Was ist eine gute Immobilie? Risikoneigung und Investmentstile von institutionellen Anlegern Dr. Stephan Bone-Winkel | BEOS AG Präsentation für das 2. BEOS Forum weiter denken | Berlin | 26. September 2014 Was ist „core“? Um herauszufinden, was „core“ ist, muss man die institutionellen Anleger nach ihren Präferenzen und Risikoneigungen befragen. Der Begriff „core“ wird sehr häufig benutzt, um Immobilien, Lagen, Portfolios oder Investmentstile zu kennzeichnen. Die Verwendung ist jedoch unklar und bisweilen widersprüchlich. Gemeinsamer Nenner ist jedoch, dass Anlagen mit dem Attribut „core“ risikoarm sein sollen. Zentrale Fragen: 1. Welche Eigenschaften einer Immobilie reduzieren das Risiko, welche erhöhen es? 2. Wie wichtig sind den Investoren einzelne risikorelevante Faktoren (z.B. die Laufzeit des Mietvertrags)? 3. Welche Mindestanforderungen muss eine Immobilie aufweisen, um als „core“ qualifiziert zu werden? Nachfolgende Ergebnisse basieren auf der Dissertation von Dr. Andreas Blüml: Immobilienwirtschaftliche Investmentstile – Eine theoretische und empirische Untersuchung am Beispiel der Präferenzstrukturen institutioneller Immobilieninvestoren. IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg, 2014 (Schriften zu Immobilienökonomie und Immobilienrecht, Bd. 73). -> als Download verfügbar unter www.schriften.irebs.de Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken © BEOS AG 2014, S. 2 Die Qualität einer Immobilienanlage lässt sich durch 11 zentrale Risikofaktoren charakterisieren Risikofaktor Aus den 11 Risikofaktoren lassen sich insgesamt 31 Merkmalsausprägungen generieren, die von den Investoren bei der Analyse von Immobilien als vorteilhaft oder unvorteilhaft gesehen werden. Standort& Marktrisiken Objektrisiken Teilaspekt 2 3 Makrostandort A-Stadt B-Stadt C- / D-Stadt Ansteigender Risikograd Mikrostandort City-Lage CityrandLage Periphere Lage Nutzungsabhängig, theoretisch risikoäquivalent Lebenszyklus Neubauobjekt Bestandsobjekt Objektgröße / -volumen < 10 Mio. € 10 – 49,9 Mio. € 50 – 100 Mio. € Gebäudekonfiguration Objektiv / subjektiv Drittverwendbar Eingeschränkt Drittverwendbar Geringe / keine Gebäudeflexibilität Gebäudeausstattung Hochwertig Durchschnittlich Nicht marktfähig / überaltert Ansteigender Risikograd Nachhaltigkeitszertifizierung Aktueller EnEVStandard Bestandsobjekt mit Energieausweis Tendenziell ansteigender Risikograd Vermietungsstand Vollvermietet 85% Auslastung 50% Auslastung Tendenziell ansteigender Risikograd Mietermix Multi-Tenant SingleTenant Ansteigender Risikograd Mietvertragslaufzeit 10 Jahre 5Jahre Tendenziell ansteigender Risikograd Ausgezeichnet Gut / sehr gut Technische Objektqualität Vermietungsstruktur Mieterbonität Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken 4 Risikorelevanter Zusammenhang 1 Nachhaltigkeit Ertragsrisiken Risikorelevante Ausprägungen Ansteigender Risikograd Erhöhtes Ausfallrisiko > 100 Mio. € Erhöhtes Risiko bei extremen Ausprägungen Ansteigender Risikograd Ansteigender Risikograd © BEOS AG 2014, S. 3 Die Ermittlung von Anlagepräferenzen erfordert eine aufwändige empirische Methodik Mit einer „Adaptiven Conjoint-Analyse“ und einem vierstufigen Befragungsaufbau konnten die Investoren jeweils über Ausprägungen von Objekteigenschaften entscheiden, die sie für den Ankauf bevorzugen würden. Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken © BEOS AG 2014, S. 4 Die empirische Studie über Investmentstile und Risikoneigungen erzielte eine Rücklaufquote von 40% 83 von 208 relevanten institutionellen Investoren in Deutschland haben an der Erhebung von IREBS in 2013 teilgenommen. Versicherungsunternehmen Berufsst. Versorgungswerke Immobilien-AGs KVGs Rücklauf 33 Relevante Grundgesamtheit 20 76 0 Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken 16 14 33 50 71 100 150 28 200 © BEOS AG 2014, S. 5 Investoren zeigen klare Lagepräferenzen 100 100 Mikrostandort 83 Teilnutzenwert 65 Teilnutzenwert Der fast lineare Funktionsverlauf der beiden Standortfaktoren entspricht den Erwartungen: Sind genügend Objekte ohne Ansehen von Assetklasse und Preis verfügbar, wählen Investoren lieber „AA“ als „ABBA“. Makrostandort 10 0 0 -3 -75 -100 -100 A-Stadt Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken -80 B-Stadt C- / DStadt City Lage Periphere Lage © BEOS AG 2014, S. 6 Bei den Objektfaktoren sind die Ergebnisse uneinheitlich Lebenszyklus 100 Objektvolumen (in Mio. €) 100 Teilnutzenwert -4 0 Neubauobjekt Bestandsobjekt Gebäudeausstattung 100 16 0 -22 -38 -100 <10 100 10-49,9 50-100 >100 Ökologische Objektqualität 53 12 0 -65 -100 Hochwertig Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken Nichtmarktkonform Teilnutzenwert Die Gebäudeausstattung muss nicht zwingend hochwertig sein und die ökologische Nachhaltigkeit ist vergleichsweise weniger relevant.. 4 -100 Teilnutzenwert Investoren kaufen Bestand genauso gern wie Neubau und bevorzugen mittlere Objektvolumina. Teilnutzenwert 45 14 0 -100 Nachhaltigkeitszertifikat 1 -16 Energieausweis © BEOS AG 2014, S. 7 Investoren schließen keine Kompromisse bei der Gebäudekonfiguration Gebäudekonfiguration 100 84 Unklar ist allerdings der Begriff selbst. Was muss eine Immobilie können, um drittverwendbar zu sein? Nur nachvermietbar oder auch in der Nutzungsart reversibel? Teilnutzenwert Die Drittverwendungsfähigkeit erzielt den höchsten Teilnutzenwert aller Merkmale. 0 -27 -57 -100 Objektive / Eingeschränkte Subjektive Drittverwendbarkeit Drittverwendbarkeit Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken Geringe Gebäudeflexibilität © BEOS AG 2014, S. 8 Bei den Ertragsfaktoren zeigen sich einige „cut-off-points“, die bei Ankaufsobjekten nicht toleriert werden 9 37 0 0 -47 -37 -100 -100 100 Mietvertragslaufzeit 22 0 -22 100 Single-Tenant Mieterbonität 35 33 0 -68 -100 -100 10 Jahre Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken Multi-Tenant 50% Teilnutzenwert Vollvermietung Teilnutzenwert Die Vollvermietung und der 10 Jahres-Vertrag werden dagegen nicht mehr zwingend als vorteilhaft gesehen. Teilnutzenwert Investoren präferieren klar Multi-TenantStrukturen mit bonitätsstarken Mietern. 38 Mietermix 100 Teilnutzenwert Vermietungsstand 100 5 Jahre Ausgezeichnet Erhöhtes Ausfallrisiko © BEOS AG 2014, S. 9 Bei der relativen Wichtigkeit werden die harten Faktoren besonders hervorgehoben 0% 5% 10% 15% Makrostandort Insbesondere die beiden Standortaspekte und drei der fünf Objektfaktoren sind für die befragten Investoren besonderes bedeutsam, während die Ertragsaspekte in Summe offenbar eine geringere Relevanz aufweisen. 13% Mikrostandort Lebenszyklus 10% Gebäudekonfiguration Gebäudeausstattung 11% 4% 2,67% 3,79% 2,67% 3% 3,50% Mietermix Mietvertragslaufzeit 3,46% 13% Ökologische Objektqualität 4,32% 2,46% Objektvolumen Vermietungsstand 4,86% 15% 3% SD: 7% 3,19% 5% 2,85% Mieterbonität 10% 3,05% ∅ 9,1% Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken © BEOS AG 2014, S. 10 Über eine Post Hoc Segmentierung lassen sich drei Cluster von Investoren mit heterogener Präferenzstruktur bilden Cluster 1 Zwei Drittel der Anleger sind als klassische lageorientierte CoreInvestoren zu werten. Nur wenige Investoren schwimmen gegen den Strom. Segmentbeschreibung „Lageorientierte Core-Investoren“ Cluster 2 Cluster 3 „Bestands„Objektorientierte Valueorientierte Coreadded Investoren“ Investoren“ Segmentgröße 56 (67,5%) 17 (20,5%) 10 (12,0%) Makrostandort 14,50 7,13 15,62 Mikrostandort 15,14 13,06 17,64 Lebenszyklus 2,85 2,66 5,71 Objektgröße/-volumen 8,74 11,19 12,26 Gebäudekonfiguration 13,52 13,37 10,47 Gebäudeausstattung 11,44 13,25 5,62 Ökologische Objektqualität 4,32 4,80 3,95 Vermietungsstand 8,11 11,20 7,24 Mietermix 5,98 7,79 8,78 Mietvertragslaufzeit 4,90 5,07 3,50 Mieterbonität 10,47 10,49 9,22 Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken © BEOS AG 2014, S. 11 Fazit: Investoren sind überraschend fortschrittlich in ihrer Beurteilung einer guten Immobilie Engere Definition eines Core-Objektes (Grenzscore 95,80) Was ist „core“? Bei Anwendung des enger gefassten Begriffs muss eine Immobilie bei 6 von 11 Risikofaktoren die präferenzoptimalste Ausprägung aufweisen. Bei den verbleibenden 5 Faktoren kann hingegen 2 mal auf die nächstpräferierte Ausprägung zurückgegriffen werden. Nicht (mehr) core sind single-tenant-Objekte und Volumina > 100 Mio. €. Präferenzoptimale Konfiguration Obligatorische Eigenschaft Makrostandort A-Stadt ✔️" Mikrostandort City-Lage ✔️" Lebenszyklus Neubauobjekt Bestandsobjekt Bestandsobjekt Objektvolumen 10 - 49,9 Mio. € 50 - 100 Mio. € 50 - 100 Mio. € Gebäudekonfiguration Obj./Subj. Drittverwendbarkeit ✔️" Gebäudeausstattung Hochwertig ✔️" Ökologische Qualität Nachhaltigkeitszertifikat EnEv-Standard Energieausweis Vermietungsstand Vollvermietung 85 % 85 % Mietermix Multi-Tenant ✔️" Single-Tenant Mietvertragslaufzeit 10 Jahre ✔️" 5 Jahre Mieterbonität Ausgezeichnet Dr. Stephan Bone-Winkel | 2. BEOS Forum weiter denken Hinreichendes Ausprägungsniveau (Max. 2) Breitere Definition eines Core-Objektes (Grenzscore 92,95) Obligatorische Eigenschaft Hinreichendes Ausprägungsniveau (Max. 3) B-Stadt ✔️" ✔️" Durchschnittlich Gut/Sehr Gut Gut/Sehr Gut © BEOS AG 2014, S. 12 Mitgliedschaften und Lehrengagements BEOS AG Kurfürstendamm 188 10707 Berlin beos.net
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