans et ≤ 30 ans 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 14 III. Crédit d’amortissement Formules à taux variable Variable ► 1/1 +3/-3 Indice A • Révision annuelle du taux • Augmentation limitée par la loi au début du crédit: max. 1% la 2e année et maximum 2% la 3e année • Durée maximale: 30 ans ► 5/5 +4/-4 Indice E • Révision quinquennale du taux • Durée maximale: 30 ans Semi-fixe ► 10/5 +2/-5 Indice E • Taux fixe pour une durée de 10 ans, révision à ce moment, et ensuite tous les 5 ans • Durée maximale: 30 ans 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 15 III. Crédit d’amortissement Formules accordéon Crédit accordéon 15-18 ► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes • • • • Révision annuelle du taux Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit Durée initiale = 15 ans En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée de remboursement est prolongée de 3 ans au maximum (durée maximale = 18 ans) • En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée est raccourcie (sans limitation) • Uniquement possible dans le système des mensualités égales’ Crédit accordéon 20-25 ► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes • • • • Révision annuelle du taux Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit Durée initiale = 20 ans En cas d’augmentation du taux: la mensualité reste inchangée mais la durée de remboursement est prolongée de 5 ans au max. (durée max = 25 ans) • En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée est raccourcie (sans limitation) • Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’ 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 16 III. Crédit d’amortissement Formules accordéon Crédit accordéon 25-30 ► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes • • • • Révision annuelle du taux Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit Durée initiale = 25 ans En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée de remboursement est prolongée de 5 ans au maximum (durée maximale = 30 ans) • En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée est raccourcie (sans limitation) • Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’ • Surtout pour les jeunes 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 17 III. Crédit d’amortissement Formules accordéon – avantages concurrentiels Plusieurs banques disposent également d’une formule 1/1 +3/-3 à durée variable Mais BNP Paribas Fortis est la seule banque à pouvoir garantir au client que sa mensualité n’augmentera pas. Si l’augmentation du taux est telle que la durée du crédit devrait en principe dépasser la durée maximale, un taux plus bas sera appliqué au crédit. Le client bénéficie donc à ce moment d’un ‘cadeau en intérêts’ À la concurrence: ► Lorsque la prolongation maximale de la durée est atteinte, la mensualité augmente ► Le client doit faire le nécessaire lui-même pour adapter son ASRD (chez AGI Bank Channel: les primes de risque suivent la durée) ► Le client doit demander chaque année avant la révision du taux que la durée du crédit soit adaptée au lieu de la mensualité 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 18 III. Crédit d’amortissement Frais Frais de dossier: 350 euro par dossier (dès le 16/4/2012) ► Lorsque le client dispose d’un compte à vue BNP Paribas Fortis actif, Demetris fera le nécessaire pour encaisser les frais ► Si le client ne dispose pas de compte à vue BNP Paribas Fortis, il est recommandé de demander au client une provision et de la verser sur le compte de Demetris SA avec en communication le ‘nom du client’. Le compte Demetris à utiliser est fonction du siège de contact: • • • • • Siège de Namur: BE03 0013 0409 5884 Siège de Tournai: BE46 0010 3224 8536 Siège Centre (Grand-Bigard): BE04 0010 2584 6031 Siège de Gand: BE44 0010 3800 1545 Siège de Lummen: BE79 0013 3968 0033 ► Récupération sur les commissions de l’intermédiaire si l’acte ne se signe pas (offre refusée par le client) et qu’aucune provision n’a été prévue Frais d’expertise: ► Montants: voir chapitre ‘Expertises’ (page 47) ► Paiement: • Soit sur le compte de Demetris (numéros de compte supra) avec en communication le ‘nom du client + N° du dossier’ • Soit à l’acte via le décompte communiqué au notaire 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 19 III. Crédit d’amortissement Frais Frais éventuels pendant la durée du crédit en cas de: ► Modification importante du contrat: allongement, raccourcissement de la durée, franchise en capital (2 x 6 mois), changement du mode de remboursement, variabilité optionnelle, sauf modification du taux 200 euro ► Prise en charge: opération par laquelle le demandeur prend en charge tous les engagements contractés solidairement avec d’autres personnes (divorce, séparation) 300 euro ► Adjonction de crédité 200 euro ► Transfert d’hypothèque 300 euro ► Mainlevée partielle d’hypothèque 200 euro 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 20 III. Crédit d’amortissement Frais Commission de réservation ► Compensation financière pour la mise à disposition de fonds ► Uniquement appliquée sur les fonds non prélevés du crédit ► Donc uniquement pour construction et transformation (crédit prélevé en différentes tranches) ► Montant: 0,15% par mois après 6 mois, calculés sur le montant non prélevé du crédit ► Exception: pas de commission de réservation dans le cas des avantages ECO (voir ‘Crédit Habitation Souple’ dernier chapitre). Indemnité de remploi ► Indemnité due en cas de remboursement anticipé partiel ou total ► Montant: 3 mois d’intérêts calculés sur le montant du remboursement anticipé ► Remarque: l’indemnité de remploi n’est pas due en cas de remboursement anticipé par l’assurance vie liée au crédit 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 21 III. Crédit d’amortissement Mise à disposition du capital Achat : la totalité du montant du crédit est prélevée le jour de l’acte Les intérêts pour la 1re période sont calculés prorata temporis. Exemple: si une avance est signée le 10 du mois, le client doit payer des intérêts du 10 au 30 (tous les mois sont des mois de 30 jours) Construction et transformations: par tranches, en fonction de l’état d’avancement des travaux. Si un permis de bâtir est requis, celui-ci doit être produit à la passation de l’acte. Aucun montant ne peut être libéré tant que celui-ci n’a pas été produit. ► Si le permis est présenté à la signature de l’acte: 5% au moins du capital doivent être mis à disposition (sauf si franchise en amortissement de capital de min. 12 mois, et max. 36 mois) ► Si le permis n’est pas présenté à la signature de l’acte: l’acte peut être signé s’il est prévu une franchise en amortissement de capital de minimum 12 mois (et maximum 36 mois) pour l’avance concernée 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 22 III. Crédit d’amortissement Mise à disposition du capital – délai de prélèvement Principe: le délai de prélèvement du crédit est de 3 ans Après 36 mois, BNP Paribas Fortis peut mettre fin à la période de prélèvement. Si les fonds ne sont pas prélevés dans leur totalité quelques semaines avant cette échéance, le client aura la possibilité: ► Soit de renoncer au prélèvement des fonds disponibles. Un nouveau tableau d’amortissement sera alors établi; ► Soit de continuer à prélever les fonds au-delà de l’échéance de la période de prélèvement. Règles à suivre dans ce cas: Si le solde à prélever ... 24/12/2014 alors ... > 5% du montant de l’avance et < 12.500 euro le délai de prélèvement peut être prolongé de 1 an moyennant le paiement de 200 euro de frais. 12.500 euro une nouvelle demande de Crédit habitation doit être introduite. < 5% du montant de l’avance (avec un max. de 1.250 euro) prélèvement obligatoire avant la fin de la période de prélèvement, sans contrôle sur la destination des fonds ou le client renonce définitivement à prélever. Toutefois, le dossier doit disposer de factures pour au minimum le montant du crédit. Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 23 III. Crédit d’amortissement Mise à disposition du capital – délai de prélèvement Constructions et transformations - règles générales: ► Les emprunteurs devront d’abord faire appel à leurs fonds propres. Ensuite, le capital emprunté pourra être libéré par tranches successives, au fur et à mesure de l’avancement des travaux ► Le capital emprunté sera libéré en fonction du plan financier fourni à Demetris et étayé par des plans, devis et estimation des coûts ► Les prélèvements ne peuvent se faire que sur présentation de factures ► Toute demande de modification du plan d’investissement: • après la décision d’octroi du crédit habitation doit être soumise à l’accord de Demetris qui demandera éventuellement l’accord de BNP Paribas Fortis • après la passation de l’acte doit obligatoirement faire l’objet, en plus, d’une nouvelle ‘fiche-but fiscal’ (voir Newsletter 19/2007) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 24 III. Crédit d’amortissement Mise à disposition du capital – constructions et transformations LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS D'UNE NOUVELLE CONSTRUCTION - TABLE DES MAXIMA MAX % À QUEL MOMENT ? 20% À la moitié du gros oeuvre 40% À l’achèvement du gros oeuvre (sans mise sous toit) 50% Après mise sous toit de l’immeuble 60% Après placement des canalisations et menuiseries extérieures 70% Après plafonnage 80% Après placement des revêtements de sol 90% Après placement des installations sanitaires Après placement des menuiseries intérieures 100% Le cas échéant, Demetris et/ou BNP Paribas Fortis sont autorisés à faire établir à tout moment par Gudrun Xpert un rapport d'expertise de constat d'achèvement des travaux, aux frais des emprunteurs. LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS DE TRANSFORMATIONS Grosses transformations : application de la table prévue pour les constructions (voir ci-dessus) Autres transformations : - au fur et à mesure de l'avancement des travaux - sur base du plan financier, avec factures 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 25 III. Crédit d’amortissement Remboursement du crédit Date prise d’effet du crédit: le 1er du mois au cours duquel l’acte est passé Date du 1er paiement: ► Le 1er du mois qui suit le mois de la passation de l’acte ► Remarque: si l’acte est passé le 30 (31) du mois: la 1re échéance est déjà le lendemain Exemple : acte passé le 30/9: 1re échéance = 1/10 ! Première mensualité = 1 jour d’intérêts + l’amortissement de capital (sauf s’il est prévu un différé d’amortissement) Le remboursement du crédit ne doit pas obligatoirement se faire au départ d’un compte BNP Paribas Fortis. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 26 III. Crédit d’amortissement Tarification – durée de la validité Nous pratiquons un système de taux hebdomadaires. Les tarifs sont valables du lundi au samedi inclus. La nouvelle grille tarifaire est publiée le vendredi (www.demetris.be) A partir de la date d’enregistrement du dossier chez Demetris: délai de 4 mois pour passer l’acte ► Sur demande de l’intermédiaire justifiée par des raisons commerciales, le taux peut être revu à la baisse pendant cette période de 4 mois (une seule possibilité). Le nouveau taux est celui de la grille tarifaire au moment de la demande d’adaptation. ► Et si l'acte n'a pas été passé endéans les 4 mois? La demande peut être prolongée une seule fois pour une période de 4 mois ... au tarif d'application au moment de la prolongation 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 27 III. Crédit d’amortissement Tarification - simulations Via www.demetris.be vous pouvez (un login est nécessaire): ► Consulter nos taux (via l’extranet: MyDemetris > Crédit Habitation > Taux et Simulations) ► Via ‘Simulation Crédit Habitation’ Effectuer des simulations ► Via l’application ‘MyCredit Planner’: • effectuer des simulations de crédit habitation • Établir, gérer et envoyer une demande de crédit à Demetris ► Grâce à MyFiles, vous pouvez suivre l’évolution de vos demandes de crédit introduites Notre App MyDemetris mobile vous permet de faire rapidement, facilement et où que vous soyez des simulations personnalisées, que vous pouvez conserver et/ou envoyer à vos clients 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 28 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014) Nouveau Grille tarifaire PREMIUM: e.a. déterminée par les 3 critères de qualité (a): 1. 2. 3. Quotité ≤ 80% [Revenus – charges financières] ≥ 2.000 euro par mois (couple) ≥ 1.500 euro par mois (isolé) Ratio charges / revenus ≤ 33% ► La différence entre les tarifs Classic, Bronze, Silver et Gold est chaque fois de 0,15% Nouveau ► Les 2 conditions suivantes qui permettaient d’avoir accès au tarif Premium sont supprimées: ● ‘domiciliation des revenus des emprunteurs sur un compte de BNP Paribas Fortis’ ● ‘les revenus professionnels suffisent pour faire face aux charges des immeubles de rapport’ 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 29 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014) Grille tarifaire PREMIUM: ► Répondre au minimum à l’un des 3 critères de qualité: • 1 critère Premium Bronze • 2 critères Premium Silver • 3 critères Premium Gold ► Dans chaque sous-catégorie [Bronze, Silver ou Gold], il existe 4 tarifs possibles (voir page 32): • Base: sans conditions • A: une seule réduction conditionnelle est souscrite • B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites • C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites Remarque: la grille tarifaire PREMIUM n’est pas accessible aux crédits d’une durée > 25 ans (la formule Accordéon 25-30 n’est toutefois pas visée par cette restriction) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 30 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire La grille tarifaire CLASSIC est d’application: ► Si le dossier ne répond à aucun des critères de qualité ► Pour les crédits d’une durée > 25 jaar (la formule Accordéon 25-30 n’est toutefois pas visée par cette restriction) ► Il existe 4 tarifs possibles: • • • • 24/12/2014 Tarif de base: sans conditions Classic A: une seule réduction conditionnelle est souscrite Classic B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites Classic C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 31 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire – Réductions conditionnelles (3/11/2014) Nouveau Nouveau Nouveau -0,15% 3 réductions conditionnelles déterminent les tarifs A,B et C (b): 1. 2. 3. Domiciliation des revenus sur un compte à vue BNP Paribas Fortis - 0,15% Souscription d’une assurance Top Habitation auprès de AG Insurance - 0,15% Souscription d’une assurance SRD auprès de AG Insurance ou CARDIF - 0,15% (≥ 100% du montant du crédit, Hypo Protect 2WIn de Cardif 100% sur 2 têtes!) Nouveau Notre meilleur tarif sans compte à vue BNP P F = Premium Gold B ► Chaque réduction ainsi octroyée, s’élève à 0,15% Majoration du taux en cours de crédit en cas de non respect d’une des conditions. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 32 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014 RÉDUCTION EXTRA = en plus des réductions critères de qualité et réductions conditionnelles d’application pour chaque tarif (Classic et Premium) Compétence = courtier (sans autorisation préalable de Demetris) ► Basse quotité (≤ 80%) réduction automatique de 0,15% sans diminution de commission ► Haute quotité (> 80%) réduction extra de 0,05%, 0,10% ou 0,15% avec diminution de commission de respectivement 0,15%, 0,30% ou 0,45% 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 33 III. Crédit d’amortissement Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014 MAJORATIONS DE TAUX (voir tableau ci‐dessous) Demetris n’appliquera PLUS la majoration de taux, même si le tarif CLASSIC est d’application: ► pour les dossiers en ‘haute quotité’ (crédit > 80% de la valeur vénale) ► pour un crédit avec mandat hypothécaire (à condition que cette garantie soit acceptée par Demetris) MAJORATIONS DE TAUX CUMULATIVES Crédit > 80% et ≤ 100% de la valeur vénale Crédit garanti par un mandat hypothécaire Crédit d’une durée < 10 jaar 24/12/2014 0,25% 0,00% 0,25% 0,00% 0,25% Crédit en 2e rang (1re rang n’est pas BNP Paribas Fortis) Crédit < 12.500 euro À partir du 13/02/2012 0,50% 1,00% Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 34 IV. Critères d’acceptation Généralités La décision d'octroi d'un crédit habitation n'est pas une décision automatique basée sur le résultat d'un calcul de scoring. C’est pourquoi nous accordons la priorité à l'étude de la solvabilité et à la capacité de remboursement des personnes: ► les emprunteurs doivent disposer de revenus financiers suffisants pour faire face à leurs charges dans de bonnes conditions ► les emprunteurs doivent disposer des moyens financiers suffisants pour réaliser leur projet: le plan financier doit être en équilibre (fonds propres + fonds empruntés) Chaque dossier fait l'objet d'une analyse complète dans laquelle les critères décrits ci-après sont pris en compte. La décision d'octroi de crédit ne peut reposer sur la valeur seule des garanties. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 35 IV. Critères d’acceptation Normes de qualité Notre politique d’acceptation se concentre sur 3 principales normes de qualité: ► Quotité: max. 100% ► Revenu disponible : [revenus - charges financières] 1.250 euro ► Rapport charges / revenus: max. 40% Notion de ‘charges financières’ ► Charge mensuelle de la demande de crédit ► Charges financières existantes d’une durée restante > 6 mois ► Pension alimentaire payée ► Loyer qui continuera à être payé dans le futur pour une habitation 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 36 IV. Critères d’acceptation Groupe cible / Buts acceptés Personnes physiques domiciliées en Belgique ► Règle générale: âge du crédité à la fin du crédit 65 ans. Cette règle s’applique au niveau de l’emprunteur le plus jeune Exceptions possibles: sur base des revenus réels justifiés après l’âge de 65 ans. Groupe cible: les particuliers. Exclu: les sociétés Buts acceptés: acquisition ou conservation de droits immobiliers (pleine propriété, nue-propriété, usufruit, emphytéose, superficie) essentiellement pour un usage privé: ► Achat d’un terrain, d’une maison, d’un appartement ► Construction d’une habitation ► Transformation d’une habitation (aussi bien 2e résidence) ► Financement des droits de succession en vue de la conservation du patrimoine immobilier ► Remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 37 IV. Critères d’acceptation Buts exclus Exclusions par la loi: ► Reprise de crédits dont le but initial n’était pas ‘immobilier’ (exemple: financement voiture) ► Crédits aux sociétés (crédits d’investissement) Autres exclusions: ► Reprise de prêts à tempérament, à moins que le prêt initial soit à but immobilier ► Personnes avec un fichage actif à la CCP (Centrale des Crédits aux Particuliers de la BNB) ► Clients surendettés ou en règlement collectif de dettes ► Reprises de crédits au sein du groupe BNP Paribas Fortis ► Crédit pour un membre du personnel de Fortis Banque (contrat définitif) s’il s’agit de son premier crédit habitation ou s’il a encore droit – même partiellement – aux conditions spécifiques réservées aux membres du personnel. Cette personne doit suivre la voie interne de BNP Paribas Fortis 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 38 IV. Critères d’acceptation Immeubles de rapport Définition ‘immeuble de rapport’ ► le bien est destiné principalement à la location à des tiers ► l’opération s’inscrit dans le patrimoine privé ► remarque: la location épisodique de la seconde résidence n’en fait pas un ‘immeuble de rapport’ Règles spécifiques: ► expertise obligatoire ► quotité empruntée = max. le plus petit de ces 2 montants: 80% de la valeur en vente normale / 100% de la valeur en vente forcée ► durée du crédit: • max. 15 ans, éventuellement majorée de 2 ans dans le cas d’une construction • 20 ans si immeuble de rapport de type ‘résidentiel’ (= non commercial) et si des revenus autres que des loyers suffisent au remboursement du crédit ► revenus professionnels indispensables (le remboursement du crédit sur base des revenus locatifs seuls ne suffit pas) ► apport personnel: min. 20% + les frais liés au crédit (frais bancaires, frais de notaire) ► domiciliation obligatoire des loyers de l’immeuble à financer sur un compte BNP Paribas Fortis ► les normes de qualité ‘Revenu disponible’ et ‘Rapport revenus / charges’ sont d’application sur ces opérations 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 39 IV. Critères d’acceptation Refinancements externe – But mixte Refinancements externes ► Reprise auprès de dispensateurs de crédit différents de BNP Paribas Fortis: • de crédits hypothécaires • et de prêts à tempérament uniquement à but immobilier ► Le montant maximum de la partie ‘refinancement externe’: • le remboursement total du crédit initial, indemnité de remploi et intérêts compris, • les frais relatifs à la clôture de l’opération antérieure (notamment les frais d’acte de mainlevée) et les frais de la nouvelle opération (notamment les frais de notaire). Crédits à but mixte: usage en partie privé et en partie professionnel par l’emprunteur ► Immeuble à but mixte utilisé en partie à des fins professionnelles par l’emprunteur : si partie professionnelle < 50% de la valeur totale ► Immeuble à but mixte à des fins de location: l’opération relève de la loi sur le Crédit Hypothécaire: • si partie professionnelle < 50%: conditions normales • si partie professionnelle > 50%: le taux est majoré de 0,50% 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 40 IV. Critères d’acceptation Crédit minimum - maximum Crédit Minimum: ► Nouvelle Ouverture de Crédit (OC): 12.500 euro ► Reprise d’encours au sein de la même OC: 7.500 euro ► Reprise d’encours avec majoration d’OC: 12.500 euro Crédit Maximum: ► Dépend du but du crédit: voir rubrique ’Expertises’ ► En cas d’expertise: dépend de la valeur vénale. Règle générale (en cas d’expertise) = max. 100% de la valeur vénale ► … et sans dépasser le total des dépenses • Exemple: crédit pour la construction d’une maison (client déjà propriétaire de son terrain) o Coût total de la construction=200.000 euro (TVA, architecte, coûts du crédit compris) o Valeur expertisée (via la société Gudrun Xpert) = 240.000 euro (valeur du terrain comprise) o Crédit maximum = 200.000 euro = coût total du projet ► En cas d’un immeuble destiné à un usage privé propre d’une valeur > 750.000 euro, le crédit = max. le plus petit de ces 2 montants: • 80% de la valeur en vente normale • 100% de la valeur en vente forcée 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 41 IV. Critères d’acceptation Quels revenus? Salariés ► Revenus professionnels: revenu mensuel net y compris le pécule de vacances, le 13e mois et les primes récurrentes • employé: revenu mensuel net * 13,85 / 12 • ouvrier / fonctionnaire: revenu mensuel net * 12,50 / 12 • retraité, handicapé (mutuelle), administrateur de société: revenu mensuel net ► Indemnité de chômage: 90% de l’indemnité minimale ► Autres revenus: avec preuve de leur récurrence (extraits de compte) ► Documents à fournir - preuves ou justificatifs: • Attestation d’emploi • Fiches de paie des 3 derniers mois 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 42 IV. Critères d’acceptation Quels revenus? Indépendants ► Revenus nets après impôts + amortissements ► Documents à fournir (justificatifs ou preuves): • Dernier avertissement extrait de rôle disponible • Déclaration fiscale des 3 dernières années avec les annexes + les comptes d’exploitation Revenus locatifs ► Revenus locatifs existants: à concurrence de 80% • Documents à fournir: copie des baux enregistrés et preuve du versement en compte ► Revenus locatifs futurs (après transformation par exemple): 80% du montant mentionné du rapport d’expertise de Gudrun Xpert Revenus qui NE SONT PAS pris en considération ► Allocations familiales ► Pensions alimentaires perçues pour les enfants ► Remboursement des frais de déplacement par l’employeur ► Chèques repas ► Avantages en nature 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 43 IV. Critères d’acceptation Quels revenus? – exemple charges/revenus Exemple ► Ménage avec un revenu total de 3.650 euro ► Charges existantes: • • • • 650 euro: loyer (disparaît) 200 euro: PAT auto (reste 9 mois) 250 euro: pension alimentaire (enfant d’un précédent mariage) 750 euro: mensualité du crédit demandé ► Calcul du disponible = revenus - charges • Revenus = 3.650 euro • Charges = 750 + 250 + 200 = 1.200 euro • Revenus = 3.650 euro ratio ‘charges / revenus’ = max. 40% = max. 1.460 euro (3.650 euro * 40% = 1.460 euro OK, puisque les charges s’élèvent à 1.200 euro) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 44 IV. Critères d’acceptation Calcul de la capacité d’emprunt maximale: exemple Combien peut-on emprunter (maximum) ? Quelle est la capacité d'emprunt maximale? Revenus € 3.650 Maximum à dépenser € 1.460 Charges financières € 450 Solde Maximum 40% … moins les charges financières actuelles € 1.010 A combien s'élève la capacité d'emprunt maximale pour une mensualité de 1010 EUR ? 10 10 ans Vue d'ensemble de la capacité d'emprunt 15 20 15 ans 20 ans 25 25 ans 30 30 ans 3,00% € 104.800 € 146.667 € 182.781 € 213.934 € 240.806 3,50% € 102.404 € 141.816 € 175.000 € 202.940 € 226.465 4,00% € 100.094 € 137.208 € 167.713 € 192.786 € 213.395 4,50% € 97.864 € 132.827 € 160.882 € 183.395 € 201.461 5,00% € 95.713 € 128.659 € 154.473 € 174.699 € 190.546 5,50% € 93.637 € 124.693 € 148.454 € 166.636 € 180.546 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 45 IV. Critères d’acceptation Niveaux de décision 2 Niveaux: ► Demetris: jusque 750.000 euro ► BNP Paribas Fortis Règles spécifiques, toujours à décider par BNP Paribas Fortis: ► crédits avec encours > 750.000 euro (y compris les crédits existants) ► revenus locatifs > 50% du total des revenus ► revenus locatifs > revenus professionnels ► Personnes avec un fichage actif à la CCP (la Centrale des Crédits aux Particuliers de la BNB) avec incident régularisé ► crédité domicilié à l’étranger (habitera en Belgique une fois l’immeuble acheté) ► crédits ‘Bullet’ et Crédit Branche 23 ►… 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 46 V. Expertises – Valorisation du bien Principe Règle générale: pas d’expertise Détermination de la valeur du bien: via un ‘modèle de valorisation’ dépendant du but du crédit. Remarque: Toutefois, Demetris se réserve le droit de faire procéder dans tous les cas à une expertise, même pour un dossier qui répond aux conditions ‘sans expertise’ En dérogation de la règle générale, l’expertise reste obligatoire dans les cas suivants: ► pour les immeubles de rapport ► pour les immeubles à usage professionnel partiel ► pour les immeubles à usage privé propre d’une valeur > 750.000 euro Lorsqu’une expertise est demandée: ► c’est toujours via Gudrun Xpert ► c’est Demetris qui commande l’expertise ► la ‘Valeur Expertisée’ = valeur vénale sur base d’une vente de gré à gré 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 47 V. Expertises – Valorisation du bien Procédure ‘expertise Gudrun’ Procédure en cas d’expertise par Gudrun: ► Demetris envoie une ‘demande d’expertise’ par voie électronique à la société Gudrun ► Demetris intervient comme intermédiaire dans la procédure de paiement des frais ► Demetris paie les frais d’expertise directement sur le compte de Gudrun ► Gudrun contacte le client afin de planifier l’expertise (sans attendre le paiement) ► Gudrun envoie un rapport d’expertise complet au client et à Demetris Remarques ► Annulation de la mission avant la visite: 35 euro TVA comprise ► Replanification après 2 visites manquées: 50 euro TVA comprise ► En cas de construction ou de transformation: constat d’avancement ou d’achèvement des travaux: 91,36 euro TVA comprise 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 48 V. Expertises – Valorisation du bien Frais d’expertise BATIMENT (honoraires, TVA 21% comprise) VdV La valeur vénale en vente de gré à gré estimée par Gudrun Xpert, augmentée du montant (TVA comprise) des travaux, prévus ou nécessaires, réalisés par un entrepreneur Cat. 1 Cat. 2 Cat. 3 Habitation unifamiliale (1) Biens avec max. 3 entités (2) dont max. 150 m 2 destinés à un usage professionnel Biens avec plus de 3 entités (2) et/ou plus de 150 m 2 destinés à un usage professionnel € 225 € 225 € 350 350.000 EUR < VdV 750.000 EUR € 225 € 350 € 450 750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR € 350 € 450 € 675 1.000.000 EUR < VdV 1.500.000 EUR € 450 € 675 € 900 1.500.000 EUR < VdV 2.000.000 EUR € 675 € 900 € 1.250 VdV 350.000 EUR s ur offre VdV > 2.000.000 EUR ou bien s pécial (3) (1) Éventuellement avec un es pace à usage profes s ionnel de max. 30 m 2 (2) Une entité es t p.e. un appartem ent, un s tudio, un rez-de-chaus sée com m ercial, … (3) Un bâtim ent s pécial es t p.e. une églis e, un hôpital, un château, … ou un bien grevé d'un droit de s uperficie ou d'un bail emphytéotique, d'un leas ing imm obilier, etc. . TERRAIN (honoraires, TVA 21% comprise) Cat. 1 Cat. 2 Cat. 3 VdV 250.000 EUR € 150 Une parcelle destinée à un bâtiment de Cat. 2 OU une parcelle composée (2) € 225 250.000 EUR < VdV 350.000 EUR € 225 € 350 € 450 350.000 EUR < VdV 500.000 EUR € 350 € 450 € 675 500.000 EUR < VdV 750.000 EUR € 450 € 675 € 900 750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR VdV > 1.000.000 EUR ou terrains s péciaux (4) € 675 € 900 € 1.250 VALEUR VÉNALE ESTIMÉE (VVE) Une parcelle destinée à un bâtiment de Cat. 1 (1) Une parcelle destinée à un bâtiment de Cat. 3 (3) OU un terrain à lotir € 350 s ur offre (1) Un ens em ble de parcelles adjacente s is s oit en zone agricoles s oit en zone fores tière es t cons idérée com m e de Cat. 1 (2) Par parcelle com pos ée on entend : - une parcelle pour une m ais on unifam iliale avec un terrain adjacent s is en zone agricole ou fores tière OU - un ens em ble de parcelles adjacentes s itué en partie en zone agricole en en partie en zone fores tière (3) On entend ici aus s i p.e. un terrain à bâtir pour des im m eubles à appartem ents , com m erce, PME, indus trie ou bureaux (4) Des terrains des tinés à des fonctions publiques ou des bâtim ents s péciaux (3 s ous 6.1.1.) ou des terrains grevés d'un droit de s uperficie ou d'un bail em phytéotique, d'un leas ing im m obilier, etc. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 49 V. Expertises – Valorisation du bien Valeur du bien Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit But = achat ► La valeur = 100% du montant du compromis de vente ► À noter que les frais d’achat ne sont pas pris en compte ► Pièces à fournir: • Le compromis de vente • Une attestation du notaire But = transformations OU achat + transformations OU construction OU achat terrain + construction ► Valeur: • Terrain ou maison: 100% du montant du compromis de vente, frais d’achat exclus + • 90% du montant (TVA incluse) des travaux ou de la construction suivant devis officiel(s) et accepté(s) par les parties 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 50 V. Expertises – Valorisation du bien Valeur du bien Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit But = refinancement externe ► Le but initial = achat • Détermination de la valeur du bien = montant du compromis de vente ► Le but initial = achat + transformations OU construction • Détermination de la valeur du bien = l’expertise existante ou nouvelle expertise Valorisation des rénovations pour des petits montants (à partir du 1/11/2014) ► Les travaux de rénovations dont le montant est inférieur à 10% de la valeur de l’immeuble avant travaux, ne seront plus pris en compte pour la détermination de la valeur de l’immeuble, sauf si le montant des travaux est au moins de 12.500 euro. Ces travaux peuvent toutefois, comme par le passé, être financés pour autant que la valeur de l’immeuble (sans tenir compte des ‘petits’ travaux) soit suffisante. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 51 V. Expertises – Valorisation du bien Plan financier: exemple Achat terrain + construction 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 52 VI. Traitement administratif des dossiers À fournir par le courtier: ► Constitution du dossier: de la manière la plus complète possible à l’aide de la ‘checklist’ ► Au moment de l’enregistrement du dossier auprès de Demetris: carte d’identité du (des) crédité(s) + n° de registre national obligatoires Demetris: ► Décision: par Demetris ou BNP Paribas Fortis ► Traitement: par Demetris (gestionnaire de dossiers) ► Emission de l’offre: par Demetris qui l’adresse à l’intermédiaire et/ou au client ► Projet d’acte: par Demetris qui l’adresse au notaire ► Passation de l’acte: • Demetris envoie tous les documents au notaire ou à l’intermédiaire s’il s’agit d’un acte sous seing privé • l’intermédiaire est habilité à signer l’acte comme porte-fort • Il n’y a pas de représentant de Demetris à la signature de l’acte. Le courtier est libre de choisir d’être présent. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 53 VI. Traitement administratif des dossiers Dossier complet - checklist Les documents qui doivent obligatoirement être présents dans le dossier sont: À la passation de l’acte ► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis: attestation de l’employeur (pour au moins un co-emprunteur dont les revenus sont suffisants pour couvrir le paiement des mensualités du crédit) ► SRD: avenant d’annexion (Transfert de bénéfice) ► Assurance habitation: copie de la police Pour le paiement de la commission ► Documents déjà nécessaires pour passer l’acte (voir supra) ► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis: versement effectif des revenus sur le compte En pratique, les revenus d’au moins un co-emprunteur (suffisants pour couvrir le paiement des mensualités du crédit) doivent être versés sur le compte par l’employeur. Toutefois, la commission sera payée, même si le client ne respecte pas son engagement de faire domicilier ses revenus, dans un délai de ± 2 mois après le 1er rappel au courtier. (voir Demetris News 2013/04). Le client sera averti de l’augmentation du taux par lettre recommandée. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 54 VI. Traitement administratif des dossiers MyCredit Planner Avec MyCredit Planner, vous pouvez traiter et suivre vos dossiers de manière professionnelle 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 55 VI. Traitement administratif des dossiers Assurances FORMALITÉS Ass. SRD et ASSURANCE HABITATION Assurances placées auprès de AG Insurance – bank channel (= ex FB Assurances): ► Demetris s’occupe du traitement (l’intermédiaire fournit au moins la déclaration médicale signée) ► Simulation Ass. SRD: via notre site web ► Simulation Assurance Top Habitation: via votre siège de Demetris ou votre délégué commercial Assurances placées auprès d’une autre compagnie, y compris AG Insurance - brokers channel (= ex Fortis AG): ► L’intermédiaire doit fournir lui-même à Demetris les polices et/ou l’avenant hypothécaire Cession de bénéfice à: BNP Paribas Fortis SA, Montagne du Parc 3 - 1000 Bruxelles 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 56 VI. Traitement administratif des dossiers Assurances – point d’attention Assurance solde restant dû: Nantissement (Avenant de ’transfert de bénéfice’) Le courtier doit introduire lui-même le créancier hypothécaire correct à la création de la police Ass. SRD (sauf si la police est réalisée via AG Insurance – bank channel = ex FB Assurances) ► Créancier Hypothécaire: BNP Paribas Fortis sa, Montagne du Parc 3, 1000 Bruxelles ► Mention de la référence sur l’avenant, suivant votre choix: • Le N° de l’ouverture de crédit: 012/8xxxxxx/xx (pour dossiers FR) • ou le N° de l’avance: 012/7xxxxxx/xx (pour dossiers FR) • ou la mention ‘Crédit Habitation Demetris’ 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 57 VII. Garanties Hypothèque Principe = ouverture de crédit couverte par une hypothèque en 1er rang Remarques: ► Hypothèque en 2e rang (si hypothèque en 1er rang prise par un prêteur autre que BNP Paribas Fortis): • Principe = exclu • Si autorisé: majoration du taux d’intérêt de 0,50% ► Hypothèque en 2ème rang après une première inscription au profit de Fortis Banque = aucune majoration du taux d’intérêt 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 58 VII. Garanties Mandat hypothécaire Crédits couverts par un ‘mandat d’hypothèque’: Envisageable pour les dossiers de qualité: ► au niveau de la solvabilité, ► au niveau de la capacité d’emprunt … et lorsque le crédit répond au minimum: ► aux conditions de notre tarif Premium Bronze ► et que la partie couverte par une hypothèque représente 50% au moins du crédit Dossiers existants ► par exemple en cas de majoration d’une ouverture de crédit: si le premier dossier est couvert par une hypothèque, un assouplissement des conditions du crédit complémentaire peut être envisagé au cas par cas Remarque: pas d’avantage fiscal sans hypothèque dans le cadre de l’Habitation Propre et Unique’ ou de ‘l’Épargne Long Terme’ Cette indication a pour but de vous guider dans votre démarche commerciale. Elle ne peut toutefois constituer un engagement de notre part: une décision de crédit, et a fortiori avec mandat, résulte en effet toujours d'une analyse du dossier spécifique du client. 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 59 VIII. Crédit de soudure Description et conditions Cadre légal: le crédit est octroyé dans le cadre de la loi sur le crédit hypothécaire (Loi Wathelet) Le crédit de soudure est réalisé sous forme d’ouverture de crédit sur un compte distinct Le crédit de soudure est uniquement octroyé en combinaison avec une demande de crédit habitation But: ► Le crédit de soudure est uniquement destiné à des fins immobilières privées, dans l’attente de la vente d’un bien immobilier existant ► Le crédit de soudure couvre la période qui sépare l’achat ou la construction d’un nouveau bien et la vente d’un bien immobilier personnel situé en Belgique Durée: la durée est limitée à un an (possibilité de prolongation non automatique mais à négocier) Frais de dossier: 250 euro 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 60 VIII. Crédit de soudure Description et conditions Taux & calcul des intérêts ► Voir ‘Prospectus BNP Paribas Fortis - Partie II’ ► Le taux est fixe pour toute la durée. Il est disponible sur le site de Demetris. ► L’offre reste valable pendant 4 mois ► les intérêts sont payables à la fin de chaque trimestre et sont calculés sur le montant prélevé ► Les intérêts sont comptabilisés automatiquement via domiciliation sur le compte à vue ‘normal’ à la fin de chaque trimestre Le prélèvement peut avoir lieu en une ou plusieurs fois Le crédit doit être remboursé par apurement du solde débiteur: ► Au moment de la vente du bien ► Et au plus tard à la fin de la période du crédit (max. 1 an) Montant minimum = 12.500 euro Montant maximum = valeur du bien à vendre, diminuée de la dette éventuelle y relative 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 61 VIII. Crédit de soudure Description et conditions Garanties: ► Règle générale: mandat hypothécaire ► Dans certains cas, un crédit de soudure peut être envisagé sans mandat hypothécaire; dans ce cas, une promesse sous seing privée de conférer hypothèque est signée • Il existe déjà un compromis signé pour le bien à vendre • Fortis Banque dispose d’une inscription hypothécaire pour les 2 biens Estimation de la valeur du bien immobilier à vendre: ► Sur base d’une convention de vente signée: 100% à condition que l’avance éventuelle soit consignée chez le notaire jusqu’à la passation de l’acte de vente authentique ► Sur base d’une expertise par Gudrun Xpert: 90% ► Autre (valeur déterminée par un notaire, par une agence immobilière, par un expert autre que Gudrun): 80% Pouvoir de décision: BNP Paribas Fortis dans tous les cas 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 62 VIII. Crédit de soudure Calcul du montant net - exemple CALCUL DU MONTANT NET Exemple : Achat d'un nouveau bien immobilier : € 200.000 Vente d'un bien immobilier existant : € 140.000 (prix de ce dernier a été évalué par un notaire ; pas de compromis de vente signé) Pouvoir d'emprunt en Crédit de Soudure : - Quotité sur base d'une expertise par un notaire : max. : 80% - Valeur : € 140.000 Crédit maximum = € 112.000 -€ 54.000 - Soldes restant dus d'un (des) crédit(s) existant(s) à rembourser : Pouvoir d'emprunt maximum : € 58.000 Plan Financier (du nouvel achat) Inventaire des frais Financement de l'opération Prix d'achat : (*) Frais d'achat : Autres frais éventuels Frais d'acte de crédit Total (*) achat en région wallonne 24/12/2014 200.000 27.915 250 4.150 232.315 Crédit hypothécaire : Moyens propres : Acompte payé : Crédit de soudure : Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 160.000 315 20.000 52.000 232.315 63 IX. Crédit Habitation Souple Description Une réponse simple et concrète aux besoins des emprunteurs Les besoins des ménages évoluent au fil des années. Ainsi, des changements dans leur vie familiale (divorce, décès,..) ou professionnelle (perte d’emploi) peuvent considérablement influencer leurs revenus C’est pourquoi, BNP Paribas Fortis a choisi de développer un crédit qui s’adapte aux circonstances changeantes de la vie et qui répond aux nouveaux besoins des clients ► Le Crédit Habitation Souple: un ensemble de modalités qui permettent au crédit de s’adapter à l’évolution de la vie des clients ► Il offre de la souplesse au début et en cours de vie du crédit 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 64 IX. Crédit Habitation Souple I. Souplesse au début du crédit 1. Le taux est valable 4 mois à partir de la date de demande de crédit (= date de l’introduction chez Demetris) ► Pendant cette période le client a la garantie de ne pas voir augmenter son taux (sur base des critères de Demetris) 2. Possibilité de report des remboursements en capital jusqu’à 3 ans ► Permet d’alléger la charge de remboursement au cours des premières années du crédit en autorisant une franchise en capital pour une durée de 3 ans maximum ► Pendant cette période, votre client ne paie que des intérêts. Votre client détermine librement la durée de la franchise en capital. Celle-ci sera prise en compte dans la durée totale du crédit; autrement dit la durée du crédit n’est pas allongée ► Ceci est particulièrement intéressant en cas de construction ou de rénovations importantes car à ce moment le budget du client doit supporter le cumul des charges locatives et de l’emprunt 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 65 IX. Crédit Habitation Souple I. Souplesse au début du crédit Exemple Report des remboursements en capital Données: Crédit habitation 100.000 euro / 20 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche) Report des remboursements en capital : 3 ans (= maximum) Sans report de capital 3 ans de report des remboursements en capital 24/12/2014 Mensualité Charge totale 674,85 euro 161.964,00 euro 3 premières 17 années suivantes années (règlement report des uniquements des remboursements en capital) intérêts Mensualité réduite = 439,00 euro 743,04 euro 167.384,16 euro Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 66 IX. Crédit Habitation Souple I. Souplesse au début du crédit 3. Emprunter la prime unique de l’assurance SRD en plus du crédit ► Souscription auprès de AG Insurance: jusqu’à 105% de quotité financée ► Optimalisation de la situation fiscale du client ► Pas de majoration de taux pour très haute quotité à payer par le client ► Stimule la vente d’assurances décès avec prime unique 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 67 IX. Crédit Habitation Souple I. Souplesse au début du crédit 4. Les avantages éco Les prélèvements peuvent être répartis sur 36 mois sans frais supplémentaires pas de commission de réservation à payer ► D’application en cas de nouvelle construction avec un niveau d’isolation K ≤ 35 ou niveau d’énergie E ≤ 50 • Le niveau K montre le niveau d’isolation de la construction. Plus le niveau K est bas, mieux l’habitation est isolée • Plus le niveau E est bas, plus le coût de l’énergie de l’habitation est faible ► Valable en cas de travaux de transformation lorsque le but du crédit comporte au moins 1 investissement en vue d’économiser l’énergie: • • • • • • • • 24/12/2014 Isolation du toit, des murs, du sol Vitrage à haut rendement ou vitrage super isolant Pompe à eau géothermique Boiler solaire Panneaux solaires photovoltaïques Remplacement de chaudière de chauffage / nouvelle chaudière à haut rendement Système de ventilation C ou D Récupération de l’eau de pluie Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 68 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 1. Payer temporairement moins par mois ► Payer uniquement des intérêts, pas du capital ► Maximum 2 fois en cours de crédit, chaque fois pendant 6 mois max. ► La durée du crédit est prolongée du même délai que la franchise en capital Possible dans les circonstances suivantes: Mise au chômage (licenciement), divorce ou séparation de fait de l’emprunteur cohabitant, maladie grave ou invalidité, décès du co-emprunteur, indisponibilité de l’habitation pour cause d’incendie ou d’inondation, en cas de vente d’une maison afin d’acquérir une autre maison durant la période de soudure Conditions: o o o o Le crédit est en cours de remboursement (cap. + int.) depuis au moins 12 mois Un délai d’au moins 12 mois entre la fin de la 1re suspension et la 2e demande Maximum 2 retards de paiement pendant les 12 derniers mois Le preneur ne peut pas être fiché dans le volet négatif de la Centrale des Crédits aux Particuliers (CCP) de la BNB Non valable pour les formules accordéon 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 69 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit Exemple Rembourser temporairement moins mensuellement (payer uniquement des intérêts) Données: Crédit habitation 100.000 euro / 20 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche) Difficultés financières après 5 ans diminution de la mensualité pendant 6 mois (maximum) 2e fois difficultés financières après 10 ans diminution de la mensualité pendant 6 mois (maximum) La durée du crédit passe de 20 à 21 ans (= 20 ans + 6 m + 6 m) Mensualité initiale Capital Intérêts Mensualité diminuée (uniquements intérêts) 1re demande après 5 ans 674,85 euro 306,75 euro 368,10 euro 368,10 euro 2e demande après 10 ans 674,85 euro 388,60 euro 286,25 euro 286,25 euro 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation Diminution mensualité de 45% (= 306,75 euro) 58% (= 388,60 euro) 70 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 2. Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit Suite à une amélioration de sa situation financière, le client souhaite rembourser une mensualité plus élevée ► Diminution de la charge totale de remboursement Conditions: o o La durée totale du crédit doit être d’au moins 10 ans (fiscalité) Il doit rester au moins 25% de la durée initiale après la diminuation exemple: Durée initiale = 30 ans. Après 10 ans le client souhaite raccourcir la durée du crédit. Raccourcissement maximum: la durée restante du crédit peut passer de 20 à 7,5 ans, soit 25% de la durée initiale du crédit (30 ans). Après adaptation, la durée totale du crédit sera de 17,5 ans [17,5 ans = 10 ans (= déjà passées) + 7,5 ans (= 25% de 30 ans)] 24/12/2014 Non valable pour les formules accordéon Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 71 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit Exemple 1 Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit Point de départ: diminution de la durée restante du crédit Données: Crédit habitation 100.000 euro / 30 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche) Après 10 ans les emprunteurs souhaitent raccourcir la durée restante de 20 à 10 ans (la durée totale passe de 30 ans à 20 ans) Mensualité Charge totale Mensualité initiale 553,32 euro 199.195,20 euro Nouvelle mensualité 880,42 euro 172.048,80 euro (la durée est diminuée) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation Intérêts en moins à payer 27.146,88 euro 72 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit Exemple 2 Payer moins longtemps en diminuant la durée du crédit Point de départ: augmentation de la mensualité Données: Crédit habitation 100.000 euro / 30 ans fixe / 5,40% (taux d’affiche) Après 10 ans les emprunteurs souhaitent raccourcir la durée du crédit et rembourser environ 800 euro par mois Mensualité Durée totale Charge totale Mensualité initiale 553,32 euro 30 ans 199.195,20 euro Nouvelle mensualité augmentée 801,93 euro 21 ans et 4 mois 175.460,88 euro (la durée totale est réduite) 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation Intérêts en moins à payer 23.734,80 euro 73 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 3. Rembourser moins mensuellement en allongeant la durée du crédit ► Diminuation permanente du revenu de l’emprunteur ex. travail à temps partiel, fin de carrière ou licenciement ► ou augmentation des charges ex. nouvel investissement immobilier ou achat nouvelle voiture ► La durée du crédit peut être allongée avec, en principe, un maximum de 5 ans Uniquement pour les formules à taux variable Non valable pour les formules accordéon 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 74 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit Exemple Rembourser moins mensuellement en allongeant la durée du crédit Données: Crédit habitation 100.000 euro / formule 1/1/+3/-3 15 ans / 5,10% (taux d’affiche) Après 10 ans, les emprunteurs souhaitent diminuer la mensualité et demandent une prolongation de la durée du crédit de 5 ans Durée crédit Mensualité Situation initiale 15 ans 789,75 euro Prolongation de la durée du crédit 20 ans 443,68 euro 24/12/2014 Diminution de la mensualité avec Charge totale 142.155,00 euro 346,07 euro Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 148.011,60 euro 75 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 4. Taux variable ou fixe? Le choix ne doit pas être définitif. • Le client recherche plus de sécurité, il ne veut plus courir le risque de taux et il peut donc passer à une formule à taux fixe • Le client s’attend à une hausse de taux à court terme • Le client souhaite fixer son taux pour une longue période à un moment où les taux à long terme (taux fixes) sont bas ► Lors de la révision contractuelle du taux: • taux variable vers une autre formule à taux variable • taux variable vers un taux fixe ► Aux conditions en vigueur au moment de la modification ► La durée initiale reste inchangée Uniquement pour les formules à taux variable Non valable pour les formules accordéon 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 76 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 5. Modification du mode de remboursement ► Passer d’un crédit à amortissements de capital à un crédit à mensualités égales ► Passer d’un crédit à mensualités égales à un crédit à amortissements de capital constants Non valable pour les formules accordéon 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 77 IX. Crédit Habitation Souple II. Souplesse en cours de vie du crédit 6. Réemprunter via les reprises d’encours jusqu’à 120% maximum du montant initial du crédit ► Sans nouveaux frais d’hypothèque = évite de passer à nouveau devant le notaire = gain de temps et d’argent ► Pour la partie qui dépasse 100% par une promesse d’hypothèque Conditions: o o o o 24/12/2014 Le crédit doit être en cours de remboursement (capital + intérêts) depuis au moins 36 mois Le preneur ne peut pas être fiché dans le volet négatif de la Centrale des Crédits aux Particuliers (CCP) de la BNB Il n’y a pas eu de retard de paiement au cours des 12 derniers mois En outre, les règles normales d’acceptation restent d’application Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 78 IX. Crédit Habitation Souple III. Tableau résumé des avantages Formules de crédit classiques Formules accordéon (Formule 1/1/+3/-3 à mensualités fixes) OK OK OK OK Emprunter la prime unique de l’assurance SRD de AG Insurance: quotité max. 105% OK OK 2 x 6 mois de franchise capital OK NOK Raccourcir la durée OK NOK Avantages Avantages au début du crédit Frais = 0 euro Avantages en cours de vie de crédit Validité du taux d’intérêt: 4 mois Franchise d’amortissements en capital: max. 36 mois OK Allonger la durée (uniquement formules à taux variable) NOK OK Frais= 200 euro pour bénéficier d’un des avantages énumérés (Frais de dossier nouvelle demande = 350 euro) 24/12/2014 Changer de formule à la révision du taux (variable vers fixe ou autre variable) NOK Changer le mode de remboursement OK NOK Reprise d’encours max. 120% OK OK Avantages eco OK OK Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 79 IX. Crédit Habitation Souple Action ‘BON Crédit Habitation Souple’ Action 2014 Le client ne doit pas payer les frais de dossier – actuellement 200 euros – pour la première modification de son Crédit Habitation Souple. Pour cela le client va reçevoir un BON qu’il doit soigneusement conserver avec les documents de son prêt. Conditions: ► Le crédit habitation a été souscrit entre 1/01/2014 et 31/12/2014 ► Pour les clients qui réalisent leur premier projet chez BNP Paribas Fortis (achat, construction, achat + rénovation ou refinancement externe) dans le cadre de l’habitation propre et unique ► Le bon n’est pas valable pour une reprise d’encours 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 80
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