Scotia S.T. Bonos de Titulización Centro Comercial La

Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Contactos:
Jaime Tarazona
[email protected]
Leyla Krmelj
[email protected]
511- 616 0400
SCOTIA SOCIEDAD TITULIZADORA S.A.
“PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK –
CENTRO COMERCIAL LA MARINA – D.S. N° 0932002-EF-TÍTULO XI”
Lima, Perú
14 de enero de 2015
Clasificación
Categoría
Primer Programa de Bonos de
Titulización Centro Comercial La Marina
(Primera Emisión)
AA.pe
Definición de Categoría
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en
los términos y condiciones pactados. Las diferencias entre
esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación no implica recomendación para comprar, vender o mantener instrumentos representativos de deuda y/o acciones de la empresa”
Activos Titulizados:
Derechos de Cobro y Cuotas Futuras pendientes de pago del Contrato de Arrendamiento Financiero y
Contratos de Cesión de Créditos de Derechos de Crédito.
La Fábrica:
Centro Comercial La Marina
Originador:
Scotiabank Perú S.A.A.
Emisor:
Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial La Marina – D.S. Nº 093-2002-EF-Título XI
Deudor:
Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.)
CAF (*):
Contrato de Arrendamiento Financiero suscrito entre Scotiabank y Open Plaza S.A.
Fiduciario de Titulización: Scotia Sociedad Titulizadora S.A.
Fiduciario de las Garantías: Banco de Crédito del Perú
Monto del Programa:
S/.80 millones
Primera Emisión:
S/.38 millones
Monto en Circulación:
S/.13.5 millones
(*) Contrato celebrado entre Scotiabank Perú S.A.A. y Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.) el 29 de diciembre de 2004, mediante el cual Scotiabank
otorga en arrendamiento financiero a Open Plaza S.A. la Fábrica (C.C. La Marina) por un monto de S/.49.8 millones. En contraprestación por el arrendamiento
de la Fábrica, Scotiabank recibe cuotas mensuales diferidas que redimen en el 2017.
Historia de Clasificación: Primer Programa de Bonos de Titulización - Centro Comercial La Marina → AA.pe (asignada el
19.08.2007).
Para la presente clasificación se ha utilizado el modelo económico financiero sobre los flujos del Emisor elaborado por la Entidad Estructuradora, el
Acto Constitutivo del Fideicomiso de Titulización, el Contrato de fideicomiso en Garantía de Bonos de Titulización, el Prospecto del Primer Programa de
Bonos de Titulización – Centro comercial La Marina, los Prospectos Complementarios, así como los Estados Financieros Auditados de Open Plaza
correspondiente a los ejercicios 2010, 2011, 2012 y 2013 y Estados Financieros No Auditados al 31 de setiembre de 2013 y 2014.
Fundamento: Luego del análisis y la evaluación respectiva,
el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió ratificar la
categoría de AA.pe a la Primera Emisión contemplada dentro
del Primer Programa de Bonos de Titulización - Centro
Comercial La Marina.
La clasificación se sustenta en la estructura de la emisión, la
cual se encuentra respaldada por la titulización de los derechos de cobro y las cuotas futuras pendientes de pago del
Contrato de Arrendamiento Financiero (CAF) del Centro
Comercial La Marina, así como por los flujos provenientes
de los Contratos de Cesión de Derechos de Crédito (rentas y
otros ingresos derivados de los contratos de subarrendamiento de los Centros Comerciales) los mismos que le permiten
solventar de manera adecuada y suficiente las obligaciones
garantizadas. Asimismo, la estructura incorpora garantías y
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú.
resguardos, tanto para Open Plaza como para el Emisor
(Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial La
Marina), así como una Cuenta Reserva para el pago del
servicio de deuda, permitiendo atenuar los desfases que
pudieran existir en los flujos que se trasladan al Patrimonio.
Adicionalmente, existe la garantía de la Fábrica y el terreno
(Centro Comercial La Marina), cuyo valor de realización
cubre 2.9 veces el monto máximo del programa y 17.2 veces
el monto en circulación de los bonos. De igual manera, se
cuenta con la fianza corporativa de Open Plaza.
La presente clasificación ratificada ha tomado en consideración el tamaño de la operación y la participación que tiene el
C.C. La Marina en la estructura de ingresos de Open Plaza,
así como el desempeño operativo y financiero que ha mostrado en los últimos años. De esta manera, al 30 de setiembre
de 2014 el C.C. La Marina sustenta el 12% del total de rentas
recibidas por Open Plaza, registra un total de 5.75 millones
de visitas y posee 30.819 m2 de área arrendable con un record de 0% de vacancia.
La clasificación recoge igualmente la solvencia de las entidades que forman parte de su estructura: Scotia Sociedad
Titulizadora y Open Plaza S.A., así como el respaldo patrimonial que otorga Falabella Perú -accionista principal de
Open Plaza- quien pertenece al Grupo Falabella, conglomerado que posee una importante participación en el sector
retail en la región (Argentina, Chile, Brasil, Colombia y
Perú) y se posiciona como el segundo Grupo dedicado al
retail en Sudamérica. Al respecto, se debe destacar que actualmente el holding ha asegurado en su guía de inversiones
para el periodo 2014-2017 un total de US$4,100 millones y
que su prioridad se centrará en Colombia y Perú.
No obstante lo señalado anteriormente, a la fecha del presente análisis continúa limitando el poder otorgar una clasificación superior a los Bonos Titulizados el alto nivel de activos
gravados que mantiene Open Plaza producto del financiamiento de las construcciones de sus centros comerciales que
realiza con operaciones de leasing. A esto se suman los
ajustados indicadores de liquidez, así como el riesgo sectorial inherente al cual se encuentra expuesto Open Plaza (retail/consumo).
Open Plaza se dedica al desarrollo y/o construcción de proyectos inmobiliarios o comerciales, así como a la administración u operación de los mismos. Sus ingresos provienen
principalmente del arriendo de los locales comerciales. Al
tercer trimestre de 2014 la empresa opera los siguientes
centros comerciales: Open Plaza Angamos, Open Plaza Piura
y Open Plaza Atocongo, mientras que en formato Power
Center1: Open Plaza La Marina (San Miguel), Open Plaza
Canta Callao, Open Plaza Chiclayo, Open Plaza Los Jardines
(Trujillo) y Open Plaza Pucallpa. Cabe señalar que en el mes
de diciembre de 2014 Open Plaza inauguró dos nuevos centros comerciales: Open Plaza Huánuco y Open Plaza Cajamarca. Se debe señalar que dichas inauguraciones se dan con
el inicio de operaciones de las tiendas anclas, toda vez que se
espera que la oferta complementaria de servicio y productos
que brindan las tiendas menores se termine de implementar
en el primer trimestre del ejercicio 2015. Adicionalmente,
Open Plaza -en conjunto con Falabella Perú- cuenta con una
participación de 40% en el capital social de Aventura Plaza
S.A. (AP), empresa constituida en sociedad con Ripley S.A.
(Perú) y Malls Plaza S.A. (Chile), a través de la cual se vienen desarrollando diversos centros comerciales y que, a la
fecha de análisis, genera importantes ingresos a la Compañía.
El desempeño tanto financiero como comercial presentado
por Open Plaza a lo largo de los últimos ejercicios termina
por favorecer la estructura de titulización. Lo anterior se ve
reflejado en el incremento de la generación producto de las
mayores ventas de sus locatarios -en especial de las tiendas
ancla Saga Falabella, Sodimac y Tottus- que se traducen en
un aumento de los ingresos por rentas. Cabe señalar igualmente que la mejora en los resultados registrados desde el
año 2012 estuvo influenciada por el cambio de la política
contable en el tratamiento de las propiedades de inversión, lo
cual implicó el incremento en la vida útil de los activos fijos
de la Compañía, con lo cual se generó una menor carga por
depreciación respecto de periodos anteriores. Asimismo, al
cierre del ejercicio 2013 los resultados recogieron un ajuste
por S/.8.0 millones producto de no haber participado en el
aumento de capital en su asociada Aventura Plaza con la
consiguiente disminución relativa de su participación accionaria. Es de mencionar que antes del incremento de capital
en AP -en el cual Falabella Perú ejerció el derecho de aporte
en lugar de OP- la participación patrimonial de este último
era del 29%. Lo mencionado anteriormente, sumado a la
estabilidad en los gastos financieros y al desempeño que la
subsidiaria Aventura Plaza ha registrado, han permitido a OP
alcanzar, al 30 de setiembre de 2014, un resultado neto de
S/.43.05 millones (+74.9% con respecto a setiembre de
2013).
En relación a los indicadores financieros, estos han mostrado
una adecuada evolución. Sin embargo, resalta el incremento
de la palanca tanto contable (pasivo / patrimonio) como
financiera (deuda financiera total / EBITDA), toda vez que
La Compañía ha incrementado sus niveles de deuda por la
construcción de los nuevos centros comerciales de Huánuco
(S/.103 millones de inversión) y Cajamarca (S/.150 millones), así como por el incremento de pagarés solicitados por
Open Plaza (47 millones a setiembre de 2014). Se espera que
el saldo de dichos pagarés se reduzca ligeramente en la medida que mejore la gestión del capital de trabajo y se realice
un aporte de capital durante el primer trimestre del 2015.
Cabe mencionar que el 71.88% de la deuda financiera que
mantiene Open Plaza corresponde a operaciones de leasing
que gravan en similar medida sus activos fijos y que eventualmente le podrían quitar flexibilidad para expandir sus
operaciones tomando deuda. Asimismo, los ajustados niveles
de liquidez que presenta Open Plaza, que durante los últimos
cuatro ejercicios se ubicaron por debajo de sus pares y que se
proyecta se mantengan en niveles similares, restringen la
clasificación otorgada.
Respecto a la generación de Open Plaza, al 30 de setiembre
de 2014 el margen EBTIDA se sitúa en 88.17% (86.43% a
setiembre de 2013), mostrando una tendencia creciente. En
este sentido, al corte de análisis el EBITDA alcanza los
S/.76.1 millones, incrementándose en 16.02% en relación al
mismo período del ejercicio anterior. La mejora registrada en
la generación a lo largo de los últimos ejercicios viene permitiendo a OP cumplir de manera adecuada con los resguardos establecidos en sus diferentes contratos de financiamiento. En este sentido, al finalizar el tercer trimestre de 2014, el
EBITDA (últimos 12 meses) de OP cubre el servicio de
deuda (calculado en base a la medición de los resguardos de
la emisión) en 2.07 veces (mínimo 1.20 veces), la relación
deuda financiera respecto al patrimonio alcanzó 0.59 veces
(debe ser menor a 1.50 veces), mientras que la deuda financiera en relación a sus activos fijos más las inversiones en
valores fue de 0.36 veces (debe ser menor a 0.65 veces).
Se espera que en los próximos ejercicios Open Plaza continúe expandiendo su participación en provincias, manteniendo
un adecuado desempeño tanto financiero como de gestión
1
Formatos comerciales de menor tamaño que los centros comerciales tradicionales, se caracterizan por tener dos o tres tiendas ancla y otros locales comerciales
que complementa la oferta de productos.
2
que le permita continuar registrando adecuados indicadores
financieros. Finalmente, Equilibrium continuará monitoreando el desempeño financiero de Open Plaza a fin de que los
indicadores, estructura de financiamiento y capacidad de
pago, se mantenga dentro de los parámetros asociados a la
clasificación asignada.
Fortalezas
1. Buen desempeño financiero y comercial de Open Plaza.
2. Experiencia en el negocio retail, sólida posición de Falabella Perú y respaldo de S.A.C.I. Falabella, que opera en los principales mercados de América Latina.
3. Garantías suficientes sobre el outstanding de los bonos.
Debilidades
1. Alto porcentaje de activos gravados.
2. Ajustados niveles de liquidez.
3. Elevados requerimientos de fondos para las inversiones asociadas al core del negocio.
Oportunidades
1. Bajos niveles de penetración del retail moderno en provincias.
2. Incremento del ingreso real del consumidor.
3. Ingreso al mercado peruano de marcas de mayor ticket promedio que permitirían incrementar la renta variable percibida.
Amenazas
1. Sensibilidad del sector retail a los ciclos económicos.
2. Potencial ingreso de nuevos operadores en los mercados en los cuales Open Plaza tiene presencia.
3. Dificultad para ubicar y adquirir terrenos debido al incremento en el precio de los mismos.
3
res más influyentes fueron los de manufactura y construcción, mientras que por el lado de los sectores primarios el
de minería e hidrocarburos la mayor contribución se sustenta en el proceso de interdicción realizado para solucionar el
problema de la minería ilegal.
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL
SECTOR COMERCIAL
Actividad Económica
El Banco Central de Reservas del Perú (BCRP) espera que
el crecimiento mundial ascienda a 3.0% al finalizar el 2014,
resultado similar al del año anterior. El crecimiento del
presente ejercicio ha sido liderado principalmente por la
recuperación de Estados Unidos que superó los percances
climáticos del primer trimestre y logró sendos niveles de
crecimiento en el segundo y tercer trimestre (4.6% y 3.5%
según un primer estimado) explicados por la expansión del
consumo privado, exportaciones y gasto gubernamental. Sin
embargo, en el tercer trimestre China registró su menor
crecimiento trimestral en los últimos cinco años con 7.3%;
por su parte, la economía japonesa presentó una nueva
contracción, mientras que la eurozona continúa con una
leve recuperación sustentada en el nivel de actividad de sus
economías más importantes.
Según el equipo de investigación del BBVA, en el 2015 se
esperaría un crecimiento de 4.8% (5.5% según el BCRP)
debido a la puesta en marcha de proyectos mineros importantes que aumentarían la producción de cobre hasta en
29% y al inicio en la construcción de importantes proyectos
de infraestructura (la línea 2 del Metro de Lima, por ejemplo) que influirían en la demanda interna. Asimismo, se
espera frenar la desconfianza empresarial con las medidas
de estímulo recientemente aprobadas.
PBI y Demanda Interna - Perú
20.0%
15.0%
Para el 2015, el BCRP espera un repunte del crecimiento
mundial hasta 3.6% sustentado en la recuperación de la
primera economía mundial y los mejores resultados de las
economías emergentes, así como el reciente cambio de
enfoque del BCE hacia un mayor gasto de los países de la
eurozona. Sin embargo, las tensiones geopolíticas podrían
agravar los malos resultados en Europa y la desaceleración
china, obligando al BCRP a corregir a la baja su estimado
de crecimiento para el próximo año.
10.0%
5.0%
0.0%
-5.0%
2008
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
2013
Desarrolladas
2014*
Emergentes
2012
T2 2013
2013
T2 2014
Demanda Interna
Tipo de Cambio
La dinámica del tipo de cambio comenzó el año 2014 con
un fortalecimiento de la moneda nacional que ha sido revertido con facilidad en los últimos meses debido a la recuperación de la economía estadounidense, generada por el
término del quantitative easing y la expectativa de crecimiento de la tasa de interés de la FED en el 2015. Se espera
que la depreciación del Nuevo Sol sitúe al tipo de cambio
por encima de S/.2.92 al final del 2014 y que esta tendencia
continúe a lo largo del 2015, toda vez que continuarán las
políticas de expansión en nuestro país, mientras la FED
sigue ajustando su política monetaria.
6.0%
2012
2011
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Crecimiento Económico Mundial
Mundial
2010
PBI Global (Var %)
7.0%
2011
2009
2015*
Perú
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
*Proyecciones
Al 17 de noviembre de 2014, el tipo de cambio promedio
interbancario venta se situó en S/.2.931, registrando una
depreciación de 4.68% en el año. Es importante mencionar
que el BCRP acumula ventas de dólares por más de 3,990
millones.
El Perú -a pesar de mostrar una ligera mejora en septiembre
del 2014- ha tenido una desaceleración pronunciada a lo
largo del año que ha llevado al BCRP a ajustar el estimado
de crecimiento hasta 3.1% en el último reporte. Según el
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI),
durante los primeros tres trimestres del año la economía se
expandió 2.8%, cifra considerablemente menor al 5.3%
logrado en el 2013. El menor dinamismo de la economía
local se explica por el deterioro de los términos de intercambio producto de la ralentización de China, la caída en la
inversión minera y el declive de la confianza empresarial,
que responde a la situación externa principalmente.
En particular, los sectores no primarios marcaron la pauta
para la desaceleración en la actividad económica. Los secto-
4
Evolución del Tipo de Cambio (PEN / USD)
Locales Comerciales por Segmento
3.00
2,500
2.90
266
2,000
2.80
2.70
1,500
2.60
1,000
2.50
500
2.40
246
476
253
484
972
1,022
262
494
414
1,155
1,183
484
-
2.30
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
2T-2013
3T-2013
Super Regional
Comunitario
2T-2014
Regional
3T-2014
Estilo de Vida
Fuente: Colliers / Elaboración: Equilibrium
Sector Comercial
El negocio de gestión de activos inmobiliarios se encuentra
determinado principalmente por factores como ubicación
geográfica, calidad o nivel socioeconómico del vecindario,
flujo, conectividad y área arrendable. A más atractivos sean
estos indicadores, el locador podrá solicitar una mayor renta
y alinear sus incentivos incorporando rentas variables según
las ventas del locatario.
En relación al mix de tiendas por centro comercial, aproximadamente el 52% de la oferta que se brinda es de prendas
de vestir, seguido por otros locales (13%), restaurantes
(12%), cuidado personal (8%), servicios (6%), bancos (4%),
joyería y bazares (3%). En relación a la renta promedio
según segmento, los Centros Super Regionales 2cobran en
promedio US$58 por m2 (US$54 por m2 a setiembre de
2013) y US$9 por m2 en mantenimiento; los Centros Comunitarios3 US$43 por m2 (US$40 por m2 a setiembre de
2013) y US$8 por m2 en mantenimiento, mientras que los
Centros de Estilo de Vida 4 US$48 por m2 y US$8 por m2
en mantenimiento.
El sector ha mostrado un elevado dinamismo en el Perú en
los últimos años y se encuentra en una sólida etapa de expansión, la misma que se ha visto reflejada con los proyectos anunciados y desarrollados en los últimos 12 meses.
Mientras que a fines del ejercicio 2013 se contaba con
aproximadamente 60 centros comerciales en todo el país
(30 en la ciudad de Lima), se espera cerrar el 2014 con más
de 70 centros comerciales. Pero el sector no se ha dedicado
únicamente a expandirse, sino también a mejorar la calidad
de los activos que administra. Es así que se han desarrollado
importantes obras de remodelación y mejoramiento de la
infraestructura, dentro de los cuales se destaca la tercera
etapa de ampliación del Jockey Plaza y la incorporación de
Plaza Conquistadoras en Megaplaza Norte.
La oferta continúa expandiéndose hacia nuevas ciudades y
provincias; en el 2013 Pucallpa, Cusco y Huánuco experimentaron la inauguración de su primer mall. Se espera que
en los próximos semestres el retail llegue a Tumbes, Amazonas, Tumbes, Loreto, Paco, Madre de Dios, Ayacucho,
Apurímac, Moquegua y Tacna. Esta tendencia expansiva se
viene repitiendo en los últimos años, avalando que el comercio moderno penetre el mercado nacional. La ACCEPAsociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento
del Perú- estima que las inversiones en centros comerciales
sumarían un total de US$329 millones en el 2014.
Según información proporcionada por Colliers International, los centros comerciales antes mencionados albergan
más de 2,347 locales, lo cual representa un crecimiento
importante para el sector. Adicionalmente, durante el tercer
trimestre de 2014 la vacancia disminuye en 2.2% en relación al trimestre previo, ubicándose en 3.7%. Esto se encuentra explicado principalmente por el ingreso en el 2014
de marcas de lujo que buscan mayor estabilidad en los
arriendos y mayores ventas por metro cuadrado.
ANTECEDENTES
Operaciones Open Plaza S.A.
El sector de centros comerciales se ha desarrollado bajo dos
formatos. El primero corresponde a los centros comerciales
con una o varias tiendas anclas generadoras de tráfico con
una oferta grande de comercios menores y/o medianos,
como es el caso del Jockey Plaza, Plaza San Miguel y Mega
Plaza, mientras que el segundo formato corresponde a los
Power Center que es un modelo centrado en la utilización
de dos o tres tiendas anclas del grupo con un número reducido de comercios menores.
Los ingresos de Open Plaza provienen principalmente del
arriendo de locales comerciales. El sistema de renta con2
Jockey Plaza, Plaza San Miguel, Mega Plaza, Lima Sur, MAP Bellavista, Plaza
Norte.
3
Caminos del Inca, Molina Plaza, RP Primavera, RP Salaverry, Parque
Augustino, La Rambla.
4
Larcomar, El Polo.
5
templa el pago del mayor valor entre un monto fijo y un
porcentaje de la venta neta de cada tienda. Cerca del 85%
de los ingresos por concepto de arriendo percibidos por la
Compañía corresponden al cobro de tarifas fijas establecidas según contrato, lo cual otorga estabilidad a los ingresos
percibidos. Los plazos de los contratos de arriendo para las
Tiendas anclas son por un período de 10 años renovables y
para las tiendas pequeñas el período fluctúa entre tres y
cinco años.
ESTRUCTURA DE LOS BONOS TITULIZADOS
CENTRO COMERCIAL LA MARINA
La estructura de la titulización contempla la constitución de
un fideicomiso de titulización y garantías especiales, las
cuales comprenden el Contrato de Cesión de Créditos, el
Fideicomiso de Garantía de los Bonos de Titulización y la
Fianza de Open Plaza.
Fideicomiso de Titulización
Con fecha 08 de agosto de 2007, Scotiabank Perú S.A.A.
como Originador transfirió en dominio fiduciario a favor de
Scotia Sociedad Titulizadora S.A., con la intervención de
Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.), los Derechos de
Cobro y las Cuotas Futuras derivadas del Contrato de
Arrendamiento Financiero suscrito con Open Plaza el 29 de
diciembre de 2004 para la constitución del Patrimonio
denominado “Patrimonio Fideicometido Scotiabank - Centro Comercial la Marina 2007 / Decreto Supremo N°0932002-EF, Título XI”. Con dicho respaldo, Scotia Sociedad
Titulizadora efectuó una emisión por oferta privada de
Bonos Titulizados. El programa inscrito es de hasta S/.80.0
millones. De acuerdo con lo establecido en el Acto Constitutivo, la cobranza de las cuotas pendientes de pago del
Contrato de Arrendamiento Financiero y/o de los nuevos
Contratos de Arrendamiento Financiero se encuentra respaldada por el Contrato de Cesión de Créditos6.
Al 30 de setiembre de 2014, Open Plaza cuenta con los
siguientes centros comerciales: Open Plaza Angamos, Open
Plaza Piura, Open Plaza Atocongo y Open Plaza Pucallpa.
En formato Power Center5: Open Plaza La Marina (San
Miguel), Open Plaza Canta Callao, Open Plaza Chiclayo,
Open Plaza Los Jardines (Trujillo). Cabe señalar igualmente
que en el mes de diciembre del año en curso La Compañía
ha inaugurado dos nuevos centros comerciales: Open Plaza
Huánuco y Open Plaza Cajamarca.
Open Plaza mantiene una participación de 25% en Aventura
Plaza S.A. (antes Inversiones Corporativas Alfa S.A.) empresa constituida en sociedad con Ripley (Perú) y Malls
Plaza S.A. (Chile), a través de la cual se desarrollan centros
comerciales en el Perú. Cabe señalar que durante el año
2010 Open Plaza S.A. disminuyó su participación en Aventura Plaza S.A. (antes 40%), toda vez que Falabella Perú se
incorporó como nuevo accionista (participación de 15%),
manteniendo de esta manera el Grupo Falabella una participación de 40% dentro del accionariado de Aventura Plaza
S.A.
1.Transferencia del
100% d los derechos
de cobro y cuotas
futuras del CAF
Open
Plaza S.A.
Mercado de
Capitales
5. Captación de
Fondos
6. Pago Transferencia
Fiduciaria
3. Garantías del
Patrimonio
7. Transferencia de
tasa de Bonos al CAF
Estrategia y Posición Competitiva de Open Plaza S.A.
La estrategia de Open Plaza es continuar desarrollando
nuevos Centros Comerciales y Power Centers que alberguen las tiendas del Grupo y otros operadores menores. En
línea con lo anterior, Open Plaza busca generar una oferta
comercial atractiva a través de un importante número de
locales que entreguen a sus clientes diversos productos,
servicios, food court y servicios bancarios que complementen la oferta con el objeto de incrementar el número de
visitas y el área de influencia
4. Emisión de Bonos
Patrimonio
Fideicometido
Originador
Fiduciario de
las Garantías
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Administración de los Flujos
Con la finalidad de contar con una adecuada gestión y cobertura sobre el pago de intereses y principal, la estructura
de titulización constituyó las siguientes cuentas para atender
el pago de las obligaciones señaladas:
La incursión de Open Plaza en provincia complementa en
esas zonas una mayor oferta de productos mejorado con
diversión, servicios bancarios, entre otros. El Grupo considera que la consolidación del negocio se ve favorecido por
el uso de tarjetas de crédito, principalmente de las tarjetas
CMR, como medio para impulsar el consumo. No existe
una segmentación por nivel socioeconómico, básicamente
se orienta a las familias de la zona donde se ubica el Centro
Comercial o Power Center. Actualmente por la ubicación
de éstos, Open Plaza atiende a familias de los niveles socioeconómicos A, B y C.

6
Cuenta Recaudadora.- Es la cuenta en la que las subarrendatarias depositan el íntegro de las rentas, según
sus respectivos Contratos de Subarrendamiento y/o
Contratos de Subarrendamiento futuros. Asimismo se
depositaron los fondos captados producto de la colocación de las Emisiones.
Mediante Contrato de Cesión de Créditos celebrado entre Malls Perú (ahora
Open Plaza) y Scotiabank (Originador), el 29 de diciembre de 2004 el Deudor
cedió a favor del Originador las Rentas derivadas de los contratos de Subarrendamiento sobre locales comerciales ubicados en la Fábrica (Centro Comercial la
Marina) que tienen como subarrendatario a Hipermercado Tottus S.A. y Sodimac
Perú S.A. Mediante adenda de fecha 08 de agosto de 2007, se incorporó en dicho
contrato la cesión de las rentas del íntegro de las subarrendatarias presentes y
futuras.
5
Los Power Center son formatos comerciales de menor tamaño que los centros
comerciales tradicionales, se caracterizan por tener dos o tres tiendas anclas y
otros locales comerciales que complementa la oferta de productos.
6

Cuenta de Servicio de Deuda.- Los montos abonados
en esta cuenta son utilizados por el fiduciario para atender oportunamente el pago de servicio de deuda.

Cuenta de Gastos.- Es la cuenta en la que se depositan
los recursos provenientes de la cuenta recaudadora para
atender los gastos del Patrimonio. Open Plaza S.A. depositó en la cuenta la cantidad de US$5,000 a fin de cubrir gastos corrientes del Patrimonio.

Cuenta de Cobertura de Cuota.- En esta cuenta Open
Plaza debe depositar, a requerimiento del Fiduciario, un
monto equivalente al saldo restante requerido para cubrir el monto del servicio de deuda de la Emisión que
corresponda en caso éste no haya podido ser cubierto
por las cuentas de Servicio de Deuda y de Reserva.

Cuenta Reserva Bonos.- Para atenuar los desfases que
pudiera existir en los Flujos que se trasladan al Patrimonio, la estructura prevé como mecanismo de protección
interno la constitución de una Cuenta de Reserva para el
Servicio de Deuda, la cual mantiene un saldo equivalente a seis meses de servicio de deuda (capital + intereses) durante los primeros cinco años de emisión. A partir del sexto año, se va disminuyendo progresivamente
en una cuota mensual cada año hasta el octavo año, período en el cual se mantendrá en la cuenta el equivalente
de dos cuotas de servicio de deuda hasta finalizar la
emisión.
En relación a Open Plaza la estructura establece las siguientes Restricciones Financieras que éste se obliga a mantener:



EBITDA/Servicio de Deuda mayor a 1.20 veces a
partir del año 2010.
Deuda Financiera/Patrimonio menor a 1.50 veces a
partir del año 2010.
Deuda Financiera /Activo Fijo+ Inversiones en Valores, menor a 0.65 veces a partir del año 2010.
En el caso que OP incumpla alguna de las Restricciones
Financieras, se debe garantizar el cumplimiento del servicio
de deuda de todas las emisiones de los bonos de titulización
en circulación, correspondiente a los tres meses inmediatamente siguientes a la fecha en que se produjo tal incumplimiento, con una carta fianza bancaria otorgada por un banco
local de primera categoría con una clasificación no menor
de A-.
Respecto al Patrimonio Fideicometido, se mantiene la siguiente restricción financiera:

Mantener un Índice de Cobertura de Bonos (Rentas /
Servicio de Deuda), mayor a 1.30 veces a partir del año
2010.
Eventos de Incumplimiento
En caso de incumplimiento de los eventos establecidos y,
dependiendo de la gravedad del suceso, existen determinados mecanismos de subsanación que permitirían superar la
situación. En todos los casos siempre el Fiduciario ejerce
sus funciones y tiene la posibilidad en determinadas circunstancias de convocar a la Asamblea General de Bonistas, la que en su oportunidad podrá i) otorgar un plazo de
subsanación adicional, ii) otorgar la dispensa de las consecuencias que se deriven de haber incurrido en determinado
evento de incumplimiento, iii) decidir si se da por vencido
los plazos de pago de los Bonos y iv) otra alternativa a las
mencionadas anteriormente.
Asignación de los Flujos Recaudados
Los flujos correspondientes a las cuotas pendientes de pago
del Contrato de Arrendamiento Financiero son canalizados
a través de la cuenta recaudadora y son transferidos diariamente a la Cuenta Gastos que sirve para cubrir los gastos
administrativos del patrimonio, luego a la cuenta del Servicio de Deuda cuyos fondos permiten pagar el capital e
intereses de los Bonos y reponer -en caso se requiera- el
monto necesario para mantener en la Cuenta Reserva los
fondos establecidos.
La estructura contempla tres niveles de incumplimiento
según el impacto que pudiera tener sobre los activos del
patrimonio: i) Evento de Incumplimiento Ordinario, ii)
Evento de Incumplimiento No ordinario y iii) Incumplimiento de Insolvencia.
Después que se asignan los flujos de acuerdo al orden de
prelación señalado, el remanente es liberado a favor de
Open Plaza.
Destino de los Recursos
Los recursos captados por la colocación de los Bonos de
Titulización fueron utilizados para reemplazar los fondos
utilizados por el Originador para el financiamiento de la
Fábrica derivado del Contrato de Arrendamiento Financiero.
En caso de producirse algún evento de incumplimiento y,
una vez vencido el período de subsanación, el Fiduciario de
las Garantías quedará obligado a seguir las instrucciones
impartidas por la Asamblea General o por la Asamblea
Especial correspondiente a alguna de las emisiones del
Programa de Titulización, según corresponda, a través del
Representante de los Bonos de Titulización, a fin de ejecutar el Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos
de Titulización y destinar el producto de su ejecución a la
cancelación (total o parcial) de las obligaciones de pago de
las Obligaciones Garantizadas, según corresponda, en los
términos, forma y orden en que dicha ejecución haya sido
Resguardos
Con el objeto de mejorar el perfil de riesgo de la estructura
se establecieron resguardos que deben cumplir Open Plaza
y el Patrimonio Fideicometido, de manera que un eventual
deterioro en la situación financiera de OP y/o del Patrimonio, permita que los Bonistas decidan respecto al pago de
los bonos o la ejecución de las garantías.
7
acordada por la Asamblea General o por la respectiva
Asamblea Especial.
1.
En el caso de producirse las causales de liquidación del
Patrimonio, la estructura establece un proceso detallado que
contempla:
1.
2.
3.
Ofrecer a Open Plaza la opción para cancelar el monto
total de las Obligaciones Garantizadas que permanezcan impagas.
En el supuesto que no cumpla con el pago de las obligaciones, se procede a la ejecución del Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos de Titulización.
En caso de no realizarse la venta del inmueble en esta
etapa, se procede a convocar a una Oferta Pública y se
contratará a una empresa corredora para que ejecute el
bien.
2.
3.
Garantías Especiales
Los Bonos de Titulización, además de encontrarse respaldados genéricamente con los activos transferidos, se encuentran garantizados con las siguientes garantías especiales:
El Originador transfirió en dominio fiduciario la Fábrica y el derecho de superficie sobre el terreno y, como
consecuencia de ello, su posición contractual en los
Contratos de Arrendamiento Financiero (que incluye el
Contrato de Arrendamiento Financiero y los nuevos
Contratos de Arrendamiento Financiero, de ser el caso)
a favor del Banco de Crédito del Perú, en su calidad de
Fiduciario de las Garantías y todo lo que de hecho y
por derecho le pueda corresponder.
Inmobiliaria Kainos S.A.C. transfirió en dominio fiduciario el derecho de propiedad sobre el terreno a favor
del Banco de Crédito del Perú, en su calidad de Fiduciario de las Garantías.
Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.) transfirió en
dominio fiduciario las Oficinas, el Taller y el Patio de
Constructores. Asimismo, se obliga a transferir toda
nueva construcción que se edifique en el terreno, que
no sea objeto de un nuevo Contrato de Arrendamiento
Financiero.
Existe el riesgo que los fondos producto de la ejecución de
garantías sean insuficientes para cumplir con los compromisos generados por los Bonos de Titulización La Marina. Sin
embargo, según la última tasación sobre los inmuebles
cedidos realizada en abril de 2014, por un perito tasador
independiente, el valor de realización de los mismos era de
US$78.2 millones, importe que equivale a 2.9 veces el
monto máximo del programa y 17.2 veces el saldo por
cancelar de los bonos titulizados. Asimismo, existe el riesgo
de que el proceso de ejecución del Fideicomiso de Garantía
sea lento o que el monto producto de la Ejecución sea inferior al valor realización.
Contrato de Cesión de Créditos
Suscrito el 08 de agosto de 2007 mediante el cual Open
Plaza cedió a favor del Originador todos los ingresos provenientes del Contrato de Subarrendamiento celebrado entre
Open Plaza con las Subarrendatarias, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del
CAF, sirviendo como medio para asegurar el cumplimiento
de las obligaciones a favor del Scotiabank en el Contrato de
Cesión de Créditos. OP se encuentra obligado a incorporar a
dicho contrato los derechos de cobro de los ingresos derivados de todos y cada uno de los Contratos de subarrendamiento futuros, siempre y cuando éstos tengan por objeto el
usufructo y/o cualquier otra modalidad de cesión en uso de
nuevas construcciones que sean objeto, a su vez, de nuevos
Contratos de Arrendamiento Financiero.
PRIMER PROGRAMA
DE BONOS DE TITULIZACIÓN
CENTRO COMERCIAL LA MARINA
Emisor.- Es el fiduciario en representación del patrimonio
fideicometido denominado “Patrimonio Fideicometido
Scotiabank - Centro Comercial La Marina – Decreto Supremo Nº 093-2002-EF – Título XI”.
Originador.- Scotiabank Perú S.A.A.
Deudor.- Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.)
Tipo de Oferta.- Oferta privada de valores mobiliarios.
Moneda. Nuevos soles.
Monto Máximo de la Emisión.- Hasta por un importe
máximo de S/.38.0 millones.
Valor Nominal.- El valor nominal inicial de cada uno de
los Bonos de Titulización es de S/.1,000.0.
Series.- Una o más series, hasta por un monto de S/.38.0
millones, que en conjunto no excederán el monto de la
emisión.
Plazo.- 10 años contados a partir de la fecha de emisión.
Fianza de Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.)
Open Plaza otorga una fianza irrevocable, solidaria, ilimitada, incondicional, sin beneficio de excusión y de realización
automática, de forma tal que en caso los recursos del Patrimonio Fideicometido no resulten suficientes para atender el
servicio de deuda o el servicio de deuda total o la redención
del principal de los Bonos, OP responderá ante los Bonistas,
con el íntegro de su patrimonio.
Contrato de Fideicomiso en Garantía de los Bonos de
Titulización
El Contrato de Fideicomiso en Garantía de los Bonos de
Titulización tiene el objeto de garantizar el cumplimiento de
las Obligaciones Garantizadas ante la ocurrencia y continuidad de un Evento de Incumplimiento, así como todas las
demás obligaciones presentes o futuras que OP pudiera
mantener frente a los titulares de los Bonos de Titulización,
al Representante de los titulares de los Bonos de Titulización y/o al Fiduciario de las Garantías:
Evaluación del Patrimonio
El Patrimonio Fideicometido realizó el 24 de octubre de
2007, una Primera Emisión de Bonos Titulizados por
S/.38.0 millones, colocados por oferta privada a una tasa
8
fija nominal anual de 6.9375%. Devenga cupones mensuales y redime el 30 de setiembre de 2017.
ENTIDADES PARTICIPANTES
En la estructura de titulización participan las siguiente
Entidades:
De acuerdo a lo establecido en el Contrato, Open Plaza
remitió el Certificado de Cumplimiento de los resguardos
establecidos en el Contrato los mismos que se detallan a
continuación:
Convenants
Límite
2012
EBITDA / Servicio de Deuda
> 1.2
1.68
1.94
1.94
2.07
Deuda Financiera /
Patrimonio Neto
<1.5
0.53
0.52
0.53
0.59
Scotiabank Sociedad Titulizadora S.A. - Emisor
Scotia Sociedad Titulizadora S.A. (antes BWS Sociedad
Titulizadora) es subsidiaria de Scotiabank Perú S.A.A., fue
constituida el 29 de enero de 1999 y se encuentra autorizada
mediante Resolución CONASEV N°042-99-EF/94.10 de
fecha 23 de marzo de 1999. La sociedad tiene por objeto
desempeñar la función de Fiduciario en procesos de titulización, así como adquirir activos con la finalidad de constituir patrimonios fideicometidos que respalden la emisión de
valores mobiliarios.
Set.13 Dic.13 Set.14
Open Plaza y subisidarias
Deuda Financiera / Activo
Fijo + Inv. Val
<0.65
0.34
0.33
0.34
0.36
>1.3
2.06
2.42
3.26
3.02
El mercado nacional está formado por ocho sociedades
titulizadoras, cuatro de las cuales tienen como accionistas
mayoritarios a los bancos más grandes del sistema financiero local, lo cual refleja una solvencia adecuada.
Open Plaza La Marina
Flujo cedido / cuotas por
vencer
El Fiduciario cuenta con el soporte técnico y administrativo
de personal especializado que le brinda su matriz, Scotiabank Perú S.A.A., de conformidad con lo establecido en el
Contrato de Soporte Global suscrito entre ambas partes el
01 de febrero de 1999, lo que le permitiría realizar las obligaciones y responsabilidades a las que se ha comprometido
en virtud del Acto Constitutivo.
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Al respecto, cabe mencionar que al cierre de 2007, el ratio
de Deuda Financiera / Activo Fijo no cumplió con el resguardo establecido. En aquella oportunidad, Open Plaza
informó que como parte del plan estratégico del negocio se
decidió contar con la participación de socios importantes en
el capital social de Aventura Plaza S.A., empresa que hasta
esa fecha era subsidiaria al 100% de Open Plaza S.A.
Scotiabank del Perú S.A.A. - Originador
Scotiabank Perú (SBP) es un banco local que forma parte
del Grupo The Bank of Nova Scotia (BNS), banco internacional con sede en Toronto (Canadá). Al 30 de setiembre de
2014, ocupó la tercera posición del sistema financiero peruano, con una participación de 18.15% en colocaciones y
14.98% en depósitos. Asimismo, presentó activos por S/.
44,344.2 millones y un patrimonio de S/.5,365.6 millones,
respectivamente.
De acuerdo a lo establecido en el Contrato, OP cumplió con
remitir la carta fianza que garantiza el cumplimiento del
Servicio de Deuda correspondiente a tres meses siguientes
de producido el incumplimiento. La Asamblea de Obligacionistas, en abril 2008, aprobó la modificación del ratio
como sigue: Deuda Financiera / (Activo Fijo + Inversiones
en Valores), el mismo que rige a partir del primer trimestre
de 2008.
Open Plaza S.A (antes Malls Perú S.A.)
Open Plaza S.A., cuya denominación comercial hasta el 01
de octubre de 2010 era Malls Perú S.A., fue constituida el
13 de marzo de 1995. Es una subsidiaria de Falabella Perú
(antes Inversiones y Servicios Falabella Perú S.A.), quien
posee 99.99% de las acciones representativas del capital
social de Open Plaza S.A. y forma parte del Grupo Falabella el cual opera en Perú, Argentina, Colombia y Chile en
las áreas de tiendas por departamentos, mejoramiento del
hogar, hipermercados, inmobiliario y retail financiero.
Al 30 de setiembre de 2014, La Compañía cumple con
todos los resguardos asumidos; sin embargo, se aprecia un
menor desempeño en dos de los cuatro covenants principalmente por la mayor toma de financiamiento en los últimos tres trimestres, así como los menores flujos producto
del ciclo económico que ha enfrentando el sector retail,
todo ello como resultado de la desaceleración de la economía peruana, menores ventas por el inicio tardío de la temporada de invierno, el mundial del fútbol, entre otros. Se espera que dicha tendencia se revierta en el próximo año en la
medida se cumplan los estimados de crecimiento del PBI
(5%-6%) y no se registren eventos como los reportados en
el 2014.
Los principales accionistas son Falabella Perú (antes Inversiones y Servicios Falabella Perú S.A.) con una participación de 99.99% e Inversora Falken que mantiene el 0.01%.
9
des de inversión considerando mayores plazos, lo cual se ve
traducido en un menor gasto por depreciación, esto adicional a otras reclasificaciones menores que se realizaron.
De igual manera, la información financiera auditada del
2013 contempla la reclasificación en la presentación de los
ingresos percibidos por Open Plaza. En este sentido, los
ingresos relacionados a los gastos que asume Open Plaza y
que luego se refacturan a sus locatarios, se presentan junto
con los ingresos por alquiler, cuando antes se presentaban
neto.
Rentabilidad y Generación
Los ingresos de Open Plaza se generan principalmente de
las rentas por alquiler que cobra a sus locatarios en los
centros comerciales y power centers que posee, las cuales
comprenden principalmente un componente fijo (dólares
por metro cuadrado arrendado) y, en menor proporción, un
ingreso variable (como porcentaje de las ventas).
Fuente: Open Plaza
Solvencia del Accionista – Grupo Falabella
SACI Falabella se define como una empresa de retail integrado al cubrir un importante porcentaje de las necesidades
de compra del consumidor en los principales mercados en
que opera. La posición de liderazgo lograda por SACI Falabella dentro de la industria retail en cada uno de los países
en que está presente se debe principalmente a la posición
competitiva alcanzada en sus principales líneas de negocio,
complementado con una sólida base de clientes y una sana
cartera de créditos, potencial de expansión en la región
donde la penetración de cadenas y competencia es menor,
positivas proyecciones para el consumo favorecen los distintos negocios del Grupo, los cuales se complementan en
un portafolio con altas sinergias, adecuada posición financiera, solidez y capacidad de generar flujos de caja.
Ingresos de Operación (S/.mm)
120
100
83
80
60
103
93
77
66
65
43
40
20
Dic. 10
ANÁLISIS FINANCIERO
OPEN PLAZA S.A.
Dic.12
Dic.13
Set.14*
Set.13
Set.14
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
(*) Anualizado
A la fecha de análisis, Open Plaza muestra una tendencia
creciente en sus ingresos como resultado de la inauguración
del nuevo Centro Comercial Pucallpa, de las remodelaciones y ampliaciones efectuadas en ejercicios anteriores, así
como por el mejor posicionamiento por parte de sus locatarios. Lo anterior ocasionó que al 30 de setiembre de 2014
los ingresos totales alcancen los S/.114.9 millones, mayor
en 15.9% en relación al mismo período del ejercicio anterior, mientras que los ingresos por alquiler ascendieron a
S/.86.9 millones, aumentando en 14.8% respecto a setiembre de 2013.
Open Plaza elabora sus Estados Financieros a partir del
ejercicio 2011, sobre la base de las IFRS (International
Financial Reporting Standards) según Resolución N° 1022010-EF/94.01.1 emitido por la SMV7 que hace necesaria la
aplicación de la norma internacional. La información financiera del 2010, presentada en los Estados Financieros Auditados del 2011, se prepararon con fines comparativos.
El resultado de la adopción de las IFRS fue un aumento de
S/.23.6 millones en la partida de Resultados Acumulados
con su respectiva contrapartida en Propiedades de Inversión
(ejercicio 2010), pues la Compañía pasó a registrar a valor
razonable sus activos fijos. Asimismo, la partida de inversiones contabilizadas bajo el método de participación patrimonial presentó un incremento de S/.51.0 millones debido a los ajustes de transición a NIIF (igualmente ajustado en
el ejercicio 2010). De esta manera, el resultado integral de
la adopción de las NIIF (Estados Financieros Ajustados
2010) fue un aumento de S/.67.6 millones en los Resultados
Acumulados.
Ingresos por Centro Comercial (S/.mm)
30
25
25
17
10 11
20
19
15
6 6
6 6
5
10
5
6 7
5
5
- 0
La Marina
Atocongo
Canta
Callao
Angamos
Trujillo
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV).
17
12
8
5
-
Acum. Dic.13
14
15
10
Acum. Dic.12
27
Acum. Set.14
20
Es de señalar que durante el ejercicio 2012 la Gerencia de
Open Plaza decidió actualizar la vida útil de sus propieda7
Dic. 11
Chiclayo
Piura
Pucallpa
Se debe destacar que el inicio de operaciones de Open Plaza
Pucallpa en el tercer trimestre de 2013 sustenta una parte
importante del crecimiento de los ingresos obtenidos en lo
que va del 2014, representando aproximadamente el 6.46%
de los mismos. Por otro lado, el C.C. Angamos continúa
siendo la operación que brinda mayores ingresos a Open
Plaza con el 26.91%, seguido por C.C. Atocongo con
19.30%. Los flujos que provienen del C.C La Marina participan con el 11.18% de los ingresos totales y son empleados
a fin de honrar el servicio de la deuda proveniente de los
Bonos titulizados.
cionado permitió que al término del tercer trimestre del año
en curso el resultado operativo ascienda a S/.65.58 millones, mayor en 15.8% respecto al mismo período de 2013.
Evolución de Márgenes
63.2%
60.8%
50.5%
51.2%
67.1%
66.8%
67.9%
67.1%
57.1%
57.1%
58.5%
57.1%
37.1%
30.1%
Flujo de Visitas por Centro Comercial (Acum .Set 14))
6%
Open Plaza Piura
5%
21%
20.9%
20.1%
Dic.10
Dic.11
Dic.12
Mg Bruto
Open Plaza La Marina
37.5%
29.9%
Set.13
Dic.13
Mg Operativo
Set.14
Mg Neto
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Open Plaza Trujillo
19%
47.62 MM
12%
Al 30 de setiembre de 2014, el EBITDA de Open Plaza
ascendió a S/.76.06 millones, mayor en 16.02% en relación
al registrado en el mismo período de 2013. Asimismo, el
margen EBITDA, este mejora ligeramente al situarse en
88.17% (86.43% a setiembre 2013).
Open Plaza Chiclayo
Open Plaza Angamos
19%
7%
10%
Open Plaza Canta Callao
Open Plaza Pucallpa
Evolución del EBITDA
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
87.60%
120
Con respecto al costo de venta de Open Plaza, éste recoge el
costo de servicios, depreciación y gastos comunes por el
mantenimiento (servicios públicos y otros) de los locales
donde se ubican sus locatarios. Al 30 de setiembre de 2014,
el costo de venta se incrementó 15%.9 respecto al mismo
período del año anterior, sustentado principalmente en el
incremento de los gastos comunes producto de la nueva
operación en Ucayali. No obstante, el costo de venta recoge
igualmente el costo por servicios, los mismos que se incrementan en menor medida que los ingresos, conllevando a
que el margen bruto mejore ligeramente en relación al mismo período de 2013 al pasar de 66.8% a 67.1%, respectivamente.
86.64%
100
80
60
40
77.99%
72.2
85.98%
82.3
88.17%
86.43%
88.3
90%
88%
91.6
102.1
86%
84%
82%
80%
78%
42.8
76%
20
74%
0
72%
Dic.10
Dic.11
Dic.12
EBITDA (S/. MM)
Set.13*
Dic.13
Set.14*
Mg EBITDA*
(*) Anualizado y calculado en relación a los Ingresos por Alquileres.
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
En el 2013, la cuenta otros ingresos y gastos operativos
registró la compra y venta de terrenos para el desarrollo del
Centro Comercial Pucallpa, es así que se registró la adquisición de terrenos en el departamento de Ucayali a través de
la subsidiaria Open Plaza Oriente S.A.C. En el 2014 se han
registrado en dichas cuentas principalmente reversiones de
provisiones y de ingresos de renta variable.
Cabe precisar que la disminución en el costo del servicio
registrada en el 2012 se encuentra asociada al cambio en la
política de gestión de sus activos fijos, pues OP decidió
incrementar la vida útil de sus propiedades de inversión,
con lo cual el cargo por depreciación -principal componente- disminuyó significativamente en términos absolutos. El
menor crecimiento del costo de venta en relación a sus
ingresos conllevó a que la ganancia bruta mejore tanto en
términos absolutos como en relativos.
Adicionalmente, es importante mencionar que al 30 de
setiembre de 2013 se registró una pérdida extraordinaria de
S/.8.0 millones debido a que Open Plaza no participó del
aumento de capital por S/.47.5 millones en su asociada
Aventura Plaza S.A. (empresa que administra los C.C. Mall
Aventura Plaza). Los aportes de capital necesarios en la
asociada fueron constituidos por su matriz (Falabella Perú)
con la consiguiente diminución relativa en la participación
de Open Plaza en Aventura Plaza. Ello generó que la participación actual en Aventura Plaza se reduzca a 25% (29%
antes del aumento de capital). Cabe señalar que al 30 de
setiembre de 2014, la empresa se ha visto beneficiada del
desempeño de Aventura Plaza S.A., toda vez que se regis-
Al 30 de setiembre de 2014, los gastos operativos de la
Compañía (gastos de administración) ascendieron a
S/.11.54 millones, los mismos que si bien aumentan en
19.3% en términos absolutos, en relativos (como porcentaje
de sus ingresos) retroceden de 14.6% a 10.0%, reflejando
una mejora en sus indicadores de eficiencia. El aumento en
absolutos se encuentra explicado principalmente por el
mayor gasto en provisiones, depreciación y amortización,
así como publicidad y pago de tributos, neto de ahorros
generados en gastos y servicios de personal. Lo antes men-
11
tran S/.9.78 millones producto de la participación en los
resultados de esta asociada.
De esta manera, al corte de análisis la deuda financiera
asciende a S/.360.02 millones, 30.72% mayor a la registrada
a setiembre de 2013, incremento que obedece principalmente a tres nuevas operaciones de leasing para la construcción
del C.C. Open Plaza Huánuco y C.C. Open Plaza Cajamarca, así como al incremento en la toma de pagarés, los mismos que actuarían como préstamo puente para las necesidades de capital de corto plazo. En el primer semestre del
2015 se realizará un aporte de capital que permitirá prepagar parte de la deuda de corto plazo y financiar las actividades de expansión del negocio. En este sentido, dado que
Open Plaza mantiene dentro de sus planes de crecimiento la
apertura de un nuevo Centro Comercial o Power Center por
año, para los siguientes ejercicios se esperaría que se materialicen nuevos aportes, a la par que aumente el pasivo
financiero.
Con respecto a los gastos financieros, estos ascendieron al
cierre del tercer trimestre de 2014 a S/.17.45 millones, con
una variación de negativa de 1.7% respecto al mismo período de 2013. Esto último se da a pesar del aumento en el
pasivo financiero, toda vez que Open Plaza mantiene operaciones de leasing pendientes de activación.
De esta manera, Open Plaza cierra el 30 de setiembre de
2014 con un resultado neto de S/.43.05 millones, el mismo
que es mayor en 74.9% respecto al registrado al corte del
tercer trimestre de 2013 y recoge igualmente una ganancia
por instrumentos financieros derivados de S/.0.63 millones.
Indicadores de Rentabilidad
12%
10%
8%
6%
4%
Open Plaza mantiene una estructura de financiamiento de
largo plazo, propia de la industria (inmobiliaria) en la que
opera. Es en este sentido que la mayor parte de la deuda
corresponde a operaciones de leasing para financiar su
activo fijo.
10.42%
4.31%
4.37%
1.97%
2.16%
Dic.09
Dic.10
5.34%
7.82%
8.02%
7.78%
4.47%
4.68%
4.68%
6.13%
La Compañía tiene las siguientes obligaciones financieras al
30 de setiembre de 2014:
2.70%
2%
0%
Dic.11
Dic.12
ROAA
Set.13
Dic.13
a) Leasings (S/.258.8 millones): Corresponde a 11 operaciones de leasing con las principales entidades financieras del Perú (Banco de Crédito del Perú, Scotiabank
S.A. Banco Santander y el Banco Interamericano de Finanzas) para financiar el activo fijo de las operaciones
que tiene en Chiclayo, San Miguel, Callao, Atocongo,
Trujillo, Pucallpa, Huánuco y Cajamarca. Todas estas
operaciones se han realizado en moneda local y devengan intereses a una tasa efectiva anual de entre 6.48% y
8.70% y tienen como vencimiento promedio el segundo
semestre de 2022. Incluye dos arrendamientos financieros titulizados por los cuales se cuenta con fideicomiso
de garantía y administración, titulizando los flujos provenientes de las rentas de las tiendas ubicadas en San
Miguel, Atocongo y Trujillo.
Set.14
ROAE
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
La mayor utilidad alcanzada se ve a su vez reflejada en la
evolución de los indicadores de rentabilidad. De esta manera, la rentabilidad promedio del activo (ROAA) se situó en
6.13% (4.68% a setiembre de 2013), mientras que la rentabilidad promedio del patrimonio (ROAE) fue 10.42%
(8.02% en el mismo período de 2013).
Solvencia y Endeudamiento
La Compañía respalda el 57.62% de sus activos mediante
patrimonio y el 42.38% mediante financiamiento con terceros. Al cierre del tercer trimestre de 2014, el pasivo de la
empresa ascendió a S/.446.854 millones, 28.6% superior al
registrado a setiembre de 2013, sustentado principalmente
en un incremento de 30.7% de su deuda financiera.
58%
b) Préstamos de Mediano Plazo (S/.53.8 millones): Corresponde a dos préstamos pactados con Scotiabank
S.A., los cuales devengan intereses a una tasa efectiva
anual de entre 7.00% y 7.98% e incluye un fideicomiso
en garantía y administración, así como la canalización
de los flujos del Centro Comercial de Piura. De acuerdo
a los términos contractuales de dicho préstamo Open
Plaza tiene que mantener un índice de Rentas / Servicio
de Deuda mayor a 1.20 veces.
c) Pagarés (S/.47 millones): Corresponde a la toma de tres
pagarés que devengan intereses a una tasa efectiva anual
entre 4.07% y 4.48%.
Estructura de Financiamiento
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
52%
47%
54%
60%
60%
60%
48%
53%
46%
40%
40%
40%
42%
Dic.09
Dic.10
Dic.11
Dic.12
Set.13*
Dic.13
Set.14*
Pasivo
En relación al patrimonio, de forma interanual se observa
un crecimiento de 15.0%, el mismo que recoge principalmente la mayor utilidad generada al 30 de setiembre de
2014. Es importante señalar que Open Plaza prioriza la
Patrimonio
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
12
dotación de capital para sus planes de expansión frente al
reparto de dividendos, toda vez que históricamente no ha
realizado reparto alguno. El capital social alcanza al 30 de
setiembre de 2014 los S/.395.00 millones y recoge un aporte de S/.20.3 millones realizado en marzo de 2014 por Falabella Perú para financiar parte de los nuevos desarrollos en
Huánuco y Cajamarca.
Dic.09
0.70
0.65
0.66
0.67
Dic.12
Set.13*
Dic.13
0.60
Dic.11
Set.14*
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
El análisis de solvencia muestra que el apalancamiento
contable (Pasivo / Patrimonio) se ha incrementado ligeramente al ubicarse en 0.74 veces (0.67 veces a setiembre de
2013), mientras que cobertura que ofrece el patrimonio
sobre el total de la deuda financiera se sitúa en 0.59 veces
(0.52 veces a setiembre de 2013), incremento que obedece a
la mayor toma de deuda financiera.
9.0
350
8.0
300
7.0
Dic.10
Dic.11
Dic.12
3.27
150
3.12
3.13
43 357
Dic. 10
EBITDA
335
Dic. 11
82
269
Dic.12
88
3.53
4.0
2.0
102
92
275
287
360
Set.13
Dic.13
Set.14
Deuda Financiera
5.0
3.0
100
72
Set.13*
Dic.13
Set.14*
Cobertura GF
Activos y Gestión del Capital de Trabajo
Al término del tercer trimestre de 2014, los activos totales
de Open Plaza aumentaron en 16.1% en relación al ejercicio
2013, situándose en S/.1,054.33 millones. Ello obedece
principalmente al incremento de 18.1% del activo no corriente (el mismo que a su vez participan con el 97.6% del
total de activos) como resultado del mayor registro en la
cuenta de propiedades de inversión por la adquisición de un
terreno en Huancayo, así como la construcción de dos nuevos Centros Comerciales en Huánuco y Cajamarca.
6.0
4.64
200
-
0.64
0.35
A pesar de los buenos resultados y la evolución de las coberturas presentadas a lo largo de los últimos años, los
ingresos de Open Plaza dependen del desempeño de los
retailers que operan en sus diferentes centros comerciales.
A su vez, el desempeño de estos últimos se encuentra estrechamente correlacionado con los ciclos económicos del
país, en especial con la demanda o consumo interno.
Deuda Financiera versus EBITDA * (S/.MM)
8.35
250
1.88
La cobertura de los gastos financieros que brinda el
EBITDA (4.51 veces) mejora en relación a lo registrado a
setiembre de 2013 (3.70 veces), sustentado por un lado en el
desempeño operativo que han tenido los negocios como
resultado de una eficiente gestión de costos y gastos que ha
permitido tener un EBITDA de S/.76.06 millones, +16.02%
respecto al mismo período de 2013. No obstante lo anterior,
se esperaría un incremento de los gastos financieros en los
próximos ejercicios producto de la activación de nuevas
operaciones de leasing tomadas.
0.74
Dic.10
1.71
.Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
0.86
Dic.09
1.68
1.54
Cobertura DCP+GF
0.92
0.80
50
0.40
2.41
2.17
1.81
0.00
1.11
0.90
400
3.70
2.00
1.00
3.99
2.99
3.00
1.10
1.00
4.51
4.00
Pasivo / Patrimonio
1.20
Coberturas (veces)
5.00
1.0
0.0
Deuda Financiera/EBITDA
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
(*) Anualizado
Composición del Activo
Con respecto al apalancamiento financiero (deuda financiera total / EBITDA), el indicador muestra una tendencia
creciente y se sitúa en 3.53 veces (3.13 veces al 30 de setiembre de 2013), incremento que se sustenta en la mayor
toma de deuda financiera en relación al crecimiento de su
generación.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
95%
95%
Dic.09
Dic.10
97%
98%
97%
96%
98%
Dic.11
Dic.12
Set.13*
Dic.13
Set.14*
Acivo corriente
Acivo no corriente
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
13
Con respecto a los activos corrientes de Open Plaza, los
mismos retroceden en 31.9% en relación al ejercicio 2013,
alcanzando los S/.25.08 millones. Esta reducción obedece
principalmente a la disminución de las cuentas por cobrar
comerciales y a relacionadas (principalmente Tottus, Saga
Fallabella y Sodimac) neto del incremento de las cuentas
por cobrar a sus locatarios. Cabe mencionar que Open Plaza
a inicios de 2014 reconoció de forma extraordinaria la renta
mínima por el servicio que brindó a las tiendas anclas (empresas relacionadas) de dos centros comerciales, las mismas
que devengan a lo largo del año con la consiguiente disminución de sus cuentas por cobrar a empresas relacionadas.
Lo anterior tiene su contrapartida en los ingresos diferidos
que figuran en el pasivo corriente.
Debido a la porción corriente de la deuda financiera y al
incremento de pagarés los pasivos corrientes superan a los
activos corrientes, situación que se plasma en un déficit en
capital de trabajo, situación que se mantiene a lo largo de
los últimos ejercicios. De esta manera, al 30 de setiembre de
2014, el ratio corriente de Open Plaza se sitúa apenas en
0.27 veces (0.50 veces al tercer trimestre de 2013).
Capital de Trabajo
Es importante mencionar la existencia de variaciones en
relación a las proyecciones evaluadas inicialmente para esta
cobertura. Sin embargo, éstas no alteran significativamente
la cobertura bajo análisis. Para los siguientes años, Open
Plaza estima mantener un indicador que se ubique por encima de los que maneja actualmente, toda vez que los negocios continuarán madurando y creciendo orgánicamente.
Veces
0.70
0.10
S/. MM
120
0.50
0.30
0.34
0.32
0.27
0.43
0.50
80
0.59
0.27
-0.10
-0.30
-0.50
Cobertura del Servicio Deuda de los Bonos Emitidos
Respecto a la cobertura del servicio de deuda correspondiente a la Primera Emisión contemplada dentro del Primer
Programa de Bonos Titulizados de Open Plaza, ésta se
encuentra por encima de la unidad sin considerar la Cuenta
Reserva presente en la estructura.
-26
-53
-86
-0.70
-29
-40
-25
-68
-69
40
0
-0.90
-80
Cobertura de Bonos
Rentas / Servicio de Deuda
Debe ser mayor a 1.30
-120
-160
Dic.09
Dic.10
Dic.11
Dic.12 Set.13*
Capital de Trabajo
Dic.12
Dic.13
Dic.14
2.06
2.01
2.18
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Dic.13 Set.14*
Razón corriente
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
14
OPEN PLAZA S.A. Y SUBSIDIARIAS
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(Miles de Nuevos Soles)
OK
NIIF
NIIF
NIIF
NIIF
NIIF
Set.14 -
Set.14 -
Dic.11
%
Dic.12
%
Set.13
%
Dic.13
%
Set.14
%
Dic.13
Set.13
Efectivo y equivalentes de efectivo
7,303
0.9%
3,592
0.4%
4,723
1%
20,979
2.3%
4,843
0.5%
-76.9%
2.5%
Cuentas por cobrar comerciales, neto
6,617
0.8%
5,351
0.6%
4,334
0%
5,286
0.6%
5,533
0.5%
4.7%
27.6%
Cuentas por cobrar a relacionadas
3,147
0.4%
2,908
0.3%
9,780
1%
3,585
0.4%
5,928
0.6%
65.3%
-39.4%
Otras cuentas por cobrar, neto
5,974
0.7%
6,976
0.8%
7,888
1%
6,052
0.7%
6,941
0.7%
14.7%
-12.0%
Activo por impuesto a las ganancias
2,924
0.4%
360
0.0%
536
0%
696
0.1%
348
0.0%
-50.0%
-35.1%
242
0.0%
455
0.1%
1,365
0%
254
0.0%
1,491
0.1%
487.1%
9.3%
Total Activo Corriente
26,207
3.2%
19,642
2.4%
28,626
3%
36,852
4.1%
25,084
2.4%
-31.9%
-12.4%
Inversiones por el método de participación
137,583
16.7%
144,382
17.3%
142,805
16%
146,306
16.1%
155,566
14.8%
6.3%
8.9%
Cuentas por cobrar comerciales a LP, neto
1,392
0.2%
2,353
0.3%
1,961
0%
1,051
0.1%
946
0.1%
-10.0%
-51.8%
ACTIVOS
Activo Corriente
Gastos contratados por anticipado y otros
Cuentas por cobrar a relacionadas
0
0.0%
745
0.1%
1,642
0%
2,491
0.3%
3,138
0.3%
26.0%
91.1%
Otras cuentas por cobrar a LP
28,960
3.5%
22,439
2.7%
13,672
2%
10,736
1.2%
9,218
0.9%
-14.1%
-32.6%
Propiedades de inversión, neto
25.3%
628,367
76.1%
640,972
77.0%
684,881
78%
708,689
78.0%
858,282
81.4%
21.1%
Mobiliario y equipo, neto
2,200
0.3%
1,945
0.2%
2,022
0%
2,132
0.2%
1,923
0.2%
-9.8%
-4.9%
Activos intangibles, neto
240
0.0%
277
0.0%
229
0%
210
0.0%
174
0.0%
-17.3%
-24.2%
Activo por impuesto a las ganancias a LP y Otros
232
0.0%
0
0.0%
0
0%
0
0.0%
0
0.0%
Activo No Corriente
798,974
96.8%
813,113
97.6%
847,211
97%
871,615
95.9%
1,029,246
97.6%
18.1%
21.5%
TOTAL ACTIVOS
825,181
100.0%
832,755
100.0%
875,837
100%
908,467
100.0%
1,054,330
100.0%
16.1%
20.4%
33.8%
PASIVOS
0
Pasivo Corriente
0%
Cuentas por pagar comerciales
7,889
1.0%
2,462
0.3%
2,770
0%
8,163
0.9%
3,705
0.4%
-54.6%
Cuentas por pagar a relacionadas
1,800
0.2%
10,268
1.2%
1,171
0%
1,358
0.1%
1,143
0.1%
-15.8%
-2.4%
Otras cuentas por pagar e ingresos diferidos
3,365
0.4%
1,995
0.2%
9,860
1%
5,722
0.6%
8,559
0.8%
49.6%
-13.2%
82,533
10.0%
31,030
3.7%
40,591
5%
40,555
4.5%
78,543
7.4%
93.7%
93.5%
0
0.0%
0
0.0%
3,232
0%
6,395
0.7%
1,168
0.1%
-81.7%
-63.9%
Parte corriente de las obligaciones financieras
Pasivo diferido por impuesto a la renta
Total Pasivo Corriente
95,587
11.6%
45,755
5.5%
57,624
7%
62,193
6.8%
93,117
8.8%
49.7%
61.6%
Obligaciones financieras a LP
252,213
30.6%
238,242
28.6%
234,824
27%
246,272
27.1%
281,472
26.7%
14.3%
19.9%
Pasivo diferido por impuesto a la renta
32,548
3.9%
43,941
5.3%
52,385
6%
54,360
6.0%
63,402
6.0%
16.6%
21.0%
1,693
0.2%
1,207
0.1%
2,533
0%
1,073
0.1%
8,831
0.8%
723.0%
248.7%
Ingresos diferidos
Otras cuentas por pagar a LP y otros
73
0.0%
51
0.0%
57
0%
29
0.0%
30
0.0%
3.7%
-47.0%
Total Pasivo No Corriente
286,527
34.7%
283,441
34.0%
289,798
33%
301,734
33.2%
353,736
33.6%
17.2%
22.1%
TOTAL PASIVO
382,114
46.3%
329,196
39.5%
347,422
40%
363,927
40.1%
446,853
42.38%
22.8%
28.6%
Capital emitido
351,292
42.6%
374,692
45.0%
374,692
43%
374,692
41.2%
395,000
37.5%
5.4%
5.4%
1,962
0.2%
3,807
0.5%
6,873
1%
6,872
0.8%
10,970
1.0%
59.6%
59.6%
Otras reservas de capital
Otras reservas de patrimonio
12
0.0%
83
0.0%
320
0%
302
0.0%
-124
0.0%
-141.0%
-138.8%
Resultados acumulados
68,252
8.3%
87,956
10.6%
121,912
14%
121,912
13.4%
158,576
15.0%
30.1%
30.1%
Resultado integral
21,549
2.6%
37,021
4.4%
24,619
3%
40,762
4.5%
43,054
4.1%
5.6%
74.9%
TOTAL PATRIMONIO NETO
443,067
53.7%
503,559
60.5%
528,415
60%
544,540
59.9%
607,477
57.62%
11.6%
15.0%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
825,181
100.0%
832,755
100.0%
875,837
100%
908,467
100.0%
1,054,330
100.0%
16.1%
20.4%
15
OPEN PLAZA S.A. Y SUBSIDIARIAS
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(Miles de Nuevos Soles)
NIIF
NIIF
Dic.11
%
Dic.12
%
Set.13
%
Dic.13
%
Set.14
Dic.13
Set.14 -
%
Dic.12
Set.13
Ingresos por alquileres
83,309
77.6%
95,713
77.8%
75,660
76.3%
104,519
76.7%
86,894
75.6%
9.2%
14.8%
Otros ingresos (incluido gastos comunes)
24,046
22.4%
27,313
22.2%
23,537
23.7%
31,777
23.3%
28,040
24.4%
16.3%
19.1%
Total Ingresos
107,355
100.0%
123,026
100.0%
99,196
100.0%
136,296
100.0%
114,934
100.0%
10.8%
15.9%
Costo de servicios
(19,937)
-18.6%
(14,894)
-12.1%
(11,311)
-11.4%
(15,130)
-11.1%
(12,806)
-11.1%
1.6%
13.2%
Gastos comunes
(22,154)
-20.6%
(25,604)
-20.8%
(21,581)
-21.8%
(28,586)
-21.0%
(25,012)
-21.8%
11.6%
15.9%
Total Costo de Venta
(42,091)
-39.2%
(40,498)
-32.9%
(32,892)
-33.2%
(43,716)
-32.1%
(37,818)
-32.9%
7.9%
15.0%
65,264
60.8%
82,528
67.1%
66,304
66.8%
92,580
67.9%
67.1%
12.2%
16.3%
Gastos administrativos
(10,302)
-9.6%
(12,251)
-10.0%
(9,666)
-14.6%
(12,895)
-9.5%
-10.0%
5.3%
19.3%
Ganancia Operativa
54,962
51.2%
70,277
57.1%
56,638
57.10%
79,685
58.5%
0.3%
1,193
1.0%
Ganancia Bruta
Otros ingresos operativos
336
Otros gastos operativos
0.7%
(11,535)
57.06%
13.4%
15.8%
653
0.5%
65,581.07
187
0.2%
-45.3%
-59.0%
(482)
-0.4%
169.1%
(6)
0.0%
-0.1%
(299)
-0.5%
(401)
-0.3%
-
0.0%
-
0.0%
(8,027)
-12.1%
(8,027)
-5.9%
-
0.0%
Participación de resultados netos en asociadas
3,356
3.1%
6,799
5.5%
6,272
9.5%
9,855
7.2%
9,785
8.5%
44.9%
56.0%
Ingresos financieros
1,312
1.2%
438
0.4%
63
0.1%
384
0.3%
163
0.1%
-12.3%
156.9%
Gastos financieros
(29,934)
-27.9%
(459)
-0.4%
Pérdida por participación en asociada
Diferencia en cambio, neta
Pérdida por instrumentos financieros derivados
36
(17,743)
0.0%
533
-26.8%
(22,940)
0.8%
624
(17,448)
-15.2%
-16.6%
-1.7%
(600)
-0.5%
1633.3%
-212.6%
0.5%
-100.0%
-0.5%
-
41.0%
37,893
57.2%
59,833
43.9%
57,811
50.3%
18.6%
52.6%
Impuesto a la Renta
(8,018)
-7.5%
(13,417)
-10.9%
(13,274)
-20.0%
(19,071)
-14.0%
(14,757)
-12.8%
42.1%
11.2%
Utilidad Neta
21,549
20.1%
37,021
30.1%
24,619
37.1%
40,762
29.9%
43,054
37.5%
10.1%
74.9%
Dic.12
0.79
0.86
1.09
0.46
0.88
0.76
0.57
0.65
0.88
0.40
0.82
0.53
0.25
0.27
0.18
0.08
0.07
-69,380
0.06
Set.13
-
0.5%
50,438
Dic.11
0.0%
-16.8%
27.5%
Gastos Administración / Ventas
(665)
-22.3%
29,567
Pasivo Corriente / Pasivo
Liquidez
Liquidez Corriente (veces)
Liquidez Acida (veces)
Liquidez Absoluta
Activo Corriente / Total Pasivo
Capital de Trabajo (en S/. MM)
Gestión
0.0%
(27,491)
61.1%
-100.0%
Utilidad antes del Impuesto a la renta
Indicadores financieros
Solvencia
(Pasivo - Diferido) / Patrimonio
Pasivo / Patrimonio
Pasivo / Capital Social
Endeudamiento del Activo (veces)
Deuda Financiera Total / Pasivo
Deuda Financiera Total / Patrimonio
-
(149)
456
77,116.169
0.0%
625
Dic.13
Set.14
0.56
0.66
0.93
0.40
0.79
0.52
0.57
0.67
0.97
0.40
0.79
0.53
0.63
0.74
1.13
0.42
0.81
0.59
0.14
0.17
0.17
0.21
0.43
0.26
0.08
0.06
-26,113
0.50
0.33
0.08
0.08
-28,998
0.59
0.48
0.34
0.10
-25,341
0.27
0.18
0.05
0.06
-68,034
9.6%
10.0%
-0.15
9.5%
10.0%
Gastos Financieros / Ventas
27.9%
22.3%
0.27
16.8%
15.2%
Rotación de CxC (días)
36.50
23.34
17.65
20.55
19.37
Rotación de CxP (días)
67.47
21.89
22.74
67.22
26.45
Ciclo de Efectivo
Rentabilidad
Margen Bruto
Margen Operativo
Margen Neto
Margen EBITDA*
ROAA
ROAE
Generación
-30.97
1.46
-5.09
-46.67
-7.08
60.79%
51.20%
20.07%
86.64%
2.70%
5.34%
67.08%
57.12%
30.09%
85.98%
4.47%
7.82%
66.84%
57.10%
37.13%
86.43%
4.68%
8.02%
67.93%
58.46%
29.91%
87.60%
4.68%
7.78%
67.10%
57.06%
37.46%
88.17%
6.13%
10.42%
EBITDA*
72,183
82,291
88,309
91,556
102,056
EBITDA* / Gasto Financiero*
2.41
2.99
3.70
3.99
4.51
EBITDA* / Gasto Financiero + LP corriente
0.64
1.54
1.68
1.71
1.88
Deuda Financiera / EBITDA*
4.64
3.27
3.12
3.13
3.53
334,746
269,272
275,414
286,827
360,015
Deuda Financiera
EBITDA a la fecha
72,183
82,291
65,561
91,556
76,061
Gasto Financiero Anual
-29,934
-27,491
-23,878
-22,940
-22,645
Gasto Financiero/ Pasivo Total
7.83%
8.35%
6.87%
6.30%
3.90%
360
360
270
360
270
*Respecto de los Ingresos por Alquiler
16
PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK
C.C. LA MARINA
Balance General
(En miles de Soles)
dic-10
Bancos
Otras cuentas por cobrar
Cuentas por cobrar a Originador
2,777
0
28,690
91%
2,691
16
25,080
Total Activo Corriente
31,467
100%
Total Activo
31,467
100%
Cuentas por pagar al Originador
Otras cuentas por pagar
Parte cte de Bonos de Titulización
Total Pasivo Corriente
2,777
0
3,610
dic-11
%
9%
0%
9%
0%
11%
dic-12
%
90%
3,058
16
21,432
27,787
100%
27,787
100%
2,691
16
3,648
10%
0%
10%
0%
13%
dic-13
%
87%
2,387
18
16,948
24,506
100%
24,506
100%
3,058
23
4,484
12%
0%
12%
0%
18%
sep-14
%
%
88%
1,892
16
13,528
19,353
100%
15,435
100%
19,353
100%
15,435
100%
2,390
49
4,560
12%
0%
24%
1,918
17
4,560
12%
0%
12%
0%
87%
12%
0%
29%
6,387
20%
6,355
23%
7,565
31%
6,999
36%
6,495
42%
Bonos de Titulización
25,080
80%
21,432
77%
16,948
69%
12,388
64%
8,968
58%
Total Pasivo
31,467
100%
27,787
100%
24,513
100%
19,387
100%
15,463
100%
Resultados Acumulados
0
0%
0
0%
-7
0%
-34
0%
-28
0%
Total Patrimonio
0
0%
0
0%
-7
0%
-34
0%
-28
0%
31,467
100%
27,787
100%
24,506
100%
19,353
100%
15,435
100%
%
sep-14
Total Pasivo y Patrimonio
-
-
-
-
Perdidas y Ganancias
(En miles de Soles)
dic-10
dic-11
%
dic-12
%
dic-13
%
%
Ingresos operacionales
2,236
100%
1,998
100%
1,738
100%
1,461
100%
905
100%
Total ingresos
2,236
100%
1,998
100%
1,738
100%
1,461
100%
905
100%
Comisión de administración
Intereses de bonos
Otros gastos
-102
-2,110
-24
Total costos operacionales
-2,236
Resultado operacional
Ingresos diversos
Ingreso / gastos financieros
Gastos diversos
Impuesto a la renta
Resultado neto
0
11
22
-33
0
-94%
-1%
-99
-1,877
-21
-100%
-1,997
-5%
0%
1
0%
3
24
-28
-
0%
0
0%
1%
-1%
-93%
-1%
-95
-1,624
-19
-100%
-1,738
-5%
0%
0%
0%
-7
1%
-1%
17
0
3
21
-24
-7
0%
-92%
-1%
-97
-1,346
-18
-1%
-88
-803
-10
-100%
-1,461
-100%
-901
-5%
0%
0
0%
2
19
-46
-2
0%
-27
0%
1%
-1%
-7%
4
0%
0%
-
1%
-10%
-89%
-1%
-100%
0%
0%
9
1%
0%
-7
-1%
-2%
6
1%
-3%
-
0%

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