Telefon: 0 233 - 26609 0 233 - 26338 Telefax: 0 233 - 28078 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN HA III/03 Konradinstraße 23 – 29 – Erhalt des Wohnraums für die Mieter im derzeitigen Zustand und zu derzeitigen Preisen Antrag Nr. 14-20 / B 00299 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 - Untergiesing-Harlaching vom 19.08.2014 Sitzungsvorlagen Nr. 14 – 20 / V 01951 Anlagen: 1. Antrag Nr. 14-20 / B 00299 des Bezirksausschusses des 18. Stadtbezirks – Untergiesing-Harlaching 2. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung 3. Lageplan Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 04.02.2015 (VB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Der Bezirksausschuss des 18. Stadtbezirks - Untergiesing-Harlaching hat am 19.08.2014 den anliegenden Antrag Nr. 14 – 20 / B 00299 (Anlage 1) gestellt. Danach fordert der Bezirksausschuss parteiübergreifend, dass der Wohnraum für die Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage Konradinstraße 23 – 29 im derzeitigen Zustand und zu derzeitigen Preisen erhalten bleibt. Um dieses Ziel zu erreichen, stellte der Bezirksausschuss folgende Anträge: 1. Der Bezirksausschuss 18 fordert die Landeshauptstadt München auf, die Wohngebäude Konradinstraße 23-29 von der GBW unverzüglich selbst oder durch stadteigene Wohnungsbaugesellschaften zu erwerben oder zuverlässigen, örtlichen Wohnungsbaugenossenschaften wie etwa dem Bauverein Giesing den Erwerb zu ermöglichen bzw. unterstützend zur Seite zu stehen. 2. Die GBW wird aufgefordert, die Wohngebäude Konradinstraße 23-29 der Landeshauptstadt München unverzüglich zum Kauf anzubieten und eine Preisgestaltung am untersten Rand des rechtlich zulässigen Rahmens zu wählen. 3. Die GBW wird aufgefordert, jegliche Sanierungsmaßnahmen betreffend des Objekts Konradinstraße 23-29 unverzüglich zu stoppen. Seite 2 Zuständig für die Entscheidung ist die Vollversammlung des Stadtrates gemäß § 2 Nr. 20 d) sowie § 4 Nr. 9 a) und b) und § 4 Nr. 17 der Geschäftsordnung des Stadtrates nach Vorberatung im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung, da es sich um eine grundsätzliche Angelegenheit handelt, die nicht unbedeutende wirtschaftliche Auswirkungen auf die Landeshauptstadt München und die städtischen Wohnungsbauunternehmen haben kann. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung nimmt inhaltlich zum Antrag Nr. 14-20 / B 00299 wie folgt Stellung: Die Wohnanlage Konradinstraße 23 - 29 befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer im Wege des Vorkaufsrechts nach der Sozialcharta im November 2013 erworbenen Wohnanlage. Sie befindet sich nicht im Umgriff eines Erhaltungssatzungsgebietes. Ziffer 1 des Antrags Bislang wurde die Wohnanlage in der Konradinstraße der Landeshauptstadt München, bzw. dem dafür zuständigen Kommunalreferat, nicht zum Kauf angeboten. Nach Aussagen der GBW GmbH, vormals GBW AG, ist das Objekt derzeit auch nicht in der Verkaufsplanung. Damit hat die Landeshauptstadt München zumindest im Augenblick keine Handlungsmöglichkeiten. Das nach der Sozialcharta bestehende Vorkaufsrecht räumt der Stadt nur dann die Möglichkeit ein, einen Ankauf zu prüfen und ggf. durchzuführen, wenn die Wohnanlage tatsächlich verkauft ist. Geplante Renovierungs-, Umbau- und/oder Sanierungsmaßnahmen eröffnen der Stadt diese Möglichkeit nicht. Ein Ankauf im Vorfeld kommt nur dann in Betracht, wenn die GBW das Objekt der Stadt zum Kauf anbietet. Die GBW hat für das Objekt Konradinstraße 23-29 beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung - Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes für Wohnungseigentum - beantragt, welche aufgrund der Rechts- und Sachlage am 15.07.2014 erteilt werden musste. Es ist daher vielmehr davon auszugehen, dass die Aufteilung des Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist. Die Landeshauptstadt München kann im vorliegenden Fall eine solche Aufteilung nicht verhindern, da es sich hier nicht um ein Erhaltungssatzungsgebiet handelt. Bei einem Verkauf von Einzelwohnungen wären die Mieterinnen und Mieter entsprechend der Sozialcharta vor Eigenbedarfskündigungen geschützt. Sobald die Aufteilung im Grundbuch vollzogen ist, bzw. die Wohnungsgrundbücher angelegt worden sind, steht jeder Mietpartei in der Wohnanlage bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Vorkaufsrecht zu. Ausweislich der Sozialcharta geht dieses gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieterinnen und Mieter dem Kommunalen Vorkaufsrecht vor. Sofern örtliche Wohnungsbaugenossenschaften einzelne Wohnungen oder ganze Wohnanlagen erwerben wollen, handelt es sich hierbei um private Rechtsgeschäfte zweier Gesellschaften, auf die die Landeshauptstadt München keinerlei Einflussmöglichkeiten besitzt. Seite 3 Ziffer 2 des Antrags Die GBW ist eine juristische Person des Privatrechts, auf die die Landeshauptstadt München keinen Einfluss hat. Insofern kann die Landeshauptstadt München die GBW weder zum Kauf auffordern noch Preisgestaltungen beeinflussen. Diese unterliegen dem freien Markt entsprechend Angebot und Nachfrage. Die Geschäftsführung einer GmbH ist allein den Weisungen ihrer Gesellschafter unterworfen. Dessen ungeachtet besteht natürlich grundsätzlich die Möglichkeit, an die GBW wegen eines möglichen Verkaufs heranzutreten. Jedoch hat die GBW – wie unter Ziffer 1 ausgeführt – bereits zu verstehen gegeben, dass das Anwesen Konradinstraße 23-29 als Mietwohnungsblock derzeit nicht in ihrer Verkaufsplanung steht. Ziffer 3 des Antrags Dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung liegt ein Bauantrag vom 22.07.2014 zur energetischen Sanierung, Dachaufstockung und Balkonanbau vor. Das vorhandene Wohnhaus in der Konradinstraße 23 bis 29 hat 32 Wohnungen, der Bauantrag sieht eine Mehrung von weiteren 8 Wohneinheiten vor. Sobald der seitens der GBW unterschriebene Stellplatzablösevertrag vorliegt, muss der Bauantrag genehmigt werden. Die im Antrag genannte Mieterhöhung i.H.v. voraussichtlich 3 €/qm ist schwer zu beurteilen, da das aktuelle Mietpreisniveau der Anlage nicht bekannt ist. Im Falle von Mieterhöhungen können sich betroffene Mieterinnen und Mieter an die Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen des Sozialreferates, Amtes für Wohnen und Migration der Landeshauptstadt München wenden. Sollten einzelne Wohnungen an private Investoren bzw. Investorinnen verkauft werden, müssen die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer dieser Wohnungen zudem den jeweils bestehenden Mietvertrag unverändert übernehmen („Kauf bricht nicht Miete.“). Die Änderung eines Mietvertrages könnte nur mit der Zustimmung der betroffenen Mieterinnen und Mieter erfolgen, zu der diese keinesfalls verpflichtet sind. Eine rechtzeitige Beschlussvorlage gemäß Ziffer 2.7.2 der AGAM konnte nicht erfolgen, da zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist die notwendigen Abstimmungsprozesse nicht abgeschlossen waren. Eine Behandlung in der heutigen Sitzung ist jedoch erforderlich, um den Sachstand bezüglich der Wohnanlage Konradinstraße 23-29 baldmöglichst mitzuteilen. Dem Antrag Nr. 14-20 / B 00299 des Bezirksausschusses des 18. Stadtbezirks Untergiesing-Harlaching vom 19.08.2014 kann aufgrund der vorstehenden Ausführungen nicht entsprochen werden. Die Sitzungsvorlage wurde mit dem Kommunalreferat abgestimmt. Das Sozialreferat hat einen Abdruck der Vorlage erhalten. Seite 4 Beteiligung des Bezirksausschusses Die Bezirksausschusssatzung sieht im vorliegenden Fall keine Beteiligung vor. Der betroffene Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching hat einen Abdruck der Vorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Amlong und den zuständigen Verwaltungsbeiräten, Herrn Stadtrat Podiuk und Herrn Stadtrat Kuffer (Beteiligungsmanagement), ist jeweils ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Vom Vortrag der Referentin, wonach das Objekt Konradinstraße 23 – 29 derzeit nicht in der Verkaufsplanung der GBW GmbH steht, wird Kenntnis genommen. 2. Der Antrag Nr. 14-20 / B 00299 des Bezirksausschusses des 18. Stadtbezirks - Untergiesing-Harlaching vom 19.08.2014 ist damit gemäß Art. 60 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt. 3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Über den Beratungsgegenstand wird durch die Vollversammlung des Stadtrates endgültig entschieden. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der / Die Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I) Merk Stadtbaurätin Seite 5 IV. Abdruck von I. - III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei jeweils mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung – SG 3 zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An die GWG Städtische Wohnungsbaugesellschaft München mbH 3. An die GEWOFAG Holding GmbH 4. An das Direktorium HA II – BA 5. An das Direktorium HA II/V 2 6. An den Bezirksausschuss des Stadtbezirks 18 Untergiesing-Harlaching 7. An das Kommunalreferat 8. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – SG 3 9. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA I 10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II 11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III 12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV jeweils mit der Bitte um Kenntnisnahme. 13. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/03 Am Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3