Genf Büromarkt Profil - Q2 2016 EMEA Office Research Vermietete Fertigstellungen Marktüberblick 200 Thousands 000 m2 Leerstandsquote (%) 150 100 50 2009 0 Leerstand total Leerstandsquote % 6 5 4 3 2 1 0 Abbildung 3: Spitzenmieten (CHF) und Mietwachstum Spitzenmiete Wachstum (%) 15 10 5 0 -5 -10 -15 2007 1'200 1'000 800 600 400 200 0 Jährliches Mietwachstum Spitzenmiete (CHF/m² p.a.) Abbildung 4: Spitzenrendite Rendite (%) 4.5 4.0 3.5 3.0 2007 Im CBD gibt es derzeit alleine an der Rue Du Rhône mehr als zehn Liegenschaften, in denen Büroflächen >250 m² zur Miete ausgeschrieben sind. Die verfügbaren Flächen sind unter anderem durch Konsolidierungsaktivitäten von Finanzinstituten frei geworden. Diese brauchen in der Zukunft weniger Flächen und bevorzugen für ihre Backoffices grossflächige moderne Büroräumlichkeiten, welche meist ausserhalb der Innenstadt zu finden sind. Die Nachfrage nach kleineren CBD-Flächeneinheiten ist im A-Klasse-Segment durch Detailhandelsketten im Luxusbereich und Family Offices gegeben. Die Vermietbarkeit von B-Klasse-Gebäuden gestaltet sich dagegen zunehmend schwierig. Grosse leerstehende Büroflächen befinden sich nach wie vor in den nicht-CBD Teilmärkten, insbesondere in der Region um den Flughafen Cointrin. In den Blandonnet Gebäuden sind z.B. tausende Quadratmeter frei und die Vermietung verläuft nur schleppend. Im UN Quartier sind im Nations Business Center nach der Totalrenovation noch 3‘000 m² der insgesamt 12‘000 m² Büroflächen verfügbar. Zusätzlich zum klassischen Büroflächenangebot werden auch viele Büroflächen in Industriezonen unter dem FTI-Regime angeboten. Diese Flächen können nur durch Unternehmen angemietet werden, die zumindest teilweise im Industrie- oder Technologiesektor tätig sind. 2020 Abbildung 2: Angebot und Leerflächenziffer * % Veränderung der Spitzenmiete und Kapitalw ert basierend auf lokaler Währung Der Genfer Vermietungsmarkt für Büroflächen gestaltete sich ruhig im zweiten Quartal 2016. Die in Genf angebotenen Büroflächen blieben mehr oder weniger unverändert bei 167‘000 m², was einer Angebotsquote von 5.0% entspricht. Die Spitzenmieten im CBD verharrten bei rund CHF 850/m² pro Jahr. Generell bleibt der Druck auf die Spitzenmieten bestehen, da die Leerstände u.a. in der teuren Innenstadt am Steigen sind. Auch im ganzen Marktgebiet haben die Leerstände in den letzten Quartalen tendenziell zugenommen, und dieser Trend dürfte sich mittelfristig fortsetzen, wenn moderne Büroneubauten langsam an den Markt kommen wie z.B. die PontRouge-Liegenschaften im Jahr 2018. Leerstehende Fertigstellungen Q2 2016 -30 bps Q2 2016 -10 bps Spitzenanfangsrendite Quelle alle Abbildungen: JLL Q2 2016 3.1 2019 5% 2015 2% 2015 CHF 24'500 2015 Ausblick 2014 Y-o-Y 2014 Q-o-Q 2014 Q2 2016 2018 0 2013 Spitzenrendite (% ) 20 2013 Kapitalwert (CHF/m²) 12 Monate 2017 Veränderung* 40 2013 -8% 2012 0% 2012 CHF 850 Spitzenmieten (pro m²) 60 2016 -1 bps 2012 -1 bps 2011 5.0 2011 Leerstandsquote (% ) 2015 1% 2011 0% 2010 167 2010 Leerstand (.000 m²) 000 m2 80 2014 Ausblick 2010 Y-o-Y 2009 Q-o-Q 2009 Q2 2016 2008 Übersichtsstatistik Abbildung 1: Bautätigkeit (Fertigstellungen in 1000 m 2) 2008 12 Monate 2013 Veränderung* 5 Jahresdurchschnitt Genf Teilmärkte JLL Kontakte Jan Eckert CEO Switzerland Zurich +41 44 215 7510 [email protected] www.jll.ch Martin Bernhard Head of Research, Switzerland Zurich +41 44 215 7523 [email protected] COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
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