30 | 21. Mai 2015 Invest Finanzmärkte Ungemütliche Anzeichen Was die Rekordjagd am Kunstmarkt für die Börsen bedeuten könnte. Seite 32 Der Hauskauf wird teurer Finanzierung Die Konditionen für Hypothekarkredite sind in den vergangenen Wochen deutlich gestiegen. Worauf Immobilienbesitzer nun achten müssen. P pascal meisser lötzlich ging es schnell auf dem Hypothekarmarkt. Der jüngste Ausverkauf bei den Staatsobligationen, deren Rendite ein Gradmesser für langlaufende Hypotheken sind, spielte den Banken in die Hände. Sie passten ihre Konditionen für Festhypotheken weiter nach oben an. Sowohl die über fünf wie auch die über zehn Jahre laufenden Kre dite wurden überdurchschnittlich teurer, wie Daten des Hypothekenvermittlers Moneypark zeigen (siehe Grafik). Die beiden beliebtesten Laufzeiten bei Schweizern sind inzwischen wieder so teuer wie vor einem Jahr. Für eine zehn jährige Festhypothek zahlen Wohneigen tümer damit wieder fast 2 Prozent. Exper ten gehen davon aus, dass sich dieses Niveau mittelfristig halten wird. Erstmals über 900 Milliarden Ausstehende Hypothekarkredite in der Schweiz (in Milliarden Franken) 1000 784 800 600 604 651 865 902 712 400 200 0 2005 20072009 201120132015* *Februar 2015 Quelle: snb Damit endet eine aussergewöhnliche Tiefzinsphase bei den Hypothekarzinsen, welche die Konditionen für zehnjährige Kredite deutlich unter 2 Prozent und in der ersten Januarhälfte je nach Anbieter gar unter die 1-Prozent-Schwelle gedrückt hat. Online-Hypothekenanbieter Home gate.ch bot damals für kurze Zeit die 10-Jahres-Hypothek für 0,74 Prozent an. Heute verlangt Homegate.ch für das glei che Produkt 1,65 Prozent – also mehr als doppelt so viel. Auch andere Anbieter ha ben seit Januar ihre Zinssätze sukzessive auf gut das Doppelte erhöht. «Solche Zins schwankungen auf dem Hypothekarmarkt sind sehr aussergewöhnlich», kommen tiert Moneypark-Chef Stefan Heitmann diese Entwicklung. Die jüngste Anhebung der Hypothe karzinsen erfolgte zeitgleich mit den Ver werfungen auf den Obligationenmärkten. Ein Ausverkauf bei Staatsanleihen führte dazu, dass insbesondere die Renditen von deutschen und schweizerischen Bundes obligationen so heftig wie kaum jemals zu vor in die Höhe kletterten. Renditen von zehnjährigen Staatsanleihen sind in der Regel massgebend für die Konditionen von gleich lange laufenden Immobilien krediten. Banken geben Kosten weiter Doch dieses Mal können die Obliga tionenrenditen nicht als einziger Grund für diese Entwicklung herhalten. Denn trotz dem jüngsten Ausreisser nach oben rentiert der Schweizer «Eidgenoss» der zeit wieder mit 0 Prozent. Im Vergleich dazu: Als die zehnjährigen Festhypothe ken im Sommer 2014 letztmals zu 2 Pro zent verzinst wurden, lag die Rendite Trendwende bei Hypothekarzinsen Sprunghafter Anstieg im Mai Durchschnittliche Konditionen (in Prozent) 5 4 Rendite von zehnjährigen Staatsanleihen seit Anfang 2015 0,8 Festhypothek 5 Jahre Festhypothek 10 Jahre 0,6 Schweiz Deutschland 0,4 3 0,2 2 0 1 0 –0,2 2013 2012 2014 2015 Quelle: moneypark e iner zehnjährigen Bundesobligation bei 0,4 Prozent – also deutlich höher als heu te. Heitmann hat dafür eine Erklärung: «Die Banken haben bei ihrem Einlagen geschäft zum Teil massive Einbussen erlitten, da sie auf einen Teil ihrer Sicht guthaben bei der Nationalbank negative Zinsen bezahlen müssen. Diese Kosten geben sie nun an ihre Kunden weiter.» Zu den Leidtragenden gehören vor allem die Hypothekarkreditnehmer, da Banken die Zinsen für Sparguthaben nahe bei 0 Pro zent belassen. Heitmann geht deshalb davon aus, dass die im vergangenen Winter erreich ten Tiefstwerte bei den Hypo-Zinsen nicht –0,4 Januar Februar März April *bis 18.5.2015 mehr erreicht werden. «Es ist aktuell das Ende der sehr tiefen Hypothekarkonditio nen. Viele, wenn auch noch nicht alle Ban ken haben den Schritt der Preiserhöhung vollzogen», sagt Heitmann. Noch keine Torschlusspanik Diese Meinung teilt auch Florian Schu biger vom unabhängigen Finanzbera tungsunternehmen VermögensPartner. «Die tiefen Zinskonditionen von Anfang Jahr werden wir kaum wieder sehen», sagt Schubiger. Trotz dieser Kehrtwende am Hypothekarmarkt stellt Schubiger noch keine Torschlusspanik bei seinen Kunden fest. «Wir haben bislang kaum Anfragen Mai* Quelle: bloomberg erhalten, ob man jetzt von Libor- in Fest hypotheken wechseln soll», so der Finanz berater. Gerade in Tiefzinsphasen gelten Libor-Hypotheken als attraktiv, da diese sich aus dem Libor-Satz plus der Banken marge zusammensetzen. Seit dem Anstieg der Zinsen bei Festhypotheken ist die Dif ferenz zwischen Libor-Hypotheken und zinsfixierten Hauskrediten wieder deut lich höher geworden. «Wer die notwen dige Risikotoleranz hat, fährt mit LiborProdukten so lange noch günstig, wie das Negativzinsumfeld noch Bestand hat», sagt Schubiger. Gerade die vergangenen Wochen ha ben aber die Risikofähigkeit von Hausbe Geldfrage Claudio Saputelli «Von einer Zinswende kann nicht die Rede sein» Claudio Saputelli ist Chefanalyst für Im mobilien bei der UBS, Zürich. Trotz der Korrektur in Hochpreisregionen rät er noch vom Kauf von Objekten ab. Die Hypothekarzinsen sind 2015 leicht gestiegen, zuletzt haben sich Staatsanleihen verteuert. Kommt jetzt die Zinswende? Claudio Saputelli: Der Zinsanstieg war auf kurzfristige Anleihenverkäufe zurück zuführen. Inzwischen geht es mit den Zinsen bereits wieder abwärts. Solche Be wegungen gibt es immer wieder. Von ei ner Zinswende kann nicht die Rede sein, zumal sich Europa in einer geldpoliti schen Lockerung befindet. In ein bis zwei Jahren könnte es aber durchaus zu einem Zinsschub kommen. Darauf müssen die Immobilienbesitzer vorbereitet sein. Die Beruhigung hält seit Anfang 2014 an. Einerseits machen sich die Selbstregulie rungsmassnahmen der Banken bemerk bar. Die Käufer müssen mehr Eigenkapi tal einbringen, wenn sie Immobilien kau fen wollen. Dadurch hat die Nachfrage jener Haushalte, die sich ein Eigenheim nur knapp leisten können, nachgelassen. Gleichzeitig hält die hohe Bautätigkeit an. Inzwischen gibt es vermehrt Leerstände, insbesondere bei Neubauten. Der dritte Grund ist, dass die Preise seit 2010 stark gestiegen sind. Die Käufer müssen mehr Eigenkapital einzahlen und mehr Hypo theken aufnehmen, weshalb ein höheres Einkommen nötig ist. Die Löhne sind aber nicht im Gleichschritt mit den Prei sen gestiegen. Deshalb können sich viele Leute eine Immobilie nicht mehr leisten. Wie lautet Ihre Zinsprognose? Bis Ende Jahr erwarten wir Zinsen von 0,1 bis 0,2 Prozent für zehnjährige Staatsan leihen. Die Zinsen werden wohl auf tie fem Niveau verharren, die Volatilität dürfte aber zunehmen. Wo sehen Sie die stärksten Korrekturen? In Regionen wie am Pfannenstil bei Zü rich, um den Genfersee oder im Engadin, wo die Preise zuvor sehr hoch waren. In der Ostschweiz, Schaffhausen oder um Bern steigen die Preise weiterhin. Worauf führen Sie die Abkühlung am Schweizer Immobilienmarkt zurück? Wo würden Sie heute noch investieren? Von den Hochpreisregionen ist sicherlich Claudio Saputelli Chefanalyst Immobilien UBS «Die Zinsen werden bis Ende Jahr wohl auf tiefem Niveau verharren.» SMI 9700 in Punkten RB Immofonds 3900 in Punkten 9200 3700 8700 3500 8200 3300 7700 3100 30.5.14 19.5.15 30.5.14 19.5.15 TeleTrader.com Publisher TeleTrader.com Publisher © Alle Rechte vorbehalten - Axel Springer Schweiz SE, - Jede Veröffentlichung und nicht-private Nutzung exklusiv über www.as-infopool.de/lizenzierung HANDELSZEITUNG-2015-05-21-tui- cda6bd816bf60000455b52b6a4207bd2 abzuraten. Dort scheint die Korrektur noch nicht zu Ende, auch wenn man heu te einen grossen Verhandlungsspielraum von bis zu 20 Prozent hat. Wegen den ge ringen Kapitalkosten sind die Preise noch nicht eingebrochen. Interessanter sind daher Regionen, die auf den ersten Blick etwas abgelegen erscheinen. Hier handelt es sich um klassische Wohnlagen, für die eine stabile Nachfrage besteht. Vor allem Hypotheken mit langen Laufzeiten waren zuletzt sehr beliebt. Weshalb? Der Anstieg der Hypothekarzinsen ist 2015 auf die Kosten der Banken für die zusätzliche Eigenmittelhinterlegung und die Negativzinsen zurückzuführen. Den noch sind die Zinsen nach wie vor sehr attraktiv, sodass es sich auszahlen kann, zumindest eine Teilschuld langfristig zu einem festen Zins abzuschliessen. Viele private Käufer haben mangels Alternativen in Immobilien investiert, in Erwartung von steigenden Preisen. Wie stark sind sie von der Korrektur betroffen? Immobilienkäufer investieren in der Re gel mit einem längerfristigen Anlagehori zont. Sie werden derzeit kaum eine Um schichtung vornehmen, da sich die Lage am Markt nicht verändert hat. Die Zinsen sind weiterhin sehr tief und es fehlen al ternative Anlagemöglichkeiten. Deshalb nehmen sie heute auch tiefe Renditen von 3 Prozent in Kauf. Manche Investoren leisten sich gar einen Leerstand und Ren diten von 2 Prozent, da dies immer noch attraktiver ist, als Anleihen zu kaufen. Sollten die Zinsen aber steigen, kann sich die Situation schnell ändern. Inwieweit lohnt sich derzeit eine Amortisation der Hypotheken? Das macht Sinn, wenn jemand auf Cash sitzt und keine Investitionen tätigen will. Worauf müssen Immobilienkäufer heute noch achten? Besonders wichtig ist heute, dass man sich bei einem Immobilienkauf von ei nem Experten beraten lässt. Es sind der zeit viele überteuerte Objekte auf dem Markt. Scheinbar günstige Liegenschaf ten können sich aber als Fass ohne Boden entpuppen. Bei neueren, exklusiveren Objekten sollte man zudem unbedingt den Verhandlungsspielraum nutzen. Interview: Roberto Stefano 31 Fakten zum thema 49 Prozent Um so viel ist das Gesamtvolumen an Hypothekarkrediten in der Schweiz in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. 25 Jahre Mit der längsten in der Schweiz erhältlichen Festhypothek verschulden sich Immobilienkäufer über ein Vierteljahrhundert. 15 Jahre lnnerhalb dieser Zeit müssen die Hypothekarschulden auf zwei Drittel des Anfangsbetrags reduziert werden. 7,5 Jahre Die durchschnittliche Hypothekarlaufzeit liegt in der Mitte der zwei beliebtesten Festhypotheken-Laufzeiten der Schweizer. Worauf Immobilienkäufer achten müssen Strategie festlegen Wichtig ist, dass sich Hauskäufer eine Hypothekarstrategie zurechtlegen. Wie bei der Anlage des Vermögens gilt es dabei, je nach Lebenssituation Risiken und Chancen abzuwägen. Wer LiborHypotheken übergewichtet, ist tendenziell grösseren Zinsschwankungen ausgesetzt, fährt langfristig aber meist günstiger. Mehrere Offerten einholen Es zahlt sich immer aus, nicht auf das erstbeste Angebot der Hausbank einzugehen. Hauskäufer sollten auch von anderen Instituten Offerten einholen und diese miteinander vergleichen. Auch wer eine bestehende Hypothek ablöst, sollte sich um eine zweite oder gar eine dritte Offerte bemühen. KEYSTONE/Pascal Mora Deshalb empfiehlt Schubiger: «Wer bei diesen schwankenden Zinsen Sicherheit sucht, befindet sich nun an einem guten Zeitpunkt, um von einer Libor- in eine Festhypothek zu wechseln.» Deutlich wichtiger geworden ist auch der Vergleich von verschiedenen Offerten. Kunden sollten stets mehrere Angebote von Banken und anderen Hypothekar anbietern anfordern. Denn schon kleine Zinsdifferenzen können je nach Laufzeit zu einer Ersparnis von mehreren tausend Franken führen. Die Abkehr von den Tiefstzinsen bei Hypotheken veranlasst zudem immer mehr Hauseigentümer, sich sehr langfristig zu verschulden. Eine Studie von Moneypark zeigt, dass die Zahl der Abschlüsse von Hypotheken mit Laufzeiten über zehn Jahre seit 2013 massiv zugenommen hat. Für diese Zeitperiode hat der Hypothekenvermittler eine Zunahme von 4200 Prozent festgestellt – unter der Annahme, dass das rasante Wachstum des ersten Quartals 2015 bis Ende Jahr andauert. «Inzwischen haben wir sogar mehrere Kunden, die Festhypotheken mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren abgeschlossen haben. Das ist in der Schweiz ein absolutes Novum», sagt Stefan Heitmann. sitzern, die auf Libor-Hypotheken setzen, auf die Probe gestellt. Der rasante Anstieg der Renditen von Staatsobligationen hat gezeigt, wie schnell die Kapitalmarktzinsen in die Höhe schnellen können. Ein Blick in die Vergangenheit offenbart, dass auch der Libor-Satz sehr schwankend sein kann. Zwischen 1988 und 1990 sind die Libor-Zinsen innerhalb weniger Monate von 3 auf 11 Prozent hochgeschossen. Noch massiver fiel der Anstieg zehn Jahre zuvor aus. Von 1979 bis 1981 kletterte der Libor-Zinssatz von 1 auf 12 Prozent. Hausbesitzer, die damals nicht rechtzeitig in eine Festhypothek wechselten, kam dieser Anstieg sehr teuer zu stehen. IN Schweiz Swissquote «««« Swissquote Kein allgemeiner Zinsanstieg erwartet Den Grund für diese Flucht in sehr langfristige Hypotheken sieht der Moneypark-Chef in der abgeflachten Zinskurve. Das bedeutet, dass für länger laufende Hypotheken nur geringfügig höhere Kosten hinzukommen, da die Anbieter weiterhin keinen dramatischen Zinsanstieg in den nächsten Jahren erwarten. Teilweise sind die Unterschiede zwischen 10- und Lussers AktienTipp Vorwoche «««« in Franken 38 anzeige Sinn. Laufzeiten von über zehn Jahren empfehlen sich nur für Schuldner, die mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnen und keine Teilrückzahlung der Hypothek in Betracht ziehen. Hinter den angestiegenen Hypothekarzinsen steht aber auch OUT Schweiz Swiss Prime Site Vorwoche «««« ««««Prime Swiss Site in Franken 84 28 23 18 2015 TeleTrader.com Publisher Europa/USA Melia Hotels Vorwoche «««« «««« Melia Hotels in Euro 12.00 Andreas M.E. Lusser theScreener Investor Services, Zug, ist Spezialist für unabhängige Bewertungen von Aktien, Fonds und ETF weltweit Chancenprofil «««« Sehr gut 10.75 ««« gut 9.50 2015 TeleTrader.com Publisher 69 2015 TeleTrader.com Publisher Europa/USA Kraft Foods Vorwoche «««« «««« Kraft Foods 83 63 l spekulativ in Dollar 93 « schwach 7.00 74 73 mittel 8.25 79 «« Amortisation hinterfragen In der Regel lohnt es sich, zuerst die Schulden zu reduzieren – auch bei Hypotheken. Denn derzeit sind nicht nur die Zinsen tief, sondern auch die Renditen sicherer Finanzanlagen. Unter diesen Vorzeichen ist der Hausbesitzer mit der Amortisation seiner Hypothek im Vorteil. Je nach 15-jähriger Laufzeit fast inexistent, da insbesondere Versicherer die Zinsen bis zu einer gewissen Dauer festgefroren haben. Deshalb sind Versicherungsunternehmen vor allem bei länger laufenden Hypotheken unter den attraktivsten Anbietern, bei zwei- bis fünfjährigen Hypotheken haben meist Banken die Nase vorn. Allerdings machen derart lange Hypotheken nicht für alle Schuldner tatsächlich 89 33 «Goldene Fessel» vermeiden Ein beliebter Trick von Banken ist, die Hypothek auf verschiedene Laufzeiten zu tranchieren. Das verunmöglicht es dem Kunden, bereits nach Ablauf der ersten oder zweiten Tranche den Anbieter zu wechseln. Wer dennoch seine Hypothek splittet, sollte darauf achten, dass zwischen der kürzesten und der längsten Tranche maximal zwei Jahre liegen. 53 2015 Zeithorizont, Lebenssituation und Risikofähigkeit ist es aber überlegenswert, anstelle einer Amortisation das freie Geld in Wertschriften anzulegen. Auch ältere Eigenheimbesitzer müssen sich eine Amortisation gut überlegen. Banken sind gegenüber Pensionierten oft restriktiv, wenn ein Finanzbedarf mit einer Wiederaufstockung der Hypothek gedeckt werden soll. Vorsicht bei Spezialhypotheken Verschiedene Banken bieten Spezialhypotheken an, die sich aus Liborund Festhypotheken zusammensetzen. Allerdings sind die Modelle meist wenig transparent und nur schwierig vergleichbar. Das schwächt die Verhandlungsposition des Kreditnehmers. Sinnvoller ist, selber einen passenden Hypo-Mix zusammenzustellen. noch ein anderer Grund. Sie sind eine Folge der verstärkten Regulationen, die sich mit mehrmonatiger Verzögerung bemerkbar machen. Warnung vor einer Überhitzung Seit Jahren warnen der Bundesrat, die Finanzmarktaufsicht (Finma) sowie die Nationalbank vor den gestiegenen Risiken auf dem Hypotheken- und Immobilienmarkt. Infolgedessen wurden schrittweise strengere Regeln für die Vergabe von Hypothekarkrediten eingeführt. Als eine der wirkungsvollsten Massnahmen gilt die Auflage, dass Wohneigentümer nach Abzug der Pensionskassengelder mindestens zehn Prozent Eigenkapital einbringen müssen. Zudem entfaltet der antizyklische Kapitalpuffer seit Januar 2014 seine Wirkung, als er von ursprünglich 1 auf 2 Prozent erhöht wurde. Dieser verlangt von den Banken, dass sie zusätzliche Eigenmittel in der Höhe von 2 Prozent für Wohnbauhypotheken halten müssen. Das soll einerseits die Widerstandskraft der Finanzinstitute im Falle einer Immobi lienkrise stärken und gleichzeitig zu einer zurückhaltenden Kreditvergabepolitik führen. Denn die Bildung zusätzlicher Eigenmittel führt zwangsläufig zu höheren Kosten und so zu steigenden HypoZinsen. Ob diese Massnahmen das Wachstum des Hypothekarvolumens in der Schweiz (siehe Grafik links) wirklich eindämmen, darüber sind sich die Experten nicht einig. «Wir befinden uns noch immer in einer attraktiven Zinsphase», sagt MoneyparkChef Heitmann. Noch vor zwei Jahren kostete eine zehnjährige Festhypothek 2,5 Prozent, vor vier Jahren gar über 3 Prozent. Versicherer unter den Besten Festhypothek 10 Jahre Richtzins Anbieter (in Prozent) Crédit Agricole Financement (Suisse)1,57 AXA Winterthur 1,62 Homegate.ch1,65 Hypomat.ch1,68 Swissquote1,71 LGT Bank (Schweiz) 1,73 Migros Bank1,75 Spar + Leihkasse Münsingen1,75 Swiss Life 1,76 Zurich Versicherung 1,80 Allianz Suisse 1,80 Appenzeller Kantonalbank1,80 Generali Versicherungen1,80 Glarner Kantonalbank 1,88 Obwaldner Kantonalbank1,90 Postfinance 1,90 Alpha Rheintal Bank 1,90 Clientis Zürcher Regionalbank 1,90 Raiffeisen 1,92 Urner Kantonalbank 1,95 Acrevis Bank 1,95 Basler Kantonalbank 1,95 St. Galler Kantonalbank1,95 Graubündner Kantonalbank 1,96 Zuger Kantonalbank 1,97 Baloise Bank SoBa 1,99 Coop Bank 1,99 Helvetia Versicherungen1,99 Regiobank Solothurn 2,00 Credit Suisse2,03 Zürcher Kantonalbank 2,03 Valiant Bank 2,06 WIR Bank 2,06 Banca Popolare di Sondrio (Suisse)2,08 quelle: vermögenspartner, Anbieter, Stand: 19. Mai 2015 Anlegerfrage «Gategroup ist ein Rohdiamant» Wie schätzen Sie das Anlage klima derzeit ein? Rudolf Bohli: Aktien sind die attraktivste Assetklasse. Europa profitiert vom schwachen Euro und dem substanziellen Anleihenkaufprogramm der EZB. Tiefe Inflation und nachhaltig tiefe Zinsen rechtfertigen die nicht mehr günstigen Bewertungen. Aus Risikoüberlegungen lohnt es sich, Long-Short-Aktien-Hedgefonds anzuschauen. Rudolf Bohli RBR Capital Advisors wusst. In diesem Sinne ist Gate group ein Rohdiamant. Welche Positionen stossen Sie ab? Wir glauben, dass Aktien, die im Wo kaufen Sie derzeit zu? Zulieferbereich von Öl und Gas Bei Firmen, die ein grosses Poten- sind, noch für längere Zeit mit zial zur Verbesserung der eigenen Überkapazität und Preisdruck Effizienz haben. Da ist Gategroup kämpfen werden. ein Favorit. Seit Jahren wurde das Kostenmanagement vernachläsWelches war Ihr erfolgreichster sigt. An der Generalversammlung Anlageentscheid der letzten wurde die Mehrheit des VerwalWochen? tungsrats mit unabhängigen Kan- Die Aktien von Dialog Semicondidaten besetzt. Der neue CEO ductor sind inzwischen mit einem und der neue Finanzchef sind sich Kurs-Gewinn-Verhältnis von über des Auftrags der Aktionäre be20 für 2015 hoch bewertet. Den- TeleTrader.com Publisher © Alle Rechte vorbehalten - Axel Springer Schweiz SE, - Jede Veröffentlichung und nicht-private Nutzung exklusiv über www.as-infopool.de/lizenzierung HANDELSZEITUNG-2015-05-21-tui- cda6bd816bf600004a64d5e01b9be2f1 noch sind sie für uns noch immer ein Kauf. Als Apple-Zulieferer profitieren sie vom Erfolg des iPhone 6. Bei jeder neuen Smartphone-Generation gewinnen sie weitere Marktanteile. Der Trend zu immer grösseren Telefonen und höheren Datenraten hält an. So bleibt das Wachstumsprofil attraktiv. Und welches der schlechteste? Wir haben zu früh an einen Turn around der Aktien von Bilfinger Berger geglaubt. Die Gesellschaft hat mit den Erstquartalszahlen ein weiteres Mal enttäuscht. Da die Servicemärkte im Power- und Industriebereich nach wie vor schwach sind, wird sich der erwartete Turnaround viel länger hinziehen als gedacht. Als Kon sequenz haben wir die Aktien verkauft. Interview: pascal meisser
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