Heiz- und Nebenkosten- abrechnung: Für Zündstoff ist gesorgt!

KELLER Immobilien-Treuhand AG
Kompetenzzentrum für Immobilien
Kirchstrasse 1 · 8304 Wallisellen
Telefon 044 800 85 85 · [email protected]
D E Z E M B ER 2015
Heiz- und Nebenkostenabrechnung:
Für Zündstoff ist gesorgt!
René Keller
Gründer und Inhaber
Geschätzte Leserinnen und Leser
«Und schon wieder ist ein Jahr
um», so beginnt wohl mancher
Newsletter, der um diese Zeit um
die Aufmerksamkeit von Lesern
buhlt. Ich möchte Sie und mich
aber nicht damit aufhalten, den
Blick rückwärts zu richten. Uns
liegt mehr der Blick nach vorne.
Was können wir im kommenden
Jahr noch besser machen? Wo sehen wir Chancen für unsere Kundinnen und Kunden? Wie stellen
wir uns täglich so ein, dass wir die
bestmögliche Leistung erbringen?
Das sind Fragen, die uns interessieren. Sie, geschätzte Kundinnen
und Kunden, sind bei der Beantwortung dieser Fragen die wichtigste und zuverlässigste Quelle.
Als Dienstleister sind wir darauf
angewiesen, dass Sie uns wissen
lassen, wie Sie unsere Arbeit einschätzen – im Positiven wie auch
im Negativen. Nur so können wir
uns laufend verbessern, und nur
so können wir auf Dauer Leistungen erbringen, die zufriedene
Kunden schafft.
Ich danke Ihnen herzlich, wenn
Sie uns mit Rückmeldungen und
konstruktiver Kritik auch im kommenden Jahr in unserem täglichen Bestreben unterstützen,
besser zu werden ([email protected]).
Schöne Festtage und ein erfolgreiches 2016 wünscht Ihnen
René Keller
In diesen Wochen ist es wieder so weit: Mieterinnen und Mieter erhalten ihre
Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Rückerstattungen von Akontozahlungen
werden erfreut zur Kenntnis genommen. Bewohner, denen Nachforderungen ins
Haus flattern, reagieren oft gelassen, gelegentlich aber auch empört. Einige
wenige drohen mit rechtlichen Schritten. Mit voller Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Kostenumlage geht man Konflikten erfolgreich aus dem Weg.
Von
Daniel Strasser,
Leiter Buchhaltung
BSC ZFH in
Betriebsökonomie
Definition und Weiterverrechnung von
Betriebskosten sind im OR unter Art.
257a geregelt. Die rechtliche Ausgangslage ist klar. Sie wird in der Praxis weder
durch Mieter- noch Hauseigentümerverbände infrage gestellt: Die Nebenkosten
sind das Entgelt für die Leistungen des
Vermieters oder eines Dritten, die mit
dem Gebrauch der Sache zusammenhän-
gen. Der Mieter muss die Nebenkosten
nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat und die
Kostenkomponenten im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. Auf Heizkosten
kann in einem Wort hingewiesen werden.
Sie sind in Art. 5 der Verordnung über die
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen abschliessend aufgezählt.
Die Mär vom Vermieter
als Nebenkostenverursacher
Wie eine Studie der Zürcher Hochschule
für angewandte Wissenschaften (Winterthur, 2005) im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands

ergeben hat, sind für die Schweizer Miethaushalte die Nebenkosten seit Anfang
der 90er-Jahre massiv angestiegen. Ihr
Anteil an der Bruttomiete ist im Jahr
2002 über vier Mal so hoch wie derjenige
von 1990. Die Ursachen liegen – trotz
des jüngsten Preiszerfalls – in den Kosten
für die Brennstoffe zur Erzeugung von
Wärme. Die Entwicklung der Energiekosten wird alleine schon durch periodische
Steuer- und Abgabenerhöhungen im
wahrsten Sinne des Wortes angefeuert.
Ein aktuelles Beispiel ist die Erhöhung
der CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe
per 1. Januar 2016 von 60 auf 84 Franken
pro Tonne. Auch die Komfortsteigerung
wird häufig als Ursache für anziehende
Kosten genannt. Wurde beispielsweise
früher die Hauswartung durch einen Mieter
im Nebenamt ausgeführt, so wird diese
Arbeit immer öfter Firmen übertragen.
Deren Ansätze liegen schon alleine wegen der Sozialleistungen für die Mitarbeitenden zwangsläufig höher. Aber auch
der Anstieg der kommunalen Gebühren
für Kehrichtabfuhr, Wasser und Abwasser
trägt seinen Teil zur Kostensteigerung bei.
Kostenverteilung auf die Mietobjekte:
Fair, fairer, am fairsten?
Im Kanton Zürich müssen seit 1. Mai
1991 bewilligte Neubauten mit Geräten
zur Erfassung und Regulierung des individuellen Wärmeverbrauchs für Heizung
und Warmwasser ausgerüstet werden.
Dank der Verbrauchsmessung können die
gesamten Heizkosten einer Liegenschaft
verursachergerecht auf die entsprechenden Mietobjekte umverteilt werden. Je
nach Immobilie werden auch Kaltwasserzähler installiert. Die Krux der Verteilung
liegt in der Umlage der (übrigen) Nebenkosten. Die wohl fairste Umlage der Nebenkostenaufteilung wäre wohl eine Methode, welche die Nebenkosten anhand
der Anzahl der Bewohner eines Gebäudes auf die entsprechenden Mietobjekte
umverteilen würde. In der Praxis ist diese
Umlage nur selten anzutreffen. Denn
jede Veränderung der Anzahl Bewohner
einer Liegenschaft würde automatisch
– und unter Umständen mehrmals pro
Jahr – zu einer Mietvertragsänderung
führen, weil sich dadurch die Nebenkosten pro Kopf erhöhen oder mindern
würden. An einem solchen Bürokratiemonster können weder Mieter noch
Hauseigentümer interessiert sein.
Am häufigsten richtet sich der Verteilschlüssel nach der bewohnten Fläche
einer Wohnung. Die Akzeptanz dieser
Vorgehensweise ist besonders tief, wenn
ein Mieter im Erdgeschoss einen Anteil
an den Liftkosten begleichen muss, während der Bewohner im Dachgeschoss für
die Gartenpflege zur Kasse gebeten wird.
Aber auch in den Zwischengeschossen
ist für Unverständnis gesorgt, wenn der
Immobilien verwalten?
kit.ch
KELLER Immobilien-Treuhand AG
Kirchstrasse 1 · Wallisellen
044 800 85 85
Single in der Dreizimmerwohnung gleich
viel für Nebenkosten berappen muss wie
die Kleinfamilie, die nebenan in der Wohnung mit gleicher Fläche zu Hause ist.
Fehlen in einer Immobilie Zähler zur Messung des Energieverbrauchs, so erfolgt
die Umlage der Heizkosten grundsätzlich
ebenfalls aufgrund der Fläche der bewohnten Einheiten.
Ein Beispiel aus unserem Alltag: Die
Mietpartei bewohnt eine Wohnung mit
einem Flächenanteil von 11,65 %. Da
sämtliche Wohneinheiten mit Heiz-,
Warmwasser- und Kaltwasserzähler ausgerüstet sind, konnte ermittelt werden,
dass die Grossfamilie für 36 % des
Wasserverbrauchs und 19 % der in der
Liegenschaft angefallenen Heizkosten
verantwortlich ist. Würden diese Personen in einer Liegenschaft ohne Zählerservice wohnen, hätte sie beispielsweise
nur 11,65 % der Wasserkosten bezahlen
müssen. Die Differenz wäre auf die übrigen Wohnungen umgelagert worden.
Diese wären unverhältnismässig stark,
rechtlich aber einwandfrei, zur Kasse
gebeten worden.
Fazit
Eine faire und vorausschauende Behandlung dieses Teilbereichs des Mietverhältnisses kann viel zu einem entspannten
Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter
beitragen. Damit die Mieter nachvollziehen können, wie ihr Rechnungsbetrag
zustande gekommen ist, braucht es eine
offene und transparente Kommunikation
über die angefallenen Kosten und deren
Verteilung. Keller Immobilien-Treuhand AG
leistet hier seit vielen Jahren einen Beitrag. Wir stellen Transparenz her. Das
erleichtert es uns, berechtigte Forderungen nötigenfalls wirkungsvoll geltend zu
machen. Transparenz schafft aber auch
Nutzen für die Mieterschaft: Sie kann ihr
Verbraucherverhalten nachvollziehen und
vorausschauend steuern.
Immobilienverkauf –
So einfach ist es eben
doch nicht.
Private Immobilienbesitzer, die den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung ins
Auge fassen, wollen das oft selbst in die Hand nehmen. Schliesslich kennt man
die Vorzüge des Objekts selbst am besten. Man weiss, was man seinerzeit
bezahlt hat und mit wie viel Herzblut man die Liegenschaft über Jahre gepflegt
und unterhalten hat. Die Stolpersteine eines solchen Unterfangens werden
meistens unterschätzt. Professioneller Rat lohnt sich
Von
Gioia Oechsle,
ImmobilienVermarkterin mit
eidg. Fachausweis
Liegenschaftsbesitzer unterschätzen
meist die Herausforderungen, die mit
einem Haus- oder Wohnungsverkauf
verbunden sind und verzichten deshalb
auf professionelle Beratung. «Hobbyverkäufer» lösen aber selten den besten
Preis – abgesehen vom «lucky punch»,
der ab und zu tatsächlich treffen kann.
Was ist sie wert – wo ist ihr Markt?
Wer eine Immobilie verkaufen will, muss
dies vorausschauend planen. Vor allem
für Ungeübte stellen sich Fragen über
Fragen: Wie viel Wert hat die Liegenschaft und wie hoch sollte der Startpreis
festgelegt werden? In welchem Medium
erreiche ich Interessenten am besten?
Wann ist der richtige Zeitpunkt? Wie
präsentiere ich meine Liegenschaft und
welche Unterlagen muss ich zusammentragen oder sogar neu erstellen?
Erfahrungsgemäss wird in vielen Fällen
der Startpreis sehr hoch, oft zu hoch eingestuft. Dies ist auf die fehlende emotionale Distanz zurückzuführen. Die Sicht
auf die eigene Immobilie ist nie objektiv.
Ein zu hoher Preis bedeutet: Die Nachfrage bleibt aus. Das kann fatale Folgen für
den weiteren Verkaufsverlauf haben. Der
Verkäufer wird verunsichert. Und er wird
immer unsicherer, je länger Interessenten ausbleiben. Ein Liegenschaftsverkauf
entpuppt sich deshalb oft als schwieriges,
zeitraubendes, mitunter sogar frustrierendes Unterfangen, bei dem der ungeübte
Verkäufer auch Gefahr läuft, das Objekt
gar nicht oder nicht zum marktgerechten
Preis verkaufen zu können. Gründe dafür
sind oftmals der Mangel an Verhandlungsgeschick, die immer grösser wer-
dende Ungeduld, wenn die Nachfrage
ausbleibt, und die fehlenden Kenntnisse
im Immobilienmarketing.
Geduld, Marktkenntnis,
professionelle Abwicklung
Eine Immobilienfachperson lässt sich von
ihrem Wissen und ihrer Erfahrung leiten.
Emotionen haben keinen Raum, nüchterne Fakten schon. Ein Immobilienverkäufer
ist deshalb auch eine Vertrauensperson.
Ohne Vertrauen geht nichts. Der Eigentümer muss sich darauf verlassen können,
dass ihm die Immobilienfachperson die
Stärken und Schwächen der Liegenschaft
nachvollziehbar aufzeigt, auf Marktdaten
abgestützt methodisch korrekt einen
realistischen Wert ermittelt und schliesslich den bestmöglichen Preis auf dem
Markt erzielt.
Als Fachmann oder Fachfrau präsentieren
wir Kaufinteressenten das zum Verkauf
stehende Objekt und stellen dessen Vorzüge ins Zentrum. Werbung platzieren
wir in den passenden Medien und zum
richtigen Zeitpunkt. Das spart Zeit und
Geld. Ein sauberes und transparentes
Vorgehen vom ersten Kontakt mit einem
Interessenten bis zum Verkaufsabschluss
schafft Vertrauen und trägt schliesslich
viel zu einer reibungslosen und schnellen
Abwicklung bei.
Jede Reise beginnt mit dem ersten
Schritt – tun Sie ihn, wir begleiten Sie
zum Ziel.
Aktuelle Objekte
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Hochwertige Geschäftsliegenschaft in Wallisellen
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jeweils einen sonnigen Balkon,
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Stockende Harmonisierung
Für Sie gelesen
(aus «immobilia», Ausgabe August 2015)
Das Baurecht ist kantonal geordnet. Die Kantone regeln wichtige Baubegriffe nach
eigenem Gutdünken. Das hat vor allem dann Folgen, wenn ennet der Kantonsgrenzen geplant oder gebaut wird. Es sind Bestrebungen im Gange, die Baubegriffe
kantonsübergreifend zu harmonisieren. Doch diese Anstrengungen stocken.
Im Juni dieses Jahres hat der Zürcher
Kantonsrat einen Gesetzesvorstoss «beerdigt», der die kantonal geregelten Baubegriffe im Rahmen der interkantonalen
Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), einem Konkordat von mittlerweile 15 Kantonen, angleichen wollte.
Damit wurde eine Chance vertan. Zwar
hat das Raumplanungsgesetz von 1979
einen Harmonisierungsschub gebracht,
jedoch blieb das Baurecht davon ausgenommen. In der Schweiz finden sich deshalb über 140'000 Gesetzes- und Verordnungsartikel im Planungs- und Bauwesen.
Der Direktor von bauenschweiz, Benjamin Wittwer, plädiert deshalb für eine
rasche, gesamtschweizerische Vereinheitlichung der Baubegriffe. Dies würde in
der Bauwirtschaft vieles vereinfachen.
Auf Bundesebene wurden in den vergangenen zehn Jahren denn auch Vorstösse,
unter anderem auch eine parlamentarische Initiative, eingereicht, welche dem
begrifflichen Durcheinander ein Ende
setzen sollten. Dieser politische Druck
veranlasste die Konferenz der kantonalen
Baudirektoren im Jahre 2005, eine inter-
kantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) zu schaffen.
Darin sind 30 zentrale Begriffe formell
vereinheitlicht. Kantone, die diesem Konkordat angeschlossen sind, verpflichten
sich, die in der IVHB definierten Begriffe
und Messweisen in kantonales Recht zu
übernehmen. Dies hat zu diversen Rechtsangleichungen und Vereinheitlichungen in
Teilbereichen des Baurechts geführt.
Nach bauenschweiz ist es zu wünschen,
dass möglichst bald möglichst viele Kantone dem Konkordat beitreten. Nur das
verhindere, dass der Bund das Heft in die
Hand nehme, ein entsprechendes Bundesgesetz erlasse und den Kantonen
damit eine wichtige Kompetenz aus der
Hand nehme.
Vorteile des Konkordats gegenüber einem
Bundesgesetz:
• Freiwillige Vereinheitlichung der Baubegriffe
• Erhaltung föderalistischer Struktur und
Gemeindeautonomie
• Gutes und rechtzeitiges Einvernehmen
mit Baubehörden
In eigener Sache
Keller Immobilien – Persönlich
Die Bewirtschaftung von Immobilien ist ein «People
Business». Vertrauen steht im Zentrum. Deshalb kümmert
sich um eine einzelne Liegenschaft stets dieselbe Ansprechperson. Sie deckt das ganze Spektrum ab. Sie ist das Scharnier zwischen Eigentümer und Mietern wie auch zwischen
Unternehmern und Eigentümer. Der Eigentümer ist unser
Kunde, er oder sie steht im Mittelpunkt unseres Handelns.
Die persönliche Betreuung Ihrer Liegenschaft und Ihrer
Anliegen pflegen wir als entscheidenden Erfolgsfaktor für
eine optimale Bewirtschaftung. In einem erprobten Netzwerk
arbeiten wir in Bereichen ausserhalb unserer eigentlichen
Kernkompetenz mit externen Spezialisten zusammen. Wir
sind Ihr starker Partner in allen Immobilienfragen.
Spannendes und
Aktuelles rund um das Thema
Immobilien.
Für Sie
zusammengefasst
von
Shona Reid,
Assistentin
Verkauf/Vermietung
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INTERKANTONALE BAUBEGRIFFE
Stockende Harmonisierung
Die Vielzahl der unterschiedlichen kantonalen Bauvorschriften erschwert das Bauen.
Möglichst schweizweit harmonisierte Baubegriffe würden das Bauen vereinfachen. Die Interkantonale Vereinbarung wäre die Lösung, doch dafür müssten mehr Kantone beitreten.
DEFINITION DER GEBÄUDEHÖHE IN DEN EINZELNEN KANTONEN
Quelle: bauenschweiz
1 LU, ZG (geändert 2000)
2 OW
3 VS (geändert 2004)
4 AI, SG, AR (ab 2004)
5 NW
6 AG, SZ, TH, ZH
7 BE, FR, GL, SO
1
2
3
4
5
6
N
Den gesamten
Artikel finden Sie
auf www.kit.ch/
newsletter.html
gewachsenes Terrain
BENJAMIN WITTWER*
KANTONALES NORMENWIRRWARR. Das Baurecht ist in der Schweiz Sache der Kantone. Ausgerechnet im wirtschaftlich besonders bedeutsamen Bau- und Planungsrecht
besteht immer noch ein grosser Rückstand
in der Rechtsangleichung. Es finden sich in
der Schweiz über 140 000 Gesetzes- und
Verordnungsartikel im Planungs- und Bauwesen. Zwar führte das Raumplanungsgesetz (RPG) von 1979 zu einer gewissen
Harmonisierung der kantonalen Rechtsgrundlagen im Bereich der Raumplanung,
doch blieb das eigentliche Baurecht entsprechend der beschränkten Bundeskompetenz davon ausgenommen, abgesehen
von gewissen grundlegenden Anforderungen im Bereich des Verfahrensrechts (Baubewilligungspflicht, Rechtsschutz) und den
weitgehend vereinheitlichten Regeln über
das planerisch besonders bedeutsame Bauen ausserhalb der Bauzonen. In besonderen Teilbereichen des Baurechts hat sich in
den letzten Jahren aufgrund der interkantonalen Zusammenarbeit eine Rechtsangleichung der Mustervorschriften der Kantone
im Energiebereich (MuKEn) oder sogar eine Rechtsvereinheitlichung (Brandschutznormen) ergeben. Im Übrigen aber besteht
im Gebiet des Baurechts bisher noch immer eine grosse Vielfalt von unterschiedlichen kantonalen und oft auch kommunalen Regelungen, was in der heutigen Zeit
schon fast anachronistisch anmutet.
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VERSCHIEDENE DEFINITIONEN FÜR DEN GLEICHEN BEGRIFF. Das führt zu teilweise stos-
senden Situationen. So ist es unbefriedigend, wenn die Kantone die Gebäudehöhe
(Gesamthöhe) in allen erdenklichen Varianten unterschiedlich definieren. Die Situation im Zeitpunkt vor der formellen Harmonisierung präsentiert sich wie folgt: Nach
der Interkantonalen Vereinbarung über die
Harmonisierung der Baubegriffe IVHB gilt
nur noch eine Definition: «Die Gesamthöhe
ist der grösste Höhenunterschied zwischen
dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion
und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.» (Anhang 1 Ziff. 5.1).
wird, muss er nicht übernommen werden.
Dazu steht ihnen eine Übergangsfrist zu.
Die Gesetzgebung darf nicht durch Begriffe ergänzt werden, die den vereinheitlichten Regelungsgegenständen widersprechen. Die IVHB harmonisiert Begriffe und
Messweisen in formeller Hinsicht. Nicht betroffen sind die Verfahren und die nominale, d. h. materielle Festlegung der Längen- und Höhenmasse, Geschosszahlen,
Abstände und Nutzungsziffern. Der Konkordatstext samt den ausgezeichneten Erläuterungen und weiterführende Hinweise
finden sich auf www.bpuk.ch.
IVHB BESSER ALS BUNDESBAUGESETZ. Eine interkantonale Vereinbarung hat gegenüber
FORDERUNG NACH HARMONISIERUNG. Es be-
steht die berechtigte Forderung nach einer
Harmonisierung der Baubegriffe. Auf Bundesebene gibt es seit schon mehr als zehn
Jahren Vorstösse nach einem Bundesbauharmonisierungsgesetz; immer noch hängig ist die parlamentarische Initiative Müller
(04.456). Dieser Druck hat die kantonalen
Baudirektoren veranlasst, im Jahr 2005 die
IVHB zu schaffen. Das Konkordat harmonisiert 30 formelle Baubegriffe (siehe Kasten),
damit in allen Kantonen die entsprechenden Begriffe gleich verstanden werden. Die
beigetretenen Kantone sind verpflichtet,
diese Baubegriffe und Messweisen der IVHB in ihr Planungs- und Baurecht zu übernehmen – wenn ein Begriff nicht gebraucht
DIE 30 BAUBEGRIFFE DER IVHB
– Massgebendes Terrain
– Gebäude (Gebäude, Kleinbauten, Anbauten,
unterirdische Bauten, Unterniveaubauten)
– Gebäudeteile (Fassadenflucht, Fassadenlinie,
projizierte Fassadenlinie, vorspringende Gebäudeteile,
rückspringende Gebäudeteile)
– Längenbegriffe, Längenmasse (Gebäudelänge,
Gebäudebreite)
– Höhenbegriffe, Höhenmasse (Gesamthöhe,
Fassadenhöhe, Kniestockhöhe, lichte Höhe)
– Geschosse (Vollgeschosse, Untergeschosse,
Dachgeschosse, Attikageschosse)
– Abstände und Abstandsbereiche (Grenzabstand,
Gebäudeabstand, Baulinien, Baubereich)
– Nutzungsziffern (anrechenbare Grundstücksfläche,
Geschossflächenziffer, Baumassenziffer,
Überbauungsziffer, Grünflächenziffer)
immobilia August 2015
Fazit: Die Bauwirtschaft der Schweiz ist
innovativ und modern. Die Bauvorschriften sollen es auch werden. Dazu braucht
es die IVHB. Doch diese interkantonale
Vereinbarung entfaltet nur dann die erhoffte vereinfachende Wirkung, wenn die
Kantone auch mitmachen. Aktuell sind
der IVHB 15 Kantone beigetreten. Zürich
zählt sich bis heute noch nicht dazu.
Weiterführende Informationen finden Sie
unter www.bpuk.ch.
Das Schlussbild
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