Steuern sparen mit Immobilien – aber wie?

Newsletter zum Thema Wohneigentum
Ausgabe Nr. 1, 2014
UBS immo news
01
02
Steuern sparen mit
Immobilien, aber wie? Antworten auf die sieben häufigsten Fragen rund um das Thema
Steuerabzüge.
Tiefere Steuern –
höhere Preise.
Warum zwei Familien trotz
ähnlicher Ausgangslage verschieden hohe Steuern bezahlen.
Steuern sparen
mit Immobilien –
aber wie?
Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt, sollte seine
Finanzen gründlich planen: Der Unterhalt der Liegenschaft, die Nebenkosten und die Versicherungsprämien,
aber auch die Einkommens- und Vermögenssteuern können das Budget ziemlich stark belasten. Umso wichtiger
ist es, die Abzugsmöglichkeiten zu kennen.
ab
04
Kinderzimmer: praktisch und verspielt.
Was Kinder brauchen, damit
sie sich in ihrem kleinen Reich
wohl- und daheim fühlen.
Wer Post vom Steueramt bekommt, legt das Kuvert oft erst einmal ungeöffnet zur Seite. Wer hat schon Zeit und Lust, Berufsauslagen, Liegenschaftskosten und Schuldzinsen zusammenzustellen? Wenn Sie übers Jahr alle wichtigen Belege sammeln,
fällt das Ausfüllen jedoch leichter. Auch ist entscheidend, gut
über seine Steuerabzugsmöglichkeiten informiert zu sein. Im
folgenden Beitrag finden Sie die sieben häufigsten Fragen und
Antworten zum Thema.
1. Die Steuerbehörde hat den Eigenmietwert meines Hauses
erhöht. Kann ich dagegen vorgehen?
Der Eigenmietwert wird in der Regel schematisch, das heisst
nach einer Formel, von der Steuerbehörde ermittelt. Die Kantone passen die Grundlagen regelmässig an. Weil sich die
Marktwerte vielerorts erhöht haben, steigen tendenziell auch
die Eigenmietwerte. Die Kantone können Eigenmietwerte tolerieren, die mindestens 60 Prozent des Marktwertes entsprechen. Weil aber die Einschätzung «vom Schreibtisch» aus erfolgt und keine individuelle Beurteilung zur Grundlage hat,
können nicht immer alle Einzelheiten berücksichtigt werden.
«Eine Reduktion des Eigenmietwerts gelingt nach unserer Erfahrung nur in Ausnahmefällen», erläutert Pavlo Stathakis, Rechtsanwalt beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV).
Fortsetzung auf Seite 3
Editorial
Tiefere Steuern –
höhere Preise.
Die dezentrale Steuerhoheit in der
Schweiz sorgt für stark unterschiedliche Einkommenssteuersätze auf kleinem Raum.
Roger von Mentlen
Leiter Privatkunden Schweiz
Liebe Leserin, lieber Leser
Bauen Sie ein Haus? Oder schmieden
Sie Pläne für eine Renovation oder
für einen Umbau? Entwickeln Sie
eine Strategie für Finanzierung und
Amortisationen? In steuerlicher Hinsicht haben all diese Schritte Konsequenzen. Beginnen Sie daher rechtzeitig mit der Steuerplanung und
sammeln Sie Informationen zu den
wichtigsten Themen.
Eine der wichtigsten – und nicht
ganz einfachen – Fragen für Wohneigentümer ist sicherlich diejenige
nach den Abzügen: Was darf an
Unterhaltskosten abgezogen werden? Wird die neue Küche als Wertvermehrung taxiert? Wie ist das mit
dem Eigenmietwert einer Ferienwohnung? Der Beitrag auf den Seiten 1
und 3 der aktuellen Ausgabe von
UBS immo news gibt Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Für Kinder soll das eigene Zimmer ein
Rückzugsort sein; ein Raum, wo sie
spielen, Hausaufgaben erledigen und
schlafen können. Das Zimmer sollte
so flexibel gestaltet sein, dass es mit
dem Kind «mitwachsen» kann. Lesen
Sie auf Seite 4, was Sie beim Einrichten eines Kinder- und Jugendzimmers
beachten sollten.
Eine vierköpfige Familie mit einem Bruttoeinkommen von 100 000 Franken in Baar
(ZG) zahlt mit 1870 Franken schweizweit
die tiefsten Steuern. In Küssnacht (SZ),
eine Viertelstunde Autofahrt entfernt, ist
der Steuerbetrag doppelt so hoch; in Emmen (LU), 20 Minuten von Baar entfernt,
beträgt er das Vierfache. Am höchsten ist
die Belastung mit rund 12 000 Franken in
gewissen Gemeinden des Neuenburger
Juras.
Steuerersparnisse kommen
nicht gratis
Die Unterschiede in den Einkommenssteuersätzen können einen entscheidenden Einfluss auf Immobilienpreise
haben. Dazu ein Beispiel. Die Situation
der befreundeten Familien Escher und
Betschart* unterscheidet sich kaum: zwei
Kinder, gleiches Einkommen, identisches
Einfamilienhaus mit Seesicht an derselben Strasse. Ein kleines Detail sorgt aber
dafür, dass die Familie Escher doppelt
so viel Steuern zahlt. Mitten durch die
Strasse, an der die beiden Familien wohnen, verläuft die Gemeinde- und Kantonsgrenze: Die Eschers wohnen in Richterswil (ZH), die Betscharts in Wollerau
(SZ), der Schweizer Gemeinde mit den
tiefsten Steuern bei hohen Einkommen.
Warum ziehen die Eschers nicht einfach
ein paar Häuser weiter nach Wollerau?
Zu all den Neuanschaffungen und Kosten, die mit einem Umzug verbunden
sind, kämen die Steuerersparnisse mit einem heftigen Aufschlag auf den Preis des
neu gekauften Hauses; sprich der steuerliche Minderaufwand ist im Hauspreis
einkapitalisiert. Potenzielle Hauskäufer
sind bereit, beim Erwerb eines Domizils in
einer steuergünstigen Gemeinde eine
«Prämie» für künftige Ersparnisse bei der
Steuerrechnung zu entrichten. So liegen
die Preise für ein vergleichbares Haus in
Wollerau deutlich höher als in den umliegenden Zürcher Gemeinden.
Sprachgrenze als natürliches
Hindernis
Wirkt der Ausgleichsmechanismus zwischen Steuern und Preisen bei Nachbargemeinden stark, nimmt er mit zunehmender Distanz ab. Wie stark der
Ausgleich auch in entfernten Regionen
wirkt, hängt von der Mobilität der Leute
ab. Ist ein Haushalt bereit, für die Kostenoptimierung auch weiter weg zu ziehen,
erhöht sich der Aktionsradius. In der Regel haben die Leute aber stark lokale Präferenzen und erwägen beim Umzug nur
regionale Alternativen. Bessere Verkehrsverbindungen haben in den letzten Jahren die Mobilität zwar erhöht, natürliche
Hindernisse wie die Sprachgrenze bleiben aber bestehen. Letzteres dürfte ein
entscheidender Grund sein, dass sich die
im Vergleich mit der Deutschschweiz
deutlich höheren Steuersätze in der
Westschweiz nur beschränkt in tieferen
Häuserpreisen widerspiegeln.
* fiktives Beispiel
UBS AG
Postfach
8098 Zürich
Hypoline: 0800 884 556
Impressum
Herausgeber: UBS AG, Lending Solutions
Erscheint mehrmals jährlich in Deutsch,
Französisch, Italienisch und Englisch.
Abonnement: www.ubs.com/ immonews
Diese Publikation gilt nur für den Schweizer Markt,
dient ausschliesslich zu Ihrer Information und stellt
kein Angebot, keine Offerte oder Aufforderung zur
Offertstellung, zum Kauf oder Verkauf von Hypothekar- oder anderen spezifischen Produkten dar.
Die in dieser Publikation enthaltenen Informationen
und Meinungen stammen aus zuverlässigen Quellen,
wir müssen aber jede vertragliche oder stillschweigende Haftung für falsche oder unvollständige Informationen ablehnen. Die präsentierten Meinungen
können von der offiziellen Auffassung von UBS abweichen.
Fortsetzung von Seite 1
Manche Kantone sind heute flexibler
beim Abzug für Unternutzung; sind einzelne Zimmer leer, kann der Hauseigentümer unter Umständen eine Unternutzung geltend machen. Vorsicht: Je nach
Kanton erhalten Sie eine Verfügung oder
einen Einschätzungsentscheid. Wenn Sie
Rekurs gegen die Bestimmung des Eigenmietwerts einlegen wollen, müssen Sie
die entsprechende Rechtsmittelbelehrung und die Fristen beachten. Oft haben
Sie nur 20 bis 30 Tage Zeit, um eine Einsprache gegen den Entscheid der Behörde zu erheben.
2.Ich besitze in einer Ferienregion
eine Eigentumswohnung, die ich teils selbst nutze, teils an Dritte vermiete. Was muss ich genau versteuern?
Grundsätzlich müssen Sie den Vermögenswert der Liegenschaft versteuern.
Die Mieteinkünfte sind als Einkommen zu
deklarieren. Hinsichtlich der Kosten können Sie, wie sonst auch, Hypothekarzinsen, Unterhalt, Verwaltung durch Dritte,
Reparaturen usw. abziehen. In Ihrem Fall
müssen Sie je nach Umfang des Eigengebrauchs auch einen Anteil des Eigenmietwertes der Ferienwohnung versteuern.
Eine Reduktion beim Eigenmietwert oder
Unternutzungsabzüge sind bei Ferienwohnungen aber grundsätzlich nicht
möglich. Heute ist die interkantonale
Steuerausscheidung vereinfacht. Das
heisst, Sie müssen im Standortkanton der
Ferienwohnung keine zweite Steuererklärung ausfüllen. Es genügt, eine Kopie
der Steuererklärung von Ihrem Hauptwohnsitz an die jeweilige Gemeinde der
Ferienwohnung zu schicken. Sind dort
aber noch zusätzliche Abzüge oder andere Abzüge pauschal möglich (die Steuergesetze sind kantonal geregelt), müssen
Sie diese gesondert geltend machen.
« Aufwendungen,
die den Zustand
erhalten, können
vom steuerbaren
Einkommen ab gezogen werden.»
3. Wir renovieren dieses Jahr Küche,
Bad und Fassade. Können wir diese Kosten abziehen?
So weit es sich bei diesen Investitionen
um Erneuerung und Unterhalt handelt,
können Sie die Kosten voll abziehen. In
den meisten Kantonen haben Sie jährlich
die Wahlmöglichkeit, ob Sie die effektiven Auslagen oder eine Pauschale von
meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts geltend machen wollen. Liegen die
Kosten höher, lohnen sich natürlich die
effektiven Auslagen. «Um die Steuerprogression zu brechen, ist es oft sinnvoll,
die Ausgaben über zwei Steuerjahre zu
verteilen», empfiehlt Experte Stathakis.
Was Sie grundsätzlich nicht abziehen können, sind Ausgaben, die zu einer Wertvermehrung führen. Also etwa der Bau einer
Terrasse oder der Einbau eines Whirlpools
anstelle einer Badewanne.
4. Was kann ich als Stockwerkeigentümer abziehen?
Grundsätzlich unterliegen die einzelnen
Stockwerkeigentümer der Besteuerung
und nicht die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Stockwerkeigentümer
sind berechtigt, Hypothekarzinsen und
den Unterhalt ihrer eigenen Stockwerkeinheit, aber auch die Verwaltungsbeiträge abzuziehen. Investitionen ins Energiesparen und für rationelle Energienutzung
sind häufig abziehbar (ganz allgemein
Wärmedämmung,
Energiesparfenster,
Einbau von Wärmepumpen, Wärmerückgewinnung und Ähnliches). Beim Erneuerungsfonds sind regelmässige Beiträge
steuerlich nur dann abziehbar, wenn sie
tatsächlich der Renovation und dem Unterhalt dienen, nicht aber der Wertvermehrung. Wenn der Pauschalabzug geltend gemacht wird, ist in den meisten
Kantonen kein Abzug mehr für Beiträge
in den Erneuerungsfonds zulässig. Andere Kantone rechnen die Einlagen dem
steuerbaren Einkommen zu und ziehen
davon die effektiven Unterhaltskosten ab.
5.Was fällt unter den normalen
Gebäudeunterhalt?
Alle Aufwendungen, die den Zustand der
Liegenschaft erhalten, kann man vom
steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu
zählen der Unterhalt des Gartens, Schreiner-, Spengler-, Maler- und Sanitärarbeiten. Dasselbe gilt für gleichwertige Ersatzbeschaffungen wie zum Beispiel
ausgediente Fenster, Storen, Waschmaschinen, Kühlschränke oder Heizungen.
Auch Reparaturen, Serviceabonnements,
wiederkehrende Grundgebühren, Gebäudeversicherungsprämien und oft auch
Sachversicherungen (Feuer und Wasser),
Einlagen in den Erneuerungsfonds usw.
sind abziehbar. Die Grenze ist dort zu ziehen, wo es um Wertvermehrung geht,
wenn der Gärtner also nicht bloss den
normalen Gartenunterhalt wahrnimmt,
sondern zum Beispiel neue grosse Rosenbeete und gänzlich neue Bepflanzungen
realisiert. Oder wenn Sie Ihre Terrasse
nicht nur renovieren, sondern auch noch
um zehn Quadratmeter vergrössern. Die
Vergrösserung gilt als Wertvermehrung
und ist damit grundsätzlich nicht abziehbar.
6. Ich baue eine Solaranlage, realisiere
also eine Energiesparmassnahme.
Dazu kommen auch Spengler- und
Dachdeckerkosten. Kann ich diese
auch geltend machen?
Ja. Photovoltaik und Solarthermie sind
unter dem Titel Energiesparen abziehbar.
Soweit die neue Anlage technisch nur
möglich ist, wenn auch der Spengler noch
mitwirkt, gehört dies zur Anlage und ist
ebenfalls zum Abzug zugelassen. Wenn
dieser direkte Zusammenhang weniger
deutlich ist, sollten Sie den Spengler oder
Dachdecker in der Regel als Gebäudeunterhalt abziehen können. Es sei denn, die
Steuerbehörde würde diese Massnahme
als Wertvermehrung taxieren.
7. Lohnt sich die indirekte Amortisation?
Ja, häufig ist das eine gute Variante. Wer
seine Hypothek indirekt amortisiert, kann
länger von den Schuldzinsabzügen profitieren. Anstatt Amortisationen direkt an
die Bank zu leisten, zahlt man die Kreditrückzahlungen auf ein Säule-3a-Konto
und verpfändet dieses der Bank als Sicherheit. So darf man die Einzahlungen
in die dritte Säule erst noch jährlich vom
steuerbaren Einkommen in Abzug bringen und profitiert weiter vom Abzug der
Schuldzinsen. Das in der Säule 3a gesparte Geld kann später bei der Auszahlung
dazu verwendet werden, die Hypothek
auf einen Schlag zu amortisieren.
Kinderzimmer: flexibel, praktisch
und verspielt.
Im Handel und in Möbelausstellungen
heben sich Kindermöbel deutlich ab von
allem anderen: piepsendes und blinkendes Plastik, Blümchenmuster in Pink, ein
Hauch Pirateninsel, ein Schuss Mickey
Mouse. Weil die kleinen Knirpse rasch
grösser werden, passen die knalligen
Farbeffekte und das Kleinkinderbett aber
bald nicht mehr. Die Eltern haben immer
wieder zu entscheiden, ob sie das Kinderzimmer alle paar Jahre von Grund auf
neu einrichten wollen oder ob es nicht
klüger ist, auf neutrale, zeitlose und
schlichte Möbel zu setzen.
Zeitloses Design
Der Zürcher Kindermöbelladen Minimöbl
beispielsweise hat innovative Schränke
und Betten für Kinderzimmer entworfen,
die zeitlos wirken und auf Jahre hinaus
nutzbar sind – nicht nur in der Kleinkindphase, sondern auch im Jugendalter.
Dazu gehört zum Beispiel ein Bett mit
den Standardmassen 90 x 200 Zentimeter,
das aus- und umbaufähig ist. «Das Bett
muss so aussehen, dass der Nachwuchs es
später gerne in die eigene Wohnung zügelt», erklärt Nicole Bürgi von Minimöbl.
Solange die Kinder klein sind, verhindern
Aufsätze aus Stoff ungewollte Stürze.
Dieses Bett ist «Swiss made», gefertigt
aus Massivholzplatten, und lässt sich fast
beliebig umfunktionieren: als Einzel-,
Hoch-, Kajüten- und später als Jugendund Gästebett. Ähnlich wie beim Spielen
mit Bauklötzen bietet das Bett eine grosse Variabilität. Diese ist wichtig, denn der
Fantasie von Kindern sind kaum Grenzen
gesetzt – so ist das Bett dann eben auch
mal ein Piratenschiff, ein Rennauto, eine
Lokomotive oder ein Haus. «Spannend
ist alles, woraus das Kind etwas entwickeln kann», lautet die Philosophie von
Nicole Bürgi. Alle Spielsachen oder Einrichtungsgegenstände, die die Art der
Nutzung, die Art des Sitzens oder Schlafens schon genauestens vorgeben, berauben die Kinder ihrer Möglichkeiten
des Ausprobierens und Entdeckens.
Tipps fürs Kinderzimmer
Vermeiden Sie ständige Neuanschaffungen und ein Überangebot. Reizüberflutung führt
rasch zu Langeweile oder wirkt lähmend statt stimulierend.
• Viel Tageslicht, angenehme Materialien und klare Farben sind entscheidend für eine gute
Grundstimmung im Raum. Das Tageslicht sollte von der Seite in das Zimmer strahlen.
Es sollte tagsüber und abends hell genug sein, damit das Kind gut lesen oder Hausaufgaben erledigen kann.
• Materialien und Oberflächen müssen strapazierfähig und leicht zu reinigen sein
(zum Beispiel Holz oder Gummi).
• Unfallgefahren sind zu vermeiden – keine Spitzen, Kanten oder Kleinteile. Wände, Böden
und Möbel sollten robust und leicht zu reinigen sein.
• Wichtig sind kluge Aufbewahrungssysteme: Achten Sie auf ausreichend Kisten, Regale,
Schachteln oder Schubladen.
• Möbel und Spielsachen sollen mehrdeutig sein – die Kinder umspinnen die Gegenstände
am liebsten mit ihren eigenen Geschichten und schreiben ihnen Rollen zu.
Anpassbare Möbel
Um mit den Bedürfnissen Schritt halten
zu können, ist auch bei der Auswahl von
Stühlen und Tischen einiges zu beachten.
Ein Stuhl sollte eine passende Sitzfläche
aufweisen und ist idealerweise in der
Höhe gut verstellbar. Die Rückenlehne
muss den Bewegungen des Rückens folgen können. Ähnlich lohnt es sich, einen
ergonomisch gut gestalteten und in der
Höhe verstellbaren Tisch anzuschaffen –
auch eine etwas luxuriösere Variante mit
einer mechanischen Kurbel oder einem
elektrischen Motor ist bald amortisiert,
da die Anpassbarkeit die Lebensdauer
der Möbel erheblich verlängert.
Immer mehr Kinder und Jugendliche verbringen einen grossen Teil der Tageszeit
sitzend, sei es in der Schule oder zu
Hause beim Erledigen der Hausaufgaben
oder bei Computerspielen. Rund 70 bis
80 Prozent der Erwachsenen leiden irgendwann unter Problemen des Rückens
und des Bewegungsapparates. Ergonomisch gut gestaltete Kindermöbel sind
ein wichtiger Beitrag, um gesundheitlichen Schwierigkeiten vorzubeugen.
Frei von Schadstoffen
Ob Krabbelkind oder Schüler – die meisten Eltern legen Wert darauf, dass die
Möbel und Materialien baubiologisch unbedenklich und möglichst frei von Schadstoffen sind. Konsumenten können sich
an EU-Normen oder Labels wie Natureplus, Blauer Engel oder Oecoplan orientieren. Eine oft unterschätzte Rolle spielt
dabei auch die richtige, regelmässige Lüftung des Kinderzimmers.
© UBS 2014. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.
Was braucht es wirklich, damit sich
Kinder in ihrem Reich wohlfühlen?
Die Familie muss sich nicht unbedingt
teure Designerstücke leisten. Kindermöbel sollten vor allem flexibel anpassungsfähig sein und die Kreativität fördern.

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