2016年9月7日 投資情報室 （審査確認番号H28-TB130） J-ＲＥＩＴレポート Ｊ-ＲＥＩＴ市場 現状と今後の見通し （1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向 【指数の動き】 • 8月のＪ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）は、7月末の日銀金融政策決定会合でマイナス金利幅や国 債買入れ枠の拡大が見送られ、金利（10年国債金利）が上昇したこと、Ｊ-ＲＥＩＴへの投資枠が据え 置かれたこと等から軟調な展開となりました。8月月間で東証ＲＥＩＴ指数は国内株式（TOPIX）を 約3％下回りました【図表1、2】。上記決定会合で上場投資信託（ＥＴＦ）の買入れ枠が3.3兆円から 6兆円に増額されたことで、Ｊ-ＲＥＩＴ市場から株式市場に資金を移す動きも見られたようです。 【市場規模・売買代金等】 • 2銘柄の新規上場、合併に伴う2銘柄の上場廃止により、銘柄数は55銘柄と前月末比横ばいでした。時 価総額は約11.3兆円と前月末より約0.47兆円減少しました（合併に伴う上場廃止2銘柄の影響を除く と約0.17兆円の減少）【図表3】。1日当たり売買代金は約397億円（前月比約1％、前年同月比約 43％増加）。株式市場（東証一部）の売買代金（日次ベース）が活況の目安とされる2兆円を下回る 日が多かったことを考えると、Ｊ-ＲＥＩＴ市場の取引は比較的活発であったと言えそうです【図表 7】。3銘柄の公募増資（市場からの資金調達額は約564億円）、2銘柄の新規上場（同約748億円） がありました【図表12】。 【配当利回り等】 • Ｊ-ＲＥＩＴの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.54％（前月末： 3.40％）、10年国債金利はマイナス0.063％（前月末：マイナス0.190％）、イールド・スプレッド （予想配当利回り−10年国債金利）は3.60％（前月末：3.59％）となっています【図表4、5】。 （2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し 9月20∼21日の日銀金融政策決定会合、米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を控えた持ち高調整の売 り等により、結果判明までＪ-ＲＥＩＴ市場は軟調な展開が続きそうです。7月末の金融政策決定会合 でＪ-ＲＥＩＴの買入れ枠が据え置かれ、上場投資信託（ＥＴＦ）が増額された影響も残りそうです。 今回の日銀金融政策決定会合では、これまで実施してきた金融緩和策を巡り「総括的な検証」が行わ れる予定です。可能性は少ないと思われますが、仮に国債買入れの減額等、金融緩和策の縮小を印象 付けるような内容となれば、金利の上昇を招き、収益悪化懸念等からＪ-ＲＥＩＴ市場は調整色を強め る可能があります。8月26日の講演で、イエレン米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長やフィッ シャー副議長が9月利上げの可能性を示唆する発言を行ったこと等を受け、今回のＦＯＭＣでの米利 上げ観測が高まっているようです。仮に米国の利上げ決定が重なった場合、東証ＲＥＩＴ指数は日銀 がマイナス金利導入を決定する前の水準近辺である1,750ポイントを下回ることも考えられます。一 方、日本の金融政策現状維持、米利上げ見送りとなった場合は、事前にＪ-ＲＥＩＴの持ち高を圧縮し ていた投資家の買戻しの動きやタイミングをうかがっていた投資家の買い等により、東証ＲＥＩＴ指 数は1,850ポイント程度まで回復するものと判断しています。 今回の金融政策決定会合ではＪ-ＲＥＩＴに関わる追加緩和は見送られると予想しています。しかし、 仮に買入れ枠の増額等が決定されれば、市場に驚きを与え、東証ＲＥＩＴ指数は1,900ポイント台回 復を目指す動きになることも想定されます。 米利上げ、日本の金融緩和策縮小が重なり調整色を強めた場合、悪材料の消化のため東証ＲＥＩＴ指 数はしばらく1,700ポイント台で低迷する可能性があります。しかし織り込みが終われば、以下の様 な支援材料を背景に、再び緩やかな上昇基調を取り戻すものと判断しています。 ① 国内物価動向等を勘案すると、仮に長期金利が上昇したとしても一時的であり、金利の落ち着きと共 に、Ｊ-ＲＥＩＴの配当利回りの相対的な高さが再評価される可能性があること【図表4】 ② 足元の配当額の伸び率や好調な不動産市況等から判断して、Ｊ-ＲＥＩＴの業績拡大ペースは今後更 に速まると思われること【図表15、17、18】 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 1/6 【図表2】 【図表1】 指数の上昇・下落率比較 東証REIT指数とTOPIX推移（配当除き） （2013年12月30日∼2016年8月31日 日次） 135 東証REIT指数 TOPIX （2016年8月31日時点）（％） 2016年 （参考） 単月 累計 東証ＲＥＩＴ指数 -2.45 4.35 -7.92 TOPIX 0.51 -14.07 9.93 差 -2.96 18.42 -17.86 東証ＲＥＩＴ指数 -2.02 6.76 -4.84 TOPIX 0.55 -13.03 12.06 差 -2.56 19.79 -16.90 配当除き 配当込み 125 2015年累計 115 105 95 （※）2013年12月30日＝100として指数化 85 13/12 14/6 14/12 15/6 15/12 16/6 （年/月） 【図表3】 J-REITの時価総額等推移 【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移 （兆円） 15 10 （銘柄） （2003年3月末∼2016年8月末 月次） 60 保有不動産額（左軸） 50 8 10 40 6 8 30 4 5 20 2 3 10 0 上場銘柄数（右軸） 0 0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月） 【図表6】 東証REIT指数と移動平均の推移 （2014年1月6日∼2016年8月31日 日次） （％） 10年国債利回り② -2 15/3（年/月） 【図表5】 J-REITの予想配当利回りの推移 4.5 イールドスプレッド（①−②） （％） J-REIT予想配当利回り① 時価総額（左軸） 13 （2003年3月末∼2016年8月末 月次） 4.0 東証REIT指数日々線 60日（約3ヵ月）移動平均線 200日（約10ヵ月）移動平均線 （ポイント） 予想配当利回り 過去平均（※） （2014年4月1日∼2016年8月31日 日次） 2,100 2,000 1,900 1,800 3.5 1,700 1,600 3.0 1,500 （※）2014年1月6日∼2016年8月31日 2.5 14/1 1,400 14/7 15/1 15/7 16/1 16/7 （年/月） 14/4 14/8 14/12 15/4 15/8 15/12 16/4 16/8 （年/月） 出所：図表1∼6はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 2/6 【図表8】 主要主体別売買動向 【図表7】 東証REIT指数と売買代金の推移 （単位：億円） （ポイント） 2,250 （億円） （2010年1月∼2016年8月 月次） 700 月次ベース1日当り売買代金（右軸） 東証REIT指数（左軸） 2,000 生保・損保 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 500 1,500 400 1,250 300 1,000 200 750 100 0 500 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 （年/月） 出所：ブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成 -2 -30 -142 -9 68 投資信託 事業法人 個人 外国人 759 1,769 2,265 2,196 -19 494 4,241 1,073 2,254 -904 -169 -722 -472 -486 -343 -1,604 -4,949 -3,435 -3,313 -2,097 514 13 532 -1,618 2,070 （注）2016年は判明月まで反映 2015年2月 -1 394 2015年3月 35 172 2015年4月 -18 264 2015年5月 -12 370 2015年6月 30 260 2015年7月 -36 -13 2015年8月 22 13 2015年9月 15 57 2015年10月 -7 23 2015年11月 -16 180 2015年12月 2 288 2016年1月 19 1 2016年2月 15 -187 2016年3月 49 -122 2016年4月 -25 -87 2016年5月 -22 174 2016年6月 5 77 2016年7月 27 124 289 535 255 220 252 27 85 220 139 105 200 70 -583 -485 -455 156 127 266 -76 -53 -80 -21 -53 -11 -12 -18 -35 -70 -6 -52 -104 -21 43 -45 -81 -84 -422 -291 -349 -344 -240 -174 -104 -246 -195 -312 -275 -159 -532 -452 -271 -183 -274 -225 -294 -342 -225 -259 -512 145 -209 93 47 142 -259 -34 1,167 832 623 -315 -34 -169 600 1,750 銀行 （※）銀行には日銀を含む 出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成 （3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況 • 8月の買入れ額は約60億円。1∼8月累計で約612億円、今年の買入れ枠約900億円の残りは約288億 円（月平均約72億円）。1回当りの買入れ額は約12億円でした。 • 買入れ開始（2010年12月）以降の累計買入れ額は約3,315億円となりました。 （4）主要国ＲＥＩＴ市場比較 • 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2016年8月末の騰 落率（前月比）は、日、米、オーストラリアが下落となりました。1∼8月累計ではオーストラリアが 上昇率トップです。 • 8月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。 【図表10】 主要国REIT市場のイールド・スプレッド 【図表9】 主要国REIT指数の騰落率 （2016年は8月末時点） 30 2015年年間 （％） 2016年単月 19.3 20 10年国債金利② 6% ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ（①−②） 7.1 2.5 1.4 1.0 0 0.0 4.4% 4% 3% 3.6% 2.7% 2.6% 2% 1.6% 3.4% 2.9% 3.4% 1.8% 0.6% 0.2% -3.8 -2.6 -5.6 0% -5.5 -10 -0.1% -1% 日本 4.6% 4.2% 1.8% 1% -2.0 -4.9 6.4% 4.5% 4.2% 11.2 10.3 10 予想配当利回り① 7% 5% 14.3 14.2 14.3 13.8 （2016年8月末時点） 8% 2016年年間 米国 英国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ ﾌﾗﾝｽ 米国 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 英国 日本 フランス ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ （注）図表9∼10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース 出所：図表9∼10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 3/6 （5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向 • Ｊ-ＲＥＩＴファンドは5ヵ月連続流入超となりました。金額は約34％減少しました。 • 海外ＲＥＩＴファンドは連続資金流入超となりました。金額は前月比約倍増しました。 【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ） （億円） 直近3ヵ月 2016年 1～3月 4～6月 累計 累計 項目 16年6月 16年7月 4,000 （2015年8月∼2016年8月 月次） （億円） 3,000 Ｊ-ＲＥＩＴファンド 海外ＲＥＩＴファンド 16年8月 2,000 J-ＲＥＩＴファンド -250 743 337 569 374 海外REITファンド 6,939 7,205 2,246 1,484 2,965 1,000 0 -1,000 15/8 出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞ 15/10 15/12 16/2 16/4 16/6 16/8 （年/月） （6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況 • 8月は3銘柄が公募増資（資金調達額は約564億円）を行いました。1∼8月の公募増資と新規上場に伴 う資金調達額合計は約6,418億円で、前年同期比で約7％増加しています。 • 8月末時点の2016年累計物件取得額（8月末時点判明、翌月以降の受渡し分含む）は約1兆4,017億円。 昨年の年間実績（約1.6兆円）の約88％に相当します。 【図表13】 J-REIT物件取得状況 【図表12】 J-REIT増資等の資金調達状況 （2011年∼2016年 年次） 25,000 新規上場 14,000 （億円） 12,000 増資（第三者割当含む） （2011年∼2016年 年次） （億円） 取得金額 20,000 10,000 15,000 8,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016（年） （※）2016年は8月末時点判明分 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 2011 2012 2013 2014 2015 2016（年） （※）2016年は8月末時点販売分（翌月以降受け渡し分含む） 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 （7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補 • 9月は1銘柄（さくら総合リート）の上場が予定されています。当ＲＥＩＴのスポンサーであるガリレ オグループは豪州の不動産投資会社です。 【図表14】 J-REIT新規上場候補 設立母体 上場時資産規模 （ＲＥＩＴ名称） （予定） ガリレオグループ等 （さくら総合リート） （2016年8月31日時点） 上場時（予定） 主な運用対象等 ○スポンサーは豪州の不動産投資会社ガリレオグループと不動産管理事業を行う日本管財 約580億円 2016年9月8日 グループ。複数の用途に投資する総合型で、上場時の運用資産規模は約574億円。 ○上場にからむ市場からの資金調達予定額は約342億円。 ○ホテル特化型REITで、森トラストとしては2本目のREIT。既に子会社と共同で新設する 森トラスト 未定 2016年度目処 REITの運用会社を設立。 ○森トラストは「ラフォーレホテルズ」や「マリオット」等の他、温泉施設も手掛ける。 出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 4/6 （8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移 • 8月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で約8.5％増加となりました。増加率は 2012年1月以降では最大です。 • 8月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は約10.8％、含み益額（鑑定評価額−簿価価格） は約1兆6,325億円と、何れも過去最高水準です。 【図表16】 J-REIT保有物件含み率（6ヵ月平均）推移 【図表15】 J-REITの配当額推移 （2012年1月末∼2016年8月末 月次） （2005年5月末∼2016年8月末 月次） 14 （％） 12 10 8 6 含み益の 状態 4 2 0 -2 含み損の 状態 -4 -6 -8 -10 （年/月） 05/5 07/5 09/5 11/5 13/5 15/5 （年/月） （※）含み率＝（鑑定評価額−帳簿価格）／帳簿価格 （％） 出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイ アセットマネジメント作成 （※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100 出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成 （9）不動産市況の推移 • 7月の都心5区のオフィス空室率は3.94％と、前月より0.13％低下（改善）しました。4％を下回るの は2008年8月（3.86％）以来です。同月の坪当たり賃料（月）は18,271円で、前年同月比約4.6％増 加しています。賃料は前月比で31ヵ月、前年同月比で27ヵ月連続上昇しています。 • Ｊ-ＲＥＩＴが保有するオフィス物件の空室率低下（稼働率の上昇）が続いています。2016年6月時点 では2％を下回っています。他の用途物件の空室率は、低水準でほぼ横ばい状態となっています。 【図表17】 都心5区オフィス空室率と賃料推移 （2003年3月∼2016年8月 月次） 10 9 （％） 【図表18】J-REIT保有物件の空室率推移 25,000 （円/坪・月） 改善 （2015年1月∼2016年6月） （％） 10 オフィス 商業施設 8 23,000 悪化 7 住宅 8 物流施設 悪化 6 改善 21,000 6 19,000 4 17,000 2 15,000 0 5 4 3 2 賃料（右軸） 1 空室率（左軸） 0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月） （※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成 05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1（年/月） 出所：投資信託協会データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 5/6 【ご投資にあたっての留意点】 • 当資料は、ファンドに関連する情報および運用状況等についてお伝えすることを目的として、ニッセイア セットマネジメントが作成 したものです。金融商品取引法等に基づく開示資料ではありません。 【投資信託に関する留意点】 • 投資信託はリスクを含む商品です。運用実績は市場環境等により変動し、運用成果（損益）はすべて投資家 の皆様のものとなります。元本および利回りが保証された商品ではありません。 • ファンドは値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクもあります）に投資しますので基準価 額は変動し、投資元本を割り込むことがあります。ファンドは投資元本の保証や一定の成果は約束されてお りません。ファンドの基準価額に影響を与える主なリスクは投資信託説明書（交付目論見書）の「投資リス ク」をご覧ください。 • 分配金額は、収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますので、あらかじめ一定の額の分配をお約束する ものではありません。運用状況によっては、分配金をお支払いできない場合もあります。また、分配金は投 資信託財産からお支払いしますので、基準価額が下がる要因となります。 • 投資信託は保険契約や金融機関の預金と異なり、保険契約者保護機構、預金保険の対象となりません。証券 会社以外の金融機関で購入された投資信託は、投資者保護基金の支払い対象にはなりません。 • ご購入の際には必ず取扱販売会社より投資信託説明書（交付目論見書）をお受け取りになり、内容をご確認 の上ご自身でご判断ください。 【手数料等】 [ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。] ■申込手数料 お申込み日またはお申込み日の翌営業日の基準価額に3.78％（税込）を上限として、取扱販売会社が独自に 定める率をかけて得た額とします。 ■信託報酬 各投資信託の純資産総額に年2.916％（税込）の率をかけて得た額を上限とします。 ■信託財産留保額 1万口につき購入申込受付日の基準価額に0.04％の率、換金申込受付日または翌営業日の基準価額に0.5％の 率をかけて得た額を上限とします。 ■その他費用 上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書等でご確認下さい。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率に つきましては、ニッセイアセットマネジメントが運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用 における最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なり ますので、ご投資をされる際には、事前によく目論見書をご覧下さい。 【当資料に関する留意点】 • 当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証する ものではありません。 • 当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものでは ありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。 • 当資料のいかなる内容も、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 ニッセイアセットマネジメント株式会社 コールセンター 0120-762-506 （受付時間：営業日の午前9時∼午後5時） ホームページ http://www.nam.co.jp/ ＜設定・運用＞ 商 号 等：ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、 特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づい て作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあく までも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考 慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境 の変動等を保証するものではありません。 6/6
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