Immobilienbarometer 4. Quartal 2016

Immobilienbarometer
4. Quartal 2016
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
Januar 2017
► Im vierten Quartal 2016 steigen die Transaktionspreise für Wohneigentum im Kanton Zürich um 0,8 Prozent. ► Die Wohnungsmieten stagnieren im Kanton Zürich und auch schweizweit. ► Wegen des Anlagenotstands werden viele Mehrfamilienhäuser gebaut. ► Die Zinsen ziehen auf das Jahresende leicht an.
Nach einer Stagnation im dritten Quartal wachsen die Transaktionspreise im Kanton Zürich im vierten Quartal wieder leicht. Damit
ergibt sich ein immer noch solides Jahreswachstum von 2,8 Prozent, was etwas tiefer ist als im Jahr 2015 (3,7 Prozent). Im Mietmarkt beobachten wir seit gut zwei Jahren eine Entspannung: Die Wohnungsmieten sinken im Jahr 2016 leicht.
Die Grosswetterlage am Immobilienmarkt hat sich kaum verändert. Die Kapitalmarktzinsen sind zwar Ende Jahr leicht angestiegen,
was sich auf die Hypothekarzinsen ausgewirkt hat. Wir erwarten aber auch im Jahr 2017 sehr tiefe Zinsen. Damit bleibt die Finanzierung von Eigenheimen sehr günstig, was die Nachfrage nach Wohneigentum stützt. Trotzdem rechnen wir im Jahr 2017 nur mit
leicht steigenden Eigenheimpreisen. Hauptverantwortlich dafür sind die strengen Tragbarkeits- und Eigenkapitalregulierungen in
Kombination mit den hohen Preisen. Dass sich dies dämpfend auf die Nachfrage auswirkt, sieht man auch an der Entwicklung der
neu abgeschlossenen Hypotheken. Lag das jährliche Hypothekarwachstum Anfang 2012 noch bei über 5 Prozent, hat es sich mittlerweile auf unter 3 Prozent reduziert.
ZWEX – moderater Preisanstieg
Der ZWEX ist der Index für die Transaktionspreise von Eigenheimen (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) im
Kanton Zürich. Er steigt im vierten Quartal 2016 auf 291,16
Punkte (+0,8 Prozent). Im ganzen Jahr 2016 steigt der Index
um 2,8 Prozent. Die Preise in den teuren Seegemeinden
erhöhen sich 2016 nur halb so stark (+1,5 Prozent) wie in
den übrigen Gemeinden (+3,3 Prozent).
Weitere Informationen zum ZWEX See und dem ZWEX
Regio finden Sie unter: www.zkb.ch/zwex.
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)
320
2016 Q4: 291.16
300
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
14
16
Quelle: www.zkb.ch/zwex
Stagnierende Marktmieten
Die Angebotsmieten bewegen sich seit gut zwei Jahren
seitwärts. Im Kanton Zürich wachsen sie im vierten Quartal
um 0,2 Prozent, in der Schweiz verharren sie auf Vorquartalsniveau. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sinken die
Mieten im Kanton Zürich und schweizweit sogar leicht.
Dies ist eine Folge der erhöhten Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt. Auf der Nachfrageseite hat sich die Zuwanderung in die Schweiz im Jahr 2016 gegenüber dem
Vorjahr um etwa 15% reduziert.
Mietentwicklung Wohnungen
120
115
110
105
100
95
06
07
08
Kanton Zürich: Miete
Öl
09
10
11
Schweiz: Miete
12
13
14
15
16
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
Weiterhin tiefe Zinsen erwartet
Nach den Wahlen in den USA und den erhöhten Inflationserwartungen steigen die Kapitalmarktzinsen im November
2016 etwas an. Danach haben sich auch die mittel- und
langfristigen Hypotheken in der Schweiz leicht verteuert,
wie die Richtzinssätze der Zürcher Kantonalbank zeigen.
Durchschnittlich sind aber die Finanzierungskosten im Jahr
2016 tiefer als im Vorjahr. Und auch 2017 werden die
Zinsen in Europa und damit in der Schweiz gemäss unseren
Prognosen sehr niedrig bleiben und die Nachfrage nach
Eigenheimen weiterhin stützen.
Hypothekarzinsen
5%
4%
3%
2%
1%
0%
05
06
07
08
09
10
Festhypothek 2 Jahre
11
12
13
14
15
16
Quelle:
Zürcher Kantonalbank
Festhypothek 5 Jahre
Festhypothek 10 Jahre
Jährliche Wohnkosten Kanton Zürich
Annahme beim Neuerwerb: 80% Belehnung, Abschluss einer 5-Jahres-Festhypothek
50 T
45 T
40 T
35 T
30 T
25 T
20 T
15 T
10 T
5T
0T
06
07
08
Miete
12
13
14
15
16
Quelle: homegate.ch,
Zürcher Kantonalbank
18 T
16 T
14 T
12 T
10 T
8T
6T
4T
MFH
total (gleitender Ø über 4 Quartale)
2016 Q3
2016 Q1
2015 Q3
2015 Q1
2014 Q3
2014 Q1
2013 Q3
2013 Q1
2012 Q3
2012 Q1
2011 Q3
2011 Q1
2010 Q3
2010 Q1
2009 Q3
2009 Q1
2008 Q3
2008 Q1
2007 Q3
2007 Q1
2006 Q3
2006 Q1
0T
2005 Q3
2T
Quelle: Baublatt
Anzahl Freihandtransaktionen Kt. Zürich
2'500
2'000
1'500
1'000
EFH
STWE
total, saisonbereinigt
2016 Q3
2016 Q1
2015 Q3
2015 Q1
2014 Q3
2014 Q1
2013 Q3
2013 Q1
2012 Q3
2012 Q1
2011 Q3
2011 Q1
2010 Q3
2010 Q1
2009 Q1
2008 Q3
2008 Q1
2007 Q3
500
0
Zürcher Kantonalbank
Engineering Immobilien
Postfach, 8010 Zürich
044 292 46 14, [email protected]
044 292 47 15, [email protected]
11
Baugesuche Schweiz
EFH
Lebendiger Transaktionsmarkt
Die Anzahl der Freihandtransaktionen im Kanton Zürich
weist auf eine nach wie vor rege Marktdynamik hin. Bis zum
dritten Quartal gibt es im Kanton Zürich rund 1‘760 Freihandtransaktionen bei den Einfamilienhäusern und rund
3‘520 beim Stockwerkeigentum. Dies sind hohe Werte im
langjährigen Vergleich. Saisonbereinigt erreichen die Freihandtransaktionen damit sogar fast wieder die Spitzenwerte
von 2009/2011.
10
20 T
2005 Q1
Bauboom im Mietwohnungsmarkt
Die neuen Daten der Baugesuche bestätigen die Entwicklung: Es werden immer weniger Einfamilienhäuser (EFH) und
dafür mehr Mehrfamilienhäuser (MFH) gebaut. Im vierten
Quartal 2016 gibt es nur knapp 2‘200 Gesuche für EFHs,
dies ist der tiefste Wert seit über 15 Jahren. Bei den MFHs
werden Gesuche für fast 12‘400 Wohnungen eingereicht,
was im langjährigen Durchschnitt sehr hoch ist. Innerhalb
der MFH nimmt zudem der Anteil der Mietwohnhäuser
gegenüber Stockwerkeigentum zu. Die tiefen Zinsen führen
bei den Mietwohnhäusern zu einem neuerlichen Bauboom.
09
Eigentumswohnung Neuerwerb
2009 Q3
Wohneigentum bleibt attraktiv
Die Grafik vergleicht die jährlichen Wohnkosten für Miete
und Eigentum einer durchschnittlichen Wohnung im Kanton
Zürich. Beim Wohneigentum wird von einer 5-JahresHypothek, einer 80 Prozent Belehnung sowie 1 Prozent
Amortisation ausgegangen. Die Wohnkosten betragen
aktuell beim Neuerwerb rund 21‘600 Franken pro Jahr, bei
der Miete rund 32‘600 Franken. Die Differenz ist heute mit
11‘000 Franken gross. Ein allfälliger Zinsanstieg würde dazu
führen, dass die Wohnkosten beim Kauf wieder steigen und
die Miete vorteilhafter würde.
Quelle: Stat. Amt Kt. ZH,
Zürcher Kantonalbank

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