Ausgabe "Real I.S. Immobilienmarkt im Fokus"

Real I.S. Research | Januar 2016
Real I.S. Immobilienmarkt im Fokus
Immobilienmärkte in Nordeuropa stehen im Zeichen der Vielfalt
Nordeuropa erfreut sich aufgrund stabiler politischer und
wirtschaftlicher Rahmenbedingungen eines großen Interesses
bei Immobilieninvestoren. Die Märkte Dänemark, Finnland,
Norwegen und Schweden konnten nach der Finanzkrise eine
rasche Konjunkturerholung verzeichnen, die Arbeitslosenquoten sind im EU-Vergleich niedrig und die Staatsverschuldung
moderat. Bei den Ratingagenturen erreichen die nordeuropäischen Länder r egelmäßig die Bestnote und auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist eine hohe Markttransparenz und
Rechtssicherheit zu verzeichnen. Angesichts dieser Vorzüge
ist die boomende Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in
Nordeuropa nicht verwunderlich. Nicht nur relativ zur Historie
dürften dort die Investmentmärkte in 2015 ein Rekordergebnis
erzielt haben. Auch relativ zu den größten Immobilienmärkten Europas weisen die nordeuropäischen Länder aktuell eine
überdurchschnittliche oder vergleichbare Liquidität aus. Diese
wird in der unten stehenden Grafik am Beispiel umgesetzter
Transaktionsvolumina mit Büroimmobilien, relativ zur Anzahl
hochqualifizierter Beschäftigten je Land, dargestellt. Danach
wurde in Norwegen, relativ zur Büromarktgröße, deutlich
mehr als im Vereinigten Königreich, Deutschland oder Frankreich investiert. Ebenfalls sind der schwedische und deutsche
Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2015 vergleichsweise
liquide gewesen.
Während die Investmentmärkte boomen, ist das Bild auf den
Vermietungsmärkten uneinheitlich. Der schwedische Büro
markt profitiert von einem überdurchschnittlich starken
Wirtschaftswachstum (voraussichtlich 3,2 % in 2015 und
2,9 % in 2016) und dem damit einhergehenden Anstieg der
Bürobeschäftigung. Im Ergebnis verzeichnet der Büromarkt
Stockholm seit einigen Quartalen kräftiges Mietwachstum und
sinkende Leerstandsraten. Positive Entwicklungen sind auch in
Dänemark sichtbar. Im Hinblick auf das BIP-Wachstum dürfte
die dänische Wirtschaft in 2015 und 2016 den 2. Platz nach
Schweden in der nordeuropäischen Riege belegen. Die Stimmung im Büromarkt von Kopenhagen hellt sich entsprechend
auf, die Flächennachfrage nimmt zu, die Mieten sind jüngst
angestiegen.
Schwieriger stellt sich die Situation in Norwegen und Finnland
dar. Beide Länder leiden unter dem Ölpreisverfall, Norwegen
als Erdölförderland direkt und Finnland indirekt über die
wirtschaftliche Anhängigkeit von Russland. In Oslo sind es die
fehlenden Großabschlüsse der Öl- und Gasunternehmen sowie
Flächenreduzierungen durch Untervermietung, die aktuell für
leicht rückläufige Mieten und steigende Leerstände sorgen. In
Helsinki belastet die Schwäche der Elektronikindustrie (Nokia)
die Nachfrage. Einige wichtige Büromarktkennzahlen zu den
genannten Märkten sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.
Büromarktkennzahlen (Stand Q 3 2015)
Leerstand
gesamt
(in %)
Leerstand Spitzenmiete NettoanfangsCBD
EUR / m² / Jahr rendite ( %)
(in %)
Stockholm
9,3
3,4
463
3,90
Oslo
8,3
6,1
418
4,25
Helsinki
11,3
6,5
290
5,00
Kopenhagen
10,4
n/a
212
4,28
Stockholm oder Kopenhagen?
Auf Basis des quantitativen Marktattraktivitäts-Modells der
Real I.S.,dem Realometer (siehe Seite 2, Grafik 4), bietet vor
allem Stockholm eine günstige Chancen/Risiken-Relation. Die
Anfangsrenditen für Spitzen-Büroimmobilien liegen hier aber
bereits um die 4 % bzw. leicht darunter und damit auf dem
Niveau der deutschen Großstädte. Einen Renditeaufschlag bei
leicht schlechterer Chancen/Risiko-Relation laut Realometer
bietet Kopenhagen mit Anfangsrenditen von ca. 4,5 %.
Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team
Transaktionsvolumina mit Büroimmobilien Q1– Q3 2015 relativ
zur Anzahl hochqualifizierter Beschäftigte, je Land (EUR/Kopf)
Norwegen
Großbritannien
Deutschland
Schweden
Frankreich
Finnland
Dänemark
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
Quelle: Real I.S. AG, CBRE, JLL, Eurostat
Kurz und knapp – Konjunktur und Immobilienmärkte im Fokus
Marktmeinung BIP-Wachstumserwartungen für 2016 (in %)
Investmentmarkt Europa
100
2,5
80
2,0
60
1,5
40
20
1,0
0
0,5
-20
0
01/15
03/15
05/15
Deutschland 2016
07/15
09/15
Euroraum
11/15
01/16
-40
2005
Q1
Frankreich 2016
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
Änderung Spitzenrendite (in bp)
Transaktionsvolumen (Mrd. EUR)
Quelle: Consensus Economics, Real I.S. AG
Quelle: CBRE, PMA, Real I.S. AG
Zum Jahresanfang 2016 liegt die Wachstumsprognose für Deutschland für das aktuelle Jahr bei 1,8 %. Für Frankreich wurde die
Wachstumserwartung für 2016 im 4. Quartal 2015 leicht nach
unten revidiert und beläuft sich aktuell auf 1,4 %. Die Wirtschaft
des Euroraums dürfte 2016 laut Marktkonsensus um ca. 1,7 %
wachsen.
In Europa wurden in den ersten drei Quartalen 2015 Gewerbe
immobilien in Höhe von ca. 186 Mrd. EUR umgesetzt. Dies
entspricht einem Anstieg um ca. 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Renditekompression hat sich im 3. Quartal 2015
ungebrochen fortgesetzt. Standorte wie Paris, Berlin, Brüssel,
Amsterdam und Kopenhagen haben bei Transaktionen mit Büroimmobilien Renditerückgänge zwischen 20 und 40 Basispunkten
relativ zum Vorquartal registriert.
Flächenumsatz Büroimmobilienmarkt Westeuropa (in 1.000 m²)
Zielmarktanalyse Büromärkte
Dynamik/Rendite – Land und Markt (je 50 %)
18.000
16.000
hohe
Rendite
14.000
12.000
10.000
8.000
geringe
Rendite
6.000
4.000
2.000
0
Canberra
Melbourne
Barcelona
Sydney
Ottawa
New York
London
Warschau
Adelaide
Den Haag Stockholm
Prag
Luxemburg
Amsterdam
Madrid
Budapest
Marseille Rotterdam
Oslo
Dublin
Lyon
Paris
Brüssel
Lissabon
Rom
Kopenhagen
Calgary
Washington DC
Toronto
Mailand
Helsinki
Johannesburg
Wien
Tokyo
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1. Quartal
2. Quartal
3. Quartal
10-jähriger Durchschnitt (2006 bis 2015)
4. Quartal
geringe
Risiken
höhere
Risiken
Aggregiertes Risiko
Land und Markt (je 50%)
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Quelle: Real I.S. AG
Der Flächenumsatz in den Top-Büromärkten Europas übertraf
in den ersten drei Quartalen 2015 die Marke von 8 Mio. m2, das
beste Ergebnis seit der Finanzkrise. Starke Flächenzuwächse im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichneten, neben deutschen
Standorten, auch die Büromärkte an der europäischen Peripherie
(Dublin und Barcelona) sowie in Zentraleuropa (Wien, Warschau
und Prag).
In der aktuellen Zielmarktauswertung wurden vier nordeuropäische Länder/Bürostandorte hinzugefügt. Diese Immobilienmärkte
weisen, bis auf Finnland/Helsinki, ein überdurchschnittliches Dynamik-/ Risikoprofil auf. Die höchste Marktattraktivität bieten aktuell
laut Realometer-Modell Deutschland, die Niederlande, Schweden,
England und die USA.
Marco Kramer
Leiter Immobilienrisikomanagement,
Portfoliostrategie und Research
Tel. +49 89 489082-130 | [email protected]
Real I.S. AG
Innere Wiener Straße 17
81667 München
www.realisag.de

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