Merkblatt Hypothekarmodelle Ausgangslage Beim Kauf von Wohneigentum oder wenn eine Hypothek ausläuft, machen sich die meisten Liegenschaftsbesitzer Gedanken darüber, welches Hypothekarmodell in der aktuellen Marktlage am besten zu ihnen passt. Diese Frage ist nicht immer einfach zu beantworten und hängt von vielen Faktoren, beispielsweise von der Belehnungshöhe oder der Risikofreudigkeit des Kreditnehmers ab. Die Bestimmung des passenden Hypothekarmodells ist ein wichtiger Teil bei der Definition der Hypothekarstrategie. Grundsätzlich gibt es nur zwei Hypothekarmodelle: Die Festhypothek mit festem Zinssatz und fixer Laufzeit sowie Hypotheken mit variablem Zinssatz ohne fixe Laufzeit. Bei allen Hypotheken am Markt handelt es sich entweder um eines der beiden Modelle oder um eine Kombination davon, bei der die (positiven und negativen) Eigenschaften kombiniert sind. Bei der Wahl des Hypothekarmodells besteht immer ein Zielkonflikt zwischen den beiden Kriterien «möglichst tiefer Zins» und «möglichst hohe Planbarkeit der Zinsbelastung». Die Festhypothek Bei der Festhypothek wird der Zinssatz zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber für eine fixe Laufzeit im Voraus vereinbart. Der Hypothekarnehmer profitiert während der Laufzeit nicht von Zinsreduktionen am Markt, Zinserhöhungen muss er jedoch auch nicht befürchten. Festhypotheken haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 1 und 10 Jahren, bei vielen Anbietern können aber auch längere Laufzeiten vereinbart werden. Der Zinssatz kann bis maximal zwei Jahre vor der Auszahlung der Hypothek gegen eine Gebühr fixiert werden (Forward). Eine Festhypothek schliesst ab, wer künftig stark steigende Zinsen erwartet oder wenn die Budgetsicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen) wichtig ist. Der Nachteil bei Festhypotheken liegt an den im langfristigen Vergleich hohen Zinsen – beispielsweise im Vergleich zur Libor-Hypothek – und der tiefen Flexibilität. Forward-Hypothek Mit einer Festhypothek hat ein Kreditnehmer das Ziel, den aktuellen Zinssatz für eine gewisse Laufzeit zu fixieren (Zinssicherheit). Das Problem: Eine bestehende Hypothek kann erst erneuert werden, wenn diese fällig wird. Möchte man das aktuelle Zinsniveau bereits vor dem Verfall einer Festhypothek für deren Verlängerung fixieren, kann dies bis zu zwei Jahre (diese Frist variiert von Bank zu Bank) im Voraus mit der Forward-Hypothek erfolgen. Bei der Forward-Hypothek handelt es sich um eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Die Zinsfixierung und die Auszahlung der Hypothek finden zu unterschiedlichen Zeitpunkten statt. Wenn man persönlich davon überzeugt ist, dass die Zinsen stark steigen werden, ist eine Forward-Hypothek für die Verlängerung oder einen Neuabschluss einer Festhypothek das richtige Instrument. Weil die meisten Banken einen Forward-Zuschlag (Kosten für die Absicherung der Zinsen) verrechnen, sollten Hypothekarnehmer aber nicht alles auf eine Karte setzen. Oft ist es besser, nur einen Teil der Hypothek frühzeitig abzusichern. Ob es sich gelohnt hat, eine Forward-Hypothek abzuschliessen oder ob man mit der Vertragsunterzeichnung besser zugewartet hätte, weiss man leider immer erst im Nachhinein. Staffelung und vorzeitige Auflösung von Festhypotheken Mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Verfalldaten können zur Risikoreduktion sinnvoll sein, haben aber auch gewichtige Nachteile. Werden beispielsweise zwei Festhypotheken mit Laufzeiten von fünf und zehn Jahren abgeschlossen, beträgt der Unterschied der Verfalldaten fünf Jahre. Läuft nach fünf Jahren die erste Festhypothek aus, muss – damit die Staffelung weiterhin fünf Jahre beträgt – eine zweite zehnjährige Festhypothek abgeschlossen werden. Der Kreditnehmer hat dann zwei Festhypotheken mit je zehn Jahren Laufzeit (anstatt eine mit fünf und eine mit zehn Jahren, was bezüglich Kosten und Diversifikation günstiger wäre). Ein weiterer Nachteil der Staffelung bei Festhypotheken liegt darin, dass Sie als Kunde nach Ablauf einer Tranche kaum Verhandlungsmöglichkeiten in Bezug auf den Zinssatz haben. Dies rührt daher, weil Banken untereinander in aller Regel nur Hypotheken ablösen, wenn keine weiteren Hypotheken auf derselben Liegenschaft vorhanden sind oder weitere Hypotheken noch höchstens 18 Monate laufen (vielfach auch nur ein Jahr). In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass einzelne Banken oder Versicherungen diesen «Verhandlungsnachteil» ausnutzen und so einen (zu) hohen Zins bei der Verlängerung von Hypotheken durchsetzen. Ebenfalls teuer kann es werden, wenn jemand früher aus dem Vertrag aussteigen will (nach Scheidung, Hausverkauf etc.). In diesem Fall wird eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie in Rechnung gestellt. Diese bemisst sich anhand der Restlaufzeit, der Hypothekarhöhe und der Veränderung des allgemeinen Zinsniveaus seit dem Abschluss der Hypothek. Je nach Ausgangslage kann ein frühzeitiger Ausstieg sehr teuer sein. Merkblatt Hypothekarmodelle © VermögensPartner AG Hypotheken mit variablem Zinssatz Übersicht Hypothekarmodelle Die variable Hypothek ist geeignet für Liegenschaftsbesitzer, die keine längerfristige Finanzierung suchen, beispielsweise weil die Liegenschaft in naher Zukunft verkauft werden soll oder weil die weitere Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten abgewartet werden will. Grösster Nachteil ist die Intransparenz bei Zinsanpassungen und der vergleichsweise hohe Zinssatz. Eine gute Alternative zur variablen Hypothek können Libor-Hypotheken darstellen. Der Vorteil liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinshöhe wird der transparente LiborZinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf (rund 0.5% bis 1.5%). Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. In Bezug auf die Zinsausgestaltung ist die LiborHypothek die transparenteste Hypothek. Viele Banken bieten die Libor-Hypothek erst ab einem gewissen Betrag, beispielsweise 250‘000 Franken oder 500‘000 Franken, an. Auch die meisten LiborHypotheken haben eine Mindestvertragslaufzeit, beispielsweise zwei oder drei Jahre. Hypothekarmodell Zinssatz Ø langfristiger Planbarkeit Zinstransparenz Hauptvorteil Zinssatz der Zinsen Festhypothek Fix Hoch Libor-Hypothek Stark Tief schwankend Variable Hypothek Schwankend Mittel bis hoch Hoch Mittel bis hoch Planbarkeit Tief Sehr hoch Ø tiefer Zinssatz Mittel Tief Flexibilität Spezialmodelle bei Hypotheken Es gibt beinahe unendlich viele von Banken kreierte Hypothekarmodelle. Der Phantasie einiger Produktmanager scheint keine Grenze gesetzt zu sein: Hypotheken mit variablem Zinssatz, jedoch mit einer Zinsobergrenze – Hypotheken, die zwar feste Laufzeiten haben, bei denen aber in regelmässigen Abständen immer wieder kleinere Tranchen zur Erneuerung fällig werden – oder Hypotheken, die zwar einen planbaren Zinssatz aufweisen, dieser jedoch nicht konstant ist, sondern sich in den Fol- gejahren nach dem Abschluss verändert. Hauptnachteil dieser Spezialmodelle: Die Transparenz bei der Zinsausgestaltung fehlt. Dies rührt auch daher, weil Banken und Kreditgeber von ihren Kunden so hohe Zinsen wie möglich für das von ihnen ausgeliehene Geld erhalten möchten. Sie haben daher kein Interesse an vollständiger Transparenz und Kostenwahrheit. Spezialmodelle sind daher nur ratsam, wenn die Zinsausgestaltung seitens des Kreditgebers absolut transparent ist. Beratung in Ihrem Sinne Die VermögensPartner AG ist ein unabhängiges Honorarberatungs- und Vermögensverwaltungsunternehmen. Im Gegensatz zu den meisten anderen Finanzdienstleistern arbeiten wir ohne Provisionen. Es bestehen daher nachweisbar keine falschen Anreize bei der Beratung oder bei Anbieter- und Hypothekarempfehlungen. Um den günstigsten Zinssatz für Ihre Hypothek zu finden, haben wir eine ausgeklügelte online-Hypothekenversteigerungsplattform entwickelt. Ein erstes Gespräch mit uns ist für Sie kostenlos. Für Ausarbeitungen und individuelle Beratung verrechnen wir unseren Stundenaufwand – fair und transparent. Mehr Informationen und unsere Beratungsstandorte finden Sie unter folgenden Links: www.hypotheken-versteigerung.ch www.vermoegens-partner.ch www.123-pensionierung.ch VermögensPartner AG | Oberer Graben 2 | CH-8400 Winterthur Tel. 052 224 43 43 | Fax 052 224 43 44 | [email protected] www.vermoegens-partner.ch | www.123-Pensionierung.ch | www.kickbacks.ch Merkblatt Hypothekarmodelle © VermögensPartner AG
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