Lokalbaukommission Der Vorbescheid Informationen zu Inhalt und Formalien Impressum Herausgeber Referat für Stadtplanung und Bauordnung Lokalbaukommission Zentrale Dienste Blumenstraße 28 b 80331 München www.muenchen.de/lbk Zeichnung und Text: Johannes Schmid Gestaltung: Barbara Opitsch Druck:Stadtkanzlei Gedruckt auf 100% Recyclingpapier Mai 2015 Lokalbaukommission | Der Vorbescheid Der Vorbescheid Informationen zu Inhalt und Form Der Vorbescheid ist ein spezielles Instrument aus der Bayerischen Bauordnung (BayBO), mit dem einzelne wichtige Fragen im Vorfeld einer Baugenehmigung verbindlich geklärt werden. Damit kann für die wesentlichen Teile eines Vorhabens Planungs- und Investitionssicherheit erzielt werden. Die Beschränkung auf einzelne Fragen erspart eine umfangreiche Prüfung und damit Zeit und Planungskosten. Dabei lässt der Vorbescheid für den eigentlichen Bauantrag noch ausreichend Spielraum. Diese Information erläutert Ihnen das Verfahren, nennt die notwendigen Unterlagen und hilft Ihnen bei der Formulierung des Antrags. Damit können Sie selbst wesentlich zu einer schnellen Bearbeitung beitragen. Wann ist ein Vorbescheid sinnvoll Ein Vorbescheid empfiehlt sich, wenn ermittelt werden soll, ob ein Vorhaben auf einem Grundstück planungsrechtlich zulässig ist und die Rahmenbedingungen nur durch eine vertiefte behördliche Prüfung festgestellt werden können. Ebenso kann ein Vorbescheid sinnvoll sein, wenn geklärt werden soll, ob weitreichende Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen erteilt werden können oder ob das Vorhaben mit den nachbarlichen Belangen vereinbar ist. Positive Aussagen im Vorbescheid binden die Bauaufsichtsbehörde im nachfolgenden Genehmigungsver- fahren, vorausgesetzt, die Genehmigungsplanung weicht nicht wesentlich von den Fragen und Darstellungen des Vorbescheids ab. Diese Bindung bezieht sich nur auf die im Antrag gestellten Fragen. Alle übrigen Belange oder Darstellungen, die erst in einem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, sind von der Bindewirkung nicht erfasst. Dies gilt auch für Anforderungen oder Einschränkungen, die aufgrund weiterer Rechtsvorschriften erfolgen. So können zum Beispiel Belange des Natur- oder des Denkmalschutzes dem Vorhaben später entgegenstehen, wenn die Fragen nicht im Vorbescheidsverfahren geklärt wurden. Beratung Erfolg und die weitere Planungssicherheit hängen wesentlich davon ab, wie zielgerichtet die Fragen formuliert werden. Nutzen Sie die Beratung im Servicezentrum. Sie erfahren dort zunächst, welche planungsrechtlichen Vorgaben für das Baugrundstück gelten und können Ihre Planung darauf aufbauen. Bevor Sie anschließend den Antrag einreichen, sollten Sie Ihre Ziele und die formulierten Fragen nochmals mit der Lokalbaukommission abstimmen. So können gegebenenfalls Formulierungen noch präzisiert oder ergänzt werden. Auch hier stehen Ihnen zunächst erfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Servicezentrum zur Verfügung. 1 Antragsunterlagen Die erforderlichen Bauvorlagen sind in der Bauvorlagenverordnung festgelegt. Der Antrag kann in der Regel nur von jemandem gefertigt werden, der bauvorlageberechtigt ist und damit die Fachkunde besitzt, um qualifizierte Pläne und die erforderlichen Unterlagen zu erstellen. Der Antrag auf Vorbescheid muss neben den allgemeinen Bauvorlagen alle Unterlagen enthalten, die zur Beantwortung der einzelnen Fragen nötig sind. Beschreibungen allein können ungenau oder missverständlich sein. Daher sind Planunterlagen, die den Inhalt der Fragen aussagekräftig darstellen, unverzichtbar. Alle Angaben und Darstellungen, wie zum Beispiel bestehende Gebäude oder vorhandener Baumbestand, müssen die tatsächliche Situation wiedergeben. Ein Bescheid, der auf fehlerhaften oder unvollständigen Angaben beruht ist nicht bindend. Im Regelfall sind folgende Unterlagen nötig: •Bauantragsformular Kreuzen Sie „Antrag auf Vorbescheid“ an. Füllen Sie das Formular vollständig aus. Die Angaben zum Brandschutznachweis und zur Arbeitsstätte mit erhöhtem Gefährdungspotential können entfallen soweit hierzu keine Fragen gestellt werden. Weitere amtliche Formulare sind in der Regel nicht erforderlich. •Angabe der voraussichtlichen Baukosten. Sie sind zwingend anzugeben, da sich die Gebühr für den Vorbescheid daran orientiert. 2 •Amtlicher Lageplan Diesen erhalten Sie beim GeoDatenService München ( Vermessungsamt). In der Regel ist die Variante „mit Angaben des Baureferats“ erforderlich. Für die Erstellung müssen mehrere Dienststellen beteiligt werden, stellen Sie den Antrag daher möglichst frühzeitig. Näheres dazu im Internet unter www.muenchen. de/LBK, Dienstleistungsfinder - Suchfeld: „Amtlicher Lageplan“. •Baumbestandserklärung Nutzen Sie das Formular der LBK, zu finden im Internet unter www. muenchen.de/lbk, unter „Formulare“. Baumbestand, der nach der Münchner Baumschutzverordnung geschützt ist, kann einem Vorhaben entgegenstehen. Klären Sie daher unbedingt vorab die Fällung oder besondere Schutzmaßnahmen für die Bäume. Unter Umständen muss ein Baukörper zum Schutz von Bäumen auch verschoben werden. •Lageplan im Maßstab 1:1000 nach den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung, insbesondere mit Darstellung des beabsichtigten Gebäudes und der für die Fragestellung erforderlichen Bemaßung der Nachbargebäude mit Wand- und Firsthöhe sowie ihrer Nutzung, weitere Bauzeichnungen, wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Vorhabens mit den für die Fragestellung erforderlichen Maßangaben. In der Regel genügt hier ein Maßstab 1:200. Darüber hinaus sind weitere Unterlagen beizugeben, die für die Beantwortung der Fragen erforderlich sind. Dazu können beispielsweise gehören: •Baumbestandsplan im Maßstab 1:100 mit korrekter Darstellung der Lage und des tatsächlichen Kronenverlaufs der geschützten Bäume •Fassaden- und Höhendarstellung der benachbarten Gebäude •Gebäude, die als Bezugsgröße für das Vorhaben gelten sollen, mit der erforderlichen Bemaßung •eine Betriebsbeschreibung, um die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung zu klären •Auszug aus dem Grundbuch, sofern besondere Belastungen eingetragen sind •Angaben zur Erschließung des Grundstücks •Angaben zur Denkmaleigenschaft und eine genaue Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen •Ausführungen oder Anträge zu städtischen Satzungen, zum Beispiel einer Erhaltungssatzung. Beachten Sie, dass alle Formulare, Pläne und sonstige Unterlagen mit den notwendigen Unterschriften versehen sind. Dies sind in der Regel Antragstellerin und Antragsteller, die bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin / der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser, bei Bauherrengemeinschaften alle Beteiligten. Vollmachten müssen ausreichend bestimmt und original unterschrieben sein. Weitere Informationen zu den Bauvorlagen finden Sie auf den Internetseiten der Lokalbaukommission "Rund um den Bauantrag". Lokalbaukommission | Der Vorbescheid Die Fragestellung Überlegen Sie sorgfältig die Formulierung der Fragen und welche Aussagekraft die Beantwortung für Ihre weitere Planung hat. Die einzelnen Fragen sind so zu formulieren, dass sie unmissverständlich sind und mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können. Fragen zu Abweichungen und Befreiungen sind einzeln aufzuführen. Es ist zu begründen, warum von der jeweiligen Vorschrift abgewichen oder befreit werden soll. Beachten Sie, dass Fragen und Darstellungen in den Planunterlagen aufeinander abgestimmt sind. Fragen, die ohne planliche Darstellung nicht beurteilt werden können, werden nicht beantwortet. Planinhalte, die über die gestellten Fragen hinausgehen, werden nicht geprüft und können daher auch nicht von der Bindewirkung erfasst werden. Beschränken Sie sich auf die Fragen, die für die weitere Planung Ihres Vorhabens notwendig sind. Zusätzliche Fragen verlängern die Prüfung, insbesondere dann, wenn dazu andere Stellen eingebunden werden müssen. Die Fragen müssen sich auf das konkrete Vorhaben beziehen und sie müssen Prüfungsgegenstand im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren sein. Bei Vorhaben im Vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO werden nur das Planungsrecht, örtliche Bauvorschriften und beantragte Abweichungen geprüft. Fragen zu Vorschriften außerhalb des eingeschränkten Prüfumfangs können daher im Vor- bescheidsverfahren nicht verbindlich beantwortet werden. Diese Fragen müssen Sie eigenverantwortlich klären. Das Servicezentrum der Lokalbaukommission unterstützt Sie dabei soweit wie möglich. Beispiele für zulässige Fragen Art der Nutzung Nach § 34 BauGB •Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: (...) (siehe auch Betriebsbeschreibung). Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig? Festsetzung nach Bebauungsplan •Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als Nutzung (...) fest. Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgesehen: (...) Kann für das Vorhaben eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) in Aussicht gestellt werden? Beispiel für eine Begründung: Die Befreiung ist nach unserer Auffassung städtebaulich vertretbar und mit den nachbarrechtlichen Belangen vereinbar, weil (...). Maß der Nutzung Nach § 34 BauGB - Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Grundfläche (...) und einer Firsthöhe (...) planungsrechtlich zulässig? Festsetzung nach Bebauungsplan •Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als maximal zulässige GFZ, GRZ (...) fest. Für das Vorhaben ist eine GFZ/ GRZ von (...) vorgesehen. Kann für das Vorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der im Bebauungsplans Nr. (...) festgesetzte GFZ/GRZ um (...) in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...) Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen Jede Art der Befreiung muss einzeln abgefragt und begründet werden. •Das Vorhaben überschreitet die südliche Baugrenze um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden? Begründung (...) •Das Vorhaben überschreitet die nördliche Baulinie um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden? Begründung (...) Baumfällungen •Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. (...) gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...) 3 Abstandsflächen •Das Vorhaben unterschreitet die Mindestabstandsfläche zum Nachbargrundstück Flurstücksnummer (...) um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Abweichung von Art. 6 BayBO wegen der Nichtein haltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück Flst.Nr. (...) in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...) Nachbarbeteiligung Auf Antrag kann von der Beteiligung der Nachbarn im Einzelfall abgesehen werden. Der Bescheid entfaltet dann aber keine Bindewirkung gegenüber den Nachbarn. Die Lokalbaukommission kann diesem Antrag nur stattgeben, wenn nachbarschützende Vorschriften eindeutig nicht betroffen sind. Im Zweifel empfiehlt sich daher immer, die Nachbarn einzubinden. Beispiele für nicht zulässige Fragen Folgende Fragen sind entweder zu allgemein formuliert oder gehen über den Prüfumfang der Bauaufsichtsbehörde hinaus: •Ist das Vorhaben genehmigungsfähig /zulässig? •Welche GFZ ist zulässig? •Welche Nutzungen sind möglich? •Gibt es Vorschriften, die entgegenstehen? •Sind die Vorschriften zu (...) eingehalten? Nachbarn sind in gleichem Maße an ihre Zustimmung gebunden, wenn sie im Vorbescheidsverfahren die Plan unterlagen unterschrieben haben. Nachbarn, die nicht zugestimmt haben, können gegen die Entscheidung der Baubehörde klagen. In jedem Fall sind die Eigentümerinnen und Eigentümer der benachbarten Grundstücke mit Namen und Adresse anzugeben. Weiterhin nicht zulässig sind •einzelne Fragen zum Brandschutz, da diese nur anhand eines gesamtheitlichen Brandschutzkonzepts geprüft werden können •Fragen zu Grundstücksteilungen •Fragen zu Themen, für die im Baugenehmigungsverfahren keine Prüfung vorgesehen ist, wie zum Beispiel Fragen mit zivilrechtlichen Inhalten. Varianten der Bebauung Sie können ein Vorhaben auch in verschiedenen Varianten abfragen. Bitte bedenken Sie, dass Varianten die Bearbeitung oft unnötig erschweren und damit dem Ziel eines schnellen Vorbescheids entgegenlaufen können. Planungsänderungen während des Verfahrens Ein Änderungsantrag ist im Vorbescheidsverfahren nicht zulässig. Dies widerspräche auch der Intention eines ordentlichen und zügigen Verfahrens. Nachträgliche Änderungen würden eine neue Nachbarbeteiligung und in der Regel erneute Informations- und Beteiligungsrunden der betroffenen Stellen erfordern; das ist im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens nicht zu leisten. 4 Unabhängig davon sind bei einem nachfolgenden Bauantrag die Bauzeichnungen und der Lageplan vorab allen Eigentümerinnen und Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorzulegen. Dauer des Verfahrens Je vollständiger und aussagekräftiger die Unterlagen, desto schneller die Bearbeitung. Unvollständige Unterlagen oder Angaben führen zu Rückfragen und damit zu Verzögerungen. Im Verfahren beteiligt die Lokalbaukommission andere betroffene Stellen. Dies sind zum Beispiel die Stadtplanung, die Untere Naturschutzbehörde oder die Untere Denkmalschutzbehörde. Deren Stellungnahmen werden abgeglichen und gegebenenfalls in den Entscheidungsgremien des Referats für Stadtplanung und Bauordnung behandelt. Das benötigt Zeit. Diese Abstimmungszeit kommt aber dem späteren Baugenehmigungsverfahren wieder zugute. Kosten Die Gebühr orientiert sich an den Baukosten. Sie ist auf maximal 2.500 EUR begrenzt. Werden verschiedene Varianten abgefragt, wird je Variante eine Gebühr bis zur maximalen Höhe erhoben, sofern es sich nicht um geringfügige Unterschiede handelt. Geltungsdauer Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden. Bei der Verlänge rung wird der Sachverhalt erneut überprüft, insbesondere, wenn sich in der Zwischenzeit Rechtsvorschriften geändert haben. Beratungsangebote der Lokalbaukommission Weitere Auskünfte erhalten Sie im Servicezentrum der Lokalbaukommission. Dort können Sie sich auch zu Fragen beraten lassen, die außerhalb des Prüfprogramms der Verfahren liegen. Beachten Sie aber bitte, dass verbindliche Auskünfte zu Themen, die der Gesetzgeber bewusst in die Eigenverantwortung der Bauherrin oder des Bauherrn gelegt hat, nur in Ausnahmefällen erteilt werden können. Persönliche Beratung im Servicezentrum Blumenstraße 19 / Erdgeschoss, 80331 München Mo bis Fr 9 bis 12 Uhr Di und Do 13:30 bis 16 Uhr Telefonische Beratung 089 233 - 964 84 Mo bis Do 9 bis 16 Uhr Fr 9 bis 12 Uhr E-Mail: [email protected] Bitte geben Sie Ihre Telefonnummer für Rückfragen an. Internet: www.muenchen.de/lbk www.muenchen.de/plan
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