OeNB-Immobilienmarktmonitor Mai 2016

OeNB-Immobilienmarktmonitor Mai 2016: Starke Beschleunigung des Preisauftriebs bei Wohnimmobilien im
vierten Quartal 2015
Martin Schneider, Karin Wagner, Walter Waschiczek1
Die Preisentwicklung von österreichischen Wohnimmobilien hat sich in der zweiten
Jahreshälfte 2015 deutlich beschleunigt. Im vierten Quartal stiegen die Preise
österreichweit um 7,6% gegenüber dem Vorjahresquartal. Besonders stark waren die
Zuwächse in den Bundesländern ohne Wien. Mit einem Plus von 9,6% im vierten
Quartal wurde eine ähnliche Größenordnung wie zuletzt im Jahr 2012 (+10,8%)
erreicht. Im Gesamtjahr 2015 stiegen die Preise österreichweit um 4,1%. Die Anzahl
der Transaktionen hat in der zweiten Jahreshälfte stark zugenommen, was teilweise auf
Vorzieheffekte der im Jänner 2016 in Kraft getretenen Steuerreform zurückzuführen ist.
Mögliche Effekte der Steuerreform auf die Immobilienpreise können derzeit nicht
eingeschätzt werden.
Der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien zeigt für Wien für das
vierte Quartal eine Überbewertung von 21% an. Für Österreich insgesamt ergibt sich
ein Anstieg um 3 Prozentpunkte auf 3,5%. Trotz der vergangenen Anstiege liegt der
Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien in einem Bereich, der
angesichts der Unschärfe der Methode als in Übereinstimmung mit den
Fundamentalfaktoren bezeichnet werden kann. Weitere Anstiege des Indikators könnten
jedoch durchaus als Warnsignal für eine Überhitzung des österreichischen
Wohnimmobilienmarktes gesehen werden.
Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte hat sich seit der zweiten
Hälfte des Vorjahres beschleunigt. Die Bedingungen für die Aufnahme von
Wohnbaukrediten blieben bis zuletzt günstig. Der Fremdwährungsanteil an den
ausstehenden Wohnbaukrediten sank seit Mitte des 2015 zwar weiter, ist aber nach wie
vor hoch. Der im internationalen Vergleich sehr hohe Anteil variabel verzinster Kredite
hat sich zuletzt vermindert, birgt aber dennoch weiterhin ein erhebliches
Zinsänderungsrisiko.
Starke Beschleunigung der Immobilienpreise in der
zweiten Jahreshälfte 2015
Deutlicher Preisauftrieb
in der zweiten Jahreshälfte
1
Die Preisentwicklung von österreichischen Wohnimmobilien hat sich in
der zweiten Jahreshälfte 2015 deutlich beschleunigt. Im vierten Quartal stiegen die Preise österreichweit um 7,6% (im Jahresabstand). Damit ist die seit
2013 zu beobachtende Phase eines sich abschwächenden Preisauftriebs vorbei.
Oesterreichische Nationalbank, Abteilung für Volkswirtschaftliche Analysen, [email protected], [email protected] und
[email protected]. Aus den hier dargestellten aggregierten Ergebnissen lassen sich keine Aussagen über Bewertungen von
Einzelimmobilien sowie Kauf- oder Verkaufsempfehlungen ableiten.
1
Besonders stark gestiegen sind die Preise in den Bundesländern ohne Wien.
Mit einem Wachstum von 9,6% im vierten Quartal erreichte der Preisanstieg
eine ähnliche Größenordnung wie zuletzt im Gesamtjahr 2012 (+10,8%). In
Wien war ebenfalls eine Beschleunigung zu verzeichnen. Diese fiel jedoch mit
einem Plus von 3,9% wesentlich gedämpfter aus. In der Vergangenheit wurden jedoch in Wien deutlich stärkere Preisanstiege als in den Bundesländern
beobachtet. So stiegen die Preise seit dem ersten Quartal 2010 in Wien um
54%, während der Preisanstieg in den Bundesländern ohne Wien bei 30% lag.
Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Österreich
Q4 15 Q3 15 Q2 15 Q1 15 2015
2014
2013
2012
2011
2013
2012
2011
V er ä nd er ung zum V or ja hr in %
Österreich
Österreich ohne Wien
Wien
+7,6
+9,6
+3,9
+4,0
+4,3
+3,4
+1,4
+1,9
+0,6
+3,5
+4,8
+1,1
+4,1
+5,1
+2,2
+3,5
+3,1
+4,2
+4,7
+2,7
+8,7
+12,4
+10,8
+15,7
+4,2
+2,3
+8,5
+4,7
+2,7
+8,7
+12,4
+10,8
+15,7
+4,2
+2,3
+8,5
+2,9
+3,6
+1,5
+1,3
+1,8
+0,2
+0,3
–0,1
+0,9
+3,0
+3,9
+1,2
+4,1
+5,1
+2,2
+3,5
+3,1
+4,2
+4,7
+2,7
+8,7
+12,4
+10,8
+15,7
+4,2
+2,3
+8,5
+4,7
+2,7
+8,7
+12,4
+10,8
+15,7
+4,2
+2,3
+8,5
172,9
158,4
212,3
168,0
152,8
209,0
165,9
150,1
208,7
165,5
150,2
206,8
168,1
152,9
209,2
161,4
145,4
204,6
156,0
141,1
196,3
149,1
137,4
180,7
132,7
124,0
156,1
156,0
141,1
196,3
149,1
137,4
180,7
132,7
124,0
156,1
V er ä nd er ung zum V or q ua r ta l in %
Österreich
Österreich ohne Wien
Wien
Ind ex ( 2 0 0 0 =1 0 0 )
Österreich
Österreich ohne Wien
Wien
Quelle: TU Wien, OeNB.
Preise für Wohnimmobilien in Österreich
Österreich
Wien
Österreich ohne Wien
25
25
25
20
20
20
15
15
15
10
10
10
5
5
5
0
0
-5
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-5
2010
0
2011
2012
Veränderung zum Vorjahr in %
2013
2014
2015
-5
2010
10
10
10
8
8
8
6
6
6
4
4
4
2
2
2
0
0
0
-2
-2
-2
-4
2010
2011
2012
2013
2014
2011
2012
2013
2014
2015
2011
2012
2013
2014
2015
Trend
2015
Veränderung zum Vorquartal in %
-4
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-4
2010
Trend
Quelle: TU Wien; OeNB
Unterschiedliche Preisentwicklungen auf Teilmärkten in Wien
und in den Bundesländern
Wien: Neue Eigentumswohnungen als Preistreiber
In Wien wurde die Preisentwicklung in erster Linie von den Preisen für
neue Eigentumswohnungen getrieben, die im vierten Quartal 2015 um 11,2%
stiegen. Auch im Segment der gebrauchten Eigentumswohnungen hat der
Preisanstieg in der zweiten Jahreshälfte etwas zugenommen und lag zuletzt bei
3,2%. Die Preise für Einfamilienhäuser sanken hingegen im vierten Quartal
um 0,5%. Allerdings ist die Preisentwicklung im letztgenannten Segment im
2
Vergleich zu Eigentumswohnungen aufgrund der geringen Marktgröße deutlich volatiler.
Preise für Wohnimmobilien in Wien nach Marktsegmenten
Veränderungen zum Vorjahr in %
Gesamtindex
Gebrauchte Eigentumswohnungen
30
30
20
20
10
10
0
0
-10
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-10
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Neue Eigentumswohnungen
30
30
25
20
20
15
10
10
5
00
-5
-10
-10
Jän.10
2010
Jän.11
2011
Jän.12
2012
Jän.13
2013
Jän.14
2014
Jän.15
2015
Veränderung zum Vorjahr in %
Eigentumswohnungen gesamt
Einfamilienhäuser
30
30
20
20
10
10
0
0
Baugrundstücke für Eigenheime
40
30
20
10
0
-10
-10
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-10
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-20
2010
Quelle: TU Wien; OeNB
Bundesländer ohne Wien:
Starke Beschleunigung des
Preisauftriebs
2011
2012
2013
2014
2015
Veränderung zum Vorjahr in %
Trend
Im Vergleich zu Wien weisen die Teilmärkte in den Bundesländern ohne Wien
eine unterschiedliche Entwicklung auf. Der Anstieg des Gesamtindex wurde
von den Entwicklungen bei Einfamilienhäusern (+11,4%) und gebrauchten
Eigentumswohnungen (+9,9%) getrieben. Die Preise von neuen Eigentumswohnungen – die in Wien den Preisanstieg für Wohnimmobilien dominierten
– stagnierten in den Bundesländern ohne Wien. Die Preise für Baugrundstücke für Eigenheime, die jedoch nicht in den Gesamtindex eingehen, sind um
30% gestiegen.
Preise für Wohnimmobilien in den Bundesländern ohne Wien nach Marktsegmenten
Veränderungen zum Vorjahr in %
Gesamtindex
Gebrauchte Eigentumswohnungen
30
30
20
20
10
10
0
0
-10
-10
-20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Neue Eigentumswohnungen
30
30
25
20
20
15
10
10
05
0
-10
-5
-20
-10
Jän.10
2010
Jän.11
2011
Jän.12
2012
Jän.13
2013
Jän.14
2014
Jän.15
2015
Veränderung zum Vorjahr in %
Eigentumswohnungen gesamt
Einfamilienhäuser
Baugrundstücke für Eigenheime
30
30
30
20
20
20
10
10
10
0
0
0
-10
-10
-10
-20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Veränderung zum Vorjahr in %
Quelle: TU Wien; OeNB
Trend
3
Wohnbauoffensive soll Wohnbauinvestitionen beleben
Wohnbautätigkeit soll
durch Wohnbauoffensive
belebt werden
Die Wohnbauinvestitionen entwickeln sich weiterhin unerklärlich
schwach. Die realen Wohnbauinvestitionen sind seit dem dritten Quartal
2014 rückläufig. In den ersten beiden Quartalen 2015 waren Rückgänge um
3,7% (Q1) bzw. 2,3% (Q2) zu verzeichnen (im Jahresabstand). In der zweiten Jahreshälfte 2015 verringerten sich die Rückgänge etwas (-1,0% in Q3
und -0,5% in Q4; jeweils im Vorjahresvergleich). Im ersten Quartal 2016
drehte das Wachstum leicht ins Plus (+0,5% im Jahresabstand). Seit 2010 haben die Wohnbauinvestitionen um 2% abgenommen. Diese Entwicklung steht
im Widerspruch zur Entwicklung der Baubewilligungen laut Statistik Austria,
die seit dem Jahr 2010 um 19% (Bruttogeschoßflächen) bzw. um 30% (Anzahl
der Wohnungen) gestiegen sind.
Die österreichische Bundesregierung hat im Jahr 2015 eine Wohnbauoffensive beschlossen, die von 2016 bis 2022 30.000 zusätzliche Wohnungen schaffen soll. Die Finanzierung erfolgt über eine neu gegründete Wohnbauinvestitionsbank (WBIB). Das beschlossene Gesamtfinanzierungsvolumen beträgt
5,75 Mrd. EUR (5 Mrd. EUR für die Wohnraumschaffung und 750 Mio. EUR
für Wohninfrastruktur). Es ist vorgesehen, dass durch die WBIB-Finanzierung
keine Wohnbaufördermittel der Länder substituiert werden (eine Kofinanzierungsregelung ist im Gesetz verankert2).
Aktivität im österreichischen Wohnbau
Index (2010=100)
Transaktionen am österreichischen
Immobilienmarkt
Anzahl der Transaktionen
140
Transaktionsvolumen (Mrd. EUR)
70.000
14
130
60.000
12
120
50.000
10
40.000
8
30.000
6
20.000
4
10.000
2
110
100
90
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Baubewilligungen (Bruttogeschoßflächen)
Baubewilligungen (Anzahl Wohnungen)
Wohnbauinvestitionen
Quelle: Statistik Austria, WIFO.
Starker Anstieg der
Immobilientransaktionen
0
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Anzahl
Volumen (Mrd. EUR)
Quelle: ReMAX / ImmoUnited.
Die Anzahl der Immobilientransaktionen hat sich 2015 deutlich erhöht. Im
Gesamtjahr 2015 wurden nach den von IMMOunited aus dem Grundbuch erfassten und von RE/MAX veröffentlichten Daten 112.000 Immobilientransaktionen im Wert von 23,5 Mrd. EUR vorgenommen. Dies entspricht einem
Anstieg um 16,6% (Anzahl der Transaktionen) bzw. 20,4% (Wert der Transaktionen).
2
Es gelten auch dann, wenn die auf eine Kofinanzierung mit der WBIB ausgerichteten Programme der Länder umgesetzt
werden, die Vorschriften der Wohnbauförderung der jeweiligen Bundesländer. Die WBIB ist in derartigen Fällen sogar
verpflichtet, Kofinanzierungen im Rahmen der Wohnbauförderung der Länder durchzuführen.
4
Effekte der Steuerreform
derzeit noch nicht abschätzbar
Vorzieheffekte infolge der Anfang 2016 in Kraft getretenen Steuerreform
könnten teilweise für den Anstieg der Anzahl der Transaktionen verantwortlich sein. Durch Änderungen bei der Grunderwerbsteuer hat sich die unentgeltliche Übertragung von Immobilien im Familienverband verteuert. Die
Immobilienpreise sollten dadurch aber nicht betroffen sein. Ob und in welchem Ausmaß die mit Jänner 2016 in Kraft getretene Anhebung der Immobilienertragssteuer (siehe Immobilienmonitor von Oktober 2015, Kasten) gewirkt hat, ist derzeit nicht abschätzbar.
Deutlicher Anstieg des OeNB-Fundamentalpreisindikators für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2015
Der Fundamentalpreisindikator
der OeNB für Wohnimmobilien
zeigt für Wien für das vierte Quartal 2015 einen Anstieg der Überbewertung auf 21% an. Damit liegt
der Indikator um 1½% über dem
Wert des dritten Quartals, womit
die Rückgänge der letzten Quartale
wieder ausgeglichen wurden. In
Österreich fällt der Anstieg der Abweichung mit 3%-Punkten (von ½
auf 3½%) deutlich stärker aus. Getrieben wurden diese Anstiege in
erster Linie von der Beschleunigung des Immobilienpreiswachstums, das deutlich über dem Wachstum der
Haushaltseinkommen, der Mieten, der Baukosten und der Verbraucherpreise
zu liegen kam.
Trotz der letzten Anstiege liegt der Fundamentalpreisindikator der OeNB
für Wohnimmobilien in einem Bereich, der angesichts der Unschärfe der Methode als in Übereinstimmung mit den Fundamentalfaktoren bezeichnet werden kann. Weitere Anstiege des Indikators könnten jedoch durchaus als
Warnsignal für eine Überhitzung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes gesehen werden.
Ausweitung der Wohnbaukredite an Haushalte gewinnt
an Dynamik
Anstieg der Wohnbaukredite an private Haushalte von langfristigen
Krediten getragen
Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte beschleunigte
sich im Verlauf der vergangenen Monate. Die Jahreswachstumsrate der von
den österreichischen monetären Finanzinstituten (MFIs) vergebenen Ausleihungen für Schaffung/Erhaltung von Wohnraum (bereinigt um Reklassifikationen, Bewertungsänderungen und Wechselkurseffekte) belief sich im
März 2016 auf 4,8%, gegenüber 3,6% im August 2015. Trotz dieser Be5
schleunigung wuchsen die Wohnbaukredite weiterhin deutlich langsamer als
das Transaktionsvolumen auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.
Nach wie vor wurde die Kreditausweitung in erster Linie von langfristigen
Krediten (Laufzeit über 5 Jahre) getragen, die in den zwölf Monaten bis
März 2016 um 5,0% zunahmen. Wohnbaukredite mit mittleren Laufzeiten (1
bis 5 Jahre) wiesen zwar eine noch höhere Steigerungsrate (+8,9%) auf, angesichts ihres geringen Volumens war ihr Wachstumsbeitrag allerdings gering.
Wohnbaukredite
10
Zinsen für Hypothekarkredite
Veränderung zum Vorjahr in %
%
7
6
5
4
3
2
1
0
2007
8
6
4
2
0
2007
2009
2011
2013
2015
2011
2013
2015
Zinssatz bis 1 Jahr Zinsbindungsfrist
an inländische Nichtbanken
Zinssatz für Zinsbindungsfrist > 10 Jahre
Kreditbelastung der Haushalte
Risikofaktoren
(Anteil an den gesamten Krediten in %)
45
40
35
30
25
20
15
2007
2009
an private Haushalte
100
50
% (in % des verfügbaren Haushaltseinkommens)
6
40
80
60
4
30
20
2
10
40
2009
2011
2013
2015
0
2007
0
2009
2011
2013
Fremdwährungskredite (li. Achse)
Wohnbaukredite (li. Achse)
Variabel verzinste Neukredite (re. A.)
Zinsausgaben (re. Achse)
2015
Quelle: OeNB, WIFO.
Die Bedingungen für die Aufnahme von Wohnbaukrediten gestalteten sich
bis zuletzt günstig. Gemäß Umfrage zum Kreditgeschäft (Bank Lending Survey) blieben die Kreditrichtlinien der Banken für die Vergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte im ersten Quartal 2016 stabil, nachdem sie im
Vorquartal leicht verschärft worden waren. Insgesamt zeigten die Standards
für Wohnbaukredite an Haushalte in den letzten drei Jahren wenig Veränderung. Auch die Kreditkonditionen waren weiterhin günstig. Die durchschnittlichen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Euro waren mit
2,03% im Februar 2016 um 4 Basispunkte niedriger als vor Jahresfrist, in den
letzten Monaten war jedoch ein leichter Anstieg zu erkennen. Dieser resultierte aus einer Verlagerung der Neukreditaufnahme zu Krediten mit längeren
Zinsbindungsfristen. Für variabel verzinste Kredite (Zinsbindungsfrist bis 1
Jahr) verminderte sich der Zinssatz um 8 Basispunkte auf 1,94%. Der effektive Jahreszinssatz für Wohnbaukredite, der die Gesamtkosten des Kredits – bestehend aus der Zinskomponente und der Komponente für sonstige (mit dem
Kredit verbundene) Kosten – abdeckt, sank in diesem Zeitraum um
5 Basispunkte auf 2,45%.
Die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnbaukrediten nahm laut
Geringfügig steigende
Kreditnachfrage Einschätzung der Banken im Rahmen der Umfrage zum Kreditgeschäft im ersten Quartal 2016 etwas zu. Als Ursachen nannten die befragten Institute vor
Finanzierungsbedingungen weiterhin günstig
6
allem das allgemeine Zinsniveau sowie die Aussichten auf dem Wohnimmobilienmarkt und die voraussichtliche Entwicklung der Preise für Wohneigentum.
Ergebnisse der Hypothekarkreditumfrage der OeNB3
Die OeNB hat im Jahr 2015 eine Umfrage zu neu vergebenen Hypothekarkrediten zum
Zweck der Immobilienfinanzierung bei ausgewählten Banken durchgeführt. Um eine aussagekräftige Abdeckung des österreichischen Marktes in diesem Bereich zu ermöglichen
wurden sechs Banken ausgewählt, die eine ausgewogene Sektorabdeckung gewähren und
zusammen einen Marktanteil von rund einem Viertel der Neuvergabe von Wohnbaukrediten bilden. Die Erhebung fragte international übliche, aber in Österreich im bankaufsichtlichen Meldewesen nicht zur Verfügung stehende Indikatoren wie Beleihungsquoten (Loanto-Value-, LTV-Ratio), Schuldendienstquoten (Debt-Service-to-Income-, DSTI-Ratio) sowie
Verschuldungsquoten (Debt-to-Income-, DTI-Ratio) ab.4
In der privaten Wohnimmobilienfinanzierung zeigen aktuelle LTV- und DTI-Quoten eine
steigende Tendenz. Im internationalen Vergleich liegt das Niveau der LTV-Quote im mittleren Bereich und betrug im Median im zweiten Quartal 2015 71%. Zwischen dem vierten
Quartal 2011 und dem zweiten Quartal 2015 lag sie bei durchschnittlich 66%. Die DTIQuote stieg im zweiten Quartal 2015 auf 4,3. Im Mittel lag sie zwischen dem vierten
Quartal 2011 und dem zweiten Quartal 2015 bei 3,7. Die DSTI-Quote weist hingegen (bei
fallenden Effektivzinssätzen) eine Seitwärtsbewegung auf – der mittlere Median lag mit 25%
im zweiten Quartal 2015 im langjährigen Durchschnitt. Die LTV-Quote in der gewerblichen Wohnbaufinanzierung weist im Median eine leicht sinkende Tendenz auf (Q2 2015:
53%, Median Q4 2011 bis Q2 2015: 57%) und blieb in der Gewerbeimmobilienfinanzierung
in diesem Zeitraum unverändert (Q2 2015: 57%, Median Q4 2011 – Q2 2015: 57%).
Ergebnisse der Umfrage im Bereich der privaten Wohnimmobilienfinanzierung:
Quelle: OeNB-Hypothekarkreditumfrage.
Fremdwährungsanteil an
Wohnbaukrediten
rückläufig
Die Wohnbaufinanzierungen der privaten Haushalte bergen weiterhin ein
erhebliches Währungsrisiko. Nach dem markanten Anstieg (von 22,1% auf
23,9%) im Jänner des vergangenen Jahres nach der Aufgabe des EUR/CHFMindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank bildete sich der
Fremdwährungsanteil an den Wohnbaukrediten wieder zurück und betrug im
März dieses Jahres 19,5%. In Österreich lauten nahezu alle aushaftenden
Wohnbaukredite in Fremdwährung (mehr als 97%) auf Schweizer Franken.
3
Autoren: David Liebeg, Katharina Steiner (beide Abteilung für Finanzmarktstabilität und Makroprudenzielle Aufsicht).
Diese Analyse wird ebenfalls in Konjunktur Aktuell – April 2016 publiziert.
4
Es wird darauf hingewiesen, dass die OeNB eine Aufnahme dieser Indikatoren in das reguläre Meldewesen im Rahmen des
Finanzmarktstabilitätsgremiums angeregt hat.
7
Wachstumstempo der
Wohnbaukredite
an alle Nichtbanken
unverändert
Gleichzeitig verminderte sich in den vergangenen Monaten das Zinsänderungsrisiko. Der Anteil variabel verzinster Kredite (Zinsbindungsfrist bis 1
Jahr) am Neukreditgeschäft lag in den zwölf Monaten bis Februar 2016 nur
mehr bei 74,9%, gegenüber 84,2% im vorangegangenen Zwölfmonatszeitraum.
Die leichte Beschleunigung der Kreditexpansion bei gleichzeitig sehr moderater Einkommensentwicklung hat dazu geführt, dass sich die Relation der
Wohnbaukredite zu den verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte im
vierten Quartal 2015 im Vorjahresvergleich um 2,3 Prozentpunkte auf 40,5%
erhöhte.
Die Kredite der österreichischen Banken an alle inländischen Nichtbanken
zur Beschaffung und Erhaltung von Wohnraum waren im vierten Quartal
2015 um 6,3% höher als im vierten Quartal 2014. Da in dieser Zahl Bewertungsänderungen, Reklassifikationen und Wechselkurseffekte nicht berücksichtigt werden, kam in dieser relativ starken Ausweitung in erster Linie die
starke CHF-Aufwertung zu Beginn des vergangenen Jahres zum Ausdruck.
Dennoch lag das Volumen der Fremdwährungskredite um 1,7% unter dem
Vergleichswert des Vorjahreszeitraums. Die Eurokredite expandierten weiterhin kräftig (+8,1%). Subventionierte Wohnbaukredite gingen 2015 um
1,2% zurück.
8
Factsheet Wohnimmobilienmarkt Österreich – Mai 2016
Wohnimmobilienpreise und Mieten
Preise: Österreich
Preise: Wien
gesamt
220
(2003Q1=100)
200
180
160
140
120
100
80
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Preise: Österreich ohne
(2003Q1=100)
220
200
180
160
140
120
100
80
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Österreich
Wien
Österreich ohne Wien
Mieten
Wien
220
(2003Q1=100)
200
180
160
140
120
100
80
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
(2003Q1=100)
220
200
180
160
140
120
100
80
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Wien – gesamt
Österreich o. Wien – Wohnungen
Österreich o. Wien – Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen neu
Eigentumswohnungen gebraucht
Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen neu
Eigentumswohnungen gebraucht
OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien (inkl. Teilindikatoren)
180
Reale
Wohnimmobilienpreise
180
160
(Durchschnitt 1989-2013=100)
160
OeNB-Fundamentalpreisindikator
(Abweichung vom Fundamentalpreis in %)
30
20
140
140
10
120
120
100
100
0
80
80
-10
60
60
-20
1990
40
1990
1995
2000
Österreich
2005
2010
2015
Wien
Österreich
2000
2005
Österreich
Wohnimmobilienpreise zu
180
Baukosten
160
(Durchschnitt 1989-2013=100)
140
120
100
80
60
40
1990 1995 2000 2005 2010 2015
1995
2010
2015
40
1990
2000
2005
2010
Österreich
2015
180
160
140
120
100
80
60
40
1990
Wien
(Durchschnitt 1989-2013=100)
1995
(Durchschnitt 1989-2013=100)
180
160
140
120
100
80
60
40
1990 1995 2000 2005 2010 2015
Österreich
Wien
2000
2005
2010
Österreich
2015
Wien
Zinsrisiko
Wohnbauinvestitionen zu BIP
Kredittragfähigkeit
Österreich
1995
Wien
(Durchschnitt 1989-2013=100)
180
160
140
120
100
80
60
40
1990 1995 2000 2005 2010 2015
Wien
Immobilienpreise zu Mieten
Leistbarkeit
(Durchschnitt 1989-2013=100)
180
160
140
120
100
80
60
40
1990
Wien
(Durchschnitt 1989-2013=100)
1995
2000
2005
2010
2015
Österreich (und Wien)
Weitere Fundamentalfaktoren
Wohnbauinvestitionen
real
(Veränderung zum Vorjahr in %)
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Baubewilligungen
(Veränderung zum Vorjahr in %)
60
Real verfügbares
Haushaltseinkommen
15
40
10
20
5
Bevölkerung
(Veränderung zum Vorjahr in %)
2,0
(Veränderung zum Vorjahr in %)
1,5
1,0
0
0
-20
-5
-40
2006
2008
2010
2012
0,5
-10
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
2014
0,0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Anzahl der Wohnungen
Bevölkerung Österreich
geglättet
nicht geglättet
Bruttogeschoßflächen
Bevölkerung Wien
Finanzierung
Wohnbaukredite
30
(Transaktionen in Mill. EUR, SA Trend)
1300
600
500
1100
20
15
400
900
300
10
200
5
700
0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
500
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
An private Haushalte
100
0
Basispunkte
7 %
6
5
4
3
2
1
0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
80
70
60
50
40
30
20
10
0
(Kum. Diffusionsindex: Anstieg = Lockerung)
3
2
1
0
-1
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Kreditnebenkosten (Provisionen,
Gebühren u.a., re. Achse)
Variabler Zinssatz (li. Achse)
Neukreditvergabe (li. Achse)
An private Nichtbanken
Kreditrichtlinien und Nachfrage
(Bank Lending Survey)
Zinsen für Wohnbaukredite
Wohnbaukredite an priv. Haush.
(Veränderung zum Vorjahr in %)
25
Nachfrage nach Wohnbaukrediten
Richtlinien für Wohnbaukredite
Nettotransaktionen (re. Achse)
Risikoindikatoren
Verschuldung der
privaten Haushalte
Kreditbedingungen
(Bank Lending Survey)
(Kum. Diffusionsindex: Anstieg = Lockerung)
0,0
60
(in % des BIP)
-1,0
-1,5
-2,0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Sicherheitenerfordernisse
Beleihungsquote
(Anteil an gesamten Krediten in %)
Kreditbelastung
100
40
90
35
80
56
30
70
54
25
60
52
20
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
50
58
-0,5
Kreditstruktur
45
50
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
(in % des verfügbaren Haushaltseinkommens)
45
40
35
30
25
20
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Fremdwährungskredite (li. Achse)
Wohnbaukredite (li. Achse)
Variabel verzinste Neukredite (re. A.)
Zinsausgaben (re. Achse)
7
6
5
4
3
2
1
0
9
Factsheet Wohnimmobilienmarkt Österreich – Mai 2016
2015
2014
März16 Feb.16 Jän.16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 2015
2014
2013
2012
2011
2010
A. Wohnimmobilienmarkt
1. Wohnimmobilienpreise
1 .1 Einfam ilienhäus er und Eig ent um s wohnung en
Österreich
Wien
Österreich ohne Wien
1 .2 Eig ent um s wohnung en
Wien – gesamt
Wien – gebraucht
Wien – neu
Österreich ohne Wien – gesamt
Österreich ohne Wien – gebraucht
Österreich ohne Wien – neu
1 .3 Einfam ilienhäus er
Wien
Österreich ohne Wien
1 .4 Baug r unds t ück e Eig enheim
Wien
Österreich ohne Wien
1 .5 Häus er p r eis index St at is t ik Aus t r ia
Insgesamt
Neuer Wohnraum
Bestehender Wohnraum
Bestehende Häuser
Bestehende Wohnungen
Quelle
Einheit
Niveau
Veränderung zur Vorjahresperiode in %
(e)
(e)
(e)
2000=100
2000=100
2000=100
168,1
209,2
152,9
161,4
204,6
145,4
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
7,6
3,9
9,6
4,0
3,4
4,3
1,4
0,6
1,9
4,1
2,2
5,1
3,5
4,2
3,1
4,7
8,7
2,7
12,4
15,7
10,8
4,2
8,5
2,3
6,2
7,8
5,5
(e)
(e)
(e)
(e)
(e)
(e)
2000=100
2000=100
2000=100
2000=100
2000=100
2000=100
211,8
218,9
169,6
158,2
164,8
112,8
207,2
214,9
161,9
151,4
157,1
112,4
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
4,1
3,2
11,2
8,9
9,9
-0,7
3,2
3,5
1,0
4,1
4,7
-1,8
0,4
0,1
3,2
1,5
1,6
0,7
2,2
1,9
4,7
4,5
4,9
0,4
4,7
5,2
1,0
1,9
3,5
-11,2
9,1
9,8
3,7
3,3
3,4
2,2
16,7
18,2
7,0
11,6
12,9
2,2
9,1
9,0
9,8
4,6
5,9
-3,5
7,6
7,8
5,9
4,7
4,9
3,8
(e)
(e)
2000=100
2000=100
174,9
140,3
170,5
131,4
.
.
.
.
.
.
.
.
-0,5
11,4
5,8
4,9
4,1
2,8
2,6
6,8
-3,3
6,4
2,9
1,1
3,5
8,7
1,4
-3,4
10,5
7,5
(e)
(e)
2000=100
2000=100
199,7
184,5
207,1
161,0
.
.
.
.
.
.
.
.
-12,0
30,0
-8,1
18,0
3,5
1,3
-3,5
14,6
4,2
12,8
1,3
8,4
22,5
9,3
14,4
6,2
-4,3
-5,4
(d)
(d)
(d)
(d)
(d)
2010=100
2010=100
2010=100
2010=100
2010=100
130,2
129,0
130,5
122,7
134,3
124,1
123,1
124,3
114,4
129,2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
6,4
8,7
6,0
5,3
6,3
9,3
5,5
10,2
13,4
8,8
4,2
5,2
4,1
7,3
2,6
4,9
4,8
5,0
7,3
3,9
3,5
4,9
3,2
1,1
4,1
5,2
4,2
5,4
4,0
6,1
7,3
6,3
7,5
4,4
9,0
6,3
6,0
6,3
4,3
7,3
.
.
.
.
.
(e)
(e)
(e)
(d)
2000=100
2000=100
2000=100
2000=100
140,4
158,3
94,2
161,1
134,9
158,9
97,4
154,3
.
.
.
2,7
.
.
.
2,7
.
.
.
2,4
.
.
.
2,6
3,4
1,8
-5,7
3,2
0,0
-1,9
-0,6
4,5
6,0
-1,6
-7,6
4,9
4,0
-0,4
-3,2
4,4
4,2
-2,2
2,0
4,0
2,5
12,8
0,9
3,1
4,4
-2,8
-2,5
4,4
2,8
1,6
-4,6
3,3
1,1
0,8
0,3
3,4
(b)
(b)
Mrd EUR
Tsd
23,5
112,1
19,5
96,2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
20,4
16,6
21,6
18,1
-8,3
-12,5
6,4
2,4
-4,8
-3,2
5,8
12,7
1,0
-0,9
-0,9
-0,8
0,2
-5,1
-8,4
2,6
-4,2
1,2
0,8
-0,2
0,8
-2,0
2,2
-4,2
0,9
0,4
-0,3
0,6
-0,4
1,7
-4,3
1,2
-0,2
-0,4
0,4
1,8
0,0
-5,0
-0,2
-1,9
-0,2
0,2
2,1
-0,2
-5,3
-0,4
-2,2
-0,6
-0,1
0,4
19,1
18,0
13,6
4,8
-1,3
5,5
-0,6
9,1
5,4
-0,2
1,1
-1,3
5,0
-0,7
9,1
4,7
-0,4
0,7
-0,3
3,8
-1,6
7,4
3,1
-0,4
0,1
1,2
1,7
-2,9
4,8
0,4
-0,2
-0,3
1,4
1,0
-3,9
3,5
-0,8
-0,8
-0,5
0,3
-1,8
5,2
2,3
1,6
1,5
-1,2
2,9
3,5
2,3
1,2
-0,1
15,1
10,1
2,4
1,9
-1,3
-11,9
-12,5
2,6
2,1
2,9
18,5
16,7
2,8
2,3
0,7
1,0
8,7
1,8
3,2
.
.
64,1
26,8
49,4
26,1
36,4
17,5
26,3
12,9
18,7
10,9
-1,1
-0,6
0,5
-2,0
2,0
-0,2
-1,2
3,2
18,5
4,5
19,5
3,1
13,7
2,4
1,6
2,8
8,1
3,9
13,8
2,6
11,6
6,8
28,0
12,9
6,3
27,3
13,7
3,9
29,4
12,3
2,2
30,4
11,5
5,8
30,9
10,6
4,6
31,1
9,7
9,4
31,7
9,6
2. Mieten
Wien – gesamt
Österreich ohne Wien – Wohnungen
Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser
Wohnungsmieten ohne Betriebskosten lt. VPI
3. Transaktionen auf dem Immobilienmarkt
Volumen
Anzahl
B. Fundamentalfaktoren
4. OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien
4 .1 O eNB- Fundam ent alp r eis indik at or – Ö s t er r eich
Beiträge der Teilindikatoren
Reale Immobilienpreise
Leistbarkeit
Immobilienpreise zu Mieten
Immobilienpreise zu Baukosten
Kredittragfähigkeit
Wohnbauinvestitionen zu BIP
Zinsrisiko
(g)
%
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
3,3
-4,1
1,5
1,3
0,1
0,9
-2,0
2,6
-4,2
1,2
0,8
-0,2
0,8
-2,0
4 .2 O eNB- Fundam ent alp r eis indik at or – W ien
Beiträge der Teilindikatoren
Reale Immobilienpreise
Leistbarkeit
Immobilienpreise zu Mieten
Immobilienpreise zu Baukosten
Kredittragfähigkeit
Wohnbauinvestitionen zu BIP
Zinsrisiko
(g)
%
19,2
19,1
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
(g)
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
%-Punkte
5,8
-0,7
8,6
5,6
0,2
1,0
-1,3
5,5
-0,6
9,1
5,4
-0,2
1,1
-1,3
(f)
(d)
(d)
(d)
(d)
Mrd EUR
Tsd
Mio m^2
2000=100
2000=100
12,6
50,2
9,7
144,1
149,0
12,8
47,7
9,5
141,8
146,8
(d)
(d)
Tsd Pers.
Tsd Pers.
.
.
(d)
Mrd EUR
172,2
Abweichung der Wohnimmobilienpreise vom Fundamentalpreis
.
.
.
.
3,5
0,6
0,2
1,0
Beitrag zur gesamten Abweichung in Prozentpunkten
.
.
.
.
3,8
3,3
2,9
3,3
.
.
.
.
-3,8
-4,3
-4,1
-4,1
.
.
.
.
1,8
1,5
1,3
1,5
.
.
.
.
1,9
1,2
1,0
1,3
.
.
.
.
0,3
0,0
0,1
0,1
.
.
.
.
1,0
0,9
0,8
0,9
.
.
.
.
-1,5
-2,0
-1,9
-2,0
Abweichung der Wohnimmobilienpreise vom Fundamentalpreis
.
.
.
.
20,7
19,3
18,8
19,2
Beitrag zur gesamten Abweichung in Prozentpunkten
.
.
.
.
6,0
5,8
5,7
5,8
.
.
.
.
-0,6
-0,9
-0,5
-0,7
.
.
.
.
8,7
9,2
8,2
8,6
.
.
.
.
6,0
5,5
5,5
5,6
.
.
.
.
0,5
0,0
0,1
0,2
.
.
.
.
1,0
1,0
1,0
1,0
.
.
.
.
-0,9
-1,3
-1,2
-1,3
5. Weitere Fundamentalfaktoren
5 .1 Ang ebot s fak t or en
Wohnbauinvestitionen
Baubewilligungen – Anzahl der Wohnungen
Bewilligte Bruttogeschoßflächen neuer Wohngebäude
Baupreise – Wohnbau– und Siedlungsbau
Baukosten – Wohnungs– und Siedlungsbau
5 .2 Nachfr ag efak t or en
Bevölkerung – Österreich
Bevölkerung – Wien
Real verfügbares Haushaltseinkommen
Veränderung zur Vorjahresperiode in %
.
.
.
0,5
-0,5
.
.
.
.
6,3
.
.
.
.
8,0
.
.
.
.
1,4
-0,2
-0,2
0,1
-0,1
0,8
Veränderung zur Vorjahresperiode in 1.000
64,1
.
.
.
.
.
26,8
.
.
.
.
.
Veränderung zur Vorjahresperiode in %
173,3
.
.
.
.
0,9
-1,0
-2,3
8,7
10,3
-4,0
9,3
1,6
1,6
1,6
2,0
Personen
.
.
.
.
-0,4
C. Finanzierung und Verschuldung der privaten Haushalte
6. Finanzierung
6 .1 W ohnbauk r edit e an p r ivat e Haus halt e
Kreditvolumen
(c)
Neukreditvergabe
(c)
6 .2 W ohnbauk r edit e an p r ivat e Nicht bank en
Kreditvolumen
(c)
Anteil subventionierter Kredite
(c)
Anteil der Wohnbaukredite an der Bilanzsumme der Banken (c)
6 .3 Zins s ät z e für W ohnbauk r edit e an p r ivat e Haus halt e
Insgesamt (alle Zinsbindungsfristen)
(c)
Variabel verzinst (bis 1 Jahr Zinsbindungsfrist)
(c)
Effektiver Jahreszinssatz (inkl. Gebühren, Spesen, etc.)
(c)
6 .4 W ohnbaur elevant e As p ek t e der Bank enr efinanz ier ung
Wohnbauanleihen
(c)
Einlagen bei Bausparkassen
(c)
99M01=100
Mrd EUR
338,8
14,7
324,1
12,3
Mrd EUR
%
%
117,9
27,3
13,7
110,8
29,4
12,3
%
%
%
2,02
1,97
2,46
2,29
2,27
2,73
Mrd EUR
Mrd EUR
10,7
20,5
11,1
20,7
Veränderung zur
4,8
4,7
.
3,8
Veränderung zur
.
.
.
.
.
.
in %
1,99 2,03
1,93 1,94
. 2,45
Veränderung zur
.
.
.
.
%
%
%
%
%
.
49,5
2,9
74,0
22,1
51,4
46,4
3,0
86,7
23,7
Anteil in %
.
.
.
.
.
.
72,6 73,3
19,5 19,8
7. Risikoindikatoren (private Haushalte)
Verschuldung (in % des BIP)
Wohnbaukredite (in % des verf. Haushaltseinkommens)
Zinsausgaben (in % des verf. Haushaltseinkommens)
Anteil variabel verzinster Kredite (Neukredite)
Anteil Fremdwährungskredite
(d)
(c, f)
(c, f)
(c)
(c)
Vorjahresperiode
4,5
4,8
-22,2
.
Vorjahresperiode
.
.
.
.
.
.
in %
4,5
3,9
14,6
24,6
in % bzw. Anteil
6,3
6,1
27,3
27,8
13,7
13,1
1,94
1,99
1,85
1,91
2,35
.
Vorjahresperiode
-3,1
.
.
-1,3
2,01
1,93
2,44
in %
-3,6
-0,9
2,03
1,97
2,48
2,01
1,97
2,45
2,02
1,97
2,46
2,29
2,27
2,73
2,39
2,36
2,84
2,71
2,70
3,21
2,86
2,92
3,40
2,71
2,69
3,14
-3,6
-0,2
-5,6
1,1
-3,6
-0,9
-2,5
1,5
-11,7
1,9
-3,8
3,6
-0,5
2,9
2,2
3,4
.
43,9
2,5
74,0
20,5
51,9
50,1
2,9
71,3
21,5
52,1
49,7
2,9
70,6
22,9
.
49,5
2,9
74,0
22,1
51,4
46,4
3,0
86,7
23,7
51,2
45,9
3,0
82,6
26,8
52,1
45,2
3,3
80,9
31,7
53,5
45,8
3,5
78,9
35,4
54,8
44,9
3,4
77,9
36,6
.
.
.
79,5
19,7
.
.
.
72,6
19,6
10

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