Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Informe de Clasificación
Contacto:
Carmen Alvarado
[email protected]
Hernán Regis
[email protected]
(511) 616 0400
AC CAPITALES SAFI - FONDO DE INVERSIÓN
MULTIRENTA INMOBILIARIA
Lima, Perú
Clasificación
13 de enero de 2015
Categoría
Definición de Categoría
La política de inversión y la gestión del Fondo presentan una
adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión,
Cuotas de Participación
A-fi.pe
teniendo la capacidad de limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Fondo.
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera”
-----------------Información del Fondo en MM de S/. --------------Dic.13 Set.14
Dic13
Set.14
Activos:
338.7
270.5
Utilidad Neta: 59.9
17.4
Pasivos:
21.9
5.0
Valor Cuota*:
2.5
3.0
Patrimonio: 316.8
265.5
Historia de Clasificación: Valor Cuota  BBBfi (Dic. 97), Afi
(Jul. 99), BBBfi (Dic. 00), BBfi (May. 02), BB-fi (May. 03),
BBfi (Ago. 05), BBBfi.pe (Mar.08), BBB+fi.pe (Oct. 09), Afi.pe (Dic. 12).
*En US$
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria y de AC Capitales
Sociedad Administradora de Fondos de Inversión al 31 de diciembre de 2010, 2011, 2012 y 2013, así como Estados Financieros No Auditados al 30
de setiembre de 2014 y 2013. Asimismo, se utilizó información adicional proporcionada por la SAFI.
Fundamento: Luego del análisis efectuado, el Comité de
Clasificación de Equilibrium decidió mantener la categoría
de A-fi.pe a las Cuotas de Participación del Fondo de
Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante FIMI o el
Fondo).
Dicha decisión se sustenta en la diversificación que ha
alcanzado el portafolio de inversiones del Fondo, exponiéndolo a un menor riesgo de concentración. A esto se
suma la maduración que presentan a la fecha las inversiones del Fondo, lo cual le viene permitiendo realizar devoluciones de capital y reparto de dividendos a los partícipes.
Aporta igualmente de manera positiva la experiencia y
respaldo del Equipo Gestor y de AC Capitales SAFI como
sociedad administradora, quienes vienen cumplimiento con
las políticas establecidas en el Reglamento de Participación del Fondo. Asimismo, se considera la evolución favorable del valor cuota, sustentado principalmente en la
reevaluación positiva de las inversiones inmobiliarias, la
ganancia generada por la venta de parte de sus inversiones,
las rentas de alquiler de los activos inmobiliarios y las
utilidades obtenidas por la participación del Fondo en
proyectos de desarrollo inmobiliario, así como las reducciones de capital realizadas.
No obstante lo anterior, a la fecha limita al Fondo contar
con una mayor clasificación la exposición que mantiene en
el sector inmobiliario, el mismo que es vulnerable a choques negativos en la confianza de los agentes económicos,
así como al incremento en el sobreendeudamiento de estos
últimos. Dicha situación podría eventualmente generar un
impacto desfavorable en la absorción y en la evolución de
los precios de venta y alquiler tanto de los inmuebles residenciales como de oficinas.
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria -constituido
como el primer fondo de inversión en el Perú el 08 de
octubre de 1997- tiene como objetivo colocar sus recursos
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú.
principalmente en bienes raíces, a través de la adquisición
de propiedades a nivel nacional. Asimismo, puede destinar
recursos a la construcción y/o remodelación de dichos
bienes con la finalidad de explotarlos como negocio inmobiliario a través de su arrendamiento y/o posterior venta. A
la fecha del presente informe, el Fondo se encuentra en
periodo de desinversión, lo que conlleva a que desde el
año 2011 inicie la negociación para la venta de parte de
sus activos. De la misma manera, el Fondo recibe reducciones de capital o distribuciones de beneficios de las
asociaciones en participación en la medida que estas maduran y culminan.
Al 30 de setiembre de 2014, los activos del Fondo ascendieron a S/.270.5 millones, mostrando un retroceso al corte
de análisis de 20.1% en relación al ejercicio 2013 producto
de la venta de parte de sus inversiones. Dentro de la estructura del activo, el 66.3% corresponde a Inversiones Inmobiliarias, las mismas que hacen referencia a inmuebles en
los que el Fondo es propietario y que le generan rentas
inmobiliarias (renta de oficinas y almacenes), mientras que
el 26.4% de los activos lo conforman las inversiones en
otros activos financieros, que incluyen asociaciones en
participación, e inversiones en subsidiarias y asociadas.
Con relación a estas últimas, las mismas consideran proyectos para la venta de viviendas, oficinas y locales comerciales, encontrándose inclusive algunos en etapa de
desarrollo.
Al 30 de setiembre de 2014, las Inversiones Inmobiliarias
del Fondo alcanzaron los S/.179.4 millones, disminuyendo
en 3.1% en relación al ejercicio 2013, explicado en la
trasferencia de un terreno a una asociación en participación. Los activos correspondientes a este tipo de inversión
se encuentran conformados por edificios de oficinas
(22.8%), almacenes (72.2%) y un terreno en provincia
(5.0%). Respecto al nivel de ocupación de los inmuebles,
estos se encuentran al 100% a excepción de Depocentro I
que mantiene una ocupación de 97.37%, y registran una
tarifa media por m2 que se ha venido incrementando a lo
largo de los últimos ejercicios (un promedio anual de 13%
en los últimos cinco años al cierre de 2013) producto de la
favorable coyuntura económica local en el sector inmobiliario mostrada hasta fines del ejercicio anterior, mientras
que en el 2014 la misma ha sido favorable aunque moderada en relación a otros años.
Con referencia a las inversiones en Subsidiarias y Asociadas, las mismas alcanzaron los S/.32.4 millones, incrementándose en 8.3% respecto al 2013, sustentado en aportes por S/.3.0 millones realizados a Ekimed S.A.C., empresa holding del Grupo Ekimed en la cual el Fondo -en calidad de asociado- posee el 26.4% de participación patrimonial. Cabe señalar que Ekimed opera los centros comerciales El Quinde en Cajamarca e Ica, encontrándose a la fecha
en proceso de negociación para la venta de los mismos a
Parque Arauco.
En lo que respecta a las inversiones en Asociaciones en
Participación, estas ascendieron a S/.38.9 millones, retrocediendo en 32.8% en relación al ejercicio 2013, sustentado en la devolución del 100% del capital invertido en los
proyectos en asociación con Imagina (Colca, Urubamba y
Australes) y la liquidación de la Asociación en Participación con Inmobiliaria Ruttini en el mes de marzo de 2014,
dada la venta de un terreno y el proyecto a un tercero.
Cabe mencionar que dichas salidas se vieron en parte
mitigadas producto del aumento de los aportes realizados
al proyecto Promotora Albamar Piura a través de un aporte
para capital de trabajo y la transferencia de un terreno a la
Asociación en Participación, lo cual también impactó en el
saldo de las Inversiones Inmobiliarias. De esta manera, al
31 de octubre de 2014, el Fondo ha recibido devoluciones
tanto de capital invertido como de utilidades en los cuatro
proyectos vigentes con Imagina por US$10.0 millones,
mientras que considerando los otros seis proyectos que ya
culminaron las devoluciones a octubre ascenderían a
US$30.2 millones.
Al cierre del tercer trimestre de 2014, el capital social del
Fondo disminuye en 30.5% respecto al 2013, sustentado en
las devoluciones de capital que han tomado lugar a la
fecha de análisis. En ese sentido, es de mencionar que
durante el 2014 la SAFI realizó tres devoluciones de capital a los partícipes del Fondo por un total de US$14.9
millones y reparto de dividendos por S/.33.2 millones
provenientes de los flujos generados por las devoluciones
de aportes de la Asociación en Participación con Imagina,
así como por la venta de parte de las Inversiones Inmobiliarias del Fondo. De considerar las devoluciones de capi-
tal en los últimos ejercicios, el FIMI ha devuelto a los
partícipes el equivalente al 131% del capital invertido.
A lo largo de los últimos ejercicios, la SAFI ha ejecutado
un total de 15 salidas de inversiones (seis proyectos en
Asociación en Participación con Imagina), las mismas que
en su mayoría generaron tasas internas de retorno atractivas.
Al 30 de setiembre de 2014, el Fondo registra ingresos
operacionales de S/.11.3 millones, los mismos que retroceden en 32.7% en relación al mismo período del ejercicio
anterior. Dentro de los ingresos de actividades ordinarias,
los más importantes corresponden a los ingresos por alquileres, los mismos que disminuyen en 29.63% producto de
de la tenencia de menores activos generadores de renta,
toda vez que durante el 2013 se contaba con los flujos
generados por el Centro Empresarial San Isidro y el Local
Comercial de Bembos (ambos vendidos en el último trimestre del 2013). En línea con lo anterior los costos operacionales igualmente disminuyeron, resultando en un resultado bruto de S/.10.4 millones, menor en 30.1% respecto a
setiembre de 2013. Asimismo, lo anterior repercutió en el
resultado operativo, el mismo que recoge un gasto de
operación que se mantiene estable en relación a setiembre
de 2013, cerrando con una utilidad operativa de S/.8.5
millones. A lo anterior se suma que la depreciación de la
moneda local generó al Fondo una pérdida cambiaria de
S/.3.0 millones (pérdida de S/.15.0 millones en el mismo
periodo de 2013), toda vez que la denominación del valor
cuota es en Dólares Americanos, mientras que la contabilidad del Fondo se realiza en Nuevos Soles. No menos
importante resulta la utilidad generada producto de los
contratos en Asociación en Participación (S/.9.1 millones),
sustentado en los ingresos percibidos por la venta del
terreno y proyecto Torre Javier Prado y a las utilidades
recibidas por los proyectos Universitaria y La Perla, ambos
en Asociación en Participación con Inmobiliaria Imagina.
Al corte de análisis el Fondo registra igualmente un ingreso por el cambio en el valor razonable de las inversiones
en Asociación en Participación de S/.2.8 millones, producto de las actualizaciones en las valorizaciones de los flujos
futuros de los proyectos con Imagina y Ekimed S.A.C.
Lo señalado anteriormente permitió que el Fondo revierta
el menor resultado operativo registrado producto de una
menor tenencia de activos generadores de renta, cerrando
el tercer trimestre de 2014 con un resultado neto de S/.17.5
millones, mayor en 95.6% respecto a setiembre de 2013.
Finalmente, Equilibrium continuará monitoreando el desarrollo de las inversiones inmobiliarias del Fondo, comunicando oportunamente al mercado cualquier variación en
relación al riesgo de las mismas.
Fortalezas
1. Adecuada diversificación del portafolio de inversiones.
2. Renta líquida derivada de los contratos de alquiler.
3. Experiencia y respaldo de la SAFI.
Debilidades
1. Exposición a fluctuaciones en el tipo de cambio.
2. Reglamento de Participación no contempla periodo de desinversión.
Oportunidades
1. Crecimiento dinámico de sector inmobiliario.
2. Ingreso a provincias con menor desarrollo inmobiliario y comercial.
Amenazas
1.
2.
3.
4.
Incremento desmesurado en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios.
Desaceleración en el ritmo de venta de unidades de vivienda.
Reglamentos y Normas Municipales que impidan o retrasen el desarrollo de posibles proyectos.
Volatilidad en el tipo de cambio.
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR
INMOBILIARIO
ción se sustenta en el proceso de interdicción realizado
para solucionar el problema de la minería ilegal.
Actividad Económica
El Banco Central de Reservas del Perú (BCRP) espera que
el crecimiento mundial ascienda a 3.0% al finalizar el
2014, resultado similar al del año anterior. El crecimiento
del presente ejercicio ha sido liderado principalmente por
la recuperación de Estados Unidos que superó los percances climáticos del primer trimestre y logró sendos niveles
de crecimiento en el segundo y tercer trimestre (4.6% y
3.5% según un primer estimado) explicados por la expansión del consumo privado, exportaciones y gasto gubernamental. Sin embargo, en el tercer trimestre China registró
su menor crecimiento trimestral en los últimos cinco años
con 7.3%; por su parte, la economía japonesa presentó una
nueva contracción, mientras que la eurozona continúa con
una leve recuperación sustentada en el nivel de actividad
de sus economías más importantes.
Según el equipo de investigación del BBVA, en el 2015 se
esperaría un crecimiento de 4.8% (5.5% según el BCRP)
debido a la puesta en marcha de proyectos mineros importantes que aumentarían la producción de cobre hasta en
29% y al inicio en la construcción de importantes proyectos de infraestructura (la línea 2 del Metro de Lima, por
ejemplo) que influirían en la demanda interna. Asimismo,
se espera frenar la desconfianza empresarial con las medidas de estímulo recientemente aprobadas.
PBI y Demanda Interna - Perú
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
Para el 2015, el BCRP espera un repunte del crecimiento
mundial hasta 3.6% sustentado en la recuperación de la
primera economía mundial y los mejores resultados de las
economías emergentes, así como el reciente cambio de
enfoque del BCE hacia un mayor gasto de los países de la
eurozona. Sin embargo, las tensiones geopolíticas podrían
agravar los malos resultados en Europa y la desaceleración
china, obligando al BCRP a corregir a la baja su estimado
de crecimiento para el próximo año.
Crecimiento Económico Mundial
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
2011
Mundial
2012
2013
Desarrolladas
2014*
Emergentes
2015*
Perú
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
*Proyecciones
0.0%
-5.0%
2008
2009
2010
2011
PBI Global (Var %)
2012
T2 2013
2013
T2 2014
Demanda Interna
Tipo de Cambio
La dinámica del tipo de cambio comenzó el año 2014 con
un fortalecimiento de la moneda nacional que ha sido
revertido con facilidad en los últimos meses debido a la
recuperación de la economía estadounidense, generada por
el término del quantitative easing y la expectativa de crecimiento de la tasa de interés de la FED en el 2015. Se
espera que la depreciación del Nuevo Sol sitúe al tipo de
cambio por encima de S/.2.92 al final del 2014 y que esta
tendencia continúe a lo largo del 2015, toda vez que continuarán las políticas de expansión en nuestro país, mientras
la FED sigue ajustando su política monetaria.
Al 17 de noviembre de 2014, el tipo de cambio promedio
interbancario venta se situó en S/.2.931, registrando una
depreciación de 4.68% en el año. Es importante mencionar
que el BCRP acumula ventas de dólares por más de 3,990
millones.
El Perú -a pesar de mostrar una ligera mejora en septiembre del 2014- ha tenido una desaceleración pronunciada a
lo largo del año que ha llevado al BCRP a ajustar el estimado de crecimiento hasta 3.1% en el último reporte.
Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática
(INEI), durante los primeros tres trimestres del año la
economía se expandió 2.8%, cifra considerablemente
menor al 5.3% logrado en el 2013. El menor dinamismo de
la economía local se explica por el deterioro de los términos de intercambio producto de la ralentización de China,
la caída en la inversión minera y el declive de la confianza
empresarial, que responde a la situación externa principalmente.
Evolución del Tipo de Cambio (PEN / USD)
3.00
2.90
2.80
2.70
2.60
2.50
2.40
2.30
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
En particular, los sectores no primarios marcaron la pauta
para la desaceleración en la actividad económica. Los
sectores más influyentes fueron los de manufactura y
construcción, mientras que por el lado de los sectores
primarios el de minería e hidrocarburos la mayor contribu-
Sector Construcción
Según el BCRP1, el sector construcción fue uno de los que
más contribuyó a la desaceleración de la economía en el
2014 producto del menor avance físico de obras públicas.
1
Reporte de Inflación: Octubre 2014 elaborado por el BCRP
En este período, el sector tuvo un decepcionante crecimiento real de 1%, muy por debajo de lo observado en el
2013 (11.2%). Específicamente, en el tercer trimestre el
sector registró una caída de 1.2%. Sin embargo, se esperaría un repunte del sector en el 2015 debido a la entrada de
nuevos proyectos en infraestructura vial, centros comerciales y oficinas. Producto de lo señalado anteriormente, la
proyección de crecimiento del sector para el 2014 se corrigió a la baja nuevamente, pasando de 5.0% a 2.9%. Lo
mismo ocurrió con la proyección para el 2015 (7.0%),
mientras la correspondiente al 2016 se mantuvo en 7.5%.
Consumo Interno de Cemento
18.40
1.20
18.20
Precio (S/.)
17.80
0.80
17.60
0.60
17.40
17.20
0.40
17.00
0.20
16.80
may-14
sep-13
ene-14
may-13
sep-12
ene-13
sep-11
may-12
Precio bolsa de cemento 42.5kg
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
0.14
Sector Inmobiliario
0.12
0.1
0.08
0.06
0.04
0.02
0
-0.02
2008
2009
2010
2011
PBI Global (Var %)
2012
2013
T3 2014*
PBI Construcción (Var %)
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
En línea con la actividad constructora, según datos de la
Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM), el
despacho local de cemento en los tres primeros trimestres
del 2014 fue de 8'346,820.96 TM, superior en 2.47% al
acumulado en el mismo periodo del año anterior, crecimiento que ha estado por debajo del promedio registrado
en los últimos cinco años (11.99%). El consumo interno de
cemento, al 30 de septiembre de 2014, exhibió un crecimiento acumulado de 2.38%, menor en 10.58% respecto
del mismo periodo en el ejercicio anterior.
Despachos locales de Cemento
16.00
14.00
Millones de TM
ene-12
may-11
sep-10
ene-11
may-10
sep-09
ene-10
ene-09
0.00
may-09
16.60
Consumo interno de cemento
PBI Global vs PBI Construcción
Millones de TM
1.00
18.00
Crecimiento Promedio Anual (2008-2013): 11.99%
12.00
8.00
11.09
10.12
10.00
6.71
7.08
2008
2009
8.40
8.76
2010
2011
8.35
8.15
6.00
4.00
2.00
0.00
2012
Sep.
2013
2013
Sep.
2014
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
Por otro lado, el precio promedio por bolsa de 42.5 Kg de
cemento se ha mantenido estable durante los dos últimos
años, exhibiendo a agosto de 2014 una tasa de crecimiento
de 0.16% respecto del cierre de 2013. La evolución del
precio se encuentra por debajo de la evolución del consumo interno de cemento en lo que va del año, a pesar de que
esta ha sido bastante moderada.
Oficinas2
Al 30 de setiembre de 2014, el inventario de oficinas prime (A+ y A) sumó un total de 580,250 m2 distribuidos en
16 edificios de clase A+ y 36 de clase A, mientras que al
cierre del 2013 el inventario total de oficinas prime totalizaba 504,631 m2 distribuidos en 46 edificios. Los edificios
incorporados a la oferta de oficinas prime al tercer trimestre de 2014 son seis: el Edificio Corporativo Basadre,
Edificio Real Ocho, Edificio Torre Pardo y Aliaga, Edificio Torre V.A. Belaunde (en San Isidro Golf), Edificio
Pacific Tower (en Sanhattan3) y el Edificio 28 de julio (en
Miraflores); mientras se proyecta que al cierre de 2014
ingresarían tres nuevos edificios prime al mercado ubicados en la zona Sanhattan y la zona Nuevo Este (La Molina
– Surco), los cuales en conjunto comprenderían 36,000 m2
de adición al inventario total. Según Colliers Internacional,
de la disponibilidad total en el mercado prime, el 67% se
encuentra en edificios de clase A+, mientras que el 33%
restante se ubica en edificios de clase A.
Al tercer trimestre de 2014, la tasa de vacancia asciende a
6.23%, mayor al 6.17% registrado el trimestre anterior. La
causa del incremento en la disponibilidad de oficinas obedecería al mayor ritmo de incorporación de nuevas oficinas
respecto al de absorción (71,416 m2 de nuevas oficinas se
incorporaron en el año, siendo la absorción neta acumulada para igual periodo de 64,775 m2, mientras que en el
tercer trimestre se incorporaron 43,415 m2 de nuevas oficinas, y la absorción neta en el trimestre fue de 38,816 m2).
Las construcciones en curso, sumadas al menor dinamismo
de la demanda podría significar un exceso de oferta, lo que
resultaría en una mayor tasa de vacancia.
En cuanto a los precios, se observa una disminución en la
renta mensual de los edificios existentes, así como en la de
los edificios prime en fase de proyecto/construcción. De
esta manera, al cierre del tercer trimestre de 2014, la renta
mensual promedio de los edificios ya operativos clase A+
fue de US$ 22.35/m2 (US$22.40/m2 al cierre de 2013); y
de los edificios de clase A, US$21.09/m2 (US$22.14/m2 al
cierre de 2013). Cabe señalar que el precio de venta promedio se incrementó en los edificios prime, pasando de
US$2,165/m2 al finalizar el 2013 a US$2,236/m2 al tercer
trimestre de 2014.
2
Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 3T 2014 de
Oficinas de Colliers Internacional.
3
Sanhattan hace referencia a la zona Este de San Isidro.
Residencial y Vivienda
Los precios de los inmuebles se han incrementado en
110% entre el 2001 y el primer trimestre de 2014 debido a
un exceso de demanda. Sin embargo, durante el primer
semestre de 2014 el sector residencial ha mostrado un
menor dinamismo debido a la caída general en la actividad
económica que influyó en las expectativas de los demandantes. De esta manera, durante el primer semestre de
2014 se reducen las ventas en los NSE A, B y C con disminuciones de 12%, 43% y 77%, respectivamente.
No obstante lo anterior, el segundo trimestre de 2014
muestra una recuperación en la velocidad de las ventas
situándose en 957 unidades mensuales promedio, lo que
representa un aumento de 11.6% sobre lo observado en el
primer trimestre (854). Esta cifra significa que en el segundo trimestre se vendieron en total 2,930 unidades de un
total de 12,386 unidades ofertadas4. En línea con lo observado en años anteriores, el NSE B representó el 56.8% de
las unidades vendidas, seguida por el NSE AB con 17.8%
y el NSE A con 14.7%. Cabe señalar que el dinamismo de
las ventas en los NSE C y D continúa estancada debido a
las disposiciones de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), siendo los principales el requerimiento
de que los trabajadores independientes puedan sustentar al
menos el 60% de sus ingresos, y el plazo límite para créditos hipotecarios a 20 años.
Este resultado positivo en el segundo trimestre responde a
un incremento en el poder adquisitivo de las familias y un
componente estacional, pues en los primeros meses del
año hay un mayor gasto en educación. En el segundo trimestre, los mayores precios de viviendas se vieron en los
distritos de San Isidro, Miraflores y Surco, en donde fluctuaron entre S/.3,500/m2 y S/.3,800/m2, respectivamente.
Respecto del indicador PER -medida del número de años
que toma recuperar la inversión en una vivienda a partir de
su alquiler- éste registró una disminución durante el segundo trimestre de 2014 en términos agregados. Sin embargo, en Lima Top, que presenta los mayores precios de
viviendas, la cantidad de años continuó creciendo y se
encuentra por encima de 17.5, cifra que podría implicar
una sobrevaloración de las viviendas en estas zonas. En
contraste, en Lima Moderna el ratio PER se encuentra por
debajo con15.5 años.
4 Tinsa: Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria – 2° Trimestre del 2014.
Evolución del Ratio Precio de Venta / Alquiler Anual
(PER)
18.0
17.0
años
16.0
15.0
14.0
13.0
Promedio
Lima Top*
Jun-14
Dic-13
Mar-14
Jun-13
Sep-13
Dic-12
Mar-13
Jun-12
Sep-12
Dic-11
Mar-12
Jun-11
Sep-11
Dic-10
12.0
Mar-11
El segmento de oficinas B+ mostró una dinámica distinta,
toda vez que el aumento en la demanda generó una reducción en el inventario total de oficinas B+ al tercer trimestre
del año (298,851 m2 y 45 edificios) respecto del inventario
de cierre de 2013 (301,786 m2 y 43 edificios); sin embargo, los precios de renta también se redujeron respecto del
cierre de 2013. El precio promedio de renta en este segmento sufrió -al igual que el segmento prime- una caída
pasando de US$21.53/m2 al cierre de 2013 a US$20.05 /m2
en el tercer trimestre de 2014. Asimismo, el precio promedio de renta para los edificios en fase de proyecto y/o
construcción se redujo hasta US$20.85/m2 en el tercer
trimestre (US$21.00/m2 en el 2013), al igual que el precio
de venta promedio que se redujo al pasar de US$2,135/m 2
al finalizar el 2013 a US$2,012/m2 al tercer trimestre de
2014.
Lima Moderna**
*Lima Top: San Isidro, La Molina, Miraflores, Surco, San Borja.
**Lima Moderna: Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Lince
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Se esperaría que el sector continúe recuperándose, toda
vez que la economía sale de su fase de desaceleración y la
reducción del encaje bancario permite a las instituciones
bancarias incrementar el financiamiento de proyectos
inmobiliarios. Además, el incremento en la actividad inmobiliaria fuera de Lima debería continuar la trayectoria
ascendente que viene mostrando, empujando los resultados
del sector. Por último, la tendencia por departamentos de
menor área, que responde a la demanda de jóvenes solteros
o parejas sin hijos, continuaría acentuándose en los próximos periodos, abriendo nuevas posibilidades de inversión
pues los precios son más bajos.
Industrial
Colliers International5 destaca que los precios del sector
inmobiliario industrial en el Perú son hasta 300% mayores
que en la región. Los sobreprecios se suman a la mala
infraestructura de acceso para explicar el estancamiento de
la comercialización en el sector. Al 30 de junio de 2014 se
observaba la misma oferta de locales industriales que en
los meses anteriores y se esperaría que esto continúe en los
siguientes meses.
La zona sur de Lima -que incluye Chincha- se ha consolidado como la más requerida por las empresas industriales
debido a que ofrece diversos complejos industriales con
todos los servicios necesarios y cuenta con precios competitivos. Se esperaría que tome mayor importancia con el
inicio de operaciones del aeropuerto internacional de Pisco
y la ampliación de su puerto. Al 30 de junio de 2014, el
precio de renta en esta zona fluctúa entre US$5/m2 y
US$6.5/m2, respectivamente, mientras que el precio de
venta puede llegar a US$30/m2 en la zona de Chincha.
La zona este, por su lado, es la que presenta los mayores
precios de renta (entre US$6/m2 y US$8/m2) y venta, aunque los últimos han caído fuertemente por el desarrollo del
recinto industrial de Cajamarquilla (el límite máximo bajó
de US$1,200/m2 a US$1,000/m2 en Ate durante el primer
semestre del año). Sus altos precios son explicados por la
cercanía al resto de distritos de la capital, sus buenos accesos y la poca presencia relativa de tráfico.
En la zona norte se espera que el complejo industrial de
Carabayllo cuente con los servicios que se pueden obtener
en la zona sur de Lima. La renta se mantiene entre
US$4/m2 y US$4.5/m2, respectivamente, mientras que los
5 Reporte de Investigación y Pronóstico: 1S 2014 Industrial elaborado por
Colliers International
precios de venta continúan altos, alcanzando niveles de
US$540/m2. En la zona centro-oeste el nivel de precios es
similar llegando a US$580/m2 pero con una mayor homogeneidad entre los distintos distritos. La renta mensual
varía entre US$4.5/m2 y US$6.5/m2, respectivamente,
siendo la segunda zona con mayores precios, tanto de renta
como de venta.
Locales Comerciales por Segmento
2,500
266
2,000
1,500
1,000
500
246
253
476
484
262
484
494
414
-
-
-
972
1,022
1,155
1,183
2T - 2013
3T - 2013
2T-2014
3T-2014
Almacenes o Bodegas - Renta mensual en US$/m²
-
10.0
8
Super Regional
8.0
6.5
US$
4.5
Estilo de Vida
6
5.5
5
4.5
4
2.0
0.0
Zona Oeste
Comunitario
Fuente: Colliers / Elaboración: Equilibrium
5.5
6.0
4.0
Regional
6.5
Zona Norte
Zona Centro
Zona Este
Zona Sur
Zona Geográfica
Fuente: Colliers International / Elaboración: Equilibrium
Sector Comercial
El negocio de gestión de activos inmobiliarios se encuentra
determinado principalmente por factores como ubicación
geográfica, calidad o nivel socioeconómico del vecindario,
flujo, conectividad y área arrendable. A más atractivos
sean estos indicadores, el locador podrá solicitar una mayor renta y alinear sus incentivos incorporando rentas
variables según las ventas del locatario.
El sector ha mostrado un elevado dinamismo en el Perú en
los últimos años y se encuentra en una sólida etapa de
expansión, la misma que se ha visto reflejada con los proyectos anunciados y desarrollados en los últimos 12 meses.
Mientras que a fines del ejercicio 2013 se contaba con
aproximadamente 60 centros comerciales en todo el país
(30 en la ciudad de Lima), se espera cerrar el 2014 con
más de 70 centros comerciales. Pero el sector no se ha
dedicado únicamente a expandirse, sino también a mejorar
la calidad de los activos que administra. Es así que se han
desarrollado importantes obras de remodelación y mejoramiento de la infraestructura, dentro de los cuales se
destaca la tercera etapa de ampliación del Jockey Plaza y
la incorporación de Plaza Conquistadoras en Megaplaza
Norte.
Según información proporcionada por Colliers International, los centros comerciales antes mencionados albergan
más de 2,347 locales, lo cual representa un crecimiento
importante para el sector. Adicionalmente, durante el
tercer trimestre de 2014 la vacancia disminuye en 2.2% en
relación al trimestre previo, ubicándose en 3.7%. Esto se
encuentra explicado principalmente por el ingreso en el
2014 de marcas de lujo que buscan mayor estabilidad en
los arriendos y mayores ventas por metro cuadrado.
En relación al mix de tiendas por centro comercial,
aproximadamente el 52% de la oferta que se brinda es de
prendas de vestir, seguido por otros locales (13%), restaurantes (12%), cuidado personal (8%), servicios (6%),
bancos (4%), joyería y bazares (3%). En relación a la renta
promedio según segmento, los Centros Super Regionales
cobran en promedio US$58 por m2 (US$54 por m2 a setiembre de 2013) y US$9 por m2 en mantenimiento; los
Centros Comunitarios US$43 por m2 (US$40 por m2 a
setiembre de 2013) y US$8 por m2 en mantenimiento,
mientras que los Centros de Estilo de Vida US$48 por m2
y US$8 por m2 en mantenimiento.
La oferta continúa expandiéndose hacia nuevas ciudades y
provincias; en el 2013 Pucallpa, Cusco y Huánuco experimentaron la inauguración de su primer mall. Se espera que
en los próximos semestres el retail llegue a Tumbes, Amazonas, Tumbes, Loreto, Paco, Madre de Dios, Ayacucho,
Apurímac, Moquegua y Tacna. Esta tendencia expansiva
se viene repitiendo en los últimos años, avalando que el
comercio moderno penetre el mercado nacional. La
ACCEP- Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú- estima que las inversiones en centros
comerciales sumarían un total de US$329 millones en el
2014.
AC CAPITALES SOCIEDAD ADMINISTRADORA
DE FONDOS DE INVERSIÓN
AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión (en adelante la SAFI) fue constituida por Escritura Pública de fecha 20 de agosto de 2002 e inició sus
operaciones el 02 de setiembre del mismo año, mediante
Resolución CONASEV Nº 056-2002-EF/94.10 que autorizó su funcionamiento. El objetivo exclusivo de la SAFI
es la administración de uno o más fondos de inversión bajo
cualquiera de sus modalidades. En tal sentido, la SAFI
proporciona el soporte profesional para desarrollar e implementar la estrategia de inversiones de los proyectos de
los fondos, de manera de asegurar una adecuada rentabilidad, dar el soporte administrativo y de información que
requieren los fondos, así como representar a los fondos en
las actividades que participen para la configuración de
proyectos de inversión.
A la fecha del presente informe, la SAFI es subsidiaria de
Apoyo Consultoría S.A.C. quien posee el 99.49% del
capital social y forma parte del Grupo Apoyo.
Accionistas
Al 30 de setiembre de 2014, el accionariado de la SAFI se
encuentra conformado de la siguiente forma:
Accionistas
Participación
Apoyo Consultoría SAC
99.49%
Gianfranco Castagnola Zúñiga
0.51%
Directores
En Junta Universal de Accionistas de fecha 12 de abril de
2013, fueron reelegidos los siguientes Directores de la
SAFI para el período 2013-2014:
Miembros del Directorio
Gianfranco Castagnola Zúñiga
Cargo
Presidente
Felipe Ortiz de Zevallos Madueño
Director
Augusto Bedoya Cámere
Director
Comité de Inversiones
La SAFI cuenta con un Comité de Inversiones por cada
fondo administrado, el cual ejerce funciones indelegables.
Las decisiones de inversión de los fondos administrados
están a cargo de dichos Comités, los cuales se encargan de
evaluar, aprobar y mantenerse constantemente informados
sobre el desarrollo del portafolio de inversiones. Las decisiones de inversión se sujetan a lo establecido en la normativa vigente sobre la materia, así como a las normas y
restricciones que se señalan en los respectivos Reglamentos de Participación de los Fondos administrados.
El Comité de Inversiones es quien propone a los partícipes
las modificaciones al Reglamento de Participación que
fueran necesarias para que los fondos administrados se
ajusten a los requisitos que dispongan la Superintendencia
de Mercado de Valores (SMV) y la Superintendencia de
Banca, Seguros y AFP (SBS). Asimismo, el Comité de
Inversiones define la estrategia de inversiones para cada
Fondo, manteniendo la flexibilidad necesaria para enfrentar coyunturas futuras.
Fondos Administrados
Al 30 de setiembre de 2014, la SAFI administra los siguientes fondos de inversión:
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria.
Fondo de Inversión en Infraestructura, Servicios Públicos y Recursos Naturales.
Fondo de Inversión en Desarrollo Agroindustrial y Forestal.
AC Capitales Fondos de Inversión Inmobiliaria II.
De los fondos detallados, solo el primero es público, siendo el resto fondos privados. Al 30 de setiembre de 2014, la
información relevante de los fondos se detalla a continuación:
Fondo
Fondo de Inversión
Multirenta Inmobiliaria
Fondo de Inversión
en Infraestructura,
Servicios Públicos y
Recursos Naturales
Fondo de Inversión
en Desarrollo
Agroindustrial y
Forestal
AC Capitales Fondos
de Inversión Inmobiliaria II
Valor
Patrimonial
(en S/. MM)
Número de
Partícipes
Número de
Cuotas
(en MM)
265.5
26
30.4
198.9
5
34.6
55.0
5
40.6
288.1
11
100.7
Fuente: AC Capitales SAFI / Elaboración: Equilibrium
Análisis Financiero de la SAFI
Al tercer trimestre de 2014, los activos de la SAFI totalizaron S/.18.8 millones, retrocediendo en 49.4% en relación
al ejercicio 2013. Esto último se explica en los menores
activos corrientes observados (-76.2%) en línea con un
menor derecho de cobro de la comisión variable asociada a
la rentabilidad alcanzada por los fondos bajo administración de la SAFI, lo cual es compensado en parte por el
incremento de la caja (+491.3%).
Por su parte, el activo a largo plazo está conformado principalmente por las inversiones que mantiene la SAFI,
incrementándose en 7.6% debido a los mayores aportes
realizados a favor de AC Capitales Fondo de Inversión
Inmobiliaria II, toda vez que la SAFI mantiene un compromiso de inversión con dicho fondo. Respecto a la inversión mantenida en la Sociedad Gestora de Fondos de Inversión Brookfield, al cierre del 2013 la SAFI había realizado una provisión por deterioro de S/.1.4 millones en su
participación patrimonial en dicha Sociedad, toda vez que
existían dudas de carácter permanente sobre el recupero de
la mencionada inversión al no haberse concretado ninguna
inversión.
En relación a los pasivos, al cierre del tercer trimestre de
2014 éstos retroceden en 63.9% debido a los menores
pasivos corrientes observados (-86.7%), toda vez que se
cancelaron las bonificaciones pendientes de pago y el
impuesto a la renta por pagar. Por otro lado, la parte corriente de las obligaciones financieras se incrementan dado
el mayor financiamiento pactado con Scotiabank Perú, el
cual se empezó a cancelar mensualmente a partir del mes
de junio del presente ejercicio. Dado que las obligaciones
financieras asociadas a las operaciones de arrendamiento
financiero han venido disminuyendo, la deuda a largo
plazo se reduce al período analizado.
Al 30 de setiembre de 2014, el patrimonio neto de la SAFI
retrocedió en 39.5% respecto al 2013 debido a la menor
utilidad del ejercicio, así como a la repartición de dividendos realizada en el ejercicio por S/.10.9 millones. Es de
mencionar que según lo establecido en el Artículo 13 de la
Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo N° 109
del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades
Administradoras Resolución CONASEV Nº 042-2003EF/94.10, el capital mínimo para las Sociedades Administradoras es el monto de S/.1’284,115. Asimismo, según el
Artículo N° 260 de la Ley del Mercado de Valores y al
Artículo N° 101 del Reglamento, el patrimonio neto en
ningún caso podrá ser inferior al 0.75% de la suma de los
patrimonios de los fondos bajo su administración hasta un
valor máximo de S/.3.5 millones. En línea con lo antes
señalado, al 30 de setiembre de 2014, la SAFI cumple con
los niveles patrimoniales requeridos.
Al 30 de setiembre de 2014, los ingresos que percibe la
SAFI por los servicios de gestión brindados a cada uno de
los fondos que administra, bajo una comisión fija devengada y cobrada mensualmente (calculada en función al
patrimonio administrado) y una comisión variable o de
éxito devengada anualmente y cobrada en el siguiente
ejercicio (en base a la rentabilidad obtenida por cada fondo), ascendieron a S/.8.1 millones, mayor en 2.4% respecto al mismo período del ejercicio anterior. De esta manera,
los ingresos alcanzados fueron suficientes para cubrir la
carga operativa de la SAFI, la cual se incrementó en 13.9%
respecto al mismo período del ejercicio anterior; con lo
cual la utilidad neta de la SAFI al período analizado alcanza los S/.2.2 millones.
FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA
INMOBILIARIA
Características Generales
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria fue constituido por Oferta Pública Primaria el 08 de octubre de 1997
y se autorizó su funcionamiento mediante Resolución
CONASEV Nº 622-97-EF/94.10. El Fondo es de capital
cerrado y su número de cuotas es fijo, teniendo un plazo de
duración de 22 años contados a partir de la fecha de inicio
de sus actividades, es decir, redime el 28 de diciembre de
2019. El periodo de duración puede ser extendido por dos
años adicionales si la Asamblea General de Participes lo
determina, es por ello que con un plazo no menor a un año
la SAFI debe convocará a la Asamblea General de Participes para dicho propósito.
Objetivo de Inversión
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria mantiene
como objetivo invertir sus recursos principalmente en (a)
bienes raíces o (b) valores relacionados a bienes raíces,
ubicados en el territorio del Perú, buscando una atractiva
rentabilidad para los partícipes. Las inversiones en bienes
raíces, de acuerdo al Reglamento de participación, son
principalmente en: (i) edificios de oficinas; (ii) locales
comerciales; (iii) almacenes y depósitos y (iv) viviendas.
Las inversiones consisten en la adquisición de derechos de
propiedad, usufructo o superficie sobre inmuebles bienes
raíces ubicados en el Perú, así como en actividades para la
construcción y/o remodelación de dichos inmuebles, con la
finalidad de explotarlos como negocio inmobiliario a
través de su arrendamiento, transferencia y otros a cambio
de una contraprestación.
Composición Portafolio FIMI1
29%
30%
21%
20%
Oficinas
Almacenes
Comercio
Residencial
1/ Monto invertido a setiembre de 2014, incluye los tres tipos de inversiones
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Es de señalar que las inversiones en valores relacionados a
bienes raíces consisten en la adquisición y/o suscripción de
acciones o títulos de contenido patrimonial, así como de
instrumentos o valores de contenido crediticio, de empresas dedicadas al negocio de bienes raíces. Dentro de las
inversiones de este tipo, el Fondo invierte en Asociaciones
en Participación y en Subsidiarias y Asociadas 6.
No obstante a lo anterior, el Reglamento de Participación
del Fondo establece que este puede colocar el exceso de
caja que mantenga (en tanto no se afecten sus planes de
inversión) en activos de alta liquidez, estando condicionadas estas inversiones a un máximo de 25% de sus activos.
Dichos activos comprenden valores mobiliarios emitidos o
garantizados por el Estado7 que negocien en el mercado
local o extranjero, depósitos a plazo tanto en entidades
financieras locales como del exterior, certificados de participación en fondos mutuos de inversiones en valores, entre
otros.
Capital Suscrito
Al 30 de setiembre de 2014, el Fondo registra un capital
suscrito y pagado de US$30´357,487, 32.9% menor al
presentado al registrado al cierre del ejercicio 2013 producto de tres devoluciones de capital realizadas en el 2014,
las mismas que al tercer trimestre ascienden a
US$14’871,972, según se detalla:
Capital del Fondo
previa reducción
(En MM)
Capital del Fondo
posterior reducción
(En MM)
Primera reducción
año 2013 (05.02.13)
US$64.8
US$59.1
Segunda reducción
año 2013 (29.04.13)
US$59.1
US$58.3
Tercera reducción
año 2013 (04.07.13)
US$58.3
US$55.2
Cuarta reducción año
2013 (04.09.13)
US$55.2
US$55.0
Quinta reducción año
2013 (28.11.13)
US$55.0
US$54.4
Sexta reducción año
2013 (23.12.13)
US$54.4
US$45.2
Fecha
6
Son inversiones en donde el Fondo tiene la capacidad para ejercer influencia
significativa sobre las políticas operativas y financieras de las mismas, se
registran bajo el método de Participación Patrimonial.
7
Se incluye la deuda gubernamental y cuasi-gubernamental, entendida la
segunda como los instrumentos financieros de deuda emitidos por los bancos
centrales y otras personas jurídicas de derecho público.
Primera reducción
año 2014 (17.02.14)
US$45.2
US$33.8
Segunda reducción
año 2014 (28.04.14)
US$33.8
US$30.8
Tercera reducción
año 2014 (23.07.14)
US$30.8
US$30.4
Total reducciones de capital durante el 2013 y
2014 (en millones)
fecha del análisis, el Fondo viene cumpliendo con dicho
límite.
Estructura del Fondo
La Asamblea General de Partícipes está compuesta por los
partícipes del Fondo, los cuales se reúnen en forma ordinaria dentro de los primeros cuatro meses de cada año. Entre
sus principales funciones se encuentran: (i) aprobar los
estados financieros auditados del Fondo; (ii) cuando corresponda, elegir y remover a los miembros del Comité de
Vigilancia, así como fijar su retribución y (iii) tratar cualquier otro asunto, incluso los que fueran de competencia
de la Asamblea General Extraordinaria de Partícipes,
cuando se hubiese consignado en la convocatoria.
US$34.5
Fuente: SMV / Elaboración: Equilibrium
Las devoluciones descritas responden a la venta de parte
de las inversiones que mantenía el Fondo, las que en su
mayoría se realizaron a un precio de venta ventajoso para
los partícipes, generando una tasa interna de retorno de
salida atractiva para los mismos.
Inversiones Ejecutadas
Fecha Salida
Real Seis
2011
Inmobiliaria Viena S.A.
2012
Inmobiliaria Albamar (Burgos)
2011
6 proyectos Imagina
Centro Empresarial José Pardo
Comité de Vigilancia
El Comité de Vigilancia es el órgano de fiscalización del
Fondo. El 03 de abril de 2014, la Asamblea Ordinaria de
Partícipes aprobó la nueva conformación del Comité de
Vigilancia para lo que resta del periodo 2014-2015 y posteriormente, el 16 de setiembre de 2014, se cambiaron a
algunos miembros, quedando el mismo conformado de la
siguiente manera:
2012 - 2014
Comité de Vigilancia
2012
Alterno
Ricardo Santanera Bacchas
Gonzalo Fernández Larco
Local Comercial Bembos
2013
Georgina Jabbour Balmelli
Jorge Espada Salazar
Centro Empresarial San Isidro (CESI)
2013
Ana Lucía Robledo
Daniela Door
Parque Lambramani
2013
Emilio Llosa Seminario
Inmobiliaria San Silvestre
2013
Ignacio Arróspide
Juan Antonio García
Tarazona
Proyecto Torre Javier Prado
Luis Nonato Maraví
Fuente: SMV / Elaboración: Equilibrium
2014
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Ricardo Santanera reemplaza como miembro titular en el
Comité de Vigilancia al Señor Andrés Claux, mientras que
el señor Gonzalo Fernández Larco reemplaza a Ricardo
Santanera Bacchas como miembro suplente en el Comité
de Vigilancia a partir del 16 de setiembre de 2014.
Aplicación de las Utilidades
Los partícipes del Fondo participan de los beneficios del
mismo a través de la distribución de utilidades y el reparto
del haber neto resultante en caso de disolución y liquidación de éste. En este sentido, el Fondo distribuye como
beneficio en efectivo un porcentaje determinado sobre la
base de la utilidad neta del ejercicio, el mismo que es
determinado en Asamblea General de Partícipes y que
debe ir en línea con los niveles de reinversión y operatividad requeridos para las inversiones. Cabe señalar que en
Asamblea de Partícipes de fecha 03 de abril de 2014 se
delegó al Comité de Vigilancia la facultad de aprobar
distribuciones de beneficios hasta la siguiente Asamblea
de Partícipes. La distribución de beneficios a los partícipes
se realiza en proporción a sus cuotas, con un límite de
100% del beneficio susceptible de ser repartido.
Comité de Inversiones
El Fondo cuenta con un Comité de Inversiones conformado por cuatro personas elegidas por períodos de dos años
renovables, las mismas que pueden ser removidas por la
misma SAFI o por parte de la Asamblea General de Partícipes. El Comité de Inversiones tiene a su cargo principalmente las siguientes actividades: (i) disponer los procesos de due diligence que puedan requerirse para evaluar las
posibles inversiones del Fondo; (ii) adoptar las decisiones
de inversión del Fondo; (iii) supervisar el manejo de la
tesorería y (iv) designar a la entidad tasadora a cargo de la
valorización de los bienes raíces en los que hubiese invertido el Fondo.
Durante el ejercicio 2013, el Fondo repartió dividendos a
los partícipes por S/.41.74 millones (S/.30.0 millones en el
2012), mientras que al 30 de setiembre de 2014 se repartieron beneficios a los partícipes por otros S/.33.2 millones.
Política de Endeudamiento
El Fondo -con cargo a la realización de actividades propias
a los objetivos del mismo- puede solicitar y recibir créditos
de entidades del sistema financiero local o del exterior, así
como emitir obligaciones y realizar operaciones de compraventa a plazos con terceros, siempre que para ello medie autorización expresa por parte del Comité de Vigilancia. Cabe señalar que el monto máximo de endeudamiento
no debe superar el 25% del patrimonio del Fondo. A la
Al 30 de setiembre de 2014, el Comité de Inversiones
estuvo conformado por las siguientes personas:

Gianfranco Castagnola Zúñiga
Bachiller en Economía de la Universidad del Pacífico.
Máster en Gestión Pública de Harvard University. Actualmente es Socio y Director Gerente de Apoyo Consultoría. Se desempeñó como director del BCRP, fue
miembro del Comité de Clasificación de Riesgos de
Apoyo y Asociados Internacionales, coordinador y analista de Perú Económico, entre otros cargos.

Augusto Bedoya Cámere
Ingeniero Industrial de la Universidad Nacional de Ingeniería. Se desempeñó como Ministro de Transportes y
Comunicaciones, Vivienda y Construcción, fue miembro
de la Comisión de Promoción de la Inversión Privada,
Director de OSIPTEL, Director del Banco de la Nación,
Presidente de COFIDE, entre otros cargos.

Federico Cúneo de la Piedra
BBA en Contabilidad de Eastern Michigan University.
Realizó estudios de post grado en Georgetown University, ESAN y en la Universidad de Piura. Se desempeñó
como Gerente de Consultoría en Arthur Andersen, Gerente de Finanzas del Banco Industrial del Perú, Gerente
de Finanzas de Backus & Johnston, entre otros cargos.


Edgardo Vargas Granthon
Ingeniero Industrial de la Pontificia Universidad Católica
del Perú. Realizó un MBA en la Universidad de Edimburgo – Inglaterra. Egresado del Programa de Alta Dirección de Piura (PAD). Actualmente se desempeña como Gerente General de MG Rocsa S.A.
Franco Giuffra Monteverde
Bachiller en Filosofía de la Universidad Católica del
Perú. Máster en Gestión Pública de Chicago University.
Se desempeño como presidente de la Comisión de Protección al Consumidor de INDECOPI, director de la
Cámara de Compensación Electrónica (CEE) y director
del Instituto de Formación Bancaria (IFS), Asbanc. Asimismo, en paralelo desempeño diversos cargos en el
Banco de Crédito del Perú durante el periodo 1997-2012.
Cabe resaltar que el Sr. Giuffra fue nombrado miembro
del Comité de Inversiones del Fondo el 15 de enero de
2013.
Prácticas de Buen Gobierno Corporativo
Los objetivos de la Gerencia y del Comité de Inversiones
del Fondo deben estar en línea con la de los partícipes:
maximizar su inversión de acuerdo a los lineamientos
estipulados en el Reglamento de Participación. Asimismo,
si bien el Fondo cuenta con un Gestor que va a buscar y
administrar las inversiones que generarán valor al Fondo,
es el Comité de Inversiones quien tiene la responsabilidad
de hacer seguimiento al trabajo de la gerencia y aprobar las
nuevas inversiones. De acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Participación, los miembros del Comité de
Inversiones no podrán prestar sus servicios a personas
vinculadas a la SAFI, salvo que para ello sean expresamente autorizados por la Asamblea General de Partícipes.
Comisión de la SAFI
La SAFI percibe por concepto de retribución por la administración del Fondo una comisión fija y variable, según se
detalla:


i. Activo neto invertido – sumatoria de las inversiones de fondo más las otras cuentas del activo
del balance general;
ii. Utilidad computable del ejercicio (UCE) – suma
de ingresos, beneficios y ganancias de capital devengados por las inversiones menos la suma total
de costos, pérdidas y gastos devengados en el
ejercicio excluyendo de esta suma el monto de la
retribución variable; y
iii. Rentabilidad sobre el activo neto invertido del
Fondo (RANI) – determinada como la división
del UCE entre el activo neto invertido.
Es importante resaltar que tanto para el cálculo del activo
neto invertido como de la utilidad computable del ejercicio, no se tomarán en consideración las apreciaciones o
disminuciones patrimoniales derivadas por la aplicación de
la metodología de valorización de las inversiones.
De este modo, la retribución variable de la SAFI será
calculada como un porcentaje del RANI, en exceso de una
rentabilidad base equivalente al 8% anual, de acuerdo a las
siguientes escalas:
Rangos del RANI
% de Utilidad
0% < X <= 8%
0%
8% < X <= 12%
15%
12% < X <= 15%
20%
X > 15%
25%
Para el cálculo de la retribución variable se aplica el criterio de High Water Mark, es decir, la retribución variable
no se devenga mientras que la rentabilidad acumulada en
cualquier momento de la vigencia del Fondo, no supere el
mayor valor registrado del activo neto y mensualmente se
procederá a contabilizar una provisión por concepto de la
retribución variable en base a los estados financieros del
Fondo.
Inversiones
Al cierre del tercer trimestre de 2014, el valor en libros de
las inversiones del FIMI ascendieron a S/.250.7 millones
(S/.273.0 millones en el 2013), las mismas que se clasifican en tres grandes grupos: (i) Inversiones Inmobiliarias,
(ii) Asociaciones en Participación de Proyectos Inmobiliarios y (iii) Participaciones Patrimoniales en empresas del
sector inmobiliario (Subsidiarias y Asociadas).
A continuación se exhibe la participación del valor en
libros de cada una de ellas respecto al total de inversiones.
Inversiones por Tipo a Set.14
12.9%
15.5%
Comisión Fija: calculada en función del monto de las
inversiones del Fondo. Esta se devenga a razón de un
doceavo de dicho monto por mes y la liquidación
será mensual y equivalente al 1% de dichas inversiones más IGV, siendo como mínima US$320 mil
anual más IGV por concepto de esta categoría.
71.6%
Inversiones inmobiliarias
Comisión Variable: Se calcula de acuerdo a los siguientes criterios:
Inversiones en subsidiarias y asociadas
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Inversiones en asociación en participación
Inversiones Inmobiliarias
Corresponde a las inversiones que se encuentran generando rentas inmobiliarias (renta de oficinas, almacenes y
locales comerciales).
Al 30 de setiembre de 2014, el portafolio de Inversiones
Inmobiliarias está conformado por (i) oficinas ubicadas
tanto en zonas empresariales ya desarrolladas, como en
zonas que se encuentran en pleno proceso de consolidación, (ii) tres almacenes y depósitos en los distritos de
Villa el Salvador y Surquillo (iii) un terreno ubicado en
Piura para ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario.
Las inversiones realizadas han generado flujos estables al
FIMI durante los últimos años y un Cap-Rate que asciende
a 21% histórico al cierre del tercer trimestre de 2014. Cabe
señalar igualmente que anualmente se contrata a un perito
tasador independiente para estimar el valor comercial y de
realización de los inmuebles.
sos, presentando dos oficinas por piso y 55 estacionamientos.
Al tercer trimestre de 2014, el valor en libros asciende a S/.21.5 millones.
En línea con la estrategia de desinversión del Fondo, en el
mes de noviembre de 2013, se realizó la venta del inmueble Centro Empresarial San Isidro. Esta venta fue beneficiosa para el Fondo y los partícipes (el múltiplo de inversión8 incluido el precio de venta fue de 4.7 veces). Cabe
mencionar, que este activo de renta era uno de los de mayor antigüedad en el portafolio del Fondo.
Respecto a los depósitos y almacenes, el área de propiedad
del Fondo correspondiente a los mismos asciende a poco
más de 40,000 m2 en los complejos denominados Depocentro I, Depocentro II y Villa El Salvador.

Al 30 de setiembre de 2014, las Inversiones Inmobiliarias
del Fondo correspondiente a oficinas se encuentran distribuidas en los siguientes edificios:

Edificio Torre Siglo XXI
Edificio categoría A+ ubicado en Av. Canaval y Moreyra Nº 380, en el distrito de San Isidro. La propiedad directa del Fondo consta de tres oficinas, 17 estacionamientos simples y un depósito. El edificio
consta de 21 pisos, la circulación vertical se da a
través de seis ascensores de los cuales cinco se encuentran destinados al público y uno a servicio, cuenta con escaleras de servicio y escape y cuatro niveles
de sótanos donde se ubican los estacionamientos y
depósitos.
Dicho inmueble registra un valor en libros de S/.70.2
millones al 30 de setiembre de 2014.

Dicho inmueble se incorporó dentro de los activos
del Fondo producto de la fusión con el Fondo de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios en el
mes de noviembre de 2007, a un valor de S/.4.6 millones. Al 30 de setiembre de 2014, el valor en libros
de dicho inmueble asciende a S/.8.8 millones.


Edificio Reducto
Corresponde al inmueble que fue adquirido en diciembre de 2010 mediante contrato de arrendamiento
financiero con Amérika Financiera S.A. (AFSA). Dicha inversión consiste en un edificio de oficinas ubicado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete pi-
Centro de Almacenes y Depósito – Depocentro II
Adquirido en enero de 2008, se ubica en Pasaje Vicuña No 240 (Surquillo – Lima), colindante con San
Isidro. Es una alternativa para aquellas empresas que
requieren de un almacén para la custodia y/o distribución de sus productos en los distritos colindantes.
El valor en libros que registra dicho inmueble es de
S/.8.9 millones al tercer trimestre de 2014.
Torre Parque Mar
Inmueble de categoría A+ ubicado en Av. Larco Nº
1301 y Calle Las Dalias N° 308, distrito de Miraflores frente al Centro Comercial LarcoMar. A la fecha
del presente informe, la propiedad directa del Fondo
consta de cuatro oficinas, 59 estacionamientos y 12
depósitos.
Dicho inmueble fue incorporado al Fondo producto
de la fusión con el Fondo de Inversión en Rentas y
Proyectos Inmobiliarios en noviembre de 2007. El
valor inicial al momento de la fusión del inmueble
fue de S/.6.2 millones. Al 30 de setiembre de 2014,
el valor en libros de dicho inmueble ascendió a
S/.10.6 millones.
Centro de Almacenes y Depósitos – Depocentro I
Centro de depósito y almacenaje ubicado en la Av.
República de Panamá Nº 4055 en el distrito de Surquillo, colindante con San Isidro. La totalidad del
inmueble pertenece al Fondo y se encuentra constituido por un lote conformado en el primer piso por
tiendas, almacenes, baños, estacionamientos, escaleras, montacargas, entre otros. El segundo piso cuenta
con área de almacenes, oficinas y otros espacios para
cuartos y áreas de computadoras, mientras que el tercer piso está conformado por áreas de almacenes.

Almacén Villa El Salvador – VES
Corresponde a la inversión total efectuada en la adquisición del terreno y construcción del Centro de
Distribución en Villa El Salvador. Dicho inmueble se
encuentra arrendado desde el segundo trimestre de
2010.
Al 30 de setiembre de 2014, el valor en libros es de
S/.50.4 millones.
El Fondo cuenta a su vez con un terreno en la provincia de
Grau en el departamento de Piura. Este terreno se utilizará
para ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario mixto.
Al cierre del tercer trimestre del 2014, registra un valor en
libros de S/.8.9 millones (S/.14.8 millones al cierre del
ejercicio 2013) debido a la transferencia de parte del terreno a la asociación en participación con Promotora Albamar
Piura S.A. para el proyecto de viviendas “Veranda Piura”.
8
El múltiplo de las inversiones comprende la proporción que representan los
flujos recibidos de la inversión sumado al valor de mercado de la misma
respecto al monto total invertido.
proyectos inmobiliarios residenciales. Imagina es un
grupo inmobiliario fundado en el 2004 con experiencia en el sector inmobiliario en el Perú y Latinoamérica. Producto de esta alianza, el Fondo ha invertido
US$18.3 millones en 10 proyectos de desarrollo. Al
cierre del ejercicio 2013, la etapa de desarrollo de estos proyectos es distinta, siendo que durante el 2011
los proyectos desarrollados a través de las Inmobiliarias La Hispania, Rubicón, del Iguazú y Galicia devolvieron el 100% del capital invertido. Asimismo,
en el 2013 los proyectos desarrollados a través de las
Inmobiliarias Mar de Plata, Australes, Chicama
completaron la devolución del 100% del capital invertido.
A continuación se exhibe el valor en libros al cierre del
ejercicio 2013 y al tercer trimestre de 2014 de las inversiones inmobiliarias del Fondo, así como el múltiplo de inversión asociada a cada una de ellas:
Inversiones Inmobiliarias
Saldo Inicial
31.12.13
Saldo Final
30.09.14
(En miles de Nuevos Soles)
70,037
70,161
8,819
8,819
10,629
10,629
8,903
8,903
50,434
50,434
21,529
21,529
14,833
8,948
185,184
179,423
Depocentro I (*)
Torre Siglo XXI
Parque Mar
Depocentro II (*)
Almacén Villa El Salvador
Leasing Edificio Reducto
Proyecto Grau Piura
Multiplo de
Inversiones
(veces)
Sector
6.0
3.1
2.8
6.0
1.8
3.9
1.3
Almacenes
Oficinas
Oficinas
Almacenes
Almacenes
Oficinas
Comercio
Al 30 de setiembre de 2014, el FIMI tiene inversiones activas en cuatro proyectos en Asociación con
Imagina (Inmobiliaria del Colca, Inmobiliaria Punta
Sal, Inmobiliaria del Urubamba, Inmobiliaria Australes), los cuales se encuentran en etapa de venta. El
valor en libros de dichas inversiones, al tercer trimestre de 2014, es de S/.11.4 millones (S/.22.6 millones
al 31 de diciembre de 2013). Asimismo, al 31 de octubre de 2014, el Fondo ha recibido devoluciones
tanto de capital invertido como de utilidades en estos
cuatro proyectos por US$10.0 millones, mientras que
considerando los otros seis proyectos que ya culminaron las devoluciones a octubre alcanzarían los
US$30.2 millones.
(*)El múltiplo de inversiones de Depocentro I y Depocentro II, es un múltiplo
de inversiones conjunto para ambas inversiones.
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Dado que el Fondo se encuentra inmerso en un proceso de
desinversión, la venta de sus inversiones generadoras de
renta han afectado los ingresos operativos al 30 de setiembre de 2014, esto a pesar de que en promedio el alquiler ha
venido incrementándose y la ocupabilidad es de casi el
100%.
Ingresos por Alquiler en
miles de US$
C.E. San Isidro*
Depocentro I
L.C. Bembos S.A.*
Torre Siglo XXI
Parque Mar
Depocentro II
Almacén Villa El Salvador
Leasing Edificio Reducto
C.E. José Pardo**
Enero-Set
2013
1,858.3
1,174.7
238.7
210.3
267.2
204.8
1,495.1
463.9
0.7
5,914
Enero- Set
Variación
2014
1,223.8
4.2%
239.6
14.0%
313.9
17.5%
201.5
-1.6%
1,499.5
0.3%
499.3
7.6%
3,978
-32.7%
Ocupabilidad
Set 2014
98.3%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
99.7%
*Los inmuebles C.E. San Isidro, así como L.C. Bembos S.A. se vendieron en el
2013 y generaron renta hasta noviembre y octubre de 2013, respectivamente.
**El inmueble C.E. José Pardo se vendió en diciembre de 2012 y fue enero de
2013 el último mes que generó ingresos por alquiler.
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Según se detalla a continuación, las tarifas de alquiler de
los inmuebles han continuado incrementándose a lo largo
del 2014 en la mayoría de ellos, según se detalla:
Evolución tarifa m2 por inmueble
18.6
19.5
19.7
20.1
10.1
9.1
8.9
6.9
6.9
Dic.13
Cabe señalar igualmente que el Fondo está asociado
con Promotora Albamar Piura para el desarrollo de
un proyecto residencial ubicado en el departamento
de Piura (Veranda Piura). El valor en libros al 30 de
setiembre de 2014 de dicha inversión es de S/.15.6
millones (S/.5.1 millones al cierre de 2013), el mismo que recoge el aporte de un terreno por parte del
FIMI, el mismo que se encontraba registrado en las
Inversiones Inmobiliarias.
El Fondo participa en estos proyectos como asociado bajo
las Asociaciones en Participación, para lo cual mantiene
una participación activa en los comités ejecutivos. A continuación se detallan los seis proyectos en los cuales participa el Fondo:
Set.14
Depocentro I
Torre Siglo XXI
Parque Mar
Depocentro II
Almacén Villa El Salvador
Leasing Edificio Reducto
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Asociaciones en Participación en Proyectos Inmobiliarios

Grupo Albamar
Durante el 2011 el FIMI junto con el Grupo Albamar
formaron una Asociación en Participación denominada Desarrolladora Albamar para ejecutar un proyecto inmobiliario comercial en Chorrillos (Galaxy
Plaza). Al 30 de setiembre de 2014, el Fondo ha invertido S/.11.9 millones.
16.1
15.5
9.8

Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A.
En el 2008 la SAFI, en representación del Fondo, estableció una alianza estratégica con Imagina (Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A.) para establecer
una asociación en exclusividad para el desarrollo de
Asociación en Participación Saldo Inicial
(En miles de Nuevos Soles)
31.12.13
Inmobiliaria Australes
Inmobiliaria del Colca
Inmobiliaria Punta Sal
Inmobiliaria del Urubamba
Desarrolladora Albamar
Proyecto Torre Javier Prado
Promotora Albamar Piura
Saldo Final
30.09.14
1,315
16,092
3,379
1,811
11,865
18,316
5,140
43
7,511
3,676
208
11,865
15,595
57,918
38,898
*Incluye diferencia en cambio.
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Destino de la
Inversión
Sector
Venta
Venta
Venta
Venta
Renta
Venta
Renta
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Comercio
Oficinas
Vivienda
Participación Patrimonial en Empresas Inmobiliarias
Se refiere a la participación que el Fondo tiene en Empresas Inmobiliarias (Subsidiarias y Asociadas), las cuales se
valorizan sobre la base del valor razonable. Al tercer trimestre de 2014, el Fondo registra las siguientes inversiones:

Ekimed S.A.C.
Empresa holding en la cual el Fondo tiene una participación de 26.40%. Actualmente, dicha empresa opera
los Centros Comerciales El Quinde de Cajamarca y de
Ica, con un área arrendable de 30,000 m2 y 37,000 m2,
respectivamente. Al 30 de setiembre de 2014, el Fondo
registró una inversión total de S/.24.6 millones, mayor
en 14.1% respecto al cierre de 2013. Esto generó que
durante el periodo se exhiba un incremento en el valor
razonable, siendo el valor en libros al tercer trimestre
de 2014 de S/.32.4 millones, el mismo que se sustenta
en los mayores ingresos por rentas y mayor número de
m2 colocados por ampliaciones de las galerías comerciales (apertura de Almacenes París en junio 2013 en
Cajamarca). A la fecha, el Holding posee adicionalmente activos inmobiliarios en Ica, Chimbote, Talara y
Tumbes (adquisición de terrenos), que en conjunto suman un área total de 143,000 m2. Destaca además el interés de Ekimed por adquirir presencia en la selva, explorando así las ciudades de Pucallpa e Iquitos.
Es importante destacar que mediante hecho de importancia de fecha 16 de octubre de 2014, se comunicó la
suscripción -junto con resto de accionistas de
EKIMED- de un acuerdo vinculante para la venta de la
totalidad de acciones de la Compañía por aproximadamente US$100 millones a Inmuebles Comerciales
del Perú (Parque Arauco). A la fecha del presente Informe, las partes involucradas en la operación se encuentran en proceso de due diligence.
En lo que va del 2014, la SAFI vendió la participación que
el Fondo mantenía en:

Inmobiliaria Ruttini
La asociación en participación con Inmobiliaria Ruttini es la más reciente que posee el Fondo y se realizó
con el objetivo de participar en el Proyecto de oficinas Torre Javier Prado. Cabe mencionar que a inicios
del 2013, las partes tomaron la decisión de no continuar con el proyecto y procedieron a la venta del terreno, la misma que se concretó en el mes de marzo
de 2014, por lo cual el Fondo recibió US$9.0 millones, generando un múltiplo de inversión de 1.3 veces.
Promotora
Albamar Piura
6%
Ekimed S.A.C.
13%
Desarrolladora
Albamar
5%
IMAGINA
5%
Depocentro I
28%
Proyecto
Grau Piura
4%
Almacén Villa El
Salvador
20%
Ekimed S.A.C.
Otros
Valor
Razonable
2013
Total
Invertido 092014
Valor
Razonable
Set.2014
29,913
10
29,923
24,554
10
24,564
32,386
10
32,396
Torre Siglo
XXI
3%
Parque Mar
4%
Leasing Edificio
Reducto
9%
Depocentro II
3%
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Análisis de Estados Financieros
Al tercer trimestre de 2014, los activos del Fondo se situaron en S/.270.5 millones (S/.338.7 millones al cierre de
2013), registrando un retroceso de 20.1% respecto al 2013,
el mismo que se explica por la liquidación de la asociación
en participación con Inmobiliaria Ruttini, luego de la venta
del terreno y el proyecto Torre Javier Prado durante el
primer trimestre de 2014, así como por la reducción del
efectivo en 72.7% al realizarse devoluciones de capital a
los partícipes y entrega de dividendos.
De esta manera, al 30 de setiembre de 2014, las inversiones inmobiliarias se situaron en S/.179.4 millones
(S/.185.2 millones en el 2013), disminución que se explica
en la transferencia realizada de una parte de un terreno que
el Fondo mantenía en Piura “Proyecto Grau Piura” al
proyecto “Veranda Piura” en asociación con Promotora
Albamar.
Por su parte, las inversiones en Asociación en Participación se situaron en S/.38.9 millones (S/.57.9 millones en el
2013), retrocediendo en 32.8% producto de la venta del
terreno y el proyecto Torre Javier Prado en el primer trimestre de 2014, cuyo monto invertido fue de US$6.83
millones, obteniendo un valor de realización de US$9.04
millones, así como la devolución de capital y utilidades de
proyectos en asociación con Inmobiliaria Imagina (Colca,
Urubamba, Australes), aunque esto fue compensado en
parte por los aportes realizados en el proyecto Promotora
Albamar Piura, al que se le transfirió parte de un terreno en
Piura. Con referencia a las inversiones en subsidiarias y
asociadas, las mismas se situaron en S/.32.4 millones
(S/.29.9 millones en el 2013), incrementándose en 8.3%
respecto al ejercicio anterior producto de los aportes realizados a la inversión en Ekimed.
Evolución Histórica de las Inversiones Inmobiliarias
300,000
Acciones en empresas
inmobiliarias (En millones
de Nuevos Soles)
Cetén
0%
Composición Portafolio FIMI Set.14
276,669
250,000
211,133
203,473
225,303
185,184 179,423
200,000
167,424
150,000
98,088
100,000
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
54,079
50,000
De esta manera, al tercer trimestre de 2014, el portafolio
de inversiones del Fondo (S/.250.7 millones), estuvo conformado por los siguientes activos de inversión descritos:
0
Dic.06
Dic.07
Dic.08
Dic.09
Dic.10
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Set.14
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Respecto a los pasivos totales del Fondo, al cierre del
tercer trimestre de 2014 estos se situaron en S/.5.0 millones, registrando un retroceso de 77.0% en relación al 2013,
explicada por el pago de remuneraciones a la Sociedad
Administradora en marzo y abril de 2014.
Obligaciones Financieras (en
millones de S./.)
Contratos de arrendamiento
financiero con América Financiera – 8 años
TOTAL
A Dic.13
4.2
4.2
A Set.14
3.6.
3.6
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Es preciso mencionar que las remuneraciones por pagar a
la SAFI pasaron de S/.16.8 millones en el 2013 a S/.0.8
millones al tercer trimestre de 2014, debido a que el 2013
la remuneración variable se vio incrementada por las ventas de inversiones inmobiliarias realizadas durante el año
(L.C. Bembos, C.E. San Isidro, Inmobiliaria San Silvestre,
Parque Lambramani), mientras que en el 2014 sólo se
liquidó la inversión en el proyecto “Torre Javier Prado” y
los proyectos en asociación con Imagina (Inmobiliaria Mar
del Plata e Inmobiliaria Chicama).
Al 30 de setiembre de 2014, el patrimonio neto del Fondo
ascendió a S/.265.5 millones (S/.316.8 millones en el
2013), retrocediendo en 16.2% respecto al ejercicio anterior, explicado por las devoluciones de capital realizadas
durante el 2014 (US$14.9 millones) en los meses de febrero, abril y julio de 2014 y por los beneficios otorgados vía
reparto de dividendos (S/.30.2 millones).
Ingresos
Al 30 de setiembre de 2014, los ingresos de actividades
ordinarias del Fondo alcanzaron los S/.11.2 millones,
inferior en 32.7% en términos interanuales. Dicha disminución se debe principalmente a que durante el 2013 se
contaba con las rentas generadas por L.C. Bembos y el
C.E. San Isidro, activos que fueron vendidos en el último
trimestre de 2013. Es así que, al tercer trimestre de 2014,
los ingresos por alquileres (99% de los ingresos operacionales) ascendieron a S/.11.1 millones, 29.6% inferior al
resultado obtenido en igual periodo del año anterior. Sin
embargo, si no se consideran los ingresos por los activos
vendidos, se mostraría un ligero incremento en los ingresos por alquileres, reflejando las nuevas tarifas aplicadas
en línea con lo establecido en los contratos. Producto de lo
anterior, los costos vinculados a los inmuebles de alquiler
se redujeron en 53.9% en el mismo periodo de tiempo,
debido a que no se incurrieron en costos por concepto de
mantenimiento, reparación de inmuebles, seguros, gastos
legales ni de servicios básicos relacionados a los inmueble
vendidos. El efecto neto de la variación de ingresos y
costos de ventas generó una utilidad bruta de S/.10.4 millones, la misma que es menor en 30.1% a la obtenida en
igual periodo del año anterior.
Evolución Histórica de los Ingresos Operacionales
Set.14
Dic.13
Set.13
Dic.12
Dic.11
Dic.10
Dic.09
Dic.08
Dic.07
Dic.06
Dic.05
Dic.04
Dic.03
11,248
21,382
16,712
22,387
21,291
19,506
15,570
12,269
14,495
14,336
12,389
11,852
10,266
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Los gastos administrativos correspondientes a comisión
fija y comisión variable se incrementaron en 2.3% en
términos interanuales, ascendiendo a S/.1.9 millones al
periodo de análisis. No se registraron venta de activos al
tercer trimestre de 2013, pues la venta de activos del año
2013, se realizó el último trimestre del ejercicio. De lo
anterior, se deriva una utilidad operativa de S/.8.5 millones, inferior en 35.4% en términos interanuales.
Respecto a los gastos financieros registrados por el Fondo,
estos ascendieron a S/.0.3 millones (S/.2.2 millones a
setiembre de 2013), reduciéndose en 89.8% en términos
interanuales, puesto que al tercer trimestre de 2013 se
registraba el gasto por intereses de un préstamo de mediano plazo con Scotiabank tomado en junio de 2012 y que
fue prepagado en su totalidad en noviembre del 2013,
mientras que al tercer trimestre de 2014, sólo se registran
los intereses por un contrato de arrendamiento financiero
para la ejecución del proyecto de oficinas del Edificio
Reducto. Asimismo, durante el periodo analizado el Fondo
registró una pérdida en cambios por S/.3.0 millones
(S/.15.0 millones a setiembre de 2013), toda vez que las
cuotas del Fondo están denominadas en Dólares y la contabilidad en Nuevos Soles. Sumando los ingresos generados por las utilidades distribuidas por parte de algunas
asociaciones en participación (venta del terreno y proyecto
Torre Javier Prado y a las utilidades recibidas por los
proyectos Universitaria y la Perla, en asociación con
Imagina), el Fondo logra cerrar el tercer trimestre de 2014
con una utilidad antes de la variación en valor razonable de
S/.14.7 millones, lo que se traduce en un incremento de
61.1% respecto al tercer trimestre de 2013.
Una vez considerada la variación en el valor razonable de
las inversiones financieras por actualizaciones en las valorizaciones de los flujos futuros de los proyectos en asociación con Imagina y Ekimed (S/.2.8 millones) y luego de
los efectos anteriormente mencionados, el Fondo logra un
resultado neto de S/.17.4 millones, mayor en 95.6% respecto al mismo periodo de 2013.
Valor Cuota y Rentabilidad
Al 30 de setiembre de 2014, el valor de la cuota del Fondo
(considerando las cuotas 100% pagadas) ascendió a
US$3.0212 exhibiendo un crecimiento de 48.8% respecto
al mismo período de 2013. La rentabilidad obtenida se
sustenta en dos factores principalmente: (i) las utilidades
generadas durante el 2014 provenientes de los alquileres y
venta de los inmuebles propiedad del Fondo, así como por
las utilidades obtenidas por la participación del Fondo en
proyectos de desarrollo inmobiliario y (ii) por las reduc-
Evolución de la Rentabilidad Nominal Anual
70%
3.50
60%
3.00
48.8%
50%
2.50
40%
2.00
30%
22.7%
1.50
20%
1.00
10%
0.50
0%
0.00
Dic.11
Ene.12
Feb.12
Mar.12
Abr.12
May.12
Jun.12
Jul.12
Ago.12
Set.12
Oct.12
Nov.12
Dic.12
Ene.13
Feb.13
Mar.13
Abr.13
May.13
Jun.13
Jul.13
Ago.13
Set.13
Oct.13
Nov.13
Dic.13
Ene.14
Feb.14
Mar.14
Abr.14
May.14
Jun.14
Jul.14
Ago.14
Set.14
ciones de capital realizadas durante el último trimestre de
2013 y las tres realizadas en el 2014. Los factores mencionados contrarrestaron la depreciación del Nuevo Sol frente
al Dólar Americano que afectó directamente al patrimonio
del FIMI al estar las cuotas denominadas en Dólares y el
registro del patrimonio en Nuevos Soles.
Rentabilidad 12M
Fuente: FIMI / Elaboración: Equilibrium
Valor Cuota
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria
FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
En miles de Nuevos Soles
ACTIVO
Efectivo y Equivalentes de Efectivo
Cuentas por Cobrar Comerciales
Cuentas por Cobrar Diversas
Gastos Pagados por Anticipado
Total Activo Corriente
Dic.10
(PCGA)
%
Dic.11
(NIIF)
%
Dic.12
(NIIF)
%
Set.13
(NIIF)
%
Dic.13
(NIIF)
%
Set.14
(NIIF)
%
Var
Set.14/Dic.13
Var
Set.14/Set.13
5,628
1,961
3,724
610
11,924
1.8%
0.6%
1.2%
0.2%
3.9%
12,482
2,664
8,408
538
24,092
4.2%
0.9%
2.8%
0.2%
8.1%
52,640
2,134
225
459
55,458
13.6%
0.5%
0.1%
0.1%
14.3%
19,152
1,429
215
705
21,501
5.4%
0.4%
0.1%
0.2%
6.1%
43,088
1,030
20,128
47
64,293
12.7%
0.3%
5.9%
0.0%
19.0%
11,756
1,639
3,328
1,893
18,616
4.3%
0.6%
1.2%
0.7%
6.9%
-72.7%
59.1%
-83.5%
3927.7%
-71.0%
-38.6%
14.7%
1447.9%
168.5%
-13.4%
18,494
6.0%
60,077
20.2%
105,813
27.3%
105,030
29.7%
87,841
25.9%
71,294
26.4%
-18.8%
-32.1%
1,940
0.6%
1,847
0.6%
1,639
0.4%
1,437
0.4%
1,385
0.4%
1,212
0.4%
-12.5%
-15.7%
276,669
89.5%
211,133
71.1%
225,303
58.0%
225,617
63.8%
185,184
54.7%
179,423
66.3%
-3.1%
-20.5%
-8.2%
-20.1%
-24.1%
-23.5%
Var
Set.14/Dic.13
Var
Set.14/Set.13
-2.3%
-95.4%
-22.1%
-87.1%
-18.4%
-77.0%
-30.5%
22.8%
-70.9%
-16.2%
-20.1%
-87.1%
238.8%
-70.6%
-75.7%
-92.2%
-88.4%
-42.5%
7.9%
95.6%
-14.4%
-23.5%
Inversiones Financieras
Cuentas por Cobrar Diversas
Inversiones Inmobiliarias
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO Y PATRIMONIO
Obligaciones Financieras
Remuneraciones por pagar a la SAFI
Otras cuentas por pagar
Total Pasivo Corriente
Obligaciones Financieras
TOTAL PASIVO
Capital Social
Resultados Acumulados
Utilid. Neta del Período
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
297,103 96.1%
309,027 100.0%
Dic.10
(PCGA)
%
924 0.3%
638 0.2%
1,999 0.6%
3,561 1.2%
4,799 1.6%
8,665 2.8%
210,582 68.1%
10 0.0%
23,994
7.8%
300,362 97.2%
309,027 100.0%
273,057 91.9%
297,149 100.0%
332,755 85.7%
388,213 100.0%
332,084 93.9%
353,585 100.0%
274,410 81.0%
338,703 100.0%
251,929 93.1%
270,545 100.0%
Dic.11
(NIIF)
Dic.12
(NIIF)
Set.13
(NIIF)
Dic.13
(NIIF)
Set.14
(NIIF)
%
1,097 0.4%
2,414 0.8%
2,679 0.9%
6,190 2.1%
5,051 1.7%
11,241 3.8%
183,413 61.7%
70,404 23.7%
32,091 10.8%
285,908 96.2%
297,149 100.0%
%
6,790
1.7%
5,577
1.4%
2,430
0.6%
14,797 3.8%
35,897
9.2%
50,694 13.1%
165,287 42.6%
72,508 18.7%
99,723 25.7%
337,518 86.9%
388,213 100.0%
%
7,338 2.1%
227 0.1%
2,343 0.7%
9,908 2.8%
33,600 9.5%
43,508 12.3%
152,727 43.2%
148,501 42.0%
8,919 2.5%
310,147 87.7%
353,655 100.0%
%
972 0.3%
16,812 5.0%
886 0.3%
18,670 5.5%
3,212 0.9%
21,882 6.5%
126,404 37.3%
130,511 38.5%
59,906 17.7%
316,821 93.5%
338,703 100.0%
%
950
0.4%
769
0.3%
690
0.3%
2,409 0.9%
2,621
1.0%
5,030 1.9%
87,845
32.5%
160,223
59.2%
17,447
6.4%
265,515 98.1%
270,545 100.0%
FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA
ESTADO DE RESULTADOS
En miles de Nuevos Soles
Dic.10
(PCGA)
%
Dic.11
(NIIF)
%
Dic.12
(NIIF)
%
Set.13
(NIIF)
%
Dic.13
(NIIF)
%
Ingresos Operacionales
19,506
100.0%
21,291
100.0%
22,387
100.0%
16,712
100.0%
21,382
100.0%
Costos Operacionales
UTILIDAD BRUTA
Gastos de Administración
Ganancia (Pérdida) por Venta de Activos
Otros Ingresos
Otros Gastos
UTILIDAD OPERATIVA
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Diferencia en cambio neta
Utilidades en los Contratos de Asociación en Participación
UTILIDAD ANTES DE VARIACION DE VALORES
RAZONABLES
Cambios en el Valor Razonable Inversiones en Subsidiarias y
Asociadas
(2,164)
17,342
(2,682)
1,228
559
(1,078)
15,368
5,576
(30)
3,081
-
-11.1%
88.9%
-13.7%
6.3%
2.9%
-5.5%
78.8%
28.6%
-0.2%
15.8%
0.0%
(3,632)
17,659
(4,438)
1,367
705
(1,646)
13,646
58
(389)
6,122
11,497
-17.1%
82.9%
-20.8%
6.4%
3.3%
-7.7%
64.1%
0.3%
-1.8%
28.8%
54.0%
(3,556)
18,831
(7,686)
14,079
2,159
(1,383)
26,000
67
(1,959)
8,500
7,148
-15.9%
84.1%
-34.3%
62.9%
9.6%
-6.2%
116.1%
0.3%
-8.8%
38.0%
31.9%
(1,824)
14,888
(1,832)
266
(178)
13,144
373
(2,182)
(14,962)
12,727
-10.9%
89.1%
-11.0%
0.0%
1.6%
-1.1%
78.7%
2.2%
-13.1%
-89.5%
76.2%
(1,971)
19,411
(19,072)
43,653
289
(262)
44,019
583
(5,219)
(15,674)
17,610
-9.2%
90.8%
-89.2%
204.2%
1.4%
-1.2%
205.9%
2.7%
-24.4%
-73.3%
82.4%
9,100
54.5%
Cambio en el Valor Razonable de Inversiones Inmobiliarias
Cambio en el Valor Razonable de las Inversiones en Asociación en
Participación
UTILIDAD NETA
23,994 123.0%
30,934 145.3%
-
0.0%
-
0.0%
15,908
-
0.0%
-
23,994 123.0%
(14,751) -69.3%
39,756 177.6%
41,319 193.2%
Set.14
(NIIF)
Var Set.
14/Set.13
Var
Dic.13/Dic.12
-32.7%
-4.5%
-7.5%
92.5%
-16.7%
0.0%
2.1%
-2.5%
75.5%
2.3%
-2.0%
-26.8%
81.3%
-53.9%
-30.1%
2.3%
-9.4%
59.6%
-35.4%
-29.8%
-89.8%
-79.8%
-28.2%
-44.6%
3.1%
148.1%
210.1%
-86.6%
-81.1%
69.3%
767.3%
166.4%
-284.4%
146.4%
14,658 130.3%
61.1%
3.9%
%
11,248 100.0%
(840)
10,408
(1,874)
241
(284)
8,491
262
(223)
(3,015)
9,143
3,888
17.4%
-
0.0%
7,605
35.6%
-
0.0%
-
95.6%
74.7%
36,272
162.0%
-
0.0%
19,773
92.5%
-
0.0%
-
-45.5%
0.0%
19,806
88.5%
(8,791) -41.1%
2,789
24.8%
-
-144.4%
59,906 280.2%
17,447 155.1%
95.6%
-39.9%
32,091 150.7%
99,723 445.5%
(181) -1.1%
8,919
53.4%
AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión
AC CAPITALES SAFI
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
En miles de Nuevos Soles
ACTIVO
Caja y Bancos
Cuentas por Cobrar Comerciales
Cuentas por Cobrar a partes relacionadas
Otras Cuentas por Cobrar
Cargas Diferidas
Total Activo Corriente
Inversiones en Asociadas
Inversion Financieras
Inmuebles, Mobiliario y Equipo, Neto
Otros Activos
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO Y PATRIMONIO
Obligaciones Financieras
Cuentas por Pagar a Vinculadas
Cuentas por Pagar Comerciales
Tributos, Remuneraciones y Otras Cuentas por Pagar
Total Pasivo Corriente
Obligaciones Financieras No Corrientes
IR Diferido
TOTAL PASIVO
Capital Social
Reserva Legal
Resultados Acumulados
Utilid. Neta del Período
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
Dic.10
%
(PCGA)
8 0.0%
15,877 66.9%
647 2.7%
2 0.0%
26 0.1%
16,560 69.8%
290 1.2%
0.0%
6,867 28.9%
4 0.0%
7,161 30.2%
23,721 100.0%
Dic.11
%
(NIIF)
1,533 8.0%
7,711 40.2%
181 0.9%
47 0.2%
29 0.1%
9,501 49.5%
1,307 6.8%
0.0%
8,357 43.6%
10 0.1%
9,674 50.5%
19,175 100.0%
Dic.12
%
(NIIF)
1,621 8.3%
7,173 36.8%
181 0.9%
5 0.0%
38 0.2%
9,018 46.3%
1,405 7.2%
726 3.7%
8,330 42.7%
14 0.1%
10,475 53.7%
19,493 100.0%
Set.13
(NIIF)
2,112
251
71
10
210
2,654
222
2,209
8,270
14
10,715
13,369
Dic.10
%
(PCGA)
866 3.7%
23 0.1%
107 0.5%
6,118 25.8%
7,114 30.0%
2,646 11.2%
306 1.3%
10,066 42.4%
2,537 10.7%
269 1.1%
650 2.7%
10,199 43.0%
13,655 57.6%
23,721 100.0%
Dic.11
%
(NIIF)
769 4.0%
17 0.1%
199 1.0%
2,680 14.0%
3,665 19.1%
1,771 9.2%
664 3.5%
6,101 31.8%
2,537 13.2%
507 2.6%
3,769 19.7%
6,261 32.7%
13,075 68.2%
19,175 100.0%
Dic.12
%
(NIIF)
673 3.5%
61 0.3%
106 0.5%
2,983 15.3%
3,823 19.6%
1,004 5.2%
1,036 5.3%
5,863 30.1%
2,537 13.0%
507 2.6%
4,422 22.7%
6,164 31.6%
13,630 69.9%
19,493 100.0%
Set.13
(NIIF)
632
1
81
596
1,310
1,993
1,390
4,693
2,537
507
4,423
1,209
8,676
13,369
%
11.9%
1.4%
0.4%
0.1%
1.2%
14.9%
1.2%
12.4%
46.4%
0.1%
60.1%
75.0%
%
3.5%
0.0%
0.5%
3.3%
7.4%
11.2%
7.8%
26.3%
14.2%
2.8%
24.8%
6.8%
48.7%
75.0%
Dic.13
%
(NIIF)
783 2.1%
24,259 65.4%
75 0.2%
70 0.2%
42 0.1%
25,229 68.0%
30 0.1%
2,633 7.1%
9,190 24.8%
14 0.0%
11,867 32.0%
37,096 100.0%
Set.14
%
(NIIF)
4,630
24.7%
948
5.0%
43
0.2%
46
0.2%
341
1.8%
6,008 32.0%
30
0.2%
3,598
19.2%
9,123
48.6%
14
0.1%
12,765 68.0%
18,773 100.0%
Var
Set.14/Dic.13
491.3%
-96.1%
-42.7%
-34.3%
711.9%
-76.2%
0.0%
36.7%
-0.7%
0.0%
7.6%
-49.4%
Var
Set.14/Set.13
119.2%
277.7%
-39.4%
360.0%
62.4%
126.4%
-86.5%
62.9%
10.3%
0.0%
19.1%
40.4%
Dic.13
%
(NIIF)
534 1.4%
79 0.2%
642 1.7%
10,157 27.4%
11,412 30.8%
2,116 5.7%
1,476 4.0%
15,004 40.4%
2,537 6.8%
507 1.4%
4,423 11.9%
14,625 39.4%
22,092 59.6%
37,096 100.0%
Set.14
%
(NIIF)
840
4.5%
12
0.1%
86
0.5%
585
3.1%
1,523 8.1%
2,264
12.1%
1,631
8.7%
5,418 28.9%
2,537
13.5%
507
2.7%
8,106
43.2%
2,205
11.7%
13,355 71.1%
18,773 100.0%
Var
Set.14/Dic.13
57.3%
-84.8%
-86.6%
-94.2%
-86.7%
7.0%
10.5%
-63.9%
0.0%
0.0%
83.3%
-84.9%
-39.5%
-49.4%
Var
Set.14/Set.13
32.9%
1100.0%
6.2%
-1.8%
16.3%
13.6%
17.3%
15.4%
0.0%
0.0%
83.3%
82.4%
53.9%
40.4%
AC CAPITALES SAFI
ESTADO DE RESULTADOS
En miles de Nuevos Soles
Ingresos Operacionales
Remuneraciones recibidas por los Fondos
Ingreso por alquileres neto
UTILIDAD BRUTA
Gastos de Administración
Ganancia (Pérdida) por ventas de activos
Otros Ingresos
Otros Gastos
Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias, negocios
conjuntos y asociadas
UTILIDAD OPERATIVA
Gastos Financieros Netos
Diferencias de Cambio Netas
RESULTADO ANTES DE IMPUESTO A LA
RENTA
Impuesto a la Renta
UTILIDAD NETA
PRINCIPALES INDICADORES
ROAE
ROAA
Endeudamiento Patrimonial
Endeudamiento del Activo
Liquidez Corriente (veces)
Dic.10
(PCGA)
20,813
19,760
1,053
20,813
(6,092)
(101)
-
%
100.0%
94.9%
5.1%
100.0%
-29.3%
0.0%
0.0%
-0.5%
0.0%
Dic.11
%
(NIIF)
12,161 100.0%
11,420 93.9%
741 6.1%
12,161 100.0%
(4,710) -38.7%
0.0%
6
0.1%
0.0%
1,277
10.5%
Dic.12
%
(NIIF)
14,317 100.0%
13,826 96.6%
491 3.4%
14,317 100.0%
(6,261) -43.7%
0.0%
42 0.3%
(78) -0.5%
896
Set.13
%
(NIIF)
7,965 100.0%
7,459 93.7%
506 6.3%
7,965 100.0%
(4,044) -50.8%
0.0%
42 0.5%
(39) -0.5%
6.3%
(1,276) -16.0%
Dic.13
%
(NIIF)
35,370 100.0%
33,891 95.8%
1,479 4.2%
35,370 100.0%
(12,647) -35.8%
0.0%
267 0.8%
(54) -0.2%
(1,375)
-3.9%
Set.14
(NIIF)
8,158
7,650
508
8,158
(4,607)
Var
Set.14/Set.13
2.4%
2.6%
0.5%
2.4%
13.9%
-40.5%
-12.8%
Var
Dic.13/Dic.12
147.1%
145.1%
201.2%
147.1%
102.0%
535.7%
-30.8%
-1.6%
-89.8%
-253.5%
%
100.0%
93.8%
6.2%
100.0%
-56.5%
-1.6%
25 0.3%
(34) -0.4%
(130)
14,620 70.2%
(50) -0.2%
0.0%
8,734 71.8%
(110) -0.9%
0.0%
8,916 62.3%
(228) -1.6%
0.0%
2,648 33.2%
(192) -2.4%
38 0.5%
21,561 61.0%
(312) -0.9%
0.0%
3,412 41.8%
(316) -3.9%
59
0.7%
28.9%
64.6%
55.3%
141.8%
36.8%
-
14,570
8,624
8,688
2,494
21,249
3,155
38.7%
26.5%
144.6%
(950) -11.6%
2,205 27.0%
-26.1%
82.4%
162.5%
137.3%
70.0%
70.9%
60.7%
31.3%
(4,371) -21.0%
10,199 49.0%
(2,363) -19.4%
6,261 51.5%
(2,524) -17.6%
6,164 43.1%
(1,285) -16.1%
1,209 15.2%
Dic.10 (PCGA)
106.73%
58.19%
0.74
0.42
2.33
Dic.11 (NIIF)
46.85%
29.19%
0.47
0.32
2.59
Dic.12 (NIIF)
48.86%
33.14%
0.43
0.30
2.36
Set.13 (NIIF)
80.04%
52.88%
0.54
0.35
2.03
60.1%
(6,624) -18.7%
14,625 41.3%
Dic.13 (NIIF)
81.88%
51.69%
0.68
0.40
2.21
Set.14 (NIIF)
141.81%
97.20%
0.41
0.29
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