Immobilienrecht Mai 2016

IMMOBILIENRECHT
MAI 2016
Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht
Nachdem der für Miet- und WEG-Recht zuständige 8. Senat am Bundesgerichtshof (BGH) im
letzten Jahr mehrere Grundsatzentscheidungen
erlassen hat, die mitunter auch medial umfangreich aufgearbeitet wurden, man denke hier nur an
Urteile zu Schönheitsreparaturen, zu unverschuldeter Geldnot bei Transferleistungen, Rauchen auf
dem Balkon oder die Abschaffung der 10%-Toleranzgrenze bei Mieterhöhungen, ist es in letzter
Zeit im Mietrecht am BGH verhältnismäßig ruhig
gewesen. Nichtsdestotrotz hat es doch auch aktuell einige interessante Urteile gegeben. Zwei davon möchten wir Ihnen im Folgenden darstellen.
1. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15
Der BGH entschied zu den formellen Anforderungen von Betriebskostenabrechnungen und legte
fest, dass es nicht zu der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung gehört, dass die Gesamtkosten pro Betriebskostenart angegeben werden,
wenn der Vermieter diesen Betrag bereits um nicht
umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat.
a) Sachverhalt
Die hier streitgegenständliche Mietanlage besteht
aus mehreren Häusern und verfügt über eine Abfallanlage und zwei Heizstationen mit zentraler
Warmwasseraufbereitung, die für alle Häuser zur
Verfügung steht.
Im Rahmen der Abrechnung verteilte der Vermieter die Gesamtkosten dieser Positionen, die ihm
wiederum für die Gesamtanlage in Rechnung gestellt wurden, zunächst auf die einzelnen Häuser.
Die einzelnen Nebenkostenabrechnungen der
Mieter wiesen diesen Rechenschritt indes nicht
auf. Der in der Abrechnung angesetzte Gesamtbetrag bezog sich nur auf das betreffende Haus. Dieser Betrag wurde sodann über einen anzuwendenden Verteilerschlüssel auf den Mieter umgelegt.
b) Entscheidungsgründe
Mit der Entscheidung setzt der BGH seine Rechtsprechungslinie fort und betont, dass an die formelle Wirksamkeit von Abrechnungen nicht zu
hohe Anforderungen zu stellen sind. Nach Ansicht
des BGH sei insbesondere der Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen zu halten und die
Abrechnung nicht zu sehr zu belasten und zu überfrachten.
Es liege letztendlich auch im Interesse des Mieters, eine Abrechnung zu erhalten, die möglichst
übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Positionen
überfrachtet wird, die ihn letztendlich nicht tangieren. Hier sei auch zu bedenken, dass der Mieter
immer ein Recht darauf hat, in die entsprechenden
zugrunde liegenden Belege einzusehen und die offenen Fragen vom Vermieter geklärt zu bekommen. In diesem Zusammenhang könne er auch die
Einzelheiten der Abrechnung in Erfahrung bringen
und für sich erschließen. Es sei somit zulässig, lediglich die bereinigten Gesamtkosten in der Abrechnung anzugeben.
Fragen, ob die Berechnung an sich zutreffend ist
und z. B. der Vermieter die Kostenanteile, die nicht
umlagefähig sind, herausgerechnet hat, seien ausschließlich der materiellen Richtigkeit zuzuordnen.
Dies könne der Mieter ohnehin - ohne Einsicht in
die entsprechenden Belege - nicht erkennen.
2. BGH, Urteil vom 13.04.2016, VIII ZR 198/15
In dieser weiteren Entscheidung ging es um Einzelheiten von vertraglichen Regelungen und insbesondere um die Auslegung von Nebenabreden. Es
mag nicht das praxisrelevanteste aller Urteile sein,
kann aber dabei helfen, die Wichtigkeit und das
Wesen von einzelnen Formulierungen und Abreden nachvollziehen zu können.
Mit diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass
Mieter auch dann Miete für eine vereinbarungsgemäß zur Mietsache gehörende Einbauküche weiterhin zu tragen haben, wenn diese von Dritten
entwendet wird.
a) Sachverhalt
Die Verfahrensparteien schlossen im Jahr 1997 einen Mietvertrag. Hierin verpflichtete sich die Mieterin neben der Miete für die Wohnräume auch einen Mietanteil auf die bauseitig vorhandene Einbauküche zu zahlen. Im Jahre 2010 hatte die Klägerin dann eine eigene Einbauküche angeschafft
und die Vermieterin um Zustimmung zum Einbau
gebeten. Diese wurde auch erteilt, allerdings mit
der Maßgabe, dass die vermietereigene Kücheneinrichtung ordnungsgemäß im Keller gelagert
wird und beim Auszug auf Anforderung wieder der
ursprüngliche Zustand herzustellen ist. In der Zusatzvereinbarung war zudem ausdrücklich vorgesehen, dass die Einlagerung der Küche auf Verantwortung der Mieterin erfolgt.
Im Jahre 2014 wurde die Küche indes aus den Kellerräumen entwendet, die Vermieterin erhielt von
der Haftpflichtversicherung dafür einen Entschädigungsbetrag. Die Mieterin meinte nun seitdem,
den auf die Einbauküche entfallenden Betrag nicht
mehr zu schulden, da die Küche infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe. Die Mieterin klagte auf Feststellung der Mietminderung entsprechend der anteiligen Miete für die Einbauküche.
Der Instanzenzug in dieser Angelegenheit zeigt die
nicht ganz unproblematische rechtliche Wertung
der Gerichte. Das Amtsgericht wies die Klage ab.
Das Berufungsgericht gab indes der Klägerin
Recht und sprach ihr eine entsprechende Mietminderung zu.
b) Entscheidungsgründe
Das Berufungsurteil wurde nunmehr vom BGH
aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichtes wieder hergestellt. Nach der Begründung des BGH
führt der Verlust der im Keller eingelagerten Küche
nicht zu einer Mietminderung. Es komme allein auf
die im Jahr 2010 getroffene Vereinbarung an. In
dieser hatten die Parteien den Mietvertrag dahingehend abgeändert, dass die Vermieterin in Bezug
auf die Küche ab diesem Zeitpunkt keine Gebrauchsgewährungspflicht hatte. Es sei allein auf
die Absprachen zwischen den Parteien abzustellen. Dies würde zumindest so lange gelten, bis die
Mieterin die Wohnung mit einer eigenen Einbauküche ausgestattet hat. Dadurch, dass die Küche im
Keller abhandengekommen ist, ist keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der
Soll-Beschaffenheit - und somit kein Mietmangel eingetreten. Eine Mietminderung sei deswegen
ausgeschlossen. Die eingelagerte Küchenausstattung wäre nämlich so oder so nicht benötigt gewesen.
Auch das Argument der Mieterin, die Vermieterin
würde sich treuwidrig verhalten, indem sie einerseits die Versicherungssumme vereinnahmte und
gleichwohl der für die Küchennutzung vereinbarten
Miete verlangen würde, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand und hat nach Ansicht des BGH
keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für
die abhandengekommene Kücheneinrichtung
Miete zu zahlen hat. Dies solle lediglich einen geldwerten Ausgleich der Beklagten als Eigentümerin
der im Keller aufbewahrten Küchenteile darstellen.
Praxishinweis
Die im ersten Urteil behandelte „bereinigte“ Abrechnung entspricht der Praxis vieler Vermieter,
die verschiedene Positionen unterschiedlich erfassen müssen. Bisher war es nach ständiger Rechtsprechung notwendig, die Gesamtkosten auch
dann anzugeben, wenn der jeweilige Mieter nicht
durch diese tangiert wird. Da dies in diesem Fall
unterblieben ist, hatte sich der Kläger in dem Verfahren auf formelle Unwirksamkeit der ihm erteilten
Abrechnung berufen und verweigerte die Nachzahlung. Nach früherer Rechtsprechung wäre dies
auch folgerichtig und die Abrechnung als formell
rechtswidrig zu betrachten, da hierzu u.a. die Angabe der Gesamtkosten, der Umlageschlüssel und
die auf den Mieter umgelegten Kosten gehören.
Dies ist indes nunmehr obsolet. Es ist hervorzuheben, dass der BGH auch das Bedürfnis der Vermieter und Verwalter an einer effizienten und wirtschaftlichen Arbeitsweise berücksichtigt hat.
Die weitere Entscheidung des BGH führt insbesondere vor Augen, wie wichtig der genaue Wortlaut
einzelner Vereinbarungen sein kann. Wäre nämlich zwischen den Parteien auch weiterhin eine
Gebrauchsüberlassungspflicht an der Einbauküche vereinbart gewesen, hätte der BGH der Mieterin Recht gegeben.

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