Checkliste Verwalterauswahl - WEG Verein – Interessenvertretung

Checkliste
Wahl des richtigen Verwalten für die
Wohnungseigentümergemeinschaft
In der BRD gibt es schätzungsweise mehr als 8 Millionen Eigentumswohnungen und schätzungsweise rund 25.000 Wohnungsverwalter. Zumindest derzeit kann jeder, wirklich jeder,
Wohnungsverwalter werden. Bislang fehlen leider gesetzliche Zulassungs- und Mindestregelungen, um einen qualitativen Mindeststandard zum Schutze von Wohnungseigentümern und
Wohnungseigentümergemeinschaften zu sichern.
Unvorstellbar, wenn man bedenkt, für welchen Immobilienvermögen und damit für Ihr Vermögen, der Verwalter verantwortlich ist und welchen Schaden er durch Unkenntnis (z.B. Unterversicherung des Objektes, unzureichende Organisation der Kontrolle von Baumaßnahmen etc.) oder vorsätzlich rechtswidrige Handlungen (z.B. durch Griff in die WEG-Kasse, wie
immer wieder in den Medien von Verwalter zu lesen ist) anrichten kann. Die angerichteten
Schäden können schnell in die tausende oder Millionen Euro gehen..
(c) WEG Verein e.V. – Alle Rechte vorbehalten -
Haben Sie daher den Mut, auch in der Eigentümerversammlung den Verwalter mit den von
uns zusammengestellten Fragen zu konfrontieren! Es geht um nichts weniger als um die Sicherung Ihres Vermögens!
Die nachfolgende Checkliste soll Sie dabei unterstützen, den für Sie richtigen WEG-Verwalter zu finden. Sie erkennen ganz leicht, ob Sie gerade den falschen Verwalter vor sich haben, denn Sie besser nicht wählen. So gibt es in der Checkliste zwei Bereiche. Der Bereich
„I. Wenn der Verwalter in keinem Fall gewählt werden sollte“ umfasst Fragestellungen, wenn
bei denen auch nur eine Frage mit „JA“ beantwortet wurde, sollten Sie aus unserer Sicht
den Verwalter in keinem Fall wählen. Dann gibt es einen Bereich „II. Wenn abzuwägen ist,
ob der Verwalter gewählt wird“.
Auch hier sollte überlegt werden, wenn eine Fragestellung mit „JA“ beantwortet wird, ob der
Verwalter wirklich gewählt werden sollte. Zwar führt in diesem Bereich die Beantwortung einer Frage noch nicht zwingend dazu, dass Sie den Verwalter nicht wählen sollten. Umso
häufiger Sie jedoch eine Frage mit „JA“ beantworten sollten, um so ungeeigneter ist der Verwalter für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft. Um Sie bei der Abwägung zu unterstützen, haben wie die Reihenfolge der Frage nach Ihrer Wichtigkeit von oben nach unten sortiert.
I. Wenn der Verwalter in keinem Fall gewählt werden sollte
(Wird hier also eine Frage mit „Ja“ beantwortet, sollten Sie den Verwalter nicht wählen und
für den Fall, dass dieser doch gewählt wird, sich über die Möglichkeiten der Anfechtung der
Wahl binnen eines Monats seit der Wahl beraten lassen)
Fragestellungen
Antwort mit
„Nein“
Antwort mit „Ja“
Hat der Verwalter in den letzten 5 Jahren Insolvenz oder
Privatinsolvenz angemeldet?
Fehlt es dem Verwalter an einer immobilienspezifischen,
nachgewiesenen Ausbildung (Ist er z.B. Kaufmann der
Immobilienwirtschaft, Jurist oder etwas vergleichbares)?
Ist der Verwalter also ein Seiteneinsteiger und hat früher
beruflich vielleicht etwas branchenfremdes gemacht?
Ist der Verwalter in den letzten 5 Jahren als Inhaber oder
in Führungsverantwortung bei einer Verwaltung tätig gewesen, welche Insolvenz anmelden musste?
Hat der Verwalter für sich und seine Firma negative
Schufa-Einträge oder verweigert er die Vorlage einer
Schufa-Auskunft?
Ist der Verwalter wegen einem Vermögensdelikt ( Betrug,
Diebstahl etc) vorbestraft oder verweigert er die Vorlage
eines polizeilichen Führungszeugnisses oder ergeben sich
aus dem polizeilichen Führungszeugnis Eintragungen insbesondere betreffend Vermögensdelikten?
(c) WEG Verein e.V. – Alle Rechte vorbehalten -
Ist der Verwalter bereit, dem Beirat einen online-zugang
mit der Berechtigung „Einsichtsrecht“ zu den
Verwaltungskonten zu gewähren?
Fehlt
es
dem
Verwalter
an
eine
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung oder weigert
er sich vor seiner Wahl die Police und den Nachweis der
Zahlung der Versicherung vorzulegen?
Fehlt es dem Verwalter an einer immobilienspezifischen
Ausbildung und einer Berufserfahrung von weniger als drei
Jahren (ohne Ausbildung)?
II. Wenn abzuwägen ist, ob der Verwalter gewählt wird
(Umso mehr Fragen, insbesondere der ersten Fragen, mit „Ja“ beantwortet werden, um so
mehr spricht dafür, den Verwalter nicht zu wählen. Für den Fall, dass der Verwalter gleichwohl gewählt werden sollte, sollten Sie sich über die Möglichkeiten der Anfechtung der Wahl
beraten lassen.)
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Fragestellungen
Antwort mit
„Nein“
Fehlt es dem Verwalter an einer immobilienspezifischen
Buchhaltung (also eigene Kenntnisse, Software die jünger
ist als 3 Jahre, Mitarbeiter etc.)?
Hält sich der Verwalter viel im Ausland auf oder hat er dort
gar seinen Firmensitz oder größeres Privatvermögen?
Behauptet der Verwalter auf seiner Internetseite oder in seiner Werbebroschüre oder ähnlichem Werbematerial Dinge,
die nicht zutreffend (zum Beispiel, dass er viele Mitarbeiter
hat? Das er eigene Juristen beschäftigt?)
Verweigert der Verwalter sich zu einer vertraglichen
Verpflichtung, bei Handwerkerarbeiten immer (Außer
Notfälle) drei Angebote von wechselnden Handwerkern /
Unternehmen einzuholen?
Verweigert Ihr Verwalter den Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung oder räumt er gar ein, keine
versicherung zu haben?
Ist Ihr Verwalter zugleich Aufteiler oder Erbauer des Hauses, in dem sich Ihre Wohnung befindet?
Verweigert der Verwalter die Zusicherung, dass Jahresabrechnungen grds. innerhalb des ersten Halbjahres erfolgen
werden?
Fehlt es an einer Organisation, wenn ihr Verwalter bzw. Ansprechpartner mal erkrankt ist?
Hat der Verwalter Probleme damit, Ihnen konkret
mitzuteilen, wer in seinem Unternehmen für welche
Fragestellungen zuständig ist? Hat der Verwalter Probleme
damit, Ihnen ein Telefonverzeichnis oder ein Organgramm
auszuhändigen?
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Verweigert der Verwalter es, die Konten ausschließlich auf
den Namen der WEG führen?
Ist der Verwalter tagsüber weniger als 5 Stunden garantiert
für Sie erreichbar?
Verweigert der Verwalter Ihnen für Notfälle eine Mobilfunknummer zu benennen?
Wirbt Ihr Verwalter damit, wenn er als Verwalter empfohlen
wird und dann gewählt wird, den „Tippgebern“ eine Prämie
zu zahlen?
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Antwort mit
„Ja“
Kann der Verwalter viele Fragen, welche Sie ihm vor der
Wahl stellen und Problembehandlungen oder rechtliche
Fragen treffen, nur unzureichend beantworten?
Fehlt es an Referenzobjekten und an der Angabe von Personen, die sich auf Ihre Anfrage hin positiv über den Verwalter äußern können?
Will der Verwalter bei Übernahme der Verwaltung in jedem
Fall auch seine Handwerker bei Ihnen einsetzen, ohne zu
prüfen, wie gut die bisher für sie tätigen Handwerker sind?
Will der Verwalter ein Honorar pro Wohnung, welches unterhalb von 18,00 Euro oder überhalb von 25,00 Euro liegt
und wenn ja, feht es dafür an einer plausible Begründung
(z.B. kleine WEG)?
Wird der Verwalter die meisten Aufgaben im Zusammenhang mit ihrer WEG-Verwaltung auf seine Mitarbeiter verlagern?
Werden WEG-Koten angelegt, die Geld kosten?
Will sich der Verwalter, den Sie bislang nicht kennen, Sie
zwingend für mehr als zunächst 2 Jahre als Verwalter bestellen lassen?
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Verweigert der Verwalter die verbindliche Zusage, mindestens einmal pro Monat zu Ihrem Objekt zu fahren und nach
dem Rechten zu schauen?
Erscheint der Internetauftritt, die vorgelegten Unterlagen
oder das Büro des Verwalters veraltet, überholt, fehlerhaft
oder chaotisch?
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