Immobilienmarkt - Schweizerischer Baumeisterverband

Politik & Kommunikation /
Politique & Communication
Immobilienmarkt
Silvan Müggler
Leiter Wirtschaftspolitik
Schweiz. Baumeisterverband
Tel. 044 258 82 62
[email protected]
Immobilienmarkt
Die Auswirkungen der Regulierungsmassnahmen der letzten Jahre auf den Immobilienmarkt
4. Mai 2015
Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Zusammenfassung ................................................................................................................ 2
Allgemeines ........................................................................................................................... 2
Die Regulierungsmassnahmen im Einzelnen ......................................................................... 5
Antizyklischer Kapitalpuffer ................................................................................................ 5
Verschärfte Eigenmittelanforderungen ............................................................................... 5
Veränderte Risikogewichtung bei hohen Belehnungen....................................................... 6
Verschärfte Amortisationsregeln......................................................................................... 6
Weiteres ............................................................................................................................. 7
Anstehende Reform Ergänzungsleistungen ....................................................................... 7
Weitere mögliche zukünftige Regulierungen ...................................................................... 7
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Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Zusammenfassung
Die Regulierungsmassnahmen der letzten Jahre haben sich dämpfend auf das Wachstum
der Immobilienpreise und des Hypothekarvolumens ausgewirkt. Die Effekte sind jedoch eher
moderat. Es handelt sich mehr um eine Feinjustierung denn um harte Markteingriffe. Den
grössten Einzeleffekt hat das Erfordernis von 10% „hartem“ Eigenkapital bei Neuhypotheken.
Auf die Bautätigkeit haben die Massnahmen kaum Auswirkungen: Es werden in erster Linie
mehr Miet- und weniger Eigentumswohnungen gebaut. Insgesamt erscheinen die Massnahmen angesichts der Risiken einer Immobilienblase bisher als sinnvoll und angemessen, auch
langfristig gesehen. Jedoch besteht die Gefahr, dass in Zukunft viel weitergehende, allzu
dirigistische Massnahmen ergriffen werden, welche über das Ziel hinaus schiessen.
Im Immobilienmarkt mehren sich die Anzeichen einer Abschwächung. Zusätzlich wurde im
Februar 2014 die Masseneinwanderungsinitiative angenommen und im Januar 2015 die
Wechselkursuntergrenze zum Euro aufgehoben, was eine starke Aufwertung des Frankens
zur Folge hatte. Beides beeinflusst die wirtschaftliche Entwicklung negativ. Mittelfristig ist ein
Rückgang der Einwanderung, dem zentralen Treiber des Wohnungsmarktes, zu erwarten.
Die genauen Auswirkungen lassen sich aber noch kaum abschätzen. Es ist jedoch nicht
auszuschliessen, dass eine längere Phase mit sinkendem Preisniveau bevorsteht. Grundsätzlich bleiben die ergriffenen Regulierungsmassnahmen jedoch auch in einem solchen
Markt sinnvoll. Deshalb drängt sich die politische Forderung nicht auf, diese bei Abflauen des
Immobilienmarktes wieder zurückzunehmen. Bei einer wirklich tiefen Immobilienkrise könnte
es aber allenfalls sinnvoll sein, einzelne Massnahmen temporär auszusetzen, um die Negativspirale zu durchbrechen.
Allgemeines
Die Nationalbank befindet sich seit Ausbruch der Finanzkrise in einer schwierigen Situation.
Die Notenbanken in der westlichen Welt fluten die Märkte mit Liquidität und die Zinsen liegen
nahe dem Nullpunkt. Die SNB kann sich dem nicht entziehen: Setzt sie die Zinsen so, wie es
der konjunkturellen Situation in der Schweiz entspräche, so würden die vergleichsweise hohen Zinsen viel Kapital anziehen. Der Franken wäre in dieser Situation noch weit stärker als
heute, was einerseits die Exportindustrie massiv schwächen würde und andererseits eine
Deflationsspirale auslösen könnte. Die Nationalbank hat daher keine andere Wahl, als die
Märkte ebenfalls grosszügig mit Liquidität zu versorgen und die Zinsen sehr tief zu halten.
Dies hat den nachteiligen Effekt, dass übermässig viel Kapital in den Immobilienmarkt fliesst
und eine Blasenbildung begünstigt. Dies lässt sich gut am Blasenindex der UBS sehen:
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Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Seit 2007 ist dieser stark angestiegen und weist auf eine risikobehaftete Situation hin. Zur
Erinnerung: Eine platzende Immobilienblase hat weit gravierendere Auswirkungen als eine
„normale“ Rezession. Sie kann das Wachstum teilweise über Jahrzehnte dämpfen. Allerdings bewegt sich der Risikoindex seit einiger Zeit seitwärts und ist noch weit entfernt von
den Höchstständen Ende der 80er resp. Anfangs der 90er Jahre.
Da die Geldpolitik als Steuerungsinstrument ausfällt, geschieht dies nun über Regulierungen.
Die Entspannung in den letzten Quartalen hat zwei Gründe: Einerseits die Effekte der steigenden Preise selbst und andererseits die Regulierungseffekte, welche die Nachfrage zusätzlich dämpfen. Beide haben negative Auswirkungen auf die Tragbarkeit und die Erschwinglichkeit einer Liegenschaft. Als tragbar wird eine Liegenschaft dann angesehen,
wenn die notwendigen Ausgaben weniger als 1/3 des Einkommens ausmachen. Gemäss
Berechnungen der Credit Suisse ist eine durchschnittliche Eigentumswohnung für einen
Durchschnittshaushalt mittlerweile nicht mehr tragbar (vgl. Abbildung). Grund dafür sind in
erster Linie die steigenden Immobilienpreise. Einen gewissen Effekt haben auch die verschärften Amortisationsregeln. Hauptsächlich sind aber die steigenden Preise verantwortlich.
Tragbarkeit durchschnittliches Wohneigentum für Durchschnittshaushalt
Quelle: Credit Suisse
40%
Kosten in % des Einkommens
35%
30%
Unterhalt (1% des
Liegenschaftswertes)
25%
20%
Hypothekarzinsbelastung 5% bei
80% Fremdkapital
15%
Amortisationskosten von 80% auf
66%
10%
Goldene Finanzierungsregel (1/3
des Einkommens)
5%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Die verminderte Tragbarkeit schreckt einerseits potentielle Käufer ab und dämpft die Neigung der Banken, Hypotheken zu vergeben. Andererseits werden vermehrt Hypotheken vergeben, die mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% nicht mehr tragbar wären. Die Nationalbank geht davon aus, dass dies seit 2011 bei 40% der Neuhypotheken der Fall war. Zwar
sind dabei auch viele, wenig problematische Fälle dabei – man denke etwa an den Assistenzarzt, der davon ausgehen kann, dass sein Lohn stark ansteigen wird und der gleichzeitig
dank einer Festhypothek mit langer Laufzeit zum gegenwärtigen, sehr tiefen Zins für die
nächsten Jahre abgesichert ist. Trotzdem muss man davon ausgehen, dass die Banken
nicht immer die nötige Vorsicht walten lassen.
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Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Einen stärkeren Einfluss haben die Regulierungsmassnahmen auf die Erschwinglichkeit einer Liegenschaft, also darauf, ob man ein Objekt überhaupt kaufen kann. Hier hat die Erfordernis von mind. 10% hartem Eigenkapital, welches insbesondere Pensionskassengelder
nicht mit einschliesst, spürbare Auswirkungen. Ebenfalls haben die steigenden Preise einen
Effekt, da sie das erforderliche Eigenkapital erhöhen.
Erforderliche Jahreseinkommen (Durchschnittshaushalt) zum Erwerb
durchschnittliches Wohneigentum
Quelle: Credit Suisse
7
6
5
Fremdkapital
4
Übriges Eigenkapital
3
Hartes Eigenkapital
2
1
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Die gesunkene Erschwinglichkeit und Tragbarkeit sorgen für eine Verlagerung eines Teils
der Nachfrage vom Eigentums- in den Mietbereich. Es überrascht daher nicht, dass die Zahl
der erstellten Mietwohnungen auf Kosten der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
steigt.
Reinzugang Wohnungen nach Segment
Quelle: Credit Suisse. 2014/15: Schätzung/Prognose
60%
50%
40%
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
30%
Einfamilienhäuser
20%
10%
0%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
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Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Die Regulierungsmassnahmen im Einzelnen
Antizyklischer Kapitalpuffer
Die Banken werden von der Nationalbank (nach Genehmigung durch den Bundesrat) verpflichtet, zusätzlich zum normalerweise erforderlichen Eigenkapital weiteres Eigenkapital für
Hypotheken zu halten. Die SNB kann dabei zusätzliches Eigenkapital bis zur Höhe von 2.5%
der risikogewichteten Hypothekarausleihungen verlangen. Das Risikogewicht für Hypotheken
beträgt 35%. Die SNB hat am 1. Juli 2012 den antizyklischen Kapitalpuffer auf 1% gesetzt
und ihn am 23. Januar 2014 auf 2% erhöht. Damit hat sie ihren Spielraum fast ausgeschöpft.
Beispiel: Eine Bank vergibt eine Hypothek über 1 Mio. Franken. Dafür muss sie 2% von 35%,
also 7‘000 Franken, zusätzliches Eigenkapital halten.
Bewertung: Die Massnahme stabilisiert in erster Linie das Bankensystem. Die Hypothekarzinsen dürften nur minimal betroffen sein (max. +0.1%). Die Banken dürften zudem eine etwas geringere Neigung haben, Hypotheken zu vergeben. Die Massnahme kann man als
Abbau einer indirekten Subvention sehen: Fremdkapital ist für die Banken nur dadurch billiger als Eigenkapital, weil die Anleger aufgrund der expliziten (Kantonalbanken) oder impliziten (systemrelevante Banken) Staatsgarantie nicht das volle Risiko tragen. Auf die Bautätigkeit sind keine messbaren Effekte zu erwarten. Die Massnahme ist per definitionem temporärer Natur. Die SNB wird diese daher bei veränderter Marktsituation zurücknehmen. Deshalb
ist eine politische Forderung nicht notwendig.
Verschärfte Eigenmittelanforderungen
Als Selbstregulierungsmassnahme – auf Druck der Finma – gaben sich die Banken verschärfte Richtlinien bezüglich Eigenmittel. Nebst der vorher schon Usus gewesenen und jetzt
verbindlichen Erfordernis von 20% Eigenmitteln müssen dabei ab 1. Juli 2012 neu mind.
10% „harte“ Eigenmittel sein. Dies schliesst insbesondere Pensionskassengelder aus, während die Gelder der dritten Säule weiterhin als „harte“ Eigenmittel gelten.
Bewertung: Dies ist die Massnahme mit den grössten Auswirkungen. Jährlich werden ca.
2.5 Mrd. Franken aus der Pensionskasse für den Erwerb von Wohneigentum vorbezogen.
Diese machen nicht selten einen grossen Teil der Eigenmittel aus. Daher verunmöglicht die
Massnahme den Wohneigentumserwerb für einen substanziellen Teil der potentiellen Nachfrager. Die Credit Suisse hat anhand der Kantone Zürich und Aargau aufgezeigt, dass noch
weitergehende Anforderungen an „harte“ Eigenmittel den Kreis potentieller Käufer einschränken würden.
Steuerpflichtige mit genügend Eigenmittel für Durchschnittswohnung nach
Erfordernis an harte Eigenmittel
Quelle: Credit Suisse
45%
Anteil Steuerpflichtige
40%
35%
Kanton Aargau
Kanton Zürich
30%
25%
20%
Anforderung harte Eigenmittel
10%
15%
20%
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Auswirkungen Regulierungsmassnahmen
auf den Immobilienmarkt
Man muss davon ausgehen, dass es bereits bei 10% substanzielle Effekte gibt. Es trifft aber
vor allem kapitalschwache Haushalte, also jene, welche am meisten gefährdet wären, später
Probleme zu bekommen. Studien gemäss nutzen auch vor allem Haushalte mit eher tiefen
Einkommen die Möglichkeit, Wohneigentum mit Pensionskassengeldern zu finanzieren. Daher senkt die Massnahme zielgerichtet die Risiken im Immobilienmarkt, auch wenn sie
durchaus einschneidend ist und Einigen den Traum vom Wohneigentum verunmöglicht. Da
sie unabhängig von der aktuellen Marktsituation sinnvoll ist, ergeben sich keine politischen
Forderungen bei abkühlenden Märkten.
Durch die Massnahme verschiebt sich die Nachfrage in den Mietwohnungsbereich, weswegen mehr Miet- und weniger Eigentumswohnungen gebaut werden. Ansonsten sind die
Auswirkungen auf die Bautätigkeit gering.
Veränderte Risikogewichtung bei hohen Belehnungen
Im Rahmen der Basel III-Regulierung hat der Bund die Eigenmittelverordnung modifiziert.
Darin ist unter anderem seit 1. Januar 2013 vorgeschrieben, dass Hypotheken mit einem
Belehnungsgrad von über 80% mit dem vollen Risikogewicht (100%) anstelle von 35% in die
Berechnung der risikogewichteten Aktiven einfliessen. Dies gilt für die gesamte Hypothek
und auch für bestehende Hypotheken. Damit muss eine Bank für eine solche Hypothek das
Dreifache an Eigenkapital halten.
Bewertung: Die Massnahme macht hohe Belehnungen aus Sicht der Bank wie des Schuldners unattraktiv. Damit wird einigen potentiellen Eigenheimkäufern der Zugang zu einer Finanzierung verwehrt. Es trifft auch hier aus ökonomischer Sicht jedoch die „Richtigen“, nämlich jene, bei denen das Risiko gross ist, bei sinkenden Immobilienpreisen ein Problem zu
bekommen. Bei Neuhypotheken gelten jedoch bereits seit 1. Juli 2012 verschärfte Anforderungen an die Eigenmittel, weshalb die Auswirkungen bei diesen faktisch gering sein dürften.
Bei allenfalls stark sinkenden Immobilienpreisen haben Banken einen grösseren Anreiz,
mehr Eigenkapital einzufordern – dies könnte eine Negativspirale noch verstärken. Allenfalls
könnte in einer Krisensituation die Forderung angebracht sein, die Massnahme temporär
auszusetzen. Grundsätzlich ist die Massnahme jedoch sinnvoll und hat unmittelbar nur geringe Auswirkungen. Auf die Bautätigkeit hat die Massnahme kaum Einfluss.
Die Massnahme verursacht jedoch gewisse Kollateralschäden: Oft werden Eigenheime von
Personen hoch belehnt, welche über hohe Eigenmittel verfügen würden, aber aus steuerlichen oder anlagetechnischen Gründen eine hohe Belehnung wählen. Diese dürften sich bei
der Ablösung einer bestehenden Hypothek mit der Forderung nach mehr Eigenmittel oder
alternativ höheren Zinsforderungen seitens der Banken konfrontiert sehen.
Verschärfte Amortisationsregeln
Ebenfalls am 1. Juli 2012 haben die Banken als Selbstregulierungsmassnahme für Neuhypotheken eine Amortisationspflicht auf zwei Drittel des Belehnungswertes innert 20 Jahren eingeführt. Am 1. September 2014 wurde die Regelung verschärft: Die Amortisation hat nun
innert 15 Jahren und zudem linear zu erfolgen. Vorher konnte die Amortisation auch erst
nach einigen Jahren beginnen oder gar am Ende der Amortisationsperiode auf einmal erfolgen.
Bewertung: Die Massnahme sorgt für raschere Amortisationen und damit geringere Risiken
im Immobilienmarkt. Indem sie die Tragbarkeit negativ beeinflusst, verunmöglicht sie zwar
Einigen den Traum vom Wohneigentum. Wiederum trifft es aber diejenigen Haushalte, welche am verwundbarsten wären beim Platzen einer Immobilienblase, weshalb die Massnahme sinnvoll erscheint. Zudem ist die Massnahme moderat. Bei einem Liegenschaftswert von
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auf den Immobilienmarkt
800‘000 Franken fallen Amortisationskosten von ca. 600 Franken im Monat an. Bedenkt
man, dass eine gewisse Amortisation normal ist – die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswertes war bereits vorher Usus – so ist dies nicht übermässig viel. Die Bautätigkeit
ist wiederum kaum betroffen.
Bei hoher Inflation und entsprechend hohem Zinsniveau wäre allenfalls eine längere Frist für
die Tilgung der Amortisationsregeln oder gar eine temporäre Aussetzung der Amortisationspflicht zu prüfen, um die Hypothekarschuldner zu entlasten. Dies wäre vertretbar, da die Inflation den realen Wert der Hypothekarschuld reduziert und daher faktisch den gleichen Effekt hat wie eine direkte Amortisation. Aufdrängen würde sich dies vor allem dann, wenn der
verminderte Konsum aufgrund der hohen Hypothekarbelastung die Volkswirtschaft über Gebühr schwächt.
Weiteres
Teil der Selbstregulierungsmassnahmen der Banken, welche am 1. September 2014 in Kraft
traten, waren noch zwei weitere Massnahmen. Bei beiden sind nur wenige Banken betroffen,
da sie bei den meisten bereits vorher in den Richtlinien standen. Zum einen sind Zweiteinkommen für die Tragbarkeitsberechnung nur noch anrechenbar, falls eine Solidarschuldnerschaft besteht. Zum anderen gilt nun verbindlich das sogenannte Niederstwertprinzip: Zur
Berechnung des Belehnungswertes wird der tiefere Wert von Kaufpreis und bankinterner
Schätzung hinzugenommen. Bezahlt ein Immobilienkäufer also aus Sicht der Bank zu viel,
so muss er die Differenz zum geschätzten Wert aus eigenen Mitteln bestreiten.
Bewertung: Da die meisten Banken auch vorher schon entsprechende interne Richtlinien
hatten, ändert sich nicht viel. Zur Risikominderung sind sie Massnahmen geeignet und zudem moderat. Allerdings können die Banken den Wert einer Liegenschaft willkürlich bestimmen, weshalb die Wirkung des Niederstwertprinzips begrenzt ist. Die Bautätigkeit ist kaum
tangiert.
Anstehende Reform Ergänzungsleistungen
Der Bundesrat plant eine Reform des Systems der Ergänzungsleistungen. Dabei hat er am
15. Juni 2014 einen Grundsatzentscheid gefällt: Der Kapitalbezug aus der zweiten Säule für
den Erwerb von Wohneigentum soll nicht mehr möglich sein. Dieser Plan hat teils heftige,
negative Reaktionen ausgelöst. Ursprünglich war eine Vernehmlassung im Herbst 2014 geplant. Bis jetzt ist aber noch nichts geschehen. Ein vollständiges Verbot des Vorbezuges von
Pensionskassengeldern für Wohneigentum wäre ein sehr weitreichender Schritt. Jährlich
werden ca. 2.5 Mrd. Franken dafür vorbezogen. Davon verpufft aber ein grosser Teil in Form
von höheren Immobilienpreisen und ein substanzieller Teil wird für das Bauland verwendet.
Zudem verdrängen Investitionen in Eigentumsobjekte den Mietwohnungsbau. Unter dem
Strich gibt es nur darum einen gewissen positiven Effekt auf die Bautätigkeit, weil Objekte im
Eigentum meist einen höheren Standard aufweisen. Davon dürfte aber wiederum das Ausbaugewerbe überproportional profitieren. Bei 2.5 Mrd. Franken Pensionskassengeldern sind
die Effekte auf das Bauhauptgewerbe aber nicht mehr ganz vernachlässigbar.
Weitere mögliche zukünftige Regulierungen
Weitere künftige Regulierungsschritte werden diskutiert. Dazu zählen beispielsweise:

Höhere Eigenkapitalanforderungen bei Verletzung der Tragbarkeitsregeln
Bei ca. 40% der Neuhypotheken ist die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% nicht gegeben. Für diese Hypotheken könnte man die Banken verpflichSeite 7 von 8
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auf den Immobilienmarkt
ten, mehr Eigenkapital zu halten. Heute sind diese Hypotheken lediglich als «Exception to policy» zu kennzeichnen.
Bewertung: Dies würde riskante Finanzierungen vermindern und zudem das Bankensystem stärken. Eine analoge Regelung besteht bereits heute für Hypotheken mit
Belehnungsgrad über 80%, welche anstatt mit 35% zu 100% zu den risikogewichteten Aktiven zählen und entsprechend mehr Eigenkapital notwendig machen. Grundsätzlich erscheint dies als sinnvoll. Allerdings hängt die Beurteilung von der konkreten
Ausgestaltung ab.

Höhere Amortisationen bei tiefen Zinsen
Es gibt die Idee, wonach Hypothekarschuldner die Differenz zwischen dem aktuellen
Zinssatz und dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% zur Amortisation der Hypothek
leisten sollen.
Bewertung: Dieser Schritt wäre ein sehr weitreichender Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit der Bürger und könnte kaum mit einem freiheitlichen Staatsverständnis in Einklang gebracht werden. Der Staat würde den Hypothekarschuldnern umfangreiche
Amortisationspflichten auferlegen. Zudem ist der kalkulatorische Zinssatz bis zu einem gewissen Grad willkürlich: Niemand weiss, wie sich die Zinsen in den nächsten
Jahrzehnten entwickeln werden. Die erwünschte Verminderung der Risiken im Immobilienmarkt dürfte hingegen zumindest langfristig erreicht werden. Bei einer Einführung ohne Überganszeit auch für Althypotheken könnte jedoch der Wohneigentumsmarkt einbrechen. Auch würde dem Konsum dann übermässig viel entzogen, was die
Konjunktur dämpft. Zum falschen Zeitpunkt und ohne Überganslösungen ergriffen
könnte eine solche Massnahme im schlimmsten Fall eine Rezession auslösen.
Die Banken könnten von der Massnahme indirekt profitieren, da der Wettbewerbsdruck sinken würde, wenn die Summe von Zinsen und Amortisationszahlungen für alle gleich wäre. Manche Hypothekarschuldner würden wohl nicht mit gleichem Effort
die Konditionen vergleichen, wenn sie für günstigere Zinsen mit höheren Amortisationszahlungen „bestraft“ würden.
Im Sinne einer blossen Regelung zum Schutz vor den Auswirkungen extrem tiefer
Zinsen wäre eine solche Massnahme jedoch prüfenswert. Dann müsste der entsprechende Satz aber einiges tiefer liegen (z.B. 3%).
Silvan Müggler, Leiter Wirtschaftspolitik Schweizerischer Baumeisterverband
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