WERTERMI T TLUNG Gabriele Bobka Neuer Glanz für alte Hallen Im Zuge des Strukturwandels verlieren zahlreiche Industrieareale ihre Funktion. Große zentral gelegene Grundstücke, eine Gebäudehülle, die mit der vorhandenen BGF als Neubau keine Genehmigung mehr fände, eine hohe Anzahl an Parkplätzen, die außergewöhnliche Architektur oder ein historisch glanzvoller Name – für Investoren und Projektentwickler gibt es viele Gründe die Gebrauchsspuren eines Objektes in Kauf zu nehmen. Die Kommunen sind meist „amused“, erhöhen die revitalisierten Objekte und Quartiere doch häufig die Qualität ganzer Stadtviertel oder ermöglichen den Erhalt historisch wertvoller Baudenkmäler. Allerdings setzt die professionelle Identifizierung und prozessgesteuerte Umsetzung marktkonformer Nutzungs- und Vermarktungskonzepte spezifische Immobilienkompetenz und langjährige Erfahrung voraus. Fehlerhafte Analysen von Bausubstanz, Markt oder Standort sowie mangelhaftes Prozesscontrolling können die Wirtschaftlichkeit des Refurbishments schnell in Frage stellen. Wertermittler interessiert vor allem die geplante Folgenutzung, die bauplanungsrechtliche Situation, der Bodenrichtwert, die Vorschriften des Denkmalschutzes und die Kosten einer Revitalisierung. Abb. 1: Das egemalige IBG-Areal in Neustadt an der Weinstraße; Quelle: Stadtarchiv Neustadt Die Immobilienmärkte boomen In den Hot-Spots der deutschen ImPRELOLHQPlUNWHGUHKHQVLFKVRYLHOH %DXNUlQHZLHVHOWHQ]XYRU2E*Hwerbe- oder Wohnimmobilien – in guten Lagen ist die Nachfrage stets K|KHUDOVGDV$QJHERW'LH5HNRUGVWLPPXQJDXIGHQ,QYHVWPHQWPlUNten für Gewerbeimmobilien gewann im ersten Halbjahr nochmals an Schwung. Mit einem Halbjahres7UDQVDNWLRQVYROXPHQ YRQ LQVJHVDPW 0UG ¼ NRQQWH ODXW -// nochmals ein Plus von 42 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum erzielt ZHUGHQ'LH0XVLNVSLHOWQDFKZLH vor in den Immobilienhochburgen. )DVW0UG¼ZXUGHQLQGHQ%LJ zusammen investiert. Das entspricht HLQHP$QWHLOYRQNQDSS8QG WURW] DOOHQ ,QWHUHVVHQEHNXQGXQJHQ in Bezug auf B-Städte bzw. auf 5 · 2015 Der Immobilienbewerter Standorte außerhalb der Big 7: deren Anteil ist im Vergleich zum Vorjahr von 52 % auf 46 % sogar geVXQNHQ ,P =XJH GHU DQKDOWHQG KRKHQ 1DFKIUDJH EOHLEW GHU 'UXFN auf die Renditen bestehen. Bei LoJLVWLNLPPRELOLHQ EHREDFKWHW -// HLQH JURH 5HQGLWHNRPSUHVVLRQ hEHU GLH /RJLVWLNUHJLRQHQ GHU VLHEHQ +RFKEXUJHQ VDQN GLH 6SLW]HQrendite im Quartalsvergleich um GXUFKVFKQLWWOLFK%DVLVSXQNWHDXI 'LHVHU6SUXQJLVW(UJHEQLV der Suche der Investoren nach einer DWWUDNWLYHQ 5HQGLWH 'HQQ LP 9HUgleich zu Geschäftshäusern oder Büroimmobilien liegen die RendiWHQ GLHVHU$VVHWNODVVH LPPHU QRFK XPFDELV%DVLVSXQNWHK|KHU$XFK DXI GHQ:RKQXQJVPlUNten geht es lebhaft zu. Der Aufwärtstrend der Mietpreise im ersten HalbMDKUKDWLQGHQYRQ-//XQWHU- VXFKWHQ 6WlGWHQ %HUOLQ +DPEXUJ 0QFKHQ )UDQNIXUW DP 0DLQ 'VVHOGRUI .|OQ 6WXWWJDUW XQG Leipzig leicht an Schwung verloUHQ GLH .DXISUHLVH VLQG GDJHJHQ ein weiteres Mal deutlich gestiegen. „Eine allgemeine Trendwende ]XZHQLJHUVWDUNVWHLJHQGHQ0LHWHQ und Kaufpreisen lässt sich nicht erNHQQHQ 'LH =X]JH LQ GLH 6WlGWH ODVVHQGHQ1DFKIUDJHGUXFNVWHLJHQ gleichzeitig wird nach wie vor zu wenig neuer Wohnraum geschaffen. Gründe dafür sind das PlanungsUHFKW QDFKEDUVFKDIWOLFKH 3URWHVWH und deutlich gestiegene GrundVWFNVSUHLVH LQ GHQ *URVWlGWHQ GXUFKGLH9HUNQDSSXQJLQGHQOHW]WHQ -DKUHQ³ VR 5RPDQ +HLGULFK EHL -// 7HDP /HDGHU 5HVLGHQWLDO Valuation Advisory Berlin. :lKUHQG LQ 6WXWWJDUW 'VVHOGRUI und Köln ein deutlicher Preisanstieg auf den EigentumswohnungsPlUNWHQ LP 9HUJOHLFK ]XP OHW]WHQ +DOEMDKU EHREDFKWHW ZXUGH YHUlangsamte sich der Aufwärtstrend in den anderen fünf untersuchten Städten geringfügig auf weiter hohem Niveau. „Im Neubausegment bleiben Eigentumswohnungen für ProMHNWHQWZLFNOHUXQG,QYHVWRUHQDXFK vor dem Hintergrund eines zunehmend unsicheren regulatorischen 8PIHOGVIUGHQ0LHWZRKQXQJVEDX 11 WERTERMI T TLUNG DWWUDNWLY 'DV 1HXEDXDQJHERW GDV nach wie vor überwiegend im mittleren und oberen Preissegment entVWHKWZLUGYRP0DUNWVFKQHOODXIJHQRPPHQ³ VR 6HEDVWLDQ *ULPP EHL -// 7HDP /HDGHU 5HVLGHQWLDO 9DOXDWLRQ$GYLVRU\)UDQNIXUW Projektentwickler unter Druck Für den Zeitraum 2012 bis 2019 NRPPWEXOZLHQJHVDDXIUG ,PPRELOLHQSURMHNWHQWZLFNOXQJHQ LQGHQ6WlGWHQ%HUOLQ'VVHOGRUI )UDQNIXUW +DPEXUJ .|OQ 0Qchen und Stuttgart. Dabei weist GHU 3URMHNWHQWZLFNOHUPDUNW PLW 0UG¼HLQDNWLYLHUWHV3OXVYRQ 12 % gegenüber der Vorjahresstudie auf. Die Flächen in Planung nehmen ODXW6WXGLHVHLWGUHL-DKUHQNRQWLQXLHUOLFK]XXQGOLHJHQPLW0LRPð über allen bisherig recherchierten =DKOHQÄ'XUFKGLHNRQVWDQWQLHGULgen Zinsen im Euroraum drängt vermehrt privates und institutionelles Kapital in Billionengröße auf den GHXWVFKHQ ,PPRELOLHQPDUNW 'DV EHIHXHUWGHQVHLW-DKUHQDQKDOWHQGHQ 3UHLVDQVWLHJ(VLVWDNWXHOOHLQVSDQQXQJVJHODGHQHU0DUNWPLWGXUFKDXV KRKHU1DFKIUDJHDEHUDXFKVWHLJHQdem Wettbewerb und exponentiell VWHLJHQGHQ *UXQGVWFNVSUHLVHQ³ VWHOOW $QGUHDV 6FKXOWHQ 9RUVWDQG YRQ EXOZLHQJHVD IHVW ,Q GHQ EHgehrten Metropolen wird es für ProMHNWHQWZLFNOHU ]XQHKPHQG VFKZLHULJHU JHHLJQHWH *UXQGVWFNH ]X HUZHUEHQ 8QEHEDXWH *UXQGVWFNH VLQGNQDSSXQGWHXHUXQG%HVWDQGVREMHNWH LQ ]HQWUDOHQ /DJHQ GLH HLQ 5HIXUELVKPHQW ORKQHQ HQWZLFNHOQ VLFK ]XU 0DQJHOZDUH +LQ]X NRPPHQ ODQJH *HQHKPLJXQJV]HLWHQ VWHLJHQGH %DXNRVWHQ VLFK VWlQGLJ verschärfende Anforderungen von EnEV und Brandschutz sowie imPHU XPIDVVHQGHUH $XÀDJHQ GHU .RPPXQHQLP+LQEOLFNDXI6R]LDOEDXTXRWH 6WHOOSOlW]H XQG ,QIUDVWUXNWXU %DQNHQ HQJDJLHUHQ VLFK ZLHGHU EHL JURYROXPLJHQ 3URMHNWHQWZLFNOXQJHQ IRUGHUQ DOOHUGLQJV PHKU (LJHQNDSLWDO GDV GDQQ WHLOZHLVH-DKUHLP3URMHNWJHEXQGHQLVW 12 Alternative Finanzierungsmodelle wie Forward Deals bringen voluPHQPlLJ QRFK NHLQH ZLUNOLFKH Entlastung. Denkmalschutz Bei der Einweihung von RenomPLHUREMHNWHQ ZLH GHU 'UHVGQHU )UDXHQNLUFKH IHLHUW VLFK GDV 9RON GHU'LFKWHUXQG'HQNHUDOV%HZDKUHUVHLQHU%DXNXOWXU)DVWIQI0LOOLonen Menschen schwelgen an den alljährlichen Tagen des offenen 'HQNPDOVLQGHU9HUJDQJHQKHLWEHVWDXQHQ GLH DOWH 0KOH GLH NOHLQH 'RUINLUFKH RGHU HLQ KLVWRULVFKHV Haus in der Nachbarschaft. Studien HUNOlUHQ:RKQHQLP'HQNPDO]XP 7UHQG )U 3URMHNWHQWZLFNOHU XQG ,QYHVWRUHQ VWHOOHQ GHQNPDOJHschützte Gebäude in Innenstadtnähe WURW] GHU 5LVLNHQ ZLH HUK|KWH 8PEDXNRVWHQZLGHUVSUFKOLFKH$XÀDgen der unterschiedlichen Behörden XQG HLQJHVFKUlQNWH )OH[LELOLWlW GHU 2EMHNWH OXNUDWLYH ,QYHVWPHQWV GDU mit denen sich auch in Zeiten schwindender SteuersparmöglichNHLWHQ *HOG YHUGLHQHQ OlVVW ,QVEHsondere bei einer späteren Wohnnut]XQJ RGHU HLQHU (QWZLFNOXQJ DOV gemischt genutztes Quartier ist die Nachfrage meist groß. Gut restauULHUWH%DXGHQNPlOHUXQGDQVSUHFKHQde Neunutzungen fördern darüber hiQDXV DOV ÄZHLFKH³ 6WDQGRUWIDNWRUHQ GLH$WWUDNWLYLWlWGHU6WlGWHLP:HWWEHZHUEXP$UEHLWVNUlIWH7RXULVWHQ und ansiedlungswillige Unternehmen. Wertermittlung von Hallen 'LH :HUWHUPLWWOXQJ YRQ 3URGXNWLonshallen orientiert sich bei eingeVWHOOWHP%HWULHEDQGHU%DXVXEVWDQ] der bauplanungsrechtlichen GegeEHQKHLWXQGGHU0DUNWIlKLJNHLWXPsetzbarer Folgenutzungen. Traditionell wurde der Wert von )DEULNJUXQGVWFNHQDXVGHP6DFKwert abgeleitet. Angesichts des 6WUXNWXUZDQGHOVKLQ]XU'LHQVWOHLVtungsgesellschaft und den veränderten Anforderungen der Nutzer von Gewerbeimmobilien hat sich jedoch JH]HLJW GDVV GLH (UO|VH EHL HLQHP IUHLKlQGLJHQ9HUNDXIGHXWOLFKQLHGULJHUDOVGHU6DFKZHUWDXV¿HOHQ'DKHU bieten sich insbesondere bei alten FaEULNJHElXGHQHKHUGDV/LTXLGDWLRQV oder das Residualwertverfahren an. *HQJHQ *UXQGVWFN XQG +DOOHQ GHQ$QIRUGHUXQJHQYRQ/RJLVWLNHUQ NDQQ HLQH :HLWHUYHUZHQGXQJ DOV /DJHUÀlFKHQLQ)UDJHNRPPHQ'LH 6SLW]HQPLHWHQ IU /DJHUÀlFKHQ LQ der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter blieben nach Zahlen von -//LPHUVWHQ+DOEMDKULQDOlen Regionen stabil. Die höchsten Mieten wurden in München erzielt ¼Pð0RQDW GLH 5HJLRQ )UDQNIXUWNDPDXI¼Pð0RQDW In Hamburg lagen die entsprechenGHQ)OlFKHQEHL¼Pð0RQDWLQ 'VVHOGRUI EHL ¼Pð0RQDW Deutlich weniger mussten die Nutzer in der Region Berlin bezahlen: +LHUODJGLH6SLW]HQPLHWHEHL¼ Pð0RQDW$XHUKDOEGHU%LJ%DOOXQJVUlXPH ZXUGHQ ELV ]XU -DKUHVPLWWHPLWUG0LRPðPHKU/DJHUÀlFKHQ XPJHVHW]W DOV MHPDOV zuvor in einem ersten Halbjahr. Der fünfjährige Vergleichswert wurde XP EHUWURIIHQ $OOHUGLQJV IDQGHQLQVJHVDPWGHV*HVDPWXPVDW]HV LQ 1HXEDXWHQ3URMHNWHQWZLFNOXQJHQ VWDWW ± HLQ 7UHQG GHU VLFKVFKRQLQGHQYHUJDQJHQHQ-DKUHQEHREDFKWHQOLHbOWHUH3URGXNtionshallen scheiden als Lager- und /RJLVWLNÀlFKHQ KlX¿J DXV GD VLH entweder nicht den Anforderungen DQ PRGHUQH /DJHUÀlFKHQ JHUHFKW ZHUGHQ HLQH YHUVFKDFKWHOWH %DXweise mit unterschiedlichen Baujahren und einem hohen Büroanteil DXIZHLVHQ RGHU GLH 9HUNHKUVDQELQdung und die 24-Stunden-AnfahrEDUNHLW GHQ$QVSUFKHQ GHU /RJLVWLNQXW]HUQLFKWHQWVSUHFKHQ Den kompletten Artikel finden Sie in der Ausgabe 5/15 des Immobilienbewerters. Der Immobilienbewerter 5· 2015
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