Begründung Teil GOP B-Plan Nr

Gemeinde Neuendettelsau
Lkr. Ansbach
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3
“Südlich der Bahnhofstraße”
mit integriertem Grünordnungsplan
und Umweltbericht
SATZUNG
Stand: 02.02.2016
Aufgestellt: Herrieden, den 02.02.2016
Ingenieurbüro Willi Heller
S e i t e 1 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
Die Gemeinde Neuendettelsau erlässt als Satzung
 aufgrund der §§ 1, 2, 9 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB) i.d.F. der Bek. vom
23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.07.2014 (BGBI.
I S. 954)
 sowie aufgrund des Art. 81 der Bayer. Bauordnung (BayBO) i.d. F, der Bek. vom
14.08.2007 (GVBI S. 588), zuletzt geändert durch G vom 11.12.2012 (GVBI2012, S.
633),
 sowie aufgrund des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO)
i.d.F. der Bek. vom 22.08.1998 (GVBI. S. 796 ff.), zuletzt geändert durch G
22.12.2015 (GVBI. S. 458) die
5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 3 „Südlich der Bahnhofstraße“
mit integriertem Grünordnungsplan
Der Bebauungsplan besteht aus dem Planblatt , den nachfolgenden Festsetzungen und der
Begründung, jeweils in der Fassung vom 02.02.2016.
TEIL B: TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
zur 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 3 „Südlich der Bahnhofstraße“ der Gemeinde
Neuendettelsau
1.
RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH (§ 9 Abs. 7 BauGB)
Der räumliche Geltungsbereich der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 “Südlich
der Bahnhofstraße” liegt im Süden des Plangebiets, erstreckt sich auf die Grundstücke Fl.Nrn. 431, 474/5, 481, 482 und 561/4 Gemarkung Neuendettelsau und
umfasst ca. 2,8 ha.
S e i t e 2 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
2.
BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
2.1
Art der baulichen Nutzung (9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 1 - 15 BauNVO)
Der Geltungsbereich wird als allgemeines Wohngebiet (WA) i. S. d. § 4 BauNVO
festgesetzt.
Unzulässig sind Nutzungen entsprechend § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO)
2.2
Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 16 bis 20 BauNVO)
2.2.1 Grund- und Geschossflächenzahl (§§ 19 und 20 BauNVO)
Als höchstzulässiges Maß der baulichen Nutzung werden eine Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,4, in Zone 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 und in Zone 2
eine Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt, soweit sich nicht aus der festgesetzten
überbaubaren Fläche, der Geschosszahl sowie der Grundstücksgröße ein geringeres
Maß ergibt.
2.2.2 Zahl der Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)
In der Zone 1 werden drei, in der Zone 2 zwei Vollgeschosse als Höchstmaß
festgesetzt.
2.2.3 Garagen, Stellplätze (§ 21a BauNVO)
Garagen, Carports und Stellplätze sind entsprechend Planeintrag, aber auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Die zulässige Geschossfläche wird um die Fläche der notwendigen Stellplätze in
derTiefgarage und deren Zufahrten erweitert (BauNVO § 21a Abs. 5).
2.3
Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 22 BauNVO)
Im gesamten Geltungsbereich wird die offene Bauweise festgesetzt.
In beiden Zonen sind nur Einzelhäuser zulässig.
Abweichend von § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO darf die Länge der Gebäude in Zone 1
40 m, in Zone 2 entlang der Straße 12 m nicht überschreiten.
S e i t e 3 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
2.4
Höhenlage (§ 9 Abs. 3 BauGB)
2.4.1 Geländehöhe
Die Geländehöhe wird abweichend vom natürlichen Geländeverlauf durch den
Bebauungsplan festgesetzt. Als festgesetzte Geländehöhe gilt die Oberkante der
geplanten Straße in der Mitte der Garagenzufahrt des jeweiligen Grundstückes.
Das vorhandene Gelände ist auf allen Bauparzellen entsprechend dem
Straßenverlauf aufzufüllen. Der geplante Geländeverlauf ist im Planteil (Schnitt)
dargestellt
2.4.2 Höhenlage der Gebäude
Die Oberkante des Fußbodens im Erdgeschoss der Gebäude darf höchstens 0,4 m
über der Oberkante der angrenzenden Straße liegen.
2.4.3 Barrierefreie Zugänge
Zu den Gebäuden sind barrierefreie Zugänge in Zone 1 verpflichtend vorgeschrieben,
in Zone 2 sind sie anzustreben.
2.5
Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO, § 14 Abs. 1 BauNVO).
2.5.1 Baugrenzen (§ 23 Abs.1 BauNVO)
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Eintrag von Baugrenzen und Baulinien
in der Planzeichnung bestimmt.
2.5.2 Ermittlung der Grundfläche (§ 19 Abs. 4 BauNVO)
Unter der Geländeoberfläche liegende notwendige Tiefgaragen, sowie Nebengebäude, Garagen, Carports, Stellplätze und deren Zufahrten werden nicht auf die GRZ
angerechnet (BauNVO § 19 Abs. 4 S. 3)
2.6
Nebengebäude (§ 23 Abs. 5 BauNVO)
Nebengebäude dürfen eine Grundfläche von 3,00 x 4,00 m und eine maximale
Wandhöhe von 2,50 m ab Geländeoberkante nicht überschreiten und müssen in
Material und Farbe dem Haupthaus angepasst werden.
Nebengebäude sind auch außerhalb der Baufenster zulässig. Pro Grundstück ist nur
ein Nebengebäude zulässig.
S e i t e 4 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
2.7
Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
2.7.1 Freihalten von Sichtflächen
Innerhalb der gekennzeichneten Sichtflächen im Einmündungsbereich zur
Windsbacher und Fliederstraße dürfen außer Einfriedungen keine Hochbauten
errichtet werden.
Zäune, Hecken, Anpflanzungen sowie Stapel und Haufen u. ä. mit dem Grundstück
nicht fest verbundene Gegenstände dürfen nicht angelegt werden, wenn sie sich
mehr als 0,80 m über die Fahrbahnebene erheben.
2.7.2 Öffentliche Stellplätze
Öffentliche Stellplätze sind entsprechend Planeintrag in versickerungsfähiger
Oberfläche auszuführen.
2.8
Ver- und Entsorgung (§ 9 Abs. 1 Nrn. 13, 14 und 16 BauGB)
2.8.1 Leitungen
Alle Leitungen zur Versorgung des Plangebiets sind unterirdisch zu verlegen. Dazu
sind ausreichend dimensionierte Trassen in den Straßenräumen vorzusehen.
2.8.2 Müll
Die Erschließungsstraßen sind so dimensioniert, das sie von Müllfahrzeugen
befahren werden können.
2.8.3 Entwässerungskonzept
Zum Rückhalt von Regenwasser, zur Förderung der Grundwasserneubildung und zur
Schonung des Trinkwassers gelten für den Umgang mit Regenwasser im
Geltungsbereich des Bebauungsplans folgende Leitlinien:
1. Minimierung der Versiegelung
Die Versiegelung von Flächen soll auf das absolut notwendige Maß reduziert
werden. Erforderliche Befestigungen sollen versickerungsfähig ausgebildet
werden.
2. Versickerungsfähigkeit, Einsparung von Trinkwasser
Dach- und Hofflächenwasser kann auf den Grundstücken versickert werden,
soweit nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden.
S e i t e 5 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
3. Kanalisation
Das Baugebiet wird im Trennsystem entwässert. Das Schmutzwasser ist dem
Abwasserkanal im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zuzuführen und in den
gemeindlichen Mischwasserkanal außerhalb des Geltungsbereiches einzuleiten.
Das Oberflächenwasser wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes über
Regenwasserkanäle in den geplanten Erschließungsstraßen dem
Regenrückhalteteich (RRT) zugeführt.
4. Zisternen
Auf den Grundstücken soll Niederschlagswasser nach Möglichkeit in Zisternen
zurückgehalten werden, die ausreichend dimensioniert (mind. 5,00 m³
Nutzvolumen) sind. Sie sind mit einem Drosselabfluss zu versehen. Der Überlauf
darf nur an das Netz zur Oberflächenentwässerung angeschlossen werden.
3.
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
3.1
Fassaden
Außenwände sind zu verputzen. Als Fassadenfarbe werden warme Erdtöne,
gebrochenes Weiß oder Grau festgesetzt. Reinweiß und Primärfarben dürfen nicht
verwendet werden. Klinker- und Natursteinfassaden sind in untergeordneten
Teilbereichen zulässig.
Holzhäuser in einfacher Bauweise sind zugelassen, jedoch keine typischen
Blockhäuser. Der Einbau von Sonnenkollektoren in die Fassaden ist zugelassen.
3.2
Dächer
3.2.1 Dachform und Eindeckung
Zugelassen sind Flachdächer und Pultdächer. Flachdächer sind extensiv zu
begrünen.
Als Dacheindeckung sind Ziegel und Dachsteine in naturroten Farbtönen und
unglasiert zulässig. Der Einbau von Solaranlagen ist zulässig.
3.2.2 Dachneigung
Die Dachneigung der Hauptgebäude darf zwischen 0 und 18 Grad betragen. Für
Garagen sind nur Flachdächer zulässig.
S e i t e 6 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
3.2.3 Dachhöhe
Die Oberkante des Dachs darf maximal 2,50 m über der Oberkante des
darunterliegenden Geschosses liegen.
3.2.4 Dachüberstände
Dachüberstände dürfen max. 0,20 m, an der Traufe max. 0,50 m über die
Außenwände vorspringen.
3.3
Stellplätze
In Zone 1 ist ein Ausstattungsgrad mit Garagen-, Carport- und privaten Stellplätzen
von insgesamt. 1,5/Wohneinheit zu sichern, in Zone 2 von 2/Wohneinheit.
3.4
Einfriedungen
Private Gartenflächen dürfen mit Hecken aus Laubgehölzen (max. Höhe: 1,50 m), mit
senkrechten Holzlatten, Stabgitter- oder Maschendrahtzäunen abgegrenzt werden.
Die Zaunhöhe darf 1,25 m gemessen ab Straßenoberkante nicht überschreiten.
Sockel und Begrenzungsmauern sind nicht zulässig.
Zufahrten und Stellplätze dürfen nicht eingezäunt werden.
3.5
Grundstücksgrenzen
Die im Plan eintragene Parzellierung ist nicht rechtsverbindlich.
S e i t e 7 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
4.
GRÜNORDNUNG
4.1
Pflanz- und Erhaltungsgebot
mittelgroße, kleine Bäume mit schmalen Baumkronen, die nicht in
das Lichtraumprofil der Straße hineinragen, vorgeschlagener
Standort gemäß Artenliste
Gehölze (Sträucher), vorgeschlagener Standort gemäß Artenliste
Auf den im Planblatt gekennzeichneten öffentlichen und privaten Flächen sind
gemäß den Festsetzungen auf dem Planblatt Bäume und Sträucher aus folgender
Liste zu pflanzen und fachgerecht dauerhaft zu unterhalten. Ausfälle sind durch
gleichwertige Neupflanzungen zu ersetzen:
Bäume der 1. Ordnung
Vogelkirsche
Traubenkirsche
Baumhasel
Stadtbirne
- prunus avium
- prunus padus
- corylus colurna
- pyrus calleryana „Chanticleer“
Bäume der 2. Ordnung
Mehlbeere
Hainbuche
Eberesche
Feldahorn
- sorbus aria
- carpinus betulus
- sorbus aucuparia
- acer campestre
Obst- und Walnussbäume
- Hochstämme lokaltypischer Sorten
Sträucher
Weißdorn
Roter Hartriegel
Wildrose
Liguster
Gem. Heckenkirsche
Schneeball
Flieder
Felsenbirne
Kornelkirsche
- crataegus monogyna
- cornus sanguinea
- Rosa spec.
- ligustrum vulgare
- lonicera xylosteum
- viburnum lantana
- syringa in Sorten
- amelanchier canadensis
- cornus mas
S e i t e 8 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
Spierstrauch
Feldahorn
Holzapfel
Alpen-Johannisbeere
- spiraea vanhouttei
- acer campestre
- malus communis
- ribes alpinum
Fassadenbegrünung
Waldrebe
Pfeifenwinde
Stahlengriffel
Kletterhortensie
Blauregen
Weinrebe
Wilder Wein
Efeu
4.2
- clematis Wildarten
- aristolochia durior
- actinidia arguta
- hydrangea petiolaris
- wisteria sinensis
- vitis vinifera
- parthenocissus quin. engelmannii
- hedera helix
Schutzabstände zu Leitungen
Bei der Verlegung von Leitungen ist ein Mindestabstand von 2,50 m zu geplanten und
vorhandenen Baumstandorten zu beachten. Wird dieser Schutzabstand
unterschritten, sind geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen.
Teil C: Hinweise
1.
Fassadenbegrünung
Zur Verbesserung des Kleinklimas und zum Schutz der Fassade werden
Fassadenbegrünungen aus der Liste nach 4.1 empfohlen.
2.
Zisternen
Das in den Zisternen gesammelte Wasser kann zur Gartenbewässerung verwendet
werden (siehe auch Abschnitt 2.4.3). Dabei sind die Anforderungen der
Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und der Technischen Regeln
zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das
Grundwasser (TRENGW) zu beachten.
S e i t e 9 | 10
5. Änderung Bebauungsplan Nr. 3 "Südlich der Bahnhofstraße", Gemeinde Neuendettelsau
3.
Bodendenkmäler
Bei allen Bodeneingriffen muss mit archäologischen Funden gerechnet werden. Die
Eigentümer und Besitzer von Grundstücken sowie Unternehmer und Leiter, die
Bodeneingriffe vornehmen, werden auf die gesetzlichen Vorschriften zum Auffinden
von archäologischen Objekten nach Art. 8 des Denkmalschutzgesetzes hingewiesen.
Beim Auffinden von Bodendenkmälern bzw. bei den Beobachtungen von Funden
(u.a. Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte,
Scherben und Knochen) sind nach Art. 8 Abs. 1 - 2 DSchG unverzüglich, d.h. ohne
schuldhaftes Zögern, die Untere Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Ansbach
bzw. die zuständige Zweigstelle des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege,
Nürnberg zu verständigen. Die Arbeiten sind für diesen Fall sofort einzustellen, bis die
Denkmalschutzbehörde über das weitere Vorgehen entschieden hat.
D. Inkrafttreten/Aufstellungsvermerk
Die 5. Änderung des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan wird mit dem
Tage der Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 BauGB rechtsverbindlich.
Ausgefertigt:
GEMEINDE NEUENDETTELSAU
Neuendettelsau, den
Korn
1. Bürgermeister
S e i t e 10 | 10

Download Report