3.4.1. Gebäude vs. Grund & Boden

Vorabveröffentlichung des Kapitels 3.4.1 aus dem Buch „Steuern und
Immobilien 2016“ von Mag. Bernhard Woschnagg, MSc, das im Sommer
2016 in der Edition ÖVI erscheinen wird.
3.4.1. Gebäude vs. Grund & Boden
Unbebaute Grundstücke unterliegen als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter
grundsätzlich keiner Alterswertminderung und können daher steuerlich auch nicht
im Rahmen einer Absetzung für Abnutzung abgeschrieben werden.
Beispiel: Ein unbebautes Grundstück wird zur Errichtung und anschließenden
Vermietung eines Zinshauses erworben.
Der Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten des unbebauten Grundstücks sind
bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht absetzbar, da
das Grundstück als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut gilt.
Die Herstellungskosten des neuen Gebäudes sind steuerlich im Rahmen der
Absetzung für Abnutzung auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als
Werbungskosten absetzbar.
Wird ein bereits bestehendes Gebäude oder ein Teil eines solchen verkauft, ist eine
exakte Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude einerseits sowie den Grund und
Boden andererseits in der Regel nicht möglich. Da aus steuerlicher Sicht jedoch nur
das Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut angesehen wird, während der Grund
und Boden als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut gilt, ist auch nur für den
Gebäudeanteil der Ansatz einer Absetzung für Abnutzung zulässig.
Um nicht bei jeder Übertragung eines bebauten Grundstücks ein
Sachverständigengutachten über das Wertverhältnis von Gebäude zu Grund und
Boden erstellen lassen zu müssen, legt die Grundanteils-Verordnung für drei
verschiedene Kategorien von Grundstücken den Anteil von Grund und Bodens
pauschal wie folgt fest:
In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und einem durchschnittlichen
Preis für voll aufgeschlossene unbebaute Baugrundstücke (baureifes Land) von
weniger als 400 € / m2 beträgt der Anteil des Grundes und Bodens pauschal
unabhängig von der Art der Bebauung 20 %.
Bei Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern (das sind derzeit Wien, Graz,
Linz, Salzburg und Innsbruck) oder bei Gemeinden, in denen der durchschnittliche
Preis für voll aufgeschlossene unbebaute Baugrundstücke (baureifes Land)
mindestens 400 € / m2 beträgt, beträgt der Anteil für Grund und Boden hingegen
pauschal
o 30 % bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten,
o 40 % bei Gebäuden bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten.
Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.
Die Differenzierung nach der Art der Bebauung soll dabei nach dem Willen des
Verordnungsgebers dem Umstand Rechnung tragen, dass der Grundanteil in der
Regel sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind, während das Abstellen
auf die Anzahl der Einwohner sowie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis den
höheren Grundwert im Vergleich zu den – keinen größeren Schwankungen
unterliegenden – Baukosten berücksichtigen soll. In ländlichen Gebieten sind in der
Regel die Grundstückspreise geringer, sodass der Gebäudeanteil eine größere Rolle
spielt. Dementsprechend soll der Grundanteil niedriger angesetzt werden können.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land ist anhand eines
geeigneten
Immobilienpreisspiegels
glaubhaft
zu
machen.
Gemäß
Immobilienpreisspiegel 2015 der Wirtschaftskammer Österreich sind daher aktuell
folgende Gemeinden bzw. Gebiete von den 30 %igen bzw 40 %igen Grundanteilen
der Grundanteil-Verordnung betroffen:
Ein Ansatz der pauschalen Anteile für Grund und Boden nach der GrundanteilsVerordnung ist nur dann zulässig, wenn dieser nicht offenkundig von den tatsächlichen
Verhältnissen erheblich abweicht. In diesem Falle hat der Steuerpflichtige ein anderes
Aufteilungsverhältnis mittels eines geeignetes Sachverständigengutachtens
nachweisen.
Ebenso kann der Steuerpflichtige neben dem Ansatz der pauschalen Anteile für Grund
und Boden gemäß der Grundanteils-Verordnung auch den tatsächlichen Anteil des
Grundes und Bodens mittels eines geeigneten Sachverständigengutachtens
nachweisen.
Bei der Ermittlung der laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen
daher in der Regel 60 bis 80 % der Anschaffungskosten (inkl.
Anschaffungsnebenkosten) als Wert des Gebäudeanteils im Rahmen der Absetzung
für Abnutzung abgezogen werden.

Download Report