Presentation - Convergence LR.

Equilibres financiers des
investissements en locatif social
MONTPELLIER, 16 MAI 2014
MICHEL AMZALLAG
USH/DIRECTION DES ÉTUDES ÉCONOMIQUES ET FINANCIÈRES
Equilibres financiers
Pacte Etat USH et perspectives financières
Financement des travaux d’amélioration
Loyer d’équilibre : définitions, calcul,
sensibilité
Loyers maximums : majorations locales et
articulation avec les aides à la personne
2.
Prix de revient et financement 2000 -2012
Plan de financement moyen d’un logement PLUS- comparaison 2000 et 2012
2000
2012
Variation
Subvention Etat
5 500
2 000
Subventions collectivités loc. et PEEC
5 000
10 800
+ 116%
62 200
106 700
+ 72%
4 100
21 300
+ 420%
76 800
140 800
+ 83%
4,06
5,32
+ 31%
Prêts
Fonds propres
Prix de revient
Loyer PLUS maximum en € /m² SU, zone 2
Source Galion-Sisal
-
64%
Pacte Etat-USH : faisabilité financière
1.
Des moyens supplémentaires en 2013 et 2014




Enveloppe majorée d’Action logement en faveur du locatif social
Enveloppe exceptionnelle de 120 M€ de la CDC
Foncier public…
Amélioration des conditions de l’EcoPLS
Et un facteur favorable : absence de tension sur le prix de revient des opérations
(ICC et IPEA stables)
2.
Des facteurs d’incertitude



Le coût du traitement de l’amiante dans le patrimoine
Les modalités de financement de l’activité dans le NPRU
La capacité de contribution des collectivités locales à moyen terme
3. Des projections du compte financier consolidé
Capacité à absorber la hausse des volumes de production prévue par le pacte
sous réserve du maintien des conditions de financement et de prix actuelles. Cf.
étude CDC de septembre 2013 et les travaux sur le modèle économique HLM.
4.
Equilibres financiers
Pacte Etat USH et perspectives financières
Financement des travaux d’amélioration
Loyer d’équilibre : définitions, calcul,
sensibilité
Loyers maximums : majorations locales et
articulation avec les aides à la personne
5.
Financement des travaux d’amélioration
 Un volume de travaux important :
120 000 logements par an (>5 000 € par logement)
dont 60 000 > 15 000 € par logement (et 30 000 € en
moyenne)
 Financement :
• Importance des fonds propres : 20 % en moyenne
• Recours limité jusqu’à présent au prêt EcoPLS
(30 000 logements par an en moyenne). Impact de la
baisse du taux pour atteindre l’objectif de 100 000
fixé dans le pacte ?
• Marges de hausse de loyer après travaux limitées
6.
Amélioration avec EcoPLS
Equilibre financier Eco prêt- Opération type en 2012
Montant unitaire de l’ensemble des travaux
33 000
100 %
Subventions (collectivités locales 8 %, Feder, Anru…)
5 000
15 %
Dégrèvement TFPB et vente CEE
4 900
15 %
Ecoprêt
12 000
36 %
Autres prêts
6 900
25%
600
2%
Avant
travaux
Après
travaux
Fonds propres
Exploitation avant et après réhabilitation
En € par logement et par an
Loyer (hausse de 10 % après travaux)
Charge financière (Ecoprêt + autres prêts)
Maintenance
Frais de gestion et entretien
TFPB
Marge d'autofinancement
3 300
0
-700
-1 200
-550
850
3 630
- 1 460
- 400
- 1 200
- 550
~0
Equilibres financiers
Pacte Etat USH et perspectives financières
Financement des travaux d’amélioration
Loyer d’équilibre : définitions, calcul,
sensibilité, adaptation des hypothèses
Loyers maximums : majorations locales et
articulation avec les aides à la personne
8.
Plan de financement moyen
toutes opérations hors ANRU et hors foyers (source SISAL)
FRANCE METROPOLITAINE
2010
2011
2012
2013
NOMBRE DE LOGEMENTS
89 440
81 914
71 860
84 050
SUBVENTIONS
17 510
13,8%
15 680
12,3%
13 710
10,2%
14 660
10,8%
PRETS
96 900
76,2%
97 620
76,3%
103 250
76,7%
103 590
76,4%
FONDS PROPRES
12 800
10,1%
14 660
11,5%
17 630
13,1%
17 270
12,7%
127 210
100%
127 960
100%
134 590
100%
135 520
100%
TOTAL
LANGUEDOC-ROUSSILLON
NOMBRE DE LOGEMENTS
2011
2012
2013
3 290
3 545
4 270
4 690
SUBVENTIONS
16 290
13,4%
16 720
13,8%
15 240
12,7%
13 200
11,0%
PRETS
97 180
80,1%
95 350
78,6%
95 960
79,9%
98 460
82,3%
7 870
6,5%
9 290
7,7%
8 850
7,4%
7 920
6,6%
121 340
100%
121 360
100%
120 050
100%
119 580
100%
FONDS PROPRES
TOTAL
9.
2010
La problématique
Loyers futurs
Exploitation
Capacité
d’endettement
Coûts de
production
Emprunts
Besoin de subventions ou
de fonds propres
10.
Loyer d’équilibre : un cadre normatif
Besoin d’un cadre convenu entre administration du Logement, CDC
et bailleurs pour :
 Définir les dépenses à prendre en compte, leur montant initial et
leur évolution

Retenir le critère d’équilibre : un loyer tel que le solde de
trésorerie cumulée reste positif ou nul, sur la durée du prêt
principal (variante : le loyer pour lequel la trésorerie cumulée est
nulle à l’issue du remboursement du prêt principal)

Durée de l’exercice : celui du prêt principal = 40 ans en PLUS et
PLAI

Calcul fait sans prendre en compte de valeur résiduelle de
l’opération à l’issue du remboursement
11.
Dépenses d’une opération locative nouvelle
 Dépenses

Charge financière (frais financiers et amortissement)

Reconstitution des fonds propres (éventuelle)

Gros entretien et grosses réparations

Frais de gestion et entretien courant

Taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB)
 Minoration des recettes :


Pertes dues aux logements vacants
Pertes dues aux impayés
12.
Évolutions des dépenses et du loyer : hypothèses
normatives actuelles
Montant annuel
initial
Variation annuelle
-
1,7 %
0,6 % du coût hors foncier
1,8 %
(moyenne organisme*)
Inflation + 0,5 = 2,2 %
(propre à chaque
opération**)
Inflation + 0,5 = 2,2 %
3 % des loyers
Sur toute la période
2,75 %
Pas de variation
Indice des prix et loyers
Dépenses de maintenance
Frais de gestion administrative et
entretien courant
T.F.P.B.
Impayés et vacants
Taux de référence du livret A
* Moyenne nationale : 1 100 € par logement
** 550 € par logement soumis en moyenne
Par ailleurs, la reconstitution des fonds propres est possible par fraction actualisée au
taux d’inflation sur la durée du prêt principal (durée qui peut être ramenée à 20 ans)
13.
Application à une opération PLUS type
Plan de financement
Par logement
En %
Subventions : Etat, 1 % Logement, collectivités locales
20 000
14,3
Prêt CDC sur 40 ans
95 000
67,9
Fonds propres
25 000
17,8
140 000
100,0
Prix de revient TTC
14.
Valeur actualisée des dépenses
(sur 40 ans au taux de 1,7 %)

Pour une opération type (140 000 € dont 95 000 € de prêt)

Dépenses annuelles par logement






Annuité du PLUS (montant initial = 4 350)
Pas de reconstitution des fonds propres
Dépenses de maintenance :
Frais de gestion et entretien (montant initial : 1 100)
Taxe foncière : (15 ans / 40 ans)
Impayés et vacants
TOTAL = Loyer annuel
3 060 €
0€
600 €
1 210 €
230 €
160 €
5 260€
Soit 438 € par mois (6,26 €/m² pour 70 m² SU) pour une
trésorerie cumulée nulle en fin de période
15.
Dépenses annuelles en euros courants
10 000 €
TFPB
8 000 €
Maintenance
6 000 €
Charge financière
4 000 €
Impayés et vacants
2 000 €
Frais de gestion
0€
2014
2018
2022
2026
2030
2034
16.
2038
2042
2046
2050
2054
Trésorerie au loyer d’équilibre in fine
(438 €/mois)
Dépenses annuelles
Loyers annuels nets
Trésorerie cumulée
11 000 €
9 000 €
en euros courants
7 000 €
5 000 €
3 000 €
1 000 €
-1 000 €
1
6
11
16
21
-3 000 €
-5 000 €
Année
17.
26
31
36
41
Variation de différents paramètres
Pour un loyer d’équilibre de 6,26 € par mois
 Majoration de la subvention de 1 % (du prix de revient ) :
- 5 centimes
 Baisse de 0,10 point du taux du PLUS :
- 6 centimes
 Hausse de 10 % de la maintenance annuelle :
+ 8 centimes
 Baisse de 5 % du prix de revient (et de l’emprunt) :
- 32 centimes
 Allongement de 5 ans de l’exonération de TFPB :
- 9 centimes
 Baisse de 10 % des frais de gestion :
- 15 centimes
 Evolution des frais de gestion = inflation :
- 16 centimes
La même opération financée en PLAI bénéficie
 D’un prêt moins cher (0,80 point en moins), soit
- 44 centimes
 Une subvention majorée (par ex. de 10 %), soit
- 54 centimes
Ce qui permet d’abaisser le loyer d’équilibre de 15 % à 5,35 €
18.
Sensibilité du loyer d’équilibre au taux du prêt
Loyer d'équilibre en € / m² SU
7,5
PLAI
PLUS
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
-2,75%
-2,40%
-1,90%
-1,40%
-0,90%
-0,40%
0,10%
0,60%
Ecart taux du prêt - taux du livret A
19.
1,10%
1,60%
2,10%
Flux de trésorerie avec prise en compte des fonds propres, au
loyer maximum de la zone 2, flux en euros courants
60 000
Trésorerie annuelle
Trésorerie cumulée
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
-10 000
-20 000
-30 000
année
20.
Adaptation du taux de référence du livret A

La CDC devrait réviser prochainement sa prévision de taux du livret A à long terme à
partir de ses déterminants, inflation et taux à court terme :
Inflation à long terme : 1,6 % au lieu de 1,7 % actuellement
 Livret A : 2,4 % au lieu de 2,75 %
Ces hypothèses devraient être reprises pour les équilibres financiers d’opération.
L’écart entre inflation et taux d’intérêt est plus faible, donc l‘équilibre amélioré.


Sur une opération PLUS type, ce changement améliorerait l’équilibre théorique et
permet :


Soit une baisse des fonds propres de l’ordre de 4 000 €
Soit une baisse du loyer d’équilibre de 2 % ou 15 centimes /m²/mois
21
Equilibres financiers
Pacte Etat USH et perspectives financières
Financement des travaux d’amélioration
Loyer d’équilibre : définitions, calcul,
sensibilité, adaptation des hypothèses
Loyers maximums : majorations locales et
articulation avec les aides à la personne
22.
Loyer maximum des conventions et APL

-
-
Majorations locales et techniques limitées dans les circulaires 2013 et 2014 :
Limitation à 12 % (18 % avec ascenseur non obligatoire)
Accent mis sur les majorations dont la contrepartie est un gain de charges pour le
locataire ou une augmentation du service rendu (et dans les localisations à marché
tendu)
2014 est une année transitoire. Un guide de référence sera proposé en 2014 pour
nourrir la négociation régionale et établir les critères qui s’appliqueront en 2015 dans
chaque région
Tensions sur l’actualisation des loyers plafonds APL, qui est reportée à octobre en 2014
 En 10 ans, décrochage sensible entre loyers PLUS et loyer plafond APL

23
Loyer plafond de l’APL -AL
Zone 1
Zone 2
Zone 3
Personne seule
291
254
238
Couple
351
310
288
1 personne à charge
397
349
323
2 personnes à charge
454
400
369
Par pers. à charge supp.
+ 58
+ 51
+ 46
En euros par mois
Valeurs 2013 et 2014
24.
Loyer plafond APL et loyer maxi PLUS (+10 %)
Surface correspondant au loyer plafond des aides à la personne
pour un loyer égal à celui du PLUS + 10 % de majorations
80,0 m²
70,0 m²
60,0 m²
50,0 m²
40,0 m²
30,0 m²
Personne seule
couple sans enfant
1 personne à
charge
25.
2 personnes à
charge
3 personnes à
charge
Désajustement entre loyer plafond APL et
loyer maximum du PLUS
26.
Position des loyers pratiqués / plafond APL
Logements Hlm de la région Languedoc-Roussillon
100%
1%
8%
0% 1%
7%
5%
5%
90%
20%
80%
30%
36%
Hypothèse
d’occupation :
45%
70%
1 personne par
pièce
60%
50%
95%
22%
40%
30%
54%
51%
20%
23%
10%
plus de 140%
120 à 140%
18%
100 à 120%
14%
moins de 100%
0%
PLAI
8 000
logements
HBM, Hlm-O
41 000
logements
PLA
42 000
logements
PLUS
15 000
logements
27.
Intermédiaire
4 000
logements
Total
112 000
logements
Quittance HLM et aide à la personne
 60 % des locataires HLM (52 % des bénéficiaires d’aide) ont un loyer
supérieur à celui du plafond APL.
Cause principale : désajustement entre taille des ménages bénéficiaires
(40 % de personnes seules) et taille des logements, majoritairement
familiaux (logements d’une pièce = 5 %, 3 et 4 pièces = 67 %).
 Par ailleurs, le forfait de charges du barème (53 € par ménage majoré
de 12 € par personne à charge) est bien inférieur aux charges réelles :
chauffage et eau chaude = 115 €, autres charges locatives = 75 €.
28.
0
29.
Objectif annuel 2014 : 134 000 logements (99 000 + 35 000)
Financés
2013
Objectif
2013
Financés
2012
Objectif
2012
Financés
2011
Objectif
2011
Financés
2010
Objectif
2010
Financés
2009
Objectif
2009
Financés
2008
Objectif
2008
Financés
2007
Objectif
2007
Financés
2006
PLS
Objectif
2006
140 000
Financés
2005
Objectif
2005
Logements locatifs sociaux financés depuis 2005
hors ANRU
PLUS-PLAI
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000

Download Report